关于开展农村集体土地上房屋征收与补偿情况的调查报告

第一篇：关于开展农村集体土地上房屋征收与补偿情况的调查报告

关于开展农村集体土地上房屋征收与补偿

情况的调查报告

《关于开展农村集体土地上房屋征收与补偿情况调

查的通知》下发后，xx街道高度重视，精心组织，及时成立了由财政经管统计服务中心、国土分局、城镇规划建设办公室等有关部门共同参与的调研小组，深入社区居委会调查研究，掌握了第一手资料。现将调查情况汇报如下：

一、基本情况

我街道共有xx个社区，共计拆迁房屋面积xx平方米，xx户，无强制拆迁情况。涉及房屋征收与补偿的有x个社区，其中xx等8个社区是因旧城改造拆迁的，xx2个社区是因向社区聚集融合拆迁的，xx社区是因建设农村居民楼拆迁的。

二、主要做法

一是因地制宜，统一征收补偿标准。我街道坚决执行

上级政策要求，在维护当事人利益的基础上，按照各自社区居委会的实际情况做好拆迁、安臵补偿工作。通过调查，街道在拆迁安臵过程中，根据不同情况，主要采取以下几种形式：

1、以房屋面积臵换平方；

2、按房屋间数折算平方（如：3间折150平方米，4间折170平方米）；

3、每 1

平方米统一价格，根据房产证面积计算（如：3400元/平方米）；

4、4间屋土地统一按5万元计算，房屋按物价局评估价值。

二是严格程序，依法和谐拆迁。我街道在征收补偿工作中，严格按照“入户调查——征求意见——签订协议——依法赔付——合理安臵——依法拆迁——规划建设——回迁安臵——安臵回访”这个程序进行，全过程公开透明，各社区居委会根据实际情况，以公开栏和“致房屋产权户的一封信”的形式，公开征收补偿标准、建设进度、安臵情况等，做到了阳光操作，公正公开公平。同时，发放租房补助费，经常关注拆迁户生活状况，及时帮助解决生活中的困难。通过大力发展工业、服务业，壮大集体经济，更好地解决拆迁户的后顾之忧，实现了友情拆迁、和谐拆迁。

三是创新工作措施，争取拆迁户支持。每个居委会成立十至三十人的拆迁改造监督委员会，对旧房拆迁、新楼建设和补偿安臵回迁各个环节实行严密监督，特别对建筑施工等关键环节，派人全天候监控，确保工程质量，让所有的拆迁户参与到拆迁安臵中，争取拆迁户的拥护和支持，减少了对抗与抵制。

三、存在的主要问题

虽然我街道在推进农村集体土地上房屋征收与补偿

工作中取得了一定成效，没有出现这样那样的问题，但也存在一些难点和问题。如个别拆迁户将房屋征收与补偿当成难得的发财机会，漫天要价，不达目的，誓不罢休，引起了一些矛盾和纠纷；群众思想解放程度不够，存在“故土难离”等传统思想，对补偿标准认同率较低，被征收人心理不平和，甚至失衡，容易导致矛盾的产生和激化。

四、意见建议

征收与补偿矛盾的核心问题是补偿金额的多少，而评估是确保补偿金额的重要依据。目前在实践中，还存在一些不规范的非市场化的评估行为。建议进一步健全完善评估机制和评估调查处理机制。采取市场化的方式，根据市场及房价的变化及时调整基准价格，同时，当被征收人对评估结果有异议时，及时启动评估调查处理机制。

2011年4月29日

附：2009——2010年农村集体土地上房屋拆迁情况表

第二篇：农村集体土地房屋征收补偿计算方法

征地拆迁：农村集体土地房屋征收补偿计算方法(2014-02-14 08:12:53)转载 ▼ 标签： 合法权益 说是 农业人口 征收与补偿 计算方法 文化

最近，笔者在电视、网络、新闻媒体中看到一些，有关关于农村征地拆迁补偿的新闻，地方政府是怎么怎么的为农民着想，又是怎么怎么的对农民进行了合理补偿。不过，笔者读后心里总不是滋味。

前几天，笔者看到一则对农民征地补偿新闻,一个城市征收农民土地，一块同样的，两个价，80%的土地按每亩8万（120元/平方米）给付，20%的土地按每亩100万（1500元/平方米）给付，这说明农民的土地至少值1500元1平方米的，同一块儿地能给出两个价来，不知道当地政府是怎么考虑的，土地要是你的，这种征收法，你会同意吗？耐人寻味。还有，在农权网上看到一则帖子，征收农民的房屋政府给补偿每平方米400元，不知道当地政府是怎么的想的，以笔者当地农民建房为例，农民建设一所新房子，每平方米就得花约1500元，试想，这样的补偿，让农民怎么购建房屋，又怎么来生活。还有，就是农民的土地同地不同价，给农民的土地分片定价。无锡调整征地补偿标准 全市划分为一、二类地区。这就好比说，同样的土地种稻子，你能说同样的大米在市场卖出两个价？农民的土地作为生产、生活必要的要素，不能完全等同于市场，要考虑农民的长远生计，显然这种征地补偿方式是不合理的。

目前建于，集体土地、房屋的征收法律法规滞后，不健全。那么，在情况下，农民在征地拆迁中，怎样来计算补偿款才合理？尊重农民，保障农民长远生计？在征地拆迁补偿款计算中，农民应当必要考虑的因素，应当注意的问题，只有抓住要点才能在征地拆迁中得到较合理的补偿。这里笔者，给农民朋友一个思路，供农民在征地拆迁维权中参考。

农民在计算土地、房屋补偿款时，首先要了解：集体土地所有权、使用权及土地市场价值等相关法律常用名词，才能更好地维护农民合法的权益 集体土地所有权

《土地管理法》（2004年8月28日修正）第八条：土地所有权归属，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第十九条规定：集体土地所有权，“土地改革时分给农民并颁发了土地所有证的土地，属于农民集体所有；实施《六十条》时确定为集体所有的土地，属农民集体所有。”

依据《中华人民共和国土地管理法》第4条之规定，我国实行土地用途管制制度，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转用建设用地、控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用。因此，凡是未按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的行为都属于非法占用农用地的范畴。地方政府非法占用农用地的情形主要有以下五种：弄虚作假，主要是指使用土地的地方政府，虽然占地经过有权机关批准并且取得了用地手续，但是他的用地手续是通过弄虚作假骗取来的，因此不具有合法性。地方政府最常用的手法是，将基本农田或其它农用地撂荒成未利用地向有具有土地审批权的管理机关申报。少报多占，主要指超出批准用地的面积占用土地。比如，某建设项目被批准占用土地50亩，在实施建设的过程中，却占用了500亩，超占的50亩不具有合法性。未批先占，是指用地地方政府未取得占用土地的批准文件以及办理用地手续即占用土地的行为。未转先占，即未经依法批转土地利用就占用农用地的违法行为。未征先占，即未经土地征收程序改变土地权属就占用农用地的违法行为。由此可见，没有取得手续批文违法占地，农民有权拒绝征地。土地使用权《土地管理法》第九条规定：土地使用权，“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”《确定土地所有权和使用权的若干规定》（1995年3月11日 ﹝1995﹞国土﹝籍﹞字第26号 自1995年5月1日起施行）第四十三条规定：集体土地建设用地使用权，“乡（镇）村办企业事业单位和个人依法使用农民集体土地进行非农业建设的，可依法确定使用者集体土地建设用地使用权。”

现行的土地管理法律将土地的所有权和使用权相分离的基本原则，也就是说，虽然国家和农民集体拥有土地，但是政府机构、企事业单位、社会团体、个人等都可以在符合法律规定的情况下，办理相关合法的手续，取得合理利用土地的权利关获得收益。但是，这并不意味着其对土地的使用可以不受任何限制，还是应当承担保护，管理和合理利用土地的义务，根据土地的属性不同，科学合理使用土地。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。因此，强占乱占侵犯农民土地使用权的行为都错误的违法行为。

依据《宪法》、《民法》、《物权法》、《农村土地承包法》等相关的国家法律上来看，农村土地的承包经营权是一种用益权，物权最重要的特征就是直接支配和保护之绝对性。物权的直接支配性，指物权人得依自己的意思，无须他人意思或行为之介入，对标的物为管领处分的权利。物权的绝对性，指物权人于其标的的物之支配领域内，非经其同意，任何人均不得侵入或干涉，否则即构成违法。对于农村集体所有的土地，农民作为农村集体经济的成员取得其承包经营权，属于用益权。这种用益权一经设立，就具有物权的属性，即具有排除包括有权人（发包人）在内的一切人的干涉和侵害。还有，温家宝总理在十届人大四次会议结束后举行的记者招待会上，答中外记者说的话：“中国的总理懂得一个道理，就是知难不难，迎难而上，知难而进，永不退缩，不言失败。我们说要给农民的土地经营权以长期的保障，15年不变，30年不变，就是说永远不变。必须实行最严格的耕地保护制度，必须保护农民对土地生产经营的自主权，占用农民土地必须给予应有的补偿。土地出让金主要应该给予农民。必须依法严惩那些违背法律、强占乱占农民土地的人。” 《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（2009年中央1号文件）也明确规定：“稳定农村土地承包关系。抓紧修订、完善相关法律法规和政策，赋予农民更加充分而有保障的土地承包经营权，现有土地承包关系保持稳定并长久不变。强化对土地承包经营权的物权保护，做好集体土地所有权确权登记颁证工作，将权属落实到法定行使所有权的集体组织；稳步开展土地承包经营权登记试点，把承包地块的面积、空间位置和权属证书落实到农户，严禁借机调整土地承包关系，坚决禁止和纠正违法收回农民承包土地的行为。”

这些规定都远远地突破了《土地管理法》、《农村土地承包法》中农民土地使用权限的所规定，都足以证明，农民的土地承包权使用长久不变。因此，在土地征收中，只是按照《土地管理法》中所规定的，来进行征收，这对农民都是不公平、不合理的。

了解了土地的所有权、使用权，可以说，地方政府目前的征地拆迁90%以上的都是违法的，因此，农民可要求最高的补偿。土地自身价值

价值规律是商品经济的基本规律，是商品生产和商品交换的基本规律。只要存在商品生产和商品交换，就存在价值规律。（1）价值规律是商品经济的基本规律，但并不是商品经济中唯一的经济规律。商品经济中有许多经济规律，价值规律是基本的规律。（2）价值规律作为商品经济的基本规律，同其他任何规律一样，是客观的，是不以人的意志为转移的。土地作为三大生产要素之一，在社会经济可持续发展战略中起着基础性、决定性作用。土地有偿使用，要符合价值规律。同样的土地，国有土地就有市场价值，集体土地就不具有市场价值，显然，这是不符价值规律，也是不符合逻辑的。

便于农民朋友理解，这里多提一嘴，什么是土地自身价值？如果农民的土地不值钱，那政府、开发商就不会对农民的土地眼红了。打个不确切比方，就是农民的土地很值钱，假如说农民的土地是一个聚宝盆，年年会给农民家送钱，就是秋天土地里的收成，因为农民的收成有了钱就可以无忧无虑世世代代地去生活。这时候，有人要卖农民的“聚宝盆”，要断了你的生路，对农民而言“生路”值多少钱？事实上这个“生路”就是这里所讲的土地自身价值。因此，农民为了生存，为了活命，就不能轻易要卖掉的。即使是卖也应是合理的，得保障农民自身的长远生存。尽管集体土地，还沿用着计划经济的落后的管理模式，但土地自身的市场价值以充分显现出来，如果农民的土地不值钱，那在征地拆迁中就不会制造流血伤亡事件了。《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》（2008年10月12日中国共产党第十七届中央委员会第三次全体会议通过）文件精神提出“逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。”这改变了农村集体土地只能被行政征收才能成为建设用地的做法，体现了追求城乡协调发展的科学精神，摆脱传统建设用地管理模式的束缚。

征地拆迁中，有这样一句话：“中国最便宜的是农民的土地，最贵的也是农民的土地”。简直就是对农民的侵略。不给农民一个合理的市场价格，进行合理的补偿，放到谁的头上，谁也不会干的，最终的结局就是抗争，以死来抗争。在征地拆迁中，真正体现土地自身的市场价值，才是对农民最公正的，才是构筑和谐社会，社会主义价值观的充分体现。关于对同地价的理解，将农民的土地分类划分等级进行征收的作法不是符合中央文件政策精神

什么是同地同价，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（2004年10月21日 国发〔2004〕28号）：(十二)完善征地补偿办法，征地补偿做到同地同价。笔者理解文件精神是，同地同价应当是指土地在同一地区的的价格应当是相同的价格，不是地方政府所讲的同地同价，是同村的土地相同价格，也不是事先由地方政府按照距离城市城区远近等因素，将农民的土地进行分类划分等级后，所说的同地同价，事实上，这就是同地不同价。地方政府先入为主对农民的说，你的土地是二类土地价格。地方政府为了获取更的土地出让利润，一般将农民的土地划分为二类或三类，有的地方政府甚至划分的更多一些，可达四类或五类。以笔者所在地的延吉市为例，就是把农民的土地划分四个等级，笔者认为，这是不符合中央对农民征地要到合理补偿，保障农民长远生计的政策精神的。

道理很简单，征收农民土地、房屋，政府给农民在不同的区域的内的价格不同，但最终征收农民土地都是以现金兑现的。假如说农民的房屋被征收了，农民首要的是解决住的问题，于是就同开发商说，你的房子价格50万，可政府是按五类区给补偿的就10万元，那开发商为了社会责任，也把你的同样的房子价格，按照五个价格来卖，农民可以10万元，买你的房子了。这可能吗？现实中，政府无论将征收农民的土地分成几类价格，但在同省同一市（或一县）的农民生存生活成本是一样的，同一市场，同一商品的价格不可能有三六九等的，这显然是对被征地拆迁农民的不公。

农民的土地作为生产、生活必要的要素，不同其他，也不能完全理解为市场行为，土地是农民的生存基础。再者，我国农民土地人均不足1市亩，城市郊区的农民所占的土地更少，以延吉市朝阳川东丰村农民为例，现在每人拥有土地不中400平方米。这么少的土地，地方政府做不到同地同价，在将土地划分成几个等级，钱，利润是政府赚了，可接下来的问题是，农民怎么去生活？试想，我们政府的这么人民公仆们，如果土地你的，给你这么划分片区等级，然后对你进行补偿，你干吗？？

因此，农民在征地补偿中，不能让地方政府的红头文件、公告给忽悠住了。文件政策法规服从的原则，地方服从中央，地方政策由违背中央的，按中央的执行。农民拿中央的文件进行与地方政府发布的同类的文件进行对照，由违背中央意愿的，农民有权拒绝执行。地方政府把土地分成几个片几个价，这些都是蒙人的。建议，农民平时多学些相关征地拆迁的法律法规政策，这样在征地拆迁补偿中，就没有敢欺负你了，我们毕竟社会主义法制社会，主动权就会把握在农民的手中。

集体土地、房屋征收补偿计算方法

在土地征收中，国家的对农民的政策是：合理补偿、妥善安置，保障农民的长远生计（根据国家相关的征地法律法规综合整理，相关的征地拆迁法律法规可查阅笔者的博客草根的心声，博客中的相关法律分类）。农民在征地补偿中应当考虑土地的自身市场价值、土地的附加值（农地的年产值）、通货膨胀、最后才是安置费用。为什么要考虑通货膨胀呢？通货膨胀是经济发展的必然产物，是不可否认的事实。那么，什么是通货膨胀，简单地说，就是让你手中的钱贬值，举个例子：假如，你手中有100元钱，你不花，就在手中，如果通货膨胀率平均为5%，15年后购买力就只是现在的46%；如果平均是10%，就只剩下21%；如果平均是15%，购买力就仅仅是现在的9%了。

征地将农民世代赖以生存的饭碗砸了。如果农民在征地中不这样综合性地去考虑问题，就目前各地政府给补偿的那点钱一般仅够2年的生存费用，政府就什么也不管了。对农民来说，生存都成问题，就更别说什么长远生计了。所以，在征地中，以上这些因素是农民必须要考虑的。

1、承包土地（口粮地）的补偿计算方法

《土地管理法》第四十七条规定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。” 《土地管理法》规定的土地征收补偿制度单纯以土地原用途和前三年内的经济产出平均率计算, 导致农村土地被征收后农民仅能获得土地补偿款的1—5%左右，而且土地征收补偿款的分配不尽合理。据相关调查发现, 耕地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得收益比最高可达99∶1;未利用土地转为商业用地时, 政府与集体和农民所得的收益比最高可达199∶1 , 在沿海经济发达地区甚至可达千比一，与政府取得的土地出让收益相比, 农民得到的征地补偿款仅为冰山一角，有的连基本生活都难以得到保障。此外，集体经济组织与农民之间对补偿款的分配亦不尽合理。

按照原用途给予补偿，这是根本上就是不合理的。农民当然就不会接受。那么，在征地中怎么样补偿才算合理。在集体土地没有市场化，《土地管理法》没有修改的现实下，土地是按照原用途给予补偿。那农民怎么算，技巧在土地承包使用权的长久不变。长久不变你能说是200年不变，还是500年不变，显然，按照《土地管理法》的计算是站不住脚的。保障农民的长远的生计，是政策所规定的，为了保障农民的长远的生计，那将年产值先算200年的吧。

假设，1平方米的年产值为50元，即：200年×50元＝10000元/平方米。当然土地所种作物不同，年产值也就不同，还有有没有温室棚，若有还要将1年能出几季，考虑进去的。一般温室棚北方1年到少能出2—3季。值得注意的是，如果地方政府将农民土地分成几等级定价，如果是违背中央文件精神愿意的，农民可以拒绝不理他，只要在征地补偿中，时刻把握住中央对农民土地的政策是长久不变，只有这样，才能保障农民的长远生计。

分析到这里，就一目了然了，这里我们还没有计算土地的自身的市场价值。有人说农民贪婪，漫天要价，事实胜于雄辩，不攻自破。

2、集体土地上的房屋征收补偿计算方法

实际征收中可能有二种可能，一是只征收了房屋，没有征收承包地；二农民的房屋、承包地同时被征收。

如果只征收了农民的房屋，没有征收承包地的，在这种情况下，建议农民置换，要求拿同样的地面积同样的房屋面积来换，这样是为了便于农民生产，同时也比较合理。一般各省土地条例都规定了农民的宅基地的使用面积。比如《吉林省土地条例》中规定一农户宅基地的使用面积为330平方米。如果不能置换，应考虑购买同样的房屋的价值，宅基地使用的其他土地面积应当考虑土地的市价值。什么意思，你让我没有房子住了，我总得去再卖一所吧，同时，还得考虑便于农业生产。

如果农民的房屋、承包地一起被征收了，那么，没有农业生产了，这时就全都市化了，农村房屋拆迁补偿应借鉴《国有土地上房屋征收与补偿条例》的四个原则进行要求。因各地情况不同，笔者没有进行具体的计算分析。这里只是给农民一个思路，仅供农民在实际房屋征收中参考。关于土地维权方面的笔者另有文章，请查阅笔者博客。许多地方政府为追求经济发展和政绩，以牺牲被征地农民利益为代价，任意扩大征收权，土地征收工作中明显存在对农民不公平行为，征地补偿标准偏低，政府低价征高价卖、与民争利以及征地补偿分配混乱导致一些地区在土地征收实现土地用途转移过程中，不同程度地存在开发区和工商企业盲目圈占耕地、肆意扩大城市建设规模以及在征地过程中对被征地农民安置不足，严重地侵犯了被征地农民利益。土地权利的易手，伴随着被征地农民的赤贫噩梦，造就了地方政府的光辉政绩和商人的暴富。在商业利益和政治资本的双重利益驱动下，许多农民在工业化、城市化进程中大量失地失业失去社会保障，成为种田无地、就业无岗、社保无份的人。

农民只有团结，只有斗争，才会有公平、公正、合理，一盘散沙，只能永远是任人宰割的羔羊！

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温馨提示：感谢您关注农民这一弱势群体。本旨意是维护公民合法的土地、房屋使用权。制止非法暴力、流氓无赖式的强征强拆，揭露社会丑恶，弘扬正义；维护法律的尊严，构筑社会主义和谐社会。让更的更多的人学法用法，维护自己的合法权益。

第三篇：集体土地上房屋征收与补偿

集体建设用地上房屋征收与补偿办法

为了维护社会经济秩序，加快城市发展进程与推进现代化建设，完善和提高城乡结合部、城中村的基础设施条件，改善人民群众的生产生活水平，依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》等法律法规，制定本办法。

一、适用范围

本办法适用于城中村、城乡结合部已被征收为国有土地上原集体建设用地上单位、个人的房屋征收与补偿，且农村集体经济组织不能对被征收人重新调整宅基地或者集体建设用地。

二、法律依据

《中华人民共和国土地管理法》第45、47条规定，国家可以按审批权限和程序征收集体建设用地，并对地面房屋及附属物进行公平补偿。

三、职责分工及原则

1、县土地主管部门负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作以及集体建设用地征收相关政策的宣传解释工作，县建设部门指导集体建设用地上房屋的征收与补偿工作。

属地人民政府具体组织集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

属地人民政府可以将房屋征收与补偿中相关技术或劳务服务委托社会组织，按合同约定支付技术、劳务服务费用。

2、县财政、审计、监察等部门各负其责，密切配合，确保房屋征收与补偿工作的顺利进行。

3、相关税费优惠政策参照国有土地上房屋征收规定执行。

四、补偿与安置程序

1、县人民政府成立县国土、建设、财政、审计、监察等部门参与的征收与补偿领导小组，指导集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作，县国有土地储备中心负责筹措补偿与安置资金存入银行专用账户，县建设部门审查上报县人民政府研究启动补偿与安置程序。

2、属地人民政府具体负责集体建设用地及地面建筑物的征收与补偿工作及宣传解释工作。

3、县土地主管部门凭政府部门有关批准文件和规划选址意见书（或建设用地规划设计条件通知书，附用地红线图）确定房屋征收范围，被征收人不得进行新建、扩建、改建、户口迁入等不当增加补偿费用的行为，仍按原房屋状况和使用性质进行征收补偿。

5、属地人民政府组织调查登记，并适时公布调查结果。

6、属地人民政府拟定房屋补偿与安置方案（包括补助与奖励措施），上报县人民政府。

房屋补偿与安置方案的内容应当包括：房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。

7、属地人民政府将经充分论证的房屋征收补偿方案报县国土部门，县国土部门应当会同县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核。属地人民政府将审核通过的补偿与安置方案公布并征求公众意见。征求公众意见期限不得少于30日。

8、属地人民政府公布征求意见情况和根据公众意见修改的情况。

9、属地人民政府应当于房屋征收补偿方案征求意见期满后7日内，按有关规定完成社会稳定风险评估报告，报县国土部门备案。

10、属地人民政府作出房屋征收决定公告前，应当将房屋征收决定的以下有关材料报县国土部门审核：

（1）发展改革部门对建设项目的批复文件；

（2）国土部门出具的建设项目土地预审意见；

（3）规划部门批准的建设项目规划方案或建筑单体方案；

（4）审核通过的征收补偿方案书面文件及被征收人意见反馈和方案修改、公布情况；

（5）社会稳定风险评估报告备案批准文件；

（6）征收补偿资金监管协议和存储证明；

（7）其他需要提报的材料。

11、县国土部门应当组织县发展改革、建设、财政、审计等相关部门进行审核，并给予批复。审核通过的，属地人民政府经县政府同意发布房屋征收公告，并附经审定的房屋补偿与安置方案。县国土部门征收集体土地决定同时一并公告。

12、房屋补偿与安置资金应当专门用于房屋补偿与安置，不得挪作它用。

属地人民政府在审计、财政、监察等部门监督下负责对房屋补偿安置资金统一管理，统一结算。

13、被征收人协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，则由县建设部门在报名的评估机构中推荐3个具有相应资质的房地产价格评估机构，公开抽签确定。属地人民政府应当在抽签前5日内在征收范围内公告抽签时间和地点。抽签过程与结果应当由公证机关现场公证。

14、房地产价格评估机构根据《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）独立、客观、公正地对被收购房屋的价值进行评估，任何单位和个人不得干预。有异议的，可以申

请复核评估。对复核结果有异议的，可以申请鉴定。

15、被征收人选择补偿与安置方式，可以是货币补偿，也可以是房屋产权调换。

16、属地人民政府与被征收人订立房屋补偿与安置协议。协议内容包括补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限、违约责任、争议解决的途径等事项。

17、属地人民政府向被征收人支付房屋补偿的价款、搬迁费、临时安置费或者周转用房；造成停产停业损失的，支付停产停业损失费。被征收人在协议约定的搬迁期限内完成搬迁。

18、补偿与安置协议签订后，一方当事人不履行协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼或者仲裁（按合同约定）。

19、属地人民政府应建立房屋征收与补偿档案，并将分户补偿情况在房屋征收范围内向被征收人公布。

20、属地人民政府组织对被收购房屋的拆除工作。

四、激励措施

五、其他

1、被征收人住宅被征收后，不管他处有没有住宅，被征收人选择货币补偿或者原址产权调换的，根据同房同价原

则，按国有土地上被征收类似房地产的市场价格进行评估，农村集体经济组织不得重新调整安排被征收人宅基地或者但他处有但尚未建设，被征收人必须放弃宅基地。被征收人住宅被征收后，他处有宅基地尚未建设或者农村集体经济组织能对被征收人重新调整安排宅基地的，即对被征收人实行迁建安置的，对集体土地上被征收房屋的补偿按房屋重置价格结合成新给予补偿。房屋重置价格按县人民政府相关规定执行。

2、对被征收人实行迁建安置的，征收人应当根据县人民政府的有关规定，结合被征收房屋的补偿安置面积，提供迁建安置用地，属地人民政府或者农村集体经济组织负责迁建用地的通水、通电、通路和场地平整或者支付相应的建设费用；被征收人按有关规定办理迁建用地手续和建房审批手续。

3、集体建设用地的土地征收标准按江苏省相关规定执行。

第四篇：厦门市集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法

厦门市集体土地上房屋征收与补偿安置暂行办法

第一条 为规范本市集体土地上房屋征收行为，维护被征收人合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《福建省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》、国土资源部《征收土地公告办法》等有关法律、法规和规章，结合我市实际情况，制定本办

法。

第二条 本市行政区域内因建设需要征收集体土地上房屋的，适用本办法。

第三条 市国土资源与房产管理局（市土地房屋征收办公室）负责全市集体土地上房屋征收管理工作，各区人民政府土地房屋征收管理部门负责本辖区的集体土地上房屋征收管理工作。

第四条 区人民政府负责发布本辖区集体土地上房屋征收公告，并组织实施征收工作。区土地房屋征收管理部门可以委托相关实施单位承担集体土地上房屋征收与补偿的事务性工作，土地房屋征收管理部门负责监督指导，并对其行为后果承担法律责任。

第五条 土地房屋征收管理部门、征收实施单位必须在依法取得征收批准，并经区人民政府发布征收公告后，方可实施征收行为。

第六条 土地房屋征收管理部门、征收实施单位应按照相关补偿安置标准对被征收人依法进行补偿安置，被征收人应在规定的搬迁期限内完成搬迁。

第七条 房屋征收范围确定后，区土地房屋征收管理部门应及时书面通知规划、建设、国土房产、工商、税务等部门暂停办理征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途及工商、税务登记等审批手续。

区人民政府应组织相关部门对征收的房屋进行产权调查、认定，作为征收补偿的依据。

第八条 发布征收公告前，区土地房屋征收管理部门应拟定征收补偿安置方案，并报市土地房屋征收主管部门批准。

第九条 区土地房屋征收管理部门应在拟征收范围内公示征收补偿安置方案，公示期限不少于15日。

第十条 被征收人或者其他权利人对征收补偿安置方案有异议的，应在征收补偿安置方案公示期限内向市土地房屋征收主管部门提出书面申请。市土地房屋征收主管部门应当研究被征收人对补偿安置方案的不同意见，当事人申请举行听证的，应当举行听证，并根据听证意见，对确需修改征收补偿安置方案的，应当依照有关法律、法规和政策规定进行修改。

第十一条 市土地房屋征收主管部门应对听证后的征收补偿安置方案进行审核并出具明确的审核意见，区土地房屋征收管理部门收到审核意见后应及时向区人民政府申请发布征收公告。

第十二条 申请发布征收公告的，应向区人民政府提交以下材料：

1、书面申请报告；

2、建设项目批准文件；

3、建设用地规划批准文件；

4、征地方案批准文件；

5、建设项目用地批文及红线图；

6、征收补偿安置方案；

7、征收部门对被征收人就征收补偿安置方案提出的意见作出情况说明，或听证意见说明；

8、征收补偿资金证明；

9、征收项目范围内的房屋调查情况说明；

10、社会稳定风险评估报告；

11、具备可办理土地房屋权属证书条件的安置用房或具备基本生活设施、质量合格的周转用房证明；

12、区人民政府认为需要提交的其他材料。

第十三条 征收公告应包括土地房屋征收部门、征收实施单位、征地方案批准文件、征收范围、征收期限、补偿安置方案等有关情况。

需要延长征收期限的，应当在征收期限届满前30日内向区人民政府提出申请。

第十四条 补偿安置标准及工作机制按我市现行政策规定执行。

第十五条 征收产权不明确的房屋，区土地房屋征收管理部门应当提出具体的补偿安置方案，报市土地房屋征收主管部门审核同意后实施征收。征收前，区土地房屋征收管理部门应当就被征收房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

第十六条 因未按照依法批准的征收补偿、安置方案进行补偿安置引发争议的，由区人民政府协调；协调不成的，由当事人向市人民政府申请裁决。

市人民政府作出裁决后，被征收人在法定期限内不申请行政复议或不提起行政诉讼，又不在裁决规定的期限内搬迁的，由作出裁决的人民政府依法申请房屋所在地的人民法院强制执行。

第十七条 涉及房屋征收与补偿相关的法律文书格式范本等由市国土资源与房产管理局负责制定。

第十八条 本办法由市国土资源与房产管理局负责解释。

第十九条 本办法自颁布之日起施行，有效期2年，期间如遇国家及上级有关部门制订出台新规定的，应根据新规定修改执行。

厦门市人民政府办公厅

2011年4月20日印发

第五篇：关于农村集体土地征收与补偿情况的调查

关于农村集体土地征收与补偿情况的调查

菏泽市国土资源局

赵灿 韩伟 刘鹏 薛排国

农村集体土地征收与补偿已成为社会关注的热点。我市就近三年来在集体土地征收、土地补偿标准、土地补偿费、安置补助费、被征地土地上的附着物、青苗补偿费分配、失地农民的社会保障、城乡结合部失地农民的补偿等工作实践的基本情况进行了专题调查，基本情况如下：

一、集体土地征收情况

1、基本情况。近三年来，我市共征收集体土地240件，面积3580.9公顷（5.4万亩）。

2、我市征收的集体土地用于工业用地和经营性房地产用地分别占52.45%、18.9%。

近三年来，土地收益约42.7亿元，约占地方财政收入的23.4%，预计2010年土地收益将达到60亿。

土地储备来源于国有土地房屋拆迁后所获得的土地和征收的集体土地分别是578.4公顷、600.4公顷。建设用地供应有1179.8公顷来自于土地储备。土地储备中有878.7公顷用于工业用地，有288.4公顷用于经济适用房和经营性房地产用地。

3、做法和经验。实行了征地预付款制度，为确保征地补偿费用及时足额支付到位，防止出现拖欠等问题，我市县（区）政府设立了征地补偿款预存账户，县（区）国土资源部门受理用地申报后，根据征地规模与补偿标准，测算征地补偿费用，在报批用地前，由申请用地单位提前将征地补偿款足额缴入专户，缴费凭证作为报批用地的要件。用地经依法批准后，根据批准情况对预存的征地补偿款多退少补。

4、存在的问题。一是批次用地监管有一定难度，个别存在着土地闲置现象。二是在土地补偿方面个别县区仍有上征下租现象。

二、土地补偿标准执行情况

根据现行《土地管理法》，要支付土地补偿费和安置补助费，总和不得超过土地平均年产值的30倍。被征收土地上的房屋等附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）要求省、自治区、直辖市制定并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价，征地补偿做到同地同价。

我市是严格按照区片综合标准来确定土地补偿费、征地补偿费，做到了同地同价（山东省人民政府已于2009年3月30日下发了《关于实施征地区片综合地价标准的通知》鲁政办发

[2009]20号，并于2009年7月1日起全省全部实行了征地区片综合地价标准）。

在具体工作实践中发现，由于区片的划分界限大多为具体地类实物（明显地物）等划分，而在分界地类两侧的土地补偿价格差别较大，被征地农民意见较大，难以接受。

建议应由用地单位与集体经济组织成员代表充分协商，就有关的补偿、安置、入股、养老等关系到失地群众长远生计问题达成一致意见，签订书面协议，然后国土部门介入，履行征地程序。而用地的补偿标准，宜以征地区片综合地价为基础，由省统一制订调整系数，避免被征地群众哄抬地价或漫天要价，保证征地工作的顺利进行。

目前我市农村房屋拆迁严格按照省国土资源厅、财政厅和省物价局联合下发的鲁价费发[2006]269号文件规定的标准执行，最高补偿标准为320元/平方米。但随着经济总量的增长、物价水平的上涨，该补偿标准已远远不能保障被征地群众的安置居住生活，建议今后农村房屋拆迁标准应充分考虑市场因素，使补偿费用能满足被征地群众建新房需要。

三、土地补偿费、安置补助费以及被征地土地上的附着物和青苗的补偿分配情况

目前土地补偿费归被征地农村集体经济组织所有，地上附

着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。

由于土地补偿费用拨付到村集体经济组织，时有侵占、截留、挪用现象发生，监管存在一定难度。现实行的村财乡（镇）管，宜调为以县（区）为单位，统一制订征地补偿费拨付、管理、使用、监督办法，实行村级财务公开，被征收土地的农村集体经济组织应当将征收土地补偿费的收支和分配情况，向本集体经济组织的成员公布，接受监督。

四、失地农民的社会保障问题

根据鲁政办发[2003]11号文件规定，被征地农民基本养老保障金，采取“政府出一块，村集体补一块，个人缴一块”的办法，共同出资筹集，政府占30%，村集体和个人占70%，但有些被征地农民因已办理了养老保险，不愿意个人再次缴纳保障金，造成保障资金无法筹集到位。建议将社保资金纳入征地成本，直接兑付到被征地农民手中，由被征地农民自己决定是否加入社会保障养老保险，这样既能使失地农民长远生计有保障，又能满足失地农民意愿。我市对失地农民的社保工作高度重视，市政府办公室专门印发了《关于进一步做好被征地农民社会保障和就业培训工作的意见》(菏政办发[2008]39号)，一些县（区）也相继出台了有关规定。凡社保费用不到位的，市政府一律不予办理土地征收审查报批手续，但仍需进一步强化监督

措施，确保执行到位。

五、城乡结合部失地农民的补偿

建议适当提高城乡结合部失地农民的补偿标准，缩小与国有土地上房屋征收补偿标准的差距。适当提高征地补偿标准，既能保证被征地农民生活水平不降低，长远生计有保障，又能促使企业提高土地利用率，节约集约用地。

六、关于征收范围问题

按照《物权法》的规定，征收城市房屋和农村集体所有土地，都必须是为了“公共利益”的需要，因此，无论是《国有土地上房屋征收与补偿条例》还是《土地管理法（修订案）》，对城市与农村的征收范围在具体掌握上应当一致。目前，根据各方意见，对“公共利益”范围的界定主要有两种方案：一种方案是原则性规定，即为了公共利益的需要，按照城乡规划、土地利用规划和专项规划，可以实施征收。另一种方案是列举式规定，即《国有土地上房屋征收与补偿条例（公开征求意见稿）》列举的“国防设施、国家机关办公用房和国家重点扶持的能源、交通、科技、教育等公共事业以及由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房和危旧房改造等”，并将其中的“危旧房改造”修改为“为改善居民居住条件，按照城市、镇的控制性详细规划，由政府组织实施的对危房集中、基础设施落后等地

段进行旧城区改建的需要”，相应地，在土地管理法修改中采取同样列举的办法，规定“国防设施、国家机关办公用房和国家重点扶持的能源、交通、科技、教育等公共事业以及因公共安全、环境保护、区域发展等，在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内；按照城市、镇的控制性详细规划，由政府组织实施的成片开发建设的需要”。

我们认为，两个方案都能适应工业化、城镇化建设的用地需求，但均不尽完美。“原则性确定”，实施起来监管有一定难度；“列举式确定”涵盖不太全面，分项定义应有严格的规定标准。第一种方案即“原则性规定”方案更有利于取得社会理解和支持。

二O一O年十二月三日