%A4影视公司介绍及项目可行性研究报告

第一篇：%A4影视公司介绍及项目可行性研究报告

炳坤影视 经营状况研究报告

浙江东阳炳坤影视传媒有限责任公司

2015年1月13日

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目录

一、炳坤影视概况

二、电视剧《新蜀山剑侠传》项目可行性研究

三、电视剧《女人的渴望》项目可行性研究

四、电视剧《少年神探狄仁杰2》项目可行性研究

五、电视剧《缘系今生》项目可行性研究

一、炳坤影视概况

浙江东阳炳坤影视传媒有限公司于2011年在东阳横店影视产业

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园注册成立，是一家以电影电视剧剧本策划创作为基础，从事影视剧制作、发行以及艺人经纪的专业化现代影视文化传播公司。

公司目前主要收入来自电影、电视剧剧本创作、电视剧项目策划，以电视剧制作发行为辅，同时具备盈利能力不限于网络剧制作、播放权收入、音像版权收入、衍生产品(公关活动等)收入；艺人经纪佣金收入、企业客户艺人服务收入等。

2011年公司独立出品制作的公益电影电影《为了母亲的微笑》 取得较好的反响。2012年，公司独立出品策划制作的30集红色青春励志剧《乱世情缘》在全国电视台热播，取得很好的口碑。2013年公司独立策划制作并由周炳坤后期导演的40集《少年神探狄仁杰》受众媒体瞩目现已经拍摄完毕并在各大电视台试播。2014年公司参与策划投资的电视剧《古剑奇谭》在全国几十个电视台热播收视率超过同期取得了空前的成绩。1.1炳坤影视的优势：

（1）专业的影视制作理念，产业化的运作体系。公司拥有自己完整的影视制作团队，并且常年致力于影视制作，在业内享有良好的口碑。（2）广阔的资金平台，多元化的基金方式。雄厚的经济实力，保障公司可同时独立投资运作多部影视剧项目。

（3）广阔的影视节目播出平台，与江苏广电集团、浙江广电集团、深圳广电集团、福建广电集团，四川广电集团有着长期的战略合作关系。1.2炳坤影视未来三年的战略规划

公司从15年起制定三年的战略规划，计划每年投资制作两部有社

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会影响力的优质电视连续剧，每年直间接融资投资11000万元人民币在电视剧的投资制作中，预计每年电视连续剧年营业额达到22000万元人民币以上；三年内将公司打造成行业内享有盛誉，有社会影响力的影视文化传播集团；力争五年内在资本市场上撬资，实现集团规模化、产业化、资本化运营。

2015年公司已立项项目有《新蜀山剑侠传》、《女人的渴望》、《少年神探狄仁杰2》和《缘系今生》，预计投资均在15000万元。

以下是针对正在运作的影视剧项目做详细的项目可行性研究。

二、电视剧《新蜀山剑侠传》项目可行性研究

2.1项目描述

项目名称：50集电视剧《新蜀山剑侠传》（剧本创作完成，预计60集的播出版本）

项目定位： 仙剑武侠剧

项目审查：电视剧拍摄制作备案公示 已经通过 项目特色：

（1）青春靓丽偶像剧

（2）同门相残，骨肉分离，孽缘真爱永相随。

（3）表现形式符合当今年轻观众，符合网络粉丝收视需求，剧中人物个性突出

每集长度： 标准43分钟

项目背景：1，与原著的继承人李观政老师确定了《新蜀山剑侠传》 的前期预热互动合作，打造一个从拍摄地横店一直到蜀山（峨眉

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山）金顶“重走蜀山路，还君明珠”综艺类节目，解开还珠楼主千古巨著的背后创作谜团。本综艺类节目已经跟江西卫视，浙江教育科技频道，四川卫视，成都电视台，湖北经济频道，一起在策划节目制作方案。直接间接可以产生很多想象价值空间。

2，本项目与腾讯视频优酷视频初步洽谈了合作播出平台。与江苏卫视、深圳卫视、四川卫视、浙江卫视、天津卫视对剧本创作以及购买意向做了深刻交流。2.2投资规模

项目总投资规模： 7000 万

投资方式：一次性投入 2.3剧情梗概

天地不仁，万恶四起。

为了弘道弘仁，斩邪除魔，峨嵋开山鼻祖长眉真人带领峨嵋弟子对血神教展开声势浩大的讨伐，血神子邓隐带着身怀六甲即将临盆的妻子申无垢，被长眉真人追到神剑峰绝顶之上。

面对这个昔日的同门师弟、如今的血魔之王邓隐，长眉真人心中感概万千，屏退左右之后，两人之间展开一场殊死的搏斗。邓隐一边要与长眉真人搏斗，一边担心着妻子的安危，不小心被长眉真人的剑气所伤，在申无垢的乞求下，长眉真人挥袖离开。申无垢也因为孩子的出生而精气全无气绝身亡，邓隐伤心不已，根据妻子的遗愿，用血魔之印将孩子身上的魔性封印，希望孩子成长为一个平凡的人。邓隐将孩子放在了孤寡老人李宁的门前，从此销声匿迹。

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多年之后，血神教恶心不死，卷土重来，血神老人带领门下四大弟子及其党羽一路高歌猛进，攻上峨嵋金顶。血神老人在混战当中突然口吐鲜血败下阵来，邪派也因此溃不成军，峨嵋派乘胜追击但自身也元气大伤。仓皇逃窜的血神教修罗宫宫主明修罗在一个山洞中被药农之子李英琼所救，这个孩子身上仿佛有一种巨大的魔力让他暗自心惊。

李英琼回到家中得知父亲在慈云寺斗剑之中被峨嵋派人士误杀，悲伤不已。

李英琼结识富商之子余英男，余家遭遇变故之后，两人一同前往峨嵋拜师学艺，最后认识峨嵋弟子严人英，三人惺惺相惜，结为兄弟。李英琼和余英男开始初学峨嵋武艺，余英男进步神速很快通过考核，李英琼资质平平屡遭同辈欺凌但因此结识师姐齐灵云，两人成为无话不谈的好朋友，李英琼渐渐对灵云暗生情愫。

九天之颠，三英二云。

长眉真人留下谒语，玄真子等人不明所以，但决定举行一次新弟子的金顶论剑以壮大峨嵋声势。

齐灵云在一次斩妖蛇事件中身中蛇毒，危难之际余英男舍身相救，齐灵云情根深种。李英琼得知好兄弟余英男跟齐灵云正在热恋，痛苦万分，遂一心习武并进步神速。在灵狐的指引下，李英琼勇杀骷髅恶魔，得到紫郢神剑。

峨嵋金顶论剑。李英琼、余英男、齐灵云、周轻云、严人英脱颖而出，“三英二云”谒语破解。李英琼和周轻云在磨难之中暗生情愫，6 / 30

周轻云得到青索剑。

紫青重现，**四起。

李英琼结识血神教圣女明珠，两人历经磨难得到广成子的绝世秘籍并合力将绿袍老祖置于死地，但绿袍老祖的一虑魂魄侵入李英琼身体，使其身心备受折磨。紫青双剑的复出让玄真子等人欣喜不已，并赐李英琼未来峨嵋掌教信物九天元阳尺，这让一心觊觎掌教之位的余英男万分失落。

齐灵云和余英男大婚，李英琼开始告别对齐灵云的暗恋，但旋即陷入与明珠和周轻云的感情纠葛。李英琼因救齐灵云被峨嵋众人发现其身中绿袍老祖之毒，峨嵋长老试图用心灯将其体内之魔性炼化。

两仪微尘，诛天灭地。

心灯无法炼化李英琼的魔性反而令其功力大增，玄真子不得不发动两仪微尘阵来将李英琼彻底诛杀，明珠奋不顾身给李英琼挡住了万箭穿心。明修罗率众进攻峨嵋，并带回身受重伤的女儿明珠，李英琼誓死跟随，以求守护明珠。为拿到救明珠之药材，成为修罗宫副宫主的李英琼带领血神教众人发动第二次峨嵋斗剑。明修罗发现自己是极乐真人李静虚的儿子。周轻云助李英琼拿到药材，明珠得救，然而魂魄回转之时，火灵神君的手下突然杀到，明珠魂飞魄散只留下圣女的真元融入李英琼体内。

明珠的死让李英琼痛不欲生，他身上封印已久的血魔之印竟然被打开，李英琼迅速成为万魔之王，助明修罗统一血神教。周轻云为了忘记李英琼而喝下忘情水，魔性大发的李英琼再次遇上周轻云，却总

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能陷入轻云的柔情之中，为了治愈周轻云的失忆李英琼不顾一切。2.4演职员表及简历 主要演员：

男一号：马天宇/吴亦凡

女一号：宋茜/郑爽

男二号：井柏然/汪东城

女二号：王丽坤 /贾青

男三号：鹿晗/蒲巴甲

特别邀请女神号：高圆圆/范冰冰 制片人：周炳坤

艺术顾问：李观政（原著还珠楼主李寿民的女儿）导演：鞠觉亮 2.5项目成功因素

2.5.1市场份额与收视群体：

根据央视索福瑞的调查，仙侠剧一向是中国大陆收视率最高的电视剧之一，随着电视剧《仙剑奇侠转》《轩辕剑》《古剑奇谭》的热播，仙侠剧俨然成为了一大热门题材剧。而《新蜀山剑仙传》融合了玄幻+仙侠+青春偶像三大劲爆元素，恰好顺应了市场潮流，蕴含巨大的商机。

作为一部民国题材的红色青春励志剧，《新蜀山剑侠传》涵盖了极大的收视群体：除了最固定的收视群体——青少年和中年妇女，本剧的诸多时尚元素和永不过时的爱情至上主题也必能迎合社会各个阶层的观众的口味。

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2.5.2广告需求分析：（跟片广告、软广告、企业赞助）

广告:因这是一部仙剑剧，有许多酒水、老字号的品牌可以软性植入剧情中，在制作中会加入很多绚丽飘渺的服装化妆元素。可以植入古典服装品牌。

剧中目前已与多个意向客户洽谈了合作方面的事宜。2.6发行计划

电视剧制片公司有两种电视剧的发行方式：自主发行和委托发行。委托发行又有两种操作模式：卖断和代理。自主发行是绝大多数电视剧制片公司第一选择，这样可以实现利润最大化； 我们是自主发行。2.6.1两次发行

电视剧的发行包括两次发行，其中以第一次发行为市场主体。第一次发行主要是社会制片公司向中央电视台或省级卫星台或省会台供片，对于社会制片公司而言，第一次发行就完成了全部收益。第二次发行则是省级卫星台、省会台向下游的城市电视台供片，将其已购买的播映权进行收益最大化，但第二次发行在电视剧发行主额中所占比例很小。

（1）省级卫星台与省会台是第一次发行的主要市场

尽管在电视剧的第一次发行市场有三个买家：央视、省级台和城市台，但是绝大多数制片公司的发行策略是“全国发行，分省销售”，省级卫星台和省会台是其主要的销售对象。

（2）省会台外的地市电视台是二次发行的主要对象

二次发行是电视台对已购的电视剧在播映权限和时间的范围内进

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行销售，是地方电视台的一项收入来源.但是数量不大。

二次发行的主体有的是电视台，有的是频道，取决于频道在电视台的独立地位。一般来说，购买全省播映权的省级、省会级电视台可以向其它地市级电视台出售播映权。

2.7执行计划和时间表

筹备期：45天

人员和设备使用计划：

2015年6月20日人员进入筹备期，9月中各部门到位进入拍摄期。16年1月中拍摄完成，各部门解散，剪接师进入，后期剪辑开始。

拍摄计划：115天

后期制作计划：三个月

预计电视连续剧《新蜀山剑侠传》将在2016年下半年与广大观众见面！2.8收益预测

版权归属说明：版权归浙江东阳炳坤公司

收益预测计划：国内的市场及东南亚，国外的中文频道等，只要有华人的地方就是我们的市场。

可行性方案：完全市场化销售方案，直接卖给各地电视台首播。

行价收益保守预计：

1、首播一级卫视发行平台：一家一线卫视加二线卫视 预估收益：80万元/家×60集×2＝9600万元

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2、二轮卫视两家电视台发行

预估收益：30万元/集×60集×2＝3600万元

3、五家地面电视台发行

预估收益：5万元/集×60集×5=1500万元

3、网络版权独家首播：优酷/乐视/迅雷/腾讯 预估收益：120万元/集×60集＝7200万元

4、海外发行预估收益：15万元/集×60集=900万元

以上发行收益估算总计：22800万元

投资额7000万

预计收益回报：22800万元—7000万元=15800万元 2.9潜在风险及规避

政策性因素：本剧没有出现任何国家禁止，规定的内容

自然因素：所有拍摄场地都是可行性场地，如沙漠，影视城，等等

质量因素：本剧所有演职人员均为专业人员，可以规避所有质量问题

发行及宣传因素：本剧制片方和各电视台影视剧采购部门有很好的合作关系。2.10宣传推广方案

利用一切公关与媒体推广活动的机会扩大投资商的企业品牌、建立销售网络、打开新产品市场、树立良好的企业形象。包括：

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（1）、开拍前剧组将组织新闻单位、投资方、制作方、发行方召开剧作研讨会，新闻媒体采访并做强力报道。

（2）、举行开机仪式，届时将邀请有关领导、社会名流、著名演员、投资制作方、发行方和剧组成员、新闻媒体参加。

（4）、拍摄期间举行第一次新闻发布会，当日发布本剧第一期片花、海报等相关宣传资料，届时将邀请投资制作方、各大卫视领导、全国各大电视、报纸、网络等新闻媒体参加。

（5）、拍摄期间多次邀请各大媒体探班、拍摄剧照等在全国范围内滚动式宣传。

（6）、首映式将邀请全国各档有关影视栏目摄制组参加，同时采访投资方、制作方、发行方、著作权人、制片人、导演、主要演员及参加首映式的观众，并将节目在《娱乐现场》、《影视风云榜》、《影视同期声》、《中国娱乐报道》等栏目中播出，全国各大网络媒体及平面媒体也同时发稿做新一轮“轰炸式”宣传。

（7）、拟在北京、上海、广州、浙江等地邀请投资方、制作方、发行方和新闻朋友举办本剧播映专题新闻发布会，推介本片。2.10.1广告支持

根据本剧的特点，本片的广告形式主要包括：

（1）、剧情中安排“软性”包装的广告。商品广告、企业形象广告、产品代言人广告等。

（2）、每集片尾带上30秒的广告。以及投资商特别鸣谢与鸣谢单位。

三、电视剧《女人的渴望》项目可行性研究

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3.1项目描述

项目名称：40集电视剧《女人的渴望》（剧本创作完成）

项目定位：情感励志生活剧

项目审查：电视剧拍摄制作备案公示 已经通过

项目特色：

（1）情节曲折，元素众多，符合当下和谐社会观众的收视需求

（2）颇具现实意义，话题性十足，掀起新一轮怀旧风潮

（3）超强制作班底，超豪华演员阵容，强有力的收视保障

每集长度： 标准45分钟 3.2投资规模

项目总投资规模：4000 万

投资方式：一次性投入 3.3剧情梗概

渴望家庭美满阖家幸福

王晓玲为了家庭她任劳任怨甘愿付出一切，但一场婚姻剧变彻底打破了王晓玲的美满生活，所在工厂的突然破产更让王晓玲的生活陷入困顿，面对生活上的压力和感情上的痛苦王晓玲没有退缩，不但带领工友创立了制衣作坊，而且帮助家人重新找回了生活的勇气和信心。

渴望爱情

初恋情人刘荣华的出现让王晓玲找回了真爱，但迫于社会舆论的压力两人最终还是选择了放手，虽然王晓玲的感情和生活再此陷入低潮，但此时的王晓玲已经变的更为坚强和自信，她决定做一个独立自

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强的女人。一次拾金不昧让王晓玲结识了事业有成的全总并帮助全总取得了事业的更大发展，当面对全总殷切的追求时王晓玲最终选择了独立和尊严。

渴望事业

但她深刻认识到事业是女性独立的基石，经过不懈努力，王晓玲终于创立了自己的品牌制衣行实现了自己的梦想。

渴望女儿能平安幸福

作为一个母亲王晓玲她尤其害怕女儿重蹈自己的覆辙，进入新世纪，当发现女儿竟然和昔日恋人的儿子陷入热恋时，王晓玲激烈反对，但毕竟时代不同了，在重新审视自己的爱情观之后王晓玲最终同意了女儿的恋情。

在曾经几度流连的银杏大道上王晓玲与刘荣华相视一笑漫步走开去。

3.4演职员表及简历 主要演员：

女一号：刘涛/海清

男一号：陆毅/乔振宇

女二号：李彩桦/张可颐

男二号：郭晋安/郝平

男三号：于小伟/萧正楠

女三号： 吴越/齐欢

导演：刘惠宁/李力安

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3.5项目成功因素

3.5.1市场份额与收视群体：

情感励志生活剧一向是中国大陆收视率最高的电视剧之一，随着同类题材电视剧如《家常菜》、《温州一家人》等的热播，情感励志生活剧俨然成为了一大热门题材剧。而《女人的渴望》融合了情感+励志+家庭伦理三大劲爆元素，恰好顺应了市场潮流，蕴含巨大的商机。

作为一部情感励志生活剧，《女人的渴望》涵盖了极大的收视群体：除了最固定的收视群体——25至60岁的核心观众，本剧的诸多怀旧元素和永不过时的爱情至上主题也必能迎合社会各个阶层的观众的口味。

3.5.2广告需求分析：（跟片广告、软广告、企业赞助）

广告:因这是一部跨越改革开放到时下的时代剧，有许多当代品牌可以软性植入剧情中，在制作中会加入很多企业广告元素。剧中目前已与意向客户洽谈合作。3.6发行计划

电视剧制片公司有两种电视剧的发行方式：自主发行和委托发行。委托发行又有两种操作模式：卖断和代理。自主发行是绝大多数电视剧制片公司第一选择，这样可以实现利润最大化； 我们是自主发行，3.6.1两次发行：

电视剧的发行包括两次发行，其中以第一次发行为市场主体。第一次发行主要是社会制片公司向中央电视台或省级卫星台或省会台供片，对于社会制片公司而言，第一次发行就完成了全部收益。第二次

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发行则是省级卫星台、省会台向下游的城市电视台供片，将其已购买的播映权进行收益最大化，但第二次发行在电视剧发行主额中所占比例很小。

1、省级卫星台与省会台是第一次发行的主要市场

尽管在电视剧的第一次发行市场有三个买家：央视、省级台和城市台，但是绝大多数制片公司的发行策略是“全国发行，分省销售”，省级卫星台和省会台是其主要的销售对象。

2、省会台外的地市电视台是二次发行的主要对象

二次发行是电视台对已购的电视剧在播映权限和时间的范围内进行销售，是地方电视台的一项收入来源.但是数量不大。

二次发行的主体有的是电视台，有的是频道，取决于频道在电视台的独立地位。一般来说，购买全省播映权的省级、省会级电视台可以向其它地市级电视台出售播映权。

3.7执行计划和时间表

筹备期：45天

人员和设备使用计划：2016年2月28日人员进入筹备期，3月末各部门到位进入拍摄期。8月中旬拍摄完成，各部门解散，剪接师进入，后期剪辑开始

拍摄计划：90天

后期制作计划：三个月

预计电视连续剧《女人的渴望》将在2016年冬季与广大观众见面！3.8收益预测

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版权归属说明：版权归浙江东阳炳坤影视传媒有限公司所有

收益预测计划：国内的市场及东南亚，国外的中文频道等，只要有华人的地方就是我们的市场。

可行性方案：完全市场化销售方案，直接卖给各地电视台首播。

行价收益保守预计：

1、首播一级卫视发行平台：北京，安徽、东方卫视 预估收益：60万元/家×40集×2＝4800万元

2、二轮卫视发行平台：深圳、四川 预估收益：20万元/家×40集×2=1600万元

2、二轮十家地方电视台发行

预估收益：4万元/集×40集×5＝800万元

3、网络版权独家首播：优酷/乐视/迅雷 预估收益：50万元/集×40集＝2000万元

4、海外发行预估收益：5万元/集×40集=200万元

以上发行收益估算总计：9400万元

投资额4000万

预估收益回报：9400万元—4000万元=5400万元 3.9潜在风险及规避

政策性因素：本剧没有出现任何国家禁止，规定的内容

自然因素：所有拍摄场地都是可行性场地，如八十年代街景、影视城，等等

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质量因素：本剧所有演职人员均为专业人员，可以规避所有质量问题

发行及宣传因素：本剧制片方和各电视台影视剧采购部门有很好的合作关系（15%的佣金是要给采购部门私人所有）3.10宣传推广方案

利用一切公关与媒体推广活动的机会扩大投资商的企业品牌、建立销售网络、打开新产品市场、树立良好的企业形象。包括：（1）、开拍前剧组将组织新闻单位、投资方、制作方、发行方召开剧作研讨会，新闻媒体采访并做强力报道。

（2）、举行开机仪式，届时将邀请有关领导、社会名流、著名演员、投资制作方、发行方和剧组成员、新闻媒体参加。

（4）、拍摄期间举行第一次新闻发布会，当日发布本剧第一期片花、海报等相关宣传资料，届时将邀请投资制作方、各大卫视领导、全国各大电视、报纸、网络等新闻媒体参加。

（5）、拍摄期间多次邀请各大媒体探班、拍摄剧照等在全国范围内滚动式宣传。

（6）、首映式将邀请全国各档有关影视栏目摄制组参加，同时采访投资方、制作方、发行方、著作权人、制片人、导演、主要演员及参加首映式的观众，并将节目在《娱乐现场》、《影视风云榜》、《影视同期声》、《中国娱乐报道》等栏目中播出，全国各大网络媒体及平面媒体也同时发稿做新一轮“轰炸式”宣传。

（7）、拟在北京、上海、广州、浙江等地邀请投资方、制作方、发行

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方和新闻朋友举办本剧播映专题新闻发布会，推介本片。3.10.1广告支持

根据本剧的特点，本片的广告形式主要包括：

（1）、剧情中安排“软性”包装的广告。商品广告、企业形象广告、产品代言人广告等。

（2）、每集片尾带上30秒的广告。以及投资商特别鸣谢与鸣谢单位。

四、《少年神探狄仁杰2》项目可行性研究

4.1项目描述

项目名称：40集电视剧《少年神探狄仁杰2》（剧本创作完成）

项目定位：青春偶像悬疑剧 项目审查：报备阶段

项目特色：

（1）狄仁杰系列最大程度吸引观众的眼球。

（2）“本格推理+解密魔术骗术”最大程度满足观众的好奇。

（4）传奇历史人物最大程度抓住观众的视线。

（5）青春美型最大程度追求视觉的美感。

（6）古装武打最大程度满足武侠迷的渴望。

每集长度： 标准45分钟 4.2投资规模

项目总投资规模：6000 万

投资方式：一次性投入 4.3剧情梗概

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狄仁杰任大理寺丞期间，尚书令涉嫌贪腐，将计就计做足自杀假象把自己的贪赃枉法的事情全都转嫁到户部左右侍郎头上把两案办成畏罪自杀案件。

狄仁杰在办案过程中发现重重疑点与上司大理寺卿和尚书令发生对立，狄仁杰查办案件面临阻力和谜团而且案情线索似乎指向尚书令本人。

尚书令的女儿舒云对狄仁杰一见钟情，运用自己的智慧帮助狄仁杰搬开父亲的阻挠和理清案件的迷雾，但最终发现父亲对户部左右侍郎栽赃陷害而导致他们锒铛入狱。

舒云在狄仁杰要离开尚书府时候，转身抱住狄仁杰，让狄仁杰不要走留下来陪她，狄仁杰浪子之心舒云武力束缚，元方调侃狄仁杰最难承受美人恩。

广贴告示轰动一时的京师高官连续自杀原来是一个变态的砍柴夫报复杀人，朝廷上武则天大肆嘉奖狄仁杰，武则天在嘉奖完狄仁杰后匆匆退朝，武则天陷入了深深的沉思。4.4项目成功因素

4.4.1市场份额与收视群体：

青春偶像剧一向是中国大陆收视率最高的电视剧之一，随着电视剧《少年神探狄仁杰1》已经本公司发起的另一个同类题材《古剑奇谭》的热播，清楚偶像剧俨然成为了一大热门题材剧。而《少年神探狄仁杰2》融合了青春偶像+悬疑探案两大劲爆元素，恰好顺应了市场潮流，蕴含巨大的商机。

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作为一部古装青春偶像剧，《少年神探狄仁杰2》涵盖了极大的收视群体：除了最固定的收视群体——青少年和白领阶层，本剧的诸多时尚元素和永不过时的爱情至上主题也必能迎合社会各个阶层的观众的口味。

4.4.2广告需求分析：（跟片广告、软广告、企业赞助）

广告:因这是一部古装剧，有许多酒水、老字号的品牌可以软性植入剧情中，在制作中会加入很多绚丽飘渺的服装化妆元素。可以植入古典服装品牌。4.5发行计划

电视剧制片公司有两种电视剧的发行方式：自主发行和委托发行。委托发行又有两种操作模式：卖断和代理。自主发行是绝大多数电视剧制片公司第一选择，这样可以实现利润最大化； 我们是自主发行，4.5.1两次发行：

电视剧的发行包括两次发行，其中以第一次发行为市场主体。第一次发行主要是社会制片公司向中央电视台或省级卫星台或省会台供片，对于社会制片公司而言，第一次发行就完成了全部收益。第二次发行则是省级卫星台、省会台向下游的城市电视台供片，将其已购买的播映权进行收益最大化，但第二次发行在电视剧发行主额中所占比例很小。

1、省级卫星台与省会台是第一次发行的主要市场

尽管在电视剧的第一次发行市场有三个买家：央视、省级台和城市台，但是绝大多数制片公司的发行策略是“全国发行，分省销售”，21 / 30

省级卫星台和省会台是其主要的销售对象。

2、省会台外的地市电视台是二次发行的主要对象

二次发行是电视台对已购的电视剧在播映权限和时间的范围内进行销售，是地方电视台的一项收入来源.但是数量不大。

二次发行的主体有的是电视台，有的是频道，取决于频道在电视台的独立地位。一般来说，购买全省播映权的省级、省会级电视台可以向其它地市级电视台出售播映权。

4.6收益预测

版权归属说明：版权归投资公司

收益预测计划：国内的市场及东南亚，国外的中文频道等，只要有华人的地方就是我们的市场。

可行性方案：完全市场化销售方案，直接卖给各地电视台首播。

行价收益保守预计：

1、首播一级卫视发行平台：安徽、福建 预估收益：80万元/家×40集×2＝6400万元

2、二轮卫视发行平台：深圳、四川 预估收益：30万元/家×40集×2=2400万元

2、二轮十家地方电视台发行

预估收益：5万元/集×40集×10＝2000万元

3、网络版权独家首播：优酷/乐视/迅雷 预估收益：100万元/集×40集＝4000万元

4、海外发行预估收益：10万元/集×40集=400万元

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以上发行收益估算总计：15200万元

投资额6000万

预估收益回报：15200万元—6000万元=9200万元 4.7潜在风险及规避

政策性因素：本剧没有出现任何国家禁止，规定的内容

自然因素：所有拍摄场地都是可行性场地，如沙漠，影视城等等

质量因素：本剧所有演职人员均为专业人员，可以规避所有质量问题

发行及宣传因素：本剧制片方和各电视台影视剧采购部门有很好的合作关系（15%的佣金是要给采购部门私人所有）4.8宣传推广方案

利用一切公关与媒体推广活动的机会扩大投资商的企业品牌、建立销售网络、打开新产品市场、树立良好的企业形象。包括：（1）、开拍前剧组将组织新闻单位、投资方、制作方、发行方召开剧作研讨会，新闻媒体采访并做强力报道。

（2）、举行开机仪式，届时将邀请有关领导、社会名流、著名演员、投资制作方、发行方和剧组成员、新闻媒体参加。

（4）、拍摄期间举行第一次新闻发布会，当日发布本剧第一期片花、海报等相关宣传资料，届时将邀请投资制作方、各大卫视领导、全国各大电视、报纸、网络等新闻媒体参加。

（5）、拍摄期间多次邀请各大媒体探班、拍摄剧照等在全国范围内滚

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动式宣传。

（6）、首映式将邀请全国各档有关影视栏目摄制组参加，同时采访投资方、制作方、发行方、著作权人、制片人、导演、主要演员及参加首映式的观众，并将节目在《娱乐现场》、《影视风云榜》、《影视同期声》、《中国娱乐报道》等栏目中播出，全国各大网络媒体及平面媒体也同时发稿做新一轮“轰炸式”宣传。

（7）、拟在北京、上海、广州、浙江等地邀请投资方、制作方、发行方和新闻朋友举办本剧播映专题新闻发布会，推介本片。4.8.1广告支持

根据本剧的特点，本片的广告形式主要包括：

（1）、剧情中安排“软性”包装的广告。商品广告、企业形象广告、产品代言人广告等。

（2）、每集片尾带上30秒的广告。以及投资商特别鸣谢与鸣谢单位。

五、电视剧《缘系今生》项目可行性研究 5.1项目描述

项目名称：40集电视剧《缘系今生》（剧本创作完成）

项目定位：近代家族伦理传奇剧

项目审查：电视剧拍摄制作备案公示 已经通过

项目特色：（1）题材厚重、荡气回肠，家族史诗

（2）情节曲折，元素众多，符合当下和谐社会观众的收视需求

/ 30

每集长度： 标准45分钟 5.2投资规模

项目总投资规模：5000 万

投资方式：一次性投入 5.3故事介绍

民国初年，山西太原市，经济繁茂，商贾云集。其中以程、周、罗三个家族为首，主掌着整个山西的经济命脉。

程、周、罗三位老爷原是贫苦出身，一起帮扶打拼天下，结下深厚的友情，便结为异性兄弟。为了巩固三家在太原及在山西的经济地位，和多年的兄弟情义，三人决议让几家孩子联姻。

程家大公子-程天宇海外留学，得知父病重，匆匆赶回，结果却是参加三家的联姻大婚，迎娶罗家的大小姐-罗美婵。不料，罗美婵却早已心仪周家大公子-周锦瑞。而周锦瑞却自幼又与姑母家表妹-林荫定下娃娃亲。大婚前期，林荫得知表哥周锦瑞深爱罗美婵，为了不让表哥为难，林荫私自放走周锦瑞。为此，周锦瑞和罗美婵逃往上海。于此同时，罗家大少爷罗子寒误把从小丧母，居住周家的林荫，当成是和他成亲的周家小姐周心平。

由于周锦瑞和罗美婵的逃婚，三家联姻大婚遭到破坏。喜帖全都发放，不能悔改。程老爷提出，由林荫顶替罗美婵嫁到程家，否则，三大家族，在山西将成为同僚们的笑柄。

大婚之日，林荫顶替罗美婵被嫁到程家。为此，罗子寒痛恨程天宇抢了心爱的人，对自己真正的妻子周心平，十分冷漠。并暗暗发誓，25 / 30

一定要打败程家，夺回他想要的所有的一切。至此，三大家族的后备年轻人们的恩怨情仇彻底展开…… 5.4项目成功因素

5.4.1市场份额与收视群体：

家庭伦理剧一向是中国大陆收视率最高的电视剧之一，《缘系今生》涵盖了极大的收视群体：除了最固定的收视群体——中老年阶层和白领阶层，本剧的诸多时代元素和永不过时的爱情至上主题也必能迎合社会各个阶层的观众的口味。

5.4.2广告需求分析：（跟片广告、软广告、企业赞助）

广告:因这是一部古装剧，有许多酒水、老字号的品牌可以软性植入剧情中，在制作中会加入很多绚丽飘渺的服装化妆元素。可以植入古典服装品牌。5.5发行计划

电视剧制片公司有两种电视剧的发行方式：自主发行和委托发行。委托发行又有两种操作模式：卖断和代理。自主发行是绝大多数电视剧制片公司第一选择，这样可以实现利润最大化； 我们是自主发行，5.5.1两次发行：

电视剧的发行包括两次发行，其中以第一次发行为市场主体。第一次发行主要是社会制片公司向中央电视台或省级卫星台或省会台供片，对于社会制片公司而言，第一次发行就完成了全部收益。第二次发行则是省级卫星台、省会台向下游的城市电视台供片，将其已购买的播映权进行收益最大化，但第二次发行在电视剧发行主额中所占比

/ 30

例很小。

1、省级卫星台与省会台是第一次发行的主要市场

尽管在电视剧的第一次发行市场有三个买家：央视、省级台和城市台，但是绝大多数制片公司的发行策略是“全国发行，分省销售”，省级卫星台和省会台是其主要的销售对象。

2、省会台外的地市电视台是二次发行的主要对象

二次发行是电视台对已购的电视剧在播映权限和时间的范围内进行销售，是地方电视台的一项收入来源.但是数量不大。

二次发行的主体有的是电视台，有的是频道，取决于频道在电视台的独立地位。一般来说，购买全省播映权的省级、省会级电视台可以向其它地市级电视台出售播映权。

5.6收益预测

版权归属说明：版权归炳坤影视

收益预测计划：国内的市场及东南亚，国外的中文频道等，只要有华人的地方就是我们的市场。

可行性方案：完全市场化销售方案，直接卖给各地电视台首播。

行价收益保守预计:

1、首播一级卫视发行平台：安徽、北京 预估收益：80万元/家×40集×2＝6400万元

2、二轮卫视发行平台：深圳、四川 预估收益：20万元/家×40集×2=1600万元

2、二轮5家地方电视台发行

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预估收益：5万元/集×40集×5＝1000万元

3、网络版权独家首播：优酷/乐视/迅雷 预估收益：70万元/集×40集＝2800万元

4、海外发行预估收益：5万元/集×40集=200万元

以上发行收益估算总计：12000万元

投资额5000万

预估收益回报：12000万元—5000万元=7000万元 5.7潜在风险及规避

政策性因素：本剧没有出现任何国家禁止，规定的内容

自然因素：所有拍摄场地都是可行性场地，如古城，影视城等等

质量因素：本剧所有演职人员均为专业人员，可以规避所有质量问题

发行及宣传因素：本剧制片方和各电视台影视剧采购部门有很好的合作关系（16%的佣金是要给采购部门私人所有）5.8宣传推广方案

利用一切公关与媒体推广活动的机会扩大投资商的企业品牌、建立销售网络、打开新产品市场、树立良好的企业形象。包括：（1）、开拍前剧组将组织新闻单位、投资方、制作方、发行方召开剧作研讨会，新闻媒体采访并做强力报道。

（2）、举行开机仪式，届时将邀请有关领导、社会名流、著名演员、投资制作方、发行方和剧组成员、新闻媒体参加。

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（4）、拍摄期间举行第一次新闻发布会，当日发布本剧第一期片花、海报等相关宣传资料，届时将邀请投资制作方、各大卫视领导、全国各大电视、报纸、网络等新闻媒体参加。

（6）、拍摄期间多次邀请各大媒体探班、拍摄剧照等在全国范围内滚动式宣传。

（6）、首映式将邀请全国各档有关影视栏目摄制组参加，同时采访投资方、制作方、发行方、著作权人、制片人、导演、主要演员及参加首映式的观众，并将节目在《娱乐现场》、《影视风云榜》、《影视同期声》、《中国娱乐报道》等栏目中播出，全国各大网络媒体及平面媒体也同时发稿做新一轮“轰炸式”宣传。

（7）、拟在北京、上海、广州、浙江等地邀请投资方、制作方、发行方和新闻朋友举办本剧播映专题新闻发布会，推介本片。5.8.1广告支持

根据本剧的特点，本片的广告形式主要包括：

（1）、剧情中安排“软性”包装的广告。商品广告、企业形象广告、产品代言人广告等。

（2）、每集片尾带上30秒的广告。以及投资商特别鸣谢与鸣谢单位。尾音：炳坤影视最近三年规划主要任务是做好这四部电视剧的拍摄制作，持续不断的创作出新的剧本作品，让投资者对公司的原创力跟再生能力有信心，让公司在行业内确立以内容为王的潜行者。恭祝所有同仁做出有影响力的影视作品。

/ 30

备注：以上四部电视剧剧本均由本公司法人代表周炳坤先生独立策划编剧创作完成.30 / 30

第二篇：项目可行性研究报告

项

目

可

行

性

研

究

报

告

小组：韩屿霓 万仪冉 潘琴娜

第一章总论

第一节 项目提要

一、项目名称：生态园南仙花苑A-2地块项目

二、项目建设地点：瓯海区三垟街道瓯海大道北侧香缇锦园以

东

三、项目开发商：温州万科中梁置业有限公司

四、项目开发商法定代表人：张瑜

五、项目性质：新建商住楼

六、项目概况：

生态园南仙花苑A-2地块项目是由万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司联合开发的。工程位于：温州瓯海大道以北，铁道南路以南，汤家桥南路以东，三垟大道以西。生态园南仙花苑A-2地块项目项目总用地面积53747平方米，总建筑面积为187281.38平方米，住宅、商业建筑及配套面积145063.15平方米，地下建筑面积41117.29平方米。容积率1.5，建筑密度15%，绿化率40%。

七、建设单位

温州万科中梁置业有限公司是万科企业股份有限公司和中梁地产集团有限公司为开发该地块而临时联合成立的一家公司，该公司位于温州市三垟街道吕家岸路117号（一层），经营期限2013.1.15-2033.1.14，法人代表张瑜，公司注册资本50000万元，是一家主要从事房地产开发的私营有限责任公司(自然人控股或

私营性质企业控股)。

八、组织管理

项目建成前，由温州万科中梁置业有限公司项目部统一领导，项目建成后实行公司经理负责制。

九、环境保护

本项目为中高档商品房住宅，以保护生态环境为主题，与生态园相协调，与三垟湿地的自然相互适应，绿化率达40%。施工过程中采取相应的水土保持、施工噪声、施工扬尘等方面的防治对策和保护措施；运营期生活污水处理达标后纳入市政污水处理系统；备用的发电机产生的燃油废气、住户厨房油烟以及地下车库汽车尾气经专用烟道至楼顶排放；做好发电机、排风机等配套设备的隔声、消声、减震措施；生活垃圾委托环卫部门清运处理。

十、项目实施进度安排

第三篇：项目可行性研究报告

项目可行性研究报告

项目可行性研究的编制是确定建设项目前具有决定性意义的工作，是在投资决策之前，对拟建项目进行全面技术经济分析的科学论证，在投资管理中，可行性研究是指对拟建项目有关的自然、社会、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供科学依据。

概述

是通过对项目的主要内容和配套条件，如市场需求、资源供应、建设规模、工艺路线、设备选型、环境影响、资金筹措、盈利能力等，从技术、经济、工程等方面进行调查研究和分析比较，并对项目建成以后可能取得的财务、经济效益及社会影响进行预测，从而提出该项目是否值得投资和如何进行建设的咨询意见，为项目决策提供依据的一种综合性的分析方法。特点

预见性、公正性、可靠性、科学性

内容

投资必要性

主要根据市场调查及预测的结果，以及有关的产业政策等因素，论证项目投资建设的必要性。

技术的可行性。主要从事项目实施的技术角度，合理设计技术方案，并进行比选和评价。

财务可行性

主要从项目及投资者的角度，设计合理财务方案，从企业理财的角度进行资本预算，评价项目的财务盈利能力，进行投资决策，并从融资主体(企业)的角度评价股东投资收益、现金流量计划及债务清偿能力。

组织可行性

制定合理的项目实施进度计划、设计合理组织机构、选择经验丰富的管理人员、建立良好的协作关系、制定合适的培训计划等，保证项目顺利执行。

经济可行性

主要是从资源配置的角度衡量项目的价值，评价项目在实现区域经济发展目标、有效配置经济资源、增加供应、创造就业、改善环境、提高人民生活等方面的效益。

社会可行性。主要分析项目对社会的影响，包括政治体制、方针政策、经济结构、法律道德、宗教民族、妇女儿童及社会稳定性等。

分类

可行性研究报告分为：政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。

（1）审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；

（2）融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。具体概括为：政府立项审批，产业扶持，银行贷款，融资投资、投资建设、境外投资、上市融资、中外合作、股份合作、组建公司、征用土地、申请高新技术企业等各类可行性报告。

作用及定位

大中型投资项目通常需要报请地区或者国家发改委立项备案。受投资项目所在细分行业、资金规模、建设地区、投资方式等不同影响，项目可行性研究报告（立项报告为简版可行性研究报告）均有不同侧重。为了保证项目顺利通过发改委批准完成立项备案，可行性研究报告的编制必须由专业有经验的咨询机构协助完成重要性和组成项目可行性研究分类

1、一般机会研究

鉴别与发展投资机会、形成投资意向，提供可供选择的项目发展方向和投资领域。包括地区研究、部门研究、资源研究、政策研究等内容。

2、特定项目机会研究

主要用于筛选项目，提出项目建议。比一般机会研究更深入、更具体。包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。

3、方案策划

根据项目的目标与功能要求，进行总体规划与设计。作为可行性研究的前提与实施的依据。主要包括功能与目标分析，有总目标、分目标、技术指标、经济指标、环境指标等指标；总体方案设想，有概念创新、方案设想等内容；总体方案规划，有布局、规模、指标等内容；各部分功能设计，有子系统功能、联系等内容；方案选择与确定，有技术、经济、环境、风险、周期比较、确定一到两个方案进一步研究与论证等内容。

4、初步可行性研究

对项目进行初步的论证和估计，分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。主要包括市场与生产能力，有市场预测、经营渠道、价格、销量等内容；资源投入量分析，主要有建设与运行过程的资源需求；选址，有地点选择、场地选择等内容；项目总设计，主要有规划、工艺、设备、土建、技术、进度、投资额、成本等内容；收益估算，主要有经济性、技术性、环境结论等内容。

5、详细可行性研究

在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析，对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证，对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价，是项目评估和决策的依据。主要包括总论，主要有背景、必要性、依据和范围需求预测；项目规模，主要有国内外需求、能力、竞争力、技术经济分析等内容；资源情况，主要有原材料、设施、燃料、人员、技术、装备等内容；项目实施条件与地点选择，主要有地理地形、气象水文、地质、交通运输、通讯、水、电、气、地点选择与比较等内容；设计方案，主要有范围、方法、进度、工作量等内容；组织建设方案，主要有机构设置、人员招募与培训等内容；投资估算与资金筹措方案；社会及经济效果评价；环境评价，主要有保护、影响等内容。

项目评估

由第三方根据政策、法规、方法、参数和条例等因素，从项目的国民经济、社会角度出发，对项目的必要性、条件、市场、技术、环境、效益等进行全面评价，判断其是否可行，审查可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性，为审批项目提供决策依据。

评估依据有项目建议书、批准文件、可行性研究报告、申请报告、初审意见、有关协议文件等内容；评估程序主要有成立评

估小组、资料审查分析、调查分析、论证、编写评估报告、讨论修订、专家论证会、出具评估报告等步骤；项目评估内容主要有项目概况评估、必要性评估、条件评估、方案评估、标准评估、进度评估、效益评估、费用评估、风险评估等内容；评估报告内容大纲主要有项目概况、详细评估意见、总结建议等内容。商业计划书与投资价值分析报告

1、商业计划书

明确表述项目提供的产品或服务、有利或不利条件、进度、风险，计划等信息，为项目管理提供分析基础和信息交流依据，指导今后项目实施工作，增加各相关方的信心与兴趣。内容包括计划、产品或服务介绍、人员及组织结构、市场预测、风险估计、经营策略等部分。

2、投资价值分析报告

投资价值分析报告主要由项目立项方为潜在投资者或授信部门提供的旨在吸引投资或贷款的项目推介报告。主要包括产业机会，主要有行业、政策、区域等内容；企业素质，主要有经营、财务、人才、管理、文化、技术等几方面内容； 竞争优势，主要有产权、治理结构、组织结构、技术、产品等内容；潜在价值，主要有竞争力、盈利、市场、技术等几方面内容；风险，主要有技术、经营、行业、市场、政策等几方面内容；最后是结论。

第四篇：项目可行性研究报告

1、标题：×××项目可行性研究报告

2、内容：根据国家和有关部门关于该类项目的广度和深度规定,结合项目具体情况编列,其提纲如下：

(1)依据国家产业政策、产业目录、宏观调控政策, 在项目建议书基础上进一步进行调研,提出项目背景、项目建设的必要性和经济意义,以及编制可行性研究报告所依据的政策原则和指导思想。

(2)产品市场(或社会需求)现状调查和预测分析；竞争对手现状和发展分析；产品的竞争能力分析；市场营销战略。

(3)产品(或建设)规模方案的选择。

(4)(或建设标准)选择。

(5)资源、原材料、燃料来源和供销的可能性评价。

(6)公用设施建设方案。

(7)建厂条件和厂址方案：地理位置、气象、水文、地质、地形条件、交通运输,以及水、电、气和社会经济状况及其发展趋势；厂址比较和选择意见。

(8)生态环境影响和对策。

(9)节约能源、水和土地资源措施。

(10)职业安全、卫生和消防论证及措施。

(11)生产组织、管理体制、机构定员、人员培训设想。

(12)编制投资估算(投资估算按重要部位设计方案估算工程量进行计算)。提出资金筹措办法。

(13)经济分析和风险分析。

(14)综合评价及结论。

34、项目可行性研究报告编制单位：

×××单位或委托×××院、所编制。

5、项目可行性研究报告编制时间。

×××年×××月 ×××日。

6、附件：如单项调研报告、委托某专业单位单项、调研咨询报告及函、电报传真、网络查询资料等。

第五篇：项目可行性研究报告

目

录

第一章

项目概况

一、项目名称二、三、四、五、第二章一、二、三、第三章一、二、三、第四章一、二、三、四、五、六、七、项目地址

项目开发企业概况

项目建设背景

项目总体概况

项目市场分析

项目建设环境分析

XXXX房地产市场概况

结论

项目优劣势分析

项目优势

项目劣势

结论

项目建设条件及实施计划

项目选址

项目建设内容及建设规模

项目建设条件

项目规划设计方案

项目环境影响

项目管理组织

项目实施计划

第五章

项目风险分析

一、政策风险分析

二、社会风险分析

三、经济风险分析

四、行业风险分析

五、管理风险分析

六、资金风险分析

第六章

项目投资估算与资金筹措

一、项目投资估算

二、资金筹措

三、贷款取得与偿还

第七章

效益测算与分析

一、收入预测

二、税费率

三、利润预测 第八章

项目总结

第一章

项目概况

一、项目名称：XXXXXXXXXXXXXXXXXX项目

二、项目地址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX

三、项目开发企业概况：

XXXXXXXXXXXXXXXXXX有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在XXXX，注册资金XXXXX万元。公司成立以来，依托xx的繁荣商业优势和名牌大学、研究机构的智力优势，业务不断发展扩大。

公司现有企业员工XXXX多人，均为本科以上学历。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。

公司秉承“用心做事，诚信为人”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。

四、项目建设背景

XXXXX公司开发的XXXXXXXXX住宅小区以其高品质的开发建设、优美的居住环境受到XXXX老百姓的欢迎。“XXX•XXXXXX”住宅小区是XXX公司开发的第一个项目，位于XXXX城东风文体路口百越公园对面，占地面积约XXXX亩，该项目原为XXXX停车长，经XXXX委、县政府、建设局、房产局及计划委员会批准，该地块由XXX公司开发建设。

今后建成后的XXXXXX小区周边各项生活配套设施齐全，交通便利，是XXXX目前新城区乃至整个县城城市中心点，也是XXX商圈的核心，具有很高的商业价值。小区高层建筑拥有绝佳的江景和公园，为XXXX目前唯一的可俯视普厅河、百越公园乃至整个县城的城市标杆高层建筑体。

整个项目总投资预计2.5亿元，工程内容包括XXXXXX.整个“XXX•XXXXXX”项目工程构思精致时尚，并充满高品质生活气息，各建筑单体相互有机联系，互为借景，整体布局充满生活体验的意趣，市场反映相当热烈，至2012年7月3日至2012年7月13日，项目来电高达258组客户，客户反响热烈良好。项目计划一年之内完成一定量的销售，并签订了相应的销售合同。XXX公司和“XXX•XXXXXX”住宅小区良好的形象普遍得到XXXX政府相关部门和市民的认同。

“XXX•XXXXXX”工程建设内容包括2栋33层高楼、两层地下车库、小一个小区园林规划、一个涌泉池及相应的小区配套公用设施。目前项目设计已进入准备动工阶段，地勘工作已经完成，售楼部建设在XXXX委、县政府及相关部门的大力支持下，今年7月底竣工。各种证件还在办理当中，预计2012年9月可以开盘。

五、项目总体概况

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项目名称：“XXXXXX” ●

地理位置：XXXX城东风文体路口百越公园对面 ●

总建筑面积：约XXXX㎡

其中：商业面积XXXXX㎡

住宅：XXXXX㎡

人防用地：XXXX㎡

地下室面积：约XXXX㎡

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建筑占地面积：XXXXX㎡

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建筑密度：XXXXX%

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总户数：XXXX户

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汽车停车位总数：XXX个，其中机动车XXX，自行车XXX。●

建筑形式：综合性高档高层住宅 ●

园区绿地率：XXX％

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预计入伙时间：预计2014年6月

第二章 项目市场分析

一、项目建设环境分析

1、宏观经济环境分析

位于中国西南部的云南，是中国实施西部大开发的12个省、区之一，也是中国内地面向东南亚最近的省区之一，区位优势显著。此外，云南被称为“有色金属王国”。云南已发现各类矿产150多种，探明储量的矿产92种，其中25种矿产储量位居全国前三名，54种矿产储量居前十位，居全国首位的矿种有锌、石墨、锡、镉、铟、铊和青石棉。云南矿产资源共有9大类：黑色金属矿产、能源矿产、有色金属及贵金属矿产、化工非金属矿产、稀有及稀土矿产、特种非金属矿产、冶金辅助原料矿产、建材非金属矿产及彩石矿产等。云南矿产具有种类多、品种全、分布相对集中、富矿优质矿储量所占比重较大、共生伴生组份多等特点，开发前景十分广阔。2010年1月1日，中国—东盟自由贸易区如期正式启动。昆明由西南门户变身“亚洲中心”的跨越式发展历程也从此刻起，驶入了快车道。

“东连黔桂通沿海，北经川渝进中原，南下越老达泰柬，西接缅甸连印巴”的独特区位，让昆明当仁不让地伫立在中国西南门户的位置。随着中国—东盟自由贸易区的启动，以及国家门户枢纽机场、泛亚铁路和昆曼铁路、昆仰公路等一批重大基础设施建成，从今天的西南门户到明天的亚洲中心，昆明将以怎样的纵身一跳完成这一华丽转身？区域性国际化都市、区域性物流中心、区域性金融中心为铁三角的战略布局，或许是最有力的证明。

建成后的中国-东盟自由贸易区，其经济规模已经超越欧盟和北美自由贸易区，成为发展中国家组成的“世界最大自贸区”。据预测，中国对东盟的出口将增加106亿美元，增幅为55.1%；东盟对中国的出口将增加130亿美元，增幅为48%。

同时，云南是我国鼓励外商投资多种优惠政策叠加的省区之一，因此可享受沿海地区政策、西部地区的优惠政策，成为享受国家政策最优惠的经济区域之一。中国加入东盟自由贸易区后，依仗区位、资源、政策这三大优势，云南将由国内边陲发展为国际通道和枢纽，建成国内投资者、边境贸易双向交流的平台，成为中国进入东南亚一个重要桥头堡，在今后中国——东盟自由贸易区的建设中大有作为。

2011年全省生产总值完成8750.95亿元，增长13.7%；全社会固定资产投资7109.7亿元，增长27.4%；财政总收入2258.2亿元，增长24.8%；地方财政一般预算收入1110.8亿元，增长27.5%；社会消费品零售总额3000.1亿元，增长20%；城镇居民人均可支配收入18576元，实际增长10.3%；农民人均纯收入4722元，实际增长13.9%；城镇登记失业率4.05%；人口自然增长率6.35‰；居民消费价格总水平上涨4.9%；单位生产总值能耗下降3.22%；外贸进出口总额160.5亿美元，增长19.6%。

高速的经济发展带来活跃的房地产市场，仅仅去年上半年，云南全省房地产开发投资402.51亿元，同比增长32.6%；全省商品房屋施工面积6901.01万平方米，增长13.3%，经济的发展进一步促进了房地产的发展；2012年，云南省建设(筹集)城镇保障房40.32万套,预计总投资278.79亿元。目前，全省保障房建设任务已经下达到各州市，省政府要求各州市必须按照责任目标抓好建设，确保去年开工的项目到今年底基本完成，今年新开工的项目在9月底前全部开工，今年底完成60%以上的投资额，基本建成19.6万套。保障房的建设满足了广大群众的住房需要。

2、区域经济环境分析

云南省文山壮族苗族自治州文山市是全州政治、经济、文化、科技、金融和信息中心，地处祖国西南边陲的云南省东南部，东与广西百色市接壤，南与越南社会主义共和国接界，西与红河哈尼族彝族自治州毗邻，北与曲靖市相连，区位优势明显。

作为内陆省下的开放城市，文山市随经济大势的变化，整体经济环境日趋良好。去年一季度，全市地区生产总值（GDP）预计完成27亿元，同比增长15.6%。其中：第一产业实现增加值1.3亿元，同比增长6%，占生产总值的比重为4.9%，拉动经济增长0.3个百分点，对经济的贡献率为2.1%。第二产业实现增加值15.2亿元，同比增长20.1%，占生产总值的比重为56.2%，比上年上升了2.1个百分点，拉动经济增长10.8个百分点，对经济的贡献率为69.4%。第三产业实现增加值10.5亿元，同比增长11%,占生产总值的比重为38.9%，拉动经济增长4.5个百分点，对经济的贡献率为28.5%，很明显，文山市经济发展处于上升周期。

当现代文山建设步入工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展的时期后，把文山建成面向东南亚、南亚的区域性国际化市区，一直是文山市委、市政府孜孜以求的战略定位。市委九届五次全体（扩大）会议明确提出，深度融入中国-东盟自由贸易区，建立中国-东盟自由贸易区信息、贸易、金融、人力资源开发、公共服务等五大平台，争创引领西南部区域合作示范城市，把文山建成云南连接东南亚、南亚最便捷的陆上通道，沿边开放最具活力的城市。

面对此历史机遇，文山对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化城市。围绕这一新的战略定位，提炼了以穷则思变、后来居上、科学发展、开放和谐为主要内容的“文山精神”，先后提出并完善实施“通道经济”战略、农业立州、工业强州、城镇富州、开放活州、科教兴州、和谐稳州“六大战略”，加快大通道经济发展步伐，建设生物资源开发、新型冶金化工、现代商贸物流、旅游休闲度假“四大基地”的总体思路，经济社会走上了又好又快的发展轨道，主要经济指标连年以高于全国、全省的平均水平增长，全州上下呈现出政治稳定、经济繁荣、社会进步、民族团结、边境安宁、人民安居乐业的可喜局面。

置身如此的宏观背景之下，处在文山怀抱中的XXX房地产业发展适逢其时。

二、XXXX房地产市场概况

2012年XXXX经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达15亿元，房地产企业家信心指数一直位于XXXX六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动XXXX经济发展的支柱性产业。

1、市场竞争状况

XXXX正处于房地产开发的新热潮期，目前旧城改造、钻石大厦、XXXXXX以及保障房项目等，以前由几家开发企业独占市场的局面不复出现。随着XXXX的城市开发已向新城区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。近年来、河畔名郡、旭阳花园、幸福家园等新楼盘已经竣工售罄并入住完毕，目前新城区片区的楼盘价格也相对较高，新城区住宅（含别墅、天地楼）均价约为3200元／㎡—3400元／㎡左右，无高层电梯房。

随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为XXX楼市的主流模式，以XXXXXX为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为XXXX房地产市场的一道亮丽风景线，前有东风路主干道、XXX唯一中心公园百越公园、月亮滩公园、普厅河等，区位优势十分明显。商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，XXXX城逐步形成三大商圈：老城商圈、步行街商圈、新城区XXX商圈，三足鼎立基本形成。尤其以XXX商圈为主的新城区商圈未来五年内不可限量，随着华润万家、国美电器、南城百货、中影、大地影院的加盟，XXX商圈的价值无可估量，以XXXXXX为中心的商业中心以及出现雏形。未来众多商家的涌入，引发了对XXXX热点商业的竞争，在很大程度上拉动了XXX房地产业迅速发展。同时，得益于XXX房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。

2、消费群体状况

XXXX的房地产市场从2007年开始升温，07年、08年、09年发展很快。经调查显示，先期购房者大多属于富有阶层，包括经商人员，有较高灰色收入的人员等，这部分人员大多在早期房地产市场春天时已经购置了房产。在中期的购房者中，电讯、银行等高收入行业的从业人员及二次置业者较多，这类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。

XXXX从今年开始进行大规模城市改造，2012年至2015年，含旧城改造在内的各项地产项目住宅面积预计超过20万平方米。大规模城改形成了大量的拆迁户以及XXX对农民进城购房的优惠政策，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。

三、结论

作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动XXXX经济发展的支柱性产业。在西部大开发逐渐深入展开的现在，XXX正努力向“美丽又柔情XXX”前进，大规模的城市改造将更进一步刺激房地产行业大势趋高。XXXX房地产市场将稳步走向成熟。商业性房产与中高档住宅是今后XXXX经济发展的中流砥柱。

房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。从2008年开始，受县城地域的影响，城镇化规划区域的要求，XXX房地产开工率不断下降，房地产市场存货量不断消化，到2011年，XXXX真正意义上的房地产项目屈指可数，未来五年，XXXX商品房销售仍将走红。

第三章 项目优劣势分析

一、项目优势

1．位置优势

本项目地处XXXX新城区绝对中心点，是今后XXX商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块背临目前XXXX最好的一个多层普通住宅小区樱花廊庭，周边有百越公园、普厅河、人民法院、政府活动中心、幼儿园、超市、XXXX天成体育馆、碧水蓝天大酒店、云南省农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后政府部门、金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。

当前XXXX对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的都市化美丽柔情XXX。按政府规划，XXXXXX项目受到XXXX县委、县政府以及各单位部门的重视。随着云桂铁路XXX段的开通以及XXX火车站的全面建设，环城路的全面运转，未来新城区XXXX城边缘沿线杂乱的城郊结合区域正快速转变为城市景象。

2．产品功能

经过一期项目建设，公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前XXXX房地产市场需求来看，二期项目产品中最吸引市场注意力的有以下几方面：

●充足的车位

除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此，从目前的趋势看，一个项目有无充足的车位对整个项目开发的成败有着很大影响。

“XXX•XXXXXX”项目的前身是停车厂，在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求，与当前XXX房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。

●大型的商场

随着XXX作为区域性城市的作用日益显著，大批国内外商家纷纷进驻XXX，对商业的需求也日益增强。本项目所在位置为XXX商业圈唯一新城区中心点，也是今后XXX的财富之地，是XXX商圈的核心，同时与XXXX的目前商业中心区域步行街区仅一桥之隔，周边配套应有尽有，商业价值极高。由于新城区还处在发展上升阶段，目前在新城区商业圈供给比较缺乏，大量旧城老百姓纷纷踊跃到新城区要求进行商业置业投资。本项目所建设的约3000平方米的商场以及今后15000平方米左右的商业广场，正好填补当前新城区的商业供应空白。

● 居住、购物、休闲、娱乐一体化

XXXXXX自身除了有商业配套之外，前有百越公园和普厅河、今后建成的XXX商业广场（百越公园东侧），与天成体育馆不到100米，是今后XXX最繁华的地段，出行方便，购物、休闲、娱乐等功能一体化，项目越来越成为XXX人关注的焦点。

● 产品设计合理、多样化

电梯采用国际品牌电梯，保证舒适、快捷、安全的到达每一层，为了保障居住的舒适性，项目按照大城市设计角度，C座是两梯三户，D座是两梯四户；在户型设计方面，采取户户通风采光设计的原则；在户型的分割方面，采用动静分离，户型内分卧室休息区和客厅、餐厅的活动区，保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室内家人的休息；户型面积54—152㎡，一房、三房、四房、楼中楼等在针对XXX老百姓的需求的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了项目户型的实用性、丰富性、价值性。

3．项目前期工作基本完成，项目建设周期相对较短

目前售楼部已经完工，项目月底开始启动，计划24个月内，全部完工。在工程建设方面，我们己做了相当的投入，整个项目基础建设前期筹备已基本完工，后期建设周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求。

4．市场竞争相对较小

当前XXXX房地产市场的热点集中于新城区，而新城区很多项目都已经售罄并全部入住，仅有活跃的XXXXXX一个项目，两三个楼盘集中在老城区，主要围绕旧城改造和保障房进行建设，地价与房价节节上升。相对而言，项目周边市场竞争要小很多。

在目前XXX房地产市场中高档产品比重过小，中低档产品供应量过多的情况下，面对巨大的市场需求量，新城区的中高价位楼盘正好迎合了市场。同时，新城片区目前上市楼盘较少，市场竞争并不激烈。

5、政府的大力支持

去年以来，新城区楼盘成为XXXX政府招商引资、改善城市面貌的重要举措。随着城市改造的进一步推进，政府陆续出台了有关政策，加快新城区项目工程的改造，相关配套工作也日渐完善。结合本项目特点，目前XXX公司正向政府争取将本项目纳入XXX重点工程，预计将得到政府大力支持，并取得相关政策优惠。

6．开发商的信誉及实力

XXX公司在项目前期建设中的出色表现使置业者对项目的印象肃然起敬，XXX公司和“XXX•XXXXXX”住宅小区良好的形象普遍得到XXXX政府相关部门和市民的认同。

经过项目前期的建设，公司对XXXX房地产市场把握已有经验，无论在产品价格还是产品性能方面都有更深刻的理解。公司投资预计获得相应的回报，资金预计按计划回笼，后期建设自有资金比较充沛，公司实力将更加增强，对XXXX地产市场整体把握力增强。

二、项目劣势：

1．保障房带来的一定销售压力。

XXXX保障房建设正在不断推进，尽管保障房建设与新城区分隔两侧，但是在一定程度上消弱了项目的市场占有率，对项目的快速销售确实起到了一定的影响。

2．新城区整体商业不够浓厚。

项目所处新城区中心，商圈氛围不够浓厚，目前主要是文体路、天城小区周围、项目周围商业浓厚，新城区边缘地带商业氛围不浓，主要是源于新城区业态不一以及整个XXXX县城人口数量不多。

三、结论：

可以看出，“XXX•XXXXXX”二期项目地理位置优越，开发建设条件较好，有着较强的市场竞争力。对于项目所存在的一些不足之处，可以采取相应措施加以改善，对项目没有太大的影响。整体而言，该项目有很高的开发价值。

第四章 项目建设条件及实施计划

一、项目选址

项目位于XXXX新城区中心百越公园对面，普厅河畔，是XXXX近10年来兴起的城市开发片区，作为新兴城区，汇集着前几年开放的将近20个普通住宅小区，随着城市建设的日新月异，市中心不断外扩，项目肯定展现出其多方面的优势。

随着新城区建设步伐的加快及西部大开发政策的出台，XXXX充分利用新城区原有的基础，积极参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、娱乐、酒店、体育、休闲、教育等为主的新城功能片区。在政府的大力扶持下，新城区正在原有的格局上走一条多元化经济发展道路，展现出良好的发展前景。

在房地产行业，新城区充足的土地资源所造就的规模优势是目前其他区域所无法比拟的。前几年，XXXX的开发热潮退却后，目前撑起房地产市场大盘旗帜的生力军肯定是XXX公司和XXXXXX。而大量的土地供应保证土地成本的降低，大规模的成片开发又带来建筑成本的下降，所以新城区项目可以在保证优质的情况下，以稳步价赢得市场。

天城小区、樱花廊庭、山水上城、富泰小区、旭阳花园等等普通楼盘的入住为XXXXXX聚集了相当的人气。

随着XXX居住理念的不断转变，新城区以及XXXXXX必将逐渐为XXX人所认同。过去那种“宁要文山一张床，不要XXX一套房”的观念已开始转变，越来越多的XXX人，在有一定实力后并不一定要选择在文山置业。XXX若能真正出现性价比较高的住宅项目，不但可以吸引XXX新城区域工作生活的人就地买房，还可以吸引一定数量的外来投资者在XXX买房，XXX新城区将会逐渐聚集人气，发展成为一个十分良好的居住区。

二、周边环境 XXX•XXXXXX项目地处新城区区中心位置，南有樱花廊庭、北有百越公园和普厅河，东有XXX天成体育馆，西有法院和政府活动中心；前拥东风路，右揽文体路，构筑繁华路网。

早已建成的“百越公园”绿地，为项目建设提供了一个基本的优越绿色环境。

三、项目建设内容及建设规模

“XXX•XXXXXX”项目规划用地位于东风文体路口百越公园对面，占地面积约9.7亩，规划用地西临法院，东靠文体路，南有樱花廊庭小区，用地地形不复杂，规划限制不大。

项目两层地下室及结构基础勘探完成，准备进行项目地基建设，初步规划总建筑面积约58270㎡(含地下部分)，其中住宅面积50660㎡，配套商业面积2590㎡，住宅户数为415户。

建设内容包括地下一、二层的建设，地上一～二层的商业娱乐，餐饮及会所新建，地上三～三十三层高层住宅楼以及小区园林景观。计划将地下两层作为地下停车厂，人车分流。

四、项目建设条件

1、项目权属清晰

“XXX•XXXXXX”现经XXXX政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。项目建设相关的“五证”正在办理中，预计八月份得证。

2、配套设施齐全

项目前拥百越公园，周边有职高、民中、少年宫艺术幼儿园、XXXX天成体育馆、法院、碧水蓝天大酒店等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。

●道路：该片区内主要道路为东风路、文体路、环城南路、环城东路

●交通：该片区地处新城区中心地带，交通十分便利，已有东风路上还有到周边区域的公交车，出行便捷。

●银行：该片区已有信用社银行，离项目只有20米。

●医院：片区内有XXXX仁慈医院以及小诊所，距离项目不到300米。

●学校、市场、体育：百汇超市、县职高、XXXX小学、金虎市场、县民中、少年宫艺术幼儿园、天成体育馆等。

3、基础建设前期筹备已经完成

项目筹备期做了相当的投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成。

4、建设场区“五通”条件具备

项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。

●

供水条件：

自来水管网供水，由项目预留口接入。

●

供电条件：由项目预留口接入。

●

供气条件：由项目预留口接入。

●

通讯条件：直接由XXXX电信接入。

五、项目规划设计方案

XXX•XXXXXX将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑高层楼宇情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。

商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度突出XXX第一高的形象。

“XXXXXX”建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设两层的地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。

“XXXXXX”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。

六、项目环境影响

本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护计划为：

1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。

2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。

3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措施及小区清扫安排。

4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。

七、项目管理组织

要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。同时，公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。

八、项目实施计划

整个“XXX•XXXXXX”项目计划于2012年8月份动工，2014年8月份完成，预计建设期为24个月。

第五章 项目风险分析

一、政策风险分析

整个“XXX，XXXXXX”住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。

目前项目已获得XXXX人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按相关法规办妥了相关手续，项目权属清晰，项目建设“五证”仍在办理当中。

可以说，项目政策风险已经很小。但不排除在项目建设的24个月期间，国家对于房地产行业做政策性调整。因此，及时掌握政策变动及做好政府各方面协调，灵活调整建设进度，并争取相应的政策支持，是防范风险的必要手段。

二、社会风险分析

在项目建设期间，因各种原因冲突引发的社会动荡将对项目产生影响。因目前国家宏观经济大势较好，社会趋于稳定，社会动荡的风险比较小。对于本项目，在项目拿地时已把各种历史问题处理完毕，项目社会风险已降至最低。

三、经济风险分析

宏观经济发展在不可预知中走下坡路、通货膨胀或其他经济问题都会对行业产生冲击，从而影响到项目发展。

从目前国家宏观经济走势来看，此类风险较小，但不可排除不可抗拒因素的影响所导致的经济风险。对此，应以优质的产品保证项目的行业优势，并采用各行业精英团体的专业建议及先期预测把握社会发展变化，未雨绸缪，规避风险。

四、行业风险分析

依XXXX目前房地产业的发展情况，项目开发可能遭遇行业竞争的问题及未来可能的行业过热而导致的泡沫危机。公司以优质产品保证优势，以市场细分策略规避风险，并采取各种手段加快资金回笼，实现“货如轮转”。

五、管理风险分析

策划考虑不周，对困难及问题估计不足，或定位失误都可能带来风险。项目操作过程的偏差或工程时间突破计划，导致成本上升，也将带来一定风险。因此，公司将依靠经验丰富的项目经理实行严格的项目管理，并以实际情况不断调整偏差，尽量减少风险。

六、资金风险分析

短长期融资的短缺都有可能打断项目开发的延续性，带来资金运转的风险。

经过项目一期建设，目前公司自有资金充足，银行关系良好，给项目持续的资金供给不成问题。

七、结论

整体而言，本项目风险比较小，就目前环境而言尚不存在不可抗拒的风险，只要能加以认识和防范，是可以将风险值减至最低的。

第六章 项目投资估算与资金筹措

一、项目投资估算

各项经济技术指标及项目投资概算详见下表 估算结果本项目投资总额为1.9亿元。

“XXX•XXXXXX”项目投资概算

（一）主要经济技术指标： 建设用地面积：5641㎡ 总建筑面积：2590㎡

其中：住宅建筑面积：50660㎡

积：4290㎡

总层数：35层（含地下两层）机动停车位：88个 总户数：402户

商场面积：2590㎡地下室面

投 资 成 本 概 算 表

工程项目土地成本费用内容土地出让金土地契税单价150000.00 4500.00 金额（元）1,455,000.00 43,650.00 1,498,650.00 备注(参考)按每亩15万元计算按土地出让金0.03计算土地成本合计监理费白蚁防治费墙改费散装水泥费规划技术服务费防雷技术评价费防雷风险评估费竣工验收检测费招标代理编制费报建费用审图费城市配套费国防检测费沉降观测环保评估消防审核垃圾处理费 建筑规划设计费地质勘探费前期及保建费用合计24.088 5.000 20.000 5.000 5.000 3.000 24.088 3.000 0.172 3.000 60.219 3.000 5.000 2.409 2.000 0.880 80.000 9.000 1,403,590.00 291,350.00 1,165,400.00 291,350.00 291,350.00 174,810.00 1,403,590.00 174,810.00 10,000.00 174,810.00 3,508,975.00 174,810.00 291,350.00 140,359.00 116,540.00 51,277.60 4,661,600.00 524,430.00 14,850,401.60 按建安成本1%计算总建筑面积*5元/㎡总建筑面积*20元/㎡总建筑面积*10元/t*0.5t/㎡总建筑面积*5元/㎡总建筑面积*3元/㎡按建安成本1%计算总建筑面积*3元/㎡按10000元/宗计算总建筑面积*3元/㎡按建安成本2.5%计算总建筑面积*3元/㎡总建筑面积*5元/㎡按建安成本0.1%计算总建筑面积*2元/㎡总建筑面积*0.08*11元/吨总建筑面积*80元/㎡总建筑面积*9元/㎡ 高层住宅建安成本商铺地下室建安成本合计小区环境（园林、绿化）智能化设施附属及配套费用室外供电室外供水室外排水工程小区道路附属及配套费用合计不可预见费管理费其他费用销售代理费广告及市场推广费检测费交易手续费其他费用合计财务费用财务费用合计贷款费用总计资金成本2400.00 2500.00 2500.00 121,584,000.00 6,475,000.00 12,300,000.00 140,359,000.00 按住宅面积*1500元/㎡计算按商铺面积*1500元/㎡计算按地下室面积*2500元/㎡计算120.00 10.00 130.00 65.00 35.00 0.02 6,992,400.00 5,535,650.00 8,740,500.00 5,127,760.00 3,204,850.00 5,614,360.00 35,215,520.00 总建筑面积*70元/㎡总建筑面积*50元/㎡总建筑面积*130元/㎡总建筑面积*65元/㎡总建筑面积*35元/㎡按建安成本4%计算0.020 0.020 0.000 0.020 0.010 3.00 2,807,180.00 2,807,180.00-4,991,760.00 1,403,590.00 174,810.00 12,184,520.00 按建安成本2%计算按建安成本2%计算按销售收入的0.0%按销售收入的2.0%按建安成本1%计算总建筑面积*3元/㎡0.11 262,263.75 262,263.75 5,700,000.00 210,070,355.35 按土地成本*2.5*7%计算5000万元*5.7%*2年

项 目 税 费 统 计 表

费 种营业税及附加指标营业税城市维护建设税教育附加税营业税及附加合计计算依据销售总额×5％营业税×7％营业税×3％金额（元）12,479,400.00 873,558.00 374,382.00 13,727,340.00 地方税印花税土地增值税防洪保安费印花税住宅类预缴商业类预缴增值税合计销售总额×0.1％销售总额×0.03％住宅销售额×1％商业销售额×5％ 249,588.00 74,876.40 1,925,080.00 2,590,000.00 4,515,080.00 企业所得税税前利润（毛利）所得税率所得税进销差价（不是净利）所得税率税前利润×所得税率（25%）营业税及附加+印花税+土地增值税+企业所得税 39,517,644.65 0.25 9,879,411.16 28,446,295.56 合计

（二）项目投资总成本：238,516,650.91元，大约2.4亿元。

二、资金筹措

本项目所需投资额为23851万元，计划自筹资金4000万元，需银行贷款5000万元（预计使用期限为2年），其余资金来源为预售房款。

三、贷款取得和偿还

1、本项目向银行申请贷款总额为5000万元。

2、还款的资金来源为项目的售房收入。利息按银行规定支付，本金在项目资金宽余时优先偿还，同时保证在贷款到期时如数归还。

第七章 效益测算与分析

一、收入预测

本项目建设规模为58270平方米(含地下室)，其中可销售面积约为53250平方米，整个建设周期预计为24个月，至2014年8月份建完。

售价：住宅销售均价：3800元/㎡；

地面商场销售均价：20000元/㎡；

地下停车位销售均价：6万元/个。项目销售总额为：249,588,000.00元

其中

住宅：50660㎡×3900元/㎡= 192,508,000.00元

商场：2590㎡×20000元/㎡= 51,800,000.00元 车位：88个×6万元/个= 5,280,000.00元

住宅产品销售采取高开高走的方式，每当销售收入累计达到相应数额或销售面积累计达到相应平方米时作一次价格调整，最终使整个项目达到预计的平均售价。

二、各种税金的税率

营业税为销售收入的5％；

营业税附加的城市维护建设税、教育费附加共计为营业税额的10％； 所得税率为税前利润的33%。

三、利润预测 成本项目　单位指标（元/㎡）总金额（元）土地成本前期及保建成本建安成本附属及配套成本其他费用财务成本成本总计利税税前利润税后利润25.72 254.86 2408.77 604.35 209.10 4.50 3605.12 488.18 678.18 190.00 1,498,650.00 14,850,401.60 140,359,000.00 35,215,520.00 12,184,520.00 262,263.75 210,070,355.35 28,446,295.56 39,517,644.65 11,071,349.09

第八章

项目总结

结合前面各章的研究结果，“XXXXXX”项目是可行的，综合结论如下：

1、国家近年连续出台的房地产相关政策均是为了促进普通住宅产业的发展，本项目的建设符合国家发展普通住宅的产业政策，有利于改善XXX老百姓的居住条件。

2、本项目小区所在的地理区位优势明显，区域内国民经济的稳定快速增长，人民群众生活小平的不断提高，给项目提供了良好的宏观运作环境和强大的社会支持系统。

3、项目选址与XXX城市发展的空间走向相吻合适应当今居住社区发展潮流和方向；项目的规划设计体现了城市居民对现代家居的追求。

4、策略上采取低开高走的方式，开盘以3800元／平方米的起步价迅速占领市场，低价策略将增强楼盘的竞争力。

5、项目可能采用内部订购开发方式，销售对象明确，客户购买意愿强烈，对于本项目的开发商来说，最大限度地规避了销售环节的市场风险，为项目综合目标的实现扫清了障碍。

6、我们在进行成本估算时，充分考虑了各方面最不利的因素；在销售上采取低利润、快回收的策略，以确保项目资金的安全。

从项目的经济分析来看，项目启动资金来源可靠，开发商自有资金充裕，项目各项经济指标均属良好，项目的税收为该地区创造了良好的经济社会效益。

综上所述，我们认为本项目是可行的，只要政府给予帮助和支持，一定能取得预期的经济和社会效益。

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