关于旅游地产的几点感想

第一篇：关于旅游地产的几点感想

关于旅游(文化商业)地产的几点感想

一、地产与旅游的联动

旅游地产的名称中包含了两个要素，一是房和地，二是旅游服务。二者之间如何形成互相促进的良性循环，即，房地的销售没有带动旅游区的人流量，旅游产品和服务的提供没有为房地的销售积累可观的购房者。如何使房地与旅游紧密调和、良性互动，是众多类似企业所面临的难题。随着对闲适生活的向往，对住房品质要求的提升，即使不是以旅游地产为招牌的普通住宅地产，也越来越重视房产周围景观的配套。可以说，景观正从配角变为主角，成为房地产升值保值的核心要素。而旅游地产从其功能定位上更加决定了景观先行。因此，旅游地产商要把握旅游项目与房地产互动发展的节奏，在进行旅游景区的营造、高端旅游产品的布局时，考虑其与房地产的相互影响；同样，在房地产开发和销售中，考虑其与旅游景区要素的联合。多数情况下，不是急于盖好房子，而是培育好房子周围的生态系统和旅游文化圈，以此来吸引潜在的购房者；而不是先圈地盖好房子，等待景区资源的丰富、旅游产品和服务的升级，文化、商业资源的配套，否则房产开发将占用企业巨额资金，企业为此背上沉重的财务成本，而开发出的房子由于旅游等配套不足而空置，后果将是旅游与地产的割裂，最终是旅游文化地产开发的失败。

二、旅游综合体投资

旅游地产具有投资数额大、风险需要分散的特征。因此，现阶段旅游地产商一般采取旅游文化综合体投资，结成战略联盟。典型的如万达牵头的投资联合体，由万达集团、泛海集团、大连一方集团、内蒙古亿利资源集团、用友集团和联想集团组成，被称为“联合舰队”。传统旅游产业的转型升级、旅游景区开发模式和旅游地产开发模式的升级从客观上决定了单体旅游业投资、单体商业运作、单体景区运营的盈利模式已经成为历史。旅游综合体投资将土地、旅游文化、景区、商业等要素和资源统筹融合在一起，从而满足了消费者休闲旅游、文化体验、商业购物、买房置地甚至投资的需求。目前，国内尚没有综合体投资失败的案例。因此，要做好旅游地产，应该在科学规划的基础上，引入重量级旅游投资商，形成战略联盟，共同投资，分散风险，重点把控。

三、靠天靠地也靠人

万达的大连影视文化产业园、长白山滑雪场、武汉汉街等旅游文化商业地产的成功开发，几乎都是依托了当地的自然资源和气候条件(天时)、人文景观、历史积累、城市消费(地利)等优势资源，结合自身企业规模和发展方向，组成战略联盟(人和)，成功投资和运作的。因此，旅游文化地产的开发在选址时要考虑天、地、人三方面因素。没有针对性的简单复制，将增大失败的可能性。

四、无主题、无亮点，无发展

旅游行业已经接近完全竞争状态，地产行业因为宏观经济的持续走弱和政策的限制也结束了暴利时代，旅游地产是从这两者的结合中发展的。对于旅游行业是朝阳产业的定位，以及休闲游、自助游的兴盛带来的景区热，并不能掩盖旅游地产的发展面临着诸多挑战。在万达、华侨城等大型企业集团成功运作旅游地产的同时，众多地产商、中小旅游集团都在零敲碎打地进入旅游文化商业地产，但成功者少。一个重要原因就是没有主题、没有理念、没有需求引爆点的开发产品，不可能实现大规模销售；同样，无定位、无目标、无特色商业模式的开发企业也不可能成功。成功旅游集团的品牌产品被游客津津乐道，口口相传。而那些缺乏醒目产品或主题的企业在营销中陷入了既没品牌又没主题的局面，很难在竞争激烈的旅游市场独树一帜。因此，若想在旅游文化商业地产方面崭露头角，必须探索独特的商业模式，打造出独具特色的主题产品。

第二篇：旅游地产调查报告

旅游地产调查报告

旅游地产的产生旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。旅游地产的分类

旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

旅游景点地产

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；

旅游商业地产

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

旅游度假地产

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；

旅游住宅地产

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

旅游地产的产品

随着中国旅游地产的迅速升温，目前在市场中常见的几种旅游地产产品有以下几种： 分时度假分时度假从实质上看，是介于房地产产品和酒店产品之间的一种中间产品。旅游地产中分时度假酒店（公寓）就是加入了分时度假交换体系的“时权酒店”。在分时度假产品中会涉及多方主体：开发商，拥有房产产权；销售商，作为开发商的销售代表向公众销售分时度假产品；度假房产管理公司，管理和维护分时度假房产；分时度假交换公司，向具有分时度假房产使用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品交换业务；其他还有律师、金融机构、咨询顾问等直接或间接与分时度假相关的专业群体。在我国现阶段，分时度假产品中的各方主体发展不平衡，全国可发展分时度假的产品有上千处，但专业的销售商不到20家，真正在运作点数制进行交换的系统更是屈指可数。

分时度假在全球的稳健发展已经预热了中国市场。为全球分时度假行业提供相关产品和服务的最大供应商RCI公司已经于今年4月中旬与国内的中安达公司签署了协议，意与中国公司共同建设分时度假市场。

我国青岛弄海园度假村、北京九华山庄、北京翠宫饭店、京瑞温泉国际酒店、珠海石景山旅游中心、无锡太湖威尼斯花园等30个度假村或酒店已经率先加入RCI度假交换网络，接待来自全球各地的度假会员。其中青岛弄海园度假村、京瑞温泉国际酒店今年还分别获得了RCI总部颁发的金冠奖和国际金奖。

2001年3月份，中房集团向香港特区政府提出收购2万套香港居屋作为分时度假产品的计划，这一举动立即得到了香港特区政府的大力支持。2万套居屋将会分量分时段卖给旅游者。其次，2万套居屋卖给100万个家庭并不是天方夜谭。从香港旅游局提供的数字来看，香港平均每年每个家庭消费6000港元，假设按10000元人民币计算，会带来每年300亿到400亿的收入。

分时度假这种产品目前市场度还不是很高。

旅游主题社区

在房地产竞争日益激烈的北京东部，将崛起一个仅配套住宅项目的建筑面积就达80万平方米的旅游地产大盘。该项目暂命名为“北京旅游主题社区”，总投资预计达20亿元人民币，位置在东四环与京沈路交界的东南角。项目总占地面积约为1.5平方公里，规划有50万平方米的名为“欢乐森林”的主题公园，主题公园的活动内容和模式近似于美国的迪斯尼乐园，初步预计将于2005年11月开园。投资方为深圳华侨城集团，开发商是北京世纪华侨城实业公司。

有业内人士预测，该项目一旦初具规模，将与毗邻的世纪东方城、紫南家园这两个供应量近百万平方米的大盘形成三足鼎立之势。而其开发商深圳华侨城在深圳成功开发了世界之窗和民俗文化村项目，谙熟主题公园和配套住宅的旅游地产开发模式，此次将这一模式移植来京，有望对北京市场带来新冲击。

据该项目代理公司中原物业顾问策划部负责人透露，该项目早在2001年就完成了圈地工作，2002年至2003年上半年，该公司花费了近一年半的时间进行整个社区的规划。去年11月才真正开始破土动工。但因为冬季不宜植树等客观原因，主题公园直到今年3月才进入实战阶段，目前已完成土地平整。

另据介绍，该项目的配套住宅建筑面积达80万平方米，将分为多期开发，定位为中高档住宅，现已进入开发准备阶段。但近期尚不准备做大规模宣传，据有关消息称，这可能与其将打算以准现房形式销售有关。按行情，若计划买准现房而非期房，现在做推广为时过早。

度假村1997年，中坤投资集团开始对安徽省黄山市黟县进行整体旅游开发，下辖的黄山京黟旅游开发有限公司拥有综合型现代涉外宾馆“中城山庄”及宏村、南屏村、关麓村等国内外著名古村落风景区。其中宏村的水系设计更是别具一格，湖光山色与层楼叠院融为一体，自然景观与人文内涵交相辉映，享有“中国明清博物馆”之美誉。2000年11月，宏村被联合国教科文组织列入了“世界文化遗产名录”。

近期，中坤投资集团又开始着手开发位于宏村旁的黄山宏村奇墅湖国际旅游度假村项目，该项目拥有山水面积近5000亩，风光秀美异常，誉为“人间仙境”。奇墅湖国际旅游度假村将建设徽派村落式别墅面积10万平方米，四星级宾馆一座，并经安徽省政府批准，在景区内捐资恢复重建唐代寺庙——梓路寺，占地百亩，宏伟庄严，正在中国佛教协会领导和支持下进行设计、施工，度假村总计投资5亿元，2005年内建成。

2003年中坤集团又开始向中国的大西北新疆拓展，将在5年内一期投入5亿元，整体促进以喀什、克州阿克苏为主体的南疆帕米尔风光旅游、国际登山、探险及跨境游的特色旅游，把南疆推向世界，带动整体经济发展。并计划先期设计建设2至3座3星或4星级的旅游宾馆，建设国际一流的登山探险营地，投资组建大型旅游车队，拍摄制作包括电视连续剧《玛纳斯》史诗在内的文化宣传作品，制定面向国际及国内大中城市的特色旅游计划。大连万达也要在昆明滇池风景区开发大型的旅游度假项目，总投资高达30多亿元人民币。万达将该项目暂定名为“滇池卫城”，该项目的推进，将全面完成国务院对度假区批复的九大功能建设，即：一座大型游乐园、湖滨高尔夫球场、一座园林五星级酒店、英式马术俱乐部、旅游风情小镇、产权式度假公寓、连排别墅、独立别墅等；社区配套包括中小学、幼儿园、医保中心、购物中心。项目集旅游度假、大型休闲体育设施、低密度产权式酒店、别墅等为一体，是一座按照国际标准建设的大型综合度假休闲社区。

产权式酒店

产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，与住宅写字楼的投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，投入轻松、风险小、回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。有关资料显示，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长15.8%。与银行储蓄和投资股票债券相比，投资风险相对较小的产权式酒店有望成为中产阶层的首选。对于投资回报率来说，其实就是出租率，只有高出租率的保证，才能提高投资回报率并降低投资风险。而出租率直接与物业的地段、稀缺性以及品质相关，因此地段好，有特色的产权式酒店才能成为投资者眼中的宠儿。

旅游地产的开发

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、shopping mall 等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。北京绿维创景规划设计院提出要从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：

景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专

业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

国内的发展空间

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。而今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界各地。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。

在此感召下，各地的旅游房地产项目是接踵而至。其中包括北京强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店；位于秦皇岛度假区在北京发售的“维多利亚港湾”酒店式公寓；新世界集团投资的海南新世界家园等。中国华源集团与海南泰信实业有限公司开发的“海口皇冠滨海温泉酒店”（产权式酒店），7月在上海开盘，仅一星期内便售出产权客房近60套；还有位于深圳大梅沙的四星级酒店-----雅兰酒店六成客房192间已被买下，业主除了可以享受酒店式家居生活外，还可以通过委托经营与酒店经营者分享利润，实现新的休闲置业方式。这样的旅游房地产开发例子在国正越来越多，其发展的空间也是越来越大。目前，北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。其投资商除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业，同时也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商。

旅游地产成为市场新宠

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们青睐，成为万众瞩目的楼市新宠！

旅游地产升值潜力巨大

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。

旅游地产的核心

旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标。由美国JMP高尔夫设计集团Mark Hollinger大师主创设计的辉煌27洞国际高尔夫球场，以及世界一线星级度假酒店、御水温泉SPA、国际会议中心、法式红酒庄等完善的辉煌云上，是 京城有名的旅游地产。该项目位于北京西北部延庆张山营镇西部，背依松山美景，俯瞰官厅水库，总占地面积约5000亩，绿水青山环抱、景色秀丽、空气清新如天然氧吧。

随着国家对旅游产业的支柱型战略定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设，旅游地产度假区项目，对具备经济实力、注重生活品质的人群而言，既是与家人享受第二人生的度假产品，又是保值增值抗通胀的优秀投资选择。

第三篇：秦皇岛旅游地产白皮书

2013年旅游地产暨秦皇岛楼市白皮书

2013-08-08 11:48搜房网

评论

收藏打印字号：T|T

[摘要]据中国指数研究院的最新数据显示，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；由2013年上半年数据可见，秦皇岛住宅市场房价同比去年同期处于明显上涨趋势，环比数据波动较大，体现了旅游地产季节性的特质。

前言：

2013年，注定是房地产行业不平凡的一年

“国五条”及细则横空出世后，楼市调控重拳一击接着一击，房地产开发受到巨大阻力，形势更加复杂，整个市场充满着不确定性，然而，地王却频出。

业内主流舆论认为，未来旅游业的发展将逐渐占据整个产业的主导地位。旅游地产必将成为旅游业发展大规划下的一个从属性的环节。这意味着房地产业曾经的诸多光环或将褪去，但也将迎接一个全新的时代。“谋变”中的房企多元化发展成为必然趋势，城市综合体及旅游地产必将成为开发商大量资本的投放处。

同时，随着北京城市的扩张和人口的不断增长，“溢出效应”使环北京区域受到购房者越来越多的关注，随着房地产行业新时代的到来，“大北京时代”也呼之欲出。作为京津冀“后花园”的秦皇岛地区，凭借其环渤海区域的独特地理位置及优越的养生、度假资源倍受关注。

近几年，秦皇岛市正处在加速发展期。今年5月，在秦皇岛北戴河新区投资环境说明会暨项目签约仪式上，共有16个合作项目达成了合作协议和投资意向，预计总投资额达425亿元。同时，《秦皇岛市中长期人才发展规划纲要(2010—2020年)》出台，将重点实施十项人才工程，引进数万名中高端人才。

政策的倾斜必将带来楼市的活跃，据中国指数研究院的最新数据显示，2013年1-2季度秦皇岛土地成交总面积为1590676平方米，土地出让金达286393.9万元，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；

一、中国旅游地产发展概述

（一）、发展阶段

中国旅游地产从1990年开始，经过1999年的调整期及2003年的资源整合阶段，到现在的快速发展期，共经历了4个发展阶段，目前旅游地产市场已经逐渐理性，开发模式也渐趋成熟。随着整个房地产行业新黄金十年的到来，旅游地产的开发也进入了黄金时期。

中国旅游地产发展阶段

4500元/平米起置业大北京 33-54平米开间 会员最高优惠23万 谁是租房时代的终结者？ 置业大北京盘日供20元起

（二）、发展规模

据统计截至2012年底，全国已面市的旅游地产项目共有2259个,遍布全国85个城市和地区。同时，相比2011年区域集中性特征更加突出，海南、西南、环渤海、长三角及两广地区5大片区的旅游地产项目总数已占到全国的83%。涉及旅游地产开发领域的企业共有1629家，其中房地产企业约占80%，超过1/3的百强房企涉足旅游地产开发领域。

旅游地产开发企业结构

旅游地产密集区域及其项目数量

（三）、环渤海板块概述

依托于良好的滨海资源，环渤海板块已成为我国继海南、云南之后的第三大旅游地产重点区域，截至2012年底环渤海板块共有275个旅游地产项目，其中秦皇岛地区的旅游地产项目增长势头迅猛。

环渤海重点城市旅游地产项目占地面积（㎡）

二、秦皇岛市场走势解析

（一）、2013年上半年商品房成交情况概述

据中国指数研究院的最新数据显示，秦皇岛市6月住宅市场成交均价为7134元/平米，环比5月上涨0.65%；由2013年上半年数据可见，秦皇岛住宅市场房价同比去年同期处于明显上涨趋势，环比数据波动较大，体现了旅游地产季节性的特质。

备注：

1、数据来源：中国指数研究院 数据整理：搜房网数据监控中心；

2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、样本平均价格由当地在售楼盘的价格计算得出。

（二）、2013年1-6月秦皇岛土地情况

国土资源部中国土地勘测规划院发布数据显示，2013年城市地价总体水平将小幅温和上涨。2013年1-2季度秦皇岛土地成交总面积1590676平方米，土地出让金达286393.9万元，其中住宅土地总面积近1341641平方米，商业土地总面积约为454805.7平方米，工业成交总面积约为178719.4平方米。

（三）、秦皇岛搜房电话来电情况

1.秦皇岛2013年1-6月搜房电话来电量整体情况

2013年1-6月秦皇岛总共有164个项目产生来电，总计来电29051通；同比去年1-6月（10216通）增长184.4%、增加18835通。来电量最高区县的前三位分别为海港区、南戴河区、山海关区。

2013年1-6月秦皇岛区域楼盘来电量TOP10

2、四个重点区域来电量排名TOP5楼盘：

海港区：

山海关区：

东戴河新区：南北戴河：

（四）秦皇岛市六月楼盘涨跌篇

据搜房网数据监控中心统计显示，截至6月28日，2013年6月秦皇岛市内四区加上周边县市在售待售楼盘共122个，6月共有29个楼盘价格发生了变化。其中20个项目价格出现上涨，占在售楼盘总量的17%； 93个在售项目价格无变动，占比76%；9个项目出现降价现象，市场整体呈现平稳状态。

备注：

1、数据来源：搜房网数据监控中心；

2、数据取样时间：2013年6月1日至2013年6月28日；

3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。值得一提的是，秦皇岛在售待售的122个楼盘中，有69个楼盘相继推出各种优惠，占比56.55%。其中，海港区的在售待售优惠楼盘为35个；东戴河新区优惠楼盘数量10个，位列第二；山海关区9个，位居第三；南戴河区优惠楼盘有7个，昌黎县5个，北戴河区3个。可见随着暑期的来临，各大开发企业在加快了推盘速度的同时，也加大了推盘力度。

备注：

1、数据来源：搜房网数据监控中心；

2、数据取样时间：2013年6月1日至2013年6月28日；

3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。(五)上半年开盘分析篇

据搜房网数据监控中心统计，从2013年1月到2013年6月共有21个项目有开盘动作，包括纯新盘面市和老盘加推，同比2012年上半年8个开盘项目增加了275%。由具体数据可见：一月由于临近春节市场较为平淡，有4个盘开盘；二月受春节影响仅有1个项目开盘；经过前两个月的存量积累，并受整个楼市影响，三月的开盘数量激增，共有10个开盘项目；四月也延续了3月的势头，新开盘项目达到6个；但五月仅有2个楼盘开盘；随着暑期的临近，旅游地产到达推盘高峰期，六月有8个项目开盘。

备注：

1、数据来源：搜房网数据监控中心；

2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。

在2013年开盘的21个项目中，海港区有16个，占比76%；东戴河区域2个，占开盘总量的9%；山海关区域1个，占5%；卢龙县开盘2个，北戴河、南戴河、抚宁县、卢龙县均没有开盘项目。

备注：

1、数据来源：搜房网数据监控中心；

2、数据取样时间：2013年1月1日至2013年6月30日；

3、样本选取秦皇岛市在售待售项目，不包含地块、保障房、经济适用房。(六)上半年看房团相关数据

2013年上半年搜房网共举行15场秦皇岛区域看房团，线上报名网友达12523人次，仅北京地区6、7两月就有近3000名网友参加了秦皇岛区域看房团，6月大型看房团秦皇岛线报名人数环比5月增长65.05%。

（七）2013下半年购房者置业调查报告

反观购房者，2013年下半年秦皇岛置业心态问卷调查显示：对于房价预期，45.24%的居民预期房价将“小幅上涨”，26.19%的居民预期“基本不变”，28.57%的居民预期“下降”。未来6个月内准备出手购房的居民占比26.19%，14.29%购房者表示一年内购房，30.95%的购房者表示会在一年以上购房，其余19.05%的购房者，未明确具体购房时间，表示有合适房源就准备出手。

三、中国旅游地产购房者行为分析

1、旅游地产消费者购买心态的转变

据德勤数据分析，预计到2020年，全球将有7亿人超过65岁，人口的老龄化势必会促进旅游地产的发展，而旅游地产的休闲养老特性，也越来越受到关注。据统计，有64%的人购置旅游地产的目的是为了休闲度假、养老。

您选择购置旅游地产，目的是？

2、旅游地产消费者购买途径的转变

旅游地产的特殊性促使消费者逐渐使用互联网来实现购买前的信息需求，而近期这种通过互联网途径获取购房信息的比例由2010年的36%上升至现在的64%。远远超过报纸、单页等传统方式。

您通过什么途径了解心仪的旅游地产项目？

大量旅游地产购房者在搜房网寻找相关信息

3、国内居民旅游地产置业意愿强烈，但受政策影响严重

据调查统计，有65%的购房者对置业旅游地产意向强烈，但是否转化为购买力，则需要视政策指向而定，价格因素影响其次。

您会考虑购买旅游地产吗？

第四篇：旅游地产销售实施方案

旅游地产销售实施方案

一、指导思想

统一销售模式，并因地制宜，特事特办，推陈出新，力求效果多快好省。

二、具体内容

1、统一培训。包括电商平台的运用、卖点的挖掘、项目的讲解等与销售有关的知识和方法。

2、统一宣传。包括报纸、电视、广播、网络。

3、统一提成制度。包括各经纪公司给经纪人的提成均应有一个统一的标准，避免造成互相攀比，恶性竞争。

三、几点设想

1、常设卖场与主题推介会共同开展，相互配合，相辅相成，相得益彰。

2、适时成立旅游地产俱乐部，以会员制方式，不断开拓市场发展空间。

四、几点建议

1、培训和宣传这些具体工作，应当成为中旅服的工作常态，要持续不断的开展，在思想中要清除急功近利的想法，在行为上要避免搞突击、大跃进等一揪挖个井的做法。

2、中旅服应当坚持只做销售渠道，并服务销售渠道的做法。

五、题外的话

本题中内容本想在几点建议中陈述，但因问题敏感，所以单列一题。中旅服能给经纪公司提供平台、提供项目、提供服务，经纪公司能提供场地和销售渠道，这绝对是互利共赢的合作模式。并且，这些分散的资源通过中旅服的整合，得到了放大和优化。所以，作为龙头主导地位的中旅服一定要很好的把握诸如给经纪公司的提成标准，做渠道不做销售等这些敏感问题，否则，很多经纪公司在做中旅服项目的同时，还在做其他项目，客易出现为他人做嫁衣的问题。

我认为只有把销售渠道培养和打造出来，即做强渠道，双方的优势才能真正释放出来。如此，驻全国22个城市中的中旅服分支机构要减员缩编，把节余下来的经费，投放在有销售渠道的城市，或派驻销售专员，或为吃住方便而在有销售渠道的城市就地招聘销售专员，以便能够及时反馈信息、及时监控效果、及时发现问题、及时解决问题，确保上情及时下达，下情及时上达。

我是一个委婉的人，但我同时是一个认真的人，海南和大连之行给了我们太多的感动与回味，因此，这些想法尽管可能很不成熟，但我仍然希望能为中旅服的工作有参考作用。

牡丹江雪诚房地产经纪有限公司

2011年9月13日

第五篇：旅游地产未来蓝图

旅游地产未来蓝图

原始的疯狂发展带给了人们更多的反思，阵痛之后，旅游地产将呈现出一幅新蓝图。

从 2009年国务院把旅游业作为国家战略性支柱产业以来，越来越多的企业瞄准旅游地产，开始寻找更多的钱景。万达集团董事长王健林曾说“房地产市场迟早趋向饱和，而没有‘天花板’的文化旅游将是万达的核心支柱产业。”，这不仅是万达的想法。目前，我国百强房企中已经有超过三分之一涉足旅游地产。

2012年，《国民旅游休闲纲要》及《旅游法》陆续出台，政策环境不断向好，旅游产业也逐渐从观光旅游向高端休闲度假转型，2013年，我国旅游业预期总收入将达到2.85万亿元。

旅游业的发展给旅游地产带来了机遇，然而，我国目前的旅游地产更多的只是披着“美丽的外衣”，以旅游之名圈地的短视行为在各地疯狂发酵。旅游地产不能缺失文化的支撑，但速生的文化很容易走向速朽。事实证明，这样的模式并不能持续，野蛮生长、反思转型，不少地区走了一条曲折的道路。

从只关注地产转向关注旅游本身，通过旅游产品带动地产，再通过地产开发反哺旅游，这才是一个良性的循环，也是未来我国旅游地产在产品战略上将做出的重大转型。

先行者与后来者

1989年，一个锦绣中华主题公园的开业叩开了周边地产项目跑步式发展的大门，华侨城成为我国第一个进军旅游地产的企业，而其“旅游 +地产”的模式也成为经典。利用主题公园的平稳回报发展地产项目，再利用地产项目的高成长、高回报提升公司的价值，华侨城成为中国旅游地产的成功开创者。但是，尽管经过了 20多年的发展，华侨城仍然没有摆脱对地产的依赖，2012年地产收入占比仍超过旅游收入。

迪士尼作为主题公园的典型代表，是我国旅游地产的另一个成功范本。依托其强大的文化生命力和衍生产品，迪士尼成为仅凭借主题公园收入就能盈利的唯一赢家，这让后来者望尘莫及。

然而，成功往往不能复制。受困于旅游项目投资规模大、回报周期长的资金压力，也受制于开发企业规划设计和文化元素的缺失，后来者大多成为借旅游之名“跑马圈地”的新兵。

目前，分食旅游地产的有房地产开发企业，影视文化公司，规划设计院，以及嗅觉敏锐的社会资本等，大多数仍在探索的路上。处于房地产企业第二梯队的华润地产，近年来在全国多地复制华侨城模式，布局旅游地产，但业内对其多有质疑，而其旅游项目对财务的贡献也确实杯水车薪。

而在主题公园方面，一直尝试打造“中国版迪士尼”的华强方特系列发展也面临困境，其文化产品与迪士尼不可同日而语，文化的缺失使其仅通过游乐园门票等消费的收入很难支撑运营和发展，通过周边配套的商业项目回笼资金就成为必然的选择。

但即便是影视文化发展较成熟的华谊兄弟，在进军旅游地产过程中也是苦难重重。财务压力大，缺乏开发经验等方面的限制使得从上市之初就谋划旅游地产项目的华谊兄弟至今仍没有一个成功案例。近年来，不少旅游资源城市也曾寄希望于通过旅游产业拉动当地经济发展，不过大多并没有达到初衷。地方政府通过低价出让土地吸引投资商，但大多数地方政府并没有一个科学的规划，导致一大批房地产项目大干快上，非但没有起到对经济、就业、税收的带动，还破坏了旅游资源，甚至使得区域发展陷入困境。山东乳山的阵痛就是一个很好的教训，我国目前唯一的国际旅游岛海南也在这样的发展模式下逐渐成为“牺牲品”，然而，这样的发展模式目前仍在我国不少地区继续上演。

当然不可否认，旅游地产这些年的探索在为后来者铺路的同时也给我们留下了不少经典作品，迪士尼乐园、欢乐谷、印象刘三姐等都是旅游地产发展中的成功案例。

每一个行业的发展都是在反思中前进，我国旅游地产的路究竟在何方？

机遇与未来

《国民休闲旅游纲要》和《旅游法》的颁布为旅游产业创造了良好的政策环境，而国民生活水平的提高也保证了旅游经济的平稳发

展，通过研究上市公司 2013年一季度报也可以发现，旅游企业的盈利状况普遍好于其他企业。

在这样的旅游产业背景下，旅游地产已经迎来了发展的黄金时期，同时，因旅游地产开发投资规模大、回报周期长而承压的地产企业也有了更多的融资选择。

随着房地产企业再融资开闸的逐渐明朗，借助资本市场融资将成为可能，这将解决多数上市旅游地产企业的资金问题。而对于未上市旅游地产企业来说，资产证券化不失为最佳的选择，而以未来门票收益进行资产证券化尝试的华侨城已经开了一个先河，未来经营状况较好的旅游地产项目完全可以通过旅游项目的相关收益进行表外融资。嗅觉敏锐的社会资本自然也不会放过旅游地产这块蛋糕。2009年至 2012年，我国已经有 8只旅游产业投资基金成立，总募资规模达到 212.96亿元，平均单笔基金规模达 26.62亿元。进入 2013年，越来越多的产业基金浮出了水面。近期，瀚亚资本就瞄准了旅游地产，瀚亚资本执行总裁杨君表示，今后将致力于开拓新型地产金融业态，深挖旅游地产、商业地产、文化地产等方面的增值机会。而对于资金运作越来越成熟的房地产企业来说，信托、债券等融资工具也将更多地运用。

新型城镇化的发展也给旅游地产创造了更加广阔的市场条件。国家信息中心旅游研究规划中心主任石培华分析认为，风情小镇、特色乡村地产，新型社区、第二家园、综合体或者旅游地产，旅游度假区开发，各类旅游产业集聚园区，以及养老、养生社区这五个

方面是未来旅游地产企业应该重点尝试的方向。

随着我国优质旅游资源的逐渐稀缺，企业纷纷抢占先机拿地，但是，拥有土地资源并不是未来旅游地产成败的关键，而传统跑马圈地的发展也必将随着竞争的加剧被市场淘汰。

大浪淘沙，旅游地产的开发理念决定成败。未来旅游地产的发展应该从关注地产转向更多的关注旅游本身，只有耐住性子，通过旅游项目拉动地产，再通过地产反哺旅游，才能成功打造一个文化旅游地产项目。

对于很多地方政府来说，也需要变得更加理性，不再盲目招商，只让具有先进的开发理念的企业进驻，甚至可以让越来越多的优秀企业承担区域运营商的角色，实现地方经济与旅游地产企业双赢。这才是我们共同期待的旅游地产的未来蓝图。