工程部培训资料

第一篇：工程部培训资料

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房地产基础知识

一、按建筑物使用性质分类

二、房地产的类型

三、房地产专业名词

四、房地产面积的测算

五、房地产术语

六、基础和地基的概念和区别

房地产基础知识培训

（一）按建筑物使用性质分类

通常将建筑物分为居住建筑、公共建筑、工业建筑和农业建筑四大类。居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑。

1、居住建筑：商品房

2、公共建筑：包括办公楼、商场、影剧院、医院、体育馆等。

3、工业建筑：包括工业厂房、仓库等。

4、农业建筑：指各类供农业生产使用的房屋如种子库、拖拉机站、饲养牲畜用房等

（二）房地产的类型

按用途划分：

1、居住房地产；

2、商业房地产；

3、旅游房地产；

4、工业房地产；

5、农业房地产

房地产住宅的层数划分的规定：

1、低层住宅为1-3层；

2、多层住宅为4-6层；

3、小高层住宅为7-11层

4、中高层住宅为12-16层；

5、16层以上为高层住宅 房地产土地的使用年限是如何确定的？

凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：

居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地

四十年；综合用地或者其他用地五十年。

网上说现在的建筑使用年限是50年，差的20年没了，这个不知道你们听过没。正常的这个“50年年限”是从结构设计安全角度来说的，“它意味着房屋在使用了50年以后，若发生结构安全问题，那开发商、设计、施工方就可以不买单。50年后如果想要继续住，应该进行房屋结构安全鉴定，一般采取一些可靠的措施还是可以继续住的”。房屋建筑结构分类标准 名词解释

◆ 钢结构:承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

◆ 钢、钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用钢筋混凝土构架建造

◆ 钢筋混凝土结构:承重的主要结构是用钢筋混凝上建造的。包括薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物

◆ 混合结构:承重的主要结构是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造

◆ 砖木结构:承重的主要结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的

◆ 其它结构:凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞等 ※从构成房屋建筑结构的材料分：

①木结构（老楼，一般为1——2层建筑）；②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑）；③砖混结构（一般为6或7层建筑）；④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）；⑤钢结构（纽约市贸大厦）※从房屋层数高度分：

①低层 1～3层（木结构、砖木结构）；②多层 4～6层（砖混结构）；③中高层 7～9层（钢筋混凝土结构）；④高层 10～30层（钢筋混凝土结构）；⑤超高层 40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

※按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

①一级 100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）；②二级 50～100年以上(砖混)；③三级 25～50年（平房）

※房屋建筑用途分：①生产性建筑；②居住建筑；③公共建筑 关于室内采光有何要求？

1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有二个获得日照。

2、采光系数：室内为1，窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为直接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。

3、高度低于0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面高度不宜低于2米。梁的种类：

1、梁的种类按受力状态分为：

（1）简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。（2）连续梁：两跨以上的梁为连续梁。

（3）悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。

（七）房地产专业名词

1、常用名词

◆五证:（1）建设用地规划许可证；（2）建设工程规划许可证；（3）建设工程开工证；（4）国有土地使用证；

※《国有土地使用证》是指合法建筑的重要法规文件，它主要载明所有者的名称、土地性质、使用年限、四至及面积。

※《规划许可证》是指合法建筑的重要法规文件，它主要载明建筑物的面积、宽度、高度、长度、密度、容积率、日照系数、居住人数及建筑内容的排列等内容。※《开工许可证》是指政府有关部门准许开工建设的政策

◆两书：1：《住宅质量保证书》、2：《住宅使用说明书》；

◆房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；

◆房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产 的占有、使用、收益和依法处分的权利；

◆土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用；

◆三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整； ◆七通一平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整； ◆红线图：又叫（宗地图）是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房；

◆总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；

◆建设用地面积，净用地面积：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面 ◆总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之 ◆建筑面积：指建筑物外墙或结构外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具

备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建

◆建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率；（如：在

10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆 盖率为0.8〈建筑密度为80%〉）

◆绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之和与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包

括屋顶、天台和垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）

◆绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化和植物水平投影面积之和与建设用地面积的比率 ◆房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之

◆套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包括套（单元内的使用面积、墙体面积及阳台面积；

◆套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包括墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规

（1）室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算；

（2）烟囱、通风道、各种管道竖井等均不计入使用面积；

（3）非公用楼梯（包括跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总和计入使用面积（4）住宅使用面积包括：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过道、前室、贮藏室等。

单元内使用面积系数=单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积 ◆公共建筑面积：各产权主共同占有或共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积和不能分摊的公共建筑面积

◆实用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；

◆层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包括下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。

◆净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；

◆公摊面积 ：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的50 ◆得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。

套（单元）建筑面积=套内建筑队面积 +分摊得公用建筑队面积。

◆道路用地 ：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆道路红线 ：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划控制线。

◆玄关 ：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。◆期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。

◆现房：是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的房屋。◆毛坯房：是指没有装修的房。◆使用权房：使用权房是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

◆公房 ：也称公有住房，国有住宅。它是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的产权（拥有权、占有权、处分权、收益权）归国家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分为两大类：一类是可售公有住房，一类是不可售公有住房。上述两类房均为使用权房。

◆不可售公房：是指根据本市现行房改政策还不能出售给承租居民的公有住房，它主要包括旧式里弄、新式里弄、职工住房等厨房、卫生合用的不成套房屋，也包括部分公寓、花园住宅等成套房屋。

◆已购公房 ：又称售后公房，就是购买的公有住房

◆单位产权房： 是指产权属于单位所有的房屋，也称系统产权房、系统房。

◆廉租房： 是在新出台的国家房改政策中首次提出的一种概念。我国的廉租房只租不售，出

租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房等。

◆私房 ：也称私有住宅，私产住宅。它是由个人或家庭购买、建造的住宅。在农村，农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给个人和家庭，也就转为私有住宅。

◆二手房：即旧房。新建的商品房进行第一次交易时为“一手”，第二次交易则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。

◆楼花：这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。

◆外销房 ：外销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

◆内销房：内销商品房是由房地产开发企业建设的，取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

◆准现房：是指房屋主体已基本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进行配套施工阶段的房屋。

◆共同共有房产：指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。◆共有房产 ：指两个或两个以上的人对同一项房产共同享有所有权。◆建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。

◆建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。

◆楼间距：东西向楼间距为1：1，南北偏东为1：1.3，南北向为1：1.5。

◆建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则 是指层高减去楼板厚度的净剩值。

◆人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。◆人口净密度：每公顷住宅用地上容纳的规划人口数量(人/ha)。

◆进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度 ◆开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个自然间的宽度而言，故又称为开间。

◆公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两部分组成：

（1）电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼 建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积；

（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面 积的50％。

◆共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

◆公用建筑面积：公用建筑面积不包括任何作为独立使用空间租、售的地下室、车棚等面积，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积

◆阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

◆平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外 ◆走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。◆地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／2者。◆半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1／3，且不超过1／2者。

◆居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。

◆住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅间小路等的总称。

◆公共服务设施用地：公共服务设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。

◆道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。

◆公共绿地：公共绿地是指满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

◆商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位、共用设施设备维修基金。

◆确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

◆土地使用权:是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土地的占有、使用以及部分收益、处分的权利。

◆房屋的他项权利:房屋的他项权利是指由房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、继承权等权利。

2、房子的分类

◆安居房：指实施国家“安居（或康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

◆经济适用住房：是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。

◆使用权房：是指由国家以及国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。

◆产权房：是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益和处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉和影响，产权人可以转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。

◆商品房：是指具有经营资格的房地产开发公司（包括外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，所以，商品房是80年代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用以及地段、层次、朝向、质量、材料差价等组成。

◆集资房：是改变住房建设由国家和单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。

集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。

◆公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或地方政府）以及国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅主要由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。

◆房改房：是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源一般是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别：成本价产权和标准价产权以及标准价优惠产权。

◆空置商品住宅：房地产开发企业投资建设，取得房地产权证（大产证）已超过一年的商品住宅。

◆房地产契税 ：是指由于土地使用权出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

◆营业税 ：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计征的一种税。

◆房产税： 是以房屋为征税对象、按照房屋的原值或房产租金向产权所有人征收的一种税。

◆营业税附加：是指对交纳营业税的单位和个人，就其实缴的营业税为计税依据而征收的城市维护建设税与教育费附加。

◆印花税 ：指对在经济活动中或经济交往中书立的或领受的房地产凭证征收的一种税赋。

◆个人所得税： 指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。

◆纳税保证金 ：指按照有关规定，个人将拥有合法产权的住房转让时，就其应纳税所得，按照个人所得税税率计算的，个人所得税纳税保证金。

◆房地产交易手续费 ：是指由政府依法设立的，由房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。

◆房屋权属登记费： 即房屋所有权登记费，是指县级以上地方人民政府行使房产行政管理职能的部门依法对房屋所有权进行登记，并核发房屋所有权证书时，向房屋所有权人收取的登记费，不包括房产测绘机构收取的房产测绘（或勘丈）费用。

◆土地收益金(土地增值费)：土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。

◆土地出让金 ：各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款（指土地出让的交易总额），或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。

◆土地增值税： 是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

◆土地使用税 ：是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。

◆耕地占用税： 必须依法征收耕地占用税。园地包括苗圃、花圃、茶园、果园、桑园和其他种植经济林木的土地。是指由占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人向国家缴纳的一种税赋。耕地包括国家所有和集体所有的耕地，指种植农作物的土地（包括菜地、园地），占用鱼塘及其他农用土地建房或从事其他非农业建设，也视同占用耕地。

◆土地开发费 ：每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包括征地、拆迁、各种补偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和道路工程等各项费用(万元/ha)。

◆住宅单方综合造价 ：每平方米住宅建筑面积所需的工程建设的测算综合投资，应包括土地开发费用和居住区用地内的建筑、道路、市政管线、绿化等各项工程建设投资及必要的管理费用(元/m2)。

（八）房地产术语

◆住宅：供家庭居住使用的建筑。

◆套型：按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。◆居住空间：系指卧室、起居室（厅）的使用空间。◆卧室：供居住者睡眠、休息的空间。

◆起居室（厅）：供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。◆厨房：供居住者进行炊事活动的空间。

◆卫生间：供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。

◆使用面积：房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。◆标准层：平面布置相同的住宅楼层。

◆层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。◆室内净高：楼面或地面至上部楼板底面之间的垂直距离。层高和室内净高

※普通住宅层高不宜高于2.80ｍ。

※卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40ｍ，局部净高不应低于2.10ｍ,且其面积不应大于室内使用面积的1/3。

※利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10ｍ

※厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20ｍ。

※卫生间、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90ｍ，且不得影响门

窗扇开启。※ 净高=层高-楼板厚度

◆阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。

按《建筑面积计算规则》的规定，阳台建筑面积按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中：

1、封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算；

2、非封闭阳台

※ 挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积； ※ 凹阳台按其净面积（含挡板墙墙体面积）的一半计算建筑面积；

※ 半挑半凹阳台的挑出部分按其底板水平投影面积的一半计入建筑面积，凹进部分的按其净面积的一半计算建筑面积。

◆平台：供居住者进行室外活动的屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。◆过道：住宅套内使用的水平交通空间。

◆壁柜：住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间。

◆阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶的空间。在夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。

◆吊柜：住宅套内上部的贮藏空间。

◆跃层住宅：套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。◆自然层数：按楼板、地板结构分层的楼层数。◆中间层：底层和最高住户入口层之间的楼层。

◆单元式高层住宅：由多个住宅单元组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。◆塔式高层住宅：以共用楼梯、电梯为核心布置多套住房的高层住宅。◆通廊式高层住宅：以共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅。

（九）房地产面积的测算

1、计算全部建筑面积有哪些？

（1）永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积总和计算（2）屋内的夹层、插层、技术层及楼梯、电梯间等其高度在2.20米以上部位计算建筑面（3）穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部

分，层高在2.20米以上的，按其水平投影面积计算。

（4）楼梯间、电梯（观井梯）井、垃圾道、管道井均按房屋自然层计算面积。

（5）房屋天面上，属永久性建筑，层高在2.20米以上的楼梯间、冰箱间、电梯机房及斜面

构屋顶设计在2.20米以上的部位，按外围水平投影面积计算。（6）挑楼、全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

（7）属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算建筑面积，无顶盖的室外

楼梯按各层水平投影面积一半计算建筑面积。

（8）与房屋相连的柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计

算。

（9）建筑间永久性的封闭架空通廊，按其外围水平投影面积计算建筑面积。

（10）地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2.20米以上的，按其外围（不包括采光

井、防潮层及保护墙）水平投影面积计算。

（11）有柱或有围护结构的门廊，门斗、按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。

（12）有玻璃幕墙、金属板幕墙、石材幕墙或组合幕墙作为房屋外围的，当幕墙框架突出

主体结构距离已有设计数据或实际测量数据时，按幕墙外围水平投影面积计算建筑

面积；在建筑施工图报建时，还没有设计数据的，幕墙框架突出主体结构距离一律按

150毫米计算，竣工后计算竣工面积时仍采用150毫米的数据。

（13）属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。

（14）依坡地建筑的房屋利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在2.20米以上部分的外围水平面积计算。

（15）有伸缩的房屋，若其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。

2、计算一半的建筑面积有哪些？

（1）有盖无柱的外走廊、檐廊、扫顶盖水平投影面积一半计算面积。

（2）独立柱在雨篷，单排柱的车棚、货棚、站台等，按其顶盖水平投影面积的一半计算面积。

（3）未封闭的阳台，按其水平投影面积一半计算面积。

（4）建筑物外有顶盖，无柱的走廊、檐廊按其投影面积的一半计算面积。（5）建筑物间有顶盖的架空通廊，按其投影面积的一半计算面积。

3、不计算建筑面积的有那些?

(1)空出房屋墙面构件、艺术装饰，如柱、垛、无柱雨篷、悬挑窗台等。(2)检修、消防等室外爬梯。

(3)没有围护结构的屋顶水箱、建筑物上无顶盖的平台（露台）、游泳池等。(4)建筑物如独立烟囱、油罐、贮油（水）池、地下人防干道、支线等。(5)舞台及后台悬挂幕布、布景的天桥、挑台。

(6)建筑物内外的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱罐的平台。

4、哪些公用面积应分摊？

应分摊的公用面积包括套（单元）门以外的室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室、建筑物内的垃圾房以及空出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等。

3、哪些公用面积不能分摊？

不能分摊的公用面积为底层架空层中作为公共使用的机动车库、非机动车库、公共开放空间、城市公共通道、沿街的骑楼作为公用开放使用的建筑面积、消防避难层；为了整栋建筑物使用的配电房；公民防护地下室以及地下车库、地下设备用房等。

（十）基础和地基的概念和区别

1、基 础：是建筑物的组成部分，是建筑物地面以下的承重构件，它支撑着其上部建筑物的全部荷载，并将这些荷载传给下面的地基。

2、地 基：不是建筑物的组成部分，是承受由基础传下来的荷载的土层或岩层。

对于地基来说，应满足以下要求：

（1）有足够的承载力。

（2）有均匀的压缩量，以保证有均匀的下沉。如果地基下沉不均匀时，建筑物上部会产生开裂变形。

（3）有防止产生滑坡、倾斜方面的能力，必要时（特别是较大的高度差时）应加设挡土墙，以防止出现滑坡变形。

3、墙 体

1、墙体的作用：承重作用、围护作用、分隔作用、装饰作用。

2、墙体的类型：

※按在建筑物中所处的位置，分为外墙和内墙。

※按在建筑物中的方向，分为纵墙和横墙。其中的外横墙通常称为山墙。※按受力情况，分为承重墙和非承重墙。属于非承重墙的有自承重墙、隔墙剪力墙、幕墙。

※ 墙体按使用的材料，分为砖墙、石块墙、小型砌块墙、钢筋混凝土墙。

※墙体按构造方式，分为实体墙、空心墙和复合墙。

3、楼 板：是分隔建筑物上下层空间的水平承重构件，主要作用是承受人、家具等荷载并把这些荷载及自重传给承重墙或梁、柱、基础。楼板的基本构造层是面层、结构层和顶棚。

4、梁：是跨过空间的横向构件。

※根据所采用的材料，梁可分为钢梁、钢筋混凝土梁和木梁； ※根据传递力的方向，梁可分主梁和次梁；

※根据梁与支撑的搭接状况，梁可分为简梁、连续梁和悬臂梁。

梁主要起结构承重作用，承担其上的板传来的荷载，再传到支撑它的柱上，而环绕整个建筑物墙体所设置的梁，主要是为了提高建筑物整体结构的稳定性。

5、楼 梯：一般由楼梯段、休息平台和栏杆扶手三部分组成。垂直交通设施的主要形式有楼梯、电梯、自动扶梯、台阶和坡道等。

※按使用性质，可分为：室内主要楼梯、辅助楼梯、室外安全楼梯和防火楼梯

6、屋 顶：是建筑物顶部起覆盖作用的围护构件，由屋面、承重结构层、保温隔热层和顶棚组成。屋顶应满足防水、保温、隔热以及隔声、防火等要求，必须稳固。

常见的屋顶类型有平屋顶、坡屋顶（如两坡屋顶、四坡屋顶、歇山屋顶、折腰屋顶等），此外还有曲面屋顶（如圆屋顶、折板屋顶、筒拱屋顶、双曲屋顶、悬索屋顶、马鞍形屋顶、扭壳屋顶等）。

7、门 窗：（门）门一般由门框、门扇、五金等组成。

（1）门高：

※供人通行的门，高度一般不低于2m，再高也以不宜超过2.4m，否则有空洞感，门扇制作也需特别加强。如造型、通风、采光需要时，可在门上加腰窗，其高度从0.4m起，但也不宜过高。

※供车辆或设备通过的门，要根据具体情况决定，其高度宜较车辆或设备高出0.3～0.5m,以免车辆因颠簸或设备需要垫滚筒搬运时碰撞门框。至于各类车辆通行的净空要求，要查阅相应的规范。

※如果是体育场馆、展览厅堂之类大体量、大空间的建筑物，需要设置超尺度的门时，可在大门扇上加设常规尺寸的附门，供大门勿需开启时，人们可以通行。（2）门宽：

※一般住宅分户门0.9～1m，分室门0.8～0.9m，厨房门0.8m左右，卫生间门0.7～0.8m，由于考虑现代家具的搬入，现今多取上限尺寸。※窗:窗一般由窗框、窗扇、玻璃、五金等组成。窗按使用的材料，分为木窗、钢窗、铝合金窗、塑料窗； 按开启方式，分为：

※平开窗（包括内开窗和外开窗）※推拉窗

※旋转窗（包括横式旋转窗和立式旋转窗。横式旋转窗按转动铰链和转轴位置的不同，可分为上悬窗、中悬窗和下悬窗）※固定窗（仅供采光及眺望、不能通风）。※按所处的位置：可分为侧窗和天窗。（3）窗高：

一般住宅建筑中，窗的高度为1.5m，加上窗台高0.9m，则窗顶距楼面2.4m，还留有0.4m的结构高度。在公共建筑中，窗台高度由1.0～1.8m不等，开向公共走道的窗扇，其底面高度不应低于2.0m。至于窗的高度则根据采光、通风、空间形象等要求来决定，但要注意过高窗户的刚度问题，必要时要加设横梁或“拼樘”。此外，窗台高低于0.8m时，应采取防护措施。

现代玻璃幕墙中，整块玻璃的高度有的已超过7.2m，那已不属于一般窗户的范围了

（4）窗宽：

一般由0.6m开始，宽到构成“带窗”，但要注意采用通宽的带窗时，左右隔壁房间的隔声问题以及推拉窗扇的滑动范围问题，也要注意全开间的窗宽会造成横墙面上的炫光，对教室、展览室都是不合适的。

8、地 面：是指建筑物底层的地坪，主要作用是承受人、家具等荷载，并把这些荷载均匀地付给地基。常见的地面由面层、垫层和基层所构成。

按面层所用材料和施工方式不同，常见的地面有以下几类：

1、整体类地面，包括水泥砂浆地面、细石混凝土地面和水磨石地面等。

2、块料类地面，包括普通粘土砖、大阶砖、水泥花砖、缸砖、陶瓷地砖、陶瓷锦砖、人造石板、天然石板以及木地面等。

3、材类地面，常见的有塑料地面、橡胶毡地面以及无纺织地毡地面等。

4、涂料类地面。

第二篇：酒吧工程部培训资料（模版）

第九章 总控、电脑、演艺节目、工程部

总控部 电脑部 演艺节目部 工程部

第一节 总控室（灯光、音响、打碟）

一、灯光调音师工作职责：

灯光调音师也称DJ，负责播放音乐歌曲及调试灯光、音响的工作。是音响控制中心的灵魂。（1）要有高度的责任感和自觉性，一切服务于客人，密切配合服务员的工作，引导客人度过愉快的时光。

（2）熟悉夜场音控中心的音响灯光器材的使用方法及保养。（3）掌握必备的接待技巧和打灯技能。

（4）所有音响灯光器材，发现有问题，立刻请专门人员来检查修理。每晚用完后要对所有音响灯光器材进行检查。

（5）爱惜使用并保管好视盘、录像录音磁带。（6）保持音控中心的卫生。（7）密切注意各类流行曲、新歌曲动向。

（8）尽量满足客人的要求，为客人播放点播的歌曲和舞曲。（9）原则上不接受播放客人自带的影视带和歌盘。

（10）严格遵守夜场有关规章制度，协助做好夜场的保安工作。

二、总控师工作程序及规范

（一）营业前

1、必须提前一个小时来到上班的地点，进行营业前的设备调整和检查工作。

2、把所有KTV包房音响设备，调到最佳状态。

3、检查所有KTV包房的音响设备，是否有损坏的情况或者线路故障存在；

4、在检查KTV包房时，发现有线路故障时，要马上进行检查或者弥补，保持能顺利进行。

5、检查KTV包房时，发现有设备损坏时，要进行紧急维修，如果需要更换零件，在营业前不能修好的，要马上跟上司和咨客部联系，把已经订了的房间和能用的房间做好。

6、某些房间有多台设备的，要进行技术分机，在条件允许下把能移开的移到缺少设备的房间，以应急用。

7、打扫总控室内卫生，保持总控室内卫生干净整洁和所有音响设备干净整洁。

（二）营业中

1、工作时所有员工必须衣着整洁，有工衣的必须穿上工衣。

2、工作时必须坚守自己的工作岗位

3、要有互相合作团结的团体精神，在做好自己岗位的工作时要协助其它同事。

4、工作时必须要保持最好精神状态，由最快的速度，最准确稳当的方式把工作做好。

5、有客人要求调音时，负责调音响的员工要马上去调试音响。

6、为客人调音时，除了要满足客人的要求。还要保护好每一路设备处于正常的运作范围，不能因超负荷而损坏。

7、为客人服务时必须有礼貌，必须跟客人说明服务范围，让客人知道你在为他服务哪方面的需要。

8、营业中遇到音响线路故障时，在短时间内不能检查出故障所在的情况下，必须采取弥补办法，令音响恢复运作，同时做下记录，在客人离去时或者下班时进行详细检查维修。

9、营业中音响设备突然损坏时，要马上到没订的房间抽出设备更换，并跟上司说明情况，再由上司作相应的措施。

10、所有员工必须服从上司的工作安排，忠于职守，团结同事，能力把工作做好。

11、服务员、DJ员和可以领取物品（麦克风、遥控器等）的工作人员领取物品时，必须做下详细记录，以备核对。

（三）营业后

1、下班时必须做下设备数目记录，把发出的设备全部收回。

2、下班时必须检查好消防工作，把所有音响设备的电源关掉，把总电闸关掉，把照明灯光关掉。

3、必须认真检查每一个角落，有没有隐患存在；

4、确认没有不良隐患后，才能离去。

5、离去时必须跟上司说明，得到上司同意方可，并把门锁好。

三、夜场视听系统

歌舞厅、夜场视听系统通常指三部分（1）节目源设备，目前主要是电脑自动点播系统（2）AV放大器，系统控制交换中心

（3）视听输出设备，主要是大屏幕电视和各种专用音箱功放等。

四、功放认识 ①、POWER电源开关

押这按键进可使电源开关，再押一次时可关闭电源。②、MIC MASTER VOL麦克风总音量

这个钮可用来调整所有的麦确风音量，往右转为增强音量，往左为减低音量。③KEY CONTROL调控升降键

用来升高或降低伴奏音乐的音节，以便配合自己的歌声谐调，每段为1/4音谐，中央键为标准键，换曲后或音乐中止4秒钟以上时将自动跳回标准Key。④MUSIC VOLUME音乐的音量

这个钮可以调整音乐伴奏部份的音量大小。

⑤MIC VOL Control话筒音量调整旋钮（1/A，2/B，3）当五只话筒的输出功率不同时，可以分别调整五只话筒的音量。1/A：用来调整话筒1/A的输出音量。2/B：用来调整话筒2/B的输出音量。3：用来调整话筒3的输出音量。⑥MIC BASS/TREBLE麦克风音质控制 这两个控制器可用来加强或减弱麦克风部份的高音或低音回应能力，调整BASS为低音强弱度，调整TREBLE为高音强弱度。⑦ECHO VOLUME回音强度

这个钮可用来调整麦克风的回音强度效果，往右转为增强效果，往左为减低效果。⑧MUSIC TONE BASS/TAEBLE音乐音质控制

这个控制器可用来加强或减弱音乐伴奏部分的高音或低音回应能力。⑨BALANCE音量平衡调整

这个调整钮可用来调整左右声道的音量平衡度。⑩输入信号选择

⑾MIC INPUT1，2，3麦克风输入孔 用来插拉麦克风1.2.3.的插头输入信号用。

（二）功放操作

此处设定成卡拉OK演奏状态。④然后将乐曲音量旋钮调整到适当音量。

再旋转话筒总音量旋钮与话筒音量旋钮（1或2），使其与乐曲音量平衡。⑤用立体声音量调节旋钮调整立体声效果。⑥通过变调控制按钮调整音阶（b/#）。

此后只要操作乐曲播放设备，就可以尽情享受卡拉OK了。

五、话筒的选购与正确使用方法（1）选择风罩。风罩可防止噪声，大风罩比小风罩更有效，同价位的话筒就尽量选择柱形风罩或大风罩产品。

2、查看防风材料及音头。打开风罩，查看防风材料是否为高级防风海绵材料；音头定位是否牢固，抗冲击，防震能力是否强。

3、检查开关。在试唱时，多次拨动手柄开关，听听是否存在伴随开关通断的“咔咔”声，声音自然越小越好。在此真诚推荐性价比较高的美国SHURE话筒，其中BG2.0、BG3.0，其演唱效果比K厅胜一筹。（2）话筒的正确使用方法

A、话筒请离开嘴边5～10cm左右。

B、为了让音声浑厚清流，请适当地保持话筒头部与手持部分的距离。

C、请不要用手遮掩话筒下方的窗口。不然会引起低音过沉或无法再现真切的声音。另外还容易引起共鸣。

5to 10cm（2to 4in.）away from your mouth ☆留出约5~10公分的距离。☆留出适当的距离。

六、卡拉OK功放、音响推荐

A、卡拉OK功放推荐：台湾金雅，天龙、马兰士、宝力士、BNB、宝狮等。

B、卡拉OK音响推荐：BOY、宝狮、麦KEEL、声朗、雅嘉、日高、BOSE、BNB等。C、雅玛哈中置音箱YAMAHA NS－C80日本制造，三喇叭单元系统，音响表现出众，是中档中置音箱的首选。

D、百变龙卡拉OK环音箱CELESTION KR1英国制造，英国专业卡拉OK音响，是环绕声音响，音响表现不俗。E、KEF落地音响，KEFQ80英国制造、采用KEF著名的UNI－Q同轴喇叭单元，音乐味浓厚，音响表现一流。

七、音控操作时注意事项：

1、开机顺序：总功放 高音功放 低音功放

关机顺序：低音功放 高音功放 总功放

2、当客人唱卡拉OK时，一定要关掉低音功放。

3、伴音与麦克风音量，不宜过大，或演唱者麦克风不宜与音箱近防止“飞麦”。

4、当客人要求跳舞转换Disco音乐时，要开启低音功放，关掉无线麦接受器。

5、适度调节话筒音量，调节混响控制（ECHO）旋钮使混响适度。

使用时，话筒必须远离扬声器，以防声音反馈产生叫，如果由电视机重放声音，若声音不清或音量大时画面跳动，可将影喋机后面板上的衰减器（ATT）开关置天“ON”住，或者关小话筒音量。演唱卡拉OK时，如果话筒声比原歌声小时，其一，因话筒音量旋钮太小，应增大话筒音量；其二，是持话筒人的演唱声大小或人 与话筒距离太远。要求演唱者，对准话筒并靠近时演唱。

6、混响（ECOH）调节过度，变成极难听的回声，一般地，高频（高音）混响时间可略长低频（低音）则称作衰减，女声长些，男声短些。

7、伴奏音乐过响，几乎掩盖了歌唱声，通常歌唱音量与伴奏音量比例为5：3若伴舞时，二者音量相当，或者歌唱音量略小。

8、歌唱者嘴离话筒过近，致使近讲效应突出，低频响应过度音色混浊失真。

第二节 演艺节目

一、节目总监工作岗位职责

1、主持召开节目部员工例会，传达上级领导的工作安排。

2、合理安排演员、舞蹈艺员、乐手（鼓手、吉他手、琴手）、节目主持人的请假、休息、等工作情况。

3、对跑场歌手、演员的演出资料要严格把关。

4、本身具有歌唱或舞蹈表演能力全面负责夜场节目的策划，排练和表演工作。

5、加强艺员的日常管理和培训工作，不断地提高演艺水平，提高节目的观赏性和娱乐性。

6、认真听取客人反馈意见，提高节目的新颖度。

7、禁止配合各部门，进行色情或不健康、下流的演出活动。

二、节目主持人工作岗位职责

1、仪表端庄，热情好客，性格开朗，具有社交技巧

2、要求知识面广，对自己的职责范围内的情况了如指掌，对所用的设备，歌手演唱特点和来宾大体情况有较全面的了解。

3、有较强的语言表达能力和处理意外情况的能力；能主动协调和解决歌手、服务员和顾客之间出现的矛盾。

4、懂得舞台常识并有一定的实际工作经验，懂得并能把握顾客的心理变化。

5、较熟悉娱乐界的情况，自身具有一定的表演特长。另外，节目主持人在舞厅娱乐中还负有一定职责： A、科学地利用时间，有计划的安排好每场演出。B、做好开场白及结束的演讲，使客人尽兴娱乐。C、注意客人对麦克风的使用，并减少对麦克风的损伤。D、随时对客人的演唱进行适当的赞誉。

第三节 工程部

一、工程部主管岗位职责

（1）每天营业之前安排员工检查空调等电动设备是否正常。（2）制定岗位规范、岗位责任、操作规范、设备检修和保养制度。

（3）制作工程各类报表（如水费月报、电费月报、耗材月报、维修保养月报）并上报总办和财务部。掌握能耗规律，提出公司节能节源意见和措施。

（4）制定本部工作计划、重大维修保养计划、备件购进计划，各类 施工计划，并认真负责实施。

（5）配合策划部、节目部搞好各类装饰布置。

（6）编制培训计划，定期对下属人员进行强弱电、设施设备技能培训，提高其技术水平。（7）带领本部人员对公司的装饰设备、电梯、空调、家具家私、装饰灯具、地板、卫具等进行三级维修、保养和安全预防工作。

（8）认真做好技术档案、电器类维修保养合同管理工作，督导下属做好设备维修、故障处理，零部件更换记录，每月整理归档。

（9）遵守公司各项规章制度，认真完成上级交办的其他事务。

二、电工工作岗位职责

（1）负责线路、水路的安装维修与保护。（2）负责电器的安装，维修保养与清洁。

（3）负责电子设备（如电视、对讲机、电话系统、监控系统等）的安装、调试、维修、保养工作。（4）负责下水管道疏通、沙发、家具、办公设备的安装、维修与保养。（5）负责灯具的检视、更换与维护。（6）负责家私柜的制作与安装。

（7）负责空调、电梯的现场操作与故障处理。（8）负责电气设备的检修与维护。

（9）负责宿舍相关设备的安装、维修、保养。（10）协助策划部、节目部搞好策划布置。（11）负责动力设备的维护、检测、记录、保养。（12）负责PA部之设备维修。

（13）严格执行灯光管理制度，当班时，如发生故障，要协助工程主管排除故障。

三、工程部人员工作程序及规范 白班人员

1、每天例行检查全场常用设施包括、大厅、厅房、大堂照明设备、家私、卫生设施、供排水、通风系统等基础设施。

2、认真逐次完成值班记录检修项目

3、定期清理电房、机房、物料室。

4、不得离岗，随时准备应接抢修，保养任务。

5、配合晚班人员做好交接班工作。晚班人员

1、上班时主动巡视全场动力，配电设施运作情况，包括：空调主机主配电柜、动力控制部分、电热设备、分电箱配电开关等主要设施并做好工作记录。

2、按照上班流程时间做好动力，照明设备开关工作。

3、营业期间发生故障及时到位应急抢修，不得影响营业。

4、在正常营业期间对无法施行检修项目必须如实做好次日待修记录。

5、白班人员例行检查常用设备包括： 大堂、照明、装饰、茶机、凳子等

大厅、照明、装饰、空调出风口铁栅、沙发、凳子、茶几等

厅房、照明、装饰灯、电话机、排气扇、电视机、沙发、门、门锁、音箱架等 洗手间（酒吧）：水龙头、冲水阀、排气扇、门锁、门、门插锁等。

四、工程部设备安全检查制度

为了保障设备的正常运行和人身安全，每年定期安排设备的安全检查，并填写检查表。（1）每一个季度对俱乐部（会所）内的客房设备进行全面检查，包括：床头箱及接线盒，门铃、灯具，衣柜及其开关，房间插头，插座。

（2）厨房环境较差，潮湿、高温灰尘大，因此对厨房电器设备应特别检查，每半年进行一次安全检查，包括：开关、插座、设备的接线是否牢固，接零保护线是否可靠，线路是否完整。

（3）每一个季度与各部门协调，对KTV包房和演艺Disco大厅，进行安全检查；包括：灯光、电器、线路、桌椅等进行全面检查维修。

五、工程部值班制度（1）值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗，按规定定期巡视设备运行情况，如离开值班室去巡查和抄表应知会同值人员；

（2）密切注意设备运行状态，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，及时发现和处理隐患；（3）值班人员接到维修报告时，应及时通知有关人员前往修理；（4）发现设备故障，当班人员无法处理时，应报告上级人员组织处 理；（5）霄夜时间是值班的薄弱环节，所有运行值班机房都应有人值班；（6）值班人员因特殊情况需要调班时，必须事前报请工程主管同意。

六、电梯安全操作规程

（1）电梯因检查或保养而停梯时，必须确认桥厢内无乘客后，方可停梯。

（2）在维修保养施工中，必须注意工作的协调和配合，有人协同工作时，行梯、停梯前必须扬声，得到对立应答后方可操作；

（3）在轿厢顶做检修。保养工作时，除了判别故障和调试需要外，禁止快车行。（4）下井作业时，禁止关闭厅门，厅门必须放置告示牌，防止无关人员靠近。

（5）对电梯厅门进行 保养作业时，应用工具垫住门脚，严禁取挂重锤方式，以免造成事故；

（6）维修保养工作结束时，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌遗留。

（7）电梯机房、井道因工作需要动火时，必须尊守夜场动火规定，办好动火证，指定专人操作和监控，事后清理火种。

七、工程部维修人员工作要求

（1）工程维修人员（指当值工程部员工）同其他服务员一样，上班前必须由上级检查仪容仪表。（2）每日上班营业前，除正常处理维修单外，还必须进行计划性保养、检查管理工作，以确保一切设备运行正常。

（3）在营业时，随时准备好工具、材料，在接到报修电话或对讲机呼叫时，应立即赶到现场，首先向报告人问清故障原因及现象等。

（4）在工作中，对讲机或通讯工具调整为最佳状态。如未在处理问题，应在值班室待令。（5）如要进入客人房间，一定要有礼貌地先敲门，严禁莽撞进入，注重自己的仪容仪表，工牌一定戴好。

（6）进入后应向客人面带热情笑容地打招呼，说明来意，必要时须征求客人同意，再处理所报之问题。

（7）在处理时，不得坐凳椅等，不得在未经客人同意前移动客人的任何物品。（8）在处理问题时，不得与当场员工谈天说地，不得影响客人消费。

（9）维修好后，必须进行当场调试，并礼貌地征询客人的意见，同服务员做好整理清场后方可离去。

（10）认真做好消耗材料登记。并对更换物件进行回收管理。认真写好有一定影响的事故报告。

八、工程部个人与环境卫生管理规定

（1）每天上班工服必须整齐，正确佩戴名牌；

（2）值班室每天必须派人进行卫生打理，一切维修部件、器材、工具、档案、待处理维修单、已处理维修单等必须摆列整齐有序。部件、器材、配件等应分类标名摆放。（3）值班室、机房、中央空调房等空内、地面不得有积水、污垢和杂物。（4）在机房、中央空调等非吸烟区，不得吸烟，扔烟头、玩火等，不得放置酒精等易然易爆物品

（5）机房里，要保持机房和设备卫生，每天工作完后立即做好现场清洁，不得有漏油、漏水、漏气和尘等，每周应对整个机房和设备作一次大清扫。

（6）交班时，如上班所规定的环境卫生没打理好可当面提出或向上报告。

九、工程部安全及防火管理规定

（1）根据电工操作规定电工、冷气工、电梯工、电气电焊工、家电维修工、DJ维修工等应有合格的上岗证才可上岗。

（2）各岗位人员必须严守岗位，除负责设备安全运行外，必须对所属一切设备进行安全检查，工程部主管必须时刻督导并检查。

（3）除上级和检查工作外，未经工程部门允许，禁止员工进入电房、机房、配电房、水泵房等地方。

（4）严格禁止一切入员把火种和易燃易爆物品携入机房、油库等易然的地方。在工程各设备房间应挂立“严禁吸烟”等相关 标志图；

（5）工程各设备房是不得任意配制钥匙。

（6）工程部一切工具、材料、配件、器具等，应严格控制管理，做到进出有账可查。（7）维修工作时，若需使用易燃材料或动火作业（如电焊）时，施工前应尽可能排除易燃物品的设立防火措施，完工后要认真检查，确认无火种后才可离开。

（8）不准随意挪动消防设施，发现消防设施损坏等情况要立即处理和报告保安部。（9）一旦发生火灾，工程部要确保供水或供电或停电关闸，要保证消防水泵压力和排烟风机正常运行。并按自身消防规定进行救火。

十、工程部工程维修一般程序

（1）由部门主管或以上级别人员落工程维修单，《维修单》一式三联；

（2）落单时须写明“待修事项，落单部门、落单人签名、日期、时间”，直接交给工程部；（3）工程部接单时，写上“接单签名、日期、时间”，按单工作，完成任务后，交由落单人在“验收签名”项签名，写上“时间、日期”，一联工程部自留，一联落单部门，一联交财务部核对维修单予以报销维修费；

（4）工程部主管每天巡查各区域，发现需维修事项，立即填维修单交一份给行政经理以上签名，方可生效；

（5）重大维修须由副总以上才可落单；

（6）由于某种特殊原因维修部完成不了任务的，在红单上注明原因，并通知副 总经理或总经理，如不能处理，提交给董事局。

第四节 电脑室

一、电脑技术人员岗位职责

（1）负责视点（VOD）系统、监视系统安装、调试、维修、保养、管理工作。（2）制作中外歌库，做到图像画面清晰不失真、背景对路、不跳断不脱节，原版正宗。（3）协同策划部美工制作、变换、更改各类电视、投影营销广告。（4）根据公司需要，创建视点系统功能板块。（5）快速处理营业中出现的电脑死机等故障。（6）严格落实安全措施，搞好平时清洁卫生工作。（7）培训楼面员工电脑点歌，落单的正确操作。（8）掌握各终端机制作人员的使用号码，控制各功能操作密码。

二、电脑部工作服务流程

（一）营业前

1、提前一个小时到上班地点，进行营业前的电脑测试和检查工作。

2、把所有KT包房、收银系统、出品部、全部及打印机，调到最佳运行状态。

3、把新歌、新Disco音乐及时装入电脑系统。增加歌库歌曲。

4、检查KTV包房电脑时，现现电脑主显示器有线路故障，要马上进行检查维修。

5、检查KTV包房时，发现有电脑主机或网络不正常状态，不可以马上修好，或需换零件，要立即通知楼面部或咨客。

（二）营业中

1、工作中，电脑技术人员必须衣着整洁，佩戴好工作证。

2、工作中必须坚守自己的工作岗位。吃霄夜时要与工作人员相互交接、协调等。

3、营业中如有各部门电脑系统出现问题或操作不良，接到通知后应立即赶去维修，保持营业正常。

4、为客人服务时，必须耐心认真、跟客人说明服务范围，让客人知道你在为他们服务。

5、在进入KTV包房调试电脑时，要向客人礼貌打招呼，不可以不轻轻敲门直入客人房间，打扰客人雅兴。

（三）营业后

1、整理好电脑室卫生情况。

2、检查电脑室工作用具是否完好，并把需要第二次维修内容做好记录，或写好工作报告。

3、关掉电脑室一切电源。征绚主管同意后方可下班。

三、电脑点歌、落单系统的操作

（一）电脑点歌、落单摇控器介绍

①功能键

呼叫——接一下此键门前的服务灯会亮，表示房间内需要服务。重唱——表示重新播放当前乐曲。

停唱——表示停止播放当前乐曲，电脑会自动播放下一曲。原/伴唱——表示添加原音或者删除原音

删歌——表示删除已点乐曲

主画面——表示显示屏幕主菜单

已点歌——已经点的歌曲 优先——优先播放已点乐曲

上页、下页——使用此健上下页翻阅电脑歌库歌曲或落单内容 ESC（返回健）——表示返回上层或当前目录

（确认）——表示输入内容已经确认

②数字键——0—9表示利用这些健进行点播或落入服务内容。

（二）电脑显示屏主菜单介绍：（根据需要进行装入或调试）语言——表示①国语②粤语③英语④台语⑤日语⑥韩语

风格——表示①生日歌②革命歌③怀旧④戏曲⑤Disco⑥喜庆⑦流行歌⑧儿童⑨主题曲 数字——表示①一字歌②二字歌③三字歌④四字歌等 拼音——表用利用拼音进行点歌①A②B③C④D等26个英文字母

歌星——表示①男歌星②女歌星③乐队（其中男歌星又跳入①大陆②香港③台湾④欧美 流行合唱——表示目前市场比较流行的合唱歌曲 排行榜——表示目前市场歌曲最新排行榜 影院——表示一些电影曲目

资讯——表示网上服务功能①足球赛程表②赛程分析③现场比分④资料库⑤赔率

第三篇：物业工程部员工培训资料

物业工程部员工培训资料

物业工程部培训

主要有

1、配电、发电机操作培训

2、电工操作培训

3、管道机修培训

4、设备管理培训

5、设备保养常识培训

6、工程档案管理培训

7、节能减排常识培训

8、劳动纪律、安全常识等其他常规培训

第四篇：培训资料

社会治安综合治理培训材料

一、什么叫社会治安综合治理？

社会治安综合治理是指在各级党委、政府的统一领导下，组织动员全社会各方面的力量，运用政治的、经济的、行政的、法律的、文化、教育的各种手段，通过强化打击、防范、教育、管理、建设、改造等方面的工作，解决社会治安问题，实现从根本上预防和减少违法

犯罪，营造良好的社会治安秩序，保障人民群众安居乐业。

二、社会治安综合治理的主要任务是什么？

简单概括起来就是‚打击、防范、教育、管理、建设、改造‛六个方面。

打击：就是依法从重从快严惩危害社会治安的违法犯罪活动，保持治安秩序良好。这是综合治理的首要环节。防范：就是通过人防的、物防的、技防的各种手段，防止和减少违法犯罪，这是综合治理的主要措施，包括民间纠纷调解、内部安全保卫和社会面的治安防范。

教育：是维护社会治安稳定的战略性措施。主要指为防止违法犯罪等治安问题发生而进行的政治思想教育、道德法制教育，提高全民的法制观念和整体素质，鼓励群众自觉维护社会治安，积极同违法犯罪作斗争。同时包括对轻微违法犯罪人员的教育挽救工作，刑满释放和解除劳教人员的安置帮教工作等。管理：是指堵塞违法犯罪空隙，减少治安问题的各方面行政管理工作，主要有治安行政管理、文化、市场、物资、金融等方面的管理。建设：是指加强基层组织建设和制度建设，如城乡基层党政组织、治保、调解组织、治安联防组织建设和有关社会治安综合治理的组织机构和制度法律建设等，这是保证综合治理各项措施落到实处的关键，核心就是解决有人抓、有人管、有人干的问题。

改造：指教育改造、劳改、劳教人员，防止其重新犯罪。

三、什么叫整体联动防范工程建设？

根据市上部署，整体联动防范工程建设，原则上以乡镇为单位，就是在当地党委、政府的统一领导下，按照综治委（办）组织协调，公安机关具体组织实施，各部门和广大群众共同参与的思路。综合运用人防、物防、技防手段全面强化社会面的防控机制，形成以当地‚110‛报警台（公安派出所）为指挥中心的整体联动、快速反应治安防范工作格局，有效预防和减少各可防性案件的发生，促进打、防、控一体化工作机制的形成。

根据上述概念，整体联动防范工程建设就是‚综合运用人防、物防、技防手段，全面强化防范机制，构建起以当地公安机关为指挥中心的整体联动，快速反应治安防控体系‛。

四、整体联协防范工程建设的主要任务是什么？

主要任务是健全和完善八大防范体系。一是健全和完善‚110‛为平台、综合指挥巡警、交警、责任区民警、专兼职治保会（保安）巡逻队、乡治安逻队、单位保安、民兵应急分队等力量的社会面流动防范体系。二是健全和完善以军警民为依托的行政区域边际协作共防、堵卡守候的防范体系。三是健全和完善对流集中的繁华区段、车站、码头、交通干线等重点部位、乱点地方、复杂场所的‚打防控一体化‛的治安防范体系。四是健全和完善以‚一区一警‛、群防群治为基础工业的社会治安防范体系。五是健全和完善以守楼护院为主，技防、物防为补充，严格管理为特征的单位内部治安院坝联防、山湾联防、自防自治为主的乡、村、社、户‚四级‛治安防范体系。六是健全和完善以分组不定期排查、归口调处、责任到人，避免矛盾纠纷转化升级的防范体系。七是健全和完善路地互动、专群结合、群众参与的铁路、公路干线的护路联防体系。八是健全和完善指挥便捷、反应快速、控制有力的乡、镇城域的整体联动组织指挥体系。通过上述工作，使乡、镇地域的治安防范工作形成以公安局‚110‛报警台（派出所）为指挥中心，以公安局巡警、交警、基层派出所为主，各级治安保卫组织和民兵应急分队为辅、基层群防群治组织为补充的覆盖乡（镇、街道）地域的、综合运用人防、物防、技防手段的动静结合、整体联动、毗邻配合、全方位、多层次的治安防范体系。

五、平安创建的背景及内涵

（一）平安创建的背景

一是社会治安、社会稳定、安全生产面临的新形势的需要，改革开放和经济发展打破原有格局；二是人民群众迫切愿望；三是和谐社会的必然要求。

（二）平安创建的内涵

开展平安创建活动是构建社会主义和谐社会一项重要的基础性工作，也是当前全面深化社会治安综合治理、提升整体联动防范工作建设水平、营造良好社会治安环境的有效载体。罗干同志在视察江苏时指出：‚开展平安创建活动，就是要构建一个适应经济快速发展所需要的、人民群众安居乐业所要求的、安宁和谐的社会治安环境‛。因此，平安创建活动就是通过综合运用人防、物防、技防多种手段，全面扩展和延伸整体联动防范工程，切实健全打、防、控一体化工作机制，构建起适应经济快速发展所需要的，人民群众安居乐业所要求的，安宁和谐的社会治安环境。根据上述要求，平安创建有以下四个特征：一是平安创建是在当前建成整体联动防范工程的基础上，通过综合运用人防、物防、技防多种手段，全面整合防范资源，完善防范机制，使整体联动防范体系更加健全，防控效果更加明显。二是平安创建活动是以区县为单位，通过平安区县、平安乡（镇、街道）、村（社区）、平安单位的创建活动，从区县抓起，从基层抓起，从各个部门和单位都参与抓起，城乡一体，分类指导，整体推进，积‚小安‛为‚大安‛，确保社会平安。三是平安创建活动始终要以矛盾纠纷得到及时化解，确保社会政治持续稳定和治安防范能力明显增加，人民群众的安全感明显增强为出发点；以实现宜县委发“2004”35号文件提出的‚八个前列‛、‚八个最低‛为检验标准；以构建起适应经济快速发展所需要的、人民群众安居乐业所要求的、安宁和谐的社会环境为工作目标。大力创新工作思维和方式方法，不断探索完善维护社会安宁的新路子、新办法，形成‚创平安、保安全、促发展‛的长效工作机制。四是平安创建活动是要运用社会治安综合治理的工作原则来组织实施（各级党委、政府主要领导挂帅、分管领导主抓、综治委（办）组织协调、公安机关发挥主力军作用、各部门和广大群众共同参与、齐抓共管）。

六、平安乡镇的基本要求

创建总体目标是：加强和完善‚六大体系‛，建立健全‚四项保障‛，实现‚五大目标‛。

创建模式：‚建立一个中心，健全一个网络；强化两支队伍，健全组织指挥体系；建立健全七道防线；健全完善五项机制‛。

建立一个中心，健全一个网络：组建乡镇社会矛盾纠纷排查调处中心。建立党政领导挂帅，综治委组织协调，维稳办督促指导、司法所牵头；调委会、公安派出所、人民法庭、信访、民政、城管部门等有关力量参与的矛盾纠纷联动排查调处吣；健全乡镇、村（社区）、组三级矛盾纠纷排查调处网络；负责接待群众来信来访、矛盾纠纷的排查调处和分流处理。切实做到‚发现得早、化解得了、控制得住、处置得好‛，切实做到‚小事不出组、大事不出村、疑难纠纷不出乡镇‛。强化两支队伍，健全组织指挥体系：一是整体联动队伍。包括派出所牵头，组织辖区交警、法庭、司法等人员组成的专业队伍（10－15人），义务摩托车快速反应队伍（10－20人）；以乡镇综治委领导牵头，组织辖区内交通文化、卫生、教育等行政执法人员参与的行政执法队伍（10－20人）；以社区牵头，整合社区治安巡逻队和单位保安、守楼护院人员等群防群治联合纵队。二是治安信息员和维稳信息员队伍。

综治工作培训内容

很高兴参加今天这个培训班，和大家交流思想和经验。下面，我就从事社会治安综合治理工作的体会和一些想法，与在座的同志作些交流，不妥之处，请大家批评。

一、社会治安综合治理工作方针的形成和发展

（一）社会治安综合治理的概念

首先我们来了解一下社会治安综合治理的概念。

关于社会治安综合治理，在1991年2月中共中央、国务院《关于加强社会治安综合治理的决定》中是这样表述的：社会治安综合治理是中央总结历史经验提出的正确方针，它是解决我国社会治安问题的根本出路，是加强社会主义法制建设的重要措施，是新形势下坚持专门机关工作和群众路线相结合原则的新发展，是具有中国特色的解决社会治安问题的新路子。同年3月全国人大常委会《关于加强社会治安综合治理的决定》中有一段话是这样说的：社会治安问题是社会各种矛盾的综合反映，必须动用和组织全社会的力量，运用政治的、法律的、行政的、经济的、文化的、教育的等多种手段进行综合治理，从根本上预防和减少违法犯罪，维护社会秩序，保障社会稳定，并作为全社会的共同任务，长期坚持下去。

（二）社会治安综合治理工作探索时期

上世纪八十年代到九十年代初是社会治安综合治理工作的探索时期。八十年代，拨乱反正的中国面临严峻社会治安问题的挑战，如何找到治理社会治安的一条正确途径，从最高层到各地基层都在孜孜以求。在邓小平同志‚一手抓发展、一手抓稳定‛，‚两手抓，两手都要硬‛的思想指导下，从上到下开始了中国特色社会治安治理之路的探索。1981年5月，中央政法委召开北京、天津、上海、广州、武汉五大城市治安工作座谈会，明确提出：‚争取社会治安根本好转，必须各级党委来抓，全党动手，实行全面‘综合治理’。‛同年6月，中共中央转发此次会议纪要的《通知》正式明确了社会治安综合治理的方针。

1982年1月，党中央在《关于加强政法工作的指示》中再次要求：‚为了争取治安情况根本好转，必须加强党的领导，全党动手，认真落实综合 治理方针。‛

1983年8月，党中央《关于严厉打击刑事犯罪活动的决定》明确了把‚严打‛作为社会治安综合治理首要环节的工作思路。

在这一时期，各地区和有关部门在中央大政方针的指导下，对社会治安综合治理工作进行了积极探索，取得了积极效果。一些地方建立社会治安综合治理领导机构和办事机构，有的还从实际出发，制定了社会治安综合治理方面的规范性文件。这一时期，各地探索出了很多社会治安综合治理工作先进经验，社会治安综合治理在经济和社会发展中的重要作用逐步得到了全党全社会的认可，为这项工作在全国范围全面开展打下了坚实基础。

1991年1月，经党中央批准，全国社会治安综合治理工作会议在山东省烟台市召开。会议总结了党的十一届三中全会以来社会治安综合治理工作的基本经验，明确了搞好社会治安综合治理工作的一系列重大问题。2月19日，中共中央、国务院作出《关于加强社会治安综合治理的决定》。3月2日，七届全国人大常委会第十八次会议通过了《关于加强社会治安综合治理的决定》。这两个《决定》是我国搞好社会治安、维护社会稳定，确保长治久安的纲领性文件。同年3月21日，中共中央决定成立中央社会治安综合治理委员会，下设办公室。

两个《决定》的出台和中央社会治安综合治理委员会及其办公室的设立，标志着完成了社会治安综合治理工作的探索阶段。

（二）社会治安综合治理工作的完善时期

两个《决定》出台到十六届四中全会提出社会治安综合治理的总方针，大致可划分为社会治安综合治理工作的完善时期。两个《决定》提出了社会治安综合治理工作的目标、任务和主要措施，使社会治安综合治理工作由探索阶段转入了发展时期。各地区、各部门认真贯彻《决定》精神，全面深入地开展社会治安综合治理工作，普遍设立了领导机构和办事机构，结合各自实际，创造性地开展工作，涌现出了许多富有特色、富有实效的经验和作法，例如安全文明小区创建活动、矛盾纠纷排查调处的‚枫桥经验‛、社会治安群防群治、‚严打‛专项斗争等。党中央深入研究新时期社会治安面临的新形势，不断把基层和群众的经验上升到理论的高度，不断

完善了社会治安综合治理的方针政策。

党的十四大把‚加强社会治安综合治理，保持社会长期稳定‛，写入了新修改的《党章》的总纲，使加强社会治安综合治理成为全党必须遵循的纲领之一。

江泽民同志在党的十五大报告中提出，加强社会治安综合治理，要坚持‚打防结合，预防为主‛的指导思想。2001年9月，中共中央、国务院制定下发了《关于进一步加强社会治安综合治理的意见》，要求加强基层基础建设，把社会治安综合治理各项措施落实到基层。

党的十六大报告提出，坚持打防结合、预防为主，落实社会治安综合治理的各项措施，改进社会管理，保持良好的社会秩序。进一步明确了‚打防结合、预防为主，专群结合、依靠群众‛的综合治理工作方针。

‚打防结合、预防为主，专群结合、依靠群众‛的综合治理工作方针的提出，是综治工作认识深化和全面的表现，也是理论上成熟和工作体系完善的标志，明确了综治工作的重点和工作路线。上述综治方针、政策和规定出台，使综治工作有法可依、有章可循，走上了科学化、规范化发展的道路，形成了完整的工作机制、体制、制度，建立了稳定的工作机构和专业队伍，统一协调各方面力量，开展了卓有成效的工作，赢得了全社会的好评。

（三）社会治安综合治理工作的全面发展时期

‚打防结合、预防为主，专群结合、依靠群众‛的综合治理工作方针提出后，各地全面调整综治工作的思路和方法，进一步改变以往重打轻防的思想意识，充分发挥‚专群结合、依靠群众‛的工作优势，全面建立健全治安防控体系，深入推进平安建设，一系列人防、物防、技防措施广泛运用，群防群治组织进一步健全，队伍进一步扩大，预防犯罪的能力有了显著提高。综治工作在理论上、形式上、实践上都得到了空前发展。

在党的十六届五中全会上，胡锦涛总书记强调，开展平安建设活动，加强社会治安综合治理，推进社会治安防控体系建设，建立健全‚严打‛经常性机制，依法严厉打击严重刑事犯罪，是构建社会主义和谐社会的重要工作。要加强社会治安防控体系建设，完善社会治安综合治理工作机制，建立健全社会预警机制、突发事件应急机制和社会动员机制，提高保障公共安全和处置突发事件的能力。

十六届五中全会审议通过的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议》，把‚加强社会治安综合治理，继续推进社会治安防控体系建设，深入开展平安创建活动，依法严厉打击各种犯罪活动，维护国家安全和社会稳定，保障人民群众安居乐业‛写进了规划。

2005年10月，中共中央办公厅、国务院办公厅转发了《中央政法委员会、中央社会治安综合治理委员会关于深入开展平安建设的意见》。指出，平安建设是构建社会主义和谐社会、促进经济社会协调发展的保障工程，是维护广大人民群众根本利益、为人民群众所期盼的民心工程，是提高党的执政能力、巩固党的执政地位的基础工程。为新形势下加强社会治安综合治理、开展平安建设制定了纲领性文件。党的十七大报告进一步强调 健全社会治安防控体系，加强社会治安综合治理，深入开展平安创建活动，改革和加强城乡社区警务工作，依法防范和打击违法犯罪活动，保障人民生命财产安全。

科学发展观为指导的和谐社会建设，为社会治安综合治理工作开辟了广阔的发展空间，全国范围的平安创建活动,使综治工作在一个新的更高的平台上运行,综治工作多措并举、协调联动的优势得到了充分发挥，去年全国群众安全感调查表明，群众对社会治安的满意度达到了

以上表明，社会治安综合治理方针是党的三代领导集体总结社会治安工作的经验，逐步提出和完善的，是邓小平理论的重要组成部分，是‚三个代表‛重要思想的具体体现，是贯彻落实科学发展观的基本要求，是专门机关和群众路线相结合在新形势下的继承和发展，是中国特色的社会治安管理之路。

二、社会治安综合治理的主要手段和当前的主要任务

（一）社会治安综合治理的主要手段

社会治安综合治理的工作范围，主要包括防范、打击、教育、管理、建设、改造六个方面，预防为主是综合治理工作的重点是目的；打击是综治工作的关键，是最为主要的手段；其他措施都是围绕这两个方面开展的，是巩固和实现打防目的的配套措施。

当前我们所采取的措施主要是：

第一，落实党政‚一把手‛责任制为主的领导责任制。‚一把手‛的重视支持程度是决定综治工作力度的主要方面，给‚一把手‛压责任、上‚紧箍咒‛，督促‚一把手‛负总责，是领导责任制和一票否决权制的核心。其次是分管领导直接负责和有关部门分工负责，工作人员任务到人。多年来层层签订责任书，严格责任制考核，严格奖罚，一级督促一级，一级对一级负责，大家共同为党和人民负责，才有了综治工作今天的好形势。大政方针决定以后，干部是关键的因素。大家知道，人是生产力的决定因素，也就是工作的决定因素，人的责任心激发起来了，人的积极性调动起来了，就会有空前动力，就会搞好工作。所以，抓好领导责任制和工作责任制的落实，是综治工作的首要环节。

第二，建立全方位覆盖的社会治安防控体系。预防为主是综治工作的重点。防范作用发挥的好，就能减少矛盾，降低犯罪率，促进社会和谐，提高群众的安全感，也同时会减轻打击犯罪的工作量，改变‚打不胜打，防不胜防‛的被动局面。治安防控体系建设包括的内容很多，最主要的是矛盾纠纷排查调处、普法和预防犯罪教育、人防、物防、技防等硬件建设、综治队伍和群防群治组织建设等。所有这些具体工作的根本任务和目的就是促进和谐、减少发案。这几年开展的矛盾纠纷排查调处工作，确实解决了一些民间矛盾纠纷，防止了小矛盾变成大问题，减少了‚民转刑‛案件的发生。尤其是去年全省开展的大排查大调处活动，取得了明显成效，许多矛盾纠纷发生后就得到了及时解决，有些长期积累的疑难杂症也得到了化解。所以，防控体系建设是综治工作的有效手段。

第三，‚严打‛和重点整治。综合治理的一项重要原则就是：什么犯罪突出就重点打击什么犯罪，哪里治安混乱就重点整治哪里。打击是综合治理的关键环节，重点整治是综合治理的有效措施。综治工作从‚严打开路‛到‚打防结合、预防为主‛，走过了二十多年的历程，但是我们强调预防为主，并不是要减小打击的力度，软化重点整治手段。对突出犯罪实行‚严打‛是震慑犯罪、提高预防效果的重要手段，实施重点整治是巩固打击成果，消除治安乱点的重要保障。多年来，根据不同时期不同阶段的治安突出问题和重点整治行动，取得了显著成效。光去年中央综治委就组

第五篇：培训资料

保安培训资料

1、物业管理的“物业”是什么？

答：是指已建成投入使用的住宅区各类房屋及公共设备、公用设施、附属场地等。

2、“物业管理”是指什么？

答：是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和位业主、房屋使用人提供的服务。

3、什么要实行物业管理？

答：是为了适应社会主义市场经济和住房制度改革的要求，建立业主自治与与物业管理相结合的物业管理新体制，规范物业管理行为，提高城市住宅区物业管理水平，为小区居民创造和保持政界、文明、安全、方便的居住环境，延长物业使用年限及确保其功能的正常发挥，事业主的物业保值、增值。

4、物业管理的“业主”和“房屋使用人”是指什么？ 答：业主是指住宅区内各类房屋的所有人； 房屋使用人是指房屋的承租人和其他非业主使用人。

5、物业管理企业的作用是什么？

答：为业主创造一个安全、舒适、文明、和谐的生活与工作环境； 提高城市管理的社会化、专业化能力； 延长物业使用年限确保其功能的正常发挥； 使业主的物业保值、增值。

6、保安的职责是什么？ 答：保安的职责是：

a)保安员上岗必须穿制服，佩戴装备（对讲机），严整仪容，纠正违章时先敬礼，必须做到以礼待人。

b)作风正派，遵纪守法，坚守岗位，提高警惕，发现违法犯罪分子要及时汇报领班及部门领导。

c)值班保安人员要认真做好放火、防盗、防劫工作，认真检查设备设施，发现安全隐患立即查明情况，排除险情，并及时报告领班吉部门领导，确保管区的安全。

d)执勤过程中要勤巡查，要有敏锐的目光，注意发现可疑的人、事、物，预防案件、事故的发生，力争做到万无一失。

e)爱护设施设备、公共财物。对岗位内一切设施、财产不得随便乱用。

f)严格遵守上下班时间及值班纪律，对在岗位发生的各种情况要认真处理，并且做好详细的书面记载。

g)对业主及访客的进出机动车辆应行军礼放行。h)严格执行交接班制度、按时按规定交接班。

i)对小区的住户做好公司的规章制度及治安保卫的宣传工作。

7、有礼貌的查询进入小区的访客，并尽可能登记身份证，如有怀疑，应通知有关住户。

8、若发生案件，应采取一系列步骤以协助破案：

（1）立即汇报部门领导和拨打110电话，并留在现场直至公安人员到达；

（2 切勿移动或容许他人移动、触摸现场物品，保留现场证据，方便取证工作；

（3）禁止任何人在现场走动，并礼貌地劝阻闲人进入现场，以方便公安人员现场调查；

（4）向公安人员提供相关案件详情。

9、小区对装修施工单位与那些规定？

答：进入小区的施工单位必须有装修企业的《营业执照》、《资质证书》和装饰装修图纸。

与物业管理公司签订《装修安全责任书》和《装修施工承诺表》，并领取《施工许可证》。

办理《临时出入证》，交身份证复印件两张、申报工种、人数（暂住人员）、装修时间。办理《临时出入证》须向公司缴纳工本费n元/人。

保证公共设施完好，保持住宅、绿地、道路政界、美观；不乱 协、不乱画、不乱堆建筑材料，装修建筑垃圾必须袋装（编织袋或麻袋），定时堆放指定地点。

保证安全施工，落实防火措施，由于违章所造成的事故，由施工队负一切经济损失和法律责任。

装修时间为8：00-12：00，14：00-20：00，非此时间段，不得装修（发出噪音）。

装修施工人员的车辆一律不得进入小区。

10、什么是业主大会？什么是业主委员会？

答：业主大会是全体业主组成决定本物业管理重大事项的业主自治组织。

业主委员会是业主大会的常设执行机构，经所在地政府物业管理主管部门登记确认批准成立后，维护全体业主的物业权益，依法行使各项权利，业委会委员从全体业主中产生。

业主大会和业主委员会均应受物业管理主管部门的指导和监督。

11、物业管理公司和业主委员会的关系是什么

答：物业管理公司与业主委员会共同管理者一定范围的物业，是平等的，双方存在一定的法律关系和经济关系。

法律关系是：业主委员会和物业管理公司是委托和受托、聘用和受聘的关系。

经济关系是：物业管理企业提供的物业管理服务是有偿的，在提供一定的物业管理服务的同时应获得相应的报酬。同样，业主在享受物业管理服务的同时也应付出相应的费用。双方的经济关系是通过物业管理委托合同确认和保证的。

12、日常工作中常遇问题及解答。

1）。如有业主想装有线电视，找到我们，请我们带为办理，如何解释？ 答：a..如果是初装户，代办费为n元，请住户缴纳初装费n元（别墅的价格），将身份证和联系电话留下，两天内可以代为办理。b.如果是移机，代办费为n元，请住户缴纳移机费n元，将身份证、最近一次缴纳有线电视费用单和联系电话留下，两天内可以代为办理。

2）。如果业主家户外水表爆裂，找到我们，如何解释？

答：由于水表产权系属自来水公司所有，任何人不得随意更换，因此，请住户自己来联系自来水公司丁卯分公司，反映情况。也可以我们代为反映情况。自来水公司丁卯分公司电话为：

3）。春节期间，如业主家中水电出现问题，到门卫处报修，如何解释？ 答：一方面安慰业主宽心，一方面立刻拨打电话„„„反映情况，或直接拨答手机„„„..找*****（水电维修工），问清何时能来后，向业主解释。

4）。如有访客来访，如何接待？

答：当值保安应敬礼，并说：“您好，请问你找那一栋，那一位？” 如果对方准确说出姓名、位置，应询问是否已联系过，如已联系过，应敬礼放行；如未联系，应让对方车辆靠边活到值班室登记，并联系对方要找的住户。如业主确认，可礼貌放行。如业主不在家，或不愿意相见，应礼貌的向对方说：“对不起，你要找的住户暂时不在家，请您下次再来。”

如果对方不能说出要找的住户的姓名或位置，应请其到值班室登记，并请他主动电话联系，或我们联系业主确认。

如果来人不愿登记或说不出要访的人的姓名及楼栋且要强闯小区时，应立刻汇报领班，并拨打报警电话*****，领班应在5分钟内抵达现场。

如果来人是装修施工人员，应核对有无有效的临时出入证，如有，验证后，应登记后放行；

如果没有，则要求其办理临时出入证后方可进入。

如果来访人员携带有易燃、易爆、剧毒等危险物品时，当之保安

应礼貌的拒绝物主讲此类物品带入小区。

13、如有住户要求寄存物品并代为保管时，如何解释。答：如果寄存为普通物品，应请其说出明细来，签字确认，并说出来取时间，原则上不应超过三天。如超期未取，应将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

如果为贵重物品，应委婉拒绝；如对方请求代为保管时，不得超过一天，并请其签字确认。如超期未取，应立即将物品上缴领班，做好详细的值班纪录。

14、大宗物件出小区，应如何处理？

答：应确认对方身份，如对方为业主，应请其填写物品放行登记表，填写无误后，礼貌放行；

如对方不是业主，应请其填写物品放行登记表，并请其联系业主或直接联系业主确认；确认无误后，礼貌放行；如有误，应制止其出小区，并联系业主到现场确认。

15、突发事件处理程序： 快速反应原则：

——正门当值保安一名3分钟内赶至现场； 保安领班3分钟内赶至现场。统一指挥原则； ——处理突发事件有主管经理负责统一指挥； 特殊情况下，有保安领班负责统一指挥。服从命令原则：

——任何工作人员须无条件服从主管经理的命令，保安领班负责对突发事件的处理过程的详细记录。团结协作原则：(一)盗窃。

当保安员、保安领班发现有盗窃现象或接到盗窃保安时，立即用通讯器材（对讲机或电话）想保安领班/主管经理报告现场的具体位置，然后留在被盗现场，或迅速赶到被盗现场，维护现场秩序，保护现场，禁止一切人员进出现场： a． 保安员到达现场后立即了解被盗的具体地点、时间及情况；

b． 保安员到达现场前，案犯已逃离现场时，可用电话或对讲机报告，但在使用时对讲机公用频道时不应随意泄漏案件的性质。正确的呼叫对讲术语：“队长，请你速到**位置； c． 保安员到达现场时，如案犯仍未逃跑或已抓捕，可使用通讯器材向领班汇报。

保安领班接到报告后立即用通讯器材交待前后门卫，并迅速赶赴现场指挥：

a． 对案发现场进行保护；

b． 领班到达现场立即了解案情及相关资料（询问笔录），根据案情需要及案件损失大小向公安机关报告案情。

（二）打架斗殴

当值保安在巡逻发现打架斗殴行为或接到打架斗殴保安是： a.应立即上前制止或迅速赶赴现场制止，同时向保安领班报告具体位置，以伤人数、参与打架的人数；

b.将现场围观的人员隔离或劝离现场，维护现场的道路交通秩序，保护好现场；

保安领班接到报告后，3分钟内赶至现场，领班到达现场后，立即了解案情及相关资料，根据现场的事态做出布置： ——对事态轻微的事件进行调解，事后向公安机关报案； ——对事态严重的，应立即报告公安机关。

（三）抢劫

当值保安巡逻中发现抢劫或接到抢劫报案时：

a． 应立即制止或赶赴现场制止，对现场进行保护，同时向领班汇报；

b.向事主了解抢劫过程中人身是否受到损伤及财务的损失情况，如事主受伤则应视其伤势的情况送医院救治； c.在追捕犯罪嫌疑人时，应采取：“敌逃我追，敌强我缠，一边追一边联络”的方法，等支援的保安或公安人员赶到现场后一起擒获，以免造成不必要的损伤。

（四）凶杀 当值保安

巡逻中发现凶杀行为或接到凶杀报案时：

a.立即向保安领班汇报，并制止犯罪行为，对现场进行保护； b.封锁案发现场，在公安机关人员到达前，坚决禁止任何人进出现场（如受害者家属、朋友等）

c.对伤者应立即报救护车送往医院抢救； d.公安人员到达时，立即向公安机关报告。

（五）中毒（如住户煤气、食物中毒等）

当值保安巡逻中发现有中毒情况或接到中毒报案时：

a.立即向保安领班汇报，并留在现场或赶赴现场切断毒源，使毒物不再扩散，疏散现场周围的围观者；

b.对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场，将中毒者移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快报救护车送往医院抢救；

c.对其他类别的中毒者，应尽快将中毒者撤离现场，消除口腔异物，维持呼吸道 通，注意保温并立即报救护车送往医院抢救； d.将中毒人数、地点及抢救措施报告给领班 领班接到报告后，立即赶赴现场抢救： a． 维护现场，疏散人群及抢救中毒人员；

b． 调查中毒原因，核准毒源是否已切断，防止有漏毒现象而继续造成不必要的伤亡；

（六）交通意外事故

当值保安巡逻中发现有交通意外事故或接到交通意外事故报案时： a． 立即向领班报告发生交通意外事故现场的具体位置

b． 留在现场或迅速赶赴现场维护交通秩序和保护现场，抢救伤者 领班接到报告后，立即赶赴现场抢救： a． 维护现场秩序、交通秩序； b． 将重伤者报救护车送往医院抢救

（七）可疑爆炸物品

a.迅速报警，不要轻易动可疑爆炸物，尽可能保护、控制现场，并立即通知公司领导和各部门经理人员到场。

b.各部门人员到现场后的职责：布置以可疑爆炸物或爆炸物为中心的警界线，控制现场；同时报告公安机关。

c.工程部立即关闭可能引起恶性事故的设备，撤走可以移动的贵重物品。

d.总经理、副总经理立即组织临时指挥部，组织指挥各项工作，统一指令采取扑救，布置善后工作。

e.值班经理、客务经理传达指挥部的指示，协调工作，记录现场处理经过，安定客人情绪，疏散客人及贵重物品。

f.办公室做好抢救伤员的准备与急救中心联系。要求物业公司员工沉着、冷静，听从指挥，坚守岗位，配合排除险情。

16、我国消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。消防设备保证随时有效地供水至关重要，物业管理公司应该怎样加强对消防设备维修管理哪？

答：消防设备维修管理：

1、对于室内消防设备与室内供水管道部分的维修相同，室外的管道，应做好冬季防冻保温工作；

2、对于消防栓接圈的封闭及水龙带，应按有关规定进行定时检查、保养及试验工作，不合格的应及时更换；

3、储水池应存足够的水量，并随时补足；离心泵及其电机，定时检查保养并设置备用水泵。

17、门卫是物业安全的第一卫士，在物业治安管理中具有极其重要的作用，你知道如何做好门卫工作吗？

答：门卫的工作除治安管理职能外，更重要的是为用户及客人提供各种服务：

1、提供引导服务及简单咨询服务。

2、帮助用户及客人有秩序地乘电梯出入。

3、当大堂人流过多拥挤时，引导部分客人从消防电梯厅进出。

4、客人携带较多物品时，为其提供必要的帮助。

5、为老弱病残及需要帮助的用户提供 必要的可行的服务。

18、巡逻是物业安全的又一保障，必须加强保安巡逻，消除各种不安全因素，请你说出对巡逻范围和巡逻方式有哪些具体规定？ 答：巡逻治安管理：

1、巡逻范围只限定为公共地方，如绿化区、公共走廊、电梯厅、通道、洗手间等。未经许可，不许进入用户的房间内。

2、巡逻方式主要有定时和不定时巡逻、穿制服和着便衣巡逻、白天和夜间巡逻等方式。

19、我国消防管理的方针“预防为主，防消结合”一旦要发生火警时你知道应急措施吗？

答：发生火警时的应急措施：

1、打“119”并报告上级；

2、组织人员抢救，并查找原因；

3、控制火势；

4、组织群众撤离危险区；

5、严防坏人趁火打劫；

6、协助有关部门做好善后处理工作。20、火灾起初阶段是灭火的最佳时期，你掌握常用的灭火方法吗？ 答：灭火通常有四种方法：

1、冷却法；

2、窒息法；

3、隔离法；

4、抑制法。

21、噪声污染妨碍人们的工作，学习和生活，你知道产生噪声污染的类型吗？并说出物业环境噪声污染的控制方法。

答：噪声污染的产生：

1、车辆交通噪声；

2、建筑施工噪声；

3、社会生活噪声。噪声污染的控制：

1、禁止在住宅，文教区设立产生噪声污染的生产、经营项目；

2、禁止在夜间规定不得作业的时间（一般指晚上10：00－次日晨6：00）内从事施工作业；

3、禁止机动车、船在禁止鸣笛区域内鸣笛；

4、从事娱乐性文化娱乐活动。应采取有效措施控制音响。

22、礼仪规范

礼仪的涵义是：礼的本意是敬神，泛指特定民族、人群或国家基于历史传统而形成的，以确立、维护社会等级秩序为核心内容的价值观念、道德规范以及与之相适应的典章制度、行为方式。规范自身形式的礼，称为礼仪。规范对他人态度和行为的礼，称为礼貌。礼节是礼貌的具体体现。

物业管理工作中礼仪接待服务工作必须注意的问题：注意礼节，讲究原则；一视同仁，举止得当；严于律己，宽于待人。

礼仪接待服务工作中最基本的礼仪有两大类：一类是体现在语言上的礼节，有称呼礼节、问候礼节、应答礼节；另一类是体现在行为举止上的礼节，有迎送礼节、操作礼节和次序礼节。

仪表、仪容的基本要求是：仪表即人的外表，它包括容貌、姿态、服饰三个方面。仪容主要是指人的容貌。

23、仪态的具体要求有：站姿；坐姿；步姿；手势；表情。

24、物业管理礼仪接待工作的主要规程是：接待服务，应思想集中、精神饱满、真诚微笑、着装整齐，仪表、仪容端庄、整洁，热情问候、一视同仁、依次接待．让人感到你是乐于助人的，做到百问不厌，有问必答。

25、治安管理主要是:必须通过现行的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备与工具，防止和终止任何危及或影响物业管理辖区内的业主或非业主使用人的生命财产与身心健康的行为与因素，比如电线短路、煤气泄露、电梯关人、水管破裂、火警、偷盗、滋扰以及噪声等，还有如自然灾害、人为事故、流氓活动以及各种破坏活动的预防与阻止，确保业主或非业主使用人人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

26、治安管理的主要内容是：防扰乱秩序、防盗、防破坏、防流氓活动、防灾害事故。

治安管理的目的是人身不受伤害，财物不受损失，工作、生活秩序正常。

27、物业公司的治安管理队伍可采用委托保安公司实施安保服务 和自建保安队伍实施安保服务。

28、普法学习；职业道德教育；军训。

29、保安人员在岗培训的主要内容包括：安保操作规程；队列训练、擒拿格斗、体能训练、消防灭火训练、交通指挥训练等。30、保安人员单兵队列考核标准是：军人军姿；停止间转法；齐步走与立定；正步走与立定；跑步走与立定；敬礼。

31、保安人员擒拿技术动作的基本内容是：基本功：直打、侧打、勾打；弹踢、侧踹、勾踢；综合练习。擒敌拳等。

32、保安人员军事体能测试标准是：百米跑14秒以内；俯卧撑50个以上；爬楼20层60秒以内。

33、保安守护工作的涵义是指保安人员根据有关特别服务的协议（委托管理合同、业主公约以外的协议），采取各种有效措施，对指定的人、财物、场所地以及其他对象所进行的看护和守卫活动。从宏观的涵义来看，对一个住宅小区、对一栋或一组大厦以及对一个工业区等物业的保安工作实际上就是保安守护工作，只不过物业管理单位不承担生命及财产的保险责任。

34、保安守护工作主要有：保护人身安全；保护财产安全；维护客户单位内部正常的秩序。

在守护过程中可能遇到的主要问题是：火灾；盗窃；破坏；扰乱秩序；业主或非业主使用人求助。

35、巡逻保安服务的主要任务是：维护巡逻区域内和保护目标周围的正常治安秩序；预防、发现、制止各种违法犯罪行为；及时发现各种可疑情况，抓获现行违法犯罪分子；警戒、保护刑事案件、治安事件和治安灾害事故现场；检查发现防范方面的漏洞；平息巡逻中突发事件和意外事故。

36、遇有违法犯罪分子实施犯罪行为的主要处理方法是：及时予以制止，并尽量将其抓获；迅速报告公安机关；疏散无辜群众。

37、遇有聚众闹事的问题的主要处理方法是：控制、稳住领头者；疏散围观者；迅速报告有关部门及公安机关，平息事件；协助客户单位处理问题；防止事态扩大。

38、遇有疯、傻、醉汉闯入守护目标的主要处理方法是：将其劝出守护目标范围，无效时，通知其家属、单位及公安机关实施控制、监护。

39、守护目标范围内发生盗窃案件的主要处理方法是：迅速向公安机关报案；保护好现场；安抚受害者；注意守护目标范围内可疑人员。如抓获犯罪嫌疑人，应迅速移交公安机关，防止其逃跑。遇闯卡车辆，应记下车牌号及车辆特征，必要时报告公安机关。

40、发现守护范围内有形迹可疑人时的主要处理方法是：留心观察，注意其行为发展，并及时向有关领导报告，做好控制工作。

41、遇有守护范围突然停电情况下的主要处理方法是：遇夜间突然停电或守护灯光突然熄灭，特别加强门卫和要害部位的守护，在照明恢复前，严格控制人员进出。

42、遇有业主或住户当面或电话向保安人员反映情况时的主要处理方法是：问清反映者姓名、房号、单位，详细记录报告的内容；对当面报告者要记清其相貌、衣着特征；对报告内容及时向有关领导汇报。

43、保安巡逻工作的主要方法是：采取定线、不定线相结合的巡逻线路；采取点与线结合的方法。

44、保安巡逻工作应注意的事项是：在时空控制上应注重系统管理；经常结合治安方面的情况，及时调整力量和巡逻方法；经常教育巡逻人员增强危险观念，要求每个巡逻人员在巡逻中，要全神贯注，细心观察，不忽视一点可疑迹象，不放过任何应该解决处理的问题，夜间巡逻要更加

注意行人、车辆表现出来的可疑点，以及不正常的烟、光等。

45、违反治安管理行为的主要内容是：扰乱公共秩序的行为；妨害公共安全行为；侵犯他人人身权利行为；侵犯公共财产的行为；妨害社会管理秩序行为；违反消防管理行为；违反交通管理行为；违反户口或居民身份证管理行为。

违反治安管理行为与犯罪的主要区别是：情节轻重和对社会危害大小不同；触犯的法律不同；应当受到的处罚不同。

46、正当防卫的条件是：1.正当防卫的不法侵害条件：必须有真实存在的不法侵害行为，才能进行正当防卫；必须针对正在进行的不法侵害行为，才能实行正当防卫。2.正当防卫的防卫条件：正当防卫必须针对不法侵害者本人实行；正当防卫不能超过必要限度，造成不应有的损害。

47、真实存在的不法侵害行为：指客观上发生了危害社会的行为。

48、正当防卫的必要限度：要看防卫行为是否能有效制止住不法侵害；要把防卫行为与侵害行为进行比较，凡是经综合分析认为防卫行为与侵害行为在性质、强度、手段等方面大体相当，即可认定是制止不法侵害所必须的限度。

49、非正当防卫的性质：属于不法行为。

50、常见的非正当防卫有：假想防卫；防卫挑拨；不适时防卫；局外防卫；抗拒防卫；互殴行为；防卫过当。

51、防卫过当：指行为人的防卫行为超过了必要限度，给对方造成了不应有的损害的行为。

紧急避险的定义是：为了公共利益、本人或他人的人身及其他权利免受正在发生的危险，不得已采取的损害另一合法利益的行为。

52、紧急避险的构成要件主要是：必须是合法利益受到紧急危险的威胁；危险必须是正在发生的；避险行为必须是为了使合法利益免遭损害而实施；避险行为必须是在没有其他方法可以排除危险，在迫不得已的情况下实施的；紧急避险必须是实际存在的，不能是假想的或推断的；避险行为不能超过必要的限度。

53、保安员处理问题应遵循的原则：保安员在履行自己的职责时，会遇到许多问题需要处理，在维护业主（租户）的安全和利益的同时，依法办事，依法执行政策，不徇私情，以理服人。

54、保安员处理问题应遵循的方法：对不同性质的问题采取不同的处理方法。对一般违反法规和管理规定的问题，如民事纠纷，可通过说服教育的方法解决，主要是分清是非，耐心劝导，对一时解决不了又有扩大趋势的问题，应采取“可散不可聚，可解不可结，可缓不可急，可顺不可逆”的处理原则，尽力劝解，把问题引向缓和，千万不要将矛盾激化，因为这样不利于解决问题。对处理问题上，坚持教育与处罚相结合的原则，如违反情节轻微，不需处罚的，可当场教育，或协助所在单位、家属进行教育，如需要治安处罚的，交公安机关处理。违反其他行政规定的，交行政机关处理。对于犯罪行为，应及时制止，并把犯罪分子扭送公安机关。