第一篇：购物中心的发展历史
购物中心的发展历史
（上世纪，下同）20s 二十年代
某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港商贸区。包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。
跨出市中心开发商店的理念通常认为是属于密苏里州堪萨斯州市J.C.Nichols的。他的“乡村俱乐部购物广场”开业于1922年。它作为商业区建造以适应大规模居民区的发展。它的特点是统一的建筑；很多铺位和露天停车位；作为一个单元统一管理和经营。
二十世纪下叶，汽车开始阻塞大城市的中央商务区，小的条状的购物中心建在郊外。购物中心通常以超级市场和药店作为锚店，其它便利型商店作为补充。典型的设计是门前有停车场空间的商店排成直线形。1928年开业，位于俄亥俄州哥伦布市的“Grandview大道购物中心”包括有30个商店和400个车位的停车场。
30s-40s 三十——四十年代
但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“Highland Park Shopping Village”是第一个经规划的购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且，“Highland Park Shopping Village”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。
在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。在俄亥俄州哥伦布市的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（Don Castohired Grandma Carver)在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水）
50s 五十年代
二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”（Shoppers World）购物中心在下一年也登场。（这是第一个两层楼的购物中心）。1954年密歇根州底特律市的“Northland Center”购物中心（第一个用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用“集束形布局”即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。停车场环满购物中心的四周。
1956年，明尼苏达州Edina市的“Southdale Center”(明尼阿波利斯市的外边)具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。大多数行业内专家认为“Southdale Center”是第一个现代地区摩尔。
60s 六十年代
到1964年美国已有7600个购物中心。第二次世界大战以后，郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。建于五十年代和六十年代的购物中心大多数是条状的，是新的房产开发的配套服务。
70s 七十年代
至1972年，购物中心的数量几乎增长一倍，有13,174个。地区性摩尔像“Southdal”和在德克萨斯州Houston市的 “The Galleria”在众多的大商场中已有稳固的地位。美国人开始享受摩尔购物的便利与快乐。
七十年间，新形态购物中心的数量和类型有了发展。
1976年，The Rouse Co.在马萨诸塞州Boston市开发了”Faneuil Hall Marketplace”,它是建在美国的第一个“节日市场”。这个项目给杂乱的市镇市场赋予了新的活力。市场居中销售食品和零售专卖。类似的项目建在马里兰州Baltimore市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。购物中心的数量在市区已经领先。
“The Bicentennial year”标志着乡村第一个城市型垂直结构的摩尔的开始。业内许多专家认为：伊利诺斯州Chicago市密歇根大道的“Water Tower Place”有高档的商店、宾馆、办公楼、公寓和车库，是一个保持多功能的卓越的项目。“Water Tower Place”和“ Faneuil Hall”的开业显示购物中心行业又回归城市作为根基。
80s 八十年代
八十年代是出购物中心发展的黄金时代。1980——1990年建的购物中心超过16，000个。这一时期超级地区中心（摩尔面积大于800,000平方英尺）日益受到消费者欢迎。1990年一项盖洛普民意测验（Gallup poll）发现人们购物最频繁的是去超级地区艘物中心和邻里中心；美国人平均每意个月光顾摩尔四次。
1989-1993年间新的够物中心的发展几乎下降了70%，新开工的购物中心从1989年1510个下降到1993年的451个。新开工数的急剧下降归因于储蓄和信贷危机引发信用危机。当时在美国一些地区已出现了建造过多小的购物中心的现象，因为在这困难时期，在房地产领域中，购物中心最吸引人并且又最好的业绩表现。
90s 九十年代
在九十年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快的板块之一。1990年有183个工厂直销中心，而今天在美国的直销中心超过230个。直销摩尔由制造商承租以折扣价格销售他们自己的产品。有些大的项目,像Marshalls，将直销商店和传统的平价商店结合起来。其中在佛罗里达州Sunrise的“Sawgrass Mills”，面积大于200百万平方英尺，以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。
到1992年，购物中心行业的主要趋势变成对现有项目的改造和扩张。1992年更新改造已超过新建，据报告增加面积和改造的有571家。较多聚焦在专业管理和营销，这成为购物中心行业的特点。
1993年以通过几宗私人持有产权的转换，家族购物中心发展成公司（如Simon,Taubman等）进而以房地产投资信托基金公开交易为标志。使用华尔街资金对一个仍未完全从信用危机中恢复过来的行业无异于提供了一个财务风险。
在九十年代，一种日益受欢迎的零售业态是能量中心。这是一种定义较宽松的购物中心。它的面积在25万——60万平方英尺之间，大约有75%——90%的空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。能量中心常位于地区中心摩尔或超级地区中心摩尔附近。有超前概念的旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma的280 Metro Center增光添彩。1993年美国有16个能量中心开业，而超级地区摩尔仅4家。
1995年，出现明尼苏达州Bloomington的“美国摩尔”（The Mall of America），因为科技进步，娱乐项目很快成为行业的佼佼者，使购物中心发展成能陪育不可思议的体念，这种体念像去迪斯尼乐园那样，是一次参观民族表演的主题公园。“美国摩尔是现在美国最大的摩尔。它包括一个占地七英亩的游乐公园、夜总会、餐饮业。面积420万平方英尺（其中约一半用于零售）。中心被称为创造性地揉合娱乐业和零售业的“领头羊”。领先于“美国摩尔”的是北美最大的摩尔，位于加拿大Alberta的“West Edmonton Mall”，它的面积是550万平方英尺。
自从掀起娱乐冲击波，零售商表现令人振奋的业绩，购物中心的业主则尽力通过混合出租获得吸引最大范围的顾客的可能性。在一个屋顶下或在一个户外的零售业态，消费者总喜欢游儿童游乐、虚拟实景游戏、生活秀、多功能影院、多样化食品或美食苑或主题餐馆、游艺机、令人眩目的商品推销技术、机器动物、展示和表演。
很多购物中心专注于增加以服务导向的承租商，他们给今天繁忙的顾客提供一个完成一周琐事的机会或开展其它各种活动。现代摩尔中有教堂、学校、邮电支局、市政厅、图书馆和博物馆。
九十年代几乎停滞不。国际零售业一个关于未来的冲击波威胁购物中心行业的稳定性。1998年，《时代》杂志预测：销品茂将消亡！《时代》杂志封面以黑体字忠告它的读者：”吻别你的摩尔：网上购物更便宜、更快捷并更好。”封面非常动人，语气清晰。购物中心行业再一次受到来自于一个可供选择的零售业态的攻击。早几年类似的主张产生于家庭电视购物行业的冲击。实际上，早在1993年7月《商业周刊》杂志的封面说：“零售从不雷同，家庭购物的革命。”
不像家庭电视购物，因特网上购物很快受到公众、媒体和华尔街的注意，那些公司匆忙地发展网站，将商品直接销售给消费者。幸好事件很短暂，很多因特网公司很小或缺乏零售经验。开始时实体零售商担心商店的零售额会滑坡，对利用因特网直接将商品销售给公众显得犹豫不决。
尽管，他们比因特网零售的优势在某些方面是显而易见的（如：品牌认知度、配送设施、供应关系、商店接受退货的能力等），实体零售商还是开办了他们自己的网站。这些有利条件很快使他们获得成功。
实体零售商发现他们的客户在网上除了购物外，利用因特网作为搜索的工具。顾客登陆零售商的网站寻找商品和服务并利用产品信息到商店采购商品。于是因特网有了很大的转变，越来越多的零售商成为“多通道”零售商，他们具有所有的销售通道（商店、网站和邮购），有助于零售商品牌价值的最大化。
理解了因特网与实体商店的重要的协同，购物中心的业主们创建了他们自己的网站，并利用他们的零售承租商去开辟对消费者不管去购物中心的商店、上网或是两者均是安全的配送通道。
2000s 二十一世纪
购物中心继续显示出其体量的适应性。发展商为保持他们物业的新鲜感不断的改造它们的大小、设计和招商组合以便赢得顾客。设计概念的一种是“生活方式中心”的创立。它有100多个现存普通购物中心那么大。大多数“生活方式中心” 迎合了零售和商区内顾客追求生活方式的需要。现有的“生活方式中心”大多数定位于富裕居民区并有大规模的招商组合。
不管怎样用的术语来描述中心的在今天市场中的地位，购物中心的发展商正努力创建能吸引分布在各处购物者的零售项目，并继续改进，为他们的社区服务，满足需求。具有时尚商品、食品、娱乐和各种服务的综合性购物中心现在和未来几年将继续扩大它的社会功能。
fg0517 2009-06-12 09:35:43 120.131.164.*
购物中心的出现它是一个城市、一个国家、一个地区经济文化发展到一定程度上才会出现的物业形态。我们知道索马里绝对不会出现购物中心，它只有海盗。这张图可以看出来，购物中心从美国起源开始，然后逐渐过渡到欧洲、日本、然后传递到东南亚，再传入中国。每个地区它的城市发展的模式、人口分布模式以及消费习惯，决定了这几个地区或国家的购物中心产品的主要形态。购物中心的产品形态，特别是大型的购物中心，成为它们产品的主流。我们知道欧洲的古城、老城保护得非常好，所以在欧洲的购物中心就是老街区改造的购物中心。还有像日本，注重卫星城的发展模式，带来了日本的交通枢纽城，或者特大百货店核心的枢纽城。
我们知道购物中心在中国的发展历程很短，从广州的天河城开始，从96年开始营业，到今年为止只有13年的历程。这里涌现了大批优秀购物中心的代表。中国购物中心的发展历程分四个阶段，经历了初期的探索与形成阶段的艰难，经历过大发展阶段的喧嚣、目前中国的购物中心已经逐步进入理性的成熟阶段。到08年底，在中国地面上开业的购物中心项目多达122家，遍及大部分中国二线城市。可以看出来，中国购物中心的发展特征是以三大经济圈为核心扩散势布局。这么多城市有购物中心，我们做了一个初步的研究。如果是一个二线城市，它的GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费型支出大于4000元。从前面的分析可以得到中国购物中心开发势头迅猛，将成为未来商业地产开发的重点。
中国购物中心开发过程的问题较多，用住宅开发思路来套用购物中心的项目，我觉得这个是非常不现实的。很多开发商对项目公司的要求，就是以原来住宅那套东西，来考核这个项目公司。另外，还有政府的问题。出让地块不进行专项的商业规划。第三点是融资困难、难以退出——资本市场支撑的问题。还有一个问题就是滥竽充数的问题，也就是顾问公司的问题。
这个报告本身就是对我们过去所走过的路，历史中出现的磕磕绊绊，我们一些惨痛的经历，我们一些好的经验的总结，进行了系统的研究，这就是我们中国购物中心行业的研究报告。主要包括四大部分。
第一，购物中心的定义。购物中心是零售业的业态、商业的形态，还是房地产的形态？我认为是房地产的形态。
第二，中国购物中心的发展历史。
第三，中国购物中心的分类。
第四，中国购物中心的发展现状研究。
(一)、中国购物中心分布结构分析。
(二)、中国购物中心业态研究。
(三)、中国购物中心经营研究。
(四)、中国购物中心存在问题与解决思路。
yao623 2009-06-12 09:36:22 123.120.26.*
超大规模购物中心(SHOPPING MALL)产生于二十世纪初，五六十年代在美国等发达国家盛行，掀起了商业经营方式的新浪潮，并逐渐以其购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游等综合性经营模式与完美的环境配套设施而风靡欧、美、日及东南亚国家。
SHOPPING MALL的定义是：“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体。”
其显著特征是：
规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上。
功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。
SHOPPING MALL作为商业零售业发展历程中的最高形式，在其发展过程中，经历了不同的阶段，也呈现出不同的经营风格：
美国SHOPPING MALL主要依托市郊高速公路建立封闭式大型购物中心，规模巨大、设计简洁是其显著的特征。
欧洲在沿袭美国模式的基础上，不断以旧城市商业中心的改造和复古建筑、人文设计，赋予购物中心新的发展内容。
日本、东南亚地区自70年代大量出现的购物中心，有以“大型仓储式超市”替代百货店作为主力店的发展趋势，重点突出休闲娱乐功能和商品成本优势。
杰欣 2009-06-12 09:37:46 221.202.118.* 其实购物广场和购物中心都是同类型的消费性商业模式，里面一般都会包括日用百货、餐饮、娱乐等综合功能，最早大家都称这类建筑为Shopping Centre或Shopping Arcade或Plaza等（Plaza这个字本身已经含有购物中心的意思），但后来可能大家又觉得这种叫法用得太多，而且不足以表达越来越大的规模，所以又发展出Shopping Mall，Shopping Plaza，Shopping Square等名称，其本质意义的分别实在不大，所以市场上可以说是很随意的使用。如果介意的就会从建筑形态来区分，例如只有一到两层的就叫Plaza 或 Square，层数多的就叫Mall等等。另外就是他们是由很多经营者组成的，跟超市通常知属于单一经营者不同。（当然，现在也有超市采取百货公司的经营模式把部分地方分租给独立经营者来增加收入来源）
至于超市，最早也是直接从英文Supermarket翻译过来的，在七十年代引入香港时叫超级市场，到八十年代引进到大陆来就简称为超市。Supermarket是美国上世纪中发展出来的日用消费零售商业模式，取代了传统的菜市场market和杂货店Grocery Store，后来也是由于市场竞争，超市的规模变得越来愈大，所经营的品种也越来越广，从最初的以食品和日用品为主的变成现在包括了甚至熟食、服装、电器、家具等范畴，便有人发展出Hypermarket和Megastore等叫法
wer353 2009-07-22 13:21:52 120.82.228.*
“Shopping center” brief history of the development of
Time :2005-4-29 11:29:00
(The last century, the same below)20s twenties
In fact some form of shopping has been in existence for 1,000 years, as the market square in ancient times, trade fairs and the harbor area.Including various forms of modern shopping malls, to the outskirts of a small strip of small shopping centers, large areas of million square feet of super-Moore, its origins are in the era of the twentieth century 20.Shops take the concept of downtown development is usually considered to belong to Kansas City, Missouri, the JCNichols.His “Country Club Shopping Plaza” opened in 1922.The construction of it as a business district in order to adapt to large-scale residential development.It is characterized by a unified architecture;a lot of shops and open-air parking spaces;as a unified management and operating units.Leaves the twentieth century, cars began blocking major cities in the Central Business District, a small strip shopping center built in the suburbs.Shopping in supermarkets and drug stores usually as anchor stores, other convenience-type stores as a supplement.A typical design is there is parking space in front of the store linear line.Opened in 1928, located in Columbus, Ohio “Grandview Avenue Shopping Center” includes 30 shops and 400 parking spaces in the parking lot.30s-40s-the forties
But many experts believe that by the break.帕拉沙developed in 1931 in Dallas, Texas, the city of “Highland Park Shopping Village” is the first of a planned shopping center.It is like “Country Club Plaza shopping” as is under the control of a single owner, the store has built a unified image and unified management.Moreover, “Highland Park Shopping Village” is located in an eccentric position, have not been cutting public streets.Inside the store it away from the streets, this is a revolutionary design.In the 30 to the forties, Sears.白克Lu and Montgomery.Ward to set up large-scale stand-alone stores.They are close to the German car park, away from the center of large cities.Columbus, Ohio in the “Town & Country Shopping Center” opened up a night-time shopping.Tang developers.Cass Hyde properly.格莱特玛.Crawford(Don Castohired Grandma Carver)displayed in the open air car park in her performances, will be shopping to a new level.(The woman's 90 feet from a high-profile four feet deep and jumped into the hot water tank diving)
50s fifties
Twentieth century, the early fifties a market across the board by the two urban department store anchor stores at both ends of the mall.Seattle, Washington in the “Northgate”(two rows of face-to-face strip mall store is the middle aisle walk)opened in 1950.Framingham, Massachusetts, the city “to world”(Shoppers World)malls also debut the following year.(This is the first two floors of a shopping mall).Detroit, Mich., in 1954 the city of “Northland Center” shopping center(the first use of central air-conditioning central heating)were made to improve the concept, the use of “cluster-shaped layout,” which is a single central department stores, shops around the circle around it.Full shopping mall parking lot around the ring.In 1956, the city of Edina, Minnesota “Southdale Center”(the outside Minneapolis)has designed a two-tier floor, as the first molar opening closed.It has central air-conditioning and heating, a comfortable shared areas, a lot of imported goods, the two competing department stores as anchor stores.Most industry experts believe that “Southdale Center” is the first molar of a modern area.60s sixties
1964 to 7600 the United States have shopping centers.After World War II, suburban development and population growth has created demand for more business and more convenience retail formats.Built in the fifties and sixties most of the shopping strip is a new real estate development services.70s seventies
To 1972, the number of shopping centers almost doubled, there were 13,174.Moore as the regional “Southdal” and in the city of Houston, Texas “The Galleria” in many department stores have a solid position.Americans began to enjoy the convenience of Moore and happy shopping.The seventies, the new form of shopping malls with the amount and type of development.1976, The Rouse Co.In the city of Boston, Massachusetts, developed the “Faneuil Hall Marketplace”, it is the first in the United States a “festival market.” This item to clutter the market to give the town a new vitality.The middle market and retail sales of food monopoly.Similar projects built in the city of Baltimore, Maryland, New York, New York City and Miami, Florida.The number of shopping malls in the urban areas have been leading.“The Bicentennial year” marks the first urban village-type vertical structure of the beginning of the molar.Many experts believe that the industry: the city of Chicago, Illinois, Michigan Avenue “Water Tower Place” are high-end stores, hotels, office buildings, apartments and the garage is a multi-functional excellence to maintain the project.“Water Tower Place” and “Faneuil Hall” opened the show and return to the city shopping center industry as a foundation.80s eighties
Is the purchase of the eighties“购物中心”发展历史简介
时间:2005-4-29 11:29:00
（上世纪，下同）20s 二十年代
某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港商贸区。包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。
跨出市中心开发商店的理念通常认为是属于密苏里州堪萨斯州市J.C.Nichols的。他的“乡村俱乐部购物广场”开业于1922年。它作为商业区建造以适应大规模居民区的发展。它的特点是统一的建筑；很多铺位和露天停车位；作为一个单元统一管理和经营。
二十世纪下叶，汽车开始阻塞大城市的中央商务区，小的条状的购物中心建在郊外。购物中心通常以超级市场和药店作为锚店，其它便利型商店作为补充。典型的设计是门前有停车场空间的商店排成直线形。1928年开业，位于俄亥俄州哥伦布市的“Grandview大道购物中心”包括有30个商店和400个车位的停车场。
30s-40s 三十——四十年代
但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“Highland Park Shopping Village”是第一个经规划的购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且，“Highland Park Shopping Village”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。
在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。在俄亥俄州哥伦布市的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（Don Castohired Grandma Carver)在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水）
50s 五十年代
二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”（Shoppers World）购物中心在下一年也登场。（这是第一个两层楼的购物中心）。1954年密歇根州底特律市的“Northland Center”购物中心（第一个用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用“集束形布局”即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。停车场环满购物中心的四周。
1956年，明尼苏达州Edina市的“Southdale Center”(明尼阿波利斯市的外边)具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。大多数行业内专家认为“Southdale Center”是第一个现代地区摩尔。
60s 六十年代
到1964年美国已有7600个购物中心。第二次世界大战以后，郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。建于五十年代和六十年代的购物中心大多数是条状的，是新的房产开发的配套服务。
70s 七十年代
至1972年，购物中心的数量几乎增长一倍，有13,174个。地区性摩尔像“Southdal”和在德克萨斯州Houston市的 “The Galleria”在众多的大商场中已有稳固的地位。美国人开始享受摩尔购物的便利与快乐。
七十年间，新形态购物中心的数量和类型有了发展。
1976年，The Rouse Co.在马萨诸塞州Boston市开发了”Faneuil Hall Marketplace”,它是建在美国的第一个“节日市场”。这个项目给杂乱的市镇市场赋予了新的活力。市场居中销售食品和零售专卖。类似的项目建在马里兰州Baltimore市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。购物中心的数量在市区已经领先。
“The Bicentennial year”标志着乡村第一个城市型垂直结构的摩尔的开始。业内许多专家认为：伊利诺斯州Chicago市密歇根大道的“Water Tower Place”有高档的商店、宾馆、办公楼、公寓和车库，是一个保持多功能的卓越的项目。“Water Tower Place”和“ Faneuil Hall”的开业显示购物中心行业又回归城市作为根基。
80s 八十年代
八十年代是出购物中心发展的黄金时代。1980——1990年建的购物中心超过16，000个。这一时期超级地区中心（摩尔面积大于800,000平方英尺）日益受到消费者欢迎。1990年一项盖洛普民意测验（Gallup poll）发现人们购物最频繁的是去超级地区艘物中心和邻里中心；美国人平均每意个月光顾摩尔四次。
1989-1993年间新的够物中心的发展几乎下降了70%，新开工的购物中心从1989年1510个下降到1993年的451个。新开工数的急剧下降归因于储蓄和信贷危机引发信用危机。当时在美国一些地区已出现了建造过多小的购物中心的现象，因为在这困难时期，在房地产领域中，购物中心最吸引人并且又最好的业绩表现。
90s 九十年代
在九十年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快的板块之一。1990年有183个工厂直销中心，而今天在美国的直销中心超过230个。直销摩尔由制造商承租以折扣价格销售他们自己的产品。有些大的项目,像Marshalls，将直销商店和传统的平价商店结合起来。其中在佛罗里达州Sunrise的“Sawgrass Mills”，面积大于200百万平方英尺，以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。
到1992年，购物中心行业的主要趋势变成对现有项目的改造和扩张。1992年更新改造已超过新建，据报告增加面积和改造的有571家。较多聚焦在专业管理和营销，这成为购物中心行业的特点。
1993年以通过几宗私人持有产权的转换，家族购物中心发展成公司（如Simon,Taubman等）进而以房地产投资信托基金公开交易为标志。使用华尔街资金对一个仍未完全从信用危机中恢复过来的行业无异于提供了一个财务风险。
在九十年代，一种日益受欢迎的零售业态是能量中心。这是一种定义较宽松的购物中心。它的面积在25万——60万平方英尺之间，大约有75%——90%的空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。能量中心常位于地区中心摩尔或超级地区中心摩尔附近。有超前概念的旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma的280 Metro Center增光添彩。1993年美国有16个能量中心开业，而超级地区摩尔仅4家。
1995年，出现明尼苏达州Bloomington的“美国摩尔”（The Mall of America），因为科技进步，娱乐项目很快成为行业的佼佼者，使购物中心发展成能陪育不可思议的体念，这种体念像去迪斯尼乐园那样，是一次参观民族表演的主题公园。“美国摩尔是现在美国最大的摩尔。它包括一个占地七英亩的游乐公园、夜总会、餐饮业。面积420万平方英尺（其中约一半用于零售）。中心被称为创造性地揉合娱乐业和零售业的“领头羊”。领先于“美国摩尔”的是北美最大的摩尔，位于加拿大Alberta的“West Edmonton Mall”，它的面积是550万平方英尺。
自从掀起娱乐冲击波，零售商表现令人振奋的业绩，购物中心的业主则尽力通过混合出租获得吸引最大范围的顾客的可能性。在一个屋顶下或在一个户外的零售业态，消费者总喜欢游儿童游乐、虚拟实景游戏、生活秀、多功能影院、多样化食品或美食苑或主题餐馆、游艺机、令人眩目的商品推销技术、机器动物、展示和表演。
很多购物中心专注于增加以服务导向的承租商，他们给今天繁忙的顾客提供一个完成一周琐事的机会或开展其它各种活动。现代摩尔中有教堂、学校、邮电支局、市政厅、图书馆和博物馆。
九十年代几乎停滞不。国际零售业一个关于未来的冲击波威胁购物中心行业的稳定性。1998年，《时代》杂志预测：销品茂将消亡！《时代》杂志封面以黑体字忠告它的读者：”吻别你的摩尔：网上购物更便宜、更快捷并更好。”封面非常动人，语气清晰。购物中心行业再一次受到来自于一个可供选择的零售业态的攻击。早几年类似的主张产生于家庭电视购物行业的冲击。实际上，早在1993年7月《商业周刊》杂志的封面说：“零售从不雷同，家庭购物的革命。”
不像家庭电视购物，因特网上购物很快受到公众、媒体和华尔街的注意，那些公司匆忙地发展网站，将商品直接销售给消费者。幸好事件很短暂，很多因特网公司很小或缺乏零售经验。开始时实体零售商担心商店的零售额会滑坡，对利用因特网直接将商品销售给公众显得犹豫不决。
尽管，他们比因特网零售的优势在某些方面是显而易见的（如：品牌认知度、配送设施、供应关系、商店接受退货的能力等），实体零售商还是开办了他们自己的网站。这些有利条件很快使他们获得成功。
实体零售商发现他们的客户在网上除了购物外，利用因特网作为搜索的工具。顾客登陆零售商的网站寻找商品和服务并利用产品信息到商店采购商品。于是因特网有了很大的转变，越来越多的零售商成为“多通道”零售商，他们具有所有的销售通道（商店、网站和邮购），有助于零售商品牌价值的最大化。
理解了因特网与实体商店的重要的协同，购物中心的业主们创建了他们自己的网站，并利用他们的零售承租商去开辟对消费者不管去购物中心的商店、上网或是两者均是安全的配送通道。
2000s 二十一世纪
购物中心继续显示出其体量的适应性。发展商为保持他们物业的新鲜感不断的改造它们的大小、设计和招商组合以便赢得顾客。设计概念的一种是“生活方式中心”的创立。它有100多个现存普通购物中心那么大。大多数“生活方式中心” 迎合了零售和商区内顾客追求生活方式的需要。现有的“生活方式中心”大多数定位于富裕居民区并有大规模的招商组合。
不管怎样用的术语来描述中心的在今天市场中的地位，购物中心的发展商正努力创建能吸引分布在各处购物者的零售项目，并继续改进，为他们的社区服务，满足需求。具有时尚商品、食品、娱乐和各种服务的综合性购物中心现在和未来几年将继续扩大它的社会功能。
第二篇：“购物中心”发展历史简介
“购物中心”发展历史简介
（上世纪，下同）20s 二十年代
某种形式的购物中心实际上已存在了1000多年，如古时候的广场市场、集市和海港商贸区。包括各种形式的现代购物中心，小到郊外小的条状的购物中心，大到百万平方英尺的超级地区摩尔，其起源均在二十世纪20年代。
跨出市中心开发商店的理念通常认为是属于密苏里州堪萨斯州市J.C.Nichols的。他的“乡村俱乐部购物广场”开业于1922年。它作为商业区建造以适应大规模居民区的发展。它的特点是统一的建筑；很多铺位和露天停车位；作为一个单元统一管理和经营。
二十世纪下叶，汽车开始阻塞大城市的中央商务区，小的条状的购物中心建在郊外。购物中心通常以超级市场和药店作为锚店，其它便利型商店作为补充。典型的设计是门前有停车场空间的商店排成直线形。1928年开业，位于俄亥俄州哥伦布市的“Grandview大道购物中心”包括有30个商店和400个车位的停车场。
30s-40s 三十——四十年代
但是很多专家认为由休.帕拉沙1931年开发的在得克萨斯州达拉斯市的“Highland Park Shopping Village”是第一个经规划的购物中心。它像“乡村俱乐部购物广场”一样，是在单一业主的控制下，建成的商店具有统一的形象和统一的管理。而且，“Highland Park Shopping Village”位于一个孤僻的位置，没有被公共街道切割。它向内的店面远离街道，这是一个革命性的设计。
在三十到四十年代，西尔斯.鲁白克公司和蒙哥马利.沃德设立大型独立式的商店。它们有紧靠德停车场，远离大城市的中心。在俄亥俄州哥伦布市的“Town & Country Shopping Center”开辟了夜间购物。开发商唐.卡斯妥海德.格莱特玛.卡佛（Don Castohired Grandma Carver)在露天停车场展示她的表演，将购物中心提升到一个新的水平。（这个女人从一个90英尺的高台跳入4英尺深灼热的水池中潜水）
50s 五十年代
二十世纪五十年代早期市场出现第一个由两个市区全线百货商店分店锚定两端的购物中心。在华盛顿州西雅图市的“Northgate”（两排面对面商店条状的购物中心中间是步行走道）开业于1950年。马萨诸塞州Framingham市的“购物者世界”（Shoppers World）购物中心在下一年也登场。（这是第一个两层楼的购物中心）。1954年密歇根州底特律市的“Northland Center”购物中心（第一个用中央空调取暖的中心）的概念作了改进，使用“集束形布局”即中央是单一的百货店，周围一圈商店环绕着它。停车场环满购物中心的四周。
1956年，明尼苏达州Edina市的“Southdale Center”(明尼阿波利斯市的外边)具有两层楼面设计的，作为第一个全封闭摩尔开业。它有中央空调及采暖，一个舒适的共享区，很多进口商品，两个相互竞争的百货店作为锚店。大多数行业内专家认为“Southdale Center”是第一个现代地区摩尔。
60s 六十年代
到1964年美国已有7600个购物中心。第二次世界大战以后，郊区的发展和人口的增长创造了更多的商业需求和更多的便利零售业态。建于五十年代和六十年代的购物中心大多数是条状的，是新的房产开发的配套服务。
70s 七十年代
至1972年，购物中心的数量几乎增长一倍，有13,174个。地区性摩尔像
“Southdal”和在德克萨斯州Houston市的 “The Galleria”在众多的大商场中已有稳固的地位。美国人开始享受摩尔购物的便利与快乐。
七十年间，新形态购物中心的数量和类型有了发展。
1976年，The Rouse Co.在马萨诸塞州Boston市开发了”Faneuil Hall Marketplace”,它是建在美国的第一个“节日市场”。这个项目给杂乱的市镇市场赋予了新的活力。市场居中销售食品和零售专卖。类似的项目建在马里兰州Baltimore市、纽约州纽约市和佛罗里达州迈阿密市。购物中心的数量在市区已经领先。
“The Bicentennial year”标志着乡村第一个城市型垂直结构的摩尔的开始。业内许多专家认为：伊利诺斯州Chicago市密歇根大道的“Water Tower Place”有高档的商店、宾馆、办公楼、公寓和车库，是一个保持多功能的卓越的项目。“Water Tower Place”和“ Faneuil Hall”的开业显示购物中心行业又回归城市作为根基。
80s八十年代
八十年代是出购物中心发展的黄金时代。1980——1990年建的购物中心超过16，000个。这一时期超级地区中心（摩尔面积大于800,000平方英尺）日益受到消费者欢迎。1990年一项盖洛普民意测验（Gallup poll）发现人们购物最频繁的是去超级地区艘物中心和邻里中心；美国人平均每意个月光顾摩尔四次。
1989-1993年间新的够物中心的发展几乎下降了70%，新开工的购物中心从1989年1510个下降到1993年的451个。新开工数的急剧下降归因于储蓄和信贷危机引发信用危机。当时在美国一些地区已出现了建造过多小的购物中心的现象，因为在这困难时期，在房地产领域中，购物中心最吸引人并且又最好的业绩表现。
90s 九十年代
在九十年代工厂直销中心是购物中心行业中成长最快的板块之一。1990年有183个工厂直销中心，而今天在美国的直销中心超过230个。直销摩尔由制造商承租以折扣价格销售他们自己的产品。有些大的项目,像Marshalls，将直销商店和传统的平价商店结合起来。其中在佛罗里达州Sunrise的“Sawgrass Mills”，面积大于200百万平方英尺，以直销店、折扣店、清仓零售店为经营特色。
到1992年，购物中心行业的主要趋势变成对现有项目的改造和扩张。1992年更新改造已超过新建，据报告增加面积和改造的有571家。较多聚焦在专业管理和营销，这成为购物中心行业的特点。
1993年以通过几宗私人持有产权的转换，家族购物中心发展成公司（如Simon,Taubman等）进而以房地产投资信托基金公开交易为标志。使用华尔街资金对一个仍未完全从信用危机中恢复过来的行业无异于提供了一个财务风险。
在九十年代，一种日益受欢迎的零售业态是能量中心。这是一种定义较宽松的购物中心。它的面积在25万——60万平方英尺之间，大约有75%——90%的空间由“品类杀手”或特色锚店所占用。能量中心常位于地区中心摩尔或超级地区中心摩尔附近。有超前概念的旧金山Terranomics为加利福尼亚州Colma的280 Metro Center增光添彩。1993年美国有16个能量中心开业，而超级地区摩尔仅4家。
1995年，出现明尼苏达州Bloomington的“美国摩尔”（The Mall of America），因为科技进步，娱乐项目很快成为行业的佼佼者，使购物中心发展成能陪育不可思议的体念，这种体念像去迪斯尼乐园那样，是一次参观民族表演的主题公园。“美国摩尔是现在美国最大的摩尔。它包括一个占地七英亩的游乐公园、夜总会、餐饮业。面积420万平方英尺（其中约一半用于零售）。中心被称为创造性地揉合娱乐业和零售业的“领头羊”。领先于“美国摩尔”的是北
美最大的摩尔，位于加拿大Alberta的“West Edmonton Mall”，它的面积是550万平方英尺。
自从掀起娱乐冲击波，零售商表现令人振奋的业绩，购物中心的业主则尽力通过混合出租获得吸引最大范围的顾客的可能性。在一个屋顶下或在一个户外的零售业态，消费者总喜欢游儿童游乐、虚拟实景游戏、生活秀、多功能影院、多样化食品或美食苑或主题餐馆、游艺机、令人眩目的商品推销技术、机器动物、展示和表演。
很多购物中心专注于增加以服务导向的承租商，他们给今天繁忙的顾客提供一个完成一周琐事的机会或开展其它各种活动。现代摩尔中有教堂、学校、邮电支局、市政厅、图书馆和博物馆。
九十年代几乎停滞不。国际零售业一个关于未来的冲击波威胁购物中心行业的稳定性。1998年，《时代》杂志预测：销品茂将消亡！《时代》杂志封面以黑体字忠告它的读者：”吻别你的摩尔：网上购物更便宜、更快捷并更好。”封面非常动人，语气清晰。购物中心行业再一次受到来自于一个可供选择的零售业态的攻击。早几年类似的主张产生于家庭电视购物行业的冲击。实际上，早在1993年7月《商业周刊》杂志的封面说：“零售从不雷同，家庭购物的革命。”
不像家庭电视购物，因特网上购物很快受到公众、媒体和华尔街的注意，那些公司匆忙地发展网站，将商品直接销售给消费者。幸好事件很短暂，很多因特网公司很小或缺乏零售经验。开始时实体零售商担心商店的零售额会滑坡，对利用因特网直接将商品销售给公众显得犹豫不决。
尽管，他们比因特网零售的优势在某些方面是显而易见的（如：品牌认知度、配送设施、供应关系、商店接受退货的能力等），实体零售商还是开办了他们自己的网站。这些有利条件很快使他们获得成功。
实体零售商发现他们的客户在网上除了购物外，利用因特网作为搜索的工具。顾客登陆零售商的网站寻找商品和服务并利用产品信息到商店采购商品。于是因特网有了很大的转变，越来越多的零售商成为“多通道”零售商，他们具有所有的销售通道（商店、网站和邮购），有助于零售商品牌价值的最大化。
理解了因特网与实体商店的重要的协同，购物中心的业主们创建了他们自己的网站，并利用他们的零售承租商去开辟对消费者不管去购物中心的商店、上网或是两者均是安全的配送通道。
2000s 二十一世纪
购物中心继续显示出其体量的适应性。发展商为保持他们物业的新鲜感不断的改造它们的大小、设计和招商组合以便赢得顾客。设计概念的一种是“生活方式中心”的创立。它有100多个现存普通购物中心那么大。大多数“生活方式中心” 迎合了零售和商区内顾客追求生活方式的需要。现有的“生活方式中心”大多数定位于富裕居民区并有大规模的招商组合。
不管怎样用的术语来描述中心的在今天市场中的地位，购物中心的发展商正努力创建能吸引分布在各处购物者的零售项目，并继续改进，为他们的社区服务，满足需求。具有时尚商品、食品、娱乐和各种服务的综合性购物中心现在和未来几年将继续扩大它的社会功能。
第三篇：购物中心的经营模式与发展
中国购物中心的经营模式与发展
购物中心（也叫shopping mall）作为一种新兴复合型商业零售业态，它是集购物、餐饮、休闲娱乐乃至观光旅游为一体的“一站式”大型商业体，包括百货店、大卖场、连锁品牌店以及中西餐饮、影城、歌剧院等在内的超级商业中心，具有规模庞大、功能齐全的特征。购物中心是社会经济发展的产物，是人们消费水平提高和生活方式转变的必然结果，并且随着消费需求的变化而不断的调整，是一个动态的。
购物中心是现代城市商业文明的商业文化体验主题乐园、都市文化商业核心。购物中心的业态有其特有的个性，具备以下特点：
1、多业态的集合体，购物中心本身集聚了商业的所有业态。
2、多功能的集合体，购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能于一体。
3、体验式购物，购物中心有优美的购物环境，不是一般的纯购物商场，是多元化消费模式的延伸。
从零散的商店或者说马路商业形态，到百货公司、自助超市的经营形态，再到集生活消费用品、文化体育娱乐消费服务于一体的区域性大型购物中心，上海零售业态的每一步改变都是为了适应消费者的购物需求。如今，市民进入购物中心，所有的购物计划都能在这里完成，购物中心提供的休息、娱乐等场所也免除了消费者购物后的劳累。目前，上海已有54家大型购物中心，2007年总营业额达440亿元，同比增长44.1%；占社会零售商品总额的比重也逐年上升，由原来的8%上升到现在的10%。
作为一种最先进的零售模式，购物中心已逐步成为引领中国未来零售业发展的重要趋势，其专业化能力和产业化程度取得了相当快的进展。然而，03年以来，在购物中心持续不断的开发热潮中，有关商业地产银行不良贷款、土地市场不规范以及商户纠纷方面的报道不时见诸媒体，使人们对购物中心的经营模式和盈利能力产生迷茫和困惑。
一、中国购物中心近年来的发展，大致上可分为三个时期：
第一个时期是上世纪90年代初开始的商业改造和百货业建设； 第二个时期是90年代中期大型超市和卖场的兴起，目前国内的零售业大多为这一业态，即以百货商场、超市、连锁店及小店铺为主，基本上停留在购物这一简单需求上。而如今的消费者工作繁忙之余，不仅要求购物方便，还希望在购物的同时进行休闲、娱乐活动，以节省时间。
显然这些需求在传统的零售模式中难以得到满足。为了迎合这种“一次性购足，休闲购物”的消费主流，继百货、连锁经营、仓储式货场这几大变革后，中国的购物中心迈进第三个时期---Shopping Mall(超级购物中心)时代。这种全新的商业形式一经推出，立即引发了国内零售业的强烈反响，日益成为现代商业的主流。
国内的MALL最早出现于上世纪90年代末。随着深圳铜锣湾广场、广州天河城、北京新世界中心、上海正大广场等的陆续开业，国内逐渐形成了一批规模面积较大、业态复合度较高的Shopping Mall。其中一部分购物中心，经过几年的合理规划与经营，开始进入到持续经营，稳健发展的阶段。如广州的天河城广场，2004年租金比开业初期的1998年涨了6倍，而且发展势头一直稳步上扬，2004年的盈利比2003年猛增20%。上海的来福士广场，开业一年来，目前周末人流量可达七八万人次，每天营业额以百万计，比开业之初翻了两番。这些Shopping Mall，以稳健有序的租赁经营、细水长流的租金回报，成为购物中心发展的成功典范。
然而，并不是所有的MALL都能取得如此好的经营成果。不少Shopping Mall匆忙上马后，发展得并不尽如人意。某些Mall由于经济实力不够，资金链条断裂，不得不中途搁浅或停建；还有一些勉强开业后，由于规划和经营失误，空置率日益增加，造成了资源的巨大浪费。因此许多城市都出现了这样一番景象:一些大型购物中心，占据黄金地段，但却只是开张一段时间内红红火火，然后就出现了经营日渐萧条，商户撤柜、业主停租的现象，甚至引起了相当大的负面影响。如曾创下南京商铺最高价的盘谷亚泰广场，业主因开发商未能达到原来高回报率的承诺，多次集结起来冲击开发商所在地，一度闹得沸沸扬扬。
二、中国的购物中心采取的经营模式
百货商场或便利店是经营商品的，Shopping Mall等则是经营商场，经营商品和经营商场是两个完全不同的概念，显然Shopping Mall在经营中不能完全照搬原来的方法，并且其经营模式也将不可避免地增加了一些地产行业特点。
目前世界上Shopping Mall的经营模式主要有三种：一是纯销售模式，二是租售并举，三是纯物业经营。下面我们来逐一分析上述三种模式，看看究竟哪种更适合中国购物中心的发展。
1、纯销售模式。即出售商场的产权和经营权，业内人士称之为“产权式商铺”。它出现在国内Shopping Mall刚刚兴起时，曾经是商业地产商们手中屡试不爽的“法宝”。以广州为例，就有新中国大厦、名汇商业大厦、康王商业城、蓝色快线等采用此种模式。
一般而言，商业地产商在资金实力不足和追求短期利益的背景下，为迅速回笼资金，通常采取这种纯销售的模式，将商铺拆零、分割成诸多小产权卖给小业主，而商场后期管理缺乏统一的规划，导致了“先期销售火爆，后期经营惨败”的现象。由于卖散了业权，经营权无法集中，Shopping Mall成了一盘散沙式的小商品市场，商场经营境况相当难看。结果，一种全新的业态就成了比传统业态还传统的小商铺集成。
对此，有业内专家认为，购物中心作为一种零售业的表现形式，其行业特点决定了它必须能够根据市场和消费者的需求，及时做出相应的调整，而做出这种调整的前提就是掌握项目的控制权和所有权。部分Shopping Mall采取不持有而是出售物业的方式，无疑为将来的商业运营埋下了隐患。
纯销售模式这种追求快速套现而忽视项目长远持续经营的收益模式，仅在销售过程中获取一次性收益，属于静态收益。这种经营模式，失去了潜在并且更为有利的物业收益，显然是商业地产在极不成熟阶段的产物。
因此，目前很多Shopping Mall采取的这种纯销售的经营模式，“只卖不租”、只顾开发不管经营”，无疑是当前商业地产领域最大的硬伤。
2、租售并举模式。这一模式指Shopping Mall以出租为主，销售为辅，通过对招商权的多数控制，来达到控制进场业态、业种，形成自己的经营定位。它是一些购物中心在认识到纯销售模式的种种弊端后采取的一种经营模式。
在此模式中，经营者根据前期制定的销售比例和招商情况进行二度调控，在资金回收相对平衡的情况下，以出租为主，出售为辅，从而保持物业的持续经营，并通过产权出售和租金收益来获取双重利润。应当说，在现阶段的经济环境中，租售并举这种模式在操作上较为灵活。
当然，这种模式不可避免地存在一些弊端。如经营权的统一性仍然不完全，租售比例的控制难以把握等。通常来说，租售比例应该控制在7：3之内才能较好地维持资金回笼和持续物业经营，如果出售的比例太高，业主很可能一次次地转让出售，这将会造成商业形态无法协调，不仅使业主的产业无力增值，同时也使出租能力下降，使项目难以稳定经营。目前的很多购物中心在招商过程中往往把握不好这一点，无疑增大了经营管理的风险。
租售并举模式介于第一种和第三种之间，应当是一种过渡模式。国内不少购物中心，在经历了纯销售模式的种种失败后，已经意识到出租商铺是物业增值的重要手段，但碍于经济实力的局限，现阶段大多采用此种模式。
3、纯物业经营模式。这是目前国际上通行的正规MALL模式，也是最为看好的经营模式，其特点是只租不售，以实现良好的整体管理和整体营销，在当今的欧美国家采用较多，国内部分有实力、有远见的购物中心也正陆续采用此模式。纯物业经营的操作方式是：购物中心在前期依靠合理的商业运作，获取稳定的租金收益，经过若干年的经营后，或将部分产权出售套现，或包装上市，或通过资产评估而获取金融机构的贷款，当然此时的售价已经远远高于最初的物业价值了。
纯物业经营模式对购物中心的资金管理与经营能力要求比较高，主要依靠物业经营来创造出良好的商业氛围，从而使项目持续获得物业价值，为动态收益模式。这种模式虽然资金回笼慢，但它既保持了项目的土地价值增值，又能持续地获得物业价值收益。如广州天河城广场，2004年比2003年的销售额只增长了16％，但是净利率却增长了53％，开发商持有商业物业的优势由此可略见一斑。
2004年下半年，中国购物中心产业资讯中心做了一次统计，表明全国范围只租不售的购物中心项目只有64家。而这64家购物中心普遍具有较高的运营水准，在租金回报、商户调整、商家销售业绩、市场公众反映等方面相当理想，其毛利普遍高于70%，有的甚至达到90%，年租金增长率基本可以保证在5%左右的水平，这些都与产权式商铺形成了鲜明的对比。可以说，只有这种赢利方式才更能促进区域经济发展的稳定性和开发商的最大收益。
由此看来，纯物业经营模式，能够确保对物业的长期持有，符合购物中心长线投资、资金回收期长的基本行业属性，并通过统一管理来保证零售商的效益，并不断提升不动产价值。笔者认为，这一模式将是中国购物中心近年来最主要的发展方向。
三、购物中心的主要特点和存在问题
1、主要集中在大都市
一般来说年人均GDP达到2000美元（16500元）以上的地区适合发展超市，达到3000美元（25000元）以上的地区适合发展便利店，达到1万美元（80000元）以上才适合发展购物中心。但是，根据08年中国购物中心产业咨询网购物中心项目数据库的统计，中国现有大型购物中心358家，全国各省会城市除了西藏和青海基本都有了购物中心。其中广东省有79家最多，上海48家，北京33家，浙江省23家等。从表中可以看出我国大型购物中心从数量看没有发达国家多，日本2004年一年就开业64家；从地区看主要集中在各省会大城市；从类型上看主要是区域型购物中心，其基本商圈面向整个城市。
2、求大求全的趋势
“华南Mall”预示着我国购物中心开始走向二线城市的新动向，但是同时也开始了求大求全的趋势。广州市是近几年开业的主要大型购物中心，且呈超大型化发展。1991年天河城购物中心的建筑面积只有16平方米，但是这以后广州市的购物中心呈现出越来越大的趋势。中华广场开业时只有17万平方米，现在二期工程正在施工，2006年中华广州的建筑面积将达到29万平方米。2008年9月8日广州市城市商业规划与商业模式发展高峰论坛上有专家指出“超大型购物中心是一个城市商业的标志性建筑，不可或缺、但是不能多建“。专家一致认为广州市要控制超大型购物中心的建设。问题在于超大型化究竟哪里不好？现在广州大型购物中心盈利的店铺少；同时超大型商场挤压了中小零售商的生存空间，不利于和谐社会的发展，中小零售商历来是解决就业关系一部分人生存的问题；并引发恶性竞争；以及造成资源浪费。
3、高级志向的特点
现在大型购物中心有取代百货店的趋势。这是因为其一，由于中国零售业独特的发展过程，百货店没有发展成为国外百货店那样代表高质量高价格世界品牌的零售店，百货店品牌的著名程度没有达到全国知名的水平。其二，2002年以来百货店无论是销售额还是营业面积都呈下降趋势。相反专业店的营业面积和销售额却在上升，百货店的综合优势越来越弱。这给了购物中心取代百货店的机会。这反映在购物中心不遗余力的追求品牌专卖店的进驻上。只要看一看广州等地大型购物中心的促销广告，都是在大力宣传本购物中心有多少知名品牌专卖店就能知道大型购物中心追求高级品牌的志向。
4、千店一面的特点
购物中心对品牌专业店的过分追求使一些购物中心形成千店一面的局面，特别是同一个城市内的大型购物中心这样的事例比较明显。例如广州市的百货店里都进驻吉之岛，全国的购物中心里大概都有麦当劳、肯德鸡等店餐饮。如果每一家购物中心进驻的都是同样品牌店的话，人们就会只到习惯的购物中心去而不是按照个性有选择的到希望的购物中心去了。那么商圈就会比预期的要小的多，因此不应该一味地追求品牌店，而应该追求个性化的商店进驻。
5、核心店铺的商圈引力弱
大型购物中心的核心店铺主要是百货店和大型超市。以广州为例，天河城的主力店是吉之岛超市和天河城百货店，百货店是购物中心直营。中华广场的主力店也是吉之岛，百货店是中华百货店，百货店是购物中心直营。天河城百货店和中华百货店不是名店也没有什么特色。这样的百货店与其他知名品牌专卖店同时进驻购物中心使百货店经营的商品越来越少，百货店几乎失去了主力店的功能。
而超市的商品主要是日常生活用品为主，超市的主要商圈是满足近邻消费者的日常需求。但是，根据调查去购物中心消费的人主要是18-31岁的年轻人，而且以女性为主，她们追求的是流行前线、轻松愉快的氛围、优雅的环境以及购物的乐趣而非平庸百货店或者超市。在中国购物中心的国家标准中规定核心店的面积不超过80％，可见核心店在购物中心的重要地位，如果占营业面积80％的核心店不能吸引50％的顾客，那么只能说明核心店对主要消费群的吸引力不够、商圈引力弱。
四、购物中心的主要发展策略
2008年7月27日英国的《世界先驱报》报道，美国最大的房地产和购物中心开发商之一的西蒙房地产集团将与摩根士丹利投资银行以及一家中国国有企业联手在中国长三角地区建设12家购物中心。许多外国企业都希望在迅速发展的零售市场中获利，同时外国零售商也在中国积极地扩张，中国零售业的竞争将越来越激烈。那么，本土购物中心将如何应对这些挑战呢？加快提高现有管理能力和管理效率，掌握发展趋势是应对挑战的途径之一。
1、多元化发展
多元化表现在两方面，其一是店铺类型上的多元化，我国的购物中心比较集中在大都市，城市中心型（区域型）购物中心是我国的主流。但是随着百货店、大型超市以及大卖场等商业设施向购物中心的转型，购物中心的竞争将会越来越激烈。打破单一的现状发展方便顾客生活的社区型（近邻型）以及郊区型购物中心势在必行。当然，购物中心的设立与城市规划、人民生活水平以及收入有关。
其二是个性类型上的多元化。由于购物中心的经营特性，它几乎与所有的零售业态竞争。为了从激烈的竞争中脱颖而出购物中心有必要在店铺个性上建立更加明确的定位。个性化的新形象将会成为大型购物中心的营销战略。例如，突出时尚性流行性，突出文化性高雅性，突出趣味娱乐性，突出服务第一的特点等，在消费者心目中建立一个个性鲜明的形象。
2、顾客多样化
随着计划生育政策的持续，我国人口的老年化越来越明显。根据国家统计局人口普查结果，65岁及以上的老年人口1982年占总人口的4.91％，1990年占5.57％，2000年占6.96％。从上个世纪80年代开始我国的老年人口呈上升趋势。同时我国的人口平均寿命也由1990年的68.55岁上升到71.40岁。因此，我国老年人口将是一个呈上升趋势的大的群体。与年轻人比较老年人的经济负担比较少，购买力更强，但是，我们看一些购物中心的商品结构、娱乐设施、餐饮特色以及其他服务设施都看不到为老年人提供服务的地方，为老年人提供相应的服务将是一些大型购物中心个性化特色服务的一环。
3、对服务的要求越来越高
从1992年第一家中外合资的零售企业到现在，国际知名零售相继进入中国。例如德国的麦德隆、日本的伊势丹，伊滕洋华堂、法国的家乐福、美国的沃尔玛，荷兰的万客龙，香港的华润等世界知名零售企业，顾客已经感同身受到了外国零售业先进的服务理念与服务水平。顾客享受外企服务的同时也开始用国际标准来要求本土零售企业的服务。由于我国大型购物中心大都是由房地产开发商建设，虽然管理也引进了港台的管理人员，但是大型购物中心的整体服务水平仍然欠缺。加强人员的培训、保证商品质量、提供服务种类等是提高服务质量的基本要素。
4、重视单店的盈利状况
购物中心的盈利依靠进驻商店的盈利能力。因此管理好核心店以外商店的盈利能力至关重要。无论核心店多么兴旺、购物中心多么热闹繁荣，如果核心店以外的其他商店不兴旺繁荣的话，购物中心整体也会失去活力。因此对单店的管理显得非常重要。最近我们调查了广州的大型购物中心，发现购物中心与传统的百货店有相似之处。传统零售商品在店内所占的比例太多。随着购买习惯以及社会的发展有一些商品逐渐失去了盈利空间，如果用每平方米店铺的销售额来计算就会发现有一些商品的销售情况需要改进。如果购物中心不能很好的改进单店的商品结构，就会出现利润流失。例如大部分购物中心的商店组合中服装类太多，是否能适当减少服装类的店铺而增加一些服务类业务，如证券，保险、旅行社、彩票销售点等，使转移的利润能够留下来。
五、纯物业模式下的购物中心如何确保持续经营
据了解，2004年国内开业的20余家大型购物中心中，采取只租不售的纯物业经营模式项目大幅增加。因“订单模式”在国内商业地产界名声大噪的万达集团，头痛于与小业主们的销售纠纷，开始下决心改变原来出售部分购物广场的商业面积的做法，实行全部自己持有产权的开发策略，这也表明中国的Shopping Mall经营商正在摆脱初期的短视行为，而日益看重购物中心的持续发展。
选择了先进的经营模式，还需要良好的操作水平才能确保购物中心的持续经营。从目前国内Shopping Mall的发展状况来看，经营管理水平不高无疑是一个致命的软肋，而在现实中存在的问题主要是项目规划设计时的不合理、招商过程中的混乱和粗放及经营时的市场应变不足。
Shopping Mall这种购物中心作为商业与房地产的结合,包含两方面的特点，一方面是房地产的，如地段、区位、商圈、建筑形式、建设规划等。另一方面也包括了商业的，如业态、卖场布局、经营定位等。项目规划之初，除了地段、商圈等这些公认的最为重要的因素外,一些设计和布局的细节也要引起重视。如：外形特色设计，最好是别致而不突兀;电梯要分层，继续上楼时要环绕一个小圈,这样可以使消费者逗留时间长一些，增强其购买欲望;商场食肆分开，不宜全放在顶楼，因为消费者一般都是累了饿了就近去吃饭，这会让他们感到很贴心;同时楼外可多设立咖啡店、凉茶铺、保龄球馆、射箭场之类的地方，增加人流量;最好还能引进电影院等娱乐场所，如今电影院走弱，结合电影院并实行低价政策，有望提高竞争力;还可以经常举办展览、展销会，增强品牌影响力等等......人气旺了，自然商家就会增多。往往这些细节问题，最能体现出经营者的管理经验和人性化理念。
而对招商过程中的混乱和粗放现象，有专家认为集约经营和互补经营是商业形态中较受欢迎的形式，购物中心在进行招商之前，应该对本区域的商业形态进行全面的调查和研究，明确项目的商业主题，对主题的产业链进行分析，如：业态之间的互补性如何？两者的消费群体的重叠性如何？与周边可替代性购物场所相比，便利性如何？等等......上海新天地的开发商瑞安集团董事长罗康瑞就曾说：“新天地最重要的特点是找好的租户，而不是付最高租金的住户。”因为零售商家们关注的是销售力，而购物中心的作用正在于依靠功能组合，创造出与众不同的优势吸引力，帮助零售商实现更多的利润。而优势吸引力的形成就需要特色定位、商品结构、租户结构、人性化的购物环境和行销活动作为支撑条件。因此购物中心经营者必须不断地提高自己的商业运作能力，确定本项目内的商户范畴。在经营过程中还要遵循严格控制和灵活调整的原则，最大限度地维持项目的利好经营。
Shopping Mall的“一站式购物”是一个很好的商业形态，但随着国内各城市购物中心数量的增多，同质化现象越来越严重。购物中心必须及时以主动性的租户调整来提升市场应变能力，进一步保持其竞争优势。去年以来，部分城市的购物中心，因竞争的加剧，已经陆续开始进行租户结构和市场策略的调整。如北京东方新天地对租户结构进行了调整，并将写字楼底层做成商业，使商业面积从10万扩大到12万平方米；广州天河城广场对广场、物业公司、百货公司实行统一的品牌战略，将租户实行分类，强化饮食、娱乐功能，使大范围租户结构
调整成为整体发展策略的有机部分，进一步增强了品牌知名度和营销能力；大连和平商业广场则引进方特高科技主题乐园，产生良好市场反应„„
购物中心是公认的长线投资专业，其获利必须经过运营和持有才能获得，这一点已经被中国成功的购物中心所验证。为确保购物中心的持续经营和良好发展，开发与经营Shopping Mall时，一定要把握好三点:
1、要由实力强大的零售集团、地产集团、基金会等战略投资者操作或由它们联合操作。购物中心的培育期是相当长的，“一个商铺养三年”,更何况一个大型购物中心?如果由一些中小型经营者拿着几年的短期贷款去开发,必然会产生短期行为，出现长线经营方针与短期套现需求冲突的现象。
2、最好能成立或委托专门的商业管理公司对Shopping Mall进行统一管理，让有经验的咨询策划公司或商业经营管理公司介入定位，以准确的市场定位、合理的商业规划、有效的招商组织、持续的经营创新确保所打造出来的产品能够正确地迎合市场的需求，购物中心只有真正实现了专业化的操作才能更好地吸引零售商和商业品牌进入，才能确保商业项目在市场上长期立于不败之地。
3、只租不售，统一管理，是购物中心成功的关键措施。这一点对购物中心的长期发展和持续经营是非常重要的.经营者一定要注重长远利益，合理配置和整合协调不同业态及不同行业的商家，特别是规划设计要先行，确保主力店的招商成功，并在经营过程中不断保持其竞争优势。
以上阐述了我国购物中心的现状及其发展趋势。随着我国人民生活的日益提高以及新型零售业态的不断涌现，我们的生活变得越来越丰富起来，日常购物习惯也从原来追求方便性”节约时间型“商业设施——超市，逐渐开始追求非日常购物、同时能享受购物的方便性和娱乐性的”时间消费型“商业设施——新型购物中心。从中可以看出，购物中心不仅有实物的躯体，还有商业文化的精神和灵魂。购物中心占据了城市的主要空间，代表着一个意思，代表着它后面经营它的一群人的思维。这种精神的东西通过它每天的活动散发出来，它不只是卖东西，它要在卖东西之外有不断的与购物中心定位相吻合的有创意的活动，让客户感受到购物消费的愉悦，感受到生活和世界的美丽。经营购物中心是一件很理念、很文化的事情，当然也是一件不容易的事情。
第四篇：亚洲购物中心餐饮行业发展峰会参会申请报告
亚洲购物中心餐饮行业发展峰会参会
申请报告
尊敬的集团领导：
2013年10月17日在悠唐皇冠假日酒店举办的亚洲购物中心餐饮行业发展峰会。此次活动为亚洲房地产俱乐部、新浪商业地产和中国购物中心餐饮行业协会共同举办。
主办方介绍
活动主办方亚洲房地产俱乐部是亚洲商业地产领域最具影响力的B2B交流平台之一和专业的投资顾问机构，目前已在香港政府审批成立亚洲房地产俱乐部有限公司。
活动详情
此次活动亚洲房地产俱乐部和中国购物中心餐饮业协会将会邀请来自全国各地的30+餐饮PE、VC风投和上市机构；150+实力加盟商； 100+购物中心业主和200+购物中心餐饮品牌；为合作搭建平台。同时此届活动也将获得30+知名媒体的关注和报道。
参会费用
此次活动3880元/人。
参会权益（1）与200+餐饮企业负责人直接交流互动的机会；
（2）学习购物中心餐饮的打造与招商管理知识；
（3）项目信息及负责人联系信息录入大会手册，将派发到与会及其他300家购物中心餐饮企业手中；
（4）项目信息邮件定向精准推送致3000位餐饮企业拓展负责人邮箱（活动结束后）；
（5）由悠唐购物中心负责人带领参观购物中心的餐饮招商及落位；
目前我司正处于招商初步阶段，商户资源相对有限，通过此次活
动我们可以获得二百余家餐饮商户资源及同行业交流的机会，同时也对我司的水城广场项目及企业形象起到了显著的推广作用。此次活动是一个学习的机会，也是企业形象展示的平台，因此参会是有必要的。我部门经过研究，拟申报3个名额参会，总计会费11640元。以上报告当否。
特此申请，请领导批示。集团招商部
2013年9月22日
第五篇：发展新居民区购物中心思路的探析
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发展新居民区购物中心思路的探析
新居民区发展购物中心的背景分析
购物中心是一种综合程度很高的商业经营模式，实施团组式开发，将各种新型商业业态融合在一起，由一个统一的管理机构进行整体组织、管理、协调和规划，实现购物、休闲、娱乐等多方位的复合消费的目标。购物中心是由一种作为主体商业业态的超市为依托，配以辅助业态及服务业，通过统一规划、统一组织、统一管理、统一协调整合而成，满足消费者日常生活吃、穿、用、健等全方位需求。这一组织模式的购物中心将成为部分新居民区发展购物中心的主角。
1、居民收入的增加、生活方式和消费习惯的转变，加速了新居民区购物中心在我国居民区的建设。伴随着我国经济的快速发展，我国居民收入不断增长，居民的生活水平普遍提高，消费层次多样化。据统计资料显示，我国自改革开放以来，城市居民的恩格尔系数下降幅度很大，到2002年为止，我国城市居民的恩格尔系数已经降低了15.7个百分点，降到37.4%。居民除了满足基本消费外，开始追求其他方面的消费，使得消费多样化；居民的健康意识增强，开始对健身、娱乐等服务设施有了更多的需求；居民对价格的敏感性逐渐下降，而对服务的便利性和商品的卫生状况将更加看重，而且居民开始追求全方位的商业服务消费，这就呼唤现代化的零售业态——购物中心，进入有需求的居民区。
2、我国居民收入差距拉大，基尼系数在相当长的时间内还会有缩小趋势，为新居民区发展购物中心提供了条件。我国在现阶段采取了逐步发展的战略——使一部分人和一部分地区先富起来，然后再带动其他人和其他地区富起来的政策，这一政策使得在相当长的时间内，高收入群体规模越来越大，他们的消费水准不断提高，超市为主体的购物中心正好迎合了这一要求。当然，如果单单从我国的整体平均收入水平来看，提出发展居民区购物中心似乎时期还未成熟，但如果从高收入阶层的收入情况来看，居民区购物中心的建设是迫切的。
3、生产和消费关系的转变和一体化为居民区购物中心发展创造了机遇。这一转变的直接结果是零售业的地位逐步提高，由原来的生产性辅助产业，变为整个链条的主体和中心，因此生产商开始受制于零售商的指导，其生产什么、生产多少，取决于消费者消费什么、消费多少。而这些信息是系统、科学的，需要有一个能够对消费者日渐复杂的需求了如指掌的商业模式，来收集和分析消费者信息，为生产者和消费者服务。大型综合化的购物中心在我国的发展尚缺火候，居民区购物中心的建设迎合了我国特殊阶段市场发展的需要。
4.新居民区自身特征为发展购物中心提供了便利。新居民区档次高低层次分明，以此将不同收入阶层在居住地域上进行了划分。新居民区以建筑材料、地段好坏、环境优劣等为标准，形成了别墅区、高档公寓区、中高档标准多层住宅区、普通多层住宅区、廉价多层住宅区，满足了不同收入阶层消费者的需要。这种分类为居民区商业服务业的建设和优化提供了便利。譬如，在别墅区入住的是高收入阶层，他们的消费习惯、收入水平以及其他一些特征在某种意义上是相似的，因此需求特征也是相似，呈现出高层次性，适合建设购物中心。
发展新居民区购物中心的必要性
1、居民需求的多样化和新居民区商业服务业落后的现状，需要新居民区发展购物中心。为更好的了解居民对社区商业服务业的需求，2002年，王琪延领衔的中国人民大学竞争力研究中心受北京市政府委托就“社区商业服务便利需求”一题，在北京市27个新建小区进行了调查，从中可以看到当前社区居民的商业服务需求。调查显示，69.9%的人要求社区中配备健身场所41.1%的人需要大众餐馆。希望小区内建立茶室、蛋糕店、面包房的居民也较多，占31.2%，居民对档次较高、清洁美味的小食屋的需求正在上升。购物中心综合化的特征正好符合了消费者的这些需求。
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2、居民区购物中心实现了消费人性化的目标。居民区商业贴近居民生活，所以必须体现人性化的特征，这也是生产发展到一定阶段的必然要求。商场的人性化是消费人性化的前提，而购物中心是兼购物、休闲、娱乐及文化等人性化的提供者，并与原有的商店具有互补、并存的特征。例如休息坐椅、绿化与艺术化定向等，足以使消费者在被尊重的气氛下活动，呈现出提供便利的根本特征。
3、地产开发商和零售商开发新市场的需要。随着我国城市化进程的加快，新居民区的建设更是一日千里，而且档次分明，新居民区的单一功能使得各个开发商的商品呈现出雷同的特征，开发商在房产市场已饱和的情况下，要想赢得市场，赚取更多的利润，必须突出其房产特色和高附加值。另一方面，零售业各种业态间以及各商家之间的竞争日趋激烈，市场压力越来越大，为了寻找市场和更广阔的利润空间，国内零售商看中了居民区。而目前看来，只有新居民区购物中心的建设可以为两者同时创造新的利润空间。
4、居民区购物中心的建设有助于推动流通业现代化。购物中心的引入深刻地改革了流通方式，使消费行为整合于购物中心，产品的安排是否被接受是成败的关键。因此商品的定位与安排，并非由规划者或商店自行决定他们要提供什么样的商品，购物中心要依据专家对消费者信息的掌握和分析，真实反映所在居民区顾客的需要。商品要随着居民生活和消费习惯的变化，不断调整种类和结构。消费和生产被整合于商业渠道中，这使得生产、流通、消费第一次按内在要求，自发地聚合在一起，需求链一体化完成，推动流通业发生革命，实现流通现代化。
发展新居民区购物中心的基本思路
1、居民区购物中心选址要正确。选址对零售店的成败至关重要，购物中心也不例外。各种居民区的差别很大。具体来说，居民区的种类有两种力量决定的，一种是居住类型，即别墅区、高档公寓区、中高档标准多层住宅区、普通多层住宅区和廉价多层住宅区，另一种是按照居住户数和人口规模划分的。这两种力量将新居民区划分为以下几种类型：
并非所有居民区都可以作为新居民区选址的对象，只有当居住级别和居住类型达到一定标准后，才需要购物中心这一种综合化程度较高的商业服务模式来满足所在居民区居民的需要。上表显示，有两种类型的居民区是主体型购物中心最好的位置选择的目标。
2、整体规划和科学决策是新居民区购物中心成功运营的前提。第一、作为依托的主体超市选择要恰当。主体型购物中心有两大类，其中以超市为依托的主体型购物中心适合进入居民区。一般应该考虑的是主体超市的规模和档次两个方面，在居住区规模较大的超市比较合适，在居住小区则大中型的超市，甚至中型超市更恰当；在别墅区，档次高的超市（突出其服务、便利、健康）比有价格优势的超市更符合消费者的愿望。第二、辅助商店类型的选择要符合目标顾客的需求。第三、购物中心的整体规模和档次要恰当、特色要突出。以别墅区/居住区和中高档多层住宅区/居住小区为例，前者属于新居民区购物中心中综合程度和档次最高的，它的特色主要应该放在服务功能上多下工夫，而后者的规模不能太大，引入的单店不宜太多，而且购物中心的商品和其他服务在总体上应有一定的价格优势。第四、居民区购物中心应创建商业和服务业共生的营运环境，通过整体规划、科学决策，使商业和服务业在购物中心里同业差异、异业互补，使传统的你死我活的商业竞争在购物中心里演变为理性和差异化竞争。
自现代化的商业业态引入我国以来，大多数尚处于模仿和克隆阶段，真正的差异化竞争还不多见，导致我国零售业竞争无法脱离低度的价格竞争，利润空间越来越小。购物中心建成后，发挥了重整商业市场的功能，通过招商这一关的科学决策，优化购物中心中的各业态的结构，避免了同一业态重复建设而引起的过度竞争。此外，购物中心可以通过整体规划，统一布置各零售单位的位置发挥整体优势，实现1+1+1>3的效果。
3、建立先进的运营管理制度，以适应现代化的零售业态组织模式，创造出集购物、娱
乐、休闲于一体的综合化服务效果，给消费者带来最大的便利，给商家带来最丰厚的利润。任何一种零售模式均是建立容易经营难，购物中心的管理更复杂，购物中心的运营管理主要包括物业管理、租户管理、营销管理、财务管理等多方面。物业管理主要是为租户和消费者创造舒适而安全的环境。租户管理是要协调各个单元之间关系，保证各个不同的个体发挥整体优势，尽量避免某些眼光短浅的零售商为了个体利益而牺牲整体利益，创造出优良店铺集合体。营销管理以提高整个购物中心的客流量、销售额、赢利能力为目标。财务管理是使购物中心和入租店铺取得良好的效益为宗旨。具体有收取合理租金和各项费用，控制开支，协助有关部门进行效益评估和店铺指导。
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