2016城市综合体高峰论坛（精选五篇）

第一篇：2016城市综合体高峰论坛

2016城市综合体高峰论坛

主办 中国建设科技集团股份有限公司、华东建筑集团股份有限公司、上海市建筑学会商业地产专业委员会

承办 《建筑技艺》杂志社、华建集团华东都市建筑设计研究总院

协办 天华集团、阿尔博波特兰（安庆）有限公司

时间 2016年3月19～20日

地点 上海虹桥宾馆

2016城市综合体高峰论坛于3月19-20日在上海成功召开，在2015年首次成功举办城市综合体高峰论坛的基础上，今年不仅关注与城市综合开发密切相关的公共性、可持续性，还关注轨道交通综合开发、存量盘活等时下非常热点的问题。论坛设置了“基于TOD的轨道交通综合开发”、“既有高密度城市与区域更新中的综合再开发”、“可持续的城市综合开发”、“城市综合开发中的公共空间营造策略”、“社区综合开发的合理定位与商业运营”5个主题论坛，分别邀请了来自城市综合体规划与建筑设计、投资、运营管理方面的35位专家进行精彩演讲。来自全国各地开发、设计、运营等单位的近300多位代表参加了本次会议。

开幕式

3月19日大会开幕式，由华东建筑集团股份有限公司沈立东副总裁主持，中国建设科技集团股份有限公司董事长修龙与华东建筑集团股份有限公司党委书记、董事长秦云代表主办单位致辞。参加开幕式的嘉宾还有华建集团华东都市建筑设计研究总院院长涂强、亚太建设科技信息研究院有限公司副院长王学东、华建集团华东都市建筑设计研究总院副院长、总建筑师戎武杰。

论坛

在3月19日上午的“基于TOD的轨道交通综合开发”论坛上，来自日本规模最大的私营铁路公司东急集团东急设计总建筑师北田静男与中国项目部长周伊介绍了东急结合铁路建设运营展开的低、中、高密度沿线开发实例，如低密度东急多摩田园都市的中心――东急多摩广场站综合开发、中密度东急二子玉川站综合开发、高密度涩谷站综合开发。在东急沿线区域不仅形成了多个人气宜居的街区，促进了高水准的铁路输送效率，还带动了沿线经济的可持续发展。同样来自日本株式会社RIA高级顾问槲原明夫、中国区副总经理姜延达则以日本的大型策划、规划、设计经验，介绍天王洲ISLE（办公商业综合体）、品川海洋森立（办公生活综合体）、相模大野（商住公益设施综合体）、熊本站前、大泉学园、大田川站前、静冈站前（商住文化设施综合体）、郡山（医疗住宅养老综合体）等成功案例。来自株式会社日建设计的村井达也，从更细微的角度分享了如何在城市TOD综合开发中创造更有价值的公共空间，为公众、社会服务。

港铁在轨道交通综合开发方面有着成功的经验，港铁物业发展（深圳）有限公司房地产总经理（珠三角区域）温志华详细介绍了“轨道+物业”的开发模式及在香港的开发案例。除广为人知的香港环球贸易广场（ICC）、国际金融中心（IFC）外，港铁还打造了天玺、擎天半岛、凯旋门、君临天下、漾日居等超过9万套高端住宅及13座大型商业中心。港铁在城市综合开发中作为总统筹，通过前期规划、土地合同、开发协议及物管安排把政府部门、发展商充分协调，最终实现可持续的都市生活与经济发展。

深圳地铁学习了港铁的“轨道+物业”的开发模式，但有所不同。深圳地铁集团物业开发总部副总经理、深圳地铁万科投资发展有限公司董事长杨建华结合红树湾高端枢纽城市综合体项目，从规划设计师、轨道建设者、地产开发商多角度，深度剖析了深铁在取得土地资源政策创新、项目前期策划定位与指标及作价流程确定、开发模式的比较与选择、协议合作开发的核心内涵与实现路径、开发商合作商与设计师之间对项目不同理解与平衡过程等方面诸多体会与经验，并分享了深圳地铁对实施国际化与走出去战略的一些思考。

同时Arup董事、结构设计总监梁金桐以上海莘庄TODTOWN为例，讨论了城市综合体轨交上盖开发中的科学规划与实施关键；北京天华易和城市规划设计有限公司副总规划师王爱国则重点分析了车辆段综合开发利用案例，如北京地铁16号线北安河车辆段综合开发，将土地集约化利用并能达到回收效益，同时创造出富有活力的综合体和社区中心。

3月19日下午，转入讨论“既有高密度城市与区域更新中的综合再开发”，盈石集团研究中心总经理张平从宏观经济政策、商业物业市场、品牌商发展动态、重点项目推广活动盘点等，清晰回顾了2015年商业地产市场发展，也带来了2016年的展望，“盘活存量、金融创新、运营为王”等策略都值得开发商、运营商重点关注。Benoy高级副总监蒋毅则以布拉格Centrum CernyMost、弗罗茨瓦夫Renoma、新加坡狮城大厦、成都富力天汇中心四个已建成项目的再开发、再利用为例，探讨对项目重新定位、提升价值的新思维。来自UNStudio副总监黄隽媛、MVRDV亚洲区总监Marta Pozo、武汉万达投资有限公司副总经理殷少华、gmp项目合伙人Magdalene Weiss、SHL事务所合伙人陆蓉、Kokaistudios联合创始人AndreaDestefanis，分别从城市综合体的多元化、集约化、文化与公共空间、城市更新方面讨论，Le Tolson d’Or、北京新赛特重建、武汉中央文化区、Market Hall、张江科技城、Malmo Live等案例，无论从宏观规划、设计创意、技术实现都带来了耳目一新的感受。同济大学建筑与城市规划学院副教授王桢栋则通过对用户性别、年龄、出行目的、游憩活动等大量研究证实，文化艺术功能对吸聚人气具有积极作用，并可有效提升空间活力。城市综合体将作为政府、市场、社会共同参与公共文化服务体系建设的极佳载体，并成为公共文化服务场所的重要增长点。因此，融入文化艺术功能已成为城市综合体发展的趋势。

20日上午“可持续的城市综合开发”论坛，绿地集团副总建筑师贾朝晖、上海世博发展（集团）副总工程师张鹏飞、华建集团华东都市建筑设计研究总院副院长、总建筑师戎武杰、久维筑科技董事总经理钱颖初、Arup副总规划师陈敏杨、Woodsbagot全球合伙人黄馨谚、脸脸创始人何一兵，从城市综合体产品定位逻辑分析、大型工程总体规划设计难点、绿色节能投资IRR、公共领域与人行环境规划、移动互联网与商业地产运营等城市综合开发不同层面的可持续性进行了研讨。正如贾朝晖所说，目前普遍面临城市综合开发逻辑不清，特色不突出，运行水平偏低的情况，在电商的冲击下更是步履维艰。作为未来城镇化过程中非常重要的一种开发模式，需要开发商与设计等相关单位紧密配合，结合城市、区位特征与相应客群诉求，找到合适的产品逻辑与策略，精耕细作才能打造出市场认可、行业水平领先的产品。可持续开发、设计与运营，无疑是现在、今后城市综合开发必须要探索与遵循的道路。

20日下午，论坛的主题为“城市综合开发中的公共空间营造策略”，EID Group创始董事姜平、华建集团华东都市建筑设计研究总院项目管理中心主任定静、华建集团华东都市建筑设计研究总院副总工程师柯克俭、协信地产上海研发总监王欣，分别以丰树闵行商业城及怡丰城、世茂杭州智慧之门、嘉华苏河湾43号地块项目、郑东新区龙湖金融中心、上海协信星光广场为例介绍了城市综合开发中如何以多样的公共空间塑造出特色，从而为整体增效。在“社区综合开发的合理定位与商业运营”论坛中，从RTKL副总裁曹斌以万科松山湖生活广场为例阐述社区精神营造、开放式商业街区设计，到上海柏盈设计工程咨询有限公司总经理蔡欣对上海新邻生活站由定位、设计、招商、运营直到调整的全过程回顾，从大悦城设计总监胡肖扬对上海大悦城的精准定位、创新业态精细打造Sky Ring广场、未央街、魔坊166街区等一系列独特体验，到光普大数据咨询总监徐晓冬创新地将大数据运用于商业地产管理中，大到商业行业数据分析、经营预测分析，小到消费者时空间决策分析，无一不科学、清晰地显示出用户行为变化、商业运营状况等，此大数据管理已经运用到部分商业＼购物中心的日程运营管理中，避免了以往只是凭借经验而感性判断的失误，也将对商业地产的高效运营带来一场变革。

本次论坛还得到了阿尔博波特兰（安庆）有限公司的大力协助，市场经理毕卓勤详细解析了白色硅酸盐水泥的特点，分类介绍白色清水混凝土、透光混凝土、玻璃纤维混凝土、造型砂浆、白色混凝土园艺、白色混凝土基建，结合江苏实联化工水上大楼（Alvaro Siza设计）、湖南考古公园、南京青奥中心等项目中的产品展示增强了大家对白水泥更加直观的了解，现浇或预制的清水混凝土板材、透光混凝土板材将成为未来的流行趋势。

展位

本次论坛也吸引了多家知名企业参展，茶歇期间，展位上始终人头攒动，较好地搭建了材料商与设计师和地产商之间的桥梁，现场即达成很多合作意向。

总结

本次论坛深入关注目前综合体设计与发展面临的问题，并将“投资―规划―甲方到设计人员―运营商”的产业链条连通，集合各方一同探讨城市综合体的未来。会议期间，主办方也进行了现场问卷调查，参会代表普遍反映受益匪浅，同时也提出了很多中肯的建议。对此，我们也将悉心听取、着力改进，让我们共同期待2017年城市综合体高峰论坛更加精彩！

第二篇：中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

会议主题：展望：2010中国城市综合体发展前景 ——中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

“中国建设报·搜狐焦点——中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体峰会”是由中国建设报联合搜狐焦点发起主办的中国最高规格，最具影响力的商业地产界盛会。

“中国建设报·搜狐焦点网——2010中国城市综合体峰会”组委会将邀请中国商业地产界领袖，以及商业界、金融界、学术界及传媒机构的高层代表，以“展望：2010中国城市综合体发展前景” 为主题，关注行业发展趋势，分享城市综合体开发要诀与创新模式、探讨中国商业地产共同未来。

活动时间：2010年7月9日13：30

活动地点：上海大宁福朋喜来登酒店

点击进入中国商业地产峰会专题报道

以下为现场直播报道>>

中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体峰会现场照片

【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们和媒体的朋友们大家下午好！

夏日的炎热挡住我们的脚步，今天来自政府部门、专家学者、房地产界和媒体界的朋友在这里齐聚，共同见证首届中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛具有纪念意义的活动。我代表主办方对于各位光临本次活动表示衷心的感谢。

会场内部照片

今天，由中国建设报、搜狐焦点网联合组办，上海市购物中心协会、上海市餐饮协会特别协办的展望2010年中国城市综合体发展前景为主题，中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛在这里隆重举行。这是中国最高规格，最具影响力的商业地产盛会。

我向大家介绍一下嘉宾，原建设部部长宋春华先生，住房和城乡建设总经济师李秉仁先生，中国建设报社社长兼总编刘士杰先生，上海市建筑学会理事长吴芝刚先生，上海市建筑学会秘书长曹嘉明先生，上海市建筑学会商业地产委员会主任高先生，上海餐饮协会会长何义钊先生。阳光100集团常务副总裁范小冲先生，上海万达置业总经理刘忠良先生，绿地集团副总裁张女士。崇邦集团总裁郑秉泽先生，红星集团副总裁丁宏伟先生，深国投常务副总裁竺海群先生，上海百联股份副总经理叶凯先生，大润发中国区总经理洪万康先生，华侨城总经理陈先生，中信泰富总经理卢剑华现在先生等。再次感谢各位的光临。各位来宾，接下来有请原建设部部长宋春华先生为我们本次论坛致辞。掌声有请！

原建设部部长 宋春华先生

【宋春华】：大家好！我觉得这次论坛很有意义，非常重要，也是应运而生，包括我们上海建筑学会的商业专业委员会。

当前国家对于房地产宏观调控方面出台了非常有力的措施，市场在逐步的转化。这对于商业地产来讲确实有一个新的机遇。我今天讲一下对于商业地产的基本观点。商业地产、建业建筑具有广阔的发展前景。

这种集中的释放必将形成强劲的积极消费。这种消费成为经济快速增长的驱动力。消费拉动经济是非常重要的一方面，前提总得超过一千美元。我们新增人口的刚性需求。我们国家每年新增人口，上世纪末以来，我们人口自然增长率逐步下降，尽管如此，每年大约有700—1000万人口出生。2008年我们自然的增长率是千分之五点零八，出生了近700万人。这些人的消费需求大概是300亿，会拉动零售额大概0.5%。我们每年新增人口对于消费来说有一种刚性的拉动。

我们正处在激进消费期。尽管我们人均收入不高，但是我们消费规模是世界第一的，这和我们的人口结构不无关系。大家知道我们现在60岁以上的老人占到12%，88%在60岁以下。其中作为个人支出消费高峰期在40—50岁。我们知道70后、80后，所谓的年轻一代他们现在正进入消费和收入的高峰期。90后也逐步进入到了消费人群。我们这个年龄结构也是国家促进消费很重要的特点。

我们快速的城市化，每年大概有1000万的农村人口进入到城里。我们知道一个城镇人口的消费额大概等于三个农村人口。这一千万进入城市的农民，大概要拉动消费需求600亿。消费结构的升级会带来消费质量的提高。人均GDP超过3000美元的时候是消费结构转型的加速期，我们现在城里很多消费向高端转化。我们现在超过了三千美元。

这几点理由，我们完全可以对于商业地产充满信心，这是一个非常广阔的领域。

首先、我简单讲一下对于当前商业地产发展趋势的看法。

第一、一线城市的商业建筑存量在增长，有向二、三线城市逐步转化的倾向。我们知道前几年一线城市的大批商业建筑，包括综合体集中出现，结果造成了存量的急剧增长，局部地方出现了滞销。现在转向二三线城市是一个趋势。

第二、商业趋势由原来的单中心向多中心的转化。我们以前一个城市就是一个商业中心，现在很多城市有新城区，新的开发区，大型社区陆续出现，逐渐形成多中心互相匹配的商业中心结构。

第三、商业建筑形式由原来所谓的百货公司单一的商店，现在逐步转向了多功能的综合体，向着高端形式迈进。这是今天我们论坛很重要的主题，就是城市综合体的开发问题。

第四、商业建筑的产权由原来比较多的分割结构转向了开发商持有物业来经营。因为它有一个价值取向的问题，分割以后产权不是你的了，增值是属于你的。所以现在聪明的发展商不卖了，不是分割出售，而是我掌握物权自己经营。

第五、原来都是开发商先招商，先开发，开发以后招商。现在逐步转向了开发商和投资商共同招商开发。这个也有很大的转变，不是开发商自己搞一个商业建筑出来，然后再招商。从一开始的策划，投资者和开发者结合。

第六、外资由并购转向了直接开发。外资进入到商业，开始主要是通过并购，然后取得经营权。现在逐步转向了直接搞商业开发。比如说像宜家、家乐福、沃尔玛等等，他直接那里搞大的商业开发，自己直接经营。对于当前商业地产的这种走势，我有这样一些看法。最后，我觉得当前商业建筑、商业地产，也包括我们综合体在规划建设方面恐怕要关注这样几个问题。首先是城市。第一城市对于商业布局有一个全面的规划，包括新区的开发规划，对于商业用地和商业布点给予充分的考虑。

第二、重视商业中心，商业建筑群，也包括综合体的城市设计和单体。我们这个论坛对于综合体的设计大家有很多好的意见，包括它的交通问题、布局问题我觉得都是非常重要的。商业的集群包括综合体。

第三、在规划设计点要特别强调安全性。因为我们很多商业建筑都出现过一种安全事故，这里面特别是防火的问题、抗震的问题，一定要符合国家的强制性标准。

第四、当前节能减排国家作为大事来转，我们商业建筑也是耗能大户。怎么样在商业建筑推行绿色非常重要。一定是节能减排的，最好是被动式的节能减排。我们的商业建筑不是一种纯商业，它应该有一种商业文化的氛围。这一种上海做得比较好。这里面在其他国家也有许多成功经验，比如说日本东京的六本木，那是一个非常大的综合体。它前前后后策划搞了17年，但是它真正的建设只有3年。一个商业建筑我们感受到它有非常浓厚的文化气息。其中它最具标志性的就是大蜘蛛。

我们现在搞的一些商业建筑太俗。所以我们在开发商业建筑的时候，可以给这块有更多的关注。不对的地方欢迎大家指正。

【主持人】：非常感谢宋部长，从宏观的角度给大家详细分析了商业地产的广阔前景和发展趋势。

下面，我们相信在领导持续的关注和指导下，商业地产专业委员会一定商业当中发挥各自的优势，共同推动中国商业地产的健康发展。

下面有请本次活动主办方中国建设报社社长兼总编刘士杰先生给我们致辞！

中国建设报社社长兼总编 刘士杰先生

【刘士杰】：尊敬的宋部长、各位来宾大家好！由中国建设报社、搜狐焦点网共同主办，中国城市商业网点协会、上海购物中心协会，上海市餐饮协会、上海建筑学会商业地产专业委员会等支持发起的2010年中国城市综合体峰会今天在上海举办。

这是国家新一轮宏观调控政策实施以来第一次关于商业地产和城市综合体为主题的大型论坛。

刚才宋部长对于地产商业的形势做了分析，他的发言对于我们当前形势的分析和下一步应该考虑的问题都点到了要害。虽然讲的很短，但是非常的精干。

当前是中国房地产业发展的关键时期，对于现在的时代特点有一种说法。一种是后金融危机时代，金融危机依然是每天国际新闻的重点。对于中国经济的影响很大。二是后哥本哈根时代，对于我国发展低碳经济提出的新课题，也是我们今天探讨的话题。三是宏观调控出现了成效，进一步深化的实体，对于中国房地产行业的健康发展将产生重要影响。

这三大时代特点的聚合效应决定了中国房地产业面临一个前所未有的机遇和挑战。所以，企业如何认清形势，调整战略，进行资源整合，实行强强联合，拓展新的市场空间是化危为机的关键。我们今天办这样的会，我昨天晚上到的时候看了这个题目一直在琢磨，为什么要办这么一个会。后来我想从自身来说，我搞明白一个问题。长期以来由于工作的需要，经常到各地参观一些小区，参观一些楼盘，经常我会发出这样的感叹。人家问我这个小区怎么样，这个楼盘怎么样。我说建筑非常好，但是不能住。人是社会的产物，需要社会的联系，吃喝拉撒睡都要有。我们单从建筑的角度来讲，无论从规划和设计都达到了很高的水平，但是不能住有什么用。

作为中国建设报，我们是建设部的直属单位之一。作为机关报，我们这个报纸有什么特点呢？我有时候和别人讲，打一个不恰当的比喻，好像每个省、每个市有一个日报，有一些其他的报，日报代表了当地市委省委。我想介绍一下对于新发现的课题，作为我们报纸特别的关注。我们不但关注理由，更关注结果。希望各位把好的意见介绍给我们，我们做好宣传工作。

谢谢各位！主持人】：非常感谢刘社长热情洋溢的致辞。说到城市综合体，我们不能缺少万达，他们在短短八年当中，万达城市综合体遍布中国20多个城市，万达广场造就城市繁荣的同时，向业界展示了代表未来的方向。本来我们是邀请到了上海万达置业有限公司的总经理刘忠良先生为我们主题演讲，但是他有事情离开了，非常遗憾。

2010年中国经济对于商业地产产生了怎样深刻的触动效应，带来了什么重大的变化，今天我们请到了住房和城乡建设部总经济师李秉仁先生，请他为我们做精彩的演讲！

住房和城乡建设部总经济师 李秉仁先生

【李秉仁】：各位来宾大家好，参加这个论坛很高兴。

我想了一个题目，发展低碳城市是我们的选择。我认为只有发展城市才能有发展地产，讲讲城市也是为我们发展提供一个基础。我们国家现在仍然处于工业化、城市化、现代化没有完成的时代。我们经常说工业化、城市化处在中期的发展阶段，资源、能源的消耗以及碳排放将继续增长。因为经济的持续发展和人民群众生活水平的提高，所以这个要继续发展。

我国的资源能源储量相对比较低，特别是石油、天然气，能源生产的消费结构都是以煤炭为主，煤炭将是我们长期的基础。同时，我们国家的低碳技术研究和开发，以及应用的能力亟待提高，特别是我们的制度建设和能力建设。这是我们的背景。

说到发展低碳城市的重要意义。我想简单来说，更有利于减少地球资源、能源的消耗，保护环境。因为大气污染主要是化学燃料燃烧产生的。我想更重要的是涉及我们国家的能源供应、能源安全问题，这是一个非常重大的问题。今年1月22号国家能源局发布了一个数字，2009年我国原油产量1.89亿吨，按此测算，我国原油对外依存度51.3%，首次突破了50%的警戒线。美国华盛顿邮报有一篇文章，人均水平来看中国的能源消耗量低于富裕国家。这些都是事实，但是我们不可否认，中国如此巨大的石油消耗，高油价时代的到来直接关系到我们国家能源供给和能源安全问题。对于这个问题我们必须给予高度重视。20年以后中国大约有80%的石油需要进口，中国面临能源的问题。对于这些问题是我们发展低碳城市必须要做的事。

下面我说一下城市化的问题。最近国务院发展研究中心提出了关于加快转变发展方式战略，其中有一段战略叫做统筹推进城市化和新农村建设。稳步推进城镇化、持续提高城镇化水平和质量，让符合条件的农业人口逐步转变为城市居民，是扩大内需最有效的途径之一。这就是说只有推动的城市化，我们才能扩大内需。同时也分析推进城镇化可以促进居民消费和固定资产投资增长，降低经济增长对于出口的依赖程度。这就是我们国内的需求提高，这是对于我们商业地产也好、各个方面也好肯定是一个刚性的需求。

关于城镇化的问题我想再讲几句。中国人口学会说“十二五”末期，我国人口总量将达到13.9亿左右，城市人口首次超过农村人口，突破7亿。我们现在讨论的问题是这样的，城市化不断的发展，也带动了我们城市的持续发展。我们有需求，有需求就要有投资。我们在住房建设、商业地产等等都需要土地，我们每增加一平方米的建筑物，相应消耗的资源、能源是毫无疑问的。我们国家是一个人口大国，土地无论作为资源还是资本，它都是最稀缺和最珍贵的。从这个角度来说，我们的城市建设，包括我们开发，包括我们商业地产的建设都有一个怎么样集约用地，合理用地的问题。这样可能就是节约。

我们增加一平方米的建筑需要增加多少，我们建筑材料、水泥、钢材都是非常高度的产品，我们城市的发展和扩张是理性还是非理性，是盲目还是科学的，这是需要我们很好的讨论这些问题。关于城镇化的问题是我们大家最关心的问题，因为它直接涉及到我们商业地产的发展和城市综合体的发展。

第二讲一下关于建筑节能的问题。建筑节能是我们现在研究非常重要的方面。大家普遍都说建筑能耗占了全社会总能耗的30%左右。我们必须从建筑节能下工夫。当然我们已经做了大量卓有成效的工作，我们制定了建筑节能的法律、法规、标准、规范和相应政策，研究开发了大量建筑节能的产品。同时，可再生能源的利用取得了很大的进展。我们高度重视建筑使用过程当中的节能问题。

关于居民节约用电的问题，有专家对上海的情况做了调查。经过检测，大多数家庭的实际用电量每平方米25—30度。这里面包括了采暖、通风、家用电器和照明所有用电。西方发达国家是封闭的，全空间的使用，这显然是浪费。我们不同的生活方式导致了建筑的差异，居民的行为对于建筑节能非常重要。不仅是我们从建筑本身、从建筑使用节约能源，居民的行为也是非常的重要。

关于低碳交通我讲一下，交通问题对于城市非常的重要。只有有了交通，城市才可以活起来，才可以动起来。这个问题应该说还是很重要的问题。公共交通是城市发展、规划和生长的最重要的方面，但是我们国家城市交通的发展这几年超常的发展。比如说中国的汽车产量，去年1380万辆，今年上半年中国的汽车产量847万辆，全年超过了1600万辆。当然，汽车工业的发展对于我们应对全球金融危机，拉动钢铁行业的发展以及推进我们工业化进程都是很重要的。我们必须看到，汽车工业的发展，特别是小汽车拥有量的急剧上升，给城市的发展，特别是大城市的交通带来了巨大的亮点。城市空气的污染物70%—80%来自于汽车，我们要解决这个问题，解决城市低碳交通的问题说起来要减少机动车需求。第二要缩短输送距离。第三、使用高效、低碳的交通方式。我们要从这些方面解决这些问题，这个问题带来了我们城市发展的一个问题。

我们要减少机动出行的话，这不仅有利于解决城市交通拥堵，对于城市交通的节约能源具有重要的作用。对于我们传统的城市规划、城市交通规划提出了新问题。在我们建设商业地产，建设城市综合体也好，一定要考虑交通问题。对于节能减排和发展低碳做出贡献。最后我说一下关于公众参与的问题。对于任何事情公共参与都是非常重要的。比如说关于垃圾分类处理的问题，我想这个公众参与非常重要。如果没有公众的参与做不到垃圾减量，也做不到垃圾的分类处理。比如我们建筑节能的问题，公众没有参与的话，我们很难做到这一步。我们要大力弘扬生态文明的理念、环保意识，坚持绿色发展、绿色消费、绿色生活方式，呵护人类共有的家园，应该成为我们每个社会成员的自觉行为。

因此，全社会提倡节约的理念，需要我们广泛的参与，节约资源、节约能源、减少排放，这是我们提倡低碳行为，创建低碳城市。所以说公众参与至关重要，推动节能减排和建筑节能，政策法规要有效的实施，标准和规范要得到严格的执行，新技术要得到应用，新产品要得到广泛的推广。

我说的这些，政府有责任、企业有责任，公众要广泛参与，是每个人的责任。我们鼓励每个公民成为低碳节约的实践者，提倡绿色生活、绿色出行。我今天讲的是低碳城市的简要想法，实属个人意见，有不对之处请大家批评指正。

【主持人】：非常感谢李秉仁经济师从专业的角度给我们做的精彩演讲。李总对于2010后中国城市综合体的发展充满了很大的期待，也给我们未来城市建设发展提出了一些指导性的建议和意见。感谢李总工程师的演讲。

金融危机以来中国成为了为数不多，但是依然为投资者创造财富的市场。危机过后，使中国商业地产得以再次腾飞，从一线城市到二线城市，甚至是三线城市，都为商业地产开发商提供了最佳的投资机会。

本次活动承办方上海市建筑学会商业地产专业委员会主任高栋先生，在商业地产开发、运营，尤其是设计领域拥有多年丰富的专业经验，并且对于商业地产产业链有着敏锐的市场洞察力。他牵头筹备，积极促成了专业委员会的成立和本次峰会的胜利召开。下面我们有请高栋先生发言。

上海市建筑学会商业地产专业委员会主任 高栋先生

【高栋】：各位领导、各位嘉宾、女士们先生们，非常欢迎大家参加中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛！期待经过今天的头脑风暴以后，大家有收获。对于城市而言好的商业不仅具有好的商业形态，更是文化和心灵的体验场所。近年来随着中国城市化进程的加快，中国商业地产步入了高速期。无论是商业总体规模还是大型商业所占的份额与发达国家相比还有很大的差距。各方的参与主体都在摸索的过程，积累的经验有限。其实市场也是迫切需要深度服务于商业地产，致力于解决商业地产各个环节出现问题的专业机构服务市场，咨询市场，规范市场。针对性的做一下商业地产关于经济基础理论、运用技术和发展战略这方面的学术研究，解除各个参与方的后顾之忧。基于这些，我们成立了中国商业地产行业协会组织，上海市建筑学会商业地产专业委员会，作为目前上海唯一一家政府主导的商业地产专业机构。我们的专家，专委会的顾问委员囊括了商业地产全部各类的专业机构。我们的专家委员由全球最顶级设计公司组成，包括国内商业地产领域走在前面的本土公司。顾问委员会由中国领先的商业地产开发商，像万达集团、中粮集团，阳光100集团，崇拜集团，深国投等等。我们还有投资、运营、品牌商家，专业机构。

所以，我们的专委会会是一个机构，也是一个平台，我们搭建一个沟通的平台。我们也要创建一个高效的平台，我们还要创造一个开放式的平台，重视开放国际的交流，引进国际先进的商业规划理念和先进技术。我们要建立一个可持续发展的平台，解读中国商业地产每个进程当中发生的难题，提高中国商业地产的国际化水平，对于商业地产上下产业链的发展。

我们期待未来能够继续得到在座诸位的支持，希望得到各位的加盟，一起推动中国商业地产进步。最后预祝本次中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛圆满成功。谢谢大家！

【主持人】：感谢高栋主任的介绍！高主任所说今天成立的商业地产委员会携手各方资源，在高速发展的中国商业地产行业当中践行自身的使命。再次感谢高主任。希望在座同仁在以后的工作当中给予他们更多的支持和帮助。

上海市建筑学会商业地产专业委员会今天在这里就要成立了，下面请让我们大家共同见证这样一个难忘的时刻。

我们有请剪彩嘉宾上台，为商业地产机构，上海市建筑商业地产委员会剪彩。有请原建设部部长宋春华先生；上海市建筑学会副理事长、秘书长曹嘉明先生；上海市建筑学会商业地产专业委员会主任高栋先生；阳光100集团常务副总经理范小冲先生；绿地集团副总裁张蕴女士；深国投常务副总裁竺海群先生波；鹏欣集团副总裁丁宏伟先生；上海市饮食行业会长何义钊先生为商业地产专委会剪彩。谢谢各位领导！

现场剪彩

【主持人】：下面我们有请崇邦集团董事、行政总裁郑秉泽先生为大家演讲。他演讲的题目是如何实现可持续的城市综合体价值。

崇邦集团董事、行政总裁 郑秉泽先生

【郑秉泽】：各位领导、各位来宾大家下午好！非常感谢主办机构的邀请，让我今天有机会站在这里和大家交流一下崇邦集团的一些体会和经验。今天大会给我的题目，如何实现可持续的城市综合体价值。这个题目很大。这个题目里面有三个概念，一个是城市综合体，一个是可持续价值，一个是如何实现。我们先把这三个概念定义范围收窄。

第一、城市综合体。城市综合体五花八门，今天我们谈的是什么城市综合体呢？今天谈的城市综合体具有商业功能的多功能综合性房地产开发项目。崇邦集团2003年成立以后，我们定下了这个方向。今天讲的城市综合体有商业功能、多功能，商业是其中的一个功能。

第二、可持续的价值。市场价值的持续增长。一个是租金收益的增长，一个是物业资产值的增长。租金收益增长有什么基本的指标呢？我个人认为是租户销售额年增长率不低于当年全市零售消费增长率。再就是租金年增长率不低于当年全市CPI增长率。资产值的增长就是年增长不低于当年全市平均商业房产价值指数的增长。

第三、如何实现。如何实现千头万绪，作为开发商和投资商应做一些什么？目前我们的大家环境。竞争日趋激烈；地方开发成本高涨。过去12个月地价的增长，还有工资。消费者要求日渐提高。人才短缺。品牌经营模式的单一化和标准化。

关键特色：规划设计、业态组合、招商策略、营运管理、推广宣传。今天时间有限，我只是给一个题目。

有一些共同的原则：因地制宜、因时制宜、以人为本、因地、时、人均为变数，顾只有起点，没有终点。我们必须不断进步创新。不断创新是在这个市场里面生存的起码条件。行动：第一是市场调研。调研之前也要看公司的策略。在崇邦来说市场调研分三步。第一问案分析；第二实地考察；第三小组讨论。小组讨论主要分三个方面。一个是我们的目标客户，我们的客户对于市场的认知比我们强。第二就是我们目标消费者，每个消费者是每个小组。做了市场调研以后就是功能定位。功能定位也是一个复杂的过程。主要包括三个方面。第一市场情况；第二本身优势；第三租金平衡。

行动：包括规划设计。创意（力争政府的支持与配合）；功能（效率与灵活性兼顾）；成本（建设成本与维修保养成本兼顾）；质量（设计、选材与施工管理的互动）。招商策略。招商策略也是千头万绪，也是这几个方面的灵魂。第一是品牌；第二是租金。第三是税收落地。

营运管理：包括保安、清洁、维修保养、租户协调、顾客服务、推广宣传、业态更新。我刚才了行动，行动规划的动力在哪里？根据我个人的体会，动力来自于企业的文化。别人说你怎么做的，我也讲不出来。今天我借这个机会很快的介绍一下，什么叫企业文化？就是一个企业的信念、价值观、经营模式和行为。企业文化需要企业里面每个人非常的了解。

崇邦的企业文化四个基本点：第一、名利双收，主客双赢；第二、能人所未能，达人所未达；第三、首重审时度势，首忌志大才疏。首重是千万要做，首忌是千万不要做。第四、查找不足，居安思危。品牌是创造提高市场价值最有效的工具。一直以来，我们坚持每个项目都要有所突破和有所创新。我们国内的企业为什么会失败，大部分失败不是没生意，是生意太多。

崇邦的企业文化。三条行动线。企业文化、规章制度、人才培训。每个行动线有两个层面，就是自助和人助。最后是一条心。

谢谢！

【主持人】：感谢崇邦集团郑总给我们阐述了如何实现可持续的城市综合体价值。崇邦的崇具有三重意思。崇高、崇敬和美化修饰，邦指国家。这两个字在一起是以高水平和尊敬的态度美化我们的国家。期待你们以更好的项目诠释这个美丽的名字。

聚焦特定的目标市场，争取与众不同的全国风格，这是阳光100一直秉承的战略。

从定位新兴白领公寓和新兴中产阶级的市场到现在，全国布局开始做商业地产。

接下来有请阳光100集团有限公司常务副总裁范小冲先生上台给我们分享阳光100的开发经验！

阳光100集团有限公司常务副总裁 范小冲先生

【范小冲】：首先祝贺上海建筑学会商业地产专业委员会的成立！我参加这个会和大家分享一下关于建筑综合体的个人理解。

我们的题目叫做《迎接城市综合体的春天》。主要是三部分。第一、城市升级迎来综合体的春天。第二、二三线城市正在进入城市升级的时代。第三、阳光100在城市综合体方面的实践。

城市升级。城市综合体是城市发展到一个高级阶段的产物，它有很多的名字，其中有一个非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻译成公园的。S是Shooping Mall，就是购物中心。C有两个概念。一个是Convetion Club，指会战中心、会所。A就是Apartment，代表了公寓。城市综合体是不同建筑群组成的一体化的城市建筑综合体。

城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。我个人理解四个主要特征。一个是城市的引擎，因为全新的建筑群体和业态，形成这个城市的中心，形成时尚的场所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑综合体，它都成为拉动这个区域和城市的引擎。

第二个方面它也是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，可能下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，不是这么简单的综合楼，它是一个建筑群体构成的，相对而言变成了一个具有互补功能的建筑群体。它的空间都是穿插在一起，像立体的空间和地下的车场。同时，大需要有非常专业的综合运营。建筑综合体是完全不同于我们过去的住宅和简单的商业地产业态。它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，同时这种时尚地表的城市形象，综合运营的管理模式。最后形成了这种动感活力的都市体验。它形成了整体大于部分之和的城市综合体的急剧效应。而且这种急剧效应，不同功能之间形成了叠加的作用，形成一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。而且这种功能相互配套，资源共享，从而构建出一个全新的城市形态和运营模式。

刚才谈到了综合体是一个城市发展到一定阶段的产物，是拉动城市升级的引擎。今天中国正在进入第二轮城市化。第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，现在一城市已经完成了第一轮的城市化，城市化率已经超过75%。市中心很少有新供应的土地，更多表现在不断的功能升级。今天中国大规模的城市化体现在中国的二三线城市。

看这个城市是什么概念呢？美国整个人口3亿，日本是1.3亿人，俄罗斯1.4亿人，欧盟27国不足5亿人，英国、法国、意大利都是6000万，德国8000万，澳大利亚才2000万人。中国城市化也是我们房地产千载难逢的发展机遇，这带动了中国城市的快速变化。即使到了2020年我们60%不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。

所以说今天中国城市化的主战场在二三线城市。二三线城市第二轮城市化的浪潮正在来临。城市化率40%—70%期间进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。截止2008年末，中国城市化率达到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在农村。中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。今天的城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市功能升级千载难逢的时期。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。

这是我们重庆这个项目，它位于长江和嘉陵江交汇处。我们沿着长江1500米长。现在重庆大剧院开业了，开始运营，大剧院做了一个太空船。这是重庆的羊角树，是重庆的市树。我们做了300米高的建筑，这个建筑和很多建筑不一样。这是现在已经建成的公寓部分。这是一个综合体的项目。这是烟台晚上的实景，晚上从港口可以看到写字楼。这是南宁，也是在城市的核心地段做了一个小型的城市综合体。这是柳州新区，这是他的新的市政府，旁边就是柳州，我们建了五星级的酒店，这里还有写字楼和大型的商业，里面有公寓。我觉得综合体是中国拉动城市化，拉动内需。今天我觉得建筑综合体的春天正在来临，加注综合体的开发过程当中和普通的住宅项目开发，以及商业项目的开发有非常的不同。它既要解决刚才谈到的规划问题，实际上它的规划是一个很复杂的问题，需要各种功能得到非常有机的组合，它是一个叠加效应。在规划方面需要非常专业的研究，包括宋部长刚才谈到了，包括低碳节能的问题，建筑综合体的运营过程当中，它的运营成本是非常高的。因为它有大量公共的基础设施，比如空调设施和地下车库的设施，这方面也得提前的进行探讨。因为我们在这方面都有非常多的教训。

在招商的过程当中，业态怎么样更好的进行组合，品牌开发商如何更好的协作，共同的定制。以及在未来运营管理当中如何引进专业的管理团队。所以综合体在今天也面临非常多的金融资金的地方需要突破。因为建筑综合体规模非常大，如何平衡资金是一个很大的问题。因为中国的金融政策并不完全支持。这些如何进行处理，我们基本上是通过住宅平衡现金流，然后保留一些主力店进行招商。综合体如何可持续让它运营，同时让它可持续，创造一种价值，这个学问是非常大的。

建筑综合体不是一个简单的住宅和商业拼凑，它实际上是一个整体，是一个系统，是一个建筑的群体变成了有机的一体。所以在这规划设计方面挑战很大，这方面要更多的从专业的公司合作。这种功能之间不同的搭配，最后达成加层效应，这时综合体成功的关键。谢谢大家！

【主持人】：谢谢范总给我们带来迎接城市综合体的春天。范总详细阐述了如何使城市综合体价值可持续的发展。我们知道阳光100作为专业、专

一、专注的发展商，坚持积极健康的价值观和企业文化，在市场当中创造了备受尊敬的品牌企业。

2009年10月宝龙地产在香港成功上市，今天宝龙地产成立20周年之际，总部移师上海引发了业界的关注。

接下来有请宝龙地产控股执行董事刘晓兰女士给我们分享《商业地产是香饽饽还是烫手的山芋?

宝龙地产控股执行董事 刘晓兰女士

【刘晓兰】：大家下午好！主办方告诉我们厦门宝龙在今年过年后的第一天，将管理总部从厦门迁到了上海，大家也是非常关注这个举措。应该说经历了当时的亚洲金融风暴，又经历了前两年全球金融风暴，率先第一个走出资本市场的商业地产商，最后上市以后为什么又将管理总部迁移到上海。谢谢主办方，他希望我们能将所走的路给我们同行做一个分享。我今天感受到了上海同行的热情，我们是初来乍到，希望尽快的融入上海。

今天我站在这里用既有代表性的商业地产开发商的角色和大家分享。在这次新一轮的宏观调控背景下，商业地产成为被关注的行业，今天这个大会是在这个背景下召开的。昨天我把题目交给会务组，我想给大家分享的更多是我们的体会和感受。作为一个身在其中的开发运营商，我们思考商业地产是香饽饽还是一个烫手的山芋。

到了上海以后，从去年到今年参加了很多的同行活动，从四个领域我们觉得这个行业像范总说的是春天的来临，还是一个香饽饽。大家感受到从政府提出了城市化，今年再次提出的城镇化这么一个概念以后，商业地产，尤其是综合体的概念被各地政府关注，也是大力开发，寻找各地商业地产的开发商配合做的非常有意义的示范工程。

我想从各级政府的大力推进来看，商业地产的前景确实是春天来了。前一段时间我们也参加了大商家和行业的聚会，我发现一个现象让我思考。因为每次参加活动，过去觉得这个行业就是我们圈内商业地产的老朋友，现在发现这个活动有越来越多的同行和同仁。这里面有住宅方面的老朋友走到这里，让我觉得商业地产应该有它吸引大家魅力的地方。大家从传统的住宅开发开始关注商业地产开发，可以看出这是不是香饽饽。

第三让我思考的，最近我们和很多大商家合作的过程当中发现了一个现象。在座有我们很多的老朋友，大家已经发现了无论是红星美凯龙，证大等等，他们和我们配合进行全国拓展，同时他们自己走进了城市综合体开发的道路。对于这些零售商的吸引力和魅力，或许也是一个香饽饽。

另外就是我们的资本，境内外的很多资本。大家可以看到资本投资者看上了中国的蛋糕。可以看到有很多的并购行为、收购行为，甚至直接进入到我们商业地产的开发和经营环节当中。从他们的眼光来看中国的商业地产，应该也是香饽饽才会吸引这么多人走到这里。

这是从四个现象，我觉得是应该引起我们思考和关注的。香饽饽以后是一个什么样的现状，也是我们今天谈的，是不是一个烫手的山芋。我们走了很多的城市，看到了很多城市，不管是住宅开发，尤其是商业体量的开发远远超过了当地的商业规划的需求。我们是从厦门过来的企业，非常了解厦门的市场情况，它的整个商业体量超过了人均应该有的数量。这个烫手山芋最焦虑的是我们的政府，政府除了盖好房子，做好城市综合体的政绩工程，更希望经营好。他们也是困惑怎么办，这么多空置的商业体量在里面。

如果继续从开发商的心态做这么一个商业体量，注定有很多的危机在里面。从现场感受，很多开发商同仁有很多好的项目，他们想知道怎么做，也想走进这个行业。但是我们宝龙走过了八年商业地产的体验，这个行业是一个系统工程，不是一个简单带着开发心态做的，要非常的专业，和普通开发商不一样。我们自己八年走过来，我们是摸着石头过河，该交的学费都交了，该摔跤也摔了。走到今天我们更加执着的认定，中国这个市场是很大，但是它需要我们每个人的付出专业性。这么几点让我们宝龙走过了八年的商业地产开发的今天，我们做了一个决定，其实在两年前我们就将商业地产板块准备在香港资本市场，刚好碰上金融危机，我们也刹车了。但是这一刹车对于我们来讲是一个非常好的继续内容的时机，我们练内功，总结了这几年的专业需求，定位好自己要什么。在去年10月份成为第一家在香港上市的商业地产开发商，我们感受到了资本市场对于这块的巨大潜力。上市以后第一件事情做的决定就应该将管理部门迁到上海，非常低调，在大年初七到了上海。到了上海我们非常的安静，这是我们选择的基地，这个基地诱惑力很大。第一它是商业的源地，这是有丰富的商家资源和全球的商业资源；第二也是资本密集地。再一个就是人才的基地。我们来了以后，这几个月更多的安静下来做了梳理。我们在这样新的起点作为一家专业的商业地产开发公司，应该如何走这条路。

今天来到这里我非常感谢上海的同行你们的热情和友情。作为刚走进上海城市的全新朋友，我们需要你们更多的理解和支持。我们也会将这几年走过特别有行业代表性的商业地产之路愿意和同行进行互动和交流。大家可能想知道宝龙到上海怎么做。我们的战略从农村包围城市，把中国二三线城市作为我们扩张的领域。第二我们坚持城市综合体的发展模式，这个模式得到了城市居民的认可。大家可以看到这条道谁笑的最后，谁是最后的赢家，六大领域的人今天都坐在这里，有政府、基本投资家、开发商、运营商、商家朋友、业主代表，我想这6个主题都是我们商业地产的赢家。但是我想更关键是我们一定要选择好和政府如何密切的合作，利用专家的眼光规划好我们的城市综合体，经营好我们的商业综合体，这是真正为我们的商家保驾护航，为投资者创造一个共赢。今天短短的时间，我们用企业最真实的经历和感受与同行分享了一些体会，希望在今后的过程当中得到你们更多的关注和支持。

谢谢大家！

【主持人】：非常感谢刘总的精彩演讲！真诚的交流和我们经验的分享。我们感谢三位嘉宾给我们带来的精彩发言。今天下午的主题演讲部分已经结束了，下面进入到对话时间。我们有请绿地集团副总裁张蕴女士，阳光100集团常务副总裁范小冲先生，深国投商置业有限公司常务副总裁竺海群先生，鹏欣集团副总裁丁宏伟先生。

对话时间

城市综合体到目前来看，不管是国际国内市场都是非常热的产业，结合你们自身的实际情况给我们分析一下城市综合体为什么在中国有这么大的发展机会，各家公司应对的策略是怎么样的？

绿地集团副总裁 张蕴女士

【张蕴】：感谢主办方给我们这样的机会，让我们和同行之间有一个交流。城市综合体是现在热点的话题，作为绿地来说，我们从城市综合体的开发经历有六年多的时间，大家也知道我们在全国各地41个城市，接近200个项目。我们有10几个房地产事业部遍布在这些城市当中。几乎我们每个城市都接触到了城市综合体。因此，我们在这方面还是比较有感受的。

有两个核心点，一个是企业的核心竞争力。中国的房产商大部分从住宅、地产的开发开始逐渐演变为综合体的开发。这里面有一个单一的开发功能转化为非常立体化的开发能级。产品和产品之间叠加以后产生的这么一个极具的效应和单纯的住宅开发建设反馈出来的效应是完全不一样的。这种价值和价值的叠加实际上是一加一大于二的价值体现。举一些实例的话，城市综合体的开发可以为新城城市快速建成和人气的集聚带来放大效应。

【主持人】：谢谢张总阐述的观点。下面请竺总谈一下。

深国投商置业有限公司常务副总裁 竺海群先生

【竺海群】：我们涉足城市综合体也是一个偶然的机会。我们当初一直做住宅房地产，到05年的时候是房地产的高峰。我们公司讨论可持续发展怎么做。按照当时来看，当时地价很高，你高地价拿土地再造房子。我们当时想是不是参照国外的经验走向商业房地产这块。我们总裁几乎跑遍了半个地球，考察商业房地产的发展。我们得出一个结论，如果你的企业想持续发展，要养一个生蛋鸡，这个鸡就是城市综合体。通过三年、五年的培育期，产生的经济效益和社会效益都很高。

在做的过程当中，我们也摇摆过。因为原来做住宅出身，后来转到做商业房地产，这种阵痛也有。首先是建筑开发这块，住宅相对来说定位比较清晰，解决居住功能，到高端、中端、低端。但是商业地产不是那么回事，你要和商家沟通，他们也有很多的条件，你怎么在一个综合体整合出来。解决了商家的问题，突然发现要解决顾客的问题，让他在购物当中产生愉悦。最后设施全部做完了以后，我们做了一个象样的作品。

【主持人】：非常感谢竺总给我们介绍的成功经验。下面有情丁总给我们他一下。

鹏欣集团副总裁 丁宏伟先生

【丁宏伟】：刚才听到了各位嘉宾和各位专家讲到了城市综合体。

我们现在也要参与城市综合体的讨论当中，我们公司作为商业地产是一个价值链，这个价值链从基金开始，然后从基金退出这个圈子。从基金的开始我们到工程设计、方案设计，再到建设，再到招商、经营管理和最后的退出基金，这是一个价值链。这个价值链在我们的研究上面可以发现，作为一个城市综合体的话，这里面应该说每个环节都有一定的机会。城市综合体人流要有保证，价值要有保证，和政府的关系也要有保证。从经营管理的环节来说更加困难。一个城市综合体里面，特别是涉及到写字楼、酒店和购物中心、住宅，有一些是自己持有的，有一些是长期经营的，有一些是租赁的。这些东西混在一起，怎么和基金推出、价值实现进行整合，这是一个最高难度的商业概念。我们公司非常有幸，参加了2010中国城市综合体高峰论坛。希望参加这种会议，和所有的同行进行学习、沟通和交流。希望有机会可以进入到上海做城市综合体的项目。

【主持人】：在我们台上进行这样的互动对话的同时，台下的观众也可以参与进来。你对于城市综合体的发展有什么样的问题，可以利用这样难得的机会和各位老总进行深入的探讨。我们听听范动想法，对于你们公司的应对策略有哪些可以和我们具体分享一下？

【范小冲】：现在大家又看到了调控，这一次的调控主要是针对住宅。住宅已经成为了一片红海，它相对而言进入的门槛比较低。开发量非常大，国家也盯着，涉及到民生和政治。所以现在这个地方的利润可能会越来越薄，风险会越来越大。包括拿地成本都上去了，各种各样的税收。建筑综合体是有商业，有住宅，又有办公和酒店。各种业态是一个相互组合的，因为中国未来转型就是要消费拉动，综合体是城市时尚消费的中心。这样的项目如果能够开发好，相对而言不会像单一住宅那样受的冲击那么大。反而由于它的因素创造的价值，使得它的住宅部分竞争力更大，它不仅有一个简单的居住功能，因为有写字楼、酒店和这样的核心地段，未来的出租和投资的价值非常高。所以，综合体里面的住宅实际上售价是高于周边环境更好的社区，因为它有商务公寓的功能。

单一的做住宅开发和单一的做商业开发更像一个独奏曲，综合体更像一个交响乐，对于各种配器需要有很好的了解。同时又要有很好的指挥，在一个曲子之下让所有乐器达到一个和谐的共振。这样就变成了非常优美和非常和谐的名曲。如果一旦跑调，带来的损失不是一般开发商可以承受的。

【主持人】：谢谢范总，您用了一个比较独特的比喻。刚才大家讨论了对于城市综合体的发展趋势，各个公司有什么样的应对策略。我想听听四位关于城市综合体总体的发展趋势将是怎么样的，城市综合体的热点区域将是在哪里？

【丁宏伟】：一个城市综合体需要培养的，高租金很多商家是不能承担的，中国的品牌生存能力就是两年到四年，两年以后就换了，两年以后要把所有的成本收回来，包括上缴利润、商铺的装修。城市综合体里面的开户率低了以后，这些消费者非常明白，这个城市综合体为什么这么多年没开，是不是这里不具有吸引力。不来了以后就有一些连锁反应，一些品牌店觉得这里生意做得不好，我也撤了。这样是一个连锁的链。

现在商业用地的规划这块，人均面积高的很厉害，不是一点点。一般一个卖场标准人流是20万人，一个百货店需要50万人。如果是一个大型的城市综合体是需要200万人。35岁到45岁之间是强消费人群。如果有这么多的商业同时竞争，没有这么多人流，最后形成了恶性竞争，大家吃不饱，后果是什么？大家设施都不会有提高，最后这些消费者享受不到良好的环境，也享受不到好的设施给他带来的愉悦。小时候我们到南京路买东西，甚至在十年前外地人到上海都去南京路。但是现在这些商品的分布程度，在一、二线城市随处可见，到哪里都可以买到。我们 可以提供什么样的购物环境，什么样的服务给到顾客，让他爱上设施。

【主持人】：我们看到接下来的竞争不仅是不同产品的竞争，更多是体现在设施和服务方面的竞争，让消费者爱上城市综合体的地段，愿意到这个地方购物，形成一个消费的习惯，这样就可以把这个项目做得更好。

【范小冲】：我个人的理解，这种综合体实际上是城市核心地段，或者是一种新城未来都市中心的核心地段。比如郊区可以做一个购物中心，但是你在那里需要有公寓，人到那个地方需要住，你这里有写字楼，会不会到你这里办公，会不会到你的酒店。它完全是一个都市中心，是一个城市升级换代的业态。而不是说我有一块地在这里就可以建城市综合体，盖一个大楼人家就来了。对于综合体而言选址是非常重要的。综合体原则上都是非常高容积率的，实际上它足够城市一定的高物价。由于容积率，物业态的组合和相平衡。如果一个城市有眼光的话，它应该把这种综合体的建设不要当做一个简单的房地产项目进行开发，而是应该成为城市的功能，城市未来的发展，特别是城市升级的高度认识它。我觉得不要把一些好的地段糟蹋，有一些地方是龙眼，非常好的地段。一个城市真正适合做城市综合体的地方也不是太多。

【主持人】：把它作为城市发展，城市升级的引擎。四位老总唯一一位女士，听听张总对于城市综合体的发展趋势。刚才两位老总从不同的角度谈的，也讲了发展趋势。张总有什么看法？

【张蕴】：我觉得几个方面。我们国家的城市化进程在推进，我们各地的城市还是在持续发展，老百姓消费能级逐年提升。城市综合体的发展趋势应该是朝上走的。但是这里面有很多问题需要关注。比如说我们开发商的运作能力，这个运作能力涵盖了很多的方面，自身的实力，对于整体项目的定位，多业态的组合能力，和各个商家、各个业态品牌之间的协调能力，以及后期整体的运营能力。作为开发商它自身整体现金流的平衡能力。以及刚才我们两位老总谈到了，政府和开发商之间对于城市综合体的定位和未来他们之间对于这一点共识上的协调问题。我想这些都是需要有一定的共识以后，我们城市综合体才会朝越来越好的方向发展。

我经常提到两个字，就是痛苦。做城市综合体的开发也好、运营也好、整合也好，我们经常在痛苦当中。特别是它的真个进程是动态的，不停的调整。而且它又是一个需要长期经营的东西，不是住宅建完卖掉。而城市综合体的开发和运作很长一段时间不会结束的，过程当中要有很多的变动。

第三就是坚持，从最初的定位、规划、组合、建成到产生效应时间比较长，比做住宅地产价值体现长的多。我们在很长的一段时间运作的好，它的价值体现可能比一般的住宅来的更高。但是这个过程是需要坚定不移的坚持，坚持你最初的定位，坚持你的信念。所以也是对于一个意志力的考验。

【主持人】：长期、动态、痛苦、坚持，跟我们谈了这几个关健词。竺总？

【竺海群】：我刚才听到了几位专家的意见非常的赞同。刚才讲到的相同地方我就不再讲一遍了。我们原来是一个金融企业，金融企业做事情喜欢讲逻辑。城市综合体是怎么样的趋势呢？对于二线城市，城市综合体对于城市的提升和社区的提升是一个帮助。

我觉得做城市综合体是城市综合体的定位，因为现在市场上有很多做城市综合体很成功的，比如大连万达广场等，这些都是做得很成功。你去这些城市，怎么样做得更加有特色，有自己独到之处的项目，这是我们现在作为开发商来说要关心的问题。

我自己项目当中认为北京的华贸中心做得非常好。这个项目我们在前几年看了，又过了好几年看，去到了那个地方觉得非常的超前，非常的人性化，布局非常合理，真的是为城市做出贡献的一个项目。以后我们今后做项目，也要按照这个目标去做。

【主持人】：接下来就具体的问题请几位老总回答一下。请丁总，鹏欣在商业地产开发当中面临什么样的困惑？

【丁宏伟】：商业不停的变，简单的复制只有死路一条。我们觉得品牌的力量非常大。我们的项目提供一个愉悦的空间，像天比较热开一些喷雾，水循环都有。南方就是运河的概念，在北方天比较冷，风沙比较大。在建筑的表现形式我们不拘一格。我们定位是中端偏上的白领人群，我们的设施和色彩比较吸引眼球。我们在南方讲究半开放式，因为需要空气和阳光的感觉。在设施的配合和业态的组合我们要因地制宜，在北方就结合北方的消费习惯，整个业态的搭配。在建筑上根据当地的文化不同的做。

【主持人】：2000年以来，阳光100在天津、重庆、长沙、济南等城市成功开发了20多个项目，下一步阳光100在综合体的开发方面有什么新打算？

【范小冲】：综合体是未来阳光100最主要的产品系列之一。我们还会坚持继续在二三线城市，包括我们上个月专门在潍坊和成都拿下了城市综合体项目。今天城市化不仅是一个人口进入，住宅需求量增大的市场，更是城市升级的机会。综合体是城市升级的引擎，也是开发商更高水准上进行竞争的战场。

【主持人】：另外社区商业、城市商业，服务型公寓、产品比例等，能不能透露一下比例多少，如何保证产品平均整体水平不断上升。

【范小冲】：社区商业也是中国未来商业的引擎，昨天北京刚成立了中国社区商业委员会。我们一般配3%—5%的社区商业。在综合体的项目当中，我们原则上商业部分大概占了20%—30%，提升综合物业的价值。因为很多商业占用资金量很大。

【主持人】：大家知道绿地集团发展很快，很多城市有绿地发展的大型城市综合体项目。包括超高层的城市地标等等。请张总谈谈绿地加大商业地产的投资力度基于哪些点？另外和我们分享一下绿地的一些成功经验。

【张蕴】：绿地做了18年，其实它最早也是从住宅地产开始的。它开始做住宅商品房，做住宅为主的商业地产，到今天每个城市的项目都有城市综合体。这是一个循序先进的过程，也是中国城市逐步的发展。这两个过程之间有一个很高的契合度。从发展来看，我们做城市综合体有五年的时间，也做了一些地标性的建筑。

我们在四、五年左右在昆山华侨做了绿地21城。我们大概建了300多万平米的住宅，加上商业地产。我们最早建的第一期时候，像刚才宋部长所说的，很漂亮，但是建成以后几乎是一座空城，晚上只有1—2户的人家住在那里，后来也跑掉了。虽然住宅很漂亮，但是生活不方便。后来我们引进了购物中心，在边上做了商业街，引进了电影院等等，到现在我们又做了写字楼的集群。现在整个状况全部改观。

【主持人】：谢谢张总的分享。下面请竺总给大家谈一下！

【竺海群】：商业模式我们一直会坚持，因为这个商业模式是我们的核心竞争力。刚才讲到了深国投的价值链，从基金开始到基金退出，这个圈成为了一个闭合的圈。在过去几年，除了我们自己在钻研，大家也非常认同这个价值链和目前的商业模式。作为商业定位，对于深国投项目有一定了解的人，知道我们现在有三个品牌。一个是总部的深国投广场。

【主持人】：丁总和我们交流起来感觉非常幽默，刚才忘记问了一个问题，在开发过程当中，你遇到的困惑，能不能直接的和大家罗列一下。

【丁宏伟】：商业现在整个发展非常快，商业人才里面比较浮躁。我们和洲际集团进行合作，他们总经理培养需要20年的时间，从基层一直做上来，必须做20年才可以做到总经理。上海的商业地产还是相对繁华的，在二、三线城市就少，怎么样培养和留住团队，让团队自身的水平更加的提高。我们觉得商业地产会有一场残酷的竞争，从人才到实体，我们现在困扰是如何培养更好的人才。

【主持人】：谢谢四位老总接受我的访问！

百联集团大家非常的熟悉，它是国内经营规模最大的综合性商业集团，经营范围涉及了各种商业零售的业态，市场影响非常的广泛。在业界享有商业航空母舰的美誉。百联集团是最早发展购物中心业态的商业集团之一，百联又一城购物中心、百联南方购物中心、百联西郊购物中心等都是运作成功的大型项目。

今天我们请到了百联股份有限公司的副总经理叶凯先生为我们大家介绍一下百联集团购物中心的发展情况和心得。有请叶总！

百联股份有限公司的副总经理 叶凯先生

【叶凯】：尊敬的各位领导和各位专家大家下午好！受会议组织方的要求，我向大家介绍一下百联集团购物中心业态的发展情况。

第一、我们百联集团三大零售业态形成了主力业务群。我们把购物中心与百货公司、奥特莱斯三个零售业态组成了主力业务群。我们营业网点40多家，年经营规模230亿元。百联集团零售的业务群有三大块。我们还有一个零售业务群是专营专卖，他们主要负责专卖店的业务。我们这个业务群里面，购物中心和奥特莱斯是我们这几年重点发展的业态。规模体量都是比较大的，我们现在上海最大的购物中心是百联中环购物广场，营业面积超过20万平方米以上。在10—20万平方米之间我们还有一些大型的购物中心，比如南方购物中心、西郊购物中心，百联又一城购物中心。另外，我们奥特莱斯在上海青浦成立了第一个，在今年6月下旬在杭州开了连锁第二家奥特莱斯。另外，在我们的业务群还有一批百货公司，百货公司的数量超过了20多家。

近几年在我们这个系统地面主力业务群开设了大量新的百货商店。这些新的百货商店主要也是开设在购物中心里面。目前我们开设的购物中心里面的百货公司将近有10家，这成了我们购物中心很重要的主力店。

第二、介绍百联集团购物中心的业务、经营管理的特点。我们新建项目开发了以全资或者合资控股、拥有房产、长期持有为主。大家知道解放以前南京路有四大百货公司。我们永安百货的前身是永安公司，1919年开业，第一百货前身是大庆公司，1936年开业，都是以持续经营为目标。应该说我们现在承接了这些商业老前辈重资产经营的偏好。现在我们大部分的大型商业项目基本上都是拥有房产或者购并自建，或者是收购资产。我们租赁经营的比重和输出管理的比重不高，目前我们在购物中心系统里面只有一家是租赁。另外我们还委托管理一家。剩下刚才看到的购物中心都是自己自建或者自己拥有产权的。

我们的经营管理是集约化、扁平化。我们在总部层面采用了一套的组织机构，一套人员统一操作三个业态的新项目选址、项目的建设招商。营业网点主要是承担日常的营运。我们有一个招商采购总部，招商人员的编制都是集中的，办公场地也是集中的。三个零售业态、全部营业网点（既存网点、新建项目）。同时，我们用一套系统管三个业态，管多种业务模式，全面支持集约的管理。原来我们购物中心有购物中心管理系统，百货有百货的管理系统，几年以后我们整合了一套管理系统。这个系统可以支持多业务模式，跨零售业态，也可以支持总部集约。百货公司有一个百货公司的连锁，东方商厦目前有十家连锁店，奥特莱斯未来的发展，五年也要发展到十家。尽管零售业务是三个业态，但是我们是通过一套信息系统进行覆盖和管理的。这样在数据和管控模式上就可以做到标准化和扁平化。

我们第三个特点就是重视百货主力店的作用。我们对于购物中心百货商店的配置采用两种模式。一种是作为内部招商，百货商店与购物中心的关系是纯粹的，业务群的内部存在的租赁关系。第二种我们尝试购物中心的自有。目前我们百联南方购物中心有两家店，包括友谊百货南方店，一家是南方友谊商城。现在购物中心经营百货有不同的流派，有的购物中心彻底放弃了百货店的经营，大量都是自主力店和品牌店支撑商品经营。另外一块作为百联的特色，我们在购物中心的百货店是我们始终坚持的目标，达到优化业态组合。另外百联的中环购物广场的主力店我们用了东方商厦，这个主力店开业以后扩建了三次。

通过我们的经营把百货主力店做大了以后，既可以带来很高的人流，也是很可观的盈利贡献主力，使百货店真正成为一个主力店。大家知道百货店的面积比较大，但是对于整个购物中心的租金也好，盈利的贡献比重，它的比重和面积的比重是不一致的。通过我们的探索，我们已经把百货店的盈利贡献和面积比重有一个比较匹配的结构。

最后讲一下城市综合体的探索。我们的购物中心和奥特莱斯经过几年的探索，已经具备了很客观拓展和复制发展的程度。上个月我们上海青浦奥特莱斯这家店作为样板，在杭州开了第二家奥特莱斯广场。同时，我们以百联西郊购物中心和社区购物中心经营模式作为样板，在金山 建设一个社区型的购物中心，现在招商已经基本完成，9月份将开业。未来几年我们百联以上海泛长三角地区作为重点发展区域，每年都有几个新的奥特莱斯项目和新的购物中心项目开业。作为城市综合体百联还是在探索和积累经验的阶段，需要向城市综合体的领先者学习。

今天也是一个城市综合体的概念，在我们整个系统里面，百联中环购物广场可以向城市综合体方面提升，打造我们百联城市综合体的样板。目前，百联中环购物广场的建筑面积是24.3万平方米，而且都是商业，已经涵盖了商品销售、餐饮娱乐、休闲等各种消费部门。同时，在24万平方米上盖了两栋办公楼，有两栋星级宾馆，总的建筑体是35万平方米。目前来讲办公楼已经使用了，星级宾馆没有投入使用。下面24万平方米的商业全部投入使用。我们准备在百联中环购物广场的东侧启动一个二期的项目，大概增加22万平方米的建筑体。通过步行街和天桥，把一期、二期打造成为一个更大规模的体系。我初步算一下二期的规划总的建筑面积是50万平方米。我们觉得城市综合体的布局和功能组合，关键是在于购物中心的安排。一是购物中心在城市综合体的地位和规模怎么布局。第二、购物中心本身还有一个招商业态和功能的安排。我们希望百联做强做实购物中心业态的同时，也不放弃对于城市综合体的研究和探索。

最后，非常感谢论坛主办方给我这个机会向大家简单介绍百联集团购物中心的发展情况，也算是一次宣传推介。同时，我们也非常愿意和整个商业地产开发商洽谈和建立合作关系，在购物中心、奥特莱斯项目开发和经营方面进行广泛的合作。

谢谢大家！

【主持人】：谢谢百联的叶总和我们分享了百联购物中心的发展成功经验。接下来话筒交给搜狐焦点首席刘琛先生。

搜狐焦点首席代表 刘琛先生

【刘琛】：谢谢！大家听了一下午可能都累了，请大家每个人给自己一点掌声。

讲到商业，我们就要想到我们的购物、吃喝。今天的商业已经和我们的生活息息相关，的的确确融入了我们的生活。包括我们的择居都是把商业地产作为衡量指标。所以商业离不开我们的生活。

刚才的话题基本上围绕着宏观和前期开发谈趋势、谈大的宏观面、战略面。接下来第二场话题，很多人关注我们的商业地产、购物中心、城市综合体如何经营，这方面请四位老总和我们大家剖析一下。

我们有请上海市饮食行业协会会长何义钊先生；崇邦集团总裁郑秉泽先生；大润发中国区发展部总经理洪万康先生；弘策中国总经理宋捷先生。我们今天主要探讨的话题是关于购物、餐饮、休闲、娱乐，在购物中心如何进行组合。先请何会长和我们分享一下。

上海市饮食行业协会会长 何义钊先生

【何义钊】：我们商业地产投资开发商和进行商业、餐饮、酒店经营的经营商，这两个方面之间如果要很好的合作共赢，应该尽量充分发挥第三方专业的策划顾问公司的作用。城市综合体有两大行业我比较熟悉，一个是酒店，一个是餐饮。刚刚改革开放，我开始做高星级酒店的投资建设。我当时压力很大，全部的资金来源于合资的资本，更重要来自于国外的商业贷款。现在我觉得很欣慰，这么多年来酒店可持续发展的价值越来越高，是上海四、五星级酒店里面市场效益最好的，像扬子江大酒店，浦东的洲际汤臣，建国宾馆等等。这里我有一个体会，最初策划的时候，你的定位、功能设计和你的管理模式，这些前期策划工作非常的重要。现在投资者有变化，很多都是房地产的开发商，房地产很多都是从住宅建设逐步发展到商业地产，不可能对于酒店业非常的了解。

这种情况下应该发挥第三方的专业酒店建设的策划职责。因为我两年前开始接触中国目前最大的酒店策划公司，他们做的200个酒店的全过程策划，我觉得还是很成功的。另一个行业就是餐饮业。餐饮业更复杂，尤其在购物中心里面，包括我们的大宁，餐饮业占的比例有30%。这里面有40—50户各种各样的品牌。这些品牌有各种业态，适合各方面的消费者。所以你的前期策划很重要。但是现在遇到了一个什么问题呢？今天我们也请来了一些餐饮企业，他不可能做前期的餐饮策划，现在我们往往出现这样一个情况，因为我是上海餐饮行业协会的负责人，找到我们的协会，房子都盖好了，什么多弄好了，说这块是餐饮，那块是餐饮，你能不能给我们找一些品牌餐饮进来。如何把那么多好的品牌组合起来，然后一起和投资开发商整体的合作。在餐饮方面目前好像没有这样的先例。

我们现在正在搭建一个平台，希望能够早期介入，帮助有餐饮的投资商找到专业的力量。我们很重要的一条，这么多年来在我们购物中心里面，有很多品牌的餐饮做得很好，消费者也委员的欢迎，都是我们协会的会员。我从中挑选了100个品牌，各种各样都有，他们的老板非常愿意到大的商业城市综合体当中。第三、制定一些使开发商和经营商大家共赢的规则，这些规则包括租金怎么确定。如果能够做到双方共赢绝对是一个好事情。我们有一些餐饮部，尤其是几十年的老字号，从来不肯走出南京路，他们认为南京路不行。可是他们现在第一步垮出来到了大宁国际。这四个老牌子到了大宁国际非常的成功。他们说大宁国际考虑了双方的共同利益。金融风暴以后，大家都担心餐饮要下来，怎么办？这个时候大宁国际的管理方主动提出降低房租10%，但是有一条，这10%用来培训你们的员工，用来在生意不好的时候提升你餐馆的素质。最后大家努力做了，总的收入上去了，结果大家也开心。而且他们在租金方面采取灵活的方式，有基本租金和提成各个方面，使得大家共赢。

【刘琛】：非常感谢，何会长提建议，我们要注意。如何实现共赢，最大关键点就是前期的规划，我们需要多沟通，都介入，不要把餐饮业当做招商对象，而且要把它作为合作伙伴。我们购物中心的角色里面，大润发是比较有特殊意义的。大润发本身是作为购物中心广场，自己是一个购物中心。同时它是城市综合体的招商对象。我们请洪总聊聊你怎么看餐饮休闲娱乐和购物中心的角色？

大润发中国区发展部总经理 洪万康先生

【洪万康】：今天参加会议我学到了很多。

刚才餐饮的老会长讲的很精彩，他们有很多的实践经验。我们多数都是开发商，经营者比较少。大润发在几年的发展过程当中，我们确实也碰到了一些问题。刚才讲了城市综合体，城市综合体的概念很大，不但是购物中心，包括的面很广。购物中心是整合主力店，百货公司是整合品牌店，大润发是大卖场，整合最基本的商品，我是商品的整合者。每个业态都有不同的定位。现在很多房地产公司都要搞所谓城市综合体，实际上他们搞购物中心，但是在搞购物中心的时候，因为他们原来都是从房地产开发角度，比较浮躁，想到很多都是卖掉，或者想到的是租金，没有想到商业如何做好，让商业不动产，长期有持续发展。所以很多都是建好了以后找我招租，有时候我对于他们都没有希望了，因为他不知道我需要什么。如果他说拿了一块地，没有建成，没有规划，我是很兴奋，我马上就要斗志，因为这个商机给了我，不能丧失。大卖场竞争很激烈，如果一旦我懈怠，家乐福和沃尔玛都去谈了，我的机会可能丧失。

现在有很多的开发商和我们接触了以后，我感到很可惜，位置选的很好，房子建错了。就是小的餐饮你不要忽略它，事先要为它考虑好，他怎么把生意做好，要听取这个行业经营者的意见是非常重要的。我们在座每个人都有一个家庭，我家里有油盐酱醋怎么放不是听我的，是听我的太太。我们要听谁的？要听消费者，消费者是我们的衣食父母。搞商业要了解顾客需求，并且让顾客满意。现在有很多搞商业不动产的没有考虑这一点，他要了解钱怎么回来，资金流怎么赶快回到口袋里，什么地方可以卖的高一点。我们一定要考虑顾客的需求，我们很多开发商在沟通当中，这个购物中心建好了，请问这个购物中心那么大的体量，你员工的停车放在哪里。他要上班怎么来，很多是摩托车、自行车，所以我们说连员工的车都要考虑到。他考虑的是商业面积，根本不考虑工人服务方面的问题，这是非常重要的。商场建好以后可以持续发展吗？我们的消费者开着车过来，他到大宁购物中心不能停车，他现在再也不敢来了，他不在乎钱，在乎方便，对于他服务。

作为我们大型超市来说，我们有很大的展示面积。现在有很多的大型超市，他想做二房东平衡租金。请问在座搞商业不动产的，搞城市购物中心的，你希望他进来吗？因为他考虑要抢你的生意，因为你是要做房东，把小窗户租出去，他要做二房东。真正要把业态做好，如果他在考虑这个面积的时候，把自营的面积考虑很大，你可以和他交流。他在和你交流的时候，把租金放在最后一位，把功能放在最前面，你可以和他交流下去。为什么？这是我们共同赚钱的载体。地方选对了，房子建错了完蛋了。我们说地方选对了，你的房子也要建对，第三步就是找经营者。

所以，在座各位都是搞房地产和商业不动产的，千万一定要事先考虑周到。这一点我非常佩服边上的郑总，他曾经跟我讲，大宁国际购物中心招商花了18个月，基本上在打桩的时候，它的基本面，所有招商已经完成，建筑花了18个月，一气呵成。我们要开商店，一定要干干净净，一定要把它整理的清清楚楚；所有的商家最好一气呵成，一起开，这个要预先做大量的准备工作，比如说规划设计。现在大家不要热衷于搞城市综合体，搞购物中心，这个投资量很大。我们公司也有一定的资金实力，但是让我们搞购物中心还非常怕，因为没有经验不敢搞。人家说大润发为什么不搞百货公司，没有这个能力，因为我们不懂百货公司。实际上商业是一个综合的项目，每一个业态都有它的专长和基础。现在为止我们只是做大卖场。而且我们希望把我们自营面积越做越大，我的外租面积是零。我们和很多开发商沟通的时候，一定要多规划，多考虑，考虑的面要非常的广。主要的核心思想就是顾客需求。你作为顾客开车过来方便吗，你的品项是不是齐全。

另外还有很多人认为大卖场的租金低，我告诉大家不低。问题是你给他这个平台，他能不能赚钱，你给他这个平台，他赚不到钱，你还要高租金，那不是黄世仁和杨白劳的关系吗。我们有一个店在杨浦，当时我们开的时候，大家觉得不可思议，因为一层最好的地方我去停车，一层是商业最好的地方，最有价值的地方，二层是整个楼面都是商场。后来大连万达进来了，沃尔玛进来了，我们也怕了。后来一看我不怕了，因为跑到二楼、三楼、四楼，我的武器比大好，客人愿意到我这个地方来，他购物方便。了解顾客需求，让顾客满意是我们的核心。商业不动产首先要把商业放在前面。

谢谢大家！

【刘琛】：我们谢谢洪总！您讲的很具体。作为购物中心，洪总提到了很多的建议。接下来有请郑总，郑总业态的组合能力非常强，得到了台上两位嘉宾的认可。

崇邦集团总裁 郑秉泽先生

【郑秉泽】：我看到这个问题可以从三个层面来讲。第一个是目标。第二个是过程。第三个是结果。大宁和金桥在座各位都去过，我最初不知道大宁这个地块在哪，闸北区我从来没来过。那时候地铁一号线开了，很多中高档的楼落成，应该有这个需求了。我们做市场调查，在市场调查的基础上我们做了目标，这是沪北地区的中档和兼顾中高档的地位。我们说有一个项目在大宁，在闸北区，我们请大部分的商户来看，他们不愿意看。第三次来的时候看到峰顶了，政府看到我们全力以赴，也是大力支持。

相比之下金桥难度比大宁高很多。我很少看到这样的地块，还有一条尾巴，每一边都是400米。大宁是最理想的，方方正正。大宁这个项目基本上不分区的，餐饮也有、娱乐也有。我们的概念就是让这个项目看起来是一个自然发展的项目。金桥有功能分区，有一个缺点，你把人分流了，把功能分流了。金桥在五公里半径，我们有跨国企业、跨国银行。金桥这个项目的功能定位，最后我们定在以儿童的需求为主。如果你去金桥会发现儿童的东西很多。

【刘琛】：我们接下来听听台上最年轻的，最有时尚特色的，弘策中国的总经理宋捷先生。持续购物的休闲空间是宋总最看中的，您对于业态的整合是怎么看的？

【宋捷】：很高兴参加这个会议。我觉得整个商业地产给我们未来城市发展带来的作用是显而易见的。我们目前一些商业的消费，近期的体验有多少人是从这条街的这头逛那那头。我做过这个调研，问50个人，可能只有不到5个人有这样的消费体验。当然我只是作为长期居住在这个城市的消费者，如果是外地的游客是另外一个层面。

换句话说，未来的商业模式、购物中心一定是引领整个商业发展潮流的，我觉得这是非常重要的体验。我们更多希望一站式的服务。我们轨道交通走到了购物中心中间，这是作为零成本直接可以到达的区域。更多考虑在这样的购物中心，能不能满足家庭为中心的吃喝玩乐、聚会、郊友，在一站式搞定的商业空间。如果有，这个商业空间是有潜力的。像上海这样特大型的城市，它不是一个商业街，也不是一两个商圈，可能是无数个商圈带来城市发展。像有一些非传统的热点区域，像五角场等等，原来不是特别发达的区域，随着购物中心的到来，整个区域消费习惯有了很大的变化。现在孩子的吸引力很大，小手拉大手，可能会把我们的父母带到购物中心去。整个这样的发展趋势和城市综合体相结合，就是我们商业地产商未来想走的路。

作为一个城市综合体的发展来讲，我觉得对于开发商是一个非常大的困惑和包袱。城市综合体不是一般的开发商可以玩得起的，就像大连万达的项目都在改。我觉得像郑总全部持有，长期开发一定有背后的财团，大量背后的支持做这样的项目，才能实现所谓的商业运行。我觉得购物中心是引领整个市场的商业模式。这是不可避免的，如果房地产商要做商业开发，它一定会想我人流多少，有多少需要在市场上兑现。像洪总自己做商业品牌的，他和开发商的合作很长，可能需要10—15年。这些年当中开发商要把业态好好的控制好。大家长期经营这样的商圈，把这个商圈才能打造好。但是有多少的开发商把所有的商圈放在手上。更多的房地产商去二三线拿地，和政府谈条件是你要给我多少住宅。当你这个市场一旦卖的时候，你设计师随身一笔，在实际经营当中可能就是一个败笔。我觉得这方面第一要考虑用户需求，开发商的客户是商家，商家的客户是消费者，这个链怎么串起，对于商业地产的结合来讲值得我们去思考。

【刘琛】：非常感谢！大家知道购物中心这个过程当中取得的结果，大家看到大宁就是很理想的结果，得到了很多人的认可。当然也有不理想的结果，需要我们沟通深思。由于时间关系，我们想请每位嘉宾简单描述一下，对于区域性购物中心的配置上注意哪些问题？

【郑秉泽】：大宁是我们城市综合体的第一代，现在我们开发的是第四代。人民币是跟着人民走，我们目前消费的主流是25岁—39岁，我是过来人，20—50岁，你的消费行为很不一样。我们现在透视第四代城市综合体，这些人肯定是我们改革开放富有的一代，消费能力最强的，最稳健的方式就是跟着这些人走。但是这些人也是不断的变，十年以后他们的消费行为，他们的要求和今天很不一样。核心问题是看我们人口的变化。

【何义钊】：刚才专家讲到了自己持有和租赁，我接触的两个行业，酒店资金回收确实非常慢，但是如果酒店经营好，它的效益是经营的效益，非常重要的是整个企业在资本市场的地位提高了。餐饮这一方面我赞成郑总的做法，绝对不能由二房东销售。如果这样的话，我们的餐饮业态结构绝对不能保持下去。第二、餐饮的比例也不是越多越好。另外我们餐饮到底选什么品牌进来，一定要根据你的周边市场情况定位，不要只偏重于某一种业态。现在我发现有的购物中心只考虑年轻人，全部都是休闲产品，结果正餐、商务客人、中高档家庭的家庭消费他不去了，因为那个地方连一间包房都没有。各种业态的比例一定要有一个市场定位，不能谁出高房租你就让他进来。还有刚才郑总讲了希望我们开发商早期注意，你到底怎么样布局内部的区域划分，我们现在有的地区出现了什么问题呢？他没有考虑商务客源，简单来说老板请客，如果和他的伙计在一个电梯上来，结果这个老板下次就不来了。在餐饮的方面要从经营的角度考虑定位和策划。

【宋捷】：我觉得商业这块的发展，何会长讲了商业定位不准确，造成了生意做不好的案例。我们也做类似的商业项目开发，就是写字楼裙房商业价值的挖掘非常有价值。在上海这个中心区域里面有很多的写字楼，写字楼的裙房整个空间力度做得不是很好，甚至像南京路、淮海路也有很多的商业物业裙房做得不是很好。我觉得这块的市场价值还是很大的，我们的概念是希望把它通过整体的改造，运营提升它的业态价值。本来我们不是一个主力店，但是我可以做区域范围内商业形态的互补。通常这部分的物业和轨道交通物业联系，周边的宴请、约会都是非常的方便，这块的商业空间价值挖掘很大。

另外就是社区型商业。社区型商业是更多房地产开发，政府规划带出的一块商业。这块商业价值的利用是非常多的开发商很头疼的，这块要招商，要开业，这块商业做得好，对于小区的商业配套带来非常大的价值提升。我认为这块的商业如果做得好还是有很多的机会，因为可能在这些区域，有一些品牌的商家进入到所谓的居住小区的配套，因为这些区域位置不是特别理想，但是租金要求非常低。一些所谓的连锁品牌的商家，比如面包房、便利店、咖啡厅和美容美发，这些生活类的商业进入社区商业，这些社区商业的入住率和商业价值，包括二手市场上的买卖空间价值都会做得非常好。轨道交通越来越多的走到这些小区附近，这些区域联合起来，商圈也会带来。这部分商业不能和购物中心相比，但是它是商业业态当中不能缺少的，也是未来市场有竞争力的。

【洪万康】讲到购物中心的建造，因为我不是搞购物中心的，所以只能谈谈一些体会。第一、我们要计算人口数量。我们中国是一个跳跃式发展的国家，我们城镇的发展也是显著的，我们要超前考虑这些问题。一个是人口几年以后的发展趋势要了解，每个城市都有规划，要规划到什么年代，比如2020年有多少人口，基本上还是可以达成的。这一点中国的政府和其他的不一样，因为我们正在发展过程当中，人口数量我们要计算，发展的将来我们要超前的考虑。我在公司里面经常和一些员工讲，我们要展望20年以后的大润发到底怎么样，十年以后的大润发到底怎么样，再考虑明年大润发应该怎么办。建购物中心我认为也是这样的道理，十年以后的购物中心到底会形成怎么样的购物中心，消费群体到底怎么样，二十年以后怎么样。因为你的物业是会升值的，你考虑不周到，这个物业就没有价值。所以在上海20年代、30年代建了很多的花园洋房，都是非常的有价值。我觉得要超前考虑这些问题，能够想得远一点。

【刘琛】：非常感谢！城市综合体作为我们国家发展和城市发展的契机，有很多的话题可以探讨。今天因为时间关系就分享到这里。谢谢各位！

【主持人】：谢谢各位嘉宾带给我们的精彩互动，谢谢嘉宾主持人。各位领导、各位来宾，今天的论坛接近到了尾声。本次论坛为我们提供了未来城市综合体开发的启示，相信大家的共同努力下，城市综合体开发建设会进入一个更加迅速的发展时期。非常感谢各位领导、专家和在座各位嘉宾在百忙之中赶来参加我们今天的盛会，以及今天到场的各位媒体朋友们！中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛到此结束！

（全文结束）

第三篇：城市综合体基本模式

城市综合体基本模式 目前城市综合体的商业模式呈现多样化的趋势?分为几个层次

1.光耀东方集团模式?以城市综合体开发为基础、投资并购重组为重点、商业运营管理为主线，整合城市商业地产链?形成开发、收购、管理的完整体系。

2.万达商业地产模式?构建大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、商务酒店、写字楼、高级公寓等?集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体?形成独立的大型城市中心商圈。

3.SOHO办公、商业中心、公寓模式

4.一站式Shopping Mall模式?集五星级影院、量贩式KTV、精品零售、生活超市、时尚餐饮、休闲娱乐等为一体。

5.HOPSCA模式?集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体的模式。

智慧城市综合体4+1体系架构 1.智能感知

用视觉采集和识别、各类传感器、无线定位系统、RFID、条码识别、视觉标签等顶尖技术，构建智能视觉物联网，对城市综合体的要素进行智能感知、自动数据采集，涵盖城市综合体当中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等方方面面?将采集的数据可视化和规范化?让管理者能进行可视化城市综合体管理。具体来说?就是以打造智慧城市综合体为目标?实施智能交通、智能管理、智能公共安全、智能旅游、建筑节能等系统的综合集成?通过构建城市综合体的智能交通指挥系统、停车诱导系统、智能车库系统，完善智能交通信息平台，实现城市综合体交通信息的智能感知和自动采集，实时交互路况信息以及车辆管理信息，建设基于物联网的泛在交通智能感知和调度系统。同时围绕以提高生活品质、方便百姓生活为目标，推动物联网技术融入日常生活领域，在城市综合体的智能家居、智能社区、智能医疗保健等领域开展综合系统集成?推进智能抄表系统、智能周界安防、特殊人群实时监护?构建智慧城市综合体舒适的人居环境。大型城市综合体的智慧能耗管理至关重要?通过构建智能视觉物联网?推进智能电网、智能物流以及食品安全溯源系统等的综合集成?通过采用射频识别技术、定位技术、自动化技术以及相关的软件信息技术的系统集成?对智慧城市综合体进行智慧能源管理。而围绕生态监测、保护?将无线传感器网络技术、地理信息技术等应用到智能视觉物联网，当中，可构建

生态环境监测系统，对城市综合体的水资源、大气环境、地下管网和林生态安全监测试点进行综合监测。

简而言之?建成之后的智慧城市综合体将融合云计算、互联网、通信网和物联网?无限延伸智能感知能力并在持续演进的云模式统一平台上?构建绿色智慧城市综合体。

2.互联互通

通过中国电信、中国移动、中国联通以及广电网络或城市综合体专网?实现相互商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通、灯光照明、信息通信和显示等系统的相互接驳，互联互通，打通信息孤岛，实现社会各层面纵向与横向之间的互联互通。

具体来说?包括几个层面的互联互通

(1)城市综合体的规划、建设、运营、管理等各方的互联互通?

(2)建设城市综合体市民卡?实现公交、地铁、出租、商场消费、门禁、医疗等系统的一卡通?

(3)实现不同城市综合体之间信息的互联互通?提升百姓生活舒适度。

3.协调共享

智慧城市综合体能实现商业、酒店、公寓、写字楼等建筑的资源协同共享，价值相互提升提升城市综合体的整体商业价值。通过采用智慧城市综合体管理平台系统?建立综合管理、决策、融合协同、共享服务一体化信息平台，全面支持城市综合体各级部门的决策办公，提升办公效率，同时，通过提供各类公共信息服务，方便市民商业、居住、休闲、娱乐等等活动，增强市民的生活便捷性和幸福感。

4.综合体运营

除了构建城市管理、应急指挥调度系统、安防监控系统、环保监测系统、节能控制系统、医疗监控系统等系统之外，在城市综合体建设和运营过程中。开发商关注的核心问题是，如何通过运营使城市综合体的商业利润最大化贝尔信采用独有的智能视觉物联网技术。其核心技术包括；

(1)智能视觉技术

(2)智能视觉中间件技术

(3)城市综合体综合管理平台技术。通过这三大技术构建城市综合体客流统计的完整解决方案?功能包括

客流数据预处理?根据原始数据与采集点(设备)的对照关系,对客流数据进行处理,建立客流数据与楼层,区域,门店的对照关系,计算各个统计指标项目的数值

固定时段客流统计报告?根据系统设置(固定时段长度),统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

时段客流统计报告:分别以小时,日,周为单位, ,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

自定义时段客流统计报告?根据用户随机设置时段,统计各个楼层,区域,门店的客流量情况,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

营业分类客流分析报告,以时段客流统计结果,按各个楼层,区域,门店的营业分类属性汇总分析各个营业分类的客流情况, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

客流情况分布分析报告, 以时段客流统计结果,按照用户随机选定的区域,楼层,门店,营业分类进行横向的数据分析,产生数量对比分析,比例对比分析, 输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图

客流流量排名统计,以时段客流统计结果, 根据系统设置(统计排名位数)提供客流量最大/小的楼层,区域,门店的排名统计;提供客流量最大/小的时段排名统计,输出数据表格,折线趋势图,分布饼状图,对比直方图。

应用远景

在搭建了上述构建智慧商业必需的、基于智能视觉物联网的视频分析系统之后?结合3DGIS可视化管理平台技术，通过对城市综合体不同的楼群、不同的楼层以及不同功能的楼内建筑进行可视化建模，可以构建基于3DGIS可视化管理平台的智慧城市综合体。其应用远景表现在如下方面：

(1)提升城市竞争力

通过现代高科技的手段?配合像大屏幕投影、环绕屏幕等设备?将整个城市综合体项目真实的展示在客户面前，大大提升城市综合体的整体档次和实力?使项目在市场上更具竞争力。另外，项目周边片区的规划也可以通过3DGIS可视化管理平台展示出来，把项目模糊的未来投资潜力真实的展现在客户面前?提升整个城市综合体的潜在附加值。

(2)聚集商圈的人气

可视化打破传统模式的被动性，让购物者能通过链接到3DGIS可视化管理平台的视频终端或手机，可查看综合体各个不同商业楼宇的三维地理信息，在借助于现场安装的各类监控摄像头?通过身临其境的体验?提高购物者的兴趣。

(3)可视化管理

城市综合体集酒店、写字楼、公园、购物中心、会展中心、文化娱乐中心以及公寓为一体通过一体机、大屏幕或环幕等?物业管理人员利用3DGIS可视化管理平台能对城市综合体进行在线管理。同时?也可作为领导视察、应急指挥和调度以及险情处置的平台。

(4)综合集成采用VIDC云单元主机技术?可以把停车场管理、停车诱导系统、楼宇自控系统、火灾消防与报警系统、安全防范系统、通信办公系统、机房环境监测系统等综合集成为IBMS系统?与3DGIS可视化管理平台一起?嵌入VIDC主机之中?实现贝尔信的“智能感知、互联互通、协同共享、城市运营”理念?为城市综合体创造安全、环保、节能、舒适、高效的生活休闲和购物天地。

智慧城市的创新型应用分析 智慧城市是指通过各种途径和机制汇聚智慧、发挥智慧为经济社会发展提供强大的支持。目前国内对智慧城市的理解有偏见，认为只是利用现代通讯技术、传感技术和信息技术来促进和提升城市化建设。实际上智慧城市除了前面内容之外，更重要的是怎样汇聚更多的人才，建立更好的意见表达机制，实行更科学的发展规划。那么，“智慧城市”的创新应用主要表现在哪些面？

(1)智慧城市是新一代信息技术在公共服务领域的新探索。面向企业与市民，智慧城市建设的目的是提升公共服务能力与普遍性、平等性，物联网、云计算、移动互联网等技术应用使信息采集、信息处理、信息提供自动化、智能化，引发公共服务模式的变革，将深刻改变城市居民生活方式，提升生活品质。如，北京、上海、吉林等地政府都已经开展了与移动运营商的合作，基于手机开展新兴的便民服务尝试。

(2)智慧城市是新一代信息技术条件下城市管理模式的改变。云计算、物联网等新一代信息技术能够推动城市管理和运行领域的跨部门创新应用，对改善城市运行效率、提升城市承载能力具有关键作用。北京、沈阳、苏州、宁波、武汉等地已经在公共安全、城市交通、生态环境、城市管理等领域开展示范应用工程，建设示范应用基地，重点突破、以点带面、逐步深入的进行智慧城市的建设。

(3)新一代信息技术与其它要素在智慧城市系统中共同发挥作用。信息技术是智慧城市建设中的核心要素，但智慧城市建设是一个复杂的系统工程，需要信息技术与体制机制、资金、人才等资源要素有机结合并共同发生作用。如在智慧城市建设的核心内容信息资源整合共享工作中，部分体制机制相对灵活的城市则进展较顺利。[2]

第四篇：城市综合体专题

城市综合体：地方政府“卖地捞钱”有新招9月5日，作为上海城市中心最后一块城市综合体用地，上海徐家汇地块以高达175.26亿元起拍价，由香港新鸿基旗下一公司以217.71亿元成功拍出，溢价率为24.4%，不仅是上海总价地王，该地块也成为今年全国总价地王。

城市综合体具有带动投资、刺激消费、地标形象等属性，被认为是提升城镇化水平和质量的“金钥匙”，受到国内各大城市政府和投资者的青睐。

值得注意的是，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市“空壳”和“黑洞”，其后果将比住宅市场更严重，会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。因此，专家建议，一方面，应合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险；另一方面，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。城市综合体遍地开花

据世联地产统计，全国正在施工中的综合体是已建成综合体的四倍，而规划中的综合体规模，大概又是正在建设的综合体的四倍，也就是说，可见的一段时期，各个城市的综合体规模，将达目前已建成综合体的16倍。仅未来三年，城市综合体的新增数量就将以50%到100%的增速上升。其中，重庆的增长率为129%，成都为135%。

由于城市综合体包括商业、办公、居住、展览、会议、文娱和交通等城市生活空间，带动周边半径消费，因此，一二线城市或经济实力较强的城市将城市综合体看做是发展商业的重要着力点。

日前，云南省提出，未来五年内，云南将规划建设100个城市综合体。据相关机构统计，现阶段，仅昆明在建或正在报规的城市综合体项目就多达41个。

南京目前规划建设的城市综合体超过50家，总体量达到100万平方米以上的就有七家，各个板块均有综合体项目在建或酝酿建设，以板块来划分，河西板块以17个排在首位，紧随其后的是江宁的11座和江北的九座。

云南省住房和城乡建设厅总规划师刘学指出，城市综合体一方面可以促进土地集约节约使用，增强城市竞争力。另一方面，则是在较集中的区域内，满足人民群众日益增长的物质精神生活的需要。

但值得注意的是，近年来，城市综合体在一二线迅速扩张的同时，悄然向三四线城市、甚至是县城、中心镇蔓延。

《温州市城市商业网点规划（2010-2020）》规划指出，温州将建杨府山港区城市综合体等20个城市综合体。这意味着，如果20个综合体全部建成，个别区域不到两公里就将有两个城市综合体。

事实上，城市综合体建设热潮不仅在温州一地。记者在绍兴、金华、嘉兴等地采访时发现，当地市区都有城市综合体在施工建设，而其下属的县市也纷纷在城区规划建设综合体，当地人将其看成是城市发展、生活便利的象征，其周边的住宅价格也水涨船高。特别是这些城市都有一些经济强镇，在新一轮城镇化的利好下，这些中心镇也大力发展综合体，带动当地商业繁荣。

城市综合体成地方“卖地捞金”重地

城市综合体不仅拉动地方消费，成为城市品位的象征，更为重要的是，综合体往往成为房地产的先导，也成了撬动区域楼市的“卖点”，成为地方政府“卖地捞金”的新方向。

数据显示，2012年全国房地产开发投资71804亿元，比上年名义增长16.2%，其中，商品住宅同比增长11.4%，办公楼开发同比增长31.6%，商业营业用房开发投资同比增长25.4%，办公楼、商业营业用房增速明显高于全国平均水平。

以杭州市为例，数据显示，2012年一季度，浙江全省房地产开发投资960亿元，同比增长24.5%，其中住宅、办公楼、商业营业用房等三类物业投资分别增长18.5%、12.4%和33.9%，这已经是商业地产投资增速连续三个季度高于整个房地产投资开发增速。

此外，从2011年开始，杭州主城区土地市场上，商业、综合性用地的出让也有明显倾斜。2011年1-12月杭州主城区成交63宗土地，其中商业用地占了33宗，高于住宅及其他用地成交之和。2012年1-4月新成交各类土地24宗，其中12宗是商业、综合用地。这些土地中不乏市场关注度高、地段好的所谓“黄金宝地”。

广州宗美房地产顾问公司副总经理张健在接受记者采访时表示，收益方面的一举多得成为政府助推城市综合体的主要原因。城市综合体的开发建设，可以带动项目地块的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值的提升，并拉动就业、提高税收、提升城市形象。

值得注意的是，正是由于城市综合体会带来很多附加值，政府甚至会做出一部分让利。无锡市建设局副局长周瑞良说，城市综合体的出现是与经济社会发展相适应的，是城市功能完善、环境美化的客观需要。为此，无锡市专门为城市综合体发展制定政策，对于建筑规模、功能形态上达到综合标准要求的，政府给予规费减免等优惠。

在住房市场严厉调控的背景下，地方支持、附加值高、优惠多，使在地方对城市综合体重视的同时，更多的开发商也对此产生了浓厚的兴趣。《2011中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示，排名前20名的开发商均已进入了商业地产，整个板块处于“大发展和大跃进”的时代。金地、保利、招商、万科等大型房地产企业也相继分立出专门的商业地产开发运营公司，抢滩商业地产，2011年保利新增的20个土地项目中，有多达10个是商业地产项目。

克尔瑞信息集团研究中心报告显示，在2005年至2010年期间，全国18个重点城市的城市综合体面积增加了5355万平方米，较前一个五

年，城市综合体的增量翻了6.4倍。预计到2015年，即将入市的综合体体量将达到16437万平方米。增量非常大的城市以中西部为主，其中成都的增量将达到2757万平方米，而昆明、西安、沈阳、合肥、重庆几个中西部重点城市，增量均在1500万平方米以上。

“未来二至三年内，中国城市综合体供应将进入井喷状态。”克尔瑞信息集团研究中心副总经理林波指出，在住宅调控下，商业地产开发成为新的投资热点。以万达、绿地为代表的开发企业迅速进行战略布局，着眼二三线城市，向全国扩张。另外，除了国内的专注商业地产的开发商以外，保利、龙湖、万科等一线地产商先后公布了商业地产开发计划和目标，而且，娃哈哈、海底捞等主业非房地产的企业也开始涉足商业地产。

警惕形成“城市黑洞”

值得注意的是，就在多地政府强力推动城市综合体发展的同时，一些地方开始出现空置引发的过剩风险“城市综合体一拥而上，盲目追求大体量，高估辐射能力，造成了‘库存高需求低、招商难空置高、经营难回报低’等诸多风险。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说，有些城市综合体，主导功能建筑主体都已完工，运营商却还没招到位，这可能建好就成“空城”。

东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型例子。资料显示，华南Mall建筑面积89万平方米，总投资额为25亿元，开发商宣称建成后将成为亚洲最大规模的Mall，但是实际上建成后却遭遇了人事动荡、人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，甚至由于经营情况一直不甚理想，华南Mall的开发商于2007年上半年将20亿元股权转让给了北京北大资源集团。

对此，中原地产广东项目经理黄韬介绍，在东莞，城市综合体的项目有20个之多，华南Mall只是其中之一，2003年开盘，但十年过去，现在的空置率仍接近一半，长期顶着“最大鬼城”的头衔，该企业表示，现在空置的商业面积接近17万平方米。而广州目前最大的单体购物中心之一，天河城的总营业面积才11万平方米。

对此，中国房地产协会副秘书长何琦表示，城市综合体的意义在于，其地处区域中心，服务半径较大。但是，现阶段我国地方城市综合体密集，甚至一个区域中会有多个城市综合体，而消费人口却是固定的“一个消费者只会选择去一个地方，这就意味着，同质性的综合体或会引起恶性竞争，甚至最终两败俱伤。”

据咨询公司纽约高纬环球数据显示，青岛、杭州、成都等地或将在2014年陷入购物中心空置率最高的地步。另外，对于明年在某些相对不太富裕的城市，购物中心空置率将从今年第一季度6.8激增至30%以上。

贵州省社科院城市经济研究所所长胡晓登也认为，当前一些地区在城市综合体项目招商和上马等环节把关不严，没有科学分析新城和综合体辐射的人群数量和结构，导致同一功能的项目辐射区域重叠。

这也进一步造成海量的城市综合体库存难以被市场消化。“以贵阳为例，2012年写字楼成交量不足45万平方米，而2013年贵阳将有300万平方米的写字楼供应。今年新上马的城市综合体项目类似物业也将增加150万平方米，供需环节脱节风险较大。”

“因此，由于城市综合体集中了优质土地资源和大量资金，一旦过剩引发泡沫破裂，将成为城市‘空壳’和‘黑洞’，其后果将比住宅市场更严重，将会带来更多的土地资源浪费和社会资金浪费。”，胡晓登建议，应给地方政府和开发商“降温”，合理控制城市综合体数量，警惕烂尾风险，从抓运营管理着手提高质量，预防城市“黑洞”的形成。（

第五篇：城市综合体英语翻译

城市综合体”的英文翻译

Urban（City）Complex与HOPSCA

(2010-11-4)

关于城市综合体，目前国内有两种翻译，即HOPSCA和Urban（City）Complex。究竟哪一种翻译比较符合实际呢？

在中国现时实践中所理解的―城市综合体‖概念：将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项（有时两项也可以）以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。一、―城市综合体‖应该翻译为HOPSCA？

以下是第一种翻译，即认为城市综合体就是HOPSCA，的相关报道和引文：

1、万达商业地产开发的第三代产品，称为―城市综合体‖，英文名为HOPSCA——Hotel(酒店)、Office(写字楼)、Parking(停车场)、Shopping mall(购物中心)、Convention(会议中心)、Apartment(公寓)。本次招商的区域为成都万达广场大型室内商业步行街，采用国际时尚的中空走廊步行街设计，全长355米… …(http://bbs.hrb.soufun.com/)

2、HOPSCA：音译豪布斯卡，简称城市综合体，一般位于配套成熟、交通便利之地… …

3、关于HOPSCA(城市综合体)项目定位…

4、所谓城市综合体（HOPSCA），是将城市中的酒店（Hotel）、办公（Office）… …(郭向东.浅易城市综合体物业管理[J].中国物业管理，2007)HOPSCA起源于上个世纪70年代。许多国家针对城市中心区建设改 1

造进行了深度思考，当时开发功能区完整、建筑统一的原则逐渐流行起来。最早的HOPSCA是法国巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、公园区32万平方米、法国最大的企业一半在这里;建成住宅区1.56万套，可容纳3.93万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;内有欧洲最大的商业中心，亦是欧洲最大的公交换乘中心。建成67公顷的步行系统、集中管理的停车场设有2.6万个停车位，交通设施完善;建成占地25公顷的公园，种植有400余种植物，建成由60个现代雕塑作品组成的露天博物馆，环境的绿化系统良好。

显然从历史渊源来看，HOPSCA是大型街区建筑集合群的概念。国内也有学者从国外现时出发，在研究城市商业街发展时提及到HOPSCA：城市规划和城市设计领域对于商业街的研究，主要集中在对于商业街规划和设计实践… … 针对这一情况，西方出现了商业区划的HOPSCA（豪布斯卡）原则。HOPSCA原则的核心观念是：城市商业街不仅仅是一个购物场所，而必须是一个集购物、娱乐、餐饮、休闲、居住为一体的生活空间。（张歆梅.城市商业街研究发展综述[J].商业研究,2007;王伟娅.遵循―豪布斯卡‖原则构建现代化城市商业街[J].中国第三产业，2002）

二、―城市综合体‖应该翻译为Urban（City）Complex？

以下是第二种翻译，即认为城市综合体就是Urban Complex，的相关报道和引文：

1、无锡市区新规划30个城市综合体(Wuxi urban planning 30 new urban complex)…

2、项目类别：城市设计(Urban Design)——城市综合体(Urban 2

Complex)…

3、Based on the planning, the area is to be carried out the overall redevelopment.A multifunctional urban complex with an integration of business, finance and public transport collection & distribution center is to be constructed.(http://www.xiexiebang.comKI（中国知网数据库）检索的1341篇文献，几乎都把城市综合体翻译为Urban Complex或City Complex，很少直接等同于 3

HOPSCA。从国外文献看，不存在Urban Complex（这与国外严格的功能分区规划有关，综合体建筑是中国特色的东西）。HOPSCA讲的也是关于大型街区规划的概念，与我们现实中所理解的城市综合体概念出入较大。

图一：青岛典型城市综合体（Urban Complex）图二：大型城市综合体（HOPSCA）

3、根据以上现实和理论的探讨，再结合个人感受和理解，得出以下结论：类似于万邦中心、远雄国际和鹏利南华等（见图一）占地面积中小水平、由一种功能的建筑体（通常是商业）“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目，可称为中小型城市综合体，翻译为Urban Complex比较恰当，属中国特色。类似于鲁商中心、中润世纪广场（济南）等（见图二）占地面积水平高、各功能建筑分区规划清晰、不需要由一种功能建筑体“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目可以称为大型城市综合体，可以翻译为HOPSCA。