案例-红十字会的养老地产探求

第一篇：案例-红十字会的养老地产探求

【案例】红十字会的养老地产探求

2014-06-18 YLYJ养老研究

导语：养老地产成功的关键不在于开发优质的物业，而在于后续经营中能否将优质服务的成本降下来。但目前很多老年公寓都做不到这一点，一旦提供优质服务，经营成本就会迅速上升，从而拖累项目的后续经营。

6月12日，北京城建集团与红十字会合资成立的养老地产项目公司股权及债权，挂牌转让期又满了，但依然没有人接手。

早在3月6日，北京城建集团便将其持有的北京长青国际老年公寓有限公司（以下简称“长青国际”）80%股权及6.2亿元债权挂牌转让，一个多月后的4月9日再次挂牌转让。

长青国际便是红十字会探索“公益性服务和市场化运作相结合”养老模式的实践者之一，也是北京曜阳国际老年公寓的所有者，该公司由北京城建集团和中国红十字基金会北京拔萃双语学校（以下简称“红十字会拔萃学校”）分别持股80%和20%。

北京城建集团挂牌甩卖的原因或是连续亏损，北京产权交易所挂牌文件显示，2012年和2013年长青国际均亏损约5000万元。

在红十字会最大的老年公寓项目北京曜阳老年国际公寓亏损甩卖之际，红十字会仍在不断扩张。除已经开业运营多年的扬州和杭州项目外，济南曜阳老年国际公寓也于今年3月开业，福州、五指山项目也已开工建设，中国红十字会总会事业发展中心（以下简称“红十字会事业发展中心”）计划到2015年要在全国建成10所曜阳国际老年公寓。

北京困局

红十字会与北京城建集团的合作始于2005年。当年6月，双方于北京市密云县西田各庄镇龚庄子村注册成立长青国际，注册资本2999.9万元，其中北京城建集团出资2400万元，持股80%，红十字会拔萃学校出资599.9万元，持股20%。

北京城建集团派驻北京曜阳老年国际公寓的副总经理徐艳向经济观察报表示，在此项目中，红十字会实际上并未掏钱，其注册资金系北京城建集团捐赠。

2006年，北京土地整理储备中心密云县分中心便征用了龚庄子村的206亩集体建设用地，征地补偿金为每亩3万元。北京市国土局成交文件显示，2007年6月，长青老年公寓公司以9097万元的底价拿下这挂牌的206亩居住用地，规划建筑面积约8万平方米，容积率为0.6，楼面地价约1100元/平方米。

2007年11月，北京曜阳国际老年公寓奠基，时任中国红十字基金会副理事长江丹在奠基仪式上介绍：“北京曜阳国际老年公寓是中国红十字基金会继在扬州、杭州之后兴建的第三所老年公寓，是由中国红十字基金联合北京城建集团实施的一个不以营利为目的的社会公益项目。该项目占地面积206亩，总投资约3.8亿，设有家庭式养老套房425套，可同时供1000位老人居住。”

但是直到2008年2月，该项目才拿到施工许可证，施工单位和设计单位均为北京城建集团下属子公司，分别为北京城建二建设工程有限公司和北京城建设计研究总院有限责任公司，合同约定竣工时间为2009年4月。

但直到2010年6月，北京曜阳国际老年公寓才竣工。北京城建当时曾打算将一半的老年公寓用于出售，中原地产为该项目制作的一份营销策划方案显示，建议出售部分的售价在每平方米6500元至2万元。

“由于土地出让规定只能用于老年公寓，产权不能分割，所以我们没有销售。”徐艳称。北京曜阳老年国际公寓曾试图以“以租代售”的形式回笼资金，2010年至2011年上半年间，该项目曾以每平方米1.4万元的价格，与部分客户达成租赁协议，租赁最长可达70年。“签署70年租期的客户不到5%，”徐艳称，“后来有的老人过世了，也退回了一些。”

2011年7月，郭美美炫富事件引爆红十字会的信任危机。与此同时，北京曜阳国际老年公寓“以租代售”事件被媒体曝光，随后紧急叫停。2010年11月该项目建成后，长青老年公寓公司的法人代表便由红十字会的江丹变更为北京城建置地公司总经理蔡强。

此后，北京城建将425套公寓采用“会员保证金+租金”方式经营，具体为缴纳3万-10万元不等的保证金后，即可以每月4000元-6600元不等的价格租下公寓，租期最短三个月。

但是直到6月11日，该老年公寓仍有约一半闲置，“目前大概有200户入住，周围有医院，60岁以上老人可以入住。”北京曜阳国际老年公寓工作人员介绍。“没有入住的公寓还没有装修，因为要根据入住老人的需要来装修。”徐艳补充说。2012年和2013年，长青老年公寓公司均亏损约5000万元。

“曜阳老年公寓的定位是高端养老，有钱人的养老，子女早都解决好了，谁会去密云住你那个几十平方米的小房间？”一位曾与北京城建有过长期合作、从事养老地产的人士向经济观察报表示。

但徐艳并不这么认为：“现在做老年公寓的没有不亏损的，一个运营仅仅3年的老年公寓要想盈利不太现实。因为我们是公司，并不能享受到国家针对非盈利组织做养老产业的补贴，我们的土地出让金也没有返还，而且还要缴纳房产税等费用，水费、电费也都是商业用电、用水的价格。”

“另外我们对那些对国家、民族、社会曾作出突出贡献的伤残军人、劳动模范、见义勇为人士等老年朋友，还给予一些优惠，比如有一对社科院的老院士每个月的租金优惠到3000多元。”徐艳称，“但是并没有免费入住的，因为我们成本很高，我们是企业，不是公益福利机构”。

“养老地产成功的关键不在于开发优质的物业，而在于后续经营中能否将优质服务的成本降下来。但目前很多老年公寓都做不到这一点，一旦提供优质服务，经营成本就会迅速上升，从而拖累项目的后续经营。”房地产业内人士严跃进称。

运作模式

早在2001年，红十字会事业发展中心便开始探索养老服务途径，2006年开始启动“曜阳国际老年公寓”项目，通过定向捐赠资金或与爱心企业合作建设曜阳国际老年公寓。

除北京曜阳国际老年公寓，红十字会建成运营的还有扬州和杭州项目，2009年11月扬州曜阳老年公寓一期投入使用，2011年5月杭州富春江曜阳国际老年公寓一期也已落成。

扬州和杭州曜阳老年国际公寓官网均显示，这两个项目土地均为政府无偿提供的划拨土地，但运作方式稍有不同。

扬州曜阳老年国际公寓占地177亩，开发总建筑面积约9.5万平方米，一期项目3.5万平方米，包含五栋公寓楼、一栋多功能会所及一栋医疗康复中心，已投资约1.3亿元，于2009年11月正式营业。“公寓建设资金约1亿余元，全部来源于社会各界爱心人士的捐助。”扬州曜阳老年国际公寓官网称，二期项目工程也于2012年8月开工。

但是由于资金紧张，扬州曜阳国际老年公寓二期工程建设项目改由中国红十字会总会事业发展中心与青岛普爱老龄产业投资管理有限公司（以下简称“青岛普爱”）合作建设。

工商资料显示，青岛普爱注册资金5000万，法人代表韩传志，其中韩传志和其持股80%的青岛郁士万山房地产开发有限公司（以下简称“青岛郁士万”）共出资4000万元，持股80%，韩传伟出资1000万元，持股20%。青岛郁士万还是2008年中国老龄事业发展基金会筹建的银龄基金的发起人之一。

杭州富春江曜阳老年国际公寓一开始便采用与企业合作的方式兴建。该老年公寓地处杭州富阳市黄公望隐居地黄公望村，占地100亩，总建筑面积5.7万平方米，总投资近3亿元。

该项目一期已完成3栋公寓楼和1栋会所、1栋康复综合楼，共1.5万平方米，二期4万平方米的自理型公寓正在筹建中，“估计两三年后能建好”，杭州曜阳国际老年公寓工作人员介绍。

2011年5月已经投入使用的杭州富春江曜阳老年国际公寓，最开始由红十字会与浙江富春江通信集团有限公司（以下简称“富春江集团”）合作，但是富春江集团于2010年10月退出，改由江苏曜阳老龄产业发展有限公司（以下简称“江苏曜阳”）负责建设。

工商资料显示，江苏曜阳法人代表马士军，注册资本2000万元，成立于富春江集团退出的2010年10月，投资人是江苏明城投资集团有限公司和中国红十字基金会扬州世明双语学校。

除无偿获得政府划拨土地、引进企业合作建设外，曜阳老年国际公寓还引进大型医院，实行“医养结合”的模式。

2010年10月，中国武警总医院便入驻北京曜阳国际老年公寓。去年5月底，复旦大学附属华山医院与富春江集团、红十字会合作共建的“富春江曜阳老年医院”揭牌，此后，“复旦大学附属华山医院中西医结合老年病与延缓衰老研究基地”又落户扬州曜阳老年国际公寓。

在运营方面，扬州和杭州曜阳国际老年公寓同样走的是高端养老路线，采用“会员保证金+月租”的运营模式。“因为是红十字基金的公益用地，所以采用会员制租赁的形式，一室一厅的房子，先交11万押金，每个月3480元租金，先交这么多钱然后再从这个钱里面扣。”杭州富春江曜阳国际老年公寓工作人员介绍，“不是本地户口也可以，主要是老人医疗问题，全国异地医保问题没有解决，北京户口只能回北京报销。”

全国扩张

中国红十字会总会事业发展中心（以下简称“红十字会事业发展中心”）宣布，计划到2015年要在全国建成10所曜阳国际老年公寓。

3月22日，济南曜阳国际老年公寓开业，中国红十字会总会事业发展中心主任江丹在开业仪式发言。

济南曜阳国际老年公寓总建筑面积5600平方米，可提供120张床位。济南曜阳国际老年公寓的一则招聘信息显示，招聘公司为懿德投资管理有限公司（以下简称“懿德投资”），是一家在全国范围内致力于养老、教育等相关产业投资与管理的专业化公司，总部位于北京，目前在北京、扬州、杭州等地拥有多所曜阳国际老年公寓，还在海南、福建、青岛、南京、重庆等地筹建国际老年医院、康复疗养院、居家会所。

2月22日，福州曜阳国际老年公寓奠基，该项目位于福州市连江县，一期占地约407亩，建筑面积25万平方米，可提供1700套公寓。

福州曜阳国际老年公寓由福建曜阳胜杰实业有限公司投资建设，成立于2012年12月，法人代表王国华。

去年12月31日，海南五指山曜阳国际老年公寓一期项目曜阳康体养老医院奠基，占地面积约30亩，建筑面积约1.4万平方米，预计将于今年底建成投入使用。五指山曜阳国际老年公寓规划总用地面积约200亩，建设面积约17万平方米，计划投资人民币4.5亿元，分两期开发。

2012年7月，五指山上居耀阳置业有限公司（以下简称“五指山曜阳”）以591万元的价格拿下了五指山市约2万平方米土地，每平方米地价不到300元。

工商资料显示，五指山曜阳成立于2011年2月，注册资本2000万元，法人代表成朝阳，五指山上居出资1600万元，中国红十字基金会北京拔萃双语学校出资400万元，分别持股80%和20%。此外，红十字会事业发展中心三亚、南宁和银川等地的曜阳老年国际公寓也在筹建之中。5月12日，红十字会事业发展中心宣布，将与南宁共建南宁曜阳国际老年公寓，初步选址五象新区，可提供约1500张床位。

在北京城建因亏损而甩卖曜阳老年国际公寓项目公司股权之际，红十字会不断扩张的曜阳老年公寓，能否成功探索出一条“公益性服务和市场化运作相结合”的养老模式尚待时间检验。

第二篇：养老地产调查

养老地产调查：关键是服务能否令人满意而非硬件奢华 核心提示：在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”

“小区入住的几乎都是老年人，因为这里比其他小区更适合老年人居住。”家住北京太阳城的琚老伯说。为了减轻子女负担，2008年琚老伯花60万元购买了北京太阳城国际老年公寓内的一套两居室住房。在这里，琚老伯不用自己做饭，不用担心就医困难。“小区里有食堂，有医院，家家户户都有紧急呼救按钮与小区内的医院连接，为了方便担架进出，小区内安装的电梯都是大号的。”那么，琚老伯所居住的小区为何会有食堂和医院？这样的小区与普通住宅小区有什么区别呢？

房地产商因何投资养老地产

在购买房屋之前琚老伯本打算入住养老院。然而，“条件好些的公立养老院一床难求，跟买车摇号一样遥遥无期，容易入住的养老院设施又太简单，收费也并不便宜。”

北京市民政局福利处提供的数据显示，北京目前运营的养老服务机构为406所，养老床位7.1万张，以去年底全市户籍老年人口247.9万计算，平均每百名老人实际拥有的养老机构床位还不到3张。

在现有养老院无法满足养老需求的情况下，琚老伯选择购房居家养老。“一方面不愿意拖累子女，尽量给他们减轻负担，一方面又能让自己的生活有所保障，以后还能将房产再留给子女。”因此，具备医院、食堂、邮局等设施的小区成为琚老伯购房的首选。

与琚老伯一样，65岁的沈女士也在两年前购买了该住宅项目的房屋，原因在于沈女士的儿子在广州工作。“孩子工作繁忙，也舍不得让我住养老院，就为我花钱购买了配套设施比较全的小区，尽管离市区远，但小区有医院和超市，基本能满足我的需求。”沈女士告诉记者。

“既非养老院，又比普通住宅小区适合老年人居住，这一类住宅项目是专为养老需求开发的地产产品，也就是养老地产。”中国房地产学会副会长陈国强告诉中国青年报记者。在他看来，养老地产从地产角度看，是基于养老、养生需求的复合地产形态，是房地产产品细分的结果。

那么，养老地产是何时出现的？又与养老院、敬老院有何区别呢？“养老地产是最近十年出现的，与城市化进程加快和老年人口增长息息相关。” 陈国强说，养老地产除了规模上比养老院和敬老院大之外，服务的目标人群和服务质量也不一样。

“过去能够进养老院的主要是社会上一些没有生活来源，缺少生活依靠的失能老人。还有少部分退休公职人员进了比较好的公立养老机构。而位于社会中间段的、有一定经济能力的老年人群不在其中。养老地产作为社会化养老方式，将面对更多的老年人，根据他们的需求提供相应的服务。”陈国强说。

一些居住在养老地产项目中的业主表示，养老地产也是一种有产权的商品房，只不过与大多数住宅类小区相比，养老地产项目提供专门的老年物业服务，是以养老为主要功能的商品房。

据了解，近年来投资养老地产的地产开发商已不在少数。业内分析人士认为，投资养老地产是“潜在的市场需求”。首创置业战略投资中心的一份市场分析报告指出，“房地产开发商在市场竞争中注意到中国人口老龄化趋势，将老年人作为目标客户，针对老年人的特殊需求，开发建设了适宜老年人居家养老的住宅。”

此外，一些地产开发商还表示，近年来政府对商品房的调控力度逐年加强，也是地产商将目光投向养老地产的原因之一。“地产商在投资养老地产时会享受到政策优惠。地方政府看到发展养老事业和投资养老地产是地方经济发展的补充，会在土地出让和税收方面提供优惠，吸引企业参与投资养老地产。”陈国强说。

养老地产盈利模式不尽相同

据记者了解，尽管很多地产开发商将目光投向了养老地产，但目前建成并交付入住的养老地产项目屈指可数。而养老地产的运作模式与盈利模式，在业内也被比喻为是“摸着石头过河”。

“当前来看，已经投入使用并开始盈利的养老地产项目有北京太阳城和上海亲和源，而这两个项目分别代表了当前养老地产的两种盈利模式，前者是租售结合，后者是只租不售。”陈国强说。

“太阳城的立项名称叫作北京太阳城国际老年公寓，此项目是用70%的土地做老年住宅，30%的土地用来建为老年人提供服务的商业设施，比如医院、租住式老年公寓。区别是老年住宅是出售的，商业设施为非卖品，我们持有物业。”北京太阳城集团董事局主席朱凤泊告诉中国青年报记者。朱凤泊所说的持有物业指的是北京太阳城银龄公寓。作为养老地产项目中的物业部分，银铃公寓并不出售，只用来为老年人提供租住服务。

对于养老地产如何实现盈利的问题，陈国强认为，“在大规模社会化的养老管理上我们缺乏经验。盈利模式走的是租售结合，自己持有养老社区设施，出售住宅类产品回笼资金。如果没有出售的途径，项目的投资就难以为继。必须通过租和售相结合的方式才能使企业资金链运转。”

对此，朱凤泊坦承，“第一桶金是老年住宅开发销售的时候淘到的。”此后，用利润支撑持有型养老物业的建设。养老型物业经营后形成经常性收益。经常性收益当中以养老公寓为主业，带动其他产业链发展，比如太阳城国际老年公寓内的太阳城医院。

从北京市朝阳区政府退休后，徐老伯和老伴一起住在太阳城银龄公寓。他们租住的套间，每月要交纳2000多元房费，由于儿子在外地工作，不能及时照料，还花费3000元聘请了护工，如果算上伙食费和其他一些服务费，徐老伯夫妇每月一共要开销近6000元。此外，“入住时还交纳了40万元的保障金。”

根据全国老龄工作委员会办公室公布的数据，2010年，北京市职工(多为离退休人员)基本养老金2065元。徐老伯夫妇仅凭养老金也无法承受昂贵的租金，“住在这里的都是退休干部和知识分子，我们的保障金也是儿子付的，不然也住不起。”徐老伯说。

对于当前养老公寓收取保障金的问题，陈国强认为，“老年公寓收取保障金，是一种融资的途径，因为配套设施，比如医疗机构也需要投入资金，而且建医疗机构回笼资金的周期长，收取保障金能够解决运营资金的问题。由此看来，要想把养老地产做到令人满意，地产商本身需要具备很强的实力才行。”

而只租不售的上海亲和源养老地产项目，采用的则是会员制的盈利模式。据亲和源研究中心工作人员介绍，上海亲和源的收费主要分两块：年费和卡费。

据记者了解，亲和源有两种会员卡，A卡为“永久卡”，卡费89万元(需一次性缴纳)，按户型分，小套、中套、大套的年费分别为2.98万元、3.98万元、6.98万元。A卡可继承，可转让。B卡为“终身卡”(15年)，年费2.98万元，卡费按照小套、中套、大套分，分别是45万、55万、88万元。

上海亲和源养老地产项目2008年营运至今，投入的成本还没有完全收回。在一些业内人士看来，会员制收取的昂贵卡费无疑是在变相售房，而这种方式并不利于养老地产今后的发展。

另外，一些地产商在开发住宅项目时也会加入养老住宅的元素进行销售。对于这种做法，业内人士并不看好，“住宅区盖

一、两栋适合老年人居住的楼房，使得住宅区有养老功能，这种方法不能从根本上解决老年人养老问题。养老地产项目需要有具备相关资质的医疗机构，如果没有医疗机构或医疗机构未获得资质，充其量也只停留在养老地产概念上。”养老地产应突出服务功能

今年7月，面向社会公开征集意见的《老年人权益保障法(修订草案)》(以下简称草案)提出，“政府支持养老服务事业发展”，“各级政府在财政、税费、土地、融资等方面采取措施，鼓励、扶持社会力量兴办养老服务设施。”

针对养老服务设施建设“用地难”问题，草案规定，“地方各级人民政府和有关部门应当按照老年人口比列及分布情况，将养老服务设施建设纳入城乡规划。”

一些养老地产业内人士认为，草案不仅将保障老年人的合法权益，也将规范并有利于养老服务产业的发展。

“在当前的土地出让阶段，养老地产项目能避开招拍挂流程，采取和地方通过协议出让土地的方式，拿地成本会很低，导致一些地方的房地产开发商以投资养老地产为名进行圈地卖房。”陈国强说。

而有的地产业内人士表示，2013年北京土地招拍挂市场将推出养老综合用地，以推动开发商对养老地产的投入。一些地产界研究者认为，养老地产尽管是商业开发，但其公益属性也很强，为保证养老产业“不走样”，政府部门应对参加招拍挂的企业设置一定门槛，招拍挂后的土地价格应避免过高。

为了扶持养老服务业发展，今年9月14日，民政部与国家开发银行签署了《支持社会养老服务体系建设规划合作协议》。协议中说，“国家开发银行将利用开发性金融优势引导社会资金加大对社会养老服务体系建设的投入。”

“尽管养老产业的优惠政策和市场需求很大，但做好养老地产的关键在于企业的心态。”陈国强说，地产商在地产与养老服务之间应更突出养老服务功能。如果把养老地产仅仅当作地产的一个种类，注重短期回报，就很难获得市场认可。走长线发展的路径，是投资商进入养老地产领域一个最基本的心态。

此外，养老地产所需的人力资源也是制约养老地产发展的瓶颈。据全国老龄工作委员会公布的数据，目前我国60岁以上的老年人口近两亿。而我国护理人员存在极大缺口，按平均每3名老人需要1个护理员推算，我国大体需要养老护理人员1100万人左右，但全国现有养老护理员仅30多万人。不仅普通护理人员稀缺，养老产业管理人才也非常短缺，高昂的人力成本降不下来，也将抬高养老公寓的服务价格。

在陈国强看来，最终衡量养老地产项目成熟与否的标准是提供的养老服务是否令人满意。建设部原副部长、中国房地产协会会长宋春华也曾表示，“养老地产关键要搞好市场调查以及规划设计，只有拿出优质的服务才能占领市场，才能得到社会的承认、大众的欢迎，才会有更好的效益。”

第三篇：养老地产研究报告

养老地产研究报告

1.背景分析

i.政策分析

国家政策与国情分析

现代文化理论

社区定位

销售与持有

可持续发展

2.选择模式，打造目标

i.目标

创造合理的共同社区，混合体拥有能满足三代家庭的基本生活配套设施等。

ii.功能

规划布局

住，医，娱，食

功能配备比例

3.关键词与数据 ii.养老社区模式对比中国目前，台湾，日本，美国，欧洲

第四篇：养老地产市场前景

养老地产市场前景

中国正面临快速老龄化的严峻挑战。预计到2050年，全国老年人口总量将超过4亿，占总人口的1/4以上。但现阶段，我国养老产业和养老服务的发展还相对滞后。一方面，目前中国居家及社区养老配套设施建设严重滞后，难以满足大多数老人居家养老的需求；另一方面，养老地产蕴藏巨大市场。2010年我国老年市场需求将达到１万亿，但每年为老年人提供的产品还不足500亿元。尤其在养老住宅的供应方面，国内才刚刚起步，其长期的经济和社会效益不容忽视。因此，中国养老地产的市场前景广阔，蕴含着巨大的潜力和开发空间。

第五篇：养老地产可行性研究报告

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养老地产可行性研究报告

1.中国已进人老龄化社会

根据联合国规定的标准，一个国家的老年人口比例达到10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着这个国家或地区进入老龄社会。我国在1999年就进入老龄社会，当前我国人口老龄化态势已非常严峻，2008年我国60岁以上的人口达到1.67亿，约占总人口的12%。在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.4%的速度增长。从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，到2020年老年人口将达2.48亿。到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。

2.传统养老方式面临挑战

与老龄化相伴而生的一系列问题，使得我国传统的家庭养老模式遭遇困难：

（1）生育率下降直接导致家庭的供养资源减少，子女养老的人均负担几倍增长。夫妻两人供养双方4位老人，抚养1个后代的“4-2-1”模式将成为中国今后几十年主流家庭模式；

（2）死亡率的下降推动平均期望寿命延长。现在中国人口的平均期望寿命男74岁，女76岁，已达到发达国家的水平（75岁）。随着父母寿命的提高，赡养时间逐步延长；同时，高龄老人不断增多，家庭里会出现两代老人，赡养数量开始增多。另一方面，子女的年龄

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也在相应提高，供养者的老龄化，将导致低龄老人供养高龄老人的局面产生；

（3）21世纪将是老年人独居的时代。1990年，中国老年人口中，有70%的人与子女同住。现如今，在许多城市老年人口中，空巢家庭增长到40%-50%，有的甚至达70%-80%，代际分离增加了家庭养老的困难；

（4）现代化生产节奏不断加快，劳动强度增加。忠孝两难全，由于时间、精力所限，成年子女越来越感到照料老人的担子沉重。尤其是对于卧床不起老人来说，他们的子女更难以承担长期照料老人的责任。单独依靠家庭来解决大面积、旷日持久的老人照料问题是不可能的。

3.国内的养老设施满足不了需求

中国的养老设施传统上是民政机构社会福利的一部分，最初以为“三无”老人服务的社会救济为主，近年来逐步走向了社会化，但仍然是以非营利社会福利为主体。

目前社会福利社会化的改革，相当的重点放在原有社会福利机构走向自负盈亏方面。由于民政系统财力的限制，加之没有有力的投资发展环境，养老设施的发展在现阶段仍然是有限的和缓慢的，目前国内常见的养老设施是一些规模较小的养老院、敬老院、护理院、老年公寓等。因在传统意识里，只有“三无”老人才入住这些地方，再加上其服务单

一、档次较低，使很多老年人不愿去，子女也不愿背不孝 2

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com 的骂名，由此造成各地普通养老机构空床率较高，形成社会资源浪费。

近年来，老年人口数量增长加速，生活品质要求日益提高，这与国内养老资源紧缺、环境设施落后、服务水平低下的矛盾更加突出。随着人们生活水平的提高及空巢家庭的剧增，建立特色鲜明、功能齐全的高端养老项目迫在眉睫！4.政府鼓励发展养老地产

人口老龄化给中国的经济、社会、政治、文化等方面的发展带来了深刻影响，养老问题成为摆在各级政府面前的突出问题。

国家民政部提出养老机构要由单纯供养型向收养、治疗、康复、教育、娱乐相结合方向发展的功能定位。

2006年6月，国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门《关于加快发展养老服务业意见的通知》，提出要建立公开、平等、规范的养老服务业准入制度，积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务业，鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务业。

政府出台的养老方面的政策为社会力量进军养老产业提供了政策支持，但因政策涉及部门较多，存在政策协调难、落实难的问题，很多土地、税收等方面的优惠政策成为一纸空文。

可行性研究报告大纲（具体可根据客户要求进行调整）第一章 研究概述

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第一节 研究背景与目标 第二节 研究的内容 第三节 研究方法 第四节 数据来源 第五节 研究结论

一、市场规模

二、竞争态势

三、行业投资的热点

四、行业项目投资的经济性

第二章 养老地产项目总论 第一节 养老地产项目背景

一、养老地产项目名称

二、养老地产项目承办单位

三、养老地产项目主管部门

四、养老地产项目拟建地区、地点

五、承担可行性研究工作的单位和法人代表

六、研究工作依据

七、研究工作概况 第二节 可行性研究结论

一、市场预测和项目规模

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二、原材料、燃料和动力供应

三、选址

四、养老地产项目工程技术方案

五、环境保护

六、工厂组织及劳动定员

七、养老地产项目建设进度

八、投资估算和资金筹措

九、养老地产项目财务和经济评论

十、养老地产项目综合评价结论 第三节 主要技术经济指标表 第四节 存在问题及建议

第三章 养老地产项目投资环境分析 第一节 社会宏观环境分析 第二节 养老地产项目相关政策分析

一、国家政策

二、养老地产行业准入政策

三、养老地产行业技术政策 第三节 地方政策

第四章 养老地产项目背景和发展概况

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第一节 养老地产项目提出的背景

一、国家及养老地产行业发展规划

二、养老地产项目发起人和发起缘由 第二节 养老地产项目发展概况

一、已进行的调查研究养老地产项目及其成果

二、试验试制工作情况

三、厂址初勘和初步测量工作情况

四、养老地产项目建议书的编制、提出及审批过程 第三节 养老地产项目建设的必要性

一、现状与差距

二、发展趋势

三、养老地产项目建设的必要性

四、养老地产项目建设的可行性 第四节 投资的必要性

第五章 养老地产行业竞争格局分析 第一节 国内生产企业现状

一、重点企业信息

二、企业地理分布

三、企业规模经济效应

四、企业从业人数

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第二节 重点区域企业特点分析

一、华北区域

二、东北区域

三、西北区域

四、华东区域

五、华南区域

六、西南区域

七、华中区域

第三节 企业竞争策略分析

一、产品竞争策略

二、价格竞争策略

三、渠道竞争策略

四、销售竞争策略

五、服务竞争策略

六、品牌竞争策略

第六章 养老地产行业财务指标分析参考 第一节 养老地产行业产销状况分析 第二节 养老地产行业资产负债状况分析 第三节 养老地产行业资产运营状况分析 第四节 养老地产行业获利能力分析 第五节 养老地产行业成本费用分析

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第七章 养老地产行业市场分析与建设规模 第一节 市场调查

一、拟建 养老地产项目产出物用途调查

二、产品现有生产能力调查

三、产品产量及销售量调查

四、替代产品调查

五、产品价格调查

六、国外市场调查

第二节 养老地产行业市场预测

一、国内市场需求预测

二、产品出口或进口替代分析

三、价格预测

第三节 养老地产行业市场推销战略

一、推销方式

二、推销措施

三、促销价格制度

四、产品销售费用预测

第四节 养老地产项目产品方案和建设规模

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一、产品方案

二、建设规模

第五节 养老地产项目产品销售收入预测

第八章 养老地产项目建设条件与选址方案 第一节 资源和原材料

一、资源评述

二、原材料及主要辅助材料供应

三、需要作生产试验的原料

第二节 建设地区的选择

一、自然条件

二、基础设施

三、社会经济条件

四、其它应考虑的因素 第三节 厂址选择

一、厂址多方案比较

二、厂址推荐方案

第九章 养老地产项目应用技术方案 第一节 养老地产项目组成 第二节 生产技术方案

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一、产品标准

二、生产方法

三、技术参数和工艺流程

四、主要工艺设备选择

五、主要原材料、燃料、动力消耗指标

六、主要生产车间布臵方案 第三节 总平面布臵和运输

一、总平面布臵原则

二、厂内外运输方案

三、仓储方案

四、占地面积及分析 第四节 土建工程

一、主要建、构筑物的建筑特征与结构设计

二、特殊基础工程的设计

三、建筑材料

四、土建工程造价估算 第五节 其他工程

一、给排水工程

二、动力及公用工程

三、地震设防

四、生活福利设施

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第十章 养老地产项目环境保护与劳动安全 第一节 建设地区的环境现状

一、养老地产项目的地理位臵

二、地形、地貌、土壤、地质、水文、气象

三、矿藏、森林、草原、水产和野生动物、植物、农作物

四、自然保护区、风景游览区、名胜古迹、以及重要政治文化设施

五、现有工矿企业分布情况

六、生活居住区分布情况和人口密度、健康状况、地方病等情况

七、大气、地下水、地面水的环境质量状况

八、交通运输情况

九、其他社会经济活动污染、破坏现状资料

十、环保、消防、职业安全卫生和节能 第二节 养老地产项目主要污染源和污染物

一、主要污染源

二、主要污染物

第三节 养老地产项目拟采用的环境保护标准 第四节 治理环境的方案

一、养老地产项目对周围地区的地质、水文、气象可能产生的影响

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二、养老地产项目对周围地区自然资源可能产生的影响

三、养老地产项目对周围自然保护区、风景游览区等可能产生的影响

四、各种污染物最终排放的治理措施和综合利用方案

五、绿化措施，包括防护地带的防护林和建设区域的绿化 第五节 环境监测制度的建议 第六节 环境保护投资估算 第七节 环境影响评论结论 第八节 劳动保护与安全卫生

一、生产过程中职业危害因素的分析

二、职业安全卫生主要设施

三、劳动安全与职业卫生机构

四、消防措施和设施方案建议

第十一章 企业组织和劳动定员 第一节 企业组织

一、企业组织形式

二、企业工作制度

第二节 劳动定员和人员培训

一、劳动定员

二、年总工资和职工年平均工资估算

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三、人员培训及费用估算

第十二章 养老地产项目实施进度安排 第一节 养老地产项目实施的各阶段

一、建立 养老地产项目实施管理机构

二、资金筹集安排

三、技术获得与转让

四、勘察设计和设备订货

五、施工准备

六、施工和生产准备

七、竣工验收

第二节 养老地产项目实施进度表

一、横道图

二、网络图

第三节 养老地产项目实施费用

一、建设单位管理费

二、生产筹备费

三、生产职工培训费

四、办公和生活家具购臵费

五、勘察设计费

六、其它应支付的费用

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第十三章 投资估算与资金筹措 第一节 养老地产项目总投资估算

一、固定资产投资总额

二、流动资金估算 第二节 资金筹措

一、资金来源

二、养老地产项目筹资方案 第三节 投资使用计划

一、投资使用计划

二、借款偿还计划

第十四章 财务与敏感性分析 第一节 生产成本和销售收入估算

一、生产总成本估算

二、单位成本

三、销售收入估算 第二节 财务评价 第三节 国民经济评价 第四节 不确定性分析

第五节 社会效益和社会影响分析

一、养老地产项目对国家政治和社会稳定的影响14

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二、养老地产项目与当地科技、文化发展水平的相互适应性

三、养老地产项目与当地基础设施发展水平的相互适应性

四、养老地产项目与当地居民的宗教、民族习惯的相互适应性

五、养老地产项目对合理利用自然资源的影响

六、养老地产项目的国防效益或影响

七、对保护环境和生态平衡的影响

第十五章 养老地产项目不确定性及风险分析 第一节 建设和开发风险 第二节 市场和运营风险 第三节 金融风险 第四节 政治风险 第五节 法律风险 第六节 环境风险 第七节 技术风险

第十六章 养老地产行业发展趋势分析

第一节 我国养老地产行业发展的主要问题及对策研究

一、我国养老地产行业发展的主要问题

二、促进养老地产行业发展的对策 第二节 我国养老地产行业发展趋势分析

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第三节 养老地产行业投资机会及发展战略分析

一、养老地产行业投资机会分析

二、养老地产行业总体发展战略分析 第四节 我国 养老地产行业投资风险

一、政策风险

二、环境因素

三、市场风险

四、养老地产行业投资风险的规避及对策

第十七章 养老地产项目可行性研究结论与建议 第一节 结论与建议

一、对推荐的拟建方案的结论性意见

二、对主要的对比方案进行说明

三、对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议

四、对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见

五、对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见

六、可行性研究中主要争议问题的结论

第二节 我国养老地产行业未来发展及投资可行性结论及建议

第十八章 财务报表 第一节 资产负债表

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第二节 投资受益分析表 第三节 损益表

第十九章 养老地产项目投资可行性报告附件 1、养老地产项目位臵图 2、主要工艺技术流程图 3、主办单位近5 年的财务报表、养老地产项目所需成果转让协议及成果鉴定5、养老地产项目总平面布臵图 6、主要土建工程的平面图 7、主要技术经济指标摘要表 8、养老地产项目投资概算表 9、经济评价类基本报表与辅助报表 10、现金流量表 11、现金流量表 12、损益表、资金来源与运用表 14、资产负债表 15、财务外汇平衡表 16、固定资产投资估算表 17、流动资金估算表

北京智博睿信息咨询有限公司 www.xiexiebang.com、投资计划与资金筹措表 19、单位产品生产成本估算表 20、固定资产折旧费估算表 21、总成本费用估算表、产品销售（营业）收入和销售税金及附加估算表18