二手房购买流程

第一篇：二手房购买流程

二手房购买流程

为什么要买卖二手房 许多人钟情于二手房是因为二手房有以下优势：1.价格较低。与商品房相比，同地区的二手房价格相对是 比较便宜的。2.地理位置优越，交通方便。许多二手房地处市中心地带，交通相对发达，周边配套设施也 较为完善。3.二手房也可以贷款买，降低了二手房交易的门槛，在一定程度上推动了二手房交易。4.二手 房多为小户型，所以总价不是很高，投资少，但升值潜力大。5.二手房为现房，与一些商品房相比容易把 握，而且购买后即可居住。6.二手房的物业管理费较为便宜。什么样的二手房可以买卖 根据房改有关政策，已取得合法产权证书的已购公有住房和经济适用房可以上市出售，包括按照成本价、标准价以及按标准价优惠办法购买的公有住房；按照成本价或者标准价购买的安居工程住房；集资合作建 设的住房；按市人民政府规定的指导价格购买的经济适用住房；按照高于规定成本价的价格购买的安居工 程房和集资合作建设的住房。比如在北京市行政区域内，由政府房管部门直接管理和由产权单位自行管理 的公有单元式住宅楼房，包括新建楼房和已住用的楼房均可出售。但不是所有的公有住房和经济适用房都可以上市交易，千万不要只贪图便宜而买卖法律规定不得上市出售 的房屋，这种房子主要有以下几种类型： 1.以低于房改政策规定的价格购买而且没有按照规定补足房价款的； 2.住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超 标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的； 3.处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的； 4.产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的； 5.已抵押且未经抵押权人书面同意转让的； 6.上市出售后形成新的住房困难的； 7.擅自改变房屋使用性质的； 8.法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。哪些人适合买二手房？ 哪些人适合买二手房？ 应该说以下这些人是适合购买二手房的：1.有一定经济实力的租房户。大家都知道租房户每月都需支付一 定的房租，如果他有一定的经济实力，他完全可以贷款买二手房，以租金来支付月供款。2.一些投资者，手头资金不是很多，由于二手房总价不是很高，地理位置较好，易于出租，所以这些人可以投资二手房。3.一些拆迁居民，由于长期在市区居住，对市区比较有感情，并且资金也不是很富裕，所以往往拿拆迁补 偿款购买二手房。4.一些长期无房的普通居民和一些外地人，经济实力不是很强，但有一定的积蓄，因此 贷款购买二手房。5.一些白领

阶层也适宜购买二手房作为过渡，等实力雄厚以后再购买商品房。找中介买二手房的十大理由 1.二手房业务比较复杂，其涉及的环节多，许多事情非专业人士所能解决。2.并非天下乌鸦一般黑，出现 目前的情况更多是因为几块臭肉坏了满锅的汤。3.二手房交易一般需要较长的时间，您有那么多空闲去折

腾吗？4.许多人购买二手房是为了投资，中介可以帮你制订 216 详细的投资计划。5.中介掌握的信息多，所以可以挑选的余地较大。6.许多“中介免谈”的字样恰恰是一些中介公司自己打出的，其目的是吸引不 明真相的购房者或租房者。7.免除中介之后，同样会遇到一些不法个人，同样有上当受骗的可能。8.二手 房中介中也有讲信誉、资质高的，它们确实可以帮很多忙。9.有些业务没有中介的帮助很难完成，如居间 担保业务、押旧买新业务。10.中介有固定的场所，出现纠纷可以去找它，如果与个人打交道，他一跑了之 您怎么去找？ 所以，从事二手房业务的关键并不是找不找中介的问题，而关键是对中介了解的问题和找什么样的中介的 问题。如何识别房产证的真伪？ 如何识别房产证的真伪？ 与其他房产证相比，新的房产证有以下几点： 首先，格式内容不一样。新的房屋权属证书由建设部设计监制，中国人民银行北京印钞厂独家印制。新证 共分三种：即《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》。内页印有统一规范的填写项目。由于是统一监制、独家印制，保证了权证的规范、标准、统一，增强了权证的权威性。其次，权证印制质 量上乘。封面为红色(他项权证为蓝色)，印有金色国徽。材料为进口护照面料，内页为粉红色印钞纸，采 用了护照和钞票印制工艺。第三，增加了防伪功能，如注册号、团花、水印等。第四，发证机关和用印真 实。按照以上新证的特点从总体看它的印制质量。由于新证是独家按照专门工艺和选材印制，它的质量、质地 和印制非一般可比。印制精良者为真，印制粗糙者为伪。最重要、最本质的辨别方法是把握新证的特点和 防伪功能。主要有以下几个方面： 1.建房注册号。由于新证是建设部监制，建设部对每个能够发证的市(县)发证机关进行了注册登记，并予 以编号。在辨别时，要看它是否有编号，编号是否是建设部公告的全国统一编号。2.发证机关(盖章)。这里要注意两个方面：一是规范的发证机关是市(县)的房地产管理局或市(县)人民政 府，别的任何单位或部门都无权发证，它们发的权证都属于非法、无效的；二是所盖印章均为套印，印迹 清晰、干净、均匀，手工盖印是不可比的。3.团花

花。在封面里页有土红、翠绿二色细纹组成的五瓣叠加团花。线条流畅、纹理清晰。4.花边。首页，即发证机关盖章页有上下等宽、对称；左右等宽、对称的咖啡色花纹边框。花纹细腻、清 晰。5.暗印、水印。所用纸张为印钞纸，浅粉底色，并印有等线宋体“房屋所有权证”底纹暗印。将纸对着光 亮处，则可见高层或多层水印房屋。6.编号。在封面三页，即“注意事项”页右下角有印钞厂的印刷流水编号。同一发证机关的权证号码是连 续的。7.发证编号。即首页花边框内上端有由发证机关编列的权证号码。此号码与发证机关的簿册、档案记载相 一致。购房时怎样查询所购房的产权状况 购买房产要投入相当大的一笔资金，因此投资的安全性是每一个购房者必须要考虑的首要因素，否则稍有 不慎，购房人的利益就会受到侵害。而要想确保房产安全无误，了解房屋的产权状况，则是每一个购房人 在购房前必须要做的事情。购房前对所购房屋的产权有清楚的认知，不但可以避免受到坑害，而且购房后 自己的利益也可以受到法律的保护。要了解房屋产权状况，购房人要做到以下几步： 第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。

产权证件是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是为查验交易双方当事人的主体资格，例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书； 代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提交其他共有人同意的证明书等等。其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优 先购买权的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源，查验的具体方法是： 查验产权记录：包括(1)原房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比重及拥有权形式；(2)档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面查阅该份文件 副本；(3)登记日期，此日期为该宗交易的签订日期；(4)成交价格，即该项交易的成交价；(5)其他内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性及原始成交情况，至于该 房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还 要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的来源，从而对该房产有更深的了解。另

外，购房者还须了解的内容有：所购房有无抵押，房屋是否被法院查封等。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋 管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节的不至于有所遗漏。二手房价如何评估？ 二手房价如何评估？ 房地产价格评估是指以技术标准结合市场情况，用公正、公开的原则，对房地产的经济价值进行确认的行 为。房地产作为一项特殊的商品，影响其价格的因素很多，单凭经验是难以掌握的。专业评估人员也要综合采 用两种甚至两种以上的评估方法来确定比较合理的价格。二手房价格评估常用的方法有成本法和市场比较法。成本法是按现在建造房屋所需的各项费用总和乘以房屋的成新度以计算房屋的价格。市场比较法是比较流行的一种评估方法，就是用近期内已知或已经发生的交易实例，从中选用地段、房屋 状况相近的房地产，将之与需要评估的房地产进行比较，先得出一个初步的价格。由于完全相同的房地产 是没有的，即使是非常相似的房地产，也会受成交日期、区域、环境等因素影响，从而使它们的价格各不 相同。因此，需要对初步订出的价格进行修正，最后确定出一个比较合理的价格。购房需要办理哪些手续？ 购房需要办理哪些手续？ 首先，要签订房屋转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市房地产管理法》 及建设部《城市房地产转让管理规定》等法律法规规定，凡在城市规划区土地范围内从事房地产买卖、赠 与等转让行为，转让当事人必须签订书面合同。合同应当载明的主要内容包括：双方当事人的姓名或名称住所；房地产权属证书名称和编号；房地产坐落 位置、面积和四面界限；土地宗地号(土地规划局批准的每宗土地使用权证的编号)；土地使用权取得的方 式及年限，房地产的用途或使用性质；成交的价格及支付方式；房地产交付使用的时间；违约责任；双方 约定的其他事项。其次，应当办理房屋过户手续。办理过户手续的程序如下：1 双方当事人在房屋买卖合同签订后 30 日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价 格；2 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在 15 日内做出是否受理申请的书面答复；3 房 地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估；4 房地产转让当事

人按照规定缴纳有关税费；5 由房地产管理部门核发过户单。在

办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地 产权属证书。签二手房买卖合同五大纪律 1 条款要完备：当事人应将自己的要求通过条款充分、具体地表达出来。除交易合同规定必须具备的主 要条款外，还应当根据具体要求，结合具体情况，列入其他一些必要的条款。2 形式要得当：二手房交易合同应以书面的形式将双方的权利义务明确下来，否则一旦发生纠纷难于举 证，不便于有关部门及时处理。3 手续要完善：合同要有双方当事人的签字盖章，当事人约定必须签证或公证的合同，要到工商行政管 理部门签证或到公证机关公证。4 文字表达要准确：当事人签订合同，必须注意文字表达的准确性。不少二手房交易合同往往忽视用语 的准确性，常出现一些模棱两可、词不达意的情况，结果各有各的理解，各有各的解释，很容易发生纠纷。5 合同具体内容要详细：二手房交易签约不仅在总体上把握，更要从具体内容上把握，签订交易合同应 注意下列几项：(1)房屋的客观情况： 在房屋条款中应包括房屋坐落的地点、房屋的结构、房屋的层次、房屋的面积等要素。另外还应注明房屋的环境、配套设施及物业管理等。(2)房屋的价款及付款方式：付款方式有一次性付清的，也有分期付款的，因此，在合同中必须明确规定房 价交付的总额和交付方式，并经双方逐一核算清楚。(3)履行合同的期限和方式：主要指房屋交付的日期和交付手续；房屋价款的支付日期和支付办法等等。例 如，房价是现钞支付还是支票支付，是在出卖人所在地支付，还是在买房人所在地支付，都应规定清楚。(4)产权登记：这既是买卖双方的义务，同时也是他们的权利，如果不办理产权登记，房产转移在法律上就 没效力，日后如发生纠纷，将对房屋所有权人产生不利。(5)税费负担：根据法律的规定确定交易双方应负担的税费。产权过户登记费、印花税、契税及其他交易时 所产生的费用由双方协商好各自负担。(6)双方违约的责任：指买方或卖方不履行合同给对方造成损失所要承担的民事责任。卖方不履行合同主要 表现在：逾期交割房屋；交割的房屋存在严重的质量问题；卖方出卖的房产，在产权上存在问题等等。买 方不履行合同主要表现有：不按规定期限支付款；无正当理由不受领卖方交付的房屋等。买方或卖方因违 约所承担的民事责任有：强制履行合同，支付违约金，赔偿损失等等。这一条，是二手房交易双方确保自 身权益的最后防线。选购二手房注意十项

一、是否有私搭私建部分。如是否

第二篇：购买“二手房”注意事项和交易流程(摘录)

购买“二手房”注意事项和交易流程

1、一是买房前，首先要弄清楚房屋所有权是否真实、完整、可靠，弄清楚房屋的权属，确保房屋的产权证不是伪造的，其次搞清楚是否有产权纠纷。

2、要注意产权证上的房产部门是不是真实的，看清房屋是公房还是私有房。一定要弄清原单位是否同意出售该房屋。

3、要弄清楚办理购买“二手房”的规定程序。购买“二手房”切勿轻信卖方所谓的“承诺”。购买“二手房”，必须由买卖双方签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在地房产交易管理部门，办理登记、过户和交纳国家规定的税费等手续。

4、要弄清楚所购“二手房”的准确面积（统称建筑面积）。弄清房屋的年限，看清建筑面积和房屋的使用面积是否和产权证上的一致，有无私搭乱建、天花板漏水、墙壁脱皮等现象。

5、要详细了解物业管理、保安装备、小区环境、水电供给情况；全面考察房屋周围环境，如噪音、有害气味、水污染、垃圾、小区卫生清洁等情况。

6、房屋本身的抵押情况和是否有被法院查封；房屋交易过程中如何签署合同、如何支付货款，如何办理过户等；如何避免中介陷阱，如何沟通中介费的支付，如何防止中介吃差价。

-------------------------在垫资前，先至房产权属登记中心核查该房屋的权属状况有无瑕疵（主要核实，该房产除贷款银行的抵押权外，是否还有其他的保全、查封、其他抵押权等。）；不要提前将垫资款项打入出售方的银行还款帐户；通过自己的银行帐户直接将垫资款转入出售方的银行还款帐户，并要求出售方出具详细的收款收据，必要时可以请律师见证；必要时可要求出售方提供第三人保证，或物的担保；亲自全程跟进办理提前还款、办理抵押权注销手续，并及时收押《房屋所有权证》；在抵押权注销后，按照权属登记中心所允许的最短期限及时办理产权交易过户受理手续；详细约定买卖双方的违约责任，包括迟延办理抵押权注销手续、迟延履行通知义务、迟延办理过户受理手续的逾期违约金数额或计算方法，并约定单方主张合同解除的条件及违约金数额；详细约定房产交易无法继续履行时，出售方返还购房者的垫资款的流程。

购买者可以在交易前要求卖方（即产权人）一同赴房屋及土地管理部门调查是否有此房产登记，该真实性要远远高于卖方所持的所谓的房产证复印件，如果卖方因各种原因不配合，也可以委托律师进行调查。律师调查的好处是，除调查抵押外，还可以调查房屋产权证的内容与房屋登记机关的存档文件记载的内容是否一致，卖方是否是房屋产权证上载明的所有权人，房屋是否有其他共有权人（如有，共有权人有优先购买权）等。

如果出卖人故意隐瞒房屋的质量瑕疵，则应当承担质量瑕疵担保责任，如果隐蔽质量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出卖人在装修、使用过程中所产生，购房人对此也不知情，则仍然由出卖人承担责任；反之，如果该隐蔽质量瑕疵是房屋本身所固有的，购房人可以以房屋所有人的身份向开发商主张保修责任或赔偿责任。

房屋买卖交易中，一定要弄清楚房屋的产权人是谁，一定要由房产证上登记的产权人亲自签字，涉及共有产权的，共有产权人也应当在合同上签字，买方千万不要想当然的认为夫妻之间、父母与子女之间或者兄弟姐妹之间就互相享有代理权。

为避免出现无权代理纠纷，二手房律师在此建议：房屋买卖合同正式签约时，买方务必要求代理人出示业主书面的授权委托书，并核实其真实性，以防出现伪造授权委托书的情形最终导致合同无效。业主未能出示授权委托书的，务必打电话给业主本人，确认此事，并录音确认以保留证据，房屋买卖合同签订后，还要及时找业主本人补签合同。

在签署房屋买卖合同前，买方事先委托中介或专业二手房陪购律师就房产内的户籍情况进行调查，如有户口需要迁出的，需要在房屋买卖合同中明确原业主户口迁出的时间，并约定如逾期迁出，原业主需要承担的违约责任，该违约责任可以参照逾期交房的违约责任，为了更好的保障买方的合法权益，二手房律师在此还提醒买方：最好在房屋买卖合同中约定：如卖方超过一定期限仍不将其户口迁出的，买方享有单方合同解除权，并有权要求卖方按照合同约定支付违约金

三方协议签署前后，出卖人或中介机构会要求买受人支付一部分定金或首付款。如果出卖人在收到定金后能自行将剩余抵押贷款还清则最为理想。如果无法还清，需要借用买受人的首付款，则上述首付款必须在出卖人向贷款银行申请提前还清剩余贷款之后，直接支付至出卖人的还款账户内，并尽量在柜台办理完毕。必须确保买受人支付的首付款全部用于出卖人提前偿还银行贷款，不会被出卖人予以挪用。

在抵押贷款提前还清后，买受人需协调中介机构配合出卖人尽快办理房屋的解押手续。北京这边惯例为，出卖人提前还清了贷款，银行会将解抵押的文件全部提供给出卖人，由其自行赴房管部门办理解除抵押的手续，故买受人或中介机构务必确保出卖人及时办理完毕该房屋的解抵押手续。

实践中，只要该房屋具备网签条件，无论出卖人或买受人是否签字，中介均可以直接办理网签手续，只要网签了，除非出卖人在通过虚假诉讼来对抗网签，否则他难以出售给第三方。

贷款不结清银行不会解抵押，不解抵押就不能过户，不能过户你们就不能进行买卖，所以现在的问题是如果你的首付款不够解此房屋的抵押，而你和房主没有钱或者不拿钱出来解抵押的话，你就必须找过桥的资金，如果你有足够的钱解抵押，只是担心安全问题的话，那可以不用担心，只要中介正规，在他们店里签居间协议，你可以放心的去跟着办提前还款，解抵押，前提是你要去房管局确定房屋状态，没有二次抵押，没有查封。

流程

1、询问出卖方。该二手房是否设有抵押，出卖方应该最清楚。购房者可以通过要求出卖方提供相应地房产登记材料和存单，以此来判断该二手房是否已设定了抵押。当然，如果出卖方刻意隐瞒，或者不清楚的话，就只能采用第二种方法。

2、到房屋登记机关查询。购房者可以和房主到房地产管理部门查询房产是否被抵押或被冻结，这是最有效也是最准确的方式。如果登记簿上，注明该房屋并未设定抵押、被冻结或者其他瑕疵权利的，那就可以判断该二手房是完整的。

二手房过户之前，需要及时让房东尽快结清与房子相关的费用，比如暖气费、水电费、燃气费、物业管理费等，以免以后未能结清而给自己带来麻烦。

27、假如你找中介进行购买二手房，中介一般会按照成交价的千分之五收取你的二手房评估费。但是这个费用其实可以减少的，你也可以自己咨询你们当地的专业评估公司进行了解实际行情，自己找评估公司会省下一笔钱。

28、买房子需要准备一些材料，比如身份证、结婚证、户口页（户口本）、印章、公积金卡等，这些材料一般都需要复印几份，在办理手续时还要带上原件。

29、合同约定是否明确：二手房的买卖合同虽然不需像商品房买卖合同那么全面，但对于一些细节问题还应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。

第三篇：公积金贷款购买二手房流程

公积金贷款购买二手房流程

http://www.xiexiebang.com 住房贷款新闻 发布日期：2011年3月31日

1、借款人直接向市资金中心申请办理贷款。

其办理流程：到‚中心‛咨询、登记 → 提交申请资料 →‚中心‛受理、审批 → 买卖双方交易过户 → 与银行签订合同 → 办理抵押登记 → 贷款资金发放 → 借款人按月还款 →结清贷款→注销抵押。

第一步 ‚中心‛咨询,领取申请表：由房屋买卖双方及配偶(未婚或离异应出具证明)，持卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》两证原件，以及户口薄、身份证和结婚证原件，到市资金中心进行预登记，领取公积金贷款申请表。

第二步 借款人向市资金中心提交以下贷款资料：

(1)公积金贷款申请表;

(2)公积金缴存证明(或住房公积金对账簿)及经济收入证明;

(3)所购房屋的评估报告书;

(4)买卖双方签定的《存量房购房合同》;

(5)原卖方名下的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》(原件及复印件);

(6)夫妻双方身份证、户口薄、婚姻证明(原件及复印件，单身职工应提供单身证明。)

第三步 ‚中心‛ 受理审批：市资金中心受理借款申请人资料，审批确定贷款额度及年限。

第四步 交易过户: 房屋买卖双方到房产局及土地局办理‚两证‛交易过户手续。

第五步 签订合同：借款人持已办理交易过户的‚两证‛及契税完税发票(原件及复印件)到市资金中心，由市资金中心出具贷款承诺书到指定银行(湖北省建行营业部，地址：武汉市建设大道709号建银大厦;工行天安支行，地址：单洞路18号)签订《借款合同》、《抵押合同》等贷款文件，卖方在贷款银行开立存款专户。

第六步 办理抵押：借款人到房产局办理抵押房屋登记并领取《房屋他项权证》。

第七步 发放贷款：贷款手续全部办妥后，由市资金中心将贷款资金通过银行直接划转到卖房方已开立的存款专户内。

第八步 按月还款：借款人按借款合同约定按月偿还贷款本息，直至贷款全部还清。

第九步 结清贷款：借款人结清最后一次贷款时，本人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

第十步 注销抵押：借款人偿还完全部贷款本息后，凭贷款银行出具的结清证明和撤销房屋抵押证明、购房合同原件或房产证原件及个人身份证，到原房地产抵押登记部门办理抵押登记注销手续。

2、借款人委托中介公司代办手续。

武汉市住房担保有限公司和武汉百居易房地产经营咨询有限公司，可以为借款人代办二手房公积金贷款的中介公司。担保公司和百居易公司承担相应的连带保证责任，其贷款可在房屋抵押登记手续办妥前，先发放公积金贷款，为借款人提供较为快捷的贷款服务。

第一步 客户直接向担保公司或百居易公司咨询，领取贷款申请表。

第二步 借款人将全套贷款资料提交担保公司或百居易公司，由担保公司 或百居易公司送市资金中心办理审批。

第三步 市资金中心对贷款资格、额度及年限审批后，发放贷款承诺书。

第四步 担保公司或百居易公司为房屋买卖双方代办房产证和土地证过户手续，贷款银行与借款人签订借款、抵押合同，并与担保公司或百居易公司签订提供担保的三方协议。

第五步 房屋产权证单证过户后，市资金中心即可发放贷款资金，将贷款资金通过银行以转账方式直接划转到卖房方开立的存款专户内，借款人按借款合同约定从次月开始按月偿还贷款本息。

第六步 担保公司或百居易公司为借款人办理房屋抵押登记手续，将房屋他项权证移交贷款银行收妥归档。

首次买二手房过来看！二手房贷款详细流程

大多数购买二手房的市民，都需要通过办理商业性贷款、公积金贷款，或是‚公积金+商业‛贷款(简称‚组合性贷款‛)。很多购房人通过中介公司办理交易过户、贷款担保等一系列手续，被中介收取了不低的费用之后，却并不知道贷款担保的办理流程和实际收费情况。

记者从房屋置业担保有限公司了解到，贷款担保办理的流程并不复杂，购房者完全可以自行到所在城市的房屋置业担保有限公司直接办理。办理流程如下： 1，收取贷款银行所需的买方和卖方的相关资料;2，协助贷款人(买方)签订银行贷款文本、交银行初审;3，协助买卖双方办理交易过户;4，买方领取新产权证后将产权证原件、买卖契约原件、契税单原件、老土地证原件交给担保公司;5，买方新产权证出件以后，担保公司将贷款文本及买方房产资料送交贷款银行和公积金中心审批;6，银行审批完毕后，凭房屋置业担保公司出具的《担保函》为客户发放贷款;7，贷款到达房屋置业担保公司账户后，通知买卖双方到场签字、卖方领取房款;8，房屋置业担保公司代买方办理土地证和房屋抵押手续。将房产证、土地证交买方，将房屋他项权证交银行。

小编提醒购房者，在办理购房贷款之前，最好先到所在城市的房屋置业担保公司咨询相关手续及收费情况，确保自己在享受贷款担保服务的过程中，能够明明白白地消费。二手房贷款需关注七个因素

贷款购房，新房与二手房存在着较大的区别，银行在为二手房提供贷款时，往往对房屋本身和贷款人都规定了较为严格的条件。易贷中国提醒，购房者在申请二手房贷款时还需注意以下几个方面的关键因素。

1、评估价与最高贷款额。二手房贷款银行放贷时采用合同价和评估价取得的原则，取两者之间的低值乘以贷款成数，即为房产的最高贷款额度。

2、贷款成数和利率。目前，各银行对于二手房贷款政策是首套住房首付四成、基准利率;第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公积金贷款，五年以上的公积金贷款利率均按照4.50%来执行。

3、竣工年代与贷款年限。银行审批贷款过程中，通常会把房产证上的竣工年代作为影响借款人申请贷款年限的主要条件，一些银行目前的政策是‚房龄+贷款年限≤30年‛。

4、贷款银行的选择。各商业银行服务特色不尽相同，贷款品种也有所差别。如果借款人选择常见的房贷产品，就要综合各银行网点数量、还款的便利程度和工资发放银行等条件来选择。

5、还款方式的选择。银行还款方式主要分为等额本息还款法和等额本金两种方式。前者适合教师、公务员等收入稳定的工薪阶层;后者适合前期能够承担较大还款压力的贷款人群。

6、收入证明与还款能力。收入证明一般是借款人所在单位开具的收入状况证明，如果申请人已婚，一个人的收入证明低于其月供，则可以夫妻双方同时开具收入证明来申请贷款。除此以外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。

7、借款人自身相关情况。个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。影响二手房贷款的因素

1、银行对于二手房房龄的规定一般为20-25年以内，对于房龄比较老的房产，即使可以办理贷款，银行也是会降低借款人的贷款成数。

2、房龄越老，办理贷款的机率越小。超过银行所规定期限的情况下，借款人只有全款购买房产。房产本身是可以交易的，房龄大只是会影响到借款人办理贷款。

3、理论上房屋是会随着房龄的增加价值减少的，因为房产也是具有折旧的。但是购房者不可以忽视房产以外影响他升值的因素如：地理位置、交通、生活设施等。而这些因素就是促使二手房房价上涨的主要因素。在办理房贷时必须清楚的10个问题

很多网友都是房奴一族，房贷政策的一举一动都牵动着大家的神经;虽然房贷苦，但如何办理房贷却大有讲究，掌握了房贷技巧，往往可以四两拨千金。只有在清楚了这10个问题以后，你才能很好的比较不同银行的房贷产品。1.房贷的利率

房贷的基准利率是由中国人民银行统一规定的，各银行可以根据贷款人的实际情况进行浮动，也就是说，如果你的资信良好，可以得到银行房屋贷款的优惠，因此，购房者在办理房贷前，要了解各大银行在利率优惠上的条件，这样才能选择到最有利的利率。2.你所支付的价款和获得的优惠

贷款银行可能会通过收取房贷预付利息来降低你的贷款利息，或者提供其他的优惠，而实际上这些所谓的优惠对你一点好处都没有。所以，你要了解你最终会支付多少钱，又会得到什么优惠。

欲买房却无法贷款?揭秘房贷不为人知的“行规” 房贷是都市人永恒的话题。很多时候，你千挑万选看中的房子，在银行却办不到贷款，这其中到底是什么原因?记者为此走访多家银行，听业内人士讲述不为人知的‚行规‛。关于面积

记者获悉，银行在发放房屋贷款时，面积是所考虑的重要因素之一。如果说房屋面积越大银行越欢迎，这样的说法还不完全准确，但面积越小银行警惕性越高，却是毋庸置疑的。房子小到什么地步就无法去银行贷到款?记者走访了多家银行，综合得出结论是面积低于40平方米，银行一律拒贷。与此同时，40至60平方米的房子，则是银行眼中的高风险标的，做贷款业务时必须慎之又慎。基本上这个面积的房子也很难贷到款，只有一些条件较好的客户例外，此外首付的成数也会高出同类别但面积要大于60平方米的房子。关于房龄

记者了解到，对于银行来说，房龄超过20年的房子，银行基本上都不放贷款了，只有学区房可得稍许宽限。

‚1990年是个坎，‘90前’的房子我们基本上不做了。‛一位银行人士告诉记者，有的银行甚至房龄超过15年的就不贷款了，这主要是考虑到房屋的保值功能。毕竟房贷一贷出去就是20年，老房子保值性能比较差，万一贷款人若干年后断供不还钱，银行即使收回房屋也会大大亏本。

第四篇：最新二手房购买至交验流程全攻略

最新二手房购买至交验流程全攻略

近日，记者的一位麦姓朋友向我咨询有关通过中介公司购买二手房的程序，由于也经常接到读者朋友在这方面的一些求助咨询电话，现将在二手买卖交易中可能出现的程序介绍如下。

第一步：委托

到了代理公司后，会先签订一纸《委托书》，即俗称“睇楼纸”，在讲清楚了自己的要求之后，地产经纪人会先通过公司的电脑网络系统，即时为客户寻找较为合适的楼盘。在提供的几处楼盘中，通过买家自己甄选之后，便进入了实地看楼的阶段了。在看楼之前，中介公司会与客户签订一份看楼《委托书》，以此保障中介公司和顾客双方的利益。

第二步：查证

到了买卖双方有了明确的购买意向及目标价格之后，中介公司地产经纪人应该先到房管局三楼档案馆查册，这完全是对客户负责，包括查证该出卖的房子物业产权是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景资料。这个环节十分关键，对买家十分重要，所以买家应该向经纪人问清楚该产权问题的查证具体情况，最好有一定的依据证明。

第三步：签约

经过查证之后，由买卖双方及中介方共同签署《临时买卖合约》，记者了解到，目前在广州的操作方式是：在此环节，要求买家支付楼价的５—１０％作为临订付予业主，或者由中介公司代为预收买家的订金，并于签《临时买卖合约》之日将订金如数转交业主。

记者提醒：由于中介公司在收取订金时的法律地位并不明确，这就极容易引发二手房交易时双方之间的订金纠纷。所以，建议买家要求中介公司出示卖方的委托协议，并出具卖方委托中介收取订金的委托书；在交付订金之后要求中介公司出具收取订金的收据。该收据一定要加盖中介公司的印章。这样一来，买卖双方之间的订金合同便能确保有效成立，一旦卖方不同意出售房屋，买家便可要求双倍返还订金，买家不愿意购买房屋，卖方也可不退回订金。

第四步：晒图

双方签署了《临时买卖合约》后，中介公司地产经纪人便可以拿着业主的房产证复印件到房管局测绘所晒图，该步骤主要用于为新业主制作新的房产证。

记者提醒：晒图费用一般由买方支付，目前的收费标准为３平方米以下２４元，８０平方米以下３６元。该步骤约需６个工作日。

第五步：办按

如果是要求办理银行按揭贷款的，则买家须准备好身份证、户口本、婚姻状况证明、收入证明／税单、公积金卡等资料到选定的银行办理银行按揭手续。

记者提醒：如果该二手房的原业主是按揭贷款的，则买家必须到同一家银行办理按揭手续。银行会实地评估该房屋楼宇价格，并审核贷款成数及年限，再与买家签订《购房抵押贷款合同》。该步骤需时约５个工作日。

第六步：估价

银行按揭办好之后，三方到房管局交易所递件，首先，买卖双方签署《广州市房地产买卖合同》等有关文件，递交房产证、身份证等证件；交易所收缴证件后发出收件收据，并对该物业进行估价工作，估价工作约需时６个工作日。

记者提醒：该环节中，一般要求买家要在当天交付不少于楼价的２０％给予业主。

第七步：过户

约在房管局进行估价工作６天之后，便可以到交易所办理所有的过户及完税手续了。

记者提醒：过户当天买家需交齐所剩的楼款给予业主，如果是办理银行按揭的，则楼款余额会由按揭银行直至划拨到买家的存折中，即银行放款予原业主。

第八步：领证

最后，买家可以领取到新房产证，如果是办理银行按揭的，则由银行将房产证（复印件）、借据、贷款合同、供楼存折等资料返还。

据中介代理行介绍，如果产权清晰的物业，一单二手房屋买卖以一次性付款方式购买的需时约１３个工作日，而以银行按揭方式购买物业则需时约１８个工作日。

第五篇：二手房购买须知

选房篇

一、地理位置是关键

地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。

对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。

二、房屋质量看周详

房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪90年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。

三、户型面积要选好

上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡；而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。

四、探访邻里是否和睦

邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。

交易篇

在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。

一、卖方身份的真实性 交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。

另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。

二、卖方的还贷情况

若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。

三、购房贷款的审批程序

大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。

四、过户交易有新规

国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5％的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。

新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一，如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上；2.单套建筑面积在140平方米以下；3.成交价格在5500元／平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为：

一、住宅小区建筑容积率在1.0以上；

二、单套建筑面积在140平方米；

三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作？举例说明如下：

普通住宅（按福州市的规定：单价5500元／平方米以下，面积140平方米以下）有三种情况：

一、未满两年的房子——营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5％，具体计算是40万×5.5％=2.2万；而个人所得税的计算方法是（卖出房价原购房价合理费用）×20％，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20％扣除，那么这套房子的个人所得税是：（40万×80％ 25万）×20％=1.4万元；

二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元；

三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。非普通住宅：（单价5500元／平方米以上，面积140平方米以上）也有三种情况：

一、未满两年的房子——营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5％=3.85万元，个人所得税要交（70万×80％－50万）×20％=1.2万元；

二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即（70万－50万）×5.5％=1.1万元，个人所得税还是（70万×80％－50万）×20％=1.2万元；

三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即（70万 50万）×5.5％=1.1万元。

此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险，可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定

二手房买卖流程及解释

流程：挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口

挑选中介→

如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。

审查房屋权属→

下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。

了解房屋使用状况→

首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。

实地查看房屋质量→

下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等；第三，检查水龙头看看出水的畅通情况；查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬；观察屋内电线是否有老化的现象；最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。

明确中介收定性质→

定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。

上下家当面谈合同→

即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。

结清水表帐单→

市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。

告知电表状况→

按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。

协助燃气过户→

按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。

结清电话费→

有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。

迁移户口→

买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚

二手房购房指南:关注细节力保交易安全

考虑到二手房的交易双方多为个人，交易风险相对比一手房要大，加上二手房买卖涉及环节较多，为确保交易安全，张律师认为购房者要对一些细节问题给予足够的重视。

在正式交易之前，购房者应清楚该房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此类情况将导致无法办理产权过户手续。购房者对所购房屋买卖应缴税费的具体种类及数额要做到心中有数，防止由于对购房应缴税费估算不足而与预算有较大出入的情况发生。购房者不能忽略上家是否为房屋产权人及该房屋是否还有其他产权人，如果与非产权人或非全部产权人签订合同，购房者应要求其提供产权人出具的委托书，以防产生产权人或其他共有权人以合同签订人未取得委托为由主张合同不成立的情况发生。

购房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议，然后再与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金罚则并盖有中介公司的印章；与中介公司签好中介协议后，交付定金之前还应要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托书；收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，该收据应有中介公司经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。

由于正式合同将作为买卖双方履行交易的法律依据，因此在订立合同时，双方应充分协商，就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中作出详细的约定。一旦出现约定不明甚至约定真空的情况，争议将不可避免。不少购房者认为取得房产证后，办理交房只是领取钥匙、查验房屋而已，房屋交接手续其实远非如此简单，除验房及相关设备是否正常且符合合同约定之外，还需注意相关费用是否已依据合同约定结清、相关更名手续是否已办妥等。

二手房买卖过程中注重几大点

1.价格体系复杂

根据有关规定，已购公有住房上市交易，成交价格由双方协定。但据专业评估人士介绍，旧房的价格体系较新房复杂得多，它的评估指标包含许多方面的内容，区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度等，个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚至装修水平，不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统计及出具一个市场平衡价就能解决的。估价师需对估价对象周边的市场情况进行调查，找出可比案例，再对估价对象各种因素进行修正，如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结构、楼层、朝向等，并采用至少两种以上的方法，才能确定一个公平合理的价格。

2.房屋产权完整很重要

房屋产权是否完整对于房屋交易非常重要，购房者如果购买了产权不清、部分产权或无产权的房屋时必会产生纠纷。因而房屋权属状况的认定，必须经过仔细的查验后方可下结论。除了客户提供合法的证件外，还应查验证件的合法性及来源，同时了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。3.注意旧房的安全性

有关专家在谈到已购公有住房上市时指出，上市的旧房一般已建成数年，甚至几十年，多为老旧房屋，钢筋水泥结构的寿命可达70年至80年，砖泥结构的不过60年至70年，砖木结构的大约50年，这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购买房屋，一般希望能住10年以上，对房屋的成新率，即可居住年限应认真测算。消费者在购买旧房之前最好咨询一下有关专家，以对房屋的安全程度作一番了解。

4.弄清自己的权重因素

消费者对房地产的评价主要依据以下条件：价格、交通区位、环境、社区服务、物业管理等。不同的人可能更重视其中某项因素，即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平，老年人更注重就近有无好的医院或合同医院，喜清静的消费者希望回归自然，远离闹市，而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素，购房者要依据自己的条件做出选择。

5.选择中介要慎重

繁荣的市场背后，总有些阴暗的角落。买家为了买房在寻找中介时，一定要对中介公司的资质、资信、服务项目及其收费标准进行了解调查，防止购买过程产生不必要的麻烦和过多的支出。

选购满意二手房全攻略

消费者如何买到称心如意的二手房？有关专家建议，应从以下几个方面注意。

选房：首先考察性价比

选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。

了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用；确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题；了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。

推荐新闻：高招帮您淘好房：2006年置业买房专家建言

看房：验明产权是关键

产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。

买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖；审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。

签合同：确认合法身份

一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。

房产中介合同在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。

办手续：必要程序不能简化

经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。

购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口；办理二手房贷款环节较多、需要时间较长，手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。

交房：按照合同约定执行

办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。

关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担；最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。

二手房交易过程中的税费一览 目前在二手房交易过程中需交纳的税费，包括印花税、契税、土地出让金、综合地价款等多个税目。下面的内容希望能给您在置业过程中起到一定的指导作用，但这并不是万能的，也并不是适合任何房屋，因此提醒您在交易过程中还要根据自己房屋的实际情况来确定该交纳哪些税费。

目前个税的征收办法分两个标准，商品房收费标准是销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%；公房收费标准是销售额减4000元后乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。

房屋性质——已购公房对于公房业主来说，2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台让几乎所有的已购公房被列在免征营业税之列，极大地降低公房业主的出售成本，使得已购公房的房源量得到大量释放，为二手房交易的活跃发展起到积极的作用。

下面以一个具体实例来说明进行已购公房交易买卖双方需交纳的税费：刘女士在海淀区翠微路地区有一套1992年已购公房，建筑面积约为80平方米。2005年10月，刘女士首次将该套房屋进行上市交易，经过几天的买卖双方对价格的协商后，最终该套房屋以6180元/平方米的价格，即总价款494400元出售给马先生。对于卖方刘女士来说，需交纳的税费如下：印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%＝247.2元对于买方马先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%＝247.2元2)契税根据2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中明确规定：对于首次上市交易的已购公房等6大类保障性住房在交易过程中均视为普通住房。契税按1.5%征收。则上例中马先生需交纳契税为成交价的1.5%，即494400×1.5%＝7416元3)土地出让金对于首次上市交易的公房来说，买方要交纳土地出让金，即为1560元/平方米×80平方米×1%＝1248元综上，对于买方马先生来说总共要支付的税费为8911.2元。

房屋性质——二手商品房就目前市场情况来看，营业税的征收对二手商品房的影响明显，大大缩减了房产出售者的预期收益。下面举一个例子来说明二手商品房在出售过程中买卖双方需交纳的税费。

几年前，李先生在望京地区购置一套商品房，建筑面积为142平方米，购买时价格为6000元/平方米，总价为85.2万元。现2005年10月李先生打算将该套房屋以7000元/平方米的价格出售出去，总价为99.4万元。对于卖方李先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为994000×0.05%＝497元2)营业税(税率为5.5%，其中包含城建维护费和教育附加费)假如1：李先生房屋持有时间在2年以内，需全额征收营业税即为994000×5.5%＝54670元。

假如2：李先生房屋持有时间在2年以上，如果是普通住房则营业税免交，若为非普通住房则按差额征收营业税。而上例中李先生的房屋建筑面积为142平方米，按照普通住宅与非普通住宅的判断标准可知该套房屋为非普通住宅，需要按差额征收营业税，即应交纳营业税为(994000-852000)×5.5%＝7810元。对于买方来说，购买该套二手商品房需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为994000×0.05%＝497元2)契税契税的收缴基准利率是按照普通住宅和非普通住宅来区分的，普通住宅按成交价的1.5%征收，非普通住宅按成交价的3%征收。而对于本例中买方要购买的房屋面积为142平方米，已超过140平方米，属于非普通住宅，因此契税的征收按成交价的3%征收，即为994000×3%＝29820元综上，对于买方来说应支付的税费为30317元。

房屋性质——经济适用房经济适用房是国家为补贴低收入家庭而公开出售的一类房屋。对于购买经济适用房的消费者来说也有一定的限制，不是所有人都可以买到经济适用房。而对于再次上市交易的经济适用房来说，税费的交纳也显得略微复杂些。经济适用房的上市交易是以5年期为界限的，下面举两个例子分别来说明5年以内和5年以外上市交易经济适用房的交纳税费情况：案例一：小王毕业后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龙观购得一套经济适用房，建筑面积为60平方米，总价为15.9万元。但现在由于小王的工作单位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的时间约在3小时内，所以小王决定将该房屋卖掉，到石景山地区另购一套房屋。小王的房屋属于5年以内出售，则买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方来说，小王的房屋只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的价格。交纳税费仅为印花税即最高为159000×0.05%＝79.5元。对于买方来说，分两种情况：一种情况是如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)经过计算交纳税费，契税为159000×1.5%＝2385元，印花税为159000×0.05%＝79.5元另一种情况是如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)，和差价部分的综合地价款10%。假设政府审批购房人的购房总价为13万元。

经过计算交纳税费，契税为159000×1.5%＝2385元，印花税为159000×0.05%＝79.5元，综合地价款为(159000-130000)×10%＝2900元案例二：家住天通苑的毛先生为了更好的改善居住环境，现打算将自己2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房转让出去，到朝阳公园附近再购置一套房屋。毛先生的房屋建筑面积为80平方米，当时购入价为21.2万元。现毛先生打算以35万元的总价将其售出。

由于该套房屋出售时毛先生的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。毛先生的房屋属于5年以外出售，买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方毛先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即350000×0.05%＝175元2)综合地价款综合地价款为成交总价的10%，即350000×10%＝35000元，即卖方需交纳税费为35175元对于买方来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即350000×0.05%＝175元2)契税契税为成交总价的1.5%，即350000×1.5%＝5250元即买方需交纳的税费为5425元。业内建议事实上，二手房征收个税并非“新”闻，对于此次国家税务总局再次发话，业内在表示认可的同时，也提出了专业建议。

北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松在接受记者采访时表示，从个税的具体实施来看，仍然存在三点疑问。首先是征收时间的确定，究竟什么时候开始正式实施；其次，一旦实施时间确定下来后，对于以前需要交个税而未交的房产是否要补交；第三，征收方式的细节如何确定。

而中原地产副总监宫萍则认为，征收个税本身无可厚非，但由于目前二手房个税征收的政策还是2003年制订的，而从2003年以后北京二手房交易市场发生了巨大变化，以往的政策已经不能适应当前市场的调整。同时，她表示，个税征收的税率标准要根据变化的市场做相应调整，比如，目前广州就已经采取了商品房和公房区别缴税的做法；而税务部门也有义务清楚地告之纳税人和房产中介交纳个税的流程，以保证政策的有效执行。

业内人士同时也向消费者提出了几点建议：一是卖房人首先应该了解哪些是可以免税的。个税的免征条件包括：一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”；另外，对卖房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。二是消费者要选择比较好的经纪公司，针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪。

三是不需要太多的观望，自己把握整体的需求，专家的意见可以作为一个参考，还是要根据自己的实际情况判断买还是卖、是观望还是等待。

涉及到二手房交易过程中的税目一览

一、个人购买住房（包括商品房、安居房、经济适用房等），需要缴纳契税和印花税。

1）契税

个人购买住房应该在签订合同之日起10日内到房屋所在的契税征收部门办理纳税申报，并在契税征收部门规定的期限内缴纳税款。契税税额按照住房的成交价格计算缴纳，计算公式为： 应纳契税税额=住房成交价格×适用税率

其中，住房的成交价格是指合同确定的价格，包括买房人交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益等。适用税率为3％至5％，具体的税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度范围内按照当地的实际情况确定。

另外，如果个人购买的是自用普通住宅，可以享受减半征收契税的优惠政策。享受此项优惠政策要满足三个条件：第一，购买住房只能是个人；第二，购房的用途只能是自用；第三，这里的“普通住宅”指按一般民用住标准建造的居民住房。目前，我国对“普通住宅”标准还没有统一规定，具体标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。

（2）印花税

个人购买住房还须按税法规定缴纳印花税。印花税暂行条例规定，商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。

二、个人出售5年以上普通住房需要缴纳个人所得税。

1、个人出售自有住房时，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证，能够正确计算应纳税所得额的，其应纳税额按下列公式计算：

应纳税额=应纳税所得额*20％

应纳税所得额=转让住房的收入额－住房原值和合理费用

合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费等有关税金和费用。

2、个人不能提供住房原值凭证和其他有关扣减项目明细资料，不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，主管地税机关可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为： 应纳税额=转让住房的收入额*核定征收率

3、核定征收率的确定(核定征收政策不适用于商业用房/非住宅)除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人出售住房所得，个人所得税核定征收率为1％。

三、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。其中自用生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。