第一篇：中国旅游地产电子商务峰会记者见面
中国旅游地产电子商务峰会记者见面
周忻、丁祖昱向媒体记者讲解旅游地产电商平台
主持人：尊敬的各位媒体朋友，欢迎大家参加中国旅游地产电子商务峰会，今天到场有第一财经报、21世纪等20余家媒体，首先我在此感谢各位主流媒体的到场，谢谢大家！
现在我非常荣幸为大家介绍两位尊敬的领导，易居中国董事局主席兼总裁 中房信联席主席兼总裁周忻先生；中国房产信息集团联席执行总裁 中国旅游地产服务集团总裁丁祖昱先生；从3点到3点30分是媒体见面会时间，欢迎各位记者踊跃提问。
记者：现在大家对于电子商务平台持质疑态度的比较多，你们怎么看待二手房电子商务平台？如何看待大家觉得房产电商平台是噱头多于实际问题？
周忻：这个月10号，我们在上海设点了二手房的电子商务，但是没有专门为二手房电子商务开发布会。电商这个话题已经被各个专业媒体报道，不管是潘石屹，还是我们，都没少跟大家接触，我们二手房电子商务实际上对于整个中国房地产行业是非常具有历史意义的事情。首先，相信在座的房地产行业的记者都在互联网上看过中国关于二手房的房地产信息，但是，我相信每一位同志都不能在上面找到合适的房子。为什么？是不是网络出问题了？不是。是不是中介公司出问题了？也不是，什么地方出问题了呢？实际上是中国二手房委托的模式，造成了目前中国房地产二手房市场在互联网信息泛滥的同时混乱的这样局面。
这一段时间建设部、住建部和各个地方都在规范线上、线下的房地产信息，我们这次最新推出20套的试水电子商务房子有两个特征：第一个特征改变了原来二手房经营模式，这个改变造成了从我们20套房源开始，你们在互联网看到过这么详细、精准的房地产信息，我认为这是非常重要的。二是网上的交易信息更加清楚，当然电子商务的关键是消费，我也很高兴告诉大家，这20套房源在上海非常受追捧。为什么？这就是第三个创新，第三个更重要的改变，改变什么也是今天下午要跟大家谈的主题，我们电子商务平台是一个开放的平台，是一个完全开放的平台。从二手房电子商务开始，我们这个平台已经向上海所有的经济公司和经济人开放，换句话说，这二手房不是几家中介，是上海所有的中介公司在卖，所以他受到追捧，这是改变了整个房地产二手房交易的习惯。虽然我们10号整个二手房平台并没有试水，并没有做很多推广和宣传，但是应该来说这一周下来我相信随着二手房电子商务平台的试水，如果我们25号取得成功的话，那将是一个非常好的房地产电子商务的模式。
至于现在电子商务平台到是底噱头大于实际多，还是实际大于噱头多？说实话整个电子商务平台在未来一定是一个非常好的交易平台，巨大的一个交易平台，但是要走到这一步任重道远，这个过程当中我们要做很多的事情，非常多的事情，而现在它更多的是一种营销工具，一种营销手段，下面我会在会上谈这个话题。
南海网记者：我接着您刚才说的问一下，感觉房产电商的过程会很漫长，因为房地产是一个大中的投资，他跟淘宝等等不一样。而且现在的标准没有办实现现每一个户型、朝向、位置，包括每一家开发商的产品品质，甚至一个小区里面的园林每一个指标等等，这个牵扯比较麻烦，而且有的上百万，有的上千万，这样关于大的建筑市场，我们今天在新浪乐居推出这个综合旅游地产电子商务平台的话？您感觉任重道远，这样的过程您感觉大概需要多少年，而且这个实际成熟的话，我们经过几年探索的时候，时机成熟的时候，比如说搜房，比如说阿里巴巴或者腾讯，有比较强势电子网络，他们也进入这个市场，你怎么保证核心竞争力？
周忻：首先房地产电子商务真的不同于普通电子商务，它非常的复杂，要求信息透明。由于要房地产分销商把信息做到透明很难，房地产又是一个不动产，房子不能动又是大中交易，这个过程当中又有支付的问题等等，所以的的确确不是那样简单的事情。我刚才讲的任重道远，说实话我们推出房地产电子商务可能不是第一天开始准备的，我相信今天为止大家开始发现这是一个系列，从第一天和潘石屹两个人净卖房子的时候，大家就开始问是不是网上拍卖啊，今天大家发现房产电子商务使用范围非常大，最初房产电子商务是不是更多是一个噱头，而是越来越发现这是一个平台，所以他的确需要一个非常长的时间做。但是今天为止两件事情可以告诉大家，第一，我可以非常高兴地告诉大家，房地产电子商务本身是可行的，是走得通的，这是第一个概念。第二，房地产电子商务这件事情就在几个月里，在社会行业的接受度非常的高，当大家了解这个房地产电子商务平台以后参与度非常高，这为我们未来发展奠定了非常好的基础。这个到底多长时间呢？也有人问电子商务都是烧钱的公司，你准备烧多少年钱？不同阶段房产电子商务有不同的的平台，不同的功效，建立一个全国范围内房地产的完整交易平台需要很长时间，但是他的阶段性会让大家感觉到阶段性效果，您讲的第二个问题就是房地产的事情非常不容易，是不容易，但是我们房地产电子商务模型是什么？很多同志也问了，房地产电子商务还要不要销售公司，还要不要中介公司；还要不要广告公司，还要不要平面媒体和互联网媒体？我说要，真的要，而且对他们服务要求更强。我们既然做房地产电子商务，所谓房地产电子商务称之为网上交易，他首先是网上，网上是什么？互联网，熟悉电子商务在互联网上交易，第二就是交易，他熟悉中国房地产交易当中的全过程和每一个细节，那么在中国的房地产服务行业当中既了解又熟悉互联网，同时又非常的了解中国房地产各类交易的方法的企业，我自豪的说可能就这一家。独一无二的，这恰恰是我们的优势，再加上易居中国跟CIC积累下来的几十年文化，以及他创新的精神，凭着这个机会，我们可以打造核心的竞争力。至于刚才问到我们很多同行都会来做这件事情，中国的房地产市场是一个巨大的的市场，易居中国是中国最大销售公司，但它的市场占有率不到3%，所以我相信很多家公司跟随我们尝试房地产电子商务，在这个过程当中要比的是什么？要比是我们内容，要比是我们的创新，要比是我们的服务，要比是我们对房地产及互联网行业的认知。
第一财经日报：这一轮政策调控是不是对房地产影响比较大？和线下交易模式相比，电子商务更缩短了哪些流程和渠道？另外一个小问题关于中国概念股下跌你怎么看？
周忻：市场问题丁总最有发言权的，这个问题是不是请丁总来考虑，我回答您第二个问题。关于房地产市场调控对于房地产线上业务这一块到底有没有影响？在座的很多是平面媒体的朋友，我很抱歉的告诉大家，这一轮房地产调控过程当中，如果讲广告业务的话受伤的是平面媒体。互联网今年并没有因为房地产的调控有多大的下滑，而平面的媒体下滑非常厉害，关键问题还是潮流的问题，当然这个里面也有效果的问题，我想这样回答你能够明白我的意思。今年不管我们还是我们的同行，在房地产互联网广告业务这一块还是保持非常高的增长。也相信很多平面媒体今年有增长，但是增长的幅度并不大，这是我个人不成熟的判断。丁祖昱：关于市场的问题简单讲一下一些关系，今年一二月份进行宏观调控之后，在二三四月份整体市场运行差不多三个月时间，特别是这些限购城市，对于一线城市影响更大，这个二三月份的时候，部分城市的成交量同比下滑超过50%，也出现了很多楼盘滞销，在四月下旬，市场整体还在低位运行，但是已经从最低点慢慢走出来，数据表明我们二三十个大中城市当中都比四月份成交量有了上升，比去年同期也有上升，去年同期正好大家知道去年四月份也做了一次调控，所以去年五月份非常的惨淡。对于大多数的城市的市场来说，五月份没有继续坏是大家非常乐意见到的情况，对于企业来说也都有分化，现在并不是一片寒冬，而是冰火两重天的情况。很多企业比如说中海在五月份创造了超过100亿销售积累，万科有90亿，恒大有80亿的销售量，都创造他们今年以来比较高的数据，还有他们的历史记录。我们看到很多项目五月份及时市场回暖，有些项目还是继续滞销，包括一些高端的，包括价格上面调整幅度不够的，还包括一些整体性价比有所欠缺的项目也都出现这种情况。包括不少的企业别人回升他没有太大的反映，甚至还有一些企业成交在下滑，应该说今年调控对于市场影响我认为非常大的，这种影响既在于整体市场的下滑更在于整体行业结构格局的变化，这种格局的变化可能持续更长时间。
周忻：记得08年我曾经讲过一段话叫做“现金为王”，然后08年的11月份市场最冰冻的时候我讲过要看冷中国房地产市场，今年年初的时候在微博写过一段话叫“开卖房缓建房不拿地现金为王”，今年房地产市场非常的纠结，在上半年我们看到，已经开过的楼盘由于种种原因价格下不来也很难下来，或者还在死抗，但是新开楼盘，开发商对于新开楼盘价格都是相对放的比较松，这也是导致丁总讲到很多项目出现好的的销售业绩。几乎大家没有看到一个项目是在去年已经在开盘，开盘以后还在销售的项目今年持续又很好的业绩，为什么？因为开发商的老盘价格已经出现了动摇，可能在座各位没有研究过，没有仔细分析过，没有通过我们的数据看这个东西，我们这边看得非常清楚。下半年我相信市场会更加的追求现金流，开发商会更加追求消费速度，我相信这可能是下半年的概念。很多人问市场会怎么样？会这样会那样，相信这个事最终还是要看政府的一些所谓的政策，所谓的一些政府纠结问题往哪里走。总而言之一句话，今年市场是一个纠结市场，年初开始我在中国房地产商会的时候，我说希望大家今年冷静一点。谢谢！
经济观察报：周总您花一百多天创造了一个上市公司，我想问一下电商这一块将来是否也要上市？
周忻：CRIC上市以后我一直跟大家讲，在易居这个CRIC，我们有三个平台，一个中国房地产线下最大销售平台，第二是中国最全面的，也可以说最权威的数据平台，依托新浪和百度我们又建立了中国房地产领先的互联网媒体平台，现在正在打造第四个平台，或者希望打造第四个平台，一个开放的房地产线上线下结合的电子商务平台。刚才也讲到了，目前我们电子商务平台刚刚开始试水，也讲到了他任重道远，所以你今天问我将来会长成什么样？将来有没有资本运作的机会？我可以很负责的告诉你，今天根本不敢想也不会去想这个事情，当这个平台建立起来以后，因为我们是一个上市公司，当然会做考虑，但是现在不是想的时候。同时我也纠正一下，你说我花一百多天创造了一家上市公司，这句话很片面，我们2002年开始，拿公司赚来的第一笔钱做数据库系统，从2002年到2009年我整整花七年时间，大家眼光里面可能说老周是在玩资本，实际上不是，我们花整整七年时间，不过上市前跟新浪做了一次并购，做一次让我们数据和互联网的结合而已。大家只看到我上市那天的一个新公司，我们在下面是花了功夫的。2002年丁总大学毕业还没有多久，到09年10月16号整整花七年时间，我们建立起来，大家看到任何资本运作背后，实际上有太多太多线下的努力，中国很多企业家当你看到他有光环的时候，背后很多很多艰辛的故事，不知道这样回答可不可以。
安家杂志：您认为电子商务平台的上线会对旅游地产传统营销格局产生什么样的影响？
丁祖昱：我个人认为在房地产其他项目当中，电子商务平台对于旅游地产的影响更大。我们可以看到整个旅游地产的营销和传统地产营销完全不一样，我们在海南卖房子，但是客户不是来自海南，而来自于全国各地。在这种情况下，我们过去卖房子，卖旅游地产房子实际上很累，交易环节信息不对称，整体服务难度也很大。这样一个过程当中也卖很多年房子，大家也许习惯了这样一种很麻烦的销售方式，但是这种销售方式本身的效率非常低的，效果相对传统营销也是比较差的。我们这次推出旅游地产电子商务平台，就是希望从根本解决这个问题。有些方面大家可能容易理解，例如通过互联网平台，能够让客户更加充分、更加方便、更加全面地了解楼盘信息。通过新浪渠道，通过百度的平台，通过我们的技术，通过对楼盘信息的充分表达，能够让异地的客户了解到非他居住地的一个物业房产，比他去长途飞行跑过来要方便得多。实际上我们今天单纯通过信息平台来看，只是解决了一个信息传递问题，我们还通过了在全国超过20个海南旅游地产客户服务中心，以及我们召集的上百万名经纪人共同建立起这样一个渠道，这个渠道是未来解决旅游地产电子商务革新的东西，就是我们真正把客户召集起来，打电话召集，光通过互联网召集都是不够的，我们要在全国通过100名经纪人去召集。第三，通过线下服务平台，我们来解决这个对接，这个服务平台是什么？前面讲流程很长，你得把异地客户召集好送上飞机，然后在机场把他接下来，送到下面现场，看完楼盘之后也许当时不会买，又得把他送回居住地，之后还得跟踪各种各样配套和服务机构。我们之前统计过如果现场没有买下房子，那么95%客户就这样流失了。但是在传统营销当中没在当场买房子的客户，超过50%还会通过经纪人的电话邀约等跟进服务而最终买房。我们通过这样一套线下服务体系最终能够解决这个线上线下的对接，所以我们今天非常有信心把电子商务平台推出之后能够对旅游地产的营销，我们说的稍微大一点，可能会有一个革命性的改变，我们也希望这种改变和创新会为旅游地产营销打开一个新的路子，也能够为开发企业、为消费者建立起一个最好的桥梁。
每日经济新闻：我看到咱们提到上线有一个项目在大连，是目前电商平台内规模最大的一个高端综合旅游地产，这个规模大概有多大？第二个问题就是现在也有很多的开发商可能都会更倾向于旅游地产、养老地产之类的，现在跟咱们接洽或者商谈的开发商越来越多，哪些比较有代表性的？
丁总：大连这个项目目前规划还没有问题，大概20平方公里的这样一个规模，这个是一个填海的项目，最终规模以最终填完海为准。这个里面包含了旅游地产，比一般旅游地产更加符合一点，会建成东北亚最大的购物中心，参考迪拜的模式，把整个非常大的游乐场搬在项目当中。项目旁边有山有海，山和海各会建立高尔夫概念公园，当然还有大量旅游项目地产，我们说他的规模，可能是目前最大的一个项目。因为大连是中国一个夏都，夏天度假胜地，现在去大连可能也就25度左右，主要是大量东北和华北客户在大连置业，所以我们把这个项目也作为旅游地产。这个项目作为平台的典型项目进行推出，今年三季度就会正式在线上线下的亮相，到时候也会请你到大连专门看一下这个非常有意思的项目，最好是每年都去看，项目不断在填海，十年之后还会发生很大的变化。
周忻：大连这个项目的营销总监会来，相当于迪拜世界岛，可以看一下，比较值得大家期待的楼盘。至于你刚才讲是不是很多企业、旅游地产找到我们做合作？我刚才讲了电子商务开始的时候到现在两个比较高兴的事情，行业当中接受程度远远超过了我们想象力，可以说这一段时间每个城市每个地方，不是拿一两套房子拍，或者不是说仅仅搞一个团购，实际上非常多的，当时跟大家讲开发商接受互联网，几年前跟大家讲这是一个不是很容易事情，房地产不是做开发商的，但是当发现有一个互联网能够跟交易发生关系的时候，我们开发商真的开始非常关注这件事情。当然我这两天也是要来跟我们旅游地产很多公司老总、营销总监降温，不要把太高的期待，如果期待太高，对整个电子商务平台是不利的。但这一段时间大家的热情的确非常非常的高。谢谢！
主持人：谢谢周总谢谢丁总，今天时间关系非常感谢各位媒体提问如果更多想了解可以密切关注我们四点即将开始的中国旅游地产电子商务峰会，以及登录互联网关注我们房地产电子商务平台。
第二篇：中国旅游地产研究报告
中国旅游地产研究报告
一、旅游地产含义和发展历程
（一）旅游地产的含义
（二）地中海的贵族消费阶段
（三）分时度假的大力发展
（四）海南旅游地产的起伏发展
（五）旅游地产的全国开发热
二、旅游地产的发展现状
（一）资本进入来源的多元化
（二）产品线不断延伸
（三）营销手段不断翻新
三、旅游地产的市场分析
（一）总体蛋糕
（二）需求心理分析
（三）营销中出现的几个亮点
四、旅游地产的产品类型分析
（一）产权式酒店、别墅
（二）高尚复合型社区
（三）时权酒店
（四）养老公寓
（五）独立产权客栈
（六）升级版农家乐
（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村
（八）主题式小镇
（九）体验式住宿设施
（十）旅游新区
（十一）主题式商业中心
（十二）旅游商业中心
（十三）高端度假酒店或别墅
五、未来旅游地产的发展趋势
六、旅游地产的项目投资和风险简述
（一）项目投资准备
（二）旅游地产投资的风险
七、旅游地产的经典案例
（一）成功
1、华侨城
2、京津新城
3、成都芙蓉古城
4、西安曲江新城
（二）失败
1、内蒙根河“天工部落”
2、千岛湖凤凰度假村
3、湖南江永
4、内蒙通辽莫力庙水库 导言
“推开窗门，向左看，是石板路、倾斜的屋檐和印满岁月痕迹的城门和城墙。向右看，是悠悠的乌篷船、流动的苗家歌声和光屁股小孩在水中嬉闹的身影，是用任何语言都难以描摹的宁静和美丽的沱江。”这是一个游客住在湖南凤凰吊脚楼的描述。
目前，沱江两边的吊脚楼可谓寸土寸金，靠近江边的房间每年的资金可以达到5万元。整个沱江的特色客栈的发展以虹桥为中心不断向上下游发展，一条河富裕了一城的百姓。
有人说：“本来叶文智想搞旅游，但没有想到一不小心为当地百姓带旺了一片客栈地产，如果当年叶文智在沱江旁边控制100亩土地，今天的叶文智绝对步入福布斯富豪之列”。目前，全球有2000万人购买了各种不同形式的旅游地产。有人估计，如果中国500万人涉足旅游地产消费，平均每人按5万元计算，那么将是2500亿元的大蛋糕。
为了这诱人的蛋糕，各路资金蜂拥而至，各种造成运动此起彼伏。从2003年的深圳某公司北上湖南江永整体开发全县的旅游资源，2005年北京鹰象控制内蒙古额尔古纳3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首创等特大型企业不断圈地组成，全国上下迎来了一股旅游地产热。热闹的背后需要冷思考，旅游地产不败的神话已经投入了一个个不和谐的涟漪。让我们以理智的眼光来面对这全国各地迅速兴起的旅游地产的烽火。
一、旅游地产含义和发展历程
（一）旅游地产的含义
旅游地产：指所有与旅游业相关的物业类型。主要包括三类：旅游景点地产、旅游商业地产、旅游住宅地产。其表现形态有休闲度假村、主题公园、旅游培训基地、会议中心、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村等旅游房地产项目。与普通住宅、商业地产不同的是，旅游地产高度依附于旅游业的发展水平，具有科学的规划、功能复合、附加值较高和宜于投资等特征。这些特征使旅游地产在居住品质、投资价值和发展前景方面，比单一的住宅或商业地产项目具有更多的优势，因而备受开发商和购房者关注和青睐。
旅游景点地产：主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间。一般以主题公园最为常见。
旅游商业地产：主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间。
旅游住宅地产：指依靠旅游景区、景点、主题公园或者度假区的各种资源而发展起来的住宅物业。包括为游客提供度假需求的公寓、度假别墅、产权酒店等物业类型，这一类属于第二住所，也就是我们所说的度假地产；同时也包括位于旅游区内外用来居住的第一住所，此类物业的购买者主要来源于旅游区所在地常住居民。
（二）地中海的贵族消费阶段
地中海流域有史以来处在欧洲历史与文化的交接点。文化上，东岸的中东地区是当今世界的两大宗教——基督教与伊斯兰教的发源地，北岸的希腊是欧洲文明的摇篮。古罗马人就称这个海为“地中海”，其拉丁语原文Mare Mediterraneum直译就是“中央国之海”。
地中海的旅游地产可以追溯到十九世纪前，以法国南部和意大利的那不勒斯最为典型。
1、法国南部的贵族旅游地产时代（1）英国首相的指引
在19世纪以前，休假本来就是富人或贵族的特权。英国是浪漫主义文化的发源地，崇尚自然的英国式花园就出现在那个时代。l839年，英国首相布鲁安(Brougham)勋爵在他的意大利之行途中发现，地中海岸的风景是那样漂亮，气候那样宜人，而且远离社会的喧嚣。卸任后，他到这里生活，在这里建起了自己的别墅，并生活到30年后去世。这期间他给许多亲友写信，描述法国南部海岸的美丽，从而引发了英国人的兴趣，纷纷在冬天来到法国南部的海湾度假。
（2）法国诗人科诺的示范
l858年，法国诗人科诺(Conneau)在法国南部海岸休假时，给皇后(拿破仑三世的妻子)写信介绍地中海岸的美丽宜人。这下又激起了法国人对海岸的兴趣，于是法国国王、贵族等纷纷来到海岸度假，并以此引发了欧洲其他皇室的兴趣，地中海北岸一下成为欧洲王公贵族和富豪名儒云集的胜地。
随着来海岸休假的英国人和法国人越来越多，海岸的旅游业开始兴起。到处建起了别墅和旅馆，甚至建起了供富人娱乐的赌场，从而成为欧洲最著名的休假和疗养胜地。可惜这样的黄金时代到第一次世界大战时结束了，海岸上又旅客稀落，兴建的豪华宾馆无人问津。
（3）美国的“爵士乐时代”的享受心理
好在几年后开始了美国的“爵士乐时代”，美国人要到欧洲来寻找他们在美国无法享受到的自然景观与人文景观，于是再度发现了法国南部海岸。但原来充满贵族气氛的海岸度假文化，现在变得“爵士”化：海岸上看不到王室贵族，而是演员明星、作家。威士忌替代了香槟酒，美国平民的别克车替代了英国贵族的劳斯莱斯车。尤其在1925年，一位美国作家(百万富翁)一改以往欧洲人冬天来海岸休假的传统，而是夏天来海岸度假，发现夏日的海岸更美。从此以后，法国南部海岸从传统的冬季度假胜地，变成了暑期度假胜地，改变了法国南部海岸的度假文化。
（4）法国艺术家的集体向南部逃离
巴黎，作为近代欧洲的第一大都市，曾是各种艺术流派的摇篮，最后堕落成售卖艺术的商场。在现代化浪潮中，一个个“现代派”艺术家逃离巴黎，去法国南部的地中海沿岸和乡村寻找自然天地，因为当时的法国南部还没有被工业革命波及，还充满了农耕社会的自然环境。尼斯及地中海沿岸一下成了现代派艺术家的摇篮。
在十九世纪到二十世纪的法国南部，贵族度假旅游形成了数不清的城堡，实际上就是今天自发而形成的旅游地产，对中国度假旅游的发展具有非常现实的指导意义。
2、意大利那不勒斯的旅游地产
（1）火山掩埋的旅游古城
那不勒斯非但自然风光优美，古迹也很多。我小时候看的第一本科普启蒙书《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的维苏威火山在公元79年喷发的情景，当年火山灰掩埋了庞贝古城，一千多年后才被发现。这个古城在16世纪被发现并开始发掘，现在这个位于那不勒斯郊外的世界著名古迹已经有许多游客进入参观，古城还保存着当年的街道和房子、富人的花园、神庙、广场等。
（2）度假地产小镇——苏莲托的风采
苏莲托(Sorrento又译索伦托)是一个海边度假小镇，漫步在苏莲托镇的街道上、海岸边，流连一下街边咖啡座，领略浪漫的意大利风情，是很令人向往的事。登上高处小镇，悠闲漫步在这海边的街上，轻风拂面，鲜花处处；看着幢幢色彩鲜艳、造型各异的别墅耸立在山崖海边，在蓝天白云、蔚蓝大海等背景的衬托，无论从哪个角度看都是一幅很美的风景画。
那不勒斯卡普里岛和南边的阿玛尔菲海岸更是大量欧洲游客前来南意大利消夏的地方。阿玛尔菲海岸因其海岸悬崖的美丽风光被联合国教科文组织定为世界自然和文化遗产，也被美国《国家地理杂志》评为人一生必须看一次的世界51个地方之一。
（三）分时度假的大力发展
1、分时度假的定义和起源
（1）定义
中国社会科学院旅游研究中心研究报告《旅游绿皮书-2000～2002年中国旅游发展分析与预测》一书中，对分时度假的描述为：最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权实行交换。
“分时度假”是一个三赢的格局：酒店可以提高入住率；会员通过一次性的买断不仅可以享受远远比酒店的门市价优惠很多的价格，也抵消了今后若干年的通胀风险，还可以通过连锁网络“交换”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI这样的中介也因此挣得自己的佣金。
（2）起源
上世纪60年代，法国有12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，每户拥有1个月的使用权，这就是“分时度假”的雏形。在60年代早期，一位名叫亚历山大〃奈特（Alexander Nette）的德国人，在他所管理的位于瑞士提西诺（Ticino）的饭店中首先创造出原始的分时度假概念。他设想将度假地房产的股份出售给消费者，然后给予每个购买者在度假地住宿的权利，所有购买者被称为股东或合伙人。随后，他又创建了专门经营分时度假产品的欢乐迈格（Hapimag）公司。这家公司是一家很成功的企业，在1968年就有8000多名股东购买其房产。到20世纪90年代，这家公司共有12.5万名股东和遍布欧洲15个国家的53处分时度假地。1967年，法国著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也设计了分时度假产品，这是全球第一个标准的分时度假产品设计，这家公司在位于法国阿尔卑斯地区的Superdevoluy滑雪度假地开始出售固定住宿单元的分时度假产品并一举成功。
（3）在美国的大力发展
20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建设大批公寓房和度假别墅。70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲臵，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。
（4）分时度假在中国的探索之路
这个东西进入中国没几天，“就被不肖的代理商搞砸了”。代理商的胡作非为给那些原本想老老实实发展这项业务的人以沉重的打击。比如，他们暗示消费者，只要成为他们的会员，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事实上，你是否可以取得那个国家的签证还是个问题。目前，向中国公民开放的旅游目的地只有20多个，而是否给你签发签证，是属于申请国的国家主权，是人家的政府行为。谁敢做这种担保，谁就是在骗人。还有，即使取得签证没有问题，交换成功率也不敢说就一定是100%。
为了解决诚信问题，海南的部分酒店自己做直销，或者委托分时度假公司分销，消费者直接与酒店签订协议，或者同时也与代理商签订协议。
随着国外拥有雄厚资源的分时度假公司的进入和带薪休假制度的实现，分时度假将在全国得到大力的发展。
（四）海南旅游地产的起伏发展
1、海南旅游地产在全国占有重要地位
据业内人士估计，海南旅游地产在全国的市场份额已占到40%，海南依托其优越的人居环境，已成为中国旅游地产的知名品牌。海南旅游地产集“住宅、度假、投资”三种功能于一身，正颠覆中国传统的房地产开发模式。
2、上世纪旅游地产泡沫
从上个世纪80年代末期开始一直延续到90年代中期的海南地产泡沫崩破灾难，使得包括地产在内的海南经济几乎陷入灭顶之灾，其影响至今随处可见，可谓积重难返。据海南省建设厅的统计资料，海南地产从其快速升温，直至因泡沫产生而走向低谷，前后不到两年时间。在海南建省之后的1989年；投资额仅为3.3亿元，1990年也不过4.1亿元；但此后便以数倍的速度增长。以1990年作为投资基准对比点，1991年增长2.6倍，1992年增长7.3倍，而1993年和1994年则分别增长14倍和13.9倍，地产投资总额连续两年超过57亿元，达到投资热的顶峰。投资过热并不是问题的关键，真正导致海南地产致命一击的是大量资金用于炒地皮、炒楼花的投机运动当中。当时的数据清晰地显示出这种投机的本质：1991年至1996年，海南新增非农建设用地42307公顷，项目竣工的只有7345公顷，占17.36 ％。土地倒卖不但抬升地价，而且阻碍了真正想搞开发的土地商。击鼓传花总有断链的时候，等到事情真正出现时，海南完全陷入灾难。据数据显示，从1995年起，海南整个房地产投资急剧滑坡，当年比上年下降49％，随后的几年，投资额直线跳水。至1998年年底，大量资金沉积在594万平方米空臵商品房、120万平方米停缓建工程和近30万闲臵土地上。这个泡沫卷走了至少800亿元人民币，直接导致海南省 GDP连年下降。
3、博螯带动旅游地产的发展。
举世关注的博鳌论坛在风景秀丽的博鳌小镇召开，令海南为之一震。随之而来的旅游热潮也让海南地产似乎看到了一丝春色，这春色就是以别墅、度假村、酒店为主要物业类型的旅游房地产。由于海南南部沿海风景秀丽，每年吸引成千上万的游客前来观光度假，因此，此间房地产开发主要以休闲旅游和度假的酒店、度假村类别墅为主，且酒店主要集中在大东海、亚龙湾等沿海地带。海南地产的旅游特色直接影响了其地产消费群的构成。由于本土消费能力有限，地产客户尤其是高端客户绝大多数来自岛外。有数据表明，海南的房地产客记当中，超过60％是外地客户。
4、海南旅游地产全线飘红。
近年，海南进入新一轮开发热潮，根据海南省政府的有关资料，三亚海棠湾、万宁神州半岛、陵水清水湾、文昌铜鼓岭、博鳌二期等10多个项目达成开发意向，面积达300多平方公里，相当于全省城镇建设有史以来的用地总规模。
香港中信泰富有限公司就于2005年9月与海南省万宁市政府签订了框架协议，共同投资100亿元，用10年时间合作开发用地面积超过5.7万亩的神州半岛项目。这个海南首个投资达百亿元的旅游地产项目已经开始了基础设施建设，据说将建设成一个示范性旅游度假综合发展区、现代服务业和科教知识产业汇聚区。
此外，香港华润集团投资50亿元的海南石梅湾旅游度假区也完成了规划设计，建成面向国际和内地高端旅游市场的、类似泰国的普吉岛和印尼的巴厘岛的国际海滨旅游度假区，其酒店更是拉来了欧洲大财团BELGRAVIA PROPERTIES LTD 联手投资开发。此外，中远集团、和黄地产、山东鲁能、美国芦荟株式会社，都在海南开始涉足旅游地产。而在雅居乐投资的陵水县香水湾，富力也拟投资10亿元建设综合型度假村。
在国内一线城市价格不断节节攀高的前提下，海南的旅游地产价格也是不断走高，三亚的公寓价格已经到了6000元/平方米，海口、万宁等地的旅游地产价格也到4000元/平方米。
（五）旅游地产的全国开发热
1、旅游地产开发热的原因（1）居民收入增加产生巨大的休闲度假需求
一般说来，一个城市人均GDP超过5000美元，就有庞大的休闲度假市场，而纵观国内几个发达的城市大部分已经超过5000美元。其中最高的深圳是8815美元，位列全国第十三位的南京2006年人均也超过了5000美元。
中国经济的持续发展使中国的旅游消费迅速从观光向度假过渡，度假客群的急剧增长为旅游地产的发展提供了坚实的需求，是旅游地产发展的核心原因。
（2）中国城镇化比率的加速快速提高，极大促进了对旅游地产的需求。
国民经济的持续快速发展使得城镇化率呈现加速趋势，2006年我国城镇化率约为44％。根据国家“十一五”规划和相关预测，我国城镇化率在2010年将接近50％，2020年将达到55％左右。旅游地产是一个比较泛地概念，不仅仅是普通的酒店，也包含第二住宅、养老公寓等，城镇人口的增加同时也大大增加了对分时度假等旅游地产的需求。
（3）房地产资产在近几年的急剧升值
中国资产近几年一直处于被低估状态，价格严重低于价值，随着人民币兑换美元的不断升值，其资产价值将得到体现。从而导致城市房产价格的不断上升，而作为郊区或农村的旅游地产。本身拆迁成本和补偿很低，同时由于旅游的发展对地方经济有很强的带动作用，因此土地价格明显低于城市土地，从而表现在房价上具有明显的优势。
城市房产价格的不断走高，旅游房产相对较好的生态品质和较低的房产价格，形成了一定的需求。
（4）投资性需求形成的巨大的市场
旅游地产价值的高低依赖于自然资源品质的好坏，而自然资源具有不可再生性，因此随着时间的推移其价值会不断递增，从而具有很好的投资价值。民间剩余资金必然会抓住这个投资机会投资旅游地产实现资金的保值和增值。
2、旅游地产开发热的表现
（1）空间的广泛性 近两年旅游地产不仅在发达城市广泛存在，在二、三线城市也慢慢形成热潮；不仅在国家级名胜风景区得到了大力发展，在省级甚至市级风景名胜区也获得了大量发展。不仅在郊区而且在农村也得到了发展。
（2）投资主体的全民性
投资主体不仅有大的地产开发商，也有中小型的企业，甚至有众多的农民和白领人士。一些千亩以上的大的旅游地产投资巨大，一般是大的地产开发商承担，但一些小型的酒店和客栈一般由中小投资商建设，郊区的大批量的农家乐很多是由当地村民来建设，大部分产权式酒店的投资对象是发达地区的普通市民。
二、旅游地产的发展现状
（一）资本进入来源的多元化
1、房地产企业的大规模进入
（1）全国性地产巨头的介入情况
在业内大家熟悉的雅居乐、富力地产、碧桂园、首创、中信等旅游地产近几年都把目光对准了旅游地产，并且都是投资较大的地产项目。
以雅居乐为例，雅居乐2007年1月份旗下首家五星级酒店在中山长江高尔夫球场开业后，年内又将有两家四星级酒店分别在广州和佛山南海投入使用。
目前，在广州番禺、佛山南海建设的两个四星级酒店都进入到了装修阶段，年内都可以正式营业。雅居乐在广州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已经规划了酒店，其中在海南省陵水县东部沿海的清水湾规划面积达2万多亩，将沿着海岸线建设3个高尔夫球场和6家顶级酒店。”
（2）区域性的地产商纷纷以主体旅游地产的方式介入旅游地产。
区域性的地产商资金实力不是太深厚，但在当地有广泛的人脉和文化的整合能力，因此往往能结合本地的文化建造主题旅游地产。在这方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。西安曲江新城占地47平方公里，是一个融旅游、会展和居住于一体的大型的综合性的旅游地产项目，开发商西安高科集团是本地颇有实力的房地产企业。芙蓉古城占地1000亩，目前已经是AAA级景区。其开发商臵信房产也是本地的开发商，将一片荒地打造成为一个具有浓厚民俗特色的综合性的主题旅游景区。
2、旅游景区经营者的介入。
在旅游地产为开发之前，中国已产生了很多观光型的旅游景区，在旅游发展的热潮中获得了第一桶金。并且在景区也建设了亭子、商店和餐厅等初级的旅游地产，主要是作为景区的辅助设施。随着旅游地产的发展，这些景区经营者开始利用自己的积累的资源开发旅游地产，主要集中于酒店特别是产权式酒店。目前在一般的有一定规模的酒店都有类似的旅游地产项目。
3、旅游关联企业的投入。
旅游关联企业主要是旅游交通企业特别是航空公司和酒店，航空公司具有比较雄厚的实力和政府资源，在土地获取方面具有很强的优势，同时具有很强的资金实力，近年来频频进军旅游地产，在国内的航空公司中以海航最为典型。
酒店原来只是纯粹作为住宿接待设施，虽然收益稳定但比较慢，而产权式或分时度假酒店具有一次性回收的优势，因而受到了酒店经营者的青睐。
4、其它资金的介入。
在旅游利好的刺激下，许多资金加速介入，如北京某做物业商业开发的公司和深圳某贸易的公司，在获得第一桶金后，纷纷进军旅游地产，取得了巨大的成功。
（二）产品线不断延伸
1、传统的旅游商业和住宿等地产设施依然占有重要地位。
一般说来，任何景区都拥有一定的商业等物业设施，有些旅游物业本身是景区的重要吸引物。随着旅游竞争的激烈，单纯依靠天然的旅游吸引物越来越难以取得理想的市场份额。因此增加旅游物业是提升旅游景区品味的重要内容，包括旅游民俗建筑、旅游寺庙和旅游酒店等。
在增加的旅游物业中，旅游商业是主要一环。因为旅游商业能带来直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商业本身是一个很好的旅游吸引物，具有重要的旅游观赏价值。
2、产权式酒店星火燎原。
产权式酒店对业主来说将投资和度假进行了很好的结合，对开发商来说可以实现一次性收回投资。该商业模式具有很强的可操作性，受到了众多开发商的欢迎，目前也是旅游地产的主流模式。
从中国的天涯海角三亚到最北端的大兴安岭，产权式酒店星罗棋布。在江苏，围绕南京几乎形成了众多的产权式酒店群落，依托茅山和宝华山都有产权式酒店和别墅出售。而香泉湖和白鹭岛的产权式酒店的广告也不断冲击大众的视野。
3、特色小镇。
特色小镇是依托一定的旅游资源，通过人为建设批量和成规模的休闲度假设施来形成一个集中的休闲旅游目的地，通过人气的营造来实现商业和地产盈利的目的。在国内目前有如下几种类型：
（1）以温泉为依托的温泉小镇。
在中国，特色小镇最突出的是温泉小镇，从广东的从化和龙山等温泉镇，到内蒙古的阿尔山等都是以温泉为依托形成的旅游房地产项目。
（2）人造的主题小镇
通过挖掘当地文化或引进外来文化形成一个旅游集镇，通过打造人气来实现商业和地产的目的。如云南禄丰的恐龙小镇、成都的芙蓉古镇等。
（3）自然风景区的小镇
此类小镇一般是依托某一个资源优异的自然资源，将前往景区的人流进行适度集中，从而形成一个旅游小镇。比较典型的有广东的南昆山镇和江苏镇江的茅山镇。
4、超级复合大型旅游地产。
超级复合大型旅游地产其最核心的目的在旅游而不是地产，旅游主要作用是营造一个环境，通过环境的改造达到提升土地价值的目的，在目前做的比较成功的是深圳的华侨城和宋城，北京的长城脚下的公社也是一个旅游地产的经典案例。
5、特色旅游房地产正从理论走向实践。旅游地产目前正在向纵深挺进，新的产品在不断研发之中。如农家乐房地产、分时度假酒店等。
传统的农家乐小而分散，并且难以保证质量，部分开发商通过按农家模式建设成片建筑，然后再出租或出售给经营方所形成的房地产。
（三）营销手段不断翻新
1、策划先行、广告开路。
旅游地产属于大宗的非必需品消费，客户购买非常理性，因此如果不针对客户在做独到的策划，将很难引起消费者的兴趣，前期策划至关重要。主要是挖掘和创造卖点，比如环境、投资回报率等。如华侨城在北京和成都的旅游地产项目就没有刻意模仿深圳欢乐谷，而是根据当地文化进行了修改。西安的曲江新城将47平方公里的土地上设臵成了综合性的国际性的度假区，规划了大唐芙蓉古城和海洋馆等时尚的旅游设施。海南的许多地产项目将阳光、沙滩、海水和游艇以及军事等主题进行相连。
为了让具有吸引力的房产信息传递给消费者，房产商一般都按销售收入的一定比例设定广告费用，在房地产火爆的今天，许多媒体的一半广告收入来自于地产。
2、聚焦中国中心城市。
旅游地产消费是非必需品，因此必须针对有投资或度假需求的高收入者。北京、上海和广州等经济发达城市是重点销售对象。如山东日照的旅游地产大部分客源是北京和南京的消费者。
3、全国性市场。
旅游地产的客源区域定位根据产品的实际情况分为区域性的客源和全国性的客源，但根据发展趋势看，大部分的旅游房地产的客源定位是全国性的客源，只有华侨城等旅游地产直接面对本市的客源，因为其作旅游的目的只是为了土地升值，不是为了度假的需要。
海南的大部分旅游房产都是针对全国的客源，包括内蒙古的部分高收入阶层都在海南购买房屋。
4、价格呈阶梯式分布。
旅游地产的价格取决于两个因素，一个是资源品位的高低，资源品位越高的地方，其旅游地产价值越大，反之就越少。另一个取决于距离核心消费地的距离，距离核心消费客源地越近，价值会越大，距离越远，价值越小。
海南的旅游地产发展非常成熟，但是旅游地产的价格以知名度最高的三亚为最，均价达到6000元/平方米，文昌等地价格在4000元/平方米左右。海南东部地区的价格更低，有些达到2000元/平方米。
在距离长三角和珠三角的核心城市越近的地方，价格越高，如周庄的旅游地产价格达到8000元/平方米，而距离南京较近的安徽滁州，其精装修的旅游地产价格在4000元左右，矛山的旅游别墅价格最低是2600元/平方米。
5、品牌越来越引起重视。
总体上说目前国内的旅游地产公司还没有形成强施的品牌，基本处在项目阶段。
良好的旅游地产品牌可以获得两个积极的效果，一方面是提升价格，如华侨城的成功对其在北京和成都等地的项目起到了积极的影响。另一方面是获得资源，对于旅游地产开发，各地频频出现投资商携款潜逃的情况，为社会带来不稳定因素，因此品牌开发商更容易获得当地政府的认可，更容易以较低的代价获得当地的优质资源。
旅游地产投资巨大，目前全国性的品牌主要是深圳的华侨城和宋城，其品牌的迅速扩展原因是旅游的成功。而一些产权式酒店，品牌的形成还处于缓慢的积累，还需要很长的时间。
对于分时度假，由于中介代理的不规范运作，发展举步为维坚，产品的发展还处于摸索阶段，更谈不上品牌。
三、旅游地产的市场分析
（一）总体蛋糕。
旅游地产的总体蛋糕究竟有多大？目前在理论界有几种说法。
1、未来十年按家庭计算：2500亿元
2006年，中国的旅游地产发展迅速，各色山水景观地产、休闲度假房产、产权酒店等产品开始兴起。2007年，宏观市场对旅游地产的需求将推动其迈入一个快速成长阶段。五合国际预计，在未来10年，中国将有500万个家庭或个人接受旅游度假房产或权益，按每个家庭出资5万元购买旅游房产计，就将产生2500亿元的市场额度。
2、未来十年按中产阶层计算：1。7万亿元
国家统计局2004年指出，21世纪前10年到20年间，将是中国中产阶层形成的重要时期，预计到2010年中产阶层人数将达到1.7亿人。如果这1。7万人未来十年每人按1万元计算，那么未来十年的总体蛋糕是1。7万亿元。
3、未来十年后的市场蛋糕：6。5万亿元
美国的纳税大全中，将美国的社会各阶层按人口的比例分成了七个部分，最顶端的 1 ％为巨富，次端的 5 ％为富，前 10 ％为小富（中国统计中的最高收入层为 10 ％），前 25 ％的为中产上，次 25 ％的为中产下，剩余的 50 ％中包括了低收入人群和穷人。就是说美国25％属于中产。中国未来按这个比例计算，人口按15亿人计算，那么中产的总人口是3。25亿人，每人按2万元消费计算，那么总的市场蛋糕是6。5万亿元。
4、市场蛋糕的理性分析。
中国经济的持续发展是必然的，中产阶层达到25％也是一个可行的数字，总这几年城镇化的加速推进可以推测出来。但如果一个中产阶层在旅游房产上是5万元有点偏高，因为旅游度假不仅仅是房产，还有交通、餐饮等消费。而且中产阶层的消费不仅仅局限在国内，国外占有一部分，而国外这一部分中国房产商很难得到。当然，旅游的产的消费没有包括，外国人在中国消费的房产也有一定的市场，两相抵消。如果按每人2万元比较合理，因为一个中产阶层每年消费按1000元计算，那么20年就是2万元。
所以要说中国旅游产地的市场蛋糕，6。5万亿元是比较合理的。
（二）需求心理分析
1、休闲度假型心理。
中产阶层的压力越来越大，传统的观光式观光旅游必然被度假旅游所取代。因此经济发展到一定程度，休闲度假将成为一种基本点的需求。高收入者不仅要吃和住，还需要放松心灵，这种是心理是主流消费心理。
2、投资型心理。
旅游房产具有投资价值具有两个原因，一个是客观的市场需求，市场需求的急剧膨胀必然带来资产的升值。另一个是资源的不可再生性。旅游地产依赖优美的自然环境和和土地，而这些自然环境和土地随着知名度的升高会升值。
3、炫耀型心理。
度假休闲也有高中低档次之分。普通大众可能通过分时度假获得相对低廉的度假需求，而一些社会金字塔顶尖的人士将选择豪华的超五星级设施，如阿联酋迪拜的七星级帆船酒店，每个入住的客人都会感到是一种荣耀。通过入住这些高星级设施，获得一种炫耀性的满足感。
4、养老型心理。
一般说来，旅游房产比较偏远，难以边工作边居住。但退休后居住在风景优美的小镇比大都市更能保证健康。因此在年轻时买一栋旅游房产作为养老居住成为许多高收入阶层的选择。
5、商务交际型心理。商务交际和谈判需要一个相对好的环境，对于一些高档次的别墅群，房产购买人可以形成一个交际平台，有利于促进事业的发展。同时商务谈判如果放在风景优美的别墅更能使谈判双方放松，达到增加成功机遇的目的。
6、礼品型心理。
随着经济的发展，旅游度假将成为一种时尚，旅游房产也将会成为一种礼品。前期主要是子女送给父母，后期将扩散到成为一种普通的礼品，从而形成一个礼品需求市场。
（三）营销中出现的几个亮点
1、深度营销
深度营销，就是建立在互联网基础上，以企业和顾客之间的深度沟通、认同为目标，从关心人的显性需求转向关心人的隐性需求的一种新型的、互动的、更加人性化的营销新模式、新观念。它要求让顾客参与企业的营销管理，给顾客提供无限的关怀，与顾客建立长期的合作性伙伴关系，通过大量的人性化的沟通工作，使自己的产品品牌产生润物细无声的效果，保持顾客长久的品牌忠诚。它强调将人文关怀的色彩体现到从产品设计到产品销售的整个过程之中，乃至产品生命周期的各个阶段。
旅游地产是大宗商品，而且竞争越来越激烈，如果产品不与消费者深度对接，将会严重影响产品的价值。
旅游地产发展商开发商品的全过程与消费者进行互动成为部分品牌开发商的重要研究课题。发展商从得到某一类资源开始会就潜在的消费者进行深度调查，避免策划的失误和设计的缺陷。开发商建旅游地产不仅关注大的概念和定位，更关注费者消费的每一个细节。从而能在消费者心目中形成良好的品牌效应。
如海南某旅游地产开发商开发的老年公寓开始只是关注老年的每一个细节，后来经过网上大规模调查，许多老人希望将考虑短暂的小孩和中年人需求。因为一到暑假，老人的孙子们也会到爷爷这里来度假，老人的子女虽然工作繁忙，但是一旦有时间也会到海南去看老人。因此该产品在设计中将小孩的度假元素增加了进去，大大增强了产品的吸引力。
2、精细化营销。
所谓精细化营销是企业恰当而贴切地对市场进行细分，并采取精耕细作式的营销操作方式，将自己的市场做深做透，进而获得预期效益，既是一种战略导向又是一种策略推进。
精细化营销作为大件商品尤其具有很好的功效。山东日照濒临海边的一楼盘针对南京市场主要是投资客户，于是与南京某楼盘实现联合营销，让投资客户可以同时在两地获得投资，拓宽了投资者的投资渠道，取得了不错的效果。
3、单一卖点营销。
单一卖点营销是指抓住某一个消费者关注的核心卖点，以较低成本的方式向消费者进行持续推介，达到销售的目的。
采用该种营销方式的特点具有单一核心卖点突出的特点，同时针对的客户非常广泛，潜在消费者巨大。如山东威海某海边楼盘，一个核心的特点是总体价格低廉，并且距离海边较近，南京大部分白领都是潜在的消费对象。因此该楼盘连续不断地在南京媒体打出了“花3万元在海边安家”口号，口号简单清晰，也具有煽动性，获得了比较大的成功。
四、旅游地产的产品类型分析
（一）产权式酒店、别墅。
1、基本介绍
产权式酒店是将每间客房分割成独立的产权，投资者可以根据自己的经济实力，像购买住房一样投入一定的首期，就可以获得最终的产权。而投资者本人并不需要费神去经营自己所投资的酒店客房，只要将其委托给酒店管理公司即可，由管理公司统一出租经营，而投资者本人可以获得客房红利。同时投资者还可以获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店作为产权式地产项目与商业性酒店的结合，整合了多种资源优势，是房地产和酒店的创新经营模式。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点，前景非常光明。自从10年前，产权式酒店诞生于海南省，目前中国产权式酒店项目已发展到200多个，在北京也有很多产权式酒店项目在建。但是，因为目前中国的房地产业和酒店业都尚不很规范，产权酒店作为二者的结合产物更是处于发展初期，相应的法律、法规尚不明确。因此，今后，服务将是未来产权式酒店乃至整个酒店业竞争的焦点。产权式酒店的特性决定了它必须聘请或委托专业酒店管理公司来经营管理，他们可以最大限度地挖掘酒店的潜力，合理运用酒店的资源，从而更为有效的保障投资者利益。
2、功能的多样性
（1）度假功能
一般说来，产权式酒店的购买者一般每年拥有1个月左右的免费居住权，可以满足房产购买者的度假需要。
（2）投资功能
由于产权式酒店本质上还是一个旅游产品，通过度假酒店的经营可以获得收益，投资者可以获得一定的回报，因而具有投资功能。由于拥有独立的产权，可以自由转让，因此随着资源的升值，房产本身也有升值的功能。
（3）快速收回投资的功能
这是针对开发商来说的，如果开发商经营普通酒店，投资回收较慢，而做产权式酒店，酒店功能没有发生变化，但可以一次性收回投资，因而受到投资商的青睐。
3、产权式酒店发展现状
随着近几年房地产的火爆发展，产权式酒店如雨后春笋在全国得到发展。南京周边的香泉湖和白鹭岛是经营比较成功的例子。
（二）高尚复合型社区
1、基本概述
该产品主要是针对一些近郊或远郊地块，本身做房地产具有一定的难度，通过先经营旅游景区的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后通过经营地产来获得收益。
该产品在中国是深圳华侨城首创，华侨城通过造主题公园的形式来经营旅游，获得巨大成功，其随后的土地价值得到极大提升，目前在深圳，华侨城片区是深圳价格最高的住宅房产。
该产品实质也是房地产，只不过是通过造旅游的形式提升了土地的价值，如果没有旅游纯粹做地产，房产照样具有价值，只不过价值低一些而已。
2、复合型社区产品价值提升的原因。（1）优美的环境
做旅游景区需要营造大片的绿地和广场，因此其建设的过程就是造环境的过程。环境的提升大大提升了土地的价值。
（2）良好的人气
一个成功的景区伴随而来的是大量的人流，大量的人流带来很好的人气，也带来众多的机会，人气的提升同样可以带来土地的升值。
（3）完善的配套
土地的价值与周边的配套紧密相连，而邮政、电信、银行、学校等配套的完善需要一定的人口做基础，这些人口包括流动人口和常住人口，旅游的开发可以快速形成一定的人口，在利益的驱动下，配套会加速完善，从而带来土地的升值。
（4）开发商与社区的互动效果
作为社区的居民，同时拥有景区的部分权益，如景区的演艺活动在一些节假日可以与社区具名互动，景区的一些高层次的展览居民有免费参观的权利等。
3、高尚复合型社区在中国发展现状。
在华侨城的带动下，全国各地掀起了一个主题公园地产热，成都的芙蓉古镇、杭州的宋城、西安的曲江新城等都是成功的案例。
（三）时权酒店
时权酒店就是分时度假，消费者通过比较低的价格获得酒店的一段时间的消费权利。分时度假在国外是一种非常成熟的度假方式，但在国内诚信体系没有建立起来之前，还有一段摸索和完善的过程。在未来的三五年，不会是一种主流的旅游地产方式。
（四）养老公寓
1、养老公寓的市场需求。
我国传统的养老是家庭式的养老，城市的福利院主要针对的是没有子女的老人。但随着社会竞争的加剧，时间紧张，子女难以在心理上满足自己的孝心，因此一些高端养老公寓在郊区出现，被称为是银发市场。
随着中国老龄化的到来，这个市场将日益庞大，而在郊区具有优良的空气和自然环境。如果将医疗、老人游乐等设施加以完善，将会形成一个巨大的市场。
2、功能
（1）养老功能
养老公寓不仅可以解决老人的生理问题，也能解决老人的心理问题，而且由于地处郊区，价格不贵。
（2）投资功能
养老公寓在投资者没有居住的前提下可以出租，实现类似于产权式酒店的投资功能。
3、养老公寓在国内的发展。
养老公寓在国外发展非常成熟，但国内在“养儿防老”观念的支配下，这个市场没有启动，随着观念的逐步改善，必将产生一个巨大的市场。
目前在上海等大城市就高端“银发市场”已经开发出了部分产品，众多的距离中心城市较近的旅游区也在加大养老公寓产品的开发力度。
（五）独立产权客栈。
独立产权客栈本质上与产权式酒店公寓一样，但目前产权式酒店众多的公共设施如大堂、餐厅等归属不明，因此产权式酒店实质是产权式客房。而独立产权式客栈是一个独立的度假产品，实质是一个小型的酒店，只不过这个酒店是以客栈的风格进行建设，客栈本身是一件具有观赏性的旅游产品。
产权式客栈一般在在民族气息浓厚的旅游目的地内，以中西部为多，如云南丽江和湖南凤凰等。
（六）升级版农家乐。
农家乐近年来发展非常快，主要是郊区的农民给自驾车客人提供农家食物和居住服务的一种旅游。
传统的农家乐农家气息很浓，但卫生等条件难以得到保障，接待能力也很小。而度假酒店虽然硬件和软件设施具有保障，但是有点接近于大都市的感觉，游客同样感到不满意。
于是一些小型的投资者建设介入传统农家和现代酒店中间的产品，使游客既有安全感，又能感受到农家气息。而通过将这些具有浓厚农家气息的升级版农家乐进行出售，就是农家乐旅游地产。
（七）滑雪、温泉、漂流等运动型度假村。
参与性、体验型旅游是今年来热点，哈尔滨的滑雪每年吸引了数百万人蜂拥而至，由滑雪、冲浪和漂流等运动形成了运动型度假村。
这些度假村的客源主要来源于这些运动爱好者，度假村运行的好坏与前来运动的游客量息息相关。
黑龙江亚布力滑雪场是中国重要的滑雪基地，每年有上百万游客前去滑雪，目前已经有奥林匹克俱乐部、新闻宾馆、南极宾馆、越野楼和高山楼等度假型房产。
广东省清远市被称为是“中国漂流之乡”，目前有二十多条漂流。一些知名的大的漂流如玄真洞漂流、碧水滩漂流等都有自己的度假酒店。
八）主题式小镇。
主题式小镇是指依托某一特色资源所形成了旅游集镇。这个集镇一般是特色旅游资源的集散地，目前在国内以温泉和民族特色为依托的集镇较多，在广东有从化的温泉镇、云浮的龙山温泉镇。民族特色小镇有阳朔和湖南的凤凰。
主题式小镇旅游地产的价值取决于旅游业发展的成熟情况，如果旅游业发展兴旺，旅游新产品不断推出，那么小镇的旅游地产会越来越有价值。
（九）体验式住宿设施。
体验式住宿设施是指价格低廉但又有一定特色的旅游地产。目前在国内比较突出的是海边帐篷住宿、草原蒙古包、拓展训练配套营地和汽车营地等。
拓展训练基地一般有自己军营式的住宿设施，大部分没有独立卫生间，上下通铺，价格在２０元／人左右。
汽车营地在国内还处在探索阶段，但私家车的普及促进了这一新型旅游地产的发展。
（十）旅游新区。
旅游新区实质是超级社区旅游地产，面积一般超过一平方公里。这种模式是前段时间热论的城市运行模式，就是将一快整片的土地交给一开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。
深圳的华侨城面积达６平方公里，实质上也是一个区域的概念。比较典型的是西安的曲江新城，面积达４７平方公里，将打造成一个大型的休闲度假社区。
（十一）主题式商业中心。
主题式的商业中心是指依托某种自然形成的资源或人造资源，形成具有旅游性质的主题商业地产。目前在国内比较有名的是深圳的大芬村河周庄的画家村。深圳的大芬村时自然形成的一个画家聚居地村落，后来经过规范，形成了一个以画为主题的商业地产项目。周庄的出名最先还是靠画出名，画在周庄有很大的影响。通过吸引世界各地的画家在此创作，达到形成商业氛围的目的。
（十二）旅游商业中心。
旅游商业中心一般是依靠某一类资源或知命的休闲景点形成的旅游商业街道或中心。比较有名的是武汉汤池西街和阳朔西街。武汉汤池西街主要是依靠温泉游客所形成的商业街。而阳朔西街主要是依靠甲天下的山水所形成的。
（十三）高端度假酒店或别墅。
高端度假别墅式指在旅游资源非常丰富的地方建设具有国际一流的度假设施来吸引高端客源获取较高利润的一种产品。目前比较有名的是北京的长城脚下的公社和四川九寨的九寨天堂。
长城脚下的公社实际上是一个特色旅游度假酒店，充分利用了长城这个特色资源，通过世界一流设计来达到使建筑成为世界珍品的目的。
九寨天堂主要是利用九寨绝美的风景特别是雪景和温泉加上超无星的住宿设施形成了一个巨大的吸引力。
五、未来旅游地产的发展趋势
1、特色化是方向。
虽然旅游地产具有庞大的市场空间，但随着产品的逐渐完善，对客源的竞争将会逐步激烈。旅游消费是一种体验消费，需要体验一种有明显特色的文化。根据消费者喜好形成自己的特色化是旅游地产的核心竞争力。
特色来源于两个方向，一个是区域性的文化，如何深度挖掘民族的风俗习惯等是重要的一环。一个是人造文化，就是照搬异域文化，通过文化的揉合达到吸引游客的目的。
2、网络化是目标。
每个人都希望每年去不同的地方度假，单一的旅游地产难以满足消费者的长时间的需求，如果能够形成网络化，则综合利用营销资源。
3、发现资源是竞争成功的重要条件。旅游地产的价值取决于旅游资源品味的高低。中国地大物博，旅游资源非常丰富，但国家一类资源一般早就被他人占有，进入成本较高。而众多的二、三类资源进入成本较低但是资源吸引力有限。因此如何发展资源成为未来旅游地产获得较高利润的关键。
旅游地产商要善于发现那些尚未被发现的优质资源，发现资源就是发现财富。
4、“智慧”在未来旅游房地产中起到决定性作用。
旅游地产与普通住宅相比，更需要整合，只有整合才能产生多倍的价值。而整合的过程就是创意的过程，就是智慧发生效力的过程。因此，如果组建自己的研发队伍以及借用外面的力量进行主题的提炼是成功的关键。
六、旅游地产的项目投资和风险简述。
（一）项目投资
1、旅游地产投资前期准备
（1）资金准备 操作一个旅游地产项目，在如下环节需要费用：
第一、前期的考察和谈判费用。
该费用一般包括员工的工资和商务谈判费用。由于投资旅游地产需要的人才层次比较高，因此主要的是人工费用。一般说来，一个项目从接触到签约，需要时间在半年左右，整体费用，需要200万元左右。
第二、资源的购买费用和资产的收购费用。
资源的购买费用一般以年付费，这样可以减轻前期的资金压力。这块费用与谈判又很大的关系，也与资源品质的好坏息息相关。好的资源每年要数千万元，差的每年几十万元甚至零成本。如果牵涉到征地费用，征地费用是很大的一块费用。目前市场行情是一亩地15万元左右。资产收购费用主要是收购已经建好的资产，包括商业、道路和酒店德国设施，根据举起情况而定，现在国有资产已经不多，作为民营资产，一般会有30%—80%的溢价，溢价的多少看政府的支持力度。
第三、规划和设计费用。规划费用包括总体规划的详细规划以及随后的建筑设计。总体规划一般在50万元左右，详细规划按面积计算，一般每亩在5000到2万元之间。建筑设计费用一般按造价的比例进行计算。
第四、前期的市场推广费用。
旅游地产要盈利，关键是人气的提升，人气的提升要看旅游的运作情况，因此旅游的推广也是一笔前期的投入，包括产品的包装、销售费用等，一般要几十万元。
第五、建设工程费用
建设工程费用包含两部分，一部分是景区的建设费用，另一部分是地产的建设费用，这块费用是规划紧密相关，一般不会低于1000万元。
以上总费用不会低于2000万元。
（2）人才准备
资金是基础，但人才是保证。旅游地产的技术人才由旅游人才和地产人才两部分组成，要做成一个成功的项目，没有一支相对成熟的队伍是空中楼阁。
其中旅游需要如下人才：
第一、旅游规划设计人才
旅游地产项目一般需要聘请外部智力机构，但如果内部没有一支队伍，很难达成融合，获得最佳的效果。
第二、商务谈判人才
商务谈判主要对接的政府和中介机构。
第三、旅游和地产运作人才
包括景区的经营运作和地产的经营运作。
（3）关系储备
旅游和土地资源与政治关系资源息息相关，获取资源的渠道很多，但如公司在发展过程中积累了一定的资源，容易夺得政府的信任，从而有利于项目的快速开拓。
（二）旅游地产投资的风险
1、政府的公共关系风险
旅游地产与资源息息相关，因此能否与政府处理好关系对项目的成败起决定性左右。如何协调企业和政府的关系和利益是一门学问，需要加以总结和研究。
2、项目定位的风险。
项目定位更多与旅游定位息息相关，只有旅游定位成功才能给地产带来更高的价值，因为人气的提升需要旅游。如果定位不准，将成为一堆价值不大的建筑物。
3、经营运作的风险。
执行力不到位，必然会造成项目的失败。千岛湖凤凰度假酒店的失败就是经营不力导致开发商承诺的回报没法付而引起纠纷。
七、旅游地产的经典案例
（一）成功
第三篇：中国旅游电子商务市场分析
中国旅游电子商务市场分析
2002-08-1
5一 旅游电子商务迅猛发展的现状和原因
(一)全球旅游电子商务迅猛发展
在电子商务领域，最有前途的两个行业是证券和旅游。其中，旅游在 20个行业中排名居首。据CNN公布的数据，1999年全球电子商务销售额突破1400亿美元，其中旅游电子商务销售额突破270亿美元，占全球电子商务销售总额的20％以上，故美国著名的CRG—research公司预计，2000年，全球电子商务销售额将突破4200亿美元，其中旅游电子商务销售额将突破630亿美元，占全球电子商务销售额24％以上；2001年，全球电子商务销售额将突破14700亿美元，其中旅游电子商务销售额将达到4410亿美元(如表1所示)。
表1．全球电子商务和旅游电子商务销售额现状与预测
(单位：亿美元)
时间
项目 1999年 2000年 2001年
电子商务销售额 1400 4200 14700
旅游电子商务销售额 270 630 4410
全球约有30万家旅游网络企业在网上开展旅游服务，1999年有8500万人次通过上网获得旅游服务，2000年将有2亿人次享受旅游网站的服务。全球旅游电子商务连续五年以350％以上的速度发展。这些预测指标仅以目前的数据推算，在高速发展的网络时代，所有的数据都是保守的。
CNN公司还预测了全球因特网的网上销售情况，休闲旅游网上销售额，2001年将达到30亿美元，2003年将增至290亿美元；度假旅游团，2001年因特网将销售800万个，2003年将增至6500万个。
(二)旅游电子商务迅猛发展的原因
1．网络化经营是旅游业发展的内在需要
由于旅游目的地和客源市场都很分散而且两者之间又存在距离，大量分处在不同地方的服务供应企业如饭店、餐馆、景区及交通等和产品销售中介旅行社，需要组成一个庞大的网络，才能完成产品销售和接待任务，这是旅游运行成本很高的原因所在。传统的旅游市场销售渠道以间接销售为主，难以实现直销，这不仅使成本增加，而且还大大影响了旅游企业开拓市场的能力。如果旅游业实行网络化经营，直销，这不仅使成本增加，而且还大大影响了旅游企业开拓市场的能力。如果旅游业实行网络化经营，则不仅可以增加直销产品的比重，减少销售中介和促销费用，而且可以扩大市场覆盖面，提高工作效率，大大降低运行成本。
2．电子商务特别适宜旅游业
由于电子商务具有高速度、高精确度和低运行成本的特点，所以它特别适合于处理象旅游业务那样的远距离、多批次的小额交易。
电子商务涉及到信息流、资金流与物流的协商与整合问题。旅游是人的流动。旅游电子商务较少涉及复杂、费力的物流配送问题，对企业的物流配送系统要求不高。旅游电子商务客户也可以通过网上结算的方式直接付款，免去了消费者携款到旅行社办理各种手续的麻烦。旅游电子商务的开展与推广，不仅可以使国内的旅游产品迅速走向世界，而且可以通过网上结算，解决旅游业支付结算期限长、拖欠严重的问题。所以；与其他行业相比，旅游业更需要电子商务，电子商务更容易得到旅游业的认同，电子商务也更容易在旅游业中得到推广。
二 中国旅游电子商务市场分析
(一)中国旅游电子商务市场现状及存在的问题
1．市场的现状
目前，中国的旅游网站总体上还处于旅游资讯发布、宣传和吸引网民的阶段，旅游电子商务则处于起始时期。目前，中国有三家较大的旅游类网站。1999年10月前，华夏旅游网和中国旅游资讯网一直维持着结伴领跑的态势。2000年3月，携程网在拿到了第二笔风险投资后开始加速发展，4个月后以月交易额1000万元的业绩成功地加入了第一集团军，与华夏旅游网、中国旅游资讯网形成三足鼎立的局面。下面对三大网站的情况作一比较(见表2)。
表2.三大旅游网站情况比较表
华夏网 中国旅游资讯网 携程网
成立时间 1997年 1997年6月 1999年10月
经营模式 主要是B2B 旅游信息建设 商务旅游为主
收入来源 会员费+交易佣金 订票 订房+订票
优势所在 丰富的上游资源、价格优势 丰富的信息、资本支持 电子商务、客户服务
不足之处 B2B目前盈利可能性小 盈利模式不明确 与传统旅游业结合携程网把目标定位在商务旅行，主要收入来源为订房和订票业务，尤其是订房业务。每成交一笔，携程网大概能从中获得3％—5％的佣金。中国旅游资讯网以资讯见长，其资讯达到4万网页。华夏网也以其丰富的旅游信息资源在业界奠定自己的位置。华夏网内部人士称：其会员已有1000多家。华夏网主要做B2B，其收入来源于两大部分：会员费和交易佣金，它将来还会开展旅行社内部管理软件。
2．旅游网络市场存在的问题
(1)经营模式类同
旅游网站主营的电子商务业务有机票、酒店、旅行团预订三大项，每个旅游网站都有。当网站把自己看成旅行社的时候，发现所提供的这些服务跟传统旅行社、酒店预订中心、机票销售公司相比没有太大的优势可育，因此，旅游网站必须提供一种更好的服务、更好的产品，或者寻求新的立足点与发展契机，或使销售额迅速地扩大，才有可能赢利。在没有明确的更佳的发展模式时，网站就迷失了方向。
(2)赢利前景不明互联网企业赚来了网民的注意力，得到了成千上万的点击率，却没有看到相应的利润增长。这是由于在相当长的一段时间里，互联网企业没有尝试或根本没有考虑过让投资者信服的商业经营模式，不知道应该靠什么赚钱。
(3)网下服务的保证互联网公司通常更偏重于信息流与资金流。旅游网站在充分发挥互联网的优势时，也要非常好地结合一些传统营销模式，才能够为用户提供完整的服务。实际上，大多数网络公司的网下服务得不到保障。
(4)支付手段和消费习惯的障碍国外电子商务发展得好，与信用卡使用的普及和网络使用的普遍是密不可分的。中国信用卡使用不普及，其支付手段迟迟不被社会接受；同时，中国人习惯于网上消费的人不多，消费者的个人信誉和商家的信誉在网上都没有建立起来，这对电子商务发展必然带来很大的阻碍作用。
(5)缺乏旅游主营业务的支撑众多的旅游网站在规划时缺少对旅游行业的全面、深刻认识，没能找准切入点，因而难以形成特色与卖点。它们往往搬照抄国外网站的现成模式，成为美国、加拿大等发达国家网站的中文版。由于缺乏旅游主营业务的支撑，网站旅游信息更新缓慢，在线交易冷淡，无法引起游客的注意与兴趣。
(6)过度依赖资本运营就现在情况来看，部分网站指望着先把网站建起来，然后再完善内容，形成市场焦点，最后上市，上市之后再把钱套回来，如此而已。这是以资本运营的方式经营网络企业，对网络企业的实质性发展则关注不够。这种经营模式必然导致网络企业发展的短命。靠单纯投资，企业只能获得阶段性发展；只有通过良好的经营业绩以实现其市场价值，才是网络企业最终的取胜之道。
(二)市场需求分析
在中国，随着政府电子化和企业电子化工作的开展，旅游电子商务的潜在市场十分广阔。
1．各级地方政府、旅游行政管理部门和旅游景区
网络是一种不同于传统媒体的媒体。作为一种交互性动态媒体，网站将在旅游地和风景区形象宣传、大型系列旅游活动的策划推出等方面发挥重大作用。网络营销不仅效果好，而且费用低廉。过去，政府部门往往组团到海外参加旅游交易会或博览会，一次营销费用至少是30--40万元。网上营销活动费用则低得多。如果地方政府、旅游行政管理部门和景区自己投入资金，建立网站，在技术、资金、人力等方面的投入太大，可能得不偿失，因此，他们必须希望专业旅游网站为其提供专业化的网络营销服务，各级地方政府、旅游行政管理部门和旅游景区成为旅游电子商务的一个潜在客源。
2．大量的中小旅游企业
中国现有7000多家旅行社、5000多家涉外饭店、7000多个旅游景点，但其中只有极少数企业成为因特网用户。截至1999年4月5日，中国大陆地区仅有58家国际旅行社和96家涉外饭店在网上注册独立域名，这个比例是相当低的。2001年，通过各种搜索引擎统计，旅游网站已达到3700多家，其中大多数是网络公司、大型旅游企业、旅游行政管理部门和其他综合性网站(旅游版)创建的。大量的中小企业，既没有信息渠道，也没有巨额广告费，更投有技术和资金实力，以建设和维护一个专门网站。旅游网站则可以为它们提供技术服务，为它们制作网页、发布信息、实时更新和维护，旅游企业为此而花的费用也相对较少。无疑，大量的中小旅游企业是旅游电子商务的又一个潜在客户。
3．航空公司
中国航空公司的CRS(电脑订票系统)，通过航空公司的售票窗口及各代理销售点的15000多台终端机，在国内机票销售中发挥着重要作用。它与国外的Sabre、Amadeus等国际CRS联网，通过它们销售中国航空公司的机票。目前，中国还不允许国际CRS在中国境内正式营业，因而民航的CRS在国内一直保持着垄断地位。随着中国加入世界贸易组织(WTO)，这种垄断必然被打破。为了扩展销售渠道，简便而经济的网络售票方式必将受到航空公司的青睐。虽然航空公司可以自己设立网站，就象有自己的售票窗口一样，但它仍然需要遍布各地的代理销售商，仍然需要依靠一些有较高知名度的网站代理销售机票。因为网络销售在预定的同时还可以实现网上收付款，手续简便，网络售票对旅客更有吸引力，而且网络销售成本低于传统的门市部售票成本，航空公司还可以节约付给传统中间销售商或代理商的高额佣金(最低为9％)及GDS(全球分销系统)的费用(每次约5美元)，网络售票对航空公司也有吸引力，因此，航空公司极有可能成为旅游电子商务的另一个客户。
4．大型饭店
中国的一些大型涉外饭店或国际饭店集团成员往往通过三种方式实现客房预定：一是自行组建，即国际酒店集团自行组建旅游预定网站；二是借船出海，即加入国际知名预定网络；三是自办预定，即一些大型饭店自设网站，自行预定。其中，自设网站是最为经济的做法，受到国内许多饭店企业的青睐。但是，饭店自设网站往往内容单一，点击率不高，预定量不大，加上日常维护费用，单位销售成本并不低，因此它们也希望有知名度较高的旅游网站能代理其客房预订。
5．散客
近年来，散客在来访的海外旅游者中的比重正在迅速增长，北京、上海的散客比重已接近一半，有的城市已占来访者的大半。随着中国的发展和加入世贸组织，来中国旅行的散客必将进一步增加，并将成为中国主要的海外旅游客源。旅游网站则是可以向他们提供包括旅游信息咨询、机票预定、车船票预定、客房预定、景点门票预定、线路设计、装备租赁等全方位、个性化服务的高效而便捷的工具。越来越多的具有网上消费习惯的海外旅游者也将是旅游网站的一个潜在用户群。目前，国内客源市场的散客也正成为旅游电子商务的主体，网站收取为中国旅游提供电子商务服务的服务费也将成为网站收入的主要部分。
(三)旅游网站市场定位
这里所说的市场定位是指宏观定位，每个网站将根据各自的特色进行自己的目标市场细分。
1．从供需两方面划分，旅游网络市场分为集团销售和散客购买
集团销售，包括旅游企业如旅行社、宾馆饭店、旅游景区、度假区等以及旅游相关企业和部门如航空公司、铁路公司、旅游车船公司、旅游商店、娱乐企业、餐饮企业等，通过旅游网站代理销售其产品和服务，组织策划大型或系列旅游产品推介活动。散客购买，包括国内旅游者和海外旅游者通过旅游网站查询旅游信息，预定单项或组合旅游产品和服务。
2．近期旅游网站的客户群为14--40岁的上网者和中小旅游企业：
(1)18--40岁的上网者据CNNIC(中国互联网信息中心)2000年1月发布的统计报告，截至1999年12月31日，中国上网用户人数达890万。目前，中国国内上网用户已超过1700万，其年龄构成、文化层次、行业分布分别如表
3、表
4、表5所示，41。
表3．网络用户年龄构成表
年龄(岁)18岁以下 18—24 25—30 31—40 36—40 41—50 51—60 60岁以上
比例(％)2.4 42.8 32.8 10.2 5.7 4.5 1.2 0.4
表4．网络用户文化层次构成表
文化层次 高中以下 高中(中专)大专 本科 硕士 博士及以上
比例(％)3 13 32 45 6 1
表5． 网络用户行业分布表
行业 学生 计算
机业 外贸、合资企业 专业技术
人员 商业
贸易 行政机关
人员 邮电
通讯业 教师 企事业
单位领导 银行、工商、金融、保险 其他
比例，(％)2 12.9 8.7 8.6 7.4 6.2 5 4.8 3 6.2 16.2从年龄构成上看，18—40岁年龄段占91．5％左右；从文化层次上看，84％具有大专以上学历；从行业构成上看，学生、计算机业、外资合资企业、专业技术人员、白领、自由职业者是主体，他们是有高学历、具有独立性的探险精神、思维活跃敏捷的一个群体。虽然其中较大一部分是学生群体，但伴随着网络成长的学生一代更容易接受网上购物、网上旅游等新事物，两三年后，随着旅游网站的知名度的提升，网上支付手段的完善，当年的大学生将成长为具有较强购买力和较多闲暇时间的群体。因此，抓住了现在的大学生群体，也就抓住了未来的旅游电子商务市场。国际旅游散客也将是旅游网站在近期应重点促销的人员之一，他们消费力强，对中国知之甚少，特别需要获取相关旅游信息及相应旅游服务。
(2)中小旅游企业
旅游网站的客户群应主要集中在中小旅游企业、各旅游景区和各地区政府及旅游行政主管部门。为中小旅游企业、旅游景区提供ASP服务，为政府部门提供旅游宣传、促销服务，特别是为中小旅游企业提供 ASP服务的前景十分光明。由于自己无力建立和长期维护一个网站，中小旅游企业及当地政府和旅游行政主管部门愿意利用旅游网站的宣传以降低其促销成本，因此旅游网站为它们提供ASP服务的前景十分光明。
(四)市场竞争分析
中国目前有3000多家旅游网站，大致可以分为三种类型：一种是以提供旅游信息服务为主的旅游咨询网站，如中华行知网(www.xiexiebang.com)；一种是以提供旅游产品预定业务为主的旅游网站，如携程旅行网；还有一种是旅游企业依托自己的网站做自己的旅游业务。
在ICP门户网站中，几乎所有的网站都不同程度地涉及了旅游的内容，如新浪网生活空间的旅游频道、搜狐和网易的旅游栏目，这充分显示出旅游信息的巨大生命力和市场空间。但是，旅游信息仅仅作为网站内容的一部分，只是对现有网站内容的补充，由于专业性不强，缺乏行业优势，不能充分体现出旅游信息的全面性、权威性和实用性，故而没有完全展现网上旅游的魅力。
中国现有7000家以上的旅行社，但90％是中小型企业，他们还在延续着传统的经营模式，效率低下，成本高昂。虽然中国的传统旅游市场很大，但其中近80％是商务旅行和自助旅游，传统旅行社总的市场占有率仅为5％—8％，一个具有国际水平的国家旅行社组织的国内旅游也仅占到了其市场份额的20％(见表6)。
表6.旅行社所占旅游市场份额(单位：％)
旅行社 自助旅游
国外 80 20
国内 95
5在市场未充分培育的情况下，如此众多的旅行社间的竞争显得异常激烈。尤其是小型的旅行社，因没有太多的客流量，连基本的生存都存在问题。从收入组成来看，旅行社的订票、订房单项服务过去在收入方面占了很大的比例。随着信息流通的加快，订房和订票的竞争更趋白热化，利润空间会有很大的压缩。中国加入WTO后，国外旅游服务公司将凭借成熟的电子商务经验长驱直入，全国现有的数千家大小旅行社将受到更加严重的冲击。
由于人们的旅游消费方式正在改变，以自订行程、自助价格为主要特征的旅游将成为国人旅游的主导方式，传统旅游中那种赶时间、赶行程的旅游团已经不能满足人们个性化旅游的要求，因此传统旅行社对其余95％左右的市场份额显得一筹莫展，而新兴的旅游网站就成为开拓潜在市场的一支生力军，传统旅行社未能占领的市场份额正好是网络旅游最适宜的发展空间，其市场潜力非常巨大。
相对于传统的旅游业来说，旅游电子商务不仅提高了业务透明度和工作效率，降低了边际成本，而且具有个性化、信息化、时令化等特点的旅游产品也非常适合网上销售。关于网上支付的问题，目前一些银行已提出解决方案并付诸实施。因此，发展旅游电子商务的条件正在成熟。传统旅游业除将面对固有的竞争对手外，还要面对国外旅游企业的挑战和旅游网站对原有市场份额的争夺。在严峻的形势面前，传统旅游企业纷纷走上传统业务与网络结合的道路。
新兴的“网络旅游公司”可以成为旅游行业的多面手。它首先改变了目前的旅游经营方式，可以将原来市场分散的利润点集中起来，同时效率会更高。具体而言，当旅游网站组织自己的线路产品的时候，此时网站的角色就是旅游批发商；当网站将自己组织的产品推向市场的时候，可以省去传统旅游必须经过的零售环节，直接与消费者见面，此时它又是一个具有绝对价格优势的零售商。
参考文献：
[1]中国旅游报[N]．2001—03—02．
[21中国旅游报[N]．2000—09—22
[3]中国互联网络发展状况统计报告[J]互联网世界，2000，(3)．
[4]灵趣旅游网，2000—08—25．
[作者简介]杨振之(1965—)，男，重庆市渝北区人，四川大学旅游学院副教授；
胡海霞(1975一)，女，重庆市万州区人，四川大学旅游学院讲师；
黄学军(1969一)，男，四川省蓬溪县人，四川大学图书馆科技部助理研究员；
刘禄山(1972一)，男，四川省武胜县人，四川大学旅游学院讲师。
作者：四川大学旅游学院 杨振之 胡海霞 黄学军 刘禄山 来源：原载《四川师范大学学报》哲社版(成都)
第四篇：中国旅游地产终极解决方案解析
中国旅游地产困局破解模式大探讨
近年房地产业与网络营销正在深度结合，住宅领域的电商运动方兴未艾。在带薪休假制度有望于近年落实的大背景下，旅游业与地产业融合发展的旅游地产也频繁借助网络这一平台，开展卓有成效的推广和运营。近日，记者了解到，由国际旅游地产专家评审委员会和旅游财富网联合主办的2013“第二届国际最佳旅游地产项目评选活动”自7月启动以来，受到了市场的广泛关注，有上千个项目通过自主报名或由专家委员提名参与。目前各主任评审委委员根据评审标准，已确认100家获得提名的项目，届时将在旅游财富网上建立所有获得提名的项目网站，并联合国内60余家主流媒体，接受网民的网上评选。同时由主任委员评审团组织专家组，对所有提名奖获奖项目实地考察，并进行专业评分，最终角逐出“2013国际最佳候鸟式度假项目奖”、“2013国际最佳5＋2生活度假项目奖”、“2013国际最佳产权式酒店项目奖”三大奖项。
旅游地产尚存三大缺陷 与消费市场相距甚远
据了解，2012年的最佳旅游地产项目评选活动活动显示，一批具有创新模式的获奖项目，如世茂大连御龙海湾、绿城清水湾、碧桂园十里银滩、恒大海上威尼斯、鲁能三亚湾、奥宸•纳帕溪山、万达长白山国际度假区、中南西海岸等，越来越注重项目的旅游度假接待和服务功能配套，并从购房者的实际使用出发，切实完善项目的整体商业模式，在市场上获得了成功。但从行业整体来看，旅游地产离消费者需求仍相距甚远。
专家表示，旅游地产自身尚存在三大缺陷：90%是因为项目定位不精准（产品定位、客户定位、市场定位）；70%是因为服务不完善（配套服务、度假服务、物业经营服务）；60%是因为营销渠道不对口（沿袭传统住宅营销模式、缺乏与传统旅游的融合）。消费者市场调研方面，根据旅游财富网线上线下《2012旅游地产投资消费市场调查问卷》共计96280份有效问卷统计数据分析显示：已经投资旅游地产的人数占比15%，计划投资的占45%，不打算投资的占比40%。大多数中高端人士对旅游地产缺乏投资热情。究其原因，不外乎三点：其一是每年在同一地方度假，单一乏味；其二是高空置率，投资收益无法实现；其三物业配套和服务都不完善，度假品质无保障。
有数据显示，2012年中国旅游地产项目超过3000个，全年投资总额破万亿元，国内房地产前100强企业都已进入或是准备进入旅游地产开发领域。与此同时，对于旅游地产开发存在一哄而上、低价圈地、生态破坏、空置率高等问题的诟病也未曾减少。旅游地产开发亟须破解“有量无质”的困境，走上一条健康发展之路。
国际旅游地产专家评审委员会常务副主任、旅游财富网CEO曾晓成在接受记者采访时表示，根据市场预测，按中国现有家庭户数40151万户计算，到2020年，近20%的中产家庭(8030万户)将购置旅游地产，以每户50万元资产计算，规模将达到40万亿元。在这样的市场前景下，越来越多的开发商已经清醒地认识到旅游地产开发应该从过去的“概念性旅游地产”转移到以“旅游为核心、地产为载体”的思路上来。在房地产投机时代，开发商或者营销策划公司一般都会使用海景房、山地别墅、温泉公寓/别墅、养老公寓等概念吸引投资者眼球。“随着投机潮水的退落，一切概念的东西终归只是一个空洞的宣传口号，旅游地产的价值必须体现在投资者的实际需求和消费使用上。”曾晓成说。
山东政府率先发力 探索网络合作新模式
山东是我国旅游地产大省。在山东沿海，聚集着数量可观的旅游地产项目。但旅游财富网的调研数据显示，2009年以前在山东半岛出售的候鸟式度假项目，实际上绝大部分都是普通住宅物业，由于缺乏相应的度假设施和生活服务配套，许多地区的度假类物业出现严重的“售后空置”现象。山东政府也意识到了这一问题，并采取了相应的应对措施。日前，山东省旅游局局长于冲在吉林长白山旅游高端论坛上指出，旅游地产大发展需要整合提升中小企业，但目前的问题是中小旅游地产企业发展不均衡，特别是在一些风景名胜区、滨海、滨湖等旅游环境好的地区，很多企业打着旅游地产的旗号做地产，使旅游地产变了味，不仅使旅游景区、旅游度假区的自然生态环境遭到破坏，而且在很多地方形成了空城、“鬼城”，这种现象在山东滨海也大量存在。于冲透露，山东正在借助市场手段，积极利用全新的旅游地产网络营销模式，推动这一问题得到较好解决。
山东采用的模式之一是途家模式。途家网的“途家”模式是为不动产持有者提供的入户管理服务和增值服务模式。其基本模式为O2O模型，即不仅为游客提供线上搜索预订平台，而且提供线下标准服务。其中，线上搜索预订平台是在不改变业主房屋产权的情况下，通过房产“托管”服务，将地产商或居民闲置房源按照美国斯维登五星级酒店客房标准整理优化，凭借其成熟稳定的电子商务平台向市场推广，实现业主闲置房屋的灵活增值。线下标准服务是建立专门的管理团队，在各地设置接待处，游客在网上完成预定以后即可在接待处办理入住手续，由专门工作人员直接送游客到度假公寓，并提供保姆家政、物品代购、设备维修等生活服务。它既可以盘活房地产商及房主的房产资源，又可以拉动当地中高档休闲度假消费。
不可否认，途家是一个成功的商业模式，在盘活闲置旅居产品方面，有其积极的作用。途家模式发端于海南三亚，上世纪90年代中后期，为了盘活当地房地产，海南的开发商提出了“旅游地产”这个概念，但其实质是打着旅游开发的旗号开发住宅物业，欠缺完善的物业管理和度假配套设施，结果造成大量的空置现象。这类中小开发商的概念投机行为给途家模式提供了生存空间，而山东半岛早期开发的旅游地产项目与海南类似，需要途家模式来盘活闲置的物业。
事实上，当下不少品牌开发商出于对项目品质及业主的责任，越来越注重自身的服务功能配套，一些品牌企业已经开始成立自己的酒店管理公司。例如中南西海岸就依托中南集团多年的高端物业管理经验，正在筹建高水平的酒店物业管理团队，为业主度假居住时提供包括上门清扫、接送机等管家式优质服务。显然，这才是真正对客户负责任的旅游地产项目。
而山东正在迎来货真价实的旅游地产大发展的一个契机。据了解，为鼓励大的旅游地产商尽快进入山东市场，最近山东省政府出台的意见明确提出，鼓励各地对省级以上旅游度假区、大型度假酒店集群等重大旅游项目给予扶持。当前，山东正计划在3100公里的“仙境海岸”和济南、泰安、济宁等省会旅游城市圈重点城市打造一批旅游地产项目。对于如此大体量的旅游地产项目开发，需要从源头上开始介入，科学定位，合理规划，有序营销，以及后续的无忧服务，一站式解决。在整个产业链的贯通上，需要一个更为全面的网络平台。
旅游财富网全程解决方案 实现旅游与地产深度融合山东业界显然也意识到了这一问题。途家模式之外，山东还采用了旅游财富网模式，以期彻底解决旅游地产业当前面临的根本问题。旅游财富网是国内首家“旅游地产B2C全程服务解决方案”系统供应商和业主物业售后增值服务平台，可以为旅游地产项目提供“项目定位、系统整合营销、品牌推广和售后服务”四大服务模块，帮助开发商实现地产与旅游的结合，促进地方旅游经济可持续发展，帮助购房者实现旅游地产“度假、养生、投资”三大核心价值。
据曾晓成介绍，旅游财富网发起制定了中国首份旅游地产细分标准，以中产收入群体对“度假、养生、投资”需求为导向，将旅游地产细分为度假养生类项目、“5+2”生活度假物业、投资类产权酒店项目等，并对各类细分项目的具体指标，如区域选址、产品定位、服务功能配套、商业模式和运营管理服务等做了详尽的规定，切实帮助开发商完善项目的旅游度假服务功能。
旅游财富网利用其开发的“新房电子交易系统”，“度假置业游系统”和“代理商异地分销系统”，整合旅行社和房地产经纪公司门店资源，通过线上系统技术对接和线下产业跨界整合营销的模式，解决旅游地产面临的开发商异地推广成本高、购房者异地看房上当受骗，项目售后高空置率等一系列影响产业可持续发展的难题。尤其值得关注的，是其将传统旅行社业务模式引入旅游地产项目，不仅为旅行社创造了进军度假产品的商机，也将有效解决旅游地产的“空城”现象。
同时，旅游财富网发起组织的国际最佳旅游地产评选活动，为真正优秀的旅游地产项目提供了很好的品牌推广平台，也将引导更多的旅游地产开发商真正实现旅游与地产的结合。另外，旅游财富网还为业主物业后期服务开发出了旅居交换、物业出租、二手交易三大增值服务系统。特别是其开发的“旅居交换系统”以及发起成立的“国际旅居交换联盟”，可以帮助业主实现一处置业全球免费度假的梦想，提升旅游地产项目的附加值。
据了解，在2013最佳旅游地产项目评选活动展开的同时，评选委联合旅游财富网将在全国3000多个开发项目中挑选至少50个真正兼具旅游度假、养生养老功能的高端、优质旅游地产的获选项目，发起组建“国际旅居交换联盟”。通过旅游财富网的旅居交换系统，使购房者购买联盟内任何一家的物业，都能和所有联盟单位及海外优秀旅游地产项目的业主物业实现全球免费度假交换。目前，海阳宝龙城、云南的大理公馆和露美雅阁等50多个地区近100个项目，已经进入“国际旅居交换联盟”备选名单。
同时，国际旅游地产专评委顾问团将辅导所有获得提名奖的项目调整商业模式，提供包括项目定位、商业模式建议、推荐管理公司、项目精准营销等一揽子咨询服务，解决旅游地产项目售前、售中和售后遇到的各种难题，确保每个联盟项目都能达到“国际旅居交换联盟”所必须的软硬件规范标准。
曾晓成表示，国内旅游地产已进入到迎合小康社会中产品质生活需求的发展时代，在细分标准的指导下，越来越多的开发商正在摆脱传统住宅开发模式，从实现旅游度假服务功能的角度，更加注重项目的选址、整体规划，环境保护、配套、产品定位和后续运营管理服务。同时，标准的出台对引导地方政府以大型旅游度假综合体开发为契机，实施新城镇建设、区域产业整体规划、项目定位，招商引资、土地出让等重大决策上，具有较强的指导作用，也让广大中产消费者清晰了解旅游地产项目的各类细分产品，及如何辨别不同的旅游地产必须具备相应的后续管理服务来实现投资和度假的价值。
第五篇：浅谈中国旅游地产(0619修改)
浅谈中国旅游地产
摘要：本文论述了旅游地产的定义和起源，并通过对其产业特征的研究，发现了我国旅游地产目前存在的问题和解决办法，最终对此新兴热门产业的未来前景做出了思考和展望。
关键词：旅游 地产 政策 市场
目录
浅谈中国旅游地产...........................................................................................................................1 前
言.............................................................................................................................................3
一、旅游地产的起源.....................................................................................................................4
二、旅游地产的特征.......................................................................................................................5
（一）旅游地产城市间发展差异较大.........................................................................................5
（二）旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化.....................................................6
（三）旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合.........................................6
（四）旅游地产置业人群区域划分比较集中.............................................................................6
（五）旅游地产开发模式逐步丰富.............................................................................................6
三、旅游地产面临的问题与对策...................................................................................................6
（一）产品主题保持一致.............................................................................................................6
（二）产品塑造应全面细致.........................................................................................................7
（三）产业融合型产品设计.........................................................................................................7
四、促进旅游地产发展的思考.......................................................................................................7
（一）地产定位应面向国际。.....................................................................................................7
（二）注重保护生态景观资源。.................................................................................................7
（三）加强对政策、市场的把控力。.........................................................................................8 结
论.........................................................................................................................................9 参考文献.........................................................................................................................................10
前
言
根据国际权威机构预测，未来二十年，中国的旅游业和房地产业都将会有极为广阔的发展前景，旅游地产作为两个黄金产业的交叉型产业，已经开始逐步受到业界及专家学者的关注。
对于旅游地产的概念如何界定，业界仍然存在不少分歧。所谓旅游地产是指以旅游活动为服务对象的一系列建筑物及关联空间。业界一般认为旅游地产包括以下几种形式：一是旅游景点地产，主要是指旅游区内为游客旅游活动建造的各种娱乐、观光、休闲类建筑物。二是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区附近提供服务的商店、餐饮、娱乐设施等建筑物及关联空间。三是旅游度假地产，主要是指为游客或者度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的建筑物及关联空间。四是旅游住宅地产，主要是指与旅游区高度关联的各类建筑物。
目前世界上主流的旅游地产主要是指旅游度假地产。
一、旅游地产的起源
要探究旅游地产的起源，首先就应该探究旅游的起源。旅游业作为一个年轻的行业，单独出现在世界上还不到一个多世纪，但其发展却是迅猛的，远在90年代初期就已经成为了世界上最大的产业，GDP贡献、接纳的就业人数等等都远远超过了其他的任何行业。
而中国的旅游业起步相对来说比较晚，当旅游业在世界形成了规模的时候，中国的旅游业才刚刚开始。但是中国的旅游行业是属于爆炸性出现和发展的，尤其是1999年国家宏观调控政策下的双休与长假出现，中国的旅游业取得了长足的发展，并掀起一轮又一轮的“假日经济”，引起业内外的专家学者关注。据国家旅游局预测，2020年中国将接待海外旅游者1.35～1.45亿人次，约占世界总量的8.4%～9.0%；国际旅游创汇530亿～760亿美元，约占世界总量的2.7～3.8%。
旅游业的蓬勃发展，引发了各行业对旅游目的地的关注，新一轮的投资风暴开始，旅游地产初显端倪。
初期的旅游地产主要表现在旅游目的地（也就是景点）的建设之上，相继而来的则是酒店，尔后则是度假地产、休闲地产等等，最后发展成如今的规模宏大、花样繁多、功能多样的旅游地产局面。
对中国而言，旅游地产是一种外来文化，它真正的发源地是法国地中海。本世纪初，地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧洲、北美的政府要员、贵族、富商蜂拥而至，一时间地中海成为世界乃至欧洲的休闲度假中心。
60年代，法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售（出售以酒店为主的物业使用时间段）的方式招揽客户。旅游地产市场开始由此形成，今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等物业使欧洲旅游地产市场发展到一定规模。
70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。
在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。
至此，中国的旅游地产才真正开始。
中国旅游地产在八、九十年代已萌芽，沿海地区、改革开放较早省市由于盲目开发，房地产项目建设供大于求，出现大量空置房。据不完全统计，中国空置房面积已超过8000万平方米，主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市周边。消化这些空置房的一个有效途径，就是将其中一部分改造为旅游物业。而这种转变的机会就造就了中国旅游地产的鼻祖——海南旅游地产。
1999年海南“南海传说”、三亚“南山文化旅游区”的成功开发，拉开了中国旅游地产的帷幕。其后又有几十个旅游地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广，并取得了较大的市场反映。其中较有知名度的有：长春净月潭国家级开发区依托净月潭国家森林公园开发的以旅游、休闲度假、娱乐、教育培训为主题的净月新城的开发、河南平顶山生态旅游项目、泾渭鹿苑生态旅游区、南航碧花园。这种苗头一冒头，就在北京、上海、大连、长春、哈尔滨、青岛、海南、广东、福建、深圳等地大肆蔓延，仅沿海主要城市已开工的旅游地产项目就多达近百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家。
至此，中国旅游地产实现了从萌芽到发展壮大再多形成规模的巨大蜕变。
二、旅游地产的特征
区别于城市商业、住宅类地产项目，旅游地产也有着它自身的特点。
（一）旅游地产城市间发展差异较大
旅游地产自身对我国大部分城市形成独有的一、二、三线城市划分，且多集中于沿海城市。
旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发；而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。
同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且从经济、对外宣传等方面相对沿海地区落后较多，这也是造成旅游地产分级的一大重要因素。
（二）旅游地产产品类型多样，运作方式逐渐综合多元化
中国旅游地产市场基本呈现出综合化、多元化的发展态势。众多旅游房地产已由过去的产权式酒店、分时度假逐步发展延伸，以健身、滑雪、旅游、休闲、娱乐、健康为主题的旅游房地产项目逐步兴起，旅游地产的运作方式逐渐综合化、多元化。
（三）旅游地产置业需求更多希望在投资和消费上获得优良组合
旅游房产通常具有“投资+自用”的两重功能，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业的带来了空间享受和消费功能。这样的旅游房产通常会吸引一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群前来消费与投资。目前来看，两种模式的有效结合是旅游地产需求特征中重要的方面。
（四）旅游地产置业人群区域划分比较集中
虽然国内旅游地产伴随房地产市场已经具有近10年，但规模性、多渠道置业流不充分。特定地区间的旅游地产置业人群特性较为单一。一方面与民众的旅游地产消费意识较低有关，另一方面原因在于旅游地产产品类别和服务方式较少，推广不足。
（五）旅游地产开发模式逐步丰富
现今旅游地产出现多种开发模式以应对差异化的置业需求，其中以产权酒店为主体的投资型模式开始向分时共享产权的消费模式转换、商务型与度假型旅游地产模式等将逐步发展起来。旅游地产的租务需求所引致的对配套、服务等要求也越来越高。
三、旅游地产面临的问题与对策
旅游市场进入体验经济时代，正是打造超越市场的大型旅游产品的佳机。如何塑造—个极富吸引力的品牌旅游产品的主题，是困扰众多开发企业的主要问题。从国内外最新的成功经验来看，以下几点值得借鉴。
（一）产品主题保持一致
旅游地产项目业态复杂，产品层次丰富，因此，为了适应灵敏度较高的市场需求，旅游地产项目应强调“全盘策划”与“动态规划”。全盘策划的目的在于保持项目整体主题的一致，保障项目在市场上能完全树立市场地位和品牌形象，动态规划则能保持单体项目/子项目的个性和相对独立，实施起来也能结合资源和现实背景更加科学、客观。同时两者能有效协调政府公共决策与地产商业开发之间的矛盾，解决策划与规划衔接不足、传统规划市场敏感性不强，容易忽略市场环境变化等问题。“主题一致”是统领整个项目多类型、多层次产品的有效途径，也是项目进行传播的有效手段。
（二）产品塑造应全面细致
从国际旅游市场发展趋势看，塑造一个细致的主题正成为旅游地产项目竞争的重点，也是游客旅行体验富有收获的主要保证。主题塑造的过程应该包括从结合每个一个市场进行统一规划，到全面整合包括主题娱乐项目、酒店、商业、教育、文化活动、服务、专业机构等在内的资源，再到精细周到的服务管理，最后涵盖内容策划、规划建筑、内装、活动展示、宣传推广等涉及项目多个方面的内容。
（三）产业融合型产品设计
旅游地产产品与其说是一种产品，不如说是一种服务，整个体验就是产品本身，它包括休闲、交通、度假、全程服务甚至旅游事前的计划和事后的回味。因此，其发展不是孤立的，而是与各种产业密切相关，它是一个产业群。产业群的存在涉及到多个产业形态的组合、配置，因此所对应的产品设计复杂而且关键，它将直接决定项目整体的赢利模式和滚动开发的策略布局。
四、促进旅游地产发展的思考
（一）地产定位应面向国际。
旅游地产的发展不仅要面向国内市场，更加重要的是面对国际市场。根据预测，到2015年中国有望成为世界最大的旅游目的国，因此旅游地产不仅要考虑国内客户的需求，还要吸引境外人士，这需要对国内众多的旅游地产项目进行资源整合。
（二）注重保护生态景观资源。
由于旅游地产一般而言都是在一些重要的生态景观资源比较丰富的地区进行开发，而任何一种开发都意味着对原有的生态景观系统的一种改变。在这个过程中，如何保护生态系统不被破坏是地产商和政府必须要考虑和解决的重要问题。这个过程有赖于政府和开发商之间的良性互动关系的建立。政府对于自然景区周边的地产项目应予以严格把关和控制，规划目标要实现社会和公众效益，同时在规划内容上要以保护和完善生态景观系统作为规划的主导因素；对于开发商而言，则需要在满足政府的前提下，尽可能开发更加实际、优质的产品从而更高的将资源优势转化为效益。
（三）加强对政策、市场的把控力。
旅游地产作为房地产行业的一个分支，同样也受到国家政策法规的影响。政府对于土地供应、银行信贷及土地税收等方面政策的变化都会极大的影响旅游地产开发的成功与否。同时，旅游地产的开发还应加强对于区域市场需求的把控能力，仅靠单一的资源优势是远远不够的。还需要在项目定位、客户群分析、产品研发与规划设计等方面做更多的工作，来保证多渠道、多方面的提升地产商对项目的驾驭能力。
结
论
虽然国内的旅游市场还存在着诸多类似淡旺季的资源分配、交通、经营管理与服务、自身的开发水平等问题，但是随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，政府加快高速公路等市政基础设施建设等利好政策，旅游地产受到热捧并不难理解，在自然资源日益紧缺的当下，旅游地产的最大优势即在于其对自然的占有。
作为客户、消费群体，旅游、休闲的生活方式已逐渐被中国人所接受，随着中国经济发展，中国人对健康、绿色的生活拥有更多诉求，越来越需要通过旅游、休闲以及自己的私属空间来提升生活品质，因此糅合文化、旅游、休闲的地产项目将成为地产界新的开发目标与发展方向。
参考文献
[1]张一．浅析旅游地产的现状及未来前景[J]．中国市场，2010（52）：59-61.[2]徐向阳．对我国旅游地产发展前景的一点思考[J]．科技经济市场，2006（9）：152-152.[2] 丁名申、钱平雷．旅游房地产学[M]．上海：复旦大学出版社，2004.
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