中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

第一篇：中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

会议主题：展望：2010中国城市综合体发展前景 ——中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

“中国建设报·搜狐焦点——中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体峰会”是由中国建设报联合搜狐焦点发起主办的中国最高规格，最具影响力的商业地产界盛会。

“中国建设报·搜狐焦点网——2010中国城市综合体峰会”组委会将邀请中国商业地产界领袖，以及商业界、金融界、学术界及传媒机构的高层代表，以“展望：2010中国城市综合体发展前景” 为主题，关注行业发展趋势，分享城市综合体开发要诀与创新模式、探讨中国商业地产共同未来。

活动时间：2010年7月9日13：30

活动地点：上海大宁福朋喜来登酒店

点击进入中国商业地产峰会专题报道

以下为现场直播报道>>

中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体峰会现场照片

【主持人】：尊敬的各位领导、各位来宾、女士们、先生们和媒体的朋友们大家下午好！

夏日的炎热挡住我们的脚步，今天来自政府部门、专家学者、房地产界和媒体界的朋友在这里齐聚，共同见证首届中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛具有纪念意义的活动。我代表主办方对于各位光临本次活动表示衷心的感谢。

会场内部照片

今天，由中国建设报、搜狐焦点网联合组办，上海市购物中心协会、上海市餐饮协会特别协办的展望2010年中国城市综合体发展前景为主题，中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛在这里隆重举行。这是中国最高规格，最具影响力的商业地产盛会。

我向大家介绍一下嘉宾，原建设部部长宋春华先生，住房和城乡建设总经济师李秉仁先生，中国建设报社社长兼总编刘士杰先生，上海市建筑学会理事长吴芝刚先生，上海市建筑学会秘书长曹嘉明先生，上海市建筑学会商业地产委员会主任高先生，上海餐饮协会会长何义钊先生。阳光100集团常务副总裁范小冲先生，上海万达置业总经理刘忠良先生，绿地集团副总裁张女士。崇邦集团总裁郑秉泽先生，红星集团副总裁丁宏伟先生，深国投常务副总裁竺海群先生，上海百联股份副总经理叶凯先生，大润发中国区总经理洪万康先生，华侨城总经理陈先生，中信泰富总经理卢剑华现在先生等。再次感谢各位的光临。各位来宾，接下来有请原建设部部长宋春华先生为我们本次论坛致辞。掌声有请！

原建设部部长 宋春华先生

【宋春华】：大家好！我觉得这次论坛很有意义，非常重要，也是应运而生，包括我们上海建筑学会的商业专业委员会。

当前国家对于房地产宏观调控方面出台了非常有力的措施，市场在逐步的转化。这对于商业地产来讲确实有一个新的机遇。我今天讲一下对于商业地产的基本观点。商业地产、建业建筑具有广阔的发展前景。

这种集中的释放必将形成强劲的积极消费。这种消费成为经济快速增长的驱动力。消费拉动经济是非常重要的一方面，前提总得超过一千美元。我们新增人口的刚性需求。我们国家每年新增人口，上世纪末以来，我们人口自然增长率逐步下降，尽管如此，每年大约有700—1000万人口出生。2008年我们自然的增长率是千分之五点零八，出生了近700万人。这些人的消费需求大概是300亿，会拉动零售额大概0.5%。我们每年新增人口对于消费来说有一种刚性的拉动。

我们正处在激进消费期。尽管我们人均收入不高，但是我们消费规模是世界第一的，这和我们的人口结构不无关系。大家知道我们现在60岁以上的老人占到12%，88%在60岁以下。其中作为个人支出消费高峰期在40—50岁。我们知道70后、80后，所谓的年轻一代他们现在正进入消费和收入的高峰期。90后也逐步进入到了消费人群。我们这个年龄结构也是国家促进消费很重要的特点。

我们快速的城市化，每年大概有1000万的农村人口进入到城里。我们知道一个城镇人口的消费额大概等于三个农村人口。这一千万进入城市的农民，大概要拉动消费需求600亿。消费结构的升级会带来消费质量的提高。人均GDP超过3000美元的时候是消费结构转型的加速期，我们现在城里很多消费向高端转化。我们现在超过了三千美元。

这几点理由，我们完全可以对于商业地产充满信心，这是一个非常广阔的领域。

首先、我简单讲一下对于当前商业地产发展趋势的看法。

第一、一线城市的商业建筑存量在增长，有向二、三线城市逐步转化的倾向。我们知道前几年一线城市的大批商业建筑，包括综合体集中出现，结果造成了存量的急剧增长，局部地方出现了滞销。现在转向二三线城市是一个趋势。

第二、商业趋势由原来的单中心向多中心的转化。我们以前一个城市就是一个商业中心，现在很多城市有新城区，新的开发区，大型社区陆续出现，逐渐形成多中心互相匹配的商业中心结构。

第三、商业建筑形式由原来所谓的百货公司单一的商店，现在逐步转向了多功能的综合体，向着高端形式迈进。这是今天我们论坛很重要的主题，就是城市综合体的开发问题。

第四、商业建筑的产权由原来比较多的分割结构转向了开发商持有物业来经营。因为它有一个价值取向的问题，分割以后产权不是你的了，增值是属于你的。所以现在聪明的发展商不卖了，不是分割出售，而是我掌握物权自己经营。

第五、原来都是开发商先招商，先开发，开发以后招商。现在逐步转向了开发商和投资商共同招商开发。这个也有很大的转变，不是开发商自己搞一个商业建筑出来，然后再招商。从一开始的策划，投资者和开发者结合。

第六、外资由并购转向了直接开发。外资进入到商业，开始主要是通过并购，然后取得经营权。现在逐步转向了直接搞商业开发。比如说像宜家、家乐福、沃尔玛等等，他直接那里搞大的商业开发，自己直接经营。对于当前商业地产的这种走势，我有这样一些看法。最后，我觉得当前商业建筑、商业地产，也包括我们综合体在规划建设方面恐怕要关注这样几个问题。首先是城市。第一城市对于商业布局有一个全面的规划，包括新区的开发规划，对于商业用地和商业布点给予充分的考虑。

第二、重视商业中心，商业建筑群，也包括综合体的城市设计和单体。我们这个论坛对于综合体的设计大家有很多好的意见，包括它的交通问题、布局问题我觉得都是非常重要的。商业的集群包括综合体。

第三、在规划设计点要特别强调安全性。因为我们很多商业建筑都出现过一种安全事故，这里面特别是防火的问题、抗震的问题，一定要符合国家的强制性标准。

第四、当前节能减排国家作为大事来转，我们商业建筑也是耗能大户。怎么样在商业建筑推行绿色非常重要。一定是节能减排的，最好是被动式的节能减排。我们的商业建筑不是一种纯商业，它应该有一种商业文化的氛围。这一种上海做得比较好。这里面在其他国家也有许多成功经验，比如说日本东京的六本木，那是一个非常大的综合体。它前前后后策划搞了17年，但是它真正的建设只有3年。一个商业建筑我们感受到它有非常浓厚的文化气息。其中它最具标志性的就是大蜘蛛。

我们现在搞的一些商业建筑太俗。所以我们在开发商业建筑的时候，可以给这块有更多的关注。不对的地方欢迎大家指正。

【主持人】：非常感谢宋部长，从宏观的角度给大家详细分析了商业地产的广阔前景和发展趋势。

下面，我们相信在领导持续的关注和指导下，商业地产专业委员会一定商业当中发挥各自的优势，共同推动中国商业地产的健康发展。

下面有请本次活动主办方中国建设报社社长兼总编刘士杰先生给我们致辞！

中国建设报社社长兼总编 刘士杰先生

【刘士杰】：尊敬的宋部长、各位来宾大家好！由中国建设报社、搜狐焦点网共同主办，中国城市商业网点协会、上海购物中心协会，上海市餐饮协会、上海建筑学会商业地产专业委员会等支持发起的2010年中国城市综合体峰会今天在上海举办。

这是国家新一轮宏观调控政策实施以来第一次关于商业地产和城市综合体为主题的大型论坛。

刚才宋部长对于地产商业的形势做了分析，他的发言对于我们当前形势的分析和下一步应该考虑的问题都点到了要害。虽然讲的很短，但是非常的精干。

当前是中国房地产业发展的关键时期，对于现在的时代特点有一种说法。一种是后金融危机时代，金融危机依然是每天国际新闻的重点。对于中国经济的影响很大。二是后哥本哈根时代，对于我国发展低碳经济提出的新课题，也是我们今天探讨的话题。三是宏观调控出现了成效，进一步深化的实体，对于中国房地产行业的健康发展将产生重要影响。

这三大时代特点的聚合效应决定了中国房地产业面临一个前所未有的机遇和挑战。所以，企业如何认清形势，调整战略，进行资源整合，实行强强联合，拓展新的市场空间是化危为机的关键。我们今天办这样的会，我昨天晚上到的时候看了这个题目一直在琢磨，为什么要办这么一个会。后来我想从自身来说，我搞明白一个问题。长期以来由于工作的需要，经常到各地参观一些小区，参观一些楼盘，经常我会发出这样的感叹。人家问我这个小区怎么样，这个楼盘怎么样。我说建筑非常好，但是不能住。人是社会的产物，需要社会的联系，吃喝拉撒睡都要有。我们单从建筑的角度来讲，无论从规划和设计都达到了很高的水平，但是不能住有什么用。

作为中国建设报，我们是建设部的直属单位之一。作为机关报，我们这个报纸有什么特点呢？我有时候和别人讲，打一个不恰当的比喻，好像每个省、每个市有一个日报，有一些其他的报，日报代表了当地市委省委。我想介绍一下对于新发现的课题，作为我们报纸特别的关注。我们不但关注理由，更关注结果。希望各位把好的意见介绍给我们，我们做好宣传工作。

谢谢各位！主持人】：非常感谢刘社长热情洋溢的致辞。说到城市综合体，我们不能缺少万达，他们在短短八年当中，万达城市综合体遍布中国20多个城市，万达广场造就城市繁荣的同时，向业界展示了代表未来的方向。本来我们是邀请到了上海万达置业有限公司的总经理刘忠良先生为我们主题演讲，但是他有事情离开了，非常遗憾。

2010年中国经济对于商业地产产生了怎样深刻的触动效应，带来了什么重大的变化，今天我们请到了住房和城乡建设部总经济师李秉仁先生，请他为我们做精彩的演讲！

住房和城乡建设部总经济师 李秉仁先生

【李秉仁】：各位来宾大家好，参加这个论坛很高兴。

我想了一个题目，发展低碳城市是我们的选择。我认为只有发展城市才能有发展地产，讲讲城市也是为我们发展提供一个基础。我们国家现在仍然处于工业化、城市化、现代化没有完成的时代。我们经常说工业化、城市化处在中期的发展阶段，资源、能源的消耗以及碳排放将继续增长。因为经济的持续发展和人民群众生活水平的提高，所以这个要继续发展。

我国的资源能源储量相对比较低，特别是石油、天然气，能源生产的消费结构都是以煤炭为主，煤炭将是我们长期的基础。同时，我们国家的低碳技术研究和开发，以及应用的能力亟待提高，特别是我们的制度建设和能力建设。这是我们的背景。

说到发展低碳城市的重要意义。我想简单来说，更有利于减少地球资源、能源的消耗，保护环境。因为大气污染主要是化学燃料燃烧产生的。我想更重要的是涉及我们国家的能源供应、能源安全问题，这是一个非常重大的问题。今年1月22号国家能源局发布了一个数字，2009年我国原油产量1.89亿吨，按此测算，我国原油对外依存度51.3%，首次突破了50%的警戒线。美国华盛顿邮报有一篇文章，人均水平来看中国的能源消耗量低于富裕国家。这些都是事实，但是我们不可否认，中国如此巨大的石油消耗，高油价时代的到来直接关系到我们国家能源供给和能源安全问题。对于这个问题我们必须给予高度重视。20年以后中国大约有80%的石油需要进口，中国面临能源的问题。对于这些问题是我们发展低碳城市必须要做的事。

下面我说一下城市化的问题。最近国务院发展研究中心提出了关于加快转变发展方式战略，其中有一段战略叫做统筹推进城市化和新农村建设。稳步推进城镇化、持续提高城镇化水平和质量，让符合条件的农业人口逐步转变为城市居民，是扩大内需最有效的途径之一。这就是说只有推动的城市化，我们才能扩大内需。同时也分析推进城镇化可以促进居民消费和固定资产投资增长，降低经济增长对于出口的依赖程度。这就是我们国内的需求提高，这是对于我们商业地产也好、各个方面也好肯定是一个刚性的需求。

关于城镇化的问题我想再讲几句。中国人口学会说“十二五”末期，我国人口总量将达到13.9亿左右，城市人口首次超过农村人口，突破7亿。我们现在讨论的问题是这样的，城市化不断的发展，也带动了我们城市的持续发展。我们有需求，有需求就要有投资。我们在住房建设、商业地产等等都需要土地，我们每增加一平方米的建筑物，相应消耗的资源、能源是毫无疑问的。我们国家是一个人口大国，土地无论作为资源还是资本，它都是最稀缺和最珍贵的。从这个角度来说，我们的城市建设，包括我们开发，包括我们商业地产的建设都有一个怎么样集约用地，合理用地的问题。这样可能就是节约。

我们增加一平方米的建筑需要增加多少，我们建筑材料、水泥、钢材都是非常高度的产品，我们城市的发展和扩张是理性还是非理性，是盲目还是科学的，这是需要我们很好的讨论这些问题。关于城镇化的问题是我们大家最关心的问题，因为它直接涉及到我们商业地产的发展和城市综合体的发展。

第二讲一下关于建筑节能的问题。建筑节能是我们现在研究非常重要的方面。大家普遍都说建筑能耗占了全社会总能耗的30%左右。我们必须从建筑节能下工夫。当然我们已经做了大量卓有成效的工作，我们制定了建筑节能的法律、法规、标准、规范和相应政策，研究开发了大量建筑节能的产品。同时，可再生能源的利用取得了很大的进展。我们高度重视建筑使用过程当中的节能问题。

关于居民节约用电的问题，有专家对上海的情况做了调查。经过检测，大多数家庭的实际用电量每平方米25—30度。这里面包括了采暖、通风、家用电器和照明所有用电。西方发达国家是封闭的，全空间的使用，这显然是浪费。我们不同的生活方式导致了建筑的差异，居民的行为对于建筑节能非常重要。不仅是我们从建筑本身、从建筑使用节约能源，居民的行为也是非常的重要。

关于低碳交通我讲一下，交通问题对于城市非常的重要。只有有了交通，城市才可以活起来，才可以动起来。这个问题应该说还是很重要的问题。公共交通是城市发展、规划和生长的最重要的方面，但是我们国家城市交通的发展这几年超常的发展。比如说中国的汽车产量，去年1380万辆，今年上半年中国的汽车产量847万辆，全年超过了1600万辆。当然，汽车工业的发展对于我们应对全球金融危机，拉动钢铁行业的发展以及推进我们工业化进程都是很重要的。我们必须看到，汽车工业的发展，特别是小汽车拥有量的急剧上升，给城市的发展，特别是大城市的交通带来了巨大的亮点。城市空气的污染物70%—80%来自于汽车，我们要解决这个问题，解决城市低碳交通的问题说起来要减少机动车需求。第二要缩短输送距离。第三、使用高效、低碳的交通方式。我们要从这些方面解决这些问题，这个问题带来了我们城市发展的一个问题。

我们要减少机动出行的话，这不仅有利于解决城市交通拥堵，对于城市交通的节约能源具有重要的作用。对于我们传统的城市规划、城市交通规划提出了新问题。在我们建设商业地产，建设城市综合体也好，一定要考虑交通问题。对于节能减排和发展低碳做出贡献。最后我说一下关于公众参与的问题。对于任何事情公共参与都是非常重要的。比如说关于垃圾分类处理的问题，我想这个公众参与非常重要。如果没有公众的参与做不到垃圾减量，也做不到垃圾的分类处理。比如我们建筑节能的问题，公众没有参与的话，我们很难做到这一步。我们要大力弘扬生态文明的理念、环保意识，坚持绿色发展、绿色消费、绿色生活方式，呵护人类共有的家园，应该成为我们每个社会成员的自觉行为。

因此，全社会提倡节约的理念，需要我们广泛的参与，节约资源、节约能源、减少排放，这是我们提倡低碳行为，创建低碳城市。所以说公众参与至关重要，推动节能减排和建筑节能，政策法规要有效的实施，标准和规范要得到严格的执行，新技术要得到应用，新产品要得到广泛的推广。

我说的这些，政府有责任、企业有责任，公众要广泛参与，是每个人的责任。我们鼓励每个公民成为低碳节约的实践者，提倡绿色生活、绿色出行。我今天讲的是低碳城市的简要想法，实属个人意见，有不对之处请大家批评指正。

【主持人】：非常感谢李秉仁经济师从专业的角度给我们做的精彩演讲。李总对于2010后中国城市综合体的发展充满了很大的期待，也给我们未来城市建设发展提出了一些指导性的建议和意见。感谢李总工程师的演讲。

金融危机以来中国成为了为数不多，但是依然为投资者创造财富的市场。危机过后，使中国商业地产得以再次腾飞，从一线城市到二线城市，甚至是三线城市，都为商业地产开发商提供了最佳的投资机会。

本次活动承办方上海市建筑学会商业地产专业委员会主任高栋先生，在商业地产开发、运营，尤其是设计领域拥有多年丰富的专业经验，并且对于商业地产产业链有着敏锐的市场洞察力。他牵头筹备，积极促成了专业委员会的成立和本次峰会的胜利召开。下面我们有请高栋先生发言。

上海市建筑学会商业地产专业委员会主任 高栋先生

【高栋】：各位领导、各位嘉宾、女士们先生们，非常欢迎大家参加中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛！期待经过今天的头脑风暴以后，大家有收获。对于城市而言好的商业不仅具有好的商业形态，更是文化和心灵的体验场所。近年来随着中国城市化进程的加快，中国商业地产步入了高速期。无论是商业总体规模还是大型商业所占的份额与发达国家相比还有很大的差距。各方的参与主体都在摸索的过程，积累的经验有限。其实市场也是迫切需要深度服务于商业地产，致力于解决商业地产各个环节出现问题的专业机构服务市场，咨询市场，规范市场。针对性的做一下商业地产关于经济基础理论、运用技术和发展战略这方面的学术研究，解除各个参与方的后顾之忧。基于这些，我们成立了中国商业地产行业协会组织，上海市建筑学会商业地产专业委员会，作为目前上海唯一一家政府主导的商业地产专业机构。我们的专家，专委会的顾问委员囊括了商业地产全部各类的专业机构。我们的专家委员由全球最顶级设计公司组成，包括国内商业地产领域走在前面的本土公司。顾问委员会由中国领先的商业地产开发商，像万达集团、中粮集团，阳光100集团，崇拜集团，深国投等等。我们还有投资、运营、品牌商家，专业机构。

所以，我们的专委会会是一个机构，也是一个平台，我们搭建一个沟通的平台。我们也要创建一个高效的平台，我们还要创造一个开放式的平台，重视开放国际的交流，引进国际先进的商业规划理念和先进技术。我们要建立一个可持续发展的平台，解读中国商业地产每个进程当中发生的难题，提高中国商业地产的国际化水平，对于商业地产上下产业链的发展。

我们期待未来能够继续得到在座诸位的支持，希望得到各位的加盟，一起推动中国商业地产进步。最后预祝本次中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛圆满成功。谢谢大家！

【主持人】：感谢高栋主任的介绍！高主任所说今天成立的商业地产委员会携手各方资源，在高速发展的中国商业地产行业当中践行自身的使命。再次感谢高主任。希望在座同仁在以后的工作当中给予他们更多的支持和帮助。

上海市建筑学会商业地产专业委员会今天在这里就要成立了，下面请让我们大家共同见证这样一个难忘的时刻。

我们有请剪彩嘉宾上台，为商业地产机构，上海市建筑商业地产委员会剪彩。有请原建设部部长宋春华先生；上海市建筑学会副理事长、秘书长曹嘉明先生；上海市建筑学会商业地产专业委员会主任高栋先生；阳光100集团常务副总经理范小冲先生；绿地集团副总裁张蕴女士；深国投常务副总裁竺海群先生波；鹏欣集团副总裁丁宏伟先生；上海市饮食行业会长何义钊先生为商业地产专委会剪彩。谢谢各位领导！

现场剪彩

【主持人】：下面我们有请崇邦集团董事、行政总裁郑秉泽先生为大家演讲。他演讲的题目是如何实现可持续的城市综合体价值。

崇邦集团董事、行政总裁 郑秉泽先生

【郑秉泽】：各位领导、各位来宾大家下午好！非常感谢主办机构的邀请，让我今天有机会站在这里和大家交流一下崇邦集团的一些体会和经验。今天大会给我的题目，如何实现可持续的城市综合体价值。这个题目很大。这个题目里面有三个概念，一个是城市综合体，一个是可持续价值，一个是如何实现。我们先把这三个概念定义范围收窄。

第一、城市综合体。城市综合体五花八门，今天我们谈的是什么城市综合体呢？今天谈的城市综合体具有商业功能的多功能综合性房地产开发项目。崇邦集团2003年成立以后，我们定下了这个方向。今天讲的城市综合体有商业功能、多功能，商业是其中的一个功能。

第二、可持续的价值。市场价值的持续增长。一个是租金收益的增长，一个是物业资产值的增长。租金收益增长有什么基本的指标呢？我个人认为是租户销售额年增长率不低于当年全市零售消费增长率。再就是租金年增长率不低于当年全市CPI增长率。资产值的增长就是年增长不低于当年全市平均商业房产价值指数的增长。

第三、如何实现。如何实现千头万绪，作为开发商和投资商应做一些什么？目前我们的大家环境。竞争日趋激烈；地方开发成本高涨。过去12个月地价的增长，还有工资。消费者要求日渐提高。人才短缺。品牌经营模式的单一化和标准化。

关键特色：规划设计、业态组合、招商策略、营运管理、推广宣传。今天时间有限，我只是给一个题目。

有一些共同的原则：因地制宜、因时制宜、以人为本、因地、时、人均为变数，顾只有起点，没有终点。我们必须不断进步创新。不断创新是在这个市场里面生存的起码条件。行动：第一是市场调研。调研之前也要看公司的策略。在崇邦来说市场调研分三步。第一问案分析；第二实地考察；第三小组讨论。小组讨论主要分三个方面。一个是我们的目标客户，我们的客户对于市场的认知比我们强。第二就是我们目标消费者，每个消费者是每个小组。做了市场调研以后就是功能定位。功能定位也是一个复杂的过程。主要包括三个方面。第一市场情况；第二本身优势；第三租金平衡。

行动：包括规划设计。创意（力争政府的支持与配合）；功能（效率与灵活性兼顾）；成本（建设成本与维修保养成本兼顾）；质量（设计、选材与施工管理的互动）。招商策略。招商策略也是千头万绪，也是这几个方面的灵魂。第一是品牌；第二是租金。第三是税收落地。

营运管理：包括保安、清洁、维修保养、租户协调、顾客服务、推广宣传、业态更新。我刚才了行动，行动规划的动力在哪里？根据我个人的体会，动力来自于企业的文化。别人说你怎么做的，我也讲不出来。今天我借这个机会很快的介绍一下，什么叫企业文化？就是一个企业的信念、价值观、经营模式和行为。企业文化需要企业里面每个人非常的了解。

崇邦的企业文化四个基本点：第一、名利双收，主客双赢；第二、能人所未能，达人所未达；第三、首重审时度势，首忌志大才疏。首重是千万要做，首忌是千万不要做。第四、查找不足，居安思危。品牌是创造提高市场价值最有效的工具。一直以来，我们坚持每个项目都要有所突破和有所创新。我们国内的企业为什么会失败，大部分失败不是没生意，是生意太多。

崇邦的企业文化。三条行动线。企业文化、规章制度、人才培训。每个行动线有两个层面，就是自助和人助。最后是一条心。

谢谢！

【主持人】：感谢崇邦集团郑总给我们阐述了如何实现可持续的城市综合体价值。崇邦的崇具有三重意思。崇高、崇敬和美化修饰，邦指国家。这两个字在一起是以高水平和尊敬的态度美化我们的国家。期待你们以更好的项目诠释这个美丽的名字。

聚焦特定的目标市场，争取与众不同的全国风格，这是阳光100一直秉承的战略。

从定位新兴白领公寓和新兴中产阶级的市场到现在，全国布局开始做商业地产。

接下来有请阳光100集团有限公司常务副总裁范小冲先生上台给我们分享阳光100的开发经验！

阳光100集团有限公司常务副总裁 范小冲先生

【范小冲】：首先祝贺上海建筑学会商业地产专业委员会的成立！我参加这个会和大家分享一下关于建筑综合体的个人理解。

我们的题目叫做《迎接城市综合体的春天》。主要是三部分。第一、城市升级迎来综合体的春天。第二、二三线城市正在进入城市升级的时代。第三、阳光100在城市综合体方面的实践。

城市升级。城市综合体是城市发展到一个高级阶段的产物，它有很多的名字，其中有一个非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻译成公园的。S是Shooping Mall，就是购物中心。C有两个概念。一个是Convetion Club，指会战中心、会所。A就是Apartment，代表了公寓。城市综合体是不同建筑群组成的一体化的城市建筑综合体。

城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。我个人理解四个主要特征。一个是城市的引擎，因为全新的建筑群体和业态，形成这个城市的中心，形成时尚的场所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑综合体，它都成为拉动这个区域和城市的引擎。

第二个方面它也是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，可能下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，不是这么简单的综合楼，它是一个建筑群体构成的，相对而言变成了一个具有互补功能的建筑群体。它的空间都是穿插在一起，像立体的空间和地下的车场。同时，大需要有非常专业的综合运营。建筑综合体是完全不同于我们过去的住宅和简单的商业地产业态。它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，同时这种时尚地表的城市形象，综合运营的管理模式。最后形成了这种动感活力的都市体验。它形成了整体大于部分之和的城市综合体的急剧效应。而且这种急剧效应，不同功能之间形成了叠加的作用，形成一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。而且这种功能相互配套，资源共享，从而构建出一个全新的城市形态和运营模式。

刚才谈到了综合体是一个城市发展到一定阶段的产物，是拉动城市升级的引擎。今天中国正在进入第二轮城市化。第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，现在一城市已经完成了第一轮的城市化，城市化率已经超过75%。市中心很少有新供应的土地，更多表现在不断的功能升级。今天中国大规模的城市化体现在中国的二三线城市。

看这个城市是什么概念呢？美国整个人口3亿，日本是1.3亿人，俄罗斯1.4亿人，欧盟27国不足5亿人，英国、法国、意大利都是6000万，德国8000万，澳大利亚才2000万人。中国城市化也是我们房地产千载难逢的发展机遇，这带动了中国城市的快速变化。即使到了2020年我们60%不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。

所以说今天中国城市化的主战场在二三线城市。二三线城市第二轮城市化的浪潮正在来临。城市化率40%—70%期间进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。截止2008年末，中国城市化率达到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在农村。中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。今天的城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市功能升级千载难逢的时期。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。

这是我们重庆这个项目，它位于长江和嘉陵江交汇处。我们沿着长江1500米长。现在重庆大剧院开业了，开始运营，大剧院做了一个太空船。这是重庆的羊角树，是重庆的市树。我们做了300米高的建筑，这个建筑和很多建筑不一样。这是现在已经建成的公寓部分。这是一个综合体的项目。这是烟台晚上的实景，晚上从港口可以看到写字楼。这是南宁，也是在城市的核心地段做了一个小型的城市综合体。这是柳州新区，这是他的新的市政府，旁边就是柳州，我们建了五星级的酒店，这里还有写字楼和大型的商业，里面有公寓。我觉得综合体是中国拉动城市化，拉动内需。今天我觉得建筑综合体的春天正在来临，加注综合体的开发过程当中和普通的住宅项目开发，以及商业项目的开发有非常的不同。它既要解决刚才谈到的规划问题，实际上它的规划是一个很复杂的问题，需要各种功能得到非常有机的组合，它是一个叠加效应。在规划方面需要非常专业的研究，包括宋部长刚才谈到了，包括低碳节能的问题，建筑综合体的运营过程当中，它的运营成本是非常高的。因为它有大量公共的基础设施，比如空调设施和地下车库的设施，这方面也得提前的进行探讨。因为我们在这方面都有非常多的教训。

在招商的过程当中，业态怎么样更好的进行组合，品牌开发商如何更好的协作，共同的定制。以及在未来运营管理当中如何引进专业的管理团队。所以综合体在今天也面临非常多的金融资金的地方需要突破。因为建筑综合体规模非常大，如何平衡资金是一个很大的问题。因为中国的金融政策并不完全支持。这些如何进行处理，我们基本上是通过住宅平衡现金流，然后保留一些主力店进行招商。综合体如何可持续让它运营，同时让它可持续，创造一种价值，这个学问是非常大的。

建筑综合体不是一个简单的住宅和商业拼凑，它实际上是一个整体，是一个系统，是一个建筑的群体变成了有机的一体。所以在这规划设计方面挑战很大，这方面要更多的从专业的公司合作。这种功能之间不同的搭配，最后达成加层效应，这时综合体成功的关键。谢谢大家！

【主持人】：谢谢范总给我们带来迎接城市综合体的春天。范总详细阐述了如何使城市综合体价值可持续的发展。我们知道阳光100作为专业、专

一、专注的发展商，坚持积极健康的价值观和企业文化，在市场当中创造了备受尊敬的品牌企业。

2009年10月宝龙地产在香港成功上市，今天宝龙地产成立20周年之际，总部移师上海引发了业界的关注。

接下来有请宝龙地产控股执行董事刘晓兰女士给我们分享《商业地产是香饽饽还是烫手的山芋?

宝龙地产控股执行董事 刘晓兰女士

【刘晓兰】：大家下午好！主办方告诉我们厦门宝龙在今年过年后的第一天，将管理总部从厦门迁到了上海，大家也是非常关注这个举措。应该说经历了当时的亚洲金融风暴，又经历了前两年全球金融风暴，率先第一个走出资本市场的商业地产商，最后上市以后为什么又将管理总部迁移到上海。谢谢主办方，他希望我们能将所走的路给我们同行做一个分享。我今天感受到了上海同行的热情，我们是初来乍到，希望尽快的融入上海。

今天我站在这里用既有代表性的商业地产开发商的角色和大家分享。在这次新一轮的宏观调控背景下，商业地产成为被关注的行业，今天这个大会是在这个背景下召开的。昨天我把题目交给会务组，我想给大家分享的更多是我们的体会和感受。作为一个身在其中的开发运营商，我们思考商业地产是香饽饽还是一个烫手的山芋。

到了上海以后，从去年到今年参加了很多的同行活动，从四个领域我们觉得这个行业像范总说的是春天的来临，还是一个香饽饽。大家感受到从政府提出了城市化，今年再次提出的城镇化这么一个概念以后，商业地产，尤其是综合体的概念被各地政府关注，也是大力开发，寻找各地商业地产的开发商配合做的非常有意义的示范工程。

我想从各级政府的大力推进来看，商业地产的前景确实是春天来了。前一段时间我们也参加了大商家和行业的聚会，我发现一个现象让我思考。因为每次参加活动，过去觉得这个行业就是我们圈内商业地产的老朋友，现在发现这个活动有越来越多的同行和同仁。这里面有住宅方面的老朋友走到这里，让我觉得商业地产应该有它吸引大家魅力的地方。大家从传统的住宅开发开始关注商业地产开发，可以看出这是不是香饽饽。

第三让我思考的，最近我们和很多大商家合作的过程当中发现了一个现象。在座有我们很多的老朋友，大家已经发现了无论是红星美凯龙，证大等等，他们和我们配合进行全国拓展，同时他们自己走进了城市综合体开发的道路。对于这些零售商的吸引力和魅力，或许也是一个香饽饽。

另外就是我们的资本，境内外的很多资本。大家可以看到资本投资者看上了中国的蛋糕。可以看到有很多的并购行为、收购行为，甚至直接进入到我们商业地产的开发和经营环节当中。从他们的眼光来看中国的商业地产，应该也是香饽饽才会吸引这么多人走到这里。

这是从四个现象，我觉得是应该引起我们思考和关注的。香饽饽以后是一个什么样的现状，也是我们今天谈的，是不是一个烫手的山芋。我们走了很多的城市，看到了很多城市，不管是住宅开发，尤其是商业体量的开发远远超过了当地的商业规划的需求。我们是从厦门过来的企业，非常了解厦门的市场情况，它的整个商业体量超过了人均应该有的数量。这个烫手山芋最焦虑的是我们的政府，政府除了盖好房子，做好城市综合体的政绩工程，更希望经营好。他们也是困惑怎么办，这么多空置的商业体量在里面。

如果继续从开发商的心态做这么一个商业体量，注定有很多的危机在里面。从现场感受，很多开发商同仁有很多好的项目，他们想知道怎么做，也想走进这个行业。但是我们宝龙走过了八年商业地产的体验，这个行业是一个系统工程，不是一个简单带着开发心态做的，要非常的专业，和普通开发商不一样。我们自己八年走过来，我们是摸着石头过河，该交的学费都交了，该摔跤也摔了。走到今天我们更加执着的认定，中国这个市场是很大，但是它需要我们每个人的付出专业性。这么几点让我们宝龙走过了八年的商业地产开发的今天，我们做了一个决定，其实在两年前我们就将商业地产板块准备在香港资本市场，刚好碰上金融危机，我们也刹车了。但是这一刹车对于我们来讲是一个非常好的继续内容的时机，我们练内功，总结了这几年的专业需求，定位好自己要什么。在去年10月份成为第一家在香港上市的商业地产开发商，我们感受到了资本市场对于这块的巨大潜力。上市以后第一件事情做的决定就应该将管理部门迁到上海，非常低调，在大年初七到了上海。到了上海我们非常的安静，这是我们选择的基地，这个基地诱惑力很大。第一它是商业的源地，这是有丰富的商家资源和全球的商业资源；第二也是资本密集地。再一个就是人才的基地。我们来了以后，这几个月更多的安静下来做了梳理。我们在这样新的起点作为一家专业的商业地产开发公司，应该如何走这条路。

今天来到这里我非常感谢上海的同行你们的热情和友情。作为刚走进上海城市的全新朋友，我们需要你们更多的理解和支持。我们也会将这几年走过特别有行业代表性的商业地产之路愿意和同行进行互动和交流。大家可能想知道宝龙到上海怎么做。我们的战略从农村包围城市，把中国二三线城市作为我们扩张的领域。第二我们坚持城市综合体的发展模式，这个模式得到了城市居民的认可。大家可以看到这条道谁笑的最后，谁是最后的赢家，六大领域的人今天都坐在这里，有政府、基本投资家、开发商、运营商、商家朋友、业主代表，我想这6个主题都是我们商业地产的赢家。但是我想更关键是我们一定要选择好和政府如何密切的合作，利用专家的眼光规划好我们的城市综合体，经营好我们的商业综合体，这是真正为我们的商家保驾护航，为投资者创造一个共赢。今天短短的时间，我们用企业最真实的经历和感受与同行分享了一些体会，希望在今后的过程当中得到你们更多的关注和支持。

谢谢大家！

【主持人】：非常感谢刘总的精彩演讲！真诚的交流和我们经验的分享。我们感谢三位嘉宾给我们带来的精彩发言。今天下午的主题演讲部分已经结束了，下面进入到对话时间。我们有请绿地集团副总裁张蕴女士，阳光100集团常务副总裁范小冲先生，深国投商置业有限公司常务副总裁竺海群先生，鹏欣集团副总裁丁宏伟先生。

对话时间

城市综合体到目前来看，不管是国际国内市场都是非常热的产业，结合你们自身的实际情况给我们分析一下城市综合体为什么在中国有这么大的发展机会，各家公司应对的策略是怎么样的？

绿地集团副总裁 张蕴女士

【张蕴】：感谢主办方给我们这样的机会，让我们和同行之间有一个交流。城市综合体是现在热点的话题，作为绿地来说，我们从城市综合体的开发经历有六年多的时间，大家也知道我们在全国各地41个城市，接近200个项目。我们有10几个房地产事业部遍布在这些城市当中。几乎我们每个城市都接触到了城市综合体。因此，我们在这方面还是比较有感受的。

有两个核心点，一个是企业的核心竞争力。中国的房产商大部分从住宅、地产的开发开始逐渐演变为综合体的开发。这里面有一个单一的开发功能转化为非常立体化的开发能级。产品和产品之间叠加以后产生的这么一个极具的效应和单纯的住宅开发建设反馈出来的效应是完全不一样的。这种价值和价值的叠加实际上是一加一大于二的价值体现。举一些实例的话，城市综合体的开发可以为新城城市快速建成和人气的集聚带来放大效应。

【主持人】：谢谢张总阐述的观点。下面请竺总谈一下。

深国投商置业有限公司常务副总裁 竺海群先生

【竺海群】：我们涉足城市综合体也是一个偶然的机会。我们当初一直做住宅房地产，到05年的时候是房地产的高峰。我们公司讨论可持续发展怎么做。按照当时来看，当时地价很高，你高地价拿土地再造房子。我们当时想是不是参照国外的经验走向商业房地产这块。我们总裁几乎跑遍了半个地球，考察商业房地产的发展。我们得出一个结论，如果你的企业想持续发展，要养一个生蛋鸡，这个鸡就是城市综合体。通过三年、五年的培育期，产生的经济效益和社会效益都很高。

在做的过程当中，我们也摇摆过。因为原来做住宅出身，后来转到做商业房地产，这种阵痛也有。首先是建筑开发这块，住宅相对来说定位比较清晰，解决居住功能，到高端、中端、低端。但是商业地产不是那么回事，你要和商家沟通，他们也有很多的条件，你怎么在一个综合体整合出来。解决了商家的问题，突然发现要解决顾客的问题，让他在购物当中产生愉悦。最后设施全部做完了以后，我们做了一个象样的作品。

【主持人】：非常感谢竺总给我们介绍的成功经验。下面有情丁总给我们他一下。

鹏欣集团副总裁 丁宏伟先生

【丁宏伟】：刚才听到了各位嘉宾和各位专家讲到了城市综合体。

我们现在也要参与城市综合体的讨论当中，我们公司作为商业地产是一个价值链，这个价值链从基金开始，然后从基金退出这个圈子。从基金的开始我们到工程设计、方案设计，再到建设，再到招商、经营管理和最后的退出基金，这是一个价值链。这个价值链在我们的研究上面可以发现，作为一个城市综合体的话，这里面应该说每个环节都有一定的机会。城市综合体人流要有保证，价值要有保证，和政府的关系也要有保证。从经营管理的环节来说更加困难。一个城市综合体里面，特别是涉及到写字楼、酒店和购物中心、住宅，有一些是自己持有的，有一些是长期经营的，有一些是租赁的。这些东西混在一起，怎么和基金推出、价值实现进行整合，这是一个最高难度的商业概念。我们公司非常有幸，参加了2010中国城市综合体高峰论坛。希望参加这种会议，和所有的同行进行学习、沟通和交流。希望有机会可以进入到上海做城市综合体的项目。

【主持人】：在我们台上进行这样的互动对话的同时，台下的观众也可以参与进来。你对于城市综合体的发展有什么样的问题，可以利用这样难得的机会和各位老总进行深入的探讨。我们听听范动想法，对于你们公司的应对策略有哪些可以和我们具体分享一下？

【范小冲】：现在大家又看到了调控，这一次的调控主要是针对住宅。住宅已经成为了一片红海，它相对而言进入的门槛比较低。开发量非常大，国家也盯着，涉及到民生和政治。所以现在这个地方的利润可能会越来越薄，风险会越来越大。包括拿地成本都上去了，各种各样的税收。建筑综合体是有商业，有住宅，又有办公和酒店。各种业态是一个相互组合的，因为中国未来转型就是要消费拉动，综合体是城市时尚消费的中心。这样的项目如果能够开发好，相对而言不会像单一住宅那样受的冲击那么大。反而由于它的因素创造的价值，使得它的住宅部分竞争力更大，它不仅有一个简单的居住功能，因为有写字楼、酒店和这样的核心地段，未来的出租和投资的价值非常高。所以，综合体里面的住宅实际上售价是高于周边环境更好的社区，因为它有商务公寓的功能。

单一的做住宅开发和单一的做商业开发更像一个独奏曲，综合体更像一个交响乐，对于各种配器需要有很好的了解。同时又要有很好的指挥，在一个曲子之下让所有乐器达到一个和谐的共振。这样就变成了非常优美和非常和谐的名曲。如果一旦跑调，带来的损失不是一般开发商可以承受的。

【主持人】：谢谢范总，您用了一个比较独特的比喻。刚才大家讨论了对于城市综合体的发展趋势，各个公司有什么样的应对策略。我想听听四位关于城市综合体总体的发展趋势将是怎么样的，城市综合体的热点区域将是在哪里？

【丁宏伟】：一个城市综合体需要培养的，高租金很多商家是不能承担的，中国的品牌生存能力就是两年到四年，两年以后就换了，两年以后要把所有的成本收回来，包括上缴利润、商铺的装修。城市综合体里面的开户率低了以后，这些消费者非常明白，这个城市综合体为什么这么多年没开，是不是这里不具有吸引力。不来了以后就有一些连锁反应，一些品牌店觉得这里生意做得不好，我也撤了。这样是一个连锁的链。

现在商业用地的规划这块，人均面积高的很厉害，不是一点点。一般一个卖场标准人流是20万人，一个百货店需要50万人。如果是一个大型的城市综合体是需要200万人。35岁到45岁之间是强消费人群。如果有这么多的商业同时竞争，没有这么多人流，最后形成了恶性竞争，大家吃不饱，后果是什么？大家设施都不会有提高，最后这些消费者享受不到良好的环境，也享受不到好的设施给他带来的愉悦。小时候我们到南京路买东西，甚至在十年前外地人到上海都去南京路。但是现在这些商品的分布程度，在一、二线城市随处可见，到哪里都可以买到。我们 可以提供什么样的购物环境，什么样的服务给到顾客，让他爱上设施。

【主持人】：我们看到接下来的竞争不仅是不同产品的竞争，更多是体现在设施和服务方面的竞争，让消费者爱上城市综合体的地段，愿意到这个地方购物，形成一个消费的习惯，这样就可以把这个项目做得更好。

【范小冲】：我个人的理解，这种综合体实际上是城市核心地段，或者是一种新城未来都市中心的核心地段。比如郊区可以做一个购物中心，但是你在那里需要有公寓，人到那个地方需要住，你这里有写字楼，会不会到你这里办公，会不会到你的酒店。它完全是一个都市中心，是一个城市升级换代的业态。而不是说我有一块地在这里就可以建城市综合体，盖一个大楼人家就来了。对于综合体而言选址是非常重要的。综合体原则上都是非常高容积率的，实际上它足够城市一定的高物价。由于容积率，物业态的组合和相平衡。如果一个城市有眼光的话，它应该把这种综合体的建设不要当做一个简单的房地产项目进行开发，而是应该成为城市的功能，城市未来的发展，特别是城市升级的高度认识它。我觉得不要把一些好的地段糟蹋，有一些地方是龙眼，非常好的地段。一个城市真正适合做城市综合体的地方也不是太多。

【主持人】：把它作为城市发展，城市升级的引擎。四位老总唯一一位女士，听听张总对于城市综合体的发展趋势。刚才两位老总从不同的角度谈的，也讲了发展趋势。张总有什么看法？

【张蕴】：我觉得几个方面。我们国家的城市化进程在推进，我们各地的城市还是在持续发展，老百姓消费能级逐年提升。城市综合体的发展趋势应该是朝上走的。但是这里面有很多问题需要关注。比如说我们开发商的运作能力，这个运作能力涵盖了很多的方面，自身的实力，对于整体项目的定位，多业态的组合能力，和各个商家、各个业态品牌之间的协调能力，以及后期整体的运营能力。作为开发商它自身整体现金流的平衡能力。以及刚才我们两位老总谈到了，政府和开发商之间对于城市综合体的定位和未来他们之间对于这一点共识上的协调问题。我想这些都是需要有一定的共识以后，我们城市综合体才会朝越来越好的方向发展。

我经常提到两个字，就是痛苦。做城市综合体的开发也好、运营也好、整合也好，我们经常在痛苦当中。特别是它的真个进程是动态的，不停的调整。而且它又是一个需要长期经营的东西，不是住宅建完卖掉。而城市综合体的开发和运作很长一段时间不会结束的，过程当中要有很多的变动。

第三就是坚持，从最初的定位、规划、组合、建成到产生效应时间比较长，比做住宅地产价值体现长的多。我们在很长的一段时间运作的好，它的价值体现可能比一般的住宅来的更高。但是这个过程是需要坚定不移的坚持，坚持你最初的定位，坚持你的信念。所以也是对于一个意志力的考验。

【主持人】：长期、动态、痛苦、坚持，跟我们谈了这几个关健词。竺总？

【竺海群】：我刚才听到了几位专家的意见非常的赞同。刚才讲到的相同地方我就不再讲一遍了。我们原来是一个金融企业，金融企业做事情喜欢讲逻辑。城市综合体是怎么样的趋势呢？对于二线城市，城市综合体对于城市的提升和社区的提升是一个帮助。

我觉得做城市综合体是城市综合体的定位，因为现在市场上有很多做城市综合体很成功的，比如大连万达广场等，这些都是做得很成功。你去这些城市，怎么样做得更加有特色，有自己独到之处的项目，这是我们现在作为开发商来说要关心的问题。

我自己项目当中认为北京的华贸中心做得非常好。这个项目我们在前几年看了，又过了好几年看，去到了那个地方觉得非常的超前，非常的人性化，布局非常合理，真的是为城市做出贡献的一个项目。以后我们今后做项目，也要按照这个目标去做。

【主持人】：接下来就具体的问题请几位老总回答一下。请丁总，鹏欣在商业地产开发当中面临什么样的困惑？

【丁宏伟】：商业不停的变，简单的复制只有死路一条。我们觉得品牌的力量非常大。我们的项目提供一个愉悦的空间，像天比较热开一些喷雾，水循环都有。南方就是运河的概念，在北方天比较冷，风沙比较大。在建筑的表现形式我们不拘一格。我们定位是中端偏上的白领人群，我们的设施和色彩比较吸引眼球。我们在南方讲究半开放式，因为需要空气和阳光的感觉。在设施的配合和业态的组合我们要因地制宜，在北方就结合北方的消费习惯，整个业态的搭配。在建筑上根据当地的文化不同的做。

【主持人】：2000年以来，阳光100在天津、重庆、长沙、济南等城市成功开发了20多个项目，下一步阳光100在综合体的开发方面有什么新打算？

【范小冲】：综合体是未来阳光100最主要的产品系列之一。我们还会坚持继续在二三线城市，包括我们上个月专门在潍坊和成都拿下了城市综合体项目。今天城市化不仅是一个人口进入，住宅需求量增大的市场，更是城市升级的机会。综合体是城市升级的引擎，也是开发商更高水准上进行竞争的战场。

【主持人】：另外社区商业、城市商业，服务型公寓、产品比例等，能不能透露一下比例多少，如何保证产品平均整体水平不断上升。

【范小冲】：社区商业也是中国未来商业的引擎，昨天北京刚成立了中国社区商业委员会。我们一般配3%—5%的社区商业。在综合体的项目当中，我们原则上商业部分大概占了20%—30%，提升综合物业的价值。因为很多商业占用资金量很大。

【主持人】：大家知道绿地集团发展很快，很多城市有绿地发展的大型城市综合体项目。包括超高层的城市地标等等。请张总谈谈绿地加大商业地产的投资力度基于哪些点？另外和我们分享一下绿地的一些成功经验。

【张蕴】：绿地做了18年，其实它最早也是从住宅地产开始的。它开始做住宅商品房，做住宅为主的商业地产，到今天每个城市的项目都有城市综合体。这是一个循序先进的过程，也是中国城市逐步的发展。这两个过程之间有一个很高的契合度。从发展来看，我们做城市综合体有五年的时间，也做了一些地标性的建筑。

我们在四、五年左右在昆山华侨做了绿地21城。我们大概建了300多万平米的住宅，加上商业地产。我们最早建的第一期时候，像刚才宋部长所说的，很漂亮，但是建成以后几乎是一座空城，晚上只有1—2户的人家住在那里，后来也跑掉了。虽然住宅很漂亮，但是生活不方便。后来我们引进了购物中心，在边上做了商业街，引进了电影院等等，到现在我们又做了写字楼的集群。现在整个状况全部改观。

【主持人】：谢谢张总的分享。下面请竺总给大家谈一下！

【竺海群】：商业模式我们一直会坚持，因为这个商业模式是我们的核心竞争力。刚才讲到了深国投的价值链，从基金开始到基金退出，这个圈成为了一个闭合的圈。在过去几年，除了我们自己在钻研，大家也非常认同这个价值链和目前的商业模式。作为商业定位，对于深国投项目有一定了解的人，知道我们现在有三个品牌。一个是总部的深国投广场。

【主持人】：丁总和我们交流起来感觉非常幽默，刚才忘记问了一个问题，在开发过程当中，你遇到的困惑，能不能直接的和大家罗列一下。

【丁宏伟】：商业现在整个发展非常快，商业人才里面比较浮躁。我们和洲际集团进行合作，他们总经理培养需要20年的时间，从基层一直做上来，必须做20年才可以做到总经理。上海的商业地产还是相对繁华的，在二、三线城市就少，怎么样培养和留住团队，让团队自身的水平更加的提高。我们觉得商业地产会有一场残酷的竞争，从人才到实体，我们现在困扰是如何培养更好的人才。

【主持人】：谢谢四位老总接受我的访问！

百联集团大家非常的熟悉，它是国内经营规模最大的综合性商业集团，经营范围涉及了各种商业零售的业态，市场影响非常的广泛。在业界享有商业航空母舰的美誉。百联集团是最早发展购物中心业态的商业集团之一，百联又一城购物中心、百联南方购物中心、百联西郊购物中心等都是运作成功的大型项目。

今天我们请到了百联股份有限公司的副总经理叶凯先生为我们大家介绍一下百联集团购物中心的发展情况和心得。有请叶总！

百联股份有限公司的副总经理 叶凯先生

【叶凯】：尊敬的各位领导和各位专家大家下午好！受会议组织方的要求，我向大家介绍一下百联集团购物中心业态的发展情况。

第一、我们百联集团三大零售业态形成了主力业务群。我们把购物中心与百货公司、奥特莱斯三个零售业态组成了主力业务群。我们营业网点40多家，年经营规模230亿元。百联集团零售的业务群有三大块。我们还有一个零售业务群是专营专卖，他们主要负责专卖店的业务。我们这个业务群里面，购物中心和奥特莱斯是我们这几年重点发展的业态。规模体量都是比较大的，我们现在上海最大的购物中心是百联中环购物广场，营业面积超过20万平方米以上。在10—20万平方米之间我们还有一些大型的购物中心，比如南方购物中心、西郊购物中心，百联又一城购物中心。另外，我们奥特莱斯在上海青浦成立了第一个，在今年6月下旬在杭州开了连锁第二家奥特莱斯。另外，在我们的业务群还有一批百货公司，百货公司的数量超过了20多家。

近几年在我们这个系统地面主力业务群开设了大量新的百货商店。这些新的百货商店主要也是开设在购物中心里面。目前我们开设的购物中心里面的百货公司将近有10家，这成了我们购物中心很重要的主力店。

第二、介绍百联集团购物中心的业务、经营管理的特点。我们新建项目开发了以全资或者合资控股、拥有房产、长期持有为主。大家知道解放以前南京路有四大百货公司。我们永安百货的前身是永安公司，1919年开业，第一百货前身是大庆公司，1936年开业，都是以持续经营为目标。应该说我们现在承接了这些商业老前辈重资产经营的偏好。现在我们大部分的大型商业项目基本上都是拥有房产或者购并自建，或者是收购资产。我们租赁经营的比重和输出管理的比重不高，目前我们在购物中心系统里面只有一家是租赁。另外我们还委托管理一家。剩下刚才看到的购物中心都是自己自建或者自己拥有产权的。

我们的经营管理是集约化、扁平化。我们在总部层面采用了一套的组织机构，一套人员统一操作三个业态的新项目选址、项目的建设招商。营业网点主要是承担日常的营运。我们有一个招商采购总部，招商人员的编制都是集中的，办公场地也是集中的。三个零售业态、全部营业网点（既存网点、新建项目）。同时，我们用一套系统管三个业态，管多种业务模式，全面支持集约的管理。原来我们购物中心有购物中心管理系统，百货有百货的管理系统，几年以后我们整合了一套管理系统。这个系统可以支持多业务模式，跨零售业态，也可以支持总部集约。百货公司有一个百货公司的连锁，东方商厦目前有十家连锁店，奥特莱斯未来的发展，五年也要发展到十家。尽管零售业务是三个业态，但是我们是通过一套信息系统进行覆盖和管理的。这样在数据和管控模式上就可以做到标准化和扁平化。

我们第三个特点就是重视百货主力店的作用。我们对于购物中心百货商店的配置采用两种模式。一种是作为内部招商，百货商店与购物中心的关系是纯粹的，业务群的内部存在的租赁关系。第二种我们尝试购物中心的自有。目前我们百联南方购物中心有两家店，包括友谊百货南方店，一家是南方友谊商城。现在购物中心经营百货有不同的流派，有的购物中心彻底放弃了百货店的经营，大量都是自主力店和品牌店支撑商品经营。另外一块作为百联的特色，我们在购物中心的百货店是我们始终坚持的目标，达到优化业态组合。另外百联的中环购物广场的主力店我们用了东方商厦，这个主力店开业以后扩建了三次。

通过我们的经营把百货主力店做大了以后，既可以带来很高的人流，也是很可观的盈利贡献主力，使百货店真正成为一个主力店。大家知道百货店的面积比较大，但是对于整个购物中心的租金也好，盈利的贡献比重，它的比重和面积的比重是不一致的。通过我们的探索，我们已经把百货店的盈利贡献和面积比重有一个比较匹配的结构。

最后讲一下城市综合体的探索。我们的购物中心和奥特莱斯经过几年的探索，已经具备了很客观拓展和复制发展的程度。上个月我们上海青浦奥特莱斯这家店作为样板，在杭州开了第二家奥特莱斯广场。同时，我们以百联西郊购物中心和社区购物中心经营模式作为样板，在金山 建设一个社区型的购物中心，现在招商已经基本完成，9月份将开业。未来几年我们百联以上海泛长三角地区作为重点发展区域，每年都有几个新的奥特莱斯项目和新的购物中心项目开业。作为城市综合体百联还是在探索和积累经验的阶段，需要向城市综合体的领先者学习。

今天也是一个城市综合体的概念，在我们整个系统里面，百联中环购物广场可以向城市综合体方面提升，打造我们百联城市综合体的样板。目前，百联中环购物广场的建筑面积是24.3万平方米，而且都是商业，已经涵盖了商品销售、餐饮娱乐、休闲等各种消费部门。同时，在24万平方米上盖了两栋办公楼，有两栋星级宾馆，总的建筑体是35万平方米。目前来讲办公楼已经使用了，星级宾馆没有投入使用。下面24万平方米的商业全部投入使用。我们准备在百联中环购物广场的东侧启动一个二期的项目，大概增加22万平方米的建筑体。通过步行街和天桥，把一期、二期打造成为一个更大规模的体系。我初步算一下二期的规划总的建筑面积是50万平方米。我们觉得城市综合体的布局和功能组合，关键是在于购物中心的安排。一是购物中心在城市综合体的地位和规模怎么布局。第二、购物中心本身还有一个招商业态和功能的安排。我们希望百联做强做实购物中心业态的同时，也不放弃对于城市综合体的研究和探索。

最后，非常感谢论坛主办方给我这个机会向大家简单介绍百联集团购物中心的发展情况，也算是一次宣传推介。同时，我们也非常愿意和整个商业地产开发商洽谈和建立合作关系，在购物中心、奥特莱斯项目开发和经营方面进行广泛的合作。

谢谢大家！

【主持人】：谢谢百联的叶总和我们分享了百联购物中心的发展成功经验。接下来话筒交给搜狐焦点首席刘琛先生。

搜狐焦点首席代表 刘琛先生

【刘琛】：谢谢！大家听了一下午可能都累了，请大家每个人给自己一点掌声。

讲到商业，我们就要想到我们的购物、吃喝。今天的商业已经和我们的生活息息相关，的的确确融入了我们的生活。包括我们的择居都是把商业地产作为衡量指标。所以商业离不开我们的生活。

刚才的话题基本上围绕着宏观和前期开发谈趋势、谈大的宏观面、战略面。接下来第二场话题，很多人关注我们的商业地产、购物中心、城市综合体如何经营，这方面请四位老总和我们大家剖析一下。

我们有请上海市饮食行业协会会长何义钊先生；崇邦集团总裁郑秉泽先生；大润发中国区发展部总经理洪万康先生；弘策中国总经理宋捷先生。我们今天主要探讨的话题是关于购物、餐饮、休闲、娱乐，在购物中心如何进行组合。先请何会长和我们分享一下。

上海市饮食行业协会会长 何义钊先生

【何义钊】：我们商业地产投资开发商和进行商业、餐饮、酒店经营的经营商，这两个方面之间如果要很好的合作共赢，应该尽量充分发挥第三方专业的策划顾问公司的作用。城市综合体有两大行业我比较熟悉，一个是酒店，一个是餐饮。刚刚改革开放，我开始做高星级酒店的投资建设。我当时压力很大，全部的资金来源于合资的资本，更重要来自于国外的商业贷款。现在我觉得很欣慰，这么多年来酒店可持续发展的价值越来越高，是上海四、五星级酒店里面市场效益最好的，像扬子江大酒店，浦东的洲际汤臣，建国宾馆等等。这里我有一个体会，最初策划的时候，你的定位、功能设计和你的管理模式，这些前期策划工作非常的重要。现在投资者有变化，很多都是房地产的开发商，房地产很多都是从住宅建设逐步发展到商业地产，不可能对于酒店业非常的了解。

这种情况下应该发挥第三方的专业酒店建设的策划职责。因为我两年前开始接触中国目前最大的酒店策划公司，他们做的200个酒店的全过程策划，我觉得还是很成功的。另一个行业就是餐饮业。餐饮业更复杂，尤其在购物中心里面，包括我们的大宁，餐饮业占的比例有30%。这里面有40—50户各种各样的品牌。这些品牌有各种业态，适合各方面的消费者。所以你的前期策划很重要。但是现在遇到了一个什么问题呢？今天我们也请来了一些餐饮企业，他不可能做前期的餐饮策划，现在我们往往出现这样一个情况，因为我是上海餐饮行业协会的负责人，找到我们的协会，房子都盖好了，什么多弄好了，说这块是餐饮，那块是餐饮，你能不能给我们找一些品牌餐饮进来。如何把那么多好的品牌组合起来，然后一起和投资开发商整体的合作。在餐饮方面目前好像没有这样的先例。

我们现在正在搭建一个平台，希望能够早期介入，帮助有餐饮的投资商找到专业的力量。我们很重要的一条，这么多年来在我们购物中心里面，有很多品牌的餐饮做得很好，消费者也委员的欢迎，都是我们协会的会员。我从中挑选了100个品牌，各种各样都有，他们的老板非常愿意到大的商业城市综合体当中。第三、制定一些使开发商和经营商大家共赢的规则，这些规则包括租金怎么确定。如果能够做到双方共赢绝对是一个好事情。我们有一些餐饮部，尤其是几十年的老字号，从来不肯走出南京路，他们认为南京路不行。可是他们现在第一步垮出来到了大宁国际。这四个老牌子到了大宁国际非常的成功。他们说大宁国际考虑了双方的共同利益。金融风暴以后，大家都担心餐饮要下来，怎么办？这个时候大宁国际的管理方主动提出降低房租10%，但是有一条，这10%用来培训你们的员工，用来在生意不好的时候提升你餐馆的素质。最后大家努力做了，总的收入上去了，结果大家也开心。而且他们在租金方面采取灵活的方式，有基本租金和提成各个方面，使得大家共赢。

【刘琛】：非常感谢，何会长提建议，我们要注意。如何实现共赢，最大关键点就是前期的规划，我们需要多沟通，都介入，不要把餐饮业当做招商对象，而且要把它作为合作伙伴。我们购物中心的角色里面，大润发是比较有特殊意义的。大润发本身是作为购物中心广场，自己是一个购物中心。同时它是城市综合体的招商对象。我们请洪总聊聊你怎么看餐饮休闲娱乐和购物中心的角色？

大润发中国区发展部总经理 洪万康先生

【洪万康】：今天参加会议我学到了很多。

刚才餐饮的老会长讲的很精彩，他们有很多的实践经验。我们多数都是开发商，经营者比较少。大润发在几年的发展过程当中，我们确实也碰到了一些问题。刚才讲了城市综合体，城市综合体的概念很大，不但是购物中心，包括的面很广。购物中心是整合主力店，百货公司是整合品牌店，大润发是大卖场，整合最基本的商品，我是商品的整合者。每个业态都有不同的定位。现在很多房地产公司都要搞所谓城市综合体，实际上他们搞购物中心，但是在搞购物中心的时候，因为他们原来都是从房地产开发角度，比较浮躁，想到很多都是卖掉，或者想到的是租金，没有想到商业如何做好，让商业不动产，长期有持续发展。所以很多都是建好了以后找我招租，有时候我对于他们都没有希望了，因为他不知道我需要什么。如果他说拿了一块地，没有建成，没有规划，我是很兴奋，我马上就要斗志，因为这个商机给了我，不能丧失。大卖场竞争很激烈，如果一旦我懈怠，家乐福和沃尔玛都去谈了，我的机会可能丧失。

现在有很多的开发商和我们接触了以后，我感到很可惜，位置选的很好，房子建错了。就是小的餐饮你不要忽略它，事先要为它考虑好，他怎么把生意做好，要听取这个行业经营者的意见是非常重要的。我们在座每个人都有一个家庭，我家里有油盐酱醋怎么放不是听我的，是听我的太太。我们要听谁的？要听消费者，消费者是我们的衣食父母。搞商业要了解顾客需求，并且让顾客满意。现在有很多搞商业不动产的没有考虑这一点，他要了解钱怎么回来，资金流怎么赶快回到口袋里，什么地方可以卖的高一点。我们一定要考虑顾客的需求，我们很多开发商在沟通当中，这个购物中心建好了，请问这个购物中心那么大的体量，你员工的停车放在哪里。他要上班怎么来，很多是摩托车、自行车，所以我们说连员工的车都要考虑到。他考虑的是商业面积，根本不考虑工人服务方面的问题，这是非常重要的。商场建好以后可以持续发展吗？我们的消费者开着车过来，他到大宁购物中心不能停车，他现在再也不敢来了，他不在乎钱，在乎方便，对于他服务。

作为我们大型超市来说，我们有很大的展示面积。现在有很多的大型超市，他想做二房东平衡租金。请问在座搞商业不动产的，搞城市购物中心的，你希望他进来吗？因为他考虑要抢你的生意，因为你是要做房东，把小窗户租出去，他要做二房东。真正要把业态做好，如果他在考虑这个面积的时候，把自营的面积考虑很大，你可以和他交流。他在和你交流的时候，把租金放在最后一位，把功能放在最前面，你可以和他交流下去。为什么？这是我们共同赚钱的载体。地方选对了，房子建错了完蛋了。我们说地方选对了，你的房子也要建对，第三步就是找经营者。

所以，在座各位都是搞房地产和商业不动产的，千万一定要事先考虑周到。这一点我非常佩服边上的郑总，他曾经跟我讲，大宁国际购物中心招商花了18个月，基本上在打桩的时候，它的基本面，所有招商已经完成，建筑花了18个月，一气呵成。我们要开商店，一定要干干净净，一定要把它整理的清清楚楚；所有的商家最好一气呵成，一起开，这个要预先做大量的准备工作，比如说规划设计。现在大家不要热衷于搞城市综合体，搞购物中心，这个投资量很大。我们公司也有一定的资金实力，但是让我们搞购物中心还非常怕，因为没有经验不敢搞。人家说大润发为什么不搞百货公司，没有这个能力，因为我们不懂百货公司。实际上商业是一个综合的项目，每一个业态都有它的专长和基础。现在为止我们只是做大卖场。而且我们希望把我们自营面积越做越大，我的外租面积是零。我们和很多开发商沟通的时候，一定要多规划，多考虑，考虑的面要非常的广。主要的核心思想就是顾客需求。你作为顾客开车过来方便吗，你的品项是不是齐全。

另外还有很多人认为大卖场的租金低，我告诉大家不低。问题是你给他这个平台，他能不能赚钱，你给他这个平台，他赚不到钱，你还要高租金，那不是黄世仁和杨白劳的关系吗。我们有一个店在杨浦，当时我们开的时候，大家觉得不可思议，因为一层最好的地方我去停车，一层是商业最好的地方，最有价值的地方，二层是整个楼面都是商场。后来大连万达进来了，沃尔玛进来了，我们也怕了。后来一看我不怕了，因为跑到二楼、三楼、四楼，我的武器比大好，客人愿意到我这个地方来，他购物方便。了解顾客需求，让顾客满意是我们的核心。商业不动产首先要把商业放在前面。

谢谢大家！

【刘琛】：我们谢谢洪总！您讲的很具体。作为购物中心，洪总提到了很多的建议。接下来有请郑总，郑总业态的组合能力非常强，得到了台上两位嘉宾的认可。

崇邦集团总裁 郑秉泽先生

【郑秉泽】：我看到这个问题可以从三个层面来讲。第一个是目标。第二个是过程。第三个是结果。大宁和金桥在座各位都去过，我最初不知道大宁这个地块在哪，闸北区我从来没来过。那时候地铁一号线开了，很多中高档的楼落成，应该有这个需求了。我们做市场调查，在市场调查的基础上我们做了目标，这是沪北地区的中档和兼顾中高档的地位。我们说有一个项目在大宁，在闸北区，我们请大部分的商户来看，他们不愿意看。第三次来的时候看到峰顶了，政府看到我们全力以赴，也是大力支持。

相比之下金桥难度比大宁高很多。我很少看到这样的地块，还有一条尾巴，每一边都是400米。大宁是最理想的，方方正正。大宁这个项目基本上不分区的，餐饮也有、娱乐也有。我们的概念就是让这个项目看起来是一个自然发展的项目。金桥有功能分区，有一个缺点，你把人分流了，把功能分流了。金桥在五公里半径，我们有跨国企业、跨国银行。金桥这个项目的功能定位，最后我们定在以儿童的需求为主。如果你去金桥会发现儿童的东西很多。

【刘琛】：我们接下来听听台上最年轻的，最有时尚特色的，弘策中国的总经理宋捷先生。持续购物的休闲空间是宋总最看中的，您对于业态的整合是怎么看的？

【宋捷】：很高兴参加这个会议。我觉得整个商业地产给我们未来城市发展带来的作用是显而易见的。我们目前一些商业的消费，近期的体验有多少人是从这条街的这头逛那那头。我做过这个调研，问50个人，可能只有不到5个人有这样的消费体验。当然我只是作为长期居住在这个城市的消费者，如果是外地的游客是另外一个层面。

换句话说，未来的商业模式、购物中心一定是引领整个商业发展潮流的，我觉得这是非常重要的体验。我们更多希望一站式的服务。我们轨道交通走到了购物中心中间，这是作为零成本直接可以到达的区域。更多考虑在这样的购物中心，能不能满足家庭为中心的吃喝玩乐、聚会、郊友，在一站式搞定的商业空间。如果有，这个商业空间是有潜力的。像上海这样特大型的城市，它不是一个商业街，也不是一两个商圈，可能是无数个商圈带来城市发展。像有一些非传统的热点区域，像五角场等等，原来不是特别发达的区域，随着购物中心的到来，整个区域消费习惯有了很大的变化。现在孩子的吸引力很大，小手拉大手，可能会把我们的父母带到购物中心去。整个这样的发展趋势和城市综合体相结合，就是我们商业地产商未来想走的路。

作为一个城市综合体的发展来讲，我觉得对于开发商是一个非常大的困惑和包袱。城市综合体不是一般的开发商可以玩得起的，就像大连万达的项目都在改。我觉得像郑总全部持有，长期开发一定有背后的财团，大量背后的支持做这样的项目，才能实现所谓的商业运行。我觉得购物中心是引领整个市场的商业模式。这是不可避免的，如果房地产商要做商业开发，它一定会想我人流多少，有多少需要在市场上兑现。像洪总自己做商业品牌的，他和开发商的合作很长，可能需要10—15年。这些年当中开发商要把业态好好的控制好。大家长期经营这样的商圈，把这个商圈才能打造好。但是有多少的开发商把所有的商圈放在手上。更多的房地产商去二三线拿地，和政府谈条件是你要给我多少住宅。当你这个市场一旦卖的时候，你设计师随身一笔，在实际经营当中可能就是一个败笔。我觉得这方面第一要考虑用户需求，开发商的客户是商家，商家的客户是消费者，这个链怎么串起，对于商业地产的结合来讲值得我们去思考。

【刘琛】：非常感谢！大家知道购物中心这个过程当中取得的结果，大家看到大宁就是很理想的结果，得到了很多人的认可。当然也有不理想的结果，需要我们沟通深思。由于时间关系，我们想请每位嘉宾简单描述一下，对于区域性购物中心的配置上注意哪些问题？

【郑秉泽】：大宁是我们城市综合体的第一代，现在我们开发的是第四代。人民币是跟着人民走，我们目前消费的主流是25岁—39岁，我是过来人，20—50岁，你的消费行为很不一样。我们现在透视第四代城市综合体，这些人肯定是我们改革开放富有的一代，消费能力最强的，最稳健的方式就是跟着这些人走。但是这些人也是不断的变，十年以后他们的消费行为，他们的要求和今天很不一样。核心问题是看我们人口的变化。

【何义钊】：刚才专家讲到了自己持有和租赁，我接触的两个行业，酒店资金回收确实非常慢，但是如果酒店经营好，它的效益是经营的效益，非常重要的是整个企业在资本市场的地位提高了。餐饮这一方面我赞成郑总的做法，绝对不能由二房东销售。如果这样的话，我们的餐饮业态结构绝对不能保持下去。第二、餐饮的比例也不是越多越好。另外我们餐饮到底选什么品牌进来，一定要根据你的周边市场情况定位，不要只偏重于某一种业态。现在我发现有的购物中心只考虑年轻人，全部都是休闲产品，结果正餐、商务客人、中高档家庭的家庭消费他不去了，因为那个地方连一间包房都没有。各种业态的比例一定要有一个市场定位，不能谁出高房租你就让他进来。还有刚才郑总讲了希望我们开发商早期注意，你到底怎么样布局内部的区域划分，我们现在有的地区出现了什么问题呢？他没有考虑商务客源，简单来说老板请客，如果和他的伙计在一个电梯上来，结果这个老板下次就不来了。在餐饮的方面要从经营的角度考虑定位和策划。

【宋捷】：我觉得商业这块的发展，何会长讲了商业定位不准确，造成了生意做不好的案例。我们也做类似的商业项目开发，就是写字楼裙房商业价值的挖掘非常有价值。在上海这个中心区域里面有很多的写字楼，写字楼的裙房整个空间力度做得不是很好，甚至像南京路、淮海路也有很多的商业物业裙房做得不是很好。我觉得这块的市场价值还是很大的，我们的概念是希望把它通过整体的改造，运营提升它的业态价值。本来我们不是一个主力店，但是我可以做区域范围内商业形态的互补。通常这部分的物业和轨道交通物业联系，周边的宴请、约会都是非常的方便，这块的商业空间价值挖掘很大。

另外就是社区型商业。社区型商业是更多房地产开发，政府规划带出的一块商业。这块商业价值的利用是非常多的开发商很头疼的，这块要招商，要开业，这块商业做得好，对于小区的商业配套带来非常大的价值提升。我认为这块的商业如果做得好还是有很多的机会，因为可能在这些区域，有一些品牌的商家进入到所谓的居住小区的配套，因为这些区域位置不是特别理想，但是租金要求非常低。一些所谓的连锁品牌的商家，比如面包房、便利店、咖啡厅和美容美发，这些生活类的商业进入社区商业，这些社区商业的入住率和商业价值，包括二手市场上的买卖空间价值都会做得非常好。轨道交通越来越多的走到这些小区附近，这些区域联合起来，商圈也会带来。这部分商业不能和购物中心相比，但是它是商业业态当中不能缺少的，也是未来市场有竞争力的。

【洪万康】讲到购物中心的建造，因为我不是搞购物中心的，所以只能谈谈一些体会。第一、我们要计算人口数量。我们中国是一个跳跃式发展的国家，我们城镇的发展也是显著的，我们要超前考虑这些问题。一个是人口几年以后的发展趋势要了解，每个城市都有规划，要规划到什么年代，比如2020年有多少人口，基本上还是可以达成的。这一点中国的政府和其他的不一样，因为我们正在发展过程当中，人口数量我们要计算，发展的将来我们要超前的考虑。我在公司里面经常和一些员工讲，我们要展望20年以后的大润发到底怎么样，十年以后的大润发到底怎么样，再考虑明年大润发应该怎么办。建购物中心我认为也是这样的道理，十年以后的购物中心到底会形成怎么样的购物中心，消费群体到底怎么样，二十年以后怎么样。因为你的物业是会升值的，你考虑不周到，这个物业就没有价值。所以在上海20年代、30年代建了很多的花园洋房，都是非常的有价值。我觉得要超前考虑这些问题，能够想得远一点。

【刘琛】：非常感谢！城市综合体作为我们国家发展和城市发展的契机，有很多的话题可以探讨。今天因为时间关系就分享到这里。谢谢各位！

【主持人】：谢谢各位嘉宾带给我们的精彩互动，谢谢嘉宾主持人。各位领导、各位来宾，今天的论坛接近到了尾声。本次论坛为我们提供了未来城市综合体开发的启示，相信大家的共同努力下，城市综合体开发建设会进入一个更加迅速的发展时期。非常感谢各位领导、专家和在座各位嘉宾在百忙之中赶来参加我们今天的盛会，以及今天到场的各位媒体朋友们！中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛到此结束！

（全文结束）

第二篇：中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛 栽要

中国商业地产峰会暨2010中国城市综合体高峰论坛

集中的释放必将形成强劲的积极消费。这种消费成为经济快速增长的驱动力。消费拉动经济是非常重要的一方面，前提总得超过一千美元。我们新增人口的刚性需求。我们国家每年新增人口，上世纪末以来，我们人口自然增长率逐步下降，尽管如此，每年大约有700—1000万人口出生。2008年我们自然的增长率是千分之五点零八，出生了近700万人。这些人的消费需求大概是300亿，会拉动零售额大概0.5%。我们每年新增人口对于消费来说有一种刚性的拉动。

我们正处在激进消费期。尽管我们人均收入不高，但是我们消费规模是世界第一的，这和我们的人口结构不无关系。大家知道我们现在60岁以上的老人占到12%，88%在60岁以下。其中作为个人支出消费高峰期在40—50岁。我们知道70后、80后，所谓的年轻一代他们现在正进入消费和收入的高峰期。90后也逐步进入到了消费人群。我们这个年龄结构也是国家促进消费很重要的特点。

我们快速的城市化，每年大概有1000万的农村人口进入到城里。我们知道一个城镇人口的消费额大概等于三个农村人口。这一千万进入城市的农民，大概要拉动消费需求600亿。消费结构的升级会带来消费质量的提高。人均GDP超过3000美元的时候是消费结构转型的加速期，我们现在城里很多消费向高端转化。我们现在超过了三千美元。这几点理由，我们完全可以对于商业地产充满信心，这是一个非常广阔的领域。首先、我简单讲一下对于当前商业地产发展趋势的看法。

第一、一线城市的商业建筑存量在增长，有向二、三线城市逐步转化的倾向。我们知道前几年一线城市的大批商业建筑，包括综合体集中出现，结果造成了存量的急剧增长，局部地方出现了滞销。现在转向二三线城市是一个趋势。

第二、商业趋势由原来的单中心向多中心的转化。我们以前一个城市就是一个商业中心，现在很多城市有新城区，新的开发区，大型社区陆续出现，逐渐形成多中心互相匹配的商业中心结构。

第三、商业建筑形式由原来所谓的百货公司单一的商店，现在逐步转向了多功能的综合体，向着高端形式迈进。这是今天我们论坛很重要的主题，就是城市综合体的开发问题。

第四、商业建筑的产权由原来比较多的分割结构转向了开发商持有物业来经营。因为它有一个价值取向的问题，分割以后产权不是你的了，增值是属于你的。所以现在聪明的发展商不卖了，不是分割出售，而是我掌握物权自己经营。

第五、原来都是开发商先招商，先开发，开发以后招商。现在逐步转向了开发商和投资商共同招商开发。这个也有很大的转变，不是开发商自己搞一个商业建筑出来，然后再招商。从一开始的策划，投资者和开发者结合。

第六、外资由并购转向了直接开发。外资进入到商业，开始主要是通过并购，然后取得经营权。现在逐步转向了直接搞商业开发。比如说像宜家、家乐福、沃尔玛等等，他直接那里搞大的商业开发，自己直接经营。对于当前商业地产的这种走势，我有这样一些看法。

最后，我觉得当前商业建筑、商业地产，也包括我们综合体在规划建设方面恐怕要关注这样几个问题。首先是城市。第一城市对于商业布局有一个全面的规划，包括新区的开发规划，对于商业用地和商业布点给予充分的考虑。

第二、重视商业中心，商业建筑群，也包括综合体的城市设计和单体。我们这个论坛对于综合体的设计大家有很多好的意见，包括它的交通问题、布局问题我觉得都是非常重要的。商业的集群包括综合体。

第三、在规划设计点要特别强调安全性。因为我们很多商业建筑都出现过一种安全事故，这里面特别是防火的问题、抗震的问题，一定要符合国家的强制性标准。

第四、当前节能减排国家作为大事来转，我们商业建筑也是耗能大户。怎么样在商业建筑推行绿色非常重要。一定是节能减排的，最好是被动式的节能减排。我们的商业建筑不是一种纯商业，它应该有一种商业文化的氛围。这一种上海做得比较好。这里面在其他国家也有许多成功经验，比如说日本东京的六本木，那是一个非常大的综合体。它前前后后策划搞了17年，但是它真正的建设只有3年。一个商业建筑我们感受到它有非常浓厚的文化气息。其中它最具标志性的就是大蜘蛛。

关于城镇化的问题我想再讲几句。中国人口学会说“十二五”末期，我国人口总量将达到13.9亿左右，城市人口首次超过农村人口，突破7亿。我们现在讨论的问题是这样的，城市化不断的发展，也带动了我们城市的持续发展。我们有需求，有需求就要有投资。我们在住房建设、商业地产等等都需要土地，我们每增加一平方米的建筑物，相应消耗的资源、能源是毫无疑问的。我们国家是一个人口大国，土地无论作为资源还是资本，它都是最稀缺和最珍贵的。从这个角度来说，我们的城市建设，包括我们开发，包括我们商业地产的建设都有一个怎么样集约用地，合理用地的问题。这样可能就是节约。

有专家对上海的情况做了调查。经过检测，大多数家庭的实际用电量每平方米25—30度。

第二、可持续的价值。市场价值的持续增长。一个是租金收益的增长，一个是物业资产值的增长。租金收益增长有什么基本的指标呢？我个人认为是租户销售额年增长率不低于当年全市零售消费增长率。再就是租金年增长率不低于当年全市CPI增长率。资产值的增长就是年增长不低于当年全市平均商业房产价值指数的增长。

城市升级。城市综合体是城市发展到一个高级阶段的产物，它有很多的名字，其中有一个非常形象的名字叫做Hotel，H代表酒店，O是Office，P就是Park，有翻译成公园的。S是Shooping Mall，就是购物中心。C有两个概念。一个是Convetion Club，指会战中心、会所。A就是Apartment，代表了公寓。城市综合体是不同建筑群组成的一体化的城市建筑综合体。

城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。我个人理解四个主要特征。一个是城市的引擎，因为全新的建筑群体和业态，形成这个城市的中心，形成时尚的场所。包括30年代的洛克菲勒中心等。比如像日本的大型的建筑综合体，它都成为拉动这个区域和城市的引擎。

第二个方面它也是一个建筑集群。它不是一个简单的综合楼，可能下面是商业，中间是公寓，上面是酒店，不是这么简单的综合楼，它是一个建筑群体构成的，相对而言变成了一个具有互补功能的建筑群体。它的空间都是穿插在一起，像立体的空间和地下的车场。同时，大需要有非常专业的综合运营。建筑综合体是完全不同于我们过去的住宅和简单的商业地产业态。它是一个整体集约的建筑集群，它有机互联的空间组合，同时这种时尚地表的城市形象，综合运营的管理模式。最后形成了这种动感活力的都市体验。它形成了整体大于部分之和的城市综合体的急剧效应。而且这种急剧效应，不同功能之间形成了叠加的作用，形成一个巨大的能量和磁场，把人流、物流、资金流、信息流吸引进来。而且这种功能相互配套，资源共享，从而构建出一个全新的城市形态和运营模式。

刚才谈到了综合体是一个城市发展到一定阶段的产物，是拉动城市升级的引擎。今天中国正在进入第二轮城市化。第一轮城市化表现在北京、上海、深圳、广州这样的一线城市，现在一城市已经完成了第一轮的城市化，城市化率已经超过75%。市中心很少有新供应的土地，更多表现在不断的功能升级。今天中国大规模的城市化体现在中国的二三线城市。

看这个城市是什么概念呢？美国整个人口3亿，日本是1.3亿人，俄罗斯1.4亿人，欧盟27国不足5亿人，英国、法国、意大利都是6000万，德国8000万，澳大利亚才2000万人。中国城市化也是我们房地产千载难逢的发展机遇，这带动了中国城市的快速变化。即使到了2020年我们60%不是一个峰值，今天发达国家城市化率美国达到85%，欧洲90%，澳大利亚70%，到了60就是一个快速增长期结束，今后是一个可继续增长的过程。

所以说今天中国城市化的主战场在二三线城市。二三线城市第二轮城市化的浪潮正在来临。城市化率40%—70%期间进入了城市快速的增长期和城市功能的升级期。截止2008年末，中国城市化率达到了45.7%。45.7%的人居住在城市，其他都在农村。中国的城市绝不仅仅只是北京、上海、深圳、广州。今天的城市化不仅表现在住宅楼和城市规模的扩张，更多是迎来了城市功能升级千载难逢的时期。这种城市功能的升级，建筑综合体在城市功能升级当中起到了核心的作用。

第三篇：2009中国十大城市综合体运营商

2009中国十大城市综合体运营商 方兴地产(中国)有限公司；

宝龙集团；

中大房地产集团有限公司；

山东鲁商置业有限公司；

南京新城市商业置业有限公司；

大连万达集团(企业专区,旗下楼盘)股份有限公司；

中国国际贸易中心股份有限公司；

北京国华置业有限公司；

泛海建设集团股份有限公司；

东方伟业(中国)投资控股有限公司。

2009中国城市商业价值特殊贡献人物 万达集团董事长王健林；

北京国华置业有限公司董事长兼总经理房超；

宝龙集团董事局主席、总裁许健康；

中大房地产集团有限公司总裁陈维；

南京新城市置业有限公司董事长朱献国；

鲁商置业股份有限公司党委书记尹鹏；

阳光100(企业专区,旗下楼盘)置业集团董事长易小迪(易小迪博客)； 山东三威置业有限公司董事长张辉；

中粮置业副总经理暴雪松；

凯德置业中国控股集团环渤海区域总经理毛大庆。

第四篇：2016城市综合体高峰论坛

2016城市综合体高峰论坛

主办 中国建设科技集团股份有限公司、华东建筑集团股份有限公司、上海市建筑学会商业地产专业委员会

承办 《建筑技艺》杂志社、华建集团华东都市建筑设计研究总院

协办 天华集团、阿尔博波特兰（安庆）有限公司

时间 2016年3月19～20日

地点 上海虹桥宾馆

2016城市综合体高峰论坛于3月19-20日在上海成功召开，在2015年首次成功举办城市综合体高峰论坛的基础上，今年不仅关注与城市综合开发密切相关的公共性、可持续性，还关注轨道交通综合开发、存量盘活等时下非常热点的问题。论坛设置了“基于TOD的轨道交通综合开发”、“既有高密度城市与区域更新中的综合再开发”、“可持续的城市综合开发”、“城市综合开发中的公共空间营造策略”、“社区综合开发的合理定位与商业运营”5个主题论坛，分别邀请了来自城市综合体规划与建筑设计、投资、运营管理方面的35位专家进行精彩演讲。来自全国各地开发、设计、运营等单位的近300多位代表参加了本次会议。

开幕式

3月19日大会开幕式，由华东建筑集团股份有限公司沈立东副总裁主持，中国建设科技集团股份有限公司董事长修龙与华东建筑集团股份有限公司党委书记、董事长秦云代表主办单位致辞。参加开幕式的嘉宾还有华建集团华东都市建筑设计研究总院院长涂强、亚太建设科技信息研究院有限公司副院长王学东、华建集团华东都市建筑设计研究总院副院长、总建筑师戎武杰。

论坛

在3月19日上午的“基于TOD的轨道交通综合开发”论坛上，来自日本规模最大的私营铁路公司东急集团东急设计总建筑师北田静男与中国项目部长周伊介绍了东急结合铁路建设运营展开的低、中、高密度沿线开发实例，如低密度东急多摩田园都市的中心――东急多摩广场站综合开发、中密度东急二子玉川站综合开发、高密度涩谷站综合开发。在东急沿线区域不仅形成了多个人气宜居的街区，促进了高水准的铁路输送效率，还带动了沿线经济的可持续发展。同样来自日本株式会社RIA高级顾问槲原明夫、中国区副总经理姜延达则以日本的大型策划、规划、设计经验，介绍天王洲ISLE（办公商业综合体）、品川海洋森立（办公生活综合体）、相模大野（商住公益设施综合体）、熊本站前、大泉学园、大田川站前、静冈站前（商住文化设施综合体）、郡山（医疗住宅养老综合体）等成功案例。来自株式会社日建设计的村井达也，从更细微的角度分享了如何在城市TOD综合开发中创造更有价值的公共空间，为公众、社会服务。

港铁在轨道交通综合开发方面有着成功的经验，港铁物业发展（深圳）有限公司房地产总经理（珠三角区域）温志华详细介绍了“轨道+物业”的开发模式及在香港的开发案例。除广为人知的香港环球贸易广场（ICC）、国际金融中心（IFC）外，港铁还打造了天玺、擎天半岛、凯旋门、君临天下、漾日居等超过9万套高端住宅及13座大型商业中心。港铁在城市综合开发中作为总统筹，通过前期规划、土地合同、开发协议及物管安排把政府部门、发展商充分协调，最终实现可持续的都市生活与经济发展。

深圳地铁学习了港铁的“轨道+物业”的开发模式，但有所不同。深圳地铁集团物业开发总部副总经理、深圳地铁万科投资发展有限公司董事长杨建华结合红树湾高端枢纽城市综合体项目，从规划设计师、轨道建设者、地产开发商多角度，深度剖析了深铁在取得土地资源政策创新、项目前期策划定位与指标及作价流程确定、开发模式的比较与选择、协议合作开发的核心内涵与实现路径、开发商合作商与设计师之间对项目不同理解与平衡过程等方面诸多体会与经验，并分享了深圳地铁对实施国际化与走出去战略的一些思考。

同时Arup董事、结构设计总监梁金桐以上海莘庄TODTOWN为例，讨论了城市综合体轨交上盖开发中的科学规划与实施关键；北京天华易和城市规划设计有限公司副总规划师王爱国则重点分析了车辆段综合开发利用案例，如北京地铁16号线北安河车辆段综合开发，将土地集约化利用并能达到回收效益，同时创造出富有活力的综合体和社区中心。

3月19日下午，转入讨论“既有高密度城市与区域更新中的综合再开发”，盈石集团研究中心总经理张平从宏观经济政策、商业物业市场、品牌商发展动态、重点项目推广活动盘点等，清晰回顾了2015年商业地产市场发展，也带来了2016年的展望，“盘活存量、金融创新、运营为王”等策略都值得开发商、运营商重点关注。Benoy高级副总监蒋毅则以布拉格Centrum CernyMost、弗罗茨瓦夫Renoma、新加坡狮城大厦、成都富力天汇中心四个已建成项目的再开发、再利用为例，探讨对项目重新定位、提升价值的新思维。来自UNStudio副总监黄隽媛、MVRDV亚洲区总监Marta Pozo、武汉万达投资有限公司副总经理殷少华、gmp项目合伙人Magdalene Weiss、SHL事务所合伙人陆蓉、Kokaistudios联合创始人AndreaDestefanis，分别从城市综合体的多元化、集约化、文化与公共空间、城市更新方面讨论，Le Tolson d’Or、北京新赛特重建、武汉中央文化区、Market Hall、张江科技城、Malmo Live等案例，无论从宏观规划、设计创意、技术实现都带来了耳目一新的感受。同济大学建筑与城市规划学院副教授王桢栋则通过对用户性别、年龄、出行目的、游憩活动等大量研究证实，文化艺术功能对吸聚人气具有积极作用，并可有效提升空间活力。城市综合体将作为政府、市场、社会共同参与公共文化服务体系建设的极佳载体，并成为公共文化服务场所的重要增长点。因此，融入文化艺术功能已成为城市综合体发展的趋势。

20日上午“可持续的城市综合开发”论坛，绿地集团副总建筑师贾朝晖、上海世博发展（集团）副总工程师张鹏飞、华建集团华东都市建筑设计研究总院副院长、总建筑师戎武杰、久维筑科技董事总经理钱颖初、Arup副总规划师陈敏杨、Woodsbagot全球合伙人黄馨谚、脸脸创始人何一兵，从城市综合体产品定位逻辑分析、大型工程总体规划设计难点、绿色节能投资IRR、公共领域与人行环境规划、移动互联网与商业地产运营等城市综合开发不同层面的可持续性进行了研讨。正如贾朝晖所说，目前普遍面临城市综合开发逻辑不清，特色不突出，运行水平偏低的情况，在电商的冲击下更是步履维艰。作为未来城镇化过程中非常重要的一种开发模式，需要开发商与设计等相关单位紧密配合，结合城市、区位特征与相应客群诉求，找到合适的产品逻辑与策略，精耕细作才能打造出市场认可、行业水平领先的产品。可持续开发、设计与运营，无疑是现在、今后城市综合开发必须要探索与遵循的道路。

20日下午，论坛的主题为“城市综合开发中的公共空间营造策略”，EID Group创始董事姜平、华建集团华东都市建筑设计研究总院项目管理中心主任定静、华建集团华东都市建筑设计研究总院副总工程师柯克俭、协信地产上海研发总监王欣，分别以丰树闵行商业城及怡丰城、世茂杭州智慧之门、嘉华苏河湾43号地块项目、郑东新区龙湖金融中心、上海协信星光广场为例介绍了城市综合开发中如何以多样的公共空间塑造出特色，从而为整体增效。在“社区综合开发的合理定位与商业运营”论坛中，从RTKL副总裁曹斌以万科松山湖生活广场为例阐述社区精神营造、开放式商业街区设计，到上海柏盈设计工程咨询有限公司总经理蔡欣对上海新邻生活站由定位、设计、招商、运营直到调整的全过程回顾，从大悦城设计总监胡肖扬对上海大悦城的精准定位、创新业态精细打造Sky Ring广场、未央街、魔坊166街区等一系列独特体验，到光普大数据咨询总监徐晓冬创新地将大数据运用于商业地产管理中，大到商业行业数据分析、经营预测分析，小到消费者时空间决策分析，无一不科学、清晰地显示出用户行为变化、商业运营状况等，此大数据管理已经运用到部分商业＼购物中心的日程运营管理中，避免了以往只是凭借经验而感性判断的失误，也将对商业地产的高效运营带来一场变革。

本次论坛还得到了阿尔博波特兰（安庆）有限公司的大力协助，市场经理毕卓勤详细解析了白色硅酸盐水泥的特点，分类介绍白色清水混凝土、透光混凝土、玻璃纤维混凝土、造型砂浆、白色混凝土园艺、白色混凝土基建，结合江苏实联化工水上大楼（Alvaro Siza设计）、湖南考古公园、南京青奥中心等项目中的产品展示增强了大家对白水泥更加直观的了解，现浇或预制的清水混凝土板材、透光混凝土板材将成为未来的流行趋势。

展位

本次论坛也吸引了多家知名企业参展，茶歇期间，展位上始终人头攒动，较好地搭建了材料商与设计师和地产商之间的桥梁，现场即达成很多合作意向。

总结

本次论坛深入关注目前综合体设计与发展面临的问题，并将“投资―规划―甲方到设计人员―运营商”的产业链条连通，集合各方一同探讨城市综合体的未来。会议期间，主办方也进行了现场问卷调查，参会代表普遍反映受益匪浅，同时也提出了很多中肯的建议。对此，我们也将悉心听取、着力改进，让我们共同期待2017年城市综合体高峰论坛更加精彩！

第五篇：CIHAF2011中国商业地产高峰论坛专家观点（写写帮推荐）

刘建沪：并不是所有的企业都适合做商业地产

2011-12-11 18:37:44 来源: 网易房产

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中国商业联合会副会刘建沪表示商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。

网易房产12月11日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国商业地产高峰论坛上，中国商业联合会副会刘建沪表示商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。

以下是演讲实录：

首先我们有请中国商业联合会副会刘建沪先生致辞。

刘建沪：深圳是一座充满魅力的城市，深圳人都喜欢过夜生活，一般深圳人的生物钟都是在中午12点以后才开始兴奋起来。我们这次商业地产高峰论坛9点半就开始了，希望能够参加这次论坛的人提前进入一个兴奋的状态。大家上午好！

非常感谢各位在百忙之中莅临现场受邀参与“2011中国商业地产高峰论坛”，在这里，我谨代表主办方之一中国商业联合会向来自全国各地的企业家、专家学者、媒体记者和业界同仁表示热烈的欢迎和亲切的问候。对会议承办方及合作方在大会筹备和实施过程中做出的努力表示衷心的感谢。

刚才邢主任说了，政府对房地产业进行了深度调控，使得中国房地产业市场由粗放的常规发展模式，逐渐向更为细分和专业化的市场转变。与此同时，商业地产逐渐成为房地产业市场发展的一个主攻方向，尤其是在限购控贷等措施的强力控制下，住宅市场受到一定影响，开发商的目光转向商业地产，投入比重持续增加。

但是行业都很清楚，商业地产虽然机会多、潜力大，但毕竟有投资大、回报期长、专业性强的特点，并不是所有的企业都适合做商业地产，商业地产是一个完整的产业链，必须有完备的产业计划、雄厚的资金实力，还要有一批既懂地产又懂商业的复合型人才和专业化团队。可以说对企业而言，商业地产的机会和风险同在，成功和失败共存。

在近些年的实践中，大家已经看到，商业地产在演进过程中出现了很多新情况、新问题，很多开发商在市场定位、业态规划、招商管理等方面缺少成熟经验，投资注资不足，商业资源缺乏，城市设计商业规划缺失等问题非常突出。一些城市出现了盲目开发、无序竞争的现象，这些都值得引起我们的关注和重视，需要大家暂时放慢脚步、仔细思考。

特别是前天刚刚结束的中央政治局会议，在部署明年经济工作时明确说了三句话：一是要坚持房地产调控政策不动摇；二是促进房价合理回归；三是促进房地产市场健康发展。这三句话体现了当前中央的坚强决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的目的、明显的效果。正侧面传递的信息需要我们理解消化，及时调整思路，主动布局好明年的工作。

今天的会议将在新的政策背景下立足商业地产价值生存法则，抓住模式、融资、设计、运营、节能等关键点，挖掘行业典范，深耕商业细节，共谋长胜之策。

论坛以商业地产构筑城市经济为主题，秉承为企业谋略、为行业谋势、为城市谋发展的思路，启迪中国商业地产新思维，以新锐前瞻的思想碰撞，共同研判中国商业地产未来发展指事，为企业家开拓视野，为企业谋求可持续发展之道提供战略性、方向性的引导和借鉴。

当前，搞活流通、促进消费已经成为我国转变经济发展方式、调整经济结构的重要内容和重要举措。中国城市化进程加快，促进了今天商业地产的蓬勃发展，商业地产的发展扩大了市场空间，改善了商业环境，提升了流通的现代化程度，在增加就业、创造税收、丰富生活、推进城市建设等方面发挥了重要的作用。

我们相信，在政府作为宏观面、行业协会作为纵观层面、企业作为微观层面的合力推动和努力下，我们的商业地产事业一定会可持续发展，商业地产一定会让人民生活更加美好。

预祝论坛取得圆满成功，预祝会议嘉宾不虚此行、有所收获。谢谢大家。

肖晓俭：商业地产发展将面临三方面的挑战

2011-12-11 18:35:08 来源: 网易房产

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中国房地产协会副秘书长 肖晓俭

网易房产12月11日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国商业地产高峰论坛上，中国房地产协会副秘书长肖晓俭表示商业地产发展将面临三方面的挑战。

以下是演讲实录：

肖晓俭：各位领导、各位来宾，大家上午好

非常高兴能够来参加这次“2011中国商业地产高峰论坛”。首先，我代表中国房地产业协会对本次活动的举办表示衷心的祝贺。

今年以来，在“十二五”发展规划的引导、城市化发展的推动、扩大内需战略的带动以及房地产调控政策的影响之下，商业地产的投资规模和市场需求进一步扩大，实现了较快的发展。但是商业地产投资风险大、投资回报周期长，对开发商运营管理的能力要求相对比较高。结合当前的经济形势和房地产市场的变化，我个人认为我们商业地产发展将面临几方面的挑战：

第一，房产宏观调控带来的挑战。

我们大家知道，今年以来受到限购、限贷等一系列房地产调控政策的影响，房地产整体的投资规模下降，房屋销售量下降，房价也出现了回落。相对而言，商业地产由于受房地产调控政策的影响比较小，也吸引了部分的资金流向商业地产。不少开发企业也调整自己的发展战略，投资商业地产项目，但是随着商业地产项目的不断增加，招商难、运营难也开始成为商业地产发展所面临的重要问题，特别是不少开发商缺乏商业地产开发经验，在项目定位、规划设计以及建造等方面不能满足商业的需求，同时也有盲目投资和重复建设的现象存在，导致社会资源的浪费。同时，由于商业地产在短时间内发展过快、投资过热，也引起了相关监管部门的关注，并开始加强对商业地产风险的防范，这也给商业地产的发展带来了不确定的因素。

从目前看，房地产调控将是一种常态，商业地产在这种形势下如何有序的发展、如何应对各种的不确定性是值得我们深思的。

第二，电子商务发展带来的挑战。

目前随着电子商务在社会经济中的不断扩展，商业地产也开始面临电子商务的影响。随着互联网的发展，已经有大量的商业交易迁移到了网上，网络购物比例越来越大，不少传统的商店已经开始充当展示和体验的场所。此时，商业地产怎样与传统商业的商家达到共赢，这是在电子商务冲击下商业地产开发商所面临的一项新挑战。

其次，今年以来，越来越多的开发商开始在网上卖房，试图寻找一条新的房地产营销渠道。虽然目前的交易仍是为线上确定、线下签约，但此举不失为一种新的尝试和创新。

大家知道，现在的商业模式包括大型购物中心和城市综合体等等，都是在原来的商业模式上颠覆和发展而来的。今天互联网和电子商务已经普及并走入了我们的生活，今后商业地产和电子商务如何结合，也是值得我们深思的。

第三，金融需求带来的挑战。

商业地产开发需要巨大的资金投入，购物中心、特色商业区、综合体等商业地产项目的开发建设，都需要大量的资金支撑。任何一个开发商如果要介入商业地产开发，除了取决于技术能力、管理经验、品牌信誉之外，还取决于筹措资金和运用资金的能力。

随着商业地产规模的不断扩大，产业转型升级要求的提高，商业地产对资金的需求还将进一步加大。因此，面对当前信贷收紧、市场融资渠道狭隘、房地产企业资金普遍趋紧的情况之下，商业地产同样需要新的金融工具的支持，融资模式也急需创新。

总之，面对复杂多变的国内外经济形势，当前我国各个行业、各个领域都在转变发展方式、更新发展观念、推动改革创新，进行结构调整，商业地产的开发实现向运营的转变，实现开发、运营的有效互通和衔接。坚持持续有回报，改变商业地产暴利的误区。商业地产要完善管理运营体系，这样才能够在各种不确定的环境中寻找机会，创造机会，取得发展，迎接更大的挑战。谢谢大家。

主持人：谢谢肖秘书长的致辞。接下来是大会安排给我的时间，我先做一下自我介绍，我是中国商业联合会购物中心委员会的副主任邢和平。

大会安排让我讲中国购物中心的发展前景，我认为这个话题很大，需要说的事太多。要讲中国购物中心的发展不得不放进中国的商业地产，中国的商业地产一直不是孤立的，一直随着我国的房地产业发展而发展。最近所有的数据都是一路的下滑，商业地产也肯定要受到影响，但是我感觉中国的商业地产跟我们深圳的天气是一样的，热的时候很热，但是冷的时候又不像东北那样冰天雪地，因为技术含量很高，需要很多操作的过程，所以是相对平稳的。无论我们在商业地产的售价还是在商业地产租金水平上，商业地产这几年的波动都不是很大，所以我说它是一个相对稳定的行业。

总体来说，随着当前的形势，房地产开发企业的土地储备量减少，开发量也会减少，商业地产的上市量也同样会减少，这个表现对商业地产来说有一个滞后的时期，这个时期正好是我们消化前段时间高速发展带来的存量。

首先，我们先讲一下我们的现状。我认为中国的购物中心是一个跨界的相对不成熟的产业。我们可以把商业地产分两个阶段，地产开发和商业经营。每个阶段讲起来都有很多研究课题，尤其是实际操作过程中制约因素太多。从事这个行业将近30年，从事购物中心的管理也有15年，但是我现在遇到的所有问题都是新的问题，每天都会遇到新问题。中国的商业地产、中国的购物中心发展的太快了，快到你还来不及回忆的时间已经成为历史了，要找新的途经了。

去年到日本去考察世界上最经典的商业地产项目，六本木城市综合体，它是经过十年时间，把当地500多住户组成股份公司，用七年的时间建成了六本木这样世界经典的城市综合体。我们中国的商业地产开发周期一般规律是两年到三年，容不得我们很好的研究我们的定位、我们的规划和建设周期是否合理。

在这样的情况下，中国也很骄傲的说，我们创造了中国速度，前段时间看到万达集团在武汉的汉街做了一个项目，几十万平方米的建筑面积用了八个半月。从1月份开工、规划、设计、招商到9月份开业，八个半月的时间，真是奇迹。这样的发展也带来了问题，其他商家能不能像万达这样有这样的速度？不容易。万达在整个商业地产产业链上已经把各个环节整合好了。大家都在探索和摸索适合自己的路。

第二，中国购物中心的开发建设、运营管理相对而言盈利水平不高和风险较大。大家都很清楚，制约的因素很多，技术要求很高、团队要求很高，一个方案做出来会有两个不同的结果，运营好了发展很好，运作不好可能要投入很多，所以我们要考虑自己是不是具备商业地产发展的几个要素。

我们的术语、统计口径还不是很规范，我们做商业地产发展研究的时候到各地调研，各地给我们的购物中心项目有很多并不是真正的购物中心项目，而是传统的百货业。在数据和统计口径上大家还是不统一。

基于此，商务部委托商业地产联合委员会做行业术语的规范工作。简单说，我可以用我近来遇到的两件事情来说：一是购物中心多与少的事情。上个月我遇到中粮地产的宁高宁董事长，他拉着我问中国购物中心多不多？接下来他说他要建30个购物中心。我说购物中心的多少是相对而言的，不是简单的说多或少。像万达、中粮这样中国有实力的企业去多建购物中心、建好的购物中心，为什么呢？因为每个购物中心都不一样，要有特点。中国的西单大悦城和朝北大悦城也是完全不一样的，要根据立地条件、市场开发能力和团队水平等诸多因素做好规划，这样才能成功。我们真的希望中粮、万达这样有实力的开发企业加快建设。

另外，世界著名的时尚媒体的CEO上个月到我办公室，他一去就打开电脑让我看他和邓小平的照片，他说是世界媒体第一个采访邓小平的。他是1978年开始就到中国来，以前来是援助中国，但是现在来是请求中国的援助。由此可见中国的发展速度和中国现在的国际实力都是很强的，国际上著名的时尚品牌也在关注中国的市场。在看他给我的照片的时候，我同样打开电脑让他看，我有米兰服饰的设计师，意大利奢侈品协会的秘书长一在跟中国购物中心委员会合作，也想把意大利的品牌推广到中国。我们建了世界一流的购物中心，同时又引进了一流的品牌，这就说明了中国购物中心的前景，中国购物中心的前景是非常好、非常光明的。受卡斯顿的邀请，我会在佛罗伦萨向世界品牌介绍中国的购物中心，他们非常想了解中国购物中心的发展。上个月给我的时间只有20分钟，昨天给我发邮件说要讲40分钟，让我提中国购物中心的发展和在中国购物中心发展时要注意的事项。而且告诉我很多世界著名品牌都想听一听中国购物中心的发展。

有这样一个市场的环境，大家都在关注中国发展，我们自己做好购物中心，我们的前景就会非常好。

我今天准备了太多的东西，要说的话就太多了，我们可以会下交流，只要是与购物中心有关的东西都可以交流。我们中国商业联合会搭建了一个平台，平台上有很多相关企业，希望大家在一起交流探讨成功的方案、共同共进。

蔡概还：发展地产金融来解决低收入人群住房问题

2011-12-10 21:25:03 来源: 网易房产

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房地产金融专家蔡概还 网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，房地产金融专家蔡概还表示：发展真正意义上的房地产金融，一是可以通过设立房地产基金，建设廉租房或者经济适用房，来解决中低收入家庭的住房问题。

同时，通过发展真正意义上的房地产金融，可以使房地产变成流通的证券或者是基金，在投资者手中流通，使投资者享受房地产带来的回报，而且可以改变房地产的单边市场，因为现在大家买了以后就不进行流通了，而且希望它价格不要上涨，如果有基金的话，那个时候有很多投资者可能会理性地来看到房地产的上涨问题，从而使房地产市场更加健康。当然，房地产金融过度发展的话，还会导致真正的房地产泡沫。

以下是演讲实录：

刚才陈老师谈到保利，保利这样的企业还是独一无二的，大多数的房地产企业还是中型，或者说是拥有良好的项目资源的中小型企业。中小型企业在面对新的一波金融政策的时候，应该有哪一些应对的方式和方法？同时，我们还看到一个现象，我昨天在北京跟浙江几个同事朋友聊，其实我们看到温州的民间资本的问题，但实际上很多的良性民间资本还要找出路。这两个问题请蔡概还先生给我们做相关的点评。

蔡概还：

今天会议的主题是银行对房地产行业的战略和创新思维主持人要我点评一下，其实我想更多地利用今天这短短的五分钟阐述我的两个观点。第一是什么是房地产金融，第二是未来我们国家的银行或者说银行业、金融机构在房地产金融方面能有什么作为。

第一、什么是房地产金融？我首先想纠正两个错误的认识误区：

1、我们过去把银行所买卖的与房地产有关的活动就认为是房地产金融，我觉得这是不能划上等号的。

2、很多人把房地产金融认为就是房地产融资，这也是一种错误的看法。

那么什么是房地产金融呢？我把它分为以下三种类型：第一种是金融机构所开展的与房地产有关的金融活动，在这方面应该说是一种广义上的理解，按我个人的意思来看，我觉得这还不是真正意义上的房地产金融。这方面最典型的就是房地产信贷。我原来在监管部门工作的时候，参与起草了固定资产、流动资金和个人贷款的管理办法，这个规则制定的目的，是让银行在同等的标准和规则下面来平等地进行市场竞争，不是要对贷款进行约束，通过规范的规则来统一运作。

当然，在这个前提下，它是要符合国家的宏观调控政策的。就目前来说，我觉得国家在信贷方面调控的是想让房地产市场有一个科学有序的健康发展，它不是要把房地产市场打压下去，而是想让它平稳健康地发展，但是这个尺度非常难拿捏，因为一放，它可能就收不住。所以未来我觉得在宏观政策方面最重要还是一个考验，就是怎么样能让房地产市场平稳发展。对明年来说，我判断如果境内外的市场环境没有什么大的变化的话，应该说我们国内也不会有太大的松动。但是，如果欧债危机进一步加剧的话，那么我觉得我们国家的宏观政策就会有所放松，这是与房地产有关的金融活动，严格意义上来说不是房地产金融。

第二种是金融机构开展的与房地产密切结合的一种金融形式，例如房地产企业的上市，发行房地产债券，这应该说比较接近房地产金融了，尤其是我们国家前几年试点的信贷资产证券化，就是把这种银行发放出去的个人住房贷款，或者是商业的贷款的债权进行证券化。我认为这接近房地产金融了，因为时间关系我不展开。

第三种是狭义上的房地产金融，也是真正意义上的房地产金融，这就是房地产基金和房地产证券化。房地产的基金分为两种：一种是公募基金，一种是私募基金。公募的基金，我们国家目前还处于空白，主要是房地产信托投资基金，前几年我们国家一直在做这方面的试点，也参与了它的试点工作，但到目前来说应该说不是很理想。

第二类是私募的房地产基金，这就有很多种了，既包括目前采用信托方式所做的房地产信托基金，私募型的，也有公司型的和有限合伙型的。我记得2007年《中国房地产报》采访我的时候，我当时参与了《合伙企业法》的起草，我当时就判断有限合伙未来将会开启私募型房地产基金的大门。这是两类基金。那么私募的房地产基金投向，有股权投资，有项目所有权投资，有资产所有权投资，还有股权所有权的投资，种类非常多，结构应该说有十多种，方式是非常灵活的。

我这里有一个数据，根据中国信托业协会公布的数据，截至到今年三季度，我国信托总资产已经超过了4万亿人民币，其中投向房地产的大约有6797亿，占到了17.24%。根据相关信托工作室的统计，信托公司总发布了信托计划823个，规模也达到了2000多亿元。这就是私募型的。

第二类就是房地产的证券化，这方面我认为在我们国家也还处于空白，公募的没有，那么房地产证券化是哪些东西可以拿来做证券化呢？我认为有很多，包括住宅、期房销售、应收账款，房地产的租金收益，不动产及其附着物都是可以来做证券化的。

证券化通常采用公募的方式，私募的也有，最典型的就是我们深圳的明思克航母，我认为是我们国家做私募证券化的一个非常有代表性的例子。明思克航母当时这个主题做出来以后，把明思克航母未来五年的门票所有权卖给了旅游公司，实现了4个多亿的回报。所以证券化方面我觉得未来探讨的意义还非常广阔。

发展房地产金融，我觉得是非常有意义的。发展真正意义上的房地产金融，一是可以通过设立房地产基金，建设廉租房或者经济适用房，来解决中低收入家庭的住房问题。

同时，通过发展真正意义上的房地产金融，可以使房地产变成流通的证券或者是基金，在投资者手中流通，使投资者享受房地产带来的回报，而且可以改变房地产的单边市场，因为现在大家买了以后就不进行流通了，而且希望它价格不要上涨，如果有基金的话，那个时候有很多投资者可能会理性地来看到房地产的上涨问题，从而使房地产市场更加健康。当然，房地产金融过度发展的话，还会导致真正的房地产泡沫。

盛宏清：希望为开发商打开私募票据融资工具

2011-12-10 21:20:21 来源: 网易房产

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中国光大银行首席经济学家盛宏清

网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，中国光大银行首席经济学家盛宏清称“我们在未来的货币政策略微放松的进程中，想把这个私募票据的融资工具看能不能跟房地产企业打开，因为现在监管部门对信托这一块监管得比较严，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，是爆发起来，所以基于货币政策略微放松的过程中，我们想把私募票据这一块看能不能跟房地产企业做起来。”

以下是演讲实录：

大家下午好！在上午的演讲当中我们得到了很多的感触。在上午的谈话当中，我们的王小广先生抛出了比较严厉的观点，陈劲松先生谈了观点严厉不怕，但具体观点要有对策。实际上我们下午重点研究和讨论的就是从银行作为房地产金融目前绝对主体的角度，对于房地产的调控以及新政下走势，包括银行之外的基金、信托跟方面金融相关的机构对于整个后市的看法，以及商业银行创新的梦想，具体应该有哪些做法。首先请各位嘉宾先谈5分钟，然后互动交流。

中国光大银行首席经济学家盛宏清：

谢谢主持人，谢谢主办方。我作为银行过来的，因为现在房地产调控处在一个敏感的十字路口，大家也都争论得很多，也都讨论了很多，我想把我们对于这房地产这块的融资态度，也就是我们目前的一些政策，以及对未来的基本看法做一个实事求是的说法，有些困难的可能要摆出来，跟大家一块儿来讨论。关于房地产这一块，我们从08年开始，还是遵守国家的信贷政策总体上扬的收缩，09年放了一些以后，后来又进入了一个收缩的阶段。

中国光大银行首席经济学家盛宏清先生发言

目前，对宏观经济的整体看法，我们还是认为中国正处在一个经济结构的调整，以及整体的宏观经济的回落，并且受到外部环境恶化的考验过程中，在这个过程中，以往发生的几次房地产的大起和回落，政府监管部门现在的态度也还没有松口，没有松口就表现在一个是信贷规模的控制上，一个是存贷比的控制上，在这些方面都还没有松口，商业银行在这一块还是遵守监管部门的政策，在开发贷款上还是比较谨慎。

我们在开发贷款上的政策就是总对总的这些客户，目前还是维持原先的信贷投放规模和量，并且基本上实行的周转，然后是续接新增量。对于非总对总的这些项目，目前开发贷款方面实在是难以拿出新的信贷增量出来，这是关于信贷政策。

第二，我们的房产融资，还有在这一块的融资途径我们也在想办法来募钱，在债券的公募方面，比如我们接了一家大型的房地产公司，比如保利，我们跟他在进行公募的融资，但这种公募的债券的融资，加上协会的注册办，交易商协会其实是人民银行的一个辅助的监管机构。并且，我们还看好一个新的融资工具，就是私募票据。

私募票据这一块，由于它不受净资产的限制，我们在未来的货币政策略微放松的进程中，想把这个私募票据的融资工具看能不能跟房地产企业打开，因为现在监管部门对信托这一块监管得比较严，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，并且今年的信托融资方式基本上是大幅萎缩的，今年在信贷之外就是委托贷款这一块，是爆发起来，所以基于货币政策略微放松的过程中，我们想把私募票据这一块看能不能跟房地产企业做起来。我首先就谈这些。谢谢主持人。

夏斌：未来应该用交易所得税来代替房产税

2011-12-10 21:09:17 来源: 网易房产

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国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌

网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌对房产税提出了自己的看法，夏斌认为“这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。”

以下是演讲实录：

下面将要邀请的演讲嘉宾，首先先做一个广告，我推荐大家看他写的一本书叫《中国金融战略》，这本书卖得很好，这是相当专业的一本书，其次，在财经的书当中，现在大概已经卖到了5万册，什么概念呢？就是卖到1万册可以上网，卖到1.5万册以上就可以在网上呆两周，如果卖到5万册的话，我们初步认为这当中有很多学生及因为他的学生现在有很多都掌管着各大金融机构买去给别人。下面邀请的嘉宾是国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌先生。

夏斌：

各位上午好，一年快过去了，中国在关注明年怎么办，世界也在关注明年怎么办，就是中国的经济会怎么样，昨天我在飞机上看了《环球时报》，有一个调查，调查的结果说2016年中国的金融体系崩溃，同时也报道我们在座的可能都记忆犹新，国际货币基金组织曾经预测过2016年中国GDP超过美国的一年。

国务院发展研究中心金融研究所所长、央行货币政策委员会委员夏斌演讲

今天我想讲的是，其实去年我曾经好象也是在这种场合讲了房地产，因为是住交会，重点是讲房地产。曾经讲到过中国房地产的健康发展方向就是以消费品为主导，这是我09年以来一直坚持的观。同时，也提示市场，如何看待中国的房地产业，可能不能用分析股市的思维来分析房地产，可能不应该用过去分析房地产的模型、数据来分析今后的房地产。一年已经过去了，现在情况出现，在座各有想法、各有判断，这里我就不展开说了。

关于中国经济会怎么样，我在7月11号《中国证券报》有个稿子，我想今天主要还是讲的这个逻辑。我在那篇文章里讲到，我说中国经济发展的主逻辑、主基调是什么，我认为美国危机以后，全球正处于深刻的、持续的结构调整阶段，意味着什么？意味着危机之后复苏没那么简单。现在连美国的主流经济学家都说危机复苏努力了4年过去了，现在还是9%，他们也曾经担心美国出现日本的十年。相比美国，在座的各位更清楚，欧洲的问题、欧元的问题比美国还安全，不管走得出来还是走不出来，欧洲的经济增长必然往下走。

美国欧元区是中国的两大主要贸易对象国，这两个地区经济不怎么样，对于我们来说，外需在减少，出口在减少，必然会深刻影响中国经济的增长。我们前几年多投放一些货币，地方融资平台的风险，中国的投资不可能再想前几年那样保持高速的增长。

我们讲GDP、讲外需、讲投资，在这两个因素之下，我们就看出口，在座都知道，中央国务院关于提高消费讲了很多年，也采取了一些措施，在座的都明白，提高消费是一个漫长的过程，消费力的提高还有待于很多体制的改革，在这个背景之下，外需投资受抑制，消费一下子提高不了，而我们的两极分化严重，社会消费提高有困难，同时讲和谐社会、讲以人为本，上次媒体报道是20多个省市自治区的劳工工资提高了20%左右。

在座可能身边的例子很多，保姆的工资、短工的工资都在50%、100%的提高。在这个背景之下，劳动力成本的提高是一个趋势，这意味着包括资源价格的改革等等都决定了中国的商品成本要提高，加上我们在结构调整中间更多地要主张从贸易行业向非贸易行业的发展和转移：第三产业、服务业，这决定了在这个国家贸易行业向非贸易行业转化的过程中间，整个的社会劳动生产率要有所下降。这不是中国在这个阶段，其他发达国家曾经都遇到过这样的阶段。因此，概括而言，外需在减少，这是持久的、深刻的结构调整所决定的。投资不可能像2007、2009年那样保持高速的增长。消费的提高要有一个过程，成本在提高、资源价格在改革，等等一切因素决定了，我认为这是中国经济发展的内在逻辑决定了。

从趋势看，我国经济正处于一个从过去两位数的高增长平台，逐步走向相对稳定增长的平台。这个趋势不是经济周期的问题，这个趋势既然不是经济周期的问题，就决定了不是宏观政策所能调控的。就是说速度下来了，我想硬拖很难，过度的货币投放就埋下更多的风险。我们必须看到，这是中国经济下一步发展的必然逻辑。这是我在今年7月11号《中国证券报》上讲的观点。为此，我提出当时的政策建议：第一，不仅仅是下半年，今后的几年，中国的货币政策都必须保持稳定的货币政策。什么意思？稍微举个简单的例子，在座因为很多不是搞金融的，我们的货币供应量我7月份说有70多万亿。

通过存款准备金等制度，比如20%，给中央银行冻结起来不准在市场上流动的，加上公开市场操作的票据那就更多了。什么意思呢？这么多的货币是生生冻结起来，如果放出来，房地产市场根本不是现在这种状况。基于这个现状，作为政府决策来说，必须保持清醒的头脑、稳健的货币政策，是保持今后经济稳定发展的一个基本的政策。

第二，财政的改革是涉及到我们结构调整的关键。涉及到我们这轮宏观调控能不能走出来，关键看财政政策，结构减水，向弱势群体倾斜，加快社会保障、医疗、教育制度的改革等等。

第三，由于中国的体制改革在过程之中，必然表现出非常简单的问题，中小企业融资难，特别是中小企业中的小微企业融资难，因为中国的中型企业原来的统计标准规模是很大的。所以从银行、从证监会上报国务院的数据看，社会在说中小企业融资难，温州跑路潮、鄂尔多斯的现象，等等。但是从机构报告的材料看，中小企业的融资增长规模并不减弱。什么原因？因为是中型企业和小微企业没有严格区分。现在国务院有工信部等四个部委严格区分了，我们现在要看真正稳定社会，我们对于就业率有很多贡献的，小微企业的信贷支持的力度，对他们应该网开一面。

讲个数据，我跟领导讲，去年底为小微企业服务的草根金融，就是小额贷款公司，全国贷款规模2500亿，贷款增长规模超1倍，百分之百的增长，也就是5000亿，我们的贷款规模有50万亿，占多少比例，在座都会算。因此，从国家大局出发，我们在收紧银根的过程中，对整个社会有决定意义的小微企业网开一面，想尽办法放开信贷规模，让它保证正常的生产经营，当然我不是鼓励投机，让他保持增长的生产经营，来保持社会的稳定。

当时地方融资平台的问题，很简单，中国的国情，曾经我在机关工作过，我相对比较了解，开玩笑地说，拍着脑袋我都知道，这么大的国家，审计署公布10.4万，银监会公布是9.7万，这个无所谓，不重要，重要的是肯定有一块钱是输掉的。怎么办？我就说不能千篇一律限期整顿地方融资平台，限期整顿，地方马上就出事，要讲究策略，心中有数。与此同时，有的专家说学西方，搞资产证券化，我说坚决不能搞，地方融资平台的债务风险是说不清的，信息是不透明的，让一般的老百姓来转嫁这个风险，风险太大，对社会稳定非常不利。

我在领导面前说，如果要做资产证券化，可以，谁提出？搞金融的机构你们互相买卖，不准把银行给地方融资平台的资产打包卖给普通老百姓，发地方债可以，但是必须依法办事，如果发地方债，信息要透明，当然现在这方面工作做得很难。细细一透明，中国三十多个省市自治区政府很多是发不了债的。大家不要轻信很多专家。十年过去了，偶然机会去了解，有的省到现在都没有还债，所以在这样的背景之下我说发债可以，信息透明，制度建设一时跟不上，最后的结果拍脑袋可以想出来，能发债的就是上海政府、广东政府、深圳、浙江等几个经济实力好的、财政收入高的。最后怎么办？我认为还是资产重组，依法办事。实在不行变卖资产，还银行钱，保社会稳定。

对于房地产问题，坚定不移地要坚持方向，房地产调控的方向坚决不变，打击投机，加快社会保障房的建设，用我个人的语言来说，就是去年在这个场合说的，坚持房地产以消费品为主导，买房子是为了住，买房子不是为了像买股票一样卖。谁想买房子为了卖，坚决让他赚不了多少钱，这是我们调控的方向。政府在短期内处无奈，要控制房价，我个人认为，从长期看，我们的政府不应该控制房价，我应该不管房价，关键是要把健康发展的长效制度建起来。

短期内，泡沫已经形成，中国经济要稳定增长，房地产业涉及到方方面面，确确实实很难。在这个背景下，我说当前的调控策略，准备再花1-2年的时间，信号明确、方向不变，但是讲究策略，花1-2年时间，慢慢调到位。政策怎么办？当时讲了几条：第一，这是我一贯的观点，与其上房产税，不如上交易所的税，我们为了精确打击投机，投机在哪个环节？投机在买进房子再卖出去的环节，在卖出去的环节应该精确打击。所以想卖上高额的交易所得税，20%不行，再40%，这是我随便说的，当然作为政策是要好好研究的。

这么大的国家，重庆、上海房产税试点已经搞了。全国怎么办？出于无奈，搞了认购政策，我认为短期方向也是对的，但长期怎么办？所以应该选择适当的时机，用交易所的税，来逐步地应该选择适当的时机，在统一上海、重庆不同的房产税，在淡化统一35个城市不同的限购政策的同时，提出高额累计交易所得税。对于市场上这么多钱，它不是为了投机，看好中国房市，他买了不卖，适当的鼓励投资可以，帮助弱势群体、帮助没有钱的人住上房，可以出租，但是应该出台以保护承租人为主导利益的全国房屋租赁管理条例。

简单讲，对租金要管理，不准随便涨价，学习德国、法国的经验，提出指导价。报上讲的，德国、法国规定租金可以涨，比方说涨20%，超过20%-50%，对不起，依法办事，说严重了：判刑。同时，房东不准把房客随便在冬天赶出去、随便解除合同，你想卖房子，首先卖给房客，德国、法国房是炒不起来的，为什么英国、美国炒起来？以金融市场为主导的国家，他把房地产炒成了泡沫。你看看德国，经济这么发达，房价非常稳定增长。

再就是社会保障法，我当时的建议也很简单，要求压着各级地方政府必须顾全大局，完成社会保障房的建设任务，你要当官，你要乌纱帽，就必须完成任务，这是大局。因为正常的投资我们仍然要保证，因为不鼓励弱势群体买房，他收入有限，要解决他有房住的问题。但是，我们也明白地方政府在土地财政这样的背景之下，资金是不够的，地价在跌等等。

所以这个时候如果同时要上财政、金融的补贴政策、利率政策，和各种各样的融资手段，能不能网开一面，帮地方政府解决问题。土地财政问题是更大的问题，这个中央要拿出战略勇气，解决中央财政和地方财政有关事权、财权基础之上的合理的财力的安排制度。为什么呢？因为确实我们有些地方政府教育、民生、社会稳定等等很多任务压着他，财力不够，财政收入不够，这也是个现实。这是我当时讲的几条政策。

今天在这个场合，半年快过去了，我想讲什么？第一，中国经济发展的主基调，中国经济发展的逻辑没有变化，7月份分析这些东西，到现在为止没有变化，趋势没有变，无非出现了一些新的情况。最大的情况就是房价在跌、交易量在萎缩、土地财政收入在减少，最大的变化是这个变化。主基调没有变、发展逻辑没有变，外需在减少，明年大家都担心欧元区第二次衰退。

我们很多专家，海内外专家都预测，今年进出口对GDP的拉动是零，是负增长，明年可能也是零、是负增长。贸易出口可能还增长10%，但是，相比今年的增长来看，对明年的GDP的增长8%的增长，出口没什么贡献，那就靠投资与消费了。而投资，我们保持时刻的警惕，09、10年多发了一点货币，我们有些投资风险已经慢慢在有，所以要谨慎。接下来就是消费，消费很难。

这是主基调，大家要看到，从中央政府到地方政府，从投资者到市场都要看到中国经济发展在一个下台阶的过程，这是合理的。我说的主基调没有变，这是我要讲的第一点。

第二个观点，主基调不变下的宏观政策，我们也应该继续坚持稳健的货币政策。什么是稳健的货币政策？过内有个网登了我的一些讲话，当然可能有些标点符号没有用好。我说，稳健的货币政策相对09、10年肯定是收紧银根，但是我们稳健的货币政策主要保证实体经济8-9%这样增长的合理的货币供应的提供。

我们要稳增长，媒体都在说稳增长，我个人认为，我们要稳的是健康增长，并不是一定要满足恢复两位数的增长，不是简单的就说增长下来了，想尽办法通过货币把它捅上去，可能会埋下新的风险。要稳的实体经济合理的增长、健康的增长。什么是微调？肯定官方会提出微调，前瞻性、灵活性、针对性，很多报纸媒体在解读，官方没有专门的解释，什么叫微调？

我个人认为，微调并不意味着简单的放松银根，微调也并不意味着简单地放松总量政策，恢复到过去那种增长，不可能，这个市场得明确了解。而是针对我国在改革中间，我们的市场融资机制不健全的情况下，我们要运用M2的总量调控，运用信贷结构政策作为辅助，运用一些个别的行政措施作为辅助，来满足稳定增长所需要的结构性融资的需要。比如说最典型、最通俗的中小企业、小微企业的贷款，想尽办法要放开，想尽办法要满足。比如说战略性新兴产业，又比如说一些报章上讲的社会保障房等等，这个我们要想尽办法保证。

因此，微调也不意味着放松对房地产的调控。讲微调不要认为是房地产市场调控在恢复到原来这样一个简单的逻辑，紧了就放、松了就收。我认为现在正处于制度的结构在调整中间，一边在克服周期中的波动，一边在慢慢把过去没有建立的制度在建立起来。因此，我反复说，去年就说，市场不要用过去的数字、过去的模型来分析，对有些专家的言论不要抱有幻想，大家脑子一定要清醒。因此，微调也不意味着放松对房地产的调控。讲微调不要认为是房地产市场调控在恢复到原来这样一个简单的逻辑，紧了就放、松了就收。我认为现在正处于制度的结构在调整中间，一边在克服周期中的波动，一边在慢慢把过去没有建立的制度在建立起来。因此，我反复说，去年就说，市场不要用过去的数字、过去的模型来分析，对有些专家的言论不要抱有幻想，大家脑子一定要清醒。

微调是基于宏观管理的原则，是更精细的运用动态的差别存款准备金率。什么意思？在座可能不是搞金融的。我们搞货币供应链的控制，从理论上讲叫利率要放开，我们利率还没有完全放开，因此，货币供应量，M2的控制很难。

所以我们搞贷款规模的控制，这是对的。但是，贷款规模的控制在现在的中国改革发展的情况之下，金融产品很多，信托理财搞房地产，延伸产品，产品很多的情况下，贷款规模已经窄了，我们很多实体经济，包括企业的钱不是通过贷款规模来的，PE、理财产品，等等各种渠道都可以搞资金。所以，光靠贷款规模也不行。

因此，今年中央银行提出要控制社会融资总量，啥意思？就是不管什么金融渠道，最后到企业中间有多少钱，这个很准。但是，这种统计是滞后的，是几个月以后、几个季度以后才能统计出来，而我们中央银行全年的资金流量表统计更是晚的。

所以，它又不能满足前瞻性的、灵活的调控需求，所以在这个背景之下怎么办？M2、贷款、社会融资量都得关注，所以在这个背景之下，如何结合宏观审慎管理，实际上是更精确地动用动态的差别存款准备金率，现在从21.5%降到20%，对各个银行是不一样的。在座你们也不知道。所以我讲微调，如果讲更高层次的理解，应该是更精细的把动态存款准备金率搞好。

第三个观点，主基调下的中国经济能不能稳定发展，关键在结构调整。结构调整能不能过得去，关键在财政政策。在中国发展方式的改变、结构调整中间，我们想更多地靠货币政策是不行的，必须搞财政政策。什么意思？发展中小企业。

在座都知道，发展中小企业，我们要结构性减税，大家都提出要减税。我们也知道，发展战略性行业，有些资金想办法往那边引导，财政贴息，财政有些政策要跟上。我们社会发展方式的改变，要提高民生，要提高消费，那么财政支出要加快社保、医疗、教育等等这方面的制度建设。向消费者倾斜。所以，我说财政政策能不能保持进一步的积极，就是还是要采取积极的财政政策，第一我认为有空间，第二必须保持积极的政策，才能把这次宏观调控坚持下去。

第四个观点，能不能有艺术的调控好房地产市场，是明年宏观调控的关键和难点。现在房地产市场是连结中央政府、地方政府、开发商、老百姓、投资者以及市场方方面面的一个连结点，是一块心病。这块市场现在怎么弄？泡沫已经形成。我直率地说，曾经也说过，中国房地产市场不打，中国肯定要出事。打狠了，也会出事。所以在去年我讲再花2-3年时间，在今年年中，我的建议，再花1-2年时间，掌握好策略。现在问题是房地产的问题直截了当地连结了土地财政的问题，土地财政的问题直接连结了地方融资平台的问题--风险。

地方融资平台的风险，直接连结了整个银行体系能不能稳健的问题。银行体系能不能稳健，直接影响到当前中国的股市，老百姓有没有信心的问题。这些问题全连在了一块儿了。大家都知道，中国股市中间一半以上的利润全是银行的利润，这是报纸上披露的。而银行现在利润赚得不少，准备坏帐冲销的资本，都准备好了，拨备率提高很高，也就是说到底有多少融资风险，这又涉及到房地产问题，所以现在这些问题连结起来，我是关心宏观经济的、金融的，所以现在从宏观经济、金融的角度，不得不密切关注房地产，因为这涉及到整个大局。

怎么办？方向，坚决不变，坚决打击投机，坚决继续坚持宏观调控的房地产方向。但是策略上我仍然提出应该再花1-2年时间，着急不得。理论上不可能，我跟“金砖四国”的高盛在伦敦跟他谈，他说你很敏锐，我说提出房地产问题现在已经到这个地步了，必须要整，但是整快了还真不行。他说2005年如果因为这么做了，可能就不会到现在百年一遇大危机了，你们中国这么做，是主动想捅破泡沫，这个话里可能还有话，到底能不能成，考验着中国政府，这是我个人认为，考验着中国政府的智慧，考验着中国政府如何在调控中间讲究艺术。

怎么样把那些政策能不能慢慢地替换出来这是关键，在这个问题上，我们也看到房地产的投资1-12月份31%，全年有人预测可能25%左右，明年房地产的投资，我找一些年轻人帮我算，我也找任志强来聊，任志强说16%，历史最低点。年轻人通过各种各样的模型和历史数据来看15-20%左右。如果是20%，GDP可能还是能在保八以上。但是，讲15%-20%，都基于现在的基本情景不变的情况之下，情况会不会变化，房价还在跌，交易量还在萎缩，对开发投资明年到底什么影响，确实是个很难预测的事情。

我说在现在的情景下，现在什么情景？信托理财进入房地产的问题还没有暴露出来，明年一季度，会不会有风险？温州跑路潮，当然温州的量很小，对全国来说很小。温州的跑路潮说死保一百天，这个年关能不能过得去，鄂尔多斯的事情更多的银行贷款金额不多，但也是涉及到房地产里面的一大堆事情，有的是民间融资的问题。

这是什么意思呢？我们都在看到现在的情景下来分析15-20%的投资，如果情景起了变化，价格、交易量对投资到底什么影响？投资对明年的GDP、就业、上下游到底什么影响？我认为需要非常谨慎密切的关注。交易量是在价格跌到什么水平，是放大了还是进一步萎缩了？这个就是在市场的心理博弈中间，因为现在很多老百姓他不买，他等着，他就知道还要跌，虽然是刚性需求。所以在这个背景之下，一切都在不确定、动态中间。如何准确地把握市场发展态势，如何正确地引导市场发展态势，很关键。所以，我只是想讲这一点，市场怎么转我们必须继续关注。在这个节骨眼上我们进一步的政策，第一，我认为明年的社会保障房仍然要加快。我也关注到专家、市场说我们明年要不要关注社会保障房，我讲的是社会保障房的建设速度不变，是讲的资金坚决不能退，资金要进，中央财政要支持社会保障房的建设。

第二，我个人认为，因为海南泡沫经济我们都经历过。如果在稳健的货币政策之下，有些小开发商确实撑不下去了，社会保障房能不能赊购那些烂尾楼，改造一下，变为社会保障房、廉租房。这完全是我个人的想法，我更愿意听你们的建议，了解你们的想法和动态。就是能不能在社会保障房的用途上面做些调整。

第三，对于地方融资平台，今年要到期一大块债务，明年仍然会到期一大块任务，有人说一万多亿。有些债务我们在市场上了解股市不好，原因是什么？中国经济增长了8%，大家都承认，但是大家对这些东西心里都没有底，到底有多少风险，政策预期不明朗，没有信心，所以不炒股票。因此，对于地方融资平台明年到期一万八千亿也好，一万多少亿也好，我们能不能分类处置，拿出办法，就是明确处理的办法，向市场告示，讲清楚，该还的还，该资产重组的资产重组，实在不行的，有关政府必须卖卖自己的资产来还债，你只要把这个讲清楚市场投资者就清晰了，市场相对稳定了，有些该融资的还做融资。

第四，对于地方债，地方债在地方财政收入，有收入前景的、能够偿还的地方政府我们能不能进一步扩大试点，我们现在是上海、广东、浙江几个财政收入比较好的省级城市，我所知道，在中国的地级城市，有些财政状况是很好的，长三角、珠三角，中等城市：佛山、东莞、苏州等等，这些地级城市有些地方财政收入是很好的。能不能在他们保证明年稳定增长中间，因为房地产整顿而影响他们正常的收入，在这块上面我们能不能扩大他们的发债试点，这是我个人的想法。

第五，全国应该对房地产信息的联网速度加快。我也注意到媒体上报道，说加不快的原因，腐败等等因素，具体我不了解，但是我知道，我们金融系统的网络在座都有体会，我们买飞机票的网络非常发达，住房这个网络就那么难吗？我只能说到这个份上。能不能借助发达的网络，在尽快完善全国房屋交易信息的情况之下，选择适当的时机，当然什么适当时机咱们可以研究。如果是价格交易量影响了开发投资，自由落体式的下降，应该充分关注，进行适当的政策调整。

但是，要讲清楚，就是政策调整一定要给市场明确的信号：坚决打击投机炒房的方向不变。怎么调？我提出是用交易税来逐步顶替、替换限购政策，而限购政策能不能适当调整，也不是全部取消，有些确实是刚性需求的，能不能满足，有些老板，广东的老板、企业家在上海、在北京也有企业，他确实经常三地跑，住宾馆成本高，在那边买一套房子，但是他不准备卖，就是租，能不能满足，诸如此类，要有技术手段能够保证。

如果限购政策作出适当调整，当然对于外国自然人的资金进中国炒房地产仍然要密切关注，坚决打击。在这个背景之下，我如果宣布限购调，应该跟老百姓说得清清楚楚：打击投机炒房坚决不变，同时出台交易所得税。具体怎么做，也可以研究。一年多前我就说了，能不能针对第二套、第三套房以上，根据他的持有年限，半年内就买进卖出，一年内买进就卖出了，根据持有的日子、持有的年限，严格制定出累计的高额交易税，让你赚不了多少钱，至于阴阳合同、管不住，我坚决不信，那是管理问题，那是打击力度不够，你可以杀鸡给猴看。

在继续打击投机炒房，保持经济稳定增长中间，这么多民间资本怎么办，那又是老话。加快落实去年国务院制定的国务院36条，加快公共事业的投资，大家有钱，股市不好，房子不让炒，这个钱到哪里去，存款利率又是负的。而现在如果说讲结构调整也好、讲投资也好，靠政府计划、指令想调出一个合适的结构，是不可能的，我是不相信的，我们就是在一些投资门槛坚持放开，坚持市场化，谁有钱谁承担责任，谁来投资，慢慢通过市场才能调过来。

第六，我在微博上讲的，中国的很多问题，结构调整难以调，社会分配不公，群众意见比较大，与此同时，垄断实体比较重，我们中央、地方政府持有的国有资产27万亿，我们能不能国退民进，适当地在保持相对和绝对控股的前提之下，多余的股份慢慢向市场卖出，当然有的不是上市公司，有计划的慢慢卖出。置换的钱干什么？救穷人，不是平均分，只专门救穷人，救了穷人他马上去消费，马上去买日常的生活用品，这样救穷人，扩消费，促增长，稳社会。这是需要拿出战略勇气来解决的中国经济中间的一些长期问题。我的发言就到此结束。谢谢大家！

高广垣：“地王”不断产生的时候令银行风险加大

2011-12-10 21:30:17 来源: 网易房产

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房地产资本资产有限公司总裁高广垣

网易房产12月10日讯 10月9-12日，CIHAF2011中国住交会在深圳会展中心举行，在今日举行的CIHAF2011中国地产金融(国际)论坛上，房地产资本资产有限公司总裁高广垣对中国房地产市场提出了自己的看法，高广垣认为“现在我们看到国内的商业银行在这一块是控制得比较紧，而且无论是大小企业，现在借款方面都非常困难。我觉得这是一个健康的调整，也是应该控制的，不然的话我觉得“地王”在不断产生的时候，同时我们的风险会非常的大。不但影响国民的买房能力，而且会影响到整个经济体系。所以，我觉得这是应该控制的。而现在控制的力度确实是比较够，如果能够看到房价、地价能够有一个健康的调整，对将来市场的发展还会比较好。”

以下是演讲实录： 高广垣：

今天这个题目我觉得确实是现在商业银行要面对的一个比较重要的出路的问题，因为房地产贷款现在占商业银行的比例也比较高，商业银行的房地产贷款一般来讲是分成两类，一类是跟房地产开发有关的房地产的贷款，第二类是消费者的贷款，是抵押按揭。

在2000年初的时候，我参与的比较多的是住房按揭的贷款的证券化的一些讨论和工作，我觉得现在可能国家或者是大的商业银行现在很关注的是房地产贷款，但是没有太注意的风险是在个人住房贷款、按揭的风险。

我们知道前几年美国出事的次案，就是在于个人住房按揭在做的时候，本身它的风险要求就没有达到合规的要求，而出现了大批量的不能还款的借款人，在这个情况之下，我觉得中国现在面对的房地产市场可能是房价要下跌的幅度比较大。现在说10%、20%，可能不知道还会不会到底，如果再往下掉的话，可能会出现比较大规模的风险，就是还款人可能就还不了钱。

在这个情况之下，我觉得商业银行得要非常关注风险，而且以后在做个人住房抵押贷款的时候，也应该是把这个基本功要做好，就是怎么去判断还款人的还款能力、还款意愿，以及将来他的物业要调整价格的时候，这个还款人能不能承受得了，这都是非常基本的基本功。

第二，现在无论是中央政府还是银行都是非常关注房地产贷款，就是开发商向银行去借钱，去开发他的项目。现在我们看到国内的商业银行在这一块是控制得比较紧，而且无论是大小企业，现在借款方面都非常困难。我觉得这是一个健康的调整，也是应该控制的，不然的话我觉得“地王”在不断产生的时候，同时我们的风险会非常的大。不但影响国民的买房能力，而且会影响到整个经济体系。所以，我觉得这是应该控制的。而现在控制的力度确实是比较够，如果能够看到房价、地价能够有一个健康的调整，对将来市场的发展还会比较好。

当然，刚才蔡总也提到了我们提出其他创新的，比如OEIT，就是房地产投资信托基金在香港、在海外都有很多上市的案子，但是在中国这个还是处于比较初步的阶段。我们看到前几年，包括最近，香港的长江实业把他们的东方广场拿到香港去发人民币的OEIT，这也是一个很成功的例子。虽然说上市以后不是做得很好，但是也是因为市场最近表现不好。

我觉得这应该是中央政府以及有关的监管机构应该要加强做研究。因为最近我也在帮助一个比较大的国企开发商，去研究，把他们的收租物业，也就是商场，有大概100个亿左右，想拿到香港去上市，做OEIT，正好在海外现在有几千个亿人民币的流通，他们的回报率在海外非常低，大概1%-2%左右的利息，所以这是一个非常好的时机。

商业银行现在也应该去想创新，我们看到，银行的存款基本上比较多是短期的存款，而房地产的贷款很多时候是长期的，所以这个时间的错配对商业银行来讲确实是一个考验。但是，我现在接触到的一些项目，包括一些城市开发的项目，包括一些一级土地开发的项目，规模都非常大。一说就是几十平方公里的项目，而且年期也比较长，现在我们也正在处理一两个城市发展基金的募集和成立，我们一算这个时间，可能就是8-10年的时间，银行是一个非常好的渠道，去引导长期的资金投入到房地产的比较长期的投资，我觉得这也是应该商业银行可以考虑的创新。

我想还有其他的创新可以做，但是我们也要关注一点，就是我们看到欧美国家很多商业银行参与了投资银行或者是用了投资银行的一些投资方法，令到很高风险的投资他也背了，这样就出现很大的风险。所以我认为中国的商业银行的体系应该要吸收西方国家的教训，不要学他们的做法，把非常高风险的一些投资纳入到商业银行的资本金的投资或者是客户的投资。到底这个怎么去做平衡，或者是表外，怎么样把风险隔离，以后还要研究。我先进这么多，谢谢。