第一篇：开发商如何与代理公司开展合作
前言
2008年-2009年，受地产泡沫、股灾和国内外经济危机影响，地产市场急转直下，产品滞销，堆积如山，开发商资金严重短缺、甚至崩裂。2009年，市场在一片降价风潮中，成交实现阶段性回升。价格大滑坡，成为开发商手中唯一的终极武器，地产代理公司处于尴尬的境地：往日制造热销的专业技术、提升价格的看家本领，如失去神力的魔棒，在地产寒流下，全部派不上用场，捉襟见肘、相形见绌，不管你如何表演，没有看客和市场，销售业绩一塌糊涂，甲乙双方关系不断恶化。甲方开发商急着钱用、等米下锅，但代理公司实现不了销售回款，极其失望；乙方代理公司销售代理所得，还不够运作成本，亏本经营，更不用说完不成业绩面临高额罚金。结果，我们看到，甲乙双方合作的项目，不管是销售代理还是策划代理，一个接一个地解约了，代理公司，面临专业价值失效和经营前景黯淡的困局。
风火地产机构，作为专业的地产代理机构，结合企业运作中的经验和教训，对新地产形势下，开发商如何与代理公司开展合作，提出了自己的一些看法；对开发商心急解约的做法，提出了一些忠告；对代理公司，如何应变市场，营销创新，开辟出新的专业价值体系，也做了抛砖引玉式的引导。目的就是，希望甲乙双方在调整好心态、做好新的专业合作的准备后，能够更顺畅的开展合作。
面对危机和困难，我们可以低头、应该昂头，但不能回头。因为，明天的路，我们还要继续走。
一、甲乙双方的合作关系
1.合作对象。甲方：房地产开发商
乙方：地产代理公司。
2.商业的合作伙伴。甲乙双方针对甲方开发的地产项目，开展销售代理合作。甲方信任乙方在地产营销方面的专业能力，聘请乙方代理销售产品。乙方凭借营销代理方面的专业能力，把项目操作好。
3.平等的法律地位。甲乙双方是相互独立的两个商业个体，在商业地位上，双方平等，双方本着精诚合作的精神，在项目上开展工作合作。
4.甲方应做好监管和配合工作。监督乙方工作开展情况、工作进度与工作效果；根据乙方的营销推广计划时间表，甲方应积极主动做好工程进度、宣传资料、销售道具、资金支持、事务协调等各方面的配合工作。
5.乙方应做好营销代理工作。包括产品包装、形象推广、营销策划和销售代理工作。乙方处于被监督和提供服务的一方，乙方主动提出工作计划表，明确每一阶段乙方的工作计划，甲方可以更紧密的做好配合工作。
二、甲乙双方应把持的合作精神
1.精诚合作。把项目操作好、销售好，是双方共同的目标。双方应本着精诚合作的工作态度，做好专业工作和配合工作。
2.平等。双方在法律上是平等的，应以平等的身份相待，不应盛气凌人凌驾对方之上。
3.尊重。尊重合作伙伴，就是尊重自己。人无完人金无足赤，碰到问题，双方应以客观、谅解的心态，互相扶持、协调解决好工作中碰到的困难。
4.积极。配合上出现问题时，双方应以积极的心态协商解决问题。甲方不应以抱怨、不满的心态，乙方不应以消极、对抗的态度来进行工作配合。
三、甲方应该做好的关键事项
1.按计划开展工程进度。尽可能按工程进度表推进工期，以免乙方营销计划脱节。
2.建立顺畅的合作沟通管道。开发商营销系统的组织管理体系，主要有两种形式：
其一，营销副总决策制。营销副总负责营销管理工作，下面就设营销部和营销经理，营销经理没有决策权，主要是工作对接和执行，一切决策拍板由营销副总亲自操刀；
其二，营销总监决策制。营销工作主要由营销总监进行统筹管理，营销总监向总经理或营销副总汇报。
第一种方式，营销副总既是决策者又是执行者，容易陷于事务上的琐事，不利于把控营销方向。
第二种方式，营销副总只要做宏观把控和营销工作的监管就行，更多的时间，能够思考营销工作的策略方向、问题点和改善之道，帮助解决一些比较重大的困难问题和内外部资源协调的问题。营销副总不用直接面对代理公司，不亲自操刀营销工作；营销管理工作交给营销总监全权负责，营销总监代表甲方，与乙方代理公司进行专业沟通、工作对接和工作配合。大的决策事项，营销总监上报给总经理或营销副总，由总经理或营销副总进行决策拍板和资金审批。
第一种模式，比较适合规模小的开发商，单一项目运作，项目操作简单，没有太多繁杂的事务协调和执行，好处是管理架构层次少，决策快；不足之处上面已经提到。
第二种模式，比较适合规模较大的开发公司，项目较多，事物繁杂，需要让营销副总从庞杂的事务中脱身出来，总揽大局，站得更高、看得更远、想得更清楚，抓大放小，中小事务就交给营销总监决策和执行。
相较而言，第二种模式层次更清楚，宏观把控者与操作执行者职权分离，以下建议，是基于第二种人员架构模式进行阐述。
3.提前做好营销费用的资金安排。对代理费、广告费、营销活动费等营销费用，要有一个总体的费用计划安排，费用按年度进行资金安排，提交股东会进行年度营销费用总体审批，在资金方面提前预算和预留，费用发生时，只要总经理把关审批和签字就行，决策快、操作简单、策略清晰。避免口渴挖井、临战挖壕的盲目性费用开支决策模式，这种模式营销策略不清晰、投入混乱、决策慢，影响营销合作效果。
4.建立合理的沟通机制。建立周项目组（或半月）工作对接会、月工作汇报会会议沟通机制。编列工作时间计划表，定期举行工作对接会，营造良好的沟通氛围，推进合作进程。
周项目组工作会。甲方由营销总监负责、营销部人员参与；乙方由项目总监负责，策划、文案、平面设计、销售经理、客服经理等专业人员参与（销售经理、客服经理、平面设计、文案、市场研展人员根据工作会内容需要参与会议）。乙方向甲方汇报，沟通双方工作进展情况，下一阶段工作安排，甲方进行工作督导。
月工作汇报会。根据工作需要，甲方营销副总可以出面参与，乙方总经理或分管副总参与。乙方提交工作成果、策划方案，进行工作进展情况汇报，对出现的问题提出看法和改进建议，开列下一阶段的工作计划表，提出乙方需要甲方工作配合、解决问题的工作内容等。甲乙双方可以在会议上进行详细的工作探讨和计划修正等。
5.对乙方工作成果进行专业把关。对乙方提交的营销策划方案、项目推广方案、广告设计方案、销售现场工作情况，营销总监站在专业的立场上，对甲方提交的方案进行审核、把关和监督，提出自己的意见和建议，参与计划与方案修订，协助乙方制定出更优化的策划方案与执行方案。督导乙方完善销售团队并提高现场销售力。专业把关、监督批评、指正纠偏、完善方案、协助执行，是营销总监主要的工作职责。
6.做好营销配合工作。根据甲乙双方修订好的工作计划表，该由甲方执行的工作，甲方营销总监当仁不让，担当起内部工作协调的作用，安排人手，工作执行。在工程进度、售楼部建设装修、销售道具准备、广告公司洽谈及广告投放地点选定、设计方案确认、营销活动执行等方面，甲方按时进行工作执行，为乙方创造良好的工作平台。
7.对甲方策划、销售成果进行考评。甲方营销总监，通过工作汇报会，对乙方进行成果考评。客观分析、理性批评、积极表扬，给予压力，引导甲方更好的完成任务。如因主观原因，做不好代理工作、经常性完不成任务指标的的代理公司，进行淘汰，并选择更合适的代理公司进行合作。
四、甲乙双方合作过程中常出现的矛盾点
甲方常犯的错误：
1.工程进展与时间表严重脱节。甲方未能如期推进工程进度，造成整个营销计划执行混乱，增加乙方工作开展的难度，造成不必要的矛盾。
2.组织架构不合理，多头管理。董事长、总经理、副总、营销总监、部门经理，没有明确一个项目总负责，谁都可以插手管理、谁都可以拍板决策，公说公有理婆说婆有理，最终导致乙方合作单位无所适从，理不清头绪。甲方应该指定营销总监作为项目总负责，直接跟乙方代理公司对接，决策领导层只负责重大决策和财务审批，不参与具体事务操作。这样，甲乙双方工作对接才会快速顺畅。
3.权责不清，授权不充分。不能充分授权，营销总监不能拍板决策，不管大事小事，都要先向高层请示和汇报，由高层想成熟了，做出决策指示，营销总监才能对外告知和执行。这样，营销总监就成了通讯员，没有拍板决策的权利，决策冗长、贻误战机，营销总监丧失权责，决策高层也将沦为执行层，忙得晕头转向。公司应该授权营销总监全权负责营销工作，小事直接拍板决策，大事上报管理层审批，这样组织架构上可以更高效、更有效。
4.迟疑决策，议而不决。乙方提供的策划方案、营销推广思路、广告投放计划，如果甲方议而不决，乙方方案迟迟得不到甲方的确认，造成乙方无法按工作计划执行，计划与执行时间脱节，工作混乱，结果是互相推诿扯皮。
5.干预太多，乱插手。如果甲方不具备专业营销能力和操盘经验，又喜欢凭自己的人生经验和身边朋友的意见，强行引导代理公司按照自己的思路办事，这是很致命的，不专业指导专业，最终只有两种结果，一是乙方委曲求全，顺着甲方的心意操作项目，结果是一塌糊涂；二是激化矛盾，一拍两散。既然甲方聘请乙方代理项目营销，就应该相信乙方在营销方面的专业能力，认真倾听乙方的思路和方案，并提出自己的看法，修正和弥补乙方方案和思维上的不足之处，而不应是越殂代庖、反客为主，最后肯定搞得一塌糊涂。除非乙方确实不专业、不负责，需要另请高明，另当别论。
乙方常犯的错误：
1.不按计划执行工作汇报。能拖就拖，能混就混，定期的工作汇报会，变成非定期会议。随心随性、不规范操作，显示出代理公司不专业、不成熟、不严谨的工作作风，最后项目操作过程中，将可能会更多浑水摸鱼的动作出现，甲方利益将得不到保障。
2.不负责任、不专心操作。对项目不够重视，不能组建强有力的专业操作团队，鱼龙混杂、项目操作缺乏系统性和专业性，项目会出现操作失败的可能。
3.被动、消极、抵触的心态。因甲乙双方合作过程中出现问题，造成双方关系紧张、甚至恶化，乙方以敌对、消极应付的心态进行后续合作，质量越来越差，严重损害甲方利益。
4.项目多、注意力分散、投入不足。品牌代理公司，项目多，业务忙，全国各地，老板成为空中飞人、疲于奔命。目前地产市场不好，老板成为各地灭火的急先锋，很难在一个项目上，真正花时间去高度重视、精耕细作。这样的结果，是代理公司资源分散，头痛医头，脚痛医脚，不能组织强有力的资源，专注服务于一个项目，对出现的问题，不能以最快的速度、做出正确的反应，把事情解决掉，而往往会造成贻误战机、反应失当、操作失误，项目利益必定受到很大损失。
5.市场不景气，成为最大借口。在目前地产市场严重疲软的形势下，要销售好一个项目，除了价格促销之外，确实很难。这是客观原因，但不应成为结果全部。如果乙方也只有降价促销一条路，那代理公司的价值就不复存在。既然敢于在不景气的市场下，承接代理项目，就应该有勇气面对恶劣的市场环境，有能力、有信心操作好代理的项目。如果只是骗取开发商的信任、以赌徒的心态、想和市场狠赌一把，结果肯定是害人害己，危害开发商利益。如果是这样，代理公司，不如自知之明、归隐山林。所以，市场不景气，不应成为专业代理公司唯一的借口，而应该要有打破市场困境的绝活。
6.缺乏市场应变能力和创新本领。目前，地产市场已经从卖方市场转变为买方市场，销售环境巨变，严重滞销。买房消费，不再狂热追涨，而是理性冷静。但众多代理公司，不能直面市场，积极应变，创造新的营销模式，仍然沿用热销时期的坐销模式，广告出街，坐等客户，这种姜太公钓鱼式的销售模式，已经完全不能适应新形势下地产销售的需求。销售模式老化、没有市场应变能力、缺乏超前营销思维、创造不出全新的营销体系，代理公司要在这样恶劣的市场环境底下打赢销售战，纯凭运气，难上加难。目前多数代理公司，包括品牌大代理公司，都是靠坐吃老本、守株待兔、等待市场回暖、比谁耐力强、活得命长来应对市场、经营公司，这样的公司，是很不专业、非常不负责任的。不能顺应市场变化，创新应变，积极营销，创出全新有效的营销模式，打破房产滞销的市场格局，这样的代理公司已经失去专业的价值，辜负了开发商的信任和重托，存在于市场，已经毫无意义。
五、选择合作代理公司的四大标准
在目前严峻的地产市场底下，传统营销模式基本失效，这个时候，更是考验一家代理公司是否具备真正专业能力和项目运作能力。
这几年，中国城市化高速发展，城市扩张快，地方政府在土地财政利益驱动下，推高土地拍卖价，屡屡创造出面粉比面包贵的神话，恐慌性追涨购房成为市场最大特征，投机炒楼和投资房产推动着中国地产泡沫更高、更快、更强飞涨，遍地开发，销售红火，代理公司只要广告出去，适当包装炒作，坐等收钱，就能风光八面，发展壮大。
卖房像卖菜，坐销模式风行天下，在这样的市场底下，考验不了各代理公司的专业能力和操作水准，各公司能力实际上差别不大，营销手法一样、策划思路雷同、操作流程差不多，就是实力、规模、人员数量上有所差别而已。即使公司小，只要手底下有几个得力的策划、文案、平面设计人员，项目照样可以操作得很漂亮。所以，残酷的市场，才是真枪真刀、拼刺刀的时候。现在，考验代理公司真本事、体现专业价值的时候到了。
在目前萧条的市场条件下，开发商选择一家合作代理公司，需要慎之又慎。项目要在恶劣的市场实现良好销售，让项目运作更有保障，开发商应该选择什么样的代理公司呢？根据风火地产机构实际操作中总结的经验，建议开发商从以下几个方面进行考量：
其一，不以公司大小和品牌强弱来考量代理公司。如上所言，品牌大代理公司，品牌和实力是在卖方市场红红火火的市场背景下积累起来的，能力高下不具备太大的差别性。
其二，看该公司领军人物，是否具备强烈的责任心。现在市场上多数代理公司，全国各地项目都接，公司精力和资源十分分散，除非项目足够大、超过30万平米以上、或代理费溢价收益具备压倒性的利益，不然公司是很难专注于某一个项目，接下一个项目，组建一个小专业团队，就扔给项目组去折腾了，公司总经理和副总，最多一个月飞机来去视察指导下工作。所以，公司规模不在大小，大公司有大公司的规模和实力，小公司有小公司的专注和认真。一个公司领军人物，如果具备强烈的责任心，对合作项目能够以负责任的态度对待，专心细心用心经营运作，再不好的局面，他都会想办法去解决，思路决定出路，一个领军人物的价值取向，能否高度负责、整合最优质的资源来认真执着操作项目，往往决定了一个项目的成败。
其三，要具备很强的市场意识和产品规划设计能力。专业代理公司，除需要具备很强的市场分析能力和对未来前景的预测研判能力，能站在未来市场需求环境下规划产品，还应具备很强的产品规划设计能力，为规划设计公司提供设计要求、提供方案思路，参与产品规划设计。
在一定的容积率指标底下，是做别墅、洋房、高层建筑还是普通住宅区，才能把地块价值发挥到最大化；档次如何、市场定位层次如何；怎么配套，需不需要会所，会所的娱乐、休闲、健身设施如何配置，样板区、环境组团示范区如何建设；需不需要网球场、篮球场、羽毛球场、健康跑道，公共空间如何营造、需不需要架空泛会所、大堂如何配置，物业以何标准服务和管理、物业怎么介入前期的营销活动之中；
是做大户型、还是一房两房为主的紧凑实用中小户型；建筑单体造型做何种组合，是板式、板点结合、多品联拼、蝶式等；户型创新上把握哪些标准，入户花园、阳光花房、多功能露台、室内挑高偷容积率、公共空间多处挑空送面积、飘窗或步入式窗台；
别墅是做独栋、联排、双拼、还是叠加，空中别墅市场潜力和销售风险如何，是中庭内庭院、还是层层退台式，古典欧式、美式、东南亚印尼式、中式古典庭院式、法国阳光洋房式、柯布西耶现代简约式、澳洲海岸轻别墅；商业要怎么做，才能使商业价值最大化、同时能够卖得出去，更好的摊低住宅的楼面地价成本，降低住宅可能降价造成的成本压力；
项目整体风情怎么定位，欧陆庄重古典、法式贵族浪漫、泰式皇家奢华、中式古典个性、现代清新品位；外立面风格如何、能否与社区整体风格定位相匹配，西班牙风格、法式地中海风格、英伦古典风格、罗马巴洛克风格、轻古典风格、现代简约风格等；
景观环境采用哪种风格，是英式贵族庭园、法式地中海花园、泰式皇家园林、巴厘岛热带水岸风情？
所有这些，同样一块地，因项目理解不同、策划境界高度不同、规划理念和能力不同，指导规划设计公司所做的方案就可能完全不同，这是决定产品生死、关系着产品能否适销对路、是亏本还是赚钱的根本性问题，专业的代理公司，应该站在市场精准的判断上，以市场专家和产品设计专家的双重身份，来指导规划设计公司做好产品规划设计。
好的代理公司，专业过硬，能力全面，一专多能，有的放矢，策略精准，将使产品打造得完美无缺；部分代理公司，只懂营销策划和广告设计，对地产上下游相关专业了解甚少，更不要说产品的规划设计了，理念落后，策略思路高度不够，不专业的策划，不但产品的价值没法得到最大挖掘，而且像瞎子摸象、使产品规划设计策略思路错误、产品先天不足，后天再来补天，可能回天乏术、事倍功半。
其四，也是最关键的一点，看这个公司有没有很强的营销创新能力。这一创新能力，不是基于传统的市场的手法创新，而是颠覆性的营销模式创新。没有系统性的营销创新，在困难的市场底下，代理公司是不可能创造出突破性的销售业绩的，开发商的利益将得不到保障
选择一家专业、负责任、创新能力强的代理公司，对项目成功与否至关重要。就像选女婿嫁女儿，是为女儿物色一个外表亮铮铮的大款好，还是把女儿嫁给一个一心一意、温柔体贴、有理想有闯劲、负责任的丈夫？如果大款是花心大萝卜，到处拈花惹草，目标多多，精力分散，还不如把女儿投资在一个具备强烈活力的潜力股上，未来上市，可能后来居上，股价倍增。
六、解决矛盾的方式方法
1.公司选择。选择专业、创新、负责任的代理公司进行专业合作，就是项目成功的最大保障。
2.有效监管。聘请专业人才，担任营销营销总监。最好是具备多年地产代理公司营销高管的从业背景，有着丰富的地产操案经验，同时能够熟悉代理公司操作方式。这样不仅能够高屋建瓴，严格把控代理公司的方案质量，而且，能够一针见血、发现方案的不足之处，提出更完美的修正意见，不断完善代理公司的策划方案、营销推广思路、销售现场操作水准，提升销售业绩。3.专业平台。开放、开明、专业的合作管道，对合作双方异常重要。由专业精通的营销总监全权负责工作对接，会让甲乙双方在愉快的合作氛围下，不断提高合作水平，使双方配合度更高，发挥1+1>2的能量，让项目操作更成功。
4.宽严并举。在目前的地产形势下，既要理解市场形势对销售造成的压力，同时也要适当给乙方完成工作目标的压力，但主要是正面的引导，不是反面的打压，这样可以不断激发乙方的战斗潜力，不断进行营销创新，配置更好的专业团队，更专注认真的为本项目服务。5.正视困难，同舟共济。甲方要用更开阔的心态来对待目前市场下甲乙双方的合作关系。目前情况下，销售不够理想，是正常的事；销售超标，是奇迹。乙方销售不理想，完不成指标，只要不是乙方主观上努力不够，态度不好，甲方就不要计较一时的得失，求全责备，随意解约，而是，信任对方优点和能力，越是困难时期，甲方越应该用宽和的心态，与乙方一起拼搏，同舟共济，共度难关。就像患难夫妻，相濡以沫，幸福美好的日子终将到来。
第二篇：房地产开发商与代理商合作注意事项
一、细酌与代理商的合作方式及合作期限
建议开发商以“策划销售”的方式与代理商合作，由开发商提供广告费，代理商根据项目特点，将项目进行定位，从前期的案前准备、广告策划以及现场销售等进行一系列的整体运作。
以“策划销售”的方式与代理商合作，开发商可以直接、有效的控制广告推广费用，避免代理商虚报广告推广成本从中谋取利益，减少开发商不必要的广告开支。
合作期限一定要在合同中明确，并且要对开发企业有利，与代理商初次合作最好不要将代理期限签的太长，而合作期限也不是一成不变的，应根据市场情况，制定代理商的销售任务，如在一定时间内完不成任务，代理合同将自动解除。这样可以给代理商制造一定压力，让其尽自己最大能力去销售房屋。
二、严格控制销售价格
销售基价（代理销售项目的底价）由开发商制定并提交代理商执行，销售基价表应作为销售代理合同的附件出现在合同中，代理商可依据市场情况在征得开发商书面同意的情况下有权灵活浮动。代理商应该严格执行开发商制定的销售基价，在没有开发商书面授权的情况下，不得擅自给客户任何形式的折扣。如遇特殊情况，代理商应及时告知开发商，作个案处理。
开发商应严格控制代理商的销售价格，防止代理商将价格制定的过低，将房屋低价销售以迅速获取佣金提成，从而降低了开发企业的销售利润。
三、明确开发商与代理商在营销过程中产生的费用
一般开发企业所承担的费用：
1.为项目推广所必需的包括：报纸、电视、户外广告，印制宣传材料，制作沙盘，售楼部包装，样板房装修所产生的直接费用；
2.开发商安排代理商合同约定工作所发生的费用；
3售楼中心应配备的的相应办公用品费用（此项要在售楼部交接时将物品列出明细）
一般代理商所承担的费用：
1.代理商所派驻人员的工资、补贴、交通费用、日常办公费用、通讯费用等；
2.销售人员的工资、补贴、奖金、佣金、培训费用等；
3.销售中心交接后的日常办公费用（水、电、通讯费用等）
四、防止费用承担问题纠缠不清
在销售代理合同中应该明确双方应该承担的各项费用，以防止后期在费用承担问题上产生不必要的纠纷。
五、从代理佣金中扣除前期策划费用并扣押代理保证金
代理商的主要利润来源是销售代理的佣金，前期策划一般是不计算费用的，但是为了使代理商在前期将项目启动，开发商会预先支付一部分费用，所以在销售代理佣金结算时应该将前期策划所发生的费用一并扣除。
另外，代理商要取得开发商的代理权，必须支付不低于十万元人民币的代理保证金，此保证金的支付方式比较灵活，代理商可一次性支付，也可以从销售代理佣金中扣留，将来项目销售结束，此保证金如数退还。
上述是结合目前市场上实际操作情况而定，既降低了开发商聘请代理商的成本，同时又以保证金的形式制约代理商，从而使不可预见风险发生后开发商能掌握主动权。
六、掌控代理商代理销售佣金的点数、结算时间与支付方式
房地产销售代理商的主要利润来源就是代理销售的佣金，此佣金是按照代理销售房屋总价的百分比来提取的，目前就市场行情来看佣金比例基本上在1.4%左右，最高不超过1.8%。象广告设计费用、定向开发部分服务费等其他费用都是可以包含在销售佣金里的。
目前市场上使用较多的是：销售提成=基本佣金+溢价提成，基本佣金相对较低在1.2%左右，溢价提成要控制在五成以内。
基本佣金=销售基价×销售面积×基本佣金提出比例
溢价提成=（销售实价—销售基价）×溢价分成比例
佣金的结算一般是在正式开盘销售后的一到两个月后开始的，为了牵制住代理商，销售代理佣金不会是足额结算的，开发商可以扣留一部分销售代理佣金作为代理商的代理保证金；还可以结合代理商完成销售任务的情况来结算，而且代理商在结算时要提供正式发票。
七、代理商不能代收任何形式的定金、房款，票据、合同、档案等文件的管理要在合同中明确
在营销过程中代理商不能代开发商收取任何形式的定金、房款，以防止代理商自行挪用或者扣留资金，开发商应在销售现场委派专门财务人员进行开票、收款并将资金存入开发商设立的指定帐户。对于客户的购房合同、票据、档案等要进行严格管理，并在销售代理合同中明确。
八、在销售代理合同中明确开发商与代理商的权利、义务与责任
在与代理商签定销售代理合同时，其中条款必需显示开发商与代理商的权利、责任与义务，做到权、责分明，如若后期代理商工作不利，可依据此等条款随时将合同终止替换代理商，从而维护开发商的权益。
九、在合同中制定代理商的销售任务
开发商委托代理商销售房屋，就是要借助具有专业知识的外脑以高利润、快速度回笼资金，所以一定要给代理商制定销售任务并在销售代理合同中体现，代理商不能按期完成销售任务的，开发商有权责问代理商并随时终止销售代理合同。
十、对代理商所配备的营销策划人员的资历作出明确的要求
对于代理商委派的工作人员，开发商应核根据楼盘情况进行甄选，要求代理商所配备的策划经理和销售经理必须有五年或五年以上的从业经历，熟悉省内房地产市场，并且有大型楼盘的操盘经验；代理商配备的策划助理和销售主管应有三年或以上的相关行业从业经验，参与过大型楼盘的销售或策划工作；销售人员应该具有两年或以上的相关行业销售经验，个人形象、气质具佳，代理商须提供以上岗位工作人员的工作简历、销售业绩和操盘总结等资料，以确保楼盘销售的需要。
另外，建议公司引进部分销售人员，借调给代理公司进行管理、培训并参与销售工作，工资和佣金等由代理商支付，此举可防范不可预见的风险致使开发商无法正常开展销售工作、代理商撤场后流失意向客户等重大损失，同时公司内部也储备了销售方面的人才，再者对代理商日常的销售工作也是一个很好监督。
十一、对于合同的终止，一定要遵循灵活的和对开发商有利的原则
对于销售代理和同的终止，要做到开发商占有至高无上的主动权。
第三篇：开发商与分销商的合作简略
开发商与分销商的合作
现目前，开发商销售房源主要依靠于与分销商的合作，对于新开发的楼盘尤其如此。新楼盘除了广告的宣传，利用分销的宣传优势会更加直接。在大多数楼盘中，分销实际承担的销量占比都会超过半数。
一、分销商的组成
在海南这个房地产特殊板块，分销商大小不一，效率也参差不齐，大的分销商一般都是房产中介公司开办的一手房业务，有自己的工作办公室。小分销商都是以置业顾问创业为主，基本上小分销商内的置业顾问都不超过5人，没有固定的办公点。
二、分销商的销售模式
分销商销售主要分为坐销和行销。除了在工作点接待需要买房的客户外，一般采取市内热点（公园景点等）拓展客户和网络（搜房客户端和楼盘论坛等）抓取意向客户为主，少数有实力的分销商会在内地各重点城市举办推介会。之后将获得的客户资源带往所签合作的开发商处看房并报备客户资料，或者交给开发商全程接待。客户都是由案场置业顾问接待，如若成交，当场会签下定金合同，并会注明定金不退。若没有成交，则会由分销带回，之后再由置业顾问追踪客户意向。成交后开发商会给分销商结佣，结佣一般是付完全款或者贷款被批下来后。
三、分销商的作用
分销商能直接多方位的向手中的客户推介楼盘信息，并将客户引领至楼盘现场看房，当开发商与分销商形成良好合作信用后，分销还会不遗余力的为开发商寻找潜在客户并促成成交。当开发商签下的分销商数成了一定的规模后，不管是对楼盘的宣传也好，还是对开发商的销量而言，作用巨大。对于一个新开发，且没有足够成熟的直销团队的开发商公司而言，分销能弥补很多缺失，这也是为什么，很多楼盘会签大量分销商的缘故。
四、开发商与分销商的合作事项
开发商与分销商签订合作和同时，给点是重点，海口普遍为6%，浮动在两个百分点，海南大致是这种情况，少数西线楼盘，如临高，儋州的楼盘现在已经给点10%。开发商不会硬性要求分销商的带看量，一般都是使用佣金政策来刺激分销商为楼盘带来客流，其中快速结佣是最好的刺激手法。
五、关于与分销合作的一些不可控因素
在实际销售过程中，分销商内的置业顾问并不都是守规守矩的从业人士，特别是迷你型分销商，包括案场职业顾问也是。有人还是会在利益的驱使下钻空子，比如，开发商的案场置业顾问接待的自来访客户，会被发展成分销商的客户，开发商本来只发给置业顾问的小额提成就演变为了给分销商结的大额佣金，这样会对公司造成不小的损失。包括案场置业顾问会主动寻求分销一样，这种因素带来的后果需要完善的制度和强力的监管，才能有效控制。
六、客户的判定
由分销带来看房的客户，我们是不了解情况的，所以，分销商提出要我们接待的要求，我们首先都会满足，因为不在市区的楼盘客流量都非常少，所以需要依靠分销为我们带来人气，因为长距离的关系，分销不会将宝贵的时间带没有意向的客户往我们较远的郊区，这是其一，分销商都有管理他们的渠道人员接洽，渠道人员也会依据分销的带看量和成交率判断，所以，分销带客看房一般不存在“免费一日游”的情况。
七、外地推介会
开发商最常用的外地推介方法是参加当地的旅游地产展览会，其次是自己做推介会，一般与当地较大的分销商合作，分销商负责统筹，开发商为其出比例资金和派遣专业的置业顾问在现场答客户问，依靠当地分销的可信誉度和我们置业顾问的专业解说，有意向者会当场选房号并交意向金。一般这种宣传效果会在一个楼盘长期开发中取得很好的效果，到了后期，利用老带新会给楼盘带来巨大的效益。
第四篇：怎样委托开发商或代理公司办理房产证
怎样委托开发商或代理公司办理房产证
为了节省自己的时间和精力，您可以选择委托开发商或代理办理房产证。在使用银行按揭贷款的情况下，部分银行在《住房按揭贷款合同》中强制加人“要求开发商协助将房产证收押”的约定，这种情况下只能委托开发商或代理办理房产证。即使委托开发商或代理办理房产证，您仍然可以选择，是由开发商或代理代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费，还是开发商或代理仅办理房产证申请手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
办理流程
（一）适用范围：开发商或代理代收代交契税、公共维修基金、印花税等税费
签订委托协议
通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证，并同意入住前将契税和公共维修基金交给他们的委托书。
有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理或律师办理。此时，您也可以选择，开发商或代理仅办理相关手续，契税和公共维修基金等税费由您自己来缴纳。
注意：如果《购房合同》对此没有详细约定，请一定要在这份委托协议中争取加入这些条款。委托代办的协议中应明确约定：
1）开发商应该于什么期限内办理房产证（如果是“两证分离”的地区，一定要注明《土地使用权证》和《房屋所有权证》，当然如果因为行政原因，本地暂时无法取得《土地使用权证》的，只能让步了）；
2）开发商或代理应当于什么期限内提供缴纳相关税费的正式收缴凭证；
3）约定一旦因开发商原因导致不能如期办理或办证发生错误的情况时如何处理，宁波房产 www.xiexiebang.com
最好明确约定“可以退房”或“不退房，但开发商应赔偿全部房款x％的赔偿金”等明确的违约处理方法；
4）约定如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》的，购房人如何核验房产证，因为这种情况下购房人往往只能“看一眼”房产证；
5）约定办理抵押登记的事宜，有些银行不扣押房产证，仅办理抵押登记，抵押登记的手续是否由开发商办理以及如何办理等事宜也应当约定清楚；
6）约定代办费用的数额和缴纳方法，并要求提供正式的开发商盖章的收据。缴纳房产证代办费、公共维修基金、契税、印花税
办理收房入住手续的时候，开发商往往会要求您缴纳这些费用。
注意
1）在交钱之前，请您了解一下这些税费的收缴标准，以便核实开发商计算是否正确，可参见本书附录十一。
2）交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
3．按照约定时间领取房产证
开发商或代理代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。
如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
注意
1）仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
2）仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信
息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；
3）核对“他项权利”一栏记载的抵押事项；
4）索要缴纳税费的正式发票。
办理流程
（二）适用范围：自己缴纳契税、公共维修基金、印花税等税费
签订委托协议通常《购房合同》中有关于委托开发商代办房产证的条款，这个条款本身就可以看作是一份单独的委托协议。此外，很多开发商还会要求购房人在《购房合同》以外另签一份委托其代办房产证的委托书。有些时候，开发商会把办理相关手续的事务委托给专门的代理或律师办理。
注意事项
同“办理流程一”中的“第一步”。
缴纳房产证代办费售房人住的时候，开发商会要求您缴纳。l注意交钱之后，请您一定保留好收款凭证，并一定要求收款单位盖公章，不要收“白条”。
自己到相关部门缴纳公共维修基金、契税缴纳的方法，可以询问开发商或代理的办事人员。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部分城市已经开始由银行代收公共维修基金。
注意事项
：
请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理，以便他们下一步的申请
按照约定时间领取房产证开发商或代理代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。
注意：
1）仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全；
2）仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因；
3）核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。
注意事项
及时查询房屋产权状态。即使委托代办房产证，您也有必要及时向房屋行政管理部门和土地行政管理部门查询所购房屋的产权状态，如果发现“危险情况”，如开发商非法设定抵押等，可以及时主张自己的权利。
第五篇：代理公司合作协议0509
劳务合作协议
甲方：乙方：
地址：地址：
联系电话：联系电话：
为加强劳务输出合作交流,扩大合作双方知名度，建立健全劳务合作平台运作.为规范用工制度，双方在平等、自愿、协商的基础上制定本协议：
一、合作事项： 甲方委托乙方进行代理招聘事宜
二、协议期限
本合同有效期自年月日至年月日。协议到期前30日内﹐双方可就协议是否延期进行协商，并以书面形式确认。
三﹑乙方工作人员的招聘标准、数量、劳务期、考察期和提供劳务的方式
1.乙方工作人员的招聘标准、数量、用工要求、用工期限（劳务期限）、考察期、工作内容及要求等 以甲方的实际通知为准。
2.提供劳务的方式：乙方按照甲方的实际需求安排符合劳务条件的人员；并服从甲方的工作调配;
四、劳务费用的支付原则
1.正式工按/人的标准依据工作满壹个月的在职人数向乙方壹次性结清劳务费用。
如后续长期合作，可依据劳务市场的行情调情劳务费用标准进行作业。
2．甲乙双方不得向第三方包括乙方员工透露合同条款及内容，否则视为违约
五、乙方工作人员的退回和更换
有下列情况之一的，在本协议期限届满前，甲方有权免责要求乙方立即撤回或更換乙方工作人员：
1．乙方工作人员在考察期内被证明不符合录用条件的；
2．乙方工作人员违反甲方依法制定的劳动纪律或规章制度的；
3．乙方工作人员依法被追究刑事责任的；
4．乙方提供的乙方工作人员个人资料或相关证件不真实、不准确或存有误导性的，构成欺诈
5．乙方工作人员不胜任甲方安排企业的工作任务；
6.乙方工作人员在甲方工作期间，若患精神疾病或心理疾病，乙方须立即终止患者劳务。
六、本协议一经签定即可生效，直至乙方安排人员离职即自动解除，如有未尽事宜另行协商解决
七、本协议一式两份。由甲乙双方签字盖章后保存！
甲方：乙方：
签字：签字：
签定日期：年月日签定日期：年月日
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