法官论坛131：建设工程质量保修金返还法律问题

第一篇：法官论坛131：建设工程质量保修金返还法律问题

法官论坛131：建设工程质量保修金返还法律问题

2014-11-28 审判研究

欢迎您的关注订阅和转发分享 欢迎您输入日期提取历史消息 作者 ‖ 廖宏娟

江苏省江阴市人民法院

阅读提示：建设工程质量保修金是发包人与承包人在建设工程合同中约定，由发包人从应付的工程款中预留，用以保证承包人在保修期限内对工程出现的质量缺陷进行维修的资金。建设工程案件中，工程质量保修金返还引发的纠纷越来越多，相关法律适用问题也成为建设工程领域审理的热点。

《建设工程价款结算暂行办法》第七条

（七）项的规定肯定了质量保修金属于工程款范畴，通过设置质量保修金的方式，督促承包人对保修期内出现的工程质量缺陷积极履行维修义务，而当承包人不履行或怠于履行维修义务时，发包人可以直接利用预留的质量保修金，自行或委托第三方维修。

一、保修金返还期限的确定

一般来说，保修金返还期限在工程保修期届满之后，发包人与承包人可以自行约定。承包人向发包人主张返还质量保修金，其前提是约定的质量保修金返还期限已届满。然而在建设工程施工领域，很多承包人与发包人在施工主合同中约定了预留的质量保修金，但并未约定工程质量保修金返还的期限，或者约定不明确，导致双方在质量保修金返还期限上产生纠纷。

质量保修金返还期限未约定或约定不明确的，可以根据工程质量保修期进行确定。根据《房屋建筑工程质量保修办法》第六条规定：建设单位和施工单位应当在工程质量保修书中约定保修范围，保修期限和保修责任等，双方约定的保修范围、保修期限必须符合国家有关规定。保修期限应由发包人和承包人在国家有关规定的范围内进行约定，如果未进行约定，可以根据《建设工程质量管理条例》第四十条的规定确定最低保修期限，保修期限届满的，承包人可以向发包人主张返还质量保修金。

根据该《条例》，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

由于质量保修金属于工程款性质，质量保修金约定返还的期限或最低保修期届满，发包人应履行返还保修金的义务。但在具体返还保修金的时间问题上，双方也往往会产生分歧，主要原因在于发包人与承包人约定的保修金返还期限不明确，如约定保修期届满二年内返还，但是整体建设工程包含很多不同的工程，这些不同的工程有不同的保修期，发包人往往以保修金返还期限未超过地基基础保修期为抗辩理由拒绝返还保修金，对承包人的主张非常不利。另外，发包人与承包人往往约定工程保修金自工程竣工验收后二年内返还，但是在工程竣工验收的日期上，双方经常存在争议。因此，需要先确定工程竣工验收的具体日期，才能确定承包人主张返还保修金的期限是否届满，故保修金返还期限的约定应当具体、明确，约定不明的，根据工程质量最低保修期综合确定。

二、工程质量缺陷的责任主体

建设工程在保修期内出现质量缺陷，能否使用保修金对工程质量缺陷进行维修，要看该工程质量缺陷是否由承包人的施工导致。

根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十三条规定：保修费用由质量缺陷的责任方承担。此处的质量缺陷是指工程质量不符合工程建设强制性标准以及合同的约定。

工程出现质量缺陷，可能是发包人的原因也可能是承包人的原因造成的，如果承包人在施工过程中疏忽大意或者偷工减料导致工程出现质量问题，承包人需对上述工程质量缺陷承担保修责任，发包人可以使用承包人预留的质量保修金对工程质量缺陷进行维修。

如果是由发包人的原因导致工程出现质量问题，则不应该由承包人承担保修义务，即使承包人承担了保修责任，保修费用也应由发包人承担。根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十二条，发包人对下列工程质量缺陷应承担过错责任：（1）提供的设计有缺陷；（2）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（3）直接指定分包人分包专业工程。因此，在上述情形下，因工程质量缺陷产生的保修费用应由发包人自行承担。另外，根据《房屋建筑工程质量保修办法》第十七条规定，下列情况不属于本办法规定的保修范围：（1）应使用不当或第三方造成的质量缺陷；（2）因不可抗力造成的质量缺陷。由于法律规定了上述两种情形不属于保修范围，因此，承包人对上述工程出现质量的缺陷不应当承包保修费用。

司法实践中，承包人向发包人主张返还保修金时，发包人往往以工程质量存在缺陷为由要求扣除部分或全部保修金。此时，需要首先明确发包人主张的工程质量缺陷问题是否存在，如果发包人未提供充分的证据证明存在工程质量缺陷，则对于发包人的抗辩理由不予支持；其次如果发包人有足够的证据证明工程存在质量缺陷，就需要进一步明确工程质量缺陷的责任主体，属于承包人保修范围的，承包人应承担保修义务，双方在质量缺陷主体问题上难以确定或者无法达成一致的，可以通过委托鉴定的方式确定工程质量缺陷的责任方。

根据《解释》第十一条的规定：因承包人的过错造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，应予支持。由于工程质量保修金在本质上属于工程款的性质，因此，承包人拒绝履行保修责任时，发包人请求减少返还保修金的，法院应予支持。

支持发包人少返还的范围应该以工程质量缺陷需要修复的费用为限，费用在建设工程施工合同中有明确约定的，按照合同的约定予以扣除；没有约定的，双方可以协商扣除；无法达成一致时，可以通过委托评估的方式确定工程质量缺陷的修复费用，从而从承包人预留的保修金中予以扣除。

三、发包人自行保修的保修金返还问题

承包人不履行保修义务或者履行保修义务不符合约定，导致发包人自行保修后扣减、拒绝返还保修金是司法实践中较为常见的问题。

《房屋建筑工程质量保修办法》第九条规定，房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。该《办法》第十二条规定，施工单位不按工程质量保修书约定保修的，建设单位可以另行委托其他单位保修，由原施工单位承担相应责任。

涉及到承包人不履行保修义务的情况下，发包人另行委托第三人保修，保修费用从承包人预留的保修金中直接扣除时应遵循一定的法律程序，首先在工程出现保修范围内的质量问题需要保修时，发包人应向承包人履行通知义务，便于承包人及时到现场进行核查，确定保修时间或方案。发包人在未履行通知义务的情况下，擅自委托第三人对工程进行保修，容易出现发包人与第三人恶意串通损害承包人利益的情形。

审判实践中，发包人与承包人在是否履行了通知义务的问题上经常产生纠纷，原因在于该办法没有规定通知必须以书面的形式作出，发包人主张自己已经履行了电话或者口头通知的义务，而承包人对此予以否认，成为案件审理需要查明的一个难点。笔者认为，根据证据规则，发包人是否履行了通知义务应当由发包人进行举证，如果发包人无法证明其已经履行了通知义务，即使发包人自行或委托第三人保修后，其也无权从承包人预留的保修金中扣除保修费用。

由于工程出现质量问题从外观上难以判断是何种原因造成的，在无法确定原因的情况下，发包人也应该及时通知承包人，由双方核实后确定，无法达成一致意见的，可以委托鉴定确定责任主体。

如果发包人向承包人履行了通知义务，承包人未按照合同约定及时到现场进行保修或保修不符合约定时，发包人有权另行委托第三人进行保修。第三人进行保修后，发包人主张从承包人预留的保修金中扣除相应的保修费用时容易出现以下争议：

1、承包人认为工程质量缺陷不属于保修范围；

2、第三人保修的范围超出了合同约定的保修范围；

3、第三人保修的费用过高或者与发包人恶意串通；

4、保修费用难以核实等。

上述问题是认定保修费用是否应当扣除及保修金返还数额的难点，因为第三人保修结束后，工程质量问题已得到解决，再进行鉴定已不可能，也难以认定是否属于工程保修范围。但是由于承包人不履行保修义务或履行保修义务不符合规定，发包人委托第三人进行保修后，承包人抗辩保修项目是否属于保修范围及保修费用是否合理，应由承包人进行举证。如果承包人无法证明保修项目不在或者超出保修范围，或者保修费用过高等，应由承包人承担不利的法律后果，发包人自行或委托第三人进行保修的费用可以直接从承包人预留的保修金中予以扣除。如果发包人支付的保修费用超过承包人预留的保修金数额的，发包人可以另行起诉要求承包人承担超过保修金数额的保修费用。

第二篇：保修金返还申请

保修金返还申请

中原石油勘探局住房建设中心：

我单位承建施工的滨河小区（二期）14#楼工程，于2010年11月份交付使用，经过五年多的使用和多次回访，土建、安装工程未发生任何质量问题，现保修期已到。请贵处给予办理退还保修金手续（注：防水保修金已到期），特申请退还保修金203144.29元（大写：贰拾万零叁仟壹佰肆拾肆元贰角玖分）。

特此申请

社区签章：

监理单位：

建设单位：

施工单位：

濮阳市宏亚建设集团有限公司

2016年4月13日

退 保 申 请

中原石油勘探局房产管理处：

我单位施工的 建设新村81#住宅楼，水、暖、电、土建、门窗现保修已到期（注：除防水还剩余二年保修期未到）。在保修期内，对用户出现的各项问题，我单位都及时进行了处理，现无任何质量问题。特此申请退付保修金￥：107983.04元，扣除防水￥：10000元外，应退付保修金￥：97983.04元（大写：玖万柒仟玖佰捌拾叁元零肆分）。

特此申请

社 区 签 章：

监理单位签章：

建设单位签章：

山东方明建设集团明兴建安有限公司

2016年6月1日

退 保 申 请

中原石油勘探局房产管理处：

我单位施工的庆东小区1#、2#楼，水、暖、电、土建、门窗现保修已到期。在保修期内，对用户出现的各项问题，我单位都及时进行了处理，现无任何质量问题。特此申请退付保修金￥：1144528.83元。

特此申请

监理单位签章：

建设单位签章：

濮阳市远达建筑安装有限公司

2016年12月29日

退 保 申 请

中原石油勘探局住房建设中心：

我单位承建施工的林海花园二期综合楼，现保修期已到。请贵处给予办理退保修手续。

特此申请

社区签章：

监理单位：

建设单位：

濮阳市远达建筑安装有限公司

2016年1月6日

第三篇：建设工程保修金

建设工程质量保修金返还期限约定之完善

北京分所 彭立松

建设工程质量保修金（以下简称“质量保修金”）是建设工程施工合同一项必要的内容。发承包双方在订立建设工程施工合同时，均会对质量保修金的预留（或支付）比例、使用方法、返还期限作出明确的约定。实践中，由于未引起当事人充分的关注以及当事人考虑不周全，关于质量保修金返还期限往往约定不清，导致争议产生。为了防范此类纠纷的发生，更好地保护当事人合法权益，本文对建设工程质量保修金的返还期限之约定做一祥实论述，以期引起发承包方对此予以关注并在实践中完善建设工程质量保修金返还期限之约定。

一、问题的提出

质量保修金，是指建设单位与施工单位在施工合同中约定，在工程竣工验收并交付使用后，从应付的工程款中预留一定的金额，用以维修工程在保修期限内和保修范围内出现的质量缺陷的资金。实践中，发承包方在签订建设工程施工合同时，关于质量保修金的返还期限常常约定为“保修期满返还质量保修金”。仅从此约定来看，发承包双方对质量保修金的返还并没有直接约定一个明确的日期，而是援引“保修期满”的期限，导致质量保修金返还期限等同于建设工程保修期限。

发承包双方对建设工程质量保修期一般不做特别约定，而是按照法定质量保修期。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”

由上可见，建设工程不同部位或专业的工程，法律规定了不同的质量保修期。有的质量保修期是一个明确的年限，如屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；有的质量保修期是一个明确的期限，如供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；有的质量保修期未明确规定年限与期限，如基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；有的质量保修期，需视双方约定而定，如其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。一个完整的建设工程，其不同部位或专业工程的质量保修期并不相同，而且年限相差很大，有的质量保修期甚至无法明确。那么，“保修期满返还质量保修金”之约定的返还期限截止日到底是什么时候？如何具体执行？实践中，发承包双方往往就此产生纠纷。

二、分析问题

在实践中，对建设工程施工合同约定了 “保修期满返还质量保修金”，承包方一般在保修期经过两年后，提出返还质量保修金的请求，发包方往往提出保修期尚未全部届满，质量保修金的返还期限未届满的抗辩。针对承包方提出的返还请求及发包方的抗辩意见，法院或仲裁庭一般采取以下几种裁判方法：

1、驳回承包人的请求。

根据发承包双方关于“保修期满返还质量保修金”之约定，保修期经过两年仅是部分专业工程的保修期届满了，而防水工程等专业工程及基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程的保修期均未届满。双方约定的质量保修金返还期限尚未届满。因此，承包人无权主张返还质量保修金。基于上述理由，驳回承包人要求返还质量保修金的请求。

2、部分支持承包人的请求。承包人在建设工程保修期经过两年后提出返还质量保修金的请求时，有些专业工程如电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期已经届满。虽然双方约定“保修期满返还质量保修金”，但“保修期满返还质量保修金”不能理解为整个工程保修期满后返还全部保修金，而应理解为各部分或专业工程的保修期满后就应返还相应部分的保修金。这样理解更为公平合理。综上，对承包人请求返还的质量保修金中与保修期已经届满相对应的部分予以支持。

3、全部支持承包人的请求。

发承包双方关于“保修期满返还质量保修金”之约定，因保修期期限并不明确，因此，质量保修金返还期限的约定也不明确。参考《建设工程质量保证金管理暂行办法》第二条关于“缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月”之规定，现工程保修期已经经过两年，因此发包人应向承包人返还全部质量保修金。

上述三种裁判方法，均有不妥当之处。方法一即驳回承包人的请求，会导致承包人关于返还质量保修金的请求在“设计文件规定的该工程的合理使用年”届满之前，难以获得支持，这将是一个非常长的时间，造成发承包双方利益严重失衡。因此，方法一是最不可取的一种方法。方法二即部分支持承包人的请求。首先与建设工程各部位、专业工程相对应的质量保修金数额难以科学划分及确定。其次，如按方法二，“基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程”相对应的质量保修金返还期限为“设计文件规定的该工程的合理使用年限”，此与方法一后果相同。因此，方法二也不是一个尽善尽美的方法，不宜采用。方法三即全部支持承包人的请求。此方法的依据是《建设工程质量保证金管理暂行办法》的相关规定。首先，质量保修金与工程质量保证金并不同。工程质量保证金是用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金，其存在前提是建设工程缺陷责任期的存在。在发承包双方不作特别约定的情况下，不能将质量保修金视为工程质量保证金。其次，《建设工程质量保证金管理暂行办法》仅为部门规章，其并不是法律和行政法规。因此，依据《建设工程质量保证金管理暂行办法》裁判质量保修金返还期限并不妥当。方法三缺乏法律依据。

质量保修金返还期限不易认定，究其根源，是发承包双方在订立合同时，约定不完善。为了避免将来发承包双方针对质量保修金返还期限产生纠纷，发承包双方一定要在订立合同环节，将质量保修金返还期限约定明确，以便操作与执行。

三、结论

发承包双方在订立建设工程施工合同时，不能将质量保修金返还期限等同于建设工程保修期限，应明确约定质量保修期经过一定期限后，如两年后，发包人将质量保修金全部返还承包人。除此之外，建筑市场应尽快建立完善建设工程缺陷责任制度，全面实行建设工程质量保证金制度。根据《建设工程质量保证金管理暂行办法》规范工程质量保证金的预留与返还等问题。

第四篇：浅议建筑施工企业工程质量保修金的账务处理

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浅议建筑施工企业工程质量保修金的账务处理

李翰峰

【摘要】

随着我国经济的快速发展，建筑施工企业也有了前所未有的发展。但因没有明确统一的规范要求，加之管理水平不同，各建筑施工企业对工程质量保修金的账务处理也不尽相同，甚至不符合会计信息质量要求。本文通过对建筑施工企业工程质量保修金账务处理的现状和缺陷进行分析，按照《企业会计制度》和《企业会计准则》的规定，提出了对该账务处理的看法及具体账务处理方法。本文为建筑施工企业的管理者提供有益的信息，对建筑施工企业进行账务处理也有一定的参考价值。

关键词：建筑施工企业；质量保修金；账务处理

正文：

经过改革开放几十年的建设，我国经济有了长足的发展，经济规模水平已居世界前列，ＧＤＰ仅次于美国排名世界第二。随着国力的增强和人民生活水平的提高，应生产、生活之需的各种建设如雨后春笋，建筑施工企业的发展更是突飞猛进。但长期以来，由于没有系统规范的规定，建筑施工企业对工程质量保修金的账务处理往往不尽相同，有些甚至不符合有关会计信息质量的要求。这对建筑施工企业的发展和健康成长均有不利影响。本文试从理论和实践方面，对我国建筑施工企业工程质量保修金账务处理的现状和缺陷进行分析，并提出相应的完善意见。

一、建筑施工企业、工程质量保修金和保修期的概念及相关规定 ㈠建筑施工企业、工程质量保修金和保修期的概念

建筑施工企业（以下简称“企业”），主要是指从事各类工业与民用建筑工程建设，并按规定取得相应资质的企业。因施工企业种类较多，为方便论述，本文主要针对建筑施工企业，其它施工企业亦可参照。

工程质量保修金（以下简称“保修金”），是指建设单位（业主）与施工单位在施工合同中约定或施工单位在工程保修书中承诺，在建筑工程竣工验收并交付使用后，从应付的工程款中预留一定的金额，用以维修建筑工程在保修期内和保修范围内出现的质量缺陷的资金。保修金其实是一种押金性质的资金，旨在督促施工单位及时按建设单位（业主）的要求对质量缺陷进行维修，否则，建设单位（业主）有权

从该保修金中支付维修费用。保修金的账务处理重点实质上是围绕维修费用进行的，习惯上人们把维修费用的账务处理称为保修金的账务处理，本文遵从这样的叫法。

工程质量保修期（以下简称“保修期”），是指施工合同双方当事人，根据相关法律法规的规定，约定施工单位对因其自身原因造成的工程质量问题予以及时无偿保修的期限。在实践中，在保修期满时，只有建设单位（业主）组织相关人员按程序对保修范围内的分部或分项工程进行验收，并签署“工程验交书”后，施工单位才能据此结回保修金。

㈡工程质量保修金和保修期的相关规定

关于保修金，要必须清楚其计算标准。按照《建设工程价款结算暂行办法》（财建［2004］369）第十四条第四项“„„发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款，保留5%左右的质量保证（保修）金„„（合同另有约定的，从其约定）”的规定，以及建设部、国家工商行政管理局联合制定的《建设工程施工合同示范文本gf—1999—0201》附件三《工程质量保修书》第四条“工程质量保修金一般不超过施工合同价款的3%”的规定，保修金一般以工程结算价款的3%—5%扣留。当然也不是绝对的，合同双方在签订施工合同时，保修金比例也可能高于5%，但只要双方订立合同是在诚实互信平等协商的基础上进行的，也未违反有关规定。一些建筑工程，合同价款包含设备价款及安装费，且比例较大，因设备由销售商或生产厂家保修，所以有必要分开计算。

关于保修期的规定，经《中华人民共和国建筑法》（1998年3月1日施行）的授权，国务院发布的《建设工程质量管理条例》（国务院第279号令）第四十条和建设部《房屋建筑工程质量保修办法》（2000年6月30日施行）第七条规定：“在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期为：⑴地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；⑵屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；⑶供热与供冷系统为2个采暖期、供冷期；⑷电气系统、给排水管理、设备安装为2年；⑸装修工程为2年。其它项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。”从上述规定来看，这些保修期的规定是强制性的国家规范，建筑工程施工合同双方对保修期的约定不得少于上述规定期限。

在明确了保修金额和保修期限后，针对短则2年长则5年的保修期（不包括基基础和主体结构工程），因同一工程各分部的保修期满时间不一致，涉及到具体的账务处理就不能一概而论。对大型工程来说，其保修金金额也相对较大，若能尽早结回保修金，或者说先到期的保修金先结回，符合企业资金流动性的需要，能实现最大的资金时间价值，这对施工企业有利。而相对来说，尽可能地延后支付保修金，最好是在最长的保修期满后在一次性结付保修金，对建设单位（业主）则有利。所以，有必要在《工程质量保修书》及其它合同附件中明确约定保修金的结付办法，最好是先到期的先结算。当然，对标的额较小的工程项目来说，意义不大且操作起来过于复杂。

二、规范建筑工程质量保修金账务处理方法的前提条件

㈠《企业会计制度》和《企业会计准则》的制定为保修金的账务处理提供了理论基础

长久以来，我国虽然分行业会计制度较多，但对保修金的账务处理却一直没有一个系统的可操作性强的规范方法。企业往往根据自身的情况进行账务处理，受财务人员业务水平差异的制约，一些账务处理无疑有诸多的的缺陷甚至是错误。从2001年1月1日起陆续施行的《企业会计制度》（财政部于2000年12月29日发布）第十章“或有事项”的有关规定，为保修金的账务处理找到了理论依据。《企业会计准则第13号—或有事项》（2006年2月15日财政部发布，自2007年1月1日起施行），更是系统地对“或有事项”下“产品质量保证”进行了详细规定。这些规定对保修金的账务处理既提供了法律依据，由提供了理论基础。

㈡企业的规范发展和健康成长提出了内在要求

经济的快速发展，使得企业的竞争更加激烈，建筑施工企业也概莫能外。保修金的账务处理不规范，既存在财务风险和税务风险，又容易使股东对管理者产生不信任。而从企业的发展来说，这不利于企业建立现代企业制度，进而影响企业的竞争力甚至生命力。

三、现行建筑施工企业工程质量保修金账务处理的方法及缺陷

虽然《企业会计制度》和《企业会计准则》为保修金的账务处理提供了足够的理论依据，但在实务中，企业不同其账务处理方法也各异。归纳起来，有以下几种：

㈠在结算收入入账时不考虑后期保修费用发生情况的账务处理的方法及缺陷

这是一种较传统且长期为企业采用的账务处理方法。其特点是：在工程结算后入账时，将收入全部计入“工程结算收入”，保修金和和未付的工程款计入“应收账款”，对保修金不另作处理。发生维修费用时，在当期计入“工程施工”和“机械作业”等科目的借方，在期后则借记“营业外支出”等科目。这种账务处理方法的缺陷在于：1.没有对维修费用可能发生的金额进行客观分析和合理预测；2.本期本项目工程的成本被追加到后期企业的成本中，既不能较好的反映该项目工程的真实成本情况，又影响了后期企业的真实盈利状况；3.因未考虑将可能发生的维修费用，使对该项目工程的成本评价不全面客观，出现项目盈利水平“虚高”的情况，不利于对工程项目部的考核。

㈡在结算收入入账时按扣除工程质量保修金额后的余额入账的账务处理的方法及缺陷

这种账务处理方法，是按结算金额扣除保修金后开具发票入账，保修金视作单项工程另作处理。发生维修费时，借记“其它业务支出”科目，贷记“库存材料”和“应付职工薪酬”等科目。而在结回保修金时，作为一笔当期收入贷记“其它业务收入”。这种账务处理方法的缺陷在于：1.结算额扣除保修金后开具发票入账，建设单位（业主）一般不会接受这样的发票，特别是建设单位（业主）拟列为“固定资产”入账的工程项目，审定的结算额和发票额不符将无法入账；2.不按结算额开具发票入账，在成本费用已定的情况下，减少收入会降低盈利额，这将会给企业带来税务风险；3.这样进行账务处理不符合财

务核算的有关规定和会计信息质量的要求，且维修费用可能会在几个会计陆续发生，将这一期发生的维修费记入“其它业务支出”，而收入却在后期记入“其它业务收入”，没有真实反映该期的盈利情况。

四、建筑施工企业工程质量保修金的账务处理方法 ㈠工程质量保修金账务处理方法的理论依据

企业在经营活动中，有时会面临一些具有较大不确定性的经济事项，这些不确定事项对企业的财务状况和经营成果可能会产生较大的影响，其最终结果须由某些未来是想的发生或不发生加以决定。这种不确定事项在会计上被称为“或有事项”。对此，《企业会计制度》第十一章和《企业会计准则第13号—或有事项》有明确规定。或有事项的特征是：1.或有事项是因过去的交易或者事项形成的；2.或有事项的结果具有不确定性；3.或有事项的结果须由未来事项决定。或有事项有或有负债和或有资产之分。建筑施工企业的维修费用，其发生具有未来性和不确定性，完全符合或有事项的特征，可以按照或有负债的有关规定进行账务处理。

㈡工程质量保修金账务处理的前期准备工作

或有负债并非都能确认为负债，只有同时满足三个条件时才能确认为负债：1.该义务是企业承担的现时义务；2.履行该义务很可能导致经济利益流出企业；3.该义务的金额能够可靠计量。符合这些条件的或有负债才作为“预计负债”进行确认和计量。所以，作为将来可能发生的维修费用，要想作为“预计负债”进行核算处理，必须按照上述三个条件进行科学合理的评估。若依据不充分则入账条件就不成立。结算金额确定的工程项目，无论企业进行怎样的账务处理，对建设单位（业主）都无任何实质性的影响。所以，企业对完工的项目工程进行成本核算时，要充分分析该项目工程的施工情况、企业历年同类型项目工程的维修情况以及市场上同类型项目工程的维修情况等等，掌握较为客观准确的第一手资料。在仔细分析资料的基础上，根据企业施工的实际情况，对该项目工程可能发生的维修费用进行合理预计，从而为保修金的账务处理做好准备工作。

㈢工程质量保修金账务处理的具体方法 1.确定“预计负债”入账的最佳估计数

预计负债应当按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量。而确定最佳估计数时，应当综合考虑或有事项有关的风险、不确定性、货币时间价值和未来事项等因素。按照所搜集整理的资料，分析计算出施工水平相近、工程类型相似的工程项目的维修费用发生金额，一般取其上下限金额的算术平均数作为预计负债的最佳估计数。该最佳估计数既不能高估也不能低估。而所依据的资料及数据，更要妥善保存以备查证。最佳估计数确定后，若在后来有进一步的证据，也可对该数据进行调整。

2.确认与工程质量保修金有关的预计负债

计算出维修费用作为“预计负债”入账的最佳估计数后，在核算项目工程成本时，即可确认该或有负债，并计入工程成本。账务处理一般为借记“工程施工—×××工程—其它（或工程质量保修金）”科目，贷记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目。“预计负债”

科目期末一般有余额，在资产负债表上列在“其它长期负债”项下。这一步的账务处理非常重要，是本期和以后各期发生的维修费用的账务处理基础。

3.发生维修费用时的账务处理

⑴维修费用发生在项目工程核算完成后但在本会计结束前 这种情况需要调整该项目工程的相关成本项目。发生维修费用时，借记“工程施工—×××工程—材料费（人工费、机械使用费）”科目，贷记“库存材料”、“应付职工薪酬”等科目，同时借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“工程施工—×××工程—其它（或工程质量保修金）”科目。若维修费用金额较小，对有关成本项目影响不大可简化处理，也可直接借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“库存材料”、“应付职工薪酬”等科目。

⑵维修费用发生在本会计结束后至财务报告批准报出日之间 这属于资产负债表日后事项，其所涵盖的期间自资产负债表日至财务报告批准报出日止的一段时间。按有关规定，改时间段发生的维修费用应属资产负债表日后事项的调整事项，应对账务进行调整处理，并在财务报告中予以披露。发生维修费用时，按规定有涉及损益的和不涉及损益的两种账务处理方法。因该成本已提前列入成本项目，故不再涉及损益项目，两种账务处理方法都是一样的。具体账务处理为，当发生维修费用时，借记“以前损益调整”科目，贷记“库存材料”和“应付职工薪酬”等科目，同时借记“预计负债—工程质量保

修金—×××工程”，贷记“以前损益调整”。因视为不涉及损益的调整事项，故不再进行纳税调整。在实务中，因维修费用金额一般不大，也可作为非调整事项处理，直接借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“库存材料”和“应付职工薪酬”等科目。

⑶维修费用发生在以后会计

在以后会计发生维修费用时，按发生金额借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“库存材料”和“应付职工薪酬”等科目。在保修期满前，除发生重大质量问题等需对“预计负债”进行调整外，再不作其它账务处理。

4.保修期满结回保修金的账务处理 ⑴保修期满全额结回保修金的账务处理

保修期满后，经建设单位（业主）组织相关人员验收并出具“工程验交书”后，企业可据此结算保修金。结回保修金时，借记“银行存款”科目，贷记“应收账款—×××工程（单位）”科目，并将“预计负债”余额予以冲销。“预计负债”一般为贷方余额，但也有可能维修费用发生额超过当初账面预计额，“预计负债”会出现借方余额。“预计负债”为贷方余额时，其账务处理为借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“以前损益调整”科目。因涉及损益事项要进行纳税调整，还要借记“以前损益调整”科目，贷记“应缴税费—应缴所得税”科目，并将“以前损益调整”科目余额转入未分配利润，借记“以前损益调整”科目，贷记“利润

分配—未分配利润”科目，同时调整盈余公积，借记“利润分配—未分配利润”科目，贷记“盈余公积—法定公积金”科目。当“预计负债”为借方余额时，该账务处理方法与上述处理相反。

⑵保修期满未能全额结回保修金的账务处理

在保修期内，可能由于企业对建设单位（业主）的维修要求未能及时满足，建设单位（业主）自行拿钱对质量缺陷进行修复，按有关合同约定，该费用从预留的保修金中扣除。在期满结算保修金时，企业对建设单位（业主）提供的维修费用清单及相关票证进行审核，经双方协商一致后，该维修费用从保修金中扣除。其账务处理为，按扣除的维修费用借记“预计负债—工程质量保修金—×××工程”科目，贷记“应收账款—×××工程（单位）”科目，同时按结回的保修金额借记“银行存款”科目，贷记“应收账款—×××工程（单位）”科目，后面的账务处理同前述。

总体来说，对于工程质量保修金的账务处理，是一项较细致且复杂的工作。由于长期以来未能引起企业足够的重视，且没有一套系统的统一方法，而相关的教科书和专业书籍对此账务处理方法往往一笔带过，所以各建筑施工企业的账务处理方法良莠不齐。有的企业因财务人员业务水平高且领导重视，其账务处理就更正确更合乎有关会计法规的要求；而有的企业因种种原因，账务处理就可能比较粗略甚至不符合有关会计法规的要求。而会计核算不清楚，账务处理不完善，既为企业的项目核算和考核带来一定难度，也为企业和建设单位（业主）之间保修金出现争执埋下隐患。因保修期一般在2年以上，长则达到

5年，账务处理不好，既不利于企业及时足额收回保修金，又不利于企业的财务管理工作。相信上述账务处理方法的探索，对企业工程质量保修的账务处理能提供有益的参考。

参考文献

1.宋文华，“略议施工企业质量保修金的账务处理”，载《财会月刊》2003年第04A期，第40页。

2.刘昌仁，“施工企业质量保修金的账务处理”，载《财会月刊》2002年第09期，第56—57页。

3.熊林、胡维新，“质量保修金的改革势在必行”，载《建筑经济》2005年第05期，第67—68页。

4.杨静、杜秀玲，“施工企业质保金核算及管理”，载《科技咨询导报》2007年第20期，第161页。

第五篇：浅谈工程保修期、缺陷责任期与工程质量保修金

浅谈工程保修期、缺陷责任期与工程质量保修金

摘要：本文通过对《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《建设工程质量保证金管理暂行办法》、《房屋建筑工程质量保修书（示范文本）》以及《FIDIC土木工程施工合同条件》中工程质量保修期、缺陷责任期与工程质量保修金的比较分析，提出了工程保修期与缺陷责任期的期限尽可能统一，工程保修金的保留期直接规定，以便于合同管理。

主题词：工程保修期 缺陷责任期 工程保修金 合同管理

1、引言

最近一段时间帮助房地产开发公司起草、管理工程施工合同，施工单位对工程保修金期限的争议引起我的注意，工程项目参与各方对工程保修期与缺陷责任期以及工程保修金的理解比较混乱。由于工程项目参与各方对法律法规的理解不同，有一些矛盾也就更加突出，工程建设的合同管理越来越重要，因此笔者针对工程保修期和缺陷责任期已经工程保修金提出一些看法和做法，供大家讨论。

2、工程保修期、缺陷责任期与工程保修金的概念

2.1.工程保修期房屋建筑工程质量保修，是指对房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷，予以修复。工程质量缺陷，是指建设工程的质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

工程保修期是工程项目承包商对其完成的存在质量缺陷的工程在一定的时间内进行保修的期限。

2.2.缺陷责任期缺陷，现代汉语词典解释为欠缺或不够完备的地方。

责任期，现代汉语词典解释为没有做好分内应做的事因而应当承担的过失的时间。

工程质量缺陷是指建设工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定。

缺陷责任期就是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限。

2.3.工程质量保修金建设工程质量保证金是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

3、法律法规中工程保修期与缺陷责任期的比较

3.1.中华人民共和国建筑法中的规定第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶&考&试大$、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。

第六十二条 建筑工程实行质量保修制度。

建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

建筑法是从法律的高度规定了哪些质量缺陷应该维修，规定甲乙双方应该签订工程质量保修书。并没有具体的、可操作的内容。

3.2.建设工程质量管理条例中的规定第三十九条 建设工程实行质量保修制度。

建设工程承包单位在向建设单位提交工程竣工验收报告时，应当向建设单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条 在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：

（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条 建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

可见条例中保修期指的是承包人对工程承担保修责任的一个最低期限。该期限虽然可由双方在合同中约定，但不能违背建设工程质量管理条例中第四十条的规定，具有的法律强制性。

3.3.建设工程质量保证金管理暂行办法中规定第二条 本办法所称建设工程质量保证金（保修金）（以下简称保证金）是指发包人与承包人在建设工程承包合同中约定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对建设工程出现的缺陷进行维修的资金。

缺陷责任期一般为六个月、十二个月或二十四个月，具体可由发、承包双方在合同中约定。

第五条 缺陷责任期从工程通过竣（交）工验收之日起计。由于承包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，缺陷责任期从实际通过竣（交）工验收之日起计。由于发包人原因导致工程无法按规定期限进行竣（交）工验收的，在承包人提交竣（交）工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。

第八条 缺陷责任期内，由承包人原因造成的缺陷，承包人应负责维修，并承担鉴定及维修费用。如承包人不维修也不承担费用，发包人可按合同约定扣除保证金，并由承包人承担违约责任。承包人维修并承担相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。

在建设工程质量保证金管理暂行办法中不仅对缺陷责任期的概念进行了阐述和界定，而且还对其期限做了描述。缺陷责任期就是指预留质保金的一个期限，具体期限由双方合同约定。笔者认为根据&考&试大$《建设工程质量保证金管理暂行办法》理解，缺陷责任期只是发包方预留质量保证金的一个期限有点不准确，缺陷责任期既然是工程质量不符合工程建设强制性标准、设计文件，以及承包合同的约定，根据建设工程质量终身制的理解应该比保修期的时间长，所以缺陷责任期与工程保修金的保留期限不便于实际操作和执行，如果缺陷发生在缺陷责任期内，对于承包人没有进行维修的行为，发包方是可以从质保金中扣除的；而如果缺陷发生在保修期内缺陷责任期外，那么对于承包商不维修的行为或许只能通过法律途径解决了。

通过上文对工程保修期和缺陷责任期的比较，从本质上来说应该是没有很明显区别的，缺陷责任期是承包商对其完成的存在质量缺陷的工程项目所承担责任的期限，而工程保修期是承包人对工程承担保修责任的一个期限，在这个文件中硬性规定缺陷责任期的时间有些不妥，至于工程质量保修金的保留期限，应该和保修期一致。

4、FIDIC土木工程施工合同条件与房屋建筑工程质量保修书的比较

4.1.FIDIC土木工程施工合同条件中的规定1.1.3.7“缺陷通知期”指根据投标函附录中的规定，从工程或区段按照第10.1款工［程或区段的接收］被证明完工的日期算起，到按照第11.1款［完成扫尾工作和修补缺陷通］知工程或该区段（视情况而定）中的缺陷的期限（包括按照第11.3款缺［陷通知期的延长决］定的任何延期）。

这里的缺陷通知期也就是我们通常所说的维修期。首先，它是指工程师通知承包商修复工程缺陷的期间；其次，工程是业主已经接收并颁发给承包商接收证书的工程或区段；第三，该期限的长短在投标函附录中写明；第四，该期限可以按照第十三款缺［陷通知期的延长］予以延长；第五，该期限从工程或区段竣工日期开始计算。

这一术语与我国工程界的维修期、质量保证期（质保期）基本相同。

1.1.4.11 “保留金”指雇主按照第14.3款［期中支付证书的申请］扣留并按第14.9款［保留金的支付支］付的累计的保留金。

保留金的性质和目的是一种现金保证金，与履约保函的性质相似，目的是保证承包商在工程执行过程中恰当履约，否则业主可以动用这笔款去做承包商本来应该做的工作，如缺陷通知期内承包商本应修复的工程缺陷。

11.3缺陷通知期的延长：如果且在一定程度上工程、区段或主要永久设备（视情况而定，并且在接收以后）由于缺陷或损害而不能按照预定的目的进行使用，则雇主有权依据第2.5款［雇主的索赔要］求延长工程或区段的缺陷通知期。但缺陷通知期的延长不得超过2年。

这是一条原则性的规定，如果缺陷是由于承包商负责的原因发生的，业主有权延长缺陷通知期，同时规定最多延长2年（即：缺陷通知期最多为3年），但没有规定具体如何延长。

4.2.房屋建筑工程质量保修书（示范文本）的规定工程质量保修范围和内容：承包人在质量保修期内，按照有关法律、法规、规章的管理规定和双方约定，承担本工程质量保修责任。

质量保修范围包括地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，&考&试大$以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下：质量保修期： 双方根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：⒈地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工程合理使用年限；⒉屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为 年； 本文转自项目管理者联盟⒊装修工程为 年；⒋电气管线、给排水管道、设备安装工程为 年；⒌供热与供冷系统为 个采暖期、供冷期；⒍住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为年；⒎其他项目保修期限约定如下：质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算。

保修费用：保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

其他：双方约定的其他工程质量保修事项：本工程质量保修书，由施工合同发包人、承包人双方在竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。

保修书文本中对保修金、保修金的期限以及缺陷责任期没有明示，应该是保修书的不足之处，既然质量管理条例中规定了保修期限，那么在保修书文本中就没有选择的余地。

我们在具体编制建设工程施工合同时，对于工程保修金的规定是这样的：工程保修金是工程总造价的3%；2年保修期满后14天内，工程保险金返还与该分部分项占工程总造价相同比例的保修金；5年保修期满后14天内，剩余的工程保修金一次性全部返还；地基基础和主体结构的缺陷责任期是该工程的合理使用年限，不保留保修金。

5、结束语

通过以上法律法规的学习、分析和FIDIC合同条件与工程质量保修书的比较，缺陷责任期与保修金的期限是两个不同的概念，根据建设工程质量终身制的原则，缺陷责任期应该是工程合理使用年限。&考&试大$为了便于广大工程项目管理者以及工程项目合同管理者的操作和执行，减少工程业主和承包商的矛盾，建议我国的缺陷责任期与工程保修期的时间期限统一，至于工程质量保修金的保留时间应该象FIDIC合同条件一样，直接规定一个期限，以便于建筑工程合同管理。

参考文献：

1、张水波 何伯森编著，FIDIC新版合同条件导读与解析，中国建筑工业出版社，北京，2003年第一版。

2、中华人民共和国建筑法，中华人民共和国全国人民代表大会常务委员会，1997年。

3、建设工程质量管理条例，中华人民共和国国务院，2000年。

4、房屋建筑工程质量保修办法，中华人民共和国建设部，2000年。

5、建设工程质量保证金管理暂行办法，中华人民共和国建设部、财政部，2005年。

6、房屋建筑工程质量保修书（示范文本），中华人民共和国建设部、国家工商管理局，2000年。来源:考试大-咨询工程师考试