2012邛崃房地产整体营销推广思路

第一篇：2012邛崃房地产整体营销推广思路

2012—2013年

邛崃城市品牌（房地产）年度推广

草案

前 言

经对邛崃的房地产现状、城市特点及发展规划，通过将邛崃放在成都辐射第三圈层和周边县区的大范围来比较和研究，剖析邛崃的优势和不足，挖掘邛崃区的城市定位——“望山亲水，魅力家园”，并确定其定位和发展目标，我们提出以下营销推广策略和建议。

同时以此为基础，策划一系列具有针对性、实效性的推广活动，辅以媒体配合宣传，进一步提升城市品牌和软实力，打造邛崃“人文、生态”这一饱满的城市印象，提升城市品牌价值，推动城市房地产经济的发展。

一、推广问题

经过分析，我们认为邛崃区的城市品牌推广存在以下问题：

（一）城市形象定位和城市推广概念较为准确，但缺乏行之有效的推广策略与手段;

（二）城市知名度高，旅游产业有较大发展，但存在模式单一和产业结构倾斜过重的趋势；

（三）城市具有较高吸引力的概念和价值诉求，但需要更深入与透彻的分解与传播；

（四）在以上的基础上，邛崃的房地产业发展同时受到制约，主要问题表现在以下三个方面：

（1）以往对城市品牌包装不足，融入大成都圈层步伐缓慢造成的人气不足，房产消费力不高。

（2）城市交通及商业生活配套有待提高，缺乏吸引大牌开发商进驻的聚集能力。

（3）楼盘定位的单一化，缺乏有效的行业内竞争机制，高品质，高服务相结合的模式有待提升。

二、思路定位

结合邛崃房地产市场现状与优势及问题。我们发现，排除地段因素，政府明确提出“望山亲水，魅力家园”的大战略下，现在需要着手以下三个方面来实现邛崃房地产的逆势转型与品牌突围。一是练内功：规范市场，提升楼盘品质，提高服务质量； 二是走出去：大力宣传，传播城市宜居形象，提升城市品牌高度； 三是请进来：策划主流开发商、城市建设专家、环保专家、媒体记者走进邛崃，从高层发出赞誉强音。

三、品牌推广

本着“优化邛崃城市形象、提升邛崃房地产品牌、奠定邛崃宜居价值”的宗旨，我们建议：2012年房产整体推广活动命名为：“2012首届邛崃人文宜居节”。就采用“望山、亲水魅力家园”为主题，同时从推动房产消费和房产投资两个方面出发，举办以下活动。

（一）、活动推广

活动一：2012首届邛崃人文宜居节新闻发布会 时间：2012年3月下旬 地点：成都

目的：以新闻发布会作为整个宣传推广的启动点，迅速在成都市掀起邛崃的“宜居风”，为第二个活动进行造势和铺垫。活动二：参加“2012成都(第39届)房地产交易会” 时间：2012年5月 地点：成都

形式：由邛崃政府通过组团的形式，将邛崃新区及有知名度的房产公司进行组织参展。

活动三：2012首届邛崃人文宜居节·2012邛崃房地产投资高端论坛暨房产项目推介 时间：2012年6月底 地点：邛崃

目的：以出台相关房产扶持政策为大背景，邀请大陆、港台等有实力的大牌开发商共同参加本次活动，解读政府政策及良好的发展潜力和投资价值，坚定他们投资开发的信心，为优化邛崃房产开发商结构、提升房产开发的规模和档次，吸纳更多更好的项目和资金储备。活动四：012首届邛崃人文宜居节房产超市嘉年华巡展 主题：选择邛崃 望山亲水 时间：2012年7-8月

地点：成都市区、西藏、攀枝花、绵阳、德阳等地

目的：改变邛崃房产开发商各自为政的局面，通过政府搭台、企业唱戏的方式，成立邛崃房产联盟，统一形象、统一宣传口号，在邛崃楼盘的主要目标市场开展巡展活动，提出“选择邛崃 望山亲水”的概念，将整个人文与自然生态的区域优势有效利用起来，低成本、深影响地推广邛崃房产。

活动五：中国四川主流媒体聚焦邛崃暨十大媒体走进邛崃 主题：走进邛崃，拥抱自然 时间：2012年9月底

地点：邛崃——主要楼盘、园区、古镇、景点

目的：借用媒体的公信力和独特视角，通过实地考察、采访等形式，深入挖掘邛崃的特色和优势，还邛崃一个真实而亲切的形象，并将本次活动纳入到整个宣传推广活动中来，力求在四川传媒界刮起一

阵“望山亲水，魅力家园”的舆论狂潮，为十月成都房交会做预热。活动六：2012首届邛崃人文宜居节开幕式 时间：2012年10月 地点：邛崃

形式：人文盛会、房产盛会、推介盛会，采用政府引导，企业支持，明星助阵，高端访谈等形式，拉开“2012年首届邛崃人文宜居节”的大幕，结合旅游优势，进行媒介推广，打造邛崃房地产人文品牌。在活动期间，组织参与论坛的嘉宾与媒体人员进行“乐山乐水”活动，让其对邛崃的宜居优势有更深的了解，进行宣传报道。进一步打响邛崃“望山亲水，美丽家园”的品牌形象。

（二）、媒体传播

（1）第一阶段：前期宣传 借势造势 借力打力 【阶段意义】

以2012首届邛崃人文宜居节新闻发布会为引爆点，对城市推广活动进行大范围的提前预热。整合各大媒体资源平台，通过对邛崃近年来的巨大变化进行广泛的传播，让邛崃以一个全新的城市面貌展示在世人的面前，同时对邛崃强大的发展潜力和成长空间进行描述，引起社会广泛关注，引发社会各界人士的思考和行动。【阶段时间】 2012.3

（2）第二阶段：重点宣传 集中报道 深度解读 【阶段意义】

本阶段的媒体报道不仅对各项推广活动进行动态报道，同时利用各大媒体集中关注邛崃的契机，围绕体现邛崃城市价值的核心内容，深度解读邛崃对于投资者、创业者以及普通市民的价值所在，让他们能够更加深刻的关注邛崃、喜欢邛崃并最终融入邛崃。【阶段时间】 2012.5-2012.6（3）第三阶段：后续报道 持续延续 潜移默化 【阶段意义】

本阶段主要是总结整个活动所取得的重要社会意义，同时捕捉推广活动中后期媒体、投资者以及市民对邛崃的最新评价和看法，将宣传推广活动产生的意义通过媒体再次向大众进行反馈，引起大家对邛崃的持续关注。“2012首届邛崃人文宜居节”做好铺垫。【阶段时间】 2012.9-10月

（三）媒体选择

《四川日报》《华西都市报》《成都商报》《成都日报》《天府早报》 《中国建设报》《中华建筑报》成都双流机场户外广告、成都高速进出口、户外广告、成都市区核心CBD圈层户外广告、搜房网/新浪房产、四川卫视/四川交通广播等

（四）、其他建议

1、规划配套

（1)净化环境，规范秩序

本着“引导、优化、提升”的原则，出台更适合现阶段房产发展的相关政策和制度（包括土地、税收和金融政策），规范房地产商的开发行为，形成良好的市场竞争秩序，提高邛崃房产市场的整体市场能力。

(2)、统筹规划，合理布局

按照“房产规划和定位服从城市规划和定位”的整体原则，引导有序、合理、规范项目开发，使房地产业在旅游、人文发展等层面的支持下，成为服务整个邛崃城市和产业发展的重要推动力量。(3)、基建扩张，人文关怀

进一步加快道路、绿化、水电设施以及医院、学校和文体中心、购物场所等城市配套的建设步伐，为整个邛崃的居住环境营造便捷、舒适和全方位的服务体系，增加区域价值和宜居品质。

2、服务配套

(1)政策引导，共建共赢

积极吸引相关企业进驻邛崃，提升邛崃消费人群的数量和质量，为消化现有存量、释放更大房产需求，奠基良好的人气基础。通过对旅游、商贸、物流等板块的建设力度，提升邛崃对周边人流的集聚和

吸纳能力，强化城市形象，扩大邛崃的居住功能。(2）平台服务，协会引导

房产行业协会自然是要在政府、企业和公众间架起联络的纽带，沟通的桥梁，协会的功能作用和地位需要明确，要成为政府和企业的联络员和帮手，为引导和推动房产业健康持续发展实现应有的价值。

3、附属配套

（1）物业配套，提升品质

全面引进品牌物业管理公司的物业管理理念，提升邛崃房产的附加价值，提高楼盘对目标全体的吸引力。

（2）多环发展，产业链接

积极吸引相关企业进驻邛崃，提升邛崃消费人群的数量和质量，为消化现有存量、释放更大房产需求，奠基良好的人气基础。以上是对邛崃2012年房地产品牌推广策划草案，每项活动如果实施都将跟进详细的活动方案。

2012年2月27日

第二篇：非主流品牌推广整体思路

整体思路

一、行业分析

非主流是什么？

非主流指不属于主流的事物，如文化上的次文化，宗教上的异端，人群中的异类等。非主流是相对于主流而存在概念。一个事物既可以从非主流变成主流，也可以从主流变为非主流（比如90年代流行的衣着打扮、语言文化等就从最初的非主流发展成主流）；一个事物在某个环境是主流，到了另外一个环境就有可能变成非主流（比如国外街头艺人的街头即兴show,在国内上演肯定令人乍舌）。因此，没有绝对的主流，也不会有绝对的非主流。如今的非主流已经成为扭曲文化，真正的非主流是目前所流行的朋克。

非主流，单从字面上来解释那就是区别于主流。非主流其实就是张扬个性，另类，非大众化，不盲目的随着主流走，讲究符合自己心性的服装，衣着和言行。

非主流其实更像是一种心理状态。由于从小所接受的文化或者受周边思想影响的所产生的一种心理状态。他们张扬，叛逆，另类，以求已自己的实际行动来改变长期以来大多数人树立的主流思想。但是非主流毕竟只是少数人，所以他们继而希望以“主流”和“非主流”这个问题来扩大到历史或者是这个世界，就像“真理往往掌握在少数人手里那样”。也可以算是一种文化的现象吧。

非主流就是张扬个性、另类、非大众化，不盲从当今大众的潮流，讲究符合自己心性的服装、衣着、言行。

国内兴起于2006年，非主流在中国产生于80后，最初是由一些80后的网络红人所引领起来的潮流，现在盛行于90后的学生中。

未来可能会出现00后,10后......等等等对于非主流的追逐。这还不可预知!所以它并不是几几后的专属流行！而是每个时代的年轻人在把握住当代的流行文化后而重新自我潮流的定义。包括在审美，价值观上的求新求变。

如同20年前的中山装在今天几乎已经销声匿迹一样。时代的变迁在不断刷新着我们对主流、非主流甚至Fashion的认识。曾经的非主流随着时代的推移会悄然变成主流。从广义上来说，非主流就是时代的产物，每个人，都曾是非主流!

以史为镜 看非主流的主流化

一切被认为优秀的观点、思想、流派、风格、行为、语言、衣着、事物、潮流、电影、艺术、小说、设计、居住、关系„„在成为主流之前，都是非主流!

二市场分析

非主流的关注焦点是什么？ 非主流的主要人群是哪些？

非主流人群喜欢去的地方有哪些？如酒吧、电玩城、时尚广场、大型购物商场、潮流服饰店等

90后，一群充满活力的消费群体，是消费市场不可忽视的潜力股。在不远的将来，90后的消费力量将成为商业社会新的增长点。然而，90后是极度自我的一代人，对于商家而言，如何才能迎合他们的喜好，吸引新一代的“钻石”消费阶层？

深入挖掘90后的性格特点，并将这些特点与企业的品牌诉求及产品研发相结合，创造符合时代气息的商品，才能引起90后消费者在精神上的共鸣，赢得这个庞大且个性十足的消费群体市场。

90后都乐于追求自己喜欢的东西，喜欢购买风格独特和个性前卫的商品。比如百事食品（中国）的休闲食品多力多滋玉米片，在上市之初其银黑色包装及其上面的Hip-Hop涂鸦、及其食物的三角切割形状，就迎合了90后的对个性化的追求。多力多滋与MTV、雅虎音乐、环球唱片等众多实力派伙伴的联手推广，更吸引了大量“90后”消费群体参与，在没有做任何广告投入情况下，一举占据休闲食品市场，使其品牌知名度迅速提升。由此可见，想吸引这样一群特殊的群体，就一定要迎合他们的喜好，否则就会被这群敢说敢做的孩子扫地出门。

360圈作为90后用户聚集地，是如何赢得用户呢？据悉，360圈其别出心裁的线下活动，功不可没：他们与著名时装摄影师GT合作，为360圈的会员们进行，化妆，造型，拍摄等全明星包装，由其旗下的专业摄影团队为会员打造 “黑暗天使”为主题的非主流写真集。使得参与活动的会员过足明星瘾。在之前的举办的类似活动中，360圈还曾不惜成本租用凯迪拉克办party，带领会员在北京著名夜店唐会K歌，大跳街舞；也曾经带领会员亲赴东方神起演唱会现场，为偶像加油呐喊。正是因为360圈认同90后的表达方式及审美习惯，才能成为少数能在90后的世界里获得认可的一个。

90的兴趣集中在明星，拍照，音乐，等可以表现自我及参与度高的事物中。较80后而言，90后个性更为张扬，他们乐于通过特立独行的方式，引起别人的关注。喜欢尝试新事物，且以非主流自居。他们乐于交友，有比成年人更好的分享意识，敢于表达自己对不同事物的看法。对于热衷参与的90后而言，只让他们参与其中，对产品注入了感情，才能保证他们的忠诚度。

三、产品理念

为卓思华在人们心里打造“非主流代名词”这一品牌理念。让人们想到非主流就自然而然想到卓思华。

并且为卓思华灌输非主流最佳时尚聚集地的品牌附加价值。

四、推广策略 1/活动策划 a/活动路演

在人气高涨的酒吧外选择某处广场，搭建展台，邀请乐队演奏，吸引人群聚集，然后再简单的T型舞台，进行潮流产品露天走秀

网络活动：

1可以征集最时尚的非主流造型为主题，以“你是最非主流的时尚达人吗？”或“这个时代就是要超出主流！非主流才是王道！”为宣传口号 在某门户网站开展名为“非主流，造型大挑战活动”，向广大网友征集最具创意的非主流造型，以及自认为最有自信、最具魅力的非主流照片。看谁才是最“非”的时尚达人。由卓思华工作人员统一征集照片，然后根据卓思华专业造型师的评价，选出最具创意的选手，并获赠卓思华的产品。其他参赛者均可得到专家的专业点评，和精美小礼物一份。

2非主流发饰打造潮流美眉

当下在日本、韩国、中国台湾风靡的用仿真发丝做的局部发片或饰品，绝对是造型好手。现为你精选了最流行也是最易上手的4款，你会发现，有了它们的加入，真戏假做也能妙笔生花。

爱上仿真发饰的N大理由 1.够流行 Lady Gaga就不用提了，她那硕大的发丝蝴蝶结尽管够雷，但依然会被流行变异传承。今年春夏的T台上也有很多用局部发片装饰头发的大量案例，我们又怎么可以被流行甩下。2.够低调 无论是单簇的发片，还是编成麻花辫、蝴蝶结的装饰，和你自己本身的头发很容易融为一体，看上去会比其他颜色的装饰物高雅低调很多，又足够点睛，更适合日常生活。3.够能干 这些仿真发饰都非常容易上手，尤其那些发片和卷卷的发圈，很大程度上对增加发量作了不少贡献。4.够百变 你今天想要齐刘海儿，明天又想走淑女路线，渴望一头卷发，仿真发饰就足够方便，足够百变，免去了烫发、卷发、剪发的麻烦，可以瞬间满足你任何时候的心血来潮。

1米奇蝴蝶头 DIY蝴蝶结，3分钟装Gaga 这个应该归功于Gaga吧，正掀起一股发丝蝴蝶结风，只是现在市面上我们能买到的发髻蝴蝶结会比Gaga的更低调、更俏皮，也更生活，盘发或者披散头发时都适用，比起那种有颜色的丝缎蝴蝶结，既充满可爱感又丝毫不做作。NO.2新版公主头 NO.3浪漫卷马尾

b/系列炒作

通过在活动前，于各大网站预热，开展活动宣传。

通过系列露天、网络活动的开展，向人们传播“非主流”的代名词——卓思华这一观念

2/新年后网络推广

通过10月—11月的大肆宣传、造势。于新年后继续进行后期网络炒作，加强前期的活动宣传效果。通过在各大网络、平媒发布新产品软文宣传，以及话题炒作。加深人们对卓思华就是“非主流”的代名词这一品牌理念的记忆。

五、媒体列表

1、网络媒体（主）

2、平面媒体（次）

六执行细则

第三篇：房地产营销推广方案

目 录

一、前言„„„„„„„„„„„„„„„„2

二、“浓情中秋·情系某某”中秋晚会„„„3

三、“金秋有约·某某相伴”自驾游„„„„10

四、“展示最美城东”摄影大赛„„„„„„22

五、产权声明„„„„„„„„„„„„„„28

一、前言

高贵的生活品质，源自于文化的薰陶，娄底城东文体中心的定位，让这片热土充满人文气息，成为人人向往的安居乐园。某某·某某某某营销中心璀璨绽放，城东首席综合体面世。时尚前沿的高档社区能改变人们的居住习惯，进而引发居住模式的革新。某某·某某某某领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套，无疑将开启城东全新的人居模式，成为指引娄底未来高档住宅区发展的新风尚。

声色传媒根据某某集团的实际情况，根据不同的时间分别策划了“浓情中秋·情系某某”中秋晚会、“金秋有约·某某相伴”自驾游、“展示最美城东”摄影大赛。旨在将开发商及业主、客户之间的关系更加亲密，进一步树立某某·某某某某品牌形象，提高目标客户对某某品牌的向心力，从而最终实现提升品牌知名度、促进销售，扩大某某集团影响力的目的。

此次活动的参与者均为有一定社会地位、享受高生活品质、掌握财富的社会中坚力量。这群心灵富豪们关注社区人文居住环境营建、居住人群的整体素质水平。某某·某某某某此次活动的举办，将向广大市民展示其领先的人居规划、完善的业态组合与上乘配套以及城东全新的生活模式。给广大消费者灌输“置业就来从而达到提升品牌知名度、促进销售额的最终目的。

“浓情中秋·情系某某” 中秋晚会策划方案

某某·某某某某位于城东主干道月塘街与檀香路交汇处，毗邻500亩新体育公园，娄底博物馆、艺术馆、美术馆、图书馆，娄底文化中心、娄底妇儿活动中心等公共文化资源在这里集群发力，就近畅享公共资源，坐拥全功能城市配套。为某某·某某某某业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台、让客户了解城东最新人居环境、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘、深度挖掘潜在消费群体，特决定举办中秋晚会。

现对本次中秋晚会实施方案详述如下：

一、活动时间

2013年9月19日（中秋节）

18：00—21：00

二、活动地点

某某·某某某某销售中心（待定）

三、活动主题

“浓情中秋·情系某某”中秋晚会

四、活动目的

1、为业主与开发商之间搭建近距离沟通的平台

2、树立开发商企业形象和进一步宣传楼盘

3、深度挖掘潜在消费群体

五、活动预计参与人数

中秋晚会：100人

六、主要内容

为达到更佳的宣传效果和更广泛的认知，本次活动拟将晚会分为

两部分：晚会部分和酒会部分，并通过一些活动和环节将两部分有机地结合起来。

（一）酒会内容

酒会以推广和宣传为主，播放一些轻柔的背景音乐，同时设置业务洽谈区、品茗区、餐饮区等。其中休闲娱乐拟邀请专业舞蹈团队、小型民乐演奏、家政模特走秀等现场助兴作为酒会的一个亮点推出。

业务洽谈区：设置独立的洽谈区，置业顾问与顾客零距离互动。旁边放置楼盘模型，聚光灯集聚模型区，为楼盘的集中展示提供平台。展位的精心布置和各样的优惠措施充分展示楼盘形象和企业品牌，从而提高成交率。现场成交的客户可获得 折优惠并且赠送三次抽奖机会。

品茗区：此区域将安排专业的茶艺师和服务人员，为来往的嘉宾和顾客现场煮茶，让在场的嘉宾了解茶文化和感受茶的氤氲。同时，置业顾问也可以和顾客在此区域洽谈业务，拉近置业顾问和顾客的距离，从而提高成交率。

餐饮区：在活动的同时，在场来宾可享受自助餐点，顾客在享受的美食、感受音乐的同时，可以加深对某某·某某某某的品牌印象，为某某·某某某某客户与开发商之间搭建近距离沟通的平台。19:00—19:30

邀请嘉宾和媒体记者签到 19:30—19:35

开场舞 19:35—19:45

主持人开场白 19:45---19:55

领导发言

19:55—20:45

茶艺表演

现场制作月饼

第一轮抽奖

自助餐

20:45—21:00

现场第二轮抽奖 21:00—21:40

游戏互动（晚会环节）21:40—21:50

现场第三轮抽奖  关于本次晚会节目的一些设想

晚会应包含演艺团体的节目、某某某某某某员工节目、互动节目及领导致词或颁奖等几个部分。

演出团体的节目应以格调高雅的民族类节目为主，可以包括一些民乐演奏、体现中秋节日气氛的民歌等，同时可以考虑邀请一些专业的播音人员来现场吟诵一些反映中秋的诗词，考虑到各年龄段业主的需求，可适当增加一些流行时尚的元素陪衬和渲染气氛。为实现宣传某某品牌的目的，拟采用模特现场走秀的形式来展示，模特可以穿上印有某某集团开发的各个楼盘标识和形象的文化衫进行现场展示，以达到最佳的宣传效果。模特既可以邀请专业模特，也可以考虑使用企业自己的员工来展示。

某某某某某某所出的节目应体现出企业的风采、员工的风貌，同时所选节目应突出某某集团与业主是“一家人”和处处都是为业主考虑的一种人文关怀。

某某集团领导致词或颁奖是体现本次活动目的的一个重要载

体，其作用是强化本次活动的意义和作用，同时也通过致词表达某某人对所有业主和潜业主的祝福和感谢。与此同时，向广大消费者诠释城东全新人居模式，灌输“置业就选城东某某·某某某某”的概念。

通过本次晚会的举办能让与会观众能切实感到该企业的独到之处，只有让业主能深深感受到该企业和该楼盘的好，触发他们的宣传意识，让现有业主介绍其周边亲戚或朋友来购买，使这种宣传和介绍由一种被动行为变成一种主动行为，将这一目的由宣传变为无形，也就是“此处无声胜有声”，其效果才能达到最佳。

（二）晚会内容：

晚会以突出家的氛围和格调为主，诠释中秋的内涵和底蕴，弘扬中国传统文化，触发所有与会者的共鸣，并使其能以最自然的方式融入到本次晚会当中，使所有与会者真正体会到家的温馨情怀。

现场互动环节：

1、现场制作月饼

由聘请的厨师现场演示月饼的制作工艺和流程，由互动业主现场实地操作，并将制作好的月饼送与他最想送的人品尝。

2、现场征集有关中秋的诗词歌赋

由主持人向现场观众征集有关中秋的各种形式作品（例如：歌曲、诗词等）送与他们想送的人，赠送形式既可以是现场献歌，也可以当场挥毫泼墨，也可以吟诵给他们的亲人听（看）。

3、中秋博饼

中秋博饼作为一项非物质文化遗产在台湾及闽南地区十分流行，非常受人们欢迎，一到中秋，大街小巷，所有大小商场都会举行博饼活动。当骰子在大瓷碗里落下，发出叮叮当当的清脆响声，当欢声笑语从人们的心底飘出，各个眼底洋溢着快乐的微笑时，那种其乐融融的感觉总是特别温馨。现在我们把博饼引进娄底地区，让人们过一个不一样的中秋。

状元有很多等级，以下状元等级是从小到大排列，具体为： ① 若是有4个“四点”，则为状元，比较另外两个骰子点数的大小，点数大者为胜。

② 有5个相同点数的，俗成“五子登科”，比起4个“四点红”的状元要大。先比较相同点数的数字大小,5个红4最大，其他按数字顺序，如果相同点数的数字一样,则比较后面的点数大小,点数大者胜。③ 若是6个“四点”，称为“六抔红”，比前面几种状元都大，可拿走状元和对堂的所有奖品.④ 若是4个“四点”加上2个“一点”，则称为“状元插金花”,是状元中最大的,并可拿走状元和对堂的所有奖品.⑤ 状元的奖品要在所有的奖品全部拿完后，最后一个最大的状元博出者，可拿走奖品，如果这个状元是“状元插金花”或“六杯红”，还有拿走2个对堂的所有奖品。

4、现场大奖

每个现场的来宾将在签到之时填写好抽奖券，并通过主持人现场抽取一二三等奖。（具体实施方案由某某·某某某某提供）一等奖（1名）：送地下车位一个 二等奖（2名）：品牌家电一台 三等奖（3名）：现金500元

七、活动前期准备

（一）组织活动组织机构、明确人员分工及主要职责  现场指挥：

组成成员：

A、开发商相关领导/营销部/策划部/行政办公室/项目组负责人等 B、声色传媒项目组负责人  项目督导组： 组成成员：

开发商相关领导、项目部负责人+项目组负责人（约3人）： 主要职责：活动全程实施、执行之敦促、督导工作。 嘉宾接待组（含礼仪服务）：

组成成员：开发商（工作人员2名）+声色传媒（礼仪小姐4名）主要职责：

① 全面负责相关领导、嘉宾、目标客户群等参加活动来宾的接待工作；

② 同时将接待嘉宾所需的物品、用品全部准备就绪； ③ 前期准备、现场接待工作。

④ 声色传媒安排礼仪小姐（4名）对领导、嘉宾的接待、引领临时休息及就座。

 宣传推广组：

组成成员：开发商（工作人员2名）： 主要职责：

① 负责联络、邀请、落实媒体记者； ② 负责宣传资料的准备、现场供给； ③ 负责广宣文案的确定。

 协调联络组

组成成员：开发商（工作人员2名）+声色传媒（2名）主要职责：活动全程协调、联络、解决。 安全保卫组：

组成成员：治安大队+开发商保安人员（约20名）：

主要职责：负责拟定和实施活动现场的安全保卫方案，提前消除一切不安全隐患，并制定保卫、交通、治安、防火等应急措施。 后勤服务组：

组成成员：开发商（工作人员2名）： 主要职责：

① 饮料、瓜果以及医疗急救用品等； ② 负责协调并保证晚会现场物料所需电源； ③ 物料、物资的筹备、运输和供给保障。 销售接待组：

组成成员：开发商（销售中心置业顾问约5名）主要职责：

① 售楼资料的准备、现场供给；

② 新老客户、目标客户的预约、邀请与落实； ③ 新老客户、目标客户的现场接待及项目介绍工作。 活动执行组：

组成成员：声色传媒（工作人员10名）；

主要职责：活动全程实施、执行（策划、设计、制作、安装、维护、撤除等）。

（二）人员邀请

1、邀请领导和贵宾：

市委/区府领导、相关职能部门领导、行业主管部门领导

2、新闻记者

除支持媒体以外，再邀请娄底市主流媒体新闻记者3—6人，准确及时的将活动讯息发布在强效媒体上。

3、业主新、老业主及购房意识较强的准客户

备注：A、邀请形式：发送邀请函+电话邀请+报纸广告邀请； B、邀请函须提前七天送出，提前一天电话落实。

（三）活动场地、电源灯光布置

1、现场场地平整、清洁

2、专用电源预留；200个千瓦以上电源布控

3、拱门电源预留：1000瓦左右

九、现场布置（待定）

“金秋有约·某某相伴”自驾游方案

一、活动目的

现代都市人生活节奏紧张，心态浮躁，泡温泉不仅可洗尽尘埃，更能使身心放松，因此受到众多年青人及中老年人的追捧。某某·某某某某组织广大业主和客户金秋结伴出游，将开发商及业主、客户之间的关系更加亲密，进一步树立某某·某某某某品牌形象，提高目标客户对某某品牌的向心力，宣扬城东生活方式，从而最终实现提升品牌知名度、促进销售，增强已购买业主的信心和忠诚度，扩大某某集团影响力的目的。

二、活动时间

2013年10月中旬（双休日）

三、活动主题

金秋有约·某某相伴

四、活动地点

宁乡灰汤、紫龙湾温泉度假村（暂定）

五、活动对象

1、某某·某某某某业主（进一步密切关系，并在此类群体中产生相应的信息辐射力）；每个业主可带随行人员一名；可拼车，自驾车主自行商议，平摊油费、过路费等。

2、目标客户（选出有购买意向者，凭驾驶证报名）

3、媒体人员（娄底生活频道、娄底综合频道、娄底广播电

台交通频道FM96.3、娄底日报等）

六、景点介绍

宁乡紫龙湾温泉度假水质晶莹如玉，沸如滚汤，泉眼最高温度达102℃以上，是我国三大高温复合温泉之一，水质晶莹如玉，沸如滚汤，泉眼最高温度达102℃以上，是我国三大高温复合温泉之一，含有对人体有益的硫化氢、硒、钼、铜、锌等29种以上的微量元素、矿物质，浴后皮肤滑如凝脂，对消炎、镇静、安神、调节生理机能、改善心血管功能等功效显著，对血液循环、神经系统等慢性疾病理疗效果奇佳，又被视为“神水”、“圣泉。

紫龙湾主题温泉区占地达30000平方米，有温泉森林冲浪、森林瀑布温泉、冰火泉、脉冲按摩泉、鱼疗、温泉水上运动、温泉瑜珈等，饮用水采用来自湖南有名长寿地东鹜山泉，紫龙湾温泉风景秀丽，四面环山，空气新鲜，绿树成荫，是白领们休闲度假的好地方。七彩溶洞：

森巴拉冰火泉：

神奇泉水：

豪华套房：

具体路线：

七、具体操作

1、前期准备

①前期宣传：

在娄底多家媒体进行前期宣传，预告“十月享温泉，某某伴我行”的活动信息，引起广大受众对此次活动的关注。

②由销售部人员联系某某·某某某某业主及有购买意象的客户，并说明自驾游的相关事项。

③车辆准备：老车主自驾车（需有1年以上驾龄、）

⑤某某·某某某某工作人员对报名参加自驾游的人员进行筛选、确认，并决定最终来宾名单（参加人员是否可以携带1名同行人员需要待定）。

2、活动线路：

起点：娄底某某·某某某某前坪 终点：宁乡灰汤紫龙湾温泉度假村

路线：可根据市场推广需要决定行进路线，可以适当选择一些繁华地点经过，在娄底市区进行绕行，以扩大某某·某某某某的品牌影响。

3、费用安排：

广大业主和客户在紫龙湾度假温泉内所产生的费用全程由某某·某某某某公司负担。自驾车主自负油费、过路费、修理费等。

4、活动内容

★前期准备：

①08：00 新老客户在某某·某某某某前坪集合 ②08：00-08：45

某某·某某某某工作人员负责对车辆停放位置统一安排，并逐一对参加自驾游的车辆及人员进行登记，相关人员对来宾车辆以及所有参加自驾游的汽车进行统一装饰,张贴印有活动主题和某某·某某某某标志的车身贴，并对车辆进行编号，在车头及车尾醒目位置张贴号牌。工作人员向每位参加自驾游的人员发放行进路线图和活动注意事项说明。

③08：45 召开简短的活动说明会（介绍行进路线、注意事项等）。④9：00 车队从某某·某某某某前坪出发，按计划路线现在娄底市区绕

行，车队领队人员及陪驾人员由某某·某某某某统一安排。⑤10：30-11：00 车队需行驶一个小时至两个小时左右

有车辆掉队或出现任何意外时，车队将继续前行，由活动服务保障人员负责处理相关事务。所有车辆按编号行驶，不能私自超车和停车，通过红绿灯路口时，通过和没通过车辆均必须报告，通过车辆须慢行等待未通过车辆，如有其它事宜，须和总领队随

时联系，应保持整个车队队型一致，以安全驾驶为第一原则，同时也可以更好地展示某某·某某某某品牌的整体形象。

★活动当日 ① 11：30 车队到达目的地，进入活动场地，车辆驾驶人员工作人员处签到，领取资料袋和纪念品，同时报名参加各项游戏，各项游戏将以展板形式在签到台处予以宣传。② 11：50 来宾进入主会场，某某集团领导致辞。③ 11：55-13：00 酒会、中餐

④ 13：00-13：20 来宾自由交流、休息。⑤ 13：20-15：00 户外互动活动 ⑥ 15:00-24:00 自由活动

八、物料布置

（一）现场布置

1、前期准备

请柬、信封、某某·某某某某LOGO车贴、号码牌、指路牌、文化衫、急救药品、纪念品等

2、活动会场布置

（1）主会场外物料布置横幅一条：

热烈欢迎参加“金秋有约·某某相伴”的来宾（可考虑由度假村提供）

（2）活动区域外场布置活

①

1、活动背景板内容：本次活动主题海报

2、拱门内容：热烈欢迎参加“金秋有约·某某相伴”的来宾

②

3、空飘气球12个、竖幅内容待定 ③

4、道旗60面；

（3）会议主场布置（紫龙湾温泉度假村内会议厅）

工作人员胸卡、签到本、笔、会议手提袋、奖品、签到台、易拉宝展架、会议资料系列软文、讲话稿、活动议程安排表等（4）餐饮安排（待定）

（二）行程安排：一天一晚 全

程：约90公里 行车时间：单程约2小时

（三）自驾游工作组成员 总指挥： 总协调： 领队：1人 后勤：3人

车辆维护：1人 电视台特邀记者：4人 随队医务：1人

九、准备活动安排

10月1日至18日：自驾游活动会员报名，确定参加人数（本次会员活动报名总数计50人）

10月19日：与紫龙湾温泉度假签定旅游协议，预订饭店、安排食宿、落实活动场地、工作人员明确分工等。10月1日至25日：

（1)活动宣传：业主联系、客户登记等（2）横幅制作：

“金秋有约·某某相伴----祝贺2013年某某·某某某某自驾游活动隆重举行”（3）邀请媒体：

娄底生活频道、娄底综合频道、娄底广播电台交通频道 FM96.3、娄底日报等 10月25日：

（1）车辆行前检查：所有参加自驾车旅游车辆

（2）自驾游行前说明会：向所有参加自驾车旅游会员发放本次自驾游活动安排及注意事项宣传资料

九、出行注意事项：

1、自备个人生活卫生物品、户外休闲旅行服装、换洗衣物、旅

游鞋、棉袜等。

2、公司配备药品：晕车灵、止泻药、创可帖、感冒药等，其它药品自备。注意行车中不能使用含朴尔敏成分的药品，以免影响安全驾车。

3、个人自备饮用水、零食、相机等旅游物品及身份证驾驶证、行驶证、养路费及购置税、车辆使用税、保险费单等与车及车主有关的证明材料。

4、自驾车装备：千斤顶、后备胎、专用维修工具、易损零配件一批、备足油量、车况的安全检查（油路、电路、刹车、底盘、方向、冷却液、车灯等）。

5、所有参与活动者，必须严格遵守有关规定及工作人员安排，注意安全，忌酒后开车和疲劳驾驶，切勿擅自脱离队伍活动，以免发生意外。

十、自驾游免责协议书（附）

自驾游免责协议书

1、本次自驾游为非赢利AA制游览活动，请各参加人员充分考虑到可能遇到的各种困难从而慎重选择是否参加本次活动。

2、请参加活动人员尽量自行驾车前往，如果确需要搭别人的车前往，则自行联系搭车对象，并与车主按人头平均分摊汽油费、过桥过路费及停车费等费用。搭车是自愿自由组合的非盈利行为，车主只提供搭载服务，不承担搭车人行驶途中的人身安全及经济责任，请搭车者自己考虑搭车风险并慎重选择搭车。行车途中的开销（油费、路桥费、罚款等），由各车自行承担。自办保险、车险（如招搭乘人员，建议保“乘客座位责任险”20万以上）。搭乘人员应投保旅游险或人身意外伤害险。

3、车辆行驶过程中请所有驾车人员注意安全，服从团队统一协调，行车协调员由大家商议产生。各成员车主负责管理本车乘员。

4、本次自驾车旅游为自愿参加的非赢利活动，活动期间各参加人员对自己的行为负责并承担后果，某某·某某某某及声色传媒将不负任何法律责任。凡参加者均被认为确知并同意接受本协议条款的约束。

5、行车约定：

1)、不得超越领路车（头车），不得落后于垫后车（尾车）。（两不）

2)、要以前车为跟车目标并保持必要的安全距离（通常3秒左右车距）；要在前车同意后才能换位；要传递前车发出的转向、警示灯信号。（三要）3)、通过收费站或路口，领路车应减低车速或临时停车等候车队。

4)、油箱过半，应向领路车发出加油需求。要求统一加油时间，减少加油次数。5)、各车均有责任提醒领路车以合理的速度行车。

6、对讲机的使用约定：

1)、对讲机是确保列队行车安全的有效工具，若使用不当也会成为安全隐患。2)、对讲机应妥善安装和使用，以不影响驾驶操作为原则。

3)、行驶途中，对讲机主要用来通报路况、行程、突发事件等与安全行车有关的事情，不得过多谈论与此无关的话题。

4)、通话语言应精炼简洁，清晰易懂，两句之间略作停顿，注意规范用语、文明

用语。

5)、列队行车时，随行车的对讲机以听为主，尽量避免打断领路车和垫后车的通讯。

6)、列队行车时，领路车发现与垫后车通话质量下降，应立即降低速度甚至临时停车，以保证车队首尾呼应。

7、停车约定

1)、领路车根据需要，发出停车信号时集体停车；

2)、个别车辆需短暂性停车，应通知领路车，垫后车须停车照应，并保持与领路车的通话。

3)、路边临时停车，各车必须开启双灯示警。

8、应急机制及事故处理约定

1)、强调自助、提倡互助。自己的问题自己解决，同时提倡一方有难八方支援。

2)、如有车掉队，由垫后车负责找回，并及时通知领路车控制车队车速慢行等候。3)、如有车抛锚，视情况就近维修。如耽搁时间较长，车队提供必要帮助后则继续前进，不必等待。

4)、如遇交通事故，则全体停车参与救援及事故处理。同样视事故情况决定是否继续旅程，抑或是留下陪伴的车辆和人员帮助当事人处理事故，其他车辆继续旅程。

5)、遇阻滞时当事车辆上的无关搭乘人员可以先行离开。

9、免责声明：旅游及户外活动具有一定风险，活动组织者有尽力保障参与者安全的义务，但没有必然的责任。驾驶或乘坐汽车，具有一定的危险性，参加人员应对自己行为负全责，活动组织者和参加人员对此不承担任何责任。

10、其他：

本次活动的时间为

****年**月**日

至

****年**月**日 本协议签字日期为

****年**月**日

本次活动由某某·某某某某及湖南省声色文化传媒有限公司 负责组织实施。

本人签名：

身份证号：

“展示最美城东”摄影大赛策划书

一、活动目的

娄底是一座年轻的城市，也是一座充满活力的城市。近年来，随着经济的飞速发展，扩容成为这座城市的主题。省运会的申办、体育中心落子城东，为城东的发展定下了基调：娄底未来的文化中心。

娄底市体育中心是湖南省规模最大、功能最全、设施最优、环境最美的现代化体育中心之一，配套服务设施齐全，是一个集体育比赛、文艺表演、健康娱乐、购物休闲、会议会展于一体的多功能综合性活动中心。除此之外，文化中心也落子城东，选址于市体育中心东北角，由博物馆、美术馆、图书馆、群众艺术馆、群众文化中心组成。至此，娄底城东的文化中心雏形初显。一片“原生态”土地上打造现代化新城，一张“白纸”上描绘宏伟蓝图，城东是娄底加快推进城市化的一个缩影。

为了更直观的展现娄底城东的新面貌、新形象，让更多的人了解城东环境和人居模式，享受美景带来的快乐和精彩，体验幸福娄底的真正含义，由某某·某某某某集团主办，声色传媒、娄底《纽扣》杂志承办：“展示最美城东”摄影大赛（以下简称“摄影大赛”）。

与此同时，此次摄影大赛的举办，是一种文化侵略式手段，将进一步树立某某·某某某某品牌形象，增加销售气氛，挖掘潜在客户，向外宣扬一种社区文化，树立楼盘的良好形象，如从而最终实现提升品牌知名度、促进销售，扩大某某集团影响力的目的。针对目 24

标客户群的喜好，有目的发布楼盘销售信息，有利于宣扬楼盘形象和提升楼盘的含金量。

二、大赛主题

以“展示最美城东”为主题，运用摄影艺术丰富的形式和预演，通过独特的摄影视角展现娄底城东人居环境、城东文化、城东生活等。

三、组织机构

主办单位：某某·某某某某集团

承办单位：湖南省声色传媒有限公司、娄底市摄影家协会 媒体支持：娄底《纽扣杂志》

娄底广播电台交通频道FM96.3

娄底生活频道

娄底日报等

四、活动时间

2013年11月4日 ——11月17日

作品征集

11月18日——11月20日

作品评选

11月21日——11月30日

作品展出

五、参赛作品要求

1、拍摄地点要求在娄底城东范围内。分为专业组和全民组。欢迎社会各界摄影爱好者投稿参与。

2、拍摄器材不限，彩色与黑白均可投稿。

3、本次大赛只接受数字照片，将作品压缩并发送到shengsewenhua @163.com

4、谢绝提供电脑创意和改变原始影像的作品(照片仅可做亮度、对比度和色彩饱和度的适度调整，不得做合成、添加、大幅度改变色彩等技术处理。)

5、参赛作品必须为本人拍摄，并拥有著作权，不得抄袭、拷贝、仿冒。参展作品涉及的肖像权、名誉权、著作权等引发的法律纠纷及责任均由投稿者本人承担。

6、作品入围后，主办方统一调用原始文件(JPG、1M以上源文件)用于评委鉴定、评选。作品入围者须在规定时间内将原始文件提供主办方，逾期不提供者视为自动放弃评选资格。

7、参赛者同意主办方将本次获奖作品用于非盈利性的宣传使用，不再向其另付稿酬(使用时标注作者姓名)。

六、投稿及评审办法

1、参赛者须将作品压缩并发送至shengsewenhua @163.com，发送同时必须填写真实姓名、身份证号码及有效的联系方式(手机号码)、作品名称、拍摄地点、简要的创作说明。若上述资料有误，大赛组委会将视为参赛者自动放弃获奖资格。

2、参赛者应尽量用高像素拍摄，以保证照片质量。所有投稿作品，文件类型应为JPG格式，长宽在2048*1152像素以上，分辨率为300DPI，大小为IMB~2MB，并保留exif信息(即原照片拍摄信息)。如不能提供包含合理exif信息的照片，将被视作有抄袭嫌疑而被排除获奖资格。

3、作品发送成功后，公开接受广大网友的投票。工作人员将在新浪

微博@湖南声色传媒 中进行展出，综合网上投票数和专业评委的评分成绩对投稿作品进行评审(参考比例：网上投票35%：专业评委投票65%)，各组分别选出五幅入围作品，刊登在《纽扣》杂志，同时在万豪城市广场LED屏和大厅展出，使用时标注作者姓名。

5、本次影赛投稿为2013年11月4日00点至11月17日24点，11月18日09:00至11月20日18:00作品评选时间，11月21日至11月30日作品在万豪城市广场展出，并在12月份《纽扣》杂志展出。展出全程将着重标示“本次活动由某某·某某某某全程赞助”，以此来突出某某品牌的影响力。

6、本次比赛投票采用评分的方式进行，每张照片的评分范围均为1~5分，评分者必须是新浪微博用户，并且同一台电脑(同IP会使小区宽带用户无法投票)对同一作品每日不能重复评分，即对同一作品每日只限评分一次。

7、同一作者的作品可以重复入围，但不可重复获得一、二、三等奖。

8、投票结束后，大赛组委会将在影赛首页公布入围名单并电话通知入围者，如中选照片中EXIF信息异常，则会要求入围者提供作品原数据以核实是否原创并组织评委进行评选。若收到通知五日内不能按时提供原始数据者，视为放弃获奖资格(该奖项按得分排序顺延补上)。

9、获奖者提供作品原图的同时主办方核实作者姓名及身份证号码，作为领取奖品的依据。

七、奖项设置

1、专业组

一等奖1幅

奖金：3000

颁发证书 二等奖2幅

奖金：2000

颁发证书 三等奖2幅

奖金：1000

颁发证书

2、全民组

一等奖1幅

奖金：1000

颁发证书 二等奖2幅

奖金：800

颁发证书 三等奖2幅

奖金：500

颁发证书

3、纪念奖

凡本次活动的参赛者均可获得由某某·某某某某集团提供的精美礼品一份。

八、各方责任与分工

为使本次活动获得全社会的广泛重视和吸引全市摄影工作者、摄影爱好者、踊跃参与，有以下几个方面工作分工：

1、声色传媒负责起草本次摄影大赛章程并发至全市各摄影团体组织和摄影作者，组织发动各摄影协会会员积极参与，根据章程的要求进行拍摄、送稿。声色传媒负责收集、登记来稿、组织对参赛作品进行评选、收集入选作品。

2、本次摄影大赛成立评审委员会（预定5人），娄底市摄影家协会负责邀请湖南省著名摄影家担任评委（预定3人），某某集团领导担任评委（预定2人）。

3、某某·某某某某集团负责本次摄影大赛活动所需全部费用，保证资金到位。

4、各方需要分别指派专人负责监督和落实本策划中的各项工作，并加强本次活动中互动信息的交流。

5、娄底各大媒体负责报名征集宣传，每次活动以公益主题作跟踪报道。

本文件含有关于声色传媒的商业机密，版权归声色传媒所有。除某某·某某某某外，任何人或单位未经许可不得复印、传递和使用本文件中的内容，如有发生将追究法律责任。如某某·某某某某决定不采用声色传媒的策划建议，亦应保证声色传媒的知识产权不会受到任何形式的泄露和损害。

湖南省声色文化传媒有限公司 二0一三年八月

第四篇：房地产项目整体营销策划案

幸福尚城整体营销策划案

（三）第六部分 广告运作篇

一、广告运作掌控原则

（一）广告运作的最终目的是为了实现项目整合效益的最大化，广告运作计划的运筹及执行一切以创造最佳广告投放比为初衷。

（二）广告运作本身不是单纯意义上的包装或者炒作，作为广告一个动态行进中的战术应对系统，统领广告策略的应当是市场行情和业态动向。

（三）广告定略方案的制定是建立在当地人文、历史、民生、民俗、消费喜好深度熟谙的基础之上，其所能调动的手段、形式以及诉求语境也一定符合当地消费集群相对成熟的“广告视听模式”。

（四）广告效应的初级阶段是创造预期的经济效益，广告效应的高级阶段是创造预期之外的品牌效应。其中一项是属于可以量化的技术性指标，往往属于个案项目绩效运营的本体；另外一项则是应该属于企业，为长线的梯级化成长储备爆发能量。

（五）广告原则上没有“高端”和“平庸”之说，其中最大的界别在于，谁搭建了最快捷的输送路径，谁提供了最赏心的营养套餐，谁原创了最悦耳的广告语境。

二、广告媒体的组合（一）主力媒体的选择

在新疆本土，可供选择的主力媒体有：

1、报纸媒体

※《都市消费晨报》；

2、电视媒体

※新疆电视台相关收视率较高的电视剧频道；

（二）辅助媒体的选择

1、报纸媒体

※《新疆日报》、《乌鲁木齐晚报》；

2、电台媒体

※本地收听率较高的电台频道、专栏；

3、期刊媒体

※为宣传本方项目直接向目标市场派送精美DM大幅单页；

※相关在本地区颇受受众青睐的期刊杂志；

４、网络媒体

※建立属于本项目或予疆公司的专业性网站，供受众上网浏览；

（三）立体交叉式的媒介推广形式

１、媒介的组合调动

充分利用媒体面向新疆城市联合体广泛市场受众层面的统领性优势，集中广告资源进行重点投放；同时借助相关辅助媒体受众传达层面的行业界定，向梯度化市场的隐性架构部分进行全方位的渗透。以此来达成主力、辅助媒体强势互动、联合生辉的局面。

2、软、硬广告形式的结合本项目最终推盘的成效如何，在很大程度上得力于软、硬广告兼容合纵所产生的整合推广力量。其中，在项目入市之前以及早期，广告炒作行为主要是以软性广告的铺垫与引导为主。在项目整体营销执行的周期内，软、硬广告的协同作战体系，将会成为广告全程运动的发动机。

软性广告更多地是站在社会公益或社会全局观的立场，渲染项目对生活方式、对地产产

业、对社会民生、对地区国民经济所能发挥的示范及引领性作用；而硬性广告则是直接促进销售业绩达成的助燃剂，同时也是测量市场体温的温度计。

软广告注重新闻策划，与媒体联动，成产由策划和媒体记者共同组成的新闻统筹小组。保证对企业、楼盘的双重推广，以消弭人们对予疆房产公司的不了解而产生的不信任，最大化地树立公司品牌。做到公司品牌与楼盘品牌的相互提升。并为以后的楼盘开发奠定品牌基础。

三、广告策略执行计划

（一）软文的投放

软文的投放应保持其新闻性、连贯性、冲击性与系列性；软文发布的媒介窗口最好在一定的时期内，以独家（幸福尚城）专栏的形式固定下来；软文的题材应当是具备市场震撼力，能迅速聚焦社会关注视线、引发地区热点效应的题材。

1、软文题材

系列化的软文炒作主要是集中在项目公开发售之前的广告铺垫导引期，在铺垫期拟安排8~10篇的软文题材，从项目营造立意的各个角度来实施宣传。

★软文题材推荐之一：

幸福尚城隆重登陆乌鲁木齐

（展开对幸福尚城项目全新生活理念的全面报道）

★软文题材推荐之二：

乌市门户地产，幸福尚城

（展开对幸福尚城的所处区域现景与远景的全面报道）

★软文题材推荐之三：

“幸福尚城格调

（展开对第三代都市居住模式的炒作）

★软文题材推荐之四：

“现代居家、投资保值、消费自助”都市生活社区

（全面展开对幸福尚城的居住价值与投资价值的报道）

★软文题材推荐之五： 众里寻她千百度

——第三代现代主义实用型户型设计推荐

（展开对项目功能定位、产品设计定位上的详尽介绍）

★软文题材推荐之六：

“实用、实惠、实效”

（同上）

★软文题材推荐之七：

“业主VIP消费模式”时尚、实惠的幸福尚城

（展示幸福尚城不同的生活格调）

★软文题材推荐之八：

幸福尚城物管八大宣言

（在软文阶段性的收尾部分推出本方物业管理硬件设施的强势介绍以及《物业管理承诺书》的公开发布宣言）

2、软文铺垫周期

软文系列炒作主要集中在内部认购期前后时段，其铺垫的周期大致为3个月。通过软文极具冲击力的视角及效果，激发起广泛意义上的目标市场对本项目的猎奇心理，最终调动市场意欲一窥究竟的普遍愿望。

3、硬广告介入的时机

硬广告将会寻找内部认购期行将结束、公开发售期尚未开始之恰当时机适时介入。按广告推广最上乘的周期定律推断，一般在公开发售前10~15天开始介入硬广告最为适宜。因为在这个时候，前期软文的铺垫已经开始彰显成效，目标受众踏勘项目的欲望与期望值正处于“临界点”，一旦公开进行正面的商业性宣传，正好切中市场需求，一切显得顺理成章。再则，选择这样一个时间强势推出硬性广告，也可合理地应对相关法律法规政策对于项目预售时间条件的界定，使项目自始至终都在一条稳健而富有节奏感的轨道上运行。

（二）硬性广告的发布

1、前期广告发布计划扼要

——软性广告的发布

软性广告的发布主要集中在项目公开发售的前期，发布档期将持续3~5个月，发布频率为每周1~2篇，保持发布节奏的连贯和延续，每一期专题性软文的推出均为下期预设悬念及铺设台阶。在项目的强销期和持销期，拟根据实际推广需要，不定期地穿插软性广告的造势和推动。

软性广告发布选择的版面以半版、1/4版专栏的规格形式为主，结合题材需要作相应的配合性甄选。

——硬性广告的发布

硬性广告的发布周期基本与整行销售推盘周期保持同步，从公开发售期直至尾盘促销期，均由硬性广告领衔主打，保障各销售档期绩效指标的如期达成。

硬性广告的投放比例分配应以为原则。从公开发售期开始四大销售时段的硬性广告投放比概略为4：3：3：1，以期形成最佳的广告投放比结构。

（注：至销售推盘硬性广告总体发布次数为54次，版面投放总共30个整版左右，其广告投放执行的频率及形式将视彼此销售反馈作相应具体的调整）。

2、广告传播主打语

推荐幸福尚城广告传播主题如下：

都市门户，都市家

文明、健康、和谐，新都市主义

3、主打语释义：

★本广告主题语言表述形式亲和，有现代都市文化气息的潜性流露。

★主题用最通俗易懂的语言，直接向目标受众传递了关于幸福尚城三个清晰的讯息。◇这是一个唾手的都市家园。

◇要生活就要接近都市的核心。

◇她是时尚之家、健康之家、和谐之家。

（三）广告投放费用预估

建议本项目总体广告投放费用以不低于总销售收入的2%为标准。

硬性广告发布的频率节奏与发布形式请参见下表：

第七部分 物管规划篇

一、关于社区智能化配套设施标准的建议

鉴于项目自身功能配属与营造标准的定位，在社区智能化设施的配套上，应该考虑领先同侪的配备。以期从售后服务体系方面匹配呼应项目营销主题定位，并且增强项目售价的支撑力。建议配套设施如下：

◆红外线防攀爬系统

◆中国电信卫星电视入户

◆宽带网接入，预留IDD电话接口

◆闭路电视监控系统

◆IC卡楼宇门禁及停车场管理系统

◆可视对讲系统

◆紧急报警系统

◆门磁开关防盗系统

◆煤气泄漏报警系统

◆水、电、煤气三表IC卡刷卡系统

二、物业管理模式规划

（一）物业管理模式分类

1、自行管理——发展商成立自己的专属物业管理公司对自身开发的物业进行管理；

2、委托管理——发展商委托专业的物业管理公司对项目进行管理；

3、合作管理——发展商与知名的物业管理公司共同合作管理，常见的为聘请物业顾问参与项目管理的模式；

（二）物业管理模式建议

物业管理水准的高低优劣将会决定本项目长线价值发掘与品牌形象弘扬的成效。结合发展商实际情况之考虑，建议本项目采用合作管理的模式，即聘请著名的物业管理公司担纲管理顾问，引进先进成熟的专业化管理模式和经验，并逐步培养搭建起自己的一支优秀物业管理队伍。

（三）物业管理收费标准

鉴于乌鲁木齐当地平均消费水平及能力的实际现状，建议本方项目将来物管费用的收取标准以0.8元／M2·月为基准参考尺度，以切实符合市场在物管类块的心理承受界限。

三、物业管理承诺书

为有效促进前期销售推广，充实现场销售答客的底蕴，拟在推盘的初期，直接向市场公布本方的物业管理专案，即《幸福尚城物业管理承诺书》。物管承诺书将完全按照现代物管人性化标准的要求来设计，提供如下所示各项管家式、贴心式的服务内容。

承诺书内容暂拟推荐以下九“代”条款：

★代客分忧，24小时全天候安全保卫巡视；

★代社区公共部位及园林景观的维护；代楼内公共部位的清洁维护；

★代社区住家24小时的日常维护；

★代收发、代采购（日常用品）、代送货的特别服务；

★代呼叫诊疗、救护的特别服务；

★代管儿童临时护理特别服务；

★代出租、出售屋宇的特别服务；

★办理业主VIP会员卡，终身享受“尚城生活广场”的会员待遇。

第五篇：房地产营销管理思路五

房地产营销组织管理

在房地产开发是市场价值链中，销售是走重要的一部分，它直接关系到企业的成本的回笼，利益的兑现以及本案前期所做的工作的各项努力能否直接体现效益，销售就是盈利的连接点。

因而，作为销售工作的统筹者和执行者，营销部门在整个公司运行结构中应处于核心的位置，其他部门制定的工作计划应与营销部门一致，在计划的实施过程中应尽量配合营销计划的执行和实施。目前，本案已经进入销售前的准备工作阶段，当务之急，应在整个公司业务体系中建立以营销为导向，销售任务为核心的运行系统。

一、建立专业化的营销系统

为充分的发挥本案的品牌优势，进一步完善本案在市场调研、销售策划、品牌营销推广、物业管理等方面工作，按照统一的工作和经营流程对项目进行制度化、系统化经营管理。

1、销售组织管理流程

2、销售环节执行流程图

流程一：接听电话

1）基本动作

接听电话必须态度和蔼，语言亲切；

销售人员应扬长避短，在回答中将产品的卖点巧妙地融入

在与客户交谈中，设方取得我们想要的信息

最好的做法是，直接约请客户来到现场看房

马上将所得到的信息记录到客户的来电表上

2）注意事项

销售人员正式进场后，应进行系统的培训，统一说词

广告发布前，应事先了广告内容，仔细研究和认真应对客户可能会问的问题 广告发布当天，来电量特别多，时间更是珍贵，接听电话不宜过长

接听电话时，尽量由被动回答转为主动介绍、主动提问

约请客户应明确具体的时间和地点

应将客户的来电信息及时的整理归纳，与销售策划主管充分的交流

流程二：迎接客户

1）基本动作

客户进门，每一个看见的销售人员都应主动招呼

销售人员立即上前，热情接待

通过随口招呼，区别客户的真假，了解所来的区域和接受的媒体

2）注意事项

销售人员应仪表端正，态度亲切

如果不是真正的客户，也应注意现场整洁和个人仪表以随给客户良好的印象 生意不在情谊上，流程三：介绍产品

1）基本动作

交换名片，相互介绍，了解客户的个人情况

按照销售现场已经规划好的销售线路，配合销售道具，自然而有重点地介绍产品。２）注意事项

此时侧重强调本案的整体的优势

将自己的热忱与诚恳推销给客户，努力的与其建立相互信任的关系

通过交谈正确把握客户的真实需要，并依次瞬时制定应对的策略

当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们相互间关系

流程四：购买洽谈

１）基本动作

引导客户在销售桌前入座

根据客户的具体的情况，在肯定的基础上，作详细的说明

针对客户的疑惑点，进行相关的解释，帮助其一个一个克服购买的屏障

适时的制造现场的气氛，强化其购买的欲望

在客户对产品有认可度的基础上，设法说服他下定金购买

２）注意事项

入座时，注意将客户安置在一个视野比较愉悦便于控制的空间范围内

个人的销售资料和销售工具应准备齐全，随时应对客户的需要

了解客户的真正的需要，了解客户的主要问题点

注意判断客户的诚意、购买能力和成交的概率

对产品的解释不应有夸大的成分

不是职权范围的承诺应该上报主管通过

流程五：带看现场

１）基本动作

结合现场的现况和周边的特征，边走边介绍

按照房型图，让客户始终为你所吸引

２）注意事项

带看现场的路线应事先规划好，注意线路的整洁与安全

嘱咐客户带好安全帽及其他的随身所带的物品

流程六：填写客户的资料表

A、基本动作

无论成交与否，每接待完一组客户后，立即填写客户资料表。

填写重点：

客户的联络方式和个人咨询；客户对产品的要求条件；成交或未成交的真正原因。根据客户成交的可能性将其分类，以便日后有重点地追踪客户。

B、注意事项

客户资料表应认真填写，越详尽越好；客户资料表示销售人员的聚宝盆；客户等级应视具体情况，进行阶段性调整；应定时召开工作会议，依客户资料表检讨销

售情况并采取相应的应对措施。

流程七：客户追踪

A、基本动作

对于重点客户，销售人员应保持密切联系，调动一切可能，努力说服；将每一次追踪情况详细记录在案，便于日后分析判断。

B、注意事项

追踪客户要注意切入话题的选择，勿给客户造成销售不畅，死硬推销的印象；追踪客户要注意时间的间隔，一般以二三天为宜；注意追踪方式的变化：打电话，寄资料，上门拜访，邀请参加促销活动，等等；二人以上与同一客户有联系时应该相互同期，统一立场，协调行动。

流程八：成交收定

A、基本动作

客户决定购买并下定金时，利用销售对答告诉现场经历；视具体情况，收取客户定金并告诉客户对买方双方的行为约束；详尽解释订单铁锨的各项条款和内容；收取定金、请客户、经办销售人员，现场经历三方签名确认；填写完订单，将订单连同定金送交现场经历点收备案；将订单第一联（客户联）交客户收执，并告诉客户于补足或签约时将订单带来；确定定金补足日或签约日，并详细告诉客户各种注意事项和所需带齐的各类证件；送客至大门外或电梯间。

B、注意事项

与销售主管和其他销售人员密切配合，制造并维持现场气氛。当客户对某套单元有购买意欲但未带足足够的金额时，鼓励客户支付小定金是一个行之有效的办法，小定金保留日期可视销售状况而定；定金（大定金）为和约的一部分，若双方一方无故毁约，都将按定金的一倍予以赔偿；定金保留日期一般以七天为限，具体情况可自行掌握，但过了时限，定金没收，所保留的单元将自由介绍给其他客户；小定金或大定金的签约日之间的时间间隔应尽可能的短，以防各种节外生枝的情况发生；折扣或其他附加条件，应报现场经理同意备案；订单填写完后，再仔细检查户别、面积、总价、定金等是否正确；收取的定金须确实点收。

流程九：定金补足

A、基本动作

定金栏内填写实收补足金额；再次确定签约日期，将签署日期和签署金填写于订单上；详细告诉客户签约日的各种注意市场和所需带齐的各类证件；恭喜客户，送至大门外或电梯间。

B、注意事项

在约定补足日前，再次与客户联系，确定日期并作好准备；填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金等是否正确；将详尽情况向现场经理汇报备案。

流程十：换户

A：基本动作

定购房屋栏内，填写换户后的户别，面积，总价；应补金额及签约金，若有变化，以换户后的户别为主；于空白处注明哪一户换至哪一户；其他内容同原订单。

B、注意事项

填写完后，再次检查户别、面积、总价、定金、签约日等是否正确；将原订单收回。

流程十一：签订合约

A、基本动作

恭喜客户选择我们的房屋；验对身份证原件、审核其购房资格；出示商品房预售示范合同文本，逐条解释合同的主要条款；与客户商讨并确定所有内容，在职权范围内作适当让步；签约成交，并按合同规定收取第一期房款；同时相应抵扣已付定金；将订单收回交现场经理备案；帮助客户办理登记备案和银行贷款事宜；登记备案且办好银行贷款后，合同的一份应交给客户；恭喜客户，送客至大门或电梯间；

B、注意事项

示范合同文本应事先准备好；事先分析签约时可能发生的问题，向现场经理报告，研究解决办法；签约时，如客户有问题无法说服，汇报现场经理或更高一级主管；签合同最好由购房互助自己填写具体条款，并一定要其本人亲自签名盖章；由他人代理签约，户主给予代理人的委托书最好经过公证；解释合同条款时，在情感上应侧重重于客户的立场，让其有认同感；签约后的合同，应迅速交房地产交易管理机构审核，并报房地产登记机构登记备案，买卖才算正式成交；签约后的客户应始终与其保持接触，帮助解决各种问题并让其介绍客户；若客户的问题无法解决而不能完成签约时，让客户先请回，另约时间，以时间换取双方的折让；及时检讨签约情况，若有问题，应采取相应的应对措施。

二、建立专业化的销量控制体系

方法一：销量控制法

在整个销售过程中，应始终保持有好房源，分时间段根据市场变化情况，按一定比例面市，这样可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市时，正处于价格的上升期，还可以取得比较好的经济效益。

方法二：价格控制法

一般地，价格控制应以“低开高走”，并且也分时间段制定出不断上升的价格走势，价格控制的原则为“逐步走高，并留有升值空间”，这样既能吸引投资，又能吸引消费。同时，楼层差价的变化也并非直线型的成比例变化，而是按心里需求曲线变化，随着心里需求的变化呈不规则变化。

方法三：时间控制法

销售一般分为四个阶段：开盘前准备期、开盘初期、销售中期、收盘期。以时间为基础根据不同的时间段如依据工程进度等进行时间控制，确定与之对应的销量和价格，并且围绕该时间段的诉求重点进行营销，以便掌握什么时间该控制什么，如何去控制，从而产生协同效益。

销售控制、价格控制、时间控制三者紧密结合，相互协调，价格的“低开”并不意味着公司经济利益受损，这只是一种策略，目的是为了以后的“高走”，这就

需要销量控制紧密结合，按一定的比例面市，通常采用倒葫芦型。量在谁手中，谁就能控制价格，犹如股市的“庄家”一样。随着时间的推移，不断地将价格按不同的时间段进行调整，并根据不同的时间段放出不同的销量，那么整个销售过程就是一个比较完美的销售控制过程。

三、建立专业化的销售队伍

（1）销售队伍的构成策划总监：

全权负责项目销售工作，负责推广活动的招待工组，负责销售、策划、开发之间的沟通与协调、负责销售策略的整体把握；以及销售过程中各个环节各部门的协调工作，可以聘请资深销售专家担当。

售楼经理：

全权负责销售人员的组织、工作安排，以及信息反馈的收集，对客户资料的收集管理，主持日常售楼部工作，协助新的推广方案的传播与实施。

销售策划经理：

及时准确的收集销售信息及市场动态变化信息，及时制定相应的推广方案和措施，密切配合项目销售工作，组织然那员收集市场信息，进行相关楼盘的调研工组，并提出针对性的推广意见和建议。

行政经理：

负责相关手续的办理：如合同的签订和管理等，并协助销售总监进行内务的管理。

销售顾问：

全面负责和客户沟通，带客户看楼，签订认购书，促成交易，以及售后服务的跟进。

市场调研。推广人员：

全面负责市场信息的调研和信息的反馈，并制定相关推广意见和建议。

（2）销售队伍的培训

培训工作目的与目标：

培训的目的是为了整合目标理念，提高素质，统一行动和提高效率，使销售人员从以往简单的“营业员”向“物业顾问”的角色转变，为客户提供购房投资置业顾问服务，最终达到培训工作的目标：培养骨干人才，适应公司成长，建立学习团队，营造成才环境，形成培训模式，树立企业文化。

培训方式及内容

采取部门培训、普通培训、骨干培训和高级培训相结合的方式进行全面的培训，包括一下内容：忠诚度培训：此项培训的主要目的在于让售楼员了解公司，认同公司经营理念并融入公司企业文化，从而树立起“为企业创造利润，为客户降低置业风险”的服务宗旨，培养出热忱亲切的服务态度，敬业细致的服务精神。主要培训内容有：公司背景介绍，公司在公众中目标形象，公司理念及精神，公司推广目标及发展（确立员工对公司的信心）、公司规章制度（确定行为准则及制定销售人员收入目标）。

专业知识培训：

这是实现从“售楼员”到“置业顾问”转变的关键，是培训的重点所在。又

可分为四个部分：一是房地产基本知识，包括基本概念、法律法规、按揭付款率等；二是楼盘详细情况，包括规划、定位、设施、价格、户型、主要卖点以及周边环境及公共设施、交通条件。该区域城市发展规划；三是竞争楼盘分析与判断；四是物业管理培训，包括服务内容、管理准则、公共契约。

销售技巧培训：

这是服务技巧培训，主要目的在于提高售楼员现场观察能力、现场沟通能力、现场把握能力，从而提高成交概率，促进整体销售业绩。主要包括：洽谈技巧。以问题套答案技巧、询问客户需要、经济状况、期望等技巧、接（拨）电话技巧、推销技巧、身体语言技巧、客户心理分析、“逼订”技巧、展现会场气氛把握技巧、外出拜访技巧。

销售考核方法

销售采取学分制，参加不同的培训须得到相应的学分，根据职员级别制定相应的学分标准。

销售队伍的管理

规范工作制度，制定员工守则：

执行奖惩制度。

销售人员考评表

项目参考内容分分值得分

优 中 差

工作态度（25％）

1、遵守制度准时上下班、不迟到、早退、无中途外出现象。

2、严于职守，坚守岗位，上班时不串岗，不聊天。

3、接编班当值，不擅离职守，无个人私自调班，换岗现象

4、服从上司安排调配，依时保质完成工作任务。

5、工作积极主动，踏实肯干，认真负责，能承担突发超水准工作量。

业务能力（30％）

1、能够快速、准确地回答出客户提出的业务问题。

2、熟练、准确地计算出客户意向楼房价格并能熟练地同客户签约。

3、能够较好协助业务人员作好业务工作，如按揭、办证等工作

4、对已有过初步接触的客户，下次接触时，能马上记起对方的姓名，并作出反映

5、作好接待工作记录，事后对客户及接待情况进行分析，协助作好潜在客户的跟进工作

6、能够通过恰到好处地业务推介，与适当的引导，吸引客户、稳定潜在客户。

服务态度（15％）

1、友善，以微笑接待客人，和同事能够和睦相处。

2、礼貌、热情，任何时候都能使用礼貌用语、工作中能主动为客人着想和服务。

3、耐心，对客人的要求能认真聆听，不厌其烦地、认真细致地作出解释、介绍。

仪表态度（30％）

1、上班前作好情绪调整，精神饱满地投入工作。

2、着装得体，头发整齐干净，精神好

3、上岗时站姿挺直，坐姿端正，面露自然微笑，无论坐，站与客人谈话无东张西望，心不在焉

协调沟通（5％）

善于并乐于上下沟通，能排解纠纷，诱导合作，能协助他人完成任务勤勉（5％）

工作勤奋，有始有终，能积极主动求改进，能提出一些合理建议。

成本意识（5％）

平时注意节约，成本意识强，能想法设法降低成本，避免浪费。

合计

当然，销售工作并不一定需要开发企业自己执行，可以选择经验丰富的中介公司来代理销售。中介公司由于专业性强，对市场的了解比较丰富，对组织工作比较熟悉，能够为开发企业节省时间成本。但是，无法比较的是，开发商自行组织销售队伍，则相对可以节省销售成本。

具体的销售方式还须具体的市场情况来选择，用某中介公司的话来说，“销售是房地产开发工作中的‘最后一跳’，成功与否关系着整个开发工作的价值是否得到实现”，在这关键的时刻，好的策略，好的战术，好的执行力是成功的必要保障。