二手房详细流程

第一篇：二手房详细流程

买房这流程算是走了一半了，因为基本上是全自主交易，签约前不断百度、看帖、把国土资源房管局的网站也翻个底朝天，各种忐忑、各种杂乱、各种心烦，于是决定将自己的购房经历总结一下，以便大家也可以参考参考。

本文将会尽量精简脱水，以便大家看得清楚易明，但交易中遇上了JP卖家和些许波折，难免吐槽，望见谅！

首先介绍下自己的基本情况：

1、房源：二手房（房改房）。

2、卖方：产权权属1人；买方：2人（LZ本人和我男友，二人未婚）。

3、开始交易时间：2011年12月

4、自行交易，不通过中介。

5、直客式按揭。没有通过按揭公司，向中国银行贷款。

6、付款方式：首期（自行交割）+公积金贷款。

7、补充说明一下，之所以能够不通过中介和按揭公司，多得了LG的亲戚——曾经做过中介现职评估公司的表舅和任职银行的表姐，多得两位的意见和帮忙，胆小的我才放心自行买卖。

戏玉来了，具体交易过程：

1、查册（12月3日）

查册可以了解房屋的以下情况：a、业权人的真实性；b、房产证的地址和真正的地址是否相符；c、该物业的抵押情况；d、该物业有否被查封。

在签约前最好到房管部门查一查册，了解房屋的情况，万一是被抵押或查封的，签了约就头大了。

当事人：买方

地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所

资料/证明：1）房屋的具体地址或房产证的登记字号；

2）查询人身份证（非业主也行，这个比较冒汗„„）

流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料

费用：按需打印的材料收费，一般打印基本资料（即房产证上的信息）收取40元。如果有抵押或者查封的情况就会打印出来，没有的就不打印不收费，这几项各自费用均小于30元。

2、网签（12月5日）

开头不明白网签是为何物，以为买卖双方签订合同之后要再到房管局签另一份合同。有不少通过中介交易的二手房买卖是按这种方法进行的。但其实现时广州市国土资源和房屋管理局出台的《广州市存量房买卖合同》范本（在房管局的网站上搜索）已经非常完善，基本

上对所有交易过程中的关键问题都有提及，买卖双方在网签前根据这个范本商讨清楚各个细节就已经很足够。是否需要避税而做两份合同就见仁见智了，因为是要申请公积金贷款的，所以也没去弄个阴阳合同给自己找麻烦了。

强调一下，网签前一定要同卖家商讨清楚：1）房屋总价；2）付款方式：分期或一次付清，自行交割或银行托管（一笔的手续费1500，果断舍弃），是否需要贷款；3）各个付款的时间点；4）收楼时间点；5）违约责任；6）税费责任等

当事人：买卖双方

地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所

资料/证明：1）房产证；2）交易双方身份证

流程：1）在终端机上填写合同；2）提交打印后，确认签名；3）取回资料：广州市房地产转移登记申请书、房屋价格申购表、盖了章的网签合同

费用：无

3、付定金（12月5日，网签后）

当事人：买卖双方

地点：银行

方式：ATM转账（2万）

注意事项：取转账回单；卖家签收据

4、办理按揭手续，提交资料（12月6日）

当事人：买卖双方

地点：银行

资料/证明：

1）房产证

2）网签合同

3）卖方身份证、户口簿；

4）卖方结婚证

5）买方身份证、户口簿；

6）买方未婚证明；

7）买方无房证明；

8）买方收入证明；

9）工资账户半年流水（或者一年，视不同银行的要求）；

10）公积金缴存证明；

11）房屋评估报告

以下是各种证明的开具说明：

流程：1）提交资料，注意银行收复印件就行了；2）签文件：具结书，xx证明„„（太多，忘了），此处注意，需要卖家配偶签一份出售同意书。

5、取得贷款同意书（12月14日）在上一步提交资料后，由银行进行初审，再由公积金中心审批，最后银行出具贷款同意书（即一般说的同贷书）。一般公积金中心明文规定的审批时间为15个工作日，根据中介的经验实际所需是10个工作日，我们因为有亲友的帮忙缩短银行审批的时间和走了好运，只用了约5个工作日。所以这个时间只供参考，签约的时候还是要尽量宽松。

6、签贷款合同（12月15日）

当事人：买方

地点：银行

资料/证明：无

流程：1）签贷款合同（核对个人信息是否正确，还款期限，还款方式）；2）取贷款同意书（交给卖家，卖家看过之后才放心递件过户）

7、递件（12月19日）

当事人：买卖双方

地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所

资料/证明：

1）网签买卖合同，原件2份

2）房产证，原件

3）卖方身份证，原件及复印件2份

4）卖方户口簿，原件及复印件1份（户主与自己的一页复印在同一张A4纸上）

5）卖方结婚证

6）买方身份证，原件及复印件2份

7）买房户口簿，原件及复印件1份（户主与自己的一页复印在同一张A4纸上）

8）买方未婚证明，原件

9）广州市房地产转移登记申请书（网签时房交所发的，核对签名后全部交回）

10）房屋价格申报表（网签时房交所发的，核对签名后全部交回）

11）房屋测绘图，申请人数+1份（取房产证在房交所复印，5角/份）

流程：1）递交材料；2）工作人员面询登记（有些房交所直接跳过）；3）拍照（买家、卖家及其配偶）；4）取回：收件收据；5）“办唯一”（买方办理）：以我理解即无房证明，是用于计算契税的减免证明（对个人购买90平方米及以下普通住房的，契税税率为1%，2011年

12月广州适用），需身份证原件及复印件2份，户口簿原件及复印件1份，费用40元。

8、完税（12月20日）

一般递件后两个小时就能计完税可以交税了，时间抓紧的话可以当天完成。不过因为一些鸟事耽误了，所以第二天才交税。

当事人：买方

地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所、指定银行

流程：1）凭收件收据取税单；1）先在房交所交契税（刷卡）；2）去指定的银行交土地出让金（现金）；3）最后回到房交所交个税（刷卡）；4）凭完税凭证取收件回执，等待7个工作日领新的房产证。

费用：1）交易手续费：6元/平方米×建筑面积（买卖双方各自承担一半）；2）交易登记费：60元/套；3）契税：房屋总价×1%；4）土体出让金：房屋总价×1%；5）个税：交易总价×1%。

9、过首期（12月19日、12月20日）

完税后才能取得正式的递件收据，房交所才正式办理过户手续，在此之前房屋也还不可能是我们名下的。因此为了保障买家的利益应当在完税之后才给首期。但是我们递件当天因为有鸟事情耽误了（这事情就是被银行的业务员傻傻地摆了一道，一是银行居然收了我们的未婚证明原件，害我们要重新跑婚姻登记处开一次，二是银行录入资料后忘了帮我们的合同在网上确认，害得房交所这边也不能进行下一步操作）。问题出现了，卖家在递减当天，我们还来不及交税的时候，就要求我们付清首期，一番争持之下，我们各退一步，在递件当天付了1/5的首期，完税取得递件收据之后才付清全部首期。

当事人：买卖双方

地点：银行

流程：柜台转账（记得签收据，取银行回单）

10、拿新房产证（12月31日）

等待了7个工作日，终于把新的两本房产证拿在手上了！吐嘈来了，卖家因为各种幼稚的担心，之前非常坚持要保管我们的受理回执，而我们拿副本。想着拿就拿呗，反正是你自己要跑多一趟。所以这个本不应该在拿证时候出现的仁兄不得不跑来跟我们拿新证。取证之后，果然JP的幼稚心理又出现了，担心我们不去办抵押，说要拿其中一本房产证保管，直到入押，屁咧！我们说有合同保障，这个无须担心，卖家就口口声声说不想动用到法律手段来约束。可是我们怎么听也觉得这样比动用到法律更恶劣，是赤裸裸地要挟！当录入网签合同备案的房管局是白痴啊？！我们坚持不给，最终他要求拿个房产证的复印件，到我们办入押的时候还要跟来，够JP吧？

当事人：买家两人（在上面非要出现的卖家可以自动忽略）（如果递减时候办了公证委托的话，一个人去就可以）

资料/证明：买家身份证，受理回执

费用：印花税 5元/本

11、入押（2012年1月12日）领取新房产证之后，要等待归档后才能办理入押，归档一般需要7个工作日。可以提前打电话到房管局查询。

当事人：买家两人，银行代表

资料/证明：房产证、身份证原件及复印件、按揭合同等（银行准备）

费用：他项权利人 80元

12、出押（2012年1月21日）

房管局通知是20日出押的，由于银行的办事人员21号才有空，所以晚了一天去房管局。当事人：买家两人，银行代表

资料/证明：身份证原件，回执

费用：印花税5元

13、银行放款（2012年2月17日）

今天终于收到银行的电话说放款了！这几天紧张得要shi喇~ 本来银行代办保险应该很放心的，但是经办人偏偏漫不经心，1月21日才告诉我们保险公司放假了，要等到过年之后。好啦，过完年终于提交了资料给公积金中心了，但过了一个星期也没有消息，找人再三询问之下才知道是被退了下来又重新交上去，忐忑等待了几天终于等到好消息了！

在此说明一下，开贴的初衷在于给那些有意自行办理房屋买卖手续的姐妹们参考，同时也是将一般中介和按揭公司协办的手续告诉大家而已。请中介、按揭公司还是自行办理各有优势，归根到底就是一个省钱还是省心的选择，有米的选择省心，有魄力的选择省钱，如此简单而已。对于这个问题讨论的跟帖，我就不一一回复了，望各位见谅。

14、收楼

终于收楼拿钥匙了。房子是将近20+楼龄的房改房，内部所有设施都用旧了，当送走卖家之后，虽然一早就想好要大装修了，但两个人站在旧旧的房子中间，还真有种很SB的感觉：“好几十万就买了个烂房子。”，呵呵~ 交易就这样告一段落了，装修大工程准备开始，装修家居版见！

附带一些注意事项：

1、扮演好交易过程中的角色

谈判是个博弈的过程，尤其是我们没有中介的情况下更为吃力。业主是女士，姑且称她做L；他老公W，我男友C。卖方实际操作交易的是W，W嬉皮笑脸的，意见很多，指手画脚；L全程黑脸，十分强势，并极品地无理。C在洽谈中给足他们面子，而各种要求，当然是由我来唱黑脸提出，绝不让步。

2、坚持底线

W很喜欢帮我们提出建议。起初想让我们做商贷，一味用审批速度快来游说我们。我们很赖皮地摆明态度：我们就是用公积金贷款，商贷还不起，你爱卖不卖。

3、合同上的各个时间点

例如取得同贷书后去房管局递件、取得收件回执时才给首期、如果不审批放款又或者获批数额少于申请数额时买家要在xx月xx日前补齐放款之类。卖家当然是想早点收钱的，所以签合同的时候一定要保障好自己的利益和争取多点时间。当初签合同时卖家一直想把完成交易的时间往前定，死命地跟我们说“可以的”“之前办过很快”“没问题”，幸好有第三方熟悉业务的人士在场，帮我们争取到合理的时间。结果放款的时间就正如我和C估计的。

4、自行交易的每笔房款都要签收据

包括定金、首付、尾款。按道理收款方除了签名外还要按手印的，但C却买了个人情给他们，让只签名就是（亲们还是要坚持下来好，不能让步！）。但给第一笔首付的时候出了点小插曲（见交易过程的9、过首期），L一直很装13地在每份文件都用正楷的繁体字签名，估计是不能一次收完首期款很不服气，在那张收据上给我签了个草书，我一检查气就上来了，要求她签会之前一样的字，她理亏，只能一边絮絮念一边签回她那作状的繁体。

5、保管好每份资料的原件

我们的未婚证明被银行办贷款申请的时候收走了！其实银行收的所有资料只要复印件就行。就这样，害得我们要重新跑一次婚姻登记处才能办完递件。

6、签名时检查好每项内容

帮我们办贷款的那位业务员很喜欢拿一叠还没填写完整的文件给我们签名和按手印，估计是想省时间吧，可是这让人很不爽。如果TA不是亲戚的同事，估计我们都拍桌子投诉了。这里给亲们提个醒。

7、吐槽时间

卖家从一开始就用一种不信任的态度跟我们交易，口里不说，样子也很嬉皮笑脸的，但心态就是自动把我们设定成骗子。怕我们不完成交易，要保管我们的递件回执；怕我们不入押，提出要保管我们其中一本新房产证的原件（我们不给）；其实从递件之后的每一步都不需要上家出席了，但无论是拿新房产证、入押、出押他都以监视的态度跟着出席；连电表过户也跟着去供电局，无论之前多少次转述咨询过供电局客服的内容也不相信上家不需要在场，坚持说反正他也需要去办注销（其实是不用注销的）。

W多次说我们应该办商贷；在公积金中心审批过程中埋怨我们不走后门加快速度；抠门得交楼前将单元房的铁闸也拆走。遇上这一对极品卖家真让我和C大开眼界。

第二篇：二手房买卖详细流程(全攻略)

二、审核房屋产权

常识:辨别产权证真假

1992年建设部就曾要求全国各城市使用统一标准、格式的房屋产权证。但当时，并没有对房屋产权证的封皮及内页颜色、尺寸、材质和所表注的字体、字样、字号做统一要求。只是对所发放的房屋产权证的内容重点做了要求。因此，直到1998年1月以前，全国各个城市所发放的房屋产权证的颜色、大小、格式都不尽相同。那么，我们应该如何正确区分房屋产权证的真伪呢？1998年1月起，北京、上海、天津等全国各大城市率先使用由国家建设部统一制作的房屋权属证书，而其他的城市也于2000年7月1日前陆续使用。为维护房地产权利人的合法利益，维护房地产市场秩序及房改工作的顺利进行，国家建设部决定采用统一的房地产权属证书，由中国人民银行北京印钞厂独家印制。分为《房地产所有权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》。《房地产所有权证》的特征如下：

1．建房注册号：由于新证由建设部监制，建设部对每个能够发证的市、县发证机关都进行了注册登记并予以编号。在辨别时注意该产权证是否有编号，而这编号是不是建设部公告的全国统一的编号。

2．发证机关盖章：法定的发证机关是各市、县房地产管理局，而房产证上所盖的发证机关印章均是机器套印。印迹清晰、干净，印色均匀。

3．团花：在封面里页有土红、翠绿两色细纹组成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。

4．暗印、水印：宋体“房屋所有权证”底纹暗印，将纸对着光线处可见高层或多层水印房屋。

5．用纸：浅粉色印钞纸。

6．编号：在“注意事项”页的右下角，有印钞厂的印刷流水编号，同一发证机关的权证号码是连续的。

7．发证编号：在首页花边框内上端有由发证机关编制的权证号码。此号码与发证机关的登记簿册、挡案记载相一致。业主可电话查询。

8．花边：在首页，即发证机关盖章页上有上下左右均等宽对称的咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。

9．封皮：材质为进口涂塑纸，封面上部印有中华人民共和国国徽，下部第一行字“中华人民共和国”是用圆体字印制。第二行字“房屋所有权证”是用黑体字印制。

买房是件大事情 二手房产权状况查询要“三步走”

要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验

承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方式是查验产权记录。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中发生债务和责任，则必需查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

二手房钱款交割四种方式最安全

专家提出，有四种安全的钱款交割方式。

第一种，买卖双方直接交接。就是购房人与房主谈妥成交价格并签好买卖合同后，购房人将钱存在存折上，在约定时间同房主到房地局办理房产过户手续；在完成房产过户之后，购房人与房主一同到开户银行将钱存入房主的账户。

第二种，通过公证处交接，这种方式也称为公证处提存。交易双方共同到公证机关办理房款公证，买方将房款交由公证处代管，卖方在与买方签约登记后，依有关凭证到公证处取款。由于公证处是较有公信力的部门，在公证处的监督下交易双方的权利和义务都会得到很好的保护。目前北京兴业安居房地产经纪公司便采用此种方式。

第三种，通过律师事务所交接。即交易双方通过律师所签署合同，然后购房人将钱款存入律师事务所，待办完过户手续后，再由律师事务所将钱转付给房主。

第四种，通过银行托管交易资金或由银行为个人出具履约保函。这种方式是通过银行作为居间担保方托管交易资金，或为交易双方出具履约保函来负责二手房交易过程中的钱款安全；如因购房人没有履行合同义务，房主可按履约保函约定索赔，经由银行确认后由银行直接支付索赔金。

专家建议说，如果交易方愿意承担一定的费用，可以考虑公证提存、银行担保、律师监管等第三方担保的形式。

另据专业人士建议，消费者在进行二手房交易过程中一定要到能进行“透明交易”的品牌中介公司进行交易，买卖双方见面有效杜绝了中介公司“欺上瞒下”行为，并且签署三方居间合同，杜绝了中介公司“囤积现金”、“赚取差价”、“携款逃跑”现象的发生，同时有效保证了二手房交易的安全可靠性。

三、签定执行合同

四、办理房产过户

二手房交房全攻略:如何避免交接纠纷

在房产交易中因交房而产生的纠纷主要表现于水、电、煤气及其附属设施和房屋装修等方面。如果在买卖双方的《房地产买卖合同》中，对上述情形予以关注，那么在实际的房屋交接过程中，这样的矛盾会在很大程度上被避免。

1.结清水表账单

自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，大多数的房产上下家不需要办理水表过户手续。但在交房时根据买卖合同的约定，双方须要进行抄表读数，并按实际的抄表数由业主结清所欠费用。按自来水公司的规定不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。建议下家在交房前要询问上家是否已付清水费，交房当日要求上家携带好近期的水费账单。

2.告知电表状况

按电力公司规定，凡发现私自装拆电表箱、私自开启封印、擅自改变计量装置等行为均属违章行为，违者按违章用电处理。因此，在交房时建议下家亲自查验电表是否有移动改装的痕迹。在实际操作中，现新建商品房的电表户名基本为业主本人或是开发商名字。在办理交房手续时除双方核对电表读数外，还须双方携带本人身份证件、房产证、私章等前往所在地电力营业厅办理电表过户更名手续，并结清该电表的所有欠费。

3.协助煤气过户

按照煤气公司的规定，上下家必须凭《房屋买卖合同》其中须写明本房价已包含煤气设施费或该煤气设备无偿转让的证明文字，以及上下家的身份证，上家近期的煤气费账单，双方亲自到燃气部门办理过户更名手续。更名手续费10元由下家承担。对于没有约定或约定不清的，燃气部门将拒绝办理。

4.协助有线电视过户 :

有线电视实行一户一卡制，如遇上家拖欠费用的情况，时间一长，有线站会作封端处理。因此在交房时下家可要求上家提交交房当日上月的有线电视费收据凭证及有线电视初装凭证。下家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可到房屋所在地的街道有线电视站办理过户手续。

5.结清电话，宽带费用

如果下家无需延用上家的电话号码，则上家可以去电信公司注销或迁移该号码，然后下家另外自行申请安装电话。如果下家需要延用上家的电话号码，则上下家一起到电信部门办理过

户手续，并以交房当日为准结算话费账单。至于宽带费用以交房当日为准并以上月账单结算。

6.结算维修资金

按照房地产管理部门的规定，住宅转让时，维修资金账户中余款是不予退还的，因此上家凭《商品住宅维修资金结算交割单》绿色联可向下家按实结算或赠送给下家。同时维修资金的所有人更名为下家。

7.物业更名及结算物业管理费用

建议上下家到房屋所在地的物业管理处办理以交房当日为准结算物业管理费。同时下家办理物业进户手续。

8.迁移户口

在交房时上家的户口没有及时迁出是发生纠纷最多的因素之一。因此下家在交房当日前一天可以到房屋所在地的警署查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚并做好书面确认。

二手房过户交易费用表

收费项目出售方购买方收款人

1印花税0.05%0.05%交易中心

2手续费5元/平方米（上下家各付一半）交易中心

3契税免交1.5%交易中心

4权证登记费免交100元交易中心

5权证贴花免交5元/本交易中心

6地基图免交25元--192元交易中心

7代理费2.5%1%中介机构或经纪公司

二手房贷款“七步走” ：

如果要顺利并成功取得二手房按揭贷款，消费者一般要“七步走”：

第一步：先找好意欲购买的房屋，但是该房屋必须是产权明晰（已办理《房屋所有权证》），并具备符合ZF规定的进入房地产市场流通的条件的房屋。

第二步：选择一家银行指定的能办理按揭贷款业务的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所），并在该机构完成房产价值评估工作，交纳房产评估费。第三步：申请二手房抵押贷款时应填写借款申请表，并向贷款银行提交下列资料：

1.身份证明（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）、学历证明、婚姻状况证明；

2.经济收入证明，并可有选择性地提供包括存款证明、有价证券在内的其他财产证明；以上证明资料越全面，银行在放贷评审中的评分越高，享有贷款金额及时间的条件越优越；

3.买卖双方签订的购房协议书；4.同意以所购房屋作抵押的证明；5.有不低于购房价款30％的自有资金；6.贷款银行要求提供的其他文件或材料。而售房人须提供如下资料：

1.售房人（含共有人）身份证明及复印件、婚姻状况证明；

2.房屋共有权人同意出售的书面文件；

3.所售房屋的房屋所有权有效证件及复印件；

4.如房屋已出租，须提供承租户同意出售的证明文件；

5.保证所售房屋符合上市出售条件的证明。

第四步：银行对买卖双方送交的资料的真实性、合法性、合规性及借款人的资信进行审查，审查合格后，出具《贷款承诺函》给买方，银行会注明提供几成，几年按揭贷款。

第五步：买方将购房的首期款存入银行指定的房产交易代理机构（如泉州房产交易管理所房地产中介事务所）在该行的账户，由银行冻结，售房人于首期款交付、《贷款承诺函》签订后，到泉州房地产交易管理所办理房屋交易手续。

第六步：房屋交易手续及新《房屋所有权证》办理完毕后，买房人与贷款银行签订借款合同，办理抵押、保险等有关担保手续。

第七步：借款合同生效，资金划入买方的指定账户，然后买方将贷款和首期款一并交付给售房人。

如何规避交易风险

今年3月，林女士和刘先生约定以18万元总价成交刘先生在泉州市区的一套住宅，林女士先支付8万元给刘先生，其余10万元按揭贷款，双方到产权部门办理了过户手续，林女士以过户后的产权证为抵押向银行申请贷款。不料，银行在审批过程中以林女士不具备相应的还款能力为由拒绝了贷款申请，两人都没有料到好端端的一宗买卖会泡汤。

由于林女士在不清楚自己能否申请到银行贷款前就同刘先生办理了过户手续，最后功亏一篑，不仅买房不成，还要在办理过户手续中支付相关的费用。

对于林女士在交易时出现的这一问题，专业人士指出，二手房交易的风险在二手房按揭过程中同样存在，交易双方应尽量规避。

一、一般情况下，办理二手房按揭，交易双方应在办理过户手续之前就申请，而在办理过户手续之后再申请，就会造成交易不成的危险。银行在审批贷款时除了要调查买方的经济状况，有无还款能力外，还要求双方提供房屋的评估报告，取评估价和交易价中较低的价格确定其贷款金额。买方需要支付不少于30％的首期款，同时贷款年限还要以房屋的使用年限等因素进行确定。买卖双方不清楚这些环节都有可能导致交易失败。

二、办理二手房按揭，需要办理完过户手续，产权人的名字由卖方更换为买方后，才能以该处房产作为抵押申请贷款。一般情况下，在办理过户手续前，买方支付的首期款应存入银行

指定的房产交易代理机构在该行的账户，由银行冻结，这样可以避免类似买方恶意拖延办理按揭手续的时间，卖方也就迟迟不能收到卖房的尾款或卖方收到首期房款而迟迟不办理房屋过户手续等风险。

三、如果只有购房合同和发票，而未办理产权证的房子尽量不要购买，否则也可能因为开发商的问题而最终无法办理产权证。

专业人士指出，为了最大限度地利用资金，建议使用一些银行提供的新业务——“个人住房循环授信”业务，购房者可一次性从该行获得最大30年的循环授信额度，已还的住房贷款本金，无需重新办理抵押手续，可随时再借，解决不时之需。

二手房按揭费用

贷款相关费用和交易费用

一、贷款相关费用包括：评估费、公证费、抵押登记费、保险费等，该费用因各收费单位的标准不同而略有不同；

二、交易费用包括：交易监证费、契税等，这些费用房管部门都有相应的收费标准。

购买二手房几时交首期付款最省钱

购买一手房什么时候交首期？大部分市民都很清楚，签了合同就必须交首期款了。但是购买二手房，什么时候交首期款才最稳妥呢？签了购房合同就交首期款，不担心二手房产权有问题？不担心业主携款潜逃？毕竟开发商有ZF监管，二手房业主则无从监管。

二手市场行家认为，二手房买卖，买家办理按揭购房的，在银行出具了新买家的同意贷款书后，到房地产交易中心完成交易过户递件后，才交首期款是最稳妥的。因为近年各大银行都收紧了个人房贷条件，除了最优质的客户，大部分二手房无法做到七成按揭，部分客户只能做到五成按揭，如果在银行发放同意贷款书以前就提早交首期款，一旦银行贷款批不下来，买家要承担很大的购房压力。

另外，到交易中心递件申请交易过户也是一个重要关口，因为如果业主房屋产权不清晰，交易中心工作人员是不会收件的，所以购房者最安全的是在递件完毕时交首期款。李永强也表示，如果业主担心交出房产证办理递件后买家不交首期，可以要求买家在银行出具同意贷款书后，递件办交易过户前，把首期款先放在第三方中介公司里，待完成递件手续后才交给业主。

第三篇：民生银行二手房按揭贷款详细流程

民生银行二手房按揭贷款流程（老流程）

递交材料

按照我行清单内所需材料及签好的个人征信查询授权书交至我行。工作人员会就材料做出初步审查。随后三方约定时间，由银行联系指定的房地产评估机构前去验房做评估同时我行会派客户经理上门调查。评估（1个工作日）

根据约定时间，房地产评估机构及银行人员到房源处进行评估。完成后，评估机构向银行出具评估报告。（这一阶段耗时会依据约定情况而定，一般1-2个工作日内即可完成，但在已有预评估报告的同时可进行后续面签步骤。）面签（1个工作日）

借款人与售房人带齐各自的证件原件来我行相关网点面签，同时签署借款合同及相关表格，开立我行结算账户。银行审批（1-2个工作日）

我行对贷款申请人的资质进行审核，符合条件后，我行根据评估报告，综合贷款人的资质进行贷款额度、期限等方面的审批，（资料真实齐全的情况下，审批过程一般在1-2个工作日左右）。

审批通过后，买方向卖方在我行开立的账户支付房屋首付款。然后买卖双方到房地产交易所，办理房屋产权过户。

办理过户，办房产抵押登记、保险手续。（具体时间长短视客户和房地局情况而定）

银行放贷（1-2个工作日）

我行收到房产证及他项权证（须提供过户相关票据），我行将贷款发放至卖方指定账户中，买方则开始依照合同按期偿还。

第四篇：2017年二手房交易详细流程

2017年二手房交易详细流程（附时间）

一、看房：

1.房屋：

(1)看绿化

(2)看结构及布局

(3)看价格

(4)看日照

(5)看通风

(6)看隔音

(7)看私密性

(8)看面积

2.小区：

(1)物业管理

(2)环境

(3)配套

(4)地理位置

(5)升值空间

3.历史：

1.业主出售原因

2.房屋以往经历

二、查册(1工作日)

查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产档案馆查阅。

查册资料：

(1)身份证

(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号

查册费用：

(1)产权基本情况 30元

(2)抵押登记情况 40元

(3)查封情况 30元

注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。

三、签三方合同和网签合同(1工作日)：

依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容：

1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。

2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等;房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。

3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费;如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。

6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间;生效或失效条件;合同中止、终止或解除条款。

7.合同的变更与转让。

8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等;以及还需签订有关的补充协议的约定。

注意事项：合同约定主要 产权;楼价;定金;付款方式;付款条件;履行期限;交楼时间;办理相关手续时间;违约方式;违约责任等;

四、评估(1工作日)：

房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批;银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。

注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

五、签房屋申请贷款合同(1工作日)：

贷款是指:贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。

房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。

银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。

注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等;双方备齐资料才能递交银行申请贷款。

房屋按揭贷款分类：

1.商业贷款(7~10工作日审批)：

个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款;借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。

商业贷款资料：

卖方：

(1)身份证(夫妻双方)

(2)房产证

(3)户口本(夫妻双方)

(4)婚姻证明

(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证(夫妻双方)

(2)户口本(夫妻双方)

(3)婚姻证明

(4)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)

(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)

(6)供楼存折或卡

(7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

(8)XX市房屋套数查册证明

商业贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

转按揭手续费：1200元/单(办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费)

注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年;贷款成数不得超过房价七成;利息较高;选择性大;流程快。

2.公积金贷款(10~15工作日审批)

个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房;但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。

公积金贷款资料：

卖方：

(1)身份证(夫妻双方)

(2)房产证

(3)户口本(夫妻双方)

(4)婚姻证明

(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证(夫妻双方)

(2)户口本(夫妻双方)

(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)

(4)婚姻证明

(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)

(6)供楼存折或卡

(7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

(8)XX市房屋套数查册证明

(9)公积卡或存折

(10)公积金缴存明细表

公积金贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)

保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣

注意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元;公积金贷款流程慢，利息低。

3.组合式贷款(商业+公积金贷款)(10~15工作日审批)

指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款;在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。

组合式贷款资料：

卖方：

(1)身份证(夫妻双方)

(2)房产证

(3)户口本(夫妻双方)

(4)婚姻证明

(5)银行收款账号

买方：

(1)身份证(夫妻双方)

(2)户口本(夫妻双方)

(3)收入证明(一般大于供楼额2倍以上)

(4)婚姻证明

(5)银行流水(至少近半年的存折进出状况;每月进出大于供楼额2倍以上)

(6)供楼存折或卡

(7)非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

(8)XX市房屋套数查册证明

(9)公积卡或存折

(10)公积金缴存明细表

组合贷款贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0.2‰×年限 贷款50万保险费2000;提前还款可以申请退部分。

注意事项：借款期限不能超过20年;贷款成数不得超过房价七成;公积金贷款流程慢，利息低。

六、银行同意贷款通知书(按第五条贷种类审批通过1工作日出同贷书)

银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。

注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行;除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

七、递件(1工作日)

产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。

递件需要准备的材料：

三方递件前打印网签合同;

卖方：

1、身份证(夫妻双方);

2、房产证;

3、户口本;

4、婚姻证明;

买方：

1、身份证(夫妻双方);

2、户口本(夫妻双方)

3、婚姻证明;

4、未成年小孩的出生证明;

5、非XX市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。

八、缴税过户(1工作日)：

递件申请审核成功领取回执，国家需要缴税费房屋才能过户。

房管局缴交税种如下：

1.契税：

a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);

b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下(需提供户口所在房屋套数查册证明);

c)管局报批价x3% 二次以上购房或购房面积144平方以上;

2.个人所得税：管局报批价x1% 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征;

3.营业税：管局报批价x5.6% 房产证满5年免征;

4.土地交易服务费：房产证建筑面积x6元/㎡;

5.产权登记费：个人产权50元二个人产权80元;

注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户;换取出新证回执。

九、出新证(7工作日)：

经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证.十、归档(5工作日)：

交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。

十一、入押(1工作日):

房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。

抵押登记费用：抵押登记费80元/套。

十二、出押(7工作日):

出押指房地产抵押登记后出房地产他项权证。

l他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

十三、公积金放款审批(10~15工作日)

公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款(商业贷款不需要公积金放款审批)。

十四、放款(1~3工作日)：

据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入售房者在指定该行的帐户上。

注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况;公积金不受银行额度影响。

十五、收楼(1工作日)：

卖买双方交接房屋;包括合约附带家私家电维修基金等;办理附属房屋包括有水费，电费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。

注意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用核实缴清。

第五篇：二手房交易的详细流程及费用明细

二手房交易的详细流程及费用明细

一、找房

购房者通过网络、中介公司等途径查找房源。

二、看房

1.房屋：(1)看绿化(2)看结构及布局(3)看价格(4)看日照(5)看通风(6)看隔音(7)看私密性(8)看面积

2．小区：

(1)物业管理(2)环境(3)学位、商业、医疗、交通配套(4)地理位置(5)升值空间 3.历史：

1.业主出售原因；2.房屋以往经历

三、查册（1工作日）

查册就是以房地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号之中的任一条件为索引，来查证房地产的权属状况。通过查册，你可以获取房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、有否被查封等情况的书面证明材料。目前各房管局公开房屋信息给市民查询二手楼房产情况，可以持身份证到房地产交易中心和房地产档案馆查阅。

查册所需资料：(1)身份证

(2)地产的地址、地号、房地产证登记案号、房地产证号 查册费用：

(1)产权基本情况 30元(2)抵押登记情况 40元(3)查封情况 30元

注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。

四、签三方合同和网签合同（1工作日）

依据相关规定以及业务实践，二手房买卖合同中必须具备以下内容： 1.当事人：产权人、名称、姓名、联系地址、具体情况应确保真实准确。

2.标的：在房屋买卖合同中标的就是房屋。房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。3.价款：是合同中最重要的条款。在合同中主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。

4.履行期限、地点、方式：合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付楼款的方式，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。

5.违约责任和解决争议的方式：明确双方当事人不履行自己在合同中约定的义务时，所需承担的责任。明确约定解决争议的方式是采用仲裁还是诉讼。

6.合同生效、中止、终止或解除条款：双方在此约定合同生效或失效时间；生效或失效条件；合同中止、终止或解除条款。

7.合同的变更与转让。

8.附件：说明本合同有哪些附件、附件的效力等；以及还需签订有关的补充协议的约定。注意事项：合同约定主要 产权；楼价；定金；付款方式；付款条件；履行期限；交楼时间；办理相关手续时间；违约方式；违约责任等。

五、公证

六、赎契

七、评估（1个工作日）

房屋交易除要交买卖合同之外，银行指定评估公司对房地产的估价，进行银行贷款权利价值评估审批；银行评估目前情况基本与市场交易价持平，部分地方高于市场交易价。

注意事项：评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。

八、签房屋申请贷款合同（1工作日）：

购房者和业主去银行签存量房买卖合同，购房者打款（业主欠银行的抵押款）给业主账户。

贷款是指：贷款人向借款人发放相当于房屋转让总价一定比率的款项用于购买房地产。房屋贷款又称房地产抵押贷款。一般是指购房人在与卖方签订房地产买卖合同，并支付首期购房款后，再将所购房地产及相关权益抵押给银行，由银行向购房人提供贷款，作为购房人除首期款以外的购房款。如购房人不能按约定偿还贷款，银行有权就抵押的房地产优先受偿。购房人与银行就房地产按揭所签订的合同称为《房地产按揭合同》。

银行一般不对个人办理贷款，需要通过专业的房地产担保公司来办理向贷款银行填报房屋抵押贷款的申请表，并提供合法文件如身份证、收入证明、房屋买卖合同、担保书等所规定必须提交的证明文件，贷款银行经过审查合格，向购房者承诺贷款，并根据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记和公证，银行在合同规定的期限内把所贷出的资金直接划入售房者在该行的帐户上。

注意事项：利率、浮动、还款期、还款方式、还款月供额等；双方备齐资料才能递交银行申请贷款。

房屋按揭贷款分类：

1.商业贷款（7-10个工作日审批）

个人商业用房贷款是指贷款商业银行或住房储蓄银行向购买自营性商业用房或自用普通居住用房的个人发放的贷款；借款人将所购房产抵押给银行作为按期偿还贷款的担保。

商业贷款资料： 卖方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证

(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号 买方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)婚姻证明

(4)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）

(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡

(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明 商业贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。

2.公积金贷款（10~15工作日审批）

个人公积金贷款是指以住房公积金为来源，公积金管理中心为本市住房公积金个人购房提供贷款，公积金贷款业务由市公积金中心委托本市商业银行承办，向参加住房公积金制度的职工发放的用于购买住房的购房按揭贷款且借款人购买的房屋仅限于本市国有土地上具有所有权的居住住房；但公积金贷款的借款人必须提供贷款人认可的担保。

购房者和业主到银行分别开户，业主的用于收款，购房者的用于还贷，然后找贷款按揭人办手续。上门评估，15天内出同贷书。

公积金贷款资料： 卖方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号 买方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表。

公积金贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣

注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。

3.组合式贷款（商业+公积金贷款）（10-15个工作日审批）

指借款人在购房时同时申请了商业贷款和公积金贷款；在借款人在购房时申请公积金贷款的额度满足不了借款人应该向银行的借款额度时，其差额部分贷款选用商业贷款的方式。

组合式贷款资料： 卖方：

(1)身份证（夫妻双方）(2)房产证(3)户口本（夫妻双方）(4)婚姻证明(5)银行收款账号 买方：(1)身份证（夫妻双方）(2)户口本（夫妻双方）(3)收入证明（一般大于供楼额2倍以上）(4)婚姻证明(5)银行流水（至少近半年的存折进出状况；每月进出大于供楼额2倍以上）(6)供楼存折或卡(7)非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明(8)广州市房屋套数查册证明(9)公积卡或存折(10)公积金缴存明细表

组合贷款贷款费用：

按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)

保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。

注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。

九、银行同意贷款通知书（按贷种类审批通过1工作日出同贷书）

银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。

注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。

十、涂销和递件（1工作日）

涂销和递件最好同时申请，可节约时间。涂销抵押就是偿还银行贷款，然后取消房产抵押登记。

产权转移申请，是指买卖双方提供资料递交房地产交易所审核，审核成功领取回执。银行通知业主拿房产证，打印网签合同（需提前网上预签约）后当天涂销和递件，出税单。

递件需要准备的材料： 卖方：

1、身份证（夫妻双方）；

2、房产证；

3、户口本；

4、婚姻证明；

5、有关房子的其他资料（原发票等）

买方：

1、身份证（夫妻双方）；

2、户口本（夫妻双方）

3、婚姻证明；

4、小孩的户口簿；

5、未成年小孩的出生证明；

6、非广州市户口提供一年以上社保证明或纳税证明

7、网签合同（当场打印）

注意事项：一般情况下产权转移申请审核成功领取回执。双方到各税窗问税后，业主房产证原件和资料递件时都收了，按合同约定递件成功时交首期楼款，业主要求就要交首期款了;目前房管局要求最好使用银行资金托管。

十一、完税过户（1工作日）

递件申请审核成功领取回执，国家规定要缴税费房屋才能过户。购房者和按揭中介在交易中心，查了套数证明，交契税，个人所得税、营业税、土地交易服务费、产权登记费，出购房发票，出回执（上面会写明出新证日期）

房管局缴交税种及费用： 1.契税：

a)管局报批价x1% 首次购房面积90平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）； b)管局报批价x1.5% 首次购房面积90平方以上144平方以下（需提供户口所在房屋套数查册证明）；

c)管局报批价x3% 二次以上购房或购房面积144平方以上； 2.个人所得税：

管局报批价x1% 房产证业主满5年且业主唯一一套物业免征； 3.营业税：

管局报批价x5.6% 房产证满5年免征； 4.土地交易服务费： 房产证建筑面积x6元/㎡； 5.产权登记费：

个人产权50元二个人产权80元；

注意事项：缴完全部税费后换取契税完税证及购房票票后过户；换取出新证回执。

十二、出新证（7个工作日）

经过网签、交易递件、完税过户、办理二手房转移登记后房产交易登记中心出新房产证。购房者带上身份证和按揭中介在交易中心，交5元印花税，盖了个印花税的章、核对身份证信息后，就把新房产证拿到手了。

出新政费用：5元印花税

十三、归档（5个工作日）

交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用。购房者可用新房产证的登记号在房管局的网站查归档进度，查到了“档案处理完毕，可供利用”，说明已归档。

十四、入押（1个工作日）

房地产抵押登记指房地产及相关权益以一定权利价值抵押给银行，银行及借款人关系设立后提供相关资料向房地产登记机关办理房地产其他权利的登记。购房者和按揭中介在交易中心，带上夫妻双方身份证及复印件、房产证、交80元的入押登记费，按手印，还有摄像留影，交易中心收下了入押的资料，出回执（上面会写明出押日期）。

抵押登记费用：抵押登记费80元/套。

十五、出押（7个工作日）

出押是指房地产抵押登记后出房地产他项权证。出押其实就是出房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。购房者和贷款银行的人到交易中心，交5元房产他项权证的印花税，房产证和他项证都让银行的人拿走了。放款后房产证还给购房者。

他项权利术语解释：房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(抵押权)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。

出押费用：房产他项权证的印花税5元。

十六、公积金放款审批（10-15个工作日）

公积金管理中心根据购房者提供的银行与购房者所订立的抵押贷款合同进行审批放款（商业贷款不需要公积金放款审批）。

十七、放款（1-3个工作日）

据购房者提供的房屋买卖合同和银行与购房者所订立的抵押贷款合同，办理房地产抵押登记出房地产他项权证，把所贷出的资金直接划入原业主在指定该行的帐户上。

购房者先咨询按揭中介是否放款，通知原业主已放款，公积金中心已经放款给银行，银行再放款给原业主账户中间有一个工作时间，但一般不超过3天。

注意事项：目前银行额度不足会适当推迟放款，推迟时间具体看各银行额度情况；公积金不受银行额度影响。

十八、收房（1个工作日）

卖买双方交接房屋，钥匙，门禁卡；包括合约附带家私家电，维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气，有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。去物管办理了水、物业过户需要提前抄好水电表读数；有线电视过户需要去省有线电视；电费过户需要到电力公司办理了下个月的电扣款的账号变更。

注意事项：水费，电费，煤气有线电视，管理费等费用要核实缴清。