园林公司发展的建议

第一篇：园林公司发展的建议

关于园林公司发展的建议

根据王总对现有企业的发展思路和规划，就企业的现实情况，如何把企业做大、做强，提高公司经营效益，以及如何做好园林企业的公司化运营和采取何种应对措施，本人提出建议如下：

一.做好企业的发展战略规划

企业发展规划是企业运营的目标，公司不分大小都要有符合实际的规划，园林企业亦是如此。最起码要制定一个《园林企业的三年发展规划》，作为企业奋斗的目标。

其规划应包含：企业发展的指导思想和总体思路、公司资质的升级规划（含增项）、年度产值目标、企业利润目标、员工工资增长目标和年度增长比例、公司的福利待遇、技术人才、工程管理人才、建造师培养和引进目标和计划、企业文化和经营理念等。在总体规划的前提下，把三年发展规划分解到年度，并根据企业实际的运作情况作以调整，力求每年完成年度计划85%，尤其要确保公司的施工产值计划和利润计划要按规划完成，确保企业三年规划的实现。二.对企业资质的设想

施工企业资质是无形资产。要从分利用发挥现有的企业二级园林资质的价值。

1.根据国家工商管理局和国家《公司法》的相关规定，变

更项事项是法律允许的。首先：今年应尽快的做好企业注册地（跨省）的变更。并列为下半年的议事日程，在年底前做好公司注册地的变更，从湖北迁入江苏。其次：进行企业法人名称变更，力争在2015年把湖北省企业变为南京****园林工程公司。

2.企业资质的变更。在企业注册地变更、企业法人名称变更完成后，按照国家住建部《建筑业企业资质管理办法》相关规定，办理公司施工总承包企业资质的名称变更及相关资质变更。其企业资质变更的相关事宜的工作计划和时间节点，应同步于企业营业执照的相关变更时间节点，力争在2015年一季度完成。

3.在公司二级园林资质变更完成后，应在明年二季度着手进行施工资质增项，在园林总承包的主项条件下，增项市政三级和土石方施工三级（或其他专业施工），根据国家资质管理的相关规定，在年底前完全能完成资质的增项工作。使企业的二级资质发挥最大的价值。

4.做好公司园林二级资质的升级工作。如果公司的二级企业资质符合晋升的年限要求，公司应把二级资质升为一级园林资质作为公司经营战略来统筹考虑。在2015年4季度就要开始准备晋级资料。近年国家对企业资质的晋级要求很严格，对此做充分的思想准备。无论从省、市资质管理部门，以及园林行政管理单位，还是业绩材料要求方面，都要做大

量地工作。

三.对收购三级园林资质的工作思路

施工企业三级资质，是施工行业最低的行政许可。办理三级资质比较简单。如果购买收购三级园林企业资质，其资质能满足三级升二级的年限要求，可以收购。其价格有王总定夺。

如果三级资质在今年三季度收购，股权变更完成后，应尽可能的在今年4季度组织人员进行三级晋级的准备工作。三级升二级其行政许可审批权限在省、市建设行政主管部门，相对比较容易，但也有一定的难度。其困难主要在：1.前三年的税收票据；2.前三年的工程业绩；3.前三年的财务审计报告。此项工作要比变更湖北的二级资质难度大点，但事在人为。因为，几乎所有的民营企业资质在升级、晋级方面，都不符合国家资质管理标准，但很多企业都完成了企业的晋级工作，我想我们一样可以完成三级升二级的工作。（附二级园林企业资质标准）四.构建现代企业管理组织架构

企业管理组织是企业管理的载体。“麻雀虽小，五脏俱全”。建立和组建必要的企业管理机构是保证园林企业正上运营的基本条件，有职能就要有组织来实施。有组织才能建立起企业管理的体系。从公司目前的规模和施工生产能力来看，建立高效，务实，精干的管理职能科室，是公司运行的

基本条件。必要的科室是必不可少的，要因事设岗，一岗多能，一兵多用，可以一身兼多职，但不要有管理的盲区。这样才能提高公司的形象，提高公司的知名度，提高员工对公司的归属感，便于更好的招贤纳士，吸引更多的管理人才，壮大公司的发展。

如果今年收购一家三级企业后，在管理应上实行两块牌子一套班子的管理方式。是两个公司能正常的运营，最大限度的提高企业在市场的竞争能力，获得更多的市场份额，促进企业施工任务和企业利润的提高。（附二级园林组织管理体系图）五.建立科学的企业管理制度

企业制度是企业赖以生存的基本条件，企业制度是国家法律制度的延伸，是企业发展的基本保障。没有规矩不能成方圆。我公司应根据园林企业的特点和同行业的科学管理方法，建立公司自己的规章制度。比如，根据国家《建设项目管理规范》的项目管理制度要求，建立以项目经理负责制的一整套园林项目管理制度。同时建立健全公司人事管理制度、财务管理制度、工资福利制度、苗木、材料采购制度、机械租赁制度、员工考勤制度、项目考核制度、合同管理制度、临时用工制度、质量和安全制度等一套完整的企业基本规章制度。用科学的管理制度来促进企业的健康发展。六.最大限度的参与市场竞争，做好施工任务的落实

就整个国家的施工行业是卖方市场，建筑业领域的招投标，是施工企业获得施工任务最主要的途径。虽然园林企业的招投标市场不规范，但谁也改变不了有形市场的交易形式。因此，利用自己的社会关系和资源，借用他人和自己的资质参与有形市场竞争，是公司生存的根本问题。

园林施工企业，只要有工程在手，才能谈得上管理。有活干，才有饭吃。所以王总应把主要的工作精力和时间用到社交和承接工程方面。利用各种资源和资质条件，最大可能的承接政府投资的工程和开发商老板的园林绿化项目。在做好南京市场的前提下，不断地开拓外埠园林绿化市场，扩大经营范围，拓宽外部市场，是园林绿化施工任务逐年增长，在实现施工产值增长的同时，实现企业利润的不断提高，使员工工资收入逐年提高，提高企业对员工的吸引力。

以上建议仓促形成供参考，有时间我们再具体的沟通。

附件1.二级园林企业资质标准 附件2.二级园林组织管理体系图

2014年7月11日

二级园林企业资质标准

1、注册资金且实收资本不少于1000万元；企业固定资产净值在500万元以上；企业园林绿化年工程产值近三年每年都在2000万元

以上。2、5年以上的经营经历，获得三级资质3年以上，具有企业法人资格的独立的专业园林绿化施工企业。

3、近3年独立承担过不少于5个工程造价在400万元以上的已验收合格的园林绿化综合性工程。

4、企业经理具有5年以上的从事园林绿化经营管理工作的资历或具有园林绿化专业中级技术职称，企业总工程师具有园林绿化专业高级技术职称，总会计师具有中级以上会计师职称，总经济师具有中

级以上经济类专业技术职称。

5、园林绿化专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。具有中级以上职称的人员不少于12人，其中园林专业高级职称人员不少于1人，园林专业中级职称人员不少于5人，建筑、给排水、电气工程师各不少于1人。

6、企业中级以上专业技术工人不少于20人，包括绿化工、花卉工、瓦工（或泥工）、木工、电工等相关工种。企业高级专业技术工人不少于6人，其中高级绿化工或高级花卉工总数不少于3人。

二级园林企业组织管理体系图（含人员定编）（董事长）总经理综合办2人生产副总经营副总工程技术部(含设计)3人苗圃基地经营部2人采购供应部2人财务部3人项目部甲项目部乙项目部丙养管部注：人员定编视企业施工任务的规模和发展情况决定。

第二篇：园林公司12.5规划建议

园林公司“十二五”期间发展规划

为更好的适应市场变化，正确定位企业奋斗目标，实事求是地规划企业建设和发展前景，充分发挥企业现有资源优势和潜力，不断激励制度创新和管理创新，增强企业凝聚力，鼓舞职工士气，全面推进企业规模发展、速、发展。结合公司当前发展趋势，制定“十二五”期间发展规划。

一、园林公司近2年发展规划的回顾

园林公司在我院的发展史上是一个新兴的产业，以前一直属于园林分院的一个部门,实行的是两块牌子,一套人马的运作模式。2008年，我院根据业务发展的需要，把园林公司从园林分院分离出来，成立为一个单独的部门。园林公司人员从4人发展到目前7人，业务范围得到扩展、业务能力得到增强。近2年的年平均产值达200万元左右，年均上交利润10多万元。主要有以下几个方面的经验：一是狠抓市场开发，努力开辟新兴业务渠道。如开辟了武汉体育学院绿化项目、水利厅绿化项目。二是强化管理，打造品牌。三是加强人才业务素质培训，提高公司施工管理水平。四是加强与有资质、讲信誉单位合作的道路。

在创造了成绩的同时我们也认识到还存在不足：一是市场开拓力度还不够大，业务市场还不够稳定，市场份额和产值还较小；二是各专业人员配备还不完善；三是专业人才结构还不尽合理；四是软硬件设备还需添置；五是业务人员素质整体水平有待提高。六是企业文化有待进一步沉淀提炼。

二、公司“十二五”发展规划的指导思想

坚持以公司发展为主线，以科学管理为重点，以深化改革为动力，以加强党建和思想政治工作为保证，以“做实基础、做精项目、做强企业”为目标，全面提高公司综合实力，努力把公司建设成为行业内一流先进企业。

三、总体目标

我公司今后三年的总体目标是：

1、2010年，争取完成500万合同的基础上，在今后五年，每年增长20个百分点，到2015年公司年合同产值达到1000万。为资质升一级打基础。

2、大力开拓市场，强化企业内部管理。

3、招贤纳士，提高企业的核心竞争力。

4、横枞联合，加强与本单位其它部门的合作，强化与外单位的合作。

5、学习先进的管理理念和方法，全面提升全员素质。

总之，我们计划在5年内，总产量力争达到1000万，利润200万元。从而做大做强园林施工产业。

四、具体工作措施

1、建立市场开发激励机制，大力开拓市场。

一是理顺市场开发模式，建立完整的市场开发激励机制，引导和鼓励各类人士参与公司的市场开拓。

二是把握好市场开拓的重点和方向，积极参与各类园林施工投标，重点突破我们有优势和有市场基础的项目，搞好项目储备工作。具体措施是采取抓大放小，重点突破的策略，走滚动发展、良性循环的路子。按业务拓展手段与方向来分应从以下三个方面着手：其一是积极参与各类园林施工投标，通过市场竞争争取项目。二是发挥院内外人士的各类关系，鼓励各类人士参与公司的市场开拓。三是与有实力的单位进行合作，走联合发展的道路，合作方式可采取紧密型与松散型相结合，比如两家采用联合体投标或独立投标时信息共享。四是联系1-2家有实力的房地产企业，进行长期合作。“十二五”期间，我们力争每年有2-3个新项目开工。

2、完善公司制度建设，强化公司内部管理。

一是建立和完善公司各类规章制度建设，为公司制度划管理提供依据。二是强化公司内部管理，严格贯彻执行院和公司各项规章制度，提高公司的执行力。力争做到向管理要效益，向管理要形象，向管理要品牌。

3、进一步做好人才引进工作，提高公司的核心竞争力。

科学技术是第一生产力，企业只有坚持引进人才、培养人才、多策并举,才能为企业发展留足后劲。公司目前人数为7人，具体从事业务工作的有6人，在“十二五”期间，人员总规模控制在15人以左右，其中业务骨干不少于10名，以能同时开展4个大型项目为宜。

我们通计划过定向培养现有人员和外聘的方式，配备齐全建造师、造价师、经济师、五大员（施工员、资料员、质量员、材料员、安全员）、园林绿化专职管理和技术人员，并尝试在社会上招贤纳士，高薪聘请专业技术人才。与此同时，做好育人、留人、用人三篇文章，以人文关怀增强企业的向心力和凝聚力，为人才发挥聪明才智创造良好环境。“十二五”期间，我们计划引进各类人才5-10人。

4、强化质量管理，树立品牌意识。

建立和完善质量管理制度，加强内部质量审核。严格执行工程质量标准，完善施工项目质量保证体系，使工程合格率达到100%，争取优良工程。

（1）、建立技术负责人、施工负责人、质安负责人、班组施工员、质安员的层级技术质量管理制度，对技术质量先由班组自检，施工员、质安员及技术负责人三级检查管理体制。

（2）、健全三级检查验收制度，做到施工者自检、班组自检，各分项工程完成后，未经验收的工序不得进入下一工序。

（3）、贯彻执行计量管理制度，做好各项检测数据计量，保证工程材料和各工序符合技术规范。

（4）、建立奖惩制度。对违反操作规程，影响施工质量的除坚决返工外，对负责人及当事人要处罚；对严格按操作规程施工，工程质量达到优良的给予奖励；各质检人员有权有责，保证其贯彻实施。

5、创建学习型企业，全面推进企业文化建设。

首先大力开展企业文化建设的培训工作。开展生动活泼的各种活动，努力将企业理念、企业精神等系列思想熔铸到员工的日常工作及生产行为中。其次，进一步解放思想，转变观念，把“要我学习”变成“我要学习”，对员工进行专业技能及管理制度等多方面的学习与培训，同时通过外聘专家来公司诊断、咨询，进行系统的学习培训，努力提高管理人员及全体员工的综合素质，再次强化执行力，努力使全员的思想觉悟与公司的战略目标保持一致，形成具有自身特色的企业文化。

6、软硬件设备配备

加强各类设备添置和更新：一是施工设备方面较陈旧、短缺。目前公司的各类园林施工设备远远满足不了工作需要，因此需要不断添置各类园林施工设备，以保证业务更高效地开展。二是办公设备需更新一部分。力争在“十二五”期间能添置各类园林施工设备20台（套），更新办公设备6台（套）。

第三篇：公司发展建议

对公司发展的几点建议

泾川福润禽业有限责任公司

会计

苏秋花

在感受公司快速发展的同时，也对公司在发展中遇到的瓶颈和障碍有所了解，为了使公司在快速发展中奠定基础，顺利运营，打造现代化、规模化、规范化经营管理模式，特提几点建议：

一是在一线运营方面应充分拓宽市场渠道，利用各种有效资源，力求多元化发展，本公司产品市场流通较少，希望经一部扩宽市场面，让雨润产品能够进入寻常百姓家。

二是在经营模式上实行差异化战略，做出自己的品牌，自己的特色。

同时利用各种渠道做好对社会的宣传影响，让雨润集团四个字逐渐覆盖市场。

三是选择良好的供应商，确保各种材料商品的质量、安全性和性价比，赢得客户的良好信誉。

四是坚持实施对各子分公司的经营管理方针，利用外包模式充分调动员工拼搏开拓事业的进取心和锻炼员工独立经营、自负盈亏的能力，同时为员工日后的发展提供了广阔的空间。

五是进一步扩宽人才选择面，我公司人才选择面狭窄，无法满足企业对人才的需求。

选择人才的范围狭窄，必然影响企业的经营效率，人才得不到信任，没有足够的安全感。

六是进一步转变管理模式。

集权式管理模式容易导致企业战略决策失误。企业决策灵活，仅以经验、直觉为基础。信息收集、处理、利用没有规则，信息沟通方式单一，信息成果准确性及操作性较差，对于市场研究、政策分析和管理咨询等现代信息服务较陌生。

七是健全人才选用制度。

企业在人才选用和晋升时，被考虑最多的是人才对企业的忠诚，上下级之间很难建立起真正意义上的信任，对员工采取“不放心、不放手、不放权、不放胆”人方式。

八是发展企业专属文化。

企业文化是组织由其价值观、信念、仪式、符号、处事方式等组成的特有的文化形象。企业文化具有导向功能、约束功能、凝聚功能、激励功能、调适功能。企业未把企业文化纳入人力资源管理并加以充分重视，职工个人的价值取向与企业的管理理念、发展战略等也没有充分形成一致。这种情况必然导致企业的奋斗目标、经营理念难以达成全员共识，企业精神缺乏鲜明特色，企业凝聚力明显不足。忽视了以人为本的文化建设，导致了企业缺乏人性化的考核体系及必要的民主监督制度;缺乏企业的文化功能;而对企业员工的成长，只要求员工注意集体利益，忽视对员工的贡献、回报。同时，即使有一定文化理念的企业，对文化创新的认识也不够充分，没有制订企业文化发展规划，未将企业文化建设列为企业经营者的主要工作。这些对于员工来说不具备约束和激励作用。

以上是我对公司发展的几点建议，如有不妥之处请各位领导批评指正。

第四篇：公司发展建议

四、建议

1.优化体制，建立现代企业制度

为营造良好的发展环境，做大做强我县矿业经济，建议打破现有的管理体制，建立“产权清晰，权责明确，政企分开，管理科学”的现代企业制度，使我公司真正实现事权、财权统一。

2.资源“配置”上享有优先权

（1）我公司在资源勘查规划方面拥有优先权。目前我县矿产资源的勘查开发规划和主导权在国土部门，建议在不影响我县矿产资源总体规划的框架内我公司根据我县的具体情况可优先制定开发计划，对有矿化异常的区块由我公司委托有资质单位进行预查，并根据预查情况确定下一步勘查开发方向。

（2）我公司对县内空白区的矿产资源拥有优先取得权。（3）我公司对外来企业进驻我县投资矿产业具有知情权。凡外来至我县投资矿产业的企业或个人我公司具有预先知情权，由我公司确定独立开发或合作意向，确保有效控制矿产资源的开发。

3.建立和完善监督机制

（1）加强财务监管，县政府可以通过由国投公司向各子公司派驻财务负责人（财务总监）或成立公司监事机构，在保证企业自主财权的同时促进内部监督管理机制。

（2）立足于出资人职责及审计监管，建议对我公司的项目开发情况加强监管。（3）建立目标绩效考核机制，根据我公司职能，对经济指标、矿权增加、开展地质工作完成程度等各项工作指标下达考核任务，实行绩效风险考评，充分调动职工工作积极性。

4.加强人才队伍建设，建立灵活的激励机制

企业发展,人才为本。人才队伍建设是企业可持续发展的关键，随着我公司的进一步发展壮大，高素质人才队伍将成为我公司发展的最大动力。为适应公司发展需要，我公司应在政策允许的条件下，加强人才队伍建设，一方面，对现有的专业技术人才加强培训，鼓励他们通过各种途径加强业务方面的学习，不断提高工作能力和专业水平；另一方面，吸收大专院校地质、采矿、财会、法律等相关专业毕业生，把这些有文化有专业知识的人才派驻到各参股公司锻炼学习，提高他们的专业素养和工作经验，为公司长远发展充实、储备人才。在加强人才队伍建设同时要建立灵活有效的激励机制，充分调动职工的积极性。

第五篇：公司发展建议

3-1 什么样的企业才能驾驭市场？

3-1-1第一波：比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。

3-1-2第二波：比资源——资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。

3-1-3第三波：比战略——有战略规划的企业才能留下。

3-1-4第四波：比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。

3-1-5第五枚：比品牌-全球品牌网-——品牌效应，增加发展的无形资产基础

3-1-6 第六枚：比增值——化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。

3-2面临的机遇

3-2-1市场规范，更适合同景

同景是一家追求规范化操作的企业，也一直在身体力行，地产行业中，各方面的能力都受到好评，但在过去不规范操作的市场中却很难拿到好地。今日，市场的游戏规则越来越规范，同景在土地资源上的弱势地位将淡去，而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给同景越来越显著的优势。

3-2-2抓住市场空挡：

最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，有资金实力的开发商可能没有地，同景现在资金基本充足，三个地区都有土地。适时地抓住市场空挡，收购、合作50—100亩土地进行开发，对同景的项目运作将有相当大的利好。

3-2可能的风险

3-2-2 2005年是不可确定的一年，需慎重决策

国内宏观政策还在调整，有很多不确定的因素可能产生；外国各种资金、商品进入中国将非常通畅。因此须密切关注最近国家会采取什么样的措施调控。

3-2-3关注央行的一些措施。

三季度报告出来后，金融调控存在一些问题，调息的呼声很高。而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），控制不好会出现地产业“硬着陆”的可能性。

3-3战略上的建议

3-3-1提升综合实力

未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，建议同景集团凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。

3-3-2拓宽融资渠道

新规则的出台，意味着游戏规则的改变，融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累。

3-3-3调整项目运作模式。

针对公司特点，灵活调整项目的运作模式，如合作开发、股权合作等。

3-3-4尽可能降低风险。

为了降低风险，要停止扩张、战略收缩，实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。

3-3-5牢牢把握差异性

“房地产地区性很强。政府的主导性，加之地区政府对土地供应的把握不同，造成地区供求关系不同，使地区的差异性进一步加强。同景同时在4个地区操作项目，要充分认识到地区的差异性，在宏观调控当中，牢牢把握住差异性。

3-4 战术建议

3-4-1 做减法：抛掉公司不擅长的项目，专心经营住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，不搞投资大的商业地产，不盲目追求大盘； 从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；适当放慢销售速度，化1-2年短期目标为3-5年中期目标。

3-4-2 资金链：协调好个项目间资金链的关系，把握好开工时机，节约开发与管理成本；进行多种渠道融资，尽快上市，运作资本市场，启动民间资本，快速托盘信托业，寻求多方合作，使资金链得以有效而健康的运转。

3-4-3 拿地是关键的选择。在对地块作研判时，既要考虑经济原则（贵不贵），也要对地块挖的深一些：有什么原生资源可以在规划设计，营销推广中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生树等，或者近旁有优美的自然环境（湖，公园，古建筑等），或者正好政府的重大项目（如不夜城，大公园，欧洲城等），另外，拆迁的成本和竞争对手的情况研究也是不可或缺的知己知彼，方能胜利，诸如此类。总之，地的升值空间要大。为此，可采取或收购、或兼并、或合作一些“无实力无资金无经验无品牌无人才，却有合法土地开发”的“五无一有”的小企业，开发与运作50—100亩的小型房产项目，作为同景“细水长流”式的土地资源。

3-4-4 从研究“消费者”转向研究“产品”。目前产品严重同质化，大家都在吆喝绿色生态住宅，有的楼盘什么都吆喝，健康、生态、环保、绿色、大盘大规划、精品户型，铺的很开，可没一样做精做透，这是我们在产品设计时要注意的，要请优秀的设计师结合市场作产品，烂房子还卖个好价的时代早过了，以同景“好、特”产品取胜。拿地时就要考虑，这块地能不能作出好东西来，从研究“消费者”转向研究“产品”。

3-4-5 施工质量：专家指出，每一个质量问题后面都隐藏着三百多个不利因素，在购房人要求越来越高的今天，开发商与业主对簿公堂的事时有发生，企业和项目形象一旦受损，代价即经济效益，更不说品牌了。

3-4-6 配套先做，景观先行，物业先行。要有“门里的为第二，门外的才是第一”的配套思想。房地产进入比小分时代，在比小分上花功夫，愈发取悦消费者，而获得市场的主动权将更大；考虑到房屋的升值保值，物业必须与规划同步，如此增加产品的延伸价值。

3-4-7 单一变复合。房地产开发不是简单的建筑产品的营造，而是生活方式的营造，地产与其他产业的复合，符合人们生活方式以及质量的追求。如此在运营资本的背后，同时也在经营地产品牌，甚至还在运营城市未来。

培养一支职业经理人队伍。优秀的管理班子和善于执行的团队，也是开发商的法宝，毕竟，所有的所有，都要靠团队去做，专业的人才是企业第一竞争力，因此同景职业经理人必须是一个九段整合师，不一定会看病，但必须会检药，因为房产开发与管理的整合能力是其首要条件。

第二节 从两大争议问题看未来房地产发展趋势(第二部

2-2 中国房地产是否会在本轮调控中走向低谷

争议指数：★★★☆☆

受商品房空置面积总量持续上升以及个别地区房价、地价增长过速的影响，一段时间以来，社会各界对房地产市场的发展趋势忧心忡忡，有人甚至发出了“当前房地产市场状况与1992年相似”的悲观论调。

根据对10年来全国房地产市场发展情况的综合分析，当前房地产市场所谓“热”的表现与1992、1993年出现明显泡沫的情况是根本不同的。

2-2-1房地产市场供给的主要特征 对比分析

l 投资

根据国际一般规律总结，现阶段我国房地产开发投资与GDP之比应处于3％至8％之间。

1993年：房地产开发投资与GDP之比最大值达到10.69％，超过了8％的上限。

2002年为6.99％，但处于合理浮动区间内，房地产开发投资与国民经济规模基本相适应。

l 建设规模

房地产业界对未来做出的较好期望往往反映在新开工率的迅速增长上。根据房屋建设周期为三到四年的基本规律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1／4-1／3，也即新开工率一般应在0.25至0.33之间。

1993年：商品房新开工率为126％，市场供给严重过量。

2002年：商品房新开工率为46％，预示着房地产业界对市场预期较高，应引起一定关注。

2-2-2 房地产市场需求的主要特征 对比分析

l 房地产销售价格

1992年：商品房平均销售价格年均增长7.89％，房价收入比为13.82；

2002年：每平方米平均价格较1992年增长了1.14倍。房价收入比为9.04

1998年后商品房平均销售价格涨幅一直低于GDP与人均可支配收入的增长幅度，房价的涨幅与国民经济的增长相适应。房价的稳步上升是房地产市场需求持续旺盛的重要表现。与此对应，居民可支配收入的协调增长是确保房地产市场有效需求的重要条件。

l 销售量

2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4％，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长 28.8％。

l 个人购房比重

1992年：个人购买商品住宅1456.01万平方米，占当年商品住宅销售面积的38.2％；

2002年：个人购买商品住宅 20727.77万平方米，占商品住宅全部销售面积的93.7％，北京、上海、广东、江苏、浙江、深圳等地个人购房占比超过98％，个人已经成为商品住宅销售中占绝对比重的主体。

从上述分析首先可以判断，本轮调控与上一轮有本质的区别，不大会出现如1993年那样，以牺牲房地产作为平抑宏观经济的结果。

2-2-3综合分析

l 从短期来看:房地产受政策性因素影响较大。

Ø 国家对土地供应的进一步控制必将使未来短期土地开发增长率下降

Ø 房地产投资将继续保持增势，但增速将放缓；

Ø 受供求惯性的驱动，房地产竣工面积和销售面积仍将维持一定的增速；

Ø 房地产价格的涨幅将可能下降，但受有效需求强劲的推动，房地产价格下调压力不大；

Ø 房地产企业将逐渐形成规模化经营，部分中小企业将逐步退出市场，有实力的大企业将获得更大的发展空间；

Ø 主要地区市场仍将保持发展水平和规模领先的地位，其他部分地区将可能发育成为新的增长点。

l 从中长期来看:主要受国民经济发展水平和国民经济发展战略的影响。

Ø 从GDP发展水平看

世界银行统计资料表明，当一个城市人均 GDP在800-4000美元之间时，房地产会高速增长，人均GDP在4000-8000美元之间时，房地产会平稳增长，人均GDP在8000-20000美元之间时，房地产会衰退。目前我国人均GDP约为 1000美元，整体上我国房地产业还有非常大的发展空间。

Ø 从GDP发展速度看

根据库兹涅茨《各国的经济增长》中研究结论，当GDP增长速度小于4％时，房地产业将出现萎缩，当GDP增长速度界于4％-5％时，房地产业将出现停滞；5％-8％，房地产业将处于稳定发展阶段；8％-10％，房地产业将高速发展。我国目前GDP的增长速度是7％-8％，根据以上结论，我国房地产业处于稳定发展的阶段。

Ø 从国内政策层面看

房地产业是一个涉及面广、带动系数高的行业，据统计，我国每年钢材的25％、水泥的70％、木材的40％、玻璃的70％和塑料制品的25％都用于房地产开发建设中，房地产业对这些产业的发展能起到1：1.17促进作用。因此，促进房地产业得到进一步发展是确保国民经济持续健康运行的内在要求。房地产业将面临日益优化的政策环境，继续巩固其支柱产业的地位，发展空间更加广阔。

因此，从中长期来看，我国房地产业属于朝阳产业，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的持续发展和国家产业政策调整而逐步解决，房地产业的中长期趋势良好。

第3节 未来公司发展方向分析及建议

土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。同景集团可借时势造英雄，成就一番伟业。

3-1 什么样的企业才能驾驭市场？

3-1-1第一波：比判断——剩下的是对未来大趋势判断正确的企业。

3-1-2第二波：比资源——资源越大的企业越能留下，资源小的企业淘汰。

3-1-3第三波：比战略——有战略规划的企业才能留下。

3-1-4第四波：比运营——有职业化、专业化团队管理与运营的企业能留下。

3-1-5第五枚：比品牌——品牌效应，增加发展的无形资产基础

3-1-6 第六枚：比增值——化“增长”为“增值”，由“务虚”到“务实”，使土地、楼房、物业等增值最大化。

3-2面临的机遇

3-2-1市场规范，更适合同景

同景是一家追求规范化操作的企业，也一直在身体力行，地产行业中，各方面的能力都受到好评，但在过去不规范操作的市场中却很难拿到好地。今日，市场的游戏规则越来越规范，同景在土地资源上的弱势地位将淡去，而其专业实力和在资本市场、客户群体中良好的口碑将带给同景越来越显著的优势。

3-2-2抓住市场空挡：

最近出台的各项宏观调控的政策，对一些实力不强的开发公司所带来的压力已经开始显现。一些在售项目加大促销力度，急于收回资金。而另一些正在酝酿的项目则更加慎重，有资金实力的开发商可能没有地，同景现在资金基本充足，三个地区都有土地。适时地抓住市场空挡，收购、合作50—100亩土地进行开发，对同景的项目运作将有相当大的利好。

3-2可能的风险

3-2-2 2005年是不可确定的一年，需慎重决策

国内宏观政策还在调整，有很多不确定的因素可能产生；外国各种资金、商品进入中国将非常通畅。因此须密切关注最近国家会采取什么样的措施调控。

3-2-3关注央行的一些措施。

三季度报告出来后，金融调控存在一些问题，调息的呼声很高。而国家明显还没有作好这方面的准备工作（银行投资规模控制在5%-7%以下、开始政府和银行内部的彻底整顿、建立完善的信用体系、投融资体系等等），控制不好会出现地产业“硬着陆”的可能性。

3-3战略上的建议

3-3-1提升综合实力

未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，建议同景集团凭借“实力+品牌+项目运营”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。

3-3-2拓宽融资渠道

新规则的出台，意味着游戏规则的改变，融资能力差的开发商将可能因资金短缺而失败。拓宽资金来源和融资渠道是公司战略的重中之重，寻求包括上市、房地产信托和房地产基金在内的多元化融资途径，同时，兼顾资本金的内部积累和外部积累。

3-3-3调整项目运作模式。

针对公司特点，灵活调整项目的运作模式，如合作开发、股权合作等。

3-3-4尽可能降低风险。

为了降低风险，要停止扩张、战略收缩，实行减法经营，包括产业减法、产品减法和股权投资减法。

3-3-5牢牢把握差异性

“房地产地区性很强。政府的主导性，加之地区政府对土地供应的把握不同，造成地区供求关系不同，使地区的差异性进一步加强。同景同时在4个地区操作项目，要充分认识到地区的差异性，在宏观调控当中，牢牢把握住差异性。

3-4 战术建议

3-4-1 做减法：抛掉公司不擅长的项目，专心经营住宅项目，尽可能得向国家支持的住宅类型靠拢，不搞投资大的商业地产，不盲目追求大盘； 从追求“规模、速度”转向“品牌、增值”；适当放慢销售速度，化1-2年短期目标为3-5年中期目标。

3-4-2 资金链：协调好个项目间资金链的关系，把握好开工时机，节约开发与管理成本；进行多种渠道融资，尽快上市，运作资本市场，启动民间资本，快速托盘信托业，寻求多方合作，使资金链得以有效而健康的运转。

3-4-3 拿地是关键的选择。在对地块作研判时，既要考虑经济原则（贵不贵），也要对地块挖的深一些：有什么原生资源可以在规划设计，营销推广中利用，比如：小山丘，坡地、大水井，原生树等，或者近旁有优美的自然环境（湖，公园，古建筑等），或者正好政府的重大项目（如不夜城，大公园，欧洲城等），另外，拆迁的成本和竞争对手的情况研究也是不可或缺的知己知彼，方能胜利，诸如此类。总之，地的升值空间要大。为此，可采取或收购、或兼并、或合作一些“无实力无资金无经验无品牌无人才，却有合法土地开发”的“五无一有”的小企业，开发与运作50—100亩的小型房产项目，作为同景“细水长流”式的土地资源。

3-4-4 从研究“消费者”转向研究“产品”。目前产品严重同质化，大家都在吆喝绿色生态住宅，有的楼盘什么都吆喝，健康、生态、环保、绿色、大盘大规划、精品户型，铺的很开，可没一样做精做透，这是我们在产品设计时要注意的，要请优秀的设计师结合。(兰马 单琳)关于公司发展的几点建议 郑总：

您好！

我来公司已两年有余，也算房产公司的老员工啦，能为您和公司工作是我莫大的荣幸！在这两年的时间里我目睹了骏马奔腾塑业的蓬勃发展，经历了房产公司的成长历程，我的心里也有些个人想法，希望我的这些想法（或建议）能对公司的发展有所帮助。

一、公司的制度化管理

每个公司的发展，必须要有完善的规章制度，我们公司亦不例外，目前公司基本还是停留在骏马各项规章制度的基础上，是一种企业管理模式，而房产开发则是一种建设项目管理模式，它们虽均属于管理范畴，但他们的内涵有着明显地区别，主要区别体现在管理的对象、管理的目标、管理的实体。因此，制定适合房产公司管理和运作的各项规章制度已是当务之急。08年8月份我已将《房地产开发管理手册》约90页发给王副总和郑经理（供参考），内容比较详实，也耗费了我近半个月的时间。不管如何，我希望房产公司的各项规章制度能尽快经各部门经理讨论后经总经理审批后付诸实施。对不完善的地方可以在实践和执行过程中不断进行优化整合和完善。

二、公司的组织机构和管理网络

公司的组织机构设置宜结合公司的实际情况并兼顾长远，遵循精干高效、灵活弹性、相对稳定的原则，当然最根本的设置原则还是如何利于公司的管理和发展，一般采用直线职能制（既能集中统一指挥，又能充分发挥各职能部门的职能作用），现阶公司的组织机构和管理网络最好根据现有的部门和人员进行设置，在实践和发展中不断进行优化整合和完善。

三、公司的绩效考核和奖惩激励

绩效考核主要分三个阶段，月考核、半年考核、年终考核，因此，建议公司对考核通过的同志可以考虑将年终奖金分阶段发放，即全年奖金/2/12为每月绩效考核奖，全年奖金/2/2为半年和全年奖金，当然半年和全年奖的数额可适当调整，对月绩效考核未通过的，月考核奖暂不发放，可在半年和年终考核时进行综合评估，评估合格的可以将月考核奖补发，评估不合格的不予补发，这样更便于对公司员工的约束管理，还能充分调动员工的工作积极性和主动性。

四、公司财务部的完善

公司财务部应能充分发挥核算和测算职能，提供相应的财务计划和财务分析报告及各项统计报表，为公司的相应决策提供依据；另外财务部还应规定每月的付款时间段，每月最好规定两次付款时间段，对滞后的顺应在下一时间段付款，同时在下一付款时间段将上一时间段的已付款和未付款的统计报表发给合约部和工程部，这样既加强了各个部门的横向沟通与联系，也便于财务部对资金的统筹调度和安排，对整个工程的顺利发展也更加有利。

五、成立物业公司的可行性

根据我咨询和调研过的各物业公司和物业经理人，建筑面积在3万平米左右的，物业公司基本上能够自负盈亏，并稍有盈利。现阶段星湖名轩的建筑面积在6万平米左右，有住宅和商业，如自行管理，可为公司带来不错的收益，同时也可适当降低南苑宾馆、咖啡店的运营成本（主要指维修部分）。因此，鉴于从公司的长远发展及结合星湖明轩项目的实际情况考虑，建议成立物业公司。（成立物业公司的各项手续也不太繁琐）

成立物业公司的最大障碍是人员配置问题，工程、管理、经济的人员我公司已经具备（当然如不够的话，可另行寻找），只需另行聘请具备物业职业资格的物业经理人。

新注册物业公司应先到工商税务部门办理营业执照及税务登记等手续，然后自领取营业执照之日起30日内，持营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同等资料向工商注册所在地政府房地产主管部门申请资质；（三级注册资本50万，工程、管理、经济等技术管理人员不少于10人）

六、大润发塔楼水电和幕墙的合同

关于使用大润发售楼专用帐户款，并将水电和后期幕墙合同价格做高的思路，这样运作，必须有两个基本条件，即

一、施工单位必须是熟悉可靠的，二、所找之人必须有自己的公司，不能挂靠，因此，我个人觉得这样运作的话，公司所要面临和承担的风险很大，双方一旦闹僵，我公司将要承担全部风险，建议最好不要采用，可否考虑将大润发所有工程、设计、前期策划、监理等的全部应付款通过售楼专用帐户支付，并证明这些款项由强劲公司代付，希望能与大润发沟通协调，这是目前最稳妥、最有效的方法。希望尽快确定此方向，这同时涉及到后期各招标的方向。

七、公司财务报销的明确和薪资的人性化发放 各级员工的报销额度应予以明确的范围，在规定的范围之外，必须事先申请，征得主管工程的总经理助理的批准（主要涉及招待政府主管部门及各配套单位的业务费），当然，额度较大时还应由总经理批准，所有业务报销单报销时也应由主管工程的总经理助理签字后，再由副总经理签字。

对各级员工的薪资发放建议财务部进行人性化的发放，在不违背公司利益的前提下进行一些财务技术处理，多为员工考虑，这样更能充分调动员工的积极性。

八、工作总结

工作总结分月总结、半年总结和年终工作总结，其实每个员工的工作总结其实是汇报工作，并提出工作上的困难和有利于公司发展的建议，是在与您交流和沟通，也是您对员工最终考核的最好依据，也可以为您提供某些决策的依据。因此建议部门经理以上的写工作总结，并请您逐一过目，必要时向您汇报。

九、吃年夜饭的感悟

我已连续三次参加公司的年夜饭聚餐啦，但每次均感觉是以嘉宾的身份出席的，而作为房产公司的员工，心里不是滋味，现阶段，您已拥有骏马奔腾塑业、强劲投资、新岛咖啡、南苑宾馆、彩印厂等多家企业，子公司比较多，已是一个标准的经营多元化企业，可以说已完全称得上集团公司啦，下次建议您以集团公司老总的身份给我们所有员工作指示哦！

1.对外树立大源城建品牌。当下房地产行业竞争非常激烈，就应该用好的产品占据市场，从配套，景观，物业到房屋的使用性、安全性、耐久性等自身的质量，注重每一个环节，注重细节，用近乎“完美”来树立自身的品牌。

2.对内要加强管理，一切以建好房子，建一个舒适的生活小区为出发点，3.如果项目有条件可以参考下“六点水”项目的景观配套先行，用好的景观吸引消费者，加快销售，提前回笼资金。

4.在取得土地的时候除了考虑经济问题，还要考虑地理位置因素，周边环境也很很重要。

5.多组织集体活动，增加员工交流接触机会，增进团队团结。6.农村安置房 都在借用开发公司资质，是否可以考虑大范围的增加与村委合作。