廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准基准价格

第一篇：廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准基准价格

廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格

关于印发《廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》的通知

各区物价局、建设局、各物业管理服务公司：

为进一步贯彻落实国务院《物业管理条例》和河北省物价局、建设厅《河北省物业服务收费管理实施办法》，加快我市物业服务收费规范化管理进程，我们重新修订了《廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格》，现印发给你们，请在廊坊市区施行。并就有关问题通知如下：

一、本通知规定的“基准价格”为居民小区物业服务收费的指导价格。具体收费标准由业主委员会与物业公司根据物业服务水平商定，并签订物业服务委托合同，到物价局和房管局备案。

二、房屋开发建设单位在与业主签订的房屋买卖合同中，已签订了前期物业服务合同的，执行合同中约定的物业服务标准和收费标准,并向物价局和房管局备案。

三、没有签订前期物业服务委托合同的，同时又不具备条件执行新的物业服务等级标准和基准价格的，暂执行原物业服务收费标准。

四、高层建筑的电梯费，四楼以上（含四楼）住户的基

准价格为每平方米每月0.50元。物业服务委托合同已对电梯费有约定的，从其约定。

五、获得省级以上物业管理优秀（示范）小区称号的，可在协商定价时上浮3％。

六、住宅区车辆存放费实行政府定价，收费标准由市物价局制定。

七、应物业产权人、使用人要求提供特约服务的，其收费标准由提出要求者与物业管理企业协商议定。

八、物业服务收费实行公示制度。各小区要在显著位置公示服务等级和收费标准。

九、各县物业服务收费标准由县物价部门会同房产主管部门制定。

十、本《通知》自发布之日起施行。

十一、本《通知》由廊坊市物价局会同房地产管理局负责解释。

廊坊市居民住宅小区物业服务等级标准和基准价格

一级：0.51－0.60元/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人与按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有24小时服务电话。急修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修基金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率95％以上。

（二）保洁服务

1、高层按层、多层按幢，合理设置垃圾桶，垃圾袋装化,每日清运2次，每周定期对垃圾桶清洗、消毒。

2、小区内合理设置果壳箱或垃圾箱，每日清运2次，定期擦洗。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；楼梯扶手、护栏每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁１次；路灯、楼道灯每月清洁１次；及时清除道路积水、积雪。地面无杂物、积水，无明显污渍。

4、小区内共用雨、污水管道每半年疏通１次；雨、污水井每月检查１次,视检查情况及时清掏；化粪池每月检查１次，每半年清掏１次，发现异常及时清掏。

5、定期清洗外墙，保持墙面整洁。

6、二次加压水箱定期清洗消毒，定期巡查，水质符合卫生要求。

（三）绿化维护

1、有固定专业人员实施绿化养护管理。

2、小区绿化率达35％以上（包括水面）。

3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种、无杂草、杂物。

4、定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水。

5、定期喷洒药物，预防病虫害。

项目、内容与标准

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤，白天不少于12小时立岗值勤，昼夜不间断、每小时巡查1次，有电子巡查记录和书面巡查记录。

2、小区保安人员配备对讲设备和其他必要的安全护卫工具。

3、保安人员统一着装，门岗室整洁干净。

4、维护小区内的正常生活秩序，对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、小区主入口实行人车分流，对外来机动车辆进行登记，引导车辆有序通行、停放。

6、楼宇装备可视电子对讲系统，小区内配备电子可视监控系统，并实施24小时监控。

7、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织查巡，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于98％。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

7、小区道路平整、小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

8、设备房保持整洁，通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

9、有健全的社区文化娱乐场地，固定活动场馆建筑面积不少于200平方米。

10、公共楼道间墙面、地面无破损，外墙及公共空间无张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有紧急方案。

12、小区内显著位置设有物业服务收费公示栏。

13、载人电梯不间断运行不得少于18小时，运行时段由物业公司与业主按小区实际情况协商调整。

二级：0.41－0.50元/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人与按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员统一着装，佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有24小时服务电话。急修1小时内，其他报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。

7、根据业主需求，提供物业服务之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。

8、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

9、按合同约定规范使用住房专项维修基金。

10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率90％以上。

（二）保洁服务

1、按幢设置垃圾桶，每日清运1次。

2、小区内合理设置果壳箱或垃圾箱，每日清运1次。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁１次；路灯、楼道灯每季度清洁１次；及时清除道路积水、积雪。

4、小区内共用雨、污水管道每年疏通１次；雨、污水井每季度检查１次,视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查１次，每半年清掏１次，发现异常及时清掏。

5、定期清洗外墙，保持墙面整洁。

6、二次加压水箱定期清洗消毒，定期巡查，水质符合卫生要求。

（三）绿化维护

1、有专业季节工人员实施绿化养护管理。

2、小区绿化率达35％以上（包括水面）。

3、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种、无杂草、杂物。

4、定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水。

5、适时喷洒药物，预防病虫害。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主出入口24小时值勤，每2小时至少巡查1 次，有巡查记录。

2、小区保安人员配备必要的安全保卫工具。

3、保安人员统一着装，门岗室整洁干净。

4、对进出小区的装修、家政等劳务人员进行登记管理。

5、小区主入口实行人车分流，对外来机动车辆进行登记，引导车辆有序通行、停放。

6、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告有关部门和业主委员会，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。

3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织查巡，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于95％。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

7、小区道路平整、小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

8、设备房保持整洁，通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。

9、有健全的社区文化娱乐场地，固定活动场馆建筑面积不少于150平方米。

10、公共楼道间、外墙及公共空间基本保持整洁，无张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有紧急方案。

12、小区内显著位置设有物业服务收费公示栏。

13、载人电梯不间断运行不得少于18小时，运行时段由物业公司与业主按小区实际情况协商调整。

三级：0.31－0.40元/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人与按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。

7、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范适用住房专项维修基金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85％以上。

（二）保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次。

2、小区内设置果壳箱或垃圾箱，定期清运，保持垃圾箱整洁。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每日清扫1次，每月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗1次；共用部位玻璃每季度清洁１次；路灯、楼道灯每半年清洁１次；及时清除道路积水、积雪。

4、小区内共用雨、污水管道每年疏通１次；雨、污水井每半年检查１次,视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查１次，每年清掏１次，发现异常及时清掏。

5、定期清洗外墙，保持墙面整洁。

6、二次加压水箱定期清洗消毒，水质符合卫生要求。

（三）绿化维护

1、小区绿化率达30％以上。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种、无杂草、杂物。

3、定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水。

4、适时喷洒药物，预防病虫害。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主入口24小时值勤，每3小时至少巡逻1次。有巡查记录。

2、保安人员统一着装，门岗室整洁干净。

3、小区主入口实行人车分流，对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序停放。

4、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织查巡，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于85％。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

8、小区道路平整、小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、有健全的社区文化娱乐场地，固定活动场馆建筑面积不少于100平方米。

10、公共楼道间、外墙及公共空间基本保持整洁。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有紧急方案。

12、小区内显著位置设有物业服务收费公示栏。

13、载人电梯不间断运行不得少于18小时，运行时段由物业公司与业主按小区实际情况协商调整。

四级：0.21－0.30元/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理人员、专业操作人与按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。

4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。

5、管理服务人员佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

6、设有24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修记录。

7、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

8、按合同约定规范适用住房专项维修基金。

9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80％以上。

（二）保洁服务

1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每日清运1次

2、小区内设置果壳箱或垃圾箱，定期清运，保持垃圾箱整洁。

3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；楼道每周清扫2次，每月拖洗1次；楼梯扶手每月擦洗2次；共用部位玻璃每季度清洁１次；及时清除道路积水、积雪。

4、小区内共用雨、污水管道每年疏通１次；雨、污水井每半年检查１次,视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查１次，每年清掏１次，发现异常及时清掏。

5、二次加压水箱定期清洗消毒，水质符合卫生要求。

（三）绿化维护

1、小区绿化率达25％以上。

2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种、无杂草、杂物。

3、定期对花卉、绿篱、树木进行修剪、喷药、施肥、浇水。

4、适时喷洒药物，预防病虫害。

（四）协助维护公共秩序

1、小区主入口24小时值勤，每4小时至少巡逻1次。有巡查记录。

2、保安人员统一着装，门岗室整洁干净。

3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序停放。

4、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法由专业部门负责的除外）。

2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。

3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及养护规范；设施设备运行正常。

4、对共用设施设备定期组织查巡，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。

5、路灯、楼道灯完好率不低于80％。

6、消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通。

8、小区道路平整、小区主入口设有小区平面示意图，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

9、有健全的社区文化娱乐场地，固定活动场馆建筑面积不少于50平方米。

10、公共楼道间、外墙及公共空间基本保持整洁。

11、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有紧急方案。

12、小区内显著位置设有物业服务收费公示栏。

13、载人电梯不间断运行不得少于18小时，运行时段由物业公司与业主按小区实际情况协商调整。

五级：0.20元以下/月.平方米 项目、内容与标准

（一）基本要求

1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。

2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。

3、管理服务人员佩带标志，行为规范，服务主动、热情。

4、设有24小时服务电话。有完整的报修、维修记录。

5、按照有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。

6、按合同约定规范适用住房专项维修基金。

7、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70％以上。

（二）保洁服务

1、有专人负责小区的卫生清扫。

2、保持小区环境卫生洁净,及时清运生活垃圾。

3、每天清扫小区内道路、绿地、广场1次，定期对楼道进行清扫。

4、及时清理小区上下水道、化粪池，无外溢、堵塞。

5、小区外墙整洁，定期对水塔清洗消毒。

（三）绿化维护

1、小区有绿地、花草、树木。

2、及时对绿地及花草进行养护。

（四）协助维护公共秩序

1、保安人员24小时值勤，定时巡逻。配备门岗室。

2、维护小区内的正常生活秩序。

3、对小区机动车辆和外来机动车进行管理，引导车辆有序停放。

4、对治安、火灾、公共卫生等突发事件有应急预案、及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

（五）公共设施设备维修养护

1、有水、电、暖维修工。

2、路灯、楼道灯完好率不低于75％。

3、小区道路平整、主要道路及停车场交通标志齐全、规范。

4、有简易的社区文化娱乐场地。

5、小区房屋及配套的设施设备和相关场地按要求进行维修、养护、管理及日常运行维护。

第二篇：长春市住宅小区物业服务等级标准

附件1 : 长春市住宅小区物业服务等级标准 一、一级物业服务等级

1、基本要求：

（1）物业服务企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年（含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业服务企业。

（2）建立完善的物业管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业服务合同。

（3）物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。

（4）80％以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。

（5）80％以上物业管理人员应具有大专以上学历。

（6）物业服务企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。

（7）小区设有“服务中心”，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50％以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95％。

（8）建立完善的档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。

（9）适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。

（10）建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费用的收支状况。

（11）按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理：

（1）按有关法规政策规定和管理规约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

（2）房屋外观（包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，整齐有序。

（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（5）对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆（含非机动车）。

（6）对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。

（7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案（每年预演一次）。

（8）消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。

5、卫生保洁服务：

（1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

（2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。

（3）及时清扫积水、积雪。

（4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

（5）根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。

（6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

（7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫草生。

（8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

（9）对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。

（10）对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。

（11）禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。

（12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护：

（1）有绿化专业人员，管理制度落实。

（2）小区内绿化布局合理优美，花草树木与建筑配臵得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

（3）花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种。

止，报告并协助有关部门依法处理。

（3）空调安装位臵统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。

（4）封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

（5）除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

（6）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。

（7）小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区内组团及各栋、单元（门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。

3、设施设备维修养护：

（1）共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

（2）实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到80％。

（3）水、电、电梯等设备运行管理服务人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急预案，进行消防演练。

（4）道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全。

（5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95％以上，按规定时间定时开关。

（6）维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

（7）对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理措施、处理记录。

（8）各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

（9）具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。

（10）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秋序维护：

（1）小区主出入口24小时值班。

（2）对小区重点部位每2小时巡查一次。

（3）应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设臵安全防范三、三级物业服务等级

1、基本要求：

（1）物业服务企业应具有物业管理资质证书。

（2）物业服务企业应制定日常管理制度。

（3）按规范签订物业服务合同。

（4）物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。

（5）50％以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

（6）物业服务企业实施每天8 小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

（7）每年与10％以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80％。

（8）建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。（9）建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

（10）按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理：

（1）按政策规定和管理规约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。（2）房屋外观良好、整洁。

（3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（4）空调安装无安全隐患。

（5）房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

（6）小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元（门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护：

（1）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

（2）建立维修回访制度，维修回访率达到70％。

（3）设备运行管理服务人员严格遵守操作规程及保养规范。

（4）消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

（5）道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

（6）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90％以上，按规定时间定时开关。

（7）设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

（1）物业服务企业应具有物业管理资质证书。

（2）物业服务企业应制定日常管理制度。

（3）按规定签订物业管理合同。

（4）40％以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

（5）物业服务企业实施每天6小时服务接待（公示服务联系电话号码）。

（6）每年与10％以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80％。

（7）建立档案管理制度（物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。（8）建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

（9）按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理：

（1）按政策规定和管理规约约定对房屋进行管理服务。

（2）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

（3）空调安装无安全隐患。

（4）房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

（5）小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

3、设施设备维修养护：

（1）供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

（2）设立24小时报修值班电话，急修1小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70％。

（3）设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。

（4）消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。

（5）道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

（6）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90％以上，按规定时间定时开关。

（7）设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

（8）保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制度。

（9）危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

（10）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

五、五级物业服务等级

第三篇：关于公布我市普通住宅物业服务等级标准及物业服务收费基准价格的通知

济南市物价局 济南市住房保障和房产管理

局 文件

济价费字〔2012〕76号

关于公布我市普通住宅物业服务等级标准

及

物业服务收费基准价格的通知

各县（市）、区物价局、住房保障和房产管理部门、物业服务企业：

为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》（济价费字〔2012〕75号）文件精神，在山东省技术监督局发布的山东省地方标准普通住宅类《物业服务规范》的基础上，结合我市物业管理实际，制定了《济南市普通住宅物业服务等级标准》及普通住宅物业服务收费基准价格，报经市政府同意，现将有关问题通知如下：

一、《济南市普通住宅物业服务等级标准》分为公共性物业服务等级标准和特种设施设备维护运行服务标准两部分，公共性物业服务等级标准按物业服务质量分为一星级、二星级、三星级、四星级、五星级，其中一星级为最低等级，五星级为最高等级。等级越高，服务标准越高，对应的物业服务收费基准价格越高。特种设施设备维护运行服务标准包括电梯的维护、运行服务标准和自动消防控制设施的维护、运行服务标准。特种设施设备维护运行服务标准不分等级。物业管理区域内封闭运行的太阳能热水、中水处理、直饮水、地源热泵等设施设备，以实际管理、运行及维护等成本为基础，通过合同约定具体收费标准。各县（市）、长清区可参照执行。（《济南市普通住宅物业服务等级标准》见附件1）

普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区由市价格主管部门会同市物业主管部门制定，物业服务收费可在基准价格的基础上上浮10%，下浮不限。物业服务收费基准价格与等级标准相对应，包括公共性物业服务收费、电梯维护和运行费以及自动消防控制设施维护运行费三部分。在前期物业管理阶段建设单位与其选聘的物业服务企业应根据所能提供的物业服务项目及质量标准，选择物业服务等级，在对应的政府指导价的范围内通过合同约定具体物业收费标准。

各县（市）、长清区物业服务收费基准价及浮动幅度由其价格主管部门会同同级物业主管部门制定，报同级人民政府批准并每年向社会公布。（《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区普通住宅物业服务收费基准价格》见附件2）

二、物业服务合同约定期限的，在合同期内，物业服务与其收费标准仍按合同约定执行；物业服务合同未约定固定期限或前期物业服务合同已经到期的，符合业主大会成立条件的，由物业所在地街道办事处按照《山东省物业管理条例》有关规定负责组织、指导成立业主大会，并由业主大会确定物业服务及其收费标准；暂未成立业主大会的，应由物业所在地街道办事处组织业主代表、前期物业服务企业和开发建设单位召开联席会议，拟定物业服务收费标准调整方案，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，物业服务及其收费标准等方可按照《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》执行。

三、物业服务企业应当自与建设单位签订前期物业服务合同之日起三十日内，将营业执照、资质证书、物业服务合同和物业服务成本等相关资料分别向物业所在地市、县（市）、长清区价格主管部门备案。

四、物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依

据、12358价格举报电话等，接受业主的监督，不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用。

五、政府价格主管部门应会同物业主管部门加强对物业服务收费的监督检查，按照《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规对价格违法行为予以处罚，处罚情况记入《物业服务企业诚信档案》。

六、本通知自2012年8月1日起执行。

附件

1、《济南市普通住宅物业服务等级标准》

2、《历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区及高新区

普通住宅物业服务收费基准价格》

二○一二年七月二十五日

第四篇：合肥市住宅小区物业服务规范等级标准(乙级)

合肥市住宅小区物业服务规范等级标准(乙级)1管理处

（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。

（2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件，项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。

（3）配置一般的办公用品、家具、电话等；办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。

2管理人员和服务人员要求。

（1）小区项目经理持证上岗，有3年以上物业管理工作经历。

（2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表征集，行为规范，用语文明，服务主动热情。（4）服务人员日最低配置标准：客服人员1人/300户~400户；保洁人员：1人/800 M²（建筑面积）；秩序维护员：3~4人/每门岗+1人/7000 M²~9000 M²（建筑面积）；绿化人员：1人/1500M²~2000 M²（绿化面积）；维修人员：1人/300户~400户，高层住宅小区不得低于3人。总建筑面积超过50万M2以上的驻扎小区各岗位人员配置可乘以0.9系数。

3服务时间在小区管理机构每日不低于2小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，即使处理各种临时或突发事件。4日常管理与服务

（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。

（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如:消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。

（4）建立物业管理档案（包括设施设备管理档案、业主资料档案、物业竣工验收档案、业主资料档案等），归档即使、完整，便于查询。

（5）应用计算机管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。

（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度和档案。受理业主或使用人的装饰装修申报等级，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每2日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，即使告知并去租，拒不改正的，即使报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反驻扎室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾即使清运。（7）在物业公共部位显著位置公示24小时服务电话。

水、电、气等急迫性报修半小时内，其他报修按双方约定时间到达现场；由专业单位负责的，发现问题应即使告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投诉在2各工作日内处理回复。

（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危机人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。

（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张贴通知，旅行告知义务。

（10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。（12）每年组织业主代表参观公共设施是被机房。（13）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。

（14）每年公开征集1次物业服务一键，问卷绿达到实际入住业主的70%以上，公示整改情况。（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。

（16）按照规范要修，每年第一季度向业主公示上一物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本物业服务项目收支预算。

（17）按物业服务合同约定投保物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险。

（18）能提供3中以上特约服务（有偿）和3中以上便民（无偿）服务；每年组织1次社区文化活动。

（19）专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表征集，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。（20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。

（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应即使劝阻、制止并报告又腐案行政主管部门及全体业主。5公共区域卫生保洁服务

一、生活垃圾的手机、清运

（1）配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。（2）生活垃圾实行分类收集。

（3）每月清晰1-2次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。（4）每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。（5）保洁车外观整洁、摆放整齐。

二、物业公用部分清洁

（一）楼内

（1）每日清洁1次、没2日清拖1次大堂地面；每周擦拭1-2次信报箱、大堂玻璃；每月刮一次大堂玻璃；每月清洁1次大堂、楼梯厅墙面；每日巡视保洁1次。

（2）每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖1次；每月擦拭2次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭1-2次防火门、公用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1次。

（3）根据地面材质，定期做地面清洗、养护。

（二）电梯

（1）每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁1次。（2）不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理1次。石材地面的电梯每月养护1次。

（三）天台屋面

每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1次，有杂物及时清扫。

（四）庭院

（1）每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁1-2次；广场地砖每月冲洗1次，全天候保洁。（2）每月清洁3次小区公共照明及设施设备；每季度清洁1次雨篷、门头等。

（五）水景

（1）定期对水体投放药剂或进行其他处理。

（2）每周安排专人清洁2次水面；定期进行水体净化处理；每年清洁2次水池池底。

三、有害生物防治

（1）配合相关部门进行有害生物防治。

四、雨雪天气

（1）雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。

（2）扫雪铲冰。降雪时，即使清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。

五、卫生事件

发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业公共部位公共设施设备进行通风、清洗和消毒。

六、检查记录

（1）每日抽查1次清洁质量，做好记录。（2）每季度全面检查1次清洁质量，做好记录。（3）清洁档案齐全。6公共秩序维护

（1）秩序维护人员以中青年为主，45周岁一下的人数占总人数的70%以上。（2）秩序维护人员应陪伴对讲装置和其他必备的安全护卫器械。

（3）主要出入口有专人24小时执勤，其中注出入口双人值勤，当值时坐姿、立姿端正（7：00-18:00）,并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。

（4）对重点部位（小区道路、单元出入口和地下车库）进行巡视检查并做好记录，6：00至22：00巡视2次、22：00至次日6：00巡视1次。应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每3各小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过5分钟，监控中心有巡更记录。

（5）维护道路使用和场地的正常秩序。

（6）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、门锁智能卡等四项医生技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料应当留存10日备查。

（7）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年组织1次的应急预案演习。专业人员24小时驻守安防监控室；监控影像资料应当留存10备查。（8）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理并报告挂历出与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施。（9）在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，配备必要的应急工具。（10）对违法行为立即报警，协助相关部门处理。（11）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。7停车管理

（1）建立停车管理制度。（2）建立停车管理档案。

（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。（4）在显著位置公示停车须知。

（5）设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行等级。（7）24小时有专人定时寻车停车场（库）及其设施设备。（8）停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。

（9）停车场地面每2日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每季度清拖1次。（10）地下停车场（库）无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护

一、基本要求：

1、小区绿地率35%以上。

2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。

3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。

4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。

5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。

二、草坪： 修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；每年清楚杂草七遍以上，杂草面积不大于5%；常年保证有效供水，有低洼及时平整，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时是非，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于8-10%。

三、树木：

适时中耕除草，做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，主要病虫害发生低于5%；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。

花坛花境：一年中有一次以上花卉不知；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过五处；即使清楚枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。

四、垃圾处理

每天即使清理绿化产生的垃圾和绿地内垃圾杂物。

五、树干涂白

涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。

六、检查记录

（1）各项工作记录完整有效。（2）喇叭花档案齐全。

（3）生长季节每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。9公用部位及公共用设施设备维修养护管理

一、综合管理

（1）建立房屋及公用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。（2）按照相关规定，即使对房屋使用安全安情况进行评估检查。（3）每年第四季度指定下一维修养护计划并组织实施。

（4）对公用部位及公用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。（5）特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。

（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。（7）设备机房。每日巡视1次、每月清洁2次，机房内不得堆积杂物；按桂芬设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；交接班记录齐全、完整。

二、公用部位

（一）房屋结构

（1）根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋公用部位的使用情况。（2）没嫉妒检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。

（3）对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。

（二）建筑部件

（1）每半年检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每月巡查1-2次公用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（3）每季度检查1次房屋公用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。

（三）附属构筑物

（1）每月巡查1次道路、场地、阶梯及扶手侧石、管井沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（2）每2月检查1次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通，并有记录。每年6月至9月检查屋顶不少于3次，发现防水层有气鼓、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。

（3）每月巡查1次大门、（铁栅栏）围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4）每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施、儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

（5）每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。

三、空调系统（1）温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施。进行冷水几组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。（2）每年检查1次管道、阀门并除锈。（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。

（4）每年清洗消毒1次新风机、表冷器、箱体、风机盘管滤网；每年清洗消毒1次空气处理机滤网等；每3年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备

（1）直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。

（2）二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活应用水卫生标准。

（3）每日巡视1次水箱间、水泵房，做好巡视记录。（4）有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。

（5）每半年对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。

（6）每2年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。（7）水箱、蓄水次干拌应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

五、排水系统

（1）按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。

（2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。（3）污水泵。每月巡视2-3次，每半年养护1次。（4）窨井、化粪池。定期检查化粪池，及时安排清掏。

六、公共照明和电气设备

（1）室内照明。每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复。

（2）室外照明。每周巡检1次，一般故障即时修复，其他复杂故障1周内修复；适时调整时间控制器。（3）应急照明。每周巡检1次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标；每季度活化1次蓄电池。

（4）高压柜及高压线路。每月巡检3次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每2年活化1次直流屏蓄电池；做好记录。

（5）干式变压器。每周巡检3-5次，做好记录。（6）油浸变压器。每周巡检3-5次，做好记录。

（7）低压柜。每月巡检2次；每半年养护1次；每年检查1次电气安全；做好记录。（8）低压配电箱低压线路。每月巡检1次；每年养护1次；做好记录。（9）电动机。每月巡检3次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。（10）控制柜。每月巡检3-4次；每年养护1次；做好记录。

（11）发电机。每2月试运行1次；每年活化1次蓄电池；每月巡检3-4次充电机和蓄电池；做好记录。

（12）电气检测。每3年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每3年检测1次中央信号屏和直流屏；没5年检测1次高压电缆；做好记录。

（13）变配电室。24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。

七、安全防范系统

（1）对讲门口机。每月检查2次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。（2）网络控制箱。每半年检查1次外观、接线，表面清洁1次；每年内部除尘1次。（3）红外对射探测器。每季度检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次，每年内部除尘1次。

（4）图像采集设备。每周检查1次监视画面、录像功能；每月表面清洁2次；每年内部除尘1次。

（5）摄像机。每半年检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。

（6）解码器。每半年检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。（7）云台。每半年检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。（8）巡更点。每季度检查2次外观、存储记录，表面清洁1次。（9）读卡器。每月检查键盘、防水，表面清洁1次。

八、电梯

（1）无人值守电梯，主梯24小时不间断运行；有人值守电梯6：00-24：00不间断运行，0：00-6：00呼叫运行；电梯司机夜间值班，在首层候梯厅及轿厢内公布值班电话和房号。（2）设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。

（3）发生电梯困人或其他重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在20分钟内到现场，专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。（4）每月进行1次日常维修养护工作。

（5）设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。

（6）定期检查紧急报警装置。（7）定期年检并取得合格证。

（8）轿厢内规范张贴年检合格章（有效期内）、乘梯安全须知。

九、水景

（1）启用前进行防渗漏检查。

（2）使用中每月巡查3次喷水池、水泵及其附属设施。（3）设置必要的安全警示标志。（4）水质符合卫生要求。10消防安全防范

一、综合管理

（1）落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责。

（2）成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。

（3）发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的共。

（4）消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。

（5）每周防火巡查2-3次；每月专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。（6）每年对员工进行2次消防安全宣传教育，每年组织1次业主消防安全宣传教育。

二、消防设施设备维修养护

（一）火灾自动报警系统（1）报警控制主机、联动台

每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每月机柜表面清洁2次，每年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。（2）模块、探测器、手动报警装置

每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。（3）备用电源

每半年备用电源充放电试验和表面除尘1次。

（二）消防广播系统

每月机柜表面清洁2次，每半年机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每年机柜内的设备内部除尘1次。每半年检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。

（三）防排烟系统

每半年养护1次防排烟风机、电源控制柜、封口、防火阀等。

（四）防火分隔系统

每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每半年防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。

（五）水灭火系统

每年养护1次室内、外消火栓，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每2月盘车1次，每半年润滑检查1次，每年整体养护1次。

（六）灭火器

每年进行1次功能性检查。

第五篇：长春市住宅小区物业服务等级标

长春市政府限价标准

按每月每平方米建筑面积计算

我市各类住宅小区物业服务费（指提供房屋，设施维修，绿化的养护，环境卫生，维护秩序，档案资料管理等服务费）政府指导价格（按每月每平方米建筑面积计算）如下：

1、普通住宅

一级：每平方米1.00－1.50元；

二级：每平方米0.70－1.00元；

三级：每平方米0.50－0.70元；

四级：每平方米0.30－0.50元；

五级：每平方米0.30元

2、高档住宅区、别墅区主要依据业主的要求和所提供的服务内容、质量程度，按优质优价的原则由物业管理企业与业主委员会协商议定。

附件1 :

长春市住宅小区物业服务等级标准 一、一级物业服务等级：

1、基本要求

(1)物业服务企业原则上应持有二级以上物业管理资质证书，或具有三年(含三年）以上管理住宅小区经历的三级物业服务企业。(2)建立完善的物业管理服务制度，并落实到位，按规范签订物业服务合同。

(3)物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验。(4)80％以上物业管理人员应持有物业管理上岗证。(5)80％以上物业管理人员应具有大专以上学历。

(6)物业服务企业对业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等实行计算机管理。

(7)小区设有“服务中心”，实行24小时物业服务接待，公示服务联系电话。适应业主需求，开展有偿特约服务及代办服务，公示服务项目及收费价目。采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，保证每年与50％以上业户作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到95％。

(8)建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等）。(9）适应业主需求，组织、配合社区开展文化活动。

(10）建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费用的收支状况。

(11）按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1）按有关法规政策规定和管理规约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

(2）房屋外观(包括屋面、天台）完好、整洁；外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共 空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设臵，整齐有序。

(3）对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(4）空调安装统一有序，支架无锈蚀。

(5）阳台封闭符合市容管理规定，规格色调一致，不超出外墙面。(6）无超出设计或统一设臵以外的防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。

(7）房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料、日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝止，并报告有关部门。

(8）小区主出口设小区房屋、道路平面分布图，小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、设施设备维修养护

(1）共用设施设备运行正常，维护良好，无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。

(2）实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场。维修回访率达到90%以上。(3）水、电、电梯、消防、监控等设备运行管理人员技能熟练，严格执行操作规程。定期进行消防演练，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

(4）道路、停车场平整通畅，交通标志规范、齐全。

(5）路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在98%以上，按规定时间定时开关。

(6）维修养护制度健全，并在工作场所明示。工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

(7）对设备故障及重大事件有完善的应急预案和现场处理措施、处理记录。

(8）办理房屋及公共设备设施损坏险及公共责任险。(9）各设备场所卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。(10）各设备场所、公共场所、场地，具有危及人身安全隐患处要有明显标志和防范措施。

(11）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

(1）小区主出入口24小时值班。(2）对小区重点部位按合同约定巡查。

(3）中央监控室对小区实施24小时监控，监控员不得离岗。(4）对小区公共娱乐设施、水池、设备场所、顶层天台等具有危险隐患的部位，设臵安全防范警示设施和标志。

(5）对进出小区的车辆实施登记管理，并引导车辆出入，有序停放车辆(含非机动车）。

(6）对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。

(7）对火灾、消防设施、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次）。

(8）消防设施符合公安消防部门的要求，标明防火疏散通道。

5、卫生保洁服务

(1）小区公共场所、楼道、楼梯、主次干道每天至少进行一次清扫。

(2）室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每两周擦拭一次。

(3）及时清扫积水、积雪。

(4）清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

(5）根据物业实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱、垃圾袋装，并对垃圾进行分类收集。

(6）垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

(7）设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫草生。

(8）垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。(9）对小区内公共排放雨水、污水的管道，每年最少全面疏通一次，保证排放雨水、污水管道的畅通。

(10）对小区内的雨水、污水井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证雨水、污水井通畅。

(11）禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，并报告有关部门，协助有关部门进行处理。

(12）建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孽生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

(1）有绿化专业人员，管理制度落实。

(2）小区内绿化布局合理优美，花草树木与建筑配臵得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

(3）花草树木无枯死，发现的死树，应在一周内清除，并适时补种。

(4）绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无枯枝烂叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

(5）造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

(6）根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

(7）及时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。(8）绿化地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。二、二级物业服务等级：

1、基本要求

(1）物业服务企业应具有三级以上物业管理资质证书。(2）建立完善的管理服务制度，并落实到位，按规范签定物业管理合同。

(3）物业管理项目经理应具备二年以上物业管理经验。(4)70%以上管理人员应持有物业管理上岗证。(5)70%以上物业管理人员要具有大专以上学历。(6）物业服务企业对业主档案、收费管理等方面要实行计算机管理。

(7）对业主实行每天12小时物业服务接待(公示服务联系电话）。(8)根据小区实际条件，根据业主需要，开展有偿特约服务及代办服务(公示服务项目及收费价目）。

(9)采取多种形式服务反馈，如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与30%以上业主作有效沟通，每年对物业服务投诉有效处理率达到90%。

(10)招牌、广告牌、霓虹灯统一规划，整齐有序。

(11)建立较完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案）,并落实到位。(12)根据小区实际条件，配合社区开展必要的文化活动。(13)建立健全财务管理制度，每年向业主公布一次物业管理服务费用的收支状况。

(14)按规定管理、使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和管理规约约定，对房屋及配套设施进行管理服务。

(2)房屋外观(包括屋面、天台）完好、整洁，公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损。外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象。对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。

(3)空调安装位臵统一有序，支架无锈蚀，无安全隐患。(4)封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面。

(5)除建筑设计有要求外，不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。

(6)房屋装修符合规定，有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等，对危及房屋结构安全、拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止，及时报告有关部门，并协助有关部门处理。

(7)小区主出入口设小区平面示意图，主要路口设有路标，小区 内组团及各栋、单元(门）、户门及公共配套设施场地有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)共用配套设备设施良好，运行正常，无事故隐患，保养、检修制度完备，有设备运行记录。

(2)实行24小时报修值班制度，急修报修半小时内到达现场，预约维修按双方约定时间到达现场，维修回访率达到80%。

(3)水、电、电梯等设备运行管理服务人员严格执行操作规程及保养规范，消防设备设施完好无损，可随时启用，消防通道畅通，制订消防应急预案，进行消防演练。

(4)道路通畅、路面平整，路面井盖不影响车辆和行人通行，停车场及主要道路交通标志规范、齐全。

(5)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。

(6)维修养护制度健全，并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

(7)对设备故障及重大或突发性事件有应急预案和现场处理措施、处理记录。

(8)各设备房卫生整洁，主要设施设备标识清楚齐全，设备房管理制度明确。

(9)具有危及人身安全隐患的设备设施场所、公共场所、场地，要有明显标志和防范措施。

(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秋序维护

(1)小区主出入口24小时值班。(2)对小区重点部位每2小时巡查一次。

(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位，设臵安全防范警示标志。

(4)进出小区的车辆实施登记管理，引导车辆有序停放。(5)进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。(6)对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案(每年演练一次）。

5、卫生保洁服务

(l)小区公共场所、楼道、楼梯、主次于道每天至少进行一次清扫。

(2)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑、小区楼道玻璃每月擦拭一次。

(3)及时清扫积水、积雪。

(4)清洁区域部位无垃圾、杂物、异味，外观整洁、明亮；无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。

(5)根据物业管理实际需要，合理布设垃圾桶、果壳箱，并将垃圾进行分类收集袋装。

(6)垃圾每日收集2次，作到日产日清，无垃圾桶、果壳箱满溢现象。

(7)设有垃圾中转站的，根据实际需要进行消杀，有效控制蝇、蚊等害虫草生。

(8)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。

(9)对小区内公共排放雨水、污水的管道每年最少全面疏通一次，保证排放管道的畅通。

(10)小区内的雨水、污水排放井每月检查一次，视情况进行及时清掏，保证排放井通畅。

(11)小区内禁止饲养家禽、家畜，对违反者及时劝止，报告并配合有关部门进行处理。

(12)建立消杀工作管理制度，根据当地实际情况定期开展消杀工作，有效控制鼠、嶂、蝇、蚊等害虫草生，定期对各类病虫害进行预防控制，适时投放消杀药物。

6、绿化管理及养护

(1)有绿化专业人员，管理制度落实。

(2)小区内绿化的布局合理优美，花草树木与建筑配臵得当，小区内绿化率达到规划设计要求。

(3)花草树木无枯死，发现死树，必须在半月内清除，并适时补种。

(4)绿篱超过平齐线时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，清除修剪废弃物。

(5)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形，观赏效果良好。

(6)根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

(7)适时组织防冻保暖、防沙，预防病虫害。(8)绿地应设有宣传牌，提示人们爱护绿地。三、三级物业服务等级：

1、基本要求

(1)物业服务企业应具有物业管理资质证书。(2)物业服务企业应制定日常管理制度。(3)按规范签订物业服务合同。

(4)物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。(5)50%以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

(6)物业服务企业实施每天8 小时服务接待(公示服务联系电话号码）。

(7)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80％。

(8)建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(9)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

(10)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和管理规约约定对房屋及配套设施进行管理、服务。

(2)房屋外观良好、整洁。

(3)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(4)空调安装无安全隐患。

(5)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和 损害他人利益的现象。

(6)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元(门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)建立维修回访制度，维修回访率达到70%。

(3)设备运行管理服务人员严格遵守操作规程及保养规范。(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率在90%以上，按规定时间定时开关。

(7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备场所管理制度。(9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。(10）在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

4、公共秩序维护

(1)小区主出入口24小时值班。(2)对小区重要部位每4小时巡查一次。

(3)应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等具有危险隐患部位，设臵安全警示标志。

(4)进出小区的车辆按指定位臵有序停放。(5)秩序维护员经过突发事件应急处理培训。(6)每年进行消防培训一次。

5、卫生保洁服务

(1)小区公共场所、楼道、楼梯主次干道，每天清扫一次。(2)及时清扫积水、积雪。(3)楼道玻璃每季擦拭一次。(4)合理布设垃圾桶、果壳箱。

(5)垃圾每日收集1 次，做到日产日清。(6)设有垃圾中转站的根据实际需要进行消杀，蝇、虫孳生。(7)垃圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗、保持洁净。(8)小区内公共排放雨水、污水管道定期疏通，保证排放管道畅通。

(9)对雨水、污水排放井定时清掏，保证排放井通畅。

6、绿化管理及养护

(1)花草树木无枯死，发现死树，及时清除，并适时按需要补种。(2)绿篱每年应进行修剪，及时清除修剪废弃物。(3)造型树木应根据树木品种和生长情况，及时修剪整形。(4)根据气候状况和季节，适时组织浇灌，施肥和松土。(5)适时组织防冻保暖、防沙、预防病虫害。

四、四级物业服务等级：

1、基本要求

(1)物业服务企业应具有物业管理资质证书。(2)物业服务企业应制定日常管理制度。(3)按规定签订物业管理合同。

(4)40％以上管理人员应持有物业管理上岗证书。

(5)物业服务企业实施每天6小时服务接待(公示服务联系电话号码）。

(6)每年与10%以上业主作有效沟通，每年物业投诉有效处理率达到80%。

(7)建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间向业主公布物业管理服务费用收支状况。

(9)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和管理规约约定对房屋进行管理服务。(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装无安全隐患。(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)设立24小时报修值班电话，急修1小时内到达现场。建立维修回访制度，维修回访率达到70%。

(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。

(7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备设施管理制度。(9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。

五、五级物业服务等级：

1、基本要求

(1)物业服务企业应具有物业管理资质证书。(2)物业服务企业应制定日常管理制度。(3)按政策规定签订物业管理服务合同。(4)管理人员应持有物业管理上岗证书。

(5)物业服务企业实施每天6 小时服务接待(公示服务联系电话号码）。

(6)每年与业主作有效沟通。

(7)建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等）。

(8)建立财务制度，每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。(9)按规定管理使用专项维修资金。

2、房屋管理

(1)按政策规定和管理规约约定对房屋进行管理服务。(2)对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止，报告并协助有关部门依法处理。(3)空调安装无安全隐患。

(4)房屋装修符合规定，未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。

(5)小区主出口设有小区平面示意图，主要路口设有路标、小区内各组团及各栋、单元(门）、户门有明显标志。

3、设施设备维修养护

(1)供水、供电、通讯、照明设备设施齐全，设备运行正常，无事故隐患。

(2)设立报修值班电话，建立回访制度。

(3)设备运行操作人员严格遵守操作规程及保养规范。(4)消防系统设备完好，可随时启用，保证消防通道畅通。(5)道路畅通，路面平坦，车辆行驶路线明确。

(6)路灯、楼道灯等公共照明设备完好率达到90%以上，按规定时间定时开关。

(7)设备设施保养、检修制度完备，对设备故障及重大事件有处理记录。

(8)保持设备设施场所整洁卫生，制定设备管理制度。(9)危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。(10)在接到有关部门停水、停电通知后，及时通知用户。