上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法(20120927120230)(201209272)

第一篇：上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法(20120927120230)(201209272)

沪房管规范物[2012]24号

关于印发《上海市住宅小区物业服务

项目经理管理办法》的通知

各区县住房保障房屋管理局、各物业服务企业:

为贯彻实施《上海市住宅物业管理规定》，制定了《上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。

上海市住房保障和房屋管理

局

二○一二年七月二十四日

上海市住宅小区物业服务项目经理管理办法

第一条（目的和依据）

为进一步规范物业服务企业的服务行为，加强对住宅小区物业服务项目经理的管理，提升项目经理队伍的素质，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据《物业管理条例》和《上海市住宅物业管理规定》，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于受物业服务企业委派，在住宅物业管理区域内担任物业服务项目经理的人员。

第三条（项目经理）

本办法所称物业服务项目经理（以下简称项目经理），是指持有住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或者经全市统一考试取得《助理物业管理师资格证书》，接受物业服务企业委派，经房管部门注册取得《项目经理执业注册证》（以下简称《执业证书》），担任住宅小区物业管理服务负责人的人员。

第四条（主管部门）

市房管部门负责本市项目经理的培训、考试、执业注册、继续教育等业务的管理工作。区（县）房管部门负责辖区内住宅小区项目经理的注册、执业、继续教育情况的监督检查。

第五条（项目经理责任制）

本市实行住宅小区物业服务项目经理责任制，物业服务企业应向受托管理服务的住宅小区委派项目经理。建筑面积超过10万平方米的小区，应配备至少一名项目经理；在同一区县范围内地理位置上相毗邻的若干个小区，可以委派同一名项目经理进行管理，其管理的小区数不得超过三个，且建筑面积合计不超过10万平方米。

第六条（任职条件）

项目经理应符合下列条件：

（一）持有《执业证书》；

（二）物业服务企业与其签订了聘用合同；

（三）持有物业服务企业的委派（任命）书。第七条（工作职责）

项目经理的主要工作职责：

（一）根据物业管理法规、规定和合同约定，制定住宅小区的物业管理服务方案和应急预案并组织实施。

（二）依照物业管理服务合同约定，组织实施小区内楼宇管理、日常维修、保洁服务、绿化养护、保安服务、卫生消毒、车辆管理；负责物业共用设备、设施及相关资料的查验保管工作。

（三）建立健全各项管理制度和岗位工作标准，及时处理管理服务人员的违规行为；

（四）加强与业主大会、业主委员会、业主和使用人的沟通与交流，接受业主监督；每半年向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目，接受审核。

（五）及时协调处理物业管理区域内的紧急情况和突发事件，发现业主损坏房屋承重结构、违法搭建、擅自改变房屋使用性质等违法行为或违反管理规约（临时管理规约）的行为，立即进行劝阻、制止，并向业主委员会和有关行政管理部门报告；

（六）接受街道办事处、乡（镇）人民政府和物业管理行政主管部门的指导和监督，配合相关部门做好社区管理工作；

（七）依法使用或按照业主大会的决定规范使用专项维修资金、公共收益；

（八）法律法规及物业服务合同约定的其他事项。第八条（资格考试）

助理物业管理师资格考试依据市住房保障和房屋管理局、市人力资源和社会保障局共同印发的《关于在本市物业管理行业开展助理物业管理师职业技能鉴定的通知》（沪房管物〔2011〕376号）的规定执行。

第九条（执业注册）

申请执业注册应符合以下条件：

（一）取得住房和城乡建设部颁发的《物业管理师资格证书》，或本市人力资源和社会保障局颁发的《助理物业管理师资格证书》；

（二）与物业服务企业签订的劳动合同；

（三）逾期申请初始注册人员的继续教育证明材料。初始注册的人员，可以自取得《资格证书》之日起一年内提出注册申请。逾期未申请者，在申请初始注册时，必须符合本办法继续教育的要求。申请注册的人员，应当受聘于一个具有物业管理资质的企业，并通过聘用企业向市房管部门提出注册申请，同时提交执业注册申请表（见附表）、《物业管理师资格证书》或者《助理物业管理师资格证书》、项目经理委派（任命）书、劳动合同及社会保险缴纳证明、继续教育证明、注册部门要求的其它相关资料。取得《资格证书》的人员，经注册取得《执业证书》后方可以项目经理的名义执业，《执业证书》有效期为三年，是项目经理的执业凭证，由持证人保管和使用。

第十条（变更注册）

在注册有效期内，项目经理变更执业单位，应当按照本办法第九条规定的程序办理变更注册手续。变更注册后，其《执业证书》在原注册有效期内继续有效。

第十一条（延续注册）

注册有效期届满需要继续执业的，应当在有效期届满前30个工作日内，按照本办法第九条规定的程序申请延续注册。

第十二条（继续教育）

项目经理应接受继续教育，更新知识，不断提高业务水平。项目经理每年至少参加一次执业复训的继续教育。

第十三条（《执业证书》注销）

项目经理在物业管理服务中有下列情形之一的，市房管部门注销其项目经理《执业证书》：

（一）违反国家法律法规，违背职业道德规范和行业诚信制度，被一次性记18分的；

（二）在三个记分年度被累计记分超过18分的；

（三）连续二个年度未接受年度继续教育的；

（四）其他应予注销执业证书的情形。

项目经理被注销《执业证书》的，自注销之日起二年内不得在本市行政管理区域内担任项目经理；二年后应当重新办理执业注册取得《执业证书》后方可受聘担任项目经理。

第十四条（执业信用档案）

市房管部门统一建立项目经理执业信用档案，项目经理执业信用档案作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分，项目经理执业信用记分标准依据《上海市物业服务企业和项目经理信用信息管理办法》、《上海市物业服务企业和项目经理信用信息评价试行标准》的规定执行。

第十五条（施行日期）

本办法自2013年1月1日起施行，有效期至2017年12月31日。《上海市居住物业小区经理管理暂行办法》（沪房地资物〔2003〕270号）同时废止。

附件：上海市住宅小区项目经理执业注册申请表

第二篇：住宅小区物业管理办法

住宅小区物业管理办法

为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。

一、物业管理企业

1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。

2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。

3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。

4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。

5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。

6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。

（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。

7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。

8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。

9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。

10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。

11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。

二、业主、房屋使用人

1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。

2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。

3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。

4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提起诉讼。

5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。

6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。

三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。

四、本办法自公布之日起施行。

二00五年四月十日

第三篇：合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

合肥市住宅小区物业服务收费管理办法

第一章 总则

第一条 为进一步提高物业服务水平，规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》和《安徽省物业管理条例》等法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市范围内的物业服务收费及其管理工作。

第三条 本办法所称物业服务收费，是指具有物业服务资质的物业服务企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生和秩序，向业主或者物业使用人收取的费用。

第四条合肥市住宅小区物业服务指导价收费标准由市价格行政主管部门负责制定，并对其监督管理。合肥市住宅小区物业服务等级标准由市房地产行政主管部门负责制定，并对其服务质量进行监督管理。

第五条物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则。

物业服务企业在物业服务中应当遵循国家的有关法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第六条 提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章收费范围

第七条 物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。住宅小区物业服务收费中的物业综合服务费、车辆停放服务费、装饰装修垃圾清运费等物业服务收费实行政府指导价。

非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和实行酬金制的住宅小区的物业综合服务费、物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他服务收费实行市场调节价。

第八条 住宅小区物业综合服务费实行分等级定价。市价格行政主管部门会同市房地产行政主管部门，根据物业类型、服务内容、服务等级和服务成本等，制定相应的基准收费标准和浮动幅度，并适时向社会公布。

第九条实行市场调节价的物业服务收费标准，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。

第十条物业服务一般包括以下内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；

（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；

（三）公共绿地、景观和花草树木的养护管理；

（四）车辆停放服务管理；

（五）做好安全防范和秩序维护工作；

（六）做好房屋租赁登记和装饰装修管理工作；

（七）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；

（八）业主委托的其他公共性服务内容。

第十一条 业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制的方式约定物业服务收费标准。

包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制的物业服务收费按合同约定办理。

第十二条 物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：

（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

（三）物业管理区域清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；

（四）物业服务企业办公费用；

（五）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；

（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（七）经业主或业主委员会同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，符合专项维修资金使用规定的，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本。

第十三条物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅小区内的服务项目和服务工作开展情况，听取业主委员会或业主大会的意见。

物业服务企业收取物业服务费用情况，应接受物业项目所在地街道办事处监督。

第三章收费管理

第十四条住宅小区的开发建设单位应当在销售物业之前，参照《合肥市住宅小区物业服务等级标准》（附件3）、《合肥市住宅小区物业综合服务费基准收费标准》（附件1），拟定前期物业服务方案，确定物业服务等级标准，在收费标准范围内，按规定实行公开招投标，中标价格即为前期物业综合服务收费标准，并在前期物业服务合同中明确。

前期物业服务合同应当明确物业综合服务费的计费方式、计费起始时间，并同时约定服务等级标准、收费标准。

第十五条开发建设单位与业主（物业买受人）签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，作为商品房买卖合同附件，经业主（物业买受人）签字确认。

第十六条业主委员会成立后，由业主大会决定续聘或重新选聘物业服务企业；具体收费标准由业主大会或授权的业主委员会与物业服务企业根据物业服务等级和相应的基准收费标准及浮动幅度在物业服务合同中约定。

第十七条 物业综合服务费（含住宅跃层或阁楼的），以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业综合服务费。

第十八条 已交付业主的物业，物业服务费自交付之日起次月由业主承担。未交付业主的物业，物业服务费由开发建设单位承担。

交付是指在房屋买卖合同约定的时间内，业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。开发建设单位没有事先书面通知的，以业主实际办妥相关交付手续为准。

第十九条业主与物业服务企业约定预收物业服务费的，预收期限不得超过6个月。双方另有约定的除外，但约定的期限不得超过物业服务合同期限。

第二十条出租或以其他方式交他人使用的物业，业主应及时到物业服务企业登记备案，物业服务费由业主或使用人按规定交纳。

第二十一条 实行政府指导价的物业服务收费实行服务价格登记证制度。物业服务企业在收费前，应当向物业所在县、区价格行政主管部门办理备案和申领《服务价格登记证》。

第二十二条物业服务收费实行明码标价制度。物业服务企业应当在物业服务区域内的显著位置或收费地点，按照物业服务收费明码标价规定，公布物业服务收费标准、等级标准。

第四章停车收费

第二十三条 住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、车库（含地下、地面）、地面停车场由物业服务企业人员提供管理服务的，按规定标准可以收取停放服务费（见附件2）。

业主对车辆有保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管合同。

第二十四条 住宅物业管理区域内车库、车位应优先满足业主、物业使用人停车需要，业主、物业使用人要求承租车库的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。

第二十五条 实施物业管理区域车辆停放服务收费的物业服务企业，应当建立健全车辆停放服务及收费的内部管理制度，做好车辆进出管理、停车场所保洁、照明、巡视（或监视）和日常维护等服务工作。

第五章共用设施设备收费

第二十六条住宅小区内共用电梯、公共照明、消防设施、景观水系、监控系统、单元门禁等设施设备运行费,纳入物业综合服务费，不得另行分摊收取。

二次供水未移交给供水部门的供水设备，其增压水泵运行费用可据实分摊收取，接受监督。

第二十七条 非城市集中供暖（冷）单位直收到户的集中供暖（冷）系统、中央空调的物业小区，按照“以收抵支、收支平衡”的原则，由物业服务企业提出收费方案，经业主大会同意后收取。业主委员会成立前，由开发建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中合理约定，并在销售物业时告知物业买受人。

第二十八条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第二十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的书面同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益30％用于补贴物业综合服务费，70％纳入专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

第六章装饰装修收费

第三十条 装饰装修单位或装饰装修人委托物业服务企业清运装饰装修垃圾的，应当缴纳装饰装修垃圾清运费。垃圾清运费标准按建筑面积每平方米不高于3.00元收取。

因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，并承担相关法律责任。

第七章 责任与义务

第三十一条 物业服务企业必须按照物业服务合同约定的服务内容提供服务。物业服务企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务，除法律法规规章另有规定外，服务收费由双方约定。

第三十二条业主、物业使用人和开发建设单位，应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，应按照物业服务合同约定承担违约责任，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

第三十三条 物业服务企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。

第八章监督管理

第三十四条 市、县、区价格行政主管部门应当会同房地产行政主管部门加强对物业服务收费项目、收费标准、收费行为和服务内容、服务质量、服务标准进行监管。

物业服务企业构成价格违法、违规的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》等法律、法规予以处罚。

第三十五条未选聘物业服务企业提供物业服务的住宅小区、单位宿舍、业主自行组织的物业管理，可参照本办法自行协商，并在物业所在街道办事处（乡、镇）的指导下具体实行。

第三十六条肥东、肥西、长丰三县价格行政主管部门和房地产行政主管部门可结合本地实际参照本办法执行。

第三十七条本办法自2011年8月1日起施行，有效期5年。

2006年9月6日发布的《关于印发〈合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则〉的通知》（合价房〔2006〕325号）同时废止

第四篇：住宅小区物业项目经理竞聘演讲

物业项目经理竞聘演讲稿

尊敬的各位领导，同事：

大家好！在新的一年来临之际，我首先恭祝公司生意兴隆，和谐发展，恭祝各位领导、全体同事身体健康、工作顺利、阖家幸福、事事如意！

我是公司××部门的×××，今天参加竞聘的岗位是××项目部的项目经理。首先要感谢公司领导为我们创造了这次公平竞争和展示自我的机会！我将全心全意，精心尽力的把握这次难得的机会，充分地展示自我，实现自己的人生价值。

下面从三个方面向各位陈述我的竞聘报告。

一、个人简历

本人姓名×××，目前任职××项目部，岗位××，今年××岁。××年毕业于××学校，××文凭。××年××月进入××物业公司，从事××工作，先后任职××、××。××年××月进入本公司，先后任职××、××。从事物业管理工作以来，先后参加了××、××培训，目前具有××资格证书。

多年来本人一直从事物业管理工作累计达××年，在工作中，本人坚持不断地学习物业管理的相关知识，学习、掌握各种先进的物业管理理念，创新发展各种实用有效的管理办法，具有丰富的管理经验、较强的管理能力和较高的管理水平，在工作中取得较好的成绩，为公司的和谐、可持续稳定发展作出了应有的贡献。

二、对项目经理岗位的认识

这次我所竞聘的岗位是××项目部项目经理。

项目经理就是在项目上受公司全权委托，带领全体项目管理人员，全面实施和饯行公司的各项管理制度和服务理念，按照项目的实际情况，组织制定和实施各项物业管理方案，全心全意为全体业主做好物业服务，实现公司的各项目标。这就要求作为物业管理的项目经理首先应该具有良好政治素质、强烈的事业心和责任感，同时要有勤奋工作，开拓进取，遵纪守法，诚实守信的思想品德和扎实熟练的物业管理专业知识。

本人多年来一直从事物业管理工作，能够熟练掌握公司的各项物业管理工作服务流程，了解熟悉物业管理行业的最新发展方向和动态。本人坚信能够领导本项目部的全体职工，结合项目的实际情况，实践和创新发展公司及本行业的各种管理制度和管理办法，不断改变服务理念、提升管理服务水平，取得业主对公司的信任和信心，为公司的发展作出应有的贡献。

三、对项目经理的工作设想

根据××项目物业管理的实际需要，为实现公司经营管理目标，主要做好以下几方面的工作：

1、合理整合人力资源，切实做好项目部的团队建设，努力提高管理团队的凝聚力和战斗力。

物业管理工作需要为居住在社区的业主提供日常生活中方方面面的服务，包括社区房屋管理、设备管理、绿化管理、安全消防管理、环境管理及公共服务、专项服务、特殊服务于一身。这些管理工作都需要具有各种专业技能的人员来完成，在专业分工越来越细的今天，没有一个人能胜任所有的工作，只有项目部的全体人员共同努力，各负其责，才能完成所有的管理工作。因此，工作中必须重视项目团队的建设。一方面要按照项目上日常工作的内容和要求，建立严密细致的岗位责任制，将所有的工作合理的分配到每个项目管理人员，做到岗位明确，职责清晰，工作有目标，有方向，有办法，同时，还要做好日常的沟通和协调，采取各种方式建立亲密协作的合作方式，建立和谐、融洽的工作氛围。要发挥团队的能量，避免“一个人是条龙，一群人是条虫”的悲剧，要充分激发每个职工的工作热情，调动每个人的工作积极性和主动性。只有每个人，在各自的岗位上都能顺利、优异的完成各自的工作，则实现项目的整体管理目标才能得到保障。

2、牢固树立服务业主的工作理念，大胆开拓创新物业管理思路，重视过程和细节管理，重点进行执行力的建设。

小区的业主是我们的客户，就是我们的父母和上帝，工作中必须牢固树立为全体业主真诚服务的工作理念，要事事以业主的需求为出发点，想业主所想，急业主所急。要让每个业主感受到我们的真诚，体味到我们的服务给他们带来的生活便利，切实的为他们解决了生活中的难题，使他们真心的理解、支持我们的工作，真正形成相互依从的“鱼水之情”。全年物业管理实现业主满意度达到××%。

在开拓服务意识和服务水平的同时，要以各项成本控制为中心，以公司各项管理制度为依托，大胆创新管理手段和方法，在建立健全岗位责任制的基础上，想法设法压缩成本开支，开源节流，要重视各项工作的细节管理，从日常的小事抓起，从一杯水、一张纸、一度电的成本节约抓起，真正实现从细节抓管理，从管理创效益的经营理念。

同时对公司和项目部制定的各项管理制度要从严从紧，要一丝不苟做好执行力的建设。管理就是做事情，就是各种行为的集合，要让全体项目部人员熟悉掌握公司的管理制度，更要扎扎实实的去落实，执行，只有这样，管理制度才不是“水中花，镜中月”，才能发挥其真正的作用。

3、减员增效、节能降耗、增收节支，不断提高收费率，完成公司经济指标。随着人工工资的不断高速上涨，人工费已经成为公司最大的成本开支。通过认真分析，××项目部计划安排管理人员××人，其他人员可以通过雇佣临时工或外包的方式，尽可能的压缩人力开支，实现减员增效。

在节能降耗方面，通过控制庭院灯、景观灯、单元灯和楼道灯开启时间，合理调整其他灯的开启数量和时间等方式实现节能降耗。管理目标是2012比2011节能××%。

在物业费收取方面，发动全体项目人员，在日常工作中（包括下班时间和节假日），通过电话、短信告知到上门派发“缴费通知单”收取再到下一步邮寄挂号信催收各项费用等方式，积极主动的想办法保证收费率的提高，确保全年的物业费收取率达到××%。

在物资采购方面，坚持就近、价低、质高的原则发展当地的稳定供货商家，严格控制物资采购成本支出。同时，与供货商家建立和谐稳定的供应关系，取得相互的信任和支持，可以在工资资金短缺时，商家依然可以及时供应所需物资，避免因资金短缺出现工作停滞。

另外，通过制度建设和思想教育，使全体员工树立“节约光荣”的思想意识和节约的制度保证。

以上就是本人对××项目部经理这个岗位的认识和工作思路，有不妥之处，请大家指正。

今天的竞聘为我们搭建了很好的舞台，鼓舞我们为此奋勇争先，勤奋努力，扎实工作。我坚信，只要公司给我这次机会，我一定充分发挥自己的全部智慧和辛勤努力，带领全体项目人员，遵循公司经营理念，遵守各项管理制度，饯行今天的承诺，实现各项管理目标，为公司的发展作出自己应有的贡献。

谢谢！

竞聘人：××× 日期：2012年2月7日

第五篇：通辽市住宅小区物业管理办法

通辽市住宅小区物业管理办法

通政字 [2009]117号

第一章 总 则

第一条 为规范和促进本市业主自治和物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 通辽市行政区域内住宅小区的物业管理、使用及其监督管理适用本办法。第三条 通辽市人民政府建设行政主管部门组建通辽市物业管理办公室（以下简称市物业主管部门）负责全市物业管理活动的监督管理工作。

旗县市区人民政府建设（房产）行政主管部门（以下简称辖区物业主管部门）负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。市规划局负责市主城区内住宅小区环境和附属设施、设备的规划。各旗县市区规划行政主管部门负责本行政区域内住宅小区环境和附属设施、设备的规划。市建设局负责市主城区内住宅小区环境和附属设施、设备施工建设的审核与监督。各旗县市区建设（房产）行政主管部门负责本行政区域内住宅小区环境和附属设施、设备施工建设的审核与监督。

各级建设、规划、财政、环保、工商、物价、公安、税务、民政、街道办事处、广播电视、质量技术监督、水务等行政管理部门和通讯、电力、消防等单位按照各自职责，协助做好物业管理有关工作。

第四条 街道办事处和乡（镇）人民政府（以下统称街道办事处）要确定分管领导，配备专职工作人员负责物业监督指导工作，社区居委会也要明确具体人员做好物业监督指导工作。

街道办事处负责协调物业管理与社区建设之间的关系，对物业管理进行指导和监督，及时指导业主成立业主大会、业主委员会，调处业主或业主委员会与物业服务企业之间的纠纷，纠正业主委员会和物业服务企业不适当的决定及做法。物业管理应当纳入社区管理的基础工作。社区居民委员会指导和监督业主大会、业主委员会依法履行自治管理职责；配合街道办事处和物业管理办公室或受其委托调解业主与物业服务企业在物业管理活动中发生的矛盾和争议。

第五条 街道办事处应参与住宅小区物业管理类别、物业服务收费标准的评定，指导、监督新建小区环境建设和老旧小区综合整治。街道办事处为新建住宅项目综合验收的成员单位，参与物业管理办公用房、社区组织办公用房和活动用房等物业配套设施的规划建设及竣工验收，对发现的问题有权提请有关部门予以纠正和整改。

第六条 对物业管理区域内的突发事件实行快速处理机制。对危及共用部位、共用设施设备安全、严重影响业主生活秩序等突发紧急情况，需要立即维修的，有关部门应从速从快先行抢修、立即处理；物业主管部门按照先指定维修单位施工、后立会限期解决问题的办法处理，有关部门不得以任何理由推诿、拖延。第七条 各旗县市区人民政府要加强对本行政区域内物业管理工作的领导，建立由物业主管部门、街道办事处、相关部门及单位参加的物业管理联席会议制度，协调解决辖区内物业管理方面的重大问题。第二章 业主、业主大会和业主委员会

第八条 业主在物业管理活动中，享有国务院《物业管理条例》规定的权利，并应当履行国务院《物业管理条例》规定的义务。

第九条 业主大会由物业管理区域内的全体业主参加。业主大会是物业管理区域内的最高权力机构。

一个物业管理区域应当成立一个业主大会。业主人数少于50人且经全体业主一致同意，可以不成立业主大会，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第十条 在一个物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到百分之五十以上，或者已交付使用的物业建筑面积达到百分之三十不足百分之五十，但使用已超过两年的，街道办事处要及时指导业主成立业主大会筹备组。第十一条 业主大会筹备组应当履行下列工作职责：

（一）确定业主身份；

（二）拟定业主大会议事规则草案；

（三）拟定业主管理规约草案；

（四）拟定业主委员会委员的选举产生办法草案；

（五）组织召开首次业主大会和其它所需的工作。

第十二条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。具体标准由行政辖区内物业主管部门会同街道办事处和建设单位制定。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会筹备经费缴交给街道办事处，由业主大会筹备组使用。

筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议后，筹备组应当将筹备经费的运作情况及时向全体业主和建设单位公布，接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或根据业主大会的决定使用。

第十三条 业主大会的召开形式、业主代表的产生以及业主大会作出的决定，要按照国务院《物业管理条例》的相关规定执行。

业主大会、业主委员会依法作出的决定，对全体业主具有约束力。

第十四条 业主委员会由业主大会会议选举产生，是业主大会的执行机构，依法履行国务院《物业管理条例》规定的职责。

业主委员会应当由本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表组成（经协商同意，也可适当选聘街道和社区干部），委员应具有完全民事行为能力，遵纪守法，模范履行业主义务，具有较强的公信力和组织能力，且需书面向业主大会作出承诺并积极、及时、全面履行工作职责。

第十五条 业主委员会委员的人数应当是单数，最低人数不得少于5人。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

业主委员会应在选举产生之日起30日内向辖区物业主管部门备案。业主委员会备案的内容发生变更的，应当自变更之日起30日内办理备案变更手续。物业主管部门应当对依法选举产生的业主委员会出具业主大会、业主委员会备案证明和印章刻制证明。业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十六条 业主委员会会议由主任或主任委托的副主任召集，召开会议时须有半数以上的委员出席，作出的决定须业主委员会经全体委员半数以上同意。业主委员会应当在作出决定后7日内，以书面形式将决定内容在物业管理区域内公告；业主可以要求查阅业主委员会的会议记录，业主委员会应当予以配合。第十七条 业主委员会应当根据业主大会议事规则的要求召开业主大会定期会议。

物业管理区域内有百分之二十以上的业主提议或者符合业主大会议事规则规定条件的，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

业主委员会不按规定召开业主大会定期会议或业主大会临时会议的，业主可以请求物业所在地街道办事处责成业主委员会限期召开业主大会会议。业主委员会逾期不召开的，由街道办事处组织召开。

第十八条 业主委员会每届任期3年。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会委员因本办法第二十条、第二十一条的规定被终止委员资格后，业主大会应当在3个月内召开会议，增补新的业主委员会委员。

第十九条 业主委员会应当在每年3月底前通过公告等形式向全体业主报告上一工作情况，并通报物业主管部门和街道办事处。业主有权就涉及自身利益的事项向业主委员会提出询问，业主委员会应当予以答复。

第二十条 对业主委员会主任的工作，百分之七十以上业主不认可时，街道办事处要及时指导、组织业主大会对业主委员会主任进行改选。业主委员会成立前或集体换届（辞职）期间，在过渡期内由街道办事处监督、指导物业服务企业的服务行为。

第二十一条 业主发现业主委员会委员有下列情形之一的，经10名以上业主提议，可以要求业主委员会召开会议中止其委员资格，并提请下次业主大会会议审议决定是否终止其委员资格：

（一）不履行委员职责义务、不遵守管理规约，情节严重且拒不改正；

（二）收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬；

（三）向为本物业管理区域提供服务的物业服务企业承揽、介绍相关业务；

（四）谋取可能妨碍公正履行职务的其它利益；

（五）其它侵害业主合法权益的行为。

业主委员会中止委员资格时，应当允许该委员提出申辩并记录归档。第二十二条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）不再是本物业管理区域的业主（协商选聘的委员除外）；

（二）因疾病或者其它原因丧失履行职责能力；

（三）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈；

（四）被人民法院依法追究刑事责任或被公安机关劳动教养。第二十三条 业主大会、业主委员会的运作经费在利用物业管理区域内公共部位、共用设施设备的收益中列支；没有收益的小区，其经费由全体业主分担，社区居民委员会负责经费收取和管理，也可由业主委员会自行收取和管理。具体额度由业主委员会提出预算，并在业主大会上表决通过后执行。业主大会、业主委员会运作经费的使用情况应当在每年的3月底前向全体业主公布，接受全体业主的监督。第三章 前期物业管理

第二十四条 新建住宅项目开发建设单位在办理开工报告前，到物业主管部门按照规划审批的配套项目签订《综合配套设施设备、环境建设承诺书》。

第二十五条 建设单位在办理商品房预售许可证前，须完成前期物业服务招投标工作，并提供物业环境设施设备施工图审查报告。建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，在街道办事处和物业主管部门的监督下实施招投标。新建2万平方米以上的住宅项目，建设单位为前期物业服务招投标活动中的招标单位。对于投标人少于3个的项目，经物业主管部门批准，建设单位可以采取协议方式选聘物业服务企业。建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。向物业主管部门交纳物业接管保证金。

前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同自动终止。

第二十六条 新建项目综合验收时，综合配套设施设备、环境建设未达标的，需按项目预算向物业主管部门交纳保证金。其中绿化建设按规划审批的绿化率折合面积后以100元/平方米标准收取保证金；在综合验收规定的时限内仍未达标的，由物业主管部门将未达标部分资金划给已成立的业主委员会作为绿化专项资金。第二十七条 建设单位应当在物业交付前60天内按照物业建设总投资千分之二的比例向前期物业服务企业支付前期物业服务费（该费用计入工程成本），用于物业交付前的前期物业管理，并交由辖区物业主管部门监管，其中的百分之三十应在招投标开始前交纳，其余应在工程验收之前交齐。

第二十八条 建设单位在销售商品房时，应将前期物业服务协议交予买受人，并由物业服务单位制定临时管理规约作为买卖合同的附件。临时管理规约应当在商品房销售前5日内向物业主管部门备案。

临时管理规约应当对物业共用部位、共用设施设备的使用、维护、管理，物业管理区域环境卫生和秩序的管理，房屋外观的维护，业主的其他义务以及违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定，但不得侵害物业买受人的合法权益。

市物业主管部门应当制定临时管理规约示范文本，供建设和服务单位选用。第二十九条 物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责：

（一）参与工程检查，对发现的质量问题及不适宜今后管理的问题及时向建设单位或相关专业管理部门提出整改建议；

（二）掌握小区内各管网线路的布置，以单体楼房为单位建立工程资料和日常管理档案，规范财务制度；

（三）就共有设施设备的安装位置、管线走向等事宜向建设单位提出建议，参与共有设施设备的安装、调试等工作；

（四）对物业用房、社区组织用房的建设情况，向物业主管部门和街道办事处报告。

（五）协助各专业管理部门督促开发建设单位整改开发建设中的遗留问题；

（六）根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定，向业主提供服务并引导业主遵守约定，维护公共秩序；

（七）根据街道办事处的要求，配合做好业主大会召开、业主委员会成立工作。物业服务企业应当在前期物业服务合同签订后的15日内派遣专业人员进入岗位，实施物业前期介入。

第三十条 供水、供电、供热、供气、邮政、通讯、有线电视等供应设施设备验收合格后，由各专业单位接管，接管的同时应提交小区管线平面图、地下管网图纸等资料。

专业单位接收后，应当及时做好供应设施设备的维修、更新和养护，确保物业区域内供应设施设备的安全运转和全体业主的正常使用。

专业单位委托物业服务企业负责供应设施设备日常维修养护的，应当与物业服务企业签订委托协议，明确维修养护的主要事项以及费用支付的标准和方式，并承担对其维修养护工作进行监督的责任。

相关专业单位接收物业管理区域供应设施设备后所发生的维修、更新、养护等费用，在相关专业单位企业成本中列支。由建设单位自行组织施工的，在保修期内的维修由建设单位自行负责。

第三十一条 物业服务企业按照规划审批的标准与开发建设单位办理物业承接验收手续，开发建设单位将物业图纸资料、相关保修文件，特别是小区竣工总平面图、小区地下管网工程竣工图等移交给物业服务企业，同时报辖区街道办事处和物业主管部门备案。物业服务企业承接物业时，要对物业共用部位、共用设施设备等有关事项进行查验，并做好登记备案，签订承接验收协议后对其承担责任。业主委员会成立后，物业服务企业应当将接受资料的情况告知业主委员会。前期物业服务合同终止时，物业服务企业应当将资料移交给业主委员会或转交给新聘用的物业服务企业。

第三十二条 前期物业服务合同到期后，业主委员会未成立的，街道办事处及时指导业主成立业主大会和业主委员会。

业主大会或业主委员会尚未召开成立期间，前期物业服务合同可以自动延续，由前期物业服务企业按照前期物业服务标准、收费标准继续提供物业服务。第三十三条 开发建设单位在物业竣工验收前，应按建筑安装造价总额百分之一的比例，将开发单位预留施工单位的质量保修金一次性交给物业主管部门监管，时限五年。

第四章 物业管理服务

第三十四条 业主委员会应当根据《内蒙古自治区物业管理条例》第四十条的规定与业主大会通过公开招投标中标或符合要求选聘的物业服务企业签订物业服务合同。

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，不得因业主欠缴物业服务费而擅自降低物业服务标准。

第三十五条 物业服务收费应当遵循提供什么服务、收取什么费用的原则，由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。

业主与物业服务企业可以采取包干制和酬金制等形式约定物业服务费用。第三十六条 价格行政主管部门负责制定适合多层次消费需求的物业服务等级标准。在同一服务等级标准中，要把物业费分解到服务项目，供业主委员会、物业服务企业在约定收费标准时参考。具体收费标准由业主与物业服务企业参考政府指导价并结合服务内容及公共能耗费的测算在物业服务合同中约定。物业服务企业要将约定的收费项目、收费标准和服务内容向业主进行公示，由业主监督执行。物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当在物业管理区域内的醒目位置公布管理区域内企业上的物业费使用情况，物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。每年不少于两次，接受业主的监督。

业主委员会或10%以上业主对物业服务企业公布的收支状况有异议的，物业服务企业应当作详细说明，业主委员会也可以邀请审计单位进行审计，费用在利用物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收入中支出。第三十七条 业主应当根据物业服务合同的约定足额缴纳物业服务费，不得以任何理由拒缴物业服务费。业主与物业使用人确定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，开发建设单位应缴纳足额物业服务费。对欠缴物业服务费的，由业主委员会牵头，社区居委会和物业服务企业配合，发函到欠缴业主所在单位请求协助缴纳，业主所在单位有责任协助催缴。业主委员会、社区居委会还可以发挥公众约束力量，建立信誉公告牌，对逾期不缴纳物业服务费的业主采取定时公布、上牌公式的方法，让业主共同监督，并自逾期之日起按日加收千分之三的滞纳金，最高额不超过应交物业服务费的总额。在房产交易时，产权人应当出具结算按规定缴纳的物业服务费用和住宅维修基金的证明，否则，房产部门不予办理房产交易手续。

实行物业费收取快速处理机制。由辖区人民政府组织法院、街道办事处、物业主管部门组成快速处理组，对业主违反合同约定，长期不缴纳物业费的，召集业主委员会和物业服务企业，当场查明原因并进行调解，对无正当理由拒交的，依法提起诉讼，按法律程序解决。

新建小区必须设立交费刷卡点，积极推行水、电、暖、物业服务费“一卡制”收费方式。

第三十八条 物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位不得强制物业服务企业代收费用，也不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。经物业服务企业同意接受委托代收的，相关单位要在委托协议中标明代收服务费。

对欠缴供热、供水、供燃气等费用的业主，各相关部门可采取分户控制，停止对其提供服务，或通过行政和法律手段加以解决，不得因个别业主欠费而损害其他业主的合法权益。

物业服务企业与各专业供应单位的职责划分如下：

（一）供电设施：楼宇进户线以内，由物业服务企业或房屋产权单位负责；以外由电业部门负责。

（二）燃气管道：燃气部门负责供气安全工作，燃气管网支线干线、室内管线及附属设施由燃气部门负责。

（三）自来水管线：以进楼口总闸为界，阀门以内（包括阀门）由产权单位负责；以外由自来水公司负责。

（四）下水管道：小区红线内化粪池及管线（不含市政管线）由物业服务企业负责；以外由排水部门负责。

（五）电信（网通）管线：楼内电话预埋管线由产权单位负责，其它管线由电信（网通）部门负责。

（六）供热管线：楼宇外供热管线全部由供热部门负责。

第三十九条 物业管理服务合同期满前3个月，业主委员会应提请街道办事处组织物业服务招投标工作，没有及时选聘物业服务企业的，物业服务企业应当相应延长服务，但最长不超过3个月。延长服务期间，物业服务企业按照原物业合同约定的服务标准提供服务和收取服务费用。

物业服务企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起10日内，向业主委员会办理下列事项，并报物业主管部门和街道办事处备案。

（一）对预收的物业管理综合服务费及其它公共经费按实结算，结余部分应当按照合同的约定予以退回；

（二）移交全部物业档案资料和有关的财务帐册；

（三）移交物业管理用房、场地和其它财物。

第四十条 物业服务企业在合同期内不得擅自停止服务，无故弃管服务、突然中断服务，给业主造成不良影响的，降低其企业资质，记入企业信用档案，给业主造成的损失从项目接管保证金内扣除；情节严重、构成违法的，依法承担相应责任，撤销企业资质，项目接管保证金全部扣留，纳入住宅专项维修资金管理，有关责任人三年内不得从事物业服务活动。对不良行为记录超过三次的企业，不再批准招标承接新的物业项目，暂停资质年检一年。对物业企业的服务，百分之六十以上的业主不认可的，物业服务企业要按规定的程序、步骤退出物业服务。

第四十一条 各旗县市区物业主管部门要建立物业企业管理服务评比长效机制和项目经理管理系列制度，健全物业服务企业信用档案制度，并通过互联网等方式向社会定期公布物业服务企业的信用信息及信用等级，实行信用信息资源共享，完善社会监督。

物业服务企业应当建立健全物业服务档案，并依据与业主约定的服务内容建立快捷的服务制度，制定服务时限，责任落实到人。提倡感动式、管家式的服务，鼓励物业服务企业和物业服务项目经理创立自己的服务品牌。

第四十二条 各级政府要将老旧住宅小区（或单体楼）供排水、供热、环境等综合整治工作来抓，纳入工作日程和财政预算，逐年增加投入进行改造。街道办事处成立社区物业服务中心或组织业主自治管理，主要提供清扫保洁、排污管线疏通、化粪池清掏等为主要内容的基础性服务。有条件的小区要将绿化养护、公共秩序维护列入自治管理，所发生的费用由业主共同承担。第五章 物业使用与维护

第四十三条 业主、使用人应当遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

业主在使用物业时应当遵守临时管理规约和管理规约。临时管理规约和管理规约一般包括下列内容：

（一）物业管理区域物业共有部分的使用和维护规则；

（二）物业管理用房的使用和经营；

（三）业主合理使用物业专有部分的权利，但不得危及建筑物的安全及损害其他业主的合法权益；

（四）物业屋面、外墙、门窗及户外设施保洁和装修规范；

（五）维护物业管理区域公共秩序的权利和义务；

（六）业主分担物业管理区域各类费用的方式；

（七）违反规约应当承担的责任。

第四十四条 物业管理区域禁止下列行为：

（一）改变物业的使用用途；

（二）搭建建筑物或构筑物；

（三）擅自占用、损坏物业的共有部位、共用设施和附属设施；

（四）损坏房屋结构或从事其他影响物业使用安全的行为；

（五）损坏绿地、花草树木、园林小品；

（六）任意弃置垃圾、乱堆乱放杂物、乱设摊点；

（七）禁养家禽家畜、大型宠物，小型宠物随行时应确保居民安全和环境卫生；

（八）擅自张贴或悬挂标语、广告和启事，在共有部位共有设施上乱写、乱画；

（九）制造噪声干扰他人正常生活；

（十）其它违反法律、法规和管理规约的行为。为规范业主的装修行为，控制违章装修，物业服务企业可向业主收取装修保证金，一般不超过2000元。

物业服务企业发现物业管理区域内有前款规定的行为的，应当劝阻业主，要求其及时改正，对不听劝阻或不予改正的，应当报告社区共同解决或及时告知相关部门，相关部门应当依法及时予以处理。

对在物业管理区域内私搭乱建、擅自更改立面建筑造型、使用功能的，由规划部门负责禁止和监督清除、恢复原貌；

违章装修、擅自破坏建筑主体结构的，由房产部门负责禁止和监督恢复原貌。在物业管理区域内或周边对小区业主造成烟尘、噪声等污染的，由环保部门负责查处。

对破坏环境秩序、公共治安秩序的，由社区居委会协调公安机关负责查处。第四十五条 业主或使用人装修房屋，应当将装修项目、装修部位、装修时间等书面告知物业服务企业。物业服务企业应当将装修房屋的注意事项、是否需要备案及备案部门等告知业主或使用人，并对其负有监督管理职责。物业服务企业发现在装修过程中有违反有关规定的行为时，应当通知行为人立即停止并改正；对拒不改正的，应当及时报相关部门依法办理。

第四十六条 修缮公用设备时，有关相邻住户应予配合。因修缮造成相邻住户房屋或设备损坏及其它财产损失的，责任人应予以修复或赔偿。凡相邻住户阻挠修缮的，由物业服务企业、业主委员会协调；因相邻住户阻挠修缮造成房屋及他人人身、财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。

凡房屋室内及其附属设施有影响市容或者可能危害毗连房屋安全及其公共安全的，业主应予及时修缮。对拒不修缮的，业主委员会可授权物业服务企业进行修缮，费用由该业主承担。

第四十七条 实行小区内有偿停车。小区内的公共场地及地面、楼顶广告位归全体业主所有，开发单位不得出售出租。

利用物业管理区域内的公共场地停放车辆的，物业服务企业可以根据当地价格行政主管部门确定的收费指导价格或业主大会的决议收取车辆停放费。物业服务企业可以根据业主大会的决议对楼体广告位出租收费。

物业服务企业应当将车辆停放费、楼体广告位出租费单独列帐，独立核算，除用于停车场地及设施有效使用的必要开支外，应当根据业主大会的决定，用于补充物业专项维修资金或用于物业管理及补充业主委员会办公经费。

业主委员会应当对车辆停车费和楼体广告位出租费的收支情况进行监督。第四十八条 业主车辆较多的物业管理区域，经业主大会同意，业主委员会可以申请公安部门对小区内地面停车泊位和规定行车路线进行划定，公安部门应当予以配合。

第四十九条 大型车辆及载有危险化学品等易燃易爆品的车辆不得进入住宅小区；进入住宅小区的车辆应当在划定的停车位内按序停放，并遵守下列规定：

（一）减速通行，遇到非机动车和行人应当合理避让；

（二）禁止鸣号；

（三）停放期间防盗报警器应当使用静音，发生噪音应当迅速解除；

（四）不得将车辆停放在小区消防通道口或阻碍物业管理区域通行的主要交通道路；

（五）车辆停放不得损坏绿地或影响其他业主使用物业或共有设施设备。

物业服务企业应当加强对进入小区内车辆的管理，发现车辆有前款行为之一的，应当及时劝阻车主；不听劝阻的，对前款第（一）、（二）、（三）、（四）项行为，应当及时告知公安部门予以处理；对车辆停放损坏绿地的，应当及时告知街道办事处予以处理；公安部门或街道办事处应当依法及时予以处理。第六章 物业管理用房、设施和经费

第五十条 建设单位应当按照规划要求配置物业管理用房和社区组织用房。建设单位应当按照建设工程规划许可证标明的地上总建筑面积千分之三的比例配置物业管理用房；按社区组织用房的统一规划按千分之四的比例配建社区组织用房。

物业管理用房及社区组织用房应当与新建物业同步设计、同步施工、同步交付，其面积、位置应当在批准的建设工程规划设计方案中标明。因依法调整规划，物业竣工验收后的实测地上建筑面积超过建设工程规划许可证标明的地上建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照本条第一款规定的比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。对物业管理用房和社区组织用房的具体位置和面积，建设单位应当征求街道办事处和物业主管部门意见，在规划方案中确定，在规划审批时明确，在施工图审查中专审（包括环境施工图），在开工许可中硬性标明，并不得任意调整。

物业管理用房至少配置50平方米以上。社区组织用房面积不低于200平方米，其中社区活动用房面积应占整个社区用房的60%以上。

第五十一条 物业交付前，建设单位应当按照本条例第五十条规定的标准将物业管理用房交给物业主管部门。业主委员会成立后，物业主管部门应将物业管理用房的产权证明等资料移交给业主委员会。其中廉租房小区和拆迁安置小区物业管理用房的产权属于国家。首次业主大会召开后，业主委员会应当将物业管理用房的位置、面积等在小区内公告。

因分期开发等原因，不能足额提供当期物业管理经营用房的，建设单位应在物业交付前向物业管理办公室支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿，并在后期开发中及时补足物业管理经营用房。该经济补偿应当专户储存，在业主委员会成立后一并移交给业主委员会，用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理方面的其它需要。

第五十二条 物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主，其所有权不得分割、转让和抵押，使用用途不得擅自改变。

物业管理用房主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会进行办公。对办公剩余部分，由业主委员会根据业主大会的决定自行出租或委托物业服务企业出租或经营，租金或收益用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。物业服务企业与承租方签定的租赁合同应当经过业主大会或业主委员会同意。

前期物业服务期间由物业服务企业出租或经营的物业管理用房，其租赁或经营期限最长不得超过前期物业服务合同约定的服务期限，且租金或收益应当用于补充物业专项维修资金或按照业主大会的决定用于物业管理等方面。前期物业服务企业与承租方签订的租赁合同应当在签订之时起15日内向物业主管部门备案。第五十三条 住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金由业主交纳，收取情况由收取单位向业主委员会明细告知。专项维修资金原则上统一由物业主管部门专户存储。专项维修资金使用要经业主委员会同意报物业主管部门审核确认，批准执行。物业管理区域内应由建设单位、施工单位、专业服务单位承担的维修、养护费用或应从物业服务费用中列支以及属于保修范围、保修期限内的物业共用部位、共用设施设备维修养护费用不得使用专项维修资金。

住宅专项维修资金的利息，可按银行活期存款利息计算，按季度由物业主管部门拨给缴纳单位作为业主委员会办公经费的补充。第五十四条 住宅小区业主委员会成立后30日内，物业主管部门应当将本物业区域内的保修金、物业专项维修资金的数额、收支情况、用途等以书面形式告知业主委员会。

第五十五条 对违反本办法的行为，按照国务院《物业管理条例》、《内蒙古自治区物业管理条例》的有关规定进行处罚。第七章 附 则

第五十六条 本办法下列用语的含义： 住宅小区是指达到一定规模，基础设施配套比较齐全的居民生活小区（含居住小区、住宅组团）。

物业管理是指物业服务企业对小区内共用设施、设备及公共环境、秩序的日常维护及管理，并对其承担相应职责。

物业服务是指物业服务企业对业主提供和谐亲切的居住氛围、便捷周到的各项服务、及时有效的沟通配合，并对服务内容（项目）质量承担相应职责。

住宅物业的最终用户是指：

（一）专有部分以单个业主作为最终用户；

（二）部分业主共有部分以该共有部分的全体业主作为最终用户；

（三）全体业主共有部分以全体业主作为最终用户。公共能耗费是指小区共用部位、共用设备和公共设施及在公共性服务中所发生的水、电、煤等能源消耗所产生的费用。小区的共用部位是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电梯机房、走廊通道、走廊墙、房屋承重结构（房屋的基础、楼板、屋顶、梁、柱、承重墙体等）、室外墙面屋面等部位。小区的共用设备是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防器具、排气阀、单元门、小区大门、小区智能化设备和控制设备等设备。

公共设施是指物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、停车场库、照明路灯、给排水、燃气等各种管线、消防设施、窨井、化粪池、绿化、景观、垃圾废物储存设施、专用房屋、等设施。

第五十七条 本办法施行前已成立业主大会的物业小区，由业主委员会会同建设单位、物业服务企业按照前款规定负责办理移交手续；未实施物业管理已交付使用的住宅小区，由所在街道办事处、社区居民委员会负责牵头，参照本办法前款规定组织办理移交手续,专业单位必须接收。

第五十八条 本市行政区域内非住宅小区内的其它住宅实行物业管理和非住宅物业参照本办法执行。

第五十九条 本办法自2009年5月30日起施行。原《通辽市物业管理办法》同时废止。

本办法由通辽市人民政府建设行政主管部门负责解释。