2017年厦门物业管理条例（写写帮整理）

第一篇：2017年厦门物业管理条例（写写帮整理）

2016-2017年厦门物业管理条例

厦门市物业管理若干规定实施细则全文

第一章总则

第一条 根据《 厦门市物业管理若干规定》(以下简称《 规定》)第五十四条，制定本实施细则。

第二条 根据《 规定》 第三条，市建设主管部门履行下列职责：

(一)负责物业服务企业的资质管理;

(二)监督管理全市的专项维修资金;

(三)建立物业管理行业的诚信档案、信用监管、监督检查等制度;

(四)研究拟定或者制定物业管理相关政策并开展政策宣传工作;

(五)指导各区建设主管部门开展下列工作：

1.依法作出行政处罚、投诉处理等具体行政行为;.监督物业招标投标活动;.开展物业管理活动的日常监督检查;.建立物业管理行政调解一站式纠纷解决平台;.定期组织物业管理有关法律、法规、政策以及业主大会和业主委员会运行管理的培训;

(六)法律、法规、规章和市政府规定的其他职责。

第三条 民政部门负责协调社区居民委员会，履行下列职责：

(一)指导建立物业管理互动共治体系。协调社区居民委员会依法指导和监督社区内业主大会、业主委员会、社会组织等开展工作，建立以社区为服务平台、业主和物业服务企业为实施主体，社区内社会组织广泛参与的工作机制;

(二)会同有关部门指导社区居民委员会参与社区物业服务纠纷多元化调解，建立社区物业纠纷多元化协商解决机制;

(三)会同街道办事处(镇人民政府)指导社区居委会支持物业服务企业开展多种形式的社区服务。

第四条 区建设主管部门履行辖区内的下列物业管理工作职责：

(一)指导街道办事处(镇人民政府)履行物业管理的有关监管职责;

(二)会同街道办事处(镇人民政府)调整和决定物业管理区域范围;

(三)办理(前期)物业服务合同、物业管理招投标等备案事项;

(四)监督物业管理招标投标活动;

(五)依法处理物业管理的信访投诉事项，建立区级物业管理行政调解一站式纠纷解决平台;

(六)负责辖区内物业服务企业资质审批的初审工作;

(七)配合开展辖区内物业服务企业的资质检查工作;

(八)开展对辖区内物业服务活动的日常监督检查工作;

(九)依法实施物业管理的行政处罚;

(十)负责专项维修资金使用和核销的日常监督管理工作;

(十一)定期组织街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会的相关工作人员、业主委员会委员(候选人)、业主委员会专职工作人员进行物业管理有关法律、法规、政策以及业主大会和业主委员会运行管理的培训;

(十二)法律、法规和市、区政府规定的其他职责。

区建设主管部门可以委托所属物业管理专职机构负责日常监督管理工作。

第五条 街道办事处(镇人民政府)在区民政部门、区建设主管部门指导下，具体履行辖区内下列工作职责：

(一)负责组织协调业主大会和业主委员会筹备、成立、换届等工作;

(二)指导、监督业主大会和业主委员会的日常工作;

(三)在未能依法选举产生业主委员会、业主委员会集体辞职、业主委员会未按规定组织召开业主大会且拒不执行限期组织召开业主大会决定的情形下，负责组织召开业主大会;

(四)对业主委员会无法召开会议的，负责直接组织召开业主大会并选举产生业主委员会;

(五)对业主委员会未依法完成换届选举的，监督业主委员会组织换届选举，或者直接组织换届选举;

(六)责令业主大会、业主委员会限期改正违法违规的决定;

(七)代为管理已经解散或者任期届满但未完成换届选举工作的业主委员会的公章;

(八)组织召开物业管理联席会议;

(九)依法处理涉及业主大会和业主委员会的信访事项;(十)法律、法规和市、区政府规定的其他职责。

街道办事处(镇人民政府)可委托社区居民委员会(社区工作站)实施前款所列的具体工作。

街道办事处(镇人民政府)应当配备物业管理工作人员，落实工作经费。

第六条 各区建设主管部门、街道办事处(镇人民政府)可通过购买服务方式，聘请第三方专业机构协助开展物业活动的监督检查，业主大会和业主委员会的筹备、成立和换届，以及物业管理纠纷的调解等工作。

第二章业主大会和业主委员会

第七条 街道办事处(镇人民政府)依据《 规定》 第七条、第八条向市房地产档案管理机构查阅业主相关资料的，市房地产档案管理机构在收到街道办事处(镇人民政府)的书面查询函件后7 个工作日内以书面形式答复并提供所查阅内容。

第八条 首次业主大会筹备组按《 规定》 第九条至第十一条组织成立，成员为7 至11 人单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。

筹备组组长由街道办事处(镇人民政府)派工作人员担任，常务副组长由社区居民委员会派代表担任。建设单位已不存在，或经街道办事处(镇人民政府)书面通知后仍未在通知期限内委托一名代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。

第九条 筹备组成员中的业主应当符合下列条件：

(一)具有业主身份，住宅小区的业主应当在本住宅小区实际居住;

(二)具有完全民事行为能力;

(三)依法履行法律法规等规定的业主义务;

(四)本人、配偶及直系亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职;

(五)热心公益事业，具有参加筹备组工作的时间;

(六)无欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为;

(七)临时管理规约中规定的其他条件。

第十条 街道办事处(镇人民政府)按《 规定》 第十条组织成立首次业主大会筹备组，在收到建设单位报告或业主请求后，应当制定组建筹备组的公告，明确业主代表的人数、条件、产生办法和提交资料的方式、时限等，在物业管理区域内显着位置进行公告。社区居民委员会应当根据组建筹备组的公告，组织业主推荐筹备组中的业主成员。

筹备组成员名单确定后，街道办事处(镇人民政府)应当将名单在物业管理区域内显着位置进行公示，公示期间，业主对筹备组成员有异议的，街道办事处(镇人民政府)应当进行复核。筹备组自公告之日起成立，并按相关规定组织召开首次业主大会。

第十一条 鼓励规模较大且条件较好的物业管理区域，建立业主代表制度，具体指业主可以以书面委托的形式，约定由业主代表在一定期限内代其行使对物业管理区域内公共管理事项的表决权。业主代表资格及选举办法应当在业主大会议事规则中约定。

第十二条 业主委员会委员、候补委员及其候选人应符合下列条件：

(一)具有业主身份，住宅小区的业主应在本住宅区实际居住;(二)具有完全民事行为能力;

(三)遵纪守法，热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具备一定组织能力;

(四)遵守管理规约和业主大会议事规则，履行法律、法规、规章规定的义务;

(五)未发生侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为;(六)本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职;

(七)本人、配偶及直系亲属与本物业管理区域的物业服务企业无直接的关联业务或利害关系;

(八)具备履行职责的健康条件和文化水平;

(九)具有履行职责的工作时间;

(十)无欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违章搭盖的行为;

(十一)法律、法规、规章以及管理规约规定的其他条件。业主委员会主任、副主任应当优先推荐具有本市户籍、具备中国共产党党员身份、文化程度较高、居住时间较长的委员担任。鼓励在社区居民委员会或其居民小组中任职的业主与物业管理区域业主委员会委员交叉任职，完善联合工作机制。

业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。

第十三条 经业主大会决定，可以给予业主委员会成员适当的报酬，费用由业主共同承担。

鼓励业主大会和业主委员会根据《 规定》 第十八条聘请专职工作人员处理业主大会和业主委员会的日常事务，并在业主大会议事规则中明确其工作职责、工作时间、工作内容和薪资报酬。专职工作人员应当定期接受区建设主管部门、街道办事处(镇人民政府)组织的培训。

第十四条 《 规定》 第十九条第四项中“无正当理由”包括但不限于下列理由：

(一)尚未入住或房屋空置;

(二)个人未与物业服务企业签订合同;

(三)房屋质量存在问题或对社区大环境不满意;

(四)其他部分业主不交费;

(五)其他物业使用人对本人造成生活影响或相关损失;

(六)对物业服务质量不满。

第十五条 业主委员会应当在物业管理显着区域内公布下列情况和资料：

(一)业主委员会名称和成员名单;

(二)管理规约、业主大会议事规则;

(三)物业服务合同;

(四)首期、日常专项维修资金的收支情况;

(五)物业共有部分的使用和经营收益的收支情况;

(六)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

(七)业主大会和业主委员会的决定;

(八)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的处分情况;

(九)其他应当向业主公布的情况和资料。

前款第一项至第三项应当长期公示，若有变化的应当及时更新。

前款第四项至第六项应当至少每半年公示一次，公示期7 日以上，第四项、第五项应当同步在“厦门市物业专项维修资金管理网”公示。

前款第七项、第八项，业主委员会应当在业主大会或业主委员会作出决定之日起5 日内予以公示，公示期不少于7 日。

第十六条 业主委员会委员、候补委员和专职工作人员应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，不得存在下列行为：

(一)接受物业服务企业提供的物业公共服务费或停车费用减免及其他不正当利益;

(二)采取挪用、欺骗等方式非法侵占专项维修资金、共有部分收益等归全体业主共有的资产;

(三)索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬;

(四)其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

第十七条 业主委员会委员有下列情形之一的，由业主大会决定终止其委员资格：

(一)不履行业主法定义务的;

(二)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;

(三)不履行业主委员会委员职责的;

(四)利用业主委员会委员身份谋取私利的;

(五)侵害物业管理区域内其他业主合法权益的;

(六)其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员有上述情形之一的，经业主委员会半数以上委员或者专有部分占建筑物总面积20 %以上且占总人数20 %以上业主提议终止其委员资格，街道办事处(镇人民政府)在收到申请之后10 日内，应当书面通知业主委员会在30 日内召开业主大会做出表决决定。业主委员会未按照规定时限组织召开的，可由街道办事处(镇人民政府)组织召开。

出现上述情形的，业主委员会委员资格自业主大会会议作出决定之日起终止。

第十八条 业主委员会应当自其选举产生之日起30 日内，持下列材料向街道办事处(镇人民政府)备案。

(一)业主委员会备案表;

(二)业主大会会议记录和会议决定;

(三)业主大会议事规则、管理规约;

(四)业主委员会委员、候补委员的业主身份证明、个人简历、联系方式等基本情况;

(五)业主大会决定的其他重大事项;

(六)法律、法规规定要求的其他材料。

管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员名单等事项内容发生变更时，业主委员会应当自变更之日起30 日内办理变更备案。

资料齐全、符合法定形式的，街道办事处(镇人民政府)应当及时发放业主委员会备案证明或变更备案证明。

第十九条 业主委员会向公安机关申请刻制业主大会、业主委员会印章时，应当提供街道办事处(镇人民政府)的备案证明。业主委员会印章标明业主委员会的届数和任期。业主委员会应当制定业主大会、业主委员会印章使用管理规定和档案管理规定。

第二十条 上一届业主委员会应当在任期届满10 日内将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会，并办理好交接手续。新一届业主委员会可以聘请第三方审计机构对上一届业主委员会任期内资金使用情况等进行审计。

第二十一条 业主委员会委员集体提出辞职的，应当向业主大会报告工作、说明辞职理由，并将其保管的档案资料、印章及其他财物账目交由专职工作人员或者其他档案保管人员保管，并以书面形式告知物业所在地的街道办事处(镇人民政府)。街道办事处(镇人民政府)应当及时协助业主组织召开业主大会会议，选举产生新的业主委员会。

第二十二条 业主大会或业主委员会会议决定等需要抄送全体业主的资料，可以采用以下方式之一进行抄送：

(一)挂号信件或特快专递;

(二)电子邮件;

(三)手机短信;

(四)其他电子信息传送方式。

业主的住址、电话、电子邮箱等联系方式以入住时登记的信息为准;业主未入住的，以业主首次书面提供的信息为准。业主变更联系方式的，应当自变更之日起15 日内告知业主委员会和物业服务企业。

业主委员会或者业主大会召集人、物业服务企业按规定应当抄送业主的相关信息，按照业主登记的联系方式向业主发送相关信，息后，即完成抄送。

抄送人应当保留已抄送的相关记录。

第二十三条 需在物业管理区域内显着位置进行公告或公示的内容，应当采取在物业管理区域内的宣传栏以及幢(梯)张贴的形式，同时根据实际情况选择下列至少一种形式作为补充：

(一)在物业服务场所、业主委员会办公场所张贴;

(二)在物业管理区域的主要出入口张贴;

(三)在物业管理区域内的广场、商场等人流密集的商业、文体服务设施出入口张贴。

第二十四条 关于业主大会和业主委员会的筹备、成立、换届等工作，各区可根据实际情况，制订具体操作细则。

鼓励各区设立扶持业主大会和业主委员会发展的资金，用于培训相关人员，评选和奖励有突出表现的业主大会和业主委员会。

第三章物业服务和物业使用

第二十五条 物业服务企业应当公开物业服务内容与质量标准、物业服务收费标准、日常专项维修资金缴交标准、人员名单及监督电话等重要信息，并在物业区域显着位置设置标牌长期公示。

第二十六条 物业服务企业应当健全物业共用部位、共用设施设备的管理维护制度，按照合同约定加强对共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查、维护，并做好记录。

电梯、压力容器等特种设备和消防设施设备，业主或物业服务企业可根据物业服务合同约定委托专业服务单位负责维护、保养，并明确各方的安全管理责任。

物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备进行维修、管理时，相关业主和物业使用人应当给予配合。

第二十七条 业主、物业使用人在住宅装饰装修开工前，应当与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议，对装饰装修的时间、内容、垃圾处理、噪音控制以及电梯等共用设施设备的保护管理等事项和违约责任进行约定。物业服务企业可以根据装饰装修管理服务协议向业主、物业使用人收取、返还装修保证金。业主、物业使用人未签订装饰装修管理服务协议或未履行协议约定的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。

业主、物业使用人在房屋装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位、违章搭建的，由业主、物业使用人负责修复、保洁、恢复原状;业主、物业使用人不修复、保洁、恢复原状的，由物业服务企业代为修复、保洁、恢复原状，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主、物业使用人承担。

物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主、物业使用人应当予以配合。

第二十八条 物业管理区域安全防范工作的组织、落实情况应当纳入物业服务企业的诚信评价范围。物业服务企业应当积极配合安防工程的组织实施。

第二十九条 本市物业项目鼓励实行项目经理负责制。一个物业管理项目可配备一名负责的项目经理。

第三十条 物业服务企业依据《 规定》 第二十四条备案应当提交以下资料：

(一)前期物业服务合同或物业服务合同备案申报表;

(二)物业服务企业资质证书和业主委员会备案证明;

(三)前期物业服务合同或物业服务合同;

(四)普通住宅前期物业项目的中标通知书;

(五)项目经理执业资格或岗位证书、劳动合同及社保缴交证明等有关资料。

资料齐全、符合法定形式的，区建设主管部门应当予以备案。

第三十一条 建设单位应当在物业交付使用15 日前，与选聘的物业服务企业完成对物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。承接查验中发现共用部位、共用设备和共用设施不符合规定或约定要求的，建设单位应当整改，并组织物业服务企业复验。

第三十二条 政府有关部门或公共服务单位、街道办事处(镇人民政府)和社区居民委员会应当支持物业服务工作，不得干预物业服务企业的正常经营和服务活动，不得乱摊派、乱收费;不得向物业服务企业转嫁公共管理、公共服务或社区服务的有关职责;鼓励物业服务企业参与社区管理和服务。

第三十三条 建设单位应当与物业服务企业在前期物业服务合同中约定前期物业管理期间的物业经营性收益使用或管理事项O

第三十四条 物业服务收费实行酬金制的，预收的物业服务资金属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业服务企业应当按项目独立设账，按物业服务合同约定代为支出。物业服务酬金应当按照物业服务合同约定的比例或者数额提取。

实行酬金制的，物业服务企业应当每年公布物业服务资金年度预决算，每半年至少公布物业服务资金收支情况一次。业主委员会可根据需要，聘请会计师事务所对物业服务资金年度预决算和收支情况进行审计，并将审计结果向全体业主公告。

第三十五条 物业服务合同期限届满前60 日，业主委员会应当组织召开业主大会会议决定续聘或者另聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业。

物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满60 日前书面告知业主委员会、区建设主管部门、街道办事处(镇人民政府)。

物业服务合同未到期，需提前解除的，应当报告街道办事处(镇人民政府)和区建设主管部门后，并提前30 日告知全体业主。

第三十六条 有下列情形之一的，物业服务企业应当退出物业管理区域，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成等为由拒绝移交或者退出：

(一)物业服务合同依法、依约解除或终止的;

(二)生效的人民法院判决或仲裁裁定物业服务企业应当退出的;

(三)物业服务企业资质被依法吊销的;

(四)依法不得继续从事物业服务活动的其他情形。

第三十七条 物业保修期满后，业主所有的房屋、车位等专有部分的养护、维修、更新由业主负责，所需费用由业主本人承担。物业保修期满后，物业管理区域内共用部位及共用设施设备的管理、维护、更新和管理责任，由有关业主共同承担。

物业共用部位、共用设施设备由于人为原因损坏的，责任人应当承担赔偿责任，并承担修复的费用。

第三十八条 物业管理区域由一个独立产权单位申请变更为两个以上独立产权单位的，应当及时补充设立专项维修资金。

第三十九条 建设主管部门可聘请第三方审计机构对物业管理区域专项维修资金缴存、使用情况进行审计，并依法对违法违规行为进行处理。

专项维修资金管理工作经费纳入建设主管部门预算。

第四十条 首期专项维修资金应存入市建设主管部门设立的维修资金专户。经市建设主管部门授权，日常专项维修资金可以由业主委员会或物业服务企业在专项维修资金专户管理银行开立专户，资金的缴存和使用接受建设主管部门监督。

专项维修资金的使用由具有造价咨询资质的第三方机构审核。造价审核费用、监理费用可从专项维修资金中列支。

第四十一条 已成立业主委员会且在有效期内的，业主委员会应当对本物业区域内专项维修资金使用的方案、使用金额、业主的书面签名等事项进行审核确认;未成立业主委员会或业主委员会不在有效期内的，由物业所在地社区居民委员会代为确认。

第四十二条 有下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照紧急维修程序使用专项维修资金：

(一)屋顶、外墙出现严重渗漏的;

(二)电梯出现故障，特种设备管理部门要求对电梯进行维修、更新、改造的;

(三)高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水的;

(四)建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险的;

(五)共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂、脱落等，不能正常使用的;

(六)消防设施出现故障，消防部门下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

第四十三条 根据《 规定》 第三十七条需进行专项维修资金续筹的，续筹的方式、金额等具体事项由业主大会决定，并由业主委员会负责组织实施。

尚未成立业主大会的，由街道办事处(镇人民政府)指导监督物业服务企业组织实施。未按时足额续筹的，业主委员会或物业服务企业应当以书面方式督促限期续筹;逾期仍未足额续筹的，业主委员会或物业服务企业可以在物业管理区域内采取公布欠缴业主名单等方式催交。

第四章监督和责任

第四十四条 业主委员会委员、候补委员和专职工作人员违反本实施细则第十六条规定的，街道办事处(镇人民政府)应当责令其限期改正。

街道办事处(镇人民政府)还应当将业主委员会委员或专职工作人员的相关不良行为，在物业管理区域内公布，并抄报区建设主管部门。情节严重的，区建设主管部门应当列入向社会公布的警示名单。

第四十五条 上一届业主委员会违反本实施细则第二十条规定，拒不将其保管的有关印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，移交给新一届业主委员会并办理好交接手续的，新一届业主委员会可以请求物业所在地的公安机关协助移交。

拒不移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。

第四十六条 业主大会或业主委员会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求街道办事处(镇人民政府)予以责令限期改正，也可以请求人民法院予以撤销。

第四十七条 物业项目经理违反法律法规和相关规定的，区建设主管部门应当依法予以查处，并作为不良行为记入诚信档案;情节严重的，应当列入向社会公布的警示名单。

第四十八条 物业服务企业违反本实施细则第三十六条规定的，区建设主管部门应当根据《 规定》 第四十五条予以处理。

第四十九条 物业服务企业存在拒不退出物业管理区域、擅自改变物业管理区域内公共建筑和共用设施用途、不履行物业服务合同、业主投诉较多且属实、未按规定缴存日常专项维修资金和公布专项维修资金收支情况等情形的，区建设主管部门应当按相关规定处理，并作为不良行为记入诚信档案。

第五十条 业主和物业服务企业产生纠纷的，可以向所在街道办事处(镇人民政府)提出纠纷调解。街道办事处(镇人民政府)应当及时组织调解，达成调解意见的，应当形成双方签署的具有法律效力的书面调解意见书。

鼓励建立物业服务纠纷第三方调解机制。

第五十一条 物业管理区域发生重大矛盾纠纷影响社会稳定的，街道办事处(镇人民政府)应当及时召集信访、公安、司法、建设、城管等相关部门组成联席会议进行妥善处理，加大对有关业主大会和业主委员会成立与换届、物业服务企业选聘解聘、新旧物业服务企业交接等突出矛盾纠纷的调处力度。

第五章附则

第五十二条 保障性住房的专项维修资金使用等物业管理工作按照本市保障性住房的有关规定执行。

第五十三条 本实施细则由市建设主管部门负责解释。第五十四条本实施细则自发布之日起施行，有效期5 年。

厦门市物业管理若干规定(2011年3月24日颁布)

(2010年12月2日经厦门市第十三届人民代表大会常务委员会第二十五次会议通过，2011年3月24日福建省第十一届人民代表大会常务委员会第二十一次会议批准)

第一章

总则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条 物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

第三条 市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

(一)组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规;

(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策;

(三)指导、协调街道办事处(镇人民政府)、行业协会等依法开展物业管理相关工作;

(四)负责物业服务企业的资质管理;

(五)法律、法规规定的其他职责。

区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。

第四条 街道办事处(镇人民政府)对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：

(一)指导、组织业主大会成立和业主委员会换届;

(二)办理业主委员会的备案工作;

(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;

(四)法律、法规规定的其他职责。

第五条 建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处(镇人民政府)负责。

第六条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织物业服务行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。

第二章

业主大会和业主委员会

第七条 物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定。

业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。区建设行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)进行审查后，根据公共配套设施设备配置、物业类型及社区布局，作出决定。

第八条 建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。

街道办事处(镇人民政府)根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。

第九条 建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)提交成立业主大会的书面报告;建设单位未提交书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会的请求。

建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处(镇人民政府)组织召开首次业主大会会议。

第十条 街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面报告或者请求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

筹备组由街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。

第十一条 首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢(梯)及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢(梯)按照推荐票多少顺序确定委员候选人。

筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。

第十二条 业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权;业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。

每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任;委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。

第十三条 业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置;候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

第十四条 同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。

第十五条 业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。

召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。

业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。

第十六条 选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

第十七条 业主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。

业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一年度的工作情况。

第十八条 业主委员会可以聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务，其工作职责、报酬由业主大会决定。

建设行政主管部门应当组织专职工作人员参加培训，具体办法由市建设行政主管部门制定。

第十九条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的;

(二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的;

(三)本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的;

(四)无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的;

(五)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;

(六)以书面形式向业主大会提出辞职的;

(七)根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。

终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处(镇人民政府)备案。

第二十条 业主委员会应当依法按时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令其限期组织召开;业主委员会仍不组织召开的，街道办事处(镇人民政府)可以按照首次业主大会会议召开程序组织召开。

第二十一条 出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况时，业主委员会不及时召开会议的，街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会委员组织召开。业主委员会无法召开会议的，街道办事处(镇人民政府)可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会。

第三章

物业服务和物业使用

第二十二条

物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。

物业服务人员按照规定，取得相应资格证书。

第二十三条

物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。

第二十四条 物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同向物业所在区建设行政主管部门备案。

第二十五条 建设行政主管部门应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、业主委员会聘用的专职工作人员的信用评价和监管，建立诚信档案。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的物业服务企业和人员，记入诚信档案;情节严重的，列入向社会公布的警示名单。

被列入警示名单的物业服务企业，二年内不得参加本市物业服务投标。

第二十六条 市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照质价相符的原则，制订物业服务等级标准和收费指导价，并向社会公布。

建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高物业服务的计费标准。

第二十七条 建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初始登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主委员会有权向房地产交易权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。

第二十八条 物业服务合同终止或者业主大会决定不再接受原物业服务企业的事实服务，原物业服务企业应当在合同终止之日或者业主大会作出决定之日起最长不超过六十日，撤出物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域。

原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当履行下列义务：

(一)移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案、物业服务费结余、专项维修资金结余、用物业服务费购置的资产及物品;

(二)清退预收、代收未缴的有关费用;

(三)法律、法规规定的其他义务。

第二十九条 房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认。

业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。

物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，应当调查核实，对正在实施违法行为的，书面通知供水、供电单位。供水、供电单位应当配合城市管理行政执法部门，暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，城市管理行政执法部门应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。

第三十条 在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。

第三十一条 在物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按照标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。

第三十二条

物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。

第三十三条 街道办事处(镇人民政府)、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员对业主相关资料应当予以保密。

第四章

专项维修资金

第三十四条 一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。

专项维修资金属业主所有。

第三十五条 首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按照幢(户)建账。

日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户。

第三十六条 建设行政主管部门应当在银行设立专项维修资金专户，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则，对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

专项维修资金专户的管理和使用实行定期审计，并将审计情况公开。

第三十七条 专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。

第三十八条 因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金余额退还业主。

利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。

第三十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，经营收益归全体业主所有。

第四十条 前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。

业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。

第四十一条 业主委员会或者其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显着位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年。

第四十二条 建筑外墙墙面采用涂料饰面的，应当按照规定定期刷新，依法由业主承担的有关费用可以从专项维修资金中支付。

第五章

法律责任

第四十三条 建设单位违反本规定第八条第一款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。

第四十四条 物业服务企业违反本规定第二十四条规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，可以处以五千元的罚款。

第四十五条 物业服务企业违反本规定第二十八条第一款规定，拒不退出物业管理区域的，由区建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单，处以五万元以上十万元以下的罚款，并依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

物业服务企业违反本规定第二十八条第二款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单。

第四十六条 违反本规定第二十九条第二款规定的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，可以处以二万元以上五万元以下的罚款;拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行。

对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的房屋，城市管理行政执法部门应当同时通知市土地房产行政主管部门依法处理。对违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的，依法予以强制拆除。

第四十七条 物业服务企业违反本规定第二十九条第三款规定的，由城市管理行政执法部门责令其改正;造成严重后果的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

第四十八条 施工单位违反本规定第三十条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正;拒不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。

第四十九条 违反本规定第三十一条规定，不听劝阻的，物业服务企业应当向城市管理行政执法部门报告，由城市管理行政执法部门责令其改正，可以处以一百元的罚款;造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。

第五十条 物业服务企业违反本规定第三十二条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

第五十一条 违反本规定第三十三条规定，泄露业主资料，给业主造成损失的，业主可以依法要求赔偿。

第五十二条 建设单位违反本规定第三十五条第一款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳;逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款;情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

业主违反本规定第三十五条第二款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳;逾期拒不缴纳的，通知市土地房产行政主管部门依法处理。

物业服务企业违反本规定第四十条规定，未及时将经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户的，由市建设行政主管部门责令其限期缴纳;逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款;情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

第六章

附则

第五十三条

业主自行管理以及未取得产权的物业的管理，参照本规定执行。

第五十四条 市人民政府根据本规定制定实施细则。

第五十五条 本规定自发布之日起施行。

第二篇：厦门物业管理若干规定

厦门物业管理若干规定

第一条

为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《福建省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际情况，制定本规定。

第二条

物业管理实行业主自治、专业服务与政府监管相结合的原则。

第三条

市建设行政主管部门负责本市物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

(一)组织实施本规定以及其他关于物业管理的法律、法规;

(二)研究拟定或者制定物业管理相关政策;

(三)指导、协调街道办事处(镇人民政府)、行业协会等依法开展物业管理相关工作;

(四)负责物业服务企业的资质管理;

(五)法律、法规规定的其他职责。

区建设行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作，并接受市建设行政主管部门的业务指导。

第四条

街道办事处(镇人民政府)对本行政区域内物业管理活动履行下列职责：

(一)指导、组织业主大会成立和业主委员会换届;

(二)办理业主委员会的备案工作;

(三)指导、监督业主大会和业主委员会依法开展活动;

(四)法律、法规规定的其他职责。

第五条

建立物业管理联席会议制度，协调处理业主大会成立、业主委员会换届、业主委员会不依法履行职责、物业服务企业退出等物业管理中的重大问题。物业管理联席会议的召集及具体工作由街道办事处(镇人民政府)负责。

第六条

市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，维护会员合法权益，组织物业服务行业从业人员的业务培训，促进物业服务企业依法、诚信经营，促进行业健康发展。

第二章

业主大会和业主委员会

第七条

物业管理区域的划分应当以经批准的项目规划用地范围确定。

业主要求对物业管理区域进行调整的，应当向区建设行政主管部门提出书面申请。区建设行政主管部门应当会同街道办事处(镇人民政府)进行审查后，根据公共配套设施设备配置、物业类型及社区布局，作出决定。

第八条

建设单位应当在工程竣工验收备案之日起一年内向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)提供业主清册、物业总建筑面积、各独立产权建筑面积、物业出售并交付使用时间及物业管理用房的位置、面积等资料。

街道办事处(镇人民政府)根据履行物业管理职责的需要，可以向房地产交易权籍登记机构查阅、复印物业管理区域内的业主姓名、各独立产权建筑面积、业主联系方式等资料。

第九条

建设单位在物业管理区域符合召开首次业主大会会议的法定条件后三十日内，应当向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)提交成立业主大会的书面报告;建设单位未提交书面报告的，业主可以以书面形式向物业所在地的街道办事处(镇人民政府)提出成立业主大会的请求。

建设单位应当承担首次业主大会成立所需的经费，并协助街道办事处(镇人民政府)组织召开首次业主大会会议。

第十条

街道办事处(镇人民政府)应当在收到书面报告或者请求之日起三十日内，负责组织成立首次业主大会筹备组(以下简称筹备组)。

筹备组由街道办事处(镇人民政府)、社区居民委员会、建设单位和业主代表组成。

第十一条

首届业主委员会委员候选人由业主自荐和推荐产生，并按照物业管理区域内不同物业类型、不同幢(梯)及相应建筑面积均衡分布。同一物业类型、同一幢(梯)按照推荐票多少顺序确定委员候选人。

筹备组应当将前款规定的候选人名单在物业管理区域内公示，公示时间应当不少于七日。业主有异议的，筹备组应当核实和处理，及时向业主反馈，并将处理情况向业主大会会议报告。

第十二条

业主委员会由委员五至十三人的单数组成，每名委员具有同等表决权;业主委员会委员实行差额选举，按照候选人得票多少顺序当选。

每届业主委员会委员任期不超过五年，可以连选连任;委员的条件、人数、任期等具体事项由业主大会决定。

第十三条

业主大会在选举业主委员会委员的同时，应当一次性选举产生业主委员会候补委员。候补委员人数按照不超过委员人数的百分之四十设置;候补委员实行差额选举，按照预定名额和候选人得票多少顺序当选。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。业主委员会委员在任期内因故出缺时，从候补委员中按照得票多少依次递补为委员，并在本物业管理区域内公示。

第十四条

同一个物业管理区域内分期开发的物业在分期开发期间成立业主委员会的，应当在业主大会议事规则中明确本物业管理区域的业主委员会委员总数以及按照建筑面积比例预留尚未开发物业的委员名额。

第十五条

业主大会会议表决采用记名投票的方式。专有部分建筑面积一平方米为一个投票权。

召开业主大会会议，与会业主人数应当超过全体业主人数半数，且与会业主所持有的投票权应当超过本物业管理区域内投票权半数，业主大会会议方为有效。

前款所称与会，是指业主在会议签到表签字确认或者在表决票、选举票上签字确认。

业主大会会议表决事项经与会业主表决多数通过，但不足法定票数的，可以将会议表决事项及表决情况书面送达未与会业主。未与会业主应当在规定时间内作出决定并书面回复。规定期满，应当将未与会业主回复情况进行公告。未书面回复的，视为同意与会多数业主表决意见。

第十六条

选聘和解聘物业服务企业以及决定物业服务合同期限，应当由业主大会按照法定要求表决通过，不得授权业主委员会决定。

第十七条

业主委员会应当及时受理和处理业主投诉，并将处理情况及时反馈业主。

业主委员会应当每年向业主大会会议或者全体业主报告上一的工作情况。

第十八条

业主委员会可以聘请专职工作人员，负责处理业主委员会日常事务，其工作职责、报酬由业主大会决定。

建设行政主管部门应当组织专职工作人员参加培训，具体办法由市建设行政主管部门制定。

第十九条

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员职务自行终止：

(一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供利益的;

(二)向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务或者推荐利害关系人就业的;

(三)本人或者直系亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业中任职的;

(四)无正当理由拒不缴纳物业管理费或者专项维修资金等不履行业主法定义务的;

(五)无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的;

(六)以书面形式向业主大会提出辞职的;

(七)根据法律、法规规定不宜继续担任业主委员会委员的。

终止委员职务的事项应当在物业管理区域内进行公示，并向街道办事处(镇人民政府)备案。

第二十条

业主委员会应当依法按时组织召开业主大会会议。业主委员会逾期不组织召开业主大会会议的，街道办事处(镇人民政府)可以责令其限期组织召开;业主委员会仍不组织召开的，街道办事处(镇人民政府)可以按照首次业主大会会议召开程序组织召开。

第二十一条

出现议事规则及管理规约中规定应当召开业主委员会的紧急情况时，业主委员会不及时召开会议的，街道办事处(镇人民政府)可以指定业主委员会委员组织召开。业主委员会无法召开会议的，街道办事处(镇人民政府)可以直接组织召开业主大会，选举产生新的业主委员会。

第三章

物业服务和物业使用

第二十二条

物业服务企业应当具有法人资格，并按照规定取得相应资质等级。

物业服务人员按照规定，取得相应资格证书。

第二十三条

物业服务企业应当在其资质等级范围内依照物业服务合同约定，提供相应服务，接受业主和业主委员会对其履行物业服务合同的监督。

第二十四条

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内将物业服务合同向物业所在区建设行政主管部门备案。

第二十五条

建设行政主管部门应当加强对物业服务企业及物业服务从业人员、业主委员会聘用的专职工作人员的信用评价和监管，建立诚信档案。对违反法律、法规规定和行业规范，侵害业主合法权益的物业服务企业和人员，记入诚信档案;情节严重的，列入向社会公布的警示名单。

被列入警示名单的物业服务企业，二年内不得参加本市物业服务投标。

第二十六条

市价格行政主管部门应当会同市建设行政主管部门按照质价相符的原则，制订物业服务等级标准和收费指导价，并向社会公布。

建设单位应当在购房合同中注明前期物业管理服务的等级标准和收费标准，建设单位、物业服务企业不得擅自调高物业服务的计费标准。

第二十七条

建设单位申请房屋预售许可证、房屋所有权初始登记时，应当提交物业管理用房的位置、面积等相关资料。房地产交易权籍登记机构在办理房屋权属初始登记时，在土地房屋登记簿上载明物业管理用房位置、面积等事项。业主委员会有权向房地产交易权籍登记机构查询物业管理用房的有关情况，并将查询情况在物业管理区域内进行公示。

第二十八条

物业服务合同终止或者业主大会决定不再接受原物业服务企业的事实服务，原物业服务企业应当在合同终止之日或者业主大会作出决定之日起最长不超过六十日，撤出物业管理区域内的物业服务人员，退出物业管理区域。

原物业服务企业退出物业管理区域，同时应当履行下列义务：

(一)移交保管的业主名册、有关物业设施设备改造、维修、更新的有关资料、代收代缴的水电分户表的读数及公摊水电费明细。

(二)清退预收、代收未缴的有关费用;

(三)法律、法规规定的其他义务。

第二十九条

房屋装修应当在开工前向物业管理区域内的物业服务企业申报登记。物业服务企业应当将本条规定和房屋装修中的其他禁止行为、注意事项书面告知业主或者使用人，并由其签字确认。

业主或者使用人不得违法建造、擅自改动房屋建筑主体和承重结构、改变建筑设计使用功能。

物业服务企业发现有前款规定的违法行为的，应当立即制止，并在二十四小时内报告城市管理行政执法部门。城市管理行政执法部门接到报告后，应当调查核实，对正在实施违法行为的，书面通知供水、供电单位。供水、供电单位应当配合城市管理行政执法部门，暂时停止供水、供电。业主或者使用人改正违法行为后，城市管理行政执法部门应当及时通知供水、供电单位恢复供水、供电。

第三十条

在物业管理区域内开挖、埋设或者维修供电、给排水、排污、燃气、电信等管道管线，除抢修等紧急情况外，应当与物业服务企业就开挖后的路面、绿地等恢复原状的事项签订协议后方可施工，并就协议内容及其履行情况在物业管理区域内进行公示。

第三十一条

在物业管理区域内停放机动车时，应当在划定的车位内按照标示停放。物业服务企业对违反规定停放机动车的，应当及时予以制止。

第三十二条

物业管理区域内，物业服务企业不得为业主指定搬运、装修等特约服务，或者采取其他方式限制业主自由选择搬运、装修等服务。

第三十三条

街道办事处(镇人民政府)、建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员对业主相关资料应当予以保密。

第四章

专项维修资金

第三十四条

一个物业管理区域有两个以上独立产权单位的，应当设立专项维修资金。专项维修资金包括首期专项维修资金和日常专项维修资金。

专项维修资金属业主所有。

第三十五条

首期专项维修资金由建设单位按照市建设行政主管部门定期公布的各类建筑工程综合平米造价指标计算的投资总额的百分之二，在建设单位办理工程竣工验收备案前一次性划入专项维修资金专户，并按照幢(户)建账。

日常专项维修资金由业主按照规定缴纳，存入专项维修资金专户。

第三十六条

建设行政主管部门应当在银行设立专项维修资金专户，遵循专户存储、核算到户、专款专用、统一监管的原则，对专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。

专项维修资金专户的管理和使用实行定期审计，并将审计情况公开。

第三十七条

专项维修资金的余额不足首期专项维修资金金额百分之三十的，业主大会应当续筹专项维修资金，续筹后的资金应当不低于首期专项维修资金数额。

第三十八条

因拆迁或者其他原因造成物业灭失的，应当将专项维修资金余额退还业主。

利害关系人有权查询专项维修资金的缴交情况。

第三十九条

利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，经营收益归全体业主所有。

第四十条

前期物业服务企业依法利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当将扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入，自收到之日起三十日内存入专项维修资金专户，经营管理费用支出不得超过经营收入的百分之三十。

业主委员会成立后，可以将物业共用部位、共用设施设备委托给物业服务企业进行经营管理。扣除物业服务企业对物业共用部位、共用设施设备的经营管理费用后的经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户，经业主大会决定，可以用于抵扣业主的物业管理费用以及业主大会决定的其他事项的支出。

第四十一条

业主委员会或者其授权管理的物业服务企业应当每半年将专项维修资金的使用明细、物业共用部位与共用设施设备经营收入和支出在物业管理区域内显著位置公示十日以上，并在市建设行政主管部门网站公示半年。

第四十二条

建筑外墙墙面采用涂料饰面的，应当按照规定定期刷新，依法由业主承担的有关费用可以从专项维修资金中支付。

第五章

法律责任

第四十三条

建设单位违反本规定第八条第一款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，对建设单位予以通报批评，并处以三千元以上三万元以下的罚款。

第四十四条

物业服务企业违反本规定第二十四条规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改的，可以处以五千元的罚款。

第四十五条

物业服务企业违反本规定第二十八条第一款规定，拒不退出物业管理区域的，由区建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单，处以五万元以上十万元以下的罚款，并依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

物业服务企业违反本规定第二十八条第二款规定的，由区建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，列入向社会公布的警示名单。

第四十六条

违反本规定第二十九条第二款规定的，由城市管理行政执法部门责令其限期改正，可以处以二万元以上五万元以下的罚款;拒不改正的，由城市管理行政执法部门依法申请人民法院强制执行。

对危及建筑物安全、改变建筑设计使用功能或者附有违法建筑并结构相连的房屋，城市管理行政执法部门应当同时通知市土地房产行政主管部门依法处理。对违法建造严重违反规划、影响市容市貌或者利用建筑物共有部分违法建造的，依法予以强制拆除。

第四十七条

物业服务企业违反本规定第二十九条第三款规定的，由城市管理行政执法部门责令其改正;造成严重后果的，可以处以一千元以上五千元以下的罚款。

第四十八条

施工单位违反本规定第三十条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正;拒不改正的，可以处以一万元以上三万元以下的罚款。

第四十九条

违反本规定第三十一条规定，不听劝阻的，物业服务企业应当向城市管理行政执法部门报告，由城市管理行政执法部门责令其改正，可以处以一百元的罚款;造成严重影响物业管理区域管理秩序后果的，城市管理行政执法部门可以将该车辆拖至指定的地点并告知物业服务企业，有关费用由违法行为人承担。

第五十条

物业服务企业违反本规定第三十二条规定的，由城市管理行政执法部门责令改正，可以处以五千元以上二万元以下的罚款。

第五十一条

违反本规定第三十三条规定，泄露业主资料，给业主造成损失的，业主可以依法要求赔偿。

第五十二条

建设单位违反本规定第三十五条第一款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳;逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款;情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

业主违反本规定第三十五条第二款规定的，由建设行政主管部门责令其限期缴纳;逾期拒不缴纳的，通知市土地房产行政主管部门依法处理。

物业服务企业违反本规定第四十条规定，未及时将经营收入存入市建设行政主管部门设立的专户的，由市建设行政主管部门责令其限期缴纳;逾期拒不缴纳的，按照应交款逾期天数处以每日万分之五的罚款;情节严重的，依法吊销或者提请吊销其相关资质证书。

第六章

附

则

第五十三条

业主自行管理以及未取得产权的物业的管理，参照本规定执行。

第五十四条

市人民政府根据本规定制定实施细则。

第五十五条

本规定自___年___月___日起施行。

第三篇：厦门出台物业管理实施细则业主必看

厦门出台物业管理实施细则，业主必看！

生活在小区里，你一定会有这样的问题：邻居装修声音太大怎么办？公共设施老化需维修应该谁来出钱？……以后，这些麻烦事或许可以交给物业和业主委员会了。记者昨日从市建设局获悉，《厦门市物业管理若干规定实施细则》（以下简称“实施细则”）已通过并正式颁布实施。“实施细则”明确了市、区建设部门，民政，街道办（镇政府）及社区居委会等职责，依据《厦门市物业管理若干规定》，围绕业主大会和业主委员会、物业服务和物业使用、监督和责任三大块内容开展工作，提高物业管理水平。

那么，业主委员会是个什么组织？它和物业有何不同？如何才能成立，或者成为其中的一员？今天晚报君就为您详细解读。

如何成立业委会

1业委会的成立应由哪些部门负责？实施细则规定，街道办（镇政府）在区民政部门、区建设主管部门指导下，负责组织协调业主大会和业委会筹备、成立、换届，指导、监督业主大会和业委会的日常工作，责令业主大会、业委会限期改正违法违规的决定，依法处理涉及业主大会和业委会的信访事项等十项工作。若业委会未成立、业委会集体辞职、业委会未按规定召开业主大会且拒不执行限期召开，街道办（镇政府）负责组织召开业主大会。

对于业委会无法召开业主大会的，街道办（镇政府）负责直接组织召开业主大会并选举产生业委会。

街道办（镇政府）可委托社区居民委员会（社区工作站）实施具体工作，但要配备物业管理工作人员，并落实工作经费。

2可否聘请第三方专业机构协助？可以。区建设主管部门、街道办（镇政府）可通过购买服务方式，聘请第三方专业机构协助开展物业活动的监督检查，业主大会和业主委员会的筹备、成立和换届，以及物业管理纠纷的调解等工作。3担任业委会委员有何限制条件？“实施细则”规定，首次业主大会筹备组成员为7-11人的单数，其中业主代表不少于筹备组总人数的三分之二，并明确了业委会委员、候补委员及其候选人的11个条件，如应具有业主身份、应在本住宅小区实际居住、未发生过侵害本物业管理区域其他业主合法权益的行为等。

同时要求，本人、配偶以及直系亲属未在为本物业管理区域服务的物业服务企业中任职，而且要无直接的关联业务或利害关系。特别强调的是，业委会委员不能有欠缴物业公共服务费、专项维修资金等费用及违法搭盖的行为。

4业委会主任、副主任应由谁担任？根据规定，业委会主任、副主任应当优先推荐具有本市户籍、具备中国共产党党员身份、文化程度较高、居住时间较长的委员担任。鼓励在社区居民委员会或其居民小组中任职的业主与物业管理区域业委会委员交叉任职，完善联合工作机制。

5担任业委会委员有报酬吗？实施细则还规定，经业主大会决定，可以给予业委会成员适当的报酬，费用由业主共同承担。业委会要履行哪些职责

6新旧业委会应如何交接？实施细则规定，业委会印章要标明业主委员会的届数和任期。上一届业委会保管的印章、账目、凭证、档案等文件资料及其他属于全体业主共有的财物，如拒不移交给新一届业委会并办理好交接手续，新一届业委会可以请求物业所在地的公安机关协助。如因拒绝移交的行为给业主造成损失的，业主可以依法追究其法律责任。7业委会违法违规该怎么办？业主大会或业委会做出的决定违反法律、法规规定或者侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求街道办（镇政府）予以责令限期改正，也可以请求人民法院予以撤销。

物业违反法律法规和相关规定的，区建设主管部门应当依法予以查处，并作为不良行为记入诚信档案；情节严重的，应当列入向社会公布的警示名单。8业主装修扰民问题怎么解决？

有的业主忙于自家装修，忽略了邻居的感受。对于装修扰民等问题，实施细则也有相关规定:业主或物业使用者在开工前要与物业签订管理服务协议，对装修时间、内容、垃圾处理、噪音控制及电梯等共用设施的保护及违约责任事先约定。物业可根据协议收取、返还装修保证金。如业主或物业使用者未签订装饰装修管理服务协议或未履行协议约定的，物业服务企业可以限制施工人员进入物业管理区域。

如在装修过程中损坏共用设施设备、污染共用部位或违法搭建，业主或物业使用者应负责修复、保洁、恢复原状，否则由物业代为修复、保洁、恢复原状，所需费用从装修保证金中抵扣，不足部分由业主、物业使用者承担。

物业巡查装修活动时，业主、物业使用人应当予以配合。这些项目应公示

实施细则规定，业主委员会应当在物业管理显著区域内公布下列情况和资料:

1、业委会名称和成员名单

2、管理规约、业主大会议事规则

3、物业服务合同

4、首期、日常专项维修资金的收支情况

5、物业共有部分的使用和经营收益的收支情况

6、业主大会和业委会工作经费的收支情况

7、业主大会和业委会的决定

8、占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的处分情况

9、其他应当向业主公布的情况和资料

实施细则还明确了公布时间，其中： 第1至3项应当长期公示，如有变化要及时更新。第4至6项至少每半年公示一次，公示期7日以上。第4和第5项应当同步在“厦门市物业专项维修资金管理网”公示。第7和第8项，业主委员会应当在业主大会或业主委员会作出决定之日起5日内予以公示，公示期不少于7日。专项维修资金怎么用

实施细则规定，已成立业委会且在有效期内的，业委会应当对本物业区域内专项维修资金使用的方案、使用金额、业主的书面签名等事项进行审核确认；未成立业委会或业委会不在有效期内的，由物业所在地社区居民委员会代为确认。存在下列可能危及人身安全、公共安全的情形之一的，可以按照紧急维修程序使用专项维修资金: 屋顶、外墙出现严重渗漏的； 电梯出现故障，特种设备管理部门要求对电梯进行维修、更新、改造的； 高层住宅水泵等二次供水设施出现故障，不能正常供水的； 建筑立面瓷砖等外墙装饰层发生脱落或存在脱落危险的； 共用给排水设施因坍塌、堵塞、爆裂、脱落等，不能正常使用的； 消防设施出现故障，消防部门下达消防监督检查记录或者出具责令限期整改通知书的。

业委会不得存在哪些行为

实施细则规定，业委会委员、候补委员和专职工作人员应当遵守法律、法规、规章以及管理规约和业主大会议事规则，不得存在下列行为: 接受物业服务企业提供的物业公共服务费或停车费用减免及其他不正当利益； 采取挪用、欺骗等方式非法侵占专项维修资金、共有部分收益等归全体业主共有的资产； 索取、收受建设单位、物业服务企业及有利害关系业主提供的利益或者报酬； 其他有损业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。

如业委会委员或专职工作人员存在上述不良行为，街道办（镇政府）应当责令其限期改正，并在物业管理区域内公布，并抄报区建设主管部门。情节严重的，区建设主管部门应当列入向社会公布的警示名单。（来源厦门晚报）

第四篇：厦门中医院后勤服务物业管理考核规定

厦门中医院后勤服务物业管理考核规定

(一)、物业化服务考核指标

1、医院引进社会物业管理后，要求按星级宾馆标准来管理和服务。医院的满意率95%以上。

2、全面负责后勤设备运行与维护维修服务工作，检查维修的及时率和医院的满意率95%以上。

3、日常工作任务单的派发落实100%。医院的满意率95%以上。

4、对急、险、难突发故障抢修的落实100%。医院的满意率95%以上。

5、供水管道及配套设施(泵、管、阀、表的维护、保养和检修，龙头、屋顶水箱等与之相关联的上水管道、下水管道、管件附件，计量水表的日常维护修理)完好率98%以上。医院的满意率95%以上。

6、供电线路及配套设施完好率98%以上。医院的满意率95%以上。

7、全院洗衣布类服务服务态度满意率98%以上。

8、全院范围的保安服务，治安、消防及车场管理有秩；医院大门由保安维持秩序，院内24小时要有保安人员巡逻，严防医院治安案件发生。医院的满意率95%以上。

9、全院范围的卫生保洁：地上不见痰迹、纸屑，门窗玻璃光可鉴人，能为病人提供了安全、整洁、舒适、优美的就医环境。除“四害”及门前“三包”服务优良；环境卫生保洁在主要公共场所污物1处以下出现时间不能超过10分种。医院的满意率95%以上。

10、电梯、氧供、物流配送等服务及医院领导交办完成率100%。满意率95%以上。

11、完成根据医院工作要求制定的其它工作指标。医院的满意率95%以上。

12、各科服务要求完成率100%，满意率95% 以上。

13、人力配备、设备配备、管理人员配备、承包服务项目范围内的各种技术服务标准不低于招标文件的要求

（二）物业化服务考核方法

1、医院相关职能科室(总务科、护理部、保卫科等)负责对公司履行合同情况及服务质量进行经常性的指导、检查；院综合目标管理考核组负责对公司承办的项目进行定期检查考核。

2、对考核检查出现的问题，医院有权要求物业公司制订整改措施，限期改正，如果屡犯不改，或综合考核得分75分以下，医院有权提出终止承包合同。

3、对物业公司自己管理不善造成的事故、差错以及因服务不善被病人投诉等，影响医院形象，医院有权扣罚承包管理酬金。

4、各项协议中已有明确规定的按协议执行考核，严格落实；没有明确规定的，根据科室反馈意见加以确定。

（三）物业化服务奖惩办法：

1、得分率95%以上评定等级为优，达到85%以上为合格，低于84%为不合格。初期3个月，初期间低于74分为不合格，得分95%以上时承包酬金按合同总额付给，得分85-95%分时承包酬金为合同承包酬金总额95%付给；得分84-76%分时承包酬金为合同承包酬金总额85%付给；75%分以下时，付给当月合同承包酬金总额的60%。初期物业公司考评得分74%分以下时，付给当月合同承包酬金总额的85%；得分90%以上时，承包酬金按合同总额付给，得分75-89%分时承包酬金为合同当月承包酬金总额90%付给。

2、服务态度生硬，不能满足科室的合理要求，每次投诉扣1分。

3、由于工作责任性不强，工作马虎造成电气事故或火警等事故的损害由物业公司负责赔偿，并每次扣5分。

4、不遵守安全操作规程，盲目操作、违章操作所引起的相应责任，由公司自负。并每次扣5分。

5、由于责任性不强，致使医院损失，则按市场价赔偿。每次扣1分。

6、由于工作马虎，引起大面积溢水、断水现象，对医疗科研带来一定影响，每次扣2分。

7、服务质量欠妥与科室或患者发生争吵、漫骂、动手打人、敲诈用户者。每次扣5-10分。

8、对于发生事故后隐瞒不报者，视情节轻重。每次扣5-10分。

9、医院将依据协议规定每月及不定时对乙方工作进行检查、考评。一年之内，同一服务项目考评二次不合格时，医院将以书面形式通知乙方限期整改，乙方必须向提交整改措施报告，由医院监督实施。发现一次扣5分。

10、物业公司要爱护使用租赁的房屋、办公家具、及各种后勤设备设施等后勤资产，对于因管理不善而造成丢失或损坏的，应按资产折旧的年限赔偿。未经医院同意不得转租、变卖和改变其使用性质。各类设备使用期满，需正常报废时，未经医院同意物业公司不得随意处置；发现一次扣5分。

11、未经医院许可，物业公司不得随意改变管网、供电、通讯线路、房屋等结构，确需改动时，方案须经医院同意；违反一次扣2分。

12、搞好“防火、防盗、防事故”等安全防范工作，对于因管理不善或工作人员失职，渎职而造成人员伤害、财产损失等事故者，物业公司要追究相关人员的责任并负责赔偿。属于自然灾害等不可抗拒因素造成损失者，将由双方另行协商解决，违反一次扣2分。

13、上述第2至于第12条扣分为在每月考核得分后再扣上述违约条款相对应的分值。

14、每月对物业公司进行考核，其考核内容见附件1：厦门中医院新院区物业管理月考核表。考核表内容医院有权根据实际情况进行更改。每月考核时间有医院总务科决定，考核时可邀请物业公司管理人参加。

16、初期3个月后连续二个月不合格，或有三次考核不合格，光华物业公司与中医院签定的合同自动作废终止，还要承担赔偿因终止合同影响医院后勤服务的赔偿费，赔偿金额为中标企业3个月的物业服务费。物业公司的设备无偿送给医院，物业公司聘请的所有人员待遇及安排由原物业公司全权负责，人员与自动终止合同3天内自动撤退，医院对物业公司聘请的所有人员不承担任何义务。

10．厦门中医院学生住宿管理规定（试行）

1、住宿学生应当遵守宪法、法律、法规，遵守公民道德规范，遵守医院管理的各项规章制度，热爱公物，互相团结，养成良好的道德品质和行为习惯。

2、入住 ： 新生凭科教科介绍名单和医院财务科开出的住宿费收据到医院总务科办理相关入住手续。新生入住前须与总务科签定《住宿协议》。双方共同遵守，各自履行自己的权利和义务。

3、学生办理入住手续时，须出示“住宿费收据”，凭科教科介绍名单，再领取宿舍房间钥匙。

4、学生须按指定床位入住，不得擅自调整。

5、第一位进入宿舍的学生负责验收本宿舍卧具及其他设施，填写好《宿舍物品交接单》，与总务科生活管理老师交接。

6、学生办理完报到手续后，新生家长方可进入学生宿舍。但须于当日晚10点前离开宿舍。

7、学习退宿 ： 为不影响医院总体工作，学生必须在实习结束统一规定的时间内文明离舍。

8、学生在办理完其它各部门离校手续后，到总务科办理退宿手续。

9、个人离宿物品准备就续后，请宿舍管理员到本宿舍验收公共物资设备是否完好，若无损坏丢失，管理员收回宿舍钥匙，在《退宿验收单》上签章后，到总务科办理退宿相关手续，并在《离院手续单》上盖章。

10、公共物资设备如有丢失、损坏，根据情况收取赔偿费。如果责任不清，须由本宿舍同学均摊。

11、对拒不交纳赔偿费者，医院不予办理退宿手续，并通知有关部门处理。

12、住宿学生因停学、出国、休学、转学、退学、开除等原因需要退宿时，须持所属学院有关证明，到总务科办理退宿手续。

13、住宿学生一般不允许到校外租房，特殊情况仍坚持在校外居住者，必须家长签字认可，经学院主管领导批准，并与总务科签署《自动退宿登记表》（代协议书），报科教科学备案后，方可办理退宿。

14、作息 ：供电、开关楼门时间: 早6:00供电，晚23:00熄灯，23:30关门

15、住宿学生行为规范 ：（1）自觉遵守医院作息制度，做到按时起床、按时出操、按时上课、按时用餐、按时就寝。

（2）自强、自立、自律，积极参加学生宿舍卫生整洁活动。（3）不下载、不观看、不传播黄色影像和文字作品。（3）住宿同学间应做到团结友爱、相互尊重、相互谦让。

（4）爱护公共财物，爱护花草树木，维护公共区域卫生，损坏公物和公共设施照价赔偿。

（5）讲究公共道德，注意公共卫生。不得随地吐痰、泼水、乱丢果皮纸屑。不向窗外泼水、扔垃圾、扔酒瓶，不得将剩饭菜、杂物等倒入水池和便池内。严禁在宿舍内、走廊、水房、厕所墙壁上乱画、乱写和乱张贴。

（6）集体生活举止得体，摒弃吸烟、酗酒、赌博、吸毒等恶习，养成良好的个人卫生和生活习惯。

（7）自觉养成节约水电的好习惯，做到用水、用电“随用随开，随走随关”。（8）不违章用电，不购买使用伪劣电器。

（9）自觉履行宿舍值日保洁义务，尊重他人劳动，自觉维护公共环境卫生，主动接受和配合总务科管理部门的监督和检查。

16、宿舍纪律（1）遵守医院管理的各项规章制度，服从管理人员管理，工作人员执行检查时，学生应主动配合，不得以任何方式妨碍、阻挠执行检查。

（2）遵守作息制度，学生应于熄灯前半小时回到宿舍，准备就寝并不再外出；晚归者，须主动与门卫联系，凭有效证件在门卫登记后方可进入。熄灯后，晚归学生要主动登记，因公晚归要有学院学生工作组开据的证明。

（3）男生不准进入女生宿舍，女生也不准进入男生宿舍。不准留宿异性和外来人员，不准私自调换宿舍，不准夜不归宿。

（4）不准在宿舍内从事推销等经商活动，不准张贴商业广告。严禁在宿舍和公寓楼内外乱写、乱画、乱刻、乱张贴。启事、信息必须张贴在公寓楼内的指定位置。

（5）严禁任何人将宠物带入宿舍。

（6）学生自行车应存放到自行车棚或指定区域，不准停放在宿舍楼内。

（7）保持楼内安静，不准在宿舍楼内喧哗、大声播放（收音机、录放机、大功率音响等）、打闹、玩球、踢毽子、溜冰或进行其它影响他人学习和休息的活动。

（8）禁止在宿舍内吸烟、酗酒、划拳、打麻将、赌博。

17、严重违反宿舍纪律的处理

违反者，除对当事人进行批评教育外，还将报请学生所在大学学生工作处对其进行违纪处理。

18、宿舍安全：

（1）树立自我保护意识，严禁攀爬围墙、阳台、门窗。严禁站、坐在阳台外墙、窗台上及从阳台翻入相邻寝室等危险行为。违者发生事故，责任完全自负。

（2）树立防盗意识。室内不能存放大额现金、有价证券，存折（单）应加密码，个人物品妥善保管，假期离校时贵重物品不要放在宿舍里，应寄存他处。

（3）宿舍钥匙要妥善保管，钥匙不准外借他人，不准私自更换门锁。禁止踢门。门锁不牢应及时报修。平时睡觉要锁门，最后离开宿舍的学生要关窗、断电、反锁屋门。

（4）发现可疑人员请应及时通知物业管理员。

（5）树立防火意识。认真学习消防理论知识，会使会用常用灭火器材，熟知本人住宿楼区的紧急疏散通道、疏散出口（大门）位置，熟知疏散程序和方法，不擅自挪用消防器材，定期参加学生公寓和保卫处联合举办的消防综合演习；（6）.禁止在宿舍区内违章使用明火（点蜡照明、使用煤油炉、燃汽炉、酒精炉、焚烧纸、燃放烟花爆竹、吸烟等）。

18、树立安全用电意识

（1）.离开宿舍时要断开电源插座上的用电器（充电器）；（2）.禁止违章储存和使用易燃易爆等危险物品；（3）.禁止超负荷用电（过载用电）；（4）.禁止违章私拉乱接电线；

（5）.禁止改装、拆除公寓配套电器线路；

（6）.禁止使用大功率电热器具（电炉、电热杯、电熨斗、电热棒、电饭煲、电饼铛、电磁炉、电褥子、电吹风、电梳子、饮水机、洗衣机、蓄电池式应急灯和伪劣电源插板等）。

（7）严重违反宿舍安全用电规定的处理

除没收当事人违禁用品、进行批评教育外，还将报请所在学生大学，对其进行违纪处理。若查获违章电器无人承认或集体使用，宿舍成员一并处理。

19、宿舍卫生

（1）学生宿舍卫生状况关系到学生的身心健康，反映学生的精神面貌，保持良好的宿舍卫生和个人卫生是每位住宿学生应尽的义务和责任。（2）学生个人卫生的基本要求是:保持正常、合理的生活规律；养成良好的卫生习惯，经常洗澡、理发，及时换洗衣服，按时换洗床单、枕巾、被套，早晚洗漱。

（3）学生宿舍卫生标准是:每天打扫，保持宿舍内整齐、干净、无垃圾、无杂物；宿舍内物品摆放位置合理、整齐、有序。积极参与公共区域的卫生扫除和保洁，主动接受和配合物业管理理部门的监督和检查。

（4）学生宿舍卫生、安全检查每周两次，检查标准如下： 1）.门窗里外干净无印迹；

2）.墙面、墙角、床角、窗角、门角、天棚、灯具无灰网； 3）.地面干净无垃圾、无痰迹；

4）.被子叠放整齐，床上、床下物品摆放整齐，无杂物；

5）.桌面、书架上、橱柜里的物品以及洗漱用品摆放整齐、无灰尘、无杂物；6无私接、乱拉电话线、电源线、网线现象，无拉晾衣绳和床围帘现象；

7）.无吸烟现象(迹象)；

8）.宿舍的装饰物、张贴物应符合大学生的身份和欣赏水平，具有美观、文明、格调高雅的效果。

20、家具设备

（1）学生入住时，由第一位进入宿舍的学生确认该宿舍家具是否与《宿舍家具设备清单》上所列家具数量、状况一致，核对无误后签字，签字确认后的《宿舍家具设备清单》由管理员保存。学生宿舍调整、退宿、离校须按《清单》底单进行检查、验收，如无问题才能办理有关调整、退宿、离校手续。

（2）爱护宿舍家具，人人有责。家具设备应按规定位置放置，不要随意挪动，更不得挪出室外，以免堵塞疏散通道；宿舍家具如有损坏，应及时报修，分清责任及时处理；宿舍家具设备如有破坏或丢失应予以赔偿。

（3）住宿学生不得在宿舍内存放使用个人家具（电脑桌、椅子）等设施设备，如确有必要添置个人家具的，须经管理员同意并进行登记后，才能在宿舍存放使用。

21、节约水电

（1）自觉养成爱惜水、节约电的美德。随手关灯，关紧水节门，杜绝常明灯、常流水现象。（2）配合物业管理部门共同做好节水节电工作。

（3）发现供水设备损坏或泡、冒、滴、漏等现象及时报修。

（4）对偷电、私拉电线，破坏供水、供电设施者视情节根据有关规定予以处理。

22、宿舍报修

如果发现宿舍或公共场所设施设备需要维修，可直接向科教科报修，也可报物业管理员或值班员报修。在维修中，学生应积极配合维修人员的工作，尽可能地为维修人员提供维修操作便利。

二0一0年六月九日

第五篇：物业管理相关关系规范(例)

物业管理相关关系规范

一、对业主及其委员会的管理

【《深圳市物业管理委员会规则》及《业主公约》】深圳在发展物业管理的过程中,重视对业主及业主委员会的管理。1994年在制定《深圳经济特区住宅区物业管理条例》时,即在其中明确了业主及业主管理委员会的地位。根据《条例》的规定,1996年11月,深圳市住宅局颁布了《深圳市业主管理委员会规则》、《业主公约》等加强业主管理委员会管理的法规。业主地位的加强,在物业管理实践中较好地维护了业主利益。

【瑞昌大厦更换管理单位】1996年8月初,收费和管理混乱让深圳市瑞昌大厦220多户人家怨声载道,由该大厦的业主管理委员会牵头,向大厦管理处的上级公司投诉,强烈要求解除与瑞昌大厦物业管理处的管理合约。之后,该大厦委托给中海物业管理公司海滨管理处管理,业主们表示满意。

【莲花北村业主管理委员会的违规行为受查处】赋予业主管理委员会社团法人资格后,在实际工作中出现了诸多问题。如莲花北村(多层)业主管理委员会在运作中,滥用职权,引起了广大业主的强烈不满。深圳市住宅局以《关于处理莲花北业主管理委员会问题的函》(深住函[1997]27号文)提出处理意见后,深圳市福田区民政局于1997年4月下发了《关于暂停“深圳市福田区莲花北村业主管理委员?quot;活动的通知》(福民字[1997]2号),要求该委员会”尽快制定社团内部的行文制度、用章制度和财务制度,并接受业务主管部门的整改。在整改期间,暂停活动“。

附:业主公约(示范文本)

为加强______(以下简称”本物业“)的物业管理,维护全体业主的合法权益,保障物业的安全与合理使用,维护公共秩序,创造优良环境,同意签订本公约,并共同遵守。

一、业主的权利、义务

业主是指房地产所有权人。

(一)权利

①依法享有所拥有物业的各项权利;

②依法合理使用房屋建筑共用设施、共同部位和本物业内公用设施和公共场所(地)的权利;

③有权按有关规定进行室内装饰装修;

④有权自己或聘请他人对物业自用部位的各种管道、电线、水箱以及其他设施进行合法修缮,但法规政策规定必须由专业部门或机构施工的除外;

⑤有权根据房屋建筑共同部位、共用设施设备和属物业管理范围的市政公用设施的状况,建议物业管理公司及时组织修缮;

⑥有权参加业主大会,并拥有对本物业重大管理决策的表决权;

⑦有权就物业管理的有关事项向业主管理委员会、物业管理公司提出质询,并得到答复;

⑧有权要求业主管理委员会和物业管理公司按照规定的期限定期公布物业管理收支帐目;

⑨有权对物业管理工作提出建议、意见或批评;

⑩有权向物业管理主管部门进行投诉或提出意见与建议:

⑩有权要求房屋建设毗连部位的其他维修责任人承担维修养护责任,对方不维修养护或不予配合的,可要求业主管理委员会或物业管理公司强制维修养护,按规定分摊费用。

(二)义务

①在使用、经营、转让所拥有物业时,应遵守物业管理法规政策规定;

②执行和服从业主管理委员会或业主大会的决议、决定;

③自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好;

④按规定缴交物业管理服务费、房屋本体维修基金等费用;

⑤业主如需进行室内装饰装修,必须遵守本物业装饰装修管理规定,并填写申请表,报物业管理公司审查批准后,向物业管理公司缴交装饰装修押金方可按规定施工,完工后由物业管理公司进行查验,如无违规、违章情况或妨碍他人正常使用物业的现象(如渗、漏、堵、冒等),押金予以退还,否则视违章情况予以扣除并限期整改;如属统一清运垃圾和粉刷楼梯的,还应同时交纳垃圾清运费和粉刷费;如有额外使用公用设施(如电梯、供电增容等)的,还应承担相应的补偿费用。

⑥业主如请物业管理公司对其自用部位及设施设备、毗连部位及设施设备进行维修、养护,应支付有关费用;

⑦明白并承诺与其他业主使用人在建立合法使用、维护、改造所拥有物业的法律关系时,应告知并要求对方遵守本物业管理的有关规定和本业主公约,并承担连带责任;

⑧明确并承诺业主及非业主使用人与物业管理公司在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系(另

有专门合同规定除外)。

⑨在本物业范围内,不得有下列行为:

(1)擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;

(2)对房屋的承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;

(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用部位、设施及公共场所(地);

(4)擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施:

(5)不按规定堆放物品、丢弃垃圾、高空抛物;

(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质及饲养家禽、宠物等;

(7)践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;

(8)影响市容观瞻或本物业外观的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等;

(9)随意停放车辆和鸣喇叭,制造超过规定标准的噪音;

(10)利用房屋进行危害公共利益或其他不道德的行为;

(11)法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

二、业主大会和业主管理委员会

①业主大会是由全体业主组成,决定本物业管理重大事项的业主自治管理组织。

业主管理委员会是业主大会的常设(执行)机构,经政府部门批准成立后,维护全体业主的物业权益,依法行使各项权利。业主大会和业主管理委员会均应接受市、区物业管理主管部门的指导与监督。

②第一次业主大会,在本物业交付使用且住用率达到百分之五十以上时,由区物业管理主管部门会同开发建设单位或其委托的物业管理单位,按法定程序和形式召集,并选举产生首届业主管理委员会。

③本物业所享有投票权的已住用业主,均应按时出席业主大会,参加投票,行使法定权利,承担法定责任。

④业主应亲自出席业主大会并投票,或委托他人出席和投票,否则视作弃权,并应服从业主大会作出的决定。委托他人投票的,必须出具授权委托书,否则该项委托无效。授权委托书必须有业主签字,如业主为法人,须加盖法人公章。

⑤业主大会可以采用会议或书面征求意见等形式;会议表决采取投票、举手等形式。

⑥业主管理委员会成立后,负责召集此后的业主大会,并每年至少召开一次。

经持有百分之十以上投票权的业主提议,业主管理委员会应于接到该项提议后十四天内就其提议召开主业大会。

业主委员会应于召开业主大会七天前将会议地点、时间、内容、方式及其他事项予以公告并报告区物业管理主管部门。

⑦业主大会必须有已住用业主中持有百分之五十以上投票权的业主出席才能举行;如经已住用业主中持有百分之五十以上的投票权的业主决定,可以推迟召开业主大会。

⑧业主大会的出席人数达到规定人数时,在会上提出的需经决定的事项,由出席会议的业主表决,以过半数通过有效。

⑨业主投票时,以每套单元式住宅为一票;非住宅房屋每一百平方米建筑面积为一票;一百平方米以下的每份房地产证书一票。

⑩业主大会的决定和业主管理委员会章程的内容不得与宪法、法律、法规和政策相抵触。违反规定的,区物业管理主管部门有权予以纠正或撤销。

三、违约责任

①违反本公约业主义务条款中①、③、④、⑤、⑥、⑦、⑨、⑩项规定的,物业管理公司有权处理,并要求限期整改;逾期不整改的,有权强制整改,包括采取停水、停电、停气等催改措施;对本物业公共利益造成损失的,物业管理单位有权要求责任人予以赔偿并承担违约金;强制整改措施予以公告,赔偿金和违约金纳入本物业公共收入。赔偿金和违约金的项目及标准,由物业管理公司与业主管理委员会决定,业主管理委员会未成立的,经区物业管理主管部门核准后执行。

②、业主不按规定缴交管理服务费、房屋本体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的,处以每日千分之三的滞纳金;无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的,物业管理公司可采取停水、停电、停气等催缴措施。

四、其他事项

①本公约由开发建设单位或受其委托的物业管理单位报区物业管理主管部门审核批准,在办理住用手续时由业主签字,并经百分之十五的已住用业主签字后生效。

②本公约对本物业所有业主和非业主使用人具有同等效力。业主更换,本公约继续有效。

③业主大会可以根据本物业的实际情况对本公约进行修改补充,并提前报区物业管理主管部门核准备案。修改补充条款自业主大会通过之日起生效,无须经业主重新签订。

④业主之间、业主与业主管理委员会之间、业主与物业管理公司之间因本公约发生的纠纷,协商不成的,提请市物业管理主管部门调解,或提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

⑤本公约一式三份,业主、业主管理委员会、物业管理公司各执一份。

本业主所拥有物业:

住宅:_____栋_____号

商业用房:_____栋_____号(店、铺)其他:

所在单位:

电话:_______(宅)_______(办公室)

业主(签章):

一九九

****年**月**日

二、大型住宅区居委会设置的改革

【改革背景与建议】按照《中华人民共和国城市居民委员会组织法》规定,居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织,按照便于居民自治的原则,一般在100户至700户的范围内设立。深圳市人民政府1989年11月《关于加强我市城市街道居民委员会建设的通知》(深府[1989]371号文)要求按照一个屋村或500至700户左右设置一个居民委员会。但深圳市一些大型住宅区,如莲花北村仅多层部分就有3844户,共设立了4个居委会。这样,市住宅局新建桃源村有近万户,则要设10个居委会。1997年9月15日,深圳市住宅局以深住[1997]78号文,向市政府提出请示,建议对于大型成片建设的住宅区,应结合具体情况,一个住宅区只设立一个居委会。理由是:

①民政部门原规定每100~700户设立一个居委会,是在没有物业管理、大型住宅区极少、居委会要对住宅区内诸如清洁卫生等各种问题进行管理的情况下提出的。而在深圳住宅区物业管理的覆盖面已达到90%,新建住宅体化、专业化、企业化管理,许多原居委会承担的职能转给了物业管理公司。

②目前深圳市居委会除了部分财政拨款外,经费还要自筹,无奈之下只得搞各种创收,有的侵占单车棚出租,有的把办公房出租,还有的占用公共场所给三元人员无证经营,多个居委会在住宅区里还互相攀比,争抢地盘,给住宅区内的环境、公共秩序带来不良影响。

③各居委会规模小,人员又要根据工作配备全,正所谓”麻雀虽小,五脏俱全“,工作效率低。如若将一个住宅区内应设的多个居委会合并,既可精简人员,提高工作效率,减轻政府财政负担,也可使居委会自筹经费 的负担减轻,减少小区内设摊摆卖现象,工作人员能更有精力努力工作。

④目前深圳市已有较成功的经验如莲花二村,1600户只设一个居委会,运作很好。证明住宅区只设一个居委会是完全可行的。

【大型住宅区居委会的改革试点工作】市住宅局提出改革居委会和物业管理单位关系的建议后,市政府办公厅社会处对此进行了调查研究。经过协调,此项改革得到了民政部门、各区政府以及市政府的认同与支持,1998年10月26日由市政府下文在莲花北村和桃源村进行了试点。事实表明,这一创举既不违背国家居委会组织法,又促进了居委会与物业管理单位间的工作配合。

附:关于莲花北村和桃源村居委会改革试点的方案

根据《居委会组织法》的基本原则,结合我市新建住宅区规模大、人口多、居住集中等特点,决定把莲花北村和桃源村作为我市进行居委会改革的试点,在莲花北村只设一个居委会,桃源村实行居委会与物业管理处合署办公。试点方案如下:

一、莲花北村只设一个居委会莲花北村现有多层住宅75栋3844户,高层住宅10栋1980户,住户总数5824户,已建立4个居委会。改革方案如下:

(一)组织机构。将4个居委会合并成1个居委会,下设民政事务、计划生育、人民调解及社区服务等工作部门。

(二)人员。配备工作人员16名(包括4名专职计生人员),设主任1人,副主任2人。

(三)办公用房。原4个居委会的办公用房由新的居委会自行安排。

(四)经费。新的居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按标准划拨给居委会。经费不足部分,由屋村管理处给予适当补助。

(五)运作方式。按居委会原来的职能不变。

二、桃源村居委会与物业管理处合暑办公桃源村是由市政府开发的大型住宅区,多层住宅共3406套,目前尚未成立居委会,改革方案如下:

(一)组织机构。桃源村设1个居委会,居委会与物业管理处合署办公,即一套班子两块牌子,下设民政事务、计划生育、人民调解、社区服务等部门。物业管理处主任兼任居委会副主任,居委会主任兼任物业管理处副主任。

(二)人员。配备12名居委会工作人员(包括计生人员),设主任1人,副主任1人。工作人员实行公开招聘,要求大专以上文化程度,有深圳户口,年龄35岁以下,由民政部门、街道办事处和物业公司共同确定人选后,签订聘用合同。

(三)办公用房。安排200平方米左右,由住宅局按成本价加5%管理费卖给居委会,作为居委会产权。

(四)经费。居委会工作人员的工资、福利和办公经费,由原经费渠道按居委会工作人员的标准划拨给物业管理处,再由物业管理处按物业管理人员的同等待遇发给居委会工作人员。办公经费不足部分,由物业管理处补足。

(五)工作衔接问题:居委会和物业管理处共同协调开展工作,工作人员的岗位相对固定,但分工不分家。

(六)建立内容全面翔实的社区档案资料,供物业管理单位和居委会共享。

三、操作方法

(一)成立试点工作领导小组。由市政府办公厅、市民政局、市住宅局和试点所在区政府抽调人员组成。领导小组成员如下:组长:廖运桃副组长:洪海灵、吴井田、毛晓峰成员:李朝华、曾传胜、刘新云、巫镜英、邓连发

(二)由福田区政府行文撤销莲花北村原莲东、莲南、莲州、莲梅4个居委会,组建莲花北居委会;由南山区政府行文成立桃源村居委会。

(三)选举居委会主任、副主任、委员,并确定专职人员。在严格考核的基础上,挑选高素质的居委会工作人员。

(四)研究新居委会办公地址。

(五)莲花北村居委会和合署办公的桃源村居委会、物业管理处,按属地管理的原则,接受所在地政府的

领导。

(六)建立有关档案,报试点所在区政府归档,并报市民政局、市住宅局备案。

三、重视物业管理投诉,规范物业管理合同

【深圳市住宅局接受物业管理投诉的情况】物业管理的纠纷与技诉处理,是规范物业管理的最直接与具体的行为。这些纠纷主要是物业管理市场主体(开发商、业主、物业管理单位)之间相互的责、权、利不够明确和规范造成的,也有不严格执行相互间已经明确的责、权、利造成的。投诉和纠纷的产生,既是广大消费者(业主)消费需求与意识的提高与表现,也是促进物业管理单位改善自身管理和服务素质的推动力;更是国家机关相关职能部门重视与审视物业管理行业,采取积极措施进行规范的催化剂。

单从深圳市住宅局接受处理的投诉和纠纷的数量来看,1991年以来,总体呈上升趋势:1991年,共接待来访来电1000多人次,来信100多件;1992年收到投诉112宗;1993年70多宗;1994年89宗;1995年150宗;1997年287宗;1998年仅处理市人大、政协提案的回复就25件。

从投诉和纠纷的类型看,由原先的一般管理行为等造成的技诉和纠纷,逐渐过渡到诸多物业管理边缘问题、法律问题的技诉与纠纷,从中可以看出物业管理的内涵与外延的同步增长带来的一系列的问题。正因为如此,对行业的规范管理显得尤为重要。

【《物业管理合同》示范文本】为保护和促进物业管理行业的健康发展,维护物业管理各方的合法权益,深圳市住宅局根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、物业管理的有关法规政策规定,于1996年11月27日颁发了《物业管理合同》示范文本。文本对合同双方的权利和义务、物业管理的目标、费用、违约责任等都做了详细的规定。既体现了物业管理的一般原则,也照顾了各种物业管理具体情况。在印发文本的通知中,深圳市住宅局还要求各相关单位要认真和严格地使用文本,以利于对物业管理各方行为的规范。

附:物业管理合同(示范文本)本合同双方当事人

委托方(以下简称甲方):业主管理委员会/房地产开发公司

受委托方(以下简称乙方):_________物业管理公司

根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,在平等、自愿、协商一致的基础上,就甲方委托乙方对_______(物业名称)实施专业化、一体化的物业管理订立本合同。

第一条物业基本情况

座落位置:________市________区________路(街道)________号；

占地面积:________平方米;

建筑面积:________平方米;其中住宅________平方米;

物业类型:________(住宅区或组团、写字楼、商住楼、工业区、其他/低、高层、超高层或混合)。

第二条委托管理事项

1.房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、…)的维修、养护和管理。

2.房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。

3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、……)的维修、养护和管理。

4.本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、……)的维修、养护和管理。

5.公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

6.交通、车辆行驶及停泊。

7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作,(但不含人身、财产保险保管责任)。

8.社区文化娱乐活动。

9.物业及物业管理档案、资料。

10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项:

11.______________________________。

12.______________________________。

13.______________________________。

第三条合同期限

本合同期限为一年。自______年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。

第四条甲方的权利和义务

1.与物业管理公司议定管理计划、费用概预算、决算报告;

2.对乙方的管理实施监督检查,每年全面进行一次考核评定,如因乙方管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经市政府物业管理主管部门认定,有权终止合同;

3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电、……等催缴催改措施。

4.甲方在合同生效之日起_____日内按规定向乙方提供经营性商业用房_____平方米,由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营,其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。

5.甲方在合同生效之日起_____日内按政府规定向乙方提供管理用房_____平方米(其中办公用房_____平方米,员工宿舍_____平方米,其它用房_____平方米),由乙方按下列第_____项使用:

(1)无偿使用。

(2)按每月每平方米建筑面积_______元的标准租用。

6.甲方在合同生效之日起______日内按规定向乙方提供本物业所有的物业及物业管理档案、资料(工程建设竣工资料、住用房资料、……),并在乙方管理期满时予以收回;

7.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;

8.负责处理非乙方原因而产生的各种纠纷;

9.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;

10.法规政策规定由甲方承担的其他责任;

11.____________________________。

12.____________________________。

第五条 乙方的权利和义务

1.根据有关法律、法规政策及本合同的规定,制定该物业的各项管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动,但不得损害大多数业主(住用户)的合法权益,获取不当利益。

2.遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向甲方提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。

3.负责编制房屋及附属设施、设备维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施。

4.有权依照法规政策、本合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;

5.有权选聘专营公司承担本物业的专项管理业务并支付费用,但不得将整体管理责任及利益转让给其他人或单位,不得将重要专项业务承包给个人;

6.接受物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受甲方和业主的监督。

7.至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;

8.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报甲方和有关部门批准后方可实施;

9.建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;

10.开展有效的社区文化活动和便民服务工作;

11.本合同终止时,乙方必须向甲方移交原委托管理的全部物业及其各类管理档案、财务等资料;移交本物业的公共财产,包括用管理费、公共收入积累形成的资产;对本物业的管理财务状况进行财务审计,甲方有权指定专业审计机构。

12.不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。

第六条 管理目标

乙方根据甲方的委托管理事项制定出本物业”管理分项标准“(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与甲方协商同意后作为本合同的必备附件。乙方承诺,在本合同生效后____年达到_____的管理标准;_____年内达到_____管理标准,并获得政府主管部门颁发的证书。

第七条 管理服务费用

1.本物业的管理服务费按下列第_______项执行;

(1)按政府规定的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积______元;

(2)按双方协商的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积_______元;

(3)由甲方按统一标准直接支付给乙方,即每年(月)每平方米建筑面积_____元;支付期限:_____;方式_____;

(4)_______________________________。

2.管理服务费标准的调整按下列第项执行:

(1)按政府规定的标准调整;

(2)按每年_____%的幅度上调;

(3)按每年_____%的幅度下调;

(4)按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整;

(5)按双方议定的标准调整;

(6)________________________。

3.乙方对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计理收;但甲方有权对乙方的上述收费项目及标准望进行审核和监督。

4.房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由乙方提出方案,经双方议定后实施,所需经费按规定在理房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。甲方有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。

5.本物业的公用设施专用基金共计_____元,由甲方负责在_____时间内按法规政策的规定到位,以保障本物业的公用配套设施的更新改造及重大维护费用。

6.乙方在接管本物业中发生的前期管理费用_____元,按下列第_____项执行:

(1)由甲方在本合同生效之日起_____日内向乙方支付;

(2)由乙方承担;

(3)在_____费用中支付;

(4)_________________________。

7.因甲方责任而造成的物业空置并产生的管理费用,按下列第_____项执行:

(1)由甲方承担全部空置物业的管理成本费用,即每平方米建筑面积每月_____元;

(2)由甲方承担上述管理成本费用的%;

(3)_________________________。

第八条 奖惩措施

1.乙方全面完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行奖励。

(1)______________________________。

(2)______________________________。

2.乙方未完成合同规定的各项管理目标,甲方分别下列情况,对乙方进行处罚:

(1)______________________________。

(2)______________________________。

3.合同期满后,乙方可参加甲方的管理招投标并在同等条件下优先获得管理权,但根据法规政策或主管部门规定被取消投标资格或优先管理资格的除外。乙方全部完成合同责任并管理成绩优秀,多数业主反映良好,可以不参加招投标而直接续订合同。

第九条 违约责任

1.如因甲方原因,造成乙方未完成规定管理目标或直接造成乙方经济损失的,甲方应给予乙方相应补偿;乙方有权要求甲方限期整改,并有权终止合同。

2.如因乙方原因,造成不能完成管理目标或直接造成甲方经济损失的,乙方应给予甲方相应补偿。甲方有权要求乙方限期整改,并有权终止合同。

3.因甲方房屋建筑或设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由甲方承担责任并负责善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由乙方承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)

4.甲、乙双方如有采取不正当竞争手段而取得管理权或致使对方失去管理权,或造成对方经济损失的,应当承担全部责任。

5.________________________。

6.________________________。

第十条 其他事项

1.双方可对本合同的条款进行修订更改或补充,以书面签订补充协议,补充协议与本合同具有同等效力。

2.合同规定的管理期满,本合同自然终止,双方如续订合同,应在该合同期满六个月前向对方提出书面意见。

3.本合同执行期间,如遇不可抗力,致使合同无法履行时,双方均不承担违约责任并按有关法规政策规定及时协商处理。

4.本合同在履行中如发生争议,双方应协商解决,协商不成时,提请物业管理主管部门调解,调解不成的,提交深圳市仲裁委员会依法裁决。

5.本合同之附件均为合同有效组成部分;本合同及其附件内,空格部分填写的文字与印刷文具有同等效力。

6.本合同及其附件和补充协议中未规定的事项,均遵照中华人民共和国有关法律、法规和政策执行。

7.本合同正本连同附件共______页,一式三份,甲、乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

8.本合同自签订之日起生效。

9.______________________________。

10._____________________________。

甲方签章:______

乙方签章:______ 法人代表:______

法人代表:______ 一九九

****年**月**日

四、车辆丢失案的处理及影晌

(一)几例典型的丢丰案

【景贝停车场丢车索赔案】1995年11月7日晚上7时30分左右,深圳市金鹏会计师事务所司机李某将该所新购置的粤B-83110号丰田面包车,停放在景贝屋村停车场,管理人员发给司机一张车辆出入证。次日凌晨3时左右,停车场管理人员发现该面包车挂着公安牌从停车场开走。早上7时30分司机李某取车时才发现该车已被盗,即向停车场报告并与停车场管理人员前去派出所报案。停车场管理人员在派出所陈述了该面包车进入停车场及被盗的经过。车主购置该车用去人民币28万元,由于该车已在保险公司投保综合险,保险公司便按保险约定向车主赔付人民币18.2万元。同时,保险公司已依法取得代位追偿权,请求法院判令停车场的管理单位——大众物业管理公司赔偿经济损失人民币18.2万元。一审法院审理后认为车主将车辆停放进停车场,停车场管理人员发给车主车辆出入卡,即向车主作出保管该车辆的承诺,双方之间车辆保管关系成立。车辆被盗,物业管理公司应负有赔偿责任,由保险公司向车主赔付保险金后即取得了代位追偿权,物业管理公司应向保险公司赔偿人民币18.2万元。

【文华花园停车场丢车索赔案】香港居民贾某居住在深圳安耀物业管理公司管理的深圳市罗湖区文华花园。1996年8月16日下午,贾某将一辆牌号为桂0-E0131的丰田司力架跑车开进文华花园停车场停放,进场时向管理人员领取?quot;车场出人证”,此后两日该车一直停放在该停车场。1996年8月19日凌晨4点多,有人驾驶贾某的跑车准备驶出停车场,文华花园停车场的值班员向司机要“车场出入证”,司机说没有,同时在值班员放下挡车器之前加速冲出停车场,值班员在追不到的情况下向沿河派出所报案。当天上午,贾某去停车场取车,发现车辆不见了,遂向值班员询问,才得知车辆被盗,也向沿河派出所报案。在此之前，安耀公司曾于1996年1月1日制定了《文华花园停车场管理规定》,规定“文华花园住户的车辆应一律办理文华花园车辆长期准停证,按年或季度一次性交纳车辆停放费”;“临时性保管的车辆,在本区场内停放2天以上(含2天),车主及驾驶员必须到管理处办理所需停放时间的停放证,并预交停车场停车费:不申报、不预交车辆停放费的车辆,不予保管;如发生意外,管理处不予受理,不承担任何责任。”1996年5月28日,安耀物业公司还与深圳市公安局沿河派出所联合发出《关于加强三车管理的通知》,要求"临时性保管的车辆,需过夜者,必须到管理处办理停放证,交纳停车费,否则发生意外,管理处不承担其保管责任。

贾某的车未办理长期准停证,也未向管理处申报、预交车辆停放费。经审理,一审法院认为文华花园停车场的经营范围是机动车辆的保管,贾某的车辆进入被告的停车场停放,物业管理公司发给原告《车场出入证》,应视为双方之间的汽车保管合同已经成立并且有效。贾某在合同中的义务是在其车辆出场时按停车时间交纳保管费,物业管理公司在合同中的义务是保管车辆、防止车辆丢失、毁损,但本案物业公司在有驾驶车辆出场而又没有《车场出入证》的情况下,未能及时利用挡车器进行拦阻,致使原告车辆被盗,物业管理公司有过错,应赔偿贾某失车损失,贾某应按物价部门有关规定向被告补交保管费,贾某的失车损失应按车辆购置价格与车辆购置附加费之和,再扣减折旧计算。被告以原告违反被告及被告与派出所联合发布的管理规定和通知为由,认为保管合同不成立,丢车责任在原告,因被告及其与派出所制定的管理规定与有关法律规定不相符,没有法律效力,被告以此为免责理由不能成立,其主张未被法院采纳。法院的判决如下:原告贾某向被告深圳市安耀物业管理公司文华花园停车场补交车辆保管费人民币19.50元;被告深圳市安耀物业管理公司赔偿原告失车损失人民币236,644.80元。

【海富花园车辆丢失案】1993年9月15日,新伟电子公司张某到海富花园找业主林某,向保安员出示了林某所购买的B11号车位卡,保安员发给了一张出入卡后,张某将车辆停在该车位上。下午1时张某发现该车已被人开走。报案之后一直未告侦破便向保险公司索赔了保险金237600元。保险公司即向中海物业公司提出了代位追偿的要求。法院一审认为新伟公司虽拥有B11号车位使用权,并按月交纳了车位管理费,但凭此不能认为车辆保管关系成立。车辆进入海富花园管理区,保安员发放出人证的行为只是一种控制车辆进出的管理办法。并且被告没有从事住宅区类机动车保管业务,对车的丢失不应承担赔偿责任,而驳回了保险公司的赔偿请求。保险公司不服提起上诉。中海物业公司答辩称:车辆保管与物业管理属不同的法律问题,物业公司并未在海富花园中设立停车保管场,又没有收取任何车辆的停放保管费。车位业主交纳的管理费与深圳市所有物业业主交纳的管理服务费性质是一样的,是依照有关物业管理法规收取的维修公共配套设施之费用。业主不能因为交纳了管理费,而要求管理公司对其家庭财产或人身安全承担保管赔偿责任;正如同不能因为到酒楼去消费就要求酒楼赔偿其消费过程中丢失的钱财,不能因为向政府纳了税,而要

求政府对自己所受到的种种侵害(政府部门违法行政造成的侵害除外)一律由国家给予赔偿一样。业主所交纳的管理服务费并不是财产保管费,也不含任何财产保管关系的内容。二审法院认为:海富花园虽未设有公共停车场,且车位为私人物业,供业主使用,但业主依照有关规定交纳有关管理费用,并在车辆出入该住宅区时依照规定接受查验,应视为财产保管关系已经成立。因业主已履行了保管关系中一方当事人应履行义务,而中海物业未切实履行保管业务,致车丢失,应承担赔偿责任。改判中海物业公司赔付237,600元及利息给保险公司并承担诉讼费用。

(二)车辆丢失案处理的影响

【深圳市住宅局请求市人大明确车位收费性质】对于物业管理公司管理的停车场车辆被盗,深圳市两级法院判决由物业管理公司承担盗失车辆的赔偿责任(包括未收停车费或公开抢劫的车辆),这些案件的审判,给物业管理公司带来许多损失,也令物业管理公司不知所措。作为行业行政主管部门的深圳市住宅局,及时将详细材料送往市人大及有关部门,并提出自己的观点:车辆被盗属社会治安问题,物业管理公司仅起协助治安的作用,而不是代替;收取的停车费属于场地维护费和车位租

金,而非保管费和保险费,深圳市的有关法规、规章对此已有原则规定。目前各物业管理公司申领的车场营业执照及停车费发票需要改为车位场地租金性质。法院的判决不仅给各物业管理公司造成了巨大的经济压力,加重了企业和居民负担,而且直接影响到全市物业管理法规的贯彻实施,影响了物业管理行业的发展。

深圳市住宅局请示市人大尽快立法明确物业管理中车位属场地有偿使用性质,停车费属于场地维护费和车位租金,(管理单位可与物业委托方明确管理责任,并与车主另行签订保管协议),并敦请法院在办理此类案件时遵照执行。(1999年6月30日,深圳市人大二届33次会议通过了对《深圳经济特区住宅区物业管理条例》的修改,条例中已明确。)

【赴新加坡、香港考察停车场管理】为了正确把握和处理停车场车辆丢失的赔偿问题,深圳市政府组织了专门小组进行调研。1998年4月26日至5月4日,由深圳市政府办公厅、深圳市中级人民法院、深圳市住宅局、深圳市外事办、深圳市公安交通管理局、深圳市物价局等单位的7名同志组成的汽车停车场管理调研小组专程赴新加坡、香港两地考察。调研小组在考察之前提前与新、港两地主管部门进行了沟通。

调研小组与接待方就停车场管理、收费、维护等问题进行了详细的座谈,并考察访问了新加坡16个

住宅区、20个停车场。香港2个住宅区、4个停车场,并访问了有关管理人员,取得了大量的调查资料。

根据考察情况和全市各小区停车场实际,由市住宅局代拟了《关于理顺我市机动车停车场管理关系,加强车辆停放管理的通知》,此稿经过调研组详尽讨论,并征求了有关部门和企业的意见,于1998年6月4日呈报市政府办公厅审批。