兰州市城市住宅小区物业管理办法

第一篇：兰州市城市住宅小区物业管理办法

兰州市城市住宅小区物业管理办法

兰州市城市住宅小区物业管理办法

（2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准）

第一章 总则

第一条 为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。

第二条 本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。

第三条 本办法所称住宅小区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。

第四条 兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：

(一)贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；

(二)检查、指导和监督全市物业管理工作；

(三)审查物业管理企业的资质；

(四)审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。

第五条 住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。

第二章 业主自治管理组织与物业管理企业

第六条 住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。

业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。

第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。

第八条 业主大会或业主代表大会的主要职权是：

(一)选举产生住宅小区管理委员会(以下简称管委会)，增补、罢免管委会组成人员；

(二)审议批准管委会章程和业主公约；

(三)决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项；

(四)监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；

(五)其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。

第九条 管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。

管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。

管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。

第十条 管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。管委会的权利：

(一)起草、修改管委会章程和业主公约；

(二)决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；

(三)审议物业管理企业的年度计划和住宅小区管理服务的重大事项；

(四)监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷。管委会的义务：

(一)支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；

(二)接受业主和使用人的监督；

(三)接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。第十一条 物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。

物业管理企业的职责：

(一)根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务；

(二)制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；

(三)依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用；

(四)法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。

物业管理企业的义务：

(一)依法经营，履行物业管理委托合同；

(二)接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；

(三)服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；

(四)法律、法规、规章规定的其他义务。

第十二条 物业管理企业实行资质认证和年检制度。

物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

第十三条 物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可接受物业管理委托。第十四条 从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》，方可上岗。

第十五条 物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。

物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。

物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。

第三章 物业管理权的移交与物业维护管理

第十六条 开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑、附属设施设备的技术资料。

第十七条 开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例(最低不少于二十平方米)无偿提供物业管理用房。

未留有物业管理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业管理用房资金。

第十八条 住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的，由原产权单位管理。

第十九条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。

本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。第二十条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。业主对房屋自用部位和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全，不得损害他人利益。第二十一条 住宅小区内物业在保修期限内的维修，按照国家有关规定执行。

住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、通讯、有线电视等设施的维修养护和故障排除，由有关部

门和物业管理企业按其职责范围负责。属于有关部门负责的，物业管理企业应及时联系解决。

第二十二条 住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定：

(一)不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌；

(二)不得占用、损坏房屋共用部位、共用设施设备或者移装共用设施设备；

(三)不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；

(四)不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。

第四章 物业管理费用的筹集、管理与使用

第二十三条 住宅小区物业管理经费包括：

(一)房屋共用部位、共用设施设备维修基金；

(二)物业管理服务费；

(三)特约服务费；

(四)其他合法收入。

第二十四条 凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。

开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有；售房单位提取的维修基金属售房单位所有；购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。

第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门，以住宅小区为单位设立专户管理，专款专用，管委会申请使用，并接受财政部门的监督。

第二十六条 业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。第二十七条 住宅小区物业管理服务费的收费标准，根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，由物业管理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。

物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理，自主使用。

第五章 法律责任

第二十八条 开发建设、售房单位违反本办法的规定，不按期移交物业管理权的，由物业管理行政主管部门责令其限期移交，移交前发生的物业管理费用，由开发建设、售房单位全额承担。

第二十九条 物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予处罚：

(一)未取得物业管理资质证书，擅自接受物业管理委托的，责令其停止业务活动，给予警告，没收全部非法所得，并处2000元至10000元的罚款。

(二)年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年检的，按管理权限吊销资质证书。物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。

第三十条 业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条，按下列规定处罚：

(一)擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业管理行政部门责令限期改正，恢复原状或者赔偿损失，可以并处500元以上5000元以下的罚款；

(二)从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。

第三十一条 物业管理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价管理部门依法予以处罚。

第三十二条 业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的，由物业管理企业督促限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。

第三十三条 业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业管理企业应予制止；造成物业损坏的，由责任人负责修复；造成损失的应当赔偿。

第三十四条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其管理机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。

第六章 附则

第三十六条 红古区、永登县、榆中县、皋兰县的城镇住宅小区，可参照本办法执行。

第三十七条 本办法实施中的具体应用问题，由市房地产行政主管部门负责解释。

第三十八条 本办法自公布之日起施行。

第二篇：兰州市城市住宅小区物业管理办法

兰州市城市住宅小区物业管理办法

甘肃省人民代表大会常务委员会关于批准《兰州市城市住宅小区物业管理办法》的决定（2001年9月 28日省丸届人大常委会第二十四次会议通过）

甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议审查了兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议审议通过的《兰州市城市住宅小区物业管理办法》，决定予以批准。由兰州市人民代表大会常务委员会按照本次会议审查意见修改后公布施行。

兰州市城市住宅小区物业管理办法

2001年7月26日兰州市第十二届人民代表大会常务委员会第三十次会议通过

2001年9月28日甘肃省第九届人民代表大会常务委员会第二十四次会议批准 第一章 总则

第一条 为规范城市住宅小区物业管理，保障住宅小区房屋及公共配套设施的正常使用，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，创建文明、安全、整洁、方便的居住环境，根据本市实际，制定本办法。

第二条 本市城区内的住宅小区物业管理适用本办法。

第三条 本办法所称住宅个区，是指本市城区内以住宅为主，并有相应配套共用设施设备的居住区。

本办法所称物业，是指已建成投入使用的住宅小区内各类房屋、建筑及附属设施、设备和相关场地。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。本办法所称物业管理，是指物业管理企业接受业主或业主自治管理组织委托，根据物业管理委托合同，对住宅小区内的房屋、共用设施设备、绿化、治安和环境卫生等进行有偿服务的行为。

第四条 兰州市房地产行政主管部门负责本市城市住宅小区物业管理工作，其主要职责是：

（一）贯彻执行有关物业管理的法律、法规和规章；

（二）检查、指导和监督全市物业管理工作；

（三）审查物业管理企业的资质；

（四）审查批准物业管理中房屋共用部位、共用设施设备维修基金的使用。

规划、建设、工商、公安、环保、物价等部门，以及市政、绿化、环境卫生、供水、供电、供气、供热等单位按其职责分工，做好物业管理和服务工作。

第五条 住宅小区物业管理实行业主自治管理与物业管理企业专业服务相结合的体制，积极推行物业管理的社会化、专业化、市场化。第二章 业主自治管理组织与物业管理企业

第六条 住宅小区入住率达到百分之五十以上时，开发建设、售房单位应在物业管理行政主管部门的指导下，及时组织召开业主大会或业主代表大会。业主大会由住宅小区内的全体业主或其委托的使用人组成。业主较多的可按一定比例推选代表，组成业主代表大会。

第七条 业主大会或业主代表大会一般每年召开一次，经百分之二十以上业主提议也可以临时召开。

业主大会或业主代表大会应当邀请住宅小区所在地居委会代表列席。第八条 业主大会或业主代表大会的主要职权是：

（一）选举产生住宅小区管理委员会（以下简称管委会），增补、罢免管委会组成人员；

（二）审议批准管委会章程和业主公约；

（三）决定关系业主利益或与物业管理有关的重大事项；

（四）监督管委会的工作，听取管委会的工作报告，改变或撤销管委会不适当的决定；

（五）其他需由业主大会或业主代表大会决定的事项。

第九条 管委会设主任一名，副主任一至二名，委员若干名。管委会每届任期三年，组成人员可以连选连任。

管委会选举结果或变更情况，应在三十日内报物业管理行政主管部门备案。

第十条 管委会是住宅小区业主自治管理物业的群众组织，向业主大会或业主代表大会负责并报告工作。管委会的权利：

（一）起草、修改管委会章程和业主公约；

（二）决定选聘、续聘或解聘物业管理企业；

（三）审议物业管理企业的计划和住宅小区管理服务的重大事项；

（四）监督、检查物业管理企业各项管理制度的实施和物业管理委托合同的执行，协调处理物业管理纠纷； 管委会的义务：

（一）支持和帮助物业管理企业实施各项管理工作；

（二）接受业主和使用人的监督；

（三）接受物业管理行政主管部门、各有关行政管理部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。

第十一条 物业管理企业是具有独立法人资格的经济实体。物业管理企业的职责：

（一）根据物业管理委托合同，制定管理、服务方案，对住宅小区实施管理，提供服务；

（二）制止违反住宅小区物业管理规定和业主公约的行为；

（三）依照物价管理部门批准的收费标准，收取管理费用；

（四）法律、法规、规章规定及业主大会或业主代表大会授予的其他权利。物业管理企业的义务：

（一）依法经营，履行物业管理委托合同；

（二）接受物业管理行政主管部门、管委会、业主和使用人的监督；

（三）服务收费应当明码标价，亮证收取，并定期公布收支情况；

（四）法律、法规、规章规定的其他义务。

第十二条 物业管理企业实行资质认证和年检制度。

物业管理企业资质标准及资质管理按国家和省有关规定执行。

第十三条 物业管理企业持《营业执照》和《物业管理企业资质证书》，方可接受物业管理委托。

第十四条 从事物业管理的工作人员，须取得物业管理行政主管部门核发的《物业管理人员上岗证》，方可上岗。

第十五条 物业管理企业接受物业管理委托，必须与管委会签订书面物业管理委托合同。物业管理委托合同使用建设部的示范文本，可根据实际增减有关内容。

物业管理委托合同自订立之日起，三十日内由物业管理企业报物业管理行政主管部门备案。第三章 物业管理权的移交与物业维护管理

第十六条 开发建设、售房单位应自管委会选举产生之日起，三十日内向管委会移交物业管理权。应当无偿、完好地移交住宅小区内的共用设施设备、相关场地和维修基金，以及住宅小区地下管网、单体建筑、附属设施设备的技术资料。

第十七条 开发建设、售房单位在移交物业管理权的同时，必须按住宅小区房屋总建筑面积千分之一的比例（最低不少于二十平方米）无偿提供物业管理用房。未留有物业管理用房的，由开发建设、售房单位，提供相应的物业管理用房资金。

第十八条 住宅小区物业管理移交前，其物业管理由开发建设单位和其委托的物业管理企业负责；公有房屋售房比例达不到物业管理移交条件的，由原产权单位管理。

第十九条 住宅小区房屋的共用部位、共用设施设备的维护，由管委会委托物业管理企业统一实施专业管理。

本条所称房屋的共用部位和共用设施设备，是指整幢房屋或整个单元业主共同使用的屋顶、基础、承重构件和墙壁、走道、楼梯、电梯、垃圾道以及供水、供热、供电、供气、排污、消防设施，道路、绿地等。

第二十条 住宅小区内房屋自用部位和自用设备由业主管理，也可以由业主委托物业管理企业管理。

业主对房屋自用部分和自用设备的管理和使用，不得危害物业或公共安全。不得损害他人利益。

第二十一条 住宅小区内物业在保修期限内的维修。按照国家有关规定执行。

住宅小区内供水、排污、供电、供热、供气、捅识．有线电视等设施的维修养护和故障排除，由有关部门和物业管理企业按其职责范围负责。属于有关部门负责的，物业管理企业应及时联系解决。

第二十二条 住宅小区内的业主和使用人、物业管理企业均应遵守下列规定：

（一）不得擅自改变房屋承重结构和破坏房屋外貌；

（二）不得占用、损坏房屋共用部分、共用设施设备或者移装共用设施设备；

（三）不得在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物；

（四）不得从事污染环境的生产、经营活动和法律、法规和规章规定禁止的其他行为。第四章 物业管理费用的筹集、管理与使用 第二十三条 住宅小区物业管理经费包括：

（一）房屋共用部位、共用设施设备维修基金；

（二）物业管理服务费；

（三）特约服务费；

（四）其他合法收入。

第二十四条 凡商品住房和公有住房出售都应当建立房屋共用部位、共用设施设备维修基金，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。

商品住房的维修基金由开发建设单位按照省物业管理行政主管部门确定的比例缴纳；公有住房出售后的维修基金由售房单位按多层住宅不低于售房款的百分之二十，高层住宅不低于售房款的百分之三十比例提取；购房个人按购房款百分之一的比例缴纳。

开发建设单位缴纳的维修基金属全体业主所有；售房单位提取的维修基金属售房单位所有；购房个人缴纳的维修基金属全体业主所有。

第二十五条 房屋共用部位、共用设施设备维修基金由市物业管理行政主管部门，以住宅小区为单位设立专户管理，专款专用，管委会申请使用，并接受财政部门的监督。

第二十六条 业主转让房屋时，其房屋共用部位、共用设施设备维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；房屋建筑由于拆除等原因灭失的，其共用部位、共用设施设备维修基金余额退还原售房单位和产权人。

第二十七条 住宅小区物业管理服务费的收费标准，根据物业管理行政主管部门核定的住宅小区的规模、档次、管理内容、服务水平以及房屋类别，由物业管理企业报物价部门审批。收费标准以外的特约服务费，由当事人双方商定。

物业管理服务费和特约服务费由物业管理企业管理，自主使用。第五章 法律责任 第二十八条 开发建设、售房单位违反本办法的规定，不按期移交物业管理权的，由物业管理行政主管部门责令（其限期移交，移交前发生的物业管理费用，由开发建设、售房单位全额承担。

第二十九条 物业管理企业有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门给予处罚：

（一）未取得物业管理资质证书，擅自接受物业管理委托的，责令其停止业务活动，给予警告，没收全部非法所得，并处2000元至10000元的罚款。

（二）年检不合格的，责令其限期整改，整改后仍不合格或拒不接受年检的，按管理权限吊销资质证书。

物业管理企业因违反合同，造成业主损失的，应负赔偿责任。

第三十条 业主、使用人、物业管理企业或者其他单位、个人违反本办法第二十二条，按下列规定处罚：

（一）擅自改变房屋承重结构、破坏房屋外貌，占用、移装、损坏共用部位、共用设施设备，在共用部位、场地搭建建筑物、构筑物的，由物业管理行政部门责令限期改正，恢复原状或者赔偿损失，可以并处500元以上5000元以下的罚款；

（二）从事生产、经营活动污染环境和法律、法规和规章规定禁止的其他行为，由有关行政管理部门按照各自职责和相关法律、法规和规章的规定处罚。

第三十一条 物业管理企业不遵守国家规定或合同约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准的，由物价管理部门依法予以处罚。

第三十二条 业主不按期缴纳或拒缴物业管理费的，由物业管理企业督促限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可向仲裁机关申请仲裁或向人民法院诉讼。第三十三条 业主或使用人对房屋自用部分和自用设备管理使用不当，危害物业或公共安全、损害他人利益的，物业管理企业应予制止；造成物业损坏的，由责任人负责修复；造成损失的应当赔偿。

第三十四条 物业管理行政主管部门工作人员玩忽职守、滥用职权、彻私舞弊的，由其管理机关给予行政处分。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第三十五条 当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请复议，或者提起诉讼。第六章 附则

第三十六条 红古区、永登县、榆中县、皋兰县的城镇住宅小区，可参照本办法执行。第三十七条 本办法实施中的具体应用问题，由市房地产行政主管部门负责解释。第三十八条 本办法自公布之日起施行。

第三篇：《山东省城市住宅小区物业管理办法》

《山东省城市住宅小区物业管理办法》

发布文号 山东省政府令第86号

生效日期 1997年12月1日

颁布日期 1997-10-22

第一章 总则

第一条 为加强城市住宅小区物业管理，保障业主的合法权益，维护住宅小区的生活秩序，改善居住环境，提高城市文明程度，根据国家有关规定，结合本省实际，制定本办法。

第二条 本办法适用住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设，并达到一定规模的居住区。

第三条 本办法所称住宅小区，是指统一规划、综合开发、配套建设、设备及公共场地。

本办法所称物业，是指住宅小区内的各类房屋和相配套的公用设施、设备及公共场地。

本办法所称物业管理，是指物业管理企业与业主根据合同约定，对住宅小区内的物业进行维护、修缮等管理服务的活动。

本办法所称业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。

第四条 住宅小区物业管理应遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理与专业服务相结合的原则。

第五条 各级人民政府应加强领导，积极推行住宅小区物业管理，为城市居民创造优美整洁、舒适方便、文明安全的活动环境。

第六条 各级建设或房地产行政主管部门（以下称物业管理主管部门）负责本行政区域内的住宅小区物业管理工作。

其他有关部门按照各自职责，配合做好住宅小区的管理工作。

第七条 物业管理主管部门应加强对牧业管理企业的指导与服务，协调解决有关问题，帮助物业管理企业提高管理水平和服务质量。

第二章 业主大会及其委员会

第八条 住宅小区已交付使用且入住率达到50%以上时，物业管理主管部门应会同开发建设单位召集全体业主举行大会，选举产生业主委员会。

第九条 业主委员会是住宅小区内代表全体业主对物业实施管理的组织。业主委员会主任、副主任和委员由业主大会在全体业主中选举产生。

第十条 业主委员会在业主大会的监督下，履行下列职责：

（一）召集并主持业主大会，报告小区物业管理的实施情况；

（二）通过公开招标选定物业管理企业，与物业管理企业订立、变更或解除物业管理合同；

（三）拟定公共资金使用计划，并按公布使用情况；

（四）审定物业管理企业提出的物业管理计划；

（五）听取业主的意见和建议，监督物业管理企业的工作；

（六）监督公用设施、设备及公共场地的使用；

（七）业主大会赋予的其他职责。

第十一条 业主委员会应定期召开会议，会议应有过半数委员出席，其决定必须经全体委员半数以上通过方有效。

业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门及街道办事处、公安派出所、居民委员会、物业管理企业等单位参加。

第十二条 业主大会和业主委员会的决定对本住宅小区的业主和非业主均具有约束力。

第十三条 住宅小区应制定业主公约。

业主公约经业主大会讨论通过后生效。业主公约生效前，业主和非业主应遵守开发建设单位制定的住宅小区物业管理规定。

第三章 物业管理移交

第十四条 住宅小区竣工后，开发`建设单位必须向有关部门申请综合验收。综合验收合格的，方可办理物业管理移交手续。

第十五条 住宅小区业主委员会成立前，物业管理工作由开发建设单位负责，费用由开发建设单位承担。

第十六条 住宅小区业主委员会成立后，开发建设单位应将住宅小区的物业管理移交给业主委员会，并提供下列资料：

（一）住宅小区建设各项批准文件；

（二）住宅小区规划图、竣工总平面图；

（三）房屋及配套公用设施、设备竣工图；

（四）地下管网图；

（五）质量验收资料；

（六）其他必要资料。

上述资料由业主委员会或物业管理企业负责保管。

第十七条 开发建设单位在出售住宅时，按省政府有关规定向业主收取物业管理公共资金。

开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应将物业管理公共资金以业主委员会的名义一次性存入金融机构，按住宅小区专户储存，并接受物业管理主管部门的监督和管理。

第十八条 物业管理公共资金的所有权归本住宅小区全体业主共同所有。

物业管理公共资金的使用由业主大会决定，专款用于该住宅小区物业管理工作的启动及公用设施的维修、更新和建设，任何单位和个人不得挪用。

第十九条 开发建设单位在移交住宅小区物业管理时，应按有关规定向业主委员会提供物业管理用房和一定比例的商业用房。

商业用房由开发建设单位按成本价提供，其购置费用可从物业管理公共资金中暂支，并从该商业用房的经营收入中逐步收回。

商业用房的比例，由城市人民政府确定。

第四章 物业管理企业

第二十条 物业管理企业必须依法登记注册，并取得省建设行政主管部门核发的物业管理企业资质证书后，方可从事物业管理工作。

第二十一条 物业管理企业根据与企业委员会签订的合同，承担住宅小区的物业管理工作。物业管理合同应明确物业管理的事项、标准、权限、期限、费用、违约责任及其他权利义务等条款。

第二十二条 物业管理企业向业主和非业主收取物业管理服务费，收费项目和标准应向物价主管部门申报，并接受物价和物业管理主管部门的监督检查。

第二十三条 物业管理企业为业主提供的公共卫生清洁、公用设施维修保养和保安、绿化等公共性服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等代办性服务的收费，分别按国家有关规定执行。

第二十四条 物业管理企业为业主提供合同约定项目以外的特约服务，服务费用由当事人双方约定。

第五章 物业维护

第二十五条 全体业主和非业主都应爱护和正确使用小区物业。住宅小区内禁止下列行为：

（一）践踏、占用绿化地；

（二）损毁园地；

（三）占用通道、停车场等公用设施和场地；

（四）乱抛、乱堆、焚烧垃圾和杂物；

（五）制造超标准噪音；

（六）乱搭、乱建、乱涂、乱画；

（七）堆放或随意使用易燃、易爆、剧毒、放射性等物品；

（八）政府或业主公约明令禁止的其他行为。

第二十六条 房屋分户门内的维修，由业主自行负责。

单位建筑物内公用设施的维修费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

出租房屋的维修责任，由当事人双方在租赁合同中约定。

第二十七条 住宅小区内业主专用的公用设备和公共场地的维修养护费用，由业主依其所拥有的建筑物份额按比例分担。

非业主专用的公用设施、设备和公共场地的维修养护费用，由受益人或有关部门承担。

第二十八条 房屋及其附属设施影响市容或危及公共安全的，业主应及时维修；拖延或拒不维修的，业主委员会可以委托物业管理企业进行强制维修，费用由业主承担。

第二十九条 住宅小区的供水、供电、供气、通信等社会公共事业设施的维修养护，按国家有关规定执行。

第六章 法律责任

第三十条 未取得物业管理企业资质证书从事住宅小区物业管理业务的，由物业管理主管部门责令其限期补办手续，可并处1万以下罚款。

第三十一条 物业管理企业擅自提高收费标准，由物价主管部门按国家有关规定予以处罚。

第三十二条 违反本办法第二十五条规定的，由物业管理主管部门及其他有关部门依法予以处罚；造成损失的，承担赔偿责任。

第三十三条 依照本办法实施罚款处罚时，应使用省财政部门统一制发的罚款票据。罚款全部上缴国库。

第三十四条 当事人对依照本办法做出的行政处罚决定不服的，可依法申请复议或向人民法院提起诉讼。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院提出诉讼，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。

附则

第三十五条 本办法施行前已交付使用的住宅小区，未按规划、设计要求进行配套建设的，由原开发建设单位按规定进行补建和完善，并按本办法规定逐步实行物业管理。

第三十六条 城市住宅小区以外的其他住宅区、别墅区、写字楼、综合楼等实行物业管理的，可参照本办法执行。

第三十七条 本办法委托省建设委员会负责解释。

第三十八条 本办法自1997年12月1日起施行。山东省人民政府1989年11月19日发布的《山东省城市住宅小区管理暂行办法》（鲁政发[1989]141号）同时废止。

第四篇：城市住宅小区物业管理办法

第一章总则

第一条为加强城市住宅小区物业管理，保障房屋和公用配套设施的正常使用，创造文明、安全、整洁、便利、优美的居住环境，根据有关法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条本办法适用于福州市市区具备相应生活配套设施的住宅小区的物业管理。

本办法所称物业管理，是指对住宅小区内的房屋建筑

及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。

第三条住宅小区推行专业经营型的物业管理，实行业主(住户)自主管理与专业有偿服务相结合，属地管理与行业管理相结合的原则。

第四条市房地产管理局是本市住宅小区物业管理的行政主管部门，负责制定物业管理的有关规定，协调物业管理有关问题，对物业管理企业实行行业管理。

区房地产管理部门负责监督辖区内住宅小区物业管理，受理有关物业管理的投诉。

其他职能部门按照各自职责对住宅小区物业管理的相关工作进行指导和监督。

第五条住户享有参与物业管理和良好层住环境的权利；有遵守法律、法规和物业管理规定，维护物业公共利益的义务。

第六条物业管理公司应当依法经营，其经营自主权，收益权以及授权、委托的管理权等受法律保护。

第二章物业管理组织

第七条新建住宅入住率超过50％时，当地街道办事处应当会同区房地产管理部门和开发建设单位，及时组织召开首次业主大会，选举产生业主委员会。业主委员会对业主大会负责并报告工作。

业主大会由住宅小区的业主组成，由业主委员会召集，每年至少召开一次。

业主大会行使下列职权：

（一）选举、罢免业主委员会的组成人员；

（二）批准和修改业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；

（三）决定关系业主利益的重大事项；

（四）改变和撤销业主委员会不适当的决定；

（五）审查批准物业管理基本金的开支方案；

（六）监督业主委员会的工作。

业主大会产生的文件，应报区房地产管理部门备案，对每个住户都具有约束力。

第八条业主委员会是代表和维护住宅小区业主（住户）合法权益的群众性组织，负责物业的自主管理，接受街道办事处的指导和监督。

业主委员会可邀请居民委员会等有关单位人员参加物业管理工作。

业主委员会的职责：

（一）拟订业主委员会章程、物业管理制度和住户公约；

（二）提出物业管理基本金和其他物业管理资金的开支方案；

（三）确定物业管理服务内容，签订和解除物业管理合同；

（四）监督物业管理公司的物业管理工作与服务收费；

（五）听取并反映住户的意见、建议，接受住户监督；

（六）协调处理住户与物业管理公司的纠纷；

（七）业主委员会章程、物业管理制度、住户公约赋予的其他职责。

第九条物业管理公司必须具备规定的资质条件，持有《物业管理资质证书》和《营业执照》，方可从事物业经营业务。

第十条物业管理公司承担住宅小区的物业管理事务，应与业主委员会签订书面合同。

物业管理合同应载明物业管理的项目、内容、费用、合同期限、双方当事人的权利义务，以及违约责任等内容。

第十一条物业管理公司在住宅小区范围内，可进行下列物业管理：

（一）房屋及其附属设施的维修、养护；

（二）环境卫生保洁、花木绿地管护以及噪声管理；

（三）供电、通讯、燃气、给排水、化粪池、消防和治安防范等设施的维修、管护；

（四）道路维护，车辆停放秩序管理；

（五）安全保卫和公共生活秩序管理；

（六）专项及特约服务；

（七）其他物业管理事项。

第十二条物业管理公司的基本权利：

（一）按照合同约定提供物业管理，按规定收取费用；

（二）劝阻违反住宅小区物业管理规定、制度、住户公约的行为；

（三）委托专营公司承担专项物业管理业务；

（四）要求业主委员会协调其与住户的纠纷。

物业管理公司的基本义务：

（一）依法经营，为住户提供优质服务；

（二）执行物业管理标准，履行物业管理合同，接受业主委员会监督；

（三）每半年公布一次涉及住户的物业管理代收代支费用情况。

第十三条物业管理公司应按照物价部门核定的项目、标准和要求收取物业管理服务费。

住户应当按照规定和约定缴纳物业管理服务费。物业管理公司可以要求业主委员会督促住户按时缴纳。

未

第五篇：住宅小区物业管理办法

住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日