执行程序中人民法院审查虚假租赁合同的五大标准 法官说法

第一篇：执行程序中人民法院审查虚假租赁合同的五大标准 法官说法

执行程序中人民法院审查虚假租赁合同的五大标准 法官说

法

为了帮助当事人解决问题，律师除了法庭上的工作，还有大量的执行工作需要处理。不管是律师还是法官，在不动产执行过程中经常会碰到租赁合同，尤其是长期租赁合同。实践中被执行人为逃避履行债务，经常通过倒签合同等方式编造虚假的租赁合同，由于此种行为取证难度极大，人民法院执行程序中对此类租赁合同之效力的审查标准如何确定？ 文/赖华平厦门市中级人民法院法官授权公众号法律天使（tianshifalv）首发。

一、不可能订立的租约--租约订立行为的真实性审查 司法解释明确指出，人民法院执行程序中有权对被执行不动产物权上设定的租赁合同进行实质审查，包括合同的合法有效、租赁物占有、合理履行等方面作出实体审查裁决。认定租约的真假固然不易，但是，根据人民法院执行工作实践调查，对于部分明显不可能签订或严重违背生活常理不可能签订的租约，仍然可以直接作出审查判断。

1、倒签的时间 案例一 厦门中院在执行孙某某与杨某、张某债权纠纷一案过程中, 依法查封了被执行人张某名下房产，并委托进行了两次降价拍卖，拍卖过程均告知被执行人张某，被执行人张某未提出该房屋存在租约。在该房第三次拍卖成交后，案外人吴某某向法院提出异议，认为其已经与张某签订10年的租约，并向法院提交房屋租赁合同，显示租期从2012年10月到2022年10月，10年租金共计36万已经一次性付清。为此，法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心对该房屋租赁合同签署时间进行鉴定，《司法鉴定意见书》认定：'送检的标称签署日期'二0一二年十月一日'的《房屋租赁合同》原件上的'吴某某'署名字迹与标称日期' 二0一五年八月十九日'的《委托书》上'吴某某'署名字迹应为同期形成'。据此，厦门中院依法分别对被执行人张某与案外人吴某某处以罚款1万元处罚，被执行人立即主动腾退了被执行房屋。倒签时间是虚假租约最常见的形态。当事人在纠纷发生之前，一般情况下并没有动力制造虚假的租赁合同，也不可能预计到人民法院的查封执行。只有当人民法院采取查封措施（包括保全查封）时，当事人为对抗法院查封执行，避免其财产被强制执行处分，才倒签时间，伪造相关的虚假租赁合同。对于此类倒签时间较长的虚假租约，一般可以通过对签名与时间字迹进行司法鉴定的技术手段，检定签订合同的真实时间，从而作出真实性或虚假性判断。因此，只要能够查明证实被查封不动产上设定的租赁合同系倒签伪造的，就可以认定整个租赁合同的虚假性质，当然排除其对执行的干扰。

2、冲突的租约 执行实践中，被执行人伪造虚假租约，为了对抗法院的查封行为，往往需要编造虚假的事由，发生'租赁'期间内行为与其他民事行为的冲突现象。案例二 思明法院在执行兴业银行、交通银行与风驰公司金融借款纠纷案件中，对被执行人风驰公司提供的抵押店面（抵押于交通银行）依法启动执行拍卖程序，并在抵押店面张贴公告，要求店面承租人快意公司限期搬离，腾退清空房屋。承租人快意公司向执行法院提出执行异议，主张其在2008年3月15日即与风驰公司签订租赁合同，租期20年，租赁时间早于抵押登记时间2008年7月16日，故要求停止案件执行。执行法院审理认为，从快意公司在工商局备案登记的租赁合同认定，快意公司与风驰公司签订租赁合同时间为2009年1月25日，晚于抵押店面的抵押登记时间，故裁定驳回快意公司的执行异议。快意公司不服执行裁定，向思明法院提起执行异议之诉。思明法院一审审理认为，快意公司提供的2008年3月15日签订的租赁合同及银行付款凭证，无法证明其已支付租金，更无法证明其按照租赁合同约定支付方式、期限履行，其预先缴交长达10年租金与常理不符；另查明快意公司在工商局备案登记的租赁合同签订时间为2009年1月25日，故认定快意公司与风驰公司签订租赁合同时间晚于抵押登记时间。因此，思明法院认为快意公司签订租赁合同时间晚于抵押权设立时间，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，故驳回快意公司的诉讼请求。快意公司不服提起上诉，厦门中院二审审理认为一审判决正确，予以维持，故驳回快意公司上诉请求。案例二中，被执行人与案外人先后提交了两份租约，一份租约显示租赁合同签订于抵押权人抵押登记之后，一份租约在工商局登记报务，显示合同签订于抵押登记之前。两份矛盾租约，明显互相矛盾冲突。笔者认为，若被执行人与案外人无法作出合理的解释，或者作出自相矛盾的虚假陈述，则可以判定其提供了租约系虚假租约，排除其对执行的干扰。

3、租金一次性支付 案例三 厦门中院在执行陈某某与李某某债权纠纷一案中，依法查封了被执行李某某名下一处商场，经委托评估价值2500万元，在公告清场准备委托拍卖时，被执行人李某某与案外人刘某向法院提交租赁合同一份，约定刘某已承租该商场，租期20年，已一次性支付10年租金1500万元，并向法院提供了刘某向被执行人李某某支付1500万元的转账凭证。刘某对法院执行清场拍卖行为提出异议，要求法院保护刘某租赁物权。承办法官经向该商场所在物业公司走访调查，查明法院采取网络查封措施之时，该商场系由被执行人李某某实际控制经营，法院现场查封之时，该商场亦非处于刘某经营之下，证明刘某所谓承租行为并不存在，所提交的租赁合同显系虚假合同。经法院明示调查笔录之后，案外人刘某立即撤销了执行异议。执行实践中，被执行人编造虚假租约的主要形态是长期租金一次性支付（还有极少数先支付大额租金情况），相当于透支被查封不动产的长期使用权益与收益权，既达到阻碍被查封不动产拍卖处分的目的，也试图继续占有被查封不动产的长期收益收入。长期租金的一次性支付，特别是较大金额的现金支付，除非土地出租等需要长期投资的项目，否则，明显违背生活常理，当然属于'不合理租约'，应排除其对执行工作的干扰！当然，如果被执行人与案外人串通，根本没有租金支付的事实，而伪造租金支付行为活动，则属于恶意伪造'虚假租约'范畴，更应当承担相应的法律责任。笔者认为，被执行人与案外人约定，一次性支付大额租金，特别是大额现金支付方式，明显违背生活常理，属于'以明显不合理低价承租'现象，应当遵照不合理租约的审查原则，排除其对人民法院执行工作的干扰。若被执行人与案外人并未实际发生租赁关系，不存在租金支付的事实，而是伪造虚假的租金支付情节，则也已构成以编造虚假租约方式干扰法院执行工作，情节严重，应追究其法律责任。

4、租约部分文本'剪接' 案例四 厦门中院在执行厦门某技术公司申请执行厦门某商贸有限公司、黄某某一案中，依法查封了被执行人厦门某商贸有限公司名下一间商铺，案外人张某某提出异议，认为其已经与该公司签订十四年租约，并向法院提交租赁协议与房屋移交确认书一份。经委托司法鉴定，发现案外人与被执行人厦门某商贸有限公司提交的租赁合同中，前几页文字系喷墨打印形成的，而最后一页系激光打印形成的，明显不符合同一时间形成的文件资料，签名笔迹也与落款时间不一致。据此，法院认定被执行人厦门某商贸有限公司与案外人串通编造虚假租约干扰执行，分别对案外人张某某、厦门某商贸有限公司法定代表人黄某某予以拘留十五天并罚款五万元处罚。厦门某商贸有限公司法定代表人黄某某立即表示将腾退被查封房产交法院执行，并主动缴交了罚款。上述案例四中，被执行人与案外人串通，采用保留租赁合同的最后一页关于签名盖章和签订合同时间的条款，伪造合同的主要条文的方式，编造虚假的租约，改变租赁合同的租期、租金、付款方式等核心条款，意图对抗人民法院对该房产的强制执行程序，当然没有法律效力，甚至已经构成拒不执行判决裁定共同犯罪。

二、不履行的租约：虚假租约履行真实性审查 1.租赁物占有 租赁合同是实践性合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，出租人将租赁物交付承租人占有使用，是租赁合同的必备要件。[1]不存在不交付租赁物的租赁合同。因此，审查租赁物的交付占有是判断租赁合同真实性以及是否真实履行的一个关键要素。案例五 厦门中院在执行某商业银行与翔安某公司借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人名下写字楼一幢，案外人李某某提出执行异议，认为其与被执行人签订租赁合同，约定'待该写字楼现有租赁到期之后，由李某某租赁20年，租金抵偿被执行人所欠债务。'经审查，执行法院认为案外人预期承租被执行标的，被执行房产尚未实际交付租赁使用，该租赁合同关系尚未生效，不得对抗法院执行。如上述案例，因为被执行房产在人民法院查封时尚处于第三方占有使用过程中，被执行人与案外人签订租赁合同，约定案外人并非直接占有租赁物，而是案外人预期承租被执行人已经被法院查封的房产，明显不符合生活常理，也不符合租赁合同的生效要件。笔者认为，此类合同要么尚未生效，不得对抗法院查封执行行为，要么违背生活常理，应排除其对人民法院执行工作的对抗效力。同理，案外人必须承担证明已经合法占有交付使用租赁物的举证责任，未占有被查封不动产的，租赁合同并未生效履行；或在查封之后占有不动产的，当然不得对抗人民法院的查封执行。2.租赁物转租 当然，租赁物的占有，并非仅指承租人直接占有使用租赁物，还包括租赁物的指示占有。特别是对于转租市场，租赁物经常发生承租人向次承租人交付占有的现象。对此，应当分类予以辨别，判断其真实效力。案例六 厦门中院在厦门某金融机构与某公司借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人某公司名下的抵押房产一幢，被执行人某公司在办理贷款抵押手续时，签字确认该房产在抵押之时属于自用性质，未对外出租。但是，在依法委托评估拍卖期间，案外人陈某某提出异议，并向法院提交一份租赁合同，约定案外人陈某某在抵押之前承租该房产15年，一次性现金支付租金50万元，后先后对外转租。为此，陈某某提供了银行取款凭证、被执行人某公司租金收据等证据。经承办法官向该房产所在物业公司调查，查明该房产要抵押登记之后一年才对外出租，之前一直由被执行人某公司自己使用。为此，执行法院裁定案外人陈某某所提供租赁合同系虚假租约，驳回其执行异议请求。本案中，针对人民法院对被执行人名下房产的查封执行，案外人提出执行异议。在执行异议审查程序中，案外人主张其租赁物抵押之前，即已向被执行人承租讼争标的物，但并未实际占有该房产，而是按照合同关于转租的许可，直接将该房产转租给其他第三人使用，因此，其租赁合同可以对抗抵押权人的担保物权，也可以对抗排除人民法院的执行查封。应该说，租赁合同中承租人依法享有占有使用以及转租使用租赁物的权利，但是，在人民法院执行实践中，不能排除被执行人与案外人串通，利用租赁合同的转租权利，以转租的形式，虚构租赁合同，以对抗干扰人民法院对被执行财产的查封执行。其实，这种现象已经成为人民法院执行程序中遇到的一类新问题。因为，被执行人与案外人串通编造虚假租赁合同，必须解决租金支付与租赁物交付问题，若要有效对抗强制执行拍卖，被执行人一般均试图编造长期租约并一次性支付大额租金，从而损害被执行财产的财产价值。当法院采取查封措施时，若该不动产处于出租状态，则，被执行人与实际承租人无法编造虚假的一次性支付长期大额租金的事实。此时，被执行人只有通过利用与案外第三人事前发生其他大额资金往来，假借第三人的名义承租讼争房产，虚构租金一次性支付，再由第三人对外转租的假象，实现对抗法院查封执行的目的。笔者认为，对于被执行财产的转租行为，应当严格审查案外人（即承租人）与被执行人之间租赁合同的真实性，而且应当严格审查案外人与次承租人之间租赁合同的真实性。案外人主张在法院查封之前承租执行标的物并出租的，应当对前述租赁合同与转租合同的真实性承担证明责任，不仅应当证明租赁合同签订的真实性，而且应当证明前后租赁合同履行的真实性。否则，应当认定为虚假租约，不得排除人民法院对讼争标的的执行处分。3.未支付租金 案例七 厦门中院在执行厦门某银行与禾达公司金融借款纠纷一案中，依法执行拍卖了被执行人禾达公司的抵押厂房。执行过程中，案外人闽台公司向翔安法院提起诉讼，请求确认其与禾达公司签订的12年租赁协议有效。该案一审第一次庭审中，禾达公司当庭对闽台公司提出的所有租赁主张均予以认可。抵押权人某银行及拍卖买受人厦门某公司了解到该租赁纠纷正在审理后，申请作为第三人参加该诉讼。但当某银行及买受人参加诉讼，禾达公司及委托代理人经法庭多次传唤拒不到庭。在该案一审第二次庭审中，某银行对闽台公司提出的诉讼请求及证据提出质疑，认为闽台公司并未支付租金，闽台公司主张的租金往来款项所涉及的转款人及收款人均非租赁协议当事人，闽台公司亦未替禾达公司代垫工人工资，且未实际进占抵押厂房。事后闽台公司补充证据提出，禾达公司及委托代理人林文通（亦即实际控制人）已书面确认闽台公司已支付租金、代垫工人工资，并对实际进占抵押厂房的时间进行变更。结合租赁协议履行情况和禾达公司及其委托代理人在诉讼中的异常行为，翔安法院一审审理认为，租赁协议的落款时间虽早于抵押厂房的抵押时间，但闽台公司与禾达公司并未按照协议约定履行支付租金、办理登记、缴纳税费等义务，闽台公司亦未实际占有使用抵押厂房，租赁协议并未实际履行。闽台公司与禾达公司签订租赁协议的目的在于对抗兴业银行抵押权的实现，存在恶意串通的行为，损害抵押权人及买受人的利益，依法认定无效。闽台公司不服提起上诉，二审厦门中院审理认为，闽台公司庭审陈述实际进占抵押厂房时间前后矛盾，且无法对未占用抵押厂房却支付租金但未有督促或催告行为做出解释；同时闽台公司无法对所谓租金的转款人及收款人均非租赁协议当事人的事实，以及转款金额与租金金额不一致给予合理解释，故驳回闽台公司的上诉。在合法设立的租赁合同中，承租人具有支付租金的义务。承租人按照合同约定支付租金，是租赁合同真实履行的必然要求。因此，审查承租人支付租金的情况，是认定租赁合同是否真实履行的一个重要因素。案例三中，案外人不仅未实际占有租用被执行的抵押厂房，而且编造了虚假的租金支付现象，无法解释所谓租金的转款人与收款人不一致以及转款金额与租金金额不一致问题，可认定为虚假租约。笔者认为，被执行人与案外人主张被查封不动产在查封之前已经存在长期租约的，应当就该租约约定之租金的实际支付情况承担证明责任。对于不违背常理一次性支付长期土地租金的，应当提交租金的来源、支付时间、地点、转帐凭证等证明租金支付的真实性。对于分期支付的，应当证明租金支付的事实。为了防止被执行人逃避债务，同时结合生活常理，人民法院执行程序中，对案外人关于现金支付长期租金的主张，一般不予采纳。

三、“以租抵债”的效力认定 典型案例： 厦门中院在执行厦门某技术合作公司与厦门某商贸有限公司民间借贷合同纠纷一案中，依法查封了被执行人厦门某商贸有限公司名下房产。经三次拍卖流拍后，执行法院裁定以最后一次拍卖价抵偿给申请执行人。在法院张贴搬迁公告时，案外人谢某提出异议，认为其与被执行人签订租赁合同，租期10年，租金一次性抵偿被执行人拖欠其债务1200万余元。人民法院执行实践中，常发生被执行人名下不动产被设定以租抵债的现象，即被执行人的其他债权人与被执行人签订一份租赁合同，以被执行人名下不动产的日后的长期租金收益抵偿其债务，或者将不动产直接交付给该债权人长期使用，抵偿其债权额。对此，有观点认为，这并不是真实的租赁合同，而是一种被执行人以租金抵债的擅自处分不动产行为，当然不具有法律效力，不得对抗法院查封执行。也有观点认为，以租抵债也是一种合同行为，只要不违背法律，或者串通损害第三人利益，并不能否认其合同效力。笔者认为，暂不论上述案例中租赁合同的真实性问题，假定该租赁合同是真实的，对于被执行人与案外人签订的以租抵债合同，应当结合此类合同的性质，判断该合同的效力。对于被执行人以尚未发生的长期租金收益，约定抵偿其他债权人债权的行为，实质上是一种擅自处分被执行人名下资产的未来租金收益来提前抵偿其他债权的行为，直接损害了执行案件中已经过生效裁判确定的债权人的合法债权，不得对抗法院对被执行财产的查封执行。对于被执行人将其名下不动产交付给其他债权人长期使用，以租金形式清偿债务的，在人民法院查封之前已经抵偿的部分可以认定为已实际履行完毕；但在人民法院查封之后，应视为自动冻结该讼争不动产租金收益，其他案外债权人的抵债主张不得对抗法院的查封执行。当然，若主张以租抵债的案外债权人，在人民法院查封之前未实际占有讼争不动产的，应视为租赁合同尚未成立，自始不发生租赁的效力，更不得对抗法院强制执行。

四、租赁权与抵押权冲突时的事实判定 在人民法院执行实践中，被执行人名下被查封不动产常常发生抵押权与租赁权的冲突问题。当被执行人名下不动产已设定抵押权时，该不动产上另行设定的租赁权，除非经抵押权人同意，否则，与抵押权之间自然发生冲突。1.抵押物上设定租约的效力涤除 人民法院在执行程序中，能否就租赁权与抵押权冲突效力作出认定，并直接涤除无效的租赁合同？各地法院做法不一，尚未统一。有的法院认为人民法院执行程序中对被执行人与案外人之间签订的租赁合同效力以及其是否具有对抗抵押权的效力，无权作出实体认定，而应通过诉讼程序进行裁判，以保护当事人的诉权等救济权利。有的法院认为，被执行人与案外人设定的租赁关系直接影响到人民法院对执行标的的查封处分，人民法院有权依据查明的事实，对该租约的效力直接作出认定。对此，笔者认为，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条亦规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。因此，人民法院执行程序中依法查封被执行人已设定抵押的房产后，若案外人提出租赁权异议的，除非证明租赁关系设定在抵押之前，否则，不得对抗人民法院对抵押不动产的查封执行。案外人无法证明租赁权设定在前，或者根据现有证据足以查明租赁权设定在抵押权之后，且未经抵押权人同意的，人民法院应当按照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条的规定，涤除查封房产上设定的租赁权之后，依法拍卖处分该查封财产。2.抵押权人的异议权救济 人民法院查封拍卖处置被执行人名下不动产，若该不动产上已经存在租赁关系，则承租人应当对此查封拍卖处置行为提出案外人执行异议。那么，作为被查封不动产的抵押权人，能否直接主张被执行人与案外人签订的租约无效？ 典型案例： 思明法院在执行厦门某银行与王某某借款合同纠纷一案中，依法查封了被执行人王某某名下抵押房产一套，案外人陈某某提供租赁合同一份以及租金收据、银行取款记录等证据，证明其已经承租该房产15年，并一次支付租金50万元，后再转租给他人使用。执行法院决定对该房产带租约评估拍卖。为此，申请执行人厦门某银行提出异议，认为被执行人王某某办理抵押登记时确认房产未出租，相关评估机构作出的评估报告也附照片证明当时系王某某自用，且案外人陈某某支付租金明显低于市场价格，不符合生活常理。执行法院审查后，认定该房产在办理抵押贷款期间并未处于出租状态，案外人陈某某对涉案房产的承租使用权不能对抗抵押权，因此申请执行人厦门某银行的异议请求成立，裁定对查封标的物不予附带租约评估、拍卖。案外人陈某某不服，申请厦门中院复议，亦被裁定驳回复议请求。上述案例中，案外人主张对人民法院查封被执行人名下抵押房产享有合法承租权，并提供了租赁合同、租金收条等初步证据予以证明，执行法院初步同意按照带租约状态进行评估拍卖。但，作为抵押权人的申请执行人对执行法院作出的带租约评估拍卖行为提出异议，认为抵押权设定在先、租约违背生活常理、存在虚假租约的嫌疑，请求执行法院涤除租约后再行评估拍卖。对此，作为抵押权人的申请执行人是否有权对法院带租约评估拍卖的执行行为提出异议？若申请执行人可以就执行法院执行行为提出异议，那么，执行法院支持该异议作出排除租赁权的认定，案外承租人能否再就其对执行标的所享有的租赁权提出执行标的异议？申请执行人与案外人分别提出的异议是否产生矛盾冲突？冲突又如何平衡协调？ 毫无疑问，人民法院执行程序中作出的带租约评估拍卖是一种执行行为，申请执行人有权对此提出异议。但是，对申请执行人所提出的执行行为异议，人民法院审查的内容明显将突破这种'执行行为'的范畴，更多是建立于审查被执行人与案外人之间签订租赁合同的效力基础上，就必然影响到案外人所主张享有的对执行标的物的实体承租权利，客观上导致两种执行异议审查制度的重合与冲突。必须明确的是，人民法院对申请执行人提出的执行行为异议与案外人提出的执行标的异议，审查的标准、依据与救济权利均是不同的。对执行行为的异议，系依据《民诉法》第二百二十五条进行审查，当事人不服，仅得申请上一级法院复议。对执行标的的异议，则依据《民诉法》第二百二十七条进行实体审查，当事人对审查裁定不服，可另行提起执行异议之诉，寻求诉讼确权救济。因此，两种审查模式之冲突显而易见，也亟待协调平衡。为此，笔者认为，对被执行人与案外人之租赁合同效力审查，虽然影响涉及案外人所享有的实体承租权利，但更多地是对人民法院带租约评估拍卖或不带租约评估拍卖之执行行为的合法性审查。当事人及利害关系人依法所享有对执行行为提出异议的权利，系法律赋予的当然的救济权利，同时，对执行行为的异议审查裁决不服，法律也赋予了相关各方当事人及利害关系人申请复议的救济程序，基于人民法院强制执行工作效率的考量，即使涉及案外人实体权利的审查，也应当得到尊重。执行法院在本案执行程序中，告知申请执行人厦门某银行，决定以附带租约的方式评估拍卖被执行人的抵押房产，将影响执行标的的拍卖处分的速度以及评估拍卖处分的实际价值，从而直接影响到申请执行人合法权益的及时、充分实现，可能损害生效裁判确认的申请执行人所享有的合法债权。因此，对于人民法院执行程序中作出的带租约评估拍卖行为，应确立申请执行人提出执行行为异议为准则的审查原则，当事人（包括案外人）对执行异议裁定不服，仅得申请上一级法院复议救济，而排除案外人（即承租人）这异议之诉选择权。对于人民法院执行程序中作出的不带租约评估拍卖行为，应确立案外承租人提出执行标的异议为准则的审查原则，当事人（包括申请执行人）不服执行异议裁决，应通过提起执行异议之诉寻求救济。当然，人民法院在作出带租约评估拍卖或不带租约评估拍卖之执行行为时，应当告知相关当事人救济的权利与方式。

五、“不合理租约”的审查判断 被执行人以明显不合理的低价将其名下资产租赁给案外人，是被执行人逃避债务的最常用的手法之一。实践中，被执行查封不动产存在明显不合理低价租赁现象突出。实践中，最大争议是'如何认定明显不合理低价'？部分法院直接以'明显低于市场价格，违背生活常理'为依据，认定被执行人出租价格属于明显不合理低价，从而否定被查封不动产上所设定的租赁合同的效力。此时，又进一步涉及'市场价格'与'违背生活常理'的司法认定问题。各地法院似乎更多地当然认为法院具有自由裁量的权力，从而赋予执行法官或执行异议审查法官较大的自主判断权。由此，引起被执行人与承租人较大的争议在所难免。笔者认为，有必要进一步细化司法解释所确立的'明显不合理低价承租'这个认定'不合理租约'的实质要件，进一步明确确定'明显低于市场价格'与'违背生活常理'的作为'不合理租约'的实体认定标准，具体而言，应结合各地区社会经济发展水平，深入调查该地区各类不动产租赁市场价格与正常的生活形态，并以此作为人民法院认定租约是否合理的依据。为此，笔者走访了厦门市房屋中介行业协会，就厦门地区不动产租赁市场正常价格的认定与正常租赁形态进行了深入调研，采集整理了厦门地区各类不动产租赁格式合同，并通过问卷调查，发现可生成有关各类不动产租赁价格、租期、租金支付方式的正常市场模式，具体如下表： 不动产租赁市场正常形态问卷调查表 正常租期最长租期租金支付方式最长支付期限租金价格能否评估租金市场行情价格误差住宅租赁１年１签３年１签6年押1月付3月1年可评估不超过10%商业店铺3年1签5年1签8年押1月付3月押1月付1月1年可评估不超过10%写字楼宇3年1签5年1签5年押1月付3月押1月付1月6个月可评估不超过10%工业厂房3年1签5年1签10年押1月付3月押1月付1月6个月可评估不超过10%

第二篇：执行合同中的有关合同管理工作程序和时限

执行合同中的有关合同管理工作程序和时限。

(1)时限为7天的工作程序。①申请延期开工的程序：

当承包方拟提示延期开工的要求时--应在合同约定的开工日前7天书面提出，工程师接到申请后48小时内书面答复，过时限不答复即为承认其要求。

若因发包人原因要求延期开工--工程师书面通知。造成的承包方损失，发包人赔偿。②支付预付款的时限及程序：

发包人支付预付款的时限--不迟于约定的开工日前7天。超过时限不付，承包方在规定预付款时间7天后要求支付。发包方如仍不支付--承包方在7天后可停止施工，发包人承担责任。③工程量计量程序：

承包方按合同约定时间提交已完工程量报告。

工程师收到后7天内核实计量--超过7天不核实计量，自第8天起以承包方计量为准。

计量前24小时通知承包方--如不通知，工程师核实计量无效

承包方收到通知后参加工程师的核实计量--如不参加，则以工程量的核实计量结果为准。

(2)时限为14天的工作程序。

①非承包方原因的工期延误要求工期延长的程序： 事件发生后14天内向工程师书面提出报告。工程师收到后14天内确认。逾期不答复，视为同意延期。②合同价调整的程序：

可以调价的原因--法律法规要求、政策变化影响合同价、造价管理部门公布。一周内停水、电、气累计超过8小时。

事件发生后14天内承包方以书面形式向工程师提出并通知工程师。工程师收到后14天内予以确定并提出修改意见。14天内不予答复，视为同意该项调整。③工程款支付的程序(按工程计量程序)： 双方确认计量结果后，工程师开具支付证书。收到支付证书后14天内，发包方支付工程款。逾期未支付，承包方可发出通知要求付款。发包方仍未支付，应协商延付。

协商不成功--从开具支付证书后第15天起计入贷款利息。如导致无法施工，承包方可停止施工--发包方承担违约责任。停止施工56天后仍不支付，承包方有权解除合同。④工程变更程序：

发包方在工程设计变更前14天内书面通知承包方。

承包方在工程设计变更确定后的14天内提出变更工程的价款报告。(如逾期未提出变更价款报告，视为该变更不涉及价款变更。)工程师收到变更价款报告后14天内予以确认(如无正当理由不确定--自收到变更价款日14天后即认为变更价款已被确认)。

(3)时限为28天的工作程序。①索赔工作程序：

引起索赔的事件发生后的28天内承包方向工程师提交索赔意向通知。意向书发生后的28天内，承包方提交详细的索赔报告和资料。工程师收到索赔报告和资料后的28天内应给予答复或提示意见。如逾期未予答复或提示意见，视为该索赔已被认可。

若索赔事件延续进行，承包方应阶段性发生索赔意向，在索赔事件终了后的28天内，出示最终索赔报告及资料。

工程师收到最终报告后28天内做出答复，否则认为该索赔已被认可。②竣工验收程序：

工程具备验收条件，承包人按规定向承包人提示竣工验收报告及资料。发包方收到竣工验收报告后28天内组织有关单位验收。在验收后14天内给予认可或提出修改意见。

在28天内不组织验收，自第29天起发包人承担工程保管及意外责任。在竣工验收后14天内不给予认可或提出意见，则视为已认可竣工报告。(4)48小时及24小时的时限。

①隐蔽工程验收及中间验收(分部分项工程验收)： 承包方在验收前48小时通知工程师。

工程师如不能届时验收，应提前24小时书面通知承包方，提出延期要求(延期≯48小时)。验收24小时后工程师不签字即视为已认可。

②单机无负荷试车：

承包方在试车48小时前通知工程师。

工程师如不能届时参加，应于24小时前书面提出延期要求(延期≯48小时)。工程师既不提出延期，又不参加试车--视为认可试车合格。试车合格后24小时内不签字，视为已认可。③工程师发出口头指令：

通常指令应采取书面形式交承包方项目经理，项目经理于回执上签字后生效。口头指令发出后应在48小时内做书面确认。

如不能及时书面确认，承包方可在口头指令后7天内提出书面确认的要求。工程师收到书面确认的要求后48小时内不答复，即视为口头指令已确认。

若承包方认为指令不合理--收到指令24小时内提出要求修改的报告，工程师收到报告后24小时内做出决定，书面通知承包方。

④不可抗力结束后48小时内，承包人向工程师提交清理与修复的费用报告及资料。如不可抗力持续发生，承包人每7天报告一次受害情况，不可抗力结束后14天内，承包方向工程师提交报告。

⑤发现地下文物及障碍：

发现文物，承包方4小时内通知工程师→工程师收到通知后24小时内报告文物部门(发包人承担费用及工期损失)。

发现地下障碍物--承包方8小时内通知工程师并提出处理方案，工程师收到后24小时内予以认可(或提出意见)，发包人承担费用及工期损失。

第三篇：在执行程序中直接追加虚假出资股东为被执行人的法律依据

在执行阶段追加虚假出资的股东为被执行人的依据

1、《公司法》

第20条第一款规定：“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益，不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益”。第三款规定“公司股东滥用法人独立地位和股东有限责任逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。

2、《公司法司法解释二》

第二十二条 公司解散时，股东尚未缴纳的出资均应作为清算财产。股东尚未缴纳的出资，包括到期应缴未缴的出资，以及依照公司法第二十六条和第八十一条的规定分期缴纳尚未届满缴纳期限的出资。

公司财产不足以清偿债务时，债权人主张未缴出资股东，以及公司设立时的其他股东或者发起人在未缴出资范围内对公司债务承担连带清偿责任的，人民法院应依法予以支持。

3、《公司法司法解释三》

第十三条

股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。

公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。

股东在公司设立时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求公司的发起人与被告股东承担连带责任的，人民法院应予支持；公司的发起人承担责任后，可以向被告股东追偿。

股东在公司增资时未履行或者未全面履行出资义务，依照本条第一款或者第二款提起诉讼的原告，请求未尽公司法第一百四十八条第一款规定的义务而使出资未缴足的董事、高级管理人员承担相应责任的，人民法院应予支持；董事、高级管理人员承担责任后，可以向被告股东追偿。

受让人根据前款规定承担责任后，向该未履行或者未全面履行出资义务的股东追偿的，人民法院应予支持。但是，当事人另有约定的除外。

4、最高人民法院关于变更和追加执行当事人的若干规定(征求意见稿 第十条(投资人的变更和追加)

被执行人无财产清偿债务，其设立时投资人投入的注册资金不实或者抽逃注册资金的，可以裁定追加其投资人为被执行人，在注册资金不实或者抽逃注册资金的范围内，对申请执行人承担责任。

被执行人有多个投资人的，个别投资人的责任以其认缴的出资额的缺额为限，但法律规定承担连带责任的除外。

被执行人的投资人已经在注册资金不实或者在抽逃注册资金的范围内向其他债权人承担了全部责任的，执行法院不得裁定该投资人重复承担责任。第十二条(变更或者追加被执行人的程序)

申请执行人请求变更或者追加执行依据指明的债务人以外的人为被执行人的，应当向执行法院提出申请，并提交相关证据。

在申请变更或者追加的同时，可以请求执行法院对被申请变更或者追加的被执行人财产采取控制性执行措施。

执行法院经审查，认为申请理由成立的，应当作出变更或者被执行人的裁定；申请理由不成立的，应当作出驳回申请的裁定。

第十三条(变更或追加执行主体的办理机构)

变更或者追加执行当事人，在执行立案阶段提出的，由执行立案机构办理；在执行程序开始后提出的，由执行机构办理。

5、《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》 80．被执行人无财产清偿债务，如果其开办单位对其开办时投入的注册资金不实或抽逃注册资金，可以裁定变更或追加其开办单位为被执行人，在注册资金不实或抽逃注册资金的范围内，对申请执行人承担责任。

最高人民法院专家法官阐释民商事裁判疑难问题之民事指导卷 第七章第60条认为“开办单位是指公司的投资人（股东）”

83．依照民事诉讼法第二百一十三条、最高人民法院关于适用民事诉讼法若干问题的意见第271条至第274条及本规定裁定变更或追加被执行主体的，由执行法院的执行机构办理。

第四篇：房屋租赁合同中的减损义务｜法官论坛241（写写帮整理）

房屋租赁合同中的减损义务｜法官论坛241

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李双庆 北京市东城区人民法院 责编：周游

导读：有关房屋租赁合同纠纷法律适用，李双庆法官已经撰写十余篇文章，分析了系列实务问题，本次推送为最新一篇。相关文章阅读链接附于文末。

据以研究的案例裁判要旨房屋租赁合同履行过程中，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大损失要求赔偿。基本案情2014年5月20日，出租人新动公司与承租人岳某签订一份商铺租赁合同，双方约定：一，承租人应在签约后当日内，向出租人预付三个月租金，否则出租人有权拒绝交付铺位并提前解除本合同，出租人给予承租人两个月的免租期；二，租赁押金15万元应在签署合同时一次性支付给出租人，如果承租人违约，出租人将有权解除合同，并没收全部租赁押金作为违约金处理；三，如果承租人未按期支付租金或者其他应付的费用，出租人有权收回铺位、解除合同；四，如果承租人要求在租期内解除租赁合同，应提前至少120天向出租人发出解除租赁合同的书面申请，并根据租期剩余的时间支付补偿金。合同签订后，岳某未接收商铺，在近一年时间内也未向新动公司支付任何费用，房屋一直空置。新动公司多次催要未果。同年的 12月15日，双方在同一小区内又签订了另一份租赁合同，由岳某承租新动公司涉案楼房的另一处铺位经营使用。2015年11月16日，新动公司诉至法院要求解除双方租赁合同，同时判令岳某支付所欠租金100万余元、违约金15万元，租赁意向金不予退还。法院裁判一审法院认为，合同已无继续履行可能，对于新动公司要求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。对于新动公司要求岳某支付 100万元租金的诉讼请求，其在岳某既未支付任何租金也未接收铺位，且之后与岳某在同一小区内又签订一份新的租赁合同的情况下，放任涉案商铺长期空置，导致损失产生扩大。新动公司在本可采取合理措施防止损失扩大的情况下放任损失发生，实属不当，对其要求被告支付租金损失的诉讼请求，不应支持。对于新动公司要求岳某支付违约金15万元的诉讼请求，岳某在签订合同后，既不接收房屋也未按约定交纳租金，严重违反合同约定应承担违约责任。尽管新动公司未提供被告违约行为给其造成损失的相关证据，但考虑其在合同中给予岳某两个月免租期以及导致合同解除的过错在于岳某，原告诉请不退还房屋租赁押金，并要求被告另行支付违约金15万元，理由正当且数额较为合理，予以支持。故，法院最终判决解除双方房屋租赁关系；岳某向新动公司支付违约金15万元，岳某交纳的房屋租赁押金15万元不再退还；驳回了新动公司其他诉讼请求。一审判决后被告上诉，二审驳回上诉维持原判。

非违约方的减损义务减损义务是指合同一方当事人违约后，合同相对方应当及时采取措施防止损失进一步产生和扩大，否则无权就扩大的损失要求赔偿，这种防止损失产生和扩大的义务称为减损义务。因为这种义务一般是附加于非违约方的，因此又称为非违约方的减损义务。虽然违约损失发生是违约方的违约行为所引起，但与非违约方对自己权利保障或事务管理的疏怠有直接关系。非违约方在具备减损条件，且有能力履行减损义务时，违反诚实信用原则放任损失扩大，扩大损害结果则不可再行归责于违约方，而应由非违约方承担，守约方无权就因未尽减损义务而扩大的损失部分请求违约方承担责任。民法通则第114条规定，当事人一方因另一方违反合同受到损失的，应当及时采取措施防止损失的扩大；没有及时采取措施致使损失扩大的，无权就扩大的损失要求赔偿。合同法第119条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。在适用减损义务处理合同纠纷时，以下五点内容应予以注意：1.一方当事人的违约行为可能造成违约损失不断扩大减损义务是发生在合同纠纷案件中一方违约后，违约损害的结果并非一次性产生确定，而是可能随着时间和情势发展有可能继续扩大的情况。如鲜活货物的买卖合同中，购买人收货后发现实际收到的货物与约定的货物不一致，而货物如不及时处理可能发生物品全部损坏的或丧失全部价值的；再如房屋租赁合同中，承租人在租赁期间单方解除合同，搬出租赁房屋，导致房屋出于空置状态的。在此种情况下，合同一方违反了合同约定，造成违约事实发生，但违约损害的结果在违约方违约时尚不固定，而可能受到非违约方的是否采取相应措施而减少或扩大。2.非违约方具备采取措施防止损失扩大的可能性在对方当事人违约，并可能造成损失不断扩大的情况之时，非违约方如采取相应的措施，可以阻止损失的进一步扩大的，非违约方有采取积极措施以防止损失扩大的义务。比如甲公司向乙公司订购十万本《宋词鉴赏》，乙公司因工作人员失误，通过物流公司向甲发送的是十万本《史记》，甲在收到货物后，发现并非自己所购图书，就直接将货物留在公司外空地上。当天晚上下雨，导致书籍全部毁损。乙公司确实违约，但甲公司接到货物后，应及时通知乙公司并完全有能力采取措施妥善保管书籍，减少损失扩大。而甲公司在乙公司违约后，有能力采取补救措施而不采取导致损失扩大的，对扩大的部分应自行担责。确认非违约方有无减损的可能，要根据合同的性质、内容以及履行减损义务所需要的条件确定。3.为履行减损义务产生的费用应由违约人承担非违约方采取措施止损所产生的费用是为了减少因违约方违约带来的损失，虽然非违约方有义务采取必要措施减损，但因损失的发生和违约方违约的过错行为有直接关系，守约方为履行减损义务而产生的费用应由违约方承担。4.非违约方采取措施不会带来更大的损害发生合同法要求非违约方采取措施的目的是为了减少损失的扩大，如果非违约方采取的措施产生的费用可能超过扩大的损失，则不应强加非违约方履行减损义务。5.非违约方未采取措施造成损失扩大的责任自负当违约行为发生后，如非违约方有能力采取措施但放任不管，造成违约后继续扩大的损失，责任应当由非违约方承担。

房屋租赁合同常见减损义务类型房屋租赁合同是一种转移房屋使用、收益权换取租金收益的继续性合同，保证房屋在租赁期间能够得到有效使用，避免房屋空置产生损失，是双方当事人履行合同时应尽的诚信义务。尤其是一方当事人已经出现违约行为时，如果相对方不采取积极措施，就很可能产生争议期间房屋空置，致使房屋损失不断扩大的情形。司法实践中，房屋租赁合同案件中最常见的减损义务主要有三种情况：第一种承租人在签订租赁合同以后，明确表示不接收租赁房屋，而出租人不履行减损义务，导致房屋长期空置产生损失的情况。房屋租赁合同是诺成性合同，当事人双方达成一致意思表示，即使租赁房屋未完成交付，租赁合同关系已经成立。如果承租人在租赁合同成立后、接收房屋前与出租人产生争议，而明确表示不同意接收租赁房屋的，即使确属承租人违约，出租人亦应当在承租人已经违约的情形下，采取积极措施，收回房屋，另行出租或自用，避免房屋长期空置，导致损失扩大。实践中，有不少出租人认为合同已经签订，承租人违反合同约定应承担违约损失，只要租赁合同尚未解除，即使承租人不接收房屋也应当承担合同期内的租赁费用，从而在承租人未接收房屋的情况下，既不收回也不起诉，而只是不断地发函催收租金，等起诉到法院时，房屋已经空置

一、两年甚至更长的时间。出租人在明知承租人违约后，应当采取适当措施防止损失的扩大，如果出租人放任房屋空置，不得就扩大的损失要求赔偿。第二种租赁期间承租人单方违约，明确表示要求解除合同搬离租赁房屋或者直接搬出租赁房屋，以行为表示不愿继续履行合同的，而出租人不履行减损义务，导致房屋长期空置产生损失的情况。司法实践中，经常出现承租人因为经营不善或者是租金价格过高等各种原因，明确表示不愿继续履行合同，而自行搬出租赁房屋。在此情况下，承租人已经通过其行为明确表示不再履行租赁合同，构成违约，出租人应采取措施避免房屋长期空置，避免损失扩大。如果出租人在承租人已经搬出后，放任房屋空置，扩大的损失部分一般也难以支持。比较常见的情况，是承租人出于特定原因在合同签订后或履行期间不愿继续履行合同，而在与出租人协商不成的情况下，以不接收房屋或在租赁期间搬离租赁房屋的方式来实现解除合同的目的。一方面承租人不接收房屋或单方搬离租赁房屋的行为，属于以自己的行为表明其不再履行租赁合同，属于单方违约，不符合合同法规定的解除条件，从法律上讲，不具有单方解除合同的效力；但另一方面，考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，且房屋租赁合同是一个继续性的合同，在承租人不愿继续履行合同并已经搬出租赁房屋的情况下，并不适宜强制承租人继续履行。在租赁合同目的已无法实现的情况下，解除租赁合同，由承租人承担合同解除的违约责任更为适宜。对于承租人搬出后至合同解除之日租金损失，笔者认为，承租人已经明确表示不愿继续履行合同，并将房屋腾空的情况下，出租人在明知承租人违约，应采取措施避免损失扩大，如果出租人放任房屋空置的，应视案件的具体情况，参考承租人腾房的时间、起诉的时间、发出解除通知的时间等酌情确定出租人应当履行减损义务的时间点，对于出租人不履行减损义务导致损失扩大的，出租人要求支付空置期租金损失的诉讼请求，不应予以支持。也有观点提出，出租人不同意解除合同，如果要求出租人收回房屋就意味着出租人只能同意解除租赁合同，是否侵害了出租人的权益。笔者认为，合同的效力应当得到尊重，但是并不意味着合同不能解除，尤其是房屋租赁合同这种继续性合同，承租人已经明确通过行为表示不继续履行合同，在强制履行并不经济的情况下，解除双方的租赁合同要求承租人承担合同解除的违约损失，并不会对出租人利益造成严重损坏，也更为符合社会整体利益。第三种出租人不履行房屋维修义务，而承租人不履行减损义务，导致房屋无法正常使用长期空置产生损失。根据合同法第220条的规定，如果当事人之间没有特殊约定，应由出租人履行租赁房屋的维修义务。而在第221条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。那么，租赁房屋在租赁期间出现需要维修否则影响使用的情况时，如果承租人要求出租人维修而出租人不予维修，承租人应如何处理呢？出租人已经通知了承租人，但是承租人并没有履行维修义务。如果承租人进行维修并不会过分增加其责任时，应积极采取维修措施尽早恢复房屋的正常使用，而不应当置之不理，放任房屋空置甚至损坏。如果承租人在房屋出现需要维修的情况而出租人不予维修时，对于造成的损失应承担与其不履行减损义务相当的责任。当然需要提醒的是，承租人自行及时维修要求房屋损坏原因明确、维修义务清晰。实践中就房屋维修产生争议一般是因为对房屋损坏原因产生争议，如损坏原因不明确，出租人则会认为维修责任在于承租人。此情况下，承租人应保留相关证据或及时向法院起诉，以免房屋维修后无法确定房屋损坏的原因，导致不必要的损失。但无论是出租人还是承租人在损坏原因有争议的情况下，都应及时通过仲裁或起诉的方式，由第三方确定损坏原因和维修义务，切不可放任不理，损失扩大，否则，双方都应就自己的过错对损失承担责任。

本案审理心得回到本案，原告与被告2014年5月签订商铺租赁合同，但被告不仅未接收涉案商铺，而且在签订合同后一年多时间内未向原告支付过任何费用；原告在2015年4月发出催款函，催交租金等费用，催交不成，在2015年11月份起诉。期间已经近一年半的时间，房屋一直空置。双方租赁合同签订后，被告既未支付任何租金也未接收合同约定的铺位，虽然被告未明确通知原告自己违约，但已以自己的行为表明不履行主要债务，原告应当及时采取必要措施止损。且之后原告又与被告在同一小区内签订了另外一个铺位的租赁合同并已实际履行，在此情况下仍放任涉案商铺长期空置，导致损失发生不必要的扩大，可以认定原告对损失不断扩大负有不可推卸的责任。根据合同法第119条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。原告在签订合同当日就已知晓被告违约，在被告不接收房屋、房屋空置的情况下应及时采取措施止损，这不仅是诚实信用原则的要求，也是原告的法定义务，原告不履行减损义务是房屋空置损失的最终原因，故而，法院不支持原告诉求的租金损失就在情理之中。当然，本案被告在签订合同后不接收房屋也未按照合同约定交纳租金，属于严重违约，应承担租赁合同解除的违约责任，赔偿原告违约金。对于原告要求被告按照合同标准支付违约金的诉讼请求，法院应予支持。现实中，不少当事人认为，只要自己按照合同约定履行合同义务即可，如果对方违约，自己可以按照合同约定向相对方主张所有的违约损失，而针对对方违约后可能造成的扩大损失则不管不问，放任损失进一步扩大。但是合同的履行，要求双方本着诚实信用的原则履行各自的合同义务、附随义务和法定义务，减损义务是当事人的法定义务，更要按照法律的规定履行，否则即使是守约方，对违约造成的后果——扩大概念上的后果——也要承担未履行减损义务的责任。须知，违约方违约造成的损失应当由违约方承担，但是在对方已经违约后，损失可能进一步扩大的，守约方有责任应当采取必要的措施止损，并可以将采取止损措施的费用向对方主张权利，但是如果不采取措施止损，则要责任自担。核校：焦文 璐蔓

第五篇：最高院法官：新民诉解释如何处理执行程序中的四大疑难问题 法官说

最高院法官：新民诉解释如何处理执行程序中的四大疑难问题

文/赵晋山最高人民法院执行局综合管理室主任 葛洪涛 最高人民法院执行局综合管理室副主任 来源/《法律适用》2015年第4期

一、关于执行依据的明确性问题

启动执行程序，必须符合法定条件。1998年《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》（以下简称《执行规定》）第18条对执行案件的受理条件作了规定，其中第1款第4项对作为执行依据的生效法律文书提出了要求，该项规定：“申请执行的法律文书有给付内容，且执行标的和被执行人明确。”但是，司法实践中仍然存在一些执行依据不够明确的问题，其中既存在法律文书载明的权利义务主体不明确问题，也存在法律文书中的给付内容不明确的问题。

后一类问题更为突出，主要有两种情形：一是由于法律文书的制作机关未严格依据有关法律规定写明给付内容，导致法律文书主文存在瑕疵；二是由于有关实体法律规定不明确，导致据此作出的法律文书缺乏具体的给付内容。

第二种情形在实践中更为常见，最为典型的就是合同继续履行类法律文书。这类法律文书的主文一般都表述为“合同有效，继续履行”。之所以如此，主要缘于合同法第107条的规定。依据该条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

这类法律文书虽然符合有关实体法的规定，但由于其给付内容不明确，能否作为执行依据申请执行存在较大争议。比如实践中常见的继续履行合作开发合同的判决，如果判决主文仅笼统表述为“合同有效，继续履行”，一旦进入执行程序，由于此类合同履行周期长，新生问题多，执行人员将不得不判断当事人之间具体的义务与责任，补充合同条款，处理实体争议，显然不符合审执分离原则。如不允许对该类判决申请执行，又会造成生效法律文书确定的权利无法通过公权力实现的问题，合同法关于“合同继续履行”这一违约责任制度也难以得到落实。

针对上述问题，《解释》对执行依据的明确性问题进一步作出了规定。该规定明确了三个问题：一是作为执行依据的生效法律文书中应载明明确的权利义务主体；二是执行依据不仅要有给付内容，而且给付内容应当明确；三是针对实践中的突出问题，特别强调了继续履行类法律文书中应当明确继续履行的内容。对于该条规定，有如下几个问题值得讨论。

第一，确认和形成类法律文书能否执行？

理论上一般认为，确认判决和形成判决没有给付内容，不能作为执行依据。但在我国执行实践中，一些法院从解决实际问题出发，也允许对确认和形成类法律文书申请执行。比如，对于确认登记在被告名下的房产为原告所有的判决，根据执行法的一般理论，不具有执行力，不能申请执行，原告可直接持该判决申请变更登记。但由于我国登记制度及实际操作还不完善，一些房屋登记机构不受理当事人的变更申请，而是要求人民法院出具协助执行通知书。因此，在目前情况下，允许此类案件进入执行程序，让生效法律文书确定的权利人通过执行程序完成权属变更登记，有一定的合理性。

第二，执行依据不符合明确性要求的如何处理？

依据《执行规定》第18条的规定，如果执行依据不符合明确性要求的，在立案审查阶段即应裁定不予受理。但是对于已经进入执行程序的案件，如果发现执行依据内容不明确的如何处理，现行法律和司法解释没有明确规定。

从实践看，一些法院在执行依据不明确的情况下，并不是简单地驳回执行申请，而是先通过召集双方当事人协商或者征求执行依据作出机构的意见等方式确定执行内容，如果确实无法执行的，才裁定驳回执行申请或裁定终结执行程序。这种做法有利于减少当事人讼累，也有利于更为彻底地解决纠纷，值得参考借鉴。

第三，关于合同继续履行类法律文书内容的明确性问题

本条对合同继续履行类法律文书提出了“明确具体履行内容”的要求，据此，司法解释施行之后，无论是人民法院作出此类判决、裁定、调解书，抑或仲裁机构作出此类仲裁裁决，不能再仅仅将主文表述为：“合同有效，继续履行”，而是需要同时表明需要履行的具体内容。对此，有关法律文书的制作部门应引起足够重视。

值得注意的是，在本条起草过程中，曾经有观点提出，对于合同继续履行类法律文书，应区分法院判决和其他法律文书，对其是否可以作为执行依据作出不同规定。继续履行合同是合同法规定的法定违约责任承担方式，法律明确规定了不适宜判决继续履行合同的情形，所以应理解为法院在作出此类判决之际，都对成本与收益进行了权衡，是法院认为其他违约责任不足于弥补当事人损害情况下的判断，原则上应当具有执行力，这一点在具体案件中已经被最高人民法院审判委员会所确认。但诸如调解书等其他法律文书的形成机制与判决显然存在较大差别。调解书系对于双方当事人达成的调解协议的确认，法院在审查中通常并不涉及对合同履行成本、其他违约责任是否足以弥补当事人损失等因素的权衡。违约责任的主要形式应为损害赔偿，继续履行作为一种国家以强制力保障的违约责任承担方式，应该具有严格的标准与补充性。赋予确认合同继续履行的调解书这种效力，并不符合立法目的。司法解释最终虽然未采纳该种意见，但其所提出的有关问题，值得进一步深入讨论。

二、关于特定物的执行问题

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>若干问题的意见》（以下简称“92意见”）第284条规定：“执行的标的物为特定物的，应执行原物。原物确已不存在的，可折价赔偿。”《执行规定》第57条进一步明确规定：“生效法律文书确定被执行人交付特定标的物的，应当执行原物。原物被隐匿或非法转移的，人民法院有权责令其交出。原物确已变质、损坏或灭失的，应当裁定折价赔偿或按标的物的价值强制执行被执行人的其他财产。”

上述规定确立了执行程序中特定物执行不能时的折价赔偿制度。该制度的优点是，在交付特定物执行出现客观不能时，直接在执行程序中直接转为赔偿执行，有利于提高效率，尽快实现债权。

但这种做法也面临诸多问题：折价赔偿涉及实体法上的判断，执行程序中直接认定，超出了执行机构应有的职权范围，违反“审执分离”的原则。不仅如此，执行中直接确定赔偿数额，当事人缺乏充分的程序保障，不符合正当程序原则，也容易引发新的纠纷。在交付特定物的执行中，将特定物毁损或灭失后的损害赔偿导入到诉讼，既是审执分离的要求，也是审执衔接的体现。

基于上述考虑，《解释》第494条将“92意见”第284条修改为：“执行标的物为特定物的，应当执行原物。原物确已毁损或者灭失的，经双方当事人同意，可以折价赔偿。双方当事人对折价赔偿不能协商一致的，人民法院应当终结执行程序。申请执行人可以另行起诉。”这一规定，既坚持了实体问题通过诉讼解决的基本思路，同时，也允许在当事人协商一致的情况下折价赔偿，能够较好地兼顾“审执分离”原则与快速处理纠纷原则的平衡，避免当事人讼累，节约司法资源。

三、关于对到期债权的执行问题 关于对到期债权的执行，“92意见”第300条规定：“被执行人不能清偿债务，但对第三人享有到期债权的，人民法院可依申请执行人的申请，通知该第三人向申请执行人履行债务。该第三人对债务没有异议但又在通知指定的期限内不履行的，人民法院可以强制执行。《执行规定》第61-69条对到期债权执行制度作了进一步细化。

到期债权执行制度的两大突出问题

司法实践中普遍反映，对到期债权执行制度存在两个突出问题：第一个问题是第三人借异议权逃避债务。根据《执行规定》第63条的规定，第三人在履行通知指定的期间内提出异议的，人民法院不得对第三人强制执行，对提出的异议不进行审查。第三人一经提出异议，履行到期债权通知保全债权的效力即告消灭。实践中，经常有第三人借此逃避执行。

第二个问题是第三人对已经生效法律文书确定的债权仍然提出债权不存在的异议。第三人与被执行人之间的债权，如果已经过生效法律文书确认，被执行人显然不应再对其予以否定。但是由于《执行规定》第63条规定了执行法院不审查第三人异议的原则，导致第三人异议给执行造成困难。

到期债权执行制度的存废之争

针对实践中的问题，最初条文设计是在原条文基础上增加两项内容：一是增加对债权执行与债权人代为诉讼之间的衔接，规定“第三人对于其债务提出异议，申请执行人认为第三人异议不能成立的，可以在15日内依照《合同法》第73条的规定提起诉讼，逾期不提起诉讼的，冻结债权的裁定丧失效力。”二是增加规定“第三人所欠被执行人的债务已被生效法律文书所确定的，第三人不得提出债务不存在的异议。”

但是在司法解释论证过程中，关于对到期债权执行制度的存废出现了较大争议。一种意见认为，“92意见”关于第三人债权执行制度的规定存在法律上障碍，应予删除。主要理由如下：

第一，合同具有相对性，突破合同的相对性要具有正当的理由；

第二，该条规定是在《合同法》生效之前规定的，1999年生效的《合同法》规定了代位权诉讼制度，用以解决债权人为保全自己的债权而对于次债务人的代位权利，合同代位权的行使，有明确的法定条件，只有符合条件时，才可以行使； 第三，债权人代位权的行使必须通过诉讼的方式进行，而不宜在执行中进行； 第四，在执行程序中直接对到期债权进行执行，无法保护次债务人的其他债权人的合法权益。

第二种意见认为，对第三人债权执行制度应在保留的基础上予以完善，具体应当完善与代位诉讼制度的衔接、禁止第三人否定生效法律文书确定债权的存在等内容。主要理由为：

第一，该制度以第三人不提出异议为前提，并未突破合同的相对性； 第二，该制度的确立与完善，恰恰是为了与合同法中代位权制度相配合，共同实现保全债权的目的；

第三，大陆法系国家与地区大都规定了此项制度。

在讨论的过程中，上述两种意见相互影响，最终形成的《解释》第501条，实际上是两种意见的折衷，即在第二种意见的基础上，吸收了第一种意见关于保护利害关系人的内容。

相关权利人如何保护

关于如何保护相关权利人，也存在不同意见。一种观点认为，应该赋予利害关系人与第三人同等的异议权，规定利害关系人提出异议的，人民法院不得强制执行该债权。理由是如果通过代位权诉讼途径实现对第三人的债权，则第三人的其他债权人也能够通过加入诉讼的方式来维护自身权益。

另一种意见认为，相关权利人应通过案外人异议之诉的途径进行权利救济。理由是，第一，法律规定了相关权利人权益的救济途径。对第三人到期债权执行制度中，第三人的地位特殊，应予以特殊保护。但是该制度中其他相关权利人，与其他执行程序中的相关权利人并无不同，不能享受特殊保护，而应通过《民事诉讼法》第225条“执行异议”、第227条“案外人异议”、参与分配制度、破产制度等予以平等保护。第二，如果规定相关权利人与第三人相同的异议权，实质上就架空了该制度。《解释》最终采纳了第二种意见。

理解和适用《解释》第501条规定，应当正确把握对债权执行的制度精神，既要促进申请执行人生效法律文书确定债权的实现，也要注意保护次债务人、相关利害关系人的合法权益。具体而言，应注意如下问题：

第一，可以作为执行标的的债权仅限于到期债权，这一点与一些国家和地区可以将未到期债权作为执行标的不同。

第二，冻结该债权需要作出裁定。原司法解释中对于债权的执行使用履行到期债权通知书，本条明确规定冻结债权需要作出裁定，从而一方面与查封、扣押动产、不动产等的的法律文书保持一致，另一方面也使冻结债权的执行程序更为规范。

第三，人民法院可以通知第三人向被执行人履行，第三人对其与被执行人之间的债权债务关系提出异议的，执行法院不得继续执行该债权，可以由申请执行人通过代位诉讼寻求救济。

第四，如果利害关系人对该到期债权有异议的，比如主张是该到期债权的真实权利人，可以按照《民事诉讼法》第227条的规定进行救济。需要注意的是，本条的利害关系人就是《民事诉讼法》第227条所规定的案外人。

第五，对生效法律文书确定的到期债权，第三人不能予以否认。这里只是规定当事人不能否认生效法律文书确定的债权，但是如果第三人在法律文书作出后已经履行了该债务的，则有权提出债务已履行的异议。

对于到期债权执行制度，由于执行标的是具有相对性的债权，涉及到次债务人的权利保护问题，理论构成与程序操作都非常复杂。德国、日本、韩国及我国台湾地区对此都用了大量条文予以规定。我国现行司法解释对债权执行制度的规定还不够完善，导致该制度难以发挥应有的作用，有必要进一步加强理论研究与实践调研，争取早日出台专门的司法解释，对此项制度作出更加系统、详细的规定。

四、关于执行程序与破产制度的衔接 执行程序与破产程序的定位差异及司法现状

执行程序与破产程序均为强制实现债权人权利的程序，但二者有不同的功能定位：执行程序旨在对特定债权实现个别清偿，是对债务人个别财产实施的个别执行；破产程序旨在对全部债权实现整体清偿，是对债务人全部财产实施的概括执行。

在执行程序中，当债务人出现破产原因时，如果仍由在先申请的债权人优先受偿，将会导致在后申请的债权人得不到清偿，从而有违公平原则以及债权的平等性。在这种情况下，比较合理的做法是将执行程序转入破产程序，以确保债务人的财产在同一顺位的债权人之间公平分配。

然而，从我国当前的司法实践看，相当一批资不抵债的执行案件难以正常转入破产程序，许多本应通过破产程序清理的债权债务迟迟停留在执行程序中，执行积案因此居高不下。《企业破产法》实施以来，全国法院受理破产案件数连年低迷，2013年全国法院受理破产案件数不足2000件，反映了破产法在现实中运行不畅、功能难以发挥的困境。

上述问题的产生有多方面原因，从法律制度上看主要原因有二：一是破产程序的启动程序仅限于当事人申请，执行转破产的途径不畅；二是依据《执行规定》第96条的规定，参与分配制度在例外情形下可以适用于企业法人，加之该规定在实践中经常被扩大适用，在后申请执行的债权人有机会在执行程序中按比例受偿，并将未取得执行依据的普通债权人排除于执行程序之外，因而往往不愿意启动相对复杂的破产程序。

《解释》关于执行转破产制度和限制参与分配对企业法人适用制度

针对上述问题，司法解释修改过程中，理论界和实务界普遍呼吁建立执行程序与破产程序有效衔接的制度。《解释》充分吸收了这些意见和建议，用4个条文（第513-516条）对该问题作了规定。其中主要是包括执行转破产制度和限制参与分配对企业法人适用制度。

执行转破产制度

依据《解释》第513条的规定，执行中作为被执行人的企业法人符合企业破产法第2条第1款规定情形的，执行法院经申请执行人之一或被执行人同意，应当裁定中止执行并将执行案件相关材料移送被执行入住所地法院。

该条规定的根本目的是在当事人申请之外，增加启动破产程序的新途径。司法解释最初的设想是建立“强制移送破产”制度，规定执行法院对于符合破产条件的被执行人，可以直接移送破产管辖法院进入破产程序。但是由于破产法只规定了债权人申请与债务人申请两种破产程序启动方式，该方案缺乏明确的法律依据，最终未被采纳。

依据本条规定，在被执行人符合破产条件的情况下，执行法院如果要移送破产，必须征得申请执行人之一或被执行人同意，当事人不同意的，执行法院不能径行移送。此外，依据《解释》第514条的规定，执行法院移送案件材料并不当然启动破产程序，最终是否受理破产案件还要由被执行人住所地法院审查决定。为防止审查受理程序过分迟延，《解释》明确规定有关法院应在收到材料之日起30日作出是否受理破产案件的裁定，并通知执行法院。《解释》第515条则区分不同情形规定了破产案件受理与否及宣告破产对执行程序的影响：人民法院裁定受理破产、裁定宣告破产的，执行法院应当分别解除保全措施、终结执行；不受理破产案件的，执行法院应当恢复执行。

参与分配对于企业法人的限制适用

如前所述，依据《执行规定》第96条的规定，“未经清理或清算而撤销、注销或歇业”的企业法人，可以成为参与分配制度的适用主体。从实践看，本条规定的适用范围相当广泛，主要原因是：第一，本条中的“歇业”并非规范的法律概念，对于资不抵债的企业法人来说容易适用；第二，当事人申请破产动力不足，当地政府基于各种现实考虑也不愿让企业破产，破产程序启动存在现实困难；第三，执行法院从公平保护债权人角度考虑，同时为了减少申诉上访压力，往往难以坚持按照采取执行措施的顺序实现债权。参与分配制度对企业法人的例外适用及实践中的扩大化，无疑是导致破产程序无法充分发挥作用的一个重要原因。

为解决这一问题，《解释》第516条规定，当事人不同意移送破产或者被执行人住所地人民法院不受理破产案件的，执行法院就执行变价所得财产，在扣除执行费用及清偿优先受偿的债权后，对于普通债权，按照财产保全和执行中查封、扣押、冻结财产的先后顺序清偿。

据此，对于不能进入破产程序的企业法人，执行中要贯彻“优先原则”，按照采取执行措施的先后顺序实现债权。这一规定可以“倒逼”申请采取执行措施在后的债权人申请启动破产程序，有效解决破产程序启动难的问题。

执行程序与破产程序衔接制度是《解释》中新增加的一项重要制度，旨在缓解执行积案与破产法运行不畅两个实践中的问题。但是破产程序运行不畅的原因纷繁复杂，增设该项新制度虽然会解决一定问题，但也绝非灵丹妙药，而且该项制度本身在实际操作中也可能会面临诸多困难，尤其是当案件难以进入破产程序，执行法院必须适用第516条对普通债权适用优先原则时，会面临非常大的压力。

对此，要加强执行法院与破产法院的衔接配合，一方面，执行法院应当充分认识到破产程序的功能，引导当事人同意后移送破产，对于不能进入破产程序的案件，依法适用《解释》第516条规定执行，以实现制度的倒逼功能。另一方面，破产法院对于执行法院移送的案件，经审查符合破产条件的，也要排除来自各方的影响，依法受理。对于有关部门基于社会稳定等原因干预破产的案件，要积极进行沟通协调，充分争取有关部门的支持配合。今后则有必要进一步细化和完善执行和破产法律制度，进一步理顺执行程序与破产程序之间的关系，从而使执行程序和破产程序能够更好的各司其职，各尽其用，不仅使债权得到实现，而且使债权公平、高效的得到实现。