通辽市住宅小区物业管理办法

第一篇：通辽市住宅小区物业管理办法

《通辽市住宅小区物业管理办法》

通政字 [2009]117号

第一章 总 则

第一条 为规范和促进本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 通辽市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。

第三条 通辽市人民政府建设行政主管部门组建通辽市物业管理办公室（以下简称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。旗县市区人民政府建设（房产）行政主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市规划局负责市主城区内住宅小区环境和附属设施、设备的规划。各旗县市区规划行政主管部门负责本行政区域内住宅小区环境和附属设施、设备的规划。市建设局负责市主城区内住宅小区环境和附属设施、设备施工建设的审核与监督。各旗县市区建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内住宅小区环境和附属设施、设备施工建设的审核与监督。各级建设、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。

第四条 街道办事处和乡（镇）人民政府（以下统称街道办事处）要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业监督指导工作，社区居委会也要明确具体人员做好物业监督指导工作。街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，对物业管 理进行指导和监督，及时指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主委员会和物业服务企业不适当的决定及做法。物业管理应当纳入社区管理的基础工作。社区居民委员会指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责；配合街道办事处和物业管理办公室或受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第五条 街道办事处应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。

第六条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理；物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关部门不得以任何理由推诿、拖延。第七条 各旗县市区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。

第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。第九条 业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过两年的，街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组。第十一条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

（一）确定业主身份；

（二）拟定业主大会议事规则草案；

（三）拟定业主管理规约草案；

（四）拟定业主委员会委员的选举产生办法草案；

（五）组织召开首次业主大会和其它所需的工作。

第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处，由业主大会筹备组使用筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

第十三条 业主大会的召开形式、业主代表的产生以及业主大会作出的决定，要按照国务院《物业管理条例》的相关规定执行。业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

第十五条 业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十六条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。业主委员会应当在作出决定后7日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。

第十七条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。

第十八条 业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十条、第二十一条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。

第十九条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一年度工作情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第二十条 对业主委员会主任的工作，百分之七十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织业主大会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道办事处监督、指导物业服务企业的服务行为。

第二十一条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经10名以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格，并提请下次业主大会会议审议决定是否终止其委员资格：

（一）不履行委员职责义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；

（四）谋取可能妨碍公正履行职务的其它利益；

（五）其它侵害业主合法权益的行为。业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除外）；

（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（四）被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支；没有收益的小区，其经费由全体业主分担，社区居民委员会负责经费收取和管理，也可由业主委员会自行收取和管理。具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当在每年的3月底前向全体业主公布，接受全体业主的监督。

第三章 前期物业管理

第二十四条 新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。

第二十五条 建设单位在办理商品房预售许可证前，须完成前期物业服务招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在街道办事处和物业主管部门的监督下实施招投标。新建2万平方米以上的住宅项目，建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。向物业主管部门交纳物业接管保证金。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。

第二十六条 新建项目综合验收时，综合配套设施设备、环境建设未达标的，需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以100元/平方米标准收取保证金；在综合验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资 金。

第二十七条 建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前期物业管理，并交由辖区物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐。

第二十八条 建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务单位制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内向物业主管部门备案。临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。

第二十九条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；

（二）掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；

（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；

（四）对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。

（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；

（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；

（七）根据街道办事处的要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。

第三十条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时应提 交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。

第三十一条 物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区街道办事处和物业主管部门备案。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责任。业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会或转交给新聘用的物业服务企业。

第三十二条 前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，街道办事处及时指导业主成立业主大会和业主委员会。业主大会或业主委员会尚未召开成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。

第三十三条 开发建设单位在物业竣工验收前，应按建筑安装造价总额百分之一的比例，将开发单位预留施工单位的质量保修金一次性交给物业主管部门监管，时限五年。

第四章 物业管理服务

第三十四条 业主委员会应当根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标或符合要求选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。第三十五条 物业服务收费应当遵循提供什么服务、收取什么费用的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。业主与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。

第三十六条 价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上年度的物业费使用情况，物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。每年不少于两次，接受业主的监督。业主委员会或10%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。

第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。对欠缴物业服务费的，由业主委员会牵头，社区居委会和物业服务企业配合，发函到欠缴业主所在单位请求协助缴纳，业主所在单位有责任协助催缴。业主委员会、社区居委会还可以发挥公众约束力量，建立信誉公告牌，对逾期不缴纳物业服务费的业主采取定时公布、上牌公式的方法，让业主共同监督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滞纳金，最高额不超过应交物业服务费的总额。在房产交易时，产权人应当出具结算按规定缴纳的物业服务费用和住宅维修基金的证明，否则，房产部门不予办理房产交易手续。实行物业费收取快速处理机制。由辖区人民政府组织法院、街道办事处、物业主管部门组成快速处理组，对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，召集业主委员会和物业服务企业，当场查明原因并进行调解，对无正当理由拒交的，依法提起诉讼，按法律程序解决。新建小区必须设立交费刷卡点，积极推行水、电、暖、物业服务费“一卡制”收费方式。

第三十八条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业服务企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

对欠缴供热、供水、供燃气等费用的业主，各相关部门可采取分户控制，停止对其提供服务，或通过行政和法律手段加以解决，不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。物业服务企业与各专业供应单位的职责划分如下：

（一）供电设施：楼宇进户线以内，由物业服务企业或房屋产权单位负责；以外由电业部门负责。

（二）燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管网支线干线、室内管线及附属设施由燃气部门负责。

（三）自来水管线：以进楼口总闸为界，阀门以内（包括阀门）由产权单位负责；以外由自来水公司负责。

（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不含市政管线）由物业服务企业负责；以外由排水部门负责。

（五）电信（网通）管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信（网通）部门负责。

（六）供热管线：楼宇外供热管线全部由供热部门负责。

第三十九条 物业管理服务合同期满前3个月，业主委员会应提请街道办事处组织物业服务招投标工作，没有及时选聘物业服务企业的，物业服务企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门和街道办事处备案。

（一）对预收的物业管理综合服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

（三）移交物业管理用房、场地和其它财物。第四十条 物业服务企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案，给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除；情节严重、构成违法的，依法承担相应责任，撤销企业资质，项目接管保证金全部扣留，纳入住宅专项维修资金管理，有关责任人三年内不得从事物业服务活动。对不良行为记录超过三次的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检一年。对物业企业的服务，百分之六十以上的业主不认可的，物业服务企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。

第四十一条 各旗县市区物业主管部门要建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理系列制度，健全物业服务企业信用档案制度，并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实行信用信息资源共享，完善社会监督。物业服务企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务，鼓励物业服务企业和物业服务项目经理创立自己的服务品牌。

第四十二条 各级政府要将老旧住宅小区（或单体楼）供排水、供热、环境等综合整治工作来抓，纳入工作日程和财政预算，逐年增加投入进行改造。街道办事处成立社区物业服务中心或组织业主自治管理，主要提供清扫保洁、排污管线疏通、化粪池清掏等为主要内容的基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自治管理，所发生的费用由业主共同承担。

第五章 物业使用与维护

第四十三条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：

（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

（二）物业管理用房的使用和经营；

（三）业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益；

（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范；

（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；

（七）违反规约应当承担的责任。

第四十四条 物业管理区域禁止下列行为：

（一）改变物业的使用用途；

（二）搭建建筑物或构筑物；

（三）擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施和附属设施；

（四）损坏房屋结构或从事其他影响物业使用安全的行为；

（五）损坏绿地、花草树木、园林小品；

（六）任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点；

（七）禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生；

（八）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共有部位共有设施上乱写、乱画；

（九）制造噪声干扰他人正常生活；

（十）其它违反法律、法规和管理规约的行为。

为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业服务企业可向业主收取装修保证金，一般不超过2000元。物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。对在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居委会协调公安机关负责查处。

第四十五条 业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项、是否需要备案及备案部门等告知业主或使用人，并对其负有监督管理职责。物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理。第四十六条 修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由物业服务企业、业主委员会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由该业主承担。

第四十七条 实行小区内有偿停车。小区内的公共场地及地面、楼顶广告位归全体业主所有，开发单位不得出售出租。利用物业管理区域内的公共场地停放车辆的，物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的收费指导价格或业主大会的决议收取车辆停放费。物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租收费。物业服务企业应当将车辆停放费、楼体广告位出租费单独列帐，独立核算，除用于停车场地及设施有效使用的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充物业专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。业主委员会应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的收支情况进行监督。第四十八条 业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意，业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定，公安部门应当予以配合。

第四十九条 大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区；进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：

（一）减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让；

（二）禁止鸣号；

（三）停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除；

（四）不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路；

（五）车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主；不听劝阻的，对前款第（一）、（二）、（三）、（四）项行为，应当及时告知公 安部门予以处理；对车辆停放损坏绿地的，应当及时告知街道办事处予以处理；公安部门或街道办事处应当依法及时予以处理。

第六章 物业管理用房、设施和经费

第五十条 建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房；按社区组织用房的统一规划按千分之四的比例配建社区组织用房。物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区组织用房的具体位置和面积，建设单位应当征求街道办事处和物业主管部门意见，在规划方案中确定，在规划审批时明确，在施工图审查中专审（包括环境施工图），在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。物业管理用房至少配置50平方米以上。社区组织用房面积不低于200平方米，其中社区活动用房面积应占整个社区用房的60%以上。

第五十一条 物业交付前，建设单位应当按照本条例第五十条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安置小区物业管理用房的产权属于国家。

首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应在物业交付前向物业管理办公室支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。该经济补偿应当专户储存，在业主委员会成立后一并移交给业主委员会，用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其 它需要。

第五十二条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。物业管理用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分，由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业服务企业出租或经营，租金或收益用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业服务企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。前期物业服务期间由物业服务企业出租或经营的物业管理用房，其租赁或经营期限最长不得超过前期物业服务合同约定的服务期限，且租金或收益应当用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当在签订之时起15日内向物业主管部门备案。

第五十三条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金由业主交纳，收取情况由收取单位向业主委员会明细告知。专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行。物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。住宅专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算，按季度由物业主管部门拨给缴纳单位作为业主委员会办公经费的补充。

第五十四条 住宅小区业主委员会成立后30日内，物业主管部门应当将本物业区域内的保修金、物业专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。第五十五条 对违反本办法的行为，按照国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。

第七章 附 则

第五十六条 本办法下列用语的含义： 住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区（含居住小区、住宅组团）。

物业管理是指物业服务企业对小区内共用设施、设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。

物业服务是指物业服务企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容（项目）质量承担相应职责。住宅物业的最终用户是指：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部位。小区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、垃圾废物储存设施、专用房屋、等设施。

第五十七条 本办法施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照本办法前款规定组织办理移交手续,专业单位必须接收。

第五十八条 本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业参照本办法执行。

第五十九条 本办法自2009年5月30日起施行。原《通辽市物业管理办法》同时废止。

本办法由通辽市人民政府建设行政主管部门负责解释。

第二篇：通辽市住宅小区物业管理办法

通辽市住宅小区物业管理办法

通政字 [2009]117号

第一章 总 则

第一条 为规范和促进本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 通辽市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。第三条 通辽市人民政府建设行政主管部门组建通辽市物业管理办公室（以下简称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

旗县市区人民政府建设（房产）行政主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市规划局负责市主城区内住宅小区环境和附属设施、设备的规划。各旗县市区规划行政主管部门负责本行政区域内住宅小区环境和附属设施、设备的规划。市建设局负责市主城区内住宅小区环境和附属设施、设备施工建设的审核与监督。各旗县市区建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内住宅小区环境和附属设施、设备施工建设的审核与监督。

各级建设、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。

第四条 街道办事处和乡（镇）人民政府（以下统称街道办事处）要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业监督指导工作，社区居委会也要明确具体人员做好物业监督指导工作。

街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，对物业管理进行指导和监督，及时指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主委员会和物业服务企业不适当的决定及做法。物业管理应当纳入社区管理的基础工作。社区居民委员会指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责；配合街道办事处和物业管理办公室或受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第五条 街道办事处应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。

第六条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理；物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关部门不得以任何理由推诿、拖延。第七条 各旗县市区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

第九条 业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。

一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过两年的，街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组。第十一条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

（一）确定业主身份；

（二）拟定业主大会议事规则草案；

（三）拟定业主管理规约草案；

（四）拟定业主委员会委员的选举产生办法草案；

（五）组织召开首次业主大会和其它所需的工作。

第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

第十三条 业主大会的召开形式、业主代表的产生以及业主大会作出的决定，要按照国务院《物业管理条例》的相关规定执行。

业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。

第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

第十五条 业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十六条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。业主委员会应当在作出决定后7日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。第十七条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。

物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。

第十八条 业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十条、第二十一条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。

第十九条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一工作情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第二十条 对业主委员会主任的工作，百分之七十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织业主大会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道办事处监督、指导物业服务企业的服务行为。

第二十一条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经10名以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格，并提请下次业主大会会议审议决定是否终止其委员资格：

（一）不履行委员职责义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；

（四）谋取可能妨碍公正履行职务的其它利益；

（五）其它侵害业主合法权益的行为。

业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除外）；

（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（四）被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支；没有收益的小区，其经费由全体业主分担，社区居民委员会负责经费收取和管理，也可由业主委员会自行收取和管理。具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当在每年的3月底前向全体业主公布，接受全体业主的监督。第三章 前期物业管理

第二十四条 新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。

第二十五条 建设单位在办理商品房预售许可证前，须完成前期物业服务招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在街道办事处和物业主管部门的监督下实施招投标。新建2万平方米以上的住宅项目，建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。向物业主管部门交纳物业接管保证金。

前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。

第二十六条 新建项目综合验收时，综合配套设施设备、环境建设未达标的，需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以100元/平方米标准收取保证金；在综合验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金。第二十七条 建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前期物业管理，并交由辖区物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐。

第二十八条 建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务单位制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内向物业主管部门备案。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。第二十九条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；

（二）掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；

（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；

（四）对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。

（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；

（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；

（七）根据街道办事处的要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。

第三十条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。

专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。

相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。

第三十一条 物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区街道办事处和物业主管部门备案。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责任。业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会或转交给新聘用的物业服务企业。

第三十二条 前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，街道办事处及时指导业主成立业主大会和业主委员会。

业主大会或业主委员会尚未召开成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。第三十三条 开发建设单位在物业竣工验收前，应按建筑安装造价总额百分之一的比例，将开发单位预留施工单位的质量保修金一次性交给物业主管部门监管，时限五年。

第四章 物业管理服务

第三十四条 业主委员会应当根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标或符合要求选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。

第三十五条 物业服务收费应当遵循提供什么服务、收取什么费用的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

业主与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。第三十六条 价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上的物业费使用情况，物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。每年不少于两次，接受业主的监督。

业主委员会或10%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。对欠缴物业服务费的，由业主委员会牵头，社区居委会和物业服务企业配合，发函到欠缴业主所在单位请求协助缴纳，业主所在单位有责任协助催缴。业主委员会、社区居委会还可以发挥公众约束力量，建立信誉公告牌，对逾期不缴纳物业服务费的业主采取定时公布、上牌公式的方法，让业主共同监督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滞纳金，最高额不超过应交物业服务费的总额。在房产交易时，产权人应当出具结算按规定缴纳的物业服务费用和住宅维修基金的证明，否则，房产部门不予办理房产交易手续。

实行物业费收取快速处理机制。由辖区人民政府组织法院、街道办事处、物业主管部门组成快速处理组，对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，召集业主委员会和物业服务企业，当场查明原因并进行调解，对无正当理由拒交的，依法提起诉讼，按法律程序解决。

新建小区必须设立交费刷卡点，积极推行水、电、暖、物业服务费“一卡制”收费方式。

第三十八条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业服务企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

对欠缴供热、供水、供燃气等费用的业主，各相关部门可采取分户控制，停止对其提供服务，或通过行政和法律手段加以解决，不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

物业服务企业与各专业供应单位的职责划分如下：

（一）供电设施：楼宇进户线以内，由物业服务企业或房屋产权单位负责；以外由电业部门负责。

（二）燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管网支线干线、室内管线及附属设施由燃气部门负责。

（三）自来水管线：以进楼口总闸为界，阀门以内（包括阀门）由产权单位负责；以外由自来水公司负责。

（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不含市政管线）由物业服务企业负责；以外由排水部门负责。

（五）电信（网通）管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信（网通）部门负责。

（六）供热管线：楼宇外供热管线全部由供热部门负责。

第三十九条 物业管理服务合同期满前3个月，业主委员会应提请街道办事处组织物业服务招投标工作，没有及时选聘物业服务企业的，物业服务企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。

物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门和街道办事处备案。

（一）对预收的物业管理综合服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

（三）移交物业管理用房、场地和其它财物。

第四十条 物业服务企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案，给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除；情节严重、构成违法的，依法承担相应责任，撤销企业资质，项目接管保证金全部扣留，纳入住宅专项维修资金管理，有关责任人三年内不得从事物业服务活动。对不良行为记录超过三次的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检一年。对物业企业的服务，百分之六十以上的业主不认可的，物业服务企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。

第四十一条 各旗县市区物业主管部门要建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理系列制度，健全物业服务企业信用档案制度，并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实行信用信息资源共享，完善社会监督。

物业服务企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务，鼓励物业服务企业和物业服务项目经理创立自己的服务品牌。

第四十二条 各级政府要将老旧住宅小区（或单体楼）供排水、供热、环境等综合整治工作来抓，纳入工作日程和财政预算，逐年增加投入进行改造。街道办事处成立社区物业服务中心或组织业主自治管理，主要提供清扫保洁、排污管线疏通、化粪池清掏等为主要内容的基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自治管理，所发生的费用由业主共同承担。第五章 物业使用与维护

第四十三条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：

（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

（二）物业管理用房的使用和经营；

（三）业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益；

（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范；

（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；

（七）违反规约应当承担的责任。

第四十四条 物业管理区域禁止下列行为：

（一）改变物业的使用用途；

（二）搭建建筑物或构筑物；

（三）擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施和附属设施；

（四）损坏房屋结构或从事其他影响物业使用安全的行为；

（五）损坏绿地、花草树木、园林小品；

（六）任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点；

（七）禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生；

（八）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共有部位共有设施上乱写、乱画；

（九）制造噪声干扰他人正常生活；

（十）其它违反法律、法规和管理规约的行为。为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业服务企业可向业主收取装修保证金，一般不超过2000元。

物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。

对在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；

违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。

对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居委会协调公安机关负责查处。第四十五条 业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项、是否需要备案及备案部门等告知业主或使用人，并对其负有监督管理职责。物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理。

第四十六条 修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由物业服务企业、业主委员会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。

凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由该业主承担。

第四十七条 实行小区内有偿停车。小区内的公共场地及地面、楼顶广告位归全体业主所有，开发单位不得出售出租。

利用物业管理区域内的公共场地停放车辆的，物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的收费指导价格或业主大会的决议收取车辆停放费。物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租收费。

物业服务企业应当将车辆停放费、楼体广告位出租费单独列帐，独立核算，除用于停车场地及设施有效使用的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充物业专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。

业主委员会应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的收支情况进行监督。第四十八条 业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意，业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定，公安部门应当予以配合。

第四十九条 大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区；进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：

（一）减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让；

（二）禁止鸣号；

（三）停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除；

（四）不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路；

（五）车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。

物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主；不听劝阻的，对前款第（一）、（二）、（三）、（四）项行为，应当及时告知公安部门予以处理；对车辆停放损坏绿地的，应当及时告知街道办事处予以处理；公安部门或街道办事处应当依法及时予以处理。第六章 物业管理用房、设施和经费

第五十条 建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房；按社区组织用房的统一规划按千分之四的比例配建社区组织用房。

物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区组织用房的具体位置和面积，建设单位应当征求街道办事处和物业主管部门意见，在规划方案中确定，在规划审批时明确，在施工图审查中专审（包括环境施工图），在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。

物业管理用房至少配置50平方米以上。社区组织用房面积不低于200平方米，其中社区活动用房面积应占整个社区用房的60%以上。

第五十一条 物业交付前，建设单位应当按照本条例第五十条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安置小区物业管理用房的产权属于国家。首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。

因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应在物业交付前向物业管理办公室支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。该经济补偿应当专户储存，在业主委员会成立后一并移交给业主委员会，用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。

第五十二条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。

物业管理用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分，由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业服务企业出租或经营，租金或收益用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业服务企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。

前期物业服务期间由物业服务企业出租或经营的物业管理用房，其租赁或经营期限最长不得超过前期物业服务合同约定的服务期限，且租金或收益应当用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当在签订之时起15日内向物业主管部门备案。第五十三条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金由业主交纳，收取情况由收取单位向业主委员会明细告知。专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行。物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

住宅专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算，按季度由物业主管部门拨给缴纳单位作为业主委员会办公经费的补充。第五十四条 住宅小区业主委员会成立后30日内，物业主管部门应当将本物业区域内的保修金、物业专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。

第五十五条 对违反本办法的行为，按照国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。第七章 附 则

第五十六条 本办法下列用语的含义： 住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区（含居住小区、住宅组团）。

物业管理是指物业服务企业对小区内共用设施、设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。

物业服务是指物业服务企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容（项目）质量承担相应职责。

住宅物业的最终用户是指：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部位。小区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、垃圾废物储存设施、专用房屋、等设施。

第五十七条 本办法施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照本办法前款规定组织办理移交手续,专业单位必须接收。

第五十八条 本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业参照本办法执行。

第五十九条 本办法自2009年5月30日起施行。原《通辽市物业管理办法》同时废止。

本办法由通辽市人民政府建设行政主管部门负责解释。

第三篇：住宅小区物业管理办法

住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第四篇：许昌市住宅小区物业管理办法

许政[2007]54号 许昌市人民政府关于印发许昌市住宅小区物业管理办法的通

知

各县(市、区)人民政府,经济开发区、东城区管委会,市人民政府有关部门:

《许昌市住宅小区物业管理办法》已经市政府第15次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。

二○○七年九月十七日

许昌市住宅小区物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范我市住宅小区物业管理服务活动,促进我市物业管理行业健康发展,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据《物业管理条例》(国务院令第379号)、《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》(国务院令第504号)及《河南省物业管理条例》,结合我市实际,制定本办法。

第二条 本办法适用于许昌市行政区域内的物业管理活动。

第三条 本办法所称物业,是指已交付使用的居住和非居住建筑物及其配套的设施、设备、绿化、卫生、交通秩序、安全秩序场地环境等。本办法所称物业管理,是指物业服务企业受建设单位或者业主委员会的委托,对已竣工验收投入使用的物业共用部分、共用设施设备进行管理并提供相应服务的活动。本办法所称业主,是指房屋的所有权人。本办法所称物业服务企业,是指具有独立法人资格从事物业管理服务的企业。

第四条 我市物业管理实行行政主管部门、街道办事处监督管理,业主自治与物业服务企业专业服务相结合的管理体制;鼓励物业管理逐步向社会化、专业化、市场化发展。

第二章 业主、业主大会与业主委员会

第五条 业主享有以下权利:

(一)按照物业服务合同约定接受物业服务;

(二)提议召开业主大会;

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

(四)参加业主大会会议,行使投票权;

(五)选举业主委员会成员,享有被选举权;

(六)监督业主委员会的工作;

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同;

(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;

(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用。

第六条 业主履行下列义务:

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;

(二)遵守物业管理区域内共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

(四)按国家规定缴纳专项维修资金;

(五)按时交纳物业服务费用;

(六)法律、法规规定的其他义务。

第七条 物业管理区域内业主筹备召开业主大会的,应当在物业管理主管部门和街道办事处及社区的指导下,由业主代表、建设单位代表、社区居委会代表组成业主大会筹备组,负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后应当以书面形式在物业管理区域内公示。

第八条 筹备组应当做好下列筹备工作:

(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;

(二)拟定《业主大会会议规则》(草案)和《管理规约》(草案);

(三)确认业主身份,确定业主在首次业主大会会议上的投票权数;

(四)确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。前款四项内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。

第九条 一个物业管理区域内只能成立一个业主大会。业主大会由本物业管理区域内全体业主组成。业主人数较少的,可以不成立业主大会,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 业主大会履行下列职责:

(一)制定、修改管理规约和业主大会议事规则;

(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(三)选聘、解聘物业服务企业;

(四)决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施;

(五)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(六)决定共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条 召开业主大会应当由物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加;业主可以委托代理人出席业主大会;业主大会可以采取集体讨论的形式,也可以采取书面征求意见的形式;业主大会决定本办法第十条第(四)、(五)项规定的事项,应当经专有部分占建筑物面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本办法第十条规定的其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主大会或者业主委员会做出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

第十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。出现下列情况之一时,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议,研究决定相关事宜并通告业主。

(一)有20%以上的小区业主提议的;

(二)物业服务企业主动提出退出小区服务的;

(三)有可能出现大范围停电、停水、停气的;

(四)有可能对小区安全构成较大威胁的。

第十三条 召开业主大会会议,应于会议召开15日前通知全体业主并告知会议议题。住宅小区的业主大会会议,应当同时告知居民委员会。业主大会、业主委员会做出的决定应当向全体业主公布。业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十四条 业主委员会成员应当由物业管理区域内的业主担任并经选举产生。业主委员会由主任、副主任和委员组成。业主委员会组成人员数额和任期,由业主大会决定。因物业产权变更不再是业主的应当予以改选。

第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;

(二)经业主大会授权代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

(四)监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条 业主委员会自选举产生之日起30日内持成立业主委员会申请书和下列资料向所在地物业管理主管部门和街道办事处办理备案手续。

(一)业主委员会名称、住所、所在区域范围;

(二)业主委员会委员及主任、副主任名单;

(三)业主大会议事规则和管理规约;

(四)业主大会召集过程情况说明。

物业管理主管部门和街道办事处自受理登记申请之日起30日内,完成审查工作。对符合本办法规定成立的业主委员会,予以备案。

第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责,不得从事经营活动,不得作出与物业管理无关的决定,不得从事与物业管理无关的活动。

第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

第十九条 在物业管理区域内,业主大会、业主委员会应当积极配合所在地居民委员会依法履行自治管理职责,支持居民委员会开展工作,并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知所在地的居民委员会,并听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第二十条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的,应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十一条 建设单位应当在销售房屋之前制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

第二十二条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当遵守临时管理规约并予以书面承诺。

第二十三条 建设单位应按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于3个的或者住宅规模较小的,经物业所在地的物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

第二十四条 建设单位与买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

第二十五条 前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

第二十六条 业主依法享有的物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第二十七条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验交接。

第二十八条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

(一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二)设施设备的安装、使用和维护保养技术资料;

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四)物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

第二十九条 建设单位应当在物业管理区域内配置至少2‰的物业管理用房。其建设费用列入开发建设成本,产权属全体业主所有。

第三十条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

第四章 物业管理服务

第三十一条 物业服务企业实行资质管理制度,一个物业管理区域内由一个物业服务企业实施物业管理。

第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十三条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

第三十四条 物业管理区域内的管理服务事项应包括以下内容:

(一)保洁管理。负责小区道路、场地包括楼宇内公共楼道、楼梯在内的卫生清洁,垃圾清运以及日常保洁消毒。

(二)绿化管理。负责小区范围内花木、草地的定期修剪、施肥、浇水。

(三)公共秩序管理。按时值班巡逻,维护小区内正常的生活秩序。

(四)共用部位、共用设施设备的管理。负责公共场所、道路、机电设备、照明设备、消防设施的维修养护,公共上下水管网排水、排污系统及化粪池等维护清疏。

(五)车辆管理。疏导交通,划线停车,保障小区业主车辆安全。

(六)高层住宅管理。配备电梯管理人员,定期对电梯进行安检,保证电梯安全正常运行。

(七)住宅装修管理。封闭阳台统一有序,色调一致;防盗网、遮阳棚、空调主机安装,冷凝水排放及太阳能下水管等要统一位置。

(八)委托管理合同规定的其他服务。具体管理内容、管理标准由业主大会按规定与物业服务企业协定,但必须在物业服务合同中明确约定。

第三十五条 物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第三十六条 物业服务合同终止时,业主大会选聘新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

第三十七条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

第三十八条 物业服务收费应当遵循合理、公开,物业管理内容和质量相适应的原则。物业服务收费项目和标准,由业主大会、业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定,也可实行市物价和房产主管部门联合公布的政府指导价,并报物价部门备案。

第三十九条 业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位缴纳;物业买受人尚未居住的,应当缴纳一半的物业公摊费用。

第四十条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

第四十一条 物业管理区域内,供水、供电、供暖、通讯、有线电视等单位原则上收费到每户业主。物业服务企业受上述单位委托代理此项服务时,应与委托代理单位签订代理合同,物业服务企业可向委托代理单位收取代理服务费用,具体标准由双方约定,不得向业主或者使用人另收代理服务费。上述单位按规定承担物业管理区域相关管线和设施维修、养护责任。

第四十二条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业、装饰装修等方面法律、法规的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

第四十三条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

第四十四条 物业管理行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。协调处理无效的,可以向人民法院起诉。

第五章 物业的使用与维护

第四十五条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,依法办理有关手续。

第四十六条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域的道路、场地,损害业主共同利益,确需临时占用、挖掘道路场地的,应当征得业主委员会同意。业主不得在公共场地种菜、种树、私搭乱建;业主、物业服务企业应当将临时占用挖掘的道路、场地在约定的时限恢复原状。

第四十七条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。装饰装修企业有违法行为的,业主和物业服务企业可以向房产行政主管部门报告。

第四十八条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当按照有关规定缴纳专项维修资金。

专项维修资金属于业主所有,专项用于保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修更新、改造,不得挪作他用。专项维修资金不敷使用时,由全体业主续筹,筹集方案由业主大会决定。

第四十九条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。出租场地或设施设备所得收益用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第五十条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

第六章 法律责任

第五十一条 违反本办法的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准。擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

第五十二条 违反本办法规定,建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由房产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十三条 违反本办法的规定,不移交有关资料的,由房产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十四条 违反本办法的规定,未取得资质证书从事物业管理的,由房产行政主管部门没收违法所得,并处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。以欺诈手段取得资质证书的,依据本条规定处罚,并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第五十五条 违反本办法的规定,物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由房产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款;情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书。给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

第五十六条 违反本办法的规定,挪用专项维修资金的,由房产行政主管部门追回挪用的专项维修资金,给予警告,没收违法所得,可以并处挪用数额2倍以下的罚款;物业服务企业挪用专项维修资金,情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书;构成犯罪的,依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条 违反本办法的规定,建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处10万元以上50万元以下的罚款。

第五十八条 违反本办法的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十九条 违反本办法的规定,有以下行为之一的,由房产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处以罚款:

(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主共同利益的;

(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万以下的罚款。

第六十条 违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。

第七章 附 则

第六十一条 物业共用部位、共用设施设备是指物业管理区域内,业主专有房屋以外的,属于全体业主共同所有、共同使用的建筑物部位、场所、设施、设备。共用部位包括基础内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。公用设施设备包括共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施使用的房屋等。

第六十二条 本办法自发布之日起施行。

第五篇：赣州市住宅小区物业管理办法

赣州市人民政府令

第六十二号

《赣州市住宅小区物业管理办法》已经2009年5月22日市人民政府第35次常务会议审议通过，现予公布，自2009年7月1日起施行。

市

长： 王

平二ＯＯ九年六月一日

赣州市住宅小区物业管理办法

第一章 总

则

第一条 为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善居民的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《江西省城市居住小区物业管理条例》和其他有关法律法规规章，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市行政区域内住宅小区的物业管理活动适用本办法。

第三条 市、县（市、区）人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

市、县（市、区）人民政府规划、建设、城管、财政、公安、消防、工商、税务、物价、环保等部门应当在各自职责范围内密切配合，共同做好物业管理工作。

街道办事处（乡镇人民政府）在房地产行政主管部门指导下，具体组织本辖区物业管理工作；负责组织、协调业主大会成立、业主委员会的选举及备案登记，指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动，协调解决物业服务企业和业主之间的关系和矛盾。

社区居委会协助街道办事处（乡镇人民政府）和房地产行政主管部门做好物业管理工作，参与筹

备成立业主大会、组建和改选业主委员会等工作，调处物业管理服务中的矛盾纠纷。

第四条 城市规划区内的新建住宅小区和共用设施设备齐全的原有住宅小区应当实行物业管理。

业主大会决定实行自治管理的住宅小区，必须接受社区居委会的指导和监督。

城市规划区内未成立业主大会且未实行物业管理的住宅小区或者零星住宅，由社区居委会实行准物业管理，提供公共区域保洁、绿化和共用设施设备的养护维修等基本服务。业主大会成立后准物业管理活动自行终止。

第五条 物业管理区域的划分应当以经批准的物业项目规划用地范围、社区布局、物业的共用设施设备、建筑物规模等因素确定。

分期建设或者有两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当归属于一个物业管理区域。但该区域内已自然形成多个相对独立、封闭小区的，且不存在共用设施设备的，可以划分为不同的物业管理区域。

已经实施物业管理的不同物业管理区域，经各自的业主大会同意后可以合并为一个物业管理区域。

第六条 房地产行政主管部门应当向社会公布物业服务企业资质、信用等基本信息，接受公众查询。

本市以外的物业服务企业进入本市从事物业服务的，应当经物业项目所在地的工商部门注册登记，并在房地产行政主管部门登记备查。

第二章

业主及业主大会

第七条 业主在物业管理活动中，享有法定权利，承担法定义务。

业主应当向物业服务企业和业主委员会提供联系地址、通讯方式，物业服务企业和业主委员会对业主的个人信息应当保密，除配合执法部门执行公务外不得泄露。

第八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第（五）、（六）项事项，应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第九条 物业管理区域符合下列情形之一时，应当召开首次业主大会会议,成立业主大会,选举产生业主委员会：

（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；

（二）首套物业出售并交付使用满两年的。第十条

业主筹备成立业主大会应当在物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位或者公有住房出售单位、社区居委会组成业主大会筹备组，负责业主大会筹备工作。

业主大会筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内公示，公示时间不少于7天。

第十一条

业主大会筹备组应当履行下列职责：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照示范文本拟定《业主大会议事规则（草案）》、《管理规约（草案）》和《业主大会章程（草案）》；

（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款第（一）至

（四）项内容以及业主委员会委员候选人的简历、相片应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公示。

第十二条 召开业主大会会议应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加，邀请所在社区居委会列席。

业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式召开。业主人数较多的，可以以幢、单元、楼层为单位推选业主代表参加。业主不能亲自参加业主大会会议的，可以书面委托其他人参加。

第十三条 业主委员会产生后，业主大会会议由业主委员会组织召开。业主委员会不依法召开业主大会会议的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开；逾期仍不召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。其他任何单位和个人不得召集业主大会会议。

第十四条 业主委员会委员为5人以上的单数，从物业管理区域内符合法定条件的业主中选举产生。

业主委员会委员不得收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬，不得向本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关

业务或者推荐他人就业，不得收受可能妨碍公正履行职务的其他利益。

第十五条 业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法履行职责，向业主大会负责并报告工作情况。业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1人，副主任1－3人。

业主委员会会议由主任或者主任委托的副主任召集，半数以上的委员参加，所作决定必须经过全体委员半数以上同意。需要业主委员会会议讨论、决定的事项应当在会议召开3日前在物业管理区域内公告，听取业主和物业使用人的建议和意见。业主委员会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。

业主委员会的任期在《业主大会议事规则》中规定。任期届满前2个月，选举产生新一届业主委员会。

第十六条 业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。决定违反法律、法规的，物业所在地的房地产行政主管部门或者街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

第十七条 业主委员会应当对业主、物业使用人违反管理规约等损害其他业主、物业使用人合法权益的行为予以劝阻、制止。业主委员会经业主大

会授权可以代表全体业主对物业管理有关事项依法提起诉讼。

第十八条

业主大会和业主委员会的经费收支情况应当至少每年公布一次，公布的内容、次数、地点等由业主大会决定。

业主委员会的工作经费、业主委员会委员是否领取报酬及其具体标准由业主大会决定。

第十九条 业主委员会自选举产生之日起30日内，持下列文件向物业所在街道办事处（乡镇人民政府）备案，街道办事处（乡镇人民政府）对依法选举产生的业主委员会出具备案证明。

（一）业主大会会议记录和会议决定；

（二）《业主大会议事规则》；

（三）《管理规约》；

（四）《业主大会章程》；

（五）业主委员会委员的名单及其业主身份证明；

（六）应当提供的其他材料。

业主委员会备案的有关事项发生变更的，应当依照前款规定将变更事项重新备案。

第二十条

业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止，业主委员会应当及时公告全体业主：

（一）不再是本物业管理区域业主的；

（二）因疾病或者其他原因丧失工作能力；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（四）被人民法院判处刑罚。

第二十一条

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会会议通过后中止其委员职务，并提请下次业主大会会议审议：

（一）不履行业主义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）一年内三次无故缺席业主委员会会议；

（三）违反本办法第十四条第二款规定；

（四）其他原因不宜担任业主委员会委员。业主委员会中止委员职务时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。

第三章

前期物业管理

第二十二条 建设单位应当在物业管理区域内无偿配置物业管理用房。物业管理用房的面积按照下列比例分段累加计算：物业管理区域建筑面积在3万平方米以下的，按4‰计算；3万平方米以上不足10万平方米的部分，按2‰计算；10万平方米以上的部分，按1‰计算。

物业管理用房按照前款规定计算低于50平方米的，应当按照不低于50平方米的标准配置。

业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂，建筑面积一般不低于20平方米。

第二十三条

物业管理用房的位置、面积应当作为土地出让前置条件，规划行政主管部门在核发建设用地规划许可证时应当进行审查确认。

物业管理用房一经确定，建设单位不得随意变更。

第二十四条

物业管理用房应当为地面以上可以独立使用、能够确权的房屋，具备通水、通电、初装修、卫生间等基本条件。

物业管理用房属于全体业主共同所有，不得用于抵押、交换、买卖。未经业主大会同意，不得改作他用。

第二十五条 建设单位应当按照下列规定对新建住宅小区配置安全防范设施：

（一）建筑面积3万平方米以下的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统；

（二）建筑面积3万平方米以上的小区，配置带管理中心的联网式楼宇对讲系统、带红外线夜视功能的电子监控装置和红外线周界防越报警系统。

新建项目在办理商品房预售许可证时，建设单位应当确定并书面承诺物业管理用房和安全防范设施的配置情况。

第二十六条 新建项目在办理商品房预售许可证之前，建设单位应当通过招标投标方式选聘前期物业服务企业，但投标人少于3人或者物业管理区域的总建筑面积小于3万平方米的，经项目所在地

房地产行政主管部门同意，建设单位可以采取协议方式选聘。

建设单位应当参照建设部的示范文本与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。物业服务企业应当在签订前期物业服务合同后15日内，根据服务项目的规划建设条件、物业管理服务方案向所在地房地产行政主管部门申请核发《物业管理服务等级证明》。物业服务企业凭《物业管理服务等级证明》报当地价格行政主管部门核定前期物业服务收费标准。

第二十七条 建设单位应当在销售物业之前，会同前期物业服务企业参照建设部的示范文本制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法做出约定。

临时管理规约不得侵害业主的合法权益。

第二十八条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，作出必要的说明。

物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当书面承诺遵守临时管理规约。

第二十九条 新建商品住宅经竣工验收备案后，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料、办理公共物业承接验收手续：

（一）小区总平面规划图，竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）属全体业主共有的房产及共用设施设备清单；

（五）物业管理所必需的其他资料。

第三十条

在办理物业承接验收手续时，物业服务企业应当对以下项目进行接管，并且进行必要的使用试验：

（一）物业管理用房；

（二）安全防范设施、设备；

（三）化粪池、排污（下水）管道、公共照明、道路、绿化带等共用配套设施；

（四）其他需要接管的共用设施设备。

第四章 物业管理服务

第三十一条 由业主大会决定选聘物业服务企业的，物业服务合同由业主委员会与物业服务企业参照建设部的示范文本签订。物业服务企业应当按照物业服务合同约定提供服务，不得只收费不服务或者多收费少服务。

第三十二条 物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体收费内容、定价形式和标准根据价格行政主管部门的规定，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。

实行准物业管理的，其收费标准按照价格行政主管部门发布的服务项目指导价执行。

第三十三条 物业服务企业应当公布物业服务收费项目和收费标准。实行酬金制收费方式的，应当对物业管理的各项资金建帐立制，定期公布收支情况。实行包干制收费的，应当定期公布利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的收支情况。

第三十四条 业主应当根据物业服务合同约定的标准和时间交纳物业服务费。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费的，从其约定，业主负连带交纳责任。

尚未出售或者尚未交付的物业，物业服务费由建设单位全额交纳。

第三十五条 物业管理区域内不从小区大门进出的临街商铺、写字楼等非住宅物业同属于该小区物业管理的范围，统一纳入小区物业管理，环境卫生有偿服务收费由物业服务企业在征得业主同意后与有关单位协商处理。

第三十六条 利用物业公共区域或者共用设施设备以及业主共有财物进行经营的，其管理、收费和利益分配等事项由业主大会决定。未成立业主大会的，经营收入按照约定扣除一定服务费用后的余额归全体业主共有，由物业服务企业根据临时管理规约以及小区其他管理规定建立专户管理，定期公布账目接受业主监督。

第三十七条 物业管理区域内的供水、供电、供气、通讯、有线电视使用费应当向终端用户收取：

（一）业主自用的向业主收取，电梯、转供电、二次供水、中央空调等房屋设备运行的专项性服务费由受益业主分摊；

（二）物业服务企业使用的向物业服务企业收取。

有关单位不得强制物业服务企业代收，不得因物业服务企业拒绝代收而停止提供有关服务。物业服务企业接受委托代收前款第（一）项规定费用的，可以约定向委托单位收取手续费，但不得向业主收取手续费等额外费用。

住宅小区内的公共用水用电价格应当按照居民用水用电价格计价。

第三十八条 物业服务企业应当协助公安、消防部门做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业应当立即采取应急措施，同时报告有关管理部门或者单位。

第三十九条 业主大会决定解聘物业服务企业或者物业服务企业主动退出物业管理的，应当提前30日书面通知对方，并在物业管理区域内进行公告。物业服务企业应当在物业服务合同终止后3日内将物业管理用房和本办法第二十九条规定的资料移交给业主委员会，10日内与业主核对并结清物业服务费用。

第五章 物业的使用与维护

第四十条 业主装饰装修房屋，必须服从小区物业管理，开工前向物业服务企业申报登记，按规定提交有关材料。物业服务企业应当及时审查业主提交的申报登记材料。对符合规定的装饰装修项目与业主签订装饰装修管理服务协议，为施工人员办理出入证件。协议应当明确注意事项、禁止行为和违约责任，可以约定收取适当的建筑垃圾清运费，但不得超出价格行政主管部门核定的标准。

第四十一条 在物业管理区域内不得有下列行为：

（一）未经原设计单位同意、擅自拆改房屋承重结构；

（二）侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；

（三）未经城市规划行政主管部门批准改变物业规划用途、搭盖建（构）筑物、在住宅外立面以及非承重墙上开门窗；

（四）违反规定饲养家禽、宠物；

（五）违反规定摆摊设点、占道经营；

（六）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（七）在建（构）筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（八）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超标准噪音；

（九）法律法规规章禁止的其他行为。

前款第（一）至

（八）项内容应当在管理规约或者临时管理规约中明确约定。

第四十二条 物业服务企业应当加强物业装饰装修的施工监督以及物业管理区域的秩序维护，发现违反装饰装修管理服务协议和本办法第四十一条规定的行为必须立即制止并督促改正。已经造成事实后果或者拒不改正的，及时报告有关部门依法处理。

第四十三条

物业存在安全隐患，危及公共利益以及其他业主合法权益的，责任人应当及时维修养护，消除隐患，有关业主应当给予必要配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会或者业主委员会同意，可以由物业服务企业代为维修养护，所需费用由责任人承担。

因物业使用、装饰装修、维修造成其他业主、物业使用人或者其他人人身财产损坏的，责任人应当承担修复、赔偿等责任。

第六章 住宅专项维修资金

第四十四条

住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督原则，按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》建立、使用和管理。

第四十五条

房地产行政主管部门负责商品住宅专项维修资金的指导和监督，下设专项维修资

金管理机构具体负责商品住宅专项维修资金管理的日常工作。

财政部门负责售后公有住房住宅专项维修资金的指导和监督。

第四十六条

房地产行政主管部门应当指定当地一家商业银行作为本行政区域内商品住宅专项维修资金的专户管理银行，开设住宅专项维修资金专户。

第四十七条

商品住宅、非住宅业主应当按照物业所在地住宅建筑安装工程每平方米平均造价的5%交存首期住宅专项维修资金，具体交存金额由房地产行政主管部门确定后向社会公布。建筑安装工程造价发生较大变化，或者国家和本省的交存标准作出调整时，房地产行政主管部门应当及时进行调整和公布。

第四十八条

本办法实施前物业已经交付使用但未缴交首期住宅专项维修资金的，业主应当补交。具体交存方式和标准由业主大会决定，业主委员会负责追缴。

本办法实施后已出售但未交付的物业，业主应当在办理交付手续前按照物业所在地房地产行政主管部门公布的现行标准交存首期住宅专项维修资金。已经办理交付手续但未缴交首期住宅专项维修资金的应当补交，拒不交纳的，由业主委员会依法追缴。

第四十九条 尚未成立业主大会的商品住宅业主和非住宅业主交存的住宅专项维修资金应当存入房地产行政主管部门开设的住宅专项维修资金专户管理。

已经成立业主大会的，经业主大会决定，住宅专项维修资金可以由业主委员会设立专户管理。原由房地产行政主管部门代管的，经业主大会决定、业主委员会申请，可以将该物业管理区域内业主交存的专项维修资金账面余额划转至业主委员会开设的住宅专项维修资金专户管理，接受业主和房地产行政主管部门监督。

第七章 法律责任

第五十条 业主、物业使用人、业主大会、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人、建设单位之间在物业管理活动中发生争议的，可以自行协商解决；协商不成的，可以申请街道办事处（乡镇人民政府）调解或者依法向人民法院起诉。

业主、物业使用人、业主委员会、物业服务企业或者其他管理人对违反法律法规规章和本办法的行为，可以向房地产、规划、建设、物价、城管、公安、环保、工商、消防等执法部门和供电、供水、供气、通讯、有线电视等有关单位投诉或者举报。有关单位受理后应当进行调查核实，在规定时间内答复投诉人或者举报人。

第五十一条 物业服务企业发现业主、物业使用人或者装饰装修企业违法违章装饰装修行为不及时向有关部门报告的，房地产行政主管部门可视情节轻重，依法给予警告或者不良行为纪录。

第五十二条

业主及物业使用人不按时缴纳物业服务费，物业服务企业可以通过发书面通知、在物业管理区域内公示等方式催缴。经催缴逾期仍不缴纳的，可以按照合同约定的比例加收滞纳金，合同未约定的按每日3‰的标准加收滞纳金。拒不缴纳物业服务费的，物业服务企业可以依法向人民法院申请支付令或者提起诉讼。

第五十三条 未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，建设单位不得将房屋交付买受人。建设单位违反规定将房屋交付买受人的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。

第五十四条 有关行政主管部门和单位的工作人员有下列行为之一的，应当依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

(一)对物业服务企业未按规定进行资质审查或者批准的；

(二)不按照物业管理服务等级评定标准进行物业服务等级评定的；

(三)因未依法履行监督职责造成严重后果的；

(四)其他滥用职权、贪污受贿、徇私舞弊、玩忽职守的行为。

第八章

附

则

第五十五条

大厦写字楼、医院、学校、专业市场、工业区以及其他非居住房屋的物业管理参照本办法执行。

第五十六条 本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

本办法所称业主，是指物业的所有权人。

本办法所称物业使用人，是指物业的承租人或者其他实际合法使用房屋的人。

本办法所称物业，是指各类房屋及其配套的共用部位、共用设施设备等。

本办法所称共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第五十七条 本办法自2009年7月1日起施行。