福建省城市住宅小区物业服务规范

第一篇：福建省城市住宅小区物业服务规范

福建省城市住宅小区物业服务规范 总 则

1.0.1 为规范福建省城市住宅小区物业服务行为，客观评价城市住宅小区物业服务质量，促进城市住宅小区物业服务水平的提高，特制定本规范。

1.0.2 本规范适用于福建省行政区域内城市住宅小区物业服务的管理与评价。

1.0.3 城市住宅小区物业服务应遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范和质价相符的原则。1.0.4 城市住宅小区物业服务除应符合本规范外，尚应符合国家法律、法规和现行国家、地方标准的规定。术 语

2.0.1 物业管理 Property manageme 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和公共秩序的活动。2.0.2 前期物业管理

在业主选聘物业服务企业之前，由开发建设单位代表业主选聘物业服务企业进行物业管理活动。2.0.3 物业服务企业 Realty service enterprise 依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。2.0.4 物业服务合同

物业服务企业与业主就物业服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。2.0.5 前期物业服务合同

物业服务企业与开发建设单位就前期物业管理阶段物业服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。

2.0.6 业主 owner

房屋的所有权人。

2.0.7 业主大会 Owner congress

业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，有权依据法律法规的规定和业主规约的约定，决定物业管理区域内的一切物业管理事项。

2.0.8 业主委员会The owners' congress committee

由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

2.0.9 物业服务费Property service charge

物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的公共环境卫生和公共秩序，向业主所收取的费用。2.0.10 包干制物业服务费Full property service charge

由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

2.0.11 酬金制物业服务费Remuneration system property service charge

业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定的比例或者约定数额提取酬金，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.0.12 共用部位

由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。2.0.13 共用设施设备

根据法律、法规和房屋买卖合同，业主共有的设施设备。2.0.14 承接查验Undertake check 承接新建物业前，物业服务企业和开发建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。2.0.15 特约服务

物业服务企业根据业主委托提供物业服务合同约定以外的有偿服务。物业服务人员配置及职责

3.1 机构设置

3.1.1 物业服务企业应当具有独立的法人资格，并取得相应的资质，在资质许可的范围内承接物业。3.1.2物业服务企业应当根据其所承接的物业规模设立相应的管理机构。

3.1.3 物业服务企业应在所承接的物业管理区域内设立项目服务机构承担物业服务。3.1.4 项目物业服务机构在物业管理区域内应有固定的办公场所。3.2 人员配置

3.2.1 物业服务企业应根据企业资质等级和承接业务规模，按有关规定配备相应人员。3.2.2 项目服务机构应配备项目负责人，并根据物业服务合同约定配备相应的服务人员。3.2.3 物业管理专业人员及专业技术人员，应按照国家有关规定取得相应的职业资格证书。3.2.4 物业服务人员应佩戴标识。3.3 岗位职责

3.3.1 物业服务企业应根据企业自身机构设置及人员配置的情况，制定相应岗位职责。物业承接与服务退出

4.1 物业承接查验

4.1.1 物业服务企业提供前期物业服务前应当依照承接查验有关规定与开发建设单位共同组织物业承接查验。4.1.2 开发建设单位提供实施承接查验的物业，应当具备法定条件，承接查验应当按照承接查验的法定程序进行。4.1.3 开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。

4.1.4 开发建设单位制定的临时管理规约，应当对全体业主同意授权物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

4.1.5 在物业交付使用15日前，物业服务企业与开发开发建设单位应完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。

4.1.6 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。4.1.7 物业服务企业应当自物业交接后30日内，持相应文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续。

4.1.8 开发建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。

4.1.9 开发建设单位应当按照国家规定及《房屋质量保证书》约定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。

4.1.10 开发建设单位不得以物业交付期限届满为由，要求物业服务企业承接不符合交用条件或者未经查验的物业。

4.1.11 物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。

4.1.12 开发建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

4.1.13 开发建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。

4.1.14 开发建设单位向物业服务企业移交物业时应当移交的资料：

竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；

物业管理所必需的其他资料。

4.1.15 交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由开发建设单位和物业服务企业共同签章确认。4.2物业交接

4.2.1 物业服务企业接受业主大会选聘，应按物业服务合同约定与业主委员会办理物业交接。4.2.2 物业交接应包括物业管理资料移交和物业现场验收。

4.2.3 物业服务企业应对物业共用部位、共用设施设备及档案资料进行清点验收，与业主委员会共同确认交接内容和交接结果。4.3 物业服务退出

4.4.1 物业服务合同期届满，合同当事双方协商一致的可以续约，合同当事双方协商不一致的，业主可以依法选聘新的物业服务企业，物业服务企业也可以依法退出物业项目服务。

4.3.2 物业服务合同期未满，任何一方单方面解除合同，应按合同约定承担违约责任，依法赔偿对方损失，并遵守物业项目服务退出有关规定。

4.3.3 物业服务企业退出物业项目服务应按有关规定执行退出清算，清偿有关债权和债务。

4.3.4 物业服务企业退出物业项目服务应按有关法律法规的规定移交属于业主财产、物资和相关资料。物业服务内容

5.1 一般规定

5.1.1 物业服务内容应当根据委托，遵循公平公开、质价相符的原则，以合同形式约定。5.2 基本服务 5.2.1 接待

物业项目应设立接待服务点，并公布接待服务电话号码。接待服务人员应主动热情，使用礼貌用语。

对业主或物业使用人的报修、求助、投诉、咨询，应按合同约定处理，并记录主要情况。对业主或物业使用人的有关投诉，应在5个工作日内答复，并记录相关情况。5.2.2 值班

接待服务点应设立不少于8小时值班制度。应公布 24小时应急电话，并有人接听。应记录应急来电及值班的主要情况。5.2.3 档案管理

应建立物业项目的业主资料档案。应建立物业项目各项收费管理档案。

应建立物业项目房屋技术工程资料、设施设备技术资料管理档案。应建立物业项目承接查验资料档案。

档案资料应收集完整，保管妥善，方便查阅。5.2.4 服务公示

应在物业项目醒目位置公示物业服务企业工商营业执照、资质等级证书。2 应在物业项目醒目位置公示物业服务内容及其收费标准。应在物业项目醒目位置公示有偿特约服务内容及其收费标准。5.3 共用部位维护 5.3.1 共用部位维护

应对共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。

每年编制1次维修养护计划和住宅专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修。3 共用部位维修费用应按有关规定或合同约定执行。5.3.2 房屋装饰装修监督

应当与业主签订房屋装饰装修管理协议，并将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。应根据有关法律法规和管理规约对业主房屋装饰装修进行监督管理。

应对业主在装饰装修过程中违反有关规定以及管理规约的行为进行劝住、制止，劝住、制止无效的应在24小时内书面报告相关执法部门。5.4 共用设施设备维护 5.4.1 基本要求

应对共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检查、维修、保养记录齐全。应建立共用设施设备安全操作、运行、巡检、机房管理、设备故障应急措施等制度。

应每年编制1次共用设施设备维修养护计划和专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议，根据开发建设单位或业主决定组织维修。

应根据物业服务合同约定对共用设施设备组织巡查，并记录。

应提供不少于8小时的维修服务，紧急抢修服务应在1小时内到达现场，及时报告开发建设单位或业主，并在24小时内修复，如遇特殊原因无法按时修复，应告知原因并做出修复限时承诺，及时记录维修情况。保持共用设施设备运行正常，如遇故障及时维修，在维修费用确保前提下共用设备完好率不低于90%，共用设施完好率不低于80%。

接到相关部门停水、停电、停气等通知应及时通告业主。

共用设施设备维修、检测费用在相关部门公布的《物业服务收费指导价》中未明确的，按照合同约定执行。5.4.2 电梯维护

电梯各项技术参数应符合国家有关质量标准，并取得《安全检验合格证》。

电梯应根据相关规范及制造商维护标准进行保养，24小时运行，如有故障及时组织维修。

当电梯发生困人或其它突发重大故障时，应按物业服务合同约定时限内到达现场，及时处理，没有约定的按有关规定的时限到达。

电梯故障或维修期间，应设置安全警示，并采取相关防护措施。5.4.3 低压配电设施维护

低压配电设施有关技术参数应符合国家有关质量标准。

低压配电、自备电源等设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。自备电源可随时启用。5.4.4 给排水设施设备维护

给排水设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。生活水箱、水池设置应符合相关要求，至少每半年清洗1次，水质检测符合要求。应定期检查和维护排污、排水设施设备，沟井、管道通畅，井盖面板完好。5.4.5 消防设施维护 1 消防设施应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。

消防设施、消防装备不足或者不适应实际需要的，应及时向开发建设单位或业主提出报告和建议，应当增建、改建、配置或者进行技术改造。

对建筑消防设施，每年至少进行一次全面检测，确保完好有效，检测记录应当完整准确，存档备查。不得拆除、停用相关消防设施。5.4.6 弱电等其他设施设备维护

弱电等其他设施设备应根据相关规范及制造商维护标准进行保养、运行，如有故障及时组织维修。监控录像资料保存时限应符合有关规定，如因设施设备配置不符合规定的应向开发建设单位或业主提出报告和建议，及时整改。5.5 公共秩序维护 5.5.1 基本要求

应根据物业服务合同约定并结合服务项目秩序维护特点配置秩序维护人员。

物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。应制订火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案，并定期开展应急预案演练。秩序维护人员应统一着装，佩戴标识。5.5.2 秩序维护固定岗

应在住宅小区主要出入口设置秩序维护固定岗，并实行24小时值勤。应劝阻无关人员、外来车辆随意进入物业管理区域。应做好相关值勤记录。5.5.3 秩序维护巡逻岗

应在物业管理区域内进行巡逻，维护公共秩序。

应每12小时对物业管理区域内的重点区域、重点部位至少进行1次巡查。

如遇突发事件，应及时启动应急预案，并及时报告有关部门，保护现场，协助做好救助工作。5.5.4 消监控值班

应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定配置消监控值班人员。消监控室应设立24小时值班制度，并记录值班的主要情况。5.5.5 停车秩序维护

应引导进入物业管理区域内的车辆有序停放。

应对物业管理区域内的停车场、停车库进行不定时巡逻。应对影响其他车辆和行人的正常通行行为进行劝阻。5.5.6 消防管理

应按法律、法规规定在物业项目内组建义务消防队。

应对物业管理区域内占用疏散通道、安全出口、消防车道的行为及时予以劝阻、制止，劝阻无效的，应及时书面上报有关部门。

组织消防检查，及时消除火灾隐患。

应利用公告栏等形式开展消防安全意识宣传教育。5.6 公共区域保洁 5.6.1 基本要求

合理设置垃圾箱等卫生设施，引导业主按指定地点投放垃圾。按照合同约定进行保洁和卫生消杀工作。保持物业管理区域内环境干净整洁。5.6.2 公共区域保洁

生活垃圾每天至少清运1次，垃圾收集点周围保持干净。

应按照合同约定对道路、广场、绿地、明沟、公共楼道、电梯厅、电梯轿厢、停车场所等进行定期保洁。水景漂浮杂物每周至少打捞1次，保持水体清洁。宣传栏、信报箱等每月至少清洁1次。公共灯具每年至少清洁1次。5.7 公共绿化养护 5.7.1 基本要求

应对公共绿化实施养护，保持花草、树木长势良好。5.7.2 日常养护

适时对花草、树木浇灌、施肥和松土。定期喷洒药物，预防花草、树木病虫害。物业服务收费

6．1 一般规定

6.1.1 物业服务收费应遵循合理、公平、收费标准与服务水平相适应的原则，分别执行政府指导价和市场调节价。按照有关规定对住宅（不含别墅、低密度联排高档住宅）前期物业服务收费应实行政府指导价，其他物业服务收费实行市场调节价，并对物业服务费、停车收费和公共水电公摊、有偿特约服务费等收费项目、收费形式及收费标准在物业服务合同中约定。

6.1.2 物业服务收费项目包括物业服务费、公共用水用电费用、停车收费、建筑垃圾清运费、有偿特约服务费等。6.1.3 物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，服务收费由物业服务企业与委托服务的业主双方约定。

6.1.4 物业服务企业应按照物业服务合同约定收取物业服务费。

6.1.5 业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。

6.1.6 业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带责任。6.1.7 物业发生产权转移时，原业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。6．2 物业服务费

6.2.1 物业服务收费按房屋所有权证登记的房屋建筑面积计收（不含附属间）。未办理房屋所有权证的，物业服务费按房屋买卖合同标明的建筑面积收取。

6.2.2 物业服务费用从物业交付买受人之日起按月收取，双方另有约定的从其约定，业主自愿预缴的除外。6.2.3 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由开发建设单位承担；已竣工未出售房屋的物业服务费由开发建设单位承担；开发建设单位售房时承诺减免物业服务费的，减免部分的物业服务费用由开发建设单位承担。

6.2.4 实行市场调节价的物业服务收费方式，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业按照服务标准等级、服务内容在物业服务合同中约定。6．3 公共用水用电费用

6.3.1 物业管理区域内业主自用的用水、用电等费用向业主收取。

6.3.2 物业管理区域内物业服务企业使用的用水、用电等费用向物业服务企业收取。

6.3.3 物业管理区域内公共用水、公共用电由业主分摊，按照合同约定收取。已计入物业服务成本的公共费用不得再行分摊。

6.3.4 供水、供电等单位应当承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修、养护等管理责任及有关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。6．4 车辆停放费

6.4.1 未成立业主大会的物业管理区域内车辆停放服务收费标准按照所在城市人民政府价格主管部门有关规定执行。

6.4.2 已成立业主大会的物业管理区域，其车辆停放服务收费标准可以由业主大会决定，也可以参照当地政府价格主管部门规定执行。

6.4.3 业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。

6.4.4 治安、消防、抢险、救护、环卫、邮递、执法等特种车辆在执行公务时以及业主搬家车辆、临时送货车辆免收车辆停放服务费；对于短时间停放的机动车辆，其车辆停放服务收费按照设区市价格主管部门有关规定执行。6.4.5 物业管理区域内车辆停放服务收费应严格执行明码标价制度。6.5 有偿特约服务费

6.5.1 有偿特约服务收费内容及其标准应当在物业管理区域内醒目位置公示。

6.5.2 物业服务企业提供物业服务合同约定以外的服务，按照公示的服务内容及其收费标准由物业服务企业与委托的业主双方约定，并按约定收取。6.6 其他收费

6.6.1 装修垃圾清运费应当按照有关规定执行。6.6.2 生活垃圾清运费应当按照有关规定执行。

物业服务质量评价

7.1 一般规定

7.1.1 物业服务质量应当按照有关规定和物业服务合同约定进行评价。

7.1.2 物业服务质量评价根据需要可由行政主管部门、行业协会、专业评估机构、物业服务企业、业主委员会或业主大会进行。

7.1.3 物业服务质量评价一般包括以下内容：①基本服务、②共用部位维护、③共用设施设备维护、④公共秩序维护、⑤公共区域保洁、⑥公共绿化养护。

7.1.4 物业服务企业对所承接的物业管理项目每年至少进行一次物业服务质量评价。7.2 评价方法

7.2.1 业主满意度调查可采用问卷进行评价。业主满意度调查问卷样表如下：

7.2.2 每次评价发放的调查问卷数量应不少于已入住户总户数的80%，回收调查问卷数量应不少于发放问卷数量的80%。

7.2.3 物业服务质量采用业主满意度进行评价。

业主满意度：是指业主对物业服务质量持满意和基本满意评价的项数、人数占调查总项数、总人数的百分比率。

计算公式：业主满意度（%）＝（满意的项数、人数＋基本满意的项数、人数）/（满意度调查总项数、总人数）×100%。

评价权重：业主满意度调查问卷中第一至第六项每一项占10%，六项合计占60%；第七项占40%；第一至第七项总计100%。

7.2.4 物业服务质量评价根据业主满意度分为不合格、合格、良好、优秀四个等级。物业服务质量评价分级表如下：

本规范用词说明 为了便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：

1）表示严格，在正常情况下均应这样做的用词：正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；

2）表示最少执行程度，在条件许可时增多不限的用词：正面词采用“至少”，反面词采用“至多”或“不多于”；

3）表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。规范中指定应按其它有关标准、规范执行时，写法为“应符合……的要求或规定”或“应按……执行”。

第二篇：桂林住宅小区物业服务

桂林市住宅小区物业服务

收费管理实施细则

第一条

为规范我市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国价格法》、《国家发改委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格[2003]1864号）、《国家发改委 建设部关于印发<物业服务定价成本监审办法（试行）>的通知》（发改价格[2007]2285号）和《广西壮族自治区物业管理条例》（2012年）等法律、法规和政策有关规定，结合我市实际，制定本细则。

第二条

本细则适用于桂林市城区内经工商行政管理机关登记注册，并持有建设行政主管部门核发的物业服务企业资质证书的物业服务企业，按照物业服务合同的约定开展住宅小区物业服务活动的收费管理。

第三条

本细则所称物业服务收费为普通住宅小区内的物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对服务和管理范围内房屋及配套的公共设施、设备和其他相关场地进行维护管理，以及维护相关区域内的公共绿化、卫生、环境容貌和交通、公共秩序，而向业主所收取的费用。

物业服务收费应遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。制定物业服务收费，既要考虑物业服务质量、服务成本、服务等级、硬件配套设施等因素，也要考虑广大业主的承受能力。

市价格主管部门会同同级房产行政主管部门负责辖区内物业服务收费的监督管理工作。

第四条

提倡业主通过公平、公正、公开的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业。

建设单位通过招投标或者协议方式选聘前期物业服务企业的物业服务收费的，应当按照市房产行政主管部门核定的服务等级和市价格主管部门规定的政府指导价执行。建设单位应根据市房产行政主管部门核定的物业服务等级，在对应的物业服务等级收费基准价和浮动幅度内与物业服务企业约定具体收费标准，并报市价格主管部门审核备案。

第五条

物业服务包括公共性服务、专项服务，对应的物业服务费为公共性服务费、专项服务费。

公共性服务费指物业服务企业为物业管理区域内的全体业主提供公共部位、共用设施和设备的日常维护以及公共环境保洁、公共绿化养护、公共秩序维护等公共性服务而向全体业主收取的费用。

专项服务费是指物业服务企业为业主（或使用人）提供专项性服务而向该部分业主（或使用人）收取的服务费用。如车辆停放服务费、装修垃圾清运费、电梯维护费等。

第六条

物业服务费应根据物业类型、性质和特点分别实行 2

政府指导价和市场调节价。

依法成立业主委员会之前（前期物业管理）的公共性服务费和专项服务费，实行政府指导价。

依法成立业主委员会之后的住宅物业服务收费（停车收费除外）实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主委员会或业主双方协商确定，并经报价格主管部门备案后执行。

实行政府指导价的物业服务费，具体标准由物业服务企业在价格主管部门规定的指导价范围内，根据实际提供的物业服务水平确定，并报经价格主管部门审核备案后执行。

公共性服务费的计价单位为：元/平方米.月，计费面积为房屋建筑面积，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积。已办理房屋所有权证的，按房屋所有权证登记的建筑面积收取；未办理房屋所有权证的，以经审核的房屋测绘成果报告中确定的建筑面积收取；未取得房屋所有权证，也未经审核的房屋测绘成果报告的，暂以商品房买卖合同标明的建筑面积收取。

与住宅配套的储藏室不得收取物业服务费。

普通住宅小区内住宅经批准改为非住宅的，其物业服务收费可按非住宅小区有关规定执行市场调节价。

对物业服务费有争议的，业主、物业使用人或物业服务企业，可以向市价格主管部门或建设行政主管部门申请协商调解。

第七条 制定或者调整实行政府指导价的物业服务费应进行 3

成本监审。实行政府指导价的物业服务费，价格主管部门可根据物业服务企业前3年的物业服务成本监审情况、业主承受能力以及社会经济发展状况等因素适时调整收费标准。已评定服务等级并实施等级收费的住宅小区可参照新的等级收费标准执行。

市价格主管部门对物业服务费实行成本监审和价格监测。物业服务企业应当按照政府价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第八条

实行政府指导价的物业服务费构成包括物业服务成本、法定税金和利润（利润率不高于8%）。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

1.物业管理和物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（含共用设施设备运行以及公共性服务所产生的水、电等公共能耗费用；电梯专业维护保养和年检费用另行计费收取）；

3.物业管理区域（包括单元楼道）清洁卫生费用；

4.物业管理区域绿化养护费用；

5.物业管理区域消防设施维护费用； 6.物业管理区域秩序维护费用；

7.物业服务企业办公费用；

8.物业服务企业固定资产折旧；

9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

10.经业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等按规定应当通过专项维修资金列支的费用，不得计入物业服务成本。

物业服务企业合理配备的管理、服务人员职数按物业小区实际管理、服务的合理需要及相关政策规定核定。不合理的管理、服务人员的工资、社会保险及其福利不得计入物业服务成本或者物业服务支出构成。

物业管理区域的配电、给排水、电梯、消防、水泵、公共卫生间、监控设备、公共照明、绿化用水等公共设施设备运行所产生的电费、水费等能耗费以及管漏、线损，列入物业服务成本的，公共能耗费不再分摊;不列入物业服务成本的，公共能耗费合理分摊。物业服务企业自用办公及生活等用水、用气、用电，应单独设置计量表，其费用由物业服务企业承担，不得向业主分摊。

第九条

物业服务费根据物业服务的等级、服务质量、服务成本等因素，实行分等级定价，住宅前期物业管理的物业服务费实行分类分等定标准定基准价，浮动幅度上下不超过15%。

物业服务等级标准以及评定办法，由市房产行政主管部门制定并公布。住宅小区物业服务等级经首次核准且执行满三年的，物业服务企业应提前30日向辖区房产行政主管部门申请等级复核，达不到原服务等级标准的须进行整改，整改不达标的，作降级处理。执行期满未申请复核的，取消物业服务等级认定，物业服务企业不得继续收取物业服务费。如物业服务企业继续该收费 5

行为的，则作为企业的不良行为记入企业诚信档案。

第十条 按照鼓励先进、优质优价的原则，对荣获国家（自治区、市级）物业管理示范小区荣誉称号的项目，其物业服务费可经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主或业主大会同意，并经辖区房产行政主管部门核实、价格主管部门核准，按项目现行物业服务费标准上浮。

荣获国家物业管理示范小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮10%；

荣获自治区级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮8%；

荣获市级物业管理优秀小区荣誉称号的，物业服务费标准可上浮5%。

第十一条 达不到法定交房条件的住宅小区，物业服务费由建设单位承担；因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成住宅小区配套设施和绿化环境等未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应当相应降低，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。相应的物业服务等级由市房产行政主管部门认定。

第十二条

住宅小区竣工验收合格后，业主或者物业使用人应当从物业交付之日起，根据市价格主管部门和市房产行政主管部门核定的收费标准按月交纳物业服务费和电梯维护费。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费用和电梯维护费由开发建设单位全额交纳。

第十三条

物业服务费按月收取。物业服务合同中有预收物业服务费约定的，物业服务企业可按业主自愿的原则预收不超过壹年的物业服务费。

物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位及环卫管理单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费。

专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。

第十四条

物业服务企业对装修住宅进行指导和监督。业主对其物业进行室内装修的，物业服务企业可向业主收取住宅装修垃圾清运费（含装修管理提供服务），住宅装修垃圾清运费具体收费标准由市价格主管部门另行公布。物业服务企业不得以任何名义收取与装修有关的其他费用。如：装修押金、装修保证金、装修管理费、装修出入证工本费、装修电梯使用费等类似费用（遗失补证费用除外）。

因集中装修搬运材料造成电梯轿厢、楼道墙地面、扶手等共用部位、共用设施设备损坏的，可由物业服务企业和装修单位（装修人）双方协商给予一次性修复补偿，由物业服务企业负责在集中装修过后统一修复。

第十五条 实行小区出入证管理的，建设单位应当为业主免 7

费配置出入证（含IC卡等）4张。业主申请多配置或因遗失、损坏需要重新办证的，物业服务企业可按成本收取工本费。出入证制作工本费具体标准由价格主管部门另行公布。住宅物业交付使用之后，小区新配置或升级改造智能门禁系统的，其建设、升级改造费用和日常维护费用的解决途径及门禁卡配送数量由物业服务公司与业主依法共同协商决定。

第十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的应经业主大会同意，或者经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，所得收益主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第十七条

住宅小区（含住宅小区的商业、办公、住宅楼）停车收费实行政府指导价。具体收费标准由价格主管部门另行公布。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。物业服务企业应优先考虑给予小区业主办理车位月票。

业主在物业管理区域内的公共停车位（车库）内停车应交纳车辆停放服务费、车位租赁费。车辆停放服务费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任保险等。车位租赁费主要用于住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

业主在自己拥有使用权的车位（车库）内停车应交纳车位物 8

业费。车位物业费用于车位（车库）的设施设备运行及维护、保洁等。

治安、消防、抢险、救护、环卫、特种车辆等在小区内执行公务时停车不需交费。其他外来车辆在物业管理区域内临时停放的，可由物业服务企业依据自身情况约定免费停放时间；超过约定免费停放时间的，物业服务企业可根据价格主管部门的规定收费。

占用物业管理区域内业主共有道路或者其他公共场地停放车辆的，应当经业主大会或专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数的业主同意才可收取车辆停放服务费、车位租赁费，收费标准不得高于同一小区露天配套停车场车辆停放收费标准。物业服务企业应对收费收入单独设立帐目，并定期向全体业主公布收支情况。

第十八条

物业服务企业应当加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

物业服务费收费必须按规定实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示服务企业名称、服务内容、服务等级、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准以及收费依据、12358价格举报电话等，接受市价格、房产行政主管部门及业主的监督。

除本细则中规定的收费项目以及业主自愿委托要求提供特定 9

服务的收费外，物业服务企业不得再另行收取其他费用。

第十九条

物业服务合同应当约定物业服务等级、服务内容、收费标准、收费方式及收费起始时间、违约责任、合同终止情形等内容。涉及物业买受人共同利益的，其约定应当一致。

物业服务企业必须每半年在物业管理区域显著位置公告共有部分收益的收支账目。物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝缴纳。

物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主拒不缴纳的，物业服务企业可依法追缴。

物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。第二十条

市价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查。物业服务企业有下列行为之一的，由市价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规的规定予以处罚：

（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；

（二）自立收费项目或者自定标准收费的（业主自愿委托要求提供专项服务和特定服务的除外）；

（三）强制或者变相强制服务并收费的；

（四）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；

（五）不按规定实行明码标价的；

（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。

第二十一条

本细则实施前已签订物业服务合同的，物业服务等级及收费标准等可按原合同约定执行。如物业企业需调整物业收费标准,应当经小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意，并经公示，办理物业服务等级标准及收费标准备案后方可执行。成立业主委员会的，按照业主大会决定执行。

第二十二条

本细则由市价格主管部门会同市房产行政主管部门按照各自职责负责解释。本细则实施前有关规定与本细则不符的，依照本细则执行。

第二十三条

本市十二县可参照本细则执行。

第二十五条

本细则从二0一五年元月一日起实施。桂林市物价局印发的《关于制定桂林市物业服务等级及收费标准的通知(试行)》（市价字〔2008〕28号）同时废止。

第三篇：住宅小区物业服务协议

威信“天瑞祥合园”小区物业服务协议

甲方（业主）：乙方：

本物业名称：

甲方所购买房屋合同编号：

类型：（住宅或商铺）座落位置：幢单元室

户型：建筑面积：平方米车位号

根据相关法律、法规，在平等、自愿、协商一致的基础上，甲方与开发公司签订《商品房购销合同》后，甲、乙双方就威信天瑞祥合园小区物业达成以下协议：

(2)消防设施有明显标识，定期对消防设施进行巡视、检查和维修；

(3)定期进行消防训练，保证有关人员掌握消防基本技能；

(4)贯彻执行“预防为主、防消结合"的方针，搞好小区的日常消防工作。

五、交通秩序与车辆停放秩序服务：

1、认真指挥出入车辆，维护小区交通秩序，要求进入小区车辆需按规定的行驶路线行驶，禁止乱停乱放，各种车辆应存放在各自的专用停车场；车辆停放严禁阻塞交通、消防通道等。

2、严格检查出入车辆并做好记录。

3、在小区内发生交通事故，需及时报告并协助有关部门处理。

六、房屋装饰装修管理服务：

对甲方房屋的装修活动进行管理，对违反国家规定不符合建筑装修的、破坏房屋主体结构、损害房屋外观的装修给予制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全。具体规定见：《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》。

1、建立健全装修管理服务制度。

2、查验甲方装修方案，与甲方、施工单位签订《装修管理协议》，告知甲方装修注意事项。

3、装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对出入小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调解因装修引发的邻里纠纷。

4、甲方装修结束后进行检查，对违反装修协议的进行处理，问题严重的报国家相关部门，督促甲方及装修人员及时清运装修垃圾，集中堆放到指定地点。

八、在房屋保修期内乙方为甲方联系施工单位，协调甲方处理入住(使用)后发现的施工质量问题。

九、乙方根据甲方的需求，为甲方提供相应的有偿服务。

第二条物业服务相关费用(不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用)

一、物业服务费用：

1、普通住宅：元／平方米·月。

2、商铺(商业用房)：元／平方米·月。

3、自购车库(位)的物业服务费及公共照明费元／月·个。

4、二次供水水箱清洗费、二次供水水泵加压费(电费)：1 5．00元／户·月。

二、生活垃圾清运费(代环卫部门收取)。

1、住宅：按政府核定标准执行，代环卫部门收取。

2、商铺：按政府核定标准执行，代环卫部门收取。

三、水、电、电视、电话、网络等费用，由相关部门向甲方直接收取或委托物业公司代收。

四、装修管理相关费用：详见《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》。

五、机动车、非机动车按《威信天瑞祥合园小区停车收费标准》执行。

六、甲方首次缴费时间(物业服务费起计时间)为公告的交房之日起算。

七、业主于每年月日前交清下的物业服务费。

第三条专项维修资金的管理与使用

甲方应当按照国家有关规定交纳专项维修基金，专项维修基金交纳、使用和续筹办法根据政府主管部门的文件执行。

第四条双方的权利义务

一、甲方的权利义务

1、监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议。

2、遵守《威信天瑞祥合园小区管理规约》、《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》和其它相关的管理规定。

3、甲方不得擅自改变房屋的使用功能。

4、不得占用、损坏本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确实需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先征得乙方同意，并在约定的期限内把使用地方(或设施设备)恢复原状，造成损失的，按损失情况赔偿。

5、对违反本小区的物业管理规定造成损失、损害的，应承担相应的民事责任。

6、为保持整洁、完好、统一的房屋外观。小区内建筑外墙、屋顶、共用部位、公共设施设备上严禁张贴、悬挂、布置、安装与物业服务无关的广告宣传物件。

7、依据本协议按时足额交纳物业服务费用和相关费用。

8、甲方出租物业时，物业服务费用由甲方缴纳。

9、甲方房屋转让时，应通知乙方，并陪同买受方与乙方签订新协议。

10、按照安全和睦、公平合理的原则，正确处理邻里关系，不得侵害他人的合法权益。

二、乙方的权利义务：

1、对小区房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全、交通秩序等项目进行日常的维修、养护与管理。

2、根据有关法律、法规，结合本小区实际情况，制定相关管理制度和《威信天瑞祥合园小区管理规约》，并书面告知甲方。

3、可委托专业公司承担本小区的专项物业管理，但不得将全部管理责任转让给第三方。

4、依据本协议向甲方收取物业服务费用。

5、建立健全本小区的物业管理档案、资料。

6、编制物业服务工作计划及财务计划。

7、提前将装饰装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方签订《装修管理协议》。

8、不得占用本小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。

9、向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备的维修等有偿服务。

第五条其它约定事项

一、不可抗力责任

1、如出现乙方不能控制的情况或非管理原因而使小区内设施设备运行中断，乙方不承担责任。但应尽力协助甲方或有关部门恢复其正常运行。本协议所规定的物业服务费甲方不能因此而拒交。

2、在协议执行期间，如遇不可抗力，致使协议无法履行，双方按有关法律规定处理。

二、房屋维修责任

1、保修期内，由建设施工单位负责房屋质量的保修，房屋保修期从公告交房之日起开始计算，房屋保修期限按国家相关规定执行。

2、保修期满后，由甲方承担自用房屋修缮责任和修缮费用。甲方可以自行修缮，也可委托乙方进行有偿修缮。

3、因甲方使用不当或人为造成房屋及其设施损坏的，由甲方自行承担修缮责任和修缮费用。

4、公共部位的修缮按维修资金的使用规定按国家相关执行。

三、物业服务企业应按照《物业服务协议》对小区实行物业服务管理，提供质价相符的物业服务。如遇物价上涨或相关能源部门调整价格，物业服务企业，有权向业主提出调整收费标准，并经与业主协商公示价格后执行。

四、紧急事故的处理责任

为维护甲方和使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急措施，造成甲方必要的财产损失的，双方按有关法律规定处理。

第六条违约责任

一、乙方违反协议，未达到约定管理服务标准的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方应承担相应责任。

二、甲方违反协议，使乙方未达到约定管理服务标准的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方应承担相应的法律责任。

三、甲方违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3％交纳违约金，逾期60天起乙方有权采取必要的催缴措施。

四、本协议内容空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

五、本协议未尽事宜，均遵守国家有关法律、法规和规章制度或双方另行补充约定执行。

六、本协议在履行中如发生争议，甲、乙双方应协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向当地物业仲裁委员会申请仲裁或向人民法院起诉。

七、本协议连同附件(《威信天瑞祥合园小区管理规约》、《威信天瑞祥合园小区装修管理协议》)，具有同等法律效力。

八、本协议壹式两份，甲、乙双方各持壹份。

九、本协议自签字之日起生效。

甲方签章：乙方：威信县扎西镇麒麟物业管理有限公司 委托代理人（签章）：代表(签章):

日期：年月日日期：年月日

说明：

房地产：指可开发的土地及其地上定着物、附着物、建筑物，包括物质实体和依托物质实体上的权益。

物业：指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成的单宗房地产以及依托于该实体上的权益。

物业管理：指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

物业保修期满后的大修、中修、更新改造等工程费用根据国家《城市房屋维修专项维修资金使用与管理规定》执行。

威信天瑞祥合园小区物业服务费用包含的内容为：

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利等。

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修养护费用。

3、物业管理区 域清洁卫生费用。

4、物业管理区域绿化养护费用。

5、物业管理区域秩序维护费用。

6、物业办公费用。

7、物业管理固定资产折旧。

8、企业佣金。

9、法定税费。

第四篇：《山东省城市住宅小区物业管理办法》

《山东省城市住宅小区物业管理办法》

发布文号 山东省政府令第86号

生效日期 1997年12月1日

颁布日期 1997-10-22

第一章 总则

第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。

第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设、设备及公共场地。

本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。

第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的活动环境。

第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。

其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。

第七条 物业管理主管部门应加强对牧业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章 业主大会及其委员会

第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。

第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。

第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；

（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；

（三）拟定公共资金使用计划，并按公布使用情况；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；

（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；

（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。

业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。

第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。

第十三条 住宅小区应制定业主公约。

业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

第三章 物业管理移交

第十四条 住宅小区竣工后，开发`建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。

第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。

第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：

（一）住宅小区建设各项批准文件；

（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；

（四）地下管网图；

（五）质量验收资料；

（六）其他必要资料。

上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。

第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。

开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。

第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。

物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。

第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。

商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。

商业用房的比例，由城市人民政府确定。

第四章 物业管理企业

第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。

第二十一条 物业管理企业根据与企业委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。

第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。

第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。

第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。

第五章 物业维护

第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）损毁园地；

（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；

（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；

（五）制造超标准噪音；

（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；

（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。

第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。

单位建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。

第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。

第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。

第二十九条 住宅小区的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。

第六章 法律责任

第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万以下罚款。

第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。

第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。

第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。

第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提出诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

附则

第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。

第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。

第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。

第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发[1989]141号）同时废止。

第五篇：城市住宅小区物业管理办法

第一章总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。

本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑

及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

第三条住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主(住户)自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。

第四条市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。

区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。

其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。

第五条住户享有参与物业管理和良好层住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。

第六条物业管理公司应当依法经营，其经营自主权，收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。

第二章物业管理组织

第七条新建住宅入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。

业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；

（三）决定关系业主利益的重大事项；

（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；

（六）监督业主委员会的工作。

业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。

第八条业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。

业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。

业主委员会的职责：

（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；

（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；

（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；

（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；

（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；

（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；

（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。

第九条物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。

第十条物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。

物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用、合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。

第十一条物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：

（一）房屋及其附属设施的维修、养护；

（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；

（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；

（四）道路维护，车辆停放秩序管理；

（五）安全保卫和公共生活秩序管理；

（六）专项及特约服务；

（七）其他物业管理事项。

第十二条物业管理公司的基本权利：

（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；

（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；

（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；

（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。

物业管理公司的基本义务：

（一）依法经营，为住户提供优质服务；

（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；

（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。

第十三条物业管理公司应按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。

住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。

未