商业银行个人住房抵押贷款实际操作流程及其改进（写写帮整理）

第一篇：商业银行个人住房抵押贷款实际操作流程及其改进（写写帮整理）

商业银行个人住房抵押贷款操作流程及其改进

石玉瑕 指导老师：尚文秀

内容摘要：个人住房抵押贷款是指借款人以本人名下的房产作为抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，其最根本的目的是为购房人提供一笔抵押贷款，以使购房人有足够的资金购置所需要的房屋等等。我国商业银行个人住房抵押贷款业务近年来迅速发展，此项业务在开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。然而从目前国内商业银行个人住房抵押贷款的实际操作流程来看，此项业务还存在许多的不足之处，尤以贷款办理时间长，效率低而给客户带来的不满和流程重复审查较多为主。本文就从个人住房抵押贷款的实际操作流程出发，分析此项贷款业务操作流程中存在的缺陷，然后分析如何改进操作以提高流程处理能力、提高个人住房抵押贷款的效率，从而提高客户满意度。

关键词：商业银行 个人住房抵押贷款 操作流程 对策

个人住房抵押贷款是借款申请人用自己或他人的房产(包括住宅与公建)进行押，办理贷款手续，从事生产经营活动或综合消费的业务。目前，我国国内商业银行个人住房抵押贷款业务的组织框架主要采取层级管理模式。一般而言，总行的个人贷款部门不直接经营个人贷款业务，只是负责产品的研发、制度的制定、业务的规划与指导等工作。个人贷款业务主要依靠省分行(一级分行)、市分行(二级分行)及支行的个人贷款中心(或个人贷款人员)进行经营，各级个人住房抵押贷款中心针对不同的区域开展个人贷款业务。按照城市个人住房抵押贷款中心设置数量情况划分，个人住房抵押贷款中心设置可分为单一中心模式、多个人住房抵押贷款中心模式。单一中心型是指在一个城市仅设置一个个人住房抵押贷款中心，进行统一的商业银行个人贷款业务统一经营；多个人住房抵押贷款中心模式指在一个城市设置多个个人住房抵押贷款中心，同时进行商业银行

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个人贷款业务的统一经营。按照个人住房抵押贷款中心的职责及经营集中程度的不同，个人住房抵押贷款中心可分为前中后台集中模式和中后台集中模式。前中后台集中模式下，个人住房抵押贷款中心负责营销受理、调查评价、贷款审核、贷款审批、贷款发放和贷后管理等环节；中后台集中模式下，个人贷款的前台和中后台相分离，营销受理、调查评价、贷款审核由支行(网点)的营销中心(或营销人员)负责，个人住房抵押贷款中心负责贷款审批、贷款发放和贷后管理等环节的集中经营管理。前中后台集中模式下，经办行应积极营销和推荐个贷业务，宣传个贷业务，接受客户的业务咨询。中后台集中模式下，经办行负责营销个人贷款客户和楼盘，负责楼盘审批申报，负责个人贷款的咨询受理、调查评价、客户面谈，签订合同，落实贷款条件等工作、负责受理客户提前还款等贷后服务申请，协助个人贷款中心放款后首次贷款检查、逾期贷款上门催收等工作。前中后台集中型个人住房抵押贷款中心设置营销受理岗、贷款审核岗、贷款审批岗、条件核实岗、抵押岗、贷款发放岗、贷后管理岗。中后台集中型个人住房抵押贷款中心设置业务受理岗、贷款审批岗、条件核实岗、抵押岗、贷款发放岗、贷后管理岗。通过对个人住房抵押贷款业务从营销到贷后管理全过程的环节和风险点分析，规范了个人住房抵押贷款业务的经营流程。

一、我国商业银行个人住房抵押贷款的操作流程

个人住房抵押贷款操作流程如下所示：贷前咨询→贷款受理→贷前调查→贷款审核→贷款审批→签订合同→贷款发放→贷后管理。

1、贷前咨询

贷款公司授信受理人员向客户介绍个人住房抵押贷款种类、贷款对象、贷款条件、贷款额度、期限、利率还款方式、贷款程序等情况，回答客户提出的有关个人住房抵押贷款的问题。

2、贷款受理

（1）申请个人住房抵押贷款应具备的条件：

具有合法有效的身份证明：居民身份证、户口本或其它有效居留证件； 具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

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具有购买住房的合同或预售合同以及装修合同和其他关联的合同；

同意以房屋作为抵押物、或提供贷款公司认可的第三人的住房作为抵押物担保，且第三人的抵押担保作为偿还贷款本息并承担连带责任；

贷款公司规定的其他条件。（2）贷款受理

贷款受理人应对借款申请人提交的借款申请书及申请材料进行初审，主要审查借款申请人的主体资格及借款申请人所提交材料的完整性与规范性。如果申请人不具备完全民事行为能力，则不予受理，应退回贷款申请并向申请人说明原因。如果借款申请人提交材料不完整或不符合材料要求规范，应要求申请人补齐材料或重新提供有关材料。经初审符合要求后，贷款受理人应将借款申请书及申请材料交由贷前调查人员进行贷前调查。

3、贷前调查

贷前调查是对借款人及开发商或售楼单位提供的全部文件、材料的真实性、合法性、有效性、完整性和借款人的主体资格、品行、信誉、家庭收支情况、偿债能力，以及担保措施落实情况等进行调查和评估。

4、贷款审核

贷款审核人负责对借款申请人提交的材料进行合规性和真实性审查，对授信调查人提交的《个人授信调查审批表》、面谈记录以及贷前调查的内容是否完整进行审查。贷款审核人认为需要补充材料和完善调查内容的，可要求贷前调查人进一步落实。贷款审核人对授信调查人提交的材料和调查内容的真实性有疑问的，需安排其他授信调查人进行核实或重新调查。

5、贷款审批

审批人员对如下内容进行审查后，提出包括贷款金额、期限、利率和担保方式等要素的最终审批意见：

（1）借款人资格和条件是否具备；（2）借款用途是否符合银行规定；

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（3）申请借款的额度、期限等是否符合有关贷款办法规定；（4）借款人提供的材料是否完整、合法、有效；

（5）贷前调查人的调查意见、对借款人资信状况的评价分析以及所提贷款建议是否准确、合理；

（6）对报批贷款的主要风险点及其风险防范措施是否合规有效；（7）其他需要审查的事项。

6、签订合同

授信人员根据贷款最终审批意见，与客户协商贷款条件，签订合同，办理抵（质）押登记、贷款支付等手续。

7、贷款发放

贷款发放岗位人员应根据审批意见确定应使用的合同文本并填写合同。在填写有关合同文本过程中，应当注意以下问题：

（1）合同文本要统一使用贷款公司住房抵押贷款办法所附有关合同文本；必要时信贷部门可根据实际情况对公司制定的合同文本个别条款进行统一修改、补充，统一适用于该笔贷款，经公司法律部门审核后报公司备案。对单笔贷款有特殊要求的，可以在合同中的其他约定事项中约定。

（2）合同填写必须做到标准、规范、要素齐全、数字正确、字迹清晰、不错漏、不潦草，防止涂改。

（3）贷款额度、贷款期限、贷款利率、担保方式、还款方式、划款方式等有关条款要与贷款最终审批意见一致。

8、按期还款

贷款期限在一年（含一年）以内的，实行到期一次还本付息，利随本清。贷款期限在一年以上的，实行按月分期归还贷款本息。分期归还贷款通常采用等额法和递减法进行计算，经办部门与借款人协商确定其中一种还款方式。

贷款还款日的确定：自贷款后次月进入还款期，实行每月第20日为约定还款日，如遇双休日或节假日顺延。借款人可以提前全部或部分还清剩余贷款本金。借款人要提前

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还款时，需提前3天向贷款公司提出书面申请，提前还款的当期仍计收贷款利息。

9、贷后管理

贷后管理人负责贷款发放后的管理，包括贷后检查、贷款本息回收、合同内容变更、不良贷款管理与处置、延长贷款期限、提前还款处理、抵押物管理、贷款信息管理、信贷档案管理等，具体操作和程序按照《个人住房抵押贷款贷后管理实施细则（试行）》、《个人住房贷款档案管理实施细则（试行）》的规定执行。

二、我国商业银行个人住房抵押贷款操作流程存在的缺陷

1、贷款办理时间较长，效率低，影响客户满意度

客户认为的个人住房贷款办理时间，是从向商业银行申请贷款(或通过中介机构向商业银行申请贷款)到贷款发放的期间，而我国商业银行从借款人提交申请到发放贷款这段时间为确保银行经营安全性的需要须进行一系列繁琐的调查审核工作，从而使得贷款办理时间较长而给客户带来不满。其次，许多客户对贷款流程不够了解，感到在申请贷款的过程中自己得不到尊重，或认为签署合同等众多事项存在不公平合理的现象，合同签署过于繁琐，合同签署方式有待改进，银行与客户的沟通服务更有待改进。

2、流程重复审查多，设计不合理

对于同一笔个人住房抵押贷款，目前操作流程中对相同或相似的内容审查环节过多。一笔贷款要经过贷款受理人、客户经理(贷款调查人，为具体进行贷款调查的信贷人员)、业务主管(组长)、个人贷款中心经理、贷款审批人，行长等人的层层审核复查。重复审查造成实际责任不到位，仅履行了形式上的复核，从而滋长了某些客户经理的过度依赖性，使得他们不能够做到尽职尽责，从而影响操作流程的效率。

（1）操作过程中存在流程外的“孤岛区”

我们注意到在整个贷款过程中一些贷款专员由于其他事物的影响常常离开流程，造成业务流程经常性的中断。如客户经理在完成贷款调查后，调查意见报告往往要经信贷主管、部门经理等人员的层层审查，而很多情况下由于审查人员众多事务性工作(如开会、外出等)，这些档案往往在审查人员处搁置积压，这样不仅加大了贷款档案的传递成本，还造成了大量的时间、财力的浪费。再如贷款审批人、资金发放岗(会计人员)不

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在个人贷款中心操作，就会耽误档案的传递，造成流程的不顺畅。再者，个人贷款中心的业务用章需要行政管理人员(主管、部门经理、办公室人员)签名后，才能到办公室盖印，这样也造成了许多传递成本的增加和人力时间的浪费。

（2）个人住房抵押贷款流程标准化程度低，流程稳定性差

个人住房抵押贷款流程标准化程度低，岗位设置有很大的随意性，同一岗位的不同客户经理操作无统一的规范。这反映为业务流程的波动性大，稳定性程度低，受流程外的人为因素或其他因素的影响较大，即存在特殊原因引起的波动。同时，操作流程岗位设置工作量不均衡，在流程稳定性、客户需求节拍一致性、风险防范等方面考虑不周，容易出现流程中的“瓶颈”。岗位设置随意程度大、即使在经营环境相似的情况下不同个人贷款中心岗位设置不一致。而且，有时也会出现客户经理贷款“一手清”的情况，这样不仅形成了业务瓶颈导致业务办理时间长而且还带来了较大的操作风险。

3、在个人住房抵押贷款操作流程中较少注重对员工的激励与合理的评价 许多员工认为在整个贷款过程中不能很好的实现自我价值，重复的流程操作使他们厌烦了此项工作，这样员工工作积极性得不到提高，就不能尽心尽力的协调配合完成贷款工作，从而影响到贷款效率。

三、我国商业银行个人住房抵押贷款操作流程的改进对策

根据“一切从客户出发”、“始于客户而终于客户”的原则，一个优秀的业务流程是通过优化组织的岗位结构、灵活易变的流程设计、客户而非管理者的横向流程管理体制等一系列措施，来提高企业的运行效率、优化资源利用率、优化人员之间的协作关系，从而降低企业的运营成本、提高企业对客户需求的响应速度，以争取企业利润的最大化。一个理想的操作流程应包含三大具体目标：提高客户满意度、提高流程处理能力、风险防范与合理利用资源。

1、提高客户满意度，重视客户关系维护

提高客户满意度的理念应该贯穿于流程设计的始终。标准化操作流程以及操作动作应确保客户体验的一致性，流程的高效运作应最大限度的降低客户在个人贷款中心贷款办理的时间。因此我们提出“预约服务”这个概念。我们知道目前各大银行的“排队机”

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很好地管理了客户的时间，同样灵活使用“预约表”在不同面谈模式下(个人贷款中心、楼盘、律师事务所等)也实现了客户时间安排的合理化。在个人贷款中心预约模式下，客户到达个人贷款中心就可立即安排面谈，避免客户等待，同时事先提示客户来个人贷款中心需要携带的资料。客户到达时，大堂经理应该主动相迎问候，安排客户面谈或引导客户等待，解释客户的疑问。在贷款审批通过后，客户联络岗将会电告客户审批结果(如果客户先行离去)。此外，预约服务也方便管理人力资源，实现了贷款分配的随机性并且提高了流程处理能力。对于客户经理来说，安排客户面谈，要求客户补充材料是耗时的工作，若有专门的人员负责客户联系工作，将大大提高客户联系工作的效率，同时也提高了客户的稳定感和客户体验。因此应该设计专门的客户联络岗负责与客户的沟通联系。

2、针对流程重复审查及不合理设置的改进建议

针对现有流程中存在贷款积压时间过长、岗位负荷不均、业务处理环节过多等主要问题，对流程存在问题的关键环节进行重点优化，再按照客户体验人性化、岗位设置专业化、流程设计标准化、管理线条清晰化、风险控制流程化、业务处理电子化的设计理念与设计思路，我们运用流程线集中生产方式将流程线上人员集中在个人住房抵押贷款中心作业区生产，确保人与人之间能够密切配合、协同生产，避免跨部门操作形成流程中的“孤岛区”，减少不必要的时间和人力资源的浪费，从而提高单位时间人均生产能力。

具体操作流程应注意以下几个方面：

（1）采取审批人派驻个人住房抵押贷款中心制度

以前审批人与个人住房抵押贷款中心在不同地方作业，每天要有专职传递人来回传送档案资料，审批人除了个人贷款审批外还要兼管其他许多事务性工作，流水线链条时常被打断，造成了许多时间、财力的浪费。派驻个人贷款中心审批后实现了实时审批，人的集中确保了物(档案)的传递及流程的顺畅性，同时也使审批人更专注于个人贷款业务，提高了工作效率，方便与个人贷款中心客户经理沟通，更有效地识别信贷风险。

（2）将资金发放岗(会计人员)移至个人贷款中心现场放款

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资金发放岗现场放款避免了由于支行放款不及时造成的多数贷款经常处于等待的闲置状态以及受支行本身业务经营的影响。

（3）去除独立于生产线外的过多重复审查

以前客户经理完成调查意见后往往要经过信贷主管、部门经理等层层审查，而审查人员由于众多事务性工作仅仅履行了形式上的复核，档案往往在审查人员这里搁置积压，不仅没有有效控制风险而且造成了大量时间浪费。实际操作流程应采用由不同等级的客户经理直接经办并提交不同金额贷款，将风险防范渗透到流程中各个关键环节，客户经理直接提交也能有效的提高经办人员的责任心。

（4）去除用章环节的层层审批

操作流程中独立于集中流程线之外的多个用章审批环节(主管、部门经理、办公室人员)增加了许多传递成本以及人力时间的浪费，形成了流程中的“孤岛区”，也造成了大量档案的积压与时间的浪费。实际操作流程应将授权签字人章与合同专用章一并设置在流程中，这样就确保了生产线的顺畅，同时也提高了工作效率。

（5）设置独立于流程之外的质量控制岗，使质量控制成为个人贷款中心每天的日常性工作。通过随机贷后检查及时发现问题，有效控制风险，这样能够更进一步的提高个人住房抵押贷款的质量。

（6）我们知道在贷款过程中客户经理的作用是至关重要的，经理的工作能力与贷款效率是直接挂钩的。为了提高客户经理的工作能力及效率，应该将原客户经理职责中低技能要求的非价值增加职责划分至签约岗。这样，客户经理就能够有更多的时间去做好他的专项工作而不必为其他环节的事情分心。

3、在流程管理中应用激励工具

激励本身就是一种有效的管理方法，通过有效的激励可以提高员工的责任感和归属感，只要员工齐心协力一条心，那么工作效率不言而喻可以得到很好的提升。实际操作流程中应当建立严格的员工绩效评价体系，及时了解各岗位人员的工作情况；定期召开全体员工会议，个人贷款中心经理应对近期来贷款经营情况进行适度评价，分析操作流程中存在的问题，并给予优秀员工物质或精神层面的奖励，实施赏罚并重的管理原则，第 8 页（共 9 页）

激励员工努力完成团队目标。

参考文献：

[1]陈进华．现场效率改善实战手册[Z]．海天出版社．2006．5 [2]张红，殷红．房地产金融学[M]．清华大学出版社．2007．2 [3]张晓俭，张容鹏．现场管理实操细节[M]．广东经济出版社． 2006 [4]陈仲华等．现代企业现场管理运作实务[Z]．中国财政经济出版社．2005 [5]钱达．国内商业银行个人贷款中心流程再造研究[M]．2008

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第二篇：个人住房抵押贷款

个人房屋抵押贷款

个人房屋抵押贷款是指借款人以本人名下的房产抵押，向贷款人申请用于个人合法合规用途的人民币担保贷款，用途包括个人购房、购车、消费、经营及其他合规合法等多种用途。、住房抵押贷款条件：

房屋的年限在20年之内；房屋的面积各银行要求不一；房屋要有较强的变现能力；一般要求商品房，公寓，商铺，写字楼。房产抵押贷款，一般需要通过专业的房地产担保公司来办理，房产抵押贷款已经成为居民个人不动产理财的一个重要手段，通过抵押贷款的方式贷出资金以满足临时的消费需求甚或企业经营需求，以期盘活居民手中持有的不动产，而且在各种融资渠道中，房地产抵押贷款依旧是成本最低的方式之一。根据国内首家外商独资的房地产担保企业安家世行担保有限公司提供的数据，房产抵押贷款中，近3成用于再次购房，其他用途占比较高的依次为：企业经营用途、购车、留学与移民、装修以及购置大宗消费品。

申贷要件

1.房产证

2.权利人及配偶的身份证

3.权利人及配偶的户口本

4.权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明)

5.收入证明

6.如房产证权利人有未成年儿童,请提供出生证

7.如房产内还有银行贷款,请提供原贷款合同及最后一期的银行对帐单

8.为提高贷款通过率,请尽量多的提供家庭其他财产证明,(如另处房产证、股票、基金、现金存折、车辆行驶证等等）

操作流程 1.借款人贷前咨询：填写居民住房抵押申请书，并提交银行下列证明材料：借示人所在单位出具的借款人固定经济收入证明;借款担保人的营业执照和法人证明等资信证明文件;借款人具有法律效力的身份证明;符合法律规定的有关住房所有权证件或本人有权支配住房的证明;抵押房产的估价报告书、鉴定书和保险单据;购建住房的合同、协议或其他证明文件;贷款银行要求提供的其他文件或材料。

2.银行对借款人的贷款申请、购房合同、协议及有关材料进行审查。

3.借款人将抵押房产的产权证书及保险单或有价证券交银行收押。

4.借贷双方担保人签订住房抵押贷款合同并进行公证。

5.贷款合同签订并经公证后，银行对借贷人的存款和贷款通过转帐方式划入购房合同或协议指定的售房单位或建房单位。

6.贷款结清，贷款结清包括正常结清和提前结清两种。①正常结清：在贷款到期日（一次性还本付息类）或贷款最后一期（分期偿还类）结清贷款；②提前结清：在贷款到期日前，借款人如提前部分或全部结清贷款，须按借款合同约定，提前向银行提出申请，由银行审批后到指定会计柜台进行还款。贷款结清后，借款人应持本人有效身份证件和银行出具的贷款结清凭证领回由银行收押的法律凭证和有关证明文件，并持贷款结清凭证到原抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

“金融一号店”编辑整理

第三篇：个人住房抵押贷款概念

一、个人住房抵押贷款概念

是指借款人(或第三者)以其所有的房产做抵押向银行贷款的方式.二、借款条件

18至60周岁,身体健康,具有完全民事行为能力,并持有效身份证明的自然人.有正当的职业和稳定的收入,或易于变现的财产,能按期偿还贷款本息,无不良记录,信用良好;

三、需提供以下资料

借款人有效身份证件及复印件,抵押人财产共有人有效身份证件及复印件,婚姻状况记录;抵押物权利证书,贷款行认为必须提供的其它资料;与借款用途相符的合同协议或其他证明文件.四、业务一般规定

贷款金额根据借款人的品行,职业,教育程度,还款能力,所购住房变现能力登情况确定,最高不超过房产评估值的70%,贷款期限一般在5年以内,购营业房最长不超过15年,且贷款到期日原则上不超过贷款人65岁的年龄.贷款利率执行人民银行的规定,如遇法定利率调整,期限为一年以内的,执行合同利率不分段记息,期限为一年以上的,则于次年初执行新的利率.借款人应按合同约定的还款方式,还款计划归还贷款本息.贷款期限在一年以内(含一年)的,实行按季付息,到期结清本息.贷款期限在一年以上的,按月等额分期偿还贷款本息.五、个人房产抵押贷款流程

(1)借款人向我行提出贷款申请;(2)经调查审查和审批同意后,在我行开立存款帐户和银行卡,并到房管部门办理房产品估,经营性贷款5万以上还需办理贷款卡.(3)借款人,抵押人的夫妻双方持已评估的产权证书,身份证明婚姻证明,有关贷款用途证明到我行签订最高额抵押合同和贷款合同,并办理抵押合同登记和保险等手续.(4)贷款行办妥上述手续后,当日发放贷款,将款项转入在我行开立的存款帐户或银行卡上.(5)借款人每月(季)末20日以前在其理财卡帐户存入足够金额缴纳每期还款金额,并在到期日还清贷款本息.贷款规还后,贷款行注销抵押物,并归还给借款人.如果是一手房，按我们这儿的规定是提供：1 夫妻双方的身份证复印件各一份2 结婚证复印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 抵押借款合同五份4 抵押清单一份5 评估报告一份6 抵押申请书一份（开发商可以代办）

如果是旧房，应先到有这项业务的银行问一下，然后应提供1 夫妻双方的身份证复印件各一份2 结婚证复印件一份（未婚的提供未婚申明一份）3 评估报告（现在也可以不用）4 房屋所有权证原件及复印件一份5 土地使用证原件及复印件一份6 夫妻双方户口簿原件及复印件一份7 收入证明8 如果是两年之内转让的还要提供营业税完税凭证。9 抵押申请书一份10 抵押借款合同五份

注意收入证明是必不可少的.以房屋抵押可申请“个人综合消费贷款”。首先要对房屋价值进行评估，贷款额不得超过房屋评估价值的70%；其次最高贷款额不得超过30万元；贷款期限分为六个月、一年、两年、三年4个档次。个人综合消费贷款可在工行网点的“个人理财中心”办理。

证件需要提供相应产权证、已婚的需要提供夫妻双方的身份证件（含成年子女），并需要在办理相关手续时到场。收入证明（有否固定或正常收入，确认有无偿还能力），以及与抵押贷款有关的法律文件。

基本流程: 房产证--评估报告---身份证---贷款

二手楼转让：

转让方所需资料：身份证、户口本、婚姻证明、《房地产证》复印件、房屋产权查档单、提前还款清单、原按揭贷款合同、原缴款存折和密码、房产评估报告、原缴首期款证明、原房产买卖合同等。

受让方所需资料：身份证、户口本、婚姻证明、银行帐号、收入证明、转让方支付费用：担保费、服务费、评估费、公证费、过户税费等。

受让方支付费用：贷款利息、保险费、抵押登记费、银行律师费等。

第四篇：我国商业银行个人住房抵押贷款 信用风险及其防范 简介

我国商业银行个人住房抵押贷款

信用风险及其防范

内 容 提 要

随着我国房地产业的快速发展，个人住房抵押贷款量得到了迅速扩张，但在发展过程中其风险日益明显。由于个人住房贷款是以房产作为抵押，而且我国房价处于快速上升时期，个人住房贷款的不良贷款率相对低，因此个人住房贷款成为各银行竞相争夺的优质业务。由于信用环境等多方面因素影响，商业银行办理个人住房贷款业务隐含着巨大的风险。本文基于我国个人住房抵押贷款的发展现状，主要从个人住房贷款业务所面临的信用风险进行了分析，并提出了相应的解决措施。

关键词：住房抵押贷款 信用风险 风险管理

Abstract

With the rapid development of China's real estate industry, personal housing mortgage loan amount has been rapid expansion, but the risk has become increasingly evident in the development process.Individual housing loans are secured by real estate as collateral, and our price is in a period of rapid increase in housing loans to individuals performing loan ratio is relatively low, individual housing loans as banks compete for high-quality business.Commercial bank credit environment and many other factors, the individual housing loan business implies a huge risk.Based on the current development of personal housing mortgage loans, mainly from individual housing loan business is exposed to credit risk, and the corresponding solutions.Key words: housing mortgage credit risk risk management

目 录

一、我国商业银行个人住房抵押贷款概述……………………………………1(一)(二)(三)个人住房抵押贷款的发展历程……………………………………………1 个人住房抵押贷款的特征…………………………………………………1 个人住房抵押贷款种类…………………………………………………1

二、我国商业银行中的个人住房抵押贷款信用风险……………………………2(一)(二)(三)源于个人的住房抵押贷款信用风险………………………………………2 源于房地产开发商的个人住房抵押贷款信用风险………………………2 源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险………………………………3

三、完善我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系……………………4(一)(二)完善个人的住房贷款信用风险防范体系…………………………………4 完善房地产开发商的个人住房贷款信用风险防范体系…………………5(三)完善抵押物的信用风险防范体系……………………………………………5

四、结束语……………………………………………………………………………5 参考文献………………………………………………………………………………6 后记……………………………………………………………………………………7

我国商业银行个人住房抵押贷款信用风险及其防范

一、我国商业银行个人住房抵押贷款概述

(一)个人住房抵押贷款的发展历程

我国的住房抵押贷款发展历程并不是很长，我国房地产从1978年改革开发至今历经30多年的发展历程，个人住房贷款业经历了一段时间的发展，并形成了相对规范的发展模式，随之规模也扩大了许多。在分析商业银行个人住房抵押贷款信用风险的时候，为了进一步的认识个人住房贷款信用风险，应了解和掌握我国个人住房贷款发展的历程。1992年建设银行颁布了《房地产信贷部职工住房抵押贷款办法》，推出了“存三贷七”的贷款品种，为以后的其他个人住房抵押办法奠定了基础。1995年7月，人民银行颁布了《商业银行自营住房贷款管理暂行规定》，对商业银行开展个人住房制定了相关的规定。1997年中国人民银行下发了《个人住房贷款管理法（试行）》，从此商业银行个人住房贷款业务在全国范围内全面展开。1998年，国务院颁发了《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》，逐步实行住房分配货币化，发展住房金融，规范金融市场，把中国房地产业推向了市场化发展的道路。在2003年8月，国务院下发的的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，这是我国首次将房地产产业放到了我国国民经济支柱产业行列之中。现在的住房抵押贷款，包括经营性资金抵押贷款和公积金抵押贷款，已经成为提高居民住房消费能力、实现住房商品化，推进住房制度改革的重要工具。但是现在商业银行也处于业务的探索阶段，国家还没有全力推进住房制度的改革，因此个人住房贷款业务的总体规模不是那么规范。

（二）个人住房抵押贷款的特征

个人住房贷款也叫做个人住房按揭贷款或者是个人住房抵押贷款。个人住房贷款是指向借款人发放的并且用于购买、建造和大修理的类型住房的贷款。个人住房抵押贷款的特点如下：

1.贷款对象的特殊性。个人住房贷款对借款人所应具备的条件进行了合法的相关规定，并且镇对的对象也很特殊，是具有完全民事行为能力的自然人。

2.贷款用途专一。因为贷款只能用于支付所购买住房的贷款。

3.住房贷款的本质是抵押贷款。借款人必须以质押、保证或者抵押为担保，担保的形式也可以是一种或者是两种以上的相结合的方式为担保，并且在借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息的时候，贷款人有权按照相关的法律规定对其进行处置。

4.贷款数量较大。在银行办理的各种贷款当中，个人住房贷款的贷款笔数和单笔贷款额跟其他个人消费贷款比较的话，贷款数量是比较大的。

5.国家政策的支持。个人住房贷款面向广大城镇居民，主要是解决他们购房安居的问题。为了实现这个目标，国家制定了许多优惠政策。因此随之也带来了该业务收益低、风险增大的后果。

（三）个人住房抵押贷款种类

1.政策性贷款，它是国家为解决部分城镇居民住房问题所采用的一种贷款政策，住房公积金由单位和个人缴存，统一由公积金管理中心管理。

2.商业性住房贷款。其资金的主要来源于商业银行自己的资金，是商业银行为了获得收益向买房者提供的一种贷款。包括商品房按揭贷款、存单质押贷款、商品房抵押贷款三种形式。3.个人住房组合贷款。个人住房组合贷款是个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款的结合，不仅可以弥补个人住房公积金贷款额度不足的缺陷，并且在研究中低收入者住房消费问题方面起到积极作用。其贷款利率比公积金贷款相对高一点，比商业贷款利率相对低一点。

二、我国商业银行中的个人住房贷款信用风险

信用风险，又称为违约风险，是指合同当事人，也就是借款人不愿或无力按照合同的时间还本付息，而导致银行遭受损失的风险。信用风险是银行发展个人住房抵押贷款业务过程中所有风险当中最主要的风险之一。造成个人住房抵押贷款信用风险的原因有许多，例如借款人因为自身的原因而不能偿还银行贷款本息；开发商与购房人勾结，利用虚假身份或虚假收入证明等手段骗取银行贷款；抵押物的处置而导致的信用风险。本文主要从以下三点进行了分析：

（一）源于个人的住房抵押贷款信用风险

在我国由于市场经济发展时间比较短，整个社会的信用环境还不成熟，尤其是个人信用评估体系还没有建立起来，不能从制度上提高借款人的违约成本，来降低银行个人住房贷款所面临的风险。因此，个人信用风险在我国现在尤为严重，且随着个人住房信贷规模的进一步扩大，由于个人原因引发的住房贷款的违约问题呈现出增加的趋势。违约行为有以下几种类型：借款人理性违约行为、借款人被迫违约行为、恶意违约行为。以下是针对这三类违约行为分别进行的分析。

1.借款人被迫违约行为

指由于借款人支付能力不足，无法按期偿还抵押贷款而造成的违约行为。发生被迫违约是由于借款人的支付能力发生变化而导致，因为在抵押贷款付款额度增加幅度不是很明显的情况下，是由借款人的收入水平决定。在签订贷款合同的时候，散发贷款的金融机构，会通过借款人收入情况与所从事的职业等因素来衡量借款人是否具有如期偿还贷款的能力。借款人被迫违约的行为是因为借款人失业、疾病或事故等原因而产生的。也许这种不良信用给借款人今后再次申请贷款所造成的困难较小，但是给银行信贷资金会造成一定的风险。

2.借款人理性违约行为

通常也叫做主动违约，是指借款人从自身利益出发，出于经济利益的考虑而主观上愿意违约的行为。借款人对其成本和收益进行权衡之后才导致了违约，并不是因为客观原因。依据经济利益原则进行理性的判断，当借款人主观上认为放弃抵押物能给他带来更大的收益，主动违约风险就会发生。

3.恶意违约行为

恶意违约行为是指借款人可以还本付息，但是采取不正当的方法，或者是主观意愿上故意违约，以购买住房为理由骗取银行贷款的行为。目前在我国，恶意违约的行为很严重，具体表现在以下几个方面：其一是借款人、房地产开发商和购房者之间由于发生一些纠纷时拒绝偿还贷款，最终将银行的风险。其二是因为房地产开发商一方面资金不足，另一方面又不能通过合法的手段来解决融资问题，采取捏造事实等不正当的手段来骗取银行的贷款。其三是借款人有意欺骗，来伪造个人信贷信息获取银行的贷款，从而导致的风险。

（二）源于房地产开发商的个人住房抵押贷款信用风险

作为个人所购住房的主要支撑者，房地产开发企业属于典型的资本密集型企业，其可能的种种不良行为虽不会直接给银行带来信用风险，但是由于个人住房贷款与房地产业和金融业的密切相关性，房地产开发商的风险很可能通过购房者轻易转嫁给银行。

1.开发商信用风险而导致的假按揭 假按揭是房地产开发商为了达到得到银行信贷资金的目的，通过欺骗的手段得到商业银行所发放的贷款。自从国家出台的一系列政策措施之后，众多中小开发商明显感觉到资金压力。在此情况下，很多开发商开始以 “假按揭”之名套取银行信贷资金。

在假按揭中，开发商将其楼盘售价抬高，再让其员工、或者是朋友等人到银行办理按揭贷款手续。由于开发商参与造假，银行很难发现出问题。借款人申请到贷款后，银行将其贷款直接划进开发商的账户。如果假按揭的人多的话，银行划进开发商账户的就是一笔巨额资金。这种极易，会引发银行的不良资产，并且会加大市场对房地产需求的假象。这种骗贷为目的假按揭把风险转嫁给银行，从而出现金融风险问题。

2.开发商经营风险而导致的个人住房贷款信用风险

银行在开展个人住房抵押贷款的时候，需要房地产开发商提供阶段性或者是全程的担保，以此来保证借款人违约时银行仍可以收回贷款。但是房地产开发商经营也存在风险，会直接或间接地影响银行的个人住房抵押贷款业务。比如，从2012年到2013年一季度的房地产开发企业到位资金趋势来看，今年增加的很快。如图1所示：

图1 2012年-2013年我国房地产开发企业到位资金增速

数据来源：中国产业竞争情报网

从图1可看出我国房地产开发企业到位资金在不断地增加，这表明我国房地产业投资快速增长。但是随之也会带来一定的风险。房地产开发和销售涉及到多方主体，任何一个主体经营不善都有可能引发借款人矛盾，最后造成银行的信贷风险。

3.项目风险

指通过故意提供给银行不真实的项目资料来骗取银行贷款的风险。如果没有足够的资金、很好的开发能力和良好的开发业绩的开发企业就会出现出售不好，资金不充足等问题，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终导致开发项目中途终止。如果购房者要求解除购房合同，就把风险转嫁给银行。(三)源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险

对于个人住房抵押贷款来说，个人信用应该是归还贷款时的第一担保，而抵押物是第二信用。个人住房贷款的抵押物的处置风险是指当借款人违约后，商业银行不能有效化解其抵押物所产生的风险。主要有以下几种风险：

1.抵押物的产权风险

抵押物的产权风险即抵押物产权问题而产生的风险。如在个人住房贷款并没有偿还的时候，因为城市建设需要，拆迁等因素而导致了产权风险，虽然政府制定了相关规定对此予以保障，但是住房抵押贷款中抵押权人还是面临着两种风险：一是拆迁补偿后，补偿的价格低于住房市场的价格，即使将其补偿费全部用于还贷，也难以清偿全部贷款。二是银行难以实现抵押权的物上代位权，也就是所有权的代位，因此就有可能产生产权替代风险。

2.抵押物价格风险

抵押物价格风险是指作为抵押的房屋随着房地产市场的发展、房屋自然磨损、经济发展而导致价格下降所出现的风险。它包括抵押物价格市场风险以及抵押物价格人为风险两种风险。前者是指作为抵押物的房地产价值因经济发展、房地产市场的发展以及房屋自然磨损而发生的价格下跌的风险。后者是抵押人在抵押期间对房屋进行破坏并导致的抵押物价值变化而造成的风险。

3.抵押物变现风险

抵押物的变现风险是指当贷款者出现违约后，银行不能使抵押物变现或者处理抵押物代价较高，甚至不能以合理的价格处理抵押物的风险。由于我国法律体系尚不健全，使抵押物变现出现了较大苦难。一是抵押物变现很难，缺少中介机构，抵押物变现能力较差，处置抵押物要经过有关部门调查和监督，才能按照相关规定进行拍卖，步骤复杂而且很多，变现时间较长。二是由于抵押物成本较高、处置抵押物的时候商业银行不能足额并合法的变现。有些抵押物的价格很贵，一般人很难接受其价格；有些销售市场狭窄的抵押物很难卖出去；还有一些不动产，比如商品房、营业用房因位置偏僻，交通不便等因素无法变卖。三是我国住房二级市场还没有建立比较发达的二手房市场，存在发展比较缓慢，交易法规不完善等问题。

三、我国商业银行个人住房贷款信用风险防范体系的完善

（一）完善个人的住房贷款信用风险防范体系 1.完善个人征信系统

完善我国的个人征信系统，就必须建立一套完整并能充分发挥作用的信用评估系统。银行对个人信用状况进行评估的目的，是为银行是否向客户授信和授信额度大小提供决策依据。因此，个人信用评估的准确度直接影响银行贷款资产的安全。首先，应该建立一套完善的信用风险评估指标体系。最近几年，我国个人住房抵押贷款迅速增长，但由于我国个人住房抵押贷款兴起的时间并不是很长，其信用风险也没有完全的暴露出来，所以很多商业银行对于个人住房抵押贷款信用风险没有引起足够的重视，更没有打造一套规范的个人住房抵押贷款信用风险评估指标体系。其次，获得借款者的真实信息。这一方面需要借助于完善的个人征信体系，因此个人信用评级体系的完善与个人征信体系的建设是相辅相成、缺一不可的。个人征信体系的建设和完善可以为信用风险评估提供可靠地、真实的信息。

2.完善个人信用评估体系

应该建立一个科学的个人信用评估体系。目前最常用的是信用分计算方法。我国商业银行个人消费信贷打分法一般都是参照发达国家的银行信用评分体系，并根据我国实际情况推出比较完善的个人信贷打分法。但是，在实际工作中，银行既要重视信用评分体系，又不能被信用评分体系所束缚，因为信用评分体系本身具有一定的局限性，如权重的确定融入主观因素，其隐含的假设即为各变量之间存在一种线性关系等等。这些都降低了信用评分的准确性。若信用评分能处理大量信息、同时又能解决非线性问题的神经网络结合起来一起运用，则可以消除主观性和不确定性，因而提高准确率。

3.建立个人失信惩罚机制

我们不但要完善个人征信体系同时也要建立个人失信惩罚机制。个人失信惩罚机制是一种让欺骗的收益小于成本的外部约束机制，此机制是有利于个人信用制度的健康发展。通过完善失信惩罚机制，运用社会道德约束机制和经济手段，让有严重失信记录的人受到惩罚。

（二）完善房地产开发商的个人住房贷款信用风险防范体系 1.严格审查开发商的资质及信用状况

严格审查开发商的资质及信用状况，并着手发展一些与银行有着良好合作关系的房地产开发企业，这样可以减少一些盲目的贷款行为，减少不必要的风险。对其项目进行审查时，开发商必须提供合法的项目资料，避免银行陷入不必要的纠纷。同时要对审查项目的资金进行落实。选定完按揭项目之后，应该让其专业人对该项目实行专项管理，并建立相应的贷款管理责任制。

2.完善个人住房抵押贷款担保体系

通常情况下，担保和抵押是降低信贷风险最有效的手段。目前我国抵押贷款担保机构主要为地方性置业担保公司，建设部颁布的《住房置业担保管理试行办法》中对其规定的最低注册资本标准仅为1000万人民币，它们的规模较小，抗风险能力低，所以它们对借款人的要求与商业银行差不多，所以对于大多数未能达到银行信用要求的中低收入借款人而言，置业担保公司的出现并不能使他们受益。商业银行也不能指望置业担保公司为他们的个人客户提供增加信用级别的服务。因此在现阶段，应考虑由政府组建设立住房担保机构，使其作为政府实施社会保障制度的一个组成部分，成为住房担保市场的主导性机构。此机构属于政策性机构，目的不是赢利，主要作用是鼓励中低收入家庭进入住房抵押贷款市场，提高他们的资信等级和贷款成数，促进住房信贷市场的发展。

3.加强对按揭贷款项目的审查

包括开发商的资信审查和项目楼盘审查。资信审查主要通过监督和控制销售情况、开发商信用记录、工程进行的情况、售房款的账户管理和保证金账户中的资金的变动趋势，如果发现异常情况应及时采取与之相应的对策。在审查项目楼盘的同时，不仅要分析对所售楼盘价值可能造成影响的各种因素，而且还要全面总结楼盘的价值变动趋势。

（三）完善抵押物的信用风险防范体系 1.加强对抵押物的审查

对于抵押物房地产的选定和审核，主要选择便于保值的，便于变现的，便于保管的以及便于估价的房地产。抵押物要符合国家制定的相关的法律法规，以防出现抵押房地产不可以用来贷款抵押的问题。金融机构应全面管制对抵押物的保管，并且需要借款人上交作为抵押房产的产权证件或可以证明房产权的有效文件。这样一来抵押物市场逐渐趋向规范化，包括控制多头抵押、重复抵押、无权抵押等违法行为。

2.加强对抵押物的估价

在个人住房贷款业务中，银行对抵押物的估价是至关重要的。房产是银行把贷款风险转嫁给借款人的重要手段，也是银行发放个人住房贷款的主要条件。所以出于规避风险的目的，银行应准确的对其房产进行科学合理的估价，避免在处置抵押物的时候，产生抵押物价值不足以偿还贷款本息的情况。同时因为个人住房贷款期限较长，对于可能发生的风险无法预测，因此为了更有效地规避抵押物价值风险，银行应该以不超过抵押物所有价值的80%为限额。

3.对抵押物设置保险

对抵押物进行保险可以防止抵押物随着经济环境、自然磨损或灭失给银行带来的风险。抵押物投保的期限应和贷款期限相一致，以免保险期已到期，而银行贷款还未到期，导致这一期间产生贷款风险的可能性增加。

四、结束语

近年来，随着我国房地产价格的波动，作为风险源头的个人住房贷款信用风险问题成为社会关注的焦点之一，也是金融市场当中的一个重大问题。因此，本文根据我国个人住房贷款发展的概况，进一步分析了我国商业银行个人住房贷款中所面临的信用风险 问题。存在的问题有：源于个人的住房贷款信用风险；源于房地产开发商的个人住房贷款信用风险；源于抵押物的个人住房抵押贷款信用风险。关于解决这些问题的相关措施如下：首先，完善个人信用评估体系、应当具备科学的信用风险评估方法、建立个人失信惩罚机制；其次，严格审查开发商的资质及信用状况、完善个人住房抵押贷款担保体系、加强对其按揭贷款项目进行科学合理的审查；最后，加强对抵押物的审查、加强对抵押物的估价、对抵押物设置保险。这些措施有利于银行在贷前进行风险评估，在贷后进行管理，并可以将银行风险通过保险或者是证券化的方式转移出去，从而达到降低信用风险的目的。

参考文献

1.张新艳，《商业银行个人住房抵押贷款风险管理研究》，大连理工大学，硕士论文，2012年10月8日

2.刘嘉和，《我国住房抵押贷款信用风险因素分析》，山东社会科学，期刊，2012年3月5日

3.申金珠，《个人住房抵押贷款信用风险研究》，西安交通大学，硕士论文，2012年3月1日 4.刘树枫，《我国个人住房抵押贷款的信用风险与保险防范》，西安石油大学学报（自然科学版），期刊，2010年11月25日

5.时晓虹，《商业银行信用风险管理的国际比较研究》，东北财经大学，硕士论文，2006年

6.曹振良、高晓慧，《中国房地产业发展与管理研究》，北京大学出版社，2002年5月

7.王重润，《信息、效率与机制：住房抵押贷款市场研究》，北京经济管理出版社，2004年11月第一版

8.中国产业竞争情报网：http://chinacir.com.cn/

后 记

时光荏苒，转眼间在母校内蒙古财经大学四年的学习生活即将结束，在论文完成之际，心中既有辛苦的喜悦又有即将离开母校的留恋。

本文是我四年来学习成果的一个总结。论文得以完成，首先要感谢我的导师吴晓成老师。无论从论文的选题，资料的搜集到文章的定稿，吴老师都倾注了大量的心血，没有导师的细心指导，我可能不能顺利完成论文的写作。吴老师渊博的知识，严谨的治学态度，务实的科研精神及灵活的教育方式深深地影响着我，使我受益匪浅。在论文收笔之际，谨向导师表示衷心的感谢和深深的敬意！同时，也要向辛苦养育我的父母和帮助我的同学以及朋友致以最诚挚的敬意，他们在生活上的支持、精神上的鼓励，是我顺利完成学业和论文写作的保障。

由于我国个人住房抵押贷款较晚，且住房抵押货款系信用风险牵涉多方面的知识，限于本人水平有限，文章的研究较为粗略，文中不足之处，恳请各位老师不吝赐教。

第五篇：职工个人住房抵押贷款申请书

职工个人住房抵押贷款需带以下资料：

1、职工个人住房抵押贷款申请书；

2、单位对个人的证明；

3、借款人身份证复印件（原件）；

4、借款人户口复印件（原件）；

5、（1）购买100%的产权，需带“优惠售房审批表”复印件，同时填写“乌鲁木齐市职工个人住房贷款产权权益抵押证明书”；（2）购买33%的产权，需带“全产权补差计算表”复印件，同时附借款人67%的私房产权证复印件；（3）购安居房（经济适用房），需带安居工程住宅（经济适用书）预销售合同复印件及原件。

6、借款人已交购房款30%以上的收款收据复印件；

7、单位应将本单位住房公积金汇交、支取、贷款情况以及售房款帐户帐号写一总证明。

借款人所在单位应注意三点：

1、本单位所有借款人借款总额不得超过本单位借款当月住房公积金总额的80%；

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2、个人借款不得超过购房款（100%产权或33%产权）的70%，最多不超过两万元。购安居房（经济适用房）可适当增加贷款额度。

职工个人住房抵押贷款申请书

乌鲁木齐市住房资金管理中心：

本人是 单位的职工，经批准购买本单位住房（安居房、经济适用房）路 号 第 栋 单元 层 号住房一套，建筑面积平方米，房价为 元。现已交房款 元，尚缺 元。根据《乌鲁木齐市职工个人购、建房抵押（委托）贷款《修改》暂行办法》的有关规定，本人符合申请贷款条件，现申请购房贷款 元，期限 年，本人愿以按月等额均还方式按期还本付息。每月由单位从工资中扣还贷款本息 元，并以所购房产作抵押，由我所在单位提供担保，请审查批准。

借款申请人：

年 月 日