示范课详细流程

第一篇：示范课详细流程

感统公开课具体流程

第一步.师生问好

话述：小朋友们大家好，我姓（是）XXX，大家可以喊我叫XX老师。小朋友们记住了么？我是什么老师？（小朋友：XX老师！）好的，小朋友们真棒！下面我来带小朋友们玩游戏，小朋友们喜欢玩游戏吗（孩子们会回答喜欢，老师可以说我听不见，让孩子们声音洪亮些，调动孩子们的气氛）。

第二步.整队（如果孩子数量较多，一排站不开的情况下需要整队）

话述：好的，现在我们开始上课！（语气要儿化些，不要太僵硬）现在请有小朋友站到老师面前来，（嘴里要经常说一些赞扬的话来鼓励孩子们，例如：“呀大家的集合速度太快了，老师给你们鼓鼓掌吧，看看哪位小朋友站的最标准？”）

当孩子站成一排之后，老师要说：“现在我拍到头的小朋友向后倒退3步”，然后间隔一个孩子就让边上的孩子向后退一段距离，这样孩子自然就隔开了一定距离。（上课时候孩子之间的距离一定要掌握好，提高上课的安全系数。）

第三步.简单热身

话述：老师要问你们一个问题，小朋友们见没见过小青蛙啊？（有的孩子会回答见过，有的回回答没见过，这时不要急，继续往下问）那么小青蛙怎么叫哪位同学能给老师模仿一下吗？（孩子们会呱呱呱的叫起来）那么小青蛙是怎么跳动的呢？（孩子会爬下然后做青蛙跳）好，小朋友们都知道，那么老师来跟你们一起跳吧，首先我们要蹲下，然后伸出我们双手轻轻的放在身前的地板上，然后脚用力，使劲网上蹬，手也离开地面，嘴里发出呱呱的声音。（带孩子做几个师范动作之后，让孩子们自己原地跳跃10-20下都可以，这个活动不仅可以热身，还可以锻炼孩子的前庭觉，感统课从开始到结束，任何动作都可以锻炼孩子的感觉统合能力）

律动热身：教师选一个欢快的音乐，然后在播放音乐的时候，带领孩子们做热身操第一节：伸展运动。第二节：体侧。第三节：体转。第四节：下蹲。第五节、俯背。第六节：跳跃。

第四步.感统训练（一堂感统课下来，要有3-5个不同种类的游戏，分别锻炼孩子不同的能力）

例1.蹦蹦床

话述：今天咱们来比比看谁蹦的最高。（等孩子在蹦床上站稳之后）好，现在这位小朋友可以开始蹦了，注意一定要跳的高高的，跳的同时，双手伸平，起跳以后，要用你的小脚丫去踢自己的屁股。然后开始数数（或者让孩子自己大声数出来），中途要鼓励孩子，加油、跳的真高、让老师看看还能不能跳的再高点、坚持住马上就结束了、太棒了之类。

要注意孩子安全，如果孩子蹦到了蹦床的边缘，及时让孩子回到中心，以防掉下来。

例2.拍球

话述：教师手里先拿一个大龙球，小朋友们，知不知道老师手里是什么呀？（答：球）真聪明啊，答对了就是球。球是用来干嘛的呢？（孩子们会回答很多，比如踢得，仍的，拍的等等），今天老师的这个球呢，是用来拍的。然后让孩子们一人拿到一个球。好了，现在是不是每人都有球了呢？好，那么老师现在做一个拍球的动作给你们看，然后原地拍几下，好了小朋友们，现在你们也可以开始拍了，然后开始数数。（拍过几下之后，可以让小朋友们转圈拍球，行进拍球，弯腰拍球，单膝跪地拍球，需要教师做完示范动作之后带领孩子拍。）

例3.过桥

首先用教具摆成一座“桥”。话述：小朋友们看，现在在你们面前是一条细长的小桥，桥下呢是一条大河，我们要过河去，就得从桥上走过去。看，老师先走一遍（走的过程中两臂侧平举，脚后跟紧挨脚尖缓慢走过）好，现在小朋友们也要向老师一样，把自己的胳膊举起来，伸直、举平，然后登上这做桥，一定要注意哦，下面是一条河，千万不能掉下去，走的时候要慢，眼睛向前看，脚跟一定要紧挨自己的脚尖。

注意事项：锻炼孩子不看脚下行走，如果有的孩子开始不适应可以慢慢练习。例4.青蛙过河

用小圈随意摆放，距离不要太大

话述：刚才咱们都做过小青蛙跳了，那么现在呢，老师施展魔法，把小朋友都变成了可爱的小青蛙，现在你们面前的小圈圈就是河面上的荷叶，小青蛙想要去河对面应该怎么办呀？对了，要从荷叶上跳过去，对不对。好了，现在小朋友们开始跳，记住哦，一定要从荷叶跳到另外一个荷叶上，如果你掉到河里，需要回来从新跳的。

注意事项：摆放距离不要太大，中途可以变换位置。

第五步.放松

话述：这节课小朋友们表现太棒啦，你们累不累啊（有回答累的有回答不累的），好，现在来跟着老师一起放松放松（可以做拍拍操，可以自己拍打全身）。

好了，小朋友们可以回班（回家）了，鞠躬下课。

第二篇：房地产开发详细流程

房地产开发详细流程

一、甲方在开发前期的工作

（以上海市为例）

一、确定投资建设工程项目

对项目从前期开发角度入手，进行合理分析和有效测算，为公司决策提供重要依据。

二、建设项目用地计划办理 1.所需资料

a.地形图（划示用地范围，标明大约面积）b.与地块出让单位签署的用地协议 2.办理程序 a.备齐资料

b.到地块所在地土地部门办理

三、建设工程项目建议书的编制与报批 1.编制及所需资料 a.开发单位营业执照 b.开发资质证书

c 用地计划审核意见

d.建筑设计方案（总平面图等）e.其他相关资料 2.报批程序与报批资料

a.将所需资料备齐送至投资咨询公司，委托其编制《项目建议书》 b.准备《关于项目建议书报批申请报告》 c.将《项目建议书》与申请报告送计委报批

注：投资3000万元以下项目由区计委立项；超过3000万元以下项目由区计委转报有关部门审批

四A、建设工程项目选址意见申办 1.所需资料

a.批准的项目建议书或其他计划文件（复印件一份）b.地形图（均应划示用地范围）4份 c.土地权属证（复印件1份）d.联建协议书（复印件1份）e.选址论证

f.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）2.申办程序

a.准备数份项目建议书批复及数份地形图

b.将上述资料分送有关部门签署选址意见并加盖公章

c.将有关部门的意见备齐，同时备齐（1）项所有资料，送区规划局规划科办理

四B、建设用地规划许可证申办 1.所需资料

a.建设工程的计划批准文件（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地范围）6份（其中一份应有消防、环保、交通、防疫、水利等部门选址意见及公章）

c.国有土地使用权出让合同文件及副图（1份）

d.上海市建设项目选址意见书申请表（到区规划局领取）e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序 a.备齐上述所有资料 b.送区规划局规划科办理

五、建设工程项目地名报批 1.所需资料

a.项目批文（批准的项目建议书或其他计划文件）（复印件一份）

b.地形图（均应划示用地2份 c.总平面图（3份）

d.建设用地规划许可证及批文 e.申请报告（红头文件）f.其他需说明的图纸或文件 2.申办程序

a.备齐上述所有资料及1500元支票 b.送区地名办办理

六、建设工程项目报建 1.所需资料

a.《上海市建设工程报建表》（到市报建处领取）b.企业法人营业执照及有关证明原件和复印件 c.项目建议书批文原件及复印件

d.银行出具的建设资金落实证明（验资报告）

e.《上海市建设单位工程技术人员和管理人员核定申报表》（到市报建处领取）

f.专业技术人员和管理人员技术职称证书原件及复印件 g.《住宅项目配套建设审核申请表》 h.《住宅新开工审核通知单》

七、工程项目设计招标办理 1.所需资料 a.报建工程项目IC卡

b.上海市建设工程设计招标项目登记表

c.《上海市建设工程设计招标文件报批表》（到市招标办领取）d.《上海市建设工程设计评标小组报批表》（到市招标办领取）e.工程设计任务书 f.建设用地规划许可证 g.工程项目选址意见批文 2.办理程序 a.备齐上述资料 b.到市设计招标办办理

八、设计方案评标会召开及设计单位中标办理 1.所需资料

a.项目设计方案、建设用地规划许可证、项目选址意见书、设计任务书、项目建议书批文等若干份

b.会议通知书 2.办理程序 a.备齐上述资料

b.提前三天分送各评委

c.到市招标办召开评标会（会务费300元）

中标办理a.设计方案评标会会议纪要b.评委评标意见书 九﹑建设工程规划设计要求申办 1.所需资料

a.上海市建设工程规划设计要求申请表（到区规划局领取）1份 b.计划批准文件 1份 c.土地使用权属证件 1份 d.房屋权属证 1份 e.危房鉴定报告

f.地形图（划示用地范围）2份

办理程序a.备齐上述资料b.送区规划局规划科办理 十﹑工程项目设计方案深化﹑修改 根据规划局批文要求修改设计方案

二、基本建设工程预算审计咨询及其流程

一、基本建设工程预算审计咨询及其流程

基本建设工程预算是在施工图设计完成之后编制的工程造价文件，称为施工图预算，亦称“设计预算”，简称“预算”。因为是在施工之前编制的，所以它反映的只是基本建设工程的预计造价、计划价格。

基本建设工程预算审计咨询业务内容，可以是编制预算，也可以是对已编制的预算进行审核。

1．预算的编制的一般程序。

(1)熟悉和掌握资料和现场条件，主要是国家和当地政府颁发的有关法律、法规和政策文件、相关的定额、取费标准、材料、设备价格等，以及施工图纸、设计说明、施工方案、水文地质资料等；

(2)制订编制方案和计划，主要是人员、时间的安排和编制步骤与要求；

(3)计算工程量；

(4)确定分部分项工程的单价；(5)计算合价并汇总；(6)计算各项取费；

(7)计算该基本建设工程的预算总价，即预算造价。

由于施工图预算是实行工程包干，进行工程结算，实行经济核算和考核工程成本的依据，其编制是一项技术性和政策性要求很高的工作，特别是工程量的计算非常繁琐。如果编制者不具独立性，或业务水平不够，或责任心不强，都很难保证其准确性。

因此，加强对施工图预算的审计，对于保证基本建设工程的顺利完成，维护甲乙双方经济利益，控制造价，节约建设成本，具有重大的意义。

2．施工图预算审计的一般程序。

(1)熟悉和掌握资料和现场条件，与编制不同的是，还要熟悉和了解送审预算及其工程量计算底稿；

(2)制订审核方案和计划，重点是选择审查方法、人员和时间(包括核对时间)的安排，以及审查步骤和要求；

(3)审查工程量是否准确，按照施工图纸和送审预算的工程量计算底稿进行审查，如工程量计算底稿，则须自行计算后再与送审预算的工程量比较；

(4)审查分部分项工程的单价是否正确合理，注意有无错套、高套、重复选套定额的情况；

(5)审查设备、材料价格是否合理、符合规定；(6)审查有无计算错误；(7)审查各项取费是否符合规定；(8)综合整理审查资料，形成初步成果；

(9)与原编制单位交换意见、核对、签章确认定案后形成最终成果。

二、基本建设工程结算审计咨询及其流程

基本建设工程结算是在工程竣工后编制的工程造价文件，称为竣工结算，简称“结算”。因为结算是在施工完成已经竣工后编制的，所以它反映的是基本建设工程的实际造价。

结算一般是由施工单位编制，提交建设单位审核批准。结算审计的一般程序：

(1)熟悉和掌握资料及现场情况，与预算审计相比，还要着重熟悉和掌握施工合同(包括补充合同、补充协议等)关于结算的有关约定、工程施工过程中的变化(包括设计变更和现场签证、材料和设备价格的改变、国家法律、法规和政策规定的变化等)、送审结算书及其工程量计算底稿、工程款的支付、质量验收等资料。

(2)步骤与预算审计基本相同，不同的是应根据竣工图纸和设计变更来进行审查，特别要注意增加的是否多计、减少的是否未计或少计。

(3)审查各项取费是否符合规定，要注意取费规定如果在施工期间发生变化，要严格按照规定以及合同的约定进行处理。

(4)审查签证费用，主要注意下列问题：①签证手续是否完备；②签证的原因是否合理，是否应计人工程造价；③签证的内容是否属实；④签证的数量是否准确；⑤签证的价格是否合理；⑥是否有重复现象。

(5)审查索赔费用，包括乙方向甲方的索赔和甲方向乙方的索赔，注意下列问题：①索赔的手续是否符合合同的规定；②索赔的原因是否成立；③索赔的证据是否充分；④索赔的计算是否准确合理。

(6)综合整理审查资料，形成初步成果。

(7)与建设单位、施工单位交换意见，进行核对，并三方签章确认后定案，形成最终成果。

三、基本建设工程决算审计咨询及其流程

基本建设工程决算是竣工验收交付使用阶段，由建设单位编制的基本建设工程项目从筹建到竣工投入使用过程中总体实际成本的文件，是建设单位向国家报告基本建设工程总体实际造价和投资效果的重要文件，称为竣工决算，简称“决算”。竣工决算要正确核定新增固定资产价值，考核投资效果。

竣工决算由竣工决算报表、竣工决算报告说明书、竣工工程平面示意图、工程造价比较分析四部分组成。大中型基本建设工程项目竣工决算报表一般包括竣工工程概况表、竣工财务决算表、建设项目交付使用财产总表及明细表、建设项目建成交付使用后的投资效益表等，小型项目竣工决算报表则只由竣工决算总表和交付使用财产明细表组成。

竣工决算应由建设单位编制，但由于某些原因，很多基本建设工程没有编制竣工决算，有些竣工决算的编制质量不高，因此，也可由建设单位委托具有资质的社会中介咨询机构帮助建设单位编制。

1．审核竣工决算的编制依据，包括竣工决算编制工作有无专门组织，各项清理工作是否全面、彻底，编制依据是否符合国家有关规定，资料是否齐全，手续是否完备，对遗留问题处理是否合理。

2．审核工程造价，这部分审计与竣工决算的审计一样；但还应增加对设备费、土地费、管理费等的审查。

3．审核基本建设工程的建设和概算执行情况，包括是否按批准的初步设计进行，是否严格按批准的概算内容执行，有无概算外项目和提高建设标准、扩大建设规模的情况，有无重大质量事故和经济损失。

4．审核竣工财务决算表，核实基本建设工程的资金的来源、支出及结余等财务情况。

5．审核基本建设工程合同工期执行情况和合同质量等级控制情况。6．审核交付使用资产情况，包括固定资产、无形资产、递延资产确定得是否正确、真实，有关手续是否办理、流动资产及其移交等内容，特别要注意待摊投资及其确定和分配是否合规、正确、尾工工程和结余资金是否真实、合规，建设收入是否合规，账务处理是否正确、分配是否合规，包干指标的完成情况，结余的核算和账务处理是否合法、合规、真实、正确等。

7．综合整理审核资料，形成初步成果。

8．与建设单位交换意见、核对后形成最终成果并提出对原竣工决算进行调整的意见。

迈克?E?米勒斯《房地产开发－原理与程序》中的房地产开发八阶段模型

迈克·米勒斯认为，开发商自有投资开发意向，到项目规划设计、施工建设、营销租赁、物业管理都有一个合乎逻辑和开发规律的程序。虽然因具体条件的变化会导致保修环节的作为有所变化，但一般来说，各程序的的具体步骤不会有太大变化。他说“开发过程至少需要包括这样一些阶段：提出投资设想、细化这个设想、检验其可行性、合同谈判、签署正式委托协议、项目开工建设、竣工与投入使用、项目建成后的运营管理”。

但是，米氏同时强调如下三个要点：

实际的开发过程很难沿直线一步一步地向前进行，但我们归纳出来的开过不可能完全模拟开发商与其合作伙伴之间经常不断地谈判所导致的工作步骤变化。

开发是一种艺术，它是一种非常复杂且具有创造性的活动，开发中的有些做法不会合合乎逻辑，有许多决策要靠直觉做出判断。

在第一个阶段，开发商都要考虑开发程序中所有还没完成的阶段，即每一个决策不仅要考虑对本阶段的影响，更要考虑其对后续阶段尤其是对项目整个生命周期的影响。

其著名的八阶段模型分为如下八个阶段：

一：提出投资设想

开发商在对当地房地产市场有比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，探讨投资可能性，寻找多个可供选择的投资机会，在头脑中快速判断其可行性。

二：投资设想细化

开发商选择出实现其开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的租客、业主、银行、合作伙伴、专业人士接触，做出初步设计方案，探讨获取开发用地的可行性。

三：可行性研究

开发商进行正式市场研究，估算市场吸纳率，根据预估的成本和价格进行可行性研究，将有关开发计划报送政府有关部门，从法律、技术和经济等方面综合判断项目可行性。

四：合同谈判

开发商根据市场研究中得到的客户需求牲确定最终设计方案，开发合同谈判，得到贷款书面承诺，确定总承包商，确定租住方案，获得政府的用地、规划等许可。

五：签署正式委托协议

签署合同，包括合作开发协议、建设贷款协议和长期融资协议、土地出让或转让合同、工程施工合同、保险合同和预租（售）合同。

六：工程建设

开发商根据预算进行成本管理，批准市场推广和开发队伍提出的工程变更，解决建设纠纷，支付工程款，实施进度管理。

七：竣工投入使用

开发商组织物业管理队伍、进行市场推广活动，政府批准入住，接入市政设施，租客入住，偿还建设贷款，长期融资到位。

八：房地产资产管理

业主（开发商或新业主）进行物业管理、更新改造、市场推广等工作，以延长物业的经济寿命、提高资产运行质量；非房地产企业将其作为固定资产，进入其投资组合中。

三、申请改变住宅建筑使用功能的工作程序

1．所需要的资料。

1)《关于改变房屋使用功能申请书》一式两份。2)《房地产证》等房产证明（复印件）2份。3)《建设工程规划许可证》或相关图纸（复印件）。

4)消防、环保、卫生防疫、交通管理、市政园林局、房屋结构安全鉴定。（复印件）（由商用的性质决定所需要的文件）

5)《工商营业执照》（复印件）。6)申请人《身份证》（复印件）。以上资料需要带上正本。

2．到区规划局送案的工作的步骤。

1)先写《关于改变房屋使用功能申请书》，一式两份：

2)准备所有的证件及复印件。

3)到所属区规划局的监检科盖章核对，然后由监检科呈上去。经审批通过的可以改，不通过的退案：

3．关于报告的写作要求： 1)说明住宅建筑的地点。2)改变使用功能的理由原因。

3)业主的基本情况，公司或店铺的经营范围，经营期限。4)提出改变使用性质的陈述及要求。4．到区国土、房管局办理步骤

1)规划局审批通过后，交案（证件和区城市规划局审批、处理文件）到登记所入案，补办土地有偿使用手续、补交地价：办理房地产变更登记。

2)费用到计财处交。5．主要费用

1)一般违章罚款，80—800元／平方米。

2)补交地价（见《XX市国有土地使用权出让金标准》）3)测绘费（见《房地产测绘收费》）。4)行政费用约100元左右。6．备注

违章罚款，各个区有所不同，这是根据不同年限所决定的。但总的来说，94年后的比94年前稍贵。

四、房地产开发过程中各环节所需要的文件材料

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（１）工程施工安全监督报告；

（２）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（３）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（４）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（５）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（６）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：

（１）安全生产、文明施工责任制；（２）安全生产、文明施工管理目标；（３）施工组织设计方案和专项技术方案；（４）安全生产、文明施工检查制度；

（５）安全生产、文明施工教育制度；

（６）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（７）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（９）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11、规划部门出具的规划验收合格证；

12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；

13、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书；

10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；

（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；（13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。

12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。

13、物业管理方案已经落实。

五、房地产开发过程中涉及到的工作

房地产开发企业

设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

↓

申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓

申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案

申报选址定点→取得选址规划意见通知书

落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓

可行性研究报告

（可委托有资质的咨询机构编制）↓

申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得

一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。

国有土地使用权出让程序：

办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证

国有土地划拨的程序

国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。

二是征用集体土地

其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案

拆迁安置的法律程序：

委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案

→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁

规划与市政配套

建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。

报审设计方案→审定设计方案通知书

（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范

围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。

委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证

开工前的准备

办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。

签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》

工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续

办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定

竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营

商品房预（销）售的程序

签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续

房屋租赁

申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止

房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分

物业管理阶段

物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准 安排签订管理公约

制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立

五、房地产开发过程中涉及到的工作

房地产开发企业

设立准备、程序、管理、终止 建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

↓

申报规划要点→取得规划要点通知书、建设项目选址地形图 ↓ 项目建议书 ↓

申报选址定点 申报规划设计条件→得到规划设计条件通知书→委托单位设计方案

申报选址定点→取得选址规划意见通知书

落实市政公用设施咨询方案＋落实环保、节能、消防等措施 环境影响评价报告书、地质勘察报告书、资金筹措 ↓

可行性研究报告

（可委托有资质的咨询机构编制）↓

申报得到，建设用地规划许可证 土地使用权取得

一是取得城市规划区国有土地，可参与国有土地使用权出让的招标或者拍卖或者在市场得到。

国有土地使用权出让程序：

办理建设用地委托钉桩→办理国有土地使用权出让申请→主管部门实地勘察→土地估计报告的预审→委托地价评估→办理核定地价手续→办理土地出让审批→签订国有土地使用权出让合同→领取临时国有土地使用证→领取正式国有土地使用证

国有土地划拨的程序

国有土地使用权划拨申请→主管部门现场勘察→划拨用地申请的审核、批准→取得划拨用地的批准。

二是征用集体土地

其程序为：审查报批→发布征地公告→办理补偿登记→制定补偿安置方案→市政府下文征地→交纳税费→办理安置工作→结案

拆迁安置的法律程序：

委托进行拆迁工作→办理拆迁申请→审批、领取拆迁许可证→办理拆迁公告与通知→办理户口冻结→暂停办理相关事项→确定拆迁安置方案→签订拆迁补偿书面协议→召开拆迁动员会，进行拆迁安置→发运作作拆迁补偿款→拆迁施工现场防尘污染管理→移交拆迁档案资料→房屋拆迁纠纷的裁决→强制拆迁

规划与市政配套

建设单位对拟建项目意图或方案说明。拟建工程方案示意图。

初步选址。

取得市测绘院绘制的1/2000或1/500地形蓝图2份；地形图包括拟建工程的用地范围以内及周围相邻单位或建筑。

取得供水（自来水公司）、供电（供电局）、供热（热力公司）、供气（燃气总公司）、雨污水排放（市政总公司）、电信（电信局）等市政公用设施书面咨询意见。

申请规划要点→规划要点通知书（提交项目建议书以前）→申报选址定点（取得选址规划意见通知书）、申报规划设计条件（取得规划设计条件通知书）→按照规划设计条件委托有资质的单位设计方案、落实市政公用设施咨询方案、落实环保、节能、消防措施，环境影响评价报告书、地质勘察报告书，资金筹措。

报审设计方案→审定设计方案通知书

（可研报告批准后）持项目选址意见书、批准的项目建议书、可研报告、设计方案批复等申领建设用地规划许可证，经人防国进行人防工程建设布局审查，国土资源局办理土地预审，公安消防去除、公安交警支队、教育局、水利局城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业范围进行审查，最后由规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》并确定建设工程规划设计条件。

委托进行初步设计→申报初步设计→编制施工图和投资计划 转入正式计划（方案批准、图纸出齐、出让金交纳）→到规划局办理建设工程规划许可证

开工前的准备

办理招标登记、招标准备、招标通告、编制招标文件并备案、编制招标工程标底、投标单位资格审批、召开招标会，勘察现场、投标、召开开标会议，进行开标、评标、决标、发中标通知书、签订合同。

签订工程承包合同，办理质量监督注册登记手续，建设工程管理，办理开工登记，办理开工前审计，缴纳投资方向调节税，领取固定资产投资许可证，报装施工用水、电、路，协调街道环卫部门，协调交通管理部门，缴纳绿化建设费，签订绿化协议，领取《建设工程施工许可证》

工程施工与验收 施工场地的“三通一平” 施工单位进场和施工架设 工程的基础、结构施工与设备安装 施工过程中的质量监督 办理单项工程验收手续

办理开发项目的综合验收，领取《工程质量竣工核验证书》 商品住宅性能认定 竣工统计登记 办理竣工房屋测绘 办理产权登记 房地产经营

商品房预（销）售的程序

签署商品房预售款监管协议→办理《商品房预（销）售许可证》→销售项目备案→委托中介代理机构进行销售→与购房者签订认购书→与购房者签订买卖契约→办理预售登记→办理转让登记→办理房地产抵押登记手续→楼宇将会入住→质量保证书和使用说明书→办理产权立契过户手续

房屋租赁

申请房屋租赁许可证→出租人与承租人签订书面承租意向书→出租人办理房屋租赁许可证→租赁当事人签订书面租赁协议→办理租赁登记手续→租赁房屋的转租→房屋租赁关系的终止

房地产抵押 抵押权的设定 签订抵押合同 办理房地产抵押登记 抵押房地产的占管 抵押房地产的处分 物业管理阶段

物业管理单位经营资质审批 签署物业管理委托合同 居住小区的物业接管综合验收 物业使用、管理、维修公约的核准

安排签订管理公约

制定、提供质量保证书和使用说明书 物业管理服务的基本要求 物业管理委员会的设立

六、房地产开发流程设计的涵义

房地产开发项目流程设计是针对具体房地产开发项目所作的用来指导项目开发经营全过程的纲领性文件，它根据房地产开发项目的特点、房地产综合开发公司的内外条件，经过系统分析、统筹安排来完成，它需要在房地产项目开发运作之前制定，它是一个粗线条的概略规定。

房地产开发项目流程设计的主要依据有：①可行性研究报告，②房地产综合开发公司优势条件，②房地产开发项目的自身条件、外部可利用及限制性条件；④国家和上级有关指示；⑤房地产综合开发公司习惯作法；⑥国家有关法规、规范、规程等。

房地产开发项目流程设计的基本原则有：①坚持基本建设程序和开发经营程序；②充分挖掘潜力，发挥企业优势；⑧从实际可能出发，积极稳妥地安排，④积极采用各种开拓性

措施；⑤主要部分明确规定，一般部分大致要求。

房地产开发项目流程设计的作用有：①便于从全局出发对房地产开发企业做出安排，②作为纲领性文件，利于指导房地产开发的其它具体性计划的编制；②有利于筹措资金和其它协作配合工作的谈判；④有利于对房地产开发经营过程中容易出现问题的协调。

七、房地产前期准备工作详细流程（施工之前）

1、规划部门：

（1）如果是工业用地，首先到规划局规划处办理变更。

手续需提交：A、土地证B、变更申请C、航测图D、变更用地总平面图E、填写申请表F、转让合同

（2）如果是集体用地，也应到规划局规划用地处办理征用手续。需提交：A、转让合同B、航测图C、征用土地总平面图D、填写申请表E、领取并填写选址意见书，规划局批准后发用地许可证。

需交费：A、水利基金B、耕地占用税C、配套费

2、领取规划用地许可证后，再到市计委办理立项手续。

需提交：（1）规划用地许可证（2）可行性研究报告（3）投资计划及立项申请（4）领取立项批文

3、完成1、2项后，再到土地部门办理过户或征用手续。

需提交：（1）用地申请书（2）计委立项批文（3）用地总平面图（4）规划局出具的用地红线图（5）规划用地许可证（6）土地补偿表盖章（组、村、镇、区四个章）（7）签订土地出让合同（8）交费、领证

需缴纳：（1）土地出让金。70~220元/平方米（2）地界勘测费（3）土地过户费（4）管理及工本费（5）土地使用税

4、完成前3项后，再到规划局建管处办理报建手续。

（1）建设单位写出书面申请（内容包括建设意向、建房结构、层数、总建筑面积、投资额、投资周期等）。

（2）提交土地证、航测图、规划用地证、计委立项批文、总平面图。

（3）根据规划部门发的“建设工程申请复函”的具体要求，设计院做出1~2个方案，包括：总平面图、单体平立剖面图、再次报请规划局审定后方可进行施工图设计。

（4）领取建设工程规划许可证申请表，到相关部门：消防支队、文物钻探、空军作战科、预设电信管线等办理手续。

需交费：审核费280元/栋（消防支队）；文物钻探费2~8元/平方米。（5）经局长签发后领取交费通知单，需缴纳： 规划管理费：0.1~0.25% 档案保证金：5% 建设配套费：5~20元/平方米 绿化费：1元/平方米 人防费：6.5元/平方米 商业网电费：15元/平方米 墙改基金：15元/平方米

（6）交费、盖章、领取规划建筑许可证。

5、第4项完成后，到建委办理报建及招标手续。

A、报建需提交：（1）工程报建申请表（2）计委立项批文（3）建设工规划许可证（4）资金证明、进账单复印件

B、招标表：（1）建设单位凭报建表领取招投标申请书。（2）发布招标工程信息。

（3）编制招标文件，确定评标办法。（4）选定投标队伍不少于5家。

（5）建设单位书写考察报告，并提出侯标单位的名单报招标办。（6）招标单位以书面形式通知投标候选单位，明确选定投标单位的办法、活动地点和时间。

（7）确定开标日期，由招标办派人监督开标、评标、定标。（8）确定中标单位后，双方签订《中标条件内容》，按规定缴纳招标投标管理费，办理《中标通知书》。

（9）按《中标通知书》文件及内容，签订工程承包发包合同。C、抗震审核：0.1元/平方米 D、质量监督：0.25%~0.65% E、施工许可证 F、办理安全监督

G、核定工程类别和取费标准 H、办理开工报告

6、房管局：与上手续全部办理完毕后，工程形象进度出地面一层后到房管局预售科办理预售许可证。

需提交：（1）营业执照（2）土地使用证（3）建设工程规划许可证（4）红线图（5）开工许可证（6）施工合同（7）标准层平面图（8）预

售动态图（9）物价审批（10）物业管理内容（11）拆迁许可证（12）房屋注销证（13）缴纳勘验审核费，按总房款的0.2%（14）领证

7、供电局：办理施工用电申请

8、自来水公司：施工用水申请

9、环保局：办理噪音申请

10、物价局：销售价格审批

注：从2000年开始，不再征收（1）投资方向调节税（2）消防配套费用（3）规划管理费（4）缓收土地出让金。

八、房地产开发程序

一、立项审批

1、项目立项申请报告书（原件一份）

2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）

3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）

4、项目建设投资概算（一份）

5、银信部门出示的资金证明（原件一份）

6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）

7、项目地形图（一份）

8、有关职能部门的意见。

二、规划设计

1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。

2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。

3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。

三、建设工程报建

（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。

1、计划部门核发的《固定资产投资许可证》或主管部门批准的计划任务书；

2、规划部门核发的《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》；

3、国土部门核发的《国有土地使用证》；

4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；

5、人防办核发的《人民防空工程建设许可证》；

6、消防部门核发的《建筑工程消防设计审核意见书》；

7、防雷设施检测所核发的《防雷设施设计审核书》；

8、地震办公室核发的《抗震设防审核意见书》；

9、建设资金证明；

10、工程预算书和造价部门核发的《建设工程类别核定书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工公开招标申请表；

3、建设工程监理公开招标申请表。

（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设工程施工邀请招标审批表；

3、建设工程监理邀请招标审批表；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、其他申请邀请招标理由证明。

（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。

1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；

2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；

3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；

4、工商部门签发的私营企业证明；

5、法人营业执照；

6、建设工程直接发包审批表。

（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、《规划许可证》；

2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；

4、施工合同及其单位资质证书复印件；

5、监理合同及其单位资质证书复印件；

6、施工图设计文件审查批准书；

7、建设工程质量监督申请表；

8、法律、法规规定的其他资料。

（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。

1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；

（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；

（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；

2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；

（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；

（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；

（８）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。

（七）领取《施工许可证》，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。

1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；

2、工程监理中标通知书和工程监理合同；

3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；

4、使用商品混凝土《购销合同》或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；

5、质量监督申请安排表；

6、安全监督申请安排表；

7、建设工程质量监督书；

8、建设工程施工安全受监证；

9、施工许可申请表；

四、建设工程竣工验收

（一）建设工程竣工验收，要提供如下资料到质监站审核，质监站在7个工作日内审核完毕；建设单位组织有关单位验收时，质监站派员现场监督。

1、已完成工程设计和合同约定的各项内容；

2、工程竣工验收申请表；

3、工程质量评估报告；

4、勘察、设计文件质量检查报告；

5、完整的技术档案和施工管理资料（包括设备资料）；

6、工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

7、地基与基础、主体砼结构及重要部位检验报告；

8、建设单位已按合同约定支付工程款；

9、施工单位签署的《工程质量保修书》；

10、市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料；

11、规划部门出具的规划验收合格证；

12、公安、消防、环保、防雷、电梯等部门出具的验收意见书或验收合格证；

13、质监站责令整改的问题已全部整改好；

14、造价站出具的工程竣工结算书。

（二）建设工程竣工验收前，施工单位要向建委提供安监站出具的工程施工安全评价书。

（三）建设工程竣工验收备案，自工程竣工验收之日起15个工作日内，要提供如下资料到质监站办理手续。

1、工程竣工验收报告；

2、《施工许可证》；

3、竣工验收备案表；

4、工程质量监督报告；

5、工程竣工验收申请表；

6、工程质量评估报告；

7、工程施工安全评价书；

8、工程质量保修书；

9、工程竣工结算书；

10、商品住宅要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；

11、法律、法规规定的其他资料。

（四）建设工程竣工结算审核，要提供如下资料到造价站办理手续。

1、工程按实际结算的，要提供如下资料：（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程类别核定书；

（3）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（4）工程施工承发包合同；（5）施工组织设计方案；（6）图纸会审记录；（7）工程施工开工报告；（8）隐蔽工程验收记录；（9）工程施工进度表；

（10）工程子目换算和抽料（筋）表；（11）工程设计变更资料；（12）施工现场签证资料；

（13）竣工图。

2、工程按甲乙双方约定的固定价格（或总造价）结算的，要提供如下资料：

（1）建设单位和施工单位的委托书；（2）工程承包合同原件；（3）竣工图。

五、办理预售许可证

l、预售人已取得房地产开发证书、营业执照。

2、已取得土地管理部门出具的用地批文及土地使用证。

3、持有《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》。

4、计划部门签发的《项目投资许可证》。

5、如向境外销售，需提供境外销售商品房批文。

6、已签房屋施工合同。

7、三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。

8、建设银行审核开发建设资金要达到工程总投资25％以上资金的验资证明。

9、已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户。

10、预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权。

11、具有预售说明书(内容包括：商品房的位置、地点、装修标准、售价表、销售计划；公共建筑的分摊、项目工程施工进度、开工及竣工交付使用时间等)。

12、项目规划平面图(由核发预售许可证部门在平面图中注明预售商品房项目的座落位置和楼号)。

13、物业管理方案已经落实。

九、房地产开发大纲

房地产开发企业

房地产开发企业作为房地产开发经营的主体，在房地产开发中起着至重要的作用，是房地产市场上最为活跃的角色之一。没有房地产开发企业对房地产的开发，便不会有房地产市场的繁荣，继之后的房地产营销、销售、物业管理和房地产金融等，便成了无源之水。

一般来说，在房地产开发过程中，有的房地产开发企业是先于项目决策的，这些企业一般先于开发项目而设立，主要是一些房地产开发专营企业以及兼营企业，这些企业设立的目的主要或者很大程度上就是为了进行房地产的开发和经营。也有一些房地产开发企业是在开发过程中项目准予立项后的，主要是一些项目公司，这些公司是以开发项目为经营对象的企业，而且其经营的对象只限于被政府主管部门批准的项目，在完成其使命后其经营范围通常会做一定的改变甚至解散。实践中，很多专营企业或者兼营企业同时开发经营多个房地产项目，风险很大，为了规避风险，常有一些专营企业或者兼营企业与其它企业合作成项目公司，这样可以使风险减至最小。

房地产开发企业设立的条件

房地产开发企业设立的程序 房地产开发企业的资质管理 房地产开发企业的机构设置 房地产开发企业的行业管理 房地产开发企业的终止 房地产开发项目决策

开发项目决策的过程是一个信息搜集与选择的过程，是房地产开发链条中最为基本的一环，其最终目标在于通过调查、分析、研究找出一个最适合于房地产开发企业进行投资的一个项目，从而使开发企业的开发构想从抽象到具体。

在这个过程中，开发企业应该对房地产市场的需求、可获取土地使用权渠道、开发土地目的地的环境交通、其它投资者以及工程建设单位的大致情况有所了解，从而使房地产开发从设想阶段走到实施阶段。这是一个庞大而且复杂的过程，需要方方面面的知识储备、工作技巧和经验，需要时刻保持清醒的头脑，一旦市场或者其它方面有不利的情况出现使自己利润减少甚至亏本，就要立即作出决定，是马上退出还是采取措施进行补救。

专项市场研究 定点市场研究 项目建议书

房地产开发项目建议书，是接着项目决策一个环节，是把开发项目从具体的构想变为实际的行动和书面文件，进行实质性的工作。开发项目决策为编制项目建议书提供了原始材料，是编制开发项目建议书的基础。项

目建议书的作用在于推荐开发项目，使项目能得到国家的认可。由于项目建议书编制时，开发项目的很多数据还无法得到，故项目建议书的精度是比较低的。

房地产开发项目建议书的内容 开发项目建议书的编制 开发项目建议书的审核批准 房地产开发项目的可行性研究

可行性研究是在房地产开发项目立项以后，对房地产开发项目在技术、市场、盈利、目的以及影响等多方面综合性研究。

房地产开发项目可行性研究的必要性 项目可行性研究的内容 可行性研究报告的编制 可行性研究报告的审批 土地使用权取得

土地是人们从事生产、生活的物质载体和活动场所，没有土地，房地产开发的前期工作无论做得再好，也只能是空中楼阁，可望而不可即。在房地产开发项目的前期工作进行完毕以后，就应该很快地获得土地使用权，以便房地产开发的顺利进行。

但是，土地是一项重要的资源，特别是在中国这样一个人口众多的国家，土地更是一种稀缺资源。土地使用权的取得必须依照法律程序进行。

以出让方式获得土地使用权

第三篇：演讲比赛详细流程

演讲比赛详细流程

一、赛前 1、2:00-2:10 选手抽签，登记演讲顺序； 2、2:10 — 2:20 选手与主持人、幻灯控制人员再次核对演讲题目；话筒、音响调试，选手现场调解话筒高度； 3、2:20 — 2:30 组织领导入座，观众入场,（循环播放歌曲）；

二、赛中 1、2:30 主持人致开场白，介绍到场领导、宣布比赛规则及 赛场秩序；

2、街领导致辞；

3、选手按抽签次序进行演讲：

①演讲时间控制：计时员在9分30 秒时举黄牌示意；

②评分及宣布得分：记分传递员迅速收集评委评分表，并传递给记分员，算得结果后，填写计分表，由传递员递给主持人；

三、赛后

1、由主持人宣布比赛结果；

2、颁奖：

①街领导为得奖选手颁奖；

②一名礼仪人员引导局领导上台，一名礼仪人员负责证书； ③街领导与获奖选手合影。

四、宣布比赛结束

第四篇：转关详细流程

转关详细流程

提前转关进口流程：(进口货物在指运地先申报，再到进境地办是进口转关手续——指运地海关报关(生成转关申报单)，进境地办封关手续。

1.顺德指运地收货人或其代理人查询到进口货物原始舱单后，即可知道该货物已在南沙入境

2.顺德指运地收货人或其代理人为节省报关审单时间，选择提前报关转关

3.顺德指运地收货人或其代理人先行在所在地顺德关依照发货人提供的发票、装箱单、提单填写进口货物报关单，并申报

4.申报成功后，随即填写转关申报单，向南沙海关申请转关，顺德海关审核同意后，将转关申报单信息发往进境地海关南沙海关

5.南沙海关收到转关信息后，签署转关核放单

6.顺德指运地收货人或其代理人在得知转关同意后，立即联系船公司，用提单换提货单提货，并在南沙联系转关承运人，将进口报关单（此时处以审单、征税，因为货没到顺德，所以没有查验放行）、提货单寄给南沙转关承运人，南沙转关承运人凭提货单才能提货

7.南沙海关将进口转关货物核放单（载货清单）、提货单制作成关封交给承运人带给顺德指运地海关，并在承运人的汽车载货登记簿/船舶监管簿上转出地海关处盖章，并对监管车辆或船舶施加封锁，监管车辆或船舶携带关封开往顺德指运地

特别注意

A.提前报关方式转关的期限

提前报关的进口转关货物应在电子数据申报之日起5日内，向进 境地海关办理转关手续。超过期限仍未到进境地海关办理转关手续 的，指运地海关撤销提前报关的电子数据。

B.进口货物转关的的手续

（1）向指运地海关录入《进口货物报关单》电子数据

（2）电子数据录入5日内向进境地海关呈报《进口转关货物申报号

（3）提交有关单证办理转关运输手续

①《进口转关运输货物核放单》（广东省内公路运输的，提交《进境汽车载货清单》）；

②《汽车载货登记薄》或《船舶监管簿》；

③提货单

C.提前申进口转关货物进境地无法调阅进口转关数据时可近直转方式办转关。

D.必须在大船靠港后，同时小船也在旁边做好接货准备的情况下才能向海关提交资料，两船的衔接时间需注意。

8.当监管车辆或船舶到达顺德指运抵海关监管场所后，此时进口报关单处于需查验、放行阶段，收货人或其代理人将监管车辆或船舶携带关封交指运抵顺德海关

9.顺德海关检查关封、进口货物报关单、实际货物是否一致（查验、如需），一致的海关放行，并在汽车载货登记簿或船舶监管簿转入地海关盖章处盖章，此时货物可以拖回收货人所在地，收货人验收合格在，在汽车载货登记簿或船舶监管簿的收货人盖章处盖章，承运人收

回汽车载货登记簿或船舶监管簿，转关运输完成10.顺德指运地海关放行后，同时会发送核销转关申报的回执给进境地南沙海关，南沙海关确认无误后，核销转关信息，海关转关完成，此时，进口报关才真正意义上结关，顺德指运地海关签发“进口报关单付汇证明联”给收货人或其代理人

直转转关进口流程：(进境货物在进境地海关办理转关手续，货物运抵指运地再在指运地海关办理报关手续的进口转关——进境地海关录入转关申报单，指运地海关报关)

1.顺德指运地收货人或其代理人查询到进口货物原始舱单后，即可知道该货物已在南沙入境

2.顺德指运地收货人或其代理人选择直装报关转关

3.顺德指运地收货人或其代理人到南沙进境地海关办理转关，填写进口转关货物申报单（载货清单），并选择转关承运人，将转关承运人的汽车载货登记簿或船舶监管簿交给进境地海关,在海关限定期限内运抵指运地之日起14日内，向指运地海关办理报关手续。逾期报关按照规定征收滞报金。

4.进境地南沙海关审核后，将转关申报单做成关封，将承运车辆或船舶施加封锁，将汽车载货登记簿或船舶监管簿上转出海关盖章处盖章，将关封、汽车载货登记簿或船舶监管薄交给承运人，并同时将转关信息发给顺德指运地海关，承运车辆或船舶起运至顺德

5.承运车辆或船舶运至顺德后，收货人或其代理人向顺德指运地海关填写进口货物报关单申报、审征税、查验（海关收回关封、检查货物

和申报的是否一致）、放行。放行后，顺德指运地海关在汽车载货登记簿或船舶监管薄转入地海关盖章处盖章，货物运至收货人所

在地，收货人验收合格在，在汽车载货登记簿或船舶监管簿的收货人盖章处盖章，承运人收回汽车载货登记簿或船舶监管簿，转关运输完成6.顺德指运地海关放行后，同时会发送核销转关申报的回执给进境地南沙海关，南沙海关确

认无误后，核销转关信息，海关转关完成，此时，进口报关才真正意义上结关，顺德指运地海关签发“进口报关单付汇证明联”给收货人或其代理人

中转转关进口：收发货人或其代理人向指运地或启运地海关办理进出口报关手续后，由境内承运人或其代理人统一向进境地或启运地海关办理进口或出口转关手续——进境地海关录入转关申报单，需中转的填发

在满足1.持全程提运单

2.在境内换装运输工具两个条件时，进口可以按照提前转关进口的方式进行操作和报关。

但是转关手续的单据变为进口转关货物申报单、进口货物中转通知书、按指运地目的港分列的纸质舱单（空运方式提交联程运单）等，向进境地海关办理转关手续。

第五篇：美国签证详细流程

美国签证详细流程.txt35温馨是大自然的一抹色彩，独具慧眼的匠师才能把它表现得尽善尽美；温馨是乐谱上的一个跳动音符，感情细腻的歌唱者才能把它表达得至真至纯关于预约程序的变化（重要，必读）

自2010年11月15日起, 申请人在预约签证面谈时必须向话务中心客服代表提供签证费收据号码。此号码为红色，位于收据的右上角。

换一种说法：申请人必须先交纳签证费用，然后再预约，在预约中需要提供签证交费凭据上的一个号码。

签证费用参见：

本帖由zhyhrr写于2010年5月，故未包含此信息（2010年11月15日起），除交费需要在预约前完成外，本指南其他部分指南依然适用，特此告知。

Zeros @ 2011-03-

31来源：北京使馆

1.1 预约电话卡购买

建议直接上中信银行购买签证预约加密卡

如果中信不方便的，可在网上购买密码。即美国签证信息服务中心。但据网友反映，该系统不稳定。

对网上购买预约卡感兴趣的请看帖

1.2 预约具体过程

[最新] 美国签证面试电话预约流程（2011年4月2日）by clifford1987

拿到预约卡或者预约密码之后，就可以预约签证了。

步骤一：拨打电话前准备的信息

中文姓名

姓名拼音

护照号码

生日

身份证号码

联系电话

哪一类签证

是否被拒签过

预约在哪一个大使馆签证

步骤二：拨打预约电话

4008－872－333（只有国内能打）

86-21-3881-4611（国外可打；上海本地不用拨021）

话务工作中心的时间为 周一~周五7:00-19:00周六 8:00-17:00

1.拨通后，先是中英文轮流播放“欢迎拨打美国驻华大使馆及总领馆签证信息服务中心„„”中英文各播一遍以后，中英文提示你：“下面选择语言种类。”。然后用相对应的各种语言。播报：英语请按1，普通话请按2，广东话请按3，福州话请按4，佛山话请按

52.然后“寻求美国公民服务请按1,进行下一步选择请稍等”。不按键，等5秒钟。（如果选择1的话，会讲大约好几分钟使馆和领事馆提供给美国公民的服务）

3.接下来“查询有关美国移民的信息请按1，查询有关赴美旅行的信息请按2” ——按2。(附：如果按1选择收听录音资料的话，会出现下面这些选项：1.美国公民协助在华亲友申请赴美签证，2.赴美旅行免签证国家名单，3.美国大使馆及领事馆地址及您该选择在哪里签证，4.申请签证手续及中信实业银行联络方法，5.申请非移民签证所需资料，6.通过中信实业银行申请签证的条件，7.拒签后重新申请，8.紧急事件，9.其他服务）

按2以后，系统会提示“这项服务是用户付款服务，费用是12分钟收取人民币54元,或者8分钟收取人民币36元”，有五个选项：

“如果你已通过汇票或邮政汇票方式支付了费用，现在希望服务生效请按1如果你购买了中信实业银行的密码预付卡请按

2如果你已在网上购买了密码请按3

如果你已经使用了此项服务，现在想用完剩余的分钟请按

4欲知付款的方法请按5”

接下来就是就是输入密码进入排队系统了，“想听录音资料请按1，将资料传真给您请按2，联络客服代表请按0”，如果你想直接预约签证，就按0接通客服代表。你按了0以后，就会进入排队系统，等候空闲的客服代表。（会用中英文念提示，然后就是放音乐）。这个时候系统会告诉你，平均的等待时间是4－5分钟，计费是从接通客服代表开始的。经过多次验证，如果这个时候你没有耐心将电话挂掉，你的时间是会扣掉一分钟的。

4.接通人工服务以后，话务员会问你中文姓名、姓名拼音、签证地点、以前是否被拒过、哪一类签证、护照号码、身份证号码、联系方式、生日。预约时，会告诉你签证的时间，几月几号几点，最后还会给你给你个“预约编号”，这个编号是12位，后面还有一个校验位，编号和校验位之间有一个横杠。要记住这个编号（话务员会把所有信息重复一遍）。不过，其实我在北京签证时没用到这个号码。还有，你可以向她要个较早或者较晚的入场时间。签证日期，可以在他们提供的范围内选择。如果你想约的日期还没放号的话，那么你只能改天重新打电话了。

5.如果已经预约了，但是临时有事不能去签证，可以打电话取消预约。

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zhyhrr(ID: 329608)Be strong enough to protect„„眼泪成诗 1900-01-01头衔: 职业侠客

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3.SEVIS FEE网上提交费用流程图及打印

当你拿到I-20表格后，你就可以提交SEVIS FEE了。最好在签证前，三个美国工作日之前提交。

首先，找一个带打印机的电脑。你必须在提交之后打印确认页，作为你的电子版收据。登录该网站 https:///i901fee/

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选择 Proceed to I-901 Form and Payment

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我是学生，所以选I-20

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上图中SEVIS Identification Number 在你的I-20表格的右上角，以N开头的数字 您是游客您没有权限查看该图片

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上图中的School Code 也在I-20 表格上，自己找一找吧

下一步，付钱。

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如果选择信用卡，则出现下图。

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提交之后就会生成收据页，打印下来即可。

[本帖最后由 zhyhrr 于 2010-05-20 22:05:50 编辑]

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zhyhrr(ID: 329608)Be strong enough to protect„„眼泪成诗 1900-01-01头衔: 职业侠客

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5四、面签具体流程

我是在北京面签的，所以只能代表北京面签流程。

门外排队：

提早大概半个小时至一个小时到比较安全。向守门的GG出示护照，就可以进去排长龙了。排长龙是按照预约时间段排队，也就是说如果你是8点钟的预约，你排在7:30的人前面是没用的。

一般而言，会有工作人员喊点。预约号并没有派上用场。到点的就排在最靠右的队伍里，过一会儿就能进去了。

安检：

喊点之后就是安检。电子产品如手机、照相机、U盘等等都不能带进去。液体类也不能带进去。不过可以带吃的。毕竟里面还要排很长一段时间的队伍。无尽地排队、再排队„„也可以带包进去。资料无需透明袋。我抱了一本厚厚的中型大小文件夹、一个非透明资料袋，带着一个包进去了。

所以如果你不想寄存东西，那么就将手机等物品交给你的陪人。

交基本材料：

1.SEVIS Fee 收据

2.DS-160表格确认页：提前在上写上中文姓名、中文电码、家庭住址、单位名称（学校名称）、单位地址（学校地址）。在下面空白处贴上中信银行签证费收据第一联

3.中信银行签证费收据第二联

4.一张51cm*51cm的签证照：即使DS-160表格成功上传了照片还是要带。

5.护照

6.I-20表格

交完材料之后，工作人员会保留你的护照和I-20表格，给你一个带颜色并贴上中英文标签的牌子到大厅排队。寻找相同的颜色，来找到你的组织。如果没有找到，恭喜你成为这个颜色的领头羊„„我就是这样的。

按指纹：

建议擦干净手按指纹，有汗或者有脏东西都可能使你按指纹的时间拖长，而这是没有必要地时间耽误。

先按双手除拇指之外的指纹，并拢、用力。再换成双手拇指，同上。搞定