房地产企业营销设施的会计与税务处理差异分析

第一篇：房地产企业营销设施的会计与税务处理差异分析

房地产企业营销设施的会计与税务处理差异分析

房地产企业为了扩大影响，便于接待客户，使其充分了解开发产品的性质和结构进而达到销售的目的，一般都会在不同区域设立售楼部、样板房以及其他项目营销设施。房地产企业的营销设施应用模式不同，相关会计处理、税务处理也有不同。结合国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发„2009‟31号）相关规定，对房地产企业目前比较通用的营销设施模式下的会计和税务处理进行分析。

一、项目营销设施的应用模式房地产企业的项目营销设施包括售楼部、样板间、接待中心、展台、展位等不同类型，根据其建设与使用的特点，可以分为以下4种模式：

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后作为项目营销设施使用，项目销售完毕，作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租。

2.利用开发小区内楼宇之外的引人瞩目的位置，建造临时设施，例如售楼部、样板间作为项目营销设施使用，项目销售完毕即行拆除或转为企业自用或出租。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后，作为项目营销设施临时使用；项目销售完毕作为开发产品销售处理以及转为企业自用或出租，或者移交物业公司，产权归全体业主所有。

4.在开发小区之外的人口活跃密集区租入或自建销售网点，项目销售完毕，转为其他项目使用或出租、销售处理。

当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的四种。由于分类不同，相关的处理也不同，后面的处理就按照这四种分类方式进行展开。

二、不同情形下的会计处理与税务处理分析

1.利用开发完成或部分完成的楼宇内的商品房装修、装饰后使用的营销设施的会计处理。根据国税发„2009‟31号文件的规定，计入开发间接费用核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之内的装饰、装修费用和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。将楼宇之内的商品房临时作为售楼部、样板间使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。

例如：A房地产企业在开发的B小区某栋楼宇间开设样板间，建造成本50万元，装饰、装修后对外开放，样板间装饰、装修支出30万元。

（1）建造成本50万元计入该套样板间的“开发成本”，对于装饰、装修的费用30万元，如果能够判断未来随同该套商品房一并出售，则可以计入该套样板间“开发成本”，反之，则计入“开发间接费用”核算。

（2）“开发间接费用”归集的成本费用按期结转到“开发成本——开发间接费用”科目。

（3）当样板间与其他商品房一起竣工验收时，从“开发成本”转入“开发产品”科目。

（4）当样板间销售，结转收入和成本时，其成本从“开发产品”转入“主营业务成本”。

（5）当样板间转作自用时，其成本从“开发产品”转入“固定资产”。

（6）当样板间未来出租时，其成本从“开发产品”转入“投资性房地产”。

“开发间接费用”应当按照国税发„2009‟31号文件第二十九条的规定，对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法包括占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法，企业根据需要可以自行确定。

另外，房地产企业由“开发产品”转入“固定资产”或“投资性房地产”的商品房之后又销售的，需要注意国税发„2009‟31号文件第二十四条的规定，即企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。

2.利用开发小区内楼宇之外的明显位置建造临时设施（例如售楼部、样板间）作为营销设施使用的会计处理。作为售楼部、样板间使用的临时设施，按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费 用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发„2009‟31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。

3.利用开发小区内的配套设施（例如会所）装修、装饰后作为营销设施临时使用的会计处理。房地产企业除利用开发的商品房、临时建筑作为营销设施之外，比较多见的还有利用开发小区之内的规划建造的会所、物业场所在销售阶段作为项目的营销设施使用。这种类型的营销设施其最终用途是小区规划设计已经确定的，即便临时作为项目营销设施使用，也不可以直接计入“开发间接费用”核算，而需要根据国税发„2009‟31号文件第十七条的规定处理。

企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：

（1）属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。

（2）属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。

例如：A房地产企业在开发的B项目小区中心位置，按照规划建造会所一座，装修后暂时作为售楼部使用。

售楼部利用会所作为营销设施，会计和税务处理的原则就是要根 据以上规定，区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发„2009‟31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。

（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发„2009‟31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。销售时，按销售不动产征收相应的营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地增值税、印花税等。

（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。会所自用，相应要征收房产税和土地使用税。出租使用的话，则要征收营业税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、土地使用税、印花税等。

4.开发小区之外的人口活跃密集区设置的销售网点等营销设施的会计处理。房地产企业除在项目小区内设置建造的营销设施外，还有可能在项目小区之外的人口活跃密集区设置项目展示区、接待处、售楼部等。这些设施有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，无论税务处理还是会计处理，都应当通过“营业费用”或“销售费用”反映，如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入“营业费用”或“销售费用”处理。

三、售楼部、样板房内的资产的税务处理 对于售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出，如果企业持续自用，计提的折旧计入营业费用或销售费用处理；如果随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；如果单独计价销售，则计入营业外收入并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税[2008]170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准（实际中房地产企业少有一般纳税人），减按2%征收率征收增值税。

第二篇：企业所得税的会计处理与税务处理差异

企业所得税的会计处理与税务处理差异

2005-4-2 10:04:52来源：作者：【大中小】

财政部发布的《企业会计制度》(财会[2000]25号)(以下简称“会计制度”)、《企业会计准则——投资》(以下简称“投资”)与国家税务总局发布的《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)(以下简称“税前扣除”)《关于企业股权投资若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)(以下简称“通知”)以及有关税收法规，从不同的角度(前者从会计角度，后者从税务角度)对企业所得税的操作作了明文规定。由于两者存在许多差异，所以操作难度较大。本文试从以下方面将两种不同处理差异作一解析。

一、计提“四项减值准备金”的差异

(一)“会计制度”第54条规定，企业应当在期末对存货进行全面清查，如由于存货毁损、全部或部分陈旧过时或销售价格低于成本等原因，使存货成本高于可变现净值的，应按可变现净值低于存货成本部分，计提存货跌价准备。

“会计制度”第56条规定，企业应当在期末对长期投资、固定资产、无形资产逐项进行检查，如果由于市价持续下跌、被投资单位经营状况恶化，或技术陈旧、损坏、长期闲置等原因，导致其可收回金额低于其账面价值的，应当计提长期投资、固定资产、无形资产减值准备。

(二)“税前扣除”第6条规定，企业计提的存货跌价准备金、短期投资跌价准备金、长期投资减值准备金、风险准备基金(包括投资风险准备基金)，以及国家税收法规规定可提取的准备金之外的任何形式的准备金，不得在税前扣除，均应调整应纳税所得额。

二、坏账损失的核算方法、计提的范围、口径、比例、确认标准的差异

(一)坏账损失核算方法的差异

1.“会计制度”规定，企业对于坏账损失的核算一律采用备抵法，及估计可能产生的坏账，并计提坏账准备，实际发生坏账时冲减已计提的坏账准备和相关的应收款项的方法。

2.“税前扣除”第45条规定，纳税人发生的坏账损失，原则上应按实际发生额据实扣除。经税务机关批准，也可提取坏账准备金。原则上要求采用直接转销法，即待应收账款实际发生坏账时直接计入发生坏账当期的损益，并冲销应收款项的方法。

(二)计提坏账准备范围、口径上的差异

1.“会计制度”规定，企业应收款项可能发生的损失应当计提坏账准备，具体包括：应收账款、应收票据(值得注意的是，应收票据因本身不得计提坏账准备，当应收票据的可收回性存在不确定因素时，应当转入应收账款后计提坏账准备)、其他应收款、预付账款。

2.“税前扣除”第46条规定，计提坏账准备的年末应收账款是纳税人销售商品、产品或提供劳务等原因，应向购货客户或接受劳务的客户收取的款项。年末应收账款包括应收票据的金额。但会计和税法在对应收票据计提坏账准备的时间上不一致，税法规定是直接计提，而会计规定要待转入应收账款后再计提。“税前扣除”还规定，纳税人发生的非购销活动的应收债权以及关联方之间的任何往来账款，不得计提坏账准备金，从而否定了其他应收款可以计提坏账准备。

(三)计提坏账准备比例的差异

1.“会计制度”因为在方法上不再局限于应收账款余额百分比法，因此，不同的企业，应收账款发生坏账损失的可能性是不同的，相应采用的计提比例也不尽相同。2.“税前扣除”第46条规定，坏账准备金提取比例一律不得超过年末应收账款余额的5‰。显得十分严格。

(四)坏账损失确认处理标准上的差异

1.“会计制度”对坏账准备的确认并无明确规定，只是列举了诸如债务单位撤销、破产、资不抵债、现金流量不足等情形。

会计处理上要求企业对已不能收回的应收账款应当查明原因，追究责任，根据企业管理权限，经股东大会或董事会或经理(厂长)办公会议或类似机构批准后作为坏账损失，冲销提取的坏账准备，在管理上只要由内部权力机构批准即可。

2.“税前扣除”第47条规定，对坏账损失的认定有明确标准，纳税人符合下列的条件之一的应收账款，应作为坏账处理：①债务人被依法宣告破产、撤销，其剩余财产确实不足清偿的应收账款；②债务人死亡或依法被宣告死亡、失踪，其财产或遗产确实不足清偿的应收账款；③债务人遭受重大自然灾害或意外事故，损失巨大，以其财产(包括保险赔款等)确实无法清偿的应收账款；④债务人逾期未履行偿债义务，经法院裁定，确定无法清偿的应收账款；⑤逾期3年以上仍未收回的应收账款；⑥经国家税务总局批准核销的应收账款。在税务管理上对坏账损失都要作为财产损失履行相应的报批手续，经主管税务机关审核批准后方可在税前扣除。

三、股权投资收益处理的差异

(一)“投资”规定，长期股权投资持有期间取得收益和处置收益都确认为投资收益，而短期投资收益确认仅限于处置收益，持有期间取得收益冲减投资成本。长期股权投资会计核算方法，根据投资企业对被投资企业是否拥有控制、共同控制或重大影响分为成本法和权益法。这两种不同会计核算方法对企业长期股权投资的投资收益确认标准分别是：①采用成本法时，投资企业根据被投资企业宣告分派的利润或现金股利确认为当期投资收益。投资企业确认投资收益仅限于所获得的被投资单位在接受投资后产生的累计净利润的分配额。所获得的被投资单位宣告分派的利润或现金股利超过该数额的部分，冲减投资成本。②采用权益法时，投资企业应在取得股权投资后，按应享有或应分担的被投资单位当年实现的净利润或发生的净亏损额认定为当期投资损益，并调整长期投资账面价值。投资企业按被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应分得的部分，冲减投资账面价值。

(二)“通知”规定，企业持有股权投资期间取得收益放在股权投资所得中核算，将处置收益放在企业股权投资转让所得或损失中处理。股权投资所得即股息性所得，它是指企业通过股权投资以被投资企业所得税后累计未分配利润和累计盈余公积金中分配取得股息性质的投资收益，包括现金股利和股票股利。股权转让所得即资本利得，它是指企业因收回、转让或清算处置股权投资的收入减除股权投资成本后的余额。这两种所得由于所得税税率不同，因此，税法要求将它们分开核算。

“通知”还规定，被投资企业对投资方的分配支付额，如果超过被投资企业的累计未分配利润和累计盈余公积而低于投资方的投资成本的，视为投资回收，应冲减投资成本；超过投资成本部分，视为投资企业的股权转让所得。被投资企业的经营亏损，由被投资企业按规定结转弥补；投资方企业不得调整减低其投资成本，也不得确认投资损失。

四、固定资产折旧处理的差异

(一)“会计制度”规定，企业固定资产折旧方法可以采用年限平均法、工作量法、年数总和法、双倍余额递减法。还规定接受捐赠的固定资产可计提折旧。(二)“税前扣除”规定，固定资产计提折旧的最低年限如下：①房屋、建筑物为20年；②火车、轮船、机器、机械和其他生产设备为10年；③电子设备和火车、轮船以外的运输工具以及与生产经营有关的器具、工具、家具等为5年。对促进科技进步、环境保护和国家鼓励投资的关键设备，以及长年处于震动、超强度使用或受酸、碱等强烈腐蚀状态的机器设备，确需缩短折旧年限或采用加速折旧方法的，由纳税人提出申请，经当地主管税务机关审核后，逐级报国家税务总局批准。“税前扣除”还规定，接受捐赠的固定资产不得计提折旧。企业按会计制度计提的折旧额与按税法规定计提的折旧额的差额部分，应进行纳税调整。

五、业务招待费的处理差异

(一)“会计制度”规定，企业为组织和管理企业生产经营所发生的业务招待费应当直接计入当期损益。

(二)“税前扣除”规定，纳税人发生的与其经营业务直接相关的业务招待费，在下列规定比例范围内，可据实扣除：全年销售(营业)收入净额在1500万元及以下的，不超过销售(营业)收入净额的5‰；全年销售(营业)收入净额超过1500万元的，不超过该部分的3‰。

六、广告费、业务宣传费的处理差异

(一)“会计制度”规定，企业在销售商品过程中发生的广告费、业务宣传费应当直接计入当期损益。

(二“税前扣除”)规定，纳税人每一纳税发生的广告费支出不超过销售(营业)收入2％的，可据实扣除；自2001年1月1日起，制药、食品(包括保健品、饮料)、日化、家电、通讯、软件开发、集成电路、房地产开发、体育文化和家具建材商城等行业的企业，每一纳税可在销售(营业)收入8%的比例内据实扣除。粮食白酒广告费不得在税前扣除。

纳税人每一纳税发生的业务宣传费，在不超过销售营业收入5‰范围内可据实扣除。

七、工资薪金支出处理差异

(一)“会计制度”规定，企业为组织管理企业生产经营所发生的工资薪金支出应当直接计入当期损益。

(二)“税前扣除”规定，除另有规定外，工资薪金支出实行计税工资扣除办法，计税工资扣除标准按财政部、国家税务总局的规定月人均800元执行。

八、其他支出的处理差异

(一)纳税人从关联方取得的借款金额超过其注册资本5%的，超过部分的利息支出；

(二)纳税人为其投资者或雇员向商业保险机构投保的人寿保险或财产保险，以及在基本保险以外为雇员投保的补充保险；

(三)纳税人支付给本企业雇员的，为没有合法真实凭证的、超过服务金额的5‰以上的销售佣金；

(四)已出售给职工个人的住房和出租给职工个人且租金收入未计入收入总额而纳入住房周转金的住房所计提的折旧；

(五)纳税人出售职工住房发生的财产损失；

(六)无形资产的折旧和摊销；(七)自创或外购商誉的摊销；

(八)纳税人向关联企业支付的管理费；

(九)贿赂等非法支出；

(十)因违反法律、行政法规而支付的罚款、罚金、滞纳金。

企业实际发生上述费用支出超过或高于税法规定范围和标准，应按税法进行纳税调整。

总之，会计制度与税法在收益、费用或损失的确认和计量原则方面的不同，而导致按照会计制度核算的税前会计利润与按照税法规定计算的应纳税所得额之间的差异，根据会计制度规定，在会计核算时按照会计制度规定进行会计处理，在纳税时按照有关税收规定计算纳税。这一原则也是与国际惯例相一致的。

第三篇：企业合并中会计与税务处理差异

企业合并中会计与税务处理差异

企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并按合并方式划分，分为控股合并、吸收合并和新设合并;按合并类型分类，分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。

一、同一控制下的企业吸收合并

(一)吸收合并成本与计税基础

同一控制下的企业合并是指参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的合并。同一控制下的企业合并一般发生 于企业集团内部，这些合并在母公司控制下，实现企业集团内部的资源整合;吸收合并是指合并方通过企业合并取得被合并方的全部净资产，合并后被合并方被注销 法人资格，被合并方原持有的资产、负债在合并后成为合并方的资产、负债。

根据《企业会计准则第20号——企业合并》的规定，同一控制下的企业吸收合并，合并方对于合并日取得的被合并方资产、负债应按其在被合并方的原 账面价值确认;合并方对于合并中取得的被合并方净资产账面价值与支付的合并对价账面价值之间的差额，应当调整资本公积(资本溢价)，资本公积(资本溢价)不足冲减的，调整留存收益;合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用，包括为进行企业合并支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，应当于发生时计 入当期损益(管理费用);为企业合并发行的债券或承担其他债务支付的手续费、佣金等，应当计入所发行债券及其他债务的初始计量金额。企业合并中发行权益性 证券发生的手续费、佣金等费用，应当抵减权益性证券溢价收入(资本公积)，溢价收入不足冲减的，冲减留存收益。

根据《国家税务总局关于企业股权投资业务若干所得税问题的通知》(国税发[2000]118号)的规定，企业合并的税务处理分为应税合并和免税 合并。应税合并是指通常情况下，被合并企业应视为按公允价值转让、处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税，合并企业接受被合并企业的有关资产 计税时可以按经评估确认的价值确定计税基础;免税合并是指合并企业支付给被合并企业或其股东的非股权支付额，高于所支付的股权票面价值20%的，经税务机 关审核确认，当事各方可选择免税处理，即被合并企业不确认全部资产的转让所得或损失，不计算缴纳所得税。被合并企业的股东以其持有的原被合并企业的股权交 换合并企业的股权，不视为出售旧股，购买新股处理;免税合并下，合并企业接受被合并企业全部资产的须以被合并企业原账面净值为基础确定。

因此，当合并企业支付给被合并企业或其股东的非股权支付额高于所支付的股权票面价值20%时，会计上确认的取得资产、负债的入账价值与税法上确 认的取得资产、负债的计税基础相等，不会产生暂时性差异，但当应税合并或合并企业支付的非股权支付额高于所支付的股权票面价值20%时，会计上确认的资

产、负债的入账价值与税法上确认的资产、负债的计税基础不同，会产生暂时性差异，应确认递延所得税资产或递延所得税负债。

(二)会计与税务处理实例

实例1：甲公司控制A公司、B公司，C公司是B公司的全资子公司。2007年10月1日，A公司通过定向增发股票3000万股(每股面值1元，市价3元)，并支付存款900万元，对C公司进行吸收合并，并于当天取得C公司的净资产。C公司采用的会计政策与A公司相同。2007年10月1日，A公 司、C公司资产、负债状况如表1所示。

A公司对C公司的合并，属于同一控制下的吸收合并，A公司取得的C公司资产、负债应按C公司资产、负债的原账面价值确认。合并日A公司应作出的会计处理是：

借：银行存款100万元

库存商品4000万元

固定资产2000万元

贷：短期借款600万元

股本3000万元

资本公积 1600万元

银行存款 900万元

由于非股权支付额高于所支付的股权票面价值20%(非股权支付额已达30%)，税务上作为应税合并处理，按取得的C公司资产、负债经评估确认的价值(公允价值)确定计税基础。

库存商品的账面价值4000万元，计税基础6400万元，产生可抵扣暂时性差异2400万元，应确认递延所得税资产792万元(2400×33%);固定资产的账面价值2000万元，计税基础1500万元，产生应纳税暂时性差异500万元，应确认递延所得税负债165万元(500×33%)。A公司应作出的会计处理为：

借：递延所得税资产792万元

贷：递延所得税负债165万元

所得税费用 627万元

假定A公司只通过定向增发股票对C公司进行吸收合并，则属于税法上的免税合并。免税合并下，A公司应按取得C公司的资产、负债的账面价值作为其计

税基础。取得的C公司资产、负债的入账价值等于其计税基础，不会产生暂时性差异。

二、非同一控制下的企业吸收合并

(一)吸收合并成本与计税基础

非同一控制下的企业合并是指参与合并各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的合并。非同一控制下的企业合并一般发生于两个或两个以上独立的企业集团之间，可以理解为是一个企业购买另一个企业的交易行为。根据《企业会计准则第20号——企业合并》的规定，非同一控制下的企业吸收合并，合并方在合并日应按取得的各项可辨认资产、负债的公允价值确认 为入账价值。合并方将合并对价的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值确认为合并成本。合并方为进行企业合并发生的各项直接相关费用也计 入企业合并成本。将合并对价的非货币性资产购买日公允价值与账面价值的差额计入当期损益;合并成本大于可辨认净资产公允价值的差额确认为商誉，合并成本小 于可辨认净资产公允价值的差额作为合并当期损益(营业外收入)。非同一控制下的企业合并，取得的各项可辨认资产、负债的计税基础与同一控制下的企业合并的确定方法相同。

会计上按取得的各项可辨认资产、负债的公允价值确认的入账价值与税法上确认的取得资产、负债的计税基础不同而产生的暂时性差异，确认递延所得税资产或递延所得税负债。

(二)会计与税务处理实例

实例2：甲公司控制A公司，乙公司控制B公司，甲、乙公司不存在任何关联关系，C公司是B公司的全资子公司。其他资料同实例1，进行相关的会计与税务处理。

由于甲、乙公司不存在任何关联关系，A公司对C公司的合并属于非同一控制下的企业吸收合并。A公司合并成本按增发股票的公允价值和支付存款的金 额确认为9900万元(3000万股×3元+900万元)，取得的可辨认净资产公允价值为7400万元，两者的差额2500万元确认为商誉。合并日A公司 应作出的会计处理是：

借：银行存款100万元

库存商品6400万元

固定资产1500万元

商誉2500万元

贷：短期借款600万元

股本3000万元

资本公积6000万元

银行存款900万元

本例A公司合并C公司，是非同一控制下的企业吸收合并，属于税法上的应税合并，A公司取得的C公司资产、负债的入账价值与其计税基础都是按公允 价值确认，因此不会产生暂时性差异。合并中，会计上确认了商誉2500万元，而税法规定商誉的计税基础为零。商誉的账面价值大于其计税基础，形成应纳税暂 时性差异2500万元，但按企业会计准则的规定，该部分应纳税暂时性差异不确认其所产生的递延所得税负债。

假定A公司只通过定向增发股票对C公司进行吸收合并(属于税法上的免税合并)，A公司应按取得的C公司资产、负债的账面价值作为其计税基础。A 公司合并成本是增发股票的公允价值9000万元(3000万股×3元)，取得的可辨认净资产公允价值为7400万元，两者的差额1600万元确认为商誉。合并日A公司应作出的会计处理是：

借：银行存款 100万元

库存商品6400万元

固定资产1500万元

商誉 1600万元

贷：短期借款 600万元

股本 3000万元

资本公积 6000万元

库存商品产生的可抵扣暂时性差异2400万元，固定资产产生的应纳税暂时性差异500万元，应分别确认递延所得税资产792万元(2400×33%)、递延所得税负债165万元(500×33%)，同时调整合并中应予确认的商誉627万元。A公司应作出的会计处理为：

借：递延所得税资产792万元

贷：递延所得税负债165万元

商誉627万元

第四篇：职工薪酬会计与税务处理差异分析

【业务与技术】职工薪酬会计与税务处理差异

分析

（四）新会计准则中的“职工薪酬”还包括工会经费和职工教育经费；企业为员工支付的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费；住房公积金；其他非货币性福利等。本文试围绕上述费用比较分析会计与税收之间的差异及纳税调整问题。

一、工会经费和职工教育经费

（一）工会经费

《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（下称《实施条例》）第四十一条规定：“企业拨缴的工会经费，不超过工资薪金总额2%的部分，准予扣除。”企业会计核算中计提的工会经费能否在税前扣除，取决于两个前提条件：第一，是否将提取的工会经费拨缴给工会组织；第二，是否取得工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》。

《国家税务总局关于工会经费税前扣除问题的通知》（国税函[2000]678号）及此后的《中华全国总工会、国家税务总局关于进一步加强工会经费税前扣除管理的通知》（总工发[2005]9号）中规定：凡依法建立工会组织的企业、事业单位以及其他组织，每月按照全部职工工资总额的2%向工会拨缴工会经费，并凭工会组织开具的《工会经费拨缴款专用收据》在税前扣除。工资总额按照国家统计局《关于工资总额组成的规定》(1990年第1号令)颁布的标准执行，工资总额组成范围内的各种奖金、津贴和补贴等，均计算在内。《工会经费拨缴款专用收据》是由财政部、全国总工会统一监制和印制的收据，由工会系统统一管理。各级工会所需收据应到有经费拨缴关系的上一级工会财务部门领购。对企业、事业单位以及其他组织没有取得《工会经费拨缴款专用收据》而在税前扣除的，税务部门按照现行税收有关规定在计算企业所得税时予以调整，并按照税收征管法的有关规定予以处理。

新《企业所得税法》实施以后，国家未对票据形式作出新的专门规定。但在《国家税务总局关于做好2008企业所得税汇算清缴工作的通知》（国税函[2009]55号）中规定：“对新税法实施以前财政部、国家税务总局发布的企业所得税有关管理性、程序性文件，凡不违背新税法规定原则，在没有制定新的规定前，可以继续参照执行”。因此，企业可能发生的工会经费纳税调整情形主要有：

1．会计核算所计提的工会经费既未拨缴给工会组织，也未实际使用，应全额调增。

2．会计核算所计提的工会经费贷记“其他应付款”科目，其后发生“工会活动”后凭相关费用票据报销时直接借记“其他应付款”科目。对此，因未履行拨缴程序，也未取得专用收据，故仍应全额调增。

3．企业拨缴给工会组织并取得专用收据的工会经费小于当期计提的工会经费，其差额部分应作纳税调增。

（二）职工教育经费

《实施条例》第四十二条规定：“除国务院财政、税务主管部门另有规定外，企业发生的职工教育经费支出，不超过工资薪金总额2.5%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税结转扣除。”

在职工教育经费项目上，会计与税收之间产生纳税调整的情形主要有： 1．会计核算中按工资薪金总额2.5%提取了职工教育经费，但当年未全部使用，按新企业所得税法规定的实际发生原则，应对未实际使用的余额部分作纳税调增，且构成永久性差异。

2．会计核算中按工资薪金总额2.5%提取了职工教育经费并使用完毕，在此之外又发生了职工教育性质的费用并计入了其他费用科目（如会议费、差旅费等），一般企业超过规定标准部分应作纳税调增，且调增额为时间性差异，可向以后结转扣除。《财政部国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税[2008]1号）规定，软件生产企业的职工培训费用，可按实际发生额在计算应纳税所得额时扣除。

3．《关于印发〈关于企业职工教育经费提取与使用管理的意见〉的通知》（财建[2006]317号）中，对企业职工教育培训经费列支范围作了明确规定。文中指出，企业职工参加社会上的学历教育以及个人为取得学位而参加的在职教育，所需费用由个人承担，不应在职工教育经费中列支。在税收征管实务中，税务机关通常认为此类费用与纳税人的生产经营活动并非“直接相关”，故即使企业将此类费用列入职工教育经费，一般来说也不得税前扣除。

4．过渡期政策。一些企业在2007年末账面存在“其他应付款—职工教育经费”结余，对此，《国家税务总局关于企业所得税若干税务事项衔接问题的通知》（国税函[2009]98号）规定：“对于在2008年以前已经计提但尚未使用的职工教育经费余额，2008年及以后新发生的职工教育经费应先从余额中冲减。仍有余额的，留在以后继续使用。”

二、“五险一金”

这里所称的“五险一金”是企业为职工支付的医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费和生育保险费等社会保险费和住房公积金。《实施条例》第三十五条规定：企业依照国务院有关主管部门或者省级人民政府规定的范围和标准为职工缴纳的基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等基本社会保险费和住房公积金，准予扣除。实务中，企业为职工支付的“五险”较少超过规定范围和标准，而少数企业则存在超标准为职工缴纳住房公积金的现象。根据《住房公积金管理条例》、《建设部财政部 中国人民银行关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》（建金管[2005]5号）等规定精神，单位和个人分别不超过职工本人上一月平均工资的12%。如果超过此标准，企业要对超标准部分进行企业所得税纳税调增。《财政部国家税务总局关于基本养老保险费基本医疗保险费失业保险费住房公积金有关个人所得税政策的通知》（财税[2006]10号）规定：“单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工工作地所在设区城市上一职工月平均工资的3倍，具体标准按照各地有关规定执行。单位和个人超过上述规定比例和标准缴付的住房公积金，应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税。”如此，超标准部分既被征收企业所得税，又被全部或部分征收个人所得税，形成重叠计税的结果。故而，企业应避免上述现象的发生。

少数企业未按规定为职工缴纳“五险一金”，事后被劳动执法等部门要求补缴，并处行政处罚，该罚款等不得于税前扣除，但补缴的“五险一金”能否在税前扣除呢？税收征管实务中通常奉行“成本费用应在所属期申报扣除，不得提前或滞后”的一般原则。然而，《国家税务总局关于执行〈企业会计制度〉需要明确的有关所得税问题的通知》（国税发[2003]45号）中曾经规定：“企业为全体雇员按国务院或省级人民政府规定的比例或标准补缴的基本或补充养老、医疗和失业保险，可在补缴当期直接扣除；金额较大的，主管税务机关可要求企业在不低于三年的期间内分期均匀扣除。”依照这一规定，不同的会计和纳税处理方式下会组合成不同的纳税调整：第一，如果会计核算中将补缴的“五险”计入当期损益，纳税时一次性扣除，则不存在纳税调整；如果金额较大且主管税务机关要求分三年扣除，则当年调增、以后两年调减应纳税所得额。第二，如果会计核算中将补缴的“五险”追溯调整以前损益，纳税时如果一次性扣除，则全额调减当年应纳税所得额；如果金额较大且主管税务机关要求分三年扣除，则分三年等额调减应纳税所得额。

新企业所得税法实施后，尚未有最新规定，个别企业如果发生此类问题，建议与主管税务机关沟通。

三、补充养老保险、补充医疗保险和其他商业保险

企业为职工缴存的补充养老保险、补充医疗保险和其他商业保险，可视之为职工薪酬制度中一种补充的保障性福利计划，总体而言，其属于没有明确规定计提基础和计提比例的薪酬形式，企业应当根据历史经验数据和自身实际情况计算确定。但作为具有补充养老性质的企业年金，在特定行业或企业，其提取标准有相关文件的约束。《财政部关于企业新旧财务制度衔接有关问题的通知》（财企[2008]34号）规定，补充养老保险的企业缴费总额在工资总额4％以内的部分，从成本(费用)中列支。企业缴费总额超出规定比例的部分，不得由企业负担，企业应当从职工个人工资中扣缴。《企业财务通则》施行以前提取的应付福利费有结余的，符合规定的企业缴费应当先从应付福利费中列支。《财政部关于进一步加强金融企业财务管理若干问题的通知》（财金[2008]12号）规定：金融企业根据有关规定为职工建立年金制度，所需费用在冲减职工福利费结余后，作为社会保险费直接列入成本（费用），但金融企业每年列支成本（费用）的年金费用不得超过本企业上一职工工资总额的4%。另外，《财政部 劳动保障部关于企业补充医疗保险有关问题的通知》（财社[2002]18号）曾规定，企业补充医疗保险费在工资总额4％以内的部分，企业可直接从成本中列支。不考虑上述文件中要求从职工福利费结余列支时产生的纳税调整，企业为职工缴存的补充养老保险、补充医疗保险的税前扣除政策已经明确。《财政部国家税务总局关于补充养老保险费 补充医疗保险费有关企业所得税政策问题的通知》（财税[2009]27号）规定：“自2008年1月1日起，企业根据国家有关政策规定，为在本企业任职或者受雇的全体员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。”企业应注意的是，除了超标准部分应作纳税调整外，文件要求应为在本企业任职或者受雇的“全体员工”支付补充保险，如果只为少数职工支付，主管税务机关通常不认可这种差别待遇下的补充保险在税前扣除。另外，企业如果存在补缴补充养老保险、补充医疗保险的问题，请关注具体政策动向。

关于企业为职工支付的一般商业保险，《实施条例》第三十六条规定：“除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或者职工支付的商业保险费，不得扣除。”何为“企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费”？笔者认为此类保险必须是国家法律法规强制规定企业应当为职工投保的人身安全保险，如，《建筑法》第四十八条规定，建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险；企业应按照国家交通法律法规为驾驶员支付人身保险费等。至于何为“国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费”，目前无具体规定，笔者认为企业员工因公出差途中购买的定额航空意外保险支出等，符合税前扣除相关性、合理性原则，应可予税前扣除。而企业为员工投保的家庭财产险、投资分红险、人人有份的意外伤害保险等不应在税前扣除

第五篇：房产企业营销设施的税务处理

房产企业营销设施的税务处理

（网络资源，作者待定）

房地产开发企业的临时设施，是指房地产企业为开发房地产而在工地上临时建造的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，以及为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施。其中，为了销售房屋而建造的售楼部和样板间等营销设施，通常建造费用相对比较高，因而纳税人应注意处理好相关的涉税问题，减少涉税风险。

营销临时设施需缴房产税

《财政部税务总局关于检发〈关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定〉的通知》（财税地〔1986〕8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。同时，财税地〔1986〕8号文件第十九条规定，纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。基于以上政策规定，房地产开发企业临时性建筑物不征房产税必须同时满足两个条件：一是临时设施必须为基建工地服务，二是必须处于施工期间的临时设施。如果基建工程结束，临时性建筑物归基建单位使用，则须从基建单位使用的次月起缴纳房产税。

但是，由于房地产开发企业为销售房屋而建造的临时设施售楼部、样板间等营销设施不属于财税地〔1986〕8号文件第二十一条免征房产税的列举范围，因此，开发企业建造的营销临时设施应当自建造完毕次月起缴纳房产税。纳税人需要特别注意，《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第三条规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”由于根据房地产开发企业会计处理的相关规定，临时设施的售楼部、样板间等营销设施归集的成本费用，只有建造成本，没有包括土地成本。因此，房地产开发企业在计算为销售房屋而建造的售楼部、样板间等营销设施的房产税时必须要进行纳税调整。

举例来说，2012年6月，A房地产开发公司取得某市一宗土地使用权后进入立项开发，土地成本0.12万元/平方米。先期投入建造的临时设施中有售楼部2000平方米，建造成本540万元，占地面积3000平方米；样板间200平方米，建造成本52万元，占地面积450平方米。因A房地产开发公司先期投入建造的临时设施的容积率（2000＋200）÷（3000＋450）＝0.64，财税〔2010〕121号文件规定，对宗地容积率大于0.5的，即“小地大房”无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，即将全部地价计入房产原值。因此，则A房地产开发公司的售楼部和样板间应计入房产原值的土地成本为3450×0.12＝414（万元），房产税计税原值为540+52+414＝1006（万元）。

营销设施的建造费可在企业所得税前扣除

《企业会计准则第4号——固定资产》（财会〔2006〕3号）第三条规定，固定资产，是指同时具有下列特征的有形资产：

（一）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的；

（二）使用寿命超过一个会计。使用寿命，是指企业使用固定资产的预计期间，或

者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。而《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十七条规定，开发间接费是指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。对比两个规定对房地产开发企业营销设施的建造费的处理，可以发现：会计制度规定营销设施的建造费应归集为固定资产，而企业所得税规定营销设施的建造费要计入开发间接费用，而不是计为固定资产。纳税人需要注意的是，营销设施既然没有计入固定资产，税法规定也就不需要计提折旧了。也就是说企业所得税不允许将营销设施的建造费通过计提折旧的形式转入销售费用，而是要一次性计入开发成本。

项目营销设施建造费土地增值税前不可扣除

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定，开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。公共配套设施费，包括不能有偿转让开发小区内公共配套设施发生的支出。其中，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。可见，项目营销设施建造费不属于土地增值税规定的“开发间接费用”的内容，因而纳税人在计算土地增值税增值额时，如果营销设施系利用开发产品、公共配套设施（如会所），则相应的建造成本应视同开发产品、公共配套设施按规定在计算土地增值税前予以扣除，且可以加计20%；如果该营销设施系专门建造用于项目营销且最终未出售留作自用或自行拆除，则不得在土地增值税税前扣除。