广州写字楼市场分析5篇

第一篇：广州写字楼市场分析

提要：据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009年度，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。预期在2010年度将以服务业作牵头，加上亚运会效应，将进一步提升广州整体形象，预期亚运会后有助吸引外资来广州发展意欲，办公楼租赁需求有望上升，引领办公楼市场迈向新的一页。

第四季度广州写字楼销售成交持续畅旺，租金录得有轻微下调

据国际五大行之一的高力国际最新研究报告显示，回顾2009年度，广州办公楼市场在年初面临众多挑战，租赁和销售市场自第二季度在逆境中出现回升，好景延续至第四季度。受到广州市政府对物流业、金融业、会展业和信息服务业等作重点发展，整体办公楼市场继续稳步向上。由于本季度原定多个新项目将延期至2010年初入市，使本年度的供需得以平衡；加上国外企业对办公楼需求有明显增加，而国内企业对租赁办公楼面积亦比预期理想，使整体租赁市场有正面带动。另本季度广州办公楼销售成交持续畅旺，投资市场仍以国内大型企业和金融机构为主要买家，售价受到支持，使整体办公楼市场气氛变得更炽热，投资者明显重拾信心。本季度办公楼销售市场继续畅旺，据广州房管局数据显示，10及11月份办公楼现房销售面积已达137,100平方米。期房销售面积在此两个月份亦录得约212,900平方米；相比上季度现房与期房总销售面积相近。

高力国际指出，2009年第四季度，位于珠江新城的高德置地广场落成，为市场提供约58,000平方米，占总库存量约3.3%，使库存量维持在178万平方米左右。早前预定于本季度落成的三个项目将推迟至2010年初入市，故本季度继续消化原有货量。季内，各个企业对前境明显恢复信心，国内和国外企业租客对办公楼需求增加，并且租赁面积亦比以往较大。本季度客户大多以扩租和设立华南分区总部为主，行业包括医药、贸易、信息科技和金融机构。随着地铁5号线在本年度12月开通，亦吸引了不少客户查询珠江新城一带的盘源，预期珠江新城商务区地位将会逐步巩固。虽然本季度有新增供应，但由于高德置地广场项目早在年初已进行招租，入住率理想，因此并没有拉高空置率，相反目前整体空置率继续轻微下降至18%。

资料数据由高力国际物业提供

高力国际指出，本季度租金录得有轻微下调，主要原因是数个受追捧的租盘早前因租赁市场畅旺，而轻微调高价格，但本季度发展商已作技术性调整，故促使平均租金有轻微调整至每平方米每月人民币127.6元，较上季度下跌2.2%。季内甲级办公楼租金已回升至2008年第4季水平，虽然目前租金仍未能回复至高，但就年初至今已稳步回升不少。三个核心商务区中，天河区平均租金仍继续排于首位以每平米每月人民币143.5元，其次为越秀区以每平米每月人民币107.4元，而海珠区每平米每月人民币100元。就目前情况，部分原定于2010年内落成的项目，因亚运原因，将推迟至2011年入市，故供应量可望减少；但相反，因仍计划在2010年推出市场的项目，均为高档次项目，将可带动市场，使平均租金可望攀升。

高力国际指出，第四季度，政府拍地屡创新高，加上投资者对市场信心恢复，使办公楼市场价量继续稳步上扬。本季度，投资者继续以国内投资者和金融机构为主导。季内重要成交有广东发展银行买入南雅中和广场5层办公楼约11,000平方米；另有佳兆业与潜在买方在11月份签署谅解备忘录出售整栋在建中的商业项目“佳兆业广场”，总建筑面积约117,575平方米，其收购建议将不少于人民币18.5亿元，而买方亦有意承担发展成本约人民币9亿元。市场上正面新闻陆续报导，使甲级办公楼继续攀升至人民币每平方米21,828元，比上季上升约2.8%。

高力国际展望，随着世界多个主要国家的经济呈复苏迹象，加上国内经济增长回复及达致指标，使企业来粤扩张业务的心态回升；不少大型企业正找寻合适办公楼安排搬迁事宜。预期2010年租赁市场需求将可进一步上扬。由于部份原定于2010年内度推出的庞大供应量，因亚运会原因，将顺延至2011年入市，加上亚运会前后装修工程将被迫停工，受到新增供应带动，故空置率将会呈轻微持轻微上升趋势。按资料表示，多个高质量项目仍计划在2010年推出市场，应可受市场追捧，使租金上升空间仍然存在。而销售方面，虽政府推出相应的宏观调控措施压抑楼市炒风，但为了保持经济平稳较快增长，预期大市并没有太大变动的情况下，办公楼售价仍会持平稳发展。预期政府将继续扶持发展现代服务产业，就以政府统计数据显示服务业在短短本年度首九个月内获得辉煌成绩，增加值同比增长12.7%，对经济增长的贡献率达71.2%，亦拉动经济增长7.5个百分点。预期在2010年度将以服务业作牵头，加上亚运会效应，将进一步提升广州整体形象，预期亚运会后有助吸引外资来广州发展意欲，办公楼租赁需求有望上升，引领办公楼市场迈向新的一页。

第二篇：石家庄写字楼市场分析

石家庄写字楼市场分析

一：背景

在过去的一年，我国楼市起起伏伏，多项重拳调控政策纷纷砸向楼市，房地产市场经历了无数个跌宕起伏，调控、渐冷、回暖、新政、萎缩、又上涨、又新政„„如同过山车一般，不时的骤升骤降时刻在考验着人们对于目前楼市的承受能力，新年伊始，央行继去年两轮加息后再度加息，如此连番，通胀压力可想而知，住宅市场频频迎来政策调控，其投资空间已呈现越来越窄的形式，而前段时间各地楼市应声落地的“限购令”以及石家庄已出台的“限购令”，近乎切断投资住宅的念想；反观商业地产，无论是从销量还是市场的反映情况，都表现良好，它俨然在这个非常时期拥有属于自己的“避风港”。而在商业地产（写字楼、商铺、公寓）中，写字楼发展状况最能反映一个地区的经济状况及走势。因此，购买（或租用）写字楼的客户群最理性，写字楼开发的利润较高，虽然其风险亦较大。

二：石家庄写字楼数据一览表

“可”（户型可分割）、“不”（户型不可分割）。以上表格数据的时间为2011年2月份。

三：宏观分析

在各个写字楼的走访中，我们按照广安大街、建设大街、中华大街、平安大街、体育大街、中山路、裕华路、槐安路等8大线路分类，通过以上表格也可以看出，石家庄写字楼市场区域划分十分明确，为此，我们又可以在个大线路中找个一些共同的特写，这就是以下分析的区域商圈。区域分析：

每个城市的发展都会形成其自有的商业格局，随着石家庄近些年快速的发展，以发展非常的商业区域有：广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，这些区域目前聚集了石家庄80~90%左右的写字楼，已成为标准意义的商务区。

广安商业区：据了解，广安大街在上世纪80年代，便是石家庄市著名的集贸市场之一，在后期城市规划中，广安街形成了石家庄绝对意义上的CBD商务区，其南端不但有省博物馆、图书馆、科技馆、国际大厦、世贸皇冠等文化、休闲服务区，自身也包含了很多老牌、新建、在建商务楼，商业地位日益凸显。代表写字楼：开元先天下、九派大厦、银泰国际、官鲤公寓、时代方舟、美东国际、财富大厦以及在建的石家庄最高建筑开元环球中心。

东购、新百商圈：石家庄这个由火车站拉来的城市，火车站周边必将成为炙手可热的发展区域，其中以东购、新百商圈最为突出，该区域具有配套齐全、人流量大等先天优势，虽然火车站南迁已成定局，但该区域所应该具有的“厚积”已基本完成，加上后期火车站改造而成的百年广场，其发展之势仍不可限量，目前很多大型企业也已经瞄上了这个寸土寸金的富庶膏腴之地，如苏宁电器旗下的房产开发企业苏宁置业在2010年3月份以2亿5500万元的价格拍的东至公里街，西至南大街，南至中山路、北至民族路的[2010]08号地块。代表写字楼：军创国际、中华商务、华银大厦、东方大厦、尚德国际、金圆大厦以及在建的新源NASA,但是该区也与新华和南三条批发市场毗邻，嘈杂的氛围和混乱的交通，始终影响着其整体环境质量的提升。

北国商圈：如果东购、新百商圈是借火车站之东风的话，北国商圈则是由其优越的地理位置以及城市发展中政治倾向而快速发展起来的商业巨擎，从1996年解放路百货商场华丽蝶变北国商城，便为后来依托北国商城发展成为北国商圈夯实基础，石家庄市博物馆、市政府、燕春饭店、长安公园等商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通配套设施环伺其中，这都确保和巩固了北国商圈在石家庄商业市场中稳固根基。代表写字楼：富邦大厦、西美大厦、东海国际、中浩第一商务以及在建的勒泰中心、滨江国际。

省艺术中心商业区：该区域位于石家庄两条迎宾大道裕华路、中华大街以及素有石家庄“华尔街”之称的自强路和酒吧一条的南小街的合围之地，以裕园广场、万象天成为代表，结合周边各大银行（该区域仅省级以上银行分支机构就有12家，占到石家庄市省级银行的六成以上），成为桥西区重要的商务集中区域。代表写字楼：万象天成、裕园广场、万豪大厦、盈伴大厦、燕赵财富主场以及在建的综合体项目金世界。部分写字楼简析：

中华商务中心：位居中山路，紧靠新百商圈，总建筑面积约70000平方米、建筑高度100米，5A纯商务写字楼，挑高16米商务大堂，地上25层，地下3层，车位400个左右

西美大厦：石家庄中心地带，处于北国商圈，租金在石家庄属偏上，定位较高，且户型面积比较大，适合有一定发展的中型以上的公司企业。

众鑫大厦·ME码：位于石家庄城市核心主纵轴—建设大街与范西路交叉口之东南，主要卖点没单层配有空中花园，不过这种情况也出现了公摊过大的不足。

中铁商务广场：裕华路与平安大街交叉口东南，平安公园对面，为“世界双500强企业” 中国中铁股份公司的全资子公司——中铁置业开发，其群体主要为较大企业办公所用，没有外租现象。

天滋官鲤：广安街上公寓建筑群，租金属中等，物业费偏高，个人感觉，管理的物业确实物有所值。四：写字楼租用市场分析

1、目前石家庄写字楼经过多年的发展，物业形态也在逐渐演变，现在已经形成了商务式写字楼、商住两用式写字楼以及酒店式写字楼三分天下的格局，定位不同，所针对的客户群体、层面也不同，可谓各得其所。

2、目前写字楼市场经营方式分为三大类：自主经营，对外招租（如东方大厦、华银大厦、国贸中心、金圆大厦、富邦大厦），公开出售（如时代方舟、东海大厦、卓达中苑商务大厦D座）、租、售结合（以上出售的写字楼为了保证大厦的正常运行成本，会选择部分出租）。

3、从租金上可分为0.8~1.0元/平米/天、1.0~1.5元/平米/天、1.5~2.5元/平米/天、2.5~3.5元/平米/天四个主要价格区间，其中以中茂海悦3.0~3.5的租金为最高，1.5~2.5元/平米/天的价格是目前石家庄写字楼市场的主要价格区域，且租住率均在95%以上，不过新近交付使用的写字楼在入驻率上会略低，且产权已经售出。在计算租金最高的写字楼中，如果就写字楼品质和区域来看，中铁商务广场应该会高于中茂海悦，但我们并没有将中铁商务广场计算在内，原因在于购买中铁商务广场的客户多位大型企业办公自用，所以没有租金来参考。另外，在同一写字楼价格定位时，一般没有楼层和阴阳面的区分，只有极个别楼盘，阳面写字楼的价格会略微高于阴面。

4、从物业费上可分为1.0~2.0元/平米/月，2.0~3.0元/平米/月、3.0~5.4元/平米/月、以及5.4元/平米/月以上共四个主要物业费区间，其中以中铁商务广场14元/平米/月的高价居于第一，1.0~2.0元/平米/月的物业费是目前石家庄写字楼市场的主要物业费期间，而在走访的过程发现了很多没有物业费的情况，这种情况下，物业费都在包含在了租金里，出现这种情况时通过发现有两点值得注意，一是时间较早的写字楼容易出现租金包含物业费的情况，二是，该写字楼租金略高于周边的写字楼，这样就形成了一种价格上的互补。

不过物业费的多少也确实反映了一个写字楼物业管理情况，物业费高的写字楼在楼宇的管理（安全、卫生、设施维护等）确实具有明显的优势，电梯的使用情况也在一定程度上反映了一个写字楼的定位，高端写字楼所用的电梯均为上海三菱、日本日立、德国蒂森克虏伯、奥蒂斯等品牌电梯，且在电梯的部数和布局设置上，也优于普通写字楼。

5、从户型上，面积范围多在60~200㎡，这些户型90%都可以自由分割，可以适用于不同需求的不同客户，易用度较高，只有极个别（西美大厦、中铁商务广场）以整层出租为主态的现象。户型设计上，配用私用卫生间的也比较少，多为共用卫生间，私用卫生间多出现在商住两用的业态中（如凯嘉大厦、众鑫ME码），不过这也造成了后期分割或打通时的不便。

6、从针对客户群分析。石家庄的写字楼多分布于地产投资热点区域，如前文分析的广安商业区、北国商圈、东购、新百商圈、省艺术中心商业区，周边的规划建设和物业管理已经形成规模性效应，加之现有的物流领域的品牌意识，必会在投资者消费意识中继续延伸，所以这里成为了高端人群的聚集地，他们的公司企业一般为成长时期，且企业文化较高，所以对于工作环境十分重视，用办公环境来提升自己公司的整体形象力，以确保商业往来中的前期美誉度和后期信誉度。这种情况在石家庄写字楼客户群中占据80%以上。

但在各个区域中会有部分属于“夹生层”，在使用和后期定位上都面向低端，所以这就成为了初创业者以及个人工作室的温床，比较典型的为凯嘉大厦，此例在前文有说明。五：问卷调查分析

针对目前石家庄写字楼市场做了一次网上问卷调查，已对目前石家庄有写字楼需求的群体有了简单的了解，现将分析结果简单归结如下。

1、中小型民营企业是目前写字楼租用市场的主流，也是后期购买的主流

从以上调查数据可以看出，写字楼使用群体中，中小型民营企业占据多数，数量庞大，虽然他们的投入资金有限，但是基数比较大，所以这部分群体也必将是写字楼市场的主要吸纳者，且目前的办公面积为100~300㎡，随着公司的逐渐发展，他们对于办公面积会有更大的需求，这也从另一方面印证了，写字楼的户型设计需要具有很大的灵活性，所以可以自由分割的户型也是日后发展的趋势。

2、目前租赁为主流，强大的购买欲望是石家庄写字楼市场最大的缺口

目前租用写字楼办公仍是占据写字楼使用市场的主流，主要原因是众多的中小型民营企业受资金等方面的限制，他们需要把有限的资金投入到公司的运营和发展当中，所以对于长期投资写字楼压力比较大。但是随着房产市场的不断发展，出现了购买写字楼所支付的月供等于甚至少有同面积的月租金，所以很多人便有了自己投资写字楼是意愿，这样一是可以保证长远的利益，多年后拥有写字楼产权，二是后期还可以通过出租来供楼。这部分就是以后石家庄写字楼市场的主要购买力量，所以石家庄写字楼市场还有很大的发展空间。六：石家庄写字楼市场调查结果

通过对石家庄写字楼市场的整体调查发现，也许是由于时间上理念的不同，新兴的写字楼均有格局设置合理、户型分布人性、配套设施齐全、物业管理到位等优点，这也是以后写字楼市场发展的主导，从物业形态上看，目前石家庄缺少诸如中铁商务广场这样的高级写字楼，他不但是石家庄房产市场尤其是商业地产市场发展的风向标，也是城市经济、文化发展程度的标志，尤其现在市场上纯写字楼与商住写字楼并没有严格意义上的界定，所以出现了发展混乱，业态不明晰的情况，这也是石家庄写字楼市场明确定位，有目标性的发展的关键所在。

写字楼在区位上有这鲜明的特点：首先，都以区域见的经济的持续发展为基本条件，然后结合各阶段的服务性公司形成一条互相促进的产业链条；其次，周边都有完善的配套设施、方便快捷的交通条件和沉淀浓厚的商业氛围；再者，租客都有较强的区域性限制，当然，这都集中在在石家庄的强热商业区，如我们分析北国、东购、省博等商圈。

另外，在细节的处理上，也对写字楼整体品质的提升起到至关重要的作用，例如在卫生间的配备上，有相当一部分群体希望每个户型配有私有卫生间，或者在总裁室配套私有卫生间，甚至再设一个公用卫生间；此外，地下室设公共食堂，供员工方便就近就餐；写字间设计公共吸烟区以及客人休息区；同时楼内设公用会议室；还有现在提及比较多的5A智能系统．．．．．事实告诉我们，人是被细节所打动的，没有细节的完美，就没有全局的完美。这一些的需求也就形成了所谓的销售卖点，具体统计大概分为以下几点： 1.楼宇硬件设施

如：户型设计、电梯品牌及部数、门窗等建材品牌、景观设计等 2.附加空间价值

如：复式、跃层、空中花园、多角度拐窗 3.城市区位价值

如：商圈、CBD、繁华地段、交通枢纽、中心区域 4.软性附加值 如：服务、文化、物业、口碑

5.概念性功能 如：健康、投资、绿色、环保、生态、人性化 七：投资性建议

1．对开发商说你要建设这样的写字楼 项目的功能。根据目标客户的需要，有针对性地进行房产投资，这样才能达到预期收益。项目的配套。健全、完善的周边配套设施，是开发建设不可忽视的基础条件。

项目的品质。写字楼，尤其是以投资型的商务写字楼，品质非常重要，既要有高智能化配置，又要有灵活性的功能分布。

项目的服务。服务主要体现在物业，专业化物业管理服务，是投资型物业保值、增值的重要前提（在调查过程中，比较专业且服务较多的物业公司，以石家庄恒辉物业表现比较突出）。

２．对投资者说你要注意这样的现象 2011年，石家庄“三年大变样”收官之后的第一年，大型城中村改造项目会在这一年大量面市，城市的经济建设也会有更深一步的发展，所以，随着城市功能的不断扩大和分化，城市发展必会进入一个多元化发展阶段，从而形成一些特定的区域经济主题，具有典型意义的就是石家庄裕华万达广场和凤凰商圈的区域经济价值已初露锋芒，后期，浙江广厦的北焦村改造、上海仲盛的南焦村改造、万科和远洋对棉纺厂的改造和太平洋广场项目，基本都具有代表性的意义，所以，长期投资需要的就是长期的认识，已经形成的经济商圈必然会有饱和之时，向外围扩张性发展势不可挡。

第三篇：扬州写字楼市场分析

2007-9-24 16:05:18

9月14日晚，位于西区的双子星国际广场SOHO公寓正式开盘销售，由于其优越的地理环境，受到了扬州市民的热情关注，据介绍，早在8月底，双子星SOHO公寓就已经预订120套，而自开盘这几天来，楼盘推出的挑高5米的SOHO公寓已经销售超过50%。而西区的京华城的德馨经贸大厦、恒通企业有限公司开发的金天城大厦等写字楼都受到了扬州市民的追捧，面对扬州写字楼市场逐渐回暖，有人预测，扬州的写字楼时代到来了。

1—9月写字楼市场逐渐回暖

熟悉扬州楼市的人知道，扬州写字楼这几年的发展可谓是一波三折，而今年以来，市区的写字楼发展却甚为“阳光”。根据记者手中的一份权威“市场分析”报告显示,从2004年第一季度起,我市写字楼市场价格存有不小波动。2004年第一季度市场价位3480元/平方米,至该年三季度已升至4008元/平方米,随后市场价格持续下跌,到2005年一季度已跌至2467元/平方米。随后一年多时间,写字楼价格强劲反弹,到了2006年二季度已升到4674元/平方米,价格几乎翻了一番。此后,写字楼市场略有调整,价格也有一定的下跌，但到了今年年初，特别是到了今年二三季度,市区写字楼市场价格已达到4607元/平方米。而根据扬州房产网的统计，今年1-8月销售排行榜，京华城中城、金天城大厦、双子星国际广场、东城国际大厦、公元国际大厦分列写字楼销售前五位，销售面积达两万多平方米，销售数额近两亿元。而到了9月，市场受双子星国际广场集中归档影响，成交量得到进一步提升，众多迹象表明写字楼市场逐渐回暖。

西区写字楼成了“香饽饽”

据了解，今年二季度写字楼合同成交均价达到4751元/平方米。而到了三季度末，写字楼价格有所提升，据业内人士透露，我市写字楼价格均上涨了200—500元/平方米。而近两年预售或开盘销售的写字楼楼盘大都集中在西区，西区的写字楼价格也随之水涨船高。

西区写字楼为何成为“香饽饽”？扬州西区某楼盘的策划许先生告诉记者，扬州的写字楼如九洲大厦、东城国际大厦、凯旋国际大厦、公元国际大厦、京华城中城的德馨经贸大厦、华远国际大厦、联合广场、双子星国际广场、金缘大厦、云鹤大厦（现改名为扬州金陵大酒店）等大部分集中在西区，主要是因为西区特定的地理位置和商务环境所决定的。写字楼开发的首要条件是地理位置和四通八达的交通，而新城西区作为扬州市的副中心和重要区域，其写字楼的规划服务半径覆盖了老城区、开发区、邗江区和维扬区。随着扬州城市化建设步伐的加快,扬州西区的发展将更加迅猛,西区也必将成为新的投资热土。西区尤其是新西区的建设,现已突出其扬州城副中心的地位,双博馆、体育公园、会展中心、火车客站等公建项目及京华城商业中心和一批住宅的分别建成,打造了优美的环境、聚集了大量的人气,为西区的进一步发展打下了良好的基础。

提前投资成了一种流行趋向

写字楼市场之所以回暖，投资成了很多市民购买的理由。记者了解到，很多预订和购买写字楼的市民都是抱着投资的目的来的，不过，他们也明白扬州的写字楼市场还不能和上海、北京这些城市媲美，写字楼真正红火起来还需要一段时间，不过很多投资者看好扬州写字楼市场的前景，提前投资成了一种流行趋向。

在金天城购买写字楼的陈军告诉记者，扬州随着长三角与宁镇扬板块的打造以及获得联合国人居奖后崭新形象的凸现,地区性政治、经济、文化、商贸影响力在加强,特别是第三产业的发展,如外贸公司、金融业、保险业、咨询信息业、设计业、文化传播业、旅游服务业、教育培训、IT及其他技术创新业等等,这类企业对商务写字楼的需求较大。随着城市品位的提升以及功能定位的调整,扬州将会需要大量的商务空间。这时候他提前投资将来肯定会获利的，他的一个朋友投资了2003年推出的九洲大厦写字楼，现在已经小赚一笔了。他必须抓住这样的机遇。

扬州年轻创业人争做SOHO一族

写字楼投资需要一定的资金实力，对于刚刚创业的年轻人来说，他们似乎更青睐SOHO公寓。记者在采访时了解到，相对于一些已经取得创业成功的老板，扬州年轻人更青睐于做SOHO一族，购买或投

资SOHO公寓。所谓SOHO即Sall Office Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。刚刚从私企辞职的萧先生告诉记者，SOHO其实代表了一种更为自由、开放、弹性的工作方式。所以现在专门为SOHO族设计的房屋也成为商家的新卖点，一些楼盘常常被冠以SOHO一词，意思就是给自由职业者准备的商、住合一的公寓。他今年在京华城中城买了一套中套SOHO公寓，既可以自己住，也可以作为办公用房，他更愿意把SOHO叫成Super Office(and)Human Office,即超级的办公室、人性化的办公室。对他的创业很有好处。萧先生表示，未来的就业形式是多种多样的，像SOHO公寓这样的写字楼不但有投资价值，而且非常适合创业刚刚起步、手头资金不多的年轻创业者。

2007年1-8月写字楼销售排行榜

9,395.5158,058,783.0064

4,656.4828,836,707.0031

4,505.8426,786,856.0081

4,587.9820,988,105.0020

2,789.7415,749,132.0017

4,536.7715,650,328.0055

4,948.4910,082,219.0061

1,918.798,655,649.0012

1,572.148,068,093.004

2,342.796,846,976.001

3排名开发企业扬州京华城中城生活置业有限公司扬州恒通企业有限公司扬州市金胜置业有限公司扬州金利华置业有限公司江苏新能源置业集团有限公司扬州高力国际汽车城有限公司中宇扬州置业发展有限公司扬州市城建国有资产控股（集团）有限责任公司扬州市经济适用住房发展中心扬州红润扬置业有限公司

项目名称

京华城中城

金天城大厦

双子星国际广场

东城国际大厦

新能源·公元国际大厦

扬州高力汽车汽配城

江阳商贸城二期

缪庄商业办公综合楼

文昌花园

润扬广场

扬州写字楼市场逐渐回暖

稍有常识的人都知道，房地产业按其产品分类，由住宅、商铺和写字楼三大板块组成，某地房产“三架马车”联动，表明那里的经济欣欣向荣和市场已进入成熟状态。遗憾的是，扬州作为长三角地区的二线城市，与生机蓬勃的住宅市场比较，写字楼市场发展迟缓，呈现“瘸腿”现象。

为了说明问题，可以拿一系列数据为证。2006年1—6月，市区房地产开发完成投资26.14亿元，其中办公用房仅完成1.00亿元。供应情况也不理想，办公用房批准预售面积1.15万平方米，占同期新建商品房累计预售面积102.13万平方米的1.13%；与此相对应，销售情况同样窘迫，合同成交1.68万平方米，同比下降46.8%。低水平的运行数据与“扬州楼市已进入写字楼时代”的热情鼓吹，反差鲜明。说这话，一点也没有否认写字楼市场正出现喜人的“转暖”迹象的意思。有人说，扬州写字楼已发展到第四代，并列举了每一代的代表作品，这样的分类是否科学且不论，这两年，扬州涌现出一批新型的堪称先进城市高端写字楼相媲美的物业，确是不争的事实。它们不仅占尽区位优势，交通条件、配套水平也都无可挑剔。空间规划合理，拥有地标性外观、气派门厅、公共空间、通信设备、自动化系统等超一流优点，成为吸引购买人眼球的理由。看好扬州商业前景的客户，或自用，或投资，不约而同的选购办公楼，促进扬州办公楼市场向高一级水准跨越。

西方有句谚语“罗马不是一夜建成的”，就是说，事物的发展必须循序渐进，不可揠苗助长。这几年扬州经济快速发展，地区性的政治、经济、文化、商贸影响力日趋加强，外贸、金融、保险、信息、文化传播、旅游服务、教育培训、IT及其他技术创新业等第三产业有了长足进步，这类企业对写字楼有旺盛的需求。随着城市品位的提升以及功能定位的调整，在快速“繁殖”壮大的新客户的强力推动下，扬州写字楼市场将逐渐进入“牛市”。

然而，必须清醒看到，办公楼客户群的培育是个长期过程，不可能一蹴而就。写字楼市场刚步入“蹒跚学步”阶段，离展翅高飞的理想状态还有不小的距离。这些，只要稍稍留意现有办公楼的运行实况，头脑会立马清醒许多。如去年才竣工交付的东区某写字楼，鹤立鸡群，模样不可谓不先进。但透过黑洞洞的窗口和门厅来往稀疏的脚步，无论如何得不出该项目的投资收益已进入高枕无忧的阶段。更不要说市区那些1.0版本的老楼了，虽经涂脂抹粉，仍难掩饰景况萧条的“底色”。因此，预测市场必须留有分寸，牛皮吹过了头，只会使人怀疑预言家的智商和嘲讽他们脸皮的厚度。

说一千道一万，说扬州已涌现高质量的写字楼，它们的销售状况正发生“由熊转牛”的转折，我完全赞同；但夸口“扬州楼市已进入写字楼时代”，似乎写字楼马上要进入“一房难求”的佳境，估计太乐观，我举双手反对。赵国平

扬州四代写字楼的前世与今生？第三代写字楼扬城唱“主角”？

一、二代写字楼“享受”繁华优势

第一代写字楼一般是指计划经济体制下的行政办公楼,只能满足于基本办公功能。第二代写字楼指的是外企进入中国,改革开放后获得开发建设的写字楼。这批写字楼除了满足功能需求之外,内部空间开始针对客户灵活分割,智能化水准有所提升。

根据记者的走访了解，第一、二代写字楼相对集中在市区，开发时间一般都要达到10多年。记者发现，这些写字楼规模虽然都不算太大，但因为大多处在市中心，所以成为不少企业的办公场所。而这些写字楼不论租金还是出售价格都比较高。记者在蓝天大厦附近的一家写字楼了解到，这里的每一间租金一年都要达到30万元左右。一位在此“入租”的房产公司的工作人员告诉记者，这里的租金长期都是处于高位的，因为位属文昌商圈，所以十分适合同客户交流。

一、二代写字楼

硬件功能

逐步“退化”

一、二代写字楼虽然“享受”繁华优势，但记者在走访时同时也发现，由于建设年代相对较长，这些写字楼的硬件功能都在逐步“退化”，而且很多写字楼的设计很不合理。不少写字楼一楼为商铺，二楼说不定

就是舞厅，三楼还可能成为棋牌室，到了四楼却成了办公用房，彼此都有一些影响。

记者在采访过程中，因为要找扬州两家本土的房产公司，结果费了很大的周折，除了房产公司的标志不太明显之外，很多一、二代写字楼甚至很难找到上去的楼梯。而在写字楼内部，设计和装潢都相对简陋，地面和墙面都有不少污垢。让人很难想象，这就是一些房地产开发企业的办公用房。

对于一些相对过时的写字楼，好的位置也不一定能给他们带来好的效益。9月19日，记者在天阁假日酒店拍卖会现场发现，相对于住宅，一些一代、二代写字楼拍卖比较困难。如琼花路上的一处营业房，地理位置非常好，但在拍卖现场就没有人举牌。扬州星光拍卖行的法定代表人钱德才告诉记者，很多一代、二代写字楼的流拍主要在于其设计不合理，硬件条件难以跟上，像琼花路上的这处营业房也存在类似的问题，但总价要达到500万元，投资者肯定要相当谨慎。

第三代写字楼

成为新兴“主角”

相对于第一、二代写字楼的优势和弱点，扬州第三代写字楼正在逐步“异军突起”，它们虽然不一定处在繁华闹市，但随着城市写字楼市场的迅猛发展，第三代写字楼在近几年横空出世，它们在第二代的基础上开始考虑以客户的贴身需求为导向，加入绿色环保办公理念，提高舒适度，大大提高了智能化的水平。而这些写字楼的出现，一下子就吸引了不少新兴发展的公司。如位于邗江中路、大润发附近的凯旋国际大厦，当年一推出，短短几个月，就被一抢而空，现在企业的入驻情况也非常好。

我市房地产策划师吴为告诉记者，在商品经济时代,写字楼里创造的价值已经远远超过了工厂，很多扬州人现在已经开始着手投资，而随着扬州日新月异的发展，很多新兴公司也积极“进军”扬州。所以当传统企业还在致力于提升销售网络和生产能力的时候,大多数新兴的公司更愿意选择优秀的办公场所,第三代写字楼的发展其实是一个信号和开端。如2003年推出的九洲大厦写字楼，则吸引了大批的投资者和“入租”公司，而且这些公司和企业中不乏一些知名公司,如西门子公司扬州办事处、用友软件、北大青鸟等。因此，完全可以这么说，第三代写字楼正成为这座城市的新兴“主角”。

第四代写字楼

发展也是一种“必然”

就当第三代写字楼正在蓬勃发展的时候，第四代写字楼也应运而生。吴为告诉记者，扬州第四代写字楼在今年可谓是“来势汹汹”，如联合广场、京华城中城德馨经贸大厦、华远国际大厦、金天城大厦以及扬州南京金陵大酒店等，虽然大多还没有建设完工，但已经吸引了不少扬州市民和一些企业的眼光。

吴为表示，所谓第四代写字楼，即在第三代的功能基础上,强调以客户需求为中心,旨在提供低成本、高效率的商务平台,提倡人性化的沟通与交流,注重办公空间对企业文化和员工素质的培养和提高,引导智能化,强化绿色环保办公理念,从而达到国际化商务社区的标准。

而同前三代写字楼相比,第四代写字楼具有以下几个特点:

■目标客户明确。第四代写字楼主要瞄准外资企业和有实力的国内大中型企业,在最大程度上满足使用者对办公舒适性和提升工作效率及效益的要求。

■景观要求更高。国际上许多知名CBD或知名写字楼都是建在优美的自然景观附近。除了自然景观,写字楼内的绿色景观也越来越受欢迎,有共享交流功能的楼内中庭式花园将成为日后写字楼发展的一种趋

势。

■更多商务空间。随着网络的普及,资源的共享成为提升工作效率的重要议题。故而办公环境的规划将突破传统的“办公室+公共走廊”的空间模式,从封闭及注重个人隐私逐渐走向开放和互动。

吴为表示，第四代写字楼更大程度地提供给大家商务共享空间,使办公空间趋于模糊化,在倡导交流沟通的基础上提高工作效率,将工作融入休闲中,打造全新的办公方式。

■提倡绿色环保。第四代写字楼不仅注重外部的环境景观,在内部的办公空间中也广泛引入立体绿色景观,形成健康环保的办公空间。此外,如何巧妙地将自然空气引入办公楼内也成为“后非典时期”写字楼客户非常关心的问题,因此目前正在规划中的大部分写字楼都已经将内部中庭花园和新风系统融进了设计当中。

■高智能化。第四代写字楼的智能化程度达到了相当高的程度,并要求为将来的升级换代预留充足的升级空间,达到5A甲级标准将是最低的智能化标准,包括楼宇智能化、安防智能化、办公智能化等。

不过，扬州写字楼是否已经迈向“第四时代”，吴为表示，未来的写字楼将走向更加高端的水平，甚至可能出现第五代、第六代理念的写字楼。但扬州的企业不可能一下子全飞跃到第四代的境界。他个人以为，第四代是扬州写字楼的“必然”，但一、二代逐步淘汰，三代挑大梁，四代大发展应是扬州写字楼的一种发展趋势。

德馨经贸大厦体现6T商务机能，是京华城中城为扬州精心打造的甲级写字楼；双子星国际广场西区商务公寓“头等舱” 时下在扬州,人们只要一提及“挑高soho公寓”,第一印象就是双子星国际广场；联合广场打造第四代写字楼……从这些写字楼广告语就可以看出，经过几年的发展，扬州的写字楼正迈向新的辉煌。有人说，扬州的写字楼已经迈向“第四时代”。有人说扬州是第三代写字楼在唱“主角”。扬州的写字楼真的到了新时代吗？扬州四代写字楼目前发展又是怎样的呢？

第四篇：写字楼项目定位及市场分析（推荐）

写字楼项目定位及市场分析

写字楼的分类：写字楼可以分为甲级写字楼、乙级写字楼、丙级写字楼和校园写字楼，校园写字楼这个概念大家可能比较陌生，它是一个非商业核心商务区，一般分布在各个城市的工业园区、科技园区或郊区，三到五层，最大的特点是绿地面积广阔。校园式写字楼目前在上海会非常多。甲级写字楼的位置是在主要的商业区，而且具有很多的地理优势有很多商品的支持；需要要有强大的资金实力，开发经验非常丰富的开发商，有一个比较完善的配套设施，包括有银行、餐饮、邮局以及要有充足的设备；在装修标准方面，甲级写字楼应该有很多的系统，还有足够的配套电梯；楼层净高要求是2.7米，有达到国际标准的高品质的施工；在出售出租方面，甲级写字楼，一般是出租或者整栋或整层出售，如果每层楼分散式出售的话必定会引起写字楼运作的管理出现问题；在物业管理方面，倾向于一些经验丰富的物业管理。每个城市关于甲级办公楼的评定标准不同，尤其是在一些二线城市里面包括武汉或者成都，当地写字楼的级别评定是因地制宜的。乙级写字楼是一些位置比较好，不一定在核心商务区，具有良好的管理和使用质量，设施有一点老化；丙级写字楼一般都是15—25年已经老化了。

写字楼资料的收集：主要的收集方法，是依靠写字楼所有顾问通过近两个星期的实地工作进行资料收集。房地产顾问是一个比较中立的角度，既使顾客提供了数据，也必须去重新审视，确认它的准确性。这些资料信息全部是顾问公司做的，包括现在时间、级别、所在行政区、所在商业区。出租出售这个名词的意思，就是这个楼建好之后是全部出租用途，还是自用。建筑面积是要考虑的，在无法确定它的一个整体面积的时候，它周边办公楼的可比性整体面积是非常值得去借鉴的，包括写字楼面积、单层面积。单层面积即每个楼层的面积，一线城市和二线城市是不同的，二线城市每个楼层里面基本在1000—1250平方米左右，一线在2000平方米左右；出现这些区别是因为它用户层面的不同，因此，单层面积的确定直接影响到未来客户群体的确定。层数、层高非常关键，很多写字楼层高不能满足高端客户的要求，影响了项目的出租出售情况。电梯要求非常严格，一般甲级写字楼的电梯等候时间不能超过30秒钟，而电梯数量直接是跟服务的一个楼层的面积相关。物业管理公司，是甲级写字楼的关键要素。同时写字楼要占有位置的绝对优势。租户组合，楼里有多少租户，也要根据行业和来源地进行分析。购买者的目的，购买者是自用还是出租。之后，还需要关注在本项目市场一般需要经过多长时间才能获得稳定的入住率，根据该数据，可以大致预测贵公司项目在未来有多长时间能出租完。

供应分析：写字楼的供应总量将对写字楼市场的空置率和租金产生直接而深刻的影响。在供应分析部分应该对项目所在城市的写字楼市场的发展和整体供应水平进行讨论，对分地区的供应数量与质量水平进行评述，以对目前的写字楼市场供应有一个全面而深入的认识。

首先，把整个城市一个历史概念分析清楚，它的写字楼市场曾经在什么时候出现了供应高峰期，比如说上海是在98年有80万的工程量；其次，写字楼区域，建议用图表来做分析，做一个详细研究。就商务配套而言，写字楼最主要的商务配套就是酒店，酒店给差旅人员提供居住，酒店和写字楼之间具有较强的协同效应。

层高问题，层高是一个非常关键的因素，往往受到用户尤其是境外用户的重点关注，一般而言，优质办公楼的层高应该在2.7米以上。

在停车场比例上，充分考虑公共交通的现状和未来发展趋势。根据在北京、上海的发展，据我们的分析，每个城市的交通具有不同的城市背景。和其他一线城市相比，上海人车辆保有程度不高，因为它购买一辆车需要缴4万块钱上牌照，就是在很大程度上限制车辆的数量。在成都，成都人的车辆保有程度是非常高的，他几乎是排在全国前几名的城市。据我们所知，他们的写字楼的车位配置是非常大的，在上海我们会用到提供100-200平方米左右一个车位。

空调系统，甲级写字楼和乙级写字楼有最大的区别，乙级写字楼一般是出售型的，它可能用一些独立计量的空调系统，因为这样可以保证用户自行控制使用费用，甲级写字楼一般考虑的就是建筑的外观和美观，多数采用中央空调。

租售策略，每个地方不同，在一线城市几乎所有的甲级写字楼都是出租性的，但在成都所有的甲级办公室是出售形式的，乙级写字楼是出租型的，成都出现该种现象的原因，我们的初步分析是，许多乙级写字楼的产权不太明晰，不可分拆进行销售，它只能进行招租。

在现实供应之外，我们还应该关注未来供应，这其中尤其要关注土地交易信息，这些项目在未来几年将进入市场和你的项目进行竞争；同时，我们还应该关注城市规划，以便从宏观层面了解城市的商务区的发展或变迁。

微观需求分析：微观需求分析，包括现实需求分析，潜在需求分析。现实需求分析要对全市具有代表性的办公楼进行租户调查，分析出有租户的特质；潜在需求分析要对最近刚租用购买写字楼物业或者计划租用购买写字楼物业进行研究。

市场指标分析：是指租金、售价以及空置率。租金的分析主要是基于历史租金的研究，以便详细了解租金在过去的变化规律和发展周期，以便我们将这些规律应用到未来的租金变化预测中。空置率和租金的变化是负相关的，在空置率最低的时候，租金是最高，这是一个市场发展的规律。因此，租金与空置率是互动的，紧密联系在一起。所有的租金和空置率都应该分不同的区域和不同的办公楼级别进行分析。在市场指标分析中，我们不能忽视停车费的收入和免租期的租约条件。

预测未来项目的租金预测：我们会用两个方法：一个是宏观方法，一个是微观方法。宏观方法是基于一定经济发展增长的周期，通过使用计量经济学模型进行预测未来的租金；微观方法主要使用该城市或地区的企业数量增长的需求。

第五篇：广州玩具市场分析

广州玩具市场分析

中国虎雅论坛 发布时间：2010-09-08

广东是世界玩具制造业基地之一，广东玩具总产值占我国玩具总产值的七成，拥有4500家玩具生产企业，2004年玩具产值达到800亿元，出口达到84亿美元。玩具类商品生产和消费的特点满足形成批发市场的条件，而且广州是华南的中心城市，对周边地区具有强大的辐射力，依托中心区域的优势，在广州的一德路就形成了玩具批发市场，批发经营的玩具商品主要来自广东地区。

本文对广州的文具市场商圈进行了分析，并对各市场的发展形成、租金政策、市场管理等方面进行了考察。进行了系统研究，对其起源、发展做了一些相关分析。

一玩具类商品与批发市场的关联分析

1.玩具类商品的类型

玩具是供人们尤其是儿童玩乐和游戏的产品，玩具的使用者主要是儿童，因此玩具必须具备三个基本特性，即娱乐性、教育性和安全性。

玩具花色品种繁多，分类方法也很难统一。

按照主要生产原料、生产工艺可以分为金属玩具、塑料玩具、木竹玩具、布绒玩具、纸玩具等；

按照玩具的状态分类，可分为动态玩具和静态玩具，动态玩具中装置能量转换机芯的玩具称为机动玩具，机动玩具又可以分为弹力玩具，惯性玩具、发条玩具、电动玩具、音乐玩具、电子玩具等；

按照不同年龄的儿童成长需要进行分类，可以分为乳儿玩具、婴儿玩具、幼儿玩具等；——按照功能分类可以分为体育玩具、娱乐玩具、智力玩具、科教玩具、军事玩具、实用玩具、装饰玩具等。

2.玩具类商品形成批发市场的特点

玩具类商品形成批发性专业市场的特性与文具类商品相似，商品的生产和消费都比较分散，商品的种类繁多，商品的零售商会经常根据需要更换经营的商品品种，商品的零售经营者和生产者之间一般难以形成长期稳定的购销关系，在批发性专业市场中广泛地选择购进适合的商品，是零售经营者的需要，因此玩具类商品可以形成批发性的专业市场。

广东是国内玩具类商品的生产集中地之一，其中部分商品是销往国内市场，而大部分商品是三来一补企业生产的外销商品。销往国内市场的商品产销之间难以形成稳定的购销关系，而销往国外市场的商品却是稳定的购销关系，无须通过批发市场的形式进行交易。广州的一德路依托广东玩具生产大省的优势，已经形成了以国内市场为主的产地交易型的批发性

专业市场，而广州黄埔的大型现代化玩具批发交易中心，因为市场容量、消费习惯和功能定位等方面的原因，经营一直处于困顿中。

广州的一德路文具批发市场属于产地型批发市场，批发市场辐射范围很广，客源来自全国各地，是全国著名的文具商品批发市场。广东是世界玩具制造业基地之一，特别是广东东莞地区，玩具生产企业达数千家，玩具类商品生产和消费的特点满足形成批发市场的条件，而且广州是华南的中心城市，对周边地区具有强大的辐射力，依托中心区域的优势，在广州的一德路就形成了玩具产地批发市场，批发经营的玩具商品主要来自广东地区。

玩具类商品种类繁多，不同的商品使用效果有较大的差异，商品使用功能的选购性较强。但是玩具商品的主要使用者主要是儿童，而购买者以家长为主，购买者一般不太注重比较、选择购买商品，众多零售商汇集的零售性专业卖场难以对购买者形成较强的吸纳力，因此玩具类商品一般较难形成零售性专业卖场，除非是在核心复合业态的购物中心、商业街，与百货类商品一起进行销售。

二国内玩具市场状况分析

1.我国玩具出口状况

我国是全球最主要的玩具生产和出口基地。玩具产量占全球的70％以上。在国外买的玩具。十有六七都是“中国制造”。玩具已成为我国出口的五大“支柱商品”之一。2004年。我国的玩具出口额高达119.62亿美元。有8000多家企业从事玩具制造。从业人员超过300万。占全球玩具市场份额的75％。动画片和玩具市场是相辅相成，相互促进的。有了动画片的宣传带动，其衍生品的玩具会非常的热销；同样，有了相关玩具的市场带动，动漫形象也会更加深入人心，形象也会更加的完整。

现时，国际玩具市场上每年生产玩具多达 15万种，其中新产品为 5000至 6000种，而国内企业生产的玩具品种仅为3万多种，而且产品多属于传统的玩具，只须运用简单的技术和手艺，缺乏较高的附加值，也没有比较先进的性能。因此，来国内玩具制造商的竞争，主要是集中在中低档产品方面。然而，国内部份玩具企业，特别是三资企业，近年亦开始创立自己的品牌，提高产品档次。

玩具业不仅已成为利税大户。还是一个创汇大户。并成为解决富余劳动力的一个重要渠道。我国生产的玩具出口比重很大。每年玩具出口额约50亿美元。玩具已成为我国出口的五大“支柱商品”之一。

2.国内玩具制造状况

中国是一个玩具生产大国，但并不是一个玩具生产强国。缺乏规模大的玩具生产商，缺乏玩具开发人才，缺乏品牌效应是最大的问题。尽管中国玩具的出口量很大（全球75％的玩具在中国生产），但这些玩具基本上是以OEM的形式进入国际市场的。在全国8000家玩具生产企业中，3000家获得出口许可证，但其出口的七成以上玩具都属于来料加工或来样加工，即为国外品牌打工。因此，应提高中国玩具产业的生产工艺，主动占领世界玩具产业的制高点，提升中国玩具产业的核心竞争力，打造中国玩具的自有品牌是中国玩具业的当务

之急。

据统计，近20年来，中国共有超过2万家玩具工厂从事对外出口，占领了全球75％的玩具市场，年出口额达到160亿美元。2004年，中国全部玩具制造业企业实现累计工业总产值54，791，319千元，全年累计利润总额达到1，421，485千元，比2003年同期增长了11％。2005年，中国全部玩具制造业企业实现累计工业总产值65，887，811千元，比2004年同期增长19％；全年累计利润总额达到1，599，343千元，比2004年同期增长了7.26％。

2006年1-10月份，中国玩具制造业企业实现累计工业总产值63，255，912千元，比2005年同期增长16.08％；1-10月份累计利润总额为1，402，834千元。很多企业从粗犷的批发经营模式向品牌化的精细化方式转换，从而涌现出了一批品牌玩具企业。2004年，中国全部玩具制造业企业实现累计工业总产值54，791，319千元，全年累计利润总额达到1，421，485千元，比2003年同期增长了11％。2005年，中国全部玩具制造业企业实现累计工业总产值65，887，811千元，比2004年同期增长19％；全年累计利润总额达到1，599，343千元，比2004年同期增长了7.26％。2006年1-10月份，中国玩具制造业企业实现累计工业总产值63，255，912千元，比2005年同期增长16.08％；1-10月份累计利润总额为1，402，834千元。其中以动漫形象衍生品为主的产品至少占到销量的半壁江山。由此看来，随着国内政策对于国产动画片的侧重，国内玩具企业对于国产动漫形象的需求会越来越大，但如何才能让玩具企业接受和购买国产动漫形象。

广东是全球最大的玩具礼品生产基地，凭借这一得天独厚的有利条件，目前内地有各类玩具生产企6，000多家，而单在广东省便有玩具企业4500家，2001年生产值达 385亿元人民币，占国内总生产值的80％以上。国内最重要的玩具生产和出口基地是「五省一市」：广东、江苏、上海、山东、浙江和福建。其中，广东、福建以电动和塑胶玩具为主；江苏、上海以毛绒玩具为主；浙江以木制玩具为主。

现时，国际玩具市场上每年生产玩具多达15万种，其中新产品为5，000至6，000种，而国内企业所生产的玩具品种仅为3万多种，而且产品多属于传统的玩具，只须运用简单的技术和手艺，缺乏较高的附加值，也没有比较先进的性能。因此，来自国内玩具制造商的竞争，主要是集中在中低档产品方面。然而，国内部份玩具企业，特别是三资企业，近年亦开始创立自己的品牌，提高产品档次。如广东奥迪玩具生产的「四驱车迷」系列及广东东莞生产的智高（CHICCO）玩具以及上海、福州等地生产的遥控车、仿真车、仿真摩托车及仿真飞机，均深受消费者青睐。其他国产玩具品牌包括嘉菲牌毛绒玩具、威龙拼图、百利威玩具模型和可高建造玩具等等。

现在外商普遍采取合资经营的方式，把国外的设计和原料运到中国进行加工，再投放国内市场，对中国传统玩具生产企业的冲击正逐渐显现。目前从中国玩具市场的种类比例中可以发现，这种以合资形式生产的玩具，与纯粹的「洋货」几乎没有区别。一经面市，销路即被看好。2000年初，深圳一家合资的玩具企业，以「情侣娃」系列产品开拓北京市场，一炮打红，甚至出现脱销。这个产品做工精细，人物表现栩栩如生，有喜、有忧，颇得不同年龄段人士的欢迎。

据调查，目前世界着名的玩具企业都在国内设有分厂或与国内厂家合作生产玩具。像生产「电子宠物」的日本万代公司，历史悠久的玩具芭比娃娃，都在国内设有多家分厂。其他

在国内流行的外国品牌则包括米奇老鼠和乐高等等。

3.国内玩具消费需求分析

随着中国经济的发展，中国城乡居民的消费支出中，玩具类支出将越来越大。中国玩具协会最新的调查显示，在中国城乡居民的消费支出中玩具消费平均约占年消费的5％，而随着玩具向高档化、智慧化和系列化发展，其比例将呈加快提升的态势。据了解，目前各大中城市里里的消费者普遍可接受的玩具价格大致在100元以下。然而，在不少大城市乃至一些中型城市里，高达1，000元以上甚至1万元左右的新颖、高档玩具，同样有其市场。

中国16岁以下儿童有3.6亿左右，占人口的比重约20％。目前中国儿童消费已占到家庭总支出的30％左右，全国0-12岁的孩子每月消费总额超过35亿元。但中国14岁以下的儿童和青少年的人均年玩具消费仅20-30元人民币（2.4-3.6美元），远低于亚洲儿童人均年玩具消费13美元和全世界儿童人均年玩具消费34美元的水平。如果中国玩具消费达到亚洲平均水平，市场规模预计将突破300亿元人民币。国内玩具市场未来将以每年40％的速度增长，到2010年，销售额将超过1000亿元人民币。

国内大中城市的家长对孩子进行智力开发极为重视。集知识趣味、动手动脑于一体的玩具迎合了城市家长们望子成龙的心理。而农村消费物件仍然以传统的玩具类型为主。玩具的安全与卫生也是消费者考虑的重要因素。不过据调查，在购买学习工具及玩具时，59％是由孩子作主，至于娱乐方面，由孩子作决定的比例亦超过50％。近年国内儿童玩具由季节性转向四季畅销。以往，父母只是在过年过节才购买玩具给孩子，随着人们消费观念的改变，儿童玩具成为一年四季都受欢迎的商品。

中国社会调查事务所（SSIC）调整显示，娱乐性玩具最受消费者欢迎，占总比例的42％，其次是教育性玩具，占39％。据调查，除了传统的军棋、象棋、围棋、跳棋、风筝外，成年男士比较喜爱电脑智力型玩具；而成年女士则喜欢高档精美的装饰性玩具，材质包括木、泥、瓷、绒、布等种类，如布娃娃、毛绒娃娃、木制玩具和小动物和长毛狗等等；中年人则会选购消遣性、轻度运动型玩具；而老年人则较喜欢各种观赏型玩具、小动物玩具、娃娃玩具等。

以前，消费者会选购一些传统的玩具如电动型、拼装型或中、低档次的毛绒、布制类玩具。现在，他们对玩具的需求有所改变。据中国社会调查事务所调查，城市消费者中34％消费者会选购电子型玩具，46％会选择智慧型玩具，而20％则喜爱高档的毛绒、布制装饰类玩具。而农村消费者仍以传统的玩具类型为主，48％的农村消费者愿意购买电动型玩具，28％愿意购买拼装型玩具，24％愿意购买中、低档次的毛绒、布制类玩具。

在玩具市场，尤其是国内玩具市场，99％生产儿童玩具，儿童玩具几乎一统天下，成人玩具几乎一片空白。而在美国，40％以上的玩具是专门为成人设计制造，而且有公司专门生产成人玩具。中国社会调查事务所最近的一项调查表明，64％的消费者表示如有条件，可以考虑购买适合自己的玩具，其中33％的成人认为自己喜欢并愿意购买玩具。成人玩具市场潜力巨大！

4.国内玩具市场渠道分析

我国的玩具市场初创期主要以批发渠道为主，随着近些年大众消费水平的不断提升，各大商场超市的销售比重日趋增加，很多玩具企业也开始注重品牌的建设，从企业的角度来讲，通过动漫形象的载体达到知名品牌的目的，无疑是一条最快最省钱的方式。所以为了能够达到宣传的品牌的目的，很多玩具企业开始将关注的目光集中在国外动画片，尤其是日本动画片。但随着国内鼓励国产动画片的政策不断出台，在引进国外动画片受阻的前提下，很多玩具企业也开始关注国内动画片了。

目前国内的玩具零售渠道主要有百货商场、货仓式商场、专门店、个体零售以及，新兴的儿童用品专卖店。其中百货商场和货仓式商场是消费者购买玩具的主要地点。生产商一般通过产品代理商向零售商供货，或透过玩具批发市场批货。国内大部份玩具专业／批发市场都以销售中低价玩具为主，但部分玩具批发市场近年来的经营档次开始升级，例如广州一德路玩具批发市场，近年便吸引了不少玩具品牌在那里设立展销厅。

中国第一家在线玩具商店--佳信网玩具超市（toy.shopop.net）已在2000年10月深圳「高交会」期间隆重推出，现场注册人数即超过1，000人。据悉，IT界人士和中国的普通市民对网上玩具超市表现了浓厚的兴趣，现在在网上销售玩具的电子商务站点已经有了近十家。国内玩具企业普遍还没有借助互联网来拓展市场、推广产品，能将网络优势应用于直接零售及供应链管理中的玩具企业还是寥寥无几。除了中国第一家在线玩具商店佳信网玩具超市开张以外，其他厂家还处在“隔岸观火”之中。然而，香港、美国、日本和西欧等地区和国家的玩具厂商早已不再局限于各大商场的货架和柜台，网上销售玩具的电子商务站点已经有了近十家。

5.国内主流玩具产品分析

目前，中国的主流玩具主要分为三种：电动玩具、塑胶玩具和毛绒玩具三大类，当然还有其他比如启蒙教学类、DIY类等，但和动漫衍生品关系最密切的就属这三类。

（1）电动类玩具

电动类玩具比较宽泛，主要是常见的电动遥控车、四驱车以及各类使用电池带动电机玩具的总称。此类玩具本身就是一种可以单独成立的产品，但如果能将此类玩具和动画片相结合的话，通过二者的相互促进就会取得更大市场业绩。比如奥迪玩具引进了日本田宫的四驱车系列产品，除去本身的可玩性，又结合了此类玩具拍摄了动画片《四驱兄弟》和《四驱小子》，在电视台播出的同时推出玩具，从而使四驱车玩具迅速成为国内玩具销售的主流。直到现在，四驱车产品还给奥迪玩具带来丰厚的市场回报。

电动模型玩具同样地吸引小孩子及成人，如坦克车、装有警笛的小汽车等等。虽然这些玩具的价格并不便宜，尤其是电动玩具，一般约在70-80元左右，有些甚至高达700-800元，但销路却不错。

遥控玩具具有高科技外表的玩具如发声、发光的电子玩具、遥控玩具和能够说话或做一系列动作的互动玩具等等都很畅销。目前市场上出售的各类遥控玩具接近百种，主要是车、船、飞机等。遥控车约130-500元一辆，遥控船约150-400元，而遥控飞机则在3，400元-16，000元之间不等。

（2）塑胶类玩具

这类玩具也比较宽泛，在这里主要讨论的是在市场上占主体的拼装模型、简单的变型类玩具和动漫形象开发的具有部分功能性的玩具。其中拼装类模型玩具主要以日本的敢达（Gundam）系列为代表；简单的变形类玩具主要以《变型金刚》和日本的《铁甲小宝》为代表；动漫形象开发的功能性玩具以《奥特曼》为代表。此类玩具在市场的占有率相当高，据业内人士估计，此类玩具占国内市场的三成以上。目前，塑胶已经取代金属、木和陶瓷，成为主要的玩具制造材料，原因是塑胶成本低、处理容易、较为安全和轻便。

（3）毛绒玩具

毛绒玩具是很多动画公司考虑到的第一类衍生产品。中国是毛绒玩具制造大国，全国各个省市都有毛绒加工的工厂，因此畅销的毛绒玩具外观极易被盗版，给玩具公司带了极大的伤害，导致国内大部分玩具商不愿意参与毛绒玩具的市场推广。

但市场上高档的礼品毛绒玩具还是具有一定市场潜力，如果一个卡通形象能走高端的毛绒玩具市场，那完全可以通过全国各地玩具经销商走大型综合性商场的渠道。国内毛绒玩具市场每年会有上千万的市场需求。