第一篇：案例分析1
007年4月6日湖南信托推出“湖南信托创业投资一号集合资金信托计划”（以下简称“本案例”）。本案例规模7000万元，推出当日即被27名国内投资人认购一空，每份信托合同金平均额高达259.26万元。在股市火爆、信托市场日趋冷落的市场背景下，为什么本案例却受到市场如此热烈地追捧？它的募集成功会带给其他信托公司哪些启示？带着上述疑问，笔者收集、研读了本案例的信托文件和信息备忘录，发现它与信托市场既往的股权投资类信托计划（以下简称“原有计划”）相比存在以下明显差别：（1）本案例不设定预期收益，信托受益上不封顶、下不保底，随信托财产实际收益浮动；而原有计划多数设定预期收益，且为固定收益，部分预期收益为保底收益，可小幅上浮。（2）本案例募集时不确定具体项目，仅指定一个投资方向，实行组合投资；原有计划多数依托具体项目设计，无法通过分散投资降低投资风险。（3）本案例由投资人实际承担投资风险、享受投资收益，仅针对合格投资人募集；原有计划通过溢价回购设计，使得投资人既不实际承担投资风险、也不享受或少部分享受投资收益，从本质上说，信托投资人仅仅是资金融出方，其信托受益仅是融资成本，而回购方才是真正的投资人，他们承担投资风险、享受投资收益，支付融资成本。（4）在本案例中信托公司是资产管理者，而在原有计划中它仅仅充当融资平台。（5）在本案例中，私募股权投资的高收益可以支持合格投资者以市场融资成本为参照系对理财收益的高要求；而在原有计划中市场融资成本是信托财产的全部收益，且需要支付理财产生的各类税费，只能满足大众投资人以同期银行存款为参照系对理财收益的低要求。显见，尽管形式上同样是以企业股权为投资标的，但上述本质性差别，已使它们成为两类不同性质的信托产品。笔者认为，本案例开创了“新办法”规制下国内信托公司私募股权投资信托业务的先河。
私募股权投资信托业务，是新办法实施以来监管部门积极倡导、渴望承载信托公司转型的创新类信托业务。在不久前召开“全国非银行金融机构监管工作会议”上，刘明康主席曾明确表示目前最活跃且倍受青睐的私人股本投资公司也出现大有替代传统资本市场上融资手段和形式的趋势，而我国的信托公司与之类似，具有这方面的潜力。较之其它金融机构，信托公司有着更具前瞻性的比较优势。因此，本文拟从本案例分析出发，探讨信托公司开展私募股权投资信托业务的相关问题。
一、本案例要点介绍
1、信托计划基本情况：规模7000万元人民币，期限6年，未设预期收益，起点金额200万元、可以整数倍递增、上限金额600万元，推介期自2007年4 月 6 日到2007年5 月 6 日止。
2、信托财产投向：“参与Pre-IPO，投资拟上市公司；投资拥有核心技术或者创新型经营模式的高成长型企业”。
3、风险防范措施
（1）委托专业的私募股权投资机构——深圳市达晨财信创业投资管理有限公司（以下简称达晨财信）担任投资管理顾问，负责信托财产的投资与管理，弥补信托公司在该投资领域人才、经验和经营管理能力的欠缺。
（2）受托人对投资项目实行严格的事前审核和事中监控。即达晨财信提出投资建议须通过受托人的审核方能付诸实施；受托人设立独立的信托计划资金运用部门负责跟踪资金运用项目，控制资金运用过程中的各种风险。
（3）委托工行湖南省分行作为保管人负责保管信托财产，并对信托财产的管理运用、价值核算和信息披露进行监督和核查。
（4）再投资须经受益人大会2/3以上的受益份额同意。
（5）信托计划资金实行组合投资，对每个项目的投资额度不得超过信托计划额度的25％。
（6）达晨财信承诺其以自有资金配投的条款条件不优于信托计划投资的条款条件，且不先于信托计划投资的股权退出。
（7）达晨财信承诺采取一切必要措施，确保代信托计划持有的被投资公司的股权不会因达晨财信的债务纠纷等问题导致被查封、扣押或冻结等影响股东权利行使的情形。
（8）达晨财信承诺，不将信托计划资金对达晨财信自有资金和管理的其他基金投资的项目进行二次投资或收购原己投资的项目。
（9）达晨财信承诺当被投资公司或其自身出现重大情况可能影响信托计划利益或者影响其投资管理信托计划时及时通知受托人，并采取必要措施防止损失扩大或减少损失。
4、信托股权退出安排
(1)实现项目公司股票上市，将所持有的股权通过证券市场对外转让；(2)寻找投资者，将股权直接转让给第三方投资者；
(3)若投资项目股权在信托合同期满无法直接退出时，经受益人大会同意，可将信托计划合同期限顺延2年，如果受益人大会不同意延期或经延长2年期满后仍有项目未能退出的，达晨财信应提供给受托人信托计划清算方案供受益人选择，信托计划清算方案包括但不限于：（a）由达晨财信按照适当的价格购买被投资公司股权；（b）由达晨财信协助寻找第三方，并将被投资公司股权以适当价格协议转让给该第三方；（c）通过产权交易所等挂牌出让或拍卖被投资公司股权；（d）按受益人在信托计划中的权益比例，将被投资公司股权直接过户到受益人名下。
5、信托财产收益的分配
信托持股退出后，其资产增值部分为信托财产毛收益，扣除按信托文件约定由信托财产列支的税费后的余额为信托财产净收益。本案例以信托财产列支的税费包括：
（1）中间机构费用。包括受托人的信托报酬：按信托资金的1%/年从信托财产中提取；投资顾问的投资管理费：在投资期内，按信托资金的2.5%/年从信托财产中提取，投资期后，按照投资净额的2.5%/年从信托财产中提取；保管人的保管费：按实际托管金额的0.6%从信托财产中提取。
（2）信托计划设计、推介、管理、信息披露过程中发生的费用（含与信托相关的审计、评估和律师费用）。
（3）税收。信托计划期限内所涉及的税务问题，按国家的有关法律、法规与政策办理。对于国家法律、法规或政策没有明文规定的信托行为的税务问题，按照政府部门的相关规定办理。
本案例信托财产净收益按如下顺序和比例分配：（1）净收益的15％为投资管理顾问绩效报酬；（2）净收益的85％受益人的信托受益。
6、信息披露
（1）定期报告：按新办法规定执行；
（2）临时报告：发生三类重大事项的后三个工作日内披露。
二、相近产品的比较
本案例不是湖南信托与达晨财信第一次合作。从公开信息看，双方此前先后合作过“湖南信托－高科技、高成长产业项目信托产品系列之股权投资集合资金信托计划”和“湖南信托－－高科技、高成长产业项目信托产品系列之股权投资Ⅱ期集合资金信托计划”
前者计划规模不超过人民币5000万元，认购起点金额人民币10万元整，并可按1万元的整数倍增加, 实际募集信托资金2772万元；期限为五年；预计年收益率以银行一年期定期存款利率为基数，第一年＋2％，第二年＋3％，第三年＋4％，第四年＋5％，第五年＋6％；推介期2006年2月20日－2006年3月20日，于3月21日成立。
后者计划规模不超过人民币3000万元,认购起点金额人民币10万元整，并可按1万元的整数倍增加，实际募集信托资金2710万元；期限为五年；预计年收益率以银行一年期定期存款利率为基数，第一年＋2％，第二年＋3％，第三年＋4％，第四年＋5％，第五年＋6％；2006年12月22日推出，于2007年1月28日成立。
以下以“湖南信托－－高科技、高成长产业项目信托产品系列之股权投资Ⅱ期集合资金信托计划”（以下简称股权投资Ⅱ期）为例，与本案例进行比较分析。
（一）相同或相近点
1、投资方向相近：股权投资Ⅱ期投向更宽，不但涵盖本案例的“参与Pre-IPO，投资拟上市公司；投资拥有核心技术或者创新型经营模式的高成长型企业”，还包括“参与股权分置改革，投资优良上市公司法人股”。
2、管理方式相同：同样采取“委托人全权委托受托人对信托计划资金进行运用管理”；受托人负责本信托财产的日常管理运用，委托投资管理顾问对股权投资的信托资金进行管理。
3、信托财产保管方式相近：本案例按“新办法”要求委托工行湖南省分行担任信托财产的保管人；股权投资Ⅱ期按原有规定委托工行湖南省分行担任信托财产的托管人，分别按照法规规定行使权利、履行义务。
（二）不同点
1、募集对象不同：本案例面向“合格投资者”，起点金额高达200万元人民币；股权投资Ⅱ期面向大众投资者，起点金额仅为10万元人民币。
2、受益权结构不同：本案例未作受益权结构设计，股权投资Ⅱ期将信托受益权划分为A、B两类，分享不同的权利与义务。
3、流动性安排不同：本案例仅允许受益权按“新办法”规定的方式转让，未作流动性设计；股权投资Ⅱ期不但设计了开放期，对A类受益权未成交的转让申请，还安排了第三方受让。
4、产品风险收益特征不同：本案例不设预期收益，受益人直接承担投资风险、分享投资收益；在股权投资Ⅱ期中，A类受益人的信托资金本金是有保障的（在开放日向信托文件规定的第三方转让信托受益权，受让价格为信托合同的认购金额；或到期由第三方回购），但其受益也是以预期收益封顶的，超过预期收益部分作为受托人的信托报酬以及投资管理顾问费；B类受益权不设预期收益，受益人直接承担投资风险、风险投资受益，与本案例相同。其A、B类受益权不同于通常意义的优先与劣后（或一般），B类受益权并不需要承担项目投资的全部风险。
5、退出安排不同：本案例设计的退出方式完全是市场化的，未作回购安排；在股权投资Ⅱ期中，在信托持股无法直接退出时，对A类受益权安排有第三方回购，并就回购行为提供担保。
6、收益分配不同：在本案例中投资管理顾问不但收取2.5%的管理费，还分享15%信托净收益的绩效报酬；而在股权投资Ⅱ期中，在信托财产实际收益低于或等于预期收益率时，对A类受益权免受信托报酬和投资管理顾问费；高于预期收益率时，高出部分全部作为信托报酬和投资管理顾问费。对B类受益权，不论信托财产实际收益高低，受托人和投资管理顾问按约定收取信托报酬和投资管理顾问费，但不再享有绩效报酬。
总之，两者均为私募股权投资类信托产品，但针对不同类型的投资人，两产品设计成不同的风险收益特征，本案例可视为按照“新办法”要求设计的具有高风险、高收益特征的私募股权投资类信托产品第一例。
三、本案例创新点分析
1、品种创新。本案例突破股权投资类信托产品通过合作方或其指定的第三方回购信托持有股权的方式锁定收益、实现退出、防范风险的传统设计思路，按照无预期收益、受益人实际承担投资风险、分享投资收益和市场化途径退出的全新思路设计，改变了信托产品一贯的“风险低、收益确定”的市场定位，成为具有“高风险、高收益”特征的全新信托产品。
2、运作方式创新。私募股权投资是专业性、风险性、挑战性极强的投资方式。目前正常运作的信托公司多数缺乏运作该类业务的专门人才和投资、管理经验。面对这一现状，多数信托公司自然会想到“借船出海”的展业思路，即借助该领域既有投资管理公司的人才、经验、能力，涉足这一陌生领域，在合作中培育自身的团队，最终实现独立运作的目标。然而，以何种方式“借船”却大有讲究。在本案例中，湖南信托没有沿用目前信托公司常用的优先劣后受益权结构设计，而是与合作方及相关管理人员共同组建负责信托计划运作的投资管理公司——达晨财信。尽管本案例信托文件未披露达晨财信的股权结构，因而我们无法判断湖南信托在该公司中的实际话语权。但这种合资方式可以保证湖南信托的决策层直接参与信托计划投资运作的全过程，从而一方面落实对信托计划经营风险的全程监控，另一方面在合作中培育自身了的投资决策能力。此外本案例中合资的第三方——“相关管理人员”值得关注。信托文件未披露相关管理人员的具体构成，笔者推测至少应包括合作方的管理人员。而合作方深圳市达晨创业投资有限责任公司“由湖南省广电中心投资设立”，应属国有或国有控股企业，其管理人员直接参股合资公司，可视为是一种长效激励机制的安排，这一安排有利于信托计划的风险防范。不排除“相关管理人员”同时包括湖南信托管理人员的可能性。若真有这一安排，则更加有利于激励相关人员强化信托计划的风险控制，推动湖南信托逐步做大该类合作，最终将“私募股权投资信托”培育为自身的的核心信托业务。
本案例中受托人在参股达晨财信的同时，还在以下环节安排了对其投资运作的监控：
（1）事前审查。信托计划资金运用部门负责审核达晨财信提交的投资方案、投资协议，报经信托公司经营层批准后实施；信托计划资金运用部门负责审核达晨财信提出的用款申请，对资金拨付等发布指令；
（2）事中控制。负责对被投资企业实施非现场监控，督促达晨财信及时报送被投资企业相关资料，掌握企业状况，定期制作、披露信托计划相关信息，并保管相关原始凭证、资料；负责对被投资企业实施现场监控，及时跟踪资金运用项目，控制资金运用过程中的各种风险，发现异常情况，参与应急处置。
此外，本案例还按照新办法的要求，引入“受益人大会”制度，强化了信托计划的风险防控。为落实“受益人大会”的作用，在“受益人大会”之下设置了“投资人管理委员会”，负责督促受益人大会决议的贯彻执行。这一设计，有效强化了受益人对受托人和投资顾问的外部监督。
本案例设计的运作方式，既有利于充分发挥达晨财信作为投资顾问的专业投资、管理能力，又能保证受托人对信托计划的投资方案的最终决策权；既有利于达晨财信实际承担信托投资的基本管理任务与责任，又能保证信托公司相关人员直接参与投资管理的各个环节，完成“借船出海”的学习任务；既有利于信托公司全权处理信托事务，又能保障受益人通过“受益人大会”实施外部监督，必要时行使改变信托财产管理方式甚至更换受托人的重大事项的决策权。
3、风险控制思路的创新。在既往信托产品设计中，由于产品低风险的市场定位，信托计划普遍采取了抵押、质押、保证等多重担保措施，或通过优先劣后的受益权结构设计转移风险。但上述风险防范措施都是有成本的，或直接增加融资方的费用支出，或劣后受益人在承担风险的同时，获得风险收益权，从而淡化了信托财产实际收益与受益人信托受益的关联度。本案例中，由于信托计划市场定位已由“低风险、中等收益”调整为了位“高风险、高收益”，所以产品设计中未沿用既往思路，而是让信托受益人直接承担投资风险、分享投资收益。所以，在风控思路上做出了重大调整：（1）通过合资形成的新的利益格局控制合作方信用风险；（2）通过对关键环节实施监控控制信托计划的操作风险；（3）通过平等地位共同投资控制合作方的道德风险；（4）通过分散投资控制项目的投资风险。这样的风险控制安排，立足“降低”而不是“转移”风险，有助于培育委托人的风险意识，提高委托人对信托产品风险的识别、承受能力，进而降低信托计划“投资风险”对信托公司甚至整个信托行业的冲击，最终形成信托市场合理的风险收益关系，彻底扭转既往信托市场形成的信托公司单纯收取微薄的信托佣金却实际承担信托财产退出和实现预期收益双重责任这一极度扭曲的风险收益关系，有利于新型信托市场的健康发展。
4、信息披露思路创新。在新办法颁布前，监管部门对信托计划的信托披露的规定越来越细、越来越繁。其根源在于在信托计划实际运作中，基本是以不具备风险识别与承受能力的大众投资者为服务对象。面对这一普遍存在的市场错位，监管部门只能被动地一再加大监管力度，将许多适用于公募信托产品的要求，纳入到对私募信托计划的监管要求之中，信息披露就是典型的例子。新办法重新明确了信托计划是面向“合格投资者”的私募信托产品的市场定位，同时简化了信息披露的要求。本案例已按新规定，依据私募信托的特点与要求面向当事人披露有限信息。
5、信托财产收益分配安排的双重效用。依据信托文件约定，作为受托人的信托公司，除1%的信托佣金外，并不参与信托财产净收益的分配，而投资管理顾问不但收取2.5%的管理费，还可获得15%的绩效报酬。上述安排一方面表明投资管理顾问在本案例中处于明显的主导地位，笔者认为这是借船出海“以利益换技术”必须付出的代价，有其一定的合理性。另一方面也警示，“借船出海”仅仅是信托公司涉足私募股权投资初期的过渡性策略，并不构成其新业务的有效盈利模式。故应当时刻不忘自身的战略目标，即“通过借船出海，实现独立扬帆远航”。
第二篇：案例分析
案例一：
W饭店是一家具有270间客房的高星级饭店，其客源结构以商务散客和会议客人为主，并承接豪华旅游团队。半年前饭店扩大规模将客房数增至600间，因而出现客源不足、出租率下滑现象。该饭店管理阶层为了尽快改变这一现状，要求销售部所有人员增加销售拜访次数，同时大幅度降价来提高出租率。你认为这样做会带来什么负面后果？如果你是该饭店营销负责人，你将如何面对这种形势？
（1）负面影响包括：①平均房价下滑，造成增销不增收的局面；②客源档
次下降，对原有高档客人产生不良影响，导致老客户的不满和流失；③饭店产品服务与饭店市场不相符合，容易引起客人对质量的不满；④给员工、现有服务体系带来不良影响，若调整不及时，会影响饭店质量及声誉。
（2）正确的做法应该从以下几方面入手：①做好饭店扩建前的前期营销工
作，而不是等到建成后才开始努力；②针对扩大规模后的饭店，制定新的营销计划，在详尽的营销调研基础上，重新进行市场定位；③根据新的目标市场需求，制定相应的产品服务、价格、促销、销售渠道等战略，而不仅仅靠削价竞争和人员推销两种手段；④积极开拓新市场，扩大客户面，但必须符合饭店的客源结构；⑤采取各种措施，稳住老客户；⑥谨慎使用削价手段，必须意识到它可能对整个市场所带来的冲击。
案例二：
“BJ2002”是本饭店新开发的客户某旅行社安排的第一个团，人数为40人。该旅行社是香港一家小旅行社，每年组织200多人到内地来观光旅行。目前，由于饭店竞争十分激烈，抢客源现象十分普遍。鉴于此，某旅行社对饭店销售部提出采取先接团，后付款的方式进行合作。你认为对客户的这一要求应如何处理？
（1）尽管某旅行社较小，其业务量有限，但由于市场客源竞争激烈，饭店
销售部应积极争取这一客户；
（2）对客户提出的“先接待后付款”这一要求要谨慎对待，必须考虑到小
旅行社且又是新客户这一风险，原则上不予接受，并向对方解释饭店
财务制度上的具体规定和要求，请对方理解；
（3）在可能的情况下，可采用现金折扣的方式给予对方一定付款优惠条
件，促使其先付款；
（4）如果对方提前付款却有困难，应对其资信状况进行了解的情况下请对
方由银行开具资信保证，方可同意其请求；
（5）也可采取请对方先预付定金，接团后再立即付款的形式。
案例三：
某饭店销售部目前所困扰的是销售力量被新建的饭店挖走。同时，客户也相应地被带走。由于没有相关的资料留存，客户的资料平常都由销售人员自己保管，且人员离职时也不交回。这样新来的销售人员一切都得从头开始，从而导致工作效率低下，销售业绩每况愈下。如果你是某饭店销售部经理，你将如何改变这种状况？
（1）采取各种激励措施，稳住销售队伍；
（2）建立健全饭店销售档案制度，尤其必须加强对客户档案的建立与保
管，必须认识到客户档案属饭店资产，不得随意带出饭店；
（3）对离职人员所负责的客户，应尽快让其他销售人员负责，以避免可能
造成的流失；
（4）改变现有销售人员业务流程，加强对销售拜访的计划和控制，建立销
售拜访报告制度，使饭店客户置于饭店控制之下，而非销售人员本身
控制之下，减少对销售人员个人的依赖，提高对整个销售体系的依赖，从而降低人员流失对客户管理带来的不利影响。
案例四：
某饭店是一家即将开业的五星及旅游饭店，为了迅速占领市场，饭店开展了声势浩大的广告运动，花费巨资在电视、杂志和多家报纸上进行了为期三个月的广告促销。然而从反馈来看，广告效果并不理想，经过分析，发现并非广告主题、内容不当，事实上，饭店为了搞好这次活动，专门聘请了一家著名广告公司来代理制作各类广告。如果你是该饭店负责此项工作的人，你应该如何做，以提高广告效果？
（1）必须选择好促销的媒体。广告的效果并不完全依赖于广告的频度和广
度，最主要的在于根据饭店营销计划中所选定的目标市场进行针对性的宣传，做到有的放矢。否则，只会造成广告投入的浪费；
（2）广告的时机也应选择。广告效果并不仅仅取决于广告时间的长短，而
应选择在对其消费决策影响最大的时机进行。
案例五：
某饭店自率先成功地在本市开展“海鲜火锅食品节”后，每年都推出这一项目，然而促销效果却越来越差，请问某饭店的问题出在什么地方？
（1）没有考虑到任何产品都有它的生命周期，饭店对这一走向衰退的产品
没有采取相应的对策；
（2）没有以市场为导向的观念，死抱住自身的产品，而没有意识到市场已
发生变化；
（3）饭店应注意开发新产品，以新产品来吸引市场和占领市场；
（4）没有考虑到饭店产品本身具备专利性，很容易被人仿效。当饭店推出
这一产品后，在市场上会立即形成多家竞争的局面，致使客源分流。如果饭店不采取营销措施来稳住客源，则注定将最终失去客源。
案例六：
某饭店由一个实力较强的销售部，销售人员都是人们所称的三高人员：学历高、权力大和待遇高。他们在对外招徕客源方面具有很强的竞争力。然而，他们的客户却抱怨下榻饭店后，得到的服务不像他们当初承诺得那样好，诸如事先提出的特殊安排未能兑现，与销售部谈妥的付款方式及条件在前台结账时被拒绝等等。事实上，这家饭店其他部门的人员素质和工作态度也是很好的。那么，造成这种现象的原因到底是什么？应如何解决？
（1）问题主要在于销售部与其他部门沟通协调不当，各自为政现象导致销
售与服务的脱节；
（2）解决的办法主要在于树立饭店“一盘棋”的指导思想，加强销售部门
与营运部门之间的沟通与协作。具体的手段多种多样，主要包括：①
在饭店开展“团队精神”建设，促进部门之间的合作；②建立销售部
与其他部门正常的沟通渠道，如销售例会制度，部门间书面及口头的信息传递制度等；③开展交叉培训，增进各部门间的互相理解；④在销售部要克服“以老大自居”的思想，以积极争取其他部门的支持；⑤在全饭店树立“以客为尊”的观念，在遇到具体问题时，尤其是各
部门之间发生分歧时，以“顾客满意”作为解决问题的最高原则。
饭店销售人员在进行销售拜访时，当对方对其他方面均表满意，但对价格太高（客户认为）难以接受时，你应该如何处理即使客户满意，又维护饭店的利益？
（1）必须避免与顾客发生争执，无论顾客提出的异议是否完全属实，都不
应该立即对其加以否定。通常可以采取“是的„„，但是„„”战略
来继续进行销售谈判；
（2）了解顾客的真实想法及对饭店价格的态度。若确属对方无法接受我方
提出的价格，可在饭店允许的定价范围之内适当给予其价格优惠。若
并不完全为价格因素时，可考虑采取升档推销的办法，提升产品服务
档次，而非降低价格，以使对方感到获得了优惠，更物有所值；
（3）若仍难以达成共识，可采取“拖延战术”，将价格问题等到最后讨论
或回去协商后再予以答复，避免出现谈判破裂的僵局。
案例八：
小张是一家饭店的销售代表，他讲得一口流利的英语，因为在饭店前台工作过两年，对饭店十分了解。然而，上任三个多月以来，销售业绩很不理想。他虽然每天都出去做销售拜访，但大部分时间都不顺利，不是对方太忙，就是要找的人不在，有时还遇到被人据之门外的难堪。你认为小张应作何改进？
（1）小张首先应该完成从思想上转变为销售人员的过程，认识到仅靠外语
和对饭店产品的了解，并不能保证成为合格的销售人员。他还必须学
会销售拜访的技巧；
（2）小张最大的问题在于没有对所要进行的拜访进行计划和准备。他应该
在拜访前搜集有关对方的资料，对客户的情况做到心中有数；此外，事先预约也是必不可少的，这样可以减少盲目性；同时也是对对方尊
重的体现。此外，还应该计划好自己的拜访时间，尽量选择对方工作
不太繁忙时上门拜访；
（3）对被对方拒绝的情况要区别对待。通常情况下，不要做太多的贸然访
问；对不得不进行的贸然访问，也应讲究方式方法，避免上门兜售似的推销，应该做到以诚相待，给对方留下良好的印象，同时，要让对
方感到你的推销能给他们带来益处，从而使对方接纳你，并进而建立
起良好的业务往来关系。
某饭店是一家有近千间客房，设备设施齐全的大型饭店。虽然客房价格不低，但整个人均消费额却不高，原因在于客人对其他设施缺乏了解，也很少有人向其介绍，你认为该饭店应该加强哪些方面的营销工作？
（1）该饭店应加强内部促销，通过内部促销品如饭店指南、宣传手册等以
及鼓励一线员工对客人进行推销；
（2）该饭店应加强内部营销工作，重视员工的作用，营造出全员营销的气
氛；
（3）该饭店应对员工加强销售技能的培训，使其懂得利用各个服务时机向
客人进行建设性的推销；
（4）创造条件支持员工进行销售，例如开展跨部门交叉培训，加强员工对
其他设施的了解，促使其更好地进行交叉推销；
（5）建立销售奖励机制，激励员工进行推销。这种奖励机制包括销售提成，同时也包括其他非金钱的激励措施。
案例十：
某饭店是某中等城市的一家拥有商务楼层的高星级饭店，目前商务客人大部分为长驻公司商社办公人员及家属，你认为除了其他部门的良好服务以外，作为销售部还可以采取哪些措施来密切同客人的关系？
（1）销售部应建立定期同客人见面制度，征询客人意见，解决他们在驻店
期间所遇到的困难；
（2）定期举办长驻客人联谊活动，丰富其住房生活，消除其可能遇到的孤
独感和单调感，使顾客真正感到“家外之家”的便捷和亲情；
（3）在客人具有纪念意义的日子，为其提供特殊服务并向其赠送特别礼品
等。
第三篇：案例分析
ADIDAS 企 业 战 略 分 析软件工程系10计网一班王晓辉
Adidas企业战略分析
一、产品战略
功能第一是公司的主旋律、给予运动员们最好的成为公司的口号。阿迪达斯从成立开始就以产品创新为发展动力，在研发方面有着非凡的能力，它从来不缺少优秀的高科技产品，因为阿迪达斯一直视“运动科技”为品牌发展的原始动力与根本，这也是阿迪达斯品牌之所以长期抗战体育用品市场的重要原因，2005年，阿迪达斯在全球运动界引起轰动的世界首双芯片智能运动鞋“adidas-1”虽然售价高2680元人民币，但还是成为众多运动爱好者力捧的高科技运动产品。
同时，阿迪达斯又习惯于不断更新产品技术与提高产品设计能力，adidas 不仅在设计上、功能上有新突破，代表性的三条线设计概念亦在流行趋势中掀起另一股风潮，带领全球运动商品迈向更多元化的远景。
阿迪达斯还不断与世界顶尖的运动家与教练交换心得，帮助不断研发测试，样鞋开发出来以后，首先要在Adidas内部高层进行审核，提出反馈意见后修改，再经过关键客户评价，然后再经过产品最后评价等层层评价审查。
另外，阿迪达斯长期以来就以其严格的质量管理体系而著称，这个体系也保证了阿迪达斯产品的高质量。
二、制造模式
为尽快增加产量，阿迪达斯公司在南斯拉夫等国家寻找能够大批量、低成本制作运动鞋的工厂。公司与这些国家的企业签订了特许生
产协议，让它们按公司的图纸制造产品。这样，公司节省了建造工厂和购置设备的巨大开支，从而使成本保持在适当水平。他们的生产公司分布于中国大陆、越南、台湾以及拉丁美洲等劳动力较为廉价的地区，从而大大降低了企业的生产成本。他们的外包策略对团体的成功至关重要，并被整个领域仿效。这种策略可以转移风险，降低劳动力成本并可将主要精力集中到市场营销和研发上。
三、营销策略
阿迪达斯公司长期以来一直把国际体育竞赛当作检验产品的基地，公司与专业运动员签订背书合同，让他们使用公司的产品，同时还将国际性体育比赛和奥林匹克运动会作为猎获对象，与相关体育协会签订背书合同，充分运用体育营销手段进行行销。
阿道夫•达斯勒的长子霍斯特达斯勒，他开创性的为阿迪达斯品牌建立了金字塔型推广模式，使人们在许多世界级的比赛中看到优秀运动员们脚上穿着阿迪达斯新推出的产品。
阿迪达斯在品牌构建方面充分利用概念营销，如将品牌分成三大系列，包括阿迪达斯运动表现系列(以前的“运动无止境”系列)，运动传统系列(以前的经典系列)和运动时尚系列。这一划分从根本上改变传统的体育用品公司按服装和鞋类划分的方法。阿迪达斯给予每个系列以自己的标志，分别定位不同人群，均以独立品牌形式分别展示于卖场的不同区域，从而实现终端覆盖。通过市场印证：由于不同系列产品均代表不同运动风格，阿迪达斯产品十分深刻地迎合了现今运动爱好者的消费心理，为阿迪达斯品牌信仰者提供了更广阔了选购空
间。
从2000年开始顺应因特网时代，结合全球领先体育媒体的网站、重要零售商及自己的网站三大支柱，联合经营电子交易。
2004年，阿迪达斯建立于三大系列产品构建基础上，同时进行了销售网络的扩张运动。阿迪达斯尝试发展关键客户的模式来积极进行销售网络的扩张，这个模式类似于召集合作伙伴进行加盟连锁。只是他们的关键词在于“合作”而并非仅仅指向“加盟”。
四、供应链战略
1.外包物流保障王国运转
如果说NIKE的成功是品牌、营销、物流结合的体现，阿迪达斯在品牌策略并不十分出色的情况下成功缘自对成本的节约。这一点在供应链上体现的淋漓尽致。
ADIDAS的物流战略与NIKE不一样。NIKE经过长期发展，已建立了良好的物流基础设施，使用自己的物流系统；ADIDAS经过成本核算，更倾向于外包其物流作业，以期减少运行成本。
2.扩大网点与结合代工的保障供应链战略
为了大幅提高在新世纪里多变市场环境下供应链的保障功能，ADIDAS一方面增加生产网点，在各地疯狂布局，产地多元化直接减少了企业的压力。
另一方面，Adidas和代工企业保持研发互动。鞋的研发和生产过程之间是有距离的，鞋样并不是一经设计后，马上就可以投入生产，而是必须经过开模、样鞋制造、成本计算、修改完善等过程。在这个
过程中，由于品牌公司只有设计和销售能力，必须和制造企业保持紧密合作。而Adidas与他的代工企业宝成在这方面做到了无与伦比。
在成本核算方面，研发中心可以提出建议，比如设计人员指定的产品品质不好、价格高、交货期长。在这些情况下，尽管Adidas事先已经指定了材料，也可能根据研发中心提出方案对原设计进行修改。
阿迪达斯凭借上述一系列战略管理，始终屹立于世界体育用品行业中的领军之列，即使在品牌策略并不十分出色的情况下，依然据此战略优势为企业后来的重新崛起奠定了坚实的基础。
五、王者归来
二十世纪七八十年代，其市场地位最终被后起之辈耐克公司所取代。为此，阿迪达斯一直频频出击，意在夺回被耐克公司“抢占”的市场份额。
首先阿迪达斯不断利用体育营销的优势，围绕着世界体坛盛事在北美、欧洲和日韩市场与耐克进行了一场场营销大战。
阿迪达斯不断地调整战略—兼并所罗门体育用品公司，把三叶标志换成了更加时尚的三道杠，启用明星战术争夺青少年消费群，这些策略都使得阿迪达斯的产品销售呈回升态势。
2002年阿迪达斯•索罗门集团对阿迪达斯自己也进行了一次“颠覆”——对其旗下的三大品牌系列做了一个全新的构建——将阿迪达斯品牌分成三大系列，给予每个系列以自己的标志，分别定位不同人群。这一划分定位从根本上改变了传统的体育用品公司按服装和鞋类
划分的方法，覆盖了更多消费群体。
随着中国体育产业经济及全民运动的迅猛发展，阿迪达斯采取了一系列战略措施，促进华语地区市场的优势互补，加速这一全球性品牌在亚太区的发展，将中国区纳入全球战略的重要核心，改变以往过于保守的做法，从战略防守转向战略主动。
首先，通过奥运营销，开启共生营销等策略逐渐打开扩大中国市场。
继而阿迪达斯开始了更迅猛的进攻之路，首先是规模的扩张。2009年之前，阿迪达斯渗透的中国城市还集中于一线到三线城市。现在，阿迪雄心勃勃地要渗透到中国更广袤的4线到7线城市。清理大量库存、修补与经销商的紧张关系与之更紧密的合作、调整区域架构、重新梳理产品战略„„。同时，阿迪达斯集团宣布将其曾寄予厚望的锐步品牌交与宝胜国际共同设计生产，2010年4月1日以后开始执行，未来的锐步将以中国为中心。然后是两条战线。阿迪达斯成为行业中第一家将运动表现和运动时尚分开设立两个部门的公司，这是出于长期考虑。从品牌架构的角度来说，先有高端的Y-3，建立品牌势能后，再逐步地推出低端品牌。在将时尚和运动完美结合这一点上，从赛场到秀场，从体育馆到街头，用同一种声音诠释阿迪达斯独有的品牌标签。阿迪达斯计划将旗下品牌集中起来推广，换言之，与其分散资源进行多品牌推广而导致左右互搏，不如万宗归一，以“阿迪达斯”的品牌强势归来。
第四篇：案例分析
案例分析题（每题15分，共45分）
案例一：
麦克，男30岁，美国人，为实施犯罪活动，在我国某市投资设立了一家公司。自2009年6月至2012年6月，他以公司名义实施了一系列犯罪行为。2009年6月，麦克经他人介绍认识了董某，想让董某介绍认识贩卖毒品的朋友。董某牵线搭桥（未牟利）后，麦克多次从董某朋友手中购买了大量的冰毒，由其手下向外销售。期间，麦克让该公司司机孙某去接货，孙某受其蒙蔽，并不知其购买的是毒品；麦克还让王某（因交通肇事罪被判处2年有期徒刑刚刚刑满释放）帮助其去接货，王某知道让他接的是毒品。
2010年10月，为筹集毒资，麦克编造开采煤矿的虚假广告，承诺一年后返本并付高额利息，向公众筹到资金 1000万，至被查获时也未予偿还。
2011年5月，麦克将一批毒品出卖给想通过贩毒挣大钱的吴某，获得赃款50万。其朋友杜某明知是毒赃，仍帮助麦克通过虚设债权债务的方式将这50万收益转换为“合法”收益，正式划入到公司账目上。
2012年5月，麦克以投资为名，收购了一家濒临破产的工厂，购买制造冰毒的设备和原材料，雇用制毒技术人员，准备在工厂内制造冰毒销售。在2012年6月被缉毒人员查获时，已经开始制造冰毒，但尚未制造出成品。
请回答以下问题：
1、麦克通过设立的公司实施犯罪行为是否适用我国刑法中有关单位犯罪的规定? 并说明理由。
2、董某的行为如何定性? 并说明理由。
3、孙某的行为如何定性? 并说明理由。
4、王某的行为如何定性? 是否构成累犯? 并说明理由。
5、麦克向公众筹到1000万元资金的行为应如何定性?并说明理由。
6、如果麦克贩卖给吴某的毒品为假毒品，该行为应如何定性? 对吴某的行为又应如何定性?
7、杜某的行为如何定性? 并说明理由。
8、麦克制造毒品的行为如何定性? 并说明理由。
案例二
X省A市居民王某高中毕业后因犯组织他人偷越国（边）境犯罪被A市法院判处有期徒刑三年。出狱后，王某在Y省经营因私出入境中介业务的哥哥想让他在X省开办因私出入境中介业务并把Y省的业务转给王某一部分。王某着手准备了一些材料，于2012年8月11日向B县（A市所辖）公安局出入境管理机构申请开展因私出入境中介业务。
[问题]
1.王某能否从事因私出入境中介业务，为什么？（3分）
2.王某能否向B县公安机关出入境管理机构申请开展因私出入境中介业务，为什么？（3分）
3.如果王某向你咨询设立因私出入境中介机构应当具备的条件，你应如何回答？（7分）
4.王某的哥哥能否将Y省的业务转给王某在X省办理，为什么？（2分）
案例三
某日，郑某与卖淫女徐某（15岁）商定好价格，郑某付给徐某200元，在宾馆开房时，被民警查获。民警小鲁和小孙经出示警官证，宣布对郑某和徐某口头传唤，郑某称自己要上班，拒绝接受传唤，小鲁和小孙遂用手铐将郑某、徐某铐起来，带至县公安局。
到县公安局后，民警小鲁、小孙对郑某、徐某分别进行了询问。经查，郑某3个月前因赌博被公安机关给予治安管理处罚。调查取证后，县公安局拟对两人分别决定处行政拘留10天，并处罚款2000元。在作出处罚决定前，办案人员口头告知郑某、徐某作出治安管理处
罚的事实、理由及依据，并告知其依法享有陈述权和申辩权。两人并未提出不同意见，县公安局依法作出了行政处罚决定。
行政处罚决定作出后，郑某决定申请行政复议，并根据公安机关的要求提供了保证人和保证金，保证金为3000元，保证人为到当地探亲的老乡杨某，公安机关作出对其暂缓执行行政拘留和罚款的决定。徐某表示对处罚无异议，并在公安机关缴纳了罚款，公安机关对其执行了行政拘留。
问题一：郑某、徐某的行为应当如何定性？有何量罚情节？并说明理由。
问题二：县公安局办理此案存在哪些错误？并说明正确做法。
四、案例分析题（每题15分，共45分）
案例一
李某是C县人民政府的工作人员，其护照有效期已过。2012年9月3日，李某以送妹妹9月20日赴英国自费留学为由，向县公安局出入境管理部门申请办理加急普通护照。经审查，县公安局出入境管理部门认为李某不符合办理加急普通护照的条件，因此拒绝李某办理加急普通护照的申请，建议李某办理普通护照。
[问题]
1.县公安局出入境管理部门拒绝为李某办理加急普通护照是否正确？为什么？（7分）
2.如果李某听从建议，办理普通护照时，应该提交哪些材料？（5分）
3.公安机关对李某的原护照应如何处理？（3分）
案例二：
2006年6月5日，张某（在本地有固定住处）因犯强迫交易罪被判处有期徒刑二年，2008年3月被提前释放。2012年5月20日，张某在一农贸市场使用假币被发现，在逃跑途中被群众抓获，发现其身上有假币4100元。报警后刑警大队民警陈某及时赶到现场，口头传唤张某到刑警大队并补办了传唤文书，将张某身上的假币予以扣押，并立即进行了讯问。张某如实交代了犯罪事实，并详细供述了自己的家庭成员情况和联系电话，讯问结束后，办理了立案手续。考虑到张某认罪态度较好，持有、使用假币罪不是严重暴力犯罪，在张某向刑警大队交纳了2000元保证金，并由其朋友李某（无固定收入）作为保证人后，张某当天被取保候审，并被责令将驾驶证和身份证交执行机关保存。
取保候审期间，张某两次在传讯的时候没有到案。2012年6月1日，公安机关决定没收张某交纳的保证金，并对其采取监视居住措施，指定在刑警大队旁边的一间民房，由刑警大队民警执行。在向张某宣读没收保证金决定的时候，张某对没收保证金决定不服。民警告知其是最终决定，保证金已上缴国库。
取保候审时，张某委托其父亲和律师王某作为辩护人。6月3日，民警将张某被监视居住的情况通知张某的父亲后，其父亲与律师王某要求会见张某，办案民警批准后，其父亲和王某与张某进行了会见。
问题：请指出本案中存在的错误并简述理由。
案例三
陈某（车主）与刘某（司机）饮酒后驾驶机动车，行驶在公路上，当行驶到检查站时，为了逃避检查和处罚，二人即驾车原地调转方向，沿着行车道逆向高速行驶，将正在过马路的张某撞倒在地，刘某欲下车，陈某阻拦，强令刘某开车潜逃，刘某便继续驾车行驶。后张某因失血过多，在送往医院途中的抢救无效死亡。
路人立即报警，接到报警后，公安机关立刻出动，在各个路段设置路卡。刘某、陈某在20公里之外路口被警方路卡截住，巡警龚某示意刘某停车，但是陈某告诉刘某，已经撞到人，再撞一个无所谓，被抓到了就没命了，逃为上策。在陈某的唆使下，刘某驾车直冲向龚某，龚某躲闪不及，当场死亡。二人驾车逃离现场。
潜逃期间，刘某因生活无着，向公安机关投案，交代了上述事实，并向公安机关供出陈某的藏身之所。警方根据刘某的交待将陈某抓捕归案。归案后，陈某对犯罪事实供认不讳，还主动交待了自己为解决生计问题多次在超市盗窃的事实。后经查明，陈某曾因领导黑社会性质组织罪被判处有期徒刑，于6年前刑满释放。
问题一：刘某酒后逆行撞伤张某逃逸的行为应该如何认定？并说明理由。
问题二：陈某在撞伤张某后仍强令刘某逃逸的行为应该如何认定？并说明理由。
问题三：刘某、陈某二人对撞死巡警龚某的行为应该如何认定？并说明理由。
问题四：刘某具有哪些量刑情节？并说明理由。
问题五：陈某是否构成累犯？并说明理由。
问题六：陈某具有哪些量刑情节？并说明理由。
第五篇：案例分析
案 例 分 析
1、案由：
甲公司诉乙公司租赁合同纠纷案
2、案情介绍：
2001年11月21日，甲公司与乙公司签署了一份房屋租赁合同。合同约定：由乙方（乙公司）承租甲方（甲公司）所有的位于A市西大街2号面积约1100平方米砖混结构楼房两层，租赁期间为2001年12月1日至2007年12月1日止，年租金66000.00元，乙方一次性付清1年房租66000元，并预交2003年房租10000元。乙方应在合同到期前一个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租合同，否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方。乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施，否则，甲方有权采取必要措施，要求赔偿，恢复原貌。乙公司于2001年10月24日向甲公司交纳房租66000.00元，并预交下一年房租10000.00元；2002年2月26日，乙公司对承租房屋进行了装修，在装修过程中乙公司擅自改变房屋结构，毁坏房屋设施，致使租赁物部分受损2003年1月11日，甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》，明确告知乙公司应在2003年1月15日之前预交2003租金，逾期将终止租赁合同。乙公司收到《收费通知单》后，于2003年1月21日，向甲公司作出《缴费说明》，明确表示，甲公司发出的《收费通知单》于2003年1月20日收到，但拒绝预交2003租金，并提出了续交房租的条件，即“我公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公司不予干涉，我公司续交第二年房租。”2002年6月12日，乙公司与B市丙公司签订了销售维修部（以下简称维修部）签署联营协议一份，《联营协议》约定：乙公司与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳税，合法经营的原则。甲公司与乙公司由此引发争议，甲公司起诉要求解除租赁合同，并申请法院先予执行，致三楼出于空置状态；诉讼中，乙公司提出反诉，要求甲公司赔偿装修费、可得利益、办公用品等各项损失共计518000.00元。
3、本案件焦点在于：
（1）甲公司是否具备合同解除权的问题（2）乙公司的反诉请求是否能够成立的问题
4、争议与分歧意见：
第一种观点认为：乙公司作为承租人与维修部签署的联营协议虽名为联营，实为转租，且乙公司有拒绝支付租金和擅自改变房屋结构、毁坏房屋设施、致使租赁物受损的违约、违法行为，甲公司得行法定解除权，所以甲公司有权行使行法定解除权解除双方的租赁合同，对承租人乙公司的损失不承担赔偿责任。
第二种观点认为：乙公司与维修部签署《联营协议》是乙公司自主的经营行为，甲公司作为出租方无权干涉乙公司正常的经营行为。甲公司因干涉乙公司的正常经营行为并错误的申请先予执行，应当对乙公司的损失承担赔偿责任，乙公司的反诉请求依法有据，应当得到支持。
5、结论：
本人认为，本案争议的两个焦点实际上是一个问题的两个方面，其核心是甲公司作为承租人是否具备了法定的合同解除权。结合本案案情，我认为甲公司有权行使法定的合同解除权。
第一、关于乙公司与维修部签署的《联营协议》的法律性质的认定问题。
2002年6月12日，乙公司作为甲方与维修部（乙方）签署了一份《联营协议》，细究《联营协议》的核心条款和实质内容，笔者认为，《联营协议》虽名为“联营”，实为“出租”，即乙公司的该行为实际上是一种违法的转租行为。
首先，衡量一个合同的性质，应从合同内容、特征及主要条款等加以理解和识别，而不能拘泥于合同“名称”。这是一个为民事司法实践所认可的基本的民事原则，也是符合民事立法的基本目的和基本精神的。最高人民法院关于经济合同的名称与内容不一致时如何确定管辖权问题的批复（法复【1996】16号）第1条明确规定：当事人签订的经济合同虽具有明确、规范的名称，但合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质，从而确定合同的履行地和法院的管辖权。法复【1996】16号实际上确立了“合同约定的权利义务内容与名称不一致的，应当以该合同约定的权利义务内容确定合同的性质”这一基本的民事司法原则。就本案而言，乙公司与维修部签署的《联营协议》虽名为“联营”，实为“出租”。我们只要看看《联营协议》约定的内容就可以得出这一结论。《联营协议》约定：乙公司与丙公司双方以联营合作的方式，由乙公司提供经营场地，本着照章纳税，合法经营的原则。丙公司提供年租柒万元（70000元）的，作为丙公司联营投入的股金。双方联营中，无论盈亏，丙公司付给乙公司年股金70000元，不得以任何理由拖欠，否则乙公司有权停业，停业期间造成的一切损失均由丙公司承担。丙公司承担经营的所有费用（税金，管理费，水、电、暖费）必须每月30日前付清所有费用。丙公司负责经营场地的所有维修费用。《民法通则》第51—53条，规定了三种联营的方式，即法人型联营、合伙型联营、协作型联营，但不论哪种联营，以各自所有的或者经营管理的财产承担民事责任即共担风险是联营的一个基本特征。而通过《联营协议》的上述约定，我们可以清楚的看到，乙公司作为联营的一方，既不参与经营，也不负担任何经营的费用，且不论盈亏均坐享利益，乙公司联营的唯一资本是三楼的场地使用权，其实质是将三楼以年租金70000元租给乙方，所以，该《联营协议》虽有“联营”之名，并无“联营”之实，是一个典型的出租行为。
其次，《中华人民共和国合同法》第124条规定：本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。本条是对无名合同（又称为非典型合同，是指法律上没有特别规定的合同，是相对于有名合同而言的）如何适用法律的规定。依据该条规定，如果无名合同的权利义务类似于合同法分则及其他法律规定的有名合同，可参照该有名合同的有关法律规定适用。这实际上是关于无名合同类推适用的规定，亦即我国合同法采信了类推适用主义。乙公司与维修部签署的《联营协议》是一个典型的无名合同，从整体内容分析，《联营协议》中，乙公司的主给付义务是提供场地使用权，维修部的主给付义务是按年支付70000元的租金。《中华人民共和国合同法》第212条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第213条规定：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。从上述《联营协议》的约定可以看出，《联营协议》完全具有租赁合同法律关系的基本特征，且对租赁标的物、用途、租赁期限、租金及其支付、租赁物的维修等租赁合同的本质内容均有明确约定。是一个典型的租赁合同，应参照该有名合同的有关法律规定适用。
再次，从乙公司签订《联营协议》的初衷和目的来看，其主观认识和目的均是为了“出租”而非“联营”。众所周知，当事人签订合同总是具有一定目的的，合同中的各条款都是为达到合同目的而制定并且符合当事人订立合同时所追求的最终经济目的。可以说，合同目的包含了整个合同的真实意图。联营协议实则传达了两个信息：第一，乙公司主观上也认为这是一个出租行为而非联营；第二，作为联营的另一方其主观认识和初衷也是为了租房而非联营。从乙公司签订诉争《联营协议》的初衷和目的来看，《联营协议》实质是一个出租行为，应参照租赁合同的有关法律规定适用。
综上，本人认为：
第一、乙公司与维修部签署的《联营协议》的性质界定为转租较为准确，依据《中华人民共和国合同法》第224条第二款的规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。乙公司作为承租人未经甲公司同意擅自转租，甲公司作为承租人依法获得了法定的合同解除权。
第二、关于乙公司装修时改变房屋结构、破坏房屋设施的法律后果问题。
诉争《租赁合同》约定：“乙方在承租期间不得毁坏房屋门等基本结构设施，否则，甲方有权采取必要措施，要求赔偿，恢复原貌。……”合同履行过程中，乙公司（即乙方）作为承租人在装修过程中擅自改变房屋结构，毁坏房屋设施，致使租赁物受损。依据《中华人民共和国合同法》第291条的规定：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。乙公司的上述违约行为同时违反了法律的禁止性规定，甲公司（即甲方）作为出租人依法获得了法定的合同解除权。
第三、关于乙公司延付租金的法律后果问题。
诉争《租赁合同》约定：“乙方一次性付清1年房租66000元，并预交2003年房租10000元……乙方应在合同到期前一个月，预交下一年房租，合同到期后与甲方签订续租合同，否则乙方必须在合同到期之日将房屋退还甲方……”依据上述约定，乙公司作为承租人应在2002年10月21日至2002年11月21日期间预交2003租金，但乙公司未能依约预交2003租金。2003年1月11日，甲公司作为出租人向承租人发出了《收费通知单》，明确告知乙公司应在2003年1月15日之前预交2003租金，逾期将终止租赁合同。乙公司收到《收费通知单》后，于2003年1月21日，向甲公司作出《缴费说明》，明确表示，天龙公司发出的《收费通知单》于2003年1月20日收到，但拒绝预交2003租金，并提出了续交房租的条件，即“我公司继续履行原合同，三楼由我公司出租或继续使用，你公司不予干涉，我公司续交第二年房租。”在乙公司的转租条件未得甲公司应允后，直到2003年3月，甲公司起诉要求与乙公司解除《租赁合同》之时，乙公司一直未能预交2003房租。依据《中华人民共和国合同法》第227条的规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。乙公司作为承租人未能在甲公司要求的合理期限支付租金，违反了法律的禁止性规定，甲公司作为出租人依法获得了法定的合同解除权。
综合以上三点，乙公司的先期根本违约、违法行为使得甲公司获得了诉争《租赁合同》的法定解除权，甲公司起诉要求解除诉争《租赁合同》属于依法行使自己的法定解除权，不存在违约的问题，乙公司因《租赁合同》解除遭受的损失应当由乙公司自己承担，与甲公司无涉。
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