展会中心物业管理

第一篇：展会中心物业管理

“展会中心”新业态的物业管理

更新：2011-4-16 阅读： 栏目：物管经验

“展会中心”新业态的物业管理提要：物业管理公司应根据以上展会的时段特点,安排好相应的各项工作,以免在展会期间发生问题。“中国国际科技会展中心”曾在13个月的时间里接待了64个各种类型和规模的展会,由于我们与展会招商部紧密配合,所有 源自房地产资料

“展会中心”新业态的物业管理

“会展中心”是不同于物业管理行业传统意义的新业态,不能用已经形成的住宅或写字楼的管理模式和标准来简单套用,也不能按普通的商业项目进行操作。根据“中国国际科技会展中心”(位于北京市北三环,总体建筑面积12.8万平米,2001年开业)多年的运行管理经验,我认为此类项目要注意以下问题:

一、物业管理公司与展会招商部门的配合

所有的经营活动都有策划方案,展览也不例外。在不同的地区,分不同的时期,按不同的主题,分别举办不同的展览和会议。以北京为例: 3-4月一般以春季订货会和人才招聘会为主,5-6月和9-11是全年最好的季节,也是全年展会最密集的时期。有经验的公司会将很多重要的、高级别的会议和大规模、高档次的展览安排在此期间,而知名的会展中心开展定单更是接应不暇,展馆的设备设施和人员均超负荷运行,6-8月由于气温较高,不宜举办大型展会,小型的推介会、产品发布会、各类研讨会是本时段的主要业务,12-2月是中国传统的节日,是展会的淡季,主要是组织一些如“民俗、婚庆”的主题展会。

物业管理公司应根据以上展会的时段特点,安排好相应的各项工作,以免在展会期间发生问题。“中国国际科技会展中心”曾在13个月的时间里接待了64个各种类型和规模的展会,由于我们与展会招商部紧密配合,所有展会均圆满完成,没有发生一起人员和设备事故。

二、物业管理公司与搭建公司的合作

现在的展会规模越来越大,装修档次也越来越高,为了更加突出参展单位特有的企业文化,需要对展区进行风格迥异的设计、布置和搭建装修。因此,如何做到既满足参展单位的设计要求;而搭建公司能够顺利施工;同时还要妥善保护展馆原有设施,是物业管理公司在开展准备期的重要工作。主要有以下几个方面:

1、展区设计的建议

由于展区的布置与一般的家装或工装有很大区别,物业管理公司不能按照住宅或写字楼二次装修的管理方式来进行展区的设计审批和监管。通常的做法是将现有的设备清单、强/弱电位置详图、照明分布图、结构荷载标准以及现场平面图提供给参展单位,并签定约束双方的相关协议,由参展单位在允许范围内自行设计和施工。

2、布展设备的搬运

多数情况下,参展单位的参展设备都是半成品,由搬运公司送到现场组装。由于现在参展单位对自己展台的要求越来越高,因此,展台设备也就越来越复杂。对于搬运的管理首先是道路荷载的计算,以免对园区的路面和地下设施造成损坏;其次是规划好大型车辆的进出时间和路线,避免造成园区拥堵或出现刮蹭事故;第三是正确引导设备进入展厅,对展品或展台的高度、宽度和重量要加以限制,防止参展设备给展厅和原有设备造成损坏。

3、布展期间的监管

虽然展台布置是由参展单位和搭建公司自行施工,但物业管理公司在布展期间要加强对施工工艺和过程的监管。监管内容主要包括:展台面积、展台高度、参展设备负荷、辅助灯光功率、与原有设备接驳的工艺、地面保护、消防措施、施工人员管理以及特殊装置的安全性和可靠性。(如喷泉的防水、化工原料的异味、上人高台的牢固等等)

4、布展期间的安全管理

参展单位的展台设备、展品和搭建用具进入展厅,物业管理公司就有为其保管的责任和义务。在布展期间,物业管理公司应关闭展厅的辅助出入口和相关通道,只留1-2个工作人员出入口,出入口由物业管理公司的保安和参展单位的指定人员24小时把守(布展时间紧张,一般都是24小时施工)。施工人员佩带由物业管理公司配发的统一证件,无关人员禁止入内,现场由物业管理公司人员24小时巡视检查,纠正违规现象和违章操作,杜绝消防、安全和设备的事故隐患。

三、物业管理公司在展会期间的管理

开展期间的物业管理是对展会最重要的保障和支持,展会最终能否获得成功的重要条件之一是能否顺利举办。这里不仅有展会的主题、内容、参展单位、现场组织等多种因素,还有大量的由物业管理公司承担和完成的工作,具体内容有:

1、设备的运行保障

设备的正常运行是物业管理公司服务的基本要求,简单讲就是保证供电、供水、中央空调、电梯、卫生间的正常使用。

2、人流和车流的疏导管理

在开展期间,不可能做到人车分流,因此,如何保证人车混行时的安全是交通疏导的工作重点。那么,如何疏导和分散人流和车流呢? 根据多年的运作经验,笔者认为要做好疏导和分流,还是要和展会的主题结合。如:人才招聘会人多但相对车少;展销会、房展会人多车也多;产品推介会人车来去的时间段相对集中;业务洽谈会人数少车辆多„„据此,可以采取用绳网引导人流方向;设立单向入口和出口;在人车集中时间段增加保安和疏导人员等等措施,最大限度地保证人员和车辆的安全。(在政策允许范围内,调整停车收费标准和方式也可达到控制车流数量的作用)

3、展厅的安全的管理

除非有特殊约定,在一般情况下,开展期间的展品和展台设施由参展单位自己负责,每天闭展后的安全管理由物业管理公司负责。现在大多采用共同检查、相互认可后的真空式管

“展会中心”新业态的物业管理提要：物业管理公司应根据以上展会的时段特点,安排好相应的各项工作,以免在展会期间发生问题。“中国国际科技会展中心”曾在13个月的时间里接待了64个各种类型和规模的展会,由于我们与展会招商部紧密配合,所有 源自房地产资料

理方法。即在每天闭展后,由物业管理公司、主办方和参展单位一起清场,确认没有剩余人员和消防、设备隐患后由物业管理公司封闭展厅,直至第二天开展前30分钟,由以上三方共同开启展厅。如没有特殊要求,一般不在展厅内设值班人员,以免发生意外。

4、配套设施和相关服务

根据展会的主题、内容和级别,物业管理公司应提供和准备相应的设施和服务,供参展人员和看展顾客使用。如:存包处、问讯处、签到处、失物招领、休息座椅、领位引导、VIP休息区、纸杯饮料、包装饮料、热饮、中西快餐、自助餐会„„等等,即提高了物业的服务档次和水平,还能够多种经营,为公司创收。

5、撤展过程中的管理

一个展会结束后,搭建公司会根据参展单位的要求拆除展台,运走设备和参展物品,恢复展厅的原有状态。由于此时心情放松并多少有些浮躁,最容易发生事故,因此物业管理公司在此期间的管理不能放松。笔者的经验是:在有看展顾客的情况下不能进行拆除工作;拆除的物品不论是否完好均应带离展厅;恢复原有设备状态;运送设备的车辆按指定路线行驶。只有在撤场时认真管理才能避免混乱和设施损坏。

四、物业管理公司在无展期间的维护

每一次大的展会活动结束后,物业管理公司都应该对展厅设施和机电系统做全面养护,以便迎接下一个展会的举办。这其中的主要工作有:

1、机电系统维护

为保证展会期间机电设备的正常运行,无展时的保养极为重要,特别是供电设备和网络。对现在的展厅而言,保证展厅大容量供电的正常和网络畅通是能否举办展会的关键。而由于展会的举办期多集中在春秋季节,随时要求空调供应(主要是供冷),因此展厅没有固定的换季保养期,中央空调系统的保养工作应随着展会结束同时进行。

2、现场的清理

不管物业管理公司怎样监管,参展单位撤场后展厅现场仍需进一步清理。应由专业公司,使用专业工具,配备专业药剂对展厅现场进行全面保洁,并对所有相关设施进行清理,特别是卫生间和消防通道,不能形成卫生死角。

3、外围园区的设施修缮 在展会间歇期,物业管理公司应对外围园区内受损的道路、地砖、石材、绿植、照明、围栏、广告牌、灯箱等设施进行修复、养护和完善,以便展会招商工作的开展。

五、展会期间的应急预案

世界上没有绝对的事物。同样,任何公司的员工或任何厂家的产品都不能保证不出现意外。在最大限度地降低和防止意外事件发生的同时,做好突发意外事故的应急预案,使意外事故的影响和损失减到最小,是物业管理公司管理水平和员工素质的最好体现。

每个物业管理公司都有自己的应急预案,但对于展会而言,在其他应急预案齐备的基础上,还应该有以下预案:

1、礼品发放控制预案

很多参展单位为了提高企业宣传效果,都为看展顾客准备了精美的礼品,且随着厂商的竞争礼品也越来越贵重而数量有限。经常出现本来秩序井然的展会,因一个展位发放礼品而引起全场混乱,先是群情亢奋,即而一拥齐上,造成展商物品丢失损坏和人员受伤。因此,物业管理公司应与参展单位协商可行方案,以便在此情况下控制局面。

2、高级别领导安全预案

如果举办高级别的展会,可能要有中央首长出席到场,这时需要有完整的安全预案。笔者曾直接参与过江泽民、温家宝、贾庆林等国家领导人的接待工作,深刻体会了这种接待工作的要求之高,难度之大。因此,建立一套接待高级别领导的安全预案很有必要

第二篇：物流中心物业管理公约

紫阳县思兰商贸有限公司

电子商务及现代物流中心物业管理公约

紫阳县思兰商贸有限公司 电子商务及现代物流中心

物业管理公约

二0一七年三月十日紫阳县思兰商贸有限公司

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本公约自签定之日，双方均对公约约定事项做到了充分了解，自愿于签定之日起，共同遵守。

第一章 物业管理部的职责

一、紫阳县思兰商贸有限公司旗下电子商务及现代物流中心物业管理部，全面负责本中心所有商铺、办公楼、宿舍楼的管理及房屋的公共配套设施、设备的维修、保养。

二、根据政府相关部门的规定和承租人的合理意见和要求，拟定、修改管理公约的某项条款，以便更好地管理商铺及办公楼。

三、为维护公共配套设施的完好，定期安排检修、保养工程。1.水、电、管道、管线的检修。

2.雨、污水管道的检查及排污系统的清理。3.共用建筑及设施之保养和维修。

四、对商铺在本本中心园区公共区域的促销、宣传等一系列活动进行管理。

五、保持整个公共区域环境的卫生及清洁。

六、负责公共区域绿化的维护和管理。

七、对园区内的各种车辆实行管制，各种车辆实行定点停放，对停车场内停放的机动车辆，实行按规定收取场地费。

八、协助公安机关进行日常治安工作的管理，协助工商管理机关进

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十七、承租人享有对物业管理部及工作人员的监督权和投诉权。

十八、承租人必须逐月按时缴纳租金、物业管理、能源使用等有关费用。

十九、承租人有权对其所租赁房屋的室内进行装修，但必须按照物业管理部装修管理规定向物业管理部装修监理部申报、办理有关手续，服从装修管理。

二十、承租人自入伙之日起，属工程维保的由建设单位负责保修一年（属承租人人为损坏的，不在保修范围内），保修期满后，由承租人负责维修。

二十一、承租人签约时，必须在物业管理部登记其有关工作人员名单、人数、籍贯等资料。如有任何通讯地址、人员变动或电话更改，须及时通知物业管理部登记，以便沟通管理。

二十二、货物起卸：承租人应遵照物业管理部安排之时间、地点起卸货物，特殊情况的须提前与物业管理部协商，并经物业管理部同意后方可进行，以不影响他人正常生活休息为目的。

二十三、承租人不得因其经营行为噪音扰民，污染本中心园区环境。二

十四、商铺或办公楼承租人不得占用公共区域，不得对其他居住业主造成生活干扰（如噪音、气味、震动等污染），如产生此类情况，物业管理部有权责令其整改，由此产生的一切损失由承租人负责。

二十五、在任何情况下，不得违反消防及物业管理规定，不得携带或储存下列物品于店内：

1、易燃、易爆品或有毒、有害物品；

2、军用、警用武器；

3、国家明令禁止的动物和植物；

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第三章 物业管理收费

三

十六、物业管理费：

物业管理费收费标准依据按市场行情由双方协商确定。承租人自签订公约之日起缴纳管理费。包括：

1.公共区域公共设施、设备（如供水、供电系统等）之保养维修费用及年检费。

2.公用设施及公共责任赔偿费。

3.公共区域卫生清洁费、绿化费、垃圾清运费（装修垃圾以及厨余的垃圾环卫部不负责清运）。

4.本产业中心的治安维护及车辆管理。5.会计及审计等业务费用。

6.代表承租人就本中心园区公共事务进行法律诉讼及其它业务费用。

7.管理工作人员薪酬及人工附加费。8.其他各项费用。三

十七、水、电费：

按照紫阳县当时所执行的商业用水、电的收费标准进行收取，并随紫阳县收费标准的变化做相应的调整。

三

十八、商铺缴付金额及期限：

1、物业管理费：须于每月10日之前缴纳当月物业管理费。

2、水、电费：根据使用量，据实结算。承租人应于每月1—10日缴纳上月水、电费。

三

十九、押金：

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第五章 火警与消防管理

四

十四、防火措施

1.承租人室内范围的配电设备如出现故障，请委托物业管理部处理，不得私自处理，如因其使用不当而出现故障，由此所产生的费用由承租人承担。

2.不得在商铺内燃烧废纸，确保各自室内没有遗下未熄的烟头及其它火种。

3.承租人不得在室内增加大型用电设备，配电箱用电负荷不得超过额定容量。

4.室内配置的消火栓不得封堵、损坏、挪作他用。不得封堵防火门及其它防火通道，也不得在防火门前和消防通道内堆放物品。

5.依据紫阳县消防管理部门的消防规定，各承租人必须按照国家法规所规定的标准配备灭火器，灭火器的购置由各承租人到消防主管部门指定商店购买，并符合规范。

6.承租人不得将易燃、易爆品带入商铺内。四

十五、火警时刻：

1． 停止使用电器及可燃性气体。2． 关闭所有电源总开关。

3． 拨打“119”并通知物业管理部。4． 使用灭火器消防栓扑灭火种。

5． 服从物业管理部管理人员或消防员的指挥撤离商铺。

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五

十五、讲究卫生、人人有责，各商铺所有人员不准乱丢垃圾，不准随地吐痰，不准乱倒污物、污水，不准高空抛物，不准在公共区域乱涂、乱贴，如违反以上规定应按有关条例处理。

五

十六、搞好绿化、美化环境，人人必须爱护花草树木，严禁将污水倒入绿地。如人为损坏的，由当事人照价赔偿损失。

第八章 违约责任

五

十七、因承租人行为不当而违反本物业管理公约有关规定的，物业管理部有权要求扣除物业押金百分之五十处理并赔偿实际损失，对其情节严重或拒不服从物业管理部管理和处罚者，物业管理部将依法追究其法律责任。

五

十八、以上费用除用于赔偿直接经济损失外，余额皆纳入商铺维修基金。

五

十九、承租人无故拖延应缴纳的有关费用超过一个月时，物业管理部按有关规定，将增收违约金，按日千分之三计收。仍不缴纳者，物业管理部将采取法律手段，直到终止租赁合同。

六

十、未经过本产业中心物业管理部允许，承租人不得将商铺擅自转租，如发现以上情况，物业管理部有权立即终止服务合同，并追究相关责任人的责任。

六

十一、商铺或办公楼承租人不得在本商铺之外任何公共区域兜售生意或未经许可派发宣传册，如经发现物业管理部有权立即终止其行为。

六

十二、对于承租人违约造成合同无法履行的，承租人应在五日内，腾退房屋，对装修部分不予补偿，腾退后，商辅内剩余物品视为废弃物。

第三篇：行政中心物业管理考核办法

行政中心物业管理考核办法

为做好机关办公场所的物业管理，促进物业管理单位能够切实履行物业承包协议，更好的落实管理措施，使机关办公大楼物业管理工作标准化、制度化、规范化，创建优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的办公环境，特制订本办法。

一、考核单位：

二、考核对象：

三、考核目的：督促物管公司进行制度化、规范化、科学化管理，树立良好的服务形象，保证行政中心各项设施设备正常运转，确保公共及消防安全，保持办公环境整洁优美，不断完善物业管理工作，提高服务保障工作水平。

四、考核项目

（一）安全保卫工作(办公大楼值班保卫、各楼层巡查内保、广场及外围巡查、地下车库安全保卫、楼宇防盗监控等)

（二）设施设备管理（供配电、给排水、中央空调、电梯、消防、日常维修维护等）

（三）卫生保洁（1、室外保洁：群众活动广场、道路、停车场等。

（四）会务工作（会场卫生、茶水、会标、会场布置、音响灯光调试等）

（五）绿化美化工作（修剪草坪及绿篱、清理枯枝杂物、按时施肥、除虫、松土等）

五、量化考核

（一）日常考核

中心每月至少两次派出专人对工作内容的完成情况进行督促检查，其余时间不定期抽查，检查人填写工作检查记录由物业公司被检查人签字认可并整理保存。根据平时检查结果，中心有权针对出现的问题对物业公司实施处罚，并下达书面整改通知，责成物管公司限期整改。

（二）季度、考核

季度与考核重复时只做考核。考核由

牵头组织实施，相关部门参加考核评定，考核结果报分管领导批准后，由

负责对物业管理单位实施奖惩兑现。兑现可在支付物业服务费时进行清算。综合考核评定结果90分为合格，90分以上足额划拨应付承包费；低于90分为不合格，考评为不合格的，扣除应付物业服务费的2%，低于85分以下的，每低3分加扣1%。

物业服务日常考核检查内容及处罚标准

考核检查内容

物业公司交纳罚款额度

备

注

发生重大失责行为，造成后果者。

罚款1000元以上。

工作人员服务态度端正，佩带明显标志（工作牌），穿工服，讲文明礼貌用语、服从和接受机关事务管理人员的指挥和检查，每发现一次不合格者罚款50元

值班保安一定要坚守岗位严禁脱岗。擅自离开岗位或睡觉，每发现一次不合格者罚款100元

保安值班时不准嬉笑打闹，不准看书、看报或进行其他与值班无关的事

每发现一次不合格者罚款50元

保安要严格检查进出大楼物品，严禁易燃、易爆、有毒等危险物品进入大楼

每发现一次未检查者罚款100元

大楼附近严禁打架、斗殴、寻衅滋事的事件发生；；严禁盗窃和人为破坏行为。

每发现一次罚款500元

消防设备、器材和消防安全标志是否在位，状态是否良好，发现破损应及时维修更换

每发现一次不合格者罚款100元

安全通道无违规占用、无杂物堆放等现象。

每发现一次不合格者罚款100元

闲杂人员进入大楼，院内车辆乱停乱放，不及时制止者。

每发现一次罚款100元

建筑物内公共楼道、步行梯、电梯间、卫生间、大堂、门厅、会议室保洁及时、无死角。

每发现一次不合格者罚款100元

大楼外观完好、整洁、外墙、广场路面、绿地、散水坡、停车场、水池、楼梯入口台阶保洁及时、无死角。

每发现一次不合格者罚款100元

果皮箱、垃圾箱等环卫设备内部垃圾及时清理，外表无污迹，垃圾箱周围无散落垃圾，污迹

每发现一次不合格者罚款100元

雨、污水管井的井底无沉淀物，水流畅通；井盖上无污物，盖板无污迹

每发现一次不合格者罚款100元

地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳

每发现一次不合格者罚款100元

地面地漏完好无堵塞，无大面积积水，明沟、暗沟排水畅通，无垃圾，无溢流现象。沟盖板安装牢固、平稳

每发现一次不合格者罚款100元

垃圾中转站、收集箱垃圾不能溢出，周围无散落垃圾，无明显污物。有效控制蝇、蚊等害虫孳生

每发现一次不合格者罚款100元

绿化带、草坪、灌木定期浇水、修剪、养护、施肥，所有绿化长势良好，整齐美观，无病害、无斑秃无人为损坏；杂草经常进行清除。花草树木枯死应在一周内清除更换。

每发现一次不合格者罚款100元

特殊工种人员必须具备相应的专业资质，持证上岗

每发现一次不合格者罚款200元

值班室上班时喝酒、睡觉、擅离岗位者

每次罚款100元。

值班室保持清洁、卫生、采光、通风、照明良好

每发现一次不合格者罚款100元

设备机房内整洁，无烟头无乱堆现象，保持机身洁净仪表清晰，设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏

每发现一次不合格者罚款100元

因维修保养不及时造成设备故障问题者。

每次罚款500元。

接到业主报保修维修人员在规定时间内到达现场，维修及时。

每发现一次不合格者罚款100元

二次供水水箱按有关规定必须定期清洗，消毒加药。水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网

每发现一次不合格者罚款500元

未及时巡查发现随意乱拆乱改室内装修或乱装乱钉已造成事实者。

每次罚款100元。

对待业主顾客态度蛮横或与业主顾客吵架、打架者。

每次罚款200元以上。

大楼内单位发生有效投诉

每次罚款200元以上

不服从分配顶撞领导，对所分配的工作处理不及时、不到位或置之不理者。

每次罚款200元。

物业中心落实上级主管部门下达的任务不及时、不到位或置之不理者。

每次罚款300元。

物业服务季度考核细则

序号

标准内容

规定

分值

评分细则

一

基础管理

221、物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上岗：员工着装规范，佩戴明显标志，工作规范、作风严谨

管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证书扣0.4分；着装及标志一次不符合扣0.2分；

2、物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化管理

手段，提高管理效率

符合3分，基本符合2分，不符合0分

3、房屋及其共用设施设备档案资料齐全，分类成册、管理

完善，查阅方便

包括房屋总平面图、地下管网图，房屋数量、种

类、用途分类统汁成册、房屋及共用设施设备

大中修记录。共用设施设备的设计安装图纸资

料和台帐：每发现一项不齐全或不完善扣0.5分

4、建立24小时值班制度，设立服务电话、接受业主和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、质疑、投诉等

各类信息的收集和反馈.并及时处理，有回访制度和记录

符合6分，没有值班制度扣2分，末设服务电话

扣1分，发现一处处理不及时扣0.5分，没有回访记录每次扣1分

5、定期向业主和使用人发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改满意率达95％以上

符合3分，基本符合2分，不符合0分

6、建立并落实便民维修服务承诺制、零修急修及时率

100％，返修率不高于1％，并有回访记录

建立并落实1分，建立但末落实扣0.4分，末建立

扣0.6分；及时率符合1分，每降低1个百分点扣

0.3分；返修率符合0.6分，不符合0分：问访记录完整

0.4分，记录不完整或无回访记录0分

二

房屋管理与维修养护

111、区内各建筑物标志明显、设立引路方向平面图和路标、单位名录标识在区内明显位置.铭牌及各

类标识牌统一有序

符合1分，发现一处标志不清或没有标志扣0.2分

2、无违反规划私搭乱建，无擅自改变房屋用途现象

符合1分，每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋使用用途扣0.5分

3、房屋外观完好、整洁，外墙是建材贴面的、无脱落；是玻

璃幕墙的。清洁明亮、无破损；是涂料的，无脱落、无污渍：

无纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象

符合2分，房屋外墙是建材贴用的每发现一处脱落扣0.2分，是玻璃幕墙的每发现一处破损或洁扣0.2分，是涂料的每发现一处褪色不一致扣0.2分；每发现一处纸张乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂扣0.2分

4、室外招牌、按规定设置，保持整洁统一美观，无安全隐患或破损

符合1分，未按规定设置0分；按规定设置，但不整齐或有破损每处扣0.1分，有安全隐患每处扣0.5分

5、空调安装位置统一，冷凝水集中收集。支架无锈蚀

符合1分，每发现一处不符合扣0.1分

6、楼宇内楼梯、走道、扶手、天花板、吊顶等无破损；墙体整

洁，无乱张贴；共用部位门窗、灯具、开关等功能良好；卫生

间、水房等管理完好

符合2分，如发现一处不符合扣0.2分

7、共用楼梯、天台、通道、平台等处无堆放废料、杂物及违章占用等。天台隔热层无破损

符合1.0分，发现一处不符合扣0.2分

8、房屋装饰装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆

改管线和损害他人利益的现象

符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分

9、机器设备单位面积重量不超过楼板承重限度。无危及

建筑结构的安全隐患

符合1.0分，发现一处不符合扣0.5分

三

共用设施设备管理

(一)综合要求

l、制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回捡查、维护保

养、运行记录管理、维修档案等管理制度.并严格执行

符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分

2、设备及机房环境整治、无杂物、灰尘、无鼠、虫害发生、机

房环境符合设备要求

符合1.0分，每发现-处不符合扣0.2分

3、配备所需各种专业技术人员。严格执行操作规程

符合1.0分，不符合0分

4、设备良好，运行正常.一年内无重大管理责任事故

符合2分，不符合0分

(二)供电系统

31、保证正常供电.限电、停电有明确的审批权限并按规定

时间通知任用户

符合1.0分，不符合0分

2、制订临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格抉何

符合1.0分，临时用电措施或停电应急措施不符

合均扣0.5分

3、备用应急发电机可随时起用

符合1.0分，不符合0分

(三)弱电系统

21、按工作标准规定时问排除故障，保证各弱电系统正常工作

符合1.0分，发现一次不符合扣0.5分

2、监控系统等智能化设施设备运行正常。有记录并按规定

期限保存

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(四)消防系统

71、消防控制中心24小时值班、消防系统设施设备齐全、完

好元损，可随时起用

发现一处符合扣0.2分

2、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法并能及时

处理各种问题

每发现一人不符合要求扣0.2分

3、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育，明确各区域

防火责任人

符合1.0分，责任人不明确每发现一处扣0.2分

4、订有突发火灾应急方案，在明显处设立消防疏散示意

图.照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通无阻

无应急方案扣0.5分，各种标志每缺少一个及每发现一处不畅通扣0.1分

5、区内无火灾安全隐患，督促各用户与消防管理部门签订消防责任书

符合1.0分，每发现一处安全隐患扣0.5分，未签订消防责任书扣0.5分

6、消防，用电有严格的管理规定.室内电线、插座

安装规范，无安全隐患

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(五)电梯系统

51、电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备

符合1.0分，不符合0分

2、电梯按规定时间运行，安全设施齐全，通风、照明及附属

设施完好，轿厢、并道、机房保持整洁

每发现一处不符合扣0.2分

3、电梯由专业队伍维修保养；维修、操作人员持证上岗；货

运电梯由专人管理操作，严禁超载.客梯严禁载货

符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分

4、运行出现故障后，维修人员应在规定时问内到达现场维

修

符合1.0分，不符合0分

5、运行出现险情后，应有排除险情的应急处理措施

符合1.0分，不符合0分

(六)给排水系统

81、建立用水、供水管理制度、积极协助用户安排合理的用水和节水计划

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

2、设备、阀门、管道工作正常、无跑冒滴漏

每发现一处不符合扣0.2分

3、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒；二供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐

全；水池、水箱清洁卫生，无二次污染

符合2分，每发现一项不符合扣0.5分

4、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施，水池、水箱周围无污染隐患

没有管理措施扣0.5分，水箱周围每发现一处隐患扣0.2分

5、限水、停水按规定时间通知业主和使用人

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

6、排水系统通畅，汛期道路无积水，地下室、车库、设备房无积水，浸泡发生

符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分

7、遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积

跑水、泛水，长时间停水现象；制定事故应急处理方案

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

(七)空调系统

31、中央空调系统运行正常，水塔运行正常且噪音不超标，无严重滴漏水现象

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

2、中央空调系统出现运行故障后，维修人员在规定时间内

到达现维修

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

3、制订中央空调发生故障应急处理方案

无应急处理方案扣1.0分，有方案但不完善或执行不够的扣0.5分

(八)供暖供气系统

21、锅炉供暖设备设备完好，运行正常；

符合1.0分，不符合0分

管道、阀门无跑冒滴漏现象及事故隐患

每发现一处不符合扣0.2分

四

共用设施管理

41、共用配套设施完好，无随意改变用途

符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分

2、共用管线统一下地或人公共管道，无架空管线，无碍观瞻

符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分

3、道路、楼道、大堂等公共照明完好

符合1.0分，每发现一处不亮扣0.2分

4、区域范围内的道路通畅，路面平坦

符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分

五

保安及车辆管理

91、有专业保安队伍，实行24小时值班及巡逻制度，保安人员熟悉工作区的环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责

符合2.0分，无专业保安队伍扣1.0分，值班及巡逻记录等不规范每处扣0.2分

2、进出区域各种车辆管理有序，无堵塞交通现象，不影响行人通行

符合2分，基本符合1分，不符合0分

3、停车场有专人疏导，管理有序，排列整齐

符合2分，基本符合0.5分，不符合0分

4、室内停车场管理严格，出入有登记

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

5、非机动车辆有集中停放场地，管理制度落实，管理有序，停放整齐，场地整洁

符合1.0分，基本符合0.5分，不符合0分

6、危及人身安全处设有明显标志和防范措施

符合1.0分，不符合0分

六

环境卫生管理

121、环卫设施完备，设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站

符合1.0分，每发现一处不符合扣0.2分

2、清洁卫生实行责任制，有专职的清洁人员和明确的责任范围，实行标准化清洁保洁

未实行责任制的扣0.5，无专职清洁人员和责

任范围的扣0.3，未实行标准化保洁的扣0.23、垃圾日产日清，定期进行卫生灭杀

每发现一处垃圾扣0.1，未达到垃圾日产日清的扣0.3，未定期进行卫生消毒灭杀扣0.34、对有毒、有害垃圾管理严格按规定分装，不得与其它垃圾混杂

符合1.0，不符合05、房屋共用部位保持清洁，无乱贴、乱画，无擅自占用和堆放杂物现象；楼梯扶栏、天台、共用玻璃窗等保持洁净；共用场地无纸屑、烟头、积水等废弃物

符合3.0，每发现一处不符合扣0.27、无宠物、家禽、家畜进入

符合1.0，不符合08、区内废水、废气、废烟、噪音等符合国家环保标准，无有毒、有害物质；贮放、清运管理有序；房屋外墙无污染；各类排气口安装统一有序，无安全隐患

符合2.0，发现一次环保部门下放整改通知扣

0.5，其它每发现一处不符合扣0.2

七

绿化管理

51、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象

符合2.0，基本符合1.0，不符合02、花草树木长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃

长势不好扣2.0，其它每发现一处不符合扣0.23、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物

符合1.0，每发现一处不符合扣0.2

八

精神文明建设

31、全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大楼的各项管理规定

符合1.0，基本符合0.5，不符合02、设有学习宣传园地，宣传大楼管理、卫生、治安、消防等方面的知识，开展积极健康向上的活动；

符合1.0，基本符合0.5，不符合03、区内的公共娱乐场所未发现重大违纪违法案件

符合1.0，基本符合0.5，不符合

第四篇：售楼中心物业管理方案

售楼中心物业管理方案

一、物业管理方案建议

随着销售市场的不断发展，有见地的开发商已由原来项目施工中期开始策划楼盘销售策略等事宜，逐步过度到从项目立项设计阶段开始，通过媒体广告，针对性宣传，设计豪华、高档次、独具特色的展示中心，来展现项目本身特点，展示开发商投资之实力，以激发业主购买欲望。同时开发商也意识到，通过销售员承诺宣传优秀品质物业管理服务会增加业主购买信心，但由于未有前期物业管理的涉入，介绍物业管理服务内容不够准确，针对项目特点介绍不足，说服力不强。

特别是对高档涉外楼盘综合性商业楼宇、别墅等高品质项目，二次置业的业户已占相当大比重，他们已通过过往的置业、居住、办公过程中积累的诸多购置房屋经验，同时对物业管理的认知，通过媒体介绍、国家法律政策的接触，以及生活、学习、工作中与物业管理公司的实际接触已逐步成熟。因此更多的开发商认为在做楼盘展示过程同时，展现物业管理服务水平日趋重要。为此近阶段，本市新开发各大型、高档社区及商业楼宇开发商在设计销售和展示楼宇的同时，把酒店式物业管理服务引进先期现场展示，为楼宇的销售增加卖点，以排除业主后顾之忧。由此出现了城市别墅展示中心和会所软卖场、顺驰太阳城、仁爱濠景别墅、天江格调、万科新城花园展示中心、万顺国贸、梅江南汐岸国际等各具特色的销售卖场展示中心，同时配合规范周密的物业管理服务，做为销售过程中的物业管理服务展示。

前期物业管理服务的重要性不仅得到开发商认同、业主的肯定，同时也得到天津市政府职能部门充分肯定，并于2002年12月1日正式启用《XX市物业管理条例》，对前期物业管理服务有明确规定。

为达到于销售过程中展示物业管理水平，全面配合销售工作顺利进行，使物业管理处与开发商及现场销售部建立良好之沟通渠道，现对销售中心物业管理方案建议如下：-

1、设立销售中心物业管理处组织架构，以达到有效之控制，统一协调各单位及各部门之工作、现场工作督导等各管理环节之目的。

2、根据物业管理处组织架构各部门职责范围，制订出各部门、各岗位之岗位职责、工作程序、工作标准及考核标准，以展示物业管理水平，增加业主信心，激励业主购买欲望。

客户接待服务

客户接待服务是体现物业管理服务水平之第一印象，于销售过程中，配合销售人员对于业主关心及疑问的物业管理方面问题进行解答。据过往之经验，其服务人员本身应具备相当之专业性物业管理知识，包括：

●了解物业管理相关法律、法规；

●了解物业管理费之标准、缴纳程序等；

●了解物业管理服务内容；

●应知晓物业管理实务操作全过程。

●同时，该客户接待服务也将配合物业管理总负责人于销售中心兼管相关之管理工作，包括但不限于：

●作好日常接待记录

●清洁、绿化工作检查记录

●各部门运行记录及各种档案归类汇总管理

●严格钥匙管理制订钥匙领用及借用归还、检查等管理办法

●作好销售中心和样板间的物品管理。

保安服务

物业保安职能就是要确保物业及其附属设备、公共场所等不受到人为的损坏、破坏或尽可能的减少损失；必须要阻止和防止任何危及业户的生命财产的行为；必须要制止任何影响业户身心健康的行为，维护正常的工作秩序。就其专业而言，涵盖安全、保卫管理和车辆秩序之管理。保安员形象是业主来销售中心所见之物业管理服务第一门面，于销售中心配备准军事化之保安服务队伍，予购买者以安全感，是最直接、最有效体现物业管理服务水平的途径之一。在一些销售重大及大型活动中，安全保卫工作将会起到相当重要的作用，其工作内容简列几点，以供参考：

●制定项目保安服务方案，确保所辖区域之秩序良好。

●全体保安员应统一着装，统一工牌，并在工作中始终保持优秀的保安形象

●普及和提高全员安全防范、消防和服务意识，并随时消除各种危及安全之隐患。

●疏导车辆停放，以保证来访车辆之安全和顺畅停放通行。

●制订重大事件和突发事件处理预案，如：销售中心开放日、举办相关活动及失火、聚众滋事等事件。

环境营造服务

体现高档次、高品味楼盘的物业服务特点，清洁、绿化服务也是必不可少的一环，于销售中心安排专业清洁人员，负责卖场之清洁工作，并于样板间中配备“家居型”清洁人员进行保洁工作，再配以专业、酒店式的高服务标准，无处不体现出人文关怀。卖场中绿化小品及饰品的摆设、销售沙盘的设计、悦耳的音乐、若隐若无的清香营造出舒适、温馨的销售环境，无一不增加业主在视觉、听觉及感觉方面的愉悦和放松，增加业主购买欲。

服务工作可从以下几点着手：

●制定并执行清洁及装饰材料保养计划

●围绕销售部门工作时间，合理安排清洁人员配比，以保证高质量有效服务。

●培养清洁人员服务意识及实际操作规范，以达到酒店式物业管理之服务标准要求。

●提供保洁服务，并定时处理各种垃圾废物。

●正确使用各种清洁设备及确定大型设备使用时间，避免影响卖场的正常开放时间。

●对销售中心所辖区域内绿化工作制订养管计划和租摆方案。

●及时更换不适宜盆栽乔木和草坪绿地。

●定期浇水施肥，营造良好的绿化环境。

●通过熏蒸或喷洒清新香剂，保证空气质量。

●做好消杀服务。

●配合各大型促销活动及节假日的清洁绿化工作安排。

物业工程服务

现场物业工程服务人员将于销售全过程中，负责卖场中水、电供应良好，并负责各项设施设备的保养工作，并积极协助各种大型销售活动的准备工作和重大节日布置工作，以多角度展示物业管理服务水平。

●及时维修中心水、电、通讯等设施。

●制定各项设施的维护、保养计划并执行。

●卖场灯光调控及音像设备、背景音乐的维护。

●各种活动中工程维修工作的协助配合。

●除卖场管理外，该物业工程服务人员应：

●跟进项目工程施工进度。

●及时记录隐蔽工程的施工过程。

●向业主解答物业工程和二次装修管理中的问题。

全面物业管理服务

综上各项服务工作内容及工作标准，为更好地达到预期效果，建议现场委派一名物业管理总负责人，全权负责销售中心之物业管理工作，同时做好协调各部门工作、督导物业公司员工各项管理工作，其工作职责为：

负责开发商、销售部之间之协调，打通各个工作环节，编制物业管理处各部门工作程序及工作标准，以更好的服务于开发商和销售部门展示物业管理水平。

制订各阶段及每月工作计划。

对所收集的开发商的动态信息（项目的规划、工程配套、工程进度等）、销售部销售方针对物业服务方面的需求及销售过程中对客户的承诺、业主普遍关心的事项或问题之各种信息进行归类汇总，为今后确定《使用、管理、维修公约》、《业主手册》、《装修守则》及项目物业管理方案掌握第一手资料。

现场检查督导物业公司各部门工作完成情况，定期考核。

二、资产管理

根据过往经验，通常于销售中心、样板间为营造销售氛围均配置了必要的办公用品、生活物品及饰品。因多个部门参与，容易造成责、权、利不清，又因销售过程中客流量大，人员较复杂等因素，所配置的物品损坏和丢失现象较为严重，给开发商及销售公司带来不必要之形象影响及资产损失，为达到有效控制，统一管理，避免损失，建议制订完整的物品管理制度，简要内容如下：

●物业管理处做为资产统一代管部门。

●划定各部门、各单位物品管理范围。

●利用现代化办公手段对所负责的所有物品进行统一编号、登记、造册，落实到人。

●制订严格的物品申购、采购、入库、储存、出库、转移、借用、归还、使用、报废等制度，完善各环节控制手段。

●定期与财务部及相关部门进行核查。

●每日清点现场在册物品。

●及时撤换已损坏物品，分析原因，并提出优化措施。

第五篇：市场中心市场物业管理方案

市场中心市场物业管理方案

前

言

根据市场中心的市场定位，楼宇市场布局及配套设施设备的实际情况，制定科学、合理的管理运作模式。争取通过有层次的管理机构，进行宏观计划与调控，制订切实有效的符合法律法规的管理细则，由具有规范化操作、专业技能、良好职业道德和高度责任心的管理人员具体实施。在经营秩序、治安保卫、环境卫生等方面以综合计划、单项计划、即时调度相结合的管理运作方式，建立目标管理、服务质量管理、成本管理体系，多层次、多方式、全方位、全过程的监督控制，以实现标准化、规范化、专业化管理。并以服务质量为突破口，以创新的理念为经营户提供最佳的经营环境，活跃托管物业的商业气氛。

通过统一化视觉视别系统、行为识别系统和理念识别系统的建立，塑造楼宇统一化商业形象，不断扩大市场的知名度，树立良好的商业物业形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。使XX市场物业保值升值。

第一节

管理方案之条件假设

根据《中华人民共和国物业管理条例》有关规定，物业管理公司应对整个XX市场物业及物业配套设施设备（不包括商户及业主室内）进行统一化管理，入驻XX市场的全体业主、商户均为物业管理公司的服务对象。物业管理公司向各业主、商户提供有偿服务，其收费标准按物业管理公司成本核算及物价部门审批的标准执行。

一、物业管理服务范围及主要内容

（一）一般性管理服务内容

1、对业主、商户的管理。

以保证良好的经营秩序为目的，通过《商铺租赁合同》、《市场管理规定》等管理控制文件对业主及承租商户（铺）的经营行为进行管理、引导，明确业主、承租商户和管理单位之间的责、权、利关系；

2、向业主、商户提供的主要服务内容。

业主、商户、设施设备档案的建立管理。受理用户投诉；办理用户迁入迁出手续；办理用户室内装修申请及装修验收的手续并实施监管；办理用户电话开通、迁移或对调手续；办理用户公司水牌的制作手续；办理用户临时用电、动火专用手续；办理统一收购废品手续；办理用户破/换门锁申请手续检查市场公用设施的运行状况；负责同用户的沟通工作，受理用户的服务要求；监管市场的绿化养护，确保市场的绿化布置合理、整洁美观。

3、安全系统管理服务。

充分保障入驻市场的业主、商户和顾客的利益，在安全保卫方面。制定严谨的安防工作实施计划，建立健全各项协管管理制度。实行24小时安全防范制，安全防范制分为：定时巡逻、不定时巡逻、白天巡逻、夜间巡逻等方式。

4、消防系统管理服务。

消防管理的方针是“预防为主，防消结合”。严格按照《消防法》有关规定：建立消防合格证制度及消防工作检查监督制度，订有突发性火灾等灾害应急方案，并设有消防疏散示意图。保证消防通道必须畅通，消防设备设施运行良好，组建市场义务消防队，并演习在各种情况下采取的应急措施，一旦发生危险及时疏散众多业主、商户及消费客人。

5、环境卫生

清洁服务实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责、检查、监督。市场的清洁卫生服务项目主要有：市场清洁保养工作，公共区域，走廊通道，消防系统及设备的清洁，供水排水系统的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，楼层及垃圾房的清洁，绿化保养等其他服务项目。

（二）特殊管理服务主要内容。

商业物业的管理与一般类型物业管理的最大不同之处就在于商业物业管理的一项重要工作是要进行商业形象的宣传推广，不断扩大商业物业的知名度，树立良好的市场形象，吸引更多的潜在承租商和消费者。这是市场实施统一管理的一项必不可少的工作，其作用使商业特色的体现，是一种无形资产和潜在的销售额，有助于促进消费者的消费观念从买名牌到买店牌的转变，加速市场进入印象时期；有助于市场识别系统的建立（包括理念识别系统、视觉识别系统、行为识别系统）。其具体的管理服务内容有如下几点：

（1）制定管理章程并负责监督执行；

（2）开展市场整体的促销活动；

（3）协调市场各经营者的关系；

（4）开展经营者之间的互帮互助和信息交流等活动；

（5）协调管理者与经营者之间的关系；

（6）与工商管理部门配合严格执行，严厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。

二、管理服务目标设定

1、业主、商户对管理服务满意率60%以上；

2、收费率完成额在96%以上；

3、无重大责任事故发生；

4、房屋及设备设施完好率98%以内；

5、公司各项工作计划及既定目标实现率98%以上；

三、管理服务标准及流程

管理服务标准由于其编写内容文字量大，涉及各个部门各个岗位，现将业主（租户）入住程序的工作标准及流程细则在这里做系统描述，希望能达到“一叶知秋”的效果。

（一）客户服务部工作程序

1、业主入住程序

1.1新用户提供以下证明

（1）业主

地产开发商的书面入住通知，产权属个人的提供身份证原件，复印件、联系电话（日间、夜间），指定紧急状况联络人身份证、书面委托书，业主及紧急联络人的通讯地址，签名模式传真号码；权属公司的应提供营业执照，法人身份证，联系电话、通讯地址、签名模式、传真号码，紧急联络人的身份证、联系电话、签名模式、传真号码。

（2）租用户

业主的授权书、租约复印件、租户承诺书、营业执照、租户签约人的身份证、联系电话、签名模式、大件物品出入协定。

租户承诺书

物业公司：

我单位/本人已租用

市场

室（摊位）（业主为），租赁期由

****年**月**日至

****年**月**日止。租赁期间，我单位/本人承诺遵守《市场管理公约》及根据《市场管理公约》制定的所有市场管理制度，并承诺从

****年**月**日起，于每月5日前向管理公司缴纳所租单元的管理费、电费及其他有关费用。逾期交费，愿意支付滞纳金（每日0.1%）。逾期不交费，同意管理公司依据市场管理的相关规定，对上述物业采取暂停服务等措施。以下为我单位/本人资料：

负 责人签 名：

联 系

电话：

传

真：

租户签名盖章：

****年**月**日

1.2发给新用户资料

市场使用说明书、特约服务价目表、市场内配套设施质量保证书、关于确定消防责任人的通知（收回用户单位消防责任人名单）、业主公约、钥匙领取证明、房屋验收证明书、其他由业主或租户填写的文件。

1.3以市场使用说明书为根本向新用户介绍管理公司的各项服务 详细解释各项基本规章制度(如:二装规定、管理费收缴规定、公司服务承诺、服务质量标准、突发事件处理规定)； 1.4验房

（1）与工程部一起陪客户到房间验收，并将结果记录在验房证明书内连同水、电费底数一起让新用户签认。

（2）如存在质量问题由工程部向用户承诺整改时间并征求业主意见，如无异议继续收楼，当用户的面，验看钥匙。

商铺装修管理规定

为了保持小区环境整洁、外观的统一协调、保证房屋结构安全，维护广大业主合法权利，创建本镇优秀示范农贸市场，特对经营房作如下装管理规定：

1、如商铺经营需要增加用电量，请到电力局办理相关增容手续。

2、安装空调外机时，必须由市场管理中心指定位置统一安装。

3、店招尺寸统一制作为（不遮蔽二楼住户凸窗，厚20公分；长为店铺隔墙的墙心），店招钢架必须用防锈漆粉刷，并采用不锈钢包边。

4、店招若需安装灯，必须是内置灯箱。

5、在装修时严禁损坏墙面、地面地砖。不得安装防雨蓬。

6、商铺的装修不得使用易燃材料。

7、在装修期间不得占用人行道。

8、不得拆改封闭消防设施和排污检查孔。

敬请广大住户、装修企业配合支持，和我们一起做好XX市场的装修管理工作。

营业房

号

XX市场管理服务中心

装修企业：

业主签名：

****年**月**日

****年**月**日

第二章

管理模式

一、管理模式

根据XX市场的实际情况和XX村委顾虑的市场管理问题，拟采用合作管理的模式进行XX市场的管理，先期6个月由我公司协助XX村委进行管理的方式，培养出XX村自己的市场管理专业队伍。具体方法如下：

由我司选聘一名合适的、有工作经验的市场管理人员，入住XX市场管理中心进行先期统筹管理工作，负责协助XX村委理顺现场的管理程序和相关质量文件，由XX村委派住的管理人员负责XX市场的全面经营管理工作，协助村委根据市场管理架构的需求进行人员招聘工作。

XX村委方面需安排一名市场储备管理人员，全程跟进市场管理经营工作，并在我司XX市场管理人员指导、带领下以实战及现场操作为主，人员招聘方面考虑到市场管理体制的稳定性和解决部份XX村民的就业问题，市场管理操作人员以XX村村民为主，由村委实行招聘工作，我司XX管理人员负责协助选聘和任用。XX市场的管理以村委定位及XX村发展方向为主，我司物业管理部协助指导为辅的方向共同管理，最终目的为打造XX村自主经营管理优秀团队，为完善XX村基础设施建设及管理增加新的亮点。

我司入住XX市场管理中心的管理人员，现场管理时间为期半年，前三个月发生的费用由我司承担，收益归我司所有，后三个月的费用由双方按1：1分担，XX村委组建自己的市场管理队伍，半年后我司管理人员退出，但仍然为XX村委提供技术支持，最终达到XX村委自主经营的目的。

二、组织架构

管理中心 XX市场主任 兼职收费员 兼职水电工电工 清洁领班

市场协管组班长 领班兼市场 1人 晚班 1 人 中班 1 人

早班1人 1、2、3、5、6、7栋商住楼1人 8、9、10、11栋商住楼1人 XX村委

卓粤房地产物业管理部

三、人员架构及职位说明

1、人员架构

2、人员配备的原则

2．1精简、高效的原则；

2．2文化素质与实际管理经验相结合的原则； 2．3内部调剂为主和社会招聘为辅的原则；

2．4先定岗后定编以及德才兼备、一专多能的原则；

3、职位说明 3.1管理中心 管理中心由一名市场主任和一名兼职收费员负责，两人都必须具备物业管理的基本知识，略懂市场经营，能够独立处理日常各类投诉，能够独立办理各类相关服务业务。市场主任

负责区域内各项事务的管理，负责各部门的培训和绩效考核，负责各住户、商户的接待投诉，负责装修单位的跟进和日常所有管理业务的办理，负责市场清洁、市场协管、消防、经营管理的日常监督管理工作。兼职收费员

负责区域内相关费用的收取，公司开支预算和在市场主任缺位的时候担当管理员的职务，日常积极配合管理做好相关事务。3.2市场协管组

市场协管组由1名组长和3名市场协管组员组成，为三班制，每班1人，负责市场内不间断巡逻；组长上白班，并在队员休息时顶班。市场协管组主要职责是做好市场秩序、消防的日常工作，流动人员的管理，突发事情的处理，负责配合市场服务中心的各项工作，3.3环境组

环境组由1名领班和2名保洁员组成，主要负责区域内卫生和日常垃圾清理，作到日巡日检，日产日清，流动作业。保洁领班负责考核和监管下属员工工作情况以及个人的清洁区域。其中，保洁领班负责市场周边及市场内部清洁卫生，1名保洁员负责1、2、3、5、6、7栋楼的清洁卫生，1名保洁员负责8、9、10、11栋楼的清洁卫生。3.4工程维修组

工程维修组主要负责区域内日常设备设施的维护和维修，接待处理客户的相关工程事项。考虑到市场的整体管理成本，建议配备一名兼职水电工作业，做到随叫随到。

注：XX村委：为XX市场最高管理机构，村委制定的发展目标和方向，XX市场管理中心须支持与配合，以配合XX村委新农村建设的进程。

卓粤房地产物业管理部：提供XX市场物业管理方面的专业意见和技术支持，负责XX市场物业管理中心各部员工的培训、指导及管理咨询并对现场做好技术支持等工作。

四、基础物业管理服务内容及范围

（一）安防管理

确保业主、商户、租户顾客生命财产安全，是区域正常运营的基本条件，强有力的安防工作是区域正常运营的有力保障。

1、协管工作：

区域营业时间内人流量大，人员庞杂，安防工作重在加大巡防频率与突发事件的快速反应能力，实行明岗与机动巡逻、视频监控相结合，与当地派出所和XX村治安队密切配合，重点打击偷盗、抢夺等违法犯罪行为；清理占道经营行为；营业结束后统一清场，实行周密的进出货管理制，紧急治安事件的应急处理，切实营造安全放心的经营消费环境。工作要点：防范巡逻、经营秩序维护、清理占道、营业结束后的清场管理及区域内四防工作。

2、消防工作：

消防责任重于泰山，消防是事关人民生命财产的头等大事。消防工作应坚持“防消结合，重在预防”的原则，切实做好日常管理防范措施：消防设备设施定期检查、建立重点防火部位档案、严格装修审批与过程监督、区域内严禁使用大功率电器、严禁动用明火，建立火灾应急预案，一年内组织不少于两次消防演习。

工作要点：消防设备设施的日常维护检查、各类消防隐患的排查、消防法规的宣传贯彻、装修过程的安全监控。

（二）保洁消杀管理

洁净的公共环境，是管理服务水平、形象的重要衡量指标。商户正常营业时间内实行公共场所（通道、楼梯、前厅、卫生间、天棚、墙面„„）不间断循环保洁，清理垃圾杂物，定期检查卫生死角，确保整洁的经营环境；定期开展公共环境的消杀工作，确协管全健康的经营环境，提升XX市场环境品质。

工作要点：公共场所巡回保洁、定期清理卫生死角、定期消杀„„。

（三）物业公共部份、公共设施设备维保

1、物业公共部份维修养护

物业公共部份（楼道、通道、前厅、外墙、天棚、楼顶平台、下水道、化粪池）的日常维修养护，是维护良好形象，延长物业使用寿命，避免意外伤害、“水患”发生的重要手段。重在做好日常检查，及时修复、排除安全隐患，拟定中大修计划，分步实施。工作要点：重点部份日常巡检、提前排除隐患。

2、公共设施设备维修养护

设施设备的正常运行是正常经营的前提条件，是经营环境质量的重要保证。加强重要设备日常检查、维保，即时处理事故隐患，有效预防相关问题的发生，并拟定相关设备意外事故的应急处理预案，并将其制度化，重在日常检查与保养。工作要点：档案梳理、日常巡检、提前排除隐患。

（四）客户服务

从商户角度思考，从市场发展角度思考，切实满足商户各类需求，不断提高商户对客户服务的满意度，争取商户对物业管理服务的支持，调动商户参与XX市场活动积极性，并积极引导商户提升经营档次，服务质量，形成商户、管理公司团结一致，共谋发展的良好局面。所谓客户服务无小事，客户服务无止境，细节与执行力决定客户服务水平。工作要点：良性沟通、了解需求、及时服务、持续跟进、关注客户发展„„

（五）财务管理

XX市场财务管理主要涉及管理费用的预算，管理成本的控制，各类费用（租金、物业管理费、广告费、水电费、其它代收费）代收代缴。市场财务管理重点在于透明清晰、有据可查。工作要点：成本控制、收支透明、有据可查„„。

（六）档案管理

做好物业管理运营过程中所涉及的运营事项、设施设备、商户（住户）的档案管理工作，使前后工作得以有效衔接。包括：设备、设施的完整档案资料、合同协议、会议纪要、岗位人员的任免等。

工作要点：保证所有档案的完整、连续、系统。

五、岗位职责及管理规范 管理中心

一、市场主任岗位职责：

1、负责XX市场物业管理中心全面工作，带领部门全体人员履行市场管理中心日常管理、指导、监督、协调、服务职能。

2、贯彻执行关于物业管理的各项法规、政策、标准，组织落实XX村委下达的有关任务。

3、责按规定审批上报的维修、养护、配套工程项目及上述工程的预决算、工程造价。

4、负责协调处理管理中心与区建委、房管局、规划国土局、工商局、物价局等政府有关部门及水、电等有关单位的协调事宜。

5、负责审批年、月工作计划、工作总结及管理中心制定的年、月工作计划。

6、负责做好XX市场物业管理人员招聘、考核、录用及岗位调整等工作。

7、每季度按XX村委规定，进行检查，对检查结果进行统计，并负责对检查中发现的不合格服务项进行跟踪验证，处理业主（商户）投诉。

8、完成XX村委交办的其他工作。

二、兼职收费员岗位职责：

1、负责登记现金日记帐、银行存款日记帐的工作，做到日清月结。

2、负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡等有关资料。

3、负责管理银行帐户，办理银行结算业务，月终及时对帐，并根据需要编制银行存款余额调节表。

4、要按照有关规定，具体办理经营收入及费用报销等现金或银行转帐手续。

5、负责统一管理公司的发票和收据。做好各管理中心票据的领用和核销工作。

6、加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和银行帐户管理法规制度。不得挪用公款，不得出借公司帐户。

7、应按照规定，定期（月、季、年）核对帐目、结帐、编制会计报表。并做到报表数字真实，计算准确，内容完整，说明清楚。任何人都不能篡改或授意、指使他人篡改会计报表数字。

8、要按照规定对各种会计资料，定期收集，审查核对，整理立卷，编制目录。

9、XX市场物业管理费收取和卓粤房地产公司租赁项目租金收取，需分帐管理、独立核算，所有回收款项交相应部门核算。

10、协助管理中心完成其它日常工作。市场协防组 岗位职责 领班岗位职责

1、在XX市场主任的领导下，安排本班各项具体工作。

2、熟悉和掌握市场区域的地理位置，重点要害部位和设施布局的基本情况。

3、贯彻落实安全保卫工作和消防工作，做好对协管的领导工作，调解市场内各种纠纷。

4、组织实施安全保卫责任制和安全操作规程，定期检查执行情况，并对所存在的问题及隐患按规定的期限及时加以解决整改。

5、主持部门例会，传达贯彻主管部门及XX村委的指示精神。

6、监督和检查XX市场的七防安全情况：“防火、防盗、防破坏、防意外、防骗、防抢、防灾难事故”和交通管理情况，处理市场内各类治安案件，协调与主管公安机关和派出所的关系。

7、做好XX市场内商户（住户）的七防安全和法制宣传教育工作提高商户（住户）的安全意识和法制观念。

8、带头遵守公司的各项规章制度，以身作则，不许滥用职权，监督本班员工执行上级各项工作指令及公司规章制度。

9、协管员的聘用，解聘提出建议。商场协防员岗位职责

1、密切注视市场出入人员，负责监控室电视屏幕的监视工作。

2、负责值班岗亭内的卫生清扫工作。

3、发现异常情况和可疑人员应到现场查看、并及时向上级报告。

4、负责巡查市场各楼层，留意治安消防情况。

5、监督检查用户装修现场的治安消防状况，及时处理违规装修。

6、做好当值期间的各项情况记录工作。

（二）协防组操作流程 交接班管理规定

为认真做好岗位的工作交接与公物交接，减少因交接不清引起的工作失误及公物损失，特制定本制度。

1、本班相互转换岗位时，须认真做好岗位工作记录。

2、本班最后一岗与下一班交接时，要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。

3、交班人须将本班工作情况详细交待给下一班，并将本班已完成和待完成工作认真记录在每班工作交接表上，交班人员将公物转交下一班，交接双方签名确认。

4、发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现属于上一班问题的，应立即报告领班或市场主任处理。

5、交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。

6、接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负责。

7、接班人须提前15分钟签到上班，翻看工作记录，询问工作情况，以便班前将工作重点明确给协管员。对讲机使用规定

对讲机是协防组必备的重要通讯工具，全体协管人员必须执行对讲机使用规定，熟悉对讲机的性能，爱护并熟练地使用对讲机。使用规定

1、持机人负责保管和使用对讲机，禁止转借他人或将天线拆下来使用。

2、发现对讲机有损坏或通讯失灵，持机人应立即向直属上司报告，由部门领班检查后交管理中心，严禁自行拆修。

3、严格按规定频率使用，严禁乱按或乱调其他频率。

4、严格按对讲机充电程序充电，以保障电池的性能、寿命和使用效果。

5、交接班时，交机人要讲明对讲机当班使用状况；接机者当场查验，发现损坏或通讯失灵，立即报告领班。对话要求

1、呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”。

2、收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”。

3、用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。

（三）紧急事件处理程序

1、突发事件的处理程序

（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告领班或市场主任。

（2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

（4）查看本部各类记录、电视录像，检查有无可疑情况和人员。（5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。（6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作，应报派出所调查处理。

（8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由市场主任、领班协助调查处理。

（9）市场主任、领班在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

（10）市场主任、领班组织人员除维护现场外，还需负责联系XX治安队调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及XX村委。

2、殴打暴力事件的处理程序

（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

（2）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告领班，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待协管领班的指令。（3）协管领班接报后视情况派适当数量的协管员或通知XX治安队立即到场制止，将肇事者带往管理中心接受调查。如场面无法控制，应尽快报派出所。

（4）斗殴事件中如市场的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。（5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

3、盗窃等破坏事件的处理程序

（1）巡查发现或接报市场内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机或其他方式尽快报告协管领班，简单说明现场情况，并监视现场等待协管领班的指令。

（2）协管领班接报后，应迅速派适当数量的协管人员或联系XX治安队到场制止，设法抓获肇事者，带往管理中心调查处理。

（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。

（4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

4、停电事故的处理程序

（1）接通知市场将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户。（2）未预知的情况下市场突然发生停电，立即联系维修部，尽快采取措施恢复供电。（3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。

（4）协管员密切注视市场各区域，以防有人趁机制造治安问题。

5、消防报警处理程序

（1）用对讲机通知巡逻协管员即时到现场核实；（2）即时向协管领班或市场主任，讲清报警地点；

（3）当领班接到协管报告后，即时带领机动人员最快速度赶到报警地点现场检查。（4）经现场检查认为火警后，不能处理的应及时报火警处理。（5）当值协管员应做好详细记录。

6、意外伤亡应急处理规程

（1）XX市场内如发生人员意外伤亡事件，协管员立即赶赴现场查明情况，并向领班汇报。（2）协管领班应立即向市场主任或XX村委汇报，同时报警，维护现场秩序，协助公安机关侦破。

（3）若伤者未伤亡，应保护现场的同时立即组织救助，并通知医疗救护中心，对折伤员，伤情不明的情况下尽量不要挪动，防止伤情加重。

（4）伤害由触电引起的，协管员应立即切断电源，用绝缘物体将电源拨离触电者，再施行治病。

（5）若伤亡是设备系统引起，协管员应立通知工程人员到场，共同制订抢救方案，如无力施救，求助公安或消防部门。

（6）若伤亡是高空堕落物引起，抢救伤员时应保护现场，摄下照片或录像，留下目击者，同时向警方报警。（7）若伤亡事故由交通肇事引起的，应保护现场，抢救伤亡的同时，记清肇事车辆和号码，留下驾驶员和目击者，如监控录像，保护相关录像，请警方或交警部门处理，若交通事故引起堵塞，应组织疏通现场。

（8）详细记录意外伤亡经过，对于设备故障或设施损坏引起的伤亡事故以及由于管理上失误引起的触电事故相关部门在事故发生后四个小时内写出书面报告，汇报上级领导和XX村委，并查找原因落实责任。

7、水浸应急处理规程

（1）当公司员工接到报警或发现XX商住楼水浸事故，应立即将进水地点、楼层、水源、水势报告领班，工程人员，并在相关人员到达前尽量控制现场水势，防止水浸范围扩大。（2）立即查明水浸原因，采取措施关闭水源，水闸堵塞水管，堵塞漏洞，疏通排水管道，打开末端放水等，切断水源，并关闭受浸区的电闸，防止人员触电，若水源来自供水总管，工程人员无力解决时，应立即通知自来水公司前来抢修。

（3）如在水浸事故后，有任何公共设施在正常使用受到影响或由其引起停电，应知会商户（住户）并在各出入口设置告示，如有区域存在为危险，应在该范围内设置警告标志。（4）详细记录水浸事故发生经过和采取的措施，以及受损的情况。

8、中毒事件（煤气、食物中毒等）

（1）切断毒源，使毒物不继续扩散，疏散现场围观群众。

（2）对煤气中毒者，尽快将中毒者撤离现场，移到空气通畅处，松开衣扣和腰带，并尽快送医院救治。

（3）对其他类别的中毒者，尽快将中毒者撤离现场，消除口腔异物，维持呼吸通畅，注意保湿，并立即送医院抢救或者请求医院支援。

（4）核准毒源是否切断，防止有漏毒现象造成不必要的伤害。环境组

环境组领班岗位职责

1、负责落实各项岗位职责及部门内各项业务服务质量标准；

2、执行清洁员工培训计划；

3、做好市场公共部位及设备的清洁工作；

4、做好市场的消毒灭鼠杀虫工作；

5、组织清洁组定期检讨、共同研究搞好清洁方面的工作；

6、配合XX市场管理中心搞好清洁用品采购工作；

7、落实好清洁用品保管领用登记工作；

8、配合XX市场管理中心做好不合格服务的控制管理工作；

9、配合XX市场管理中心做好纠正预防措施的制订实施工作；

10、监督清洁工按时清洁市场、走廊、外围道路等楼宇内公用地方，在巡视各岗位的清洁工作时，发现问题及时采取纠正措施；

11、做好清洁工具入库，领用、维修记录；

12、检查所辖范围各清洁岗位工作完成情况，发现问题立即整改，并进行考核；

13、检查清洁员当值情况，是否按规定着装上岗，携带必备清洁工具，对缺勤及不按规定着装及时采取补救措施。清洁员岗位职责内容

1、负责XX市场周围的道路及市场内部的清洁保养；

2、负责XX商住楼从一楼到天台、地面商铺门口所有公共部分的清洁保养；

3、负责XX市场所有生活垃圾的收集，并协助清运公司清理垃圾房的工作现场；

4、负责XX市场杀虫灭鼠工作；

5、完成上级领导交办的其它工作与突击性工作。清洁员职责范围

1、外围清洁员：

（1）市场周围的道路、花坛及市政卫生责任区的清洁保养；

（2）协助环卫所清理垃圾临时存放处的垃圾清运，清洗垃圾桶、垃圾临时存放处；（3）实行分段包干，时刻保持地面干净，无沙土、无垃圾、无杂物等；（4）清洁地面的所有灯具、标语牌、消防等公共设施；

（5）市场周围明沟、暗沟、下水道的清理，保持雨季水道畅通；

（6）化粪池清洁后，及时运走污物，并立即用水冲洗周围地面，保持干净环境，无臭气。

2、楼层清洁工：

（1）负责清理楼层内的垃圾，堆放到指定地方；

（2）清扫各自楼层的楼道及楼梯通道，及清洁消防前室的地面、墙面和顶面；

（3）擦拭各自范围内的公共设施，包括防火门、强弱电井道门、电表箱门、水管井门、开水间、灯罩、消防栓、楼道墙壁、楼梯扶手、排风口、管线等；（4）拖洗楼层地面、后楼道的踏步台阶；（5）清扫、拖抹楼层通道地面；

（6）负责清洗男、女卫生间，做到无异味、无污染面；（7）各自区域内垃圾筒的清洁。

工程部

水电维修工岗位职责

1、负责公共设备、设施维修管理，定期保养；

2、负责供配电、供排水系统、消防系统的运行操作、巡视保养维修、检查记录和异常情况报告及处理；

3、负责房屋、道路、围墙、停车场土建设施及其他公共设施的日常维护保养、维修工程预算；

4、负责配合市场管理中心监督业主房屋装修改造；

5、负责为住户进行日常维修服务及参与维修中涉及的邻里协调；

6、负责施工工地和临时施工单位的管理；

7、负责设施、设备突发事故处理；

8、负责住户维修服务效果回访。

9、负责本系统各类图纸和资料的收集、分类。

10、每周一次巡查责任设备；每月一次清洁责任设备及周围环境卫生。第三章

管理控制文本的内容概述 消防安全责任书

一、严格执行消防安全的各项规定，做好消防工作，提高安全意识。

二、商品存放遵循“合理、安全”原则，保持通道畅通。

三、电线不准私拉乱接，严禁违章操作。

四、市场内严禁使用液化气，严禁明火，防患于未然。

五、正确使用电器设施，并须有人看护，严禁使用高电耗等容易引发火险的电器。

六、市场内不能有易燃易爆危险物品。

七、离店（摊）前需切断电源，消除火灾隐患。

八、爱护市场内的消防设施，不得损坏、挪用、拆除、圈占消防设施。

九、禁止在营业场所违章搭建，营业房内严禁住宿。

十、消防安全，人人有责，如有违者，责任自负。市场卫生管理制度

一、凡进入市场的购销人员都必须讲究卫生，不准擅自在市场内张贴广告和在墙上、摊头随意涂写、堆放杂物、保持市场整洁。

二、必须严格执行《食品卫生法》，严禁有毒、有害、污秽不洁、腐败变质、霉变食物、病死或死因不明的禽畜、水产及其制品进市场出售。经营饮食、熟食、卤叶、豆制品的必须持有营业执照、卫生讲可证和个人健康证。营业人员必须穿戴白衣、白帽和白袖套。经营熟食的必须有防蝇、防尘、防腐设施备和清洁用具。

三、市场内应建立必要的卫生设施，设立卫生宣传栏、果壳箱、痰盂和下水道、自来水以及垃圾处理装置；有条件的农贸市场应添置冷藏设备，大型市场要有公共厕所。

四、每个市场都必须确定专职或兼职人员负责上市商品检验和卫生管理工作。大型市场应建立市场爱卫会或卫生管理小组，负责市场卫生的组织管理工作，开展经常性的卫生监督管理。

五、所有市场都要配备卫生保洁员，专门从事清卫工作。全日交易的市场必须坚持一天二次清扫场地，半天交易的市场散场后及时清扫，做到场内无过夜垃圾。每周对市场进行一次全面的清扫。农贸市场在夏季节要经常进行灭蝇、灭蚊、灭菌等防疫消毒。

六、坚持经常性的卫生宣传教育工作，促进个体商贩做好自清保洁工作。每个摊位实行摊前、摊后、柜台上下卫生包干，及时清除摊位周围的垃圾和脏物。经营多垃圾商品的摊主必须自备盛放工具，集中垃圾送到指定的堆放地点。

七、对违反本制度规定的，由市场办公室依照有关规定，酌情分别给予批评教育、罚款、警告、停业整顿等处理。市场治安保卫工作制度

一、市场应确定专职人员负责市场的治安保卫工作，调解纠纷，制止扰乱市场和危害市场安全的行为。治保人员要在市场内巡逻值班，维护治安秩序。

二、市场内商品保管室、寄存处，要确定专人负责管理。管理人员不得擅离职守，并严格交接班手续。

三、所有进场交易人员都必须执行市场的治安保卫工作规定，不随意离开摊位和托不相识的人看管钱物，贵重物品要交给市场工作人员保管。

四、严禁在市场上赌博、测字、算命，以及其他危害社会治安或影响市场秩序的行为。

五、自行车、手拉车、三轮车必须按划定地点存放，不得随意停放，保持场内通道畅通。

六、严格市场门卫制度，夜间必须有人值班看场，做好防火、防盗、防爆、防止坏人破坏的工作。住在市场附设招待所内的个体户接待客人要遵守会客制度，不得留宿闲杂人员，不得聚众酗酒取乐。市场内要配备防火设备。

七、对违反上述规定的，由市场管理办公室给予批评教育、罚款、停业整顿等处理；违反治安管理处罚条例的，由公安机关处理；触犯刑律的移送司法机关依法惩处。

厕所保洁制度

一、勤冲洗，实行全天保洁。

二、保持四壁门窗，隔断板，地面的干净，无蛛网，无积灰积水，无粪迹、痰迹，无涂写、张贴。

三、便池无尿碱迹。

四、环境干净，无垃圾杂物。

五、定期消毒，做到蝇蛆少见，基本无臭。市场保洁员守则

一、遵守劳动纪律，不得擅自离岗，有事生病不能上班须提前办理请假手续。

二、负责市场垃圾、杂物的日产日清，保证市场经营环境的干净整洁。

三、对市场厕所每天打扫冲洗，保持清洁、无臭味。

四、对市场摊位、墙面、吊顶及有关设施设备，定期进行擦试和除尘。

五、摊位内不得堆放废旧物品及其他杂物。

六、积极完成领导交办的其他工作任务。

七、保洁班长除履行保洁员岗位职责外，负责安排、督促保洁员的日常工作，重要情况、重大问题应及时报告市场主任。市场管理员守则

一、热爱本职，遵纪守法，服从管理。

二、熟悉掌握业务知识，办事热情周到。

三、工作时统一穿好工作服，佩戴好上岗证。

四、文明规范管理，严格执行“公开、公平、公正”的三公开制度，严禁打人骂人。

五、督促各种车辆按指定地点停放，各类摊位按规定摆放，保持道路畅通，秩序井然。

六、管理市场内各类纠纷。

七、严格按标准收费，不收人情费，不准接受农户和客户的馈赠。

八、完成市场领导交办的其它任务。市场经营者守则

一、凡需进入市场营业的单位和个人，必须按规定持营业执照或有关证件到工商所或市场管理办公室办理审批手续，在指定的地点设摊经营。不准随意设摊和场外交易。

二、严格遵守国家有关政策、法规和本市场的规章制度，服从管理，按时交纳税费和市场管理费，自觉维护市场秩序。

三、亮照（证）经营，做到人证相符，不得擅自调换、租借、转让摊位或拼摊经营。

四、讲求职业道德，文明经商，礼貌待客，明码标价，公平交易，不准以次充好、以假充真、掺杂使假、短尺少秤，欺骗消费者；不欺行霸市、强买强卖、囤积居奇、哄抬物价，扰乱市场；不购销假冒伪劣商品和国家规定不许上市的商品；不准使用明令禁止或不合格的计量器具。商品售出后，发现质量问题应给予调换或退货；份量不足的要给消费者退款。

五、出售的食品应符合国家规定的食品卫生要求，肉、禽必须经检疫合格后上市。搞好摊台、摊前和摊后的环境卫生，做到摊位整洁美观，商品陈列整齐。

六、爱护场内各种服务设施，不得在场内搭建建筑物或改变场内设施结构，损坏公物照价赔偿。提高警惕，搞好防窃、消防工作，主动配合做好市场的安全保卫工作。

七、所有进场经营者均应遵守本守则规定。如有违反者，由市场管理办公室根据国家有关规定和场纪场规酌情予以处罚。市场统计工作制度

一、市场应配备人员担任市场统计工作。统计工作人员必须严格执行统计制度，对各种报表的统计范围、数字口径、指标、计算方法、报送时间等必须切实执行；上级查询的数字，要及时查对答复。要做好各种统计资料的收集、整理、汇总、分析和报表的填报工作，做到统计完整、准确、及时。

二、建立原始资料登统制度。统计人员必须亲自上市场巡回视察，掌握赏识的商品品种、成交数量、价格以及剩市商品等情况和数据，记入原始登统表，经审核汇总后上报。

三、加强典型调查和统计分析。要通过典型调查“解剖麻雀”等方法，掌握第一手材料，揭示集贸市场发展变化规律，及时向上级领导提供新情况、新问题和对策建议。

四、统计人员必须加强文化和统计业务的学习，通过脱产和半脱产培训和专题考试等多种方法，不断提高统计质量和工作效率，统计人员应保持相对稳定。

市场计量器具监督检查制度

一、经营者必须统一使用国家规定的合格器具和法定计量单位，做到秤（尺）准量尺。市场应配备一定数量的计量器具，提倡经营者租借市场的标准计量器具。经营者自带的计量器具，需经检测合格后，方可使用。

二、计量器具使用中要经常检查，专人负责。每天抽查测试，每周分段全面检查一次。及时制止利用器具作弊、克扣消费者的违法行为。

三、市场内必须设立公平秤、公平尺。农贸市场逐步实行电子秤复秤，为群众服务。

四、开展“计量信得过经营户”竞赛活动，依靠群众监督。对表现好的给予表扬嘉奖；对差的进行通报批评，并登记在案；对屡教不改、情节恶劣的，酌情给予罚款，责令停业整顿，取消摊位证或提请原发照机关吊销营业执照。

市场管理费收缴管理制度

一、严格执行国务院关于发布《城乡集市贸易管理办法》的规定：“对进入集市交易的商品由工商行政管理机关收取少量的市场管理费。工业品、大牲畜费率按成交额计算不得超过1%，其他商品不得超过2%。”并应将收费标准公布于众，接受群众监督。摊位费根据摊位设施和经营情况确定。摊位、门店要努力实行公开招标竞投制。

二、在市场设摊经营的经营者必须按规定交纳市场管理费。不准瞒报商品数量，逃漏市场管理费和故意抗拒、刁难收费人员履行公务。

三、收费人员必须严格执行收费标准，较为准确地计算商品价值，做到收费合理，不多收、不漏收。收费人员在收款时必须开具“市场管理费收据”，做到手续完备，钱据相符，当面点清，帐目清楚。现金应当日上缴，不准截留、贪污公款。

四、对固定摊位可实行按月定额收取市管费的办法，由经营者在规定时间内交付。月收费额按月平均成交额核定，半年或几个月调整一次。临时设摊的可在申请摊位时收取。对自产自销农民实行划片设摊位、，逐个收费。

五、收费人员必须遵纪守法，佩戴标志，忠于职守，廉洁奉公，不徇私情，不收人情费，不以权谋私、乱收费，不接受经营者请客送礼，不向经营者借款、赊欠、索取商品或利用工作之便购买便宜货。违者从严处理。文明摊位评比制度

为了进一步加强商城农贸市场的物质文明和精神文明建设，不断提高集贸市场经营者的文明经商、依法经商的自觉性，增强市场凝聚力，特制订本制度：

一、凡进入集贸市场营业的单位和个人，经营在三个月以上，有固定摊位的，均需参加文明摊位的评比。

二、文明摊位的评比，实行每季评选一次，按行业分别评选。

三、市场内文明摊位的具体标准为：

1、季度内无违章违法行为，并积极、主动检举揭发他人的违章违法行为；

2、照章纳税缴费，无拖欠、拖拉现象；

3、讲究职业道德、文明经商、礼貌待客、公平交易；

4、按市场办公室规定，在醒目处悬挂营业执照或摊位证；

5、积极响应市场办公室组织的社会公益活动，并起带头模范作用；

6、主动配合市管人员做好市场管理工作；

7、搞好同行业内部团结，不相互争拉顾客，不搞非正常竞争；

8、主动做好人好事。

四、评选实行由经营者自评、小组互评、市场办公室组织人员实地考评三结合的办法，自评分与互评分占50%，考评分占50%，按其总得分为经营户的实际提分，并听取劳协、税务、公安部等部门的意见，最后，报分管所长批准后，授予“文明摊位”称号。

五、经营户在获得称号后，出现违章行为的，从重处理，并摘除其称号。

六、文明摊位评比结束，市场分管人员要建立档案，登记在册，并作为年终评选“五好经营户”的基础条件。农贸市场预赔制度

为了自觉接受消费者监督，切实维护消费者权益，促使XX农贸市场的长远发展，特设立预赔基金，实施预赔制度。具体实施办法是：

1、预赔基金：来源于市场各经营户的保证金，设立专用帐户，存入预赔基金，该基金只用于消费者在市场购买时因质量问题所需的先期赔偿；

2、受理条件：消费者在市场所购买的物品符合有关预赔条件。

3、预赔措施：消费者可以直接向农贸市场消费者投诉联络站投诉后，经确认无误后，则从预赔基金中提取因赔金额给消费者

4、责任追究：谈公路农贸市场消费者投诉联络站向当事经营户下达通知，勒令其七天内将赔偿金汇至预赔基金帐户上，补齐保证金金额。市场财务管理制度

一、负责管理办公室日常工作，做好市场经营户开票工作。

二、负责财务管理工作，组织做好财务计划、会计核算、会计分析工作。

三、认真做好市场内的租金、管理费、水电费及其他有关费用的收缴，不得擅自提高或降低收费标准，不得擅自减免费用，及时上报中心。

四、负责市场管理人员月工资、贴补发放。

五、积极完成领导交办的其他任务。XX市场小餐饮业卫生管理要求

一、卫生管理

1、卫生许可证有效并悬挂于明显处；

2、小型餐饮业必须建立食品卫生管理制度；

3、配备专职或兼职食品卫生管理人员，食品卫生有专人管理和负责；

4、做好“三放心”台帐。

二、卫生设施

1．厨房墙壁表面全部使用白瓷砖；

2．厨房地面由硬质材料建造，具有一定坡度和地漏等排水设施，并设低位洗拖把池一个； 3．厨房内应安置有效的排烟、通风设施；

4．粗加工区分别设置畜禽食品、水产食品和蔬菜食品清洗池等至少三只； 6．餐饮具要有足够容量的专用消毒、保洁设施； 7．厨房内有足够容量的冷藏冷冻设施； 8．食品库房设置货架，不得用于生活起居；

9．餐厅、厨房、库房要设置沙窗、门帘，采取消除苍蝇、老鼠、蜂螂和其他有害昆虫的措施；

10．设备布局和工艺流程合理，防止交叉污染。

三、经常性卫生要求：

1、前堂和后加工间的卫生整洁，做到每餐一打扫，每天一清洗；

2、餐具使用后进行洗涤，消毒处理，并放在保洁柜内存放；

3、采购时严把食品卫生关，不采购无标签、无生产日期的食品；

4、不得使用过期、霉变等不符合国家卫生标准和食品卫生要求的食品及原料，不得乱用食品添加剂；

5、工作人员每年进行健康体检和知识培训，取得健康证后方可上岗；工作人员必须穿戴整洁的工作衣、裤、帽，工作服要定期清洗。工作人员在操作间不准吸烟，吃食物。XX市场小副食业卫生管理要求

一、卫生管理

1、卫生许可证有效并悬挂于明显处；

2、组织制订卫生管理制度；

3、有专人负责日常卫生管理工作。

二、卫生设施

1、有不少于1只水池；

2、有食品采购、进货台帐；

3、有食品搁架、货架、货柜。

三、经常性卫生要求：

1、保持内外环境整洁，无积尘、无蛛网、无油污、无卫生死角，采取消除苍蝇、老鼠、蟑螂和其他有害昆虫及其滋生条件的措施，废弃物进入加盖的密闭容器，日产日清；

2、采购员、保管员、加工人员分别做到不采购、不出售（过期、霉变等）不符合卫生标准和卫生要求的食品；经营者采购散装食品时，必须向制售者索取并核对生产者的卫生许可证和食品检验合格证明等材料，任何经营者不得经销未取得卫生许可证的生产者生产的食品、无检验合格证明和标签内容不完整的散装食品；

3、销售的定型包装食品必须符合要求，有厂址、厂名、品名、生产日期、保质期；销售的散装食品必须有防尘材料遮盖，设置隔离设施以确保食品不能被消费者直接触及，并具有禁止消费者触摸的标志；

4、食品存放必须隔墙离地、有标签，做到先进库房的先使用；

5、所有人员必须经卫生知识培训合格，持健康证上岗，职业禁忌人员必须调离食品生产经营岗位；

6、从业人员应当经常保持个人卫生，做到勤剪甲、勤洗澡理发。生产销售食品时不戴首饰，不涂染指甲，将手洗净，穿戴整洁工作衣帽。销售直接入口食品时，不用手拿，不用废纸、废物包装，必须使用售货工具。

XX市场小生产加工企业卫生管理要求

一、卫生管理

1、卫生许可证有效并悬挂于明显处；

2、有专职卫生管理员，制订卫生管理制度并上墙；

3、从业人员体检培训合格，持证上岗，配备工作衣帽、鞋等；

4、厂内外符合环境卫生要求。

二、卫生设施

生产车间须设置防蝇、防尘、防虫、防鼠设施，车间应配备机械通风换气设施（进风口距地面2米以上）及密闭加盖的垃圾桶，冷饮企业生产用水必须使用净化水，配备相应的净化水设备，管道采用不锈钢等无毒材料，送料管道采用活接头，并配备专用消毒设施及更衣室。

三、经常性卫生要求：

1、生产设备布局合理，并保持清洁和完好；

2、生产设备、工具、容器、场地等严格执行清洗消毒制度，盛放食品的容器不得直接接触地面；

3、原料、辅料、半成品、成品以及生、熟品分别存放在不会受到污染的区域；

4、按照生产工艺的先后次序和产品特点，将原料处理、半成品处理和加工、工器具的清洗消毒、成品内包装、成品外包装、成品检验和成品贮存等不同清洁卫生要求的区域分开设置，防止交叉污染；

5、不得使用过期、霉变等不符合国家卫生标准和食品卫生要求的食品及原料，不得乱用食品添加剂；

6、从业人员保持个人清洁，工作时不得戴首饰、手表，不得化妆；进入车间时洗手、消毒并穿着工作服、帽、鞋，工作服、帽、鞋应当定期消毒。XX市场农贸市场卫生管理要求

一、卫生管理

1、卫生许可证有效并悬挂于明显处；

2、进场经营者掌握食品卫生法律、法规、食品卫生安全等卫生知识；

3、进场经营者的健康状况和应持有健康证明才可上岗；摊位应先取得卫生许可证才可营业（经营鲜活水产、家禽、和新鲜蔬菜除外）；

4、索证管理，散装和定型包装食品的卫生许可证、检验合格证；肉类的检疫证；豆制品的供货凭证；蔬菜的产地证明等。

二、卫生设施

1、散装食品：搁架，防鼠、防尘、防蝇设施等

2、熟食卤味：空调、温度计；销售中的货、款设施分离； 专营熟食卤味另设二次更衣室。

三、经常性卫生要求：

1、保持内外环境清洁，无蛛网、积尘、垃圾、污水；

2、圾箱、废弃物容器，做到加盖，日产日清，有水冲水封式公共厕所。水道排水畅通；

3、有灭蝇、鼠、蟑螂及防止其污染食品的措施。原料与成品隔离，直接入口食品与待加工食品隔离，食品与杂物、药物隔离，食品与非食用冰、不洁物隔离；食品上架销售，垫高离墙存放；防尘、防蝇、防腐（冷藏）、防鼠、防蟑螂；

4、食品内在质量、包装、标识符合卫生要求，无假冒伪劣食品、过期变质、卫生质量不合格的食品销售；

5、熟食卤味的原辅料应符合相应的卫生标准和卫生要求，熟食卤味应当烧熟煮透，并在专间内冷却，夏秋季节要缩短熟食卤味加工与销售的间隔时间，做到分批烧煮，分批发货；

6、熟食设备布局和工艺流程符合卫生要求，销售时货款分开，不用手直接抓取熟食；

7、食品用容器、用具等的清洗、消毒、保洁设施和使用符合卫生要求；

8、从业人员的持有效健康证明上岗，并保持个人卫生，必须穿戴整洁的工作衣、裤、帽，工作服要定期清洗。

第四章

管理方案启动资金预算

一、管理费收入：

位置

小面积住宅超市 1、2层

档

位

纯地铺

商铺

住宅

面积合计 100间

2600 M2 99个 1263.09 M2 2205.25 M2 5665.71 M2 收费 标准

25元/间

管理费：30元/档

水电费：10元/档 1元/ M2 1元/ M2 0.4元/ M2 合计

2500元

3960元 1263.09元

2205.25元

2266.28元 总计：12194.62元

二、人工费用支出

序号

岗位

人数

工资标准社保

医疗保险小计

月度费用 管理 中心

主任 2000 80 16 2096 2096

收银员

小计环境组

班长

清洁员

小计协管组

领班

协管员

小计工程组

技工

小计合计

600 80 16 696 696

16 2696 2792 0 800 80 16 896 0 650 80 16 746 2238

16 2046 2238 1 1000 80 16 1096 1096 750 80 16 846 2538

16 3346 3634 1 600 80 16 696 696

16

696 80 16

9360

三、服务费用总成本

项目名称 月度费用 费用

管理服务费用

10610.00

￥

120,720.00

1、人员工资福利社保 9360.00 ￥

112,320.00(1)管理人员工资福利 2792.00 ￥

33,504.00(2)清洁人员工资福利 2238 ￥

26,856.00(3)安管人员工资福利 3634.00 ￥

43,608.00（4）技工工资福利

696 ￥

8,352.00

2、办公费用 150 ￥

2,400.00

3、通讯费用 200 ￥

2,400.00

4、小区公共水电分摊 300.00 ￥

3,600.00 ５、物料消耗

600.00 ￥

7,200.00 固定资产折旧

400 ￥

4,800.00 服装费

187.20 ￥

2,246.40 教育附加费 140.40 ￥

1,684.80 工会费

187.20 ￥

2,246.40 营业税

576.24 ￥

6,914.88 城建税

806.736￥

9,680.83 小计

11524.80

￥

138,297.60 服务费用总计

12907.78

￥

154,893.31

亏损：12194.62元-12907.78元*12=-8556元