朗诗地产：非主流开发商的主流路径

第一篇：朗诗地产：非主流开发商的主流路径

朗诗地产：非主流开发商的主流路径

“朗诗是一家产品技术与众不同、经营模式别具一格、企业文化阳光正派的非主流房企。今后朗诗绿色地产将成为朗诗集团绿色住宅业务的唯一上市平台，根据上市公司发展需求，集团将给予资金、人才、技术支持，还将择机注入优质资产，恢复上市公司融资功能，使之成为绿色科技地产领域的市场领导企业。”8月 7日，在香港召开“成功登陆香港资本市场”答谢会上，朗诗绿色地产有限公司董事会主席田明如是说。

早前的 7月 31日，深圳科技(00106.HK)宣布将公司更名为“朗诗绿色地产有限公司”，董事会同时宣布，委任田明先生为董事会主席。借壳深圳科技，意味着朗诗在资本市场占据一席之地，亮相港股市场后，朗诗地产正快速迈开国际化步伐。

“朗诗地产迈出登陆香港资本市场的一步，其意义超出朗诗地产本身，也是中国绿色地产的标志性事件。对于朗诗地产来说，既是一次国际化的尝试，未来也将获得长久持续发展的动力。”一位房地产业资深人士表示。

资产注入有序进行

作为国内绿色科技地产的领军企业，朗诗谋求上市之路已经多年。近几年朗诗集团发展速度较快，但碍于种种因素，其一直未能将绿色概念，通过资本市场杠杆，发挥出更大规模的价值。

一位香港券商分析师表示，借壳深圳科技之后，朗诗地产打开了香港的资本通道，这对于朗诗绿色地产的全国扩张乃至国际化道路都有着深刻的含义，朗诗绿色地产在香港受到的关注度特别高。

不可否认的是，内地房企入主香港上市公司的下一步，多数将是注入优质资产，完成借壳，推动股价上涨，然后实现再融资。朗诗的路径又会是怎样？未来上市公司和朗诗集团旗下地产业务板块将如何运作?田明在会上透露，即将更名为“朗诗绿色地产有限公司”的上市公司，未来将是朗诗集团住宅发展业务的唯一上市平台；将坚持产品差异化、资产高周转的一贯策略，以成为具备鲜明绿色特质的港股房产公众公司为奋斗目标。

田明表示，朗诗集团将集集团之力，在资金、人员、技术等方面积极支持上市公司投资发展新的房地产项目，快速提升上市公司的项目数量、资产规模和品牌形象。朗诗地产将在法律、监管规则允许的范围内，择机注入适当优质资产或业务，以促进上市公司的发展。上市公司期望能够逐步成为一家具有鲜明绿色特质、业绩良好的香港房地产公众公司。上市公司将积极向控股股东寻求资金支持，包括优于一般市场条件的资金支持或其他融资方式。

“实际上可以先通过朗诗集团增资扩股、借款和境外 BVI公司借款等形式注资壳公司，再将优质项目资产注入。预计朗诗绿色地产恢复融资功能不需要两年，顺利的话明年即可达到该目标。”田明说，今后朗诗集团名下所有优质地产开发业务，将通过上市平台运作。

按照港交所的规定，买壳后的 24个月内，累计注入资产的任一指标高于壳公司的收益、市值、资产、盈利、股本等五个测试指标中任何一条的 100%，则该交易构成“非常重大交易”，可能要以 IPO申请的标准来审批。

“但如果用上市公司的资源去投新项目，是没有限制的，公司股东愿意投资，监管部门没有理由管。”田明说。

值得注意的是，港交所关于24个月内的注资限制，实际上是参照注资当期资产负债表，而非买壳节点时的资产负债表。换言之，注入资产前，若壳公司的主要财务指标已更新，那么注入的资产相关指标只需不高于最新的财务指标，即不构成“非常重大交易”。

按照田明的计划，增加权益资本、利用股东借款投资项目和股东直接注入资产，交替进行，“只要节奏控制得好，不需要两年，就可以将集团房地产开发业务中的优质资产，切换到上市公司平台上来”。

对于熟悉朗诗绿色地产这些年发展历程的许多业内人士，总结过朗诗独特的商业模式，能支撑其在 10年有余的时间里快速成为全国知名的地产企业，有两个利器：差异化的产品与资产高周转的经营策略。

田明告诉记者，朗诗地产的经营策略是在利润率上取行业均值，周转速度上保持行业领先，权益乘数上高于行业水平，同时做到财务上安全稳健。这些年朗诗的 ROE水平一直显著高于上市房企平均水平。

朗诗从来不投资体量太大的项目和拆迁改造等不确定性太大的项目，项目一般属于“不大不小、不高不低、不远不近、干干净净”，都是小、快、灵项目，每个项目在投资、开发、销售上都衔接流畅，不易产生现金流不可控的状况，确保销售速率和现金回款。

遵循绿色核心价值

在过去的十几年历史中，朗诗地产一直遵循的核心价值就是绿色科技，这其中包括朗诗重视对地段、产品价值的塑造，对人的价值和对社会价值的提升。“房地产的发展不可能像之前 10年那样顺风顺水，那种依靠土地升值和资本市场赚钱的模式受到严重的挑战。而朗诗地产十几年来一直坚持做产品的快周转，不靠土地增值的方式取得利润，主要是重视对地段价值的深挖掘，在所开发产品的附加值上做文章，快速把房子卖出去，实现利润。

2012年，国际知名调查机构盖洛普调查公司对朗诗地产的客户调查报告显示，朗诗地产客户总体满意度、忠诚度两项最关键指标都为行业的标杆值，超过1/3客户对朗诗地产有强烈的品牌情感依赖。其中，朗诗的老业主满意度和忠诚度评分则双双持续上升。

盖洛普报告调查认为，“科技系统”和“物业服务”是驱动老业主满意度的最重要因素。换句话说，朗诗的差异化产品和服务是朗诗老业主以及准业主最看重的核心价值。

田明曾告诉记者，朗诗地产从绿色住宅的设计、施工、交付使用以及后续的物业服务，始终坚持深度研究客户需求。细数朗诗地产的每一个项目，鲜有奢华的装修，没有名贵的用材，有的只是更舒适、更健康、更环保的人居设计。朗诗坚持，在消费者观念日趋成熟的今天，对资源价值的理解、对住宅价值的追求都应建立在对自然环境友好基础之上。

未来 5年，朗诗地产将围绕“深绿”战略坚持进行体系的打造、流程的梳理、能力的提升，这是朗诗区别于市场一些同行的鲜明的特征。众所周知，朗诗将建筑变“绿”是一个系统工程，一方面将建筑自身的被动节能做扎实，包括外墙保温系统、外遮阳系统等，一方面利用技术手段去实现主动节能，如利用地下常温层这个天然能量仓库，通过精密管道、低耗机组等设备实现地源热泵技术。此外通过末端系统实现调节，例如混凝土楼板通过常温水循环去实现“夏凉冬暖”的室温调节效果。可以把朗诗的众多科技节能技术看做一个武器库，朗诗在做每一个产品的时候，都会根据项目所在地的气候条件、地质特征以及产品要求，因地制宜地选择好相关搭配。

业内专家指出，当前朗诗能够成为我国绿色地产市场的标杆，源于三大优势：首先是专注，朗诗以绿色为集团战略，持之以恒，只做绿色科技住宅，目前所开发的绿色建筑面积国内领先；第二是专业，朗诗的绿色建筑科技运用水平比肩国际，在实现低碳节能的同时，带给居住者远超普通住宅的舒适度；第三，在衡量建筑究竟有多“绿”的重要标尺———节能率上，朗诗住宅的指标在国内遥遥领先，可以说是行业里“最绿”的住宅。

田明透露，不久之后，朗诗会向市场推出一款全新的产品。它继续保持建筑的高节能率，但将原来以栋为单位辐射 /新风技术系统，改进为一个小型的户式化系统，能够分户开关、实时调节，有效支持用户的行为节能。

这一产品将按照朗诗制定的环保标准，在设计、采购、建造、服务各个环节全面控制，对室内的 PM2.5颗粒物污染、甲醛和VOC污染、生物污染、放射性污染等进行系统性源头检测和控制，并利用置换新风系统将室内污染物浓度有效控制在安全值以下。

这一户式化系统集成的新产品更加关注室内环保健康舒适指标，具有很高的客户价值，并可广泛应用于住宅和公共建筑上，这将成为朗诗未来的主打产品。

此外，朗诗还在利用自身的专业技术能力，为老年客户开发适老性绿色科技住宅产品，其中一部分将于今年下半年在三个城市推向市场。

逐步完成全国化布局 适度探索国际化

“上市不是朗诗的目的，只是一个途径，对朗诗的业务发展如此，对绿色地产在中国的推广更是如此。在登陆资本市场的推动下，朗诗离自己的目标更近了一步。”田明表示。

数据显示，朗诗地产业务目前在南京、上海、杭州、苏州、武汉、成都、无锡、常州、绍兴等多个主要城市，已经和正在开发 30个多个楼盘，开发总面积达 540多万平方米。土地储备约有 350万平方米。

田明告诉记者，未来，基于公司的资源禀赋和中国经济及行业发展趋势，朗诗将继续巩固并完善全国化战略布局：立足现有已进入区域，以长江流域为轴线，向南北两侧展开，加大布局的战略纵深，提升经营的稳定性。在法律、监管规则允许的范围内，及合适市场机会的前提下，计划今年内投资 5个左右的土地项目。当然，最终实现与否还需考虑项目的具体状况和土地市场等客观因素。

按照朗诗地产年初的规划，今年计划在土地市场投资 80亿元规模，这将分布在除了长三角以外的土地市场。“当然还要看土地市场的情况和房地产市场的走势，年初定的这样的目标，如果土地市场整体热上去的话，有可能压缩一点。但是我们也等不起，你如果把这 80亿元留下来，杠杆就会消失掉。”

上市之后，对于朗诗全国化乃至国际化都有很大的推动作用。对于关注和重视绿色地产在中国发展的各方面人士来说，朗诗集团迈出公开登陆资本市场的一步，也是中国绿色地产的标志性事件。

田明告诉记者，朗诗的全国化甚至国际化，都建立在绿色科技的基础上，做好客户的价值研究。住宅是给人住的，为人造房是朗诗的工作思路。人首先是自然的人，有男有女有老有幼，有不同的生理指标，不同的环境要求。其次，人还是社会的人，有不同的文化背景，经济收入，区域特色，生活习惯，对于住宅也有着不同的需求。第三，人有自己的家庭组成，家庭在不同的阶段，也有不同的需求。对客户进行细分研究，根据客户的不同需求，用不同的技术组合来打造匹配的产品，这是以人为本的产品理念。这种理念决定了朗诗在绿色科技住宅的发展之路上一定是追求用户价值为先的，这也是现代企业竞争发展的根本。

非主流法则

毫无疑问，调控两年来，房地产企业开始出现分化。大型房企通过过去几年的跑马圈地和标准化运营，市场份额不断扩大，大量资产规模、融资渠道和品牌效应较弱的中小企业生存空间受到空前挤压。

但是，存续下来的中小企业多数具备一些较为特殊的竞争力。最普遍的是产品的差异化。一直以来坚持绿色战略的朗诗集团是其中一个，这家公司凭借近十年在绿色节能住宅上的深耕，已然成为绿色建筑领域的先锋企业。

“不同的生存环境，会有不同的物种。前十年实施了激进策略的企业，扩张很快，因为赌对了，但是面对今后不断起伏甚至下行的市场，难道还是他们取胜吗？人们经常把‘强’和‘大’画上等号，但出现小概率危机时，强者恒强是不成立的。”田明说。

田明认为，很多人谈日本的房地产泡沫，不过很少有人去关注，日本的积水、大和等房地产公司，由于有差异化特色，包括产品技术、经营模式，很好地抵御了经济停滞和房地产泡沫破裂。当总的需求下滑时，那一部分差异化产品还有需求。

“工欲善其事，必先利其器。”科研团队之于朗诗，正如“器”之于“事”。显而易见，培养打造一支强大的科技团队，以整合应用国内外先进技术于绿色科技住宅项目，是多年来践行绿色之路的重要一步。科技板块初具规模，包括高新技术企业朗诗建筑科技有限公司、甲级设计院朗诗规划建筑设计有限公司和朗诗节能技术有限公司，长兴朗诗绿建科技有限公司（朗诗集团的研发基地），以及设于德国法兰克福的朗诗欧洲技术有限公司。

据了解，朗诗已经成功申报专利 130项，涵盖了发明、实用新型、外观等方面。朗诗是中国绿建委的成员，也是德国与美国绿建委的成员。朗诗针对未来提出的新战略，要把单一的房地产开发公司通过五到十年的时间逐步变成一个绿色的集团公司。

“朗诗绿地地产的核心竞争力在于一个系统的核心竞争力，少了其中任何一个环节都不可能完成，十几年来，正是朗诗团队的忠诚、团结和不断的学习造就了今天的朗诗。”田明说。

第二篇：主流OR非主流

主流OR非主流

时光倒流10年,当我们还在为三厢与两厢车型孰优孰劣而争执时,有谁能想到汽车“物种”会在今天的市场上极大繁荣,除了传统的三厢、两厢外,休旅车、SUV、COUPE哪个不是大放异彩?而这仅仅是冰山一角,事实上真正的时尚潮流已经在向更加离经叛道、功能整合的方向靠拢。

颠覆已有格局,不断推陈出新,Crossover时尚的混搭风可谓强劲而清新。

Crossover的发展潮流

从上世纪七十年代开始,Crossover车型就进入了人们的视线,这种车型虽然小众,但其特殊的用途却能满足特定人群的需求。随着时间的推移,市场规模逐渐稳定,跨界车型开始出现有规律的换代。现在,国内标榜跨界的车型也一发不可收拾。

面对这样的局面,一方的观点是,就像历史般不可逆转,Crossover的发展潮流也必将无可阻挡,成为未来的主流车型。而另一方则更为谨慎,认为这种车型仍旧是小众,掀不起大风大浪。但无论如何,Crossover已经成为人们越来越多的谈论话题,那么就先让我们从Crossover究竟是何物说起。

名词解释――何为Crossover?

Crossover的本意是“跨界”、“跨越”、“超越”、“交叉”和“融合”,但当它进入汽车领域,一个全新的物种就此诞生了――跨界车。这种新车型源自用户的新需求,并逐渐发展成为轿车、SUV、MPV和皮卡等车型的任意交叉组合,集轿车的舒适性和时尚外观、SUV的操控性和MPV的自由空间组合于一身,又有SUV的良好通过性与安全性,在空间上也会比传统的轿车大很多。

混搭路线一

紧凑COUPE与紧凑SUV的交叉

宝马X1

宝马对混搭的跨界车型总是情有独钟,先有惊世骇俗的X6将COUPE与SUV牵线在一起,而后离经叛道的5GT又将COUPE与旅行车融为一体,现在身材更紧凑的X1也即将进入中国市场。

X1是宝马名为SAV(运动多用途车)中的X系列新成员,同时也是该系列中尺寸最小的。在将宝马1系COUPE与紧凑SUV混搭为一体后,X1呈现出一派Crossover的独有气质。低矮的车身显然不同于任何一款传统SUV,更为紧凑的车身尺寸也使它迅速与X3区分开来。为了营造足够的车内空间,在2 760 mm轴距的前提下,X1的前后悬都尽可能缩短,尽管车身长度不足4.5 m,但X1却能营造出类似X3的内部空间。不过在通过性能上,X1的潜质却没有打折扣,194 mm的最小离地间隙绝对不是旅行车的标准。

MINICountryman

MINI给人的印象是复古与时尚的交汇,不过不论是敞篷版还是拉长的Clubman,都难脱小车的级别禁锢。现在,趁着混搭风潮的流行,MINI刚刚推出史上最另类的Crossover车型,以扭转人们的观念。

Countryman是MINI新跨界概念车的量产版之后的名称。新车型虽然传承了MINI的家族式外观风格,但该车却出自全新的生产平台。Countryman车身长度超过4 m,宽度为1.83 m,高度接近1.6 m,轴距超过了2.6 m,完全是一副紧凑级城市SUV的标准身材。高挑的车身与异常饱满的尾部让Countryman成为MINI有史以来最“庞大”的车型。Countryman采用标准的5门掀背式设计,配备4个独立座椅,后排也可选装3个座椅,双座椅的中间配备了两个杯架及滑轨,其目的是为用户提供一个较为灵活的储物空间。

在保留了MINI家族特征的同时,Countryman更首次将四驱应用在辆产车型上,可选装的All4四驱系统基于电控中央差速器进行动力传递,在部分情况下,可将全部动力传递至后轮。

混搭路线二 四门COUPE与SUV的组合讴歌ZDX

相比欧美的豪华品牌,讴歌的产品线并不丰富,这就让ZDX显得越发显眼。在将4门COUPE与SUV融合后,讴歌ZDX的车身轮廓看起来与宝马X6更为接近。

“豪华4门运动轿跑车”是讴歌对ZDX的官方定义。由于与MDX有着相同的研发平台,讴歌ZDX的“下半身”看上去与前者非常相仿,而“上半身”的线条则完全是一款4门COUPE。陡峭的车顶曲线,隐藏式的后车门把手以及粗犷的延伸式挡板都向人们证明着这款车异常的运动魅力。此外,该款车型还采用了全景天窗的设计。除轴距略短之外,讴歌ZDX的车身尺寸都与宝马X6不相上下,而车内空间方面则略逊于X6。

混搭路线三 四门COUPE与旅行车的谋面

一向以生产高性能跑车著名的保时捷,意外的带给大家一个惊喜,同时也有无数人投来异样的眼光,但无论如何,Panamera 的面世,宣布了除去Cayenne SUV之外,保时捷的产品线上又出现了新“物种”。

这款身披燕尾服的暴走绅士融合了矛盾与冲突的外形设计,正如保时捷官方所言:“我们并没有把它定位为一款轿车,也没有将其定义成一款四座或四驱车。我们要打造的只是一款保时捷,并在这款四门四座车型中融入顶尖跑车技术”。尽管Panamera看上去明显比一般轿车要低矮,1 418 mm的身高却又高于911这种纯正的跑车。尾部的掀背造型让这款车型看上去更像是传统的掀背车,但事实上没有哪款掀背跑车能够拥有4 970 mm的车身长度。

第三篇：保利地产融资路径

保利地产融资路径

保利地产(600048)2009非公开发行A股股票预案的公告

上海证券报 2009-02-18 保利房地产（集团）股份有限公司2009非公开发行A股股票预案的公告

本公司及董事会全体成员保证公告内容的真实、准确和完整，对公告的虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏负连带责任。

重要提示：

1、发行对象：本次非公开发行的发行对象为包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家的特定对象。其中，保利集团承诺以不超过15亿元现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股份。除保利集团外的其他发行对象范围为：证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托投资公司、财务公司及其他合法投资者。

2、认购方式：所有发行对象以现金认购本次发行的股票。

释义

除非本预案另有所说明，下列词语之特定含义如下：

发行人、本公司、公司、保利地产 指 保利房地产（集团）股份有限公司

保利集团 指 中国保利集团公司，本公司实际控制人

保利南方集团 指 保利南方集团有限公司，本公司控股股东

保利财务 指 保利财务有限公司

发行、本次发行、本次非公开发行 指 保利房地产（集团）股份有限公司本次以非公开发行的方式向特定对象发行A股股票的行为

本预案 指 保利房地产（集团）股份有限公司本次非公开发行股票预案

定价基准日 指 董事会决议公告日

中国证监会或证监会 指 中国证券监督管理委员会

上交所 指 上海证券交易所

元 指 人民币元

第一节本次非公开发行A股股票方案概要

一、本次非公开发行的背景和目的

本次非公开发行，是公司应对经济增长减缓和房地产业调整，把握行业内重组整合进程加快的机遇，顺应资本市场发展形势及进一步提升公司竞争力所采取的积极措施。

1、住房制度改革以来，房地产业对我国国民经济的拉动作用不断增强，已经成为国民经济的重要支柱产业，且目前的房地产业政策亦重新强调了这一点。同时，城市化进程不断加快、城市人口不断增加和居民可支配收入水平不断提高、土地供应持续偏紧等支持房地产业发展的根本因素未发生任何改变，房地产业中长期始终看好。2、2007年第二季度以来，部分城市房地产市场开始出现调整，并逐步向全国范围扩散。本轮行业调整，虽然带来一定的短期影响，但有利于加速行业重组整合进程，更有利于行业长期健康、稳定地发展，对专业规范的品牌企业而言更多是机遇。

3、公司自完成IPO上市后，凭借卓越的公司战略和准确的判断能力，已成为目前行业内发展最快、业绩最好的企业之一，即使在宏观经济和行业市场发生较大变化下，公司仍取得了领先行业的销售业绩。2008年，公司实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%，实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%。

在上述背景下，通过本次非公开发行从资本市场上获得支持，进一步提高公司资本实力，是公司保持可持续发展、巩固行业地位、与竞争对手拉开差距的重要战略措施，既增强公司未来发展潜力，为公司在行业低迷期进行低成本扩张提供有利条件，又可加快公司项目开发和销售资金回笼，为公司在行业调整中扩大市场占有率奠定坚实基础。根据公司目前负债率较高的状况，通过本次非公开发行，公司还可以改善自身资本结构，降低负债率，减少财务风险，提高公司的盈利能力和抗风险能力。

二、发行股票的种类和面值

本次发行的股票种类为境内上市人民币普通股（A股），每股面值为人民币1.00元。

三、发行方式和发行时间

本次发行采用非公开发行的方式，在中国证券监督管理委员会核准后六个月内选择适当时机向特定对象发行。

四、发行数量

本次向特定对象非公开发行的股票数量合计不超过发行前公司总股本的20%，最终发行数量将提请股东大会授权公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。

五、发行对象

本次非公开发行的发行对象为包括公司实际控制人保利集团在内的不超过十家的特定对象。其中，保利集团承诺以不超过15亿元现金并且与其他认购对象相同的认购价格认购本次发行的股份。除保利集团外的其他发行对象范围为：证券投资基金管理公司、证券公司、保险机构投资者、信托投资公司、财务公司及其他合法投资者。

六、认购方式

所有发行对象以现金认购本次发行的股票。

七、发行价格及定价方式

本次非公开发行股票发行价格不低于公司第二届董事会第十四次会议决议公告前20个交易日公司股票交易均价的90%，即15.89元/股。公司股票在董事会决议公告日至发行日期间如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，将对发行底价进行相应调整。最终发行价格将在公司取得本次中国证监会发行核准批文后，按照《上市公司非公开发行股票实施细则》的规定，根据竞价结果由公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。

八、限售期

保利集团认购的股份自本次非公开发行结束之日起三十六个月内不得转让，之后按中国证监会及上交所的有关规定执行。其他特定对象认购的股份，自本次发行结束之日起，十二个月内不得转让。

九、未分配利润的安排

本次发行前的未分配利润由本次发行完成后的新老股东共享。

十、上市地点

在锁定期满后，本次发行的股票将申请在上交所上市交易。

十一、募集资金用途

本次非公开发行拟募集资金不超过80亿元（未扣除发行费用），募集资金在扣除发行费用后将投向以下项目：

项目名称 项目总投资

（万元）拟投入募集资金

（万元）

上海保利叶上海项目 582,778 240,000

上海保利林语溪项目 158,911 70,000

广州保利V座项目 102,345 30,000

佛山顺德保利合园项目 80,767 40,000

天津保利上河雅颂项目 365,846 150,000

长沙麓谷林语项目 427,732 110,000

成都公园198项目 200,458 80,000

长春保利罗兰香谷项目 205,137 80,000 合计 2,123,974 800,000

如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。如果本次非公开发行募集资金超过公司项目的资金需要，剩余部分的募集资金将补充公司流动资金。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

十二、本次非公开发行股票决议有效期

本次发行股票决议的有效期为发行方案提交股东大会审议通过之日起十二个月。

十三、本次非公开发行是否构成关联交易

保利集团与公司签订了附条件生效的股份认购合同，承诺以不超过15亿元现金并且与其他机构投资者相同的认购价格认购本次发行的股份。该行为构成公司的关联交易，须经公司股东大会的审议批准。保利集团及其关联方将在股东大会上对相关事项予以回避表决。

十四、本次发行是否导致公司控制权发生变化

保利南方集团为发行人的控股股东，截至2008年12月31日，直接持有发行人股份120,091.80万股，占发行人总股本的比例为48.97%；保利集团全资持有保利南方集团，为本公司实际控制人，保利集团直接和间接持有发行人股份120,554.07万股，占发行人总股本的比例为49.16%。按照本次非公开发行的数量上限测算，本次非公开发行完成后，保利集团直接和间接持有的股份共占发行人股本总额的比例不低于30%，仍处于实际控制人地位。因此，本次非公开发行不会导致发行人的控制权发生变化。

十五、本次发行方案已经取得有关主管部门批准的情况以及尚需呈报批准的程序

本次非公开发行方案已于2009年2月16日经公司第二届董事会第十四次会议审议通过。本次非公开发行方案尚需公司股东大会审议批准并报中国证监会核准。

第二节保利集团基本情况及附生效条件股份认购合同摘要

一、保利集团的基本情况

1、基本情况

公司名称：中国保利集团公司

成立日期：1993年2月9日

注册资金：15亿元

法定代表人：陈洪生

住所：北京市东城区朝阳门北大街1号28层

经营范围：对集团所属企业的生产经营活动实施组织、协调、管理；所属企业生产所需设备、原材料的代购、供应、销售；所属企业生产产品的批发、代销；与以上业务相关的技术咨询、技术服务、信息服务；进出口业务。

2、股权控制关系结构图

3、主要经营情况及最近三年主要业务的发展情况和经营成果

保利集团主营业务包括军贸业务、房地产业务、文化业务和资源开发业务等，最近三年保利集团总资产、净资产、营业收入及利润总额等主要财务指标均保持两位数增长，整体实力显著增强。近三年主要财务指标见下表（单位：亿元）：

2008年 2007年 2006年

总资产 876.2 682.6 349.3

所有者权益 265.8 223.4 124.1

营业收入 234.4 140.5 87.3

利润总额 48.7 37.8 18.2

4、保利集团最近一年的简要会计报表

（1）公司截至2008年12月31日简要资产负债表（单位：万元，未经审计）项目 2008年12月31日

资产总额 8,762,447

其中：流动资产 7,689,516

负债总额 6,104,554

所有者权益总额 2,657,893

其中：归属于母公司的所有者权益总额 1,362,074

（2）公司2008年简要利润表（单位：万元，未经审计）

项目 2008年

营业收入 2,343,852

营业利润 463,478

利润总额 487,079

净利润 353,940

5、保利集团及其董事、监事、高级管理人员最近五年处罚及诉讼等相关情况

保利集团及其董事、监事、高级管理人员最近五年未受过行政处罚、刑事处罚，也未涉及与经济纠纷有关的重大民事诉讼或者仲裁。

6、本次发行完成后，保利集团与公司是否存在同业竞争的说明

本次发行完成后，保利集团与公司不存在实质性同业竞争。

7、本次发行预案披露前24个月内保利集团与本公司之间的重大交易情况

（1）2008年7月，本公司发行43亿元公司债券，保利集团为本期债券的还本付息提供全额无条件不可撤销的连带责任保证，保证范围包括本期债券本金及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。

（2）根据公司第二届董事会第十二次会议决议及2008年第一次临时股东大会审议通过的《关于在保利财务有限公司办理相关业务的议案》，同意公司在保利财务办理如下相关业务：

a）按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，公司可在20亿元范围内接受保利财务提供的担保业务，以及可在20亿元范围内接受保利财务提供的贷款等资金支持业务。

b）公司在保利财务的日存款余额不超过2007年末资金余额的50%，按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，与保利财务进行存款等结算业务。

c）除上述存款、担保、贷款等业务以外，授权公司在20亿元范围内，按照正常商业条件以及不差于公司可从独立第三方得到的条款，可接受保利财务提供的营业范围内的其他业务。

截至本预案公告之日，本公司在保利财务的存款余额为128,308.58元，除存款业务外，本公司尚未接受保利财务提供的担保、贷款及其他业务。

（3）根据公司第二届董事会第六次会议决议及2007年第二次临时股东大会审议通过的《关于向中国保利集团申请借款及担保的议案》，同意公司向中国保利集团公司申请分别20亿元左右的借款和担保支持。同意以后均按此标准向集团申请该类资金及担保支持。

截至本预案公告之日，保利集团及其关联方向本公司及本公司控股子公司提供借款本金合计72,950万元，提供担保余额合计8亿。

除上述交易外，本次发行预案披露前24个月内保利集团与本公司之间不存在其他重大交易情况。

二、附条件生效的股份认购合同的内容摘要

1、合同主体

发行人：保利地产

认购人：保利集团

2、认购方式、支付方式、认购数量、认购价格、限售期

（1）认购方式：以现金认购发行人向特定对象非公开发行的新股。

（2）支付方式：现金支付。

（3）认购数量：认购人承诺以最多不超过人民币十五亿元的现金认购本次发行股份，具体认购股份数由双方在发行价格确定后签订补充协议最终确定。

（4）认购价格：本次发行中发行人向认购人发行的发行价格与向其他特定对象发行的发行价格相同。该发行价格不低于定价基准日前二十个交易日发行人股票交易均价的百分之九十，在公司取得本次中国证监会发行核准批文后，按照《上市公司非公开发行股票实施细则》规定的竞价程序进行竞价，并根据竞价结果由公司董事会与保荐机构（主承销商）协商确定。发行人股票在定价基准日至发行日期间如有派息、送股、资本公积金转增股本等除权除息事项，将对发行底价进行相应调整。

（5）限售期：认购人认购的股票在本次发行完成后36个月内不得转让。

3、合同生效条件和生效时间

本合同在以下条件均获得满足之日起正式生效：

（1）本次发行已经发行人董事会和股东大会批准。

（2）认购人认购本次发行新股已经有权的国有资产监督管理部门批准。

（3）本次发行已经中国证券监督管理委员会核准。

4、合同附带的任何保留条款和前置条件

本合同无任何保留条款和前置条件。

5、违约责任条款

保利集团及本公司应按本协议的规定履行协议，一方违反本协议规定，应依法赔偿由此造成的对方的全部损失。

第三节董事会关于本次募集资金运用的可行性分析

本次非公开发行A股股票所募集资金扣除发行费用后，将投资于以下项目：

项目名称 项目总投资

（万元）拟投入募集资金

（万元）

上海保利叶上海项目 582,778 240,000

上海保利林语溪项目 158,911 70,000

广州保利V座项目 102,345 30,000

佛山顺德保利合园项目 80,767 40,000

天津保利上河雅颂项目 365,846 150,000

长沙麓谷林语项目 427,732 110,000

成都公园198项目 200,458 80,000

长春保利罗兰香谷项目 205,137 80,000

合计 2,123,974 800,000

如果本次非公开发行募集资金不能满足公司项目的资金需要，公司将利用自筹资金解决不足部分。如果本次非公开发行募集资金超过公司项目的资金需要，剩余部分的募集资金将补充公司流动资金。在不改变本次募投项目的前提下，公司董事会可根据项目的实际需求，对上述项目的募集资金投入顺序和金额进行适当调整。本次非公开发行募集资金到位之前，公司将根据项目进度的实际情况以自筹资金先行投入，并在募集资金到位之后予以置换。

投资项目的具体情况如下：

（一）上海保利叶上海项目

1、项目情况要点

项目名称：上海保利叶上海（上海宝山顾村项目）

项目总投资：582,778万元

项目建设年限：2008年8月至2014年3月

项目经营主体：由全资子公司上海保利建霖房地产有限公司开发经营

规划占地面积：408,374平方米 总建筑面积：704,113平方米

预计销售额：749,867万元

2、项目基本情况

上海保利叶上海项目地块位于上海宝山区顾村镇，四至范围为：东至联阳路（该路东侧即中心河）、西至长白山路（该路西侧即彭家泾）、北至菊太路、南至沙浦河。

本项目净用地面积408,374平方米，容积率1.37，规划建设普通住宅，总建筑面积704,113平方米。

3、项目的市场前景

本地块所在的顾村地处普陀、宝山交界，是宝山新城的三大组团（顾村新城、西城区、东城区）之一。顾村作为上海市重大工程配套商品房“两个1,000万”工程的重要组成部分，政府对居住配套设施的投入对改善居住和就业环境有着重要的作用。项目紧邻上海最大郊野生态公园--顾村公园，周围水系资源丰富，环境优美，占地面积为上海目前最大的世纪公园三倍。项目距离外环线较近，地铁1号线和7号线均经过顾村，交通优势凸现，升值潜力巨大。整个区域居住氛围逐渐形成，生活配套十分完善。周边住宅楼盘较多，参照市场价格，项目普通住宅较为合理的销售价格在10,500元/平方米左右。

4、资格文件取得情况

2007年7月31日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权。2007年11月29日由公司全资子公司上海保利建霖房地产有限公司签订了《国有土地使用权出让合同》（沪宝房地(2007)出让合同第98号、第99号、第100号），目前项目已取得《建设用地批准书》（宝山区市（县）[2008]宝府土书字第023号、025号、026号），2008年5月4日取得《国有土地使用权证》（沪房地宝字（2008）第015181号、第015182号、第015183号、第015184号、第015185号），《建设用地规划许可证》（沪宝地（2008）13080826E01008），《建设工程规划许可证》（沪规建宝（2008）13080927F00041、沪规建宝（2008）13080927F00042、沪规建宝（2008）13080927F00043、沪规建宝（2008）13080927F00044），《施工许可证》（0801BS0055D0***09110219、0801BS0055D023101***219），其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为582,778万元，其中土地成本为334,000万元，项目前期设计勘探费4,365万元，建设安装工程费131,342万元，基础设施建设费36,152万元，其他配套费和政府收费为21,836万元，不可预见费3,874万元，期间开发费用及销售费用为51,208万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目一期已开工。项目计划使用募集资金24亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额749,867万元，实现税后利润89,172万元，投资回报率为15.30%，销售净利率为11.89%。项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 704,113

总销售收入 万元 749,867

总投资 万元 582,778

税前利润 万元 118,896

净利润 万元 89,172

项目投资回报率 % 15.30

项目销售净利率 % 11.89

（二）上海保利林语溪项目

1、项目情况要点 项目名称：上海保利林语溪（上海南汇康桥项目）

项目总投资：158,911万元

项目建设年限：2008年6月至2011年3月

项目经营主体：由全资子公司上海保利建壅房地产有限公司开发经营

规划占地面积：120,573平方米

总建筑面积：193,388平方米

预计销售额：202,134万元

2、项目基本情况

上海保利林语溪项目地块位于上海市南汇区康桥镇3号地块位于上海市南汇区康桥镇，四至范围为：东至杨高南路、南至电信信息园B区、西至规划道路、北至外环绿带。

本项目净用地面积120,573平方米，容积率1.20，规划建设普通住宅，总建筑面积193,388平方米。

3、项目的市场前景

项目所处的区域为大三林板块，众多高档住宅区位于该板块，是上海市居住认同度较高的一个板块，距人民广场、徐家汇、陆家嘴都很方便，距离世博会厂址较近，有世博概念。具备较高的抗风险能力。

项目本身地块的交通优势也比较明显，北靠上海外环线，东紧邻主干道杨高南路，依托大三林区域内已经建成轨道交通6号线、8号线，在建轨道交通11号线，可以方便的到达市中心区。项目周边的配套目前仍在发展中，目前已有家乐福、易初莲花、易买德等大型超市，均开设购物班车，地块北侧的三林城内在建中房城市广场也是大型的商业，这些大型的商业，其商业服务半径将有效的覆盖本项目。参照周边楼盘的价格，项目普通住宅的销售价格将在12,000元/平米左右。

4、资格文件取得情况

项目于2008年1月24日签订成交确认书（编号：南房地确字20071633号）。2008年6月10日签订《国有土地使用权出让合同》（沪房地南汇（2008）出让合同第19号），目前已取得《建设用地批准书》（南汇区[2008]南府土书字第058号），《上海市房地产权证》（沪房地南字（2009）第000794号、000795号），《建设用地规划许可证》（沪南地（2008）19080928E01208），《建筑工程施工许可证》（0801NH0032D0***10132119）,其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为158,911万元，其中土地成本为85,696万元，项目前期设计勘探费1,354万元，建设安装工程费38,325万元，基础设施建设费10,234万元，其他配套费和政府收费为6,167万元，不可预见费1,122万元，期间开发费用及销售费用为16,013万元。

6、项目进展情况与资金筹措

项目一期已开工。项目计划使用募集资金7亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额202,134万元，实现税后利润22,624万元，投资回报率为14.24%，销售净利率为11.19%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 193,388

总销售收入 万元 202,134

总投资 万元 158,911

税前利润 万元 30,166

净利润 万元 22,624

项目投资回报率 % 14.24

项目销售净利率 % 11.19

（三）广州保利V座项目

1、项目情况要点

项目名称：广州保利V座（F2-2项目）；

项目总投资：102,345万元

项目建设年限：2008年1月至2011年8月

项目经营主体：由控股子公司保利（广州）房地产开发有限公司与广州市天河区冼村经济发展公司合作开发

规划占地面积：12,882平方米

总建筑面积：204,960平方米

预计销售额：198,282万元

2、项目基本情况

广州保利V座项目位于广州市珠江新城内，在政府的规划中将成为未来广州CBD核心商务区

本项目占地面积为12,882平方米，规划建设写字楼和商业，总建筑面积为204,960平方米，地上可售面积为108,479平方米。

3、项目的市场前景

项目所在区域广州市珠江新城，拥有良好的发展前景，地铁三号线、五号线，多条公交线贯穿珠江新城，交通便利。歌剧院、博物馆、少年宫等大型市政配套设施的陆续建成和投入使用使得该区域成为未来广州最具升值潜力的区域，项目整体市场前景看好。

项目周边有富力中心、发展中心等比较有代表性的商业项目，参照周边楼盘的销售价格，本区域内写字楼的销售价格在18,000元/平方米左右，商业价格在20,000元/平方米左右。

4、资格文件取得情况

2004年保利（广州）房地产开发有限公司以合作的方式取得该项目国土使用权，目前已签订《国有土地使用权出让合同》（穗国地出合[2004]363号），领取了《国有土地使用权证》（穗府国用（2006）第01100099号），《建设用地规划许可证》（穗规地证[2004]261号），《建设工程规划许可证》（穗规建证[2008]3202号），《施工许可证》（编号***101），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为102,345万元，其中土地成本为5,014万元，项目前期设计勘探费2,808万元，建设安装工程费73,929万元，基础设施建设费4,960万元，其他配套费和政府收费为3,850万元，不可预见费2,566万元，期间开发费用及销售费用为9,218万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目已开工。项目计划使用募集资金3亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额198,282万元，实现税后利润44,525万元，投资回报率为43.51%，销售净利率为22.46%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 204,960

总销售收入 万元 198,282

总投资 万元 102,345

税前利润 万元 59,367

净利润 万元 44,525

项目投资回报率 % 43.51

项目销售净利率 % 22.46

（四）佛山顺德保利合园项目

1、项目情况要点

项目名称：佛山顺德保利合园（顺德容桂项目）；

项目总投资：80,767万元

项目建设年限：2007年9月至2011年12月

项目经营主体：由全资子公司保利顺德房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：51,809平方米

总建筑面积：273,440平方米

预计销售额：101,096万元

2、项目基本情况

佛山顺德保利合园项目位于佛山市顺德区容桂文海路以南，文星路以东。

本项目总占地面积51,809平方米，容积率在2.5-4.5之间，地块形状方正。本项目规划建设普通住宅，总建筑面积273,440平方米。

3、项目的市场前景

该项目位于佛山市顺德区南部容桂街道，是顺德乃至珠江三角洲重要的制造业基地，拥有科龙、容声、华宝、格兰仕、等国内外知名企业，形成了以家电、化工涂料、电线电缆、生物医药、塑料制品等为骨干的产业格局，成为全国最大的冰箱、微波炉、空调等家电生产基地。并在此基础上逐步建构出智能家电、信息电子、医药保健、化工涂料等四大支柱产业。参照周边的楼盘，本地区住宅的售价比较合理的价格在4,000元/平方米左右。

4、资格文件取得情况

2007年8月29日，本公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权，目前已签订《国有土地使用权出让合同》（440606-2007-000909），领取了《国有土地使用证》（佛府（顺）国用（2007）第1002859号），《建设用地规划许可证》（顺规地证（2008）00078），《建筑工程施工许可证》（***303）。其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为80,767万元，其中土地成本为28,016万元，项目前期设计勘探费1,667万元，建设安装工程费40,352万元，基础设施建设费3,459万元，其他配套费和政府收费为847万元，不可预见费463万元，期间开发费用及销售费用为5,962万元。

6、项目进展情况与资金筹措

项目已开工，项目计划使用募集资金4亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额101,096万元，实现税后利润10,263万元，投资回报率为12.71%，销售净利率为10.15%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 273,440

总销售收入 万元 101,096

总投资 万元 80,767

税前利润 万元 13,684

净利润 万元 10,263

项目投资回报率 % 12.71

项目销售净利率 % 10.15

（五）天津保利上河雅颂项目

1、项目情况要点

项目名称：天津保利上河雅颂（天津武清项目）；

项目总投资：365,846万元

项目建设年限：2008年4月至2013年8月

项目经营主体：由全资子公司保利（天津）房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：304,598平方米

总建筑面积：895,756平方米

预计销售额：458,921万元

2、项目基本情况

天津保利上河雅颂项目位于天津市武清区城区泉达路东侧，处于京津两大城市之间，是天津当前城市重点开发建设区。

本项目占地面积为304,598平方米，规划建设普通住宅，计划总建筑面积为895,756平方米，地上建筑面积757,450平方米。

3、项目的市场前景

本项目所在的武清开发区是1991年12月批准设立的国家级高新技术产业开发区，地处北京、天津之间。沿京津塘高速公路上达北京71公里，下抵天津港71公里，距天津市区25公里，距天津国际机场35公里，到首都国际机场90公里，区位优势得天独厚。

项目周边有第6城、北岸尚城等比较有代表性的住宅项目，参考以上楼盘价格，本区域内普通住宅销售价格在5,500-6,000元/平方米之间。

4、资格文件取得情况

2007年12月25日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权，目前已签订《国有土地使用权出让合同》（（挂）2007-020），领取了《建设用地批准书》（[2008]津国土房武清准字第017号，[2008]津国土房武清准字第018号），《国有土地使用权证》（武单国有（2008）第068号、069号），《建设用地规划许可证》（2008武清地证0052），《建设工程规划许可证》（2008武清建证0075号-0083号），施工许可证（建施***8、建施***7），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为365,846万元，其中土地成本为93,417万元，项目前期设计勘探费4,389万元，建设安装工程费191,850万元，基础设施建设费32,227万元，其他配套费和政府收费为16,378万元，不可预见费1,224万元，期间开发费用及销售费用为26,361万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目已开工。项目计划使用募集资金15亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额458,921万元，实现税后利润49,842万元，投资回报率为13.62%，销售净利率为10.86%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 895,756

总销售收入 万元 458,921

总投资 万元 365,846

税前利润 万元 66,456

净利润 万元 49,842

项目投资回报率 % 13.62

项目销售净利率 % 10.86

（六）长沙麓谷林语项目

1、项目情况要点

项目名称：长沙麓谷林语（长沙绿之城项目）；

项目总投资：427,732万元

项目建设年限：2008年7月至2015年12月

项目经营主体：由控股子公司湖南保利房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：790,004平方米

总建筑面积：1,380,545平方米

预计销售额：548,620万元

2、项目基本情况

长沙麓谷林语项目位于河西麓谷科技新城内，三面临路，北临长常高速公路，西临麓松路，南临桐梓坡西路，距市政府6公里，距汽车西站3公里。

本项目占地面积为790,004平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积为1,380,545平方米。

3、项目的市场前景

本项目位于长沙市重点发展园区--麓谷科技新城的核心位置，处于市府板块和河西大学城板块的辐射范围之内，目标客户群明确。该项目位于西二环和绕城高速之间的城郊结合部，路网发达，交通便利，区域环境优美，用地范围内景观资源丰富，基础设施齐全。此外，规划用地完整，面积大，易形成社区配套齐全、人口集中的高端产品规模开发效应。目前，该区域在售、在建、拟建的楼盘品质较高，销售均价在4,000-5,000元/平方米之间，目标客户群明确，市场前景较好。

4、资格文件取得情况

2008年6月24日，本公司以挂牌的方式取得该项目国土使用权，目前已取得国土证（长国用（2008）第054498、054499、054500、054501号），《建设用地规划许可证》（高新出（2008）0016、0017、0018、0019号），《建设工程规划许可证》（高新建1（2008）0015、0016号），《施工许可证》（***101，***201），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为427,732万元，其中土地成本为85,697万元，项目前期设计勘探费7,473万元，建设安装工程费243,089万元，基础设施建设费37,877万元，其他配套费和政府收费为7,138万元，不可预见费7,833万元，期间开发费用及销售费用为38,625万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目已开工，项目计划使用募集资金11亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目实现销售额548,620万元，实现税后利润64,259万元，投资回报率为15.02%，销售净利率11.71%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 1,380,545

总销售收入 万元 548,620

总投资 万元 427,732

税前利润 万元 85,679

净利润 万元 64,259

项目投资回报率 % 15.02

项目销售净利率 % 11.71

（七）成都公园198项目

1、项目情况要点

项目名称：成都公园198（成都新都项目）；

项目总投资：200,458万元

项目建设年限：2008年1月至2011年12月

项目经营主体：由控股子公司保利（成都）实业有限公司开发经营

规划占地面积：200,000平方米

总建筑面积：671,002平方米

预计销售额：289,630万元

2、项目基本情况

成都公园198项目位于成都市新都区蜀龙大道西侧，三环以外，绕城以内，距离北三环约7公里，距成都市中心约15公里，至成都中心天府广场车行时间约30分钟。本项目东临蜀龙大道，南面为熊猫基地，西北为成绵高速。

本项目占地面积为200,000平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积为671,002平方米。

3、项目的市场前景

该项目所在区域北部新城位于成都城北方向，规划是一个集休闲、度假、商住为一体的综合社区，未来北部新城将成为城市发展最重要的一极。本项目位于北部新城腹地，将作为政府着力打造的大型生态居住区，与熊猫基地毗邻，周边公园环绕，自然生态环境非常好。参照周边的楼盘，本地区住宅的售价比较合理的价格在4,000-5,500元/平方米。

4、资格文件取得情况

2008年1月18日，保利（成都）实业有限公司以拍卖的方式取得该项目国土使用权，目前已签订《国有土地使用权出让合同》（5101新都（2008）出让合同第03号），已取得《国有土地使用证》（成都国用（2008）第739、740号），《建设用地规划许可证》（地字第***、地字第***号），《建设工程规划许可证》（建字第***、***号），《施工许可证》（编号***101、***101）。其他相关文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为200,458万元，其中土地成本为32,651万元，项目前期设计勘探费2,884万元，建设安装工程费136，758万元，基础设施建设费11,267万元，其他配套费和政府收费为3,667万元，不可预见费2,674万元，期间开发费用及销售费用为10,557万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目目前一期已开工。项目计划使用募集资金8亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额289,630万元，实现税后利润50,084万元，投资回报率为24.98%，销售净利率为17.29%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 671,002

总销售收入 万元 289,630

总投资 万元 200,458

税前利润 万元 66,779

净利润 万元 50,084

项目投资回报率 % 24.98

项目销售净利率 % 17.29

（八）长春保利罗兰香谷项目

1、项目情况要点

项目名称：长春保利罗兰香谷

项目总投资：205,137万元

项目建设年限：2006年11月至2011年6月

项目经营主体：由控股子公司长春市轻轨六合房地产开发有限公司开发经营

规划占地面积：422,808平方米

总建筑面积：619,328平方米

预计销售额：263,839万元

2、项目基本情况

长春保利罗兰香谷项目位于长春市高新技术产业开发区硅谷大街以北、电台街以东、繁荣路以南、飞跃东路以西。

本项目占地面积为422,808平方米，规划建设普通住宅，总建筑面积为619,328平方米。

3、项目的市场前景

本项目所在区域位于长春市的南部，随着长春市政府、大学校区的南迁，长春市的城市重心向南部迁移，对南部区域房地产价值的提升作用巨大，因此本项目有着良好的发展前景。参照周边的楼盘，本区域住宅比较合理的平均售价在4,500元/平方米左右。

4、资格文件取得情况

2005年11月8日长春市轻轨六合房地产开发有限公司以挂牌的方式取得本项目国有土地使用权，已签订《国有土地使用权出让合同》。2007年5月我司以股权收购的方式取得该项目的开发权。项目已领取了《国有土地使用权证》（长国用（2008）第091000441、091000442号），《建设用地规划许可证》（长规用地字第***、***号），建设工程规划许可证（建字第***号），施工证（编号***101等共计79个），其他资格文件按照有关部门的相关规定正在陆续办理中。

5、投资估算

本项目的总投资预计为205,137万元，其中土地成本为59,394万元，项目前期设计勘探费2,477万元，建设安装工程费101,864万元，基础设施建设费13,270万元，其他配套费和政府收费为619万元，不可预见费2,365万元，期间开发费用及销售费用为25,147万元。

6、项目进展情况与资金筹措

本项目一期已开工。项目计划使用募集资金8亿元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

7、项目经济评价

本项目预计实现销售额263,839万元，实现税后利润31,164万元，投资回报率为15.19%，销售净利率为11.81%，项目各项经济指标良好，经济性上可行。

项目经济效益指标一览表

内容 单位 指标

总建筑面积平方米 619,328

总销售收入 万元 263,839

总投资 万元 205,137

税前利润 万元 41,553

净利润 万元 31,164

项目投资回报率 % 15.19

项目销售净利率 % 11.8

第四节管理层关于本次发行对公司影响的讨论与分析

一、本次发行后公司业务结构、高管人员结构、股东结构的变化以及公司章程变化情况

本次发行不会对公司主营业务结构产生重大影响，公司的主营业务仍然为房地产开发和经营；不会导致公司业务和资产的整合。

本次非公开发行完成后，预计公司高管人员结构将保持稳定。

本次非公开发行股票完成后，预计增加不超过发行前公司总股本20%的有限售条件流通股（具体增加股数将在取得证监会发行核准批文后确定），导致公司股东结构和注册资本发生变化。公司需要根据发行结果修改公司章程所记载的股东结构及注册资本等相关条款。除此之外，公司暂无其他修改或调整公司章程的计划。

二、本次发行后公司财务状况、盈利能力及现金流量的变动情况

本次发行完成后，公司总资产和净资产均将相应增加，公司的资产结构将得到优化。公司资产负债率也将相应下降，使得公司的财务结构进一步改善。另一方面，由于本次发行后总股本将有所增加，募集资金投资项目产生的经营效益需要一定的时间才能体现，因此不排除公司的每股收益将被摊薄的可能。

本次募集资金将全部用于募集资金投资项目的经营开发，此次募投项目的盈利情况较好，这些项目的如期实施和完成，会在未来2-3年为公司带来较好的投资收益，有利于提高整个公司的盈利水平。

本次发行完成后，公司筹资活动产生的现金流入量将大幅度增加；在资金开始投入募投项目后，投资活动产生的现金流出量将大幅增加；在募投项目完成后，公司经营活动产生的现金流量净额将得到显著提升。本次发行将改善公司的现金流状况，降低资金成本。

三、公司与控股股东及其关联人之间的业务关系、管理关系、关联交易及同业竞争等变化情况

公司与控股股东在业务和管理等方面完全分开，公司业务经营与管理独立，并独立承担经营责任和风险。

本次非公开发行完成后，公司与控股股东、实际控制人及其关联人在同业竞争方面不会发生变化。

保利集团与公司签订了附条件生效的股份认购合同，承诺以不超过15亿元现金并且与其他机构投资者相同的认购价格认购本次发行的股份。该行为构成公司的关联交易，需经公司股东大会的审议批准。保利集团及其关联方将在股东大会上对相关事项予以回避表决。除此关联交易外，本公司与控股股东、实际控制人在此次交易中未发生其他关联交易。

四、本次发行完成后，公司是否存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，或上市公司为控股股东及其关联人提供担保的情形

本次发行完成后，公司不存在资金、资产被控股股东及其关联人占用的情形，也不存在为控股股东及其关联人提供担保的情形。

五、本次发行对公司负债情况的影响

截至2008年12月31日，本公司资产负债率为70.78%，负债结构较为合理，本次发行完成后，公司净资产增加，资产负债率将下降。

六、本次发行的风险分析

1、政策风险

由于我国房地产业是典型的政府主导型产业，国家宏观经济政策和行业政策的变化都将对行业产生较大影响。如果房地产开发企业不能适应国家政策的变化，则有可能对企业的经营和发展造成不利影响。

2、管理风险

公司作为一家业务遍及全国17个大中型城市的全国性大型房地产集团公司，已形成了成熟的经营模式和管理制度，培养了一批经验丰富、能征善战的业务骨干，但公司经营规模持续扩大和业务范围的拓宽会对自身的管理能力提出更高的要求，如果公司在人力资源保障、风险控制、项目管理等方面不能及时跟上，公司将面临一定的管理风险。

3、业务经营风险

本公司在经营过程中可能面临产品与原材料价格波动、城市规划调整导致项目开发难度增大、项目盈利能力下降、与合作方发生纠纷等业务经营风险，公司在经营中若不能及时应对和解决上述问题，可能对公司经营业绩产生一定的影响。

4、市场风险

房地产行业与国民经济发展之间存在较大的关联性，受国民经济发展周期的影响较大。目前受世界金融风暴影响，我国宏观经济增速减缓，房地产行业处于调整期，如果调整持续较长时间，公司销售可能面临一定的市场压力。

5、财务风险

房地产市场的波动和融资环境的变化将影响房地产企业的销售回笼和对外融资，有可能使公司面临一定的资金周转压力和偿债风险。

6、其他风险

（1）审批风险

本次非公开发行尚需经公司股东大会审议批准，存在无法获得公司股东大会表决通过的可能。此外，本次非公开发行还需取得中国证监会的核准，能否取得相关主管部门的批准或核准，以及最终取得相关主管部门批准或核准的时间都存在一定的不确定性。

（2）每股收益和净资产收益率摊薄的风险

本次非公开发行将扩大公司股本及净资产规模，在盈利水平一定的条件下，将会摊薄公司的每股收益和净资产收益率。由于房地产开发项目的开发周期较长，募集资金使用效益的显现需要一个时间过程，短期内难以将相关利润全部释放出来，从而导致公司的每股收益和净资产收益率存在短期内被摊薄的风险。

保利房地产（集团）股份有限公司

董事会

二零零九年二月十八日

第四篇：主流的幼儿教育与非主流的幼儿教育的培训心得

又一个三天的教师培训，每次培训完总会有些收获或些许感触。但这三天的培训却让我印象颇深。感慨颇多，尤其是20日下午杭幼师附属幼儿园园长王芳老师关于“主流的幼儿教育与非主流的幼儿教育”。主题讲座引起了我深深的共鸣。

随着社会的不断进步，人们对教育的关注越来越多。幼儿教育也随之受到了更多的关注。但由于有些家长对幼儿的认识出现些偏差，使我们作为幼儿教师的家园工作也陷入困境。

首先，很多家长更注重“外在的可显的知识”换句话说，他们希望自己的孩子在幼儿园学些诗歌、认字、写字做做数学等能让他们直接看到教学成果的东西。而对幼儿的习惯培养、性格品质的磨练却不关注。认为哪天孩子没有学到这些东西就是老师不负责任，显然，这些给我们老师在家园沟通中增加了许多烦恼。

其次，理念与行为分家。很多家长在与我们沟通时观念一致。但一看到身边的孩子在学拼音，学数学，就心急了，生怕自己的孩子跟不上，也就出现了我们经常听到家长说：“某某的孩子已经会做20以内的加减法了。某某的孩子都认识很多字了”一副很心急的样子。

我作为一个新教师，一个新入园的班级，家园工作是我近期的重要工作之一。而家长的这些对幼儿教育认识不到位，让我陷入了困境。显然我们不可能在短期内改变家长的观念，也就只能一步一步从点滴开始。首先家访工作，我们与家长更多沟通幼儿园的办学理念及幼儿教育的理解。希望他们能更科学地理解我们的工作，更配合我们的工作。

我相信，只要我们做好每一件小事，用心地带好每一个幼儿，多与家长沟通，家长的这些理念一定能有所改观。

第五篇：工业地产开发商简介

工业地产开发商简介

财富控股集团 财富控股集团是爱尔兰最大最成功的房地产公司之一。由约翰 〃 罗南和理查德 〃 巴罗特于1989年创建于都柏林,财富控股是崛起的都柏林房地产市场的排头兵，在发现和利用房地产发展趋势方面一直占有先机。目前集团旗下控制的房地产组合的价值超过48亿欧元。除爱尔兰市场外，财富控股还涉足包括英国、俄罗斯、欧洲大陆和中国在内的国际市场。

财富控股集团控制着 66.7% 的房地产市场。REO在爱尔兰和英国拥有广泛的有特色、有价值房产的投资组合。REO的投资与开发投资组合包括房产市场（包括办公楼、零售、工业和住宅）所有主要版块中的土地、房产开发与投资。

近年来，集团已经进一步开拓海外市场，特别重视俄罗斯、中国和欧洲大陆的新兴市场。在 2005 年，集团在上海设立了办事处，便于管理其在中国日益增多的开发与投资机会。财富控股中国公司现在在中国已经拥有一个由70多位全职专业人士组成的团队。为了使财富控股能在中国充分利用其作为有影响力的西方开发商的优势，并为西方股东提供一个难得的向尚处于萌芽状态的中国房产市场展示自己的机会，公司成立了China Real Estate Opportunities（“ CREO ”），CREO于2007年7月在伦敦AIM市场上市，现已成功筹集了£2.59亿。

联系人： 集团总部

电 话： +86 21 6282 500

广州珠江实业集团

广州珠江实业集团有限公司成立于1979年6月，是以住宅产业开发、建筑工程总承包、物业经营、旅游酒店为核心业务，以建筑设计、工程监理、建筑装修、酒店物业管理、中介咨询为关联业务的国有大型企业集团。在地产及建筑工程业界以历史久远、业绩彪炳、信誉卓著、实力雄厚而享有盛名。

联系人： 集团总部—转负责人

电 话： 020-87769628

邮 箱：

惠州市中金地产实业发展有限公司

中金公司创建于2004年，是一家专业从事工业地产的集团化企业，本着“促地方发展、助客商发财”为宗旨，以“诚信、务实、创新、高效、共赢”为经营理念，致力于搭建一个国际性的工业地产商业交易平台，为政府、开发区、园区、国内外客商提供全方位的营销推广、招商策划、代理招商、投资代理、土地开发等工业地产招商综合服务。发展至今，凭借公司雄厚的实力与优良的企业文化，依托所拥有的强势媒体资源和专业招商团队，在中国工业地产领域脱颖而出成为一匹黑马，在市场中纵横驰骋，取得了一个又一个辉煌的战绩，同时也赢得政府、开发区、园区、国内外客商广泛的赞誉，积极推动着中国产业地产稳健发展，中金公司全体同仁雄心万丈、壮志凌云的鸿鹄之志，将引领我们继续保持不断进取、不懈追求的优秀品质，为搭建一个国际性的工业地产商业交易平台而孜孜不倦的奋斗，从而实现“融汇全球经济、搭建产业桥梁、推动工业进步、携手共建辉煌”的宏伟目标。

联系人： 孙经理

电 话： 0752-3381189

邮 箱：

上海金桥（集团）有限公司

上海金桥（集团）有限公司成立于1990年，是承担国家级开发区上海金桥出口加工区开发建设任务的大型国有企业，主要负责开发区27.38平方公里范围内的土地开发、基础建设、招商引资、产业发展和功能配套。

集团根据浦东开发开放的战略目标，以开发区建设为根本任务，努力把金桥开发区建成国内一流、世界水平的开发区，取得了令人瞩目的成就。截至2005年底，已累计开发土地近24平方公里，基础设施达到“九通一平”的一流标准；金桥开发区累计引进项目658个，吸引中外投资146.7亿美元，构筑了以电子信息、汽车制造及零部件、现代家电与办公设备、生物医药与食品加工为主导产业的上海规模最大的先进制造业基地。2005年，金桥开发区工业总产值达到1320亿元。近年来，集团加快生产性服务业的发展，精心打造生产性服务业集聚区，引进了一大批研发设计和总部经济项目，形成了金桥“二次开发”的新亮点。

集团在推进开发区建设的同时，十分注重自身的经营发展，坚持房产开发为主业，在开发区内建设了总量超过100万平方米的工业厂房和研发办公楼，规划开发了上海最适宜境外人士居住的现代化社区??“碧云国际社区”，并建设了一批高水准的教育、医疗、购物、餐饮、体育、休闲、娱乐等配套设施。

目前，集团资产规模超过70亿元，具有房地产开发一级资质，拥有全资、控股和参

资企业50余家。“十一五”期间，金桥集团将以“二次开发，再造金桥”为目标，到2010年，金桥开发区工业总产值达到2650亿元，生产性服务业产值达到530亿元，集团经营业绩和管理水平再上一个台阶，努力使金桥集团在浦东新一轮开发中取得更快更好的发展。

联系人： 集团总部-转负责人

电 话： 021-50301818

星月集团上海投资有限公司

星月集团上海投资有限公司（以下简称“星月投资”）是中国民营企业500强——星月集团的战略核心企业。星月集团始创于1989年，横跨浙江、江苏、上海“两省一市”，总部设立于浙江省中部、享有“中国五金之都”美称的永康市，现涉足动力、车业、门业、工具、太阳能、IT、房地产、化工、金融投资等九大产业，下属23家子公司。星月集团企业综合实力、行业排名浙江省民营企业100强、中国民营企业500强，并被列为“全国大型工业企业”，在中国私营企业纳税百强中排第19位、在浙江省私营企业十大纳税明星中排第3位，连续6年纳税在永康市排行第一。

电 话： 86-21-68865506

邮 箱： xingzhengbu@chinacp.com 富士康科技集团

富士康科技集团在总裁郭台铭先生的领导下，以前瞻性的眼光与自创颠覆电子代工服务领域的机光电垂直整合“eCMMS”商业模式，提供客户囊括共同设计(JDSM)、共同开发(JDVM)…… 全球运筹及售后服务等等之全球最具竞争力的一次购足整体解决方案。

富士康科技集团是全球3C(计算机、通讯、消费性电子)代工领域规模最大、成长最快、评价最高的国际集团，集团旗下公司不仅于亚洲及欧洲的证交所挂牌交易，更囊括当今捷克前三大出口商、大中华地区最大出口商、富比士及财富全球五百大企业，及全球3C代工服务领域龙头等头衔。

集团多年来致力于研发创新，以核心技术为中心，包括：纳米技术、绿色制程技术、平面显示器技术、无线通讯技术、精密模具技术、服务器技术、光电 / 光通讯技术材料与应用技术及网络技术等。集团不仅具完善的研发管理制度，更在智权管理上努力耕耘，积极地以提升华人之国际竞争力为己任；截至2005年底已在全世界共获超过15,300件专利，因此集团不仅在美国麻省理工学院的全球专利排行榜(MIT Technology Review)中，是全球前二十名中惟一上榜的华人企业。也因如此，才能被美国财富杂志评鉴入选为全球最佳声望标竿电子企业15强，并成为全球惟一能在过去五年持续名列美国商业周刊(BusinessWeek)科技百强(IT100)前十名的公司！

富士康（太原）工业园区,富士康晋城工业园,富士康(武汉)科技工业园,深圳富士康工业园,富士康(烟台)科技工业园,富士康(沈阳)科技工业园

电 话： +886-2-2268-346

邮 箱： WebAdmin@foxconn.com

津通投资建设有限公司

津通集团，是一家以工业科技地产开发为主业，集住宅、商业地产开发，产业发展和产品研发及制造为一体的大型集团公司，下辖津通投资建设有限公司、津通创业投资有限公司、津通物业管理有限公司、津恒能源科技有限公司等多家企业。津通集团将继续充分结合西方的管理理念和东方的人文精神，锻造高效、专业、和谐的企业氛围和文化，坚持一业为主，多元发展的理念，以工业科技地产带动产品制造、研发等相关产业的发展，使集团保持稳健的经营格局，在全球化的进程中不断前进。

津通投资建设有限公司开发建设的“津通国际工业园”位于常州南翼武进高新技术产业开发区，占地1000亩，规划建设面积90万平方米，目前已建成近30万平方米的17座高标准工业厂房、1座生产服务中心和1座生活服务中心，还有逾10万平方米的标准厂房及研发大楼也即将正式投入使用。

联系人： 集团总部-转负责人

电 话：（86）519-8622088

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天津鑫茂科技投资集团

天津鑫茂科技投资集团始建于2000年12月26日，拥有参控股公司43家，注册总资本2.23亿元，拥有在深圳股票交易所主板上市的鑫茂科技股份有限公司（股票代码：000836）。集团主业是开发建设经营科技园，同时投资培育高科技产业、孵化服务中小科技企业。

目前，鑫茂民营科技园总占地面积1136亩，总规划建设面积138万平方米，已建成南开、华苑、军民两用技术产业基地、国家IT软件出口及培训基地、光纤研发生产基地等六个民营科技园。56万平方米的庭院式汽车产业孵化器和新能源新材料产业基地正在建设中。

鑫茂民营科技园现已聚集了近700家中小科技企业，行业涉及光机电一体化、航空航天、IT软件、医疗器械、新材料、新能源等领域。2007年，预计全园总产值将突破100亿元，其中，鑫茂集团参控股的43家企业产值将超过20亿元，为推动区域科技经济发展和政府涵养税源发挥积极的作用。

联系人： 集团总部-转负责人

电 话： 022-83713791、83

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