农村集体土地房屋征收补偿计算方法

第一篇：农村集体土地房屋征收补偿计算方法

征地拆迁：农村集体土地房屋征收补偿计算方法(2014-02-14 08:12:53)转载 ▼ 标签： 合法权益 说是 农业人口 征收与补偿 计算方法 文化

最近，笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些，有关关于农村征地拆迁补偿的新闻，地方政府是怎么怎么的为农民着想，又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过，笔者读后心里总不是滋味。

前几天，笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地，一块同样的，两个价，80%的土地按每亩8万（120元/平方米）给付，20%的土地按每亩100万（1500元/平方米）给付，这说明农民的土地至少值1500元1平方米的，同一块儿地能给出两个价来，不知道当地政府是怎么考虑的，土地要是你的，这种征收法，你会同意吗？耐人寻味。还有，在农权网上看到一则帖子，征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元，不知道当地政府是怎么的想的，以笔者当地农民建房为例，农民建设一所新房子，每平方米就得花约1500元，试想，这样的补偿，让农民怎么购建房屋，又怎么来生活。还有，就是农民的土地同地不同价，给农民的土地分片定价。无锡调整征地补偿标准 全市划分为一、二类地区。这就好比说，同样的土地种稻子，你能说同样的大米在市场卖出两个价？农民的土地作为生产、生活必要的要素，不能完全等同于市场，要考虑农民的长远生计，显然这种征地补偿方式是不合理的。

目前建于，集体土地、房屋的征收法律法规滞后，不健全。那么，在情况下，农民在征地拆迁中，怎样来计算补偿款才合理？尊重农民，保障农民长远生计？在征地拆迁补偿款计算中，农民应当必要考虑的因素，应当注意的问题，只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者，给农民朋友一个思路，供农民在征地拆迁维权中参考。

农民在计算土地、房屋补偿款时，首先要了解：集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律常用名词，才能更好地维护农民合法的权益 集体土地所有权

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条：土地所有权归属，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第十九条规定：集体土地所有权，“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。”

依据《中华人民共和国土地管理法》第4条之规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种：弄虚作假，主要是指使用土地的地方政府，虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续，但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占，主要指超出批准用地的面积占用土地。比如，某建设项目被批准占用土地50亩，在实施建设的过程中，却占用了500亩，超占的50亩不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占，即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占，即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。由此可见，没有取得手续批文违法占地，农民有权拒绝征地。土地使用权《土地管理法》第九条规定：土地使用权，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第四十三条规定：集体土地建设用地使用权，“乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”

现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则，也就是说，虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关合法的手续，取得合理利用土地的权利关获得收益。但是，这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护，管理和合理利用土地的义务，根据土地的属性不同，科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。

依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。” 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有权、使用权，可以说，地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的，因此，农民可要求最高的补偿。土地自身价值

价值规律是商品经济的基本规律，是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换，就存在价值规律。（1）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。（2）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用，要符合价值规律。同样的土地，国有土地就有市场价值，集体土地就不具有市场价值，显然，这是不符价值规律，也是不符合逻辑的。

便于农民朋友理解，这里多提一嘴，什么是土地自身价值？如果农民的土地不值钱，那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方，就是农民的土地很值钱，假如说农民的土地是一个聚宝盆，年年会给农民家送钱，就是秋天土地里的收成，因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时候，有人要卖农民的“聚宝盆”，要断了你的生路，对农民而言“生路”值多少钱？事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此，农民为了生存，为了活命，就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的，得保障农民自身的长远生存。尽管集体土地，还沿用着计划经济的落后的管理模式，但土地自身的市场价值以充分显现出来，如果农民的土地不值钱，那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法，体现了追求城乡协调发展的科学精神，摆脱传统建设用地管理模式的束缚。

征地拆迁中，有这样一句话：“中国最便宜的是农民的土地，最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格，进行合理的补偿，放到谁的头上，谁也不会干的，最终的结局就是抗争，以死来抗争。在征地拆迁中，真正体现土地自身的市场价值，才是对农民最公正的，才是构筑和谐社会，社会主义价值观的充分体现。关于对同地价的理解，将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同价，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日 国发〔2004〕28号）：(十二)完善征地补偿办法，征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是，同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格，不是地方政府所讲的同地同价，是同村的土地相同价格，也不是事先由地方政府按照距离城市城区远近等因素，将农民的土地进行分类划分等级后，所说的同地同价，事实上，这就是同地不同价。地方政府先入为主对农民的说，你的土地是二类土地价格。地方政府为了获取更的土地出让利润，一般将农民的土地划分为二类或三类，有的地方政府甚至划分的更多一些，可达四类或五类。以笔者所在地的延吉市为例，就是把农民的土地划分四个等级，笔者认为，这是不符合中央对农民征地要到合理补偿，保障农民长远生计的政策精神的。

道理很简单，征收农民土地、房屋，政府给农民在不同的区域的内的价格不同，但最终征收农民土地都是以现金兑现的。假如说农民的房屋被征收了，农民首要的是解决住的问题，于是就同开发商说，你的房子价格50万，可政府是按五类区给补偿的就10万元，那开发商为了社会责任，也把你的同样的房子价格，按照五个价格来卖，农民可以10万元，买你的房子了。这可能吗？现实中，政府无论将征收农民的土地分成几类价格，但在同省同一市（或一县）的农民生存生活成本是一样的，同一市场，同一商品的价格不可能有三六九等的，这显然是对被征地拆迁农民的不公。

农民的土地作为生产、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解为市场行为，土地是农民的生存基础。再者，我国农民土地人均不足1市亩，城市郊区的农民所占的土地更少，以延吉市朝阳川东丰村农民为例，现在每人拥有土地不中400平方米。这么少的土地，地方政府做不到同地同价，在将土地划分成几个等级，钱，利润是政府赚了，可接下来的问题是，农民怎么去生活？试想，我们政府的这么人民公仆们，如果土地你的，给你这么划分片区等级，然后对你进行补偿，你干吗？？

因此，农民在征地补偿中，不能让地方政府的红头文件、公告给忽悠住了。文件政策法规服从的原则，地方服从中央，地方政策由违背中央的，按中央的执行。农民拿中央的文件进行与地方政府发布的同类的文件进行对照，由违背中央意愿的，农民有权拒绝执行。地方政府把土地分成几个片几个价，这些都是蒙人的。建议，农民平时多学些相关征地拆迁的法律法规政策，这样在征地拆迁补偿中，就没有敢欺负你了，我们毕竟社会主义法制社会，主动权就会把握在农民的手中。

集体土地、房屋征收补偿计算方法

在土地征收中，国家的对农民的政策是：合理补偿、妥善安置，保障农民的长远生计（根据国家相关的征地法律法规综合整理，相关的征地拆迁法律法规可查阅笔者的博客草根的心声，博客中的相关法律分类）。农民在征地补偿中应当考虑土地的自身市场价值、土地的附加值（农地的年产值）、通货膨胀、最后才是安置费用。为什么要考虑通货膨胀呢？通货膨胀是经济发展的必然产物，是不可否认的事实。那么，什么是通货膨胀，简单地说，就是让你手中的钱贬值，举个例子：假如，你手中有100元钱，你不花，就在手中，如果通货膨胀率平均为5%，15年后购买力就只是现在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，购买力就仅仅是现在的9%了。

征地将农民世代赖以生存的饭碗砸了。如果农民在征地中不这样综合性地去考虑问题，就目前各地政府给补偿的那点钱一般仅够2年的生存费用，政府就什么也不管了。对农民来说，生存都成问题，就更别说什么长远生计了。所以，在征地中，以上这些因素是农民必须要考虑的。

1、承包土地（口粮地）的补偿计算方法

《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。” 《土地管理法》规定的土地征收补偿制度单纯以土地原用途和前三年内的经济产出平均率计算, 导致农村土地被征收后农民仅能获得土地补偿款的1—5%左右，而且土地征收补偿款的分配不尽合理。据相关调查发现, 耕地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得收益比最高可达99∶1;未利用土地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得的收益比最高可达199∶1 , 在沿海经济发达地区甚至可达千比一，与政府取得的土地出让收益相比, 农民得到的征地补偿款仅为冰山一角，有的连基本生活都难以得到保障。此外，集体经济组织与农民之间对补偿款的分配亦不尽合理。

按照原用途给予补偿，这是根本上就是不合理的。农民当然就不会接受。那么，在征地中怎么样补偿才算合理。在集体土地没有市场化，《土地管理法》没有修改的现实下，土地是按照原用途给予补偿。那农民怎么算，技巧在土地承包使用权的长久不变。长久不变你能说是200年不变，还是500年不变，显然，按照《土地管理法》的计算是站不住脚的。保障农民的长远的生计，是政策所规定的，为了保障农民的长远的生计，那将年产值先算200年的吧。

假设，1平方米的年产值为50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。当然土地所种作物不同，年产值也就不同，还有有没有温室棚，若有还要将1年能出几季，考虑进去的。一般温室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府将农民土地分成几等级定价，如果是违背中央文件精神愿意的，农民可以拒绝不理他，只要在征地补偿中，时刻把握住中央对农民土地的政策是长久不变，只有这样，才能保障农民的长远生计。

分析到这里，就一目了然了，这里我们还没有计算土地的自身的市场价值。有人说农民贪婪，漫天要价，事实胜于雄辩，不攻自破。

2、集体土地上的房屋征收补偿计算方法

实际征收中可能有二种可能，一是只征收了房屋，没有征收承包地；二农民的房屋、承包地同时被征收。

如果只征收了农民的房屋，没有征收承包地的，在这种情况下，建议农民置换，要求拿同样的地面积同样的房屋面积来换，这样是为了便于农民生产，同时也比较合理。一般各省土地条例都规定了农民的宅基地的使用面积。比如《吉林省土地条例》中规定一农户宅基地的使用面积为330平方米。如果不能置换，应考虑购买同样的房屋的价值，宅基地使用的其他土地面积应当考虑土地的市价值。什么意思，你让我没有房子住了，我总得去再卖一所吧，同时，还得考虑便于农业生产。

如果农民的房屋、承包地一起被征收了，那么，没有农业生产了，这时就全都市化了，农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。因各地情况不同，笔者没有进行具体的计算分析。这里只是给农民一个思路，仅供农民在实际房屋征收中参考。关于土地维权方面的笔者另有文章，请查阅笔者博客。许多地方政府为追求经济发展和政绩，以牺牲被征地农民利益为代价，任意扩大征收权，土地征收工作中明显存在对农民不公平行为，征地补偿标准偏低，政府低价征高价卖、与民争利以及征地补偿分配混乱导致一些地区在土地征收实现土地用途转移过程中，不同程度地存在开发区和工商企业盲目圈占耕地、肆意扩大城市建设规模以及在征地过程中对被征地农民安置不足，严重地侵犯了被征地农民利益。土地权利的易手，伴随着被征地农民的赤贫噩梦，造就了地方政府的光辉政绩和商人的暴富。在商业利益和政治资本的双重利益驱动下，许多农民在工业化、城市化进程中大量失地失业失去社会保障，成为种田无地、就业无岗、社保无份的人。

农民只有团结，只有斗争，才会有公平、公正、合理，一盘散沙，只能永远是任人宰割的羔羊！

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温馨提示：感谢您关注农民这一弱势群体。本旨意是维护公民合法的土地、房屋使用权。制止非法暴力、流氓无赖式的强征强拆，揭露社会丑恶，弘扬正义；维护法律的尊严，构筑社会主义和谐社会。让更的更多的人学法用法，维护自己的合法权益。

第二篇：征收集体土地房屋补偿安置办法

征收集体土地房屋补偿安置办法

为切实保护被征收当事人的合法权益，顺利推进房屋征收补偿、安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》等有关法律法规以及《XXX征收集体土地房屋补偿暂行办法》的有关规定，结合干览镇实际,制定本办法。

一、征收范围

本办法适用于XXXX区域范围内集体土地上的村民房屋及其附属物的所有人，需对被征收人的房屋及附着物进行补偿安置的。

二、安置方式、安置地点

安置方式：房屋征收安置为迁建安置、调产安置（多层住宅）或货币补偿，由被征收人自行选择。迁建安置、调产安置地点为干览镇统一规划拆迁项目征收安置地块。迁建安置用地性质为集体使用土地；调产安置（多层住宅）用地性质为国有划拨住宅用地。

三、房屋所有权与土地使用权及其面积的确认

（一）原则上按被征收人提供的房屋所有权证、土地使用权证登记面积确认。

（二）房屋所有权证、土地使用权证不齐全或不一致以及证书登记内容不一致的，由房地产管理部门、国土资源管理部门按有关规定予以确认。

（三）未确权祖传老屋原属于主屋的，具体产权由房管部门确定。

（四）批准新建房屋后，原房屋应当拆除而未拆除的或在申请建房过程中瞒报原房面积的，不作产权确认。

四、被征收房屋的补偿与安置

（一）被征收房屋的补偿

1、依法确认产权的房屋，按确认的房屋建筑面积，由具有法定资质的房地产评估机构按照基准价（按项目确定），结合建筑结构、面积、成新率等因素评估确定。

2、征收人对被征收房屋装修及附属物的补偿金额，由具有法定资格的房地产评估机构按质并结合成新率评估确定。被征收人对房屋装修不要求评估的，装修费可按确认的原房建筑面积100元/㎡进行补偿。房屋征收公告发布后新增的装饰、装潢物不予补偿。

3、征收人对被征收房屋给予补偿后，被征收房屋由征收人处置。

（二）迁建安置

1、迁建安置的对象为符合私人建房审批条件的被征收人。

2、征收人根据干览镇统一规划安置地块安排宅基地，并按《舟山市定海区干览镇私人建房管理办法》，由干览镇私人建房领导小组统一审批。迁建安置宅基地面积标准为：大户5人以上（含5人）不得超过125㎡；中户3-4人不得超过110㎡；小户1-2人不得超过95㎡；

3、迁建安置的房屋由被征收人按照干览镇政府统一规划、统一设计、统一布局、统一层高，自行建造。建房过程中需服从城建、城管执法部门的管理和监督。

4、迁建安置的人口和分户按《舟山市定海区私人建房用地管理若干规定》办理。

5、多余宅基地宕渣费补偿：安置地块宅基地宕渣统一围填，被征收人原土地证面积扣除按规定标准容积率面积后的差额，宕渣费按25元/㎡价格补偿。

（三）调产安置与结算办法

1、按被征收人的总安置建筑面积按确权后的原房合法建筑面积再增加30%计算，但原房屋为平房的（指平屋为唯一住宅，不含小屋及附属用房），则按原房合法建筑面积再增加50%计算，并按以下规则选择户型：

① 原则上被征收人可以在总安置建筑面积内根据征收人提供的户型进行自由组合。

② 组合后多余建筑面积在40㎡以上（含40㎡）的，仍可按就近就高的原则选择一套住房，或选择实行货币补偿。

③ 组合后多余建筑面积在40㎡以下（不含40㎡）的，一律实行货币补偿。

2、调产安置户型拟定为60型、80型、100型、120型，安置房户型实际建筑面积为房管部门核定的建筑面积，按实结算。

3、按原房面积增加的面积部分免缴房价款（楼层系数另行结算）。

4、被征收人在征收区域内有多处住宅房屋，在实行安置时应当合并计算其住宅房屋面积。

5、符合宅基地审批资格的征收对象，若总安置建筑面积（含奖励面积）小于40㎡且在干览范围内无其它房屋的（不包括商品房），可按建筑面积人均40㎡（在册户口并实际居住）住房面积计算，所发生的超原房面积部分，按下述第8点规定安置房价款结算。

6、安置房房号的确定。被征收人签订征收补偿安置协议时确定房型户型；安置房交付前按照房型、户型分类，分别由被征收人以抽签方式确定安置房房号，具体抽签办法另行制定。

7、被征收人家庭成员中，凡年满70周岁以上或下肢残疾、盲人等（凭民政部残疾证）的，经本人申请可照顾低楼层安置。

8、安置房价款的结算。安置房与被征收房屋产权调换，新旧房屋结算差价款。在安置房交付日前结算付清差价款，办理安置房交接手续。安置房建筑面积与原房建筑面积相等部分，按“原房相等面积价格”结算；安置房户型内超原房面积10㎡（含10㎡）部分，按“户型内超面积价格”结算；超过10㎡以上面积部分，按购置优惠价结算（具体按拆迁补偿价格办理）。

（四）安置人口确认

安置人口按被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

1、原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人；

2、原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生；

3、原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员；

4、取得第二轮土地承包权证的，或未进行第二轮土地承包的地区但在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员，且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员；

5、符合法律、法规及市、区人民政府规定情况的其他人员。

五、货币补偿

（一）被征收人放弃迁建安置、调产安置的，全部房屋选择货币补偿的，在原房征收评估价基础上，再给予（1300元/㎡）的补偿。被征收人在迁建安置后的差额房屋建筑面积，在拆迁补偿价格的基础上，加上贴补参数400/㎡，再奖励450/㎡补偿给被征收人。

（二）被征收人货币补偿后不再享受农村私人建房宅基地审批和申请农民公寓房等政策。

(三）在征收协议签订、被征收房屋搬迁腾空并经征收人验收合格后，一次性结算付清全部房屋各项补偿费。

六、调产安置分户规定

符合分户规定的被征收人房屋必须自然分割，独立进出门户，分户后各户独立使用的住房建筑面积必须在40㎡以上，被征收人及直系亲属在通知被征收房屋确权登记截止期限前，在干览范围内无其它集体土地房屋的（不包括商品房）按以下分户规定办法办理。

（一）安置人口以在册农业常住人口为准（不含外来挂靠人员的户口）。

（二）被征收人为达到法定结婚年龄的男性，允许分户申请安置。

（三）被征收户无儿子有女儿的家庭，其中一个女儿（含独生女）已婚并办理入赘手续的（婚嫁女除外），允许分户申请安置。

（四）征收时，父母与子女已单独立户，且有自己房屋产权的可分户安置。

（五）征收时属单亲（大人一人）应与其中的一个子女合并安置。

（六）因购房或小集镇户口买卖而转为非农的，且未享受房改政策的家庭成员，可申请分户安置。

（七）符合公安部门其他分户条件的。

七、其他补偿规定

（一）搬家补助费：搬迁补助费按户计算。在规定期限内完成搬迁的，按每户650元/次补助，两次搬迁计1300元。选择货币安置的补偿1次，选择迁建安置和调产安置的补助2次。

（二）临时过渡暂住费：临时安置过度用房由被征收人自行解决。临时过渡暂住费按原住房建筑面积每月每平方米4元计算（暂住费每月不足500元的按500元/月计算）。选择货币安置的，一次性补助4个月；选择迁建安置的，从原房腾空交出钥匙时算起，到建房通知日止，另外再加八个月的建房期限。选择调产安置的，补助期限为原房搬迁移交之月起至安置房通知交房后4个月止。如安置房交房期限超过2年，则2年后的暂住费加倍补助。

（三）被征收房屋内原有的有线电视补偿410元/次×2次=820元、电话补偿108元/次×2次=216元、宽带安装费按实结算。实行货币安置的，由征收人给予一次性补偿（有线电视安装费410元/户，电话安装费108元/户）。无有线电视、电话的被征收人不予补偿。

（四）土地使用权面积的补偿，超过原房规定容积率占有土地补偿款=（原土地证面积－原房建筑面积÷1.3）×当地征地价格标准。被征收人选择货币安置的，按原土地证面积扣除房屋建筑占地面积后予以补偿。

八、祠堂、祖堂征收补偿与安置

（一）征收祠堂、祖堂的，原则上实行货币补偿，在规划允许的条件下，安置地块在建造时应统一规划，统一建造，统一安置。

（二）征收祠堂、祖堂的面积与安置面积相等部分，互不结算差价；差额面积部分，按2500元/㎡结算。

九、奖励政策

（一）签约奖：被征收人在征收人通知的签约期限内签订协议的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励100元/㎡。

（二）搬迁奖：被征收人在协议约定期限内搬迁腾空被征收房屋，经验收未损坏房屋结构及装修的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励120元/㎡。

（三）整体签约进度奖：被征收人积极配合，在通告规定期限内签订协议并在规定期限内搬迁腾空率达到100%的，按确权面积再次奖励100元/㎡；签约搬迁腾空率未达到100%的则取消奖励。

十、其他规定

被征收人在签订相关征收补偿安置协议后，视作同意有关入住规划安置小区关于房屋维修基金及物业管理的有关规定。

十一、本实施办法由XXXXXXXX负责解释。

十二、本实施办法自XXXX年X月X日起实行。

第三篇：舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法

舟政发〔2011〕35号

各县(区)人民政府，市政府直属各单位：

《舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法》已经市政府第60次常务会议审议通过，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

舟山市人民政府

二○一一年六月二十一日

舟山市征收集体土地房屋补偿暂行办法

第一章

总 则

第一条

为规范征收集体土地房屋补偿活动，保护被征收土地上房屋所有权人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律、法规的规定，参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神，结合本市实际，制定本办法。

第二条

在本市行政区域内因征收集体所有土地，需要对集体土地房屋进行补偿的，适用本办法。

第三条

征收集体土地房屋补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿合理、分级负责的原则。

第四条

市、县级人民政府负责本行政区域内征收集体土地房屋补偿工作。

市、县级土地行政主管部门具体组织实施本行政区域内征收集体土地房屋补偿工作。市、县级人民政府有关部门，应当按照各自职责，互相配合，协同做好征收集体土地房屋补偿工作。

第五条

被征收土地所在地的乡（镇）人民政府、街道办事处及其他相关单位（非营利机构，以下同）受市、县级土地行政主管部门委托，可以作为具体实施单位承担征收集体土地房屋补偿的相关工作。

市、县级土地行政主管部门对乡（镇）人民政府、街道办事处及其他相关单位在委托范围内实施的征收集体土地房屋补偿行为负责审核、监督和指导。

第二章

征收补偿管理

第六条

市、县级人民政府应当根据土地利用总体规划、村庄和集镇规划、土地利用计划，制定本行政区域内集体土地征收计划，合理控制征收规模。

第七条

征收集体土地方案经依法批准并公布后，市、县级人民政府及有关部门在征收范围内暂停办理下列事项：

（一）新批宅基地和其他建设用地；

（二）审批扩建、改建房屋及其附属设施；

（三）审批改变房屋、土地用途；

（四）办理户口的迁入，但因出生、婚姻、回国、军人退伍转业、大中专院校学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因符合户口迁入政策的除外；

（五）核发工商营业执照；

（六）转移房屋所有权或宅基地使用权；

（七）其他按规定应当暂停办理的事项。土地行政主管部门或受委托实施单位应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年。

第八条

土地行政主管部门应根据征收集体土地方案、征地规划红线和本办法有关规定，会同有关部门拟定征收集体土地房屋补偿实施方案（以下简称房屋补偿实施方案）报本级人民政府批准。由受委托实施单位制定的房屋补偿实施方案应经市、县级土地行政主管部门审核后，由土地行政主管部门报本级人民政府批准。

房屋补偿实施方案的内容应当包括：征收范围、补偿对象和条件、不予补偿情形、补偿方式和标准、补偿资金预算和落实、安置用房和迁建用地的安排、过渡方式和期限、签约及搬迁期限、其他需要载明的内容。

前款规定的补偿资金应当根据资金预算专户确认、储存，安置用房和迁建用地可以折价计入，任何单位和个人不得挪用。市、县级人民政府应当加强对补偿资金使用的监督。

第九条

房屋补偿实施方案报批时，应提交下列资料：

（一）拟定的房屋补偿实施方案；

（二）征收集体土地方案批准文件；

（三）征地规划红线图；

（四）房屋补偿资金或安置用房、迁建用地落实的证明文件；

（五）批准机关认为应当提交的其他材料。

第十条

市、县级人民政府应当组织有关部门对报批的房屋补偿实施方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。多数被征收人对房屋补偿实施方案有意见的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。

本办法所称的被征收人是指被征收集体土地上房屋（以下简称被征收房屋）及其附属设施的所有权人。

第十一条

市、县级人民政府在批准房屋补偿实施方案前，应组织相关人员进行社会稳定风险评估。

第十二条

土地行政主管部门应当在房屋补偿实施方案批准之日起5日内，在征收范围内发布搬迁公告。公告应载明下列事项：

（一）征收土地方案批准文件；

（二）建设项目名称；

（三）征收范围；

（四）补偿标准；

（五）办理房屋补偿登记和房屋搬迁期限；

（六）行政复议、行政诉讼权利。

第十三条

土地行政主管部门或受委托实施单位应当向被征收人公布房屋补偿的具体方案，并做好宣传、解释工作。

第十四条

被征收人应当在公告规定的期限内，凭房屋所有权证、宅基地使用权证、私人建房呈批表、户口簿等相关材料到公告指定的地点办理房屋补偿登记。

土地行政主管部门或受委托实施单位应组织人员对被征收人房屋的权属、建筑面积、宅基地使用面积、家庭人口情况等进行踏勘、复核。对未经登记的建筑物会同有关部门进行调查、认定和处理。复核及处理结果应当在征收范围内向被征收人公布。

第十五条

市、县级土地行政主管部门与被征收人之间应根据房屋补偿实施方案，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、迁建安置地点和面积、临时安置费或者周转用房、搬迁费和搬迁期限、违约责任等事项，订立补偿协议。

补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务，另一方当事人可依法向人民法院提起诉讼。

第十六条

市、县级土地行政主管部门与被征收人在房屋补偿实施方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者房屋所有权人不明确的，由土地行政主管部门报请批准房屋补偿实施方案的市、县级人民政府作出补偿决定。补偿决定书应书面送达被征收人并在征收范围内予以公告。

第十七条

申请作出补偿决定，应提交下列资料：

（一）补偿决定申请书。申请书应载明申请人、被申请人基本情况，申请事项，申请事实和理由等内容；

（二）被征收房屋及宅基地权属证明材料；

（三）被征收房屋评估资料；

（四）房屋补偿实施方案；

（五）对被申请人的补偿安置方案；

（六）申请人与被申请人的协商记录；

（七）公告、听证、征求意见等材料；

（八）补偿决定机关认为应当提交的其他材料。

第十八条

市、县级人民政府收到补偿决定申请后，应在5日内对申请书和有关证据、资料进行审查，并作出是否受理决定。对不符合受理条件的，应书面告知申请人不予受理的理由；对符合受理条件的，应当在受理之日起60日内作出补偿决定。

作出补偿决定前，市、县级人民政府应组织听证会，对作出补偿决定的理由、依据、补偿方式和补偿标准、搬迁期限等内容听取被征收人的意见。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

第十九条

征收集体土地涉及房屋的，应当先补偿、后搬迁。选择产权调换安置补偿方式，安置房是期房的，应按规定为被征收人支付临时安置费用；选择迁建安置补偿方式的，也应为被征收人支付临时安置费用。确因特殊情况，也可提供临时周转用房。

第二十条

市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。

第二十一条

被征收人未在规定期限内履行补偿协议约定的搬迁义务，土地行政主管部门可根据生效的法院裁判文书，依法申请人民法院强制执行。

补偿决定作出后，被征收人未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋补偿决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。

强制执行申请书应当附具补偿资金和专户存储账号、产权调换房屋和周转用房的地点和面积、迁建安置土地地点及被征收人按条件应能取得的土地面积等材料；据以执行的补偿决定及证明该补偿决定合法的证据；据以执行的法院裁判文书、补偿协议等材料。

第三章

补偿一般规定

第二十二条

市、县级人民政府应当根据被征收房屋的用途对被征收人给予补偿。补偿内容主要包括：

（一）被征收房屋价值的补偿；

（二）被征收房屋附属设施及装饰费用的补偿；

（三）搬迁、临时安置费用的补偿；

（四）停产停业损失的补偿；

（五）被征收房屋宅基地的补偿。县级人民政府或相关部门可以根据当地实际制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

第二十三条

本办法所称的住宅用房是指依法取得的用于生活起居的房屋。

本办法所称的非住宅用房是指依法取得的除住宅用房及其附属设施以外的房屋。

本办法所称的附属设施是指住宅用房附属的经认定合法的畜舍、花坛、围墙、墙门及建于宅基地以外的厕所等设施。

未经县级以上规划或土地行政主管部门批准改变用途的，征收时按原房屋用途认定。

第二十四条

征收范围内未取得合法的集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件的建筑，使用人必须在搬迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法强制拆除。但按规定可以补办相关手续并予以确认房屋产权的除外，具体规定由县级人民政府或相关部门根据当地实际制定。

第二十五条

征收范围内超过批准期限的临时建筑，使用人必须在搬迁公告规定的搬迁期限内自行拆除，不予补偿。逾期未拆除的，依法强制拆除。未超过使用期限的临时建筑，按重置价格结合剩余使用期限给予适当补偿。

第二十六条

被征收房屋可补偿面积，按照被征收人提供的合法的房屋权属来源证明文件记载的建筑面积确定。被征收房屋宅基地面积按照合法的集体土地使用权证所记载的土地使用权面积确定。

被征收人因正当原因确实无法提供集体土地使用权证或房屋权属来源证明，以及集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件未记载面积情况的，被征收房屋建筑面积和宅基地使用面积由相关部门进行审查，并经公告无异议后依法予以确认。第二十七条

对宅基地补偿以被征收房屋建筑面积与宅基地面积的比值，即容积率大小予以确定。容积率大于等于1.3的，不予补偿；小于1.3的，超面积部分按征地价予以补偿。

第二十八条

被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构根据搬迁公告发布之日房屋用途、建筑结构、面积、成新等因素评估确定。

对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

第二十九条

房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。

房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展被征收房屋评估工作，任何单位和个人不得干预。

第四章

住宅用房补偿

第三十条

住宅用房补偿，可以实行房屋产权调换，也可以实行货币补偿，对城区远郊、农村地区等符合相关条件的被征收人，还可以实行迁建安置。具体补偿方式根据房屋补偿实施方案由被征收人选择。

产权调换是指由政府提供住宅用房作为产权调换，安置被征收人。

货币补偿是指由政府提供相应的补偿资金，被征收人自行解决居住用房。

迁建安置是指由政府提供迁建用地和费用，被征收人自行建造安置用房。

第三十一条

征收土地所涉住宅用房，应当以集体土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的事项作为补偿计户依据，征收时符合分户登记条件的，按分户登记规定予以补偿。具体分户登记条件及规定由县级人民政府或相关部门根据当地实际制定。

被征收住房的安置人口按照被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。

被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：

（一）原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人；

（二）原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生；

（三）原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员；

（四）取得第二轮土地承包权证的，或未进行第二轮土地承包的地区在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员，且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员；

（五）符合法律、法规及市、县级人民政府规定情形的其他人员。第三十二条

对于符合宅基地申请条件但因政策限制未取得宅基地建房或者已建住宅用房建筑面积小于可申请建房建筑面积等原因而造成住房困难的被征收人，可选择按每户不少于四十平方米，人均不少于三十平方米建筑面积（以下简称为低限补偿标准）确定可补偿面积进行补偿，也可选择安排农民公寓式住宅进行补偿。农民公寓式住宅的具体实施办法由县级人民政府或相关部门根据当地实际情况制定。

第三十三条

被征收人在征收范围内有多处集体土地上住宅用房的，应当合并计算其住宅用房建筑面积。

被征收人在征收范围外另有集体土地上住宅用房的，在适用低限安置标准时，应当合并计算其住宅用房建筑面积。被征收人在征收前合法取得宅基地建造住宅用房，但未按规定拆除原有宅基地住宅用房的，其原有宅基地住宅用房不予补偿，并应当在规定的期限内自行拆除。未在规定的期限内自行拆除的，依法强制拆除。

第三十四条

被征收人选择产权调换补偿安置的，其补偿适用下列规定：

（一）按照本办法第二十六条规定，确定被征收房屋可补偿面积；

（二）安置用房面积按照不小于被征收房屋可补偿面积的原则就近安排安置房标准户型。具体标准户型设置由县级人民政府或相关部门根据当地实际情况制定，鼓励多层或高层安置；

（三）安置房标准户型内的安置用房与被征收房屋可补偿面积等面积部分，按被征收房屋重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素评估后，结算差价。超过被征收房屋可补偿面积部分按安置用房综合造价结算；

（四）超出安置房标准户型的安置用房，超面积部分参照搬迁公告发布之日同地段同类商品住宅市场价格结算；

（五）实际安置用房面积小于可安置标准户型面积部分，参照搬迁公告发布之日同地段同类商品住宅市场价格扣除综合造价结算；

（六）适用低限安置标准的被征收人，其被征收房屋可补偿面积按照低限安置标准计算；

（七）按照有关规定享受最低生活保障待遇的被征收人，被征收房屋和安置用房互不结算差价。但安置用房面积超过六十平方米的部分按本条第(三)项、第(四)项规定结算差价。

第三十五条

被征收人选择货币补偿安置的，其补偿适用下列规定：

（一）按照本办法第二十六条规定，确定被征收房屋可补偿面积；

（二）被征收房屋货币补偿金额参照安置房同地段类似商品住宅市场价格结合被征收房屋建筑结构、面积、成新等因素评估确定；

（三）选择货币补偿的被征收人自行解决居住房屋，不再重新批地建房或享受保障性住房政策；

土地行政主管部门或受委托实施单位应在征收补偿协议签订后30日内，将货币补偿资金交付被征收人。

第三十六条

被征收人选择迁建安置的，其补偿适用下列规定：

（一）迁建安置用地应符合村庄和集镇规划，并符合《舟山市市区农村宅基地管理办法》的规定；

（二）相关部门应协助被征收人办理迁建用地手续和建房审批手续，并做好迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础工作；

（三）被征收房屋按重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素，予以补偿；

（四）安置的宅基地面积小于原宅基地面积的，差额部分按征地价对被征收人予以补偿。

第三十七条

被征收住宅的附属设施，不作为住宅用房安置依据，但应给予合理补偿。对被征收住宅的装饰费用也应予以合理补偿。

第三十八条

对利用自有合法住宅用房从事生产经营活动并持有工商营业执照的，除按本章规定予以补偿外，还应当适当补偿停产、停业的经济损失。

第三十九条

征收土地涉及住宅用房，被征收人选择房屋产权调换或迁建安置且需要临时过渡的，补偿协议中应当明确过渡期限和过渡方式，并向被征收人支付临时安置费或提供周转用房。协议约定的过渡期限不得超过两年。超过协议规定的过渡期限未提供安置用房或迁建用地的，除继续支付临时安置费或提供周转用房外，还应当自逾期之月起加倍支付临时安置费。

第四十条

征收土地涉及住宅用房，应向被征收人支付搬迁费；实行房屋产权调换或迁建安置且需要临时过渡的，应当支付双倍的搬迁费。

第五章

非住宅用房补偿

第四十一条

集体土地上非住宅用房认定，应以房屋所有权证登记的用途或规划、土地部门提供的合法有效文件为依据。

第四十二条

征收土地涉及非住宅用房，对被征收人原则上实行货币补偿；符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划以及市、县级人民政府规定的其他条件的，也可以实行迁建安置。

第四十三条

对被征收人实行货币补偿的，依照被征收人提供的合法土地使用权证或房屋权属来源证明文件记载的建筑面积确定被征收房屋补偿面积，并按照类似房地产市场评估价予以合理补偿。

第四十四条

对被征收人实行迁建安置的，适用下列规定：

（一）根据市、县级人民政府的规定，结合被征收房屋的补偿面积，提供迁建安置用地；

（二）相关部门应按有关规定协助被征收人办理迁建用地手续和建房审批手续。并做好迁建用地的通水、通电、通路和场地平整等基础工作；

（三）被征收房屋按重置价格结合建筑结构、面积、成新等因素，予以补偿；

（四）安置用地面积小于被征收房屋土地使用权面积的，差额部分按征地价对被征收人予以补偿。第四十五条

征收土地涉及非住宅用房，造成被征收人停产停业以及搬迁、过渡的，应当根据被征收房屋的建筑面积，结合被征收房屋的用途、地段、经营状况等因素支付一次性经济补偿费。

对被征收房屋中无法恢复使用的电梯、空调、通讯设备等重大设施设备以及被征收房屋的装饰费用，在评估机构按照重置价格结合成新进行评估后予以补偿。

第四十六条

征收土地涉及学校、医院、宗教场所、军事设施、文物古迹等非住宅用房的，其征收补偿按照有关法律、法规的规定办理。

第六章

法律责任

第四十七条

市、县级人民政府及土地行政主管部门或受委托实施单位工作人员在征收集体土地房屋补偿工作中不履行本办法规定职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十八条

采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第四十九条

采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的征收集体土地房屋补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。

第五十条

贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费用的，责令改正，追回有关款项，限期退还违法所得，对有关责任单位通报批评、给予警告；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分。

第五十一条

房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，评估结果无效，由土地行政主管部门重新组织评估，并由有关行政主管部门依据《房地产估价机构管理办法》和《房地产估价师注册管理办法》等规定依法给予行政处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章

附 则

第五十二条

本办法中征收土地涉及住宅用房的临时安置费、搬迁费、装饰补偿费和涉及非住宅用房的一次性经济补偿费的标准由县级人民政府和相关部门根据当地实际情况另行制定。

第五十三条

本办法规定的综合造价是指房屋建造成本，主要包括：勘察设计前期工程费、住宅建筑安装工程费、住宅小区基础设施建设费和非营业性配套公共建筑建设费、管理费、贷款利息。

本办法规定的重置价是指按照建筑技术、建材及房屋设备价格、人工费用、定额等条件，重新建造相同建筑标准、相同质量的房屋所需要的价格。

本办法规定的相关价格由市、县级土地行政主管部门会同相关部门确定公布。

第五十四条

本办法自公布之日起期满30日后施行。本办法施行前已发布搬迁公告并开始实施征收补偿的项目，按原规定处理。

第五十五条

本办法由舟山市人民政府法制办公室负责解释。

第四篇：集体土地上房屋征收与补偿

集体建设用地上房屋征收与补偿办法

为了维护社会经济秩序，加快城市发展进程与推进现代化建设，完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件，改善人民群众的生产生活水平，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿，且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。

二、法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定，国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地，并对地面房屋及附属物进行公平补偿。

三、职责分工及原则

1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作，县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。

属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织，按合同约定支付技术、劳务服务费用。

2、县财政、审计、监察等部门各负其责，密切配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。

3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。

四、补偿与安置程序

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。

6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报县人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。

10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；

（7）其他需要提报的材料。

11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。

属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

13、被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申

请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

四、激励措施

五、其他

1、被征收人住宅被征收后，不管他处有没有住宅，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原

则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估，农村集体经济组织不得重新调整安排被征收人宅基地或者但他处有但尚未建设，被征收人必须放弃宅基地。被征收人住宅被征收后，他处有宅基地尚未建设或者农村集体经济组织能对被征收人重新调整安排宅基地的，即对被征收人实行迁建安置的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。房屋重置价格按县人民政府相关规定执行。

2、对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，属地人民政府或者农村集体经济组织负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用；被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。

3、集体建设用地的土地征收标准按江苏省相关规定执行。

第五篇：集体土地征收补偿范围

集体土地征收补偿范围

文章来源：北京京平律师事务所

依据《土地管理法》、《征收土地公告办法》、《关于开展制定征地统一产值标准和征地区片综合地价工作的通知》、《关于完善征地补偿安置制定的指导意见》的规定，集体土地征收的补偿包括五个项目：

1、土地补偿费(产值倍数法、区片综合地价法)

2、安置补助费

3、地上附属物和青苗补助费

4、征地房屋拆迁补偿费

5、房屋拆迁安置费(搬迁补助费、临时安置补助费、非住宅房屋停产、停业造成的损失赔偿费)

北京京平律师事务所简介：北京京平律师事务所是以征地拆迁业务为核心的专业律师事务所，在成立之初已具有成熟的优秀律师团队。京平律师均毕业于国内外知名法学院校，具有多年的办案实践经验，资历深厚、学习能力强。多年的实践使团队已摸索出一整套成熟的维权方案，深受委托人的信赖。

京平律师成功主办过数千起拆迁案件，独创“拆迁维权三段论”，成功达到了增倍补偿的效果；多次参加由国内知名学者教授参与的集体土地征收拆迁的立法研讨，并开创了律师维权推动地方政府修改地方规章的先河，为中国土地拆迁法制进程作出了应有的贡献。

京平人始终坚持“敬律师之业，行仁义之德，执专业之长，明法律之公”的执业理念，全心全意为委托人提供优质的法律服务。