承德别墅开业方案

第一篇：承德别墅开业方案

风格摄影城堡 2011奢华开幕狂想曲

活动目的：

为了扩大即将开业的风格摄影城堡在承德的知名程度，扩大金色童年在承德的影响力，进一步巩固承德金色童年的市场位置，打响在河北的知名度，为高端顾客提供一对一服务，打造高端儿童摄影，吸引高端顾客，增加人气，占有整个承德的高端市场。活动对象：

全市高端顾客、会员客户、适龄儿童及其家长 活动时间：

2011年9月18日——2011年10月16日

活动宣传：

1.向孩子家长、合作机构派发活动宣传单，扩大风格城堡的影响力

2.员工分组扫街

3.店内横幅、海报宣传

4.向会员、老客户发送短息及电话通知 活动宣传语：

无隐形消费 安心 无需高价 放心 全新主题拍摄 开心 产品升级 欢心

活动方式：

1.与幼儿园、学校、早教机构、培训机构展开合作，增加顾客的来源

2.与异业联盟、玩具厂家、文具商、学龄用品商、蛋糕店等与孩子有关的商家合作，互利互惠

3.员工分组扫街，发动关系，预定订单

4.向会员、老客户发送短息及电话通知，预定套系 活动内容：

1.38元秒杀卡：

员工扫街卖卡，38元可获得价值488元的36寸激光海报以及3寸掌中宝相册，并有机会抽奖。

员工分组卖卡，统一工装、收据、卖卡装备，秒杀卡限量199张（对顾客说明，名额有限，预订从速），收集顾客资料，使其成为门店客源，以后有活动会另行通知。2.呼朋唤友，第二套半价：

凡是订购38元秒杀卡的顾客，预定风格摄影城堡高端拍摄服务套系的顾客，第二套可享受半价服务。

定卡必定要让顾客定套系

3.预定就有礼：

凡是购买38元秒杀卡以及预定套系的顾客，均可获得韩国新产品一份（如韩国框、水晶等小礼物）

4.幸福36计大抽奖： 凡是预定套系的顾客均有抽奖机会，百分百中奖，一等奖全款返还。

抽奖细节：

1.一个盒子，内置1——6号乒乓球各6个，共36个 2.顾客抽奖一次摸6个乒乓球

3.一等奖6个乒乓球号码一样，二等奖5个乒乓球一样，三等奖4个乒乓球一样，四等奖3个乒乓球一样，五等奖参加者都有

4.奖品设置：一等奖：套系免单 二等奖：套系半价 三等奖：20寸水晶 四等奖：儿童教育光盘一套 五等奖：学生文具一份

具体流程：

1、通过门店广播或商场门口DM单宣传告知目标顾客体验拍摄活动。

2、体验拍摄的顾客登记、领取号码牌后依次进行拍摄。

3、拍摄完成后，工作人员引导顾客到店选取照片，赠送纪念礼品。

4、告知顾客最早取片时间（时间尽量短，一星期内）。

5、顾客到店取片，赠送开业优惠卡（享受会员服务等）。

注意事项：

1、如若现场出现三名以上等候拍摄的情况，请顾客进店等候叫号，同时可由一名前台对产品和品牌进行讲解，邀请顾客欣赏样照（门店电脑、样册、橱窗电视）。

2、因拍摄完成后照片不能立即下卡，告知顾客选片时间（多少分钟后），让顾客自由安排活动时间。

3、门店前台做好每位顾客的信息登记，选片完成后确认一遍。

4、顾客选片完成后告知顾客取片时可以得到首批会员限量会员卡作为开业礼物，数量有限，先到先得。

5、若顾客长时间未到店取片，电话进行通知。

辅助人员配置：共11人

1、摄影现场工作人员两名，负责收取号码牌，协调拍摄事宜，提醒摄影师下卡等。

2、门店内工作人员四名，负责顾客信息登记、号码牌发放、选取照片、对产品进行讲解。

3、宣传人员四名，负责在停车场、门口发放宣传品。

4、统筹一名，负责控制活动现场，进行活动调度。

物料配置：

1、宣传品：环保手提袋、样片、简介等。

2、促销用水牌，价格套系促销内容放置于店门口。

3、顾客信息登记本

4、腰包、便签本、笔（所有工作人员均配备）

5、湿巾、梳子等简单梳化用品（摄影师配备）

洽谈优势：

1.此次活动针对高端顾客，影响力大 2.金色童年已经举办过多次活动，在家长中有较高的知名度

3.该活动范围广泛关注度较高

4.金色童年连锁店遍布河北，是全国顶尖的专业儿童摄影，在家长中有较高的认知程度 5.金色童年与当地幼儿园、小学长期合作，有良好的合作关系

附件： 活动单页： 正面：

风格摄影城堡 2011奢华开幕狂想曲

呼朋唤友，第二套半价

无隐形消费 安心 无需高价 放心

全新主题拍摄 开心 产品升级 欢心

地址、电话、联系人

反面：

风格摄影城堡

2011奢华开幕狂想曲

首次震撼推出：38元秒杀专案 活动时间：9.18——10.16 呼朋唤友，第二套半价

全新装修 全新产品 全面升级

十全十美十大实景拍摄主题免费开放

幸福36计大抽奖 百分百中奖 一等奖全款返还 定就送韩国最新产品

地址、电话、联系人

38元秒杀卡： 正面：

38元=488超值免拍卡 让消费变投资 省钱省到底

呼朋唤友，第二套半价

38元可获得价值488元的36寸激光海报以及3寸掌中宝相册，并有机会抽奖。。。（活动内容）

地址、电话、联系人 反面：

宝宝资料

秒杀卡使用注意事项

第二篇：别墅策划方案

《鲸山别墅住户指南》设计策划方案

一、手册目标公众

1、国际知名大企业的管理者

2、上流社会成功人士

3、政府有关部门

4、来访贵宾

二、手册功能

1、住户生活指南

2、客户租赁指南

3、展现鲸山别墅自然风景与人文景观

4、建设社区文化

4.1倡导国际化的生活

4.2倡导温馨、优雅的生活

4.3倡导安全、文明的生活

5、美化品牌形象

5.1塑造深圳招商房地产有限公司良好公众形象，提高其社会美誉度。

5.2塑造深圳招商物业管理有限公司良好公众形象，反映其服务理念，提高其社会美誉度。

5.3塑造“鲸山别墅”良好公众形象，提高其社会美誉度，促进销售和租赁。

三、手册设计风格

豪华、精美、温馨、时尚、国际化，给人美的享受。

四、手册设计主题

以介绍鲸山别墅及其物业管理为主线，通过创意的设计，展现了鲸山别墅那温馨、时尚风景。

五、手册设计理念

1、以人为本，体现中西文化，洋溢温馨、优雅、高尚的气氛。

2、广告语以手册内容为诉求精神，跟住户进行人性化的沟通交流。

3、色彩上以天空蓝和翠绿为主旋律，凸现鲸山别墅傍山依水，绿草成荫的自然美。

4、插图以鲸山别墅为主题，巧妙融汇于鲜活文字和柔和色调之间，浑然一体，体现豪华时尚生活和浓郁的人文关怀。

5、整体和细部悦目和谐，既美观大方又精致隽永。

六、广告文案

美丽的家

我的家点缀在绿意荡漾的南山东麓之中，漫步绿茵小道，蔚蓝的深圳湾舒展远去,我与海风一起轻盈飞扬。

又是一个早晨，敞开门扉，阳光温柔地透进来，芬芳的泥土香揉和着丝丝花香到处流淌，沁人心脾，而依人的鸟儿又在窗外那棵梧桐树上快活展翅，尽情高歌，纵情飞跃。

已是午后时分，阳光懒洋洋地爬上了躺椅，悠悠的清风细柔地轻吻着我，品一杯醇咖啡，捧一本线装书，听老歌流转，看天上云卷云舒，一任夏日小虫倾情呢喃，惬意无限。

夜深人静，平和的呼吸演绎着大自然美妙的节奏，窗外飘来的月色，装饰了我的家、银色的梦。

绿山、静海、阳光、空气、风.....那是我的天空我的家，我爱美丽的鲸山别墅！

Home, Sweet Home

Situated at the east foot of the Nanshan Mountain, my home is concealed in the pleasant greenery.Walking on the meadow path bathing in the gentle breeze from the Shenzhen Bay, you feel this is a heaven on earth.Morning scenario: Open the door to receive a spray of the gentle sunshine.The scent of the soil mixed with the aroma of flowers pour in the house.Outside of the window are birds singing melodious songs among the flourishing phoenix trees.Afternoon scenario: This is a moment with leisurely sunshine on the reclining chair and gentle breezes caressing the face, made so sentimental just because of a cup of cappuccino, a thread-bound book, a nostalgic goldie, the pastel clouds and the twittering summer insects.Evening scenario: The peaceful breathes rhyming the pulse of the Mother Nature;the silver moonlight makes my home dreamlike.Blue mountains, peaceful seas, sunshine, fresh air, breezes„this is my home, the sweet Whale Garden.七、手册设计思想

1、封面:

1.1凭籍新颖的构思，以简约的速写手法,用流畅的线条把鲸山别墅整体风貌刻画下来。

1.2在淡雅的色调下鲸山别墅的地形图跃然纸上，整个画面被衬托得惟妙惟肖。

1.3别具匠心地掏空鲸山別墅的地形图，透过其中所看到的是一幅鲸山别墅最迷人的景色，起着画龙点睛的作用。

2、封底

2.1色调以淡雅的白色为主旋律，意味着高贵、时尚、优雅。

2.2中心圆形寓意地球，嵌入其中的是鲸山别墅地形图，表示鲸山别墅的住户来自世界各地，表达了深圳招商房地产有限公司“把蛇口建成最适合人类居住的地方”的理念。

2.3页面简洁、精致、凝炼，与封面融会贯通、浑然一体。

3、内页

3.1立足文字内容，采撷鲸山别墅美丽的风景线。

3.2广告文字融会此情此景，尽情诠释着鲸山别墅的多姿多彩。

3.3内页广告语:

3.3.1人与自然和谐对语（手册第一条）

The harmonious human-nature dialogs

3.3.2尽情体会尊崇心境（手册第二条）

A living complex with unparalleled prestige

3.3.3用爱体贴你的生活（手册第三条）

Considerate services

3.3.4演绎人与自然的经典家居（手册第三条）

Classical home with human-nature harmony

3.3.5诠释社区安全新概念（手册第三条）

A new concept of community security.3.3.6用心呵护美好家园（手册第四条）

Well-planned community development

3.3.7幸福生存，生活永恒的主题（手册第五条）

For an ever better life

3.3.8用爱和艺术跟环境交流（手册第六条）

Environment friendly development

第三篇：别墅物业管理方案

别墅物业管理方案

服务项目服务内容服务标准

（一）工程服务小区内房屋小、中、大维修服务 1.小修：1）完成日常小修任务指标；2）服务中心能及的房屋小修、急修、及时率100%；接到维修单10分钟赶到现场；零修及时（24小时）完成，急修不过夜；3）小修合格率达100%；4）水电维修不超过24小时，土建维修不超过15天（土建维修遇雨天需顺延）。2.中修：保持房屋完好率100%；房屋外观：保持完好，无破坏立面，整洁，无涂污处，无违反规定私搭乱建现象；3.维修工程质量合格率达100%；分项检查、结合部位，严格把关；按照工序一步到位，杜绝二次返工现象；

4.住户满意率达到98%以上；

（二）设备设施管理小区内公共设备设施管理1.公用设备、设施图纸、资料档案完善齐全，完整率100%2.设备设施维护良好，运转正常，安全无事故隐患达100%3.设备设施保养、检修制度完备率达99%；4.消防系统设备完好无损坏，可随时启用；5.道路畅通，路面平坦，无积水，无塌陷；完好使用率99%以上，无随意占道，无改变使用功能；6.排水管、沟完好率99%；排水通畅，无堵、冒现象，定期疏通，无积水、塌陷、残缺，定期检查一次/月；7.路灯、庭院灯灯具完好率100%，无损坏，定期维护保养、清洁，每月一次。8.公共文化娱乐、休闲设施完好率100%，确保设施的使用功能，定期维护，每月检查一次；9.供水、供电运行正常，无乱搭接，无泄漏；

（三）装修管理监督业主和住户遵照有关规定进行装修1.审查装修单位相关资质、证件合格率达到100%；2.检查业主办理装修相关证件、表格、装修改动部位等手续是否合理并符合要求；3.监督装修单位无危及房屋结构与他人安全、无改变用途及不可更改项目进行装修施工监督率100%；4.建筑垃圾无乱堆乱放，无乱搭接；5.装修时间固定，不影响他人，不超时施工；6.每日三次做到巡视装修现场，监督检查装修人员是否持证上岗，人证相符；7.检查装修场所是否有火灾隐患，有否违章用电、用火现象。

（四）保洁服务园区道路环境的日常清洁保养

1.24小时卫生保洁制；2.园区内环卫设施完备，设有垃圾箱，垃圾中转站等设备，合格率100%；3.园区内清洁卫生、空气清新，环境无污染，保洁率99.6%4.垃圾日产日清，公共垃圾每天清理一次；5.垃圾箱每日清洁一次，每周清洗二次；6.地面部分无垃圾杂物、无泥砂、无积水，自行车棚整洁无杂物、无蜘蛛网，无乱张贴标语、小广告，无乱堆乱放，清洁率99%以上；7.所有公共场所无杂物、无垃圾，保洁率99%以上；8.园区内少蚊、少蝇、少虫，鼠密度1%以下。

（五）绿化管理小区内花草树木绿地日常养护和管理1）绿化完好率100%；植物配置基本合理，乔灌花草齐全，园区内绿化布置优美，花草树木与建筑协调一致，基本无裸露土地；绿地覆盖率超过40%；2）有多种树种，有一定数量的耐荫灌木，耐荫宿根花卉、草坪，有一定的立体绿化，衬托美化环境；3）花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯枝死杈，及病虫侵害现象；4）树木缺株率在4%以下，花草缺株率在5%以下；5）树木无钉拴捆绑现象；6）绿地整洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占现象。

（六）保安服务维持园区公共秩序及住户安全1）园区实行封闭管理，24小时巡逻值班制度，与派出所配合，维护园区治安有权对园区内可疑人员进行查问；2）巡视时发生火警事故或隐患及治安、交通等事故，及时处理并上报相关部门；3）被盗、刑事、火灾、治安案件年发生率1‰以下，无重大刑事案件、重大火灾和交通事故发生；4）遇突发案件，保安人员2分钟内赶到现场，第一时间采取防范措施；危险处设有明显标记和防范措施；5）保安人员着装有明显标志和工作规范，按巡检路线认真巡检；6）违章

发生率1‰以下，处理及回访率100%。

（七）消防管理小区的日常消防管理1）小区消防设施完好率100%，消防供水率100%；系统设施完好，定期定人检查维护，对消防供水系统定期试水试压；2）火灾发生率1‰以下，有防范措施，定期进行安全教育、培训，保证工作人员掌握基本消防技能，合格率达到100%；3）制定防火责任制并严格执行，消防设施有明显标记，不得挪做它用，放置合理，定期巡视检查，使之合格有效。

（八）车辆交通管理园区内提供车辆管理1）提供车辆停车泊位、车辆发牌、登记率100%，认真检查进出车辆及车辆凭证；2）车辆按规定路线及速度行驶，有明显交通提示标记；3）车辆无鸣笛叫人，违章率低于1‰以下；4）人车进出有序，车证相符，缴费率98%以上，无被盗。

（九）档案资料管理建立园区公共档案资料1）建立计算机资料库，档案齐全，档案建立与完好率100%，有物业管理费用的收缴和使用记录，工作日志整洁真实；2）房屋有总平面图、地下管网图规划批准文件、竣工接管验收档案，（验收证明、竣工验收单、土建、水暖、电气人防、设备竣工图纸）、公共设施设计安装图纸资料，帐实相符；

3）有1/10001比例尺的现状图、规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、市政设施管网规划图、绿地规划图以及园区的详细规划说明书和环境预评价书；4）有分户管理记录，房屋数量、种类、用途分类统计表，居住园区情况表、房屋安全普查统计表；5）有历年房屋完损等级评定记录，房屋及设备大、中、小修和检查记录，设备设施运行记录；

6）专项维修资金的提存和使用记录。

（十）代收代缴服务代收、缴费服务

1）熟悉收缴公共设施费。卫生清洁费、杀虫费、管理费、水电气费的收费标准、计算方法；

2）熟悉抄看水电气表，正确读表，计量准确（准确率100%）并提供凭证；3）管理费收缴率98%以上；按规定收取，不擅自提高收费。

（十一）服务规范用语与客户进行日常业务交往时使用礼貌用语1）好，谢谢，对不起，请原谅，欢迎光临，请当心，打扰了，请留步，您走好，再见2）节日快乐，祝贺您工作愉快，祝您好运，新年好，圣诞快乐3）小姐，先生，女士，夫人4）让您久等了，给您添麻烦了，希望您满意，有什么可以帮您？我再给您想想办法5）请问您有什么事？请问您找谁？有什么需要我帮忙？请您登记，欢迎光临本园区6）很乐意为您服务，这是我应该做的，请随时与我们联系，请您多提宝贵意见7）请您登记，请您出示停车卡，请您锁好车门，请您按指定位置停车，请交停车费，谢谢光临第三部分管理方式驻场管理第四部分管理原则服务宗旨业主和住户至上服务第一 依法管理企业服务精神热诚奉献求实创新职业道德热爱工作忠于职守廉洁奉公遵守纪律艰苦奋斗勤俭节约

钻研业务科学管理文明礼貌优质服务第五部分管理目标以人为本，为业主/住户服务，通过对别墅园区的管理，对业主/住户的服务，保持和提高物业的完好程度，使物业保值增值，以维护业主/住户的整体利益为出发点，为业主/住户带来最大限度的利益。以业主/住户为中心，为业主/住户提供完善的服务，创造安全、舒适、温暖、快捷、方便、清洁的生活环境。管理处对别墅园区实施专业化、规范化管理，使我们的管理融入业主/住户的居住生活之中，用优质的管理服务，为业主/住户营造一个高品质的生活空间。通过我们的管理服务，树立物业的优质品牌形象；通过营造高品质的生活空间，树立别墅园区的良好社会形象；通过别墅园区的良好形象使开发商获得更大的经济效益和社会效益；通过我们的努力使管理处成为业主/住户的朋友和别墅园区的长期管理者，使管理处在竞争中得到发展。第六部分总目标和分项指标总体目标：我们将尽力确保别墅园区物业管理按本方案标准实施及达到良好效果。通过我们的物业管理服务，树立物

业管理的品牌形象，确保开发商今年在别墅园区项目上销售/出租任务的完成。2002年10月开展ISO9002质量体系认证，并在一年内获得ISO9002质量体系认证证书。争创“优秀物业管理示范园区”。分项指标：第七部分实现目标的保证措施管理体制和人员配备1 管理机构设置根据《管理原则》、《管理方式》及别墅园区的具体情况，管理处全面负责日常管理运作，统管整个园区的内外事务。管理处按管理内容设置机构，保证管理区域安全、设备正常运转、业主/住户正常居住。2 人员配备按ISO9002质量标准和别墅园区管理内容，科学、合理地设置机构和人员，本着“精干、高效、节约”的原则确定人员编制。3 管理处职责贯彻执行物业管理公司的工作方针、决策、计划和各项指令。执行公司统一的财务管理规定。执行公司统一的人事管理规定。负责管理处的全面管理工作，并根据公司的整体计划，制订管理处的工作目标、工作计划并组织实施。制定管理方案报公司批准并组织实施。根据公司批准的财务计划，合理、有效的控制成本，收取物业管理费、供暖费等各种费用，提高各种费用的收缴率，并积极开展项目内的多种经营，为公司经济发展，寻找新的经济增长点。

负责别墅园区项目管理处各种文档的收发、传递、存档及信息管理、反馈等工作。负责别墅园区项目管理处办公用品、工程所需维修材料及固定资产的采买。负责别墅园区项目工程设备、设施的日常检查、维修、保养工作。负责别墅园区项目内装修管理工作。负责别墅园区项目内保安、保洁、绿化、车辆管理等工作。根据权限和内容负责处理和配合业主、开发商对管理处工作或人员的有关投诉。自觉接受业主和开发商的监督，并协调好与业

主和开发商的关系。负责与各项目所在地政府及有关部门建立良好的协作关系。配合协调与项目部、销售公司等公司内相关部门的关系，配合供暖、收视等专业部门的工作，配合相关的外包公司的工作，为专业公司及外包公司提供必要的条件。4 入住入住流程具体说明：

1、验房

2、填写返修单

3、返修

4、验收

5、领取资料、签协议发给业主签订并填写的文件资料签订《物业管理合同》、《供暖协议书》，业主、管理处各保留一份。业主领取《房屋使用、管理、维修公约》并签订《承诺书》，三方各保留一份。

6、领取《住户手册》、《装修手册》、《工程质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程保修卡》。业主填写《业主基本情况登记表》、《紧急情况联络登记表》。

7、收取费用在签订协议后，向业主收取物业管理费、供暖费等，如办理装修再向装修公司收取装修管理费，垃圾清运费、保证金等。

8、锁

匙发放验房合格并签署法律文件后，办理钥匙交接手续。填写《钥匙交接单》。业主/住户、管理处签章。别墅物业管理方案

9、装修

一、房屋装修程序业主办理入住手续后，可以依照以下程序进行装修工作。装修流程如下图：装修流程具体说明：（1）业主/住户需要装修时，应提前到公司物业部提出申请，领取《住宅园区装修管理规定》和《别墅园区装修手册》，并如实填写《业主（住户）装修施工申请表》，办理装修申报手续。（2）业主/住户将《装修方案》、设计图纸以及装修施工单位的营业执照（副本）复印件、《资质证书》复印件等有效证件交到物业部，由工程部审批方案。合格后，签协议。（3）若装修项目不符合规定，须变更装修内容，交工程部再审，直至通过。（4）《装修方案》审批合格后，管理处、业主/住户、装修施工单位三方共同签定《房屋装修协议书》。（5）协议签定后，业主/住户和装修施工单位需交纳装修押金、装修管理费及垃圾清运费。

第四篇：别墅联网方案

别墅可视联网对讲 系统技术方案

目

录

第一章、概述.....................................................................................2 第二章、技术特点.............................................................................2

一、设计原则...............................................................................2

二、设计依据...............................................................................2

三、系统结构图...........................................................................3 第三章、系统先进性优势..................................................................3 第四章、系统功能.............................................................................4

一、功能概述...............................................................................4

二、系统组成...............................................................................4

三、系统主要功能........................................................................4 第五章、设备选型.............................................................................6 第六章、系统服务体系....................................................................11

第一章、概述

住宅小区是现代城市居民住宅的重要组成部分，小区的优越性已被人们越来越深的认识，小区的建设和发展已成为一个城市现代化程度的标志。楼宇对讲是现代住宅小区必不可少的组成部分，它使人们出入方便、安全，楼宇对讲系统的扩展功能更是关系到人们生活的方方面面：小区内部联网通讯，周边监视监控，非法越境防范，求助呼叫，室内多媒体监控自动报警，自动抄集水、电、煤气及其他费用等。第二章、技术特点

一、设计原则

利用成熟的技术和先进产品进行最优化的设计，使系统达到最佳的运行状态和功能。

整个系统应具有扩展、联网的适应能力和系统功能的提升能力。使用、维护、操作方便。性能价格比高。

二、设计依据

GA/T 72-94《楼寓电控门防盗对讲系统》。GA 12663-90《防盗报警控制器通用技术条件》 参考《低压电力用户集中抄表系统技术条件》

三、系统结构图

系统结构如下图所示

第三章、系统先进性优势

本方案中设计的小区智能化系统功能完善，智能化程度很高，但所涉及的系统繁多，结构庞大，如各个系统单独走线必然线路复杂，施工难度大，使用维护不便，而且各系统线路之间的干忧问题不容易解决。解决上述问题的最有效办法便是使系统集成化，采用中央控制、分层管理的模式，线路采用总线制，各个子系统直接与总线连接，这样可大大简化线路，独立操作平台，实现软、硬件共用，从而使操作、维护及施 工更简易，也大大降低了成本，提高性能价格比，因采用总线制，系统的扩展能力很强，易于升级，实现本方案的设计目标。第四章、系统功能

一、功能概述

住宅小区智能化的目的就是使人们的生活更安全，更方便。住宅安全一是要“防”，应具有防盗、防入侵、防火灾、防煤气泄漏等功能，二是具有紧急补救能力。为使人们生活起居更方便舒适必需配套多功能的物业管理系统，包括内部通讯、信息查询、住户档案资料维护、房屋资料及维修管理、售楼管理等等。

二、系统组成

本系统由楼宇可视访客系统，多路报警管理系统，三表远抄计费系统，周边防范系统，周边监视系统及管理中心组成（本方案中只采用前两部分）。整个系统由配套软件控制，管理人员可通过管理中心机和计算机完成一系列的操作。

三、系统主要功能

1、出入管理

1）、小区出入管理：

来访者进入小区时，来访者可通过管理机与住户通话，同时住户可 从分机显示屏上看到来访者的影像，确定来者身份后方允许入内，并可作相关的记录，防止闲杂人员进入小区。

2）、别墅出入管理：

来访者进入小区后，来到别墅门口，通过别墅主机呼叫别墅分机，该分机振钤提醒住户，并可看到来人的影像，此时住户提起手柄便可与来人对讲，如摁开锁键可打开门锁，来人进门后，大门在闭门器的拉力下自动关门，防止外人进入。

2、通信联网

管理机与副管理机、接口机、别墅分机四方可任意呼叫通话。

3、监视功能

住户随时可按监视键监视别墅门口的情况。

4、家庭安保

每个分机上有一紧急按钮，如有紧急情况可向管理中心求助，并得到最及时的帮助，求助信息还会自动储存在管理机和计算机内，并可事后随时查询。

室内安装的各种探测器，随时监视室内可能发生的意外情况，能做到煤气泄露报警、通过门窗非法进入报警、火灾报警、室内红外线报警（人体）、玻璃碎报警等。一旦报警发生，管理机立即响铃提示管理人员，并显示单元号码、住户房号、报警类型、探测器区号等信息，同时计算机直观的显示小区地形图、报警发生地点、住户室内平面图、探测器位 5 置、住户资料、处理要求等资料。各报警信息和求助信息一样会储存，可查询、统计等。

5、物业管理

为该系统定做的物业管理软件具有丰富而强大的功能，能极大的满足现代化新形小区的各项管理，如人员管理、费用管理、售楼管理、房屋维护等。

6、辅助功能

1）、密码开锁：别墅主机内存有各住户设置的开锁密码，住户通自设的密码可打开门锁；密码可随时更改。用户在使用密码开锁的同时可撤住户室内防区（24小时防区除外）。

2）、免挂机功能：分机未挂好不影响呼叫。如要恢复通话只需拍一下叉簧即可。

3）、户户通话：小区内任意两住户之间可通过室内机拨号实现呼叫通话，此功能相当于内线电话。

4)、信息查询：管理中心能储存报警信息达582条，随时查询，信息包括时间和日期，报警住户单元号及房间号，报警类型等。计算机还存储了小区人员档案资料、房屋资料、每月各表用量、每月应收费用及结算情况等许多信息，并可通过多种方式查询。第五章、设备选型

本系统由别墅主机、别墅分机、电源、红外探头、烟雾探头、门磁 开关、窗磁开关、瓦斯探头、管理机、副管理机、微机及配套软件（选配）、电锁、闭门器、连接线路等组成。别墅主机、电锁、闭门器每单元一台，室内分机每户一台，红外探头、烟感探头、煤气探头、门磁每户各一个、窗磁开关每户四个，小区的各个出口各设一台副管理机。小区内还可选配计算机及配套软件一套，主要部件选型及参数如下：

1、接口主机

型 号：JB-2000IIIL 供电电压：13VDC 工作温度：-45。C-85。C 配线方式：4+视频线 尺 寸：255*180*45（mm）配 置：最多接20台别墅主机 外 壳：不锈钢面板、按键

2、别墅主机

型号：JB-2000IIIMBL 供电电压：12VDC 配置：每套别墅一台，可接三台别墅分机 尺 寸：115*165*35（mm）

3、别墅分机（可选触摸分机）

技术参数：

显示器：4〞黑白 5〞彩色 视频输入：1Vp-p/75Ω 扫描频率：15625Hz 50Hz 分辩率：400TV线 音频失真：<5% 工作电流： 静态：<=5mA 动态：<=40mA 工作温度：-10℃～+55℃

外观尺寸：210X230X70 安装方式：壁挂式安装 功能特点：

具有可视对讲、遥控、开锁、联网功能 具有关机功能(需定制)具有二次门铃、监控、单户监视等功能

4、联网信号放大器

技术参数：

路数：8路 主机容量：20台/路 工作电压：DC12V+-10% 外观尺寸：140X200X42 安安装方式：壁挂式安装 功能特点：

用于小区联网信号放大 系统联网分片区管理

5、电源

技术参数：

输入电压：AC/130V～250V 输出电压：DC/12V±10% 12V输出电流：2A 输出电压：DC/18V±10% 18V输出电流：2A 功率：80W

保险丝(FUSE)：3.155A 使用方法：红色线为12V+、黑色线为-； 绿色线为18V+ 黑色线为-主要给分机显像管及视频分配放大器供电 功能特点：

带电池，具有过压、低压、过流、过热及短路保护，停电后延时供电

一般15台可视分机配接1台开关电源

6、管理中心主机

型号：JB-2400（不带监视屏）

JB-2400M（带监视屏）

容量：可接248个接口主机各六个副管理机

配线方式：六芯屏幕双绞线（接接口主机和管理机）

RS-232接口线（接计算机）

第六章、系统服务体系

安防集成商要提供完善的硬件、软件、网络和应用系统售后服务体系。众安公司完全清楚系统建立和运行后服务的重要性，为了使用户能有效管理和维护软、硬件、网络系统，我们将对所承担建设的管理网络系统提供全面的服务与支持。众安公司在不同产品方向上的有着专业的资深技术工程师，对支持用户网络系统可能出现的技术问题做好了充分准备，将同设备厂商、用户紧密配合，为用户提供全面的后期服务。

1、在线服务

在线服务网站是我们在Internet上对用户提供服务的窗口。在网站上，客户可以全面了解我们公司的产品及服务；得到最新的安防解决方案；当客户不知道如何才能得到我们的服务时，也可以通过它与我们建 11 立联系。注册用户还可以通过服务网站得到强有力的在线技术支持以及相应产品的及时升级。

2、热线电话应答

服务热线是我们为了更好地为客户提供方便，减少客户的咨询费用，而专门设立的一个服务电话。我们的服务热线0531-88199110将是7X24小时有效，所以客户可以在任意时间拨通它，及时得到我们的帮助。技术部电话：0531-88560459

3、电子邮件支持

E-mail是逐渐被广大用户所使用的便捷通讯工具，我们也专门设置了一个技术支持信箱jishu@9110.com.cn，客户可以把自己所碰到的难题，通过它发送给我们的客户服务中心，我们将有问必答。

4、保修服务

保修期为自双方代表在验收单上签字之日起计算。

系统所有硬件设备均提供原厂家一年的7*24小时免费保修和技术支持（不可抗拒因素除外）。

合同维修：保修期外，以合同的形式为用户提供保修期外的硬件维修服务，具有提高服务级别，延长保修期的作用。

收费维修：保修期外，并且没有维修合同的硬件维修服务，用户需按实际维修支付维修费用。

5、研发中心开放服务

我们公司专门设置了研发中心，其中配置了各种类型的安防设备，您可以到我们的网络实验室中，随意搭配各种网络拓扑，并有我们经验工程师现场指导。

6、专业培训

我们将在在工程实施过程中，对使用单位方人员进行现场培训，内容包括系统常见故障、问题处理和设备使用等。也会定期对使用单位的实际操作人员及管理人员在不同地域进行专业的管理及业务培训。

众安一直秉承优质服务的理念，为用户提供专业优质完善的售后服务，不仅仅使用户感受到了我们良好的企业文化，展示了企业形象，更重要是能够赢得用户的肯定，开拓潜在的市场！这个认识将一直督促我们在项目中将服务放在最重要的位置！

第五篇：别墅智能控制系统方案

香溪美地别墅智能控制系统

提案单位：××××××智能科技有限公司

设

计

方

案

第一部分 公司及别墅智能控制系统概述

×××××智能科技有限公司是××首家提供集成化物联智能系统服务的科技公司，公司定位为星级酒店、高端社区、别墅、高端写字楼等提供系统的智能化解决方案，公司代理的产品和技术有：中国保利集团“poly aisan”智慧控制系统、美国的C4（countro four）无线智能家居控制系统、“霍尼威尔中国”有线智能家居控制系统、深圳钜力科技的”JU­Bus智能控制系统”等国际国内知名品牌。针对中国别墅的建筑风格和对智能化应用的不同要求，我公司选用”JU­Bus系统”来构建本栋别墅的智能化解决方案，“JU­Bus”系统是目前适合中国智能市场需求及发展特点的高端智能控制系统之一。该系统具备操作简单方便、零功耗设计、系统扩展性强、稳定性高、安装维护方便和模块设计美观等特点。其产品零功耗设计与光电隔离等技术，在目前国际高新科技领域处于领先地位。JU-Bus智能控制系统比以往任何一种智能控制技术和集中控制技术更具创新性。该系统采用总线技术，结合无线网络的优势，进行强、弱电分离，解决了传统智能家居产品的安全隐患，为传统建筑的智能化使用与智能化管理提供了更安全更强大的功能。在控制功能上，JU-Bus系统除了具备传统的遥控、PC控制、电话远程控制、手动控制等多种功能控制外，而且还拥有无线网络的相关通讯功能，以实现多通道快速双向通信，同时保证信号传输的稳定。

第二部分

别墅智能化控制设计

我们已经根据别墅的智能化要作了一个初步设计。整个智能化系统设计共分为四部分：

智能照明控制系统 环境控制系统 安防控制系统 综合布线系统

下面对这四个智能分支系统我们作详细说明: 1 ．智能照明控制系统

1.1 调光软启功能

开灯时，灯光缓缓亮起，关灯时，灯光慢慢地变暗，然后熄灭，这个浪漫的过程即保护了您的眼睛免受光线骤变的刺激，又大大延长了灯具的寿命。灯光的亮度可以随意调节，即使将灯光亮度调制萤火状态，光线也不会闪烁。灯光的软启功能可记忆上次灯光亮度级别。

1.2 定时功能

可以对别墅室内外的灯光系统进行定时控制。在控制方式上为您节约能源时，还能让您感觉家庭照明系统的人性化。假如您长期出门在外，可以在晚间设置好让家中的灯光自动开启和关闭，起到警示的作用。

1.3 场景功能

各种（组）灯光的变幻组合能在不同的时刻营造出和谐的氛围和浪漫的情调。通过智能照明系统的布线和设置，能轻松的根据自己的喜好组合不同的场景模式。并能将这些场景实现“一键式” 存储和开启。每个灯在不同场景中各自的状态和亮度均可设置并记忆，使用时只需轻轻一按，复杂的灯光效果即刻呈现。场景功能中，照明灯光还可以与其它设备（如幕布、窗帘、电视/ 音响等）联动组合成复杂的场景。如会客、读书、听音乐、晚餐模式、影院模式等等。

1.4

多种方式的控制功能

通过智能灯光系统，您可以坐在沙发上或躺在床上用遥控器控制家中所有的灯具，而不必为了关上某一盏灯而楼上楼下、东房西房的来回走动。假如您是坐在电脑旁边，那么您将更加轻松的控制家中所有的用电设备，灯具的控制自在其中。

在您已在出门的门口，如果不想再去拿遥控器或开电脑，那么只要您一伸手，就能通过门口的智能弱电开光，控制家中所有灯具。

假如您出门在外而忘了关灯，那么只需您用电话拨通家中熟悉的号码，就能轻松实现对家中照明系统的控制。除此之外，假如您长途旅游在外，您还可以通过电话远程有规律的控制家中的灯光，已起到警示的作用。．环境控制系统

2.1 背景音乐系统

不管您是想亲自为家人做一顿佳肴而工作于厨房，还是懒洋洋的躺在客厅沙发小憩，或者拿着一本时尚手册坐卧在书房，又或者您和家人享受天伦嘻笑于庭院草坪„„柔和的背景音乐总是会环绕在您身边，让您及您的家人总是生活在欢乐音乐的世界。

2.2 窗帘控制系统

清晨，也许不再需要那片刻间令人烦躁的闹钟将您吵醒，而依靠窗外的鸟语花香和柔和的自然阳光让您从睡梦中自然醒来。窗帘控制系统总是会最恰合时宜的开启窗帘，让室外清晨的花香飘入，让您懒洋洋的沐浴阳光。配合灯光的场景，窗帘的自动开合，有时也能营造出另一份浪漫的气氛。只需轻点遥控，它便能为您的隐私起到第一层保护。

2.3 空气调节系统

酷暑炙热的夏天驱车回家，当您停车入库后，车库内换气系统可以通过（遥控）手动或自动定时控制将汽车的尾气和汽油的味道清除干净。等到次日清晨，自动定时的换气系统会将室外清晨空气中花香的味道注入车库，让您在享受晨曦味道的时候，丝毫感觉不到汽车尾气的异味给您带来的不悦。

2.4 庭院浇灌

别墅的庭院种植一些植物和花木，日常浇灌也是可以进行智能化管理的。用自动浇灌系统可以实现自动浇灌或定时浇灌的功能。在阳台上观景时可以用遥控器启动浇灌的电磁阀门，站在阳台上，控制着花园里一个个的喷头，这种“ 阅兵式” 的浇灌，正是卓安科技智能控制系统带给你的生活享受。即使是家中拥有保姆，但生活却不能缺少这一种享受。

3.安防控制系统

3.1 周界防范

3.1.1 红外对射

在别墅的四周安装红外对射栅栏，在设防状态下，如果有任何非法进入时，报警系统会启动。先进的红外对射栅栏采用人性化的设计，可随意旋转发射、接受器的角度。完善的防拆、防剪断、防短路、防宠物等功能，大大加强了防误报能力。即使人匐匍穿越，翻越而过，系统绝不漏报。红外栅栏将为您家庭安全站守第一岗。

3.1.2 视频监控

在房子的外围及内部可安装多处视频监控点，这样无论主人在哪里，通过便利的互联网就可以看到家中一天24 小时内发生的所有情况。在您长期出门在外时，它可以将家中 30 天×24 小时内所发生的一切全部记录下来，回家后您可以一一进行回放。甚至在您出门在外的过程中，它还可定时定量的给你的邮箱、手机发送相关捕捉的图象。当家中出现异常状况时，视频监控系统还可以自动电话报警。3.2

室内安防

3.2.1 防火

在主卧室、厨房和餐厅等安装烟感探头或煤气探头，当有烟雾和煤气泄漏时发出信号，系统会立刻响铃报警，当响铃等待时间到您预先设定值时，会自动拨打电话报警。假如险情是由于煤气泄漏，如果供气系统安装了煤气机器手还可将煤气阀门自动关闭。

3.2.2 门/ 窗破入感应报警

当家中安防设备都进行布防后，如果门窗被非法破坏后闯入，系统会立刻响铃报警，当响铃等待时间到您预先设定值时，会自动拨打电话报警。

3.2.3 移动探测

当开启移动监测功能后，进入移动探测器范围内的任何移动的物体都会被监测。移动监测系统具备宠物等移动小物体识别功能，能有效的防止错报，漏报。在遇到紧急情况时，系统会立刻响铃报警，当响铃等待时间到您预先设定值时，会自动拨打电话报警。

4.综合布线系统

我们的综合布线系统是从您家庭信息化、舒适化和安全化多方位考虑。我们将会把您别墅中各种信息家电的信号线（如电话线、网络线、有线电视信号线、音视频信号线、监控信号线等）按进户线和室内分配线统一归类并进行集中布线，方便集中管理，轻松自如地改变室内信号线的配置，完成对进户信号线的分配、跳接及管理，是各种信息家电的通讯桥梁。

最具代表性的就是家庭网络的布线和背景音响的布线。网络化音响系统可以将一个音源共享给各个房间，使您在任何房间都可以听到同一首歌。控制起来也很方便，您可以通过智能家居的所有控制方式来对音响进行控制，可以任意一路进行单独的开关和调音。通过综合布线，可以在多个地点预留接口，为以后背景音响的拓展作准备。例如：在别墅的花园中进行接口预留，即使不立即使用，以后的拓展也是很方便的。现在背景音响的网络布线已经成为家庭综合布线的典型时尚代表。

除此之外，我们会在您别墅范围通过综合布线，实现无线网络覆盖，即使您拿着笔记本电脑移动到您家庭或室外草坪的任何一个角落，也能轻松的上网。

第三部分 具体实施方案说明

1．门厅

在门厅的智能多功能控制面板能让您在进、出门的时候方便的控制整个房间，它在控制临近范围的灯光的同时，配置了全开与全关，以及当客人来到时的一个WELCOME场景，灯光将整个客厅照亮。在玄关配置的多功能控制面板，其强大的功能显得尤为重要。

● 灯光控制；

● 欢迎场景：客厅、走道、玄关的灯光场景控制，欢迎主人 回家或者客人的来访；

● 离家模式，整个别墅的灯光、电器设备全关控制；

● 楼梯场景，打开楼梯间以及各层走道，景观照明灯光；

● 感应器布防/撤防控制，轻松实现安防的控制要求。

2．餐厅、酒吧

餐厅、酒吧灯光通过智能面板开关就地控制，亮度从 0‐100%自动连续调亮，可实现灯光控制，窗帘自动控制，各种场景设置，同时可将光带、筒灯等编程为多种气氛的场景模式，如：会客场景、用餐场景、休息场景、Party场景、音乐场景等，使用时轻触开关按键，进入一个所需气氛的场景。

●

餐厅灯光的开关/ 调光控制； ●

餐厅窗帘的开启/ 关闭控制； ●

用餐场景、休息场景的切换控制； ●

厨房的灯光联动控制。3．会客厅

会客厅作为一个与众不同的亮点，应该显示出主人的品位和个性。配上一个带红外接收口的多功能控制面板，多款外观的外壳也恰当的 维持了客厅的氛围。配以红外遥控器，使您坐在沙发上就能随心所欲地改变灯光场景。使用红外遥控器的 AV控制设备自动学习各种电器设备的控制，可以实现电视机，DVD，功放，音响等控制，继而实现家庭影院中的一体化和联动控制。●

客厅的灯光开关、调光控制； ●

客厅的窗帘开启、关闭控制；

●

客厅影视场景、会客场景等多种场景设置功能； ●

灯光、窗帘、场景的红外无线控制；

●

电视机，DVD，功放，音响等家电设备的一体化遥控控制。

4．主卧、起居室

在别墅的主卧、起居室等处，安装智能温控面板，特有LCD显示功能，可以显示温度、状态。各个区域的空调和地热可以通过结合在温控面板上的温度感应器自动调节，也可以人工手动调节，并能根据业主的具体要求和使用习惯、个性化需求进行温度值的设定，可以直接在温控面板上进行参数的设置。并且独特的状态记忆功能使业主只需按一个键就能自动切换到舒适的室内环境，离开居室或睡眠时，只需按下待机或夜间模式键，温控系统自动进入节能状态。同时还能通过系统总线进行灯光、窗帘的控制，达到联动控制的功能，使用红外遥控器进行遥控更加人性化。

●

室内的风机开关以及恒温控制；

●

设定多种运行模式：舒适，待机，夜间。达到理想的室温控制要求；

●

结合室内的灯光，窗帘，场景控制； ●

红外远程控制。

5．过道、楼梯、卫生间

过道、楼梯、卫生间等处配置了移动感应器，人到哪里，灯亮到哪里；人走灯灭。同时过道、楼梯的灯光还可以用多个房间里的智能开关进行控制，设置一定的延时关闭功能。

移动感应器还具有亮度感应等功能。移动感应器可调整灵敏度 和延迟时间，只有当光线较暗时，感应器才正常工作，不仅节约了能源，也为业主提供了方便、舒适的生活环境。

●

红外移动感应控制； ●

感应器手动开关锁定控制。6．书房

带红外接收的多功能控制面板，无需另外配置场景模块，与前沿调光模块和继电器控制模块配合，最多可设置8 个场景。该设备在书房、活动室等处，实现各种场景和灯光、窗帘控制。比如：休息场景，卧室灯光自动调暗，窗帘自动关闭等。

●

书房的灯光开关、调光控制； ●

书房的窗帘开启/ 关闭控制；

●

书房会客场景，离开场景等多种场景设置功能； ●

灯光、窗帘、场景的红外无线控制； ●

走道、楼梯的灯光控制。

‐ 7 别墅泛光、庭院景观照明

控制对象：各照明回路

控制方式：场景控制、可视化集中控制、时间自动控制。功能描述：

别墅泛光照明是建筑照明和景观照明的一个极其重要的组成部分。泛光照明的合理、科学的使用，既可以突出建筑的美学特征，又可以提升建筑的价值和档次，同时又可以为城市创造良好的景观效果 可将景观各路照明及别墅泛光照明根据效果和时间段组合成为多种场景模式。如晚间场景、夜间场景，以营造出不同的氛围，同时也使能源达到最合理的利用。1）

在中央监控室通过可视化集中控制电脑屏，进行手动的场景控制与选择）

通过时间控制器，对景观照明的多种组合方式，进行自动的启停控制

8、停车场：

控制对象：各路照明。

控制方式：定时控制、可视化集中控制、场景控制。

功能描述：车库照明可通过控制中心的可视化集中控制，另外也可通过时间控制器对地下车库照明进行分阶段的定时开关控制。

9、可视化集中控制:）

可视化软件是简单而易于使用的菜单结构，界面支持多种语言（可显示中文），背景图象可根据主人意愿而任意更改，通过友好界面将所有控制对象显示于屏幕，各照明、窗帘、空调、电源控制回路灯具均按实际位置图形显示于各区域平面上。2）

以实现对整个别墅的照明、窗帘、空调等的监控及管理。

第四部分 JU­ BUS 系统对能源的合理利用、节省能源

营运能源得到充分合理使用、节省不必要能源消耗，使其能源费用以最经济方式开支，据国外应用实例统计：采用智能控制系统的大型公共建筑，每年可比传统电气安装的建筑节约电能约30%。2、提供舒适环境 提供一个最完美的生活环境和休息环境。3、提高效率

利用JU‐BUS 智能控制技术对系统设备进行一体化控制，大大减少对别墅管理的人力物力，同时避免因人为错误操作而造成设备损坏。4、优化设备运行

照明等设备进行一体化控制，使设备以最合理方式运行，同时对设备运行有效的监控，可以大大减少设备故障，延长设备使用寿命，降低设备维护费用。5、适应未来发展

JU‐BUS智能系统充分体现现代化信息化的技术特性，与其他系统有很高的兼容性，并且具有很大的扩容很升级空间。大大提高别墅档次，使之适合未来社会发展的需求。

备注：

1本方案中关于灯光智能化控制设备配置方案须根据装修时具体灯光的回路数量进行细致化分；

2、扩展设备的设计未纳入本案中。

×××××智能科技有限公司

二0一二年十月十六日