协议出让土地与招拍挂的区别（大全5篇）

第一篇：协议出让土地与招拍挂的区别

协议出让方式，是法定的国有土地使用权出让方式之一，也曾经是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”所谓协议出让，一般认为，就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。我国实行土地使用制度改革以来，土地作为一种特殊商品，逐步从无偿无限期逐步过渡为有偿有限期使用，而协议出让是有偿供地的主要方式之一。尽管协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。可以说，以协议方式为主的土地市场，仍是不够发达、不够公开、不够公正、不够公平的市场，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。针对协议出让中的种种问题，2003年6月11日，国土资源部以21号部令发布了《协议出让国有土地使用权规定》，对于进一步规范土地市场秩序，保证政府供应土地使用权的公开、公平、公正，优化土地资源配置，遏制腐败现象，必将发挥重要作用。协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，主要有以下三点：

一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。由此可以看出，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。

二是土地使用权出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式。虽然都是有偿供地的方式，但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。

三是最低价确定的原则不同。21号令第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%.而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。应当讲，协议出让与招标拍卖挂牌出让，互相配合，互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式（从理论上讲，国有土地租赁同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式）。21号令第9条规定： 同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。也就是说，协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”，二者是统一的。随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多的采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式应当会逐渐消亡。实际上，目前的挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议方式供地的不足。关于协议出让的程序，概括起来讲主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。

第二篇：招拍挂与协议出让的区别与联系

招拍挂与协议出让的区别与联系

问：什么是协议出让，其与招标拍卖挂牌出让有何区别？协议出让究竟适用什么范围？应该遵循什么程序进行？

答：协议出让方式，是法定的国有土地使用权出让方式之一，也曾经是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”所谓协议出让，一般认为，就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。我国实行土地使用制度改革以来，土地作为一种特殊商品，逐步从无偿无限期逐步过渡为有偿有限期使用，而协议出让是有偿供地的主要方式之一。尽管协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。可以说，以协议方式为主的土地市场，仍是不够发达、不够公开、不够公正、不够公平的市场，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。针对协议出让中的种种问题，2003年6月11日，国土资源部以21号部令发布了《协议出让国有土地使用权规定》，对于进一步规范土地市场秩序，保证政府供应土地使用权的公开、公平、公正，优化土地资源配置，遏制腐败现象，必将发挥重要作用。

协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，主要有以下三点：

一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。由此可以看出，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。

二是土地使用权出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式。虽然都是有偿供地的方式，但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。

三是最低价确定的原则不同。21号令第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。

应当讲，协议出让与招标拍卖挂牌出让，互相配合，互为补充，共同构筑了比较完善的有偿使用方式（从理论上讲，国有土地租赁同样适用协议方式和招标拍卖挂牌方式）。21号令第9条规定： 同一地块有两个或者两个以上意向用地者的，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当按照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，采取招标、拍卖或者挂牌方式出让。也就是说，协议出让随时可以向招标拍卖挂牌出让“转换”，二者是统一的。随着土地使用制度改革的进一步深入和土地市场的完善，政府会越来越多的采取主动供地的方式，从长远来看，协议方式应当会逐渐消亡。实际上，目前的挂牌出让方式已经具备了协议出让方式的优点，同时也最大限度地避免了协议方式供地的不足。

关于协议出让的程序，概括起来讲主要包括7个环节：编制并公布出让计划、接受意向用地者申请、确定出让方式、编制出让方案、确定出让底价、协议出让价格并签定出让合同、公布出让结果。

第三篇：绥阳县土地招拍挂出让程序

绥阳县国有土地使用权招、拍、挂

出让程序

一、征询规划意见。向规划部门征询拟出让地块规划红线及相关经济技术指标。

二、报批方案。向县政府报批国有土地使用权招、拍、挂出让方案，经政府批准后实施。

三、确定土地出让底价。委托土地评估机构对拟出让地块进行地价评估，由土地交易中心拟订土地出让底价经局办公会和县国有土地处置领导小组研究确定出让底价。

四、公告。交易中心通过报刊、信息网络等媒介发布公告。

五、报名。竞买人到土地交易中心领取有关招、拍、挂文件资料，提交竞买申请书和保证金，取得竞买资格确。

六、报价。竞买人在公告规定的挂牌报价期限填单报价，土地交易中心即时公布最高有效报价。

七、确定竞得人。报价截止时间到时，土地交易中心根据报价情况按规则确定竞得人。

八、签订确认书。竞得人当场签订《成交确认书》。

九、签订土地出让合同。竞得人在确认书规定的期限内与县国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，按规定支付出让金及有关费用。

十、土地登记。竞得人按规定申请办理土地登记，领取土地使用权证。

第四篇：土地招拍挂程序

土地招拍挂程序

第一步：根据项目向市里请示土地申请（即确定地块）；

第二步：国土局根据确定的地块调整市用地总体规划（胶南完成）；

第三步：国土局向上级部门报材料申请土地批复（省政府批复）；

第四步：挂牌申请。招商引资单位会同项目单位分别到外经局（发改局）、环保局、规划局出具初审意见，国土局根据三部门出具的初审意见向市政府打挂牌的请示报告；

第五步：市政府批复后向社会公示挂牌，公示期限20天；

第六步：报名。用地单位在公示期限内报名，并缴纳20%的保证金；

第七步：竞标；

第八步：摘牌；

第九步：摘牌后，国土局与项目单位签订成交确认书；

第十步：项目单位分别到外经局（发改局）、环保局、安监局出具项目正式批文、环评报告、安评报告；

第十一步：国土局根据批文及报告与项目单位签订国有土地使用权出让合同；

第十二步：在签订国有土地使用权出让合同后，项目单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同领取建设用地规划许可证。

第十三步：项目单位在签订国有土地使用权出让合同后60日内缴纳剩余金额；第十四步：项目单位缴纳有关税费；

第十五步：项目单位申请出让国有建设用地使用权登记；

第十六步：颁发土地证。

需提供的主要资料为：

1、城市用地勘测定界图（一式八份，需加盖规划服务中心及所在地国土所章）

2、项目用地单位向市政府用地请示及市政府指示意见；

3、项目用地市规划局出具的规划意见书；

4、项目用地省批次文件；

5、项目用地向省报批的用地批次勘测定界图及用地在图中的位置标注；

6、界址表（由项目所占地的单位或村盖章）

第五篇：土地招拍挂流程

土地招拍挂流程

1.土地供应环节目标

根据《土地管理法》及《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》的有关规定，我国按照所有权与使用权分离的原则，实行城镇国有土地使用权出让、转让制度。各地级市实行土地集中统一管理，垄断建设用地供应一级市场，建立和完善土地收购、储备、供应、开发的运营机制，加强土地资产监管。实行国有土地使用权招标、拍卖制度。凡商业、服务业、旅游业、金融业、房地产业等经营性用地，以及同一块土地有两个以上意向用地者的其它建设用地，都必须依法采取公开招标、拍卖方式出让土地使用权。国有土地使用权的协议出让、招标出让、拍卖出让，由市国土资源行政主管部门依法组织实施。

4.2土地供应环节依据

《土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。

前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”

第五十四条“建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得”。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条“土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让应当签订出让合同。

第十条“土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限批准后，由土地管理部门实施。”

第十一条“土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门(以下简称出让方)与土地使用者签订。

第十二条“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

（一）居住用地七十年；

（二）工业用地五十年；

（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；

（五）综合或者其他用地五十年。”

第十三条“土地使用权出让可以采取下列方式：

（一）协议；

（二）招标；

（三）拍卖。”

《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。

前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

第六条“市、县人民政府土地行政主管部门应当按照出让计划，会同城市规划等有关部门共同拟订拟招标拍卖挂牌出让地块的用途、年限、出让方式、时间和其他条件等方案，报经市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。”

第七条“出让人应当根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。招标拍卖挂牌出让文件应当包括招标拍卖挂牌出让公告、投标或者竞买须知、宗地图、土地使用条件、标书或者竞买申请书、报价单、成交确认书、国有土地使用权出让合同文本。”

第八条“出让人应当至少在投标、拍卖或者挂牌开始日前 20 日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。”

第九条“招标拍卖挂牌公告应当包括下列内容：

（一）出让人的名称和地址；

（二）出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；

（三）投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；

（四）索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；

（五）招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；

（六）确定中标人、竞得人的标准和方法；

（七）投标、竞买保证金；

（八）其他需要公告的事项。” 第十条“市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价。

确定招标标底，拍卖和挂牌的起叫价、起始价、底价，投标、竞买保证金，应当实行集体决策。

招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标拍卖挂牌出让活动结束之前应当保密。”

第四十三条“国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价出资或入股等，必须经有土地评估资格的机构进行土地资产评估，报有关国土资源行政主管部门备案。”

4.3土地供应环节流程

4.4土地供应环节说明

土地形成供应，是土地储备的结点。此环节是根据土地报批、用地意向、供地情况，依托国土资源局将地块交由市土地交易中心出让。具体步骤如下： a.提交红线图、设计要点、勘测定界图及技术报告至土地中介单位出具地灾报告、压矿报告、土地评估报告，红线图面积应小于14公顷；

b.拟定土地出让申请至城投盖章；

c.提供红线图、设计要点、勘测定界图、地灾报告、压矿报告、土地评估报告、征地协议至市国土局征地事务所办理土地出让申请的函发至用地科；

d.用地科将绿线图、设计要点、勘测定界图、地灾报告、压矿报告、土地评估报告、区政府征地补偿说明、城投出具的土地出让申请、拆迁协议、宗地权属说明组卷，出具会签单至行政审批科审查并流转会签至各科室及主管局长、市长签字，回转到用地科，并委托土地交易中心进行土地市场交易；

e.土地交易中心根据土地资料，完成土地出让文件编制，进行出让。