桂林住宅小区物业服务

第一篇：桂林住宅小区物业服务

桂林市住宅小区物业服务

收费管理实施细则

第一条

为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《国家发改委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）、《国家发改委 建设部关于印发<物业服务定价成本监审办法（试行）>的通知》（发改价格[2007]2285号）和《广西壮族自治区物业管理条例》（2012年）等法律、法规和政策有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条

本细则适用于桂林市城区内经工商行政管理机关登记注册，并持有建设行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

第三条

本细则所称物业服务收费为普通住宅小区内的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维护管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

市价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第四条

提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘前期物业服务企业的物业服务收费的，应当按照市房产行政主管部门核定的服务等级和市价格主管部门规定的政府指导价执行。建设单位应根据市房产行政主管部门核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准，并报市价格主管部门审核备案。

第五条

物业服务包括公共性服务、专项服务，对应的物业服务费为公共性服务费、专项服务费。

公共性服务费指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为业主（或使用人）提供专项性服务而向该部分业主（或使用人）收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费、电梯维护费等。

第六条

物业服务费应根据物业类型、性质和特点分别实行 2

政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前（前期物业管理）的公共性服务费和专项服务费，实行政府指导价。

依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费（停车收费除外）实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定，并经报价格主管部门备案后执行。

实行政府指导价的物业服务费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门审核备案后执行。

公共性服务费的计价单位为：元/平方米.月，计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取；未取得房屋所有权证，也未经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅小区有关规定执行市场调节价。

对物业服务费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向市价格主管部门或建设行政主管部门申请协商调解。

第七条 制定或者调整实行政府指导价的物业服务费应进行 3

成本监审。实行政府指导价的物业服务费，价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

市价格主管部门对物业服务费实行成本监审和价格监测。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第八条

实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.物业管理和物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；

3.物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域消防设施维护费用； 6.物业管理区域秩序维护费用；

7.物业服务企业办公费用；

8.物业服务企业固定资产折旧；

9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

10.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;不列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第九条

物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，住宅前期物业管理的物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。

物业服务等级标准以及评定办法，由市房产行政主管部门制定并公布。住宅小区物业服务等级经首次核准且执行满三年的，物业服务企业应提前30日向辖区房产行政主管部门申请等级复核，达不到原服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。执行期满未申请复核的，取消物业服务等级认定，物业服务企业不得继续收取物业服务费。如物业服务企业继续该收费 5

行为的，则作为企业的不良行为记入企业诚信档案。

第十条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家（自治区、市级）物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务费标准上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮10%；

荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮8%；

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮5%。

第十一条 达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市房产行政主管部门认定。

第十二条

住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市价格主管部门和市房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

第十三条

物业服务费按月收取。物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过壹年的物业服务费。

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十四条

物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。如：装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用（遗失补证费用除外）。

因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业服务企业和装修单位（装修人）双方协商给予一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。

第十五条 实行小区出入证管理的，建设单位应当为业主免 7

费配置出入证（含IC卡等）4张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

第十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十七条

住宅小区（含住宅小区的商业、办公、住宅楼）停车收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门另行公布。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。

业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物 8

业费。车位物业费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁等。

治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他外来车辆在物业管理区域内临时停放的，可由物业服务企业依据自身情况约定免费停放时间；超过约定免费停放时间的，物业服务企业可根据价格主管部门的规定收费。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

第十八条

物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

物业服务费收费必须按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受市价格、房产行政主管部门及业主的监督。

除本细则中规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定 9

服务的收费外，物业服务企业不得再另行收取其他费用。

第十九条

物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

物业服务企业必须每半年在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。第二十条

市价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供专项服务和特定服务的除外）；

（三）强制或者变相强制服务并收费的；

（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十一条

本细则实施前已签订物业服务合同的，物业服务等级及收费标准等可按原合同约定执行。如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主委员会的，按照业主大会决定执行。

第二十二条

本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行。

第二十三条

本市十二县可参照本细则执行。

第二十五条

本细则从二0一五年元月一日起实施。桂林市物价局印发的《关于制定桂林市物业服务等级及收费标准的通知(试行)》（市价字〔2008〕28号）同时废止。

第二篇：住宅小区物业服务协议

威信“天瑞祥合园”小区物业服务协议

甲方（业主）：乙方：

本物业名称：

甲方所购买房屋合同编号：

类型：（住宅或商铺）座落位置：幢单元室

户型：建筑面积：平方米车位号

根据相关法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方与开发公司签订《商品房购销合同》后，甲、乙双方就威信天瑞祥合园小区物业达成以下协议：

(2)消防设施有明显标识，定期对消防设施进行巡视、检查和维修；

(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；

(4)贯彻执行“预防为主、防消结合"的方针，搞好小区的日常消防工作。

五、交通秩序与车辆停放秩序服务：

1、认真指挥出入车辆，维护小区交通秩序，要求进入小区车辆需按规定的行驶路线行驶，禁止乱停乱放，各种车辆应存放在各自的专用停车场；车辆停放严禁阻塞交通、消防通道等。

2、严格检查出入车辆并做好记录。

3、在小区内发生交通事故，需及时报告并协助有关部门处理。

六、房屋装饰装修管理服务：

对甲方房屋的装修活动进行管理，对违反国家规定不符合建筑装修的、破坏房屋主体结构、损害房屋外观的装修给予制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全。具体规定见：《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》。

1、建立健全装修管理服务制度。

2、查验甲方装修方案，与甲方、施工单位签订《装修管理协议》，告知甲方装修注意事项。

3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对出入小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。

4、甲方装修结束后进行检查，对违反装修协议的进行处理，问题严重的报国家相关部门，督促甲方及装修人员及时清运装修垃圾，集中堆放到指定地点。

八、在房屋保修期内乙方为甲方联系施工单位，协调甲方处理入住(使用)后发现的施工质量问题。

九、乙方根据甲方的需求，为甲方提供相应的有偿服务。

第二条物业服务相关费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

一、物业服务费用：

1、普通住宅：元／平方米·月。

2、商铺(商业用房)：元／平方米·月。

3、自购车库(位)的物业服务费及公共照明费元／月·个。

4、二次供水水箱清洗费、二次供水水泵加压费(电费)：1 5．00元／户·月。

二、生活垃圾清运费(代环卫部门收取)。

1、住宅：按政府核定标准执行，代环卫部门收取。

2、商铺：按政府核定标准执行，代环卫部门收取。

三、水、电、电视、电话、网络等费用，由相关部门向甲方直接收取或委托物业公司代收。

四、装修管理相关费用：详见《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》。

五、机动车、非机动车按《威信天瑞祥合园小区停车收费标准》执行。

六、甲方首次缴费时间(物业服务费起计时间)为公告的交房之日起算。

七、业主于每年月日前交清下的物业服务费。

第三条专项维修资金的管理与使用

甲方应当按照国家有关规定交纳专项维修基金，专项维修基金交纳、使用和续筹办法根据政府主管部门的文件执行。

第四条双方的权利义务

一、甲方的权利义务

1、监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议。

2、遵守《威信天瑞祥合园小区管理规约》、《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》和其它相关的管理规定。

3、甲方不得擅自改变房屋的使用功能。

4、不得占用、损坏本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确实需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得乙方同意，并在约定的期限内把使用地方(或设施设备)恢复原状，造成损失的，按损失情况赔偿。

5、对违反本小区的物业管理规定造成损失、损害的，应承担相应的民事责任。

6、为保持整洁、完好、统一的房屋外观。小区内建筑外墙、屋顶、共用部位、公共设施设备上严禁张贴、悬挂、布置、安装与物业服务无关的广告宣传物件。

7、依据本协议按时足额交纳物业服务费用和相关费用。

8、甲方出租物业时，物业服务费用由甲方缴纳。

9、甲方房屋转让时，应通知乙方，并陪同买受方与乙方签订新协议。

10、按照安全和睦、公平合理的原则，正确处理邻里关系，不得侵害他人的合法权益。

二、乙方的权利义务：

1、对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通秩序等项目进行日常的维修、养护与管理。

2、根据有关法律、法规，结合本小区实际情况，制定相关管理制度和《威信天瑞祥合园小区管理规约》，并书面告知甲方。

3、可委托专业公司承担本小区的专项物业管理，但不得将全部管理责任转让给第三方。

4、依据本协议向甲方收取物业服务费用。

5、建立健全本小区的物业管理档案、资料。

6、编制物业服务工作计划及财务计划。

7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方签订《装修管理协议》。

8、不得占用本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修等有偿服务。

第五条其它约定事项

一、不可抗力责任

1、如出现乙方不能控制的情况或非管理原因而使小区内设施设备运行中断，乙方不承担责任。但应尽力协助甲方或有关部门恢复其正常运行。本协议所规定的物业服务费甲方不能因此而拒交。

2、在协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

二、房屋维修责任

1、保修期内，由建设施工单位负责房屋质量的保修，房屋保修期从公告交房之日起开始计算，房屋保修期限按国家相关规定执行。

2、保修期满后，由甲方承担自用房屋修缮责任和修缮费用。甲方可以自行修缮，也可委托乙方进行有偿修缮。

3、因甲方使用不当或人为造成房屋及其设施损坏的，由甲方自行承担修缮责任和修缮费用。

4、公共部位的修缮按维修资金的使用规定按国家相关执行。

三、物业服务企业应按照《物业服务协议》对小区实行物业服务管理，提供质价相符的物业服务。如遇物价上涨或相关能源部门调整价格，物业服务企业，有权向业主提出调整收费标准，并经与业主协商公示价格后执行。

四、紧急事故的处理责任

为维护甲方和使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施，造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第六条违约责任

一、乙方违反协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。

二、甲方违反协议，使乙方未达到约定管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。

三、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3％交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施。

四、本协议内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

五、本协议未尽事宜，均遵守国家有关法律、法规和规章制度或双方另行补充约定执行。

六、本协议在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地物业仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。

七、本协议连同附件(《威信天瑞祥合园小区管理规约》、《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》)，具有同等法律效力。

八、本协议壹式两份，甲、乙双方各持壹份。

九、本协议自签字之日起生效。

甲方签章：乙方：威信县扎西镇麒麟物业管理有限公司 委托代理人（签章）：代表(签章):

日期：年月日日期：年月日

说明：

房地产：指可开发的土地及其地上定着物、附着物、建筑物，包括物质实体和依托物质实体上的权益。

物业：指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业保修期满后的大修、中修、更新改造等工程费用根据国家《城市房屋维修专项维修资金使用与管理规定》执行。

威信天瑞祥合园小区物业服务费用包含的内容为：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护费用。

3、物业管理区 域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、物业办公费用。

7、物业管理固定资产折旧。

8、企业佣金。

9、法定税费。

第三篇：住宅小区物业服务内容包含哪些？

物业服务内容

物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好、环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全，并按照下列要求实施：

(一)按照国家和本市规定的技术标准和规范以及业主委员会审定的物业管理服务计划，实施管理服务；

(二)在业主、使用人使用房屋前，将住宅的共用部位、共用设备和公共设施使用、维护的方法、要求、注意事项以及法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人；

(三)经常对物业管理区域进行全面的巡视、检查，定期对住宅的共用部位、共用设备和公共设施进行养护；

(四)发现住宅的共用部位、共用设备或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务合同的约定进行维修；

(五)接到物业损坏报修时，限时进行维修和处理；

(六)做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业档案资料和有关的财务帐册；

(七)每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核；

(八)定期听取业主委员会、业主、使用人的意见和建议，改进和完善管理服务；

(九)发现违反本条例或者业主公约的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政机关报告；

(十)按照物业管理服务合同约定的要求，做好业主委员会、业主、使用人委托的其他管理服务事项。

除前面提到的规定外，物业管理企业应当配合居民委员会做好社区管理、社区服务的有关工作。

物业管理通常包括两大内容：日常管理和特约服务。

日常管理是经济性的管理和服务，包括以下内容：

日常养护：对于一个物业来说，配套的机电设备、供水、供电系统、共用设施等应经常、定期地进行养护，让其维持良好的运行状态，延长设备的使用寿命。

清洁绿化：对一个住宅小区来说，搞好清洁绿化工作可为业主和住户创造良好、舒适的工作、生活环境，培养人们亲近自然的意识，热爱自然、热爱生活。

安全保卫：在现实生活中，每个人都希望有安全感。物业管理应切实做好安全保卫工作，将不安全因素消灭在萌芽状态，让业主和使用人无后顾之忧，确保人们的生命财产安全。

消防工作：物业管理应高度重视消防工作，一定要保证消防设备处于良好待用状态，并培训一支业余消防队伍，一遇火情可立即作出反应。另外，还要提高业主和使用人的防火和自救意识。

日常维护：物业在使用过程中会出现很多问题，须有一支全天侯的维修队伍，随叫随到，及时处理各类小修、急修工作，方便业主和使用人。

征收各类费用、保管使用管理基金：定期收取管理费，编制预算、收支帐目，并定期公布，以便业主和使用人监督。

协调各方面社会关系：物业管理公司应与派出所、街道居委会经常保持联系，协调好工作。管理公司还应与物业相关的政府各部门如供水、供电、煤气、电信、市政等进行沟通，以便出现情况都可与有关部门配合，尽快予以解决。

处理好物业内部人际关系：一个大型物业内部居住着各种职业、性格的业主和用户，物业管理公司可通过开展联谊活动，让业主和用户有机会交流，加深理解，减少纠纷和争执的发生。

特约服务：特约服务是指根据业主和住户需要，提供各类特别服务，这些通常是有偿的。如送奶送报，看护老人、病人、儿童，订票送票，代为购物，送货上门等等。

物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营，增加收入，补充管理经费不足，减轻业主和住户的负担。

针对以上的物业服务内容的分析，可见物业服务工作的内容必须要做到事无巨细，面面俱到，考虑到小区生活的方方面面。如果采用信息化、智能化的物业管理软件来帮助物业公司对物业工作进行精细化的管理，不仅可以提高工作效率，进行有效监管，还可以提升用户体验，提升物业公司的价值。

极致科技一直以不断积累的经验和技术创新为前进动力，通过将物业管理信息化的产品和服务做到极致，来满足客户不断发展的应用需求。极致物业管理系统的设备管理模块提供一套完整的设备管理台账，不仅可以记录每个设备的基本属性、技术参数、检测参数和配件附件等详细信息，还记录设备全生命周期的相关保养、维修、检测、巡检记录。通过系统的预警以及监控，避免设备漏检、缺检，保证设备处于良好的使用状态，降低设备的维护成本并延长设备的使用周期，消除安全隐患。收费管理模块对物业服务公司向客户收取各种费用的活动进行管理，所有收费项目、收费标准、损耗分摊、滞纳金计算等都可采用用户自定义的方式，满足物业服务公司灵活多变的收费管理。同时还提供保证金（押金）管理和与金蝶、用友等财务系统对接的功能。客户管理模块帮助物业服务公司建立起完整的客户档案，通过短信平台将费用信息、欠费信息、活动通知、生日祝福等信息发到客户的手机上，或进行客户满意度调查；还可提供派工管理、投诉管理、装修管理等功能，通过工作流实现客户服务部、工程部等部门的协同工作，及时处理客户提出的服务申请，提高客户满意度。

第四篇：住宅小区前期物业服务协议

前期物业服务协议

第一章 总则

第一条 本合同当事人

甲方： 乙方：

甲乙双方依据有关法律、法规及乙方与售房单位签订的《北京市商品房买卖合同》（编号：___________）内的有关物业管理的约定，双方在自愿、平等、友好协商的基础上，就 前期物业服务达成如下协议。

前期物业服务时间是指：从乙方接到售房单位开出的《房屋进住通知单》之日起至业主大会委托业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。

第二条 物业基本情况

本物业名称： 座落位置： 号楼 单元 室 建筑面积：____平方米

第三条 甲方提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本协议承担相应的责任。

第二章 双方的权利和义务 第四条 甲方的权利义务

一、对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；

二、在本物业设立服务机构，对本物业进行专业化物业管理；

三、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的管理制度；

四、建立健全本物业的物业管理档案资料；

五、制止违反《物业管理业主临时公约》、《住户手册》和本物业的管理规定的行为；

六、可委托专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；

七、依据本协议向乙方收取物业服务费用及其他费用；

八、编制物业服务及财务计划；

九、每六个月向乙方公布物业费用收支账目；

十、提前将房屋装饰装修的注意事项和限期条件书面告知乙方，并与乙方订立《房屋装饰装修管理服务协议》；

十一、向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；

十二、法律法规规定的其他权利义务。

第五条 乙方的权利及义务

一、享有并履行《物业管理条例》中规定的业主在物业管理活动中的权利及义务；

二、监督甲方的物业管理行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

三、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

四、遵守《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《业主临时公约》、《住户手册》、本 协议以及本物业的管理规定；

五、依据政府有关规定和购房合同规定，办理入住手续时，乙方应交纳公共维修基金；

六、装饰装修时，必须办理装修手续，并遵守物业在房屋装饰装修方面的管理规定；

七、依据本协议向甲方交纳物业服务费用及其他费用；

八、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

九、支持并协助甲方依法所进行的物业管理和经营活动；

十、转让物业时，事先通知甲方，告知受让方与甲方签订本协议和遵守《业主临时公约》承诺书的内容，交清转让前的物业服务费用及其他费用；

十一、在使用独立采暖炉时必须按照《使用说明书》的要求操作，遵守供暖系统（采暖炉）运行《承诺书》的内容，以免发生人身危害；

十二、顶层平台不得搭建阳光屋、遮阳蓬、铁架、藤架等任何封闭或半封闭式建筑；平台内种植灌木、花卉不得超过女儿墙高度；不得堆放易燃易爆物品；保持平台的环境卫生；

十三、在房屋装饰装修时禁止破坏在地面敷设的采暖管线及电力管线；

十四、法律、法规规定的其他权利义务。

第三章 物业管理服务内容

第六条 房屋建筑共用部位的维护、养护和管理

共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、公共门厅、楼梯间、走廊通道等。

第七条 房屋共用设施设备及其运行的维护和管理

共用设施设备是指不为单个产权人所有而为产权人所共有并共同使用的设施设备，包括共用的上下水管道（自来水分户水表以外计费水表以内的上水管道、楼内下水立管及通向污水井的下水管道）、雨水管、水箱、加压水泵、共用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、楼道、邮政信箱、避雷装置、电子对讲防盗门、红外线周界报警系统、空调冷凝水管、化粪池、物业管理区域的外围护栏、围墙和共用设施设备使用的房屋等。

第八条 园艺及环境卫生

一、区内共用绿化、园艺小品等的管理和养护；

二、公共环境的卫生清洁、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运（不含垃圾消纳场的管理及建筑装饰垃圾收集和清运）。

第九条 安全及消防

一、协助公安部门维护本物业公共区域内的（即小区规划红线以内，业主户门以外）公共秩序（不承担人身、财产的保险、保管责任）；

二、做好消防教育宣传工作，加强消防培训及演练，积极配合当地消防部门做好消防安全的防范工作。

第十条 交通秩序与车辆停放

对本物业区域内的交通状况进行预测和安排，确保本物业区域内车辆停放有序、交通顺畅（不承担人身、财产的保险、保管责任）。

第十一条 档案资料

一、对本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料进行管理；

二、对业主及非业主使用人的档案资料进行管理。

第十二条 房屋装饰装修管理

一、依照相关法律法规及物业管理部门装饰装修管理有关规定，对本物业装饰装修进行管理；

二、按本小区《房屋装饰装修管理服务协议》及《房屋装饰装修管理规定》执行。

三、收费标准：装修押金：3000元（业主交纳1000元，装修企业交纳2000元）装修管理费：300元/套（由装修企业交纳）装修垃圾清运费：21元/自然间（由业主交纳）

第十三条 其他管理服务事项

一、向业主提供对房屋自用部位、自用设施及设备的有偿维修、养护；

二、向业主和使用人提供各类特约有偿服务；

三、根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿社区服务及商务服务；

四、法律政策及协议规定的其他事项。

第十四条 协议期限

本协议自 年 月 日起至本小区业主大会选举产生的业主委员会与甲方签订《物业服务合同》时止。

第四章 物业服务标准

物业服务标准执行《北京市住宅物业管理服务标准》以及本合同的有关规定。

第五章 物业服务费用和其他费用

物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

第十五条 物业服务费（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）

一、住宅按0.52元/月·建筑平方米（包括：物业公共区域保洁、公共秩序的维护、小区绿地养护、化粪池清掏、房屋及小区共用部位共用设备设施的小修、小区日常综合管理）；

二、跃层（六跃七）住宅需加压供水，加收加压水泵运行费0.20元/月·建筑平方米；

三、物业服务费用标准将按北京市法规、政策调整；

四、交纳费用时间：每年12月20日前交纳下一的物业服务费。

第十六条 其他有偿服务费用（此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策进行相应调整）

一、车位及其使用管理服务费：按市物价部门批准的《停车场（库）车辆收费标准》收取；

1、大型机动车位地面停车位：210.00元/辆/月

2、小型机动车位地面停车位：150.00 元/辆/月

3、露天停车场临时停放机动车收费标准：（第一小时不收费）小型车：2元/1小时、大型车：3 元/1小时

二、为满足住户需要提供的各项有偿服务价格另议，见《住户手册》附件《有偿服务价目表》；

三、符合相关法规、政策的其他有偿服务费用。

第十七条 代收代缴费用（此项费用不属于物业服务费用，收费标准执行政府规定，并根据政策进行相应调整）如受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃气费等费用的代收代缴服务。

1、公共楼道灯电费（含楼宇对讲）：0.48 元/度，由本单元全体业主均摊；

2、生活垃圾清运费： 元/户/年；

3、有线电视收视费： 元/户/月；

4、自来水： 元/吨； 5 燃气： 元/立方米；

6、交费时间：按月/年交纳。

第十八条 公共部位、公共设施、设备维修基金

一、按照《关于归集住宅共用部位共用设施设备维修基金的通知》（京房地物字[1999]第1088号）的规定，各产权人在其购买房屋时，须按购房款2%的比例缴纳共用部位共用设施设备维修基金。

二、共用部位共用设施设备维修基金使用和管理按政府有关文件执行。

三、共用部位共用设施设备维修基金不敷使用时，经房地产行政主管部门或业委会研究决定，按建筑面积比例向产权人续筹。

四、产权人在出售、转让、抵押或馈赠其单元时，所缴交的共用部位共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第六章 违约责任

一、甲方违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；

二、乙方违反协议，致使甲方未能达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担法律责任；

三、甲方违反协议，擅自提高收费标准的，乙方有权要求甲方清退超标部分费用，退还利息支付违约金；

四、乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起每日加收应缴费用千分之三的的滞纳金。

第七章 附则

第十九条 为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方因采取紧急措施造成乙方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第二十条 在本协议执行期间，如遇国家政策调整及其他不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

第二十一条 本协议在履行中如发生争执，由双方友好协商解决，或向物业管理行政主管部门申请调解，若协商无效，可向仲裁委员会申请仲裁，或向人民法院起诉。

第二十二条 本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，《房屋使用说明书》、《质量保证书》、《住户手册》，遵守《业主临时公约》、承诺书、顶层平台使用《承诺书》，《承诺书》为本协议的附件。

第二十三条 本协议一式贰份，甲、乙双方各执壹份，具有同等法律效力。

第二十四条 本协议自签字之日起生效。本协议中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。

甲方签章：北京瀛海尚志益民物业管理中心 乙方签章（业主）： 法定代表人：

签订日期： 年 月 日 附件 1

承 诺 书

为维护小区的管理，本人同意遵守《小区顶层平台管理规定》中的一切条款，如有违约，愿承担相应的违约责任及所造成的一切损失。

《小区顶层平台管理规定》

1、禁止在平台上乱搭乱建各种房屋，一经发现，须及时拆除；

2、禁止从平台上往下扔物品、泼水等，以防砸伤路人及破坏小区公共卫生；

3、禁止在平台上非法聚会、聚众赌博等其他非法活动；

4、禁止在平台上支、立各种广告招牌；

5、禁止在平台内饲养家禽、家畜等；

6、禁止擅自翻越平台，在平台外沿及屋瓦处行走；

7、禁止将平台上护墙打通、拆除；

8、禁止在平台上进行烧烤,以防火灾发生及造成环境污染；

9、禁止在平台上大声喧哗,以免影响他人正常工作和休息；

10、禁止在平台上私自安装、使用电网；

11、只允许种植盆栽类植物，禁止在平台上铺土种植各类花草尤其是攀岩类植物；

12、禁止在平台上燃放烟花爆竹；

13、禁止在屋顶、平台安装太阳能热水器。

第五篇：绵阳市住宅小区物业服务成本有关情况调查报告

绵阳市住宅小区物业服务成本有关情况调查报告

为了解我市普通住宅小区经营及收费开支状况，进一步完善物业管理服务收费制度，规范物业收费行为，我局与市房产部门按照国家发展改革委、建设部《物业服务定价成本监审办法》（发改价革〔2007〕2285号）规定，对绵阳城区范围内具有一定代表性的物业服务企业开展了成本调查工作。

一、基本概况

（一）服务小区及物业公司基本情况

截止2007年底，绵阳市共有服务小区799个，服务小区面积2230万平方米，其中：住宅面积1809万平方米，非住宅面积421万平方米。共有物业服务公司147个、服务人员2269人，全年物业服务总收入6659.21万元，物业服务企业净利润－411.52万元。照此计算，平均每个物业公司服务面积27910万平方米、服务人员15.44人，每月每平方米服务费收入0.249元，每月每平方米净利润－0.015元。绵阳城区共有物业服务公司136个，其中：二级服务资质8个，三级服务资质102个，四级服务资质26个。从业服务人员1919人。此次重点选取了四川绵阳富临物业管理有限公司（西蜀名居、在水一方、阳光新城、）、绵阳电力物业服务有限责任公司（电力小区、21世纪）、绵阳市宏杰物业管理有限公司（宏杰花园）、绵阳市东辰物业管理有限公司（商业广场、现代花园、学府花园）等4家物业服务企业经营管理的9个住宅小区开展物业服务收费成本调查工作。

此次调查的住宅小区共涉及住宅住宅面积667245.7平方米，非住宅面积29383.78平方米，物业服务人员244人。

（二）物业管理现状

目前，我市物业管理服务企业的成立有两种形式，一是由房地产开发公司派生出来的物业服务公司，属“谁开发、谁管理”的形式，这类公司受制于房地产开发公司，依托开发公司的经济支撑低价运行。目前我市大部分的物业企业均是这种类型，如四川绵阳富临物业管理有限公司（西蜀名居、在水一方、阳光新城），绵阳市东辰物业管理有限公司（商业广场、现代花园、学府花园）等；二是由独立的、专业的物业服务企业进行管理，属于完全市场化形式，绵阳电力物业服务有限责任公司（电力小区、21世纪）等。

（三）现行物业服务收费政策

1、物业服务费

根据绵阳市物价局、绵阳市房产管理局关于印发《绵阳市物业服务收费管理实施细则的通知》（绵价费［2004］56号）规定，我市“各县（市、区）应当根据物业管理服务等级标准等因素，制定、调整物业服务收费指导价基准价及其浮动幅度。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，但不得突破最高限价”。我市普通住宅物业服务费基准价如下（按每月每平方米建筑面积计）：

（一）基准价。

1、多层住宅（无电梯）：一级：0.85元-1.00元；二级：0.65元-0.80元；三级：0.35元-0.50元；四级：0.25元-0.30元。

2、高层住宅（含带电梯的多层及小高层）：一级：1.80元-2.00元；二级：1.30元-1.70元；三级：1.00元-1.20元。

（二）浮动幅度。凡获得获得全国城市物业管理（示范）住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮20％；获得四川省物业管理优秀住宅小区或大厦称号的可在政府指导价的基础上上浮10％；获得绵阳市物业管理优秀住宅小区称号的可在政府指导价的基础上上浮5％。

2、代收代缴费用

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内的手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

二、物业服务支出的成本构成

物业服务支出成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。

通过将此次调查的九个小区的物业服务成本支出数据进行整理，得出2007年平均成本及各项开支占平均总成本的比例情况见下表：

项 目平均成本 占平均总成本%

一、人员费用（元）2729432.66 64.35

（一）工资 2056400.13 48.48

（二）社会保障费482830 11.36

（三）其他支出 190202.53 4.48

二、物业共用部位共用设施设备日常运行维护费（元）784142.24 18.49 其中:

（一）电梯日常运行及维护费（元）549723 12.96

1、电费 330410 7.79

2、维护费 112400 2.65

3、设备保险费 0 0

4、年安检费 50550 1.19

5、其他支出 56363 1.33

（二）二次供水设施日常运行及维护费（元）133203 3.14

1、电费 118362 2.79

2、日常维护费 12841 0.3

3、其他支出 2000 0.05

三、绿化养护费（元）89257 2.10

四、清洁卫生费（元）31537 0.74

五、秩序维护费（元）55450 1.31

六、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费（元）10000 0.24

七、办公费（元）61980 1.46

八、管理费分摊（元）202826.20 4.78

九、固定资产折旧（元）49403.75 1.16

十、其它费用（元）227808.52 5.37 支 出 合 计 4241837.37 100 注：根据上报数据整理。重要成本项目说明：

（一）人员费用支出

包括工资、补贴、社保医保费、意外保险、伙食费、住宿费、保安培训费、年检费、服装费等，约占物业服务总支出的64.35%。绵阳城区物业管理服务企业从业人员平均工资水平为8428元/人﹒年、702元/人.月。而绵阳市在岗职工平均工资19741元/人﹒年、1645元/人.月。

（二）电梯费（含电梯检测、保养费）所调查的住宅小区共有电梯46部，电梯日常运行及维护费11950.50元/部.年，主要是电费和日常维护费用。

（三）二次供水费用

所调查的住宅小区共有增压水泵11台，设施日常运行及维护费12109.36元/台.年，主要是电费和日常维护费用。对用户既有按用水量每方加收二次供水费的（从0.20元/立方米至0.30元/立方米不等），也有按户数收取定额费用的。

（四）绿化养护费

绿化养护费0.128元/立方米.年。

（五）清洁卫生费

清洁卫生保洁费0.045元/立方米.年。

（六）程序维护费

程序维护费0.080元/立方米.年。

（七）办公费

办公费0.089元/立方米.年。

（八）管理费分摊

管理费分摊0.291元/立方米.年。

（九）固定资产折旧

固定资产折旧0.071元/立方米.年。

（十）其他费用 包括除“四害”、防雷检测、对讲机频率占用等其它费用，0.327元/立方米.年。

三、经营状况

就物业管理服务而言，量入为出，保本微利是企业经营运作的基本原则，然而由于企业刚性成本逐年增长，经营风险日益加大，企业效益普遍较差。

四、存在的主要问题及原因

随着城市建设的快速发展，房地产市场的逐步完善以及市民生活水平的不断提高，小区物业管理矛盾也日渐突出，其中既有业主和物业企业主观上存在的问题，也有客观环境制约带来的问题；既有历史遗留的老问题，也有发展中产生的新情况。具体表现在以下几方面：

（一）物业服务费

参与调查的企业普遍认为，现行物业服务价格水平较低，而影响企业成本的人员工资、物价水平等各种因素都发生了重大变化，如果仅靠物业服务费根本入不敷出，为了维持经营，只能通过降低服务标准、裁减人员、压缩人工成本和收取停车费、公共配套设施租金等途径来弥补。

另一方面，现行的物业服务收费标准是与物业企业提供的服务等级相挂钩的，企业服务等级划分受到小区硬件条件的制约，企业认为应以服务质量为等级标准，即以小区的绿化面积、智能化配备、人员配备、配套设施等指标为标准划分等级收费，才能更充分地体现质价相符、等价交换的市场规则。

再者，个别企业反映：原来的物业管理服务费是一个小区一个价，随着物业服务收费政策的调整，规定“向业主分摊的公共水电费，需单独设立计量表”。有些小区建楼之时没有单独设表，开发商移交给物业企业时也没有留下改造资金，业主便以没有单独设表为由拒绝交纳公共分摊水电费，这无疑是给物业企业增加了负担。

（二）代收代缴费

调查显示，代收代缴费用问题主要集中在水、电费，居民用电、用水已部分抄表到户，但商业用电、用水仍未实现，还是以小区作为一个用水、用电单位，按总表读数来收费，而一个小区内存在着不同用户、不同性质的用水、用电，收费基本上只能由物业企业代收代缴，企业不仅没有收取任何代收代缴手续费，且占用企业资金，增加了企业成本。而这中间实际发生的滴、漏、跑、冒和变损、线损等，则由各物业企业对小区住户分摊，而水、电费的损耗分摊也是五花八门，基本上由企业操作，水、电的损耗和本应由供水、供电部门承担的人员工资等费用全部转嫁到住户或由企业承担，导致业主与物管公司的矛盾，造成企业对水电费的代收亏损。

（三）住房维修基金

住房维修基金是用于公共部位和物业公共设施设备保修期满后的大中修、更新、改造工程。目前主要存在以下问题：一是未设立住房维修基金。由于历史原因，部分房屋当时售房时没有收取住房维修基金，尤其在老小区更为普遍，使得后来出现的必要的维修管理得不到保障，给物业管理工作造成困难，引发一系列问题。二是现行住房维修基金使用管理办法相对死板，依照规定，在小区业主委员会成立前，这笔专项资金是不得使用的，这就造成了有些小区虽有维修基金，受限于没有成立业主委员会，在确实有必要动用的时候却不得动用的尴尬局面。

（四）人工成本及其费用

物业管理行业属于劳动密集型服务行业，劳动力成本及其费用占企业成本的60%以上。近几年，员工工资待遇逐年提高，即便如此，企业还是难以留住人，员工队伍相当不稳定，直接原因首先是工资待遇低，只占绵阳市在岗职工平均工资19741元/人﹒年的43％，认同感弱，与此不相符的是工作劳动强度大，每天工作至少8—12小时，因此他们一旦找到待遇更好的工作就会立刻跳槽，造成岗位人员经常缺岗，直接影响到小区的正常管理。

（五）老旧小区问题

老旧小区基础条件不配套，当初兴建之时建设标准低、规模小、基础设施不配套，在道路、绿化、用电、污水排放、垃圾处理、路灯照明、安全防范、消防设施、车辆停放等方面，普遍存在设施不到位、不完善等问题，且公建配套、公共秩序、居住对象的弱势群体性及收费管理等方面的矛盾也很突出，又缺少资金投入和相关政策支持，所谓的物业管理基本上只是进行维持型管理。

（六）业主委员会未能充分发挥作用

我市中心城区部分小区都没有成立业主委员会，部分小区虽然成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业企业之间桥梁与纽带作用，服务质量的监管没有真正开展起来，对物业服务与公共财务的收支疏于监管。业主委员会的建设不规范，导致其作用发挥不够，没有实现真正意义上的自治管理，业主和物业服务企业之间的矛盾和问题因缺少沟通而难以解决，为小区物业管理和发展带来隐患。

五、对策与建议

实施社会化、专业化、市场化的物业管理服务势在必行，其表现出来对城市管理、社区建设以及和谐社会建设的巨大作用不可低估，物业管理搞好了，人们安居乐业；搞不好，将引发大量社会问题。

（一）加强对物业服务行业的扶持

1、理顺物业服务行业与相关行业之间的关系

物业管理服务与水、电等公共事业单位的责任区分不明确，物业企业承担了很多份外责任。水、电供应部门应尽快实现抄表到户，将分户收费工作落实到位。委托物业企业代收代缴的，应支付代办费用，给予相应经济补偿，避免增加企业负担，但不得向业主收取手续费等额外费用。

2、政府及各职能部门给予适当扶持

一是本着合情、合理、合法的原则，在政策、税收等方面提供支持，加大政策倾斜力度，减少企业管理成本，如保安人员业务培训避免重复培训、重复收费，质检部门电梯检测费适当优惠，地方税收在一定时期内适当减免或调整企业所负担的税费等，创造一个有利于企业发展的环境，逐步使企业做大做强，最终促进整个行业的健康发展。

二是政府应出台鼓励物业公司之间的资源整合，壮大物业公司服务规模，有利于降低物业管理和服务成本，从而提高物业公司经济效益。

（二）探索建立与物价水平相挂钩的联动定价机制

就目前我市普通住宅小区物业管理服务费收费标准而言，从各项收入对成本的贡献情况看，单纯的管理服务收费不足以支付全部规定项目服务成本的开支，也就是说，仅靠收取物业服务费是很难维持按规定提供服务所需成本的，中间的缺口只能通过开发商补助和其他的市场拓展收入（如电梯广告收入、出租公共场所收入）来加以弥补，导致物业服务质量难以提高，依然停留在收费、保安、保洁的基本管理层次。

尽管政府规定确定物业服务费具体标准时，可在相应等级基准价的范围内确定，但具体标准必须取得业主大会的同意，实际情况是部分小区没有成立业主委员会，同时绝大部分业主都不愿意取高限，甚至还低于最低物业服务费标准。也就是说，由于物业管理服务对象的多样化，且大部分是普通大众，政府在其价格方面采取了政府指导价与协商机制相结合的模式，可在实际执行中，协商机制形同虚设。

近几年，社会物价水平高涨，劳动用工价格持续攀升，但物业服务费却基本维持不变。导致一些企业难以为继，只能采取减员、减服务内容、降低服务质量等不规范的行为来压缩成本求生存。物业服务收费具体标准应与社会物价水平相挂钩，每经过一个周期便根据物价指数、劳动力成本增长指数等因素进行科学、客观地调整，使物业服务收费标准更为符合市场实际。

（三）提高业主意识，加快业主委员会制度规范化建设

业主自治是搞好小区物业管理的根本出路。业主们应当加强主人翁意识，尽快成立业主委员会，选出真正能够代表业主利益、热心公益事业、有一定知识水平的人员主持、参与业主委员会工作，发挥其在物业企业与业主之间的桥梁作用，建立双方的信任关系。企业也应当创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致、更周到的人性化服务，定期公布物业服务费的收支情况，增加透明度，使业主知道自己交纳的费用花在什么地方，明明白白消费，消除过去那种认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上的误解。相信在双方相互沟通、相互理解、相互信任的基础上，协商机制将可得到充分发挥。

（四）加强老小区的配套改造，进一步完善维修基金管理制度 通过物业企业投资，政府支持等多种方式更新、改造老旧小区的配套公共设施，改善小区环境，促进物业管理服务实施到位，提高群众居住环境，共同创建平安小区。

同时，进一步完善、规范住房维修基金制度，帮助没有维修专项资金的小区尽快建立，逐步健全维修基金收缴、使用管理的各项制度，提高灵活性，并加强监管，增加透明度和使用效益，使资金做到有效归集、合法使用、保障有力，把每一个小区都建成“基金依法交、问题有人管、故障有人修、设备有人换、物业质量优、生活环境好”的和谐小区。

（五）加大宣传力度，形成舆论氛围 相关部门要加强对《物权法》、《物业管理条例》、《价格法》和有关法律法规的宣传，一方面，可以规范物业企业的服务行为，提高服务品位，树立企业形象，鼓励和推行企业通过质量体系认证，以高素质的队伍、严格的管理、优质的服务获得市场竞争优势；另一方面，能够使广大业主了解自己的权利和义务，树立“花钱买服务”的物业消费意识，明白不缴、少缴和欠缴物业服务费不仅损害了物业企业的利益，也损害了广大业主的利益。同时要不断总结和推广物业服务的先进经验，大力宣传先进典型，使物业管理的观念逐渐深入人心，提高广大业主接受服务和自觉交费的意识，奠定物业管理服务行业健康良性发展的民众基础。

综上所述，城市物业管理作为市场经济条件下逐步发展起来的一种新兴服务产业，是当前建设城市、管理城市和经营城市的重要环节，已成为衡量社会发展和城市管理水平的重要标志，在促进城市协调发展和构建市民群众和谐生活中，发挥着日益重要的作用。但从目前的情况来看，该行业尚处于一个相对艰难的境地。希望通过政府、企业、业主及社会各界的共同努力，促进我市物业管理服务行业向市场化、社会化、专业化发展，并形成良性的充分竞争机制，为业主创造并保持舒适的环境，提高居住质量，为构建和谐绵阳、文明绵阳打下物质基础。