提醒购买二手房的朋友,注意中介存在的猫腻[五篇模版]

第一篇：提醒购买二手房的朋友,注意中介存在的猫腻

提醒购买二手房的朋友，切身体会分享一下

如果你再买房一定不要急躁更不要盲目相信中介的话语和给你无形中说的小道消息关于20%征二手房税的内容。

1、首付和合同问题：在通过中介和卖房者签订协议的时候，一定注意合同内容：A、卖房者房产证一定要见到证在签合同和押金，如果说是在银行抵押千万不要签，因为到时候房东在你交押金之后，会让你交你的剩余的首付款来帮他去银行解压，这时候你会非常被动，因为你的押金交了，而中介也不会站在你的立场为你考虑，关键卖房者会提出过分的条件，以欠银行的贷款过多，自己的钱不够，让你多付首付来帮他把房产证解压出来，让你买房的预算透支。即使这样你把房产证解压出来，再往后房东在提出什么过分的要求，因为你的首付款都已经给他了，你也迫于卖房者的压力委曲求全的答应他的其他要求，建议如果在没见到房产证的时候千万不要签订什么所谓中介的合同，即使签订也要在补充协议上备注上：如果到时候过户，房东因为种种原因和条件不能提供房产证的时候，中介必须替卖房者承担违约责任，把前期交的押金中介无条件垫付给卖房者，中介自己去追回买房者交给卖房者的押金。（因为中介有义务保证房源的真实性，否则干嘛给他中介费）

2、落实买户口问题，在交首付的时候一定要签下户口在最迟时候迁出，否则需要承担什么违约责任。其次要写明卖房者在过户完毕后在多少时间之内搬出去，并且注明违约责任。这些内容不要听信中介所谓的这个在过户之后就自动办理或没事，真正到交完首付而合同没有注明违约责任时候，过户之后，中介没有任何责任不会管你这么多破事，所有的纠纷只是你和卖房者之间的纠纷，你会非常的无助和气愤。

3、贷款问题：如果你让中介跑贷款手续就无所谓了，但是如果你想自己跑贷款，省下中介贷款收的手续费的时候，你要注意了，千万不要听信中介的走哪个银行贷款，除非你有非常硬的关系，否则你自己去跑的时候银行审理贷款程序的人会把你的事情推到中介那里，让你必须走中介，不走中介，中介给你办理贷款手续。毕竟中介和银行是长期合作的关系，不可能因为你一个单子的业务而损失一个客户。想省下中介贷款的手续费，最好的办法是和房东约好，自己去找有认识人的银行自己去，不要去中介推荐的银行去做贷款。

4、在过户的时候卖房者提出要签剩余房款欠款条，必须中介做担保人，如果到什么具体日期没有把剩余房款还上，担保人必须承担相应责任，而如果你当时跑银行做贷款审批手续没有通过中介的话，那么中介会以你当时没有通过中介贷款而不给你做担保，即使你也明白银行手续你都跑完了，只要你的房产证的他权证送到银行一般三天内银行贷款就下了，他也会种种理由不过问你和卖房者之间的这种纠纷，只有你答应中介给他贷款中介费的时候，他才会帮你签担保人，即使他没有帮你跑银行手续，他也想额外的多收你的中介费。。这期间的事情只有中介明白，只要银行审批过了，那么银行只差房产证的他权证，只要他权证到位贷款很快就下。

5、房产证的问题：当你的过户的时候中介会告诉你如果正常程序可能在你过户交税完毕后房产证一般14天才能下来，如果你急着用房产证或其他，中介会推荐你让你交500块钱他找人去办所谓的快证，他承诺如果你交500块钱他会在三天之内让你的房产证就下来。其实正常程序房产证三天之内都能下来（规定十日内），他这是额外赚你不懂行的钱门外汉的血汗钱，然后拿着产权证再去办理他权证三天后才能办出，不要相信中介的片面之词，三日之内中介神通广大也和我们一样只能把房产证拿出来，然后再去花费三天时间去办理他权证。

6、办理他权证时，银行会委托评估公司去评估你的房价，而中介会告诉你评估公司会收你千分之四的评估费，其实不然，你自己去评估公司，评估公司对个人说评估费千分之四，但是可以讨价还价的。一般情况评估一次的价格在500——1000元范围内，看你怎么去讲价。中介往往会在评估上在黑你一笔钱。

综上所述：往往我们没有去中介看房子的时候，看他们贴的收费内容，往往简单的以为就那些，其实中介会在你们开始办理过户的过程中想法设法的去赚小钱。中介费房价1%+贷款额的1%+银行评估房价0.4%+办理快证500

第二篇：不通过中介购买二手房的注意事项

不通过中介购买二手房的注意事项

二手房的 买卖并不一定必须通过中介机构，买卖双方可以直接进行交易。对买方来说，必须首先了解房屋的权属情况，是否有抵押等，以及核实出卖方的身份以及有 无权利处分该房屋。在签订合同时，需要对合同的诸多条款，如价款的支付方式和时间，产权的过户、交房时间、原业主户口何时迁出等问题进行详细的约定，尤其 是违约条款的约定要明确。

1.交易主体的风险。具体说就是出卖人并非房屋所有权人，未获得房屋所有权人的有效授权自行卖房。比如说，夫妻双方的一方瞒着对方出售房屋;不通知房屋产权共有人就私自卖房;职工不告知单位便出售单位拥有部分产权的房屋等，这些情况都需要仔细辨别。

2.交易房屋的风险。这包括多种情况：用于交易的房屋为违章建筑或已被列入拆迁范围;房屋权属有争议;房屋已出租他人，出卖人未依规定通知承租 人，侵害承租人优先购买权益的;房屋已抵押，未经抵押权人书面同意转让的;被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有权属转让的;用于交易的房屋存在质 量瑕 疵。

3.交易手续的风险。房屋属于不动产，则有别于一般动产的交易规则。房屋产权及相关权利的发生、变更等均需到有关政府部门进行登记。出卖人仅将房屋交付买受人使用并不足以产生房屋所有权变动的法律效果。

4.交易合同的风险。如果双方对权利义务约定不明，或者合同条款签订不明确，那么其中一方的权益就容易受到损害。

5.产权风险。购买二手房也要认准产权，以免房屋今后不能出手。按规定，买卖双方要缴纳相关税费，办理产权过户手续，房地局才会核发过户后的产权证。

6.贷款风险。现二手房交易中，银行多只与有合作关系的中介机构进行贷款。

（一）买方最需注意的是：

第一、看房。首先看房时，一定要看该房屋所有权证，了解该房是房改房还是使用权房或者只有临时产权。如果是房改房，还需了解业主是成本价还是优惠价购买的房屋。其次还需了解房屋所有权证上的房主与卖房人是否同一人。如果不是，还需了解他们是什么关系，是否有委托书、公证书。最后，还需了解清楚物业费、供暖费是否有遗留问题。

第二、签订合同。一切承诺都需落实在合同上，以便将来产生纠纷时有据可查。第三、注意付款方式。最好是在过户当天支付。办理过户手续时，只须将买卖双方所需的证件备齐，按照房管局的流程去办理即可。

（二）买方自行评估二手房价格：

最近，二手房指导价的出台，也给二手房交易双方较为明确地指引，交易双方可以依据二手房指导价作为参照，同时再利用市场比较法，将自己的物业与周边物业价格做比较。

第一步、搜集交易实例。购买者可以通过同事、朋友或其他方式了解到自己房屋周边的交易实例；

第二步、进行交易修正。一般来说，由于业主只是想大概了解自己房屋的市场价格，因此只须对房地产状况进行修正即可。房地产状况修正可分为区位状况修正（繁华程度、交通便捷程度、环境景观、临路状况等因素）、权益状况修正（土地使用权年限）和实物状况修正（新旧程度、户型、朝向、楼层、装修等因素）三方面。

第三步、求取比准价格。需要考虑的因素有：房屋位置、建筑年代的相对折旧、楼层、朝向、装修、暖气和燃气。

以上便是关于通过中介公司和不通过中介公司购 买二手房需要注意的相关事项，希望本文对您有所帮助。中介公司对房地产经纪业务的办理十分的专业，能为买卖双方省去好多的麻烦。但是如今也有黑心中介的存 在，所以在选择中介时，您需要谨慎。而不通过中介公司，您可以了解相关购房的程序事项，如有不明白的尽量咨询相关房地产方面的律师，律师也会知道您购买二 手房，并且为您提供相关的建议。

其实，对于一些不熟悉程序的二手房交易个人来说，比较好的方式是委托中介公司办证。目前多数中介公司都开展了手拉手业务，其中既有纯粹办证业务，也有包括签合同、资金监管、房屋验收等相对综合的业务。

纯办证的话，目前收费普遍在300~400元/套左右;而如果是综合业务，由于整个程序与通过中介买房相比只是省却了前期的看房、产权确认等步骤，因此收取的费用约为普通中介费的8折。

“我最近要买房，正好朋友有套房子打算出售，户型位置都挺让我满意的。像这种私下的成交，房产过户应该怎么办理?”日前，读者范先生打来电话询问。像范先生这种不通过中介公司而是自己交易的二手房过户，就是房产中介业俗称的“手拉手”方式。交易 一套七八十万元的二手房，单方的中介费在七八千元左右，一些购房者觉得中介代理费高，宁可选择自己跑腿办理办证、过户、交税的整套程序。房产过户到底怎么 走?有关人士提醒说，这意味着交易双方必须有足够的精力和时间，因为房产办理过户按揭的后续手续比较复杂，涉及到银行、评估、农税、房管、土管等多方，碰上房子产权有问题的，还要去产权交易中心查产权。当然，如果不怕麻烦，也完全可以自己来。房产过户交易分八步走从买卖双方看房开始直到房款两清，手拉手方式要走一道严格的程序。先办什么后办什么，只有流程手续对了，才会少走冤枉路。

第一步，买方要对房子的产权进行调查。审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性，要注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。这对买家来说最为关键，否则有可能导致后面所做的一切都成了无用功。

第二步，签订二手房买卖合同。买卖双方商谈房价、付款方式、违约责任、交付时间，并立约下定金。买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以去中介公司索要合同文本。第三步，找评估公司做评估。这个过程一般来说要5~7个工作日。

第四步，贷款的房子要办理相关按揭业务。如果是公积金贷款和商业贷款组合的，则要向公积金中心和银行同时申请。这是整个二手房DIY过程中最耗时间的阶段，通常要40个工作日左右。第五步，按揭办理下来后，要注意注销该物业的他项权证。

第六步，将合同交到房管部门产权交易中心相关办事窗口，拿受理单。凭受理单到农税中心缴纳相关税费，拿完税契证。

第八步，凭完税契证到房管部门办理房产证。凭完税契证到土管部门办理土地证。

走完这些步骤，房产三证算是办齐了。整个过程大概需要一个半月到两个月的时间。

两个细节一定要注意由于合同签订不规范而引起的二手房买卖纠纷不断发生，因此一些细节一定要在签订合同时注意，尽量避免纠纷。首先要注意的细节是关于房子状况的详细约定。由于没有中介公司的先期把关，二手房手拉手交易者必须自己“动手”，了解房屋的准确面积，房屋的内部结构和装修水平以及房子的质量是否有问题。在确定房屋面积时，由于有些房子年代比较久，有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，比如当时测绘的误差、某些赠送面积等。所以合同中约定出售房屋的面积应以现在的产权证上注明的为准，其他面积都不该计算在内。

关于屋内的设施，业主常常在签订买卖合同的时候口头向客户保证，房子的装修以及空调等家电可以全部赠送。结果到实际交房时，屋内却空无一物。其实这种纠纷只要买房时在合同中注明就可以避免。

其次要注意的是关于房子税费的约定。二手房子涉及的相关税费达十余种，而且针对不同类型不同情况有不同税费政策，要算清这笔账并不容易。虽然双方在交易过程中常常会约定税费的承担责任，但到了真正交纳税费时，因为多计算或者少计算税费导致的交易纠纷也不少。

在整个交易过程中，涉及的各项费用并非一次性收取，因此事前双方必须明确所有明细费用，以避免中途添加各项杂费，给交易带来后遗症。

业内比较规范的做法是，交易每进行一步，中介机构将买家的房款相应地转交一部分给卖方。在买卖方直接交易的情况下，可注明在办理立契过户当天，客户支付业主百分之多少的房款，最后一小部分剩余款项最好能放在物业交验之后的一段时间内。

第三篇：二手房中介存在的问题

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一、德州市二手房中介发展现状.............................................................................................1 

二、德州市2012年二手房中介交易过程中存在的问题.......................................................1 (一)隐瞒顾客，阻碍买家房主交流........................................................................................1 (二)偷换概念，合同条款模糊不清.......................................................................................2 (三)违章收费，中介服务名不符实.......................................................................................2

(四)市场杂乱，二手房质量难保障.......................................................................................3 

三、针对二手房中介存在问题的解决对策.............................................................................3

(一)维护权益，拒绝有隐瞒的交易........................................................................................3

(二)注意陷阱，事先熟悉必备流程.......................................................................................4 (三)了解实况，选择知名诚信中介.......................................................................................5 参考文献.....................................................................................................................................7

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德州市二手房中介交易中的问题及解决对策

摘要：随着房地产市场的发展，房地产中介行业也日益壮大，各类房地产中介机构大量涌出来。房地产中介对房地产市场的运作起到了促进作用，但房地产中介市场存在大量棘手的问题，导致房地产中介纠纷频频发生。本文主要阐述了房地产中介的现及作用，对房地产中介存在的一些问题作出详细分析，并重点提出了解决方案。

关键词：二手房中介 现状 问题 解决对策

一、德州市二手房中介发展现状

据有关资料显示我国房地产市场已进入了消费者为主体的理性消费时代,那种争先恐后抢房、漏夜排队的现象似乎已成为过去的记忆。房地产商传统上具有的战略优势,如自然资源、资金与技术优势随着竞争的加剧正在缩小而不再成为必然的优势，企业在产品、价格、渠道及促销等营销操作层面上竞争,由于市场规范运作和售楼信息透明化,而使得相互间模仿和借鉴的速度越来越快，消费者对产品物性的需求似乎不再那么迫切,而产品和服务带来的心理需要和满足愈显重要。随着一手房市场的褪温，二手房越来越受到了现代城市居住者的欢迎。

其实现在德州市不少企业投资者都发现了二手房市场的巨大潜力。有资料显示，在欧美等发达国家房地产市场上，二手房是真正的主导者，二手房交易量占这些国家整个房地产交易量的80%左右，而中国这个比例还不到40%，可见中国二手房市场发展潜力巨大。不看全国的大市场，实际上，从近几年德州市二手房市场交易量看，二手房主导地位已逐渐显现。据了解，在2000年以前，杭州一手房销售量与二手房交易量之间相差悬殊，两者成交量的比例为10∶1。但之后几年，两者交易量逐渐拉近，2004年，德州市一手房与二手房成交量比已为2∶1。2012年,据透明售房网成交数据显示，2012年3月份德州市二手房交易势头直逼一手房，甚至4月份德州市二手房交易量首次超过一手房。

二、德州市2012年二手房中介交易过程中存在的问题

(一)隐瞒顾客，阻碍买家房主交流

交易过程的信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或一些地方性的房地产网、地方性的报纸、杂志等提供的,但卖

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方从自身利益出发,往往对所出手二手房的一些不利于自己的实际情况进行隐瞒,并不能做到真实、客观地提供二手房的相关信息。而二手房的信息获取又受到信息提供方式的限制,使得获取信息的难度较大,获取信息的真实性不高。由于买方与卖方存在着对立的利益冲突,所以买方要想从卖方那里获取全面、翔实的交易房屋的情况几乎是不可能的。这就使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息,就有可能导致交易后出现许多问题,影响二手房的正常交易。

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(二)偷换概念，合同条款模糊不清

现德州市内不少中介被举报与客户签订霸王条款以及模糊的协议约定，还有各种模糊的付款方式。很多买卖双方通常只关注房屋价款达成一致，对于具体的付款方式却未给予应有的重视，结果在其后履行过程中，常常由于某笔款项的支付时间不明而产生纠纷，受损失的一方因为当初与对方未订有明确条款而只能自认倒霉。像2012《每日商报》上刊登了一则类似的情况，双方在签订《认购书》时，《商品房买卖合同》的条款并没有形成，买家不知道《商品房买卖合同》的内容，等到《认购书》约定的订约时间到了，才由开发商单方提供。因此开发商常常凭借《认购书》，以没收定金要挟买房人，“逼迫”买房人接受《商品房买卖合同》当中不平等的“霸王条款”。

不少买房者为了规避税收,降低房屋买卖成本,会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同,价格低的合同用于办理房屋过户手续,实际执行价位高的合同。有时，买卖双方对于付款方式已有明确的约定，但却疏忽了交房这一重要环节。在此可能会涉及到交房的具体时间等问题。若无具体约定，则可能出现逾期交房，却无法追究业主违约责任的被动局面。

违约责任显失公平。由于中介的参加，合同的违约金一般约定为20%。而对于何种情况下适用违约金罚则则约定不明确。在合同中应标明各方的责任、义务，有利于避免纠纷的发生。如违约金的具体数额、逾期付款的责任及其他违约情况的处理等，都应在合同中加以明确。否则，违约方可以以约定的违约金过高为由要求减少。

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(三)违章收费，中介服务名不符实

在德州各类报刊经常会读到这样的披露文章，中介靠政策空白强收诚意金，许多人深受其害，不交钱不看好房子或根本就不把收费项目写在文本上，交易未谈成先收中介费，附加服务费还有一大堆单凭中介的一己之词，消费者就得掏钱。在房子过户、抵押贷款等环节，普通消费者几乎无法弄清楚每个项目该交多少服

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务费，也弄不清楚二手房交易的真实状况。一些二手房源信息都掌握在房产中介公司手里，售房和购房的市民根本不知道房价的具体情况，有些中介公司就借机抬升二手房价。

除了赚差价和违规收取劳务费，眼下二手房中介服务费还存在收费混乱的状况。不少市民希望有关部门能够制定一个收费标准，如过户代办费等该不该收、收多少，除佣金外该收哪些费用、收取多少，力求更标准更规范。房产中介就是靠信息谋生,正是由于这种信息资源的垄断,才产生了房产中介赖以生存的环境基础,房产中介也因此成了房屋交易过程中,名副其实的“立交桥”,而买卖双方付给中介的就是“过路费”,但是针对中介“收费站乱收费”,“漫天要价”的不合理现象,政府必须进行规制管理。

(四)市场杂乱，二手房质量难保障

目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。

在目前出现的纠纷之中，由于房屋质量问题，购房者与开发单位产生矛盾的占有相当大的比例。而这其中又有相当一部分是由于开发商的宣传承诺与实际交付使用的房屋质量相去甚远而造成的。而现在许多中间商因为质量缺陷、结构不好等情况，而用装修去掩盖。做工好的装潢都会让人眼睛一亮，但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。厨房、洗手间、墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被购买者忽视。

三、针对二手房中介存在问题的解决对策

（一）维护权益，拒绝有隐瞒的交易

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件,这点很重要。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是必不可少的。按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于我们购房者而言，最主要是要核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同

山东华宇工学院高职经济管理系毕业论文 的首条戒律，尤其在买卖双方自己进行交易而没有

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一些正规中介机构会免费提供专业评估，为确定售价提供参考；签订协议，中介机构验证核实房屋，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介签订买卖合同；过户结算 协议签订后，由中介机构协助办理产权变更，买卖双方缴纳相关税费，办理过户手续，三方进行结算，如果买家需要贷款，由中介机构协助办理。

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（三）了解实况，选择知名诚信中介

房屋买卖十分复杂，所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时，最好能买卖双方和中介公司都见面，做到透明交易，就不会吃亏上当了。如果在无法见面的情况下，也应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理权利范围，这就有利于保证买卖双方的利益。对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕假房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。

不规范中介通常不具备完善的工商营业执照、资质证书、备案证明等相关手续，从业人员素质和自身抗风险能力低，不重视企业品牌，这样类似的中介千万不能选择。购房前应了解开发商的信誉和所开发的楼盘，实地查看他们开发的楼盘，了解已入住业主的意见，必要时可以自己或委托律师到相关部门对开发商的工商登记情况、房屋的抵押登记情况进行查询和了解。选择正规中介机构 买卖双方要选择一家规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

(四)政策调控，监管预收款、合法收费项目

除了购房者提高购房的警惕，政府也需要发挥出调控作用，利用起政策手腕政府对房产中介的价格规制,是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。如果政府认为房产中介提供服务的费用偏高,那么政府对房产中介的价格规制就会倾向于拟定一个最高价格;如果政府认为房产中介行业内部存在过度竞争而进行相互杀价,政府则会根据市场信息给予房产中介一个指导性的最低限价。鉴于目前的房产中介市场过度竞争和部分中介欺压消费者乱抬价的情况,政府的价格规制应该拟定在一定的范围内比较合适,即定价既有上限又有下限。还有一种可取的办法就是建立房地产中介和执业人员的信用档案制度，我国房地产中介服务行业行为有很大的自由度，其职业道德和形象欠佳。为了促进我国房产中介行业健康发展，建立和完善房地产中介

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信用档案制度是非常有必要的，公示企业信用情况(包括业绩和不良记录)，使守信企业和失信企业均大白于天下；统一数据平台，使房地产中介信用档案系统信息商业化、社会化、市场化；同时也要对其执业人员建立信用档案，实行跟踪管理，将其经营业绩，不良行为等计入档案，并以此作为考核的依据。以加强行业自律。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金。中介低价收进高价卖(租)出房屋赚取差价构成价格违法行为，没收违法所得，情节严重的停业整顿；擅自对外发布房源信息的，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款„„《房地产经纪管理办法》是房地产行业第一部专门的全国统一管理法规，4月份开始，中介的各种行为有了衡量的硬杠杠。

虽然现对于二手房中介都未有系统性的行业规范，但我们可以借鉴美国的经验，在美国，如果发现房产经纪人在其业务活动中有不实陈述，虚假承诺，以非法手段取得执照，有不良行为记载等行为，都会受到暂停或吊销执照的处罚，更可能受到诉讼。如果发生损害当事人的欺诈行为，不但因赔偿而倾家荡产，而且被逐出经纪人行业后，很难再在这种讲究信誉的行业中谋生。如消费者能够自觉提高维权意思，适当得了解二手房交易所需的条款，就可更有效地避开二手房中介所设的陷阱，对于一些情节严重的不守信用的企业和个人,当通过道德的力量很难起作用时，可以出台一些与信用相关的法律,用法律约束不守信用者,并让严重失信者为其行为付出相应的代价，这样一来二手房买卖将越来越利民，中介行业也会渐渐步入规范。

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参考文献

[1] 朱静芬.二手房交易安全与技巧[J].检察风云,2010,第1页

[2] 刘淑芳.浅析二手房市场现状及存在的问题[J].活力, 2010,第3页

[3] 刘巧芹,郭爱请,张清军,李子君.二手房交易税调控效果及税收调控策略研究[J].改革与战略, 2009,第8页

[4] 二手房交易哪些环节需公证[J].理财周刊月末版,2007,第5页 [5] 邓文安.国内二手房贷款买卖的相关问题探讨[J].现代商业, 2010,第6页 [6] 蒋天雪.房地产中介法律规律的重要性[J].中国商界,2010,第7页 [7] 马曙光,马慧娟.二手房交易陷阱分析[J].科教导刊, 2009 ,第5页 [8] 陆华[Z].人民日报海外版, 2011,第4页

第四篇：二手房中介房屋预定委托协议-购买

四川满城房地产经纪有限责任公司

四川满城房地产经纪有限责任公司

第五篇：签订二手房买卖合同三大注意六大提醒

签订二手房买卖合同三大注意六大提醒

撰文/余祖舜律师

原文发表于<消费>杂志2007年第10期

在二手房买卖活动中，要经历查找房源、委托中介、合同磋商、三方（经纪）合同签订、支付定金、办理首付款监管、赎楼、申请按揭、到国土局签订买卖合同、缴纳税费、交房办理物业过户手续等一系列手续。其中在任何一个环节出现问题，均会带来难以预料的纠纷甚至诉诸法院。但是，作为二手房交易这一民事行为，若首先在合同签署上审慎细致，根据各方的实际情况设计有利于自己的合同条款，可以有效避免交易过程中的风险。那么签订二手房买卖合同究竟应主要哪些方面的问题呢。本律师根据实践操作特

就如下关系重大的事项提醒消费者注意：

选择正规注册、管理规范的中介机构

近期，房地产市场的火爆，催生了房地产中介机构的井喷式增长，也造成房地产中介机构鱼目混珠、良莠不齐的状况，而一些大的中介机构由于扩张速度加快，地产经纪人员流动频繁，这些均会对交易的稳定性构成威胁。买卖双方在选择中介机构时，不仅应查看相应证书，还应了解其管理是否规范高效。

选择正规注册的中介机构要“两看”：看机构备案、看人员持证。

看机构备案：根据深圳市国土资源和房产管理最新文件规定，自2007年8月1日起，二手房的买卖一律通过“二手房网上交易系统”签订2007版《深圳市二手房买卖合同》及《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，因此，不管是买卖双方自行成交还是通过中介机构撮合成交，均要通过正规的中介机构网上申报并签定合同。如何鉴别正规的中介机构呢？买卖双方应该查看中介机构的备案证书：房地产经纪机构的《深圳市房地产经纪机构备案证书》和营业执照，分支机构的《深圳市房地产经纪机构（分支机构）备

案证书》和分支机构营业执照。

看人员持证：买卖双方和地产经纪人员洽谈时，应要求其提供 “深圳市房地产经纪人员执业登记牌”，也可以在深圳市国土局网站核实地产经纪人员职业登记牌的真伪。

不要盲目相信经纪人员，双方应养成保留各项交易资料的习惯

很多买卖双方认为交易过程中的手续由中介机构的地产经纪人办理就可以省心了，本律师认为这个观念是漠视交易风险的表现，在交易过程中，还涉及到担保公司、按揭银行、监管等机构，由此会形成很多文件，实践中这些文件大多由中介机构单方保管，如果地产中介机构管理不规范，会引发意外的风险。案例：市民王先生委托某大型地产中介公司购买朱小姐位于龙岗布吉的一套居民住房，由于该大型中介公司极速扩张，原先经手跟单的经纪人员莫先生被调到广州拓展市场，但莫先生前往广州前没有及时把有关交易的资料移交给该公司其他人员，买卖双方为此多次向经纪公司催促，经纪公司匆忙间又指定另一经纪人林先生跟单，后来林先生由于跳槽到另一家中介公司，而中介公司没有及时办理业务交接手续，最后导致双方买卖交易延期，更为严重的是，由于经纪人员频繁变更而资料交接又未及时跟进，导致王先

生提供按揭的一些资料丢失，为此王先生又另行办理了按揭所需资料。

律师提醒之一：买卖双方提交给经纪人员的资料、双方签署的补充性文件应复印留存或要求经纪人员签署文件接收回执。在合同签订时，应补充约定经纪公司在其跟单经纪人员变动的若干天内书面通知双方并办理资料和业务交接手续，如经纪人员一旦变动而未及时移交甚至丢失，应追究经纪公司的责任。

买卖主体及房屋权属的审查

审查房屋产权的真实性，调查真正的产权人

二手房转让人应当是依法登记在房屋产权登记簿上的房屋所有权人。购买人要购买二手房，应当审

查二手房的权属证明及相关文件，特别注意要求提供对方身份证复印件。

律师提醒之二：没有依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，不得买卖，同时以下情形的二

手房禁止买卖：

（1）司法机关和行政机关依法裁定，决定或者以其他方式限制二手房权利的；

（2）依法收回土地使用权的；

（3）共有二手房，未经其他共有人书面同意的；

（4）权属有争议的；

（5）未依法登记领取权属证书的；

（6）已抵押，但是没有将出卖情况书面通知抵押权人的；

（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

若是已购公有住房和经济适用住房买卖，还要审查已购公有住房和经济适用住房有无下列禁止买卖

情形

共有财产审查

买方在审查房屋所有权证书时，应当关注拟交易的房地产是否具有共有权人。应当查明房屋是否具有共有权人.二手房属于两个以上（含两个）主体共有的，应当审查（提交）共有权人同意转让的书面证明。

对于房屋所有权证书登记为一人，出卖人属于已婚人士的，应征求其配偶的意见。

案例：李先生购买黄先生位于宝安区的一套居民住房，双方签订了买卖合同，李先生也相应支付了定金和办理首付款的监管，交易一些视乎很顺利。就在双方计划到国土局签署房买卖合同并办理过户手续前一周，李先生受到法院的传票，李先生感到非常纳闷。仔细看法院寄来的起诉状，原来是黄先生瞒着妻子肖小姐卖房，肖小姐认为丈夫的行为侵犯了夫妻共同财产权利，会导致自己的利益受到损失，为此向法院

起诉黄先生，并把李先生列为第三人，要求法院判决买卖合同无效。

律师提醒之三:我国婚姻法规定，实行夫妻共同财产制为主，约定个别财产制为补充的婚姻财产制度。尽管房地产登记簿记载或者房屋所有权证记载的所有权为一人，也应征求其配偶的书面意见或者由出卖人

提交个别财产协议。

购买人应审查二手房是否出租

已经出租的二手房买卖时，在同等条件下，二手房承租人享有优先购买权。这种出租关系不管是定期的还是临时的，均不能剥夺。

购买人应当审查二手房优先购买权人有无放弃优先购买权的证明。购买人还应当注意，如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。因此，购买人还应

当审查该二手房的租赁期限以及提前解除租赁合同的可能性和代价。

律师提醒之四：如果没有取得优先购买人的放弃优先购买权的书面文件，买卖合同有被宣告无效的风

险。

依法明确合同的具体内容

做好资金规划，禁签阴阳合同

二手房买卖中，双方及经纪方签署三方合同之后，在过户时双方还要向国土局提交一份房地产买卖合同。2007年8月1日新政之前，由于各种原因，阴阳合同盛行一时，但也衍生很多买卖纠纷。案例：谢先生购买庄女士一套居民住房，约定实际成交价58万，其它费用由谢先生承担，为此双方及经纪房签署了成交价为58万的三方合同定。中介公司在协助谢先生办理按揭申请时，为了能申请到高额贷款，向银行提供了一份成交价为62万的三方合同，后来谢先生和庄女士在国土局签署现售合同时，为了少缴税金，签署了一份成交价为41万房地产买卖合同。后来适逢房价上涨，庄女士提出增加房价，谢先生不

可，庄女士以双方之间签署的41万合同无效，要求取消过户并解除合同，为此双方诉争至法院。实践中，中介公司为撮合交易成功，往往许诺买方可以申请到高额度的贷款，一旦合同签署，在申请

贷款时许诺的贷款额度难以申请时，就虚构比较高的成交价以达到目的。在普遍实行卖方实收成交价的情

况下，买方为了节省资金，往往铤而走险，和卖方签署阴阳合同。

律师提醒之五：作为卖方，如果在买卖合同上注明是买方支付相关的税收，更不要签阴阳合同，到时可能面临刑法的处罚。作为买方，如果资金规划紧张，为避免申请按揭贷款时额度不够，可以在合同中约

定相应的解除合同条款，把自己的风险降低到最大的限度，切不可签订阴阳合同。

明确违约条款和解约条款之间的关系

在房价高涨时期，卖方以承担一定违约金（定金）的代价而解除合同的情况日益增加，作为买方如何有效地避免，应该在合同中认真地设计违约条款与解约条款。同时，作为卖方如何避免买方炒房而转签合同或延期履行也应认真地设计违约条款与解约条款。

李先生夫妇购买周先生夫妇一套居民住房，签订合同之日，李先生支付定金1.5万元，在合同履行中，周先生夫妇因房价不断攀升而提出终止合同，李先生夫妇不允。由于该合同 “定金罚则”里约定：卖方因自身原因导致房屋不能顺利过户时，应当双倍返还定金，买方不得迫使继续履行合同或进一步要求赔偿。后来

周先生夫妇依照该规定，干脆声称不再出售该住房而直接双倍返还李先生夫妇的定金。

律师提醒之六：千万不要把违约金或定金仅仅作为一种违约的“处罚”形式。违约金条款必须和后续处理违约的方法配合设计，否则，对方可以在承当一定违约金的条件下肆意解除合同、变更履行合同的方式或延迟履行，从而使合同埋下很大的隐患。对于有些因解除而带来巨大风险的交易而言，一定要约定解除合同于己有利的兜底条款，如：“对方因自身原因要解除合同，必须经我方同意；经我方同意解除合同的，对方需承担解约违约金或适用定金罚则”。或“一方违约时应承担××违约责任，同时合同继续履行”，这样的设计就保证了自己对合同解约权的主动权，避免了对方行使违约金或定金条款而达到解约或延迟履行的目的。

明确过户和交房

许多二手房买卖合同把过户和交房混为一体。新版的《深圳市二手房买卖合同》把过户和交房分别约定，避免了纷争。在签署合同之前，最好先了解卖方物业费用的缴纳情况，必要时，可要求卖方提供房屋所在物业公司提供的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用的缴纳证明。

此外，根据深圳房地产协会提供的“二手房”购房指引，在签署合同时，还应做到五明确

?明确合同具体内容，特别是附件内容及补充条款内容。

?明确约定交易佣金的收取数额、比例、支付方式及支付时间。

?明确约定定金及交易资金的数额、支付方式、支付时间及资金监管账号。

?明确约定应交纳的各项税费、延伸服务项目及收费标准等。

?明确约定交易各方的违约责任与争议解决办法。

二手房买卖活动，签署合同仅仅是买卖活动的第一步，在其后的赎楼、按揭、委托担保公司、资金监管、办理过户和交付房屋等环节，仍需谨慎，必要时聘请专业人士参与买卖活动，把交易风险化解在事

前。