承德市优秀物业服务公司评选办法

第一篇：承德市优秀物业服务公司评选办法

承德市优秀物业服务公司评选办法（试行）

（2011.01.10）

第一章 总则

第一条 为进一步规范我市物业管理工作，提高物业服务企业的服务质量，建立与国际旅游城市相适应的宜居环境，制定办法。

第二条 “承德市优秀物业服务公司”每年评选一次，总数不超过10个，是我市建设领域最高荣誉奖，由承德市人民政府命名表彰。

第三条 “承德市优秀物业服务公司”评选工作按照自愿的原则进行申报，由承德市住房和城乡建设局牵头组织相关评选工作。

第二章 评选范围

第四条 我市注册登记的物业服务企业

第三章 评选标准

第五条 承德市优秀物业服务公司应同时具备如下条件：

（一）认真贯彻党的路线、方针、政策，遵守国家法律、法规和行业的各项规章制度，坚持依法经营。

（二）企业资质

1、企业具有三级以上物业服务企业资质，从事物业服务工作三年以上；

2、企业信用资质达到AA级以上；

3、资质证书和营业执照每年经主管部门年检合格；

4、各类从业人员数不得低于相应资质等级要求。按照国家有关规定，及时为员工缴纳社会保障资金。

（三）企业管理

1、有完备的服务制度、服务标准和服务行为规范，并认真执行；

2、认真履行合同承诺，保证在约定的时间内按承诺提供服务；

3、企业管理制度完善。

（四）服务水平

1、合法经营，无不良社会影响，无影响行业形象的投诉和纠纷；

2、近三年内物业服务项目没有发生集体上访或业主向市有关部门的较大投诉事件；

3、妥善解决服务过程中发生的问题，业主满意率达到95%以上；

4、注重社会效益，担负一定面积的老旧小区物业服务项目，对社会公益事业贡献较大，具有良好的社会信誉和较强的示范辐射作用；

5、物业企业规模在同行业中处于领先位置，至少1个服务项目的业绩在同行业中处于领先位置；

6、积极参加行业协会组织的各项活动，为行业发展做出贡献；

7、近三年来管理项目获得省级以上表彰奖励。

第四章 评审程序

第六条 评审工作坚持严格、认真、公正、公平的工作原则。

第七条 评审机构。成立评审委员会，住建、规划、城管、园林、消防等市政府部门、相关单位及当地政府有关人员为成员，办公室设在承德市住房和城乡建设局。

第八条 申报。物业服务企业按照规定进行申报，并提交相关证明文件。

第九条 资格审查和初审。评审委员会对企业进行资格审查，出具初评意见。

第十条 公示。通过初评的物业企业，由承德市住房和城乡建设局在承德日报、承德电视台等媒体进行公示，公示时间不少于10天，接受社会监督。对举报的有关情况及时组织进行核查。

第十一条 总评。评审委员会初步确定获奖预选名单，报承德市人民政府批准表彰。

第五章 纪律

第十二条 企业申报材料要真实，不得弄虚作假。对违反者，视情节轻重给予批评，直至撤销参评资格。第十三条 评审委员会委员要秉公办事、廉洁自律，不得收受企业和有关人员的礼品、礼金。对违反纪律者，撤销评审委员会委员资格。并视情节轻重，分别按国家工作人员纪律处分规定进行处理。

第十四条 获奖企业有下列情况之一的，由承德市人民政府撤销其荣誉称号，收回荣誉牌匾（证书）：

（一）受刑事处罚的；

（二）服务项目出现重大安全事故，受行政处罚的。第

第六章 附则

十五条 承德市住房和城乡建设局根据本办法，制定具体实施细则。

第十六条 本办法由承德市住房和城乡建设局负责解释。第十七条 本办法自发布之日起执行。

第二篇：十佳宜居小区评选办法(承德市)

承德市十佳宜居小区评选办法（试行）

第一条为加强住宅小区标准化建设，树立物业服务典范，全面提高住宅小区整体水平，促进物业管理工作健康、快速发展，根据相关规定及我市小区建设和管理工作实际，制定本办法。

第二条本办法适用于承德市行政区域内宜居住宅小区的申报、验收和评定工作。

第三条本办法所称小区，是指按城市规划建设，基础设施配套、设备齐全、功能完善，建筑面积在3万平方米以上，已建成并投入使用一年以上，入住率达到60%以上的住宅小区。

第四条 “承德市十佳宜居小区”的评选实行总量控制，采用企业自愿申报、县区政府或市直有关部门审核公示和推荐，“承德市十佳宜居小区”评选工作领导小组组织评审，报政府批准的工作程序。

第五条 “承德市十佳宜居小区”称号每2年为一个有效期，满2年后申报单位应申请复评。

有效期满后不申请复评或复评不合格的，取消其称号。

第六条申报条件：

1、具有独立法人和规定资质等级的物业服务企业，实行专业化的物业服务，物业服务企业已建立健全各项规章制度；

2、实施物业服务时间达到1年以上；

3、住宅小区按规划要求全部建设完成，新建住宅小区按国家有关规定进行验收，验收资料齐全；

4、住宅小区具有完整的接管验收资料、图纸、档案及交接手续；

5、物业服务企业与开发建设单位签订《前期物业服务合同》或与住宅小区业主委员会签订《物业服务合同》，服务状况良好，近年来无发生重大责任事故。

第七条承德市十佳宜居小区评定主要内容包括：基础管理、房屋管理与维修养护、公共设施设备维修和养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化服务、精神文明建设及管理效益等方面，具体内容及评分标准另行制定。

第八条住宅小区申请参评或复评，须提交以下资料：

1、承德市十佳宜居小区申报表；

2、住宅小区基本情况及服务情况报告；

3、争创十佳宜居小区规划和具体的实施方案；

4、开发建设单位或住宅小区业主委员会对住宅小区服务情况的书面意见。

第九条在县、区建设主管部门初评推荐的基础上，由“承德市十佳宜居小区”评选工作领导小组组织由行业主管部门和专家评委组成的评审委员会进行评审，评审结果进行公示，报请承德市人民政府批准授予“承德市十佳宜居小区”称号，颁发证书。

评选结果记入信用档案，作为考核企业信用的重要依据之一。

第十条取得“承德市宜居小区”称号并符合有关条件的住

宅小区，由市住建局推荐参加省级、部级物业服务示范住宅小区评选活动。

第十一条申报单位承诺提交的资料和数据全部真实、合法、有效，复印件与原件内容一致。如发现弄虚作假者，撤销已获得的奖项，同时三年内不予评选，并在信息平台予以公布。

第十二条 “承德市十佳宜居小区”的监管纳入各级建设行

政主管部门日常管理工作，各级建设行政主管部门应按照《评分细则》的要求，做好对辖区内“十佳宜居小区"的监督、检查工作。对已获奖的小区，如果出现群众投诉多、社会反响大，各项指标降低，管理水平下滑的，经辖区建设行政主管部门复查，报市“承德市十佳宜居小区”评选工作领导小组批准后，撤销其荣誉称号，并给予通报批评。市建设行政主管部门对全市范围内“十佳宜居小区”进行不定期的检查，对出现上述情况的，也可以直接报批，撤销称号和通报批评。

第十三条本办法自公布之日起施行，由市住建局负责解

释。

第三篇：承德市物业管理办法(2007.5.20)

承德市物业管理办法

（送审稿）第一章

总

则

第一条

为了规范物业管理经营活动，维护业主、物业使用人和物业管理企业的合法权益，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用和运行，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条

本市行政区域内的物业管理经营活动适用本办法。

第三条

本办法所称物业，是指房屋及配套的设施设备和相关场地。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

本办法所称共用部位，是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）和户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备，是指物业管理区域或者单幢房屋内的共用下水管道、落水管、电梯、单元楼宇门、照明、绿地、非市政道路、沟渠、池、井、非经营性车场车库、消防及安全监控设施设备、公益性文体设施和有关共用设施设备使用的房屋等。

本办法所称前期物业管理，是指业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。

本办法所称最终用户，是指水、电、气、热、通讯、有线电视的最终使用人。本办法所称物业共用部位共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金），是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

第四条 市房产管理局是市物业管理行政主管部门，负责全市物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是：

（一）根据有关法律、法规和政策制定全市物业管理规范性文件，宣传、贯彻、落实国家、省有关法律、法规；

（二）制定和组织实施全市物业管理的定期规划和工作目标；

（三）负责全市三级物业管理企业的资质审批和二级以上资质初审申报工作；

（四）对全市物业管理企业的经营服务活动实施监督、检查；

（五）监督、指导县、区物业管理工作；

（六）负责代管市区专项维修资金；

（七）负责组织新建住宅物业的交付使用管理；

（八）组织实施全市物业管理从业人员的培训工作；

（九）市人民政府授予的其他职责。

营子区房产管理局，双桥区、双滦区建设局是本区物业管理行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是：

（一）负责物业管理法规、政策的贯彻落实；

（二）负责辖区内物业管理的监督指导和行政执法工作；

（三）负责辖区内物业管理区域的确定及重新划分工作；

（四）负责辖区内物业管理企业资质申报初审工作；

（五）指导辖区内物业管理招标投标活动和物业管理企业的接管验收工作；

（六）指导业主大会的成立、业主委员会备案及换届工作，监督业主委员会依法履行职责；

（七）会同市物业管理行政主管部门参与辖区内新建住宅物业的交付使用管理；

（八）协调处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉。

各县建设局是本县物业管理行政主管部门，具体负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，其主要职责是：

（一）宣传、贯彻、落实国家、省、市物业管理法律、法规和规章制度，协助辖区内物业管理企业建立、健全内部管理制度和各项工作服务规范；

（二）负责本辖区内物业管理区域的确定及重新划分工作；

（三）负责本辖区内物业管理企业资质申报初审工作；

（四）负责组织本县前期物业管理招标投标工作，指导业主委员会开展物业管理招标投标工作；

（五）代管本行政区域专项维修资金；

（六）指导业主大会的成立、业主委员会备案及换届工作，监督业主委员会依法履行职责；

（七）指导、监督物业管理企业的接管验收工作；

（八）协调处理业主、物业使用人、业主委员会和物业管理企业的投诉；

（九）审定本辖区新建住宅物业的物业管理方案及服务等级；

（十）负责本县新建住宅物业的交付使用管理。

建设、规划、城管、公用资产管理、环保、工商、物价、交通、卫生、水务、公安、民政、通讯等部门按照各自职责，协同实施本办法，做好物业管理区域内的相关 2 工作。

街道办事处、乡镇人民政府、居民委员会负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助县、区物业管理行政主管部门对物业管理进行指导和监督。

第二章

业主、业主大会及业主委员会

第五条 房屋的所有权人为业主。

物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主委员会是业主大会的执行机构，一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

第六条 只有一个业主或者业主人数较少的，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条 在一个物业管理区域内，业主入住（使用）率超过50%，或首个业主入住超过2年，公有住房出售率达到30%以上的，业主、建设单位或物业管理企业应当及时书面告知县、区物业管理行政主管部门，县、区物业管理行政主管部门应在接到通知之日起1个月内，会同街道办事处（乡镇人民政府）、居民委员会指导业主代表、建设单位（公有住房出售单位）成立首次业主大会筹备组，并指导筹备组召开首次业主大会。

业主入住（使用），是指业主收到建设单位的书面入住（使用）通知并办理完相应交接手续。业主收到书面入住（使用）通知，但在限期内无正当理由不办理相应交接手续的，视为入住（使用）。建设单位没有事先书面通知业主入住（使用）的，以业主实际入住（使用）为准。

第八条 业主在首次业主大会上的投票权数按如下方式确定： 住宅物业按套数确定投票权数，每套1票。

非住宅物业按建筑面积确定投票权数，每100平方米建筑面积为1票。

业主拥有的非住宅物业建筑面积不足100平方米的按1票计算。

业主拥有的非住宅物业建筑面积大于100平方米的部分，每增加100平方米增加1票，多出部分不足100平方米的不计票数。

第九条 业主委员会组成人员数额为5或7人，其任期一般为3年。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生，主任1人，副主任1—2人。

第十条

业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的县、区物业管理行政主管部门备案，备案应提供下列资料：

（一）业主委员会备案申报表；

（二）与会业主名单；

（三）业主委员会成员名单、简历及职务；

（四）业主大会决议，由计票人、监票人签字的表决记录；

（五）业主大会通过的业主公约、业主大会议事规则。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当自变更之日起30日内重新备案。第十一条

业主委员会任期届满2个月前，应当组织召开业主大会会议进行业主委员会的换届选举。

第十二条

未成立业主大会或业主委员会不依法履行职责的，有必要组织召开业主大会进行表决的，县、区物业管理行政主管部门、街道办事处应派人指导，由居民委员会履行召集业主大会会议、监督业主公约的实施和监督、协助物业管理企业履行物业服务合同的职责。

第三章

物业管理企业

第十三条

从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并按规定取得资质证书。

外埠物业管理企业进入我市从事物业管理活动的，应按照有关规定到市物业管理行政主管部门备案。

第十四条

物业管理企业享有以下权利：

（一）遵照国家有关规定，参加物业项目的投标和竞标；

（二）按照签订的物业服务合同从事物业管理经营活动；

（三）按照物业服务合同约定，收取物业服务费用；

（四）无偿使用物业管理区域内的物业管理用房；

（五）对物业管理区域内的装饰装修活动进行监督；

（六）有权制止违反法律、法规和管理规约的行为；

（七）承接物业时对物业共用部位、共用设施设备进行查验；

（八）有权要求业主委员会协助管理；

（九）根据法律、法规规定和物业服务合同约定享有的其他权利。第十五条 物业管理企业应履行下列义务：

（一）按照签订的物业服务合同要求，提供相应的服务；

（二）在物业管理区域内公示物业服务合同约定的收费项目和标准；

（三）在物业管理区域内公示利用共用部位、共用设施设备经营收益和支出情况；

（四）接受业主、业主委员会的监督，定期向业主大会、业主委员会报告物业服务合同履行情况和专项维修资金使用情况；

（五）向业主、物业使用人、装饰装修企业告知装饰装修活动的禁止行为和注意事项；

（六）协助有关部门制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，并及时向有关行政管理部门报告；

（七）协助做好物业管理区域内的安全防范工作；

（八）妥善保存物业有关资料，并在合同终止时移交给业主委员会；

（九）接受物业管理行政主管部门和行业协会的工作指导和监督；

（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第四章

前期物业管理

第十六条

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县、区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第十七条 建设单位在前期物业管理活动中享有以下权利：

（一）依法自行或委托制定前期物业管理招标方案；

（二）依法参与业主大会的筹备工作；

（三）以未出售物业业主的身份享有业主的相关权利；

（四）依法享有的其他权利。

第十八条

建设单位在前期物业管理活动中应承担以下义务：

（一）依照本办法规定配置物业管理用房；

（二）承担物业保修期限和保修范围内的维修责任；

（三）向购房人提供质量保证书、使用说明书；

（四）制定、明示业主临时公约，并取得物业买受人的书面承诺；

（五）向物业管理企业移交有关资料；

（六）承担首次业主大会的筹备经费，协助成立首次业主大会；

（七）以未出售物业业主的身份承担业主的相关义务；

（八）依法承担的其他义务。

第十九条

建设单位在办理《商品房预售许可证》前，应当制定业主临时公约、完成前期物业管理招标投标工作，并签订前期物业服务合同。

第二十条

新建住宅的配套设施设备应按规划要求建设，一并交付使用。新建住 5 宅物业竣工并经有关部门验收合格后，建设单位应向市、县物业管理行政主管部门申请交付使用确认。新建住宅经物业管理行政主管部门、建设单位、业主代表、居民委员会、物业管理企业共同核验，其配套设施设备具备业主入住（使用）的基本条件后，方可交付使用。

新建住宅交付使用管理办法由市房产管理局另行制定。

第二十一条

物业管理企业接管物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备和相关场地进行查验，并作相应记录。物业管理企业发现与竣工验收资料不相符合或者有质量问题的，应当及时向建设单位提出，并明确维修养护责任。

第二十二条 建设单位应当按照国家、省、市的有关规定和物业服务合同的约定，向物业管理企业办理物业及有关资料的验收和移交手续。

前期物业管理终止时，物业管理企业应当向业主委员会办理验收和移交手续，或在业主委员会的监督下向新的物业管理企业办理验收和移交手续。

第二十三条

物业管理用房包括物业办公用房、物业清洁用房、物业仓储用房、业主委员会活动用房等，其所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业管理企业不得改变其用途。

物业管理用房应当为地面以上的独用成套永久性房屋，并具备水、电、暖、卫、通讯等正常使用功能。以成套住宅作为物业管理用房的，该套住宅应具有单独的出入通道。

第二十四条

建设单位应当按照《建筑工程规划许可证》载明的总建筑面积在新建住宅物业管理区域内配置物业管理用房。新建住宅物业应按以下标准配置物业管理用房：

总建筑面积在10万平方米以下的项目，按4‰比例配置，但面积最小不得低于100平方米；

总建筑面积在10万平方米以上、30万平方米以下的项目，按3‰比例配置，但面积最小不得低于400平方米；

总建筑面积在30万平方米以上的项目，按2‰比例配置，但面积最小不得低于900平方米。

第二十五条

规划行政主管部门应在《建筑工程规划许可证》附件中注明物业管理用房面积和位置，并在物业管理区域内合理分布。

建设单位应按照《建筑工程规划许可证》的要求，将物业管理用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。

第二十六条

因依法调整规划，物业竣工后的实测建筑面积大于《建筑工程规划许可证》载明的建筑面积的，建设单位应当对超过部分按照规定比例补充配置物业管理用房；确实无法补充配置的，应当按照该物业管理区域内的物业平均销售价格支付不足部分的相应价款，列入专项维修资金或者按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

第二十七条

房产行政主管部门核发《商品房预售许可证》，不得包括经过规划确定、前期物业管理备案的物业管理用房。

建设单位在办理物业所有权初始登记时，县级以上房产行政主管部门应在房地产平面图相应的位置上标注“物业管理用房”字样。

第二十八条

没有物业管理用房的旧住宅区，可按划定的物业管理区域，择地配建。

第五章

物业管理服务

第二十九条

物业管理企业应当与建设单位或业主、业主委员会本着平等、自愿、公平、诚信的原则签订物业服务合同。

物业服务合同应包含下列主要内容：

（一）物业的基本情况；

（二）建设单位或业主的权利和义务；

（三）物业管理企业的权利与义务；

（四）合同双方约定的服务事项；

（五）物业服务的质量要求；

（六）物业服务收费价格和收费办法；

（七）专项维修资金的使用和分摊；

（八）物业管理用房的使用；

（九）合同的期限、终止、解除的约定，以及合同终止或解除物业共用设施设备及档案资料的移交方式；

（十）违约责任及解除纠纷的途径；

（十一）双方当事人约定的其他事项。

第三十条 业主委员会应在物业服务合同签订前，将物业服务合同草案在物业管理区域内公示，公示时间不少于15日，充分听取业主意见后，提交业主大会通过。业主委员会应在业主大会通过后15日内，与选聘的物业管理企业签订书面的物业服务合同。

第三十一条 物业管理企业应在物业服务合同签订之日起30日内，将物业服务合同报县、区物业管理行政主管部门备案。

第三十二条

物业服务合同期满一方不再续签或物业管理企业因故终止物业服务的，应当提前3个月通知对方，由业主委员会组织召开业主大会，选聘新的物业管理企业。

第三十三条

物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。具体收费办法按同级价格主管部门的规定执行，或在物业服务合同中约定。

第三十四条

业主入住（使用）前的物业服务费用由建设单位承担；业主入住（使用）后的物业服务费用，应根据本办法的规定和物业服务合同的约定，由业主或物业使用人承担。

第三十五条

新建住宅物业交付使用时，具有下列情况之一的，物业服务费用由建设单位承担，物业管理企业不得向业主收取物业服务费用：

（1）建设单位未按规定委托具有相应资质物业管理企业实施前期物业管理的；（2）未经有关部门核定物业服务标准和收费标准的；（3）配套设施设备未能投入正常使用的。

第三十六条

物业管理企业根据业主的需求提供物业服务合同以外的特约服务项目时，其服务内容、范围、标准、费用由双方约定，但不得侵害全体业主的合法利益。

第三十七条

业主、物业使用人应当遵守业主公约，按照物业服务合同的约定或业主大会的决定支付物业服务费用、专项维修资金以及应分摊的其他费用。

第三十八条

物业管理区域内未售出或未入住（使用）的空置物业的物业服务费用，由业主按该物业管理区域内同类物业的收费标准交纳。

第三十九条

物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应向最终用户收取有关费用。

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位不得强制要求物业管理企业代收有关费用。委托物业管理企业代收有关费用的，应当签订委托代收协议，并向物业管理企业支付相应的代收手续费。物业管理企业不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十条

专项维修资金由业主按有关规定交纳，属业主所有。

物业管理区域未建立专项维修资金或不敷使用的，其大修、更新改造费用由业主按物业建筑面积分摊或按业主大会的决定分摊和筹集。

专项维修资金管理办法由市房产管理局会同市财政局另行制定。

第四十一条

公有住房的专项维修资金主要来源于公有住房出售单位从售房款中 按有关规定提取的部分，属售房单位所有。

公有住房专项维修资金不足部分，由业主按房屋建筑面积分摊或按业主大会的决定分摊和筹集。

未出售公有住房的维修费用，由房屋所有权人负担。

第四十二条

市、县政府每年从城市建设维护费中提取一定比例的资金，作为旧住宅小区物业管理公共资金，主要用于中心城区部分旧住宅小区物业管理的启动、购置或租赁物业管理用房、配置相关设施设备及小区的维护。

第六章

物业的使用和维护

第四十三条

业主依法对物业共用部位、共用设施设备享有权利，承担义务；不得以放弃权利而不履行义务。

第四十四条

物业管理区域内按规划要求建设的公共建筑和共用设施设备，任何单位和个人不得擅自改变用途。

业主依法确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施设备用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主委员会依法办理有关手续。

第四十五条

物业管理区域内，规划用于停放车辆的车位、车库应当首先满足业主的需要。

物业管理区域内，规划用于停放车辆的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式确定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主共有。物业管理区域内的机动车辆的停放和保管，由物业服务合同依法约定。

第四十六条

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当提前48小时通知物业管理企业，并在物业管理区域内公告，施工企业应于维修、养护施工完成的同时恢复原状；施工企业如处理紧急情况不能提前公告的，应做好向有关业主解释说明工作。

第四十七条

供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任，不得转嫁给物业管理企业。

物业管理区域内相关管线和设施设备按下列界限实施维修、养护和管理：

（一）供水设施：最终用户计量水表以内供水管线和用水设施由业主负责，最终用户计量水表（含水表）以外供水管线和供水设施由供水单位负责；

（二）排水设施：业主室内共用排污管道至化粪池后的第一个检查井（含检查井）以内的排水管道及窨井（不含市政管线）由业主负责，以外的排水管道及窨井由市政部门负责；

（三）供气设施：最终用户入户管道燃气表以内用气管线和用气设施由业主负责，最终用户入户管道燃气表（含燃气表）以外供气管线和供气设施由供气单位负责；

（四）供热设施：最终用户入户总仪表或阀门以内的用热管线和用热设施由业主负责，最终用户入户总仪表或阀门（含总仪表或阀门）以外的供热管线和供热设施由供热单位负责；

（五）供电设施：最终用户电表以内用电线路和用电设施由业主负责，最终用户电表（含电表）以外供电线路和设施由供电单位负责；

（六）通讯设施：室内接线盒（含接线盒）以内线路由业主负责，接线盒以外线路由通讯单位负责；

（七）有线电视设施：室内接线盒（含接线盒）以内线路由业主负责，接线盒以外线路由有线电视单位负责，；

（八）物业管理区域内的非市政道路、装饰灯、楼道照明、路灯由业主负责，物业管理区域外的道路、路灯由市政部门负责；

（九）物业管理区域内道路、场地的清扫、保洁由业主负责，垃圾应集中到最近的垃圾转运站，垃圾转运站由环卫部门负责。

第四十八条 物业管理区域内应由专业部门负责维修养护的物业服务项目未达到约定标准或未达到有关规定要求的，业主委员会、物业管理企业、居民委员会应积极协调有关部门解决。

第四十九条 业主或物业使用人装饰装修房屋的，要按照建设部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定和要求进行，在开工前应告知邻里，并向物业管理企业申报登记。

物业管理企业应当将房屋装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人和装饰装修企业。

第五十条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政主管部门报告。

有关行政主管部门在接到物业管理企业的报告后，应当及时对违法行为予以制止或依法处理。

第五十一条 业主或物业使用人在物业使用中，不得有损害其他业主或物业使用人合法利益的行为。业主或物业使用人超越权利范围，侵害他方合法利益的，应停止 10 侵害，并赔偿由此造成的损失。

第五十二条

业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。

第五十三条 物业管理企业有下列行为，业主委员会有权予以制止并要求限期改正，情节严重的，业主委员会可提请业主大会决定依法更换：

（一）管理制度不健全，管理服务混乱的；

（二）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

（三）不履行物业服务合同及规定义务的；

（四）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（五）擅自改变物业管理用房用途或物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（六）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（七）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（八）发生重大责任事故的。

第七章

法律责任

第五十四条

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

第五十五条

违反本办法的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业管理企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第五十六条

违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上物业管理行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十七条

违反本办法的规定，在物业移交时，不移交有关资料的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业管理企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第五十八条

违反本办法的规定，物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30％以上50％以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证 11 书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十九条

违反本办法的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上物业管理行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，并处挪用数额2倍以下的罚款；物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第六十条

违反本办法的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业管理用房的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十一条

违反本办法的规定，未经业主大会同意，物业管理企业擅自改变物业管理用房用途的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第六十二条

违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上物业管理行政主管部门责令限期补办，逾期仍不办理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，依照前款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十三条 违反本办法的规定，有下列行为之一的，由县级以上城市管理行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：

（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。

第六十四条 因装饰装修活动造成相邻物业的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复和赔偿；属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。

装修人擅自拆改供暖、燃气管道和设施造成损失的，由装修人负责赔偿。第六十五条

未经城市规划行政主管部门批准，在装饰装修活动中搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗的，由县级以上城市规划行政主管部门，按照《城市规划法》及相关法规的规定处罚。

第六十六条

违反本办法规定，擅自改变绿地用途、占用或者破坏绿地的，由城市规划、园林绿化行政主管部门按照《城市规划法》、《城市绿化条例》的有关规定处罚。

第六十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

第六十八条

毗连房屋的业主或物业使用人之间发生纠纷的，可以协商解决，不愿协商或者协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

第八章

附

则

第六十九条

本办法由承德市房产管理局负责解释。

第七十条

本办法自

年 月 日起施行，《承德市住宅小区物业管理暂行办法》同时废止。

第四篇：物业服务公司总结报告

善用资源

挖潜增效 推动“小旧亏”项目可持续发展

云熙物业服务中心 张三

去年以来，我们在党的十八届三中关于全面深化改革精神指引下，紧跟公司决策部署，结合项目小、旧、亏实际，以改革创新为动力，以开源节流为重点，在提高资源利用效率上做文章，在深入挖掘项目潜能上下功夫，全体员工齐心协力，迎难而进，不仅全面完成了公司下达的各项任务指标，而且创造了收费率、经营收入、业主满意率的历史最高纪录，扭转了连续6年的亏损局面，取得了公司不考核品牌综合排名6次第一的良好业绩，从而增强了项目的盈利能力和发展能力，为多年难以为继的项目实现可持续发展探索了新路。我们的主要做法是：

一、优化人力资源，实现减员增效

物业行业主要收入的固定性和成本的快速上涨，尤其是占运营成本大头的劳动用工成本大幅攀升，使得物业单位的发展变得举步维艰。因此，合理安排人员岗位就显得十分重要。云熙是亏本项目，更不容许人力资源的浪费。鉴于我们小区规模小、工作量少的实际情况，本着积极稳妥的原则，在不影响工作的前提下，今年撤销了区管，由前台兼区管、出纳工作；撤销了监控岗，由大门岗兼监控、收费岗工作，同时增设监控探头、玻璃刺、刀片刺等设施，实行人防、技防相结合，加强安全防控。在优化客服、安防岗位的同时，其他岗位也相应进行了优化调整。年内共精简5人，减员幅度为26.3%，减少人工成本15万元以上，达到了减员增效的目的。

二、盘活物产资源，实现开源增收

穷则思变。为使项目走出困境，我们不断更新管理思路，创新盈利模式，注重提高现有资源的利用效率，大力开展便民服务和增值服务，培育新的收入增长点，一年新增收入近10万元，正是：只要创意好，不愁财源少。

增加空屋空地出租。自己动手利用废旧材料，将云熙架空层改成仓库出租；将云熙两小区安防宿舍、绿化工具房分类合并，腾出空房出租。在搞好小区业主职业构成分析的基础上，开展空地出租招揽摆摊业务。空房空地年创收22400元。

扩展租房中介服务。积极开展小区房源和外部需求调查，采取中介合作、多渠道发布信息、促成大户型拼租等形式，主动开展业主房屋出租中介服务，年内共促成房屋出租23套，收取中介费59360元。

开展维修业务合作。在管项目是交房十几年的老旧小区，随着房屋使用年限的增加，业主重新装修、需要维修的业务明显增多。我们抓住这一机遇，与有资源、信誉度高的施工单位合作，提供业主装修、维修信息，收取一定比例的服务费，年增收17300元。

三、厉行节约资源，实现节流减支

俗话说：紧紧手，年年有。我们始终坚持开源和节流并举，坚持勤俭办事，着力建设资源节约型小区，减少资源流失与浪费，收到了明显成效。

改变垃圾费收取对象。10多年来，小区垃圾处理费一直由服务中心支付，造成不合理的成本支出。为了改变这一历史遗留的弊端，我们反复与街道协商，改为服务中心代环卫站向业主征收，此举不仅每年可节省支出17120元，而且还增加代理收入2230元。

利用废旧资源完善安防设施。云熙二楼的所有梯窗原无安防设施，外人可以轻易爬进业主家阳台和窗台。为消除这一安全隐患，我们选用业主重新装修换下的不锈钢材料，自己动手完成了全部二楼梯窗防盗网的安装，既达到了安全美观的要求，又节省了成本支出，也使我们悟出了潜力无处不在和道理。

培养勤俭办事新风。面对项目扭亏的重任，我们把厉行节约的教育常态化，勤俭办事渐成风气。利用信息充盈的时代特点，改变传统做法，采取网购或择优选点等方式，通过优化采购途径，共节约近万元的成本支出。将云熙所用所用100M光纤网络，改为电信20M网络，年省费用8040元。将松云车库26支日光灯全部改为节能灯，年省电费约8000元。俭以养德。亏损项目从小事做起，厉行节约，不仅收到了积少成多之效，更是培养了勤俭节约的美德。

四、珍惜费收资源，实现应收不漏

物业费是开展物业管理工作的基础和支撑。长期以来云熙业主缴交物业费的随意性较大，有的甚至多年拒交物业费。为了改变这一状况，我们攻坚克难，多措并举，加大催费力度，促进了收费率的提高。一是规范缴费秩序，将原半年或一年交费的习惯，改按季度缴费；二是实行较迟缴费计收滞纳金制度，促使业主养成良好的缴费习惯；三是开展个性化和人性化服务，通过对业主欠费的原因分析，有针对性地解决业主积压的问题，解除业主拖欠费用的借口。付出就有回报。通过一年努力，收费秩序渐趋正常，成功收回一户8年、一户6年的历史欠费，收费率稳步提高。

五、善用外部资源，实现借力发展

为业主提供优质服务是对物业管理者的本质要求。亏损项目既要谋求自身可持续发展，又要追求为业主提供良好服务。鉴于项目本身经济拮据的实际情况，我们解放思想巧借力，采取充分利用政府资源、友邻资源和公共资源等办法，努力完善小区设施，优化居住环境，实现借力发展。

利用政府资源改善卫生健身设施。观念新，铜变金。园区内的垃圾桶使用年限已久，破旧不堪，需要成批更换。我们就主动请街道在小区进行垃圾分类试点，并积极予以配合，以此为条件，街道为小区免费提供了32个全新垃圾桶，实现了互利共赢。我们还多次与街道、居委沟通协调，争取并通过了利用政府资源，更换小区内废旧的儿童娱乐设施和新增成人休闲健身设施的方案，计划春节前完成安装。

利用友邻资源优化居住环境。我们小区与白云山相邻，由于年久失修，靠山围墙已出现垮塌，缺口处已成上山通道和垃圾堆放之地，严重影响业主生活质量。我们多次与白云山管理局协调，由他们出资出力修补了破损围墙，清除了周边来及。

利用公共资源修缮房屋设施。由于使用年限较长，云熙西梯天面隔热层90%都已损坏，生活、建筑垃圾堆放了6年之久，康云居2号梯间墙面大面积剥落。为了解决这些脏、乱、破的问题，我们反复上门跟业主协商，最终通过2/3业主签名，成功动用房屋维修基金，将两处翻修一新。

实践出真知。一年来的实践使我们认识到：一个项目的好坏，不仅取决于所拥有资源的数量与质量，而且取决于对资源的利用效率，而后者才是维护项目发展的关键。眼界决定境界，思路决定出路。只要我们发扬爱司如家、创新实干的精神，一点一滴的从小事做起，善用资源，奋力挖潜，就一定能使面临生存困境的项目扭转困局，实现可持续发展！

各位领导，各位同仁，近年来我们在利用项目资源上虽然取得了一定成效，但与公司要求、和兄弟单位相比还有一定差距。发展有作为，挖潜无止境。今后，我们将乘这次会议的强劲东风，在公司领导的带领下，脚踏实地地谋发展、求进步，继往开来、奋勇争先，不断开创云熙物业管理工作的新局面。

2015年1月

第五篇：承德市中学学科教学带头人、教学能手评选办法(试行)

承德市中学学科教学带头人、教学能手

评选办法（试行）

第一条 为了全面贯彻《承德市人民政府关于加快基础教育发展，全面提高教育质量的决定》，促进全市教育事业的改革和发展，努力创造人才成长的必要条件和良好环境，提高全市教师队伍的整体素质，鼓励优秀教师向更高层次发展，形成骨干教师群的梯级结构，建设名师工程，培养和造就一支名师队伍，特制定本试行办法。

第二条 承德市中学学科教学带头人、教学能手，是学科教学和研究的先进代表，是学科教学的骨干力量。“学科带头人”、“ 教学能手”既是学术性称号，又是荣誉性称号。

第三条 评选学科带头人、教学能手应坚持面向全体教师，以青年教师为培养重点的原则。要摒弃论资排辈的陈旧观念，鼓励优秀青年教师脱颖而出。根据我市实际，评选要向农村中学教师倾斜，推荐名额的比例不低于30％。

第四条 学科带头人、教学能手的评选范围为：普通中学；评选对象为：符合《教师法》规定学历，具有中一级及其以上教师职务，学科教学水平高，成绩突出，师德表现好，在全市有一定知名度的在职在岗教师。

已获得省特级教师、省市名师称号的教师不再参评。

第五条 学科带头人、教学能手评选的基本条件是： 1.有良好的政治素质。坚定信念，忠诚于人民的教育事业，全面贯彻教育方针。2.有高尚的职业道德。遵守党和国家的政策、法规，遵守社会公德，自觉履行教师职业道德规范，热爱学生，教书育人，为人师表。

3.有敬业奉献精神。认真履行教师职责，敬业爱岗，事业心、责任心强，工作积极主动、勤恳、勇挑重担，自觉执行学校的各项规章制度，工作出色，成绩突出。

4.有精湛的业务水平。教育思想端正，教育观念领先，积极主动实施素质教育。对所教学科具有系统、坚实的教育理论和扎实的专业知识；教学方法科学，教学经验丰富，教育教学效果显著，在教师中具有显著的带头和示范作用。学科带头人必须具有“教学能手”称号，并获得市级评优课特等奖及其以上奖励者；教学能手必须为获得县级评优课特等奖及其以上奖励者。

5.有较强的创新意识。依法治教，治学严谨，善于运用现代教育技术和手段，熟悉教改前沿的研究动态，在教书育人和教育教学研究方面有较高造诣，成绩明显，本学科教学在全市起示范带头作用。学科带头人近一二年来本学科专业论文在省级以上专业刊物上发表或获得国家三等、省二等、市级一等奖以上等次，承担市级以上课题一项。教学能手近一二年来本学科专业论文在市级以上专业刊物上发表或获得市级一等奖以上等次，承担县级以上课题一项。

6.具有带领和指导其他教师进行教育教学和研究工作的能力。第六条 学科带头人、教学能手应是师德的表率。有下列情形之一的教师，不得推荐。

1.教育思想不端正，滥编滥发教学辅导资料，增加学生课业负担；

2.热衷第二职业，搞有偿家教；

3.品行不良，有参与赌博、体罚或变相体罚、侮辱学生的行为；

4.其他有悖师德形象，且情节严重的。

第七条 市学科带头人、教学能手评选每年进行一次，并实行定额控制。学科带头人每县推荐高中、初中、小学各4人，每区推荐高中、初中、小学各2人；教学能手每县推荐高中、初中、小学各6人，每区推荐高中、初中、小学各3人。原则上按比例分解到各学科。

第八条 评选学科带头人、教学能手要遵循坚持标准，确保质量，好中选优，宁缺毋滥的原则，并认真按照以下程序评选推荐。

1.推荐提名（含自荐）。在学校组织发动教职工认真学习学科带头人、教学能手评选有关文件和充分酝酿提名（含自荐）的基础上，由学校领导集体研究确定推荐人选。填写申报表，连同个人有关材料，报县区教育局。市直学校报市教育局。

2.考察评审。县区教育局要组织人员对申报对象逐个进行考察评议，择优确定人选并提交县区评选组织评审。经评审通过的推荐人选由县区教育局审核后，确定推荐人选上报市教育局。市教育局组建评选委员会对各县区的上报人选进行评审，评选结果予以公布。

3.评审组织。市成立评选委员会，由市教研室有关人员和全市有威望的教师、专家组成，负责学科带头人、教学能手评选工作。各县区成立相应的评审推荐委员会，负责学科带头人、教学能手的评审推荐工作。

4.推荐材料。推荐学科带头人、教学能手，应向评审组织提交以下材料：

（1）《承德市学科教学带头人、教学能手评审表》一式3份。

（2）学历证书、专业技术职务证书、开公开课证书及有关获奖证明复印件。

（3）代表本人教育教学水平的优秀教案一个，发表的专业论文复印件。

（4）相应课题立项通知书、开题报告一份或课题结题证书、结题报告一份。

第九条 对评出的学科带头人、教学能手，实行聘任制，聘期三年，期满后须重新考核、确认。在聘期内，对学科带头人、教学能手晋升高一级教师职务上给予优先考虑，并作为推荐省级“名师”和特级教师候选对象。

第十条 评选出的学科带头人、教学能手按照承德市教育局《关于特级教师、学科带头人、教学标兵的培养和管理办法》管理使用。

第十一条 本试行办法的解释权属于承德市教育局。第十二条 本试行办法自发布之日起施行。