第一篇：2017物业管理年底总结
物理管理的年底总结需要围绕公司2017年目标计划的完成情况去分析，同时要主要针对公司在市场的发展状况进行总结。最后要对2018年做出愿景和具体计划！你可以试着像以下的范文这样写：
篇一：2017物业管理年底总结
转眼间入职开源物业已经两年有余，在这里工作的两年中，无论在工作和生活中都受到公司领导和广大员工的支持，在此表示深深的感谢。回顾2017年，物业公司在开年第一次例会就为我们各个项目提出了本年度的工作基调即“物业服务质量提升年”。公司早早为我们明确了目标、指明了方向。在公司正确方针指的引下，开源之家和开源商城两个项目部经过了入住、装修、乔迁期后，现在已经进入正常的物业管理阶段，在公司各专业部门监督、检查和指导下，在全体员工的共同努力下，两个项目的物业服务品质无论在硬件上和软件上都得到了较大提升。
过去的2017年，我们通过了新形势的考验，进一步提高了服务水平，取得了业主的充分肯定，为了2017年能更好的展开工作，现就2017年的工作做以下总结和回顾：
客服部项目完成情况：
1、两个项目现况及来电来访统计
开源小区，总占地开源㎡，总建筑面积为（填写总结内容）㎡，由（工作总结内容）栋住宅构成，共计（填写总结数据）套，地下车位共（填写总结数据）个。截止到2017年年底，小区共交付业主（填写总结数据）套，已经装修（填写总结内容）套，入住（填写总结数据）户，交付车位（填写总结内容）个。供暖（填写总结数据）户。
2017年全年，华文苑共计接到业主各种来电来访近开源人次，其中工程质量投诉（填写总结数据）次（户），包含门窗（填写总结内容）余人次，暖气管道问题（填写总结数据）户，室内墙裂（填写总结内容）户，可视对讲（填写总结内容）户，小房问题（工作总结内容）户。来电来访咨询（填写总结数据）余人次；服务投诉（填写总结内容）余人次；暖气报修（填写总结内容）余人次；接受业主合理化建议（工作总结内容）个。
（填写总结数据）项目，总建筑面积为：（填写总结数据）平方米。由（工作总结内容）栋住宅构成，共计（填写总结内容）套，地下车位（填写总结内容）个。截止到（填写总结内容）年年底，小区共交付业主（填写总结内容）套，已装修（填写总结内容）套，已入住（填写总结内容）户，交付车位（填写总结内容）个。
2017年全年，盛世爱琴海共计接待来电来访开源余次，3、装修管理工作
2017年，两个项目共计新增装修（填写总结数据）户，客服人员在装修巡查过程中，严格执行公司关于装修管理的各项规定，积极主动的为业主办理装修前的各项手续，并每日（工作总结内容）次入户对装修进行检查，及时指正业主在装修过程中的各项违规行为；并针对性的为业主提出装修的合理化建议，保留水、电、暖改造时的影像资料。针对业主在装修后出现的墙裂现象，我们建议业主在装修时对可能出现墙裂的施工洞、窗台下方、进料口等位置进行基层处理或增加绷带等预防措施；针对卫生间门口两侧墙体出现的阴潮现象，建议在做防水时在门口增设防水坝。这样不但减少了理类似问题的发生，又避免业主为此与地产、施工单位发生纠纷。
同时业主装修完毕后，根据业主的申请及时对业主的装修进行查验，查验合格后。按照公司的工作流程及时为业主办理装修押金的返还、解释工作。
4、为了方便业主，提升物业服务的多样性，两个项目在不影响正常工作的情况下，代业主收发挂号信、邮件包裹、报纸5800余次。我们做到通知、发放及时，记录详细。对未及时领取的物件，定期通知业主并妥善保管物品。2017年在物业办公室未发生过一件快递物品丢失。不仅如此，两个项目物业前台客服人员还多次捡拾快递公司遗失在办公室的物品，每次都及时物归原主。不但发扬了公司良好的企业文化，而且获得多家快递公司好评。
工程部项目完成情况：
1、对两个项目污水管道的巡查、维修、清理。两个项目内共有有186个污水井，3个化粪池。经过长时间使用井内与管壁上积累了大量油泥和沉淀物，为了避免造成了堵塞与反水，给业主带来经济上的损失。两个项目工程部组织了大量的人力并聘请专业的清理人员，在雨季到来前，对污水井与管道进行疏通、清掏，保证了小区业主的正常生活。
2、建立建全设备档案。针对小区的实际情况，在物业公司工程部的指导下。先后建立建全了小区《二次加压设备台帐》、《电梯设备台帐》、《电梯设备巡查记录》、《电梯设备运行档案》、《锅炉设备台帐》及《锅炉设备运行记录》、《车库消防通风设备台帐》、《电表巡查记录》。
台账建立后使工程部工作不仅干在了实处，更留下了宝贵的文字记录。为以后设施设备维修提供了宝贵的依据。
3、供暖工作。暖气是小区居民取暖过冬之根本，两个项目都采用燃气锅炉供暖。为保障小区供暖工作的正常进行，避免因管道漏水对其它公共设施设备造成危害。在供暖前1个月我就组织两个项目全部工程部人员对去年华文苑采暖工作进行总结，并对两个项目供暖事宜进行了倒排计划，针对易发生的问题，制定了相应的措施及预案。如：为避免管道井漏、跑现象，对小区内管道进行统一的排查，发现部分管道井地漏有堵塞情况并统一进行疏通；提前张贴冷水试水及供暖通知。并告知业主供暖前的安排计划，使业主了解今年供暖的具体安排，并提前做好相关准备工作。这样即可以使业主能主动的配合采暖工作的前期准备工作，又减少了采暖工作出现的重复性工作，便于采暖工作的统一安排，还相应得提高了工作效率。同时在试水工作中，维修人员加班加点，挨家挨户的为业主试水，并对发现的问题进行登记记录，对能处理的现场进行维修处理，对不能处理需要施工单位处理的，登记后积极的与施工单位、业主约定好时间后进行维修。同时根据公司的要求，由于供暖初期属于问题多发期，为保障业主家的温暖及避免设施设备出现问题，两个项目组织了维修人员进行夜间值班工作，对业主晚上报修进行了及时处理。
此外，在保证业主家温暖的情况下，为了减少公司负担我物业工程人员多次调整供暖进回水温度及停炉时间。最终经过工程人员的多次尝试，我们今年在新增加供暖130户情况下，相较去年每天仅多用400m?天然气。
安防部项目完成情况：
2017年两个小区安防部基本上做到了未发生安全责任事故，重大火灾事故，员工伤亡事故，没有与业主发生重大事件纠纷。具体工作汇报如下：
1、治安方面。随着装修户数的减少、入住户的增多，我们吸取上一年的工作经验，着重提高素质服务，加强文明语言与举止培训，通过日常培训与锻炼，队员素质有了进步，并逐步融入到了物业体系中，努力给我们的业主们一个安全温馨的环境。我们严格按照公司规定，站好每一班岗，对在装户、外来人员需要进小区的车辆严格管理，认真登记。夜查时我们通过每一小时地面巡逻打点一次，每两小时地下小房巡逻签到一次，再加上以监控室为中心的整点报岗等工作流程来增加巡逻密度，并把巡逻范围扩大到南门外围处等措施来提高小区的安全性。
2、车辆管理。开源小区属于人车分流设计，园区内无临时停车位且车库出入口都在小区外侧，导致临街商铺前小广场成了临时停车场，大家的车辆停放的杂乱无章，经常发生剐蹭。不但影响业主的出行，更增加了商铺使用者的怨言。对此，在李总的提议下，我们对小广场进行了车位的统一划线，上下口位置加上了交通标示。不但方便了大家车辆的停放，更避免了安全事故的发生。
（填写总结数据）小区起初在车库还没有正式启用的情况下，我们的工作重点是小区内通道车辆停放秩序的管理。这一阶段，由于车辆停放占用大部分的通道，给小区居民的通行带来了很多不便。特别是给车辆的通过造成了很大的困难。因此，为了保证小区主通道的畅通无阻，我们加大了队员的车辆指挥培训，使每一个队员都成为一名多面手，对每一辆停放在小区内的车辆进行专人指挥，直至停放到指定位置。车库启用后，我们在李总的指挥下，配合消防部门对小区内地上停车进行了统一的清理，并且在地上标注出消防通道的位置。虽然在车辆清理实施过程中，有很多业主不理解，并且做出了一些不理智的行为，但是在我们耐心细致的解释沟通下，最终得到了业主的理解和支持。至此，华文苑基本上杜绝了小区内楼前楼后和通道上长时间停放车辆和过夜停车的现象。
3、消防工作。以预防为主，在日常巡逻时，对消防设备、燃气管道等做到勤检查、勤维护，在遇到突发事件时，能够做到冷静应对和处理。如：盛世爱琴海队员在一次例行巡查时，及时发现了9号楼4单元西外墙燃气管道泄漏，当时队员并没有慌张，而是按照我们的应急预案，及时通报给部门主管和客服中心，随后相关人员妥善处理此事，避免了重大事故的发生。
4、例会、专业技能培训。两个项目实行每天班前会、每周一训练，时间为一小时，按照制订计划开展训练，并定期对训练内容进行考核，检验训练成果，通过1年时间的训练来看百分之90以上员工能熟练掌握初级专业技能，为更好的开展工作和完成任务打下了基础。
保洁部项目完成情况：
1.基本工作
（1）保洁日常管理及巡视检查方面。在保洁主管和公司环境部的共同检查监督下，两个项目保洁员基本上能够认真完成各项工作，虽然得到了业主的表扬和肯定，但主动服务的意识还有待提高。
（2）垃圾清运方面。部分业主将生活垃圾堆放在垃圾桶周边，易造成地面污迹和蚊蝇滋生等现象，保洁部及时对生活垃圾桶进行清洁、消毒，保证地面整洁，无异味。
2017年4月在李总经理的精心组织安排下，我和部门主管对北京保利地产旗下的保利垄上、保利西山林语、保利紫罗兰三个不同风格的小区进行了为期3天的参观和学习，通过这次参观使我看到了自己在平时项目管理过程中的很多不足，同时也感到保利物业很多优秀的品质及管理经验都值得我好好学习和借鉴。以下几点尤为让人记忆深刻： 1.主门两侧设计独具风格（以兽首为主题）
2.小区内绿植独具风格（四季开花，并且开花花色繁多）
3.草坪边缘排水设计独特（有专门排水沟）
4.物业设有档案室（①业主私密信息单独留存。②业主社会关系。③拜访记录。④装修记录装修公司资质、装修人员信息、全套水、电木工装修图纸。⑤房屋验收资料。⑥房屋设计全套图纸。⑦考勤记录。⑧培训记录。）
5.物业用工所有记录为手写纸质记录 6.物业仓库内物品摆放整齐，有专人专管
7.监控室为了防尘、防静电，进入监控室统一换鞋。并设有挡鼠板
8.全部资料为统一的vi
9.有偿服务包含：
1、业主绿植看管养护。
2、空置房看管。
3、邮件代收。
4、外墙冲洗、室内保洁。
10.小区内别墅小院无围挡，以高型花灌木为围挡
三、工作上存在的不足及整改措施
1、管理工作不细致，工作执行力欠缺有待改进。
工作中不细，执行不到位主要表现在：员工不能及时落实工作意图，使培训的效果受到影响；在工作检查中，检查不细，发现问题不及时，纠正问题的措施不到位。
解决措施：规范引导员工的自觉学习意识，提高培训效果，将培训内容落实到岗位上，以实际操作为主，减少空洞的讲解。
2、新入职人员工作经验不足，对安全防范服务工作程序掌握的不够全面，安全漏洞较多。
解决措施：以身作则向员工传授安全防范技能，言传身教引导员工责任意识，减少安全防范漏洞，对安防设施隐患及时进行整改。
3﹑公共区域巡查力度还需加强，客服人员、保安员、保洁员的工作技能、服务意识有待再提高。
解决措施： 部门之间加强互动和沟通，项目组织全员现场培训，了解各部门职责增强配合意识，分工协作共同搞好服务。
4、工程维修的及时性、预见性和有效性有所欠缺。
解决措施：加大日常公共设施设备巡查力度，做好派工单收跟进及回访工作。
5、员工日常巡查空置房、装修户、出租户意识不强，力度不够； 解决措施：对员工重点培训，教技巧方法、定措施，各个部门配合。
6、节能意识还需要深入到每个人的心里。
2018年工作计划：
1月-2月：督促配合开源业主委员会的成立。完成开源（工作总结内容）的围墙加高及增加车棚。新的一年即将到来，提前营造好节日的气氛。并做好防盗，防火，防冻的温馨提示，并做到小区内重点部位多次巡查，做到防患于未然。3月-5月：天气逐渐转暖，我们将重新梳理业主档案，对业主房屋存在问题进行再一次的整理汇总。对于新装修的业主，严格执行装修时间表，杜绝超时装修的出现，以免影响已入住业主的正常生活。
6月-8月：一年中雨季即将到来，做好防汛的准备，对每个电梯口，地库入口、地下室入口等重点部位提前堆放好防汛沙袋。对2017年漏水的部位进行重点检查，以避免机电设备受到不必要的损失。
9月-10月：以农历八月十五中秋节为主题，组织一次业主物业联谊活动。
11月到1月：冬季逐渐来临，为保证业主能够度过一个温暖的冬天，提前与热力等相关部门做好供暖事宜的沟通，对小区水、电、管、线等配套设施逐一进行检查和养护。做好大雪大雾等恶劣天气的防范和预案。
一年的工作细说起来还有很多很多，我们取得的成绩是微不足道，但其中的不足也让我们感到不安，但我们有信心将这些不足之处在今后的工作中逐步加以修正，业主满意是我们每一位员工的心愿，也是我们为之奋斗的目标，相信我们今后的工作会做得更好！
篇二：2017物业管理年底总结
2017年，我处在公司领导及各部门的支持与帮助、同事的齐心协力的奋斗下，按照公司的要求、部署，较好地完成了部门的职能工作。通过一年来的学习与工作，工作模式上有了新的突破，工作方式有了较大的改变，现将___管理处一年来的工作情况总结如下：
一、管理处的日常管理工作
自公司进行“三定”和分管理处，形成各施其职，各负其责后，对我处来说是一个全新的工作领域。___管理处是公司住宅小区物业服务形象的一个重要窗口部门，是总经理室领导下的一个日常维护、管理、服务机构，推动各项工作朝着公司既定目标前进的一保障部门。管理处的工作主要有日常投诉处理、收费租赁、基础设施设备维修维护、环境卫生、绿化养护、水电维护、安全保卫。有文稿处理、档案管理、文稿报批转、会议安排、学习培训、上级部门检查及外来单位参观、指导的迎来送往等。面对繁杂琐碎的大量事务性工作，强化工作意识，注意加快工作节奏，提高工作效率，冷静办理各项事务，力求周全、准确、适度，避免疏漏和差错，至今基本做到了事事有着落。
二、日常投诉处理维护工作
1、处理投诉方面。全年共接待处理投诉1432起，已处理完成1420起，正在处理12起，处理率达99%。其中水电投诉报修647起，房屋维修491起，防盗门及单元门报修130起，投诉164起。
全年投诉主要集中在1、2、10、16#楼顶层住户房屋漏水，2、7#楼业主对3#楼工地施工噪音扰民的投诉，14#楼业主对酒店客房晚上的麻将和屋面没有屋顶花园的投诉。
16、17#楼业主对酒店的油烟、噪音，18#楼对幼儿园噪音、厨房的油烟投诉。其中大多已处理好，但18#楼的业主反映幼儿园的油烟、噪音依然存在，经过与幼儿园负责人协调后，将厨房改移位后，已得到明显的改善。
2、收费工作工作。全年收费工作完成得较好，除了小部分业主有原因拒交费用以及空置物业外，应收的各项费用都已收回。租赁工作也按质按量地完成，能最大限度地利用资源，尽量盘活资金，为公司创收。
3、日常维护。今年按照公司年初公司制定的工作计划，顺利地完成___、新兴苑、翠竹苑、香洲苑、大本营等基础设备设施的维护保养和环境卫生、绿化养护工作。
4、环境卫生。在维护园林绿化、清洁卫生方面，不断地完善、改变管理方法，尽量地做到园林绿化完好、清洁卫生整洁，全年辖区内未出现绿化虫害、花草树木未出现死亡和疫情现象，给辖区住户营造了一个舒适、温馨的家园。～年，我处为公司获得了鹤城区爱卫先进单位称号。
5、水电维护。主要对辖区内的___、香洲苑、新兴苑、翠竹苑、集团公司总部、湖天花园、生资仓库等35栋房屋的水电维护及日常管理工作；全年水电月平均损耗率分别在2.2---2.8%，严格控制在允许范围内；辖区的4个配电房，5台电梯，两台高层加压泵及消防一体的配套设施运作正常，无安全事故发生。
6、装修管理。按照年初的工作部署和计划，今年装修管理工作已逐步进入正规轨道，实施了公司统一编制新的装修服务协议及管理规定，合理的堵住以前未完善的装修管理漏洞，并实行每日必须到装修户现场巡视登记制，做到发现问题及时及时处理，违规装修现象已明显减少、下降，未出现因违规而引起的安全事故和大的投诉。
7、安全管理。今年安全工作总体较好，辖区未发生消防、抢劫事故。但在下半年___发生一起小轿车被盗事件，所幸已得到破案，追回被盗车辆。故在安全工作方面不得有半点疏忽、麻痹和侥幸思想，应在对外来人员、车辆的出入管理多下功夫，避免类似或更为严重的事故发生。
三、加强学习，提高业务水平
由于感到本部门的担子分量，而处室部分员工的学识、能力和阅历与各任职有一定的距离，所以总不敢掉以轻心，要求各员工加强在专业知识方面，多向书本学习、向周围的领导学习，向同事学习，这样下来明显感觉到今年有了一定的进步。经过大家的不断学习、不断积累经验、知识，均已具备了一定的工作基础，各自能够地处理日常工作中出现的各类问题，在组织管理能力、综合分析能力、协调办事能力和文字言语表达能力等方面，经过一年的锻炼都有了较大的提高，保证了各岗位各项工作的正常运行，能够以正确的态度对待各项工作任务，热爱本职工作，认真努力贯彻到实际工作中去。积极提高自身各项业务素质，争取工作的主动性，具备较强的专业心，责任心，努力提高工作效率和工作质量。
四、存在的问题和今后努力方向
一年来，我处员工能爱岗敬业、创造性地开展工作，取得了一些成绩，但也存在一些问题和不足，主要表现在：第一，管理处多数员工非物业专业人员，许多工作都是边干边摸索，以致有时工作起来不能游刃有余，工作效率有待进一步提高；第二，有些工作还不够过细，一些工作协调不是十分到位；第三，相关的专业理论水平还不太适应公司工作的要求；第四，___车辆不断增多，小区路面都停满了车辆，给行人、车辆通行存在很大的安全隐患，主要是中心地下停车场渗漏水严重，共有125个车位，其中有53个车位漏水，故车主不愿将车停放进去；第五，大本营、新兴苑、翠竹苑水电亏损严重，主要原因是管线表老化、锈蚀、日常盘查、巡视管理不严谨，造成偷、漏、跑、冒、滴现象严重；第六，现阶段，我处所辖物业基础设备设施已有很多快过保质保修期，所发生的费用现均为物业、房产、工程公司所承担；第七，目前，我处所辖的翠竹苑、新兴苑物业管理成本较高，存在亏损，主要是物业规模小，投入人力、物力相对较大。此类物业也是公司面临的一个效益增长在的障碍，不利于公司发展。
在新的一年里，应把提高物业专业管理、服务知识、工作水平作为培训、学习重点，为公司发展壮大，贡献应该贡献的力量。应努力做到：第一，加强学习，拓宽知识面。努力学习物业专业知识和相关法律常识。加强对物业发展脉络、走向的了解，加强周围环境、同行业
发展的了解、学习，要对公司的统筹规划、当前情况做到心中有数；第二，注重本部门的工作作风建设，加强管理，团结一致，勤奋工作，形成良好的部门工作氛围。不断改进处室对业主、其他部门的服务水平及支持、配合能力；第三，与房产、旺德福超市衔接___中心地下停车场漏水维修，7#楼地下停车层启用和牡丹苑架空层超市配送中心迁移，合理利用起来，把停放在小区道路上的车辆规范停放入车库位，改善小区车辆停放秩序混乱局面；第四，加强对辖区内的水电日常盘查、巡视，建立一个长效管理机制，从源头上堵住偷、漏、跑、冒、滴现状，尽量将水电亏损降到最低限度；第五，为改变物业、房产、工程公司无止境承担辖区基础设备设施维修费用状况，必须启用房屋维护资金，而我司目前所接受的物业大多属前期物业管理，要顺利地启用维护资金，故急需成立业主委员会，好与业主委员会重商物业管理合同续签和动用维修资金事宜。第六，在小规模物业小区，尽快成立业主委员会，与业主委员会协商调整提高物业服务费或者由业主实行自治管理，使业主、物业管理企业均受益，避免我司长期亏损。
新的一年，我处全体同仁将以饱满的热情，服务好业主，维护好公司利益，积极为业主提供优质的服务，为公司创造更高价值，力争取得更大、更优异的工作成绩。
篇三：2017物业管理年底总结
一年的时间在我们忙碌却有序的工作中马上就要过去了。回想起一年来的工作，可以说是物业公司在总结去年工作的基础，经过一年的完善与努力，再上新台阶的过程。一年来，我公司在市局领导的正确领导下、在全局各单位的大力支持下、通过公司领导及全体职工的共同努力而使公司各项工作都完成得比较圆满。
回想一年来的工作，我公司在服务承诺、工程审计、房产能源管理等许多方面取得了显著的成绩。
一、工程审计严格执行标准，不徇私情。
今年我局在局所装修改造方面下了很大功夫，这就要求物业公司不仅要做好日常维修工作，而且对装修改造质量也要严格把关，为了做好这一项工作，我公司安排专人对工程现场进行监督，共完成局所装修13处、柜台加固34处、墙壁粉刷24处，对5个支局所进行了屋面防水改造，对印刷厂、综合服务基地进行了防火墙改造，并对全部工程进行预算审计，工程造价达到了251万元，审减额为68万元，审减率达到了27%，切实为局把好了关、把住了关，受到了局领导的高度赞扬。
二、着力解决历年来的难点问题。
1、去年冬季我局部分局所因多种原因导致供暖不好，为彻底解决这一问题，今年夏季我公司就组织综合股职工分头对几处局所的供暖管道进行室内分户改造，为节省资金，我公司安排综合股的几名骨干分头负责，对10处局所进行了改造，均在供热之前顺利完成了任务，而且供热效果都比改造前要好很多，还为红旗所安装了电取暖，彻底结束了冬季室内冷冰冰的历史。除此之外，我公司还组织力量对我局所属的几处锅炉进行维修，总计精修锅炉1_2吨的6台，0。5吨以下的10台，为局节约资金5万余元，以上这些细致的工作，不仅基本解决了冬季不热的问题，而且从根本上节约了能源支出，为局节约了大量资金。
2、为切实做好全年的服务承诺工作，做好全局物业管理工作，有力地保证经营、运行、机关各部门生产工作有序、高效、顺畅运转，营造安全、良好、和谐的发展环境，我公司将服务承诺贯穿于全年的工作中，全面履行服务承诺内容，依据严格的考核机制，对各股从服务态度、服务时限、服务质量等方面全部实行计分制，在各股之间进行评比，评出最优和最差，有奖有罚，充分调动各股职工的工作积极性，使职工充分认识到这是全年工作中的重点，抱着必须做好这项工作的态度来对待。
一年的工作，我们始终本着谁主管谁负责的原则，将物业管理的服务工作层层分解，细化到股，量化到人，强化责任追究制，对各单位所反映的问题能按服务承诺的要求及时到位进行维修，一年来，从没有因为我们的自身原因而耽误过生产的，而且对于无法马上维修的都能做到及时安排，一旦问题解除马上排除故障。各股之间也能通力合作，在每半个月的巡访中能互相通报，互相配合，不仅提高了工作效率，而且也加强了各股之间的沟通协调，使得物业公司这个原本散乱的集体日益团结。
实践证明，通过我们的积极努力，全年的维修维护、清扫、能源房产管理等多项工作都在承诺制度的规范下完成得比较好。而且基本上能按照局里的要求，以经营为主线，全面细致地做好各单位的后勤服务支撑，强化了职工的主动服务意识，受到全局各单位的一致好评。
三、房产、能源管理日趋完善，逐步形成系统化模式。
1、房产管理方面除对各项收费项目进行了建帐管理，同时对我局出租房屋及承租房屋都建立了台帐，所涉及内容一目了然，并制定了有关房屋管理方面的规章制度，与各方负责人见面落实了这些管理规定，以便于日常管理及遇到问题能及时妥善处理。重点针对物业收费项目进行了规范，与各物业管理公司签订了物业管理合同，并对收费标准进行了重新洽谈，使物业管理费的收费标准达到历年最低。对由于其管理疏漏对我局造成的损失，进行了经济上的追究，从当年的物业费中扣除。今年全年共交纳物业管理费2。2万元，比上年节约了0。95万元。
对市里所收的各项占地费、年检费、土地租金等等，也是能省则省，通过与市里各收费单位的多次协商，针对以上各项收费项目我公司共为局里节余15。9万元。
积极推进闲置房屋出租一事，我公司去年将多数闲置房屋出租，收到了很好的效果，今年初始，我公司又将剩余房屋进行分类，分别考察地段、租金等指标，对不同房屋酌情定价，争取将剩余房屋也能出租出去，为局收回部分成本。除此之外，我公司还积极主动对已出租的房屋租金进行收缴，对于许多难收的户也进行多次攻关，通过我们的努力，目前我公司已收回租金138。47万元，收缴率达到70%。
2、能源管理也日趋完善。水、电能源管理在去年整治的基础上，今年又有所规范。取消了部分不合理收费，以邮政企业是国家赋予的承担普遍服务的公益性企业为依据，重新核定了部分收费项目的收费标准，仅此一项每年就能为局节省30多万元。
我公司在去年对电费整治的基础上，今年对供热费进行了彻底清算，为了保证交费面积的准确，我公司专门派人到各单位测量面积，在此过程中，对站前枢纽大楼的面积提出了质疑，经多方求证并与热力公司沟通，终于认定了我们的结果，最后通过多种手段，终于追回了多年多交的供热费45万余元，为局挽回了多年的损失。除此之外，今年供热费虽然上调了价格，但我局所付出的却与去年基本上持平，原因是今年我局将供热费收缴工作交给了物业公司代收，甩掉了许多现已不应在我局报销的住户。
四、增收节支，例行节约。
1、冬煤反季进场，从根本上避免了迎季的价高质低的普遍问题，并从用量上进行了仔细核算，严格压缩了每年的进货量，使得今年的冬煤物美价廉，保质保量。在保管问题上，将煤传成堆，用草、泥将煤堆盖起来，使煤免受风吹雨淋，并从根本上控制了冬煤丢失的现象。仅此一项，就为局节省资金十余万元。
2、为节约购买桌椅的资金，避免浪费，我公司组织专人对全局各局所的办公桌椅进行了维修，一年来，共维修办公桌171张，其中大修85张，办公椅115把，与购买的成本相比，维修所付出的工费及材料费真是相差太多，仅此一项，就为局节省资金4万余元。
3、坚持原则，坚决抵制不合理收费。我公司根据<邮政法>规定，邮政局属于提供普遍服务的公益性企业，在许多收费项目上都应享受一定的优惠，据此我公司与各收费单位多次协调，在许多方面都争取到了一定的优惠政策，为局节约资金30多万元。
五、采购、计划调拨、保管各人分管，有章可循。
为使得采购商品在质量上和价格上都有所保证，我公司专门成立采购小组，定期到市场去了解商品的价格及质量情况，并及时征求全局各使用单位的意见，尽量满足大家的需要，对不合格商品坚决不入库，其中也发生过因进货质量问题，损失由采购员弥补的事情。经这样严格的审查，我们才能保证每批进货都物美价廉。
为保证用最小量的库存来周转，我公司在计划调拨上采取了月报计划月查库存的原则，使得我们不占用过多资金就能保证全局的生产之需。
保管工作能做帐物相符，货物陈列整齐，每月能及时清点库存，并保证平时付料的及时性，为全局各部门的生产之需提供了有效的保证。
六、房产维修、电气维修改造工作紧张有序，保质保量。
1、维修工作针对我局点多、面广的特点，除按照承诺要求每半月巡访一次外，我们把需要维修的工作也按轻重缓急进行了登记记录，在时间上、顺序上进行了合理安排和调度，做了许多细致的工作。首先是对更换佳西局地沟内严重腐蚀的热化管线百余米，为了完成这项工作，维修股的同志们不怕苦、不怕累，在地沟里一干就是十几个小时，用了一周的时间终于把地沟内的管线更换一新，保证了今冬的供暖问题。
二是通过与热力公司积极沟通协调，自己组织人力对长安局、通江所、光复所、中山投递班等进行了热化分户改造，工作质量都达到了热力公司所要求的标准。还对沿江局进行热化管线的重新敷设，对散热片进行了重新安装，通过认真细致的探察研究，对锅炉位置进行了调整，改造之后的供热效果非常理想。三是提前做好冬防保暖工作，组织木工利用近一个月的时间对全局破损的玻璃进行了重新安装，及时修补并安装了门帘、门条等设施，受到了全局各单位的赞扬。
2、电气维修方面也做了许多工作，除了按承诺要求保证日常维修任务之外，为14个局所进行了灯具集中改造，将格栅灯更换为铁管灯，共用灯具460余套，每月可节电1。8万度。利用晚间休息时间改造局所台席34个，节约成本1。5万元。另外，变电所在人员少的情况下，能按规定做好例行的值班工作，而且经常加班加点对局所进行维修保养，保证全局各单位的正常用电，一年来，累计更换灯管225次，排队各种故障102次，为局做出了突出贡献。
七、积极参与生产营销，为局经营工作尽微薄之力。
我公司是属于后勤服务部门，人员素质参差不齐，劳务工多、国营工少，而且各工种的工资标准也比较低，但面对局里每次下达的指导性任务，我们从来都没有放弃，也没有等靠思想，而是每一次都积极鼓励职工，为职工讲清楚支持经营工作的必要性，使得职工从思想上真正认识到我们是邮政局的主人，邮政局的兴衰决定着我们每个人的命运，所以这一年来，我们积极完成了储蓄指标，正在努力完成电信业务的推销和拜年卡的销售工作，难度可想而知，但我们的职工本着为局尽自己一份微薄之力的朴实想法，在公司领导的正确引导下，积极主动地投入到营销战役中去。
八、积极组建职工食堂，方便职工生活。
局里为从根本上解决职工中午就餐问题，经多次研究，决定组建职工食堂，并分归物业公司管理。实际上这是一项很难做好的工作，但公司从上到下都没有因为这个而产生懈怠情绪，而是积极地出谋划策，都是一心想把食堂搞好，局里为职工做好事，而我们要做好传接棒，将局里的这种关怀传递给每一位职工，让他们也深切地感受到这种切实的关怀。
2017年已经过去，公司之所以能取得这样的成绩，离不开公司全体同事的努力！但是，我们也要意识到工作中的不足和存在的问题。在2018年，我们要改善不足的地方，同时解决2017年发现的问题。最后，祝愿我们公司在2018年开年大吉，祝愿每一位同事，步步高升，再创佳绩！
第二篇：物业管理总结
年终工作总结
自2011年6月9日进入公司工作以来，在领导的正确带领下，在同事们的大力支持和帮助下，通过虚心学习，兢兢业业，脚踏实地，较好地履行了工作职责，完成了领导交办的各项工作任务。2012年即将过去，回顾一年多来的工作，既有成绩也有不足，现对自已一年来的工作进行总结，以下是本以来个人工作总结报告：
一、自觉加强学习，努力适应工作
作为物业管理工作的我，自入职以来不断勉励自己，自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已能够胜任本职。
一方面不断掌握方法积累经验。通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了物业工作状态。另一方面，坚持于问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，也把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
（一）认真做好行政方面的工作。
1、按时对本小区进行巡逻检查工作，不定时检查物业各岗位的仪容仪表、考勤等情况。并对各级领导安排下的工作及时跟进，保证各项工作的顺利完成。
2、协助各级领导维护物业工作各环节有条不紊的进行，并按照公司各级领导的安排对各个工作环节进行定期检查，协助公司各级领导根据需要适时调整和完善。
3、协助办公室主任做好对外协调工作。
4、协助各级领导认真地做好物业综合部文员本职工作。完成领导交办的各项工作，负责行政日常事务性工作，确保行政后勤工作有序进行。
（二）自觉遵守公司相关规章制度。
自入职以来，认真遵守地产及物业公司制定的各项规章制度，工作过程中严格按照公司的规章制度及标准化流程来执行；对公司机密文件严格保密；虚心接受各级领导的批评和教育，努力改正并付诸于实际；严格要求自己，不迟到、不早退、不矿工；做事谨慎认真，不懈怠工作，接人待物礼貌，团结互助。
三、工作中吸取的经验和收获。
自2011年6月初入职一年多以来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
（一）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
（二）只有摆正自己的心态和位置，下足功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位。
（三）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态。
（四）只有坚持原则落实公司制度，认真履行职责，严格律己，才能做好物业工作。
四、工作中存在的不足
由于刚从事物业工作，实践经验比较少，缺乏相关工作经验，自入职以来工作中存在以下不足：
（一）工作中还略显稚嫩，岗位意识还有待进一步提高，工作繁杂，处
理事情必须快、精、准。
（二）做事稍显拘谨，有些工作做得还不够细致。对工作缺少前瞻性，致使自己在工作中偶尔会遇到手忙脚乱的情况，以致影响自己的工作情绪。
五、今后努力的方向
（一）今后在工作中还需多向领导、同事虚心请教、学习，要多与大家进行沟通，认真聆听大家的意见，学会从整体出发，从大趋势、大格局中去思考、提高自身的工作业务水平。
（二）努力提高工作质量，要具备强烈的事业心、高度的责任感，做到当日事、当日毕，并事后认真进行总结，做到有计划、有落实。并勇于承认自己的缺点和错误，找出不足，努力克服。
（三）爱岗敬业、勤劳奉献、严格律己、脚踏实地、从自身做起，做一名称职的物业管理人员。
2013年，新的一年意味着新的起点、新的机遇、新的挑战。为此，我将更加勤奋的工作，刻苦的学习，努力提高自己的文化素质和各种工作技能，为公司贡献自己的青春和微薄之力，在平凡的工作岗位做出不平凡的业绩。我愿意为我所从事的事业付出满腔热忱、捧出全部真诚，愿意为我挚爱工作奉献一切。
物业综合部
2012 年12 月23 日
第三篇：物业管理总结
自今年6月份调入****物业管理处以来，我努力适应新的工作环境和工作岗位，虚心学习，埋头工作，履行职责，较好地完成了各项工作任务，下面将任职来的工作情况汇报
一、自觉加强学习，努力适应工作
我是初次接触物业管理工作，对综合管理员的职责任务不甚了解，为了尽快适应新的工作岗位和工作环境，我自觉加强学习，虚心求教释惑，不断理清工作思路，总结工作方法，现已基本胜任本职。一方面，干中学、学中干，不断掌握方法积累经验。我注重以工作任务为牵引，依托工作岗位学习提高，通过观察、摸索、查阅资料和实践锻炼，较快地进入了工作情况。另一方面，问书本、问同事，不断丰富知识掌握技巧。在各级领导和同事的帮助指导下，从不会到会，从不熟悉到熟悉，我逐渐摸清了工作中的基本情况，找到了切入点，把握住了工作重点和难点。
二、心系本职工作，认真履行职责
（一）耐心细致地做好财务工作。自接手****管理处财务工作的半年来，我认真核对上半年的财务账簿，理清财务关系，严格财务制度，做好每一笔账，确保了收支平衡和盈利目标的实现。一是做好每一笔进出账。对于每一笔进出账，我都根据财务的分类规则，分门别类记录在案，登记造册。同时认真核对发票、账单，搞好票据管理。二是搞好每月例行对账。按照财务制度，我细化当月收支情况，定期编制财务报表，按公司的要求及时进行对账，没有出现漏报、错报的情况。三是及时收缴服务费。结合****的实际，在进一步了解掌握服务费协议收缴办法的基础上，我认真搞好区分，按照鸿亚公司、业主和我方协定的服务费，定期予以收缴、催收，2004年全年的服务费已全额到账。四是合理控制开支。合理控制开支是实现盈利的重要环节，我坚持从公司的利益出发，积极协助管理处主任当家理财。特别在经常性开支方面，严格把好采购关、消耗关和监督关，防止铺张浪费，同时提出了一些合理化建议。
（二）积极主动地搞好文案管理。半年来，我主要从事办公室的工作，****的文案管理上手比较快，主要做好了以下xxxx方面的工作：一是资料录入和文档编排工作。对管理处涉
及的资料文档和有关会议记录，我认真搞好录入和编排打印，根据工作需要，制作表格文档，草拟报表等。二是档案管理工作。到管理处后，对档案的系统化、规范化的分类管理是我的一项经常性工作，我采取平时维护和定期集中整理相结合的办法，将档案进行分类存档，并做好收发文登记管理。
（三）认真负责地抓好绿化维护。小区绿化工作是10月份开始交与我负责的，对我来讲，这是一项初次打交道的工作，由于缺乏专业知识和管理经验，当前又缺少绿化工人，正值冬季，小区绿化工作形势比较严峻。我主要做了以下xxxx方面的工作：一是搞好小区绿化的日常维护。二是认真验收交接。
三、主要经验和收获
在****工作半年来，完成了一些工作，取得了一定成绩，总结起来有以下几个方面的经验和收获：
（一）只有摆正自己的位置，下功夫熟悉基本业务，才能尽快适应新的工作岗位
（二）只有主动融入集体，处理好各方面的关系，才能在新的环境中保持好的工作状态
（三）只有坚持原则落实制度，认真理财管账，才能履行好财务职责
（四）只有树立服务意识，加强沟通协调，才能把分内的工作做好。
四、存在的不足
由于工作实践比较少，缺乏相关工作经验，2004年的工作存在以下不足：
（一）对物业管理服务费的协议内容了解不够，特别是对以往的一些收费情况了解还不够及时；
（二）食堂伙食开销较大，宏观上把握容易，微观上控制困难；
（三）绿化工作形势严峻，自身在小区绿化管理上还要下更大的功夫
五、下步的打算
针对2004年工作中存在的不足，为了做好新一年的工作，突出做好以下几个方面：
（一）积极搞好与鸿亚公司、业主之间的协调，进一步理顺关系；
（二）加强业务知识的学习提高，创新工作方法，提高工作效益；
（三）管好财、理好账，控制好经常项目开支；
（四）想方设法管理好食堂，处理好成本与伙食的关系；
（五）抓好小区绿化维护工作。
今年是飞跃发展的一年,上台阶,上档次的一年,丰收的一年。在这一年里,————物业管理处在公司的领导下,在开发商各级领导的支持下,始终贯彻业主至上的原则精神,根据****的实际情况,在搞好服务的同时理顺完善管理工作,初步达到“工程程序化、操作规范化、运用使用化、管理科学化”的管理要求。使小区前期物业管理工作逐步走上规范化的轨道,物业管理工作取得了一定成绩,受到小区业主的好评,现将去年工作总结如下:
一、日常工作目标管理的完成情况:(一)房屋管理 房屋管理是物业管理的重要内容之一。为了搞好此项工作,我们建立了完善的房屋管理档案,制定了房屋管理制度,编制了详细的管理计划,并责任到人定期检查。住户房屋装修无破坏,外观统一,无危害房屋结构的行为,空房完好率为——%。(二)公共设施、设备的管理 为了保证小区广大住户的正常生活,在公共设施、设备的管理方面,我们制定了完备的维护、保养计划和应急方案,做到日常检查有登记、小型维护有记录。维修电话24小时有人接听,全年完成小型检修工作17次,应急维修工作3次,达到养护设施、设备到位,维修及时,正常运行的管理要求。(三)绿化管理 为了给业主创造一个优美的生活环境,我们严格落实了绿化管理措施,积极配合监督绿化公司,施工及养护工作,针对绿化公司在施工养护过程中出现的问题,及时发出了整改通知与合理化的建议,督促其整改,并在绿化警示牌没有到位的情况下,制作简易警示牌、围栏,加强绿化防护管理工作,使绿地基本无破坏,践踏及公用现象,绿化完好率为98%。(四)环境卫生的管理 环境卫生方面,我们针对小区环境逐
步完善的情况,大家齐动手定期、不定期组织进行大扫除,制定了严格的保洁程序与考核办法,并对装修垃圾实行袋装化定点堆放,集中清运管理,并加强小区卫生检查工作,保证了小区的卫生清洁美观。(五)小区安全防范工作 小区治安防范及消防工作是物业管理中的重中之重。为给业主提供一个安全舒适的居住环境,我们狠抓了小区治安消防工作,对保安人员定期进行岗位培训,智能设备操作培训、考核,制定了严格的岗位考核标准,并坚持每日早操、早会,提高员工的身体素质与日常工作管理,严格执行了工作程序、巡岗查岗、巡更制度。要求保安人员认真巡查,文明执勤,礼貌训导,遇到坏人坏事大胆管理,使去年安全防范工作情况良好。
二、今年完成的重点工作(一)业主入住前期物业管理工作。(1)熟悉小区各项设施、设备的施工情况;进驻————后,我们为尽快熟悉小区施工情况,设备安装情况,我处工作人员不怕苦、不怕累,顶着烈日跑工地,爬高楼,掌握了大量的一手资料,为后期工作打下了坚实的基础,并受到了开发商的称赞与好评。(2)根据小区实际情况,完成工作预案,提出合理的建议;在熟悉小区各项情况后,我们针对小区的实际情况,完成了小区各项管理工作预案,如:车辆管理方案,治安管理方案,装修管理方案等,共计9项,并提出合理化建议11项,开发商采纳3项,即报奶箱设置在门厅内,安设绿化喷淋系统,部分雨水管接入地下管网等合理的建议。(3)搞好保安员前期的培训工作;保安工作是物业管理中的窗口,为了保证小区保安前期服务质量,我处安排保安员提前培训一个月,制定了详细的培训方案与计划及考核办法,加强保安员的自身素质与业务技能,保证业主入住后有一个良好精神面貌和业务素质的保安队为业主服务,保安队的工作受到一致好评。(4)配合开发商的售楼工作;为了配合开发商的销售工作,我处在前期人员不足的情况下,安排专人在销售部配合售楼工作,耐心解答客户关于物业管理方面的疑问,制作了二块****宣传牌,宣传本公司物业管理服务工作,并达到一定效果。我们除派专人配合销售部,全体员工还放弃节日休息,配合销售部“十一”售楼黄金周的销售工作。我们的工作受到销售部的肯定和称赞。(5)搞好业主入住前期准备工作,顺利完成交房工作;为迎接业主入住,顺利完成交楼工作,在公司的指导和帮助下,我们做了大量的前期准备工作,整理准备了大量的入住资料和必要的文件。如入住通知书、前期物业管理协议等共计12项。根据方便业主、服务至上的原则,我处针对小区的实际情况,合理制定了办理入住手续的流程,和岗位,设置了业主入住须知,入住手续办理流程图,装修须知,装修手续办理流程图,使业主在办理各项手续中能一目了然。使交房工作顺利进行,目前办理入住业主139户,办理装修手续户。(二)加强管理服务工作,提高服务质量;(1)树立小区家园化,人性化管理服务理念。进驻————后,我们坚持实施家园化,人性化的管理,“以人为本”的服务精神;业主的需要就是我们的工作中心,为开展服务,让业主进入小区感到有一种温馨的感觉,我们开展特殊关照户的服务,对小区有生活困难的业主,在生活上给予关心与照顾,服务上给予优质服务,如1-1-501业主老公是海员,因工作长期不在家,家中只有业主和小孩,针对这种情况,我们对此户进行特殊关照户服务,给其解决一些生活上的困难,受到业主称赞。除此之外,我们还开展免费代办服务,如代办电话、宽带、电费储蓄,使业主有一种“有困难,找物业”的感受,服务工作受到业主良好的赞誉。
(2)搞好维修服务工作 维修服务工作是物业管理的一个重要环节,为此我们狠抓维修工作的及时率和完成率。为了搞好房屋及相关设施的维修工作,我们紧密地与开发商、施工队、生产厂家联手,确定了维修程序和办法,圆满完成年前无遗留维修工作的目标。今年共计接到维修投诉——起,完成——起,及时完成——起,完成率为——%,及时率为——%。在公共设施、设备方面,我们及时定期对各种设施进行保养、检查,发现问题及时维修,及时处理,如12月30日,小区蓄水池浮球阀失灵,管理人员巡查发现后,为让业主正常用水,我们首先是积极的进行抢修,再通知厂家到场调查原因,保证业主正常用水工作不受影响。(3)加强小区装修管理工作 小区装修管理工作是前期物业管理的一个重要环节,它涉及到物业的使用寿命与安全及小区房屋外观的完好美观,这方面我们做了大量的工作,并根据小区实际情况,与管理要求,我们制定了详细的管理制度,如装修须知、屋顶花园管理规定等,并坚持每天对装修户的巡查工
作,做好记录,遇到问题及时解决,及时处理,坚持原则。去年共处理违章施工32起,均已整改。保证房屋主体结构完好,在房屋外观方面,我们坚持制度,保证小区外观整齐划一,完好美观。
(4)认真听以业主意见,及时为住户排忧解难。业主良好的工作建议,管理建议是我们的工作指针。因此我们做到住户反映的问题认真记录,及时处理,增进与业主间的沟通,耐心为业主作解释工作,并及时为住户排忧解难,如入住业主车辆停放问题,业主装修用沙堆放点等问题。我们这种“为业主着想,以业主为中心”的服务思想取得了良好的效果,受到业主好评。(三)努力提高管理水平,促进物业管理上档次;(1)组织员工进行职工道德与管理技能培训,提高工员工业务素质。管理处员工的综合素质与物业管理的服务的质量,水平是密切相关的。根据这种情况,并结合小区大部分都是新进员工,接触物业管理时间短的实际情况,我制定了详细的培训计划和考核办法,定期对员工进行思想和业主管理水平的培训,并定期进行保安业务技能考试,使员工在思想上得到充实,管理技能上得到了提高,去年共组织人员培训6次,技能考核4次。(2)利用先进的管理手段,建立健全科学的管理方式;我们紧跟社会发展步伐,使用电脑,对小区各档案收费帐目、管理计划等工作进行电脑管理,大大提高了工作效率,使管理处的基础,工作达到一个新起点,为今后的创优工作打下了坚实基础。(四)搞好对外协调管理工作;搞好对外协调工作是物业管理工作顺利开展的关键,为此,我们紧密与开发商配合,积极主动与洪山房地局,城管局,电信局联系,并圆满完成环卫开办;申请门牌、委托合同、服务协议备案,电信局协议的签定等工作。
三、存在的问题和教训 虽然,我们在去年的工作中取得了一定成绩,但还有很多需要完善与加强的地方。第一、管理人员整体素质不高,服务意识不强各方面考虑不全面,实际处理事务的能力还有待提高;第二,与业主的沟通不够,了解不足。第三,设备、设施管理力度还需加强,针对以上几个问题,在二零零二年工作中,我们将吸取经验与教训,努力提高员工的业主技能与管理水平,把工作做得更好。在新的一年里我们将加快步伐,不断提高自身物业管理水平,不断完善小区各项管理工作,为使————早日跨入优秀物业管理小区做贡献,为————物业公司的发展添砖加瓦。
第四篇：物业管理总结
名词解释：
1物业管理：是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动 2前期物业管理是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理
3物业接管验收是指物业管理企业在承接物业时，进行以物业的主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明闷尖的物业资料，从而着手实施物业管理
4业主大会是代表物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的曲种团体和物业监督管理组织，也是代表物业管理区域内全体业主实施自治自律管理的组织
5物业服务费：是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用，即通常所指的公共性服务费 简述：物业管理的日常管理内容有物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防，房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理，住户装修管理，车辆管理，客户档案管理 列举物业管理费的项目：成本费 绿化费 电梯费 公共设施设备保养维修费 保安费
论述物业管理在房地产开发中的作用
物业管理作为房地产开发经营的最终环节,对前级活动具有强烈的反弹和刺激作用。物业管理天然地赋有提高房地产经营效益,繁荣和完善房地产市场的功能。当前,商品房售后管理是房地产经营活动中的一个热点和难点。周到、良好的物业管理能吸引和提升客户对物业投入的兴趣,提高物业的使用价值和经济价值。周到的物业管理所提供的称心的居住和工作环境,能免除后顾之忧。由于物业管理在建设现代家园中的特殊地位,其在房地产行业中的地位越来越重要 物业主要包括三个部分：（１）已建成并具有实用功能的各类居住用和非居住用的建筑物
（２）与这些建筑物相配套的设施设备
（３）相关场地 物业分类：居住物业 商业物业 办公物业 工业物业 其他用途物业 4 社会化、专业化、企业经营型、社会化是物业管理的四个基本特性 物业管理起源于19世纪60年代英国，起源人为奥克维娅.希尔（octavia hill）1981年3月10日深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司：深圳市物业管理公司成立，标志着这以新兴行业的诞生 2003年6月8日，国务院第379好令发布了《物业管理条例》 8 9 我国《物业管理条例》明确指出：房屋的所有权人为业主。即物业的所有权人，是所拥有物业的主人，物业管理中，业主是物业管理企业所提供物业管理服务的对象，业主又是物业管理市场的需要主体 业主在物业管理活动中享有下类权利：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务（2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出的服务（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规定的协议（4）参加业主大会会议，行使投票权（5）选举业主委员会委员，并享有被选举权（6）监督业主委员会的工作
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同
（8）对物业公用部位、共有设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权（9）监督物业共用部位、共有设施设备专项维修资金的管理和使用（10）法律、法规规定的其他权利 10 根据《物业管理条例》第十一条规定，业主大会履行下列职责
（1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则
（2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作（3）选聘、解聘物业管理企业
（4）决定专项维修资金使用、蓄筹方案，并监督实施
（5）制定、修改物业管理区域内物业共有部位和共有设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度
（6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责 首次业主大会的意义相当重要，它是物业管理区域内的业主第一次表现自己的意志，行使自己的权利，决定物业在使用或管理方面的重大事项。20％以上业主提议的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议 14 15 16 17 业主委员会是业主大会的执行机构，由首次业主大会大会选举产生
业主委员会与物业管理企业的关系：完全市场条件下的相互关系、非完全市场条件下的相互关系、法律关系、经济关系、工作关系
物业管理早期介入十分重要。早期介入是保证物业管理顺利起步与开展的重要条件，是实施物业管理的重要环节
早期介入具有以下作用：（1）有利于优化设计，完善设计细节（2）有利于提高房屋建造质量（3）有利于保证物业的使用功能（4）有利于加强对所管物业的全面了解（5）早期介入有利于后期管理工作的进行 18 19 20 前期物业服务合同的特征：前期物业服务合同具有过渡性，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订，前期物业服务合同是要式合同
接管验收与竣工验收的区别：主体不同 性质不同 所处的阶段不同 职责不同 物业接管验收时建设单位向物业管理企业移交的物业资料：（1）21 22 23 竣工验收资料（2）技术材料（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件（4）物业管理所必需的其他资料
物业服务合同是业主委员会代表全体业主与业主大会选聘的物业管理企业订立的书面协议
物业服务合同应当具备以下主要内容：物业管理事项 服务质量 服务费用 双方的权利义务 专项维修资金的管理和使用 物业管理用房 合同期限 违约责任
导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏
（1）（2）24 自然损坏：气候条件 生物因素 地理因素 灾害因素 人为原因：使用不当 设计和施工质量的低劣 维修养护不善
按照房屋的结构、装修、装备三个组成部分的完好、损坏程度，房屋完损等级可划分为：完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 26 27 28 29 30 31 房屋完好率＝完好房屋建筑面积基本完好房屋建筑面积* 100%
总的房屋建筑面积 综合维修五类：翻修工程 大修工程 中修工程 小修工程 综合维修工程 大修工程：一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25％以上的工程 小修工程：小修工程的平均费用一般为房屋现时总造价的1％以下
房屋设备是房屋建筑附属设备的简称，常见设备有：电梯设备、空调设备、给水排水设备、供电设备、消防设备
房屋设备管理具有如下特点：服务性功能强 经营性特点突出 专业性技术性要求高
综合性强
给水系统：生活用水 工业用水 消防用水 32 33 34 35 36 37 38 房屋电气设备主要包括供电系统、电梯设备、避雷设备、弱电设备 兼备建筑设备自动化系统BA 办公自动化系统OA 通信网络系统CA
智能建筑组成的基本模型是：包含了建筑结构、环境、设备（水、暖、电）弱电系统 广义的住宅包括各类住宅、公寓、别墅及住宅小区
居住区的人口规模30000-50000人 户数10000-15000户 住宅小区的人口规模7000-15000人 户数2000-4000户
住宅小区构成：住宅小区居民 住宅小区居住设施 住宅小区居住环境（自然环境 人为环境）住宅小区特点：（1）居住功能单一，相对封闭独立
（2）住宅小区人口密度高，人口结构复杂，形成相对独立的社区文化（3）住宅小区房屋产权多元化，公用设施社会化（4）规划建设合理，配套设施齐全，居住方便
住宅小区物业管理：物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅小区内的物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
住宅小区物业管理的原则：依法管理原则 有偿服务原则 专业化管理与群众性管理相结合原则 状态化管理原则 超前管理原则
住宅小区管理的内容： 1房屋及房屋设备的管理（1）（2）（3）（4）小区内违章建筑管理 市政公用设施的维护管理 小区内环境卫生的维护管理 小区内的绿化管理
要条件
2住宅小区环境的维护管理：
3小区内的治安管理与消防管理（小区有一个安全环境是居民安居乐业的首
4小区内的车辆交通管理
5便民服务和特约服务
6代理服务
7开展精神文明建设，创建和谐住宅小区 42 43 44 45 46 高层住宅是指层数多，住户多，且有一定高度的建筑，这里包括小高层和高层住宅
非住宅物业的管理是指以出租经营性房屋为主体对象的物业管理，他包括办公楼、商场、通用厂房、仓库和特种物业
写字楼又称办公楼：用于集中办公的建筑物，一般由办公用房，辅助用房和交通系统三部分组成 车辆道路管理包括道路管理、交通管理与停车场管理
道路由动态交通设施、静态交通设施和道路交通附属设施三部分组成。交通交通设施包括物业的各级道路；静态交通设施包括停车场、广场；道路交通附属设施包括各种路名牌、分离墩、分道线、道路照明设施、绿化带、排水设施及房屋设备等 47 48 49 50 51 物业环境管理的内容包括环境管理和专业化物业管理的要求，主要包括物业环境污染与防治，物业环境保洁管理和物业环境绿化管理
物业专项维护资金是指用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维护、更新、改造的专项资金。按照有关规定，凡商品住房和公有住房出售后都应当建立住宅共用部位、共用设施设备的维修资金 商品住房销售时向购房人收取，购房份应当按购房款2％-3％的比例向售房单位缴纳维修资金 专项物业维修资金属于业主所有，并不意味着业主个人可以随意支配维修资金 房屋的专项维修资金智能用于特定的用途，遵守的原则：（1）（2）坚持“专款专用”的原则 专户存储、监督使用的原则（3）（4）（5）52 53 54 55 56 预算报批、计划使用的原则 保值增值，滚存使用的原则 严格监管，有效使用的原则
物业服务收费的价格形式：政府指导价 市场调节价
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式
实行包干制的核心是物业管理企业对物业服务费用的固定计费，包干使用，自负盈亏
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的指出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式 按照《物业管理条例》和其他的有关规定，明确供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用（最终用户：是指水、电、气、热、通讯、有线电视的最终使用人）这些单位无权强制要求物业管理企业代收有关费用
物业服务费用计算方式采用包干制，物业服务费应由物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润三部分构成
物业服务费测算：X＝
12i1Xi
（i=1,2……12）
物业服务费构成：绿化养护费 清洁卫生费 秩序维护费 办公费 经业主同意的其他费用 业主：业主是指物业的所有权人。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。物业与建筑上讲的业主本质上是一致的.都是指物业(产权)所有者.房屋租赁人不是业主。业主大会：是指在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下、由同物业管理区域内所有业主组成，对关系到整体业主利益的事情进行决议；并通过选举建立业主委员会。业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。物业：物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业含有多种业态如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。物业经营：是指威力满足业主的需求，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个生命周绮的综合性管理服务 居住小区：是以住宅楼房为主体并配有商业网点、文化教育、娱乐、绿化、公用和公共设施等而形成的居民生活区。一般称小区，是指被城市道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（10000--15000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。居住小区物业管理：业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。8 早期介入： 指房地产开发单位邀请拟从事前期物业管理的有关人员参与该项目的可行性研究，从物业管理角度对物业规划、设计、设备选用、功能布局、施工监管、验收接管、销售和租赁提出建设性意见，充分反映住户要求和物业自身要求，力求使用户入住之前的各种前期工作与用户使用的实际需要及日后物业管理工作相适应。前期管理：是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。用户入伙（住）：业主办理入住 承接验收：是指物业服务企业在承接物业时，进行以物业的主题结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，同时接受图纸、说明文件等物业资料，从而着手实施物业管理。物业管理经营的分类：物业管理常规经营 物业服务企业资源经营 物业资料经营 业主资料经营
物业管理文化资料经营 物业服务企业资本经营 影响物业管理经营发展及效果的因素：物业管理与房地产的关系 科技化、专业化与集约化发展的影响 物业管理经营的风险性 积极的市场观念 物业经营管理的地位与作用：有利于物业服务企业的发展壮大 方便广大业主和使用人，提高他们的生活质量和工作效率 丰富和发展物业管理交易市场 15 物业经营管理的特点：盈利性 规模性 立体化 全方位 物业经营管理的管理对象：商用物业 写字楼管理 商业楼宇管理 物业服务企业：是物业管理服务的供给者，是专门从事建筑物及其附属设备、设施、相关场地及周围环境的管理，为业主和使用人提供全方位、多层次的有偿服务的法人经济实体。物业服务企业创立的具体类型：政府及国有企事业单位房管或总务部门转制形成的物业服务企业 房地产开发公司组建的物业服务企业 自主经营的专业化物业服务企业 中小型物业服务企业经营策略：抓牢基本功 经营思路领先 在服务上下工夫 横向联合，广结同盟
创造模式品牌 早期介入作用：有利于优化设计，完善设计细节 有利于提高房屋建造质量 有利于保证物业的使用功能 有利于加强对所管物业的全面了解 早期介入有利于后期管理工作的进行 21 房地产开发阶段物业管理早期介入的主要工作：详见30页13项 高层建筑主要指写字楼、商业物业、商厦、公寓、住宅等建筑规模大，配套设备设施齐全的高层物业 23 高层建筑早期介入在设计阶段的工作要点：详见31页5项 24 在建筑安装工程阶段的工作要点：详见31-32页6项 25 在开业运营前筹备阶段的工作要点：详见32-33页13项 前期物业管理的内容包括前期物业服务合同、业主临时公约、前期物业管理招标投标、物业承接验收手续、物业资料的移交、物业管理用房、物业的保修责任等内容 前期物业服务合同的特征：前期物业服务合同具有过渡性 前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订 前期物业服务合同是要式合同 前期物业服务合同期限和终止：前期物业服务合同可以约定期限 前期物业服务合同是一种附终止条件的合同 承接验收具有的意义：详见41页3项 物业接管验收时建设单位应向物业服务企业移交的物业资料包括：详见43页4项 31 承接验收应注意的事项：详见43-44页4项
入住前筹备工作：筹建管理处 人员准备 文件准备 交接准备 33 入住管理工作的具体实施：详见46-49页
业主投诉是他们主观上认为由于物业管理中存在的差错而引发的麻烦和烦恼，或者损害了他们的利益等情况向服务人员提出或向有关部门反映
对业主投诉的处理：要端正服务态度，真诚地对待业主投诉 做好投诉的分类 认真聆听与记录 及时判定投诉的性质 注意投诉处理的技巧
投诉的分类：设备设施方面的投诉 管理服务方面的投诉 服务收费投诉 突发事件的投诉 37 投诉处理注意事项：耐心倾听 快速反馈 落实回复
沟通：是指两个或两个以上的人之间交流信息、观点和理解的过程 39 沟通的原则：尽早和主动沟通 保持畅通的沟通渠道
建立高效的沟通技巧：明确沟通目的 善于聆听 避免无休止的争论 努力寻求搭建沟通平台 注意沟通的细则
物业管理纠纷：是指物业管理服务的消费者在消费物业管理服务之前及过程中，因对物业管理服务或与其有关的权利和衣物有一定分歧时，与提供物业管理服务的物业服务企业所发生的不同程度的争执 42 物业管理纠纷的原因分析：详见72页2项
物业管理纠纷的防范：积极开展企业外部公众关系活动，加强与业主的联系、沟通 强化内部管理制度，认证做好员工业务培训
物业管理纠纷的解决方法：调解 仲裁 法律诉讼 行政和其他救济
物业安全危机主要是指由于自然界或社会中的破坏性力量引发的非常规的、可能使物业安全受到极大威胁的事件
紧急事物处理：安全危机处理预案 自然力破坏处理预案 社会力破坏处理预案 47 物业经营管理的特点：详见163-164页5项
物业经营管理的三个层次：物业管理设施管理 房地产资产管理 房地产组合投资管理
物业经营管理中的战略性工作主要内容：确定战略 确定标准 构建信息基础 决策分析 进行资产组合
常规工作主要内容：常规工作内容概述 现金流和成本管理 日常维修和维护 租赁管理 未来维修和维护 设施设备管理 物业保鲜管理 物业营销
风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以至消除的全部过程
风险管理的步骤：风险的识别 风险的评估 风险的控制 检查评估及调整 53 风险规避的措施：详见168页5项
物业管理工作中经常涉及的保险：财产保险、雇主责任保险、公众责任保险
建筑结构火险通常包括建筑物的外墙、地基、梁柱、室内固定间隔、公共设施和设备等 56 一般来说对这些风险的保险结合火险一起购买的一个物业（财产）的综合险
公共责任保险，又称普通责任保险，主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动以至于日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失，依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任 58 物业租赁：在业主或物业管理者为某种利益，授权租用者在规定的期限内占用物业的权利 59 物业租赁按物业租赁方式分：定期租赁 自动延期租赁 意愿租赁 强制占据租赁 60 按租金支付方式分：毛租 净租 百分比租赁
租约基本组成部分包括：签约双方的法定签名 物业的具体描述 规定租期的条款 规定租金支付方式的条款 取得物业实际占有权的条款 调整租价的条款 承担不可预见费的条款 规定物业用途的条款 规定转租和分租的条款 承担灾祸损失的条款 租户责任条款 租户对物业改造的条款 规定保证金的条款 规定业主责任的条款 关于索赔的规定条款 62 服务的特点：无形性 不可储存性 差异性 服务和消费的同时性
物业服务产品的五个层次：基本产品 经营产品 扩大产品 精神产品 超值产品
延伸服务：现代物业管理于传统物业管理不同，它不仅为住户提供公共性的专业管理与服务，而且为住户提供各种非公共性的经营服务，也就是人们习惯上称作的物业管理的转型服务 65 延伸服务的内容：代办服务 特与服务 66 延伸服务的特点：不固定性 代理性 多样性
标准化服务是快餐馆、自助餐馆、自选商场、自动化银行、开架书店等服务性企业提高服务质量的重要措施
定制化服务指服务性企业根据顾客的具体需要，由服务技能较高、服务知识比较丰富的服务人员为各位顾客提供个性化、差异化服务，满足各位顾客的具体的、独立的需要和愿望 69 服务质量管理模式分为：产品生产模式 消费者满意程度模式 相互交往模式 70 顾客感觉中的服务质量由可靠、敏感、可信、移情、有形证据决定
服务性企业整体质量管理概念：同时做好产品成分和服务成分的质量管理工作 做好顾客整个消费过程质量管理工作 优质服务是所有职能部门的核心任务 从生产效率和营销效果两个方面全面考虑服务质量管理工作 提高内部服务质量和外部服务质量
领导者具有的特点：服务观念 高标准 现场领导 职业道德
服务质量指标：物业完好率 维修及时率 维修合格率 火灾事故率、刑事发案率、交通事故率 火灾、刑事犯罪、交通事故级别及损失 环境绿化率与绿化完好率 卫生保洁程度 物业档案资料完备率 华宁综合效益指标 居民满意率 物业保值增值率
第五篇：物业管理工作情况总结
物业管理工作情况总结
近年来，物业管理朝着法制化、规范化和市场化的方向不断完善和发展，取得了一定的成绩，物业管理的托管规模不断扩大、物业管理的领域不断延伸，物业管理服务水平不断提升。但是，由于管理体制上的不完善、不健全、不顺畅，导致部分物业管理区域内社区管理与物业管理相互交叉相互推诿、属地管理与行业管理脱节等矛盾曰益显现，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展。物业管理的特点和发展规律要求我们，必须建立一个社区联动、齐抓共管的新机制才能保证物业管理工作的健康和谐发展，才能让广大人民群众满意。
一、物业管理工作的现状
物业管理作为一种新兴服务产业，在我地区经历了从无到有，从小到大的发展过程。新建成的各类住宅小区都有专业化的物业管理公司来进行管理，部分大厦区和工业区也引进了物业管理体制。从全方位的小区物业管理，发展到保安、保洁、绿化等专项管理，从房屋本身的维护拓展到家政服务、社区活动、中介咨询等既有综合性的，又有专项性的管理。总体上讲，物业管理工作取得了显著的成效。
二、物业管理进程中存在的问题和困难
虽然物业管理工作取得了一定的进展，同时我们也要清
醒的认识到在具体工作中还存在着许多问题和困难，由于物业管理体制过分单一和薄弱，缺少相关政府部门的齐抓共管，使得物业管理体制的弊端曰益显现出来，一定程度上阻碍了物业管理行业的健康发展，主要表现在以下几个方面：
（一）物业管理工作面广量大，难以实现全面覆盖。
（二）属地管理的职责还需进一步健全。一直以来，负责属地管理的都没有设臵相应的机构来负责对物业管理工作的指导和监督，使得行业管理与属地管理出现了脱节，社区管理与物业管理工作相互交叉又相互推委，属地管理和社区管理一直处于薄弱和被动的境地。因此，街道办事处、社区居委会和派出所很难在物业管理中发挥应有的作用，甚至在部分物业管理区域内社区居委会与物业管理企业矛盾十分尖锐。
（三）部门联动、齐抓共管的局面没有形成。物业管理是一个系统工程，但由于各部门之间的职责还没有完全理顺，难以形成齐抓共管的合力，使得物业管理过程出现的难点问题无法解决。
三、建立和谐完善的管理新体制，努力提升全市物业管理水平
针对物业管理存在的问题，建议依据物业管理的有关法律法规，建立物业管理新体制，以提升物业管理整体水平。
（一）设立物业管理部门，加强管理。充分发挥社区居
委会在物业管理中的作用。
（二）明确相关职能部门职责，建立密切配合的管理系统。各部门依照法律、法规、规章和有关管理规定，切实履行职责，对职责范围内的事情要进行指导和监督，对违反本部门规定的行为及时依法查处，积极支持配合物业管理企业做好物业管理工作，形成由一个部门牵头，各相关职能部门积极配合支持的良性管理系统。
综上所述，我们坚信，在政府的正确领导下，在各部门的大力支持下，物业管理的新体制一定会很快建立，物业管理行业必将迎来一个新的发展机遇。
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