绿地中心销售说辞

第一篇：绿地中心销售说辞

绿地中心销售说辞

第一步：自我介绍

您好！欢迎光临长沙市2014年最具升值潜力的项目——【中部金融地标】绿地中心！我是您的置业顾问——，很高兴为您服务，请问怎么称呼您？（迎客要热情，笑容满面，语气应亲切，从接触客户开始，应该留意（不能刻意）客户身上所有优点，包括气质、外貌、穿着打扮，一起的小孩，等等，作出情真意切、恰如其分的赞美，并做简单的寒暄和初始服务，如茶水。）了解一下客户是否熟悉长沙，哪里人？

第二步、绿地品牌（世界500强的国企，全球排名第一的综合体开发商，中国写字楼首席专家）

下面我给您详细介绍一下我们绿地集团吧。

绿地集团是目前中国首个以房地产为主业的进入世界500强的国企。2013年在世界500强中排行第359位。是全球排名第一的综合体开发商，是全国第二大房地产商。

我们绿地集团成立22年，已经在全国27个省100多个城市开发了几百个项目，目前已经进军国际市场，目前在国外4个洲，10大国家，都有我们的项目。在韩国济州岛开发了汉拿山小镇，在澳大利亚开发了悉尼中心（悉尼地标），俄罗斯圣彼得堡的波罗的海明珠项目，在当地都是标杆性的建筑。绿地集团在全世界赢得了“全球化 地标缔造者”的美誉。目前我们全国已经交房的绿地中心入住率达到80%以上，带动周边商业年均增值20%以上左右。绿地中心凭借强大的品牌号召力和运营实力，打造中国最为保值、升值的物业。

比如：南京的绿地中心，2006年09月开盘售价19000元/平方米，现价47000元/平方米，7.5年，增长率147%

郑洲的绿地中心2012年11月开盘售价15000元/平方米，目前价格24000元/平方米，1.33年，增长率为60%，广州的绿地中心 2012年12月开盘时售价28000元/平方米，现价32000元/平方米，1.25年——增长率为14.29%。可见长沙绿地中心以后的升值力是很高的。

第三步带看宣传片

第四步：带客户到区域介绍区介绍区域

区位篇：（中部金融生态区龙头，引领未来长沙金融中心）

我们绿地中心处于芙蓉路金融生态区的龙头位置，也是河东3+1商圈的中心。芙蓉路全长60公里，北起湘阴，南至湘潭，是湖南省的黄金大动脉，牵引了全省7万多的消费人流。“3+1”商圈，即北起伍家岭商圈，西为五一商圈，东为火车站商圈，三大商圈的链接点位置是芙蓉商圈，三大商圈购物消费群的互动都必须经过芙蓉商圈，随着金融城的开发与建设，芙蓉商圈也会成为全湖南最大的商圈。

从道路交通来看，绿地中心被四纵四横的路网包围，四纵指的是：湘江中路、黄兴路、芙蓉路、车站路；四横指的是：湘江二桥与三大一道、湘雅路（过江隧道）、营盘路（过江隧道）、湘江一桥与五一路； 另外，长株潭城际轨交、地铁6号线均经过绿地中心；绿地中心走芙蓉路转五一大道至火车站仅5分钟，走三一大道到机场仅30分钟，未来德雅路拉通，速度更快仅需25分钟，至高铁南站也仅需28分钟。

依据政府规划，【中部金融生态区】总占地1828亩，规划总建设面积约300万平方米，建筑规模超越1500亩的北京金融街及900亩的上海陆家嘴。目前北京金融街聚集了500多家国内外知名金融机构和知名企业，上海陆家嘴则聚集了410家中外资金融机构。政府在五年内计划投资300亿建设资金，将其打造成为国内规模最大的金融中心。

区域目前聚集了湖南省36%金融总量，长沙市60%的金融总量，汇聚了200多家银行机构，70余家证券、基金、保险等金融机构。芙蓉中路沿线北京银行，渣打银行，新韩银行，浦发银行，招商银行，光大银行，工商银行，农业银行，中国银行等多家银行金融总部。被誉为湖南名副其实的“华尔街”。

区域采用“一主轴、两地标、三节点、三片区”的规划结构，一主轴是本区内的城市型轴线也是景观型轴线，将各功能分区有机的连接贯通；两地标位于德雅路两侧；三节点是本区内的三个主要的发展引擎，包括金融总部区、国际商业区和精英生活区；三片区是根据道路分隔和地形特点划分的三大功能片区，北面为综合商业区，南面为金融总部区，东部为精英生活区。

长沙做为中部城市的重点发展城市，而金融生态城则是整个长沙的资本聚宝盆，而我们绿地中心又刚好处于金融城的龙头位置，并且也是金融生态区的开篇巨作，这样的区位，这样的价值先机决定了我们绿地中心未来的升值潜力是整个金融城无可比拟的。

第五步 项目整体说辞 【项目整体说辞】

长沙绿地中心作为绿地集团在全球开发的第18座绿地中心，也是绿地集团第四代升级产品，是长沙首个引进 8S的智能商务系统的项目，倾力打造成中国首座智慧商务总部，无论从外观设计还是硬件、软件配置来看，都是遥遥领先于长沙市场上其他商务项目的。

绿地写字楼共经历了四代的产品升级，绿地第一代写字楼产品是初级商务写字楼，具备了审美性和实用性；绿地的第二代写字楼产品就是长沙目前普遍的5A甲级写字楼，即CA、OA、BA FA Sa等5A智能系统，比如顺天、运达都是我们绿地的第二代产品；绿地第三代便是地标化写字楼，媲美国际商务标准，注重人性化的沟通，以建设区域标志性建筑高度为标准，像长沙最好也只能达到我们绿地第三代高度，比如说万达，但跟我们其他城市的绿地第三代产品，比如说武汉绿地中心，万达还是有一定差距的。而绿地集团第四代写字楼产品就是我们现在的绿地中心，后面我将为您详细讲到； 我先给介绍下项目的基本情况和项目规划：

绿地中心总占地34.68亩，总建面约26万方，其中地上总建筑面积20万方，地下总建筑面积约6万方，规划有A、B、C 三栋写字楼，地上由一栋200米的超高层国际5A甲级写字楼，一栋100米的5A甲级写字楼与一栋100米的服务式办公写字楼以及3万方的商业组成。项目负3层到负1层为地下停车场，共规划有1500个停车位，负1层还有一个2300平的品牌超市。

项目整体设计采用“文峰拱秀，潇湘流水”的设计理念，外形自下而上挺拔屹立，充分突显稳重大气的金融形象。“文峰拱秀”的设计理念我们融入了湖湘本土特色，项目一高两低的设计与湘江河对面的岳麓山，凤凰山，天马山形成的比驾山遥相呼应。另200米超高层与两座百米高层形成“王”座布局，充分体现“王”者的气息，这样一座具有王者风范的群体布局的写字楼，在整个长沙的辨识度都非常强，像这样一个地标性的建筑，成为它的业主便是您身份的象征。

项目商业可以说是集文化娱乐、休闲餐饮、商业购物三大顶级业态于一身的城市首席商务会客厅。其中1、2层打造为都市名品馆，将引进国际奢侈品牌和轻奢品牌，3到4层为特色餐饮区，5层将引进高端会所和俱乐部，打造成中部金融城高端时尚休闲馆；未来他将成为金融生态区乃至整个长沙市金领、白领人群，交友、聚会、休息、逛街的首选之地。

第六步【产品卖点介绍】

一、玻璃幕墙（均采用高端双层LOW-E真空玻璃幕墙）本项目使用上海黄达生产的双层蓝色LOW-E真空玻璃幕墙。

主塔为纯单元式玻璃幕墙，看上去非常的挺拔、简洁大气，充分凸显出项目高端大气的商务形象。单元式玻璃幕墙品质可控性高、工期短、抗震能力强为目前高端写字楼常用结构之一。京基一百、上海环球金融中心均采用单元式玻璃幕墙结构。

两栋甲级写字楼采用石材与玻璃幕墙相结合的经典做法，让整栋大楼外观层次分明，更体现其厚重感。其构件式玻璃幕墙技术工艺成熟、主体结构适应能力强已成为为目前市场常用的幕墙结构。

Low-E玻璃具备了绿色，环保，节能，安全的特性。这种玻璃具有60%以上的太阳能辐射透过率并能阻挡大量的紫外线透射，这样可以保障办公区域采光充足又免受辐射。其次，他能反射室内50%的热量，防止室内能量泄向室外，起到恒温节能的效果；并且，这种中空玻璃能够充分保证写字楼办公的私密性，“从里面可以看到外面，从外面看不到里面”。

所以这样的一个外立面设计不但给在此办公的企业提供了一个健康舒适的工作环境，同时也大大减少了企业的运营成本。同时我们写字楼也正在申请绿色星级认证，整个建筑从各个层面上可大大减少企业的运营成本。目前高档写字楼比如上海环球金融中心、金茂大厦采用的都是这种玻璃幕墙。

二、日本进口三菱电梯

我们项目均采用电梯公司综合实力排名第一的日本进口三菱电梯 项目全部采用日本进口三菱电梯，在国际电梯十大品牌排行榜中日本进口三菱电梯排第一。日本三菱在电梯行业研发新技术层出不穷：抱闸力侦测和溜梯自救两项安全技术专利，是行业的重大突破，将对中国乃至世界电梯安全运行水平产生深远影响，将电梯安全运行提升到一个新时代。三菱电梯以每分钟升降速度超过1000米的超高速成为全球最快的电梯，大大提高了其安全性和乘坐的舒适性。深圳地王大厦、上海金茂大厦均采用的是日本进口三菱电梯，可见其市场影响力之深。

我们项目主塔共配备22台电梯，B塔9台，C塔8台，分中低高区运行，合理的分配人流动向。电梯载重达1.6吨，能承载大概24-26人，平均等梯时间不超过40 秒。将最大化减少您的侯梯时间，充分提高您的办公效率。

未来可能设置专属总裁电梯，为您提供电梯专享服务，尽显您的尊贵。

三、空调（我们项目均采用最先进的VAV或VRV节能中央空调。）

我们项目主塔采用VAV空调系统，目前国外高层建筑使用VAV空调率已达95％。VAV是目前中央空调系统里面投资成本最大的系统。他由物业统一开关，可以有效避免下班忘记关空调的浪费行为，真正做到高效节能。另外空调噪音低，不会产生冷凝水，对您的日常工作基本无影响。比如天津环球金融中心、上海环球金融中心 都采用的这种空调系统。另外，项目的新风系统，让您足不出户，就享受大自然的新鲜空气；同时，可以有效避免 “空调病”、室内家具、衣物发霉等现象发生；可以有效清除室内装饰后长期缓释的有害气体，及细菌、病毒；他还具备自动调节室内湿度，节省取暖费用、超静音等优势。不仅能为您提供一个舒适、安静的办公环境，还将利于您的人体健康。比如 上海金茂大厦、深圳京基100，国内顶尖的写字楼均采用了新风系统。

两栋甲级服务式办公塔楼空调系统为经典VRV空调系统。该系统可以分户计量，按按实际用量收费，相对于传统中央空调更节约能耗，也大大减少了您公司后期的运营成本。另外，该空调系统可24小时随时提供服务，为您员工加班提供了便利。

四、大堂（奢华大堂、功能齐备）

项目写字楼大堂是由国际知名设计公司依照上海会德丰广场设计，风格简约高雅，美学与功能并用。大堂面积高达800米（B、C400平方米），挑高10.2米，采用进口高档石材为主要装修材料，符合现代商务的高端气质且经久耐用。另外项目大堂配有前台咨询、洽谈桌椅、旅行社、车票订购、行李寄存等配套服务，全方位满足用户需求，为您提供日常工作、商旅办公的多种便利。

五、写字楼公共部分 1.（卫生间数量充足，且提供24小时热水服务）

主塔每层设置10-12个蹲位，B塔设置7个蹲位，且24小时提供热水，充足的卫生间数量能大大节约客户等待时间，提高办公效率。项目A、B塔均采用真空锅炉热水供应系统，24小时热水不间断供应，在冬季将大大提高您办公的舒适性。比如上海的IFC广场也采用了这种人性化的热水系统。2.网络架空地板，是一种适应现代化办公而专门设计的先进地板工艺。安装方便，节省空间，便于更改线路和检修，在国际上，被用于各类高档商务场所，比如广州IFC国际金融中心用的就是网络架空地板。网络架空地板的使用，专门用以解决传统楼面、墙体内预埋布线而产生的许多令设计师头疼的难题。

六、8S智能化系统

（绿地中心专属8S智慧化办公系统，领先世界水平）

长沙绿地中心作为绿地集团在全球开发的第18座绿地中心，也是长沙首个引进 8S的智能商务系统的项目。8S智能系统是目前全球高端办公楼最受推崇的智能系统，它大大超越于5A智能化之上。8S智能系统在原有的5A智能化基础上配套高清会议、移动办公、智能通讯等。从而实现三个目标：第一，降低办公成本；第二提高办公效率；第三，低碳减排。

8S智能化系统具体如下：

智慧商务服务：云存储、机房托管、超级中央前台服务、3D打印 智慧通信系统：智真视频会议、高速网络、高速WIFI等 智慧停车系统：车位预约、反向寻车 智慧安防系统：访客管理系统、安防监控 智慧节能系统：电梯数控、照明数控、空调数控

智慧生态系统：生态办公环境、新风空调系统、空气质量监控 智慧健康中心：体检、挂号、健身预约 智慧生活中心：餐厅、娱乐、购物预约等 智慧办公形式举例

目前写字楼普遍存在“三大难”问题，像停车难，乘梯难，吃饭难等问题都是目前市面上写字楼的通病。而我们项目引进了8S智能化商务系统，能解决您所有的难题。您可以通过我们项目的智能化停车系统，在每天未出门前就可以提前预约好您的专属车位。如果您是个方向感不强的女性的话，我们的智能停车系统也能为您提供反向寻车的指引，让您不必在地下车库迷路。另外我们的智能化安防系统，通过入户道闸，可以让您免除不速之客的打扰。同时也保障了整个办公环境的安全与隐私。智能化生态系统则可以为您实时监控办公室的空气指数，随时探测二氧化碳等有害物质，新风空调系统，随时为您输送新鲜空气。智能通信系统则可以为您提供智真视频会议室，让您不用奔波，就可以与总部高层与客户进行会议沟通，让会议有着“面对面”的真切感。另外值得一提的就是我们的智慧健康中心与生活中心，我们在办公楼里为您提供了健康小屋，不但为您提供了一些健身设施，还为您链接了健康服务平台，提供集健康体检、健康风险评估、健康教育、慢病康复、运动、营养膳食指导、远程医疗服务、绿色就医服务、健康旅游计划等为一体的360度、全生命周期高端健康管理服务，让在此办公的每位白领享受健康的生活体验。同时也可以让您可以享受轻松预约体检与挂号。智能生活中心，可以让您吃喝玩乐实现一键定制。

总而言之，绿地中心的8S智能商务系统，可以让您体会到智慧办公服务的真正便捷与效率。

七、写字楼附加配套：

梯控联动系统：

凡出入大堂必须在前台进行登记领取磁卡，刷卡才能通过门禁管理系统，在通过闸机的同时，电梯已帮你预约好，到达电梯即可乘坐至你所到楼层，无需按键，自动到达。可将闲杂人员阻止在电梯之外，同时，又起到了电梯省电省空耗的环保作用，也减少了出现电梯按键失灵的情况，延长了电梯的使用寿命；加强了传统安全管理系统中管理的薄弱的一面，提高了物业的安全等级；比如北京鸟巢边的盘古大观写字楼用的就是这种电梯系统。

最奢华停机坪：

在200M高空设置了总裁专属停机坪，提供最奢华商务服务，最顶级的星级洽谈区和豪华议事区以及超级公用前台：

C塔每一层均有小型会议室供您使用，节省了您租赁会议室的成本，为您办公提供了极大的便利。每一层均设置有超级公用前台，可以免费为您提供来访客户登记、预约会议室等服务，大大节省了您人力成本。

A塔设置有星级客户接待区、高级商务洽谈区的总部级办公配置，并此设计也是参考了经典案例—台北101大厦及成都美联达大厦类似。

奢华夜景系统：

开发商斥资百万，打造奢华夜景系统。夜间从街区看项目，犹如“太师椅”，彰显“王”者风范。另外，200m超高层顶部采用动态闪烁、通亮剔透的智能灯光来体现项目的昭示性，并且还有色彩变幻的节假日模式，尽显项目的尊贵和奢华； 中部最大水幕墙：在200米的主楼前厅位置以“潇湘流水”为设计理念，打造1000㎡中部唯一最大水幕墙。该水幕墙高达五层，约20余米，流水层层下落，犹如大型瀑布气势恢宏的，飞流直下，带给您无限的视觉冲击和震撼。另外，该流动的商务空间也为您在繁忙的工作之余，提供一丝自然的气息和活力元素，犹如置身山川美景之中，消除您的疲劳与紧张；

八、公共空间打造：

湖南最大空中花园：商业裙楼顶层设2000㎡空中花园，是整个湖南省最大的空中花园；多重植被覆盖，为您提供充足的氧气和活动空间。是您在工作之余，休憩交流的最佳场所。

中庭顶部云顶：自古水是聚财的象征，项目通过商业与裙楼之间波光淋漓的云顶，南北入口处、商业前区等处的水景，来营造出“水”的母题！为您提供样化的消费“情景体验”，以此提高顾客的消费欲望，于顾客这不仅仅是购物场所，更是城市户外“生活方式”的延伸；

九、物业

最专业、最贴心的国家一级物业服务：科瑞物业

科瑞物业隶属于绿地集团，是拥有国家一级物业管理资质，致力于超高层建筑、城市综合体项目，2013年，在全国物业管理行业综合实力TOP200排名中，科瑞物业位列第38位，科瑞物业集国际化标准服务之经验及地域化操作之优势，竭力发扬细节化、人性化服务品牌优势，在管项目包括高450米的世界第七高楼南京紫峰大厦、郑州千玺广场、上海虹桥绿谷等超高层城市地标建筑和城市综合体物业；

率先全面推行管理层与作业层分离的科学物管模式，为物业项目提供专业管家 服务，为物业管理提供专业技术支撑。

十、操作团队

绿地中心从规划设计、装修设计到施工团队，都是由国内外最顶尖和最具影响力的公司打造的

项目方案设计是由杭州中联筑境建筑设计有限公司的中国工程院院士、全国建筑设计大师程泰宁先生主持的，程泰宁先生曾参加过北京人民大会堂、南京长江大桥头建筑等重大工程的方案设计，多次在国内外获奖；建国60周年500件世纪经典项目中联作品入围达到13件之多，为同类设计单位之最。

第七步带看样版间（需要详细的用材，配置介绍说明）

现在看的就是由绿地集团打造的最高端产品系全球第18座绿地中心的样板大堂。挑高10.2米，建筑面积400平方。采用简洁、大气设计理念。更能提升入驻企业的企业形象，绿地作为全球写字楼领域专家不光只是在设计方面体现我们的专业，对产品的细节方面要求更高，比如我们在选材方面，大堂地面及墙面采用进口大理石材打造而成，造价高达2000元平方，同时墙面进口石材运用了全新的离缝式设计，将石材工艺做到极致，这样的设计对工艺的要求非常之高，目前长沙还没有哪家开发商用到。我们的电梯墙面运用了定制式的铜铝复合板材料，造价高达3000元每平方。在电梯厅的主墙面和顶面采用的只有国际奢侈品牌店才会用到的彩釉玻璃工艺，其内暗藏灯光的形式营造仿自然光环境，打造虚实结合的空间效果，提升整个的空间舒适度，并在大堂设立提供咨询及服务接待区、以及舒适的休息区。低调奢华，让整个写字楼更具品质感。

配备6台进口三菱电梯，分为高低区。由电梯上到我们的办公区您可以看到我们绿地独有的服务式办公展示，每层精装配备的公共前台接待及公共会议室，为企业提供专业商务服务，小型办公室，为高端中小金融公司量身打造，可满足一位经理及6位员工办公，也可作为CEO独立办公室。中型办公室可为高端文化创意传媒公司，整个空间有独立开敞的员工办公区，还有活动交流区，可配独立经理室，独立卫生间及茶水间，文印区，满足中型公司的独立运作要求。大型办公区致力打造跨国公司区域分公司的国际办公环境。在设计上强调空间序列感，在严谨的空间关系中融入富有设计感的家具，营造高能效与国际时尚感相结合的办公空间；独特纹理石材和凝重金属材质彰显跨国公司企业实力和自身品位。第七步：回来给客户算价格，和客户聊天深挖客户的资金情况，了解客户的需求。如是公司自用，站在客户的角度看对方开什么公司需要达到什么样的办公条件。

第八步算价及投资收益保障 如何保障投资收益：（商业）

1、我们绿地中心其他城市如上海绿地中心、南京绿地中心、合肥绿地中心等均达到80%以上入住率，可见我们绿地中心的产品在全国都是非常的畅销。

2、从内部供给算，我们项目近20万方的写字楼按80%以上的入住率算，每天大概能产生近2万人流。假设平均每人每天消费50元，仅我们绿地中心的写字楼人群每天就能产生100万元消费力。

3、并且我们项目正对面是全省最好的综合性医院湘雅附一，据相关统计，湘雅附一一共有2000余职工，平均每天来访近4000人次，加上芙蓉路上近4000人次的流量，我们项目门口每天大约就有有1万人次的流量。假设其中30%的人来我们项目消费（带有目的性消费，比如购买母婴用品、保健品等），并平均每人消费200元，每天将产生60万.4、仅靠我们项目写字楼和对面医院每天就能产生160万的消费力。一年就将近6亿的消费，保守估计按5折计算每年也有3亿消费。我们商业一共3万㎡的体量，这样经典的体量刚好满足需求。再加上我们项目每年会投入300万的运营费来进行活动、打促销维持商场的热度，所以您完全不用担心我们这边会租不出去。

5、我们项目能够做到10年返租，每年7%的回报，正是源于我们对产品的自信，我们的品牌、产品、人流量都让我们相信这边商业在经过三年的培育与发展期后肯定会成为一个成熟的市场，所以我们能做到返租10年。已经有很多商家看中我们的商铺，想要入驻目前正在洽谈中，在6月中旬我们会启动大型的商家签约仪式，到时就会明确部分意向入驻商家。（增加已经确定的）

6、整个芙蓉路上的商铺，可以说是买一间少一件，他的稀缺性及未来的增值潜力，就好比现在的黄兴路步行街。2004年，黄兴路步行街的销售均价大概为4万元/㎡，现在经过10年的发展，现在黄兴路步行街的均价在20万以上，整体价格在10年之内翻了至少5倍，年均增长20%以上。（写字楼）

1.目前长沙市的写字楼仍然处于初级发展阶段，与长沙同级别的中部城市，比如合肥目前已经有260万方写字楼放量，而长沙目前的市场放量仅160万方。所以我们可以知道，随着长沙整个城市经济的发展，未来对写字楼的需求还有无限上涨的空间，因此写字楼无疑是您投资首选的物业。

2.长沙市专业写字楼的价值增值也是非常快的，从2006年的6000元均价，涨到现在的16000元，租金涨幅年均12%，售价年均增长15%。因此，写字楼在长沙是保值升值最有潜力的物业。

3.为了减轻您的置业风险，我们也将有返租计划。（暂时还未确定，确定了详说）

第二篇：销售中心置业顾问统一说辞

销售中心置业顾问流程及说辞

“水榭花都”坐落于都匀市环东北路，总用地面积约30000平方米，总建筑面积约80000平方米，绿地近8000平方米，容积率却只有2.05。是都匀市第一个真正意义上的大型纯住宅的生态园林居住社区。东侧和北侧是森林公园，使社区形成一个自然的和谐山水建筑，西向是都匀市主干道——剑江北路和都匀市汽车站。社区周边生活配套有：平惠市场、丽水超市、414医院、同济医院等，教育配套也非常完善：市一小、市一中、市三中等。都匀古街——石板街也即将延伸至社区旁，将使您的出行更加方便。

“水榭花都”在规划中以环境生态为先导，充分利用了坡地的地形地势，园林与建筑风格和谐搭配，时尚大气，优美舒适。花坛、台阶、雕塑、植被、水榭瀑布等丰富的园林元素点缀园中。值得一提的是水榭瀑布，大大加强了小区的城市花园式社区环境特色；沿河修建了休闲景观走廊，丰富了社区周边的休闲和观景空间；园林景观和绿化充分结合地形地势来进行设计，形成阶梯式、错落有致、极具韵律的坡地建筑群落，同时与水景、山景和园景层层结合，楼距宽敞，极致舒适。项目包含步梯房、小高层住宅，惟独没有修建商业设施，真真正正是“纯景观、纯住宅”社区。

在目前都匀市居住拥挤密集的环境下，“水榭花都”地段价值优越，以全国视野、国内发达大城市的标准建造城市化高品质一流社区，建筑、户型、园林景观等总体设计先进，具有前瞻性。在市委、市政府的支持下，在有关领导和部门的关心下，周边配套和小区相关配套迅速完善，成为引导都匀市新居住的典范，是您实现改变居住就是改变生活的理想家园！

单体户型模型区介绍

内容：单体户型讲解

1、根据了解的客户意向选择推荐具体户型，进一步判定客户意向

2、根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣和优势卖点）

注意事项

1、侧重展现户模的立体空间的实景感受

2、初步与客户建立朋友的关系

3、系统的了解客户的个人资料

户型说辞

该户型为全明户型设计，采光通风俱佳。X房X厅，建筑面积为XXXX平方。30多平方豪阔客厅开间4.5米带外挑1.8米景观阳台，餐厨相连、分而不离；（针对变维户型优势的分析：打破传统的“房间”概念，创造了空间的可变性和流动性；客厅居中布置，上下有序，更适合人居环境和消费者的追求；各功能平面相对独立而又有联系，结构紧凑，布局合理，让有效使用面积相对更大；比复式楼还多一层，一户共三层。适合多代共居，有各自独立的空间，又可享受天伦之乐。）

样板房讲解

1、深入了解客户的家庭信息

2、根据统一说辞自然而又有重点的介绍产品（着重户型优劣、各功能空间面积大小、户型可变性、家居动线体验）

注意事项

1、侧重强调户型中的家居体验

2、建立进一步的朋友定位

3、探索客户的潜在需求，并据此迅速制定应对策略

4、当客户超过一个人时，注重客户需求的分解和针对性互动

5、介绍过程中应在客人比较留意注重的部分作更详细的介绍说明。

6、设计好从售楼步到样板房路程所需的时间，尽量配合客户的步速。如果客人步速较快，介绍时间不足，可在参观完样板房，在回到售楼部的过程中作补充介绍。

7、尽量避免在客户参观样板房时谈及价格问题，如客户问及，可轻轻带过。

8、参观样板房之前应尽量先了解客户意向面积以及户型，以便作重点介绍。

9、注意边走边作介绍，要多说话，切忌冷场，让客户始终为你所引。

10、讲解过程中应对项目的特点、优势、做重点介绍，避重就轻突出优势。

标准说辞

×××先生/女士，现在让我带您去参观一下XXXX情景样板房示范户型。请这边走，现在我们面前的就是X户型的样板户型。

置业接待区

内容：置业商讨。计算房价、贷款、月供、深度洽谈、逼定；

1、寒暄，引导客户在洽谈桌前入座。

2、户未主动表示时，应该立刻主动地选择一个单位做试探型介绍。

3、据客户喜欢的户型，在肯定的基础上，做更详尽的说明。

4、对客户的疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。

5、户有70%的认可度的基础上，设法说服他下定金购买。

6、制造现场气氛，强化购买欲望。

注意事项

1、将客户安置在一个视野愉悦便于控制的范围内。

2、销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要。

3、客户的真正需求。

4、注意与现场同事的交流与配合，让销售主管知道客户在看哪一户。

5、客户的诚意、购买能力和成交概率。

6、职权的范围内的承诺应呈报销售主管。

第三篇：销售说辞

流程一：接听电话

一、基本动作

1、电话铃声响起，销售人员在电话铃响起三声内拿起话筒，自报家门：你好！星河水岸！

2、同时销售人员应及时做好记录，正确姿势：左手拿电话，右手握笔，边听边记录。（记录内容提纲）

二、范例：

销售员：“您是看住宅还是商业？”

客户：“你们住宅多少钱一平方？”

销售员：“我们住宅价格现在暂时还没有定价格，项目目前在做前期的推广，如果您有兴趣，可以到我们项目现场来了解一下（电话里面尽量要邀请到现场），我们现场有专业的置业顾问为您做详细讲解。”

客户：“价格还没有出来啊，那我先看看吧”

销售员：“我们项目在远安二桥桥头，小区住宅正对沮河，景观非常好，您有时间可以到我们现场看看，对了，还没有请教您贵姓啊？”（实时反问，化被动为主动）

客户：“我姓*”

销售元：“*先生/女士，这个电话是您本人的电话吧？"（给客户确认电话号码，尽量多留客户的联系方式.)

客户：“是的”

销售员：“我们现在推出的是91—171的高层住宅，你有空可以到现场来看以下，对了，您是从哪里知道我们项目信息的？您知道我们项目的地址吗或售楼部的位置？”

客户：“不知道”

销售员：“我们项目位于远安安泰大道和解放路交汇处，二桥桥头”

客户：“现在没空，有时间过去看看吧”

销售员：“那好，欢迎您第一时间来本项目参观，我们会安排一个专业的置业顾问为您做详细讲解，您看您什么时候有时间呢？”（约定具体时间看房）

三、目的：客户姓名、地址、联系电话、获知媒体渠道、初步炒作项目卖点，邀请客户来看房（最好约定具体时间）

四、要求：

1、接听电话必须面带笑容、态度和蔼、声音宏亮；

2、每回答一次问题，炒作一次卖点，每炒作一次卖点，邀请一次看房；

3、不能被客户的问题前者走，要学会适时反问，变被动为主动。

4、感谢客户来电，确认看房具体时间；

5、接听电话应2—3分钟为宜，不宜过长。

流程二：门迎接待

1、客户进门，销售员要主动上前迎接，并彬彬有礼地说“欢迎光临”，提醒其他销售人员注意。

2、了解客户是否第一次来看房，“请问是第一次过来看房吗”，若是以前来过，则由第一次接待的置业顾问继续接待。

注意事项

1、销售人员应仪表端正，态度亲切。经常面带笑容，微笑是最好。

2、接待客户一般一次只接待一人，最多不要超过两人。

3、若不失真正的客户，也应该注意现场整洁和个人仪表仪容及态度，以及随时给客户良好印象。

4、不管客户是否当场决定购买，都要送客到营销中心门口。

流程三：沙盘说辞

您好！欢迎光临星河水岸，我是星河水岸的置业顾问，我叫***，请问您是第一次来我们项目吗？(如果是)，这边请。

您现在看见的是我们星河水岸的整体规划，您可以看到在沙盘的这个位置是整个项目地块的方向指示，表示出了整体地块的南北方向，顺时间方向依次是东、南、西、北，我们项目位于安泰大道与解放路交汇处，二桥桥头，是远安集住宅、商业于一体的大型综合体项目。我们整个项目占地76亩，总建筑面积18万多平米，商业面积接近4万平米，相当于现在远安所有商业体量。我们项目建成后，将会成为远安的地标建筑，打造远安景观最好的高档社区，远安的CBD、远安的万达，发展前景广阔，增值潜力大，是未来城市发展的方向。项目西面紧邻沮河，桃花岛隔河相望，沮河二桥傲然挺立，自然景观美不胜收。整个项目由高层住宅、商业、地上车位及半地下车位等多种配套等多种形态组成，另外，小区内设楼宇对讲系统，红外周界报警系统，小区多处设有红外探头，在安保中心进行管理，智能巡更系统车辆出入管理系统。

整个项目分两期开发，一期开发4栋18层和1栋32层高层，住宅总建筑面积52624平方米，总套数379套，电力在我们项目团购了210套，现在仅有169套可以对外销售了，我们共有五种户型，最小的89平米，最大的171平米，我们项目的大部份房源都是可以看见沮河美景和桃花岛。二期目前规划待定。于我们项目仅一街之隔的栖凤园星河广场是由

我们项目在建设规划中，充分采用了一些目前本地几乎没有见过的新材料新技术，在外墙上，通过采用外墙浮雕涂料工艺及搭配合理的色彩效果，使整体立面显得更有立体感，庄重而不失现代，高贵而不显沉重。我们项目的门窗均采用铝合金门窗，门窗均采用断热型白色铝合金门窗，门窗玻璃采用6度透明玻璃+12㎜空气+透明玻璃，对建筑结构而言，我们采用剪力墙承重结构，其内部柱、梁的厚度与墙体厚度一致，在外观上达到无梁无柱的效果，从而使业主在装修时在整体结构上既可灵活处理，又避免了室内出现柱梁影响装修和挤占空间的弊病。整个项目在施工中，外墙采用蒸压加气混凝土砌体，该加气块体积大，重量很轻，还有良好的保温隔热性能，目前在远安，仅我们这个项目采用这样的工艺。

我们星河水岸项目是由远安三元房地产公司开发建设的，远安三元房地产开发公司是宜昌三元房地产开发有限责任公司的全资子公司，三元公司成立于2006年，土地储备330余亩，开发总量接近80万平方米，目前正在开发的项目包括宜昌的半岛花园、新外滩、宜都清江润园，是宜昌本土最具实力的开发企业。

流程四：户型说辞

销售员：“您大概需要一个多大的面积呢？”

A户型：四房两厅两卫带入户花园面积约171平米

户型卖点：

1、4.5米开间的大客厅，并且带大的观景阳台，阳台朝南，可以看到沮河美景。

2、餐厨一体，明厨明卫，居家方便；

3、厨房和餐厅都在进门处，和客厅分离，不会影响整个房间内的干净整洁；

4、卫生间的位置设计方便合理；

5、主卧室带大观景阳台，景观好，视野好，延伸空间大；

6、超大的入户花园，增加了私密性及采光，而且，在这里可以做大的放置家人鞋子的柜子；

7、尊荣四房设计，户型方正实用；

8、17.1平米，的朝南超大观景阳台，远眺桃花岛，鸟瞰千米水岸；

B户型：三房两厅两卫带入户花园面积约169平米

户型卖点：

1、超大的入户花园设计；

2、餐厨一体，明厨明卫，居家方便；

3、大观景阳台正对沮河风景带，与桃花岛隔河相望，提升生活品质；

4、4.5米开间的大餐厅，让您的生活更显尊贵；

5、全部卧室均是大飘窗设计，让您的生活空间视野开阔

6、主卧有独立的衣帽间，让你的主卧空间更大化的利用；

7、可用卫生间位置设计合理，方便主人生活。

8、奢华三房设计，户型方正实用，更显主人尊贵；

C户型：三房两厅两卫加入户花园面积约138平米

户型卖点：

1、超大的入户花园设计；

2、餐厨一体，明厨明卫，居家方便；

3、大观景阳台正对沮河风景带，于桃花岛隔河相望，提升生活品质；

4、整个户型动静分区；

5、主卧的景观正对沮河风景带，视野开阔，生活品质提升。

6、约13平米的超大入户花园，可让鸟儿在家唱歌

D户型：三房两厅一卫 +入户花园面积约115平米

户型卖点：

1、超大的入户花园设计；

2、客厅的观景阳台，让你的视野感更好，客厅的延伸空间感强；

3、餐厨一体，明厨明卫，居家方便；

4、动静合理分区；

5、整个户型设计紧凑，基本无浪费面积。

E户型：两房两厅一卫+入户花园面积约91平米

户型卖点：

1、经济适用的紧凑户型，无浪费面积，空间利用最大化；

2、动静分区，设计合理；

3、餐厅、客厅相连，方正，空间大；

4、客厅带大观景阳台，朝南，日照充裕，居家舒适；

5、餐厨一体，明厨明卫。

第四篇：销售说辞

销售百问

常州一建工程有限公司，是国家一级建筑施工企业。

11.项目顾问公司是哪家？实力如何？

营销策划是深圳市慧通行房地产顾问有限公司，公司多年全程服务于城市综合体、Shopping

Mall、百货商场、商业街、专业市场等各种业态，商业面积达数千万平米„„是具有专业实力

和诚信意识，并拥有核心价值体系和独特营销思想观的专业策划、营销、经营管理顾问全程服

务公司。项目经济技术指标

12.总占地面积多少？总建筑面积多少？

占地面积：16万平方米；总建筑面积：38万平方米，住宅32万平方米，商铺约1.3万平方米。

13.用地性质？土地使用年限及批地时间？

项目用地性质：住宅。年限：住宅70年；商业40年

14.项目容积率？

1.9

415.商铺的使用率？

98%(开间5米，进深12米，有个别特殊。一楼统一层高6.1米。）

16.开工时间？封顶时间？

开工时间2008年7月26日，封顶时间2009年11月

17.停车泊位有多少？

我们项目商铺离马路的距离在12米左右，有充足宽敞的沿街位置，设置便利的停车泊位，满足

消费客户用餐的停车需求。

第三部分建筑规划设计内容

18.交房标准是什么？

外墙：石材、面砖或涂料；

内墙：卫生间为水泥砂浆墙面，其他为7:3白水泥批嵌。

顶棚：7:3白水泥批嵌

地面：水泥地坪

门窗：进户门：成品装饰门；内门不安装；窗：铝合金窗。

卫生间：预留上、下水接口。

19.楼宇的建筑结构是怎样的？

框架

20.整体建筑风格是怎样？

欧式

21.相连铺位是否可打通，哪些建筑结构允许改动？哪些不行？

相连铺位可以打通，非承重墙（除外墙）可以拆除。影响结构安全等问题的不可以改动。

22.商铺楼层高度？

一楼层高6.1米，二楼层高2.9米

万都陶瓷城，23.承重重量？

3.5KN/M

224.外墙装修标准？

石材、面砖和涂料

25.排污排烟如何处理？

排污：城市污水管网；排烟：专用排烟孔。

第四部分项目定位

26.项目的市场定位是什么？

10万人的超级生活城 首席餐饮娱乐街

27.项目的特色在哪里？

一、超大社区中央食街

500万平方米超大飞龙生活圈内中央美食风情街，区域内将聚集10万高消费人群。

二、成行成市

600米长美食风情街，包罗各类餐饮美食餐厅，形成经营规模优势，吸引更大范围的消费者。

三、独立式商铺

完全独立的商业街，满足餐饮商家的全方面要求，成为飞龙生活圈大型居住组团的核心商业街。

四、两层变三层

铺位方正实用，首层6.1米高，两层变三层，为餐饮商家赢得更高的使用价值。

五、沿街便利停车位

充足宽敞的沿街位置，设置便利的停车位，满足消费客户用餐的停车需求。

六、稀缺美食街

在飞龙生活圈南侧千米中央商业街中，飞龙美食风情街作为首席美食商业街，具有唯一的独占

性。

七、便捷的道路网络

飞龙美食风情街通过长江路与飞龙路，10分钟可以便捷通往市区各个商圈及行政区域，能很好

覆盖目标消费群体。

八、金桥地产实力打造

开发商金桥房地产开发股份有限公司在常州、无锡等城市成功开发了多个大型综合项目，深谙

商业项目的开发与运营管理，例如常州太阳城购物中心、无锡金太湖国际城等大型商业地产项

目，取得了良好的商业效应。

28.项目客户定位？

1、消费者：飞龙生活圈10万人居住人口为依托，辐射整个新北区甚至是整个常州市。

2、商户：各大美食商家，提供一个赚钱的平台。

第六部分经营管理问题

29.项目可否做其他经营？

按规划，我们项目是做飞龙美食风情街，所有的物业条件都是为餐饮业所打造。首层6.1米高，两层变三层，为餐饮商家赢得更高的使用价值。商铺与住宅的间距16米左右，商铺离马路的距

离在12米左右，既不影响小区居民，顾客又能停车方便。目前也有很多有意向的餐饮商家来售

楼处咨询，并且去考察我们项目。但是我们考虑到整个飞龙生活圈尚未成熟时，前期也可以做

些配套商业。一旦飞龙生活圈成熟，随着餐饮商家不断的进驻，到时候我们的飞龙美食风情街的人气肯定很旺，这么大的一个生活圈，就我们一条美食风情街，前景一片辉煌。我们可以参

照星湖路美食街这个案例。

30.项目前景怎么样？

把一条街做旺的话，最好的选择就是做餐饮街，民以食为天，以10万人的生活圈为支撑，何愁

做不旺。其次，整个飞龙生活圈，云集各大楼盘，都来抢占市场，市场这块蛋糕就这么大，如

何做到在竞争中处于优势，那就要市场差异化，万和城50万平米的商业项目，包括购物中心，商务酒店，娱乐等，银河湾也配套大型超市，购物广场等，这样看来，10万人的市场做普通商

业几乎处于饱和状态。所以我们做餐饮，跟他们业态区分，飞龙美食风情街做为飞龙生活圈首

席餐饮街，业态鲜明，消费潜力巨大，市场庞大。在这里投资或经营商铺，想不赚钱都难，我们现在就是要做市场的领导者，做商铺的原始股，这种机会真是千载难逢。第三，等飞龙美食

风情街聚集了人气，这么好的市场，这么大一个餐饮商圈氛围，租金肯定翻几翻。

31.装修时间是什么时候？装修有何限制条件？

交付后即具备装修条件，所有装修方案应经物业管理公司和相关部门审核通过。

32.物业管理费用为多少？是由谁承担？

按国家规定商业物业的管理费为 0.8元/平方米/月,由物业实际使用者承担。

33.商铺水、电等的收费标准是多少？如何收取？

商户用水、用电同时计表进户。按商业类用水用电标准计费。由相关职能部门直接收取或由经

营管理公司代收代缴。

34.水电煤气是否开通？越轻松跃成功

水电已开通，煤气预留管道。

35.商业经营范围有何限制？可否更改？

无限制，经营业态有物业使用者决定，但是飞龙美食风情街设计规划业态为餐饮业。统一做餐

饮成行成市快，很容易形成规模。

七部分价格与合同问题

36.商铺起价？最高价？均价？

37.付款方式有几种？折扣分别为多少？

按揭和一次性付款两种。

38.贷款银行名称？贷款额度？贷款年限？贷款利率？

贷款银行未定，贷款额度50%，最高十年，6.534‟

39.汇款或支票支付时，发展商的开户行是什么？帐号多少？

金桥房地产开发股份有限公司

开户银行：中国银行钟楼营业部

银行账号：***02809400

1开户银行：工商银行营业部

银行账号：***026

2开户银行：建行新北区支行

银行账号：510-***34468

开户银行：交通银行城中支行

问一下我妈，我银行卡的开户银行是哪个支行，然后QQ告诉我银行账号：***04636

440.按揭需要哪些证件？费用有哪些？

按揭所需证件：1.银行卡，2.借款申请人及其配偶身份证3.借款申请人及其配偶的户口本4..借款申请人及其配偶的收入证明（还款比控制在家庭月收入的50﹪以下，私营业主需提供营业

执照及近3月的纳税凭证，有限公司股东还需公司章程）5.借款申请人及其配偶的结婚证明(单

身的需提供有政府相关部门单身证明，离异的提供离婚证或离异协议。未婚的（已到法定登记

年龄）提供由民政部门提供的未婚证明)6.购房合同正本以及首付凭证复印件包括银行交款证明

或开发商出售的收据）。按揭费用：根据办理按揭的银行收费标准收费。

41.购铺应交纳的税费？额度为多少？

契税3%；

维修基金35元/㎡；

印花税0.05%；

产权交易费：5元/㎡；

产权登记费：550元/户，多加一个名字多加10元；

土地登记费：105元/户

他项权证费（商业贷款）：550元/户。

42.委托他人签定合同需要哪些证件？

提供购房者个人合法有效的身份证明、经公证处公证的委托书、代签合同者身份证原件、购房

者委托书、首期款收据、（按揭方式购买者需提供收入证明）。

43.我可不可以分期付款，签合同时先交一半，到交楼时再付另一半？

不可以，签合同的前提是必须付清首期款或总房款。

第八部分销售篇

44.商业与住宅贷款利率有何区别？

商业贷款的利率是在基准利率的基础上上浮10％，比住宅的利率稍高

45.个人购铺要提供什么证件？

身份证、户口本、结婚证原件

46.单位购买要提供什么证件？

企业营业执照

47.个人购买与单位购买贷款利率是否一样？

不一样，个人商业贷款利率比单位购买低（个人商业贷款是在国家基准利率上上浮10%，单位

是上浮15%；提供的资料也不一样，单位贷款需要通过银行的受信评估）

48.个人购买多间商铺贷款有何限制？

没有限制，要求能开出收入证明，并无信贷不良记录。

49.贷款对年龄有何限制？

下限：18周岁以上；

上限：男65周岁，女60周岁。

50.未满16周岁如何办理合同手续？

若购房人未满16周岁的未成年人，签合同时无论是否与大人联名，都必须要提供法定监护人公

证书；办理法定监护人公证书需提供的资料原件：父母双方及孩子的身份证、户口本、父母结

婚证、孩子的出生证；办理方法请咨询市公证处。

第五篇：销售说辞

和天下名品家具博览中心项目说辞

定州市是河北省中部区域的中心城市、省直管市，中山古都，河北名城，历史悠久，是河北省三大主要历史文化之一“中山文化”的主要发祥传承地。位于河北省中部偏西，中国北方地区重要的交通枢纽城市，汽车制造与能源化工产业基地，现代农业产业基地。定州市位于中国经济发达的京津冀经济区，是京津冀经济区重要节点城市，河北省十二五规划重点培育的现代化中等城市。

定州位于省会石家庄和保定之间，京广铁路、107国道、京港澳高速南北贯穿，朔黄铁路贯穿东西，为河北省著名的历史文化名城，交通枢纽、新兴工业城市、区域中心城市。河北省最具有发展潜力的省辖市之一，发达的交通网络加快了定州的发展，旺盛的人才，资金，商贸行业来到定州，定州已经进入城市化发展的快速轨道。

随着城市面积的扩张，经济建设的加速，政府把城市发展战略中心指向了城北，而我们和天下项目正好位于兴定西路（北环路），原107国道的交汇处，南侧兴定路，西侧原107国道，北侧为定州以后的第一大道，60米宽的迎宾大道。并且地处火车站商圈地段，更是城市发展的战略中心，地理位置得天独厚，不可复制的绝版地段，是您房地产投资的最佳选择。

周边的配套有火车站，汽车站，周边的各个小区，繁华的商业街距离本项目只有5分钟的车程，新修的北环路可以非常快捷方便的到达本项目，目前定州在售楼盘90多个，年销售套数6000余套，已交房小区达20多个，包括目前尚未开发的居住用地，成千上万的住宅规模，需求大量的建材家居产品，为我们项目以后的经营提供了大量的客户群体。项目在定位之处就了解了定州的家具建材市场，并参照各个大城市家居建材市场的演变历史；根据分析判断之后，将家居建材行业的商场模式引进到定州，该模式将一举打破目前的经营状态，一站式商场模式的家居建材市场，为客户们提供了一个完美的家居建材购买中心，给投资者提供了一个绝好的投资项目，更为家居建材老板们提供了一个稳定赚钱的平台，大量的建材家居品牌经销商入驻本项目，专业的家居建材市场，拥有非常专业的管理团队，统一招商，统一推广，统一规划，统一经营，完美的售后服务，商户把门店装成样板间，价格明码明折，减少客户购买商品时比较价格的时间，也为商户节省了大量的时间、精力。这样商场的人流量会日益增长，没实力的商户还会被末尾淘汰，更加保证了商场今后的旺场经营，市场火了，投资者也就赚到了钱，日子久了，整个商场火爆的经营氛围会吸引更多的投资者购买我们的商铺。

项目初期会向广大定州客户提供一个完美的投资计划，您只要投资十几二十万就可以拥有和天下家居建材名品博览中心的独立产权的商铺一间，前几年由开发商向投资者一次性返还可观的投资回报，为您的投资保驾护航，今后您可以自营、投资、或者转售，不但可以获得租金收益，而且可以获得资产的增值收益，如果您本身就是建材家居老板，那么租金水平永远是今天的水平，不会由于货币贬值，物价上扬，租金调高等原因导致租金抵减您的收益了，这么好的投资项目，您或者您的亲戚朋友都要详细了解一下，把握财富增长的大好机会！