2010年南阳房地产市场总结2

第一篇：2010年南阳房地产市场总结2

2010年南阳房地产市场总结

2010年经济年报数据整理放在第一大段

11年经济预测及房产走势放在第二段。2010年在整体经济环境运行良好的情况下，房地产宏观调控受到高度关注，4.15新政、9.27二次调控及相关政策密集出台。最具杀伤力要数限购令、禁购令、首付比例提高、第三套限贷。在政策与需求的博弈中，商品房销售量得到一定的抑制，而潜在需求仍然强劲，高性价比的楼盘依然得到市场的高度认可。可以说，政策空前严厉，而市场依然火热，2010年房地产市场是在政策负重下稳步前行。

回顾2010年，房地产行业发展趋势实在令人难以琢磨。年初的高速上涨、消费者购买狂热促使国家的两次抑制调控，才刚使得房地产市场暂时获得了短暂的理性与平静，第三季度突然的疯狂操盘明降暗升又一直持续到第四季度的强势突破。回顾一年的数据波动，国民所热切盼望的降价未曾实现。

第一季度，国家宏观调控抑制“膨胀”

无论是从宏观经济方面的通胀风险加大、调结构、稳物价，还是货币政策的“适度宽松”到“稳健”，市场的调控政策收效甚微仍是一个不争的事实，国家强势的限购限贷政策虽然在某种程度抑制了过快膨胀，但对于国民强大的需求还是远远不够的。而针对于三线城市（南阳），无论是市场的高度调控，还是货币经济发展，“刚性需求”仍是一个“未能满足体”。

第二季度，上涨趋势势头正旺

从第一季度的销售量、成交量、认购量不难看出市场的发展趋势，一月份全市均价以3000元到3100元每平方为成交金额。第二季度的数据就已明显上涨，以3200元到3400元每平方金额成交。

第三季度，国家抑制条例频频出台

进入第三季度，中国楼市量价齐升，全国房价趋势呼之欲出。在“量价齐升“的因素上9月29日国家开始了第二轮调控政策——“新国五条”。“新国五条”的出台与以往只重抑制投机大不相同，此次“新国五条”矛头指向了刚性需求。第二轮的调控要求是，首套房贷不分大小首付均不得低于30%，此外还提出了限定家庭购房套数。第二轮的调控刚刚出台，全国大中性城市也相继出台“限购令”，又是一场“无声喜剧”拉开了帷幕。10月20日，央行34个月以来首次加息；11月3日公积金贷款收紧；11月15日又出台了“限外令”„„中国的房地产行业与国家行市的博弈倒是越挫越勇，2010年年末的一轮又一轮调控政策直到最后也没能削减市场的热情。

第四季度，国家调控经济升华

9月末，中央有关部委再次出台措施，对房地产市场进行再次调控抑制。要求各地尽快出台落实国办发10号文件的实施细则。并且对房价过高的城市，限定居民家庭购房套数，将稳定房地产市场重任交于地方政府。与此同时对于一线城市也出台了“限购令”，将投资、投机需求彻底挤出市场，同时国家加大信贷政策的力度，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；住房贷款首付款比例调整到30%及以上等。

南阳房地产市场平稳发展

整体看来，南阳的房地产一如既往的平稳发展。房价增降幅度平稳，对比去年的房价曲线，房价走势一直都比较平缓。成交量，也保持在一个比较平衡的状态，没有大的变动。开发商在观望，购房者也在观望。

南阳市场刚性需求依然旺盛，投资性购房需求所占比例不大，整体受国家政策调控的影响不大

南阳作为三线城市，各种政策的下达实施比起一线城市都有着明显的滞后性。各种新政的出台，相关部门一直在强调的调控，针对的主要是高房价的一线城市，南阳受国家政策调控的影响不大。

南阳整体的市场基本以刚性需求和首次改善性需求为主，而且随着这两年城市改造、道路拓宽、城中村改造等带来的刚性居住需求还在不断增加，针对投资和高房价的调控政策对南阳短中期内都不会有太大的影响，市民购房的需求还很旺盛。

南阳受到土地供给量的限制以及“城中村”拆迁速度的影响，2010年到2011年整体供应非常有限

南阳城区本身土地储备十分有限，目前大部分可开发土地基本都集中在“城中村”和“旧城”改造项目中，2010年内能完成拆迁安置，实施开发建设的项目不多，能推出市场销售项目则更少，如凯旋城一期、璟都国际一期、诚发中央公园、盛世龙源二期、神龙花园、尚城国际等项目，基本都集中在东部和北部新区，随着上述项目的陆续入市，将能向市场供应7000~8000套住宅，虽然整体投放量相比2009年有了大幅上升，但是相对于一个有着1100万人口的南阳而言，仍然显得供应有所不足； 价格会呈整体上扬趋势

南阳目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“农运会”政府在加强土地储备和土地供应的政策措施上很难有大的作为，土地一级市场一定会出现价格攀升之势，与此同时，这一局面将必然导致开发企业在销售过程中提价销售或者捂盘囤货，再加上下半年建安成本受经济回升刺激应该会有小幅上扬，所以估计未来几个月南阳房地产价格应该会出现一波强劲的上扬走势。不过，银行作为开发商与客户的中间环节，目前对个人按揭贷款程序上的施行严格把控将导致部分客户的首付能力下降，这一点将是短期内压制南阳房价的唯一因素。

新楼盘依然受追捧

尽管外界政策调控如火如荼，南阳本地房地产却基本不受影响，2010年新开楼盘甚至比往年都要多，政策的调控不能影响购房者的刚性需求，新楼盘依然受到广大购房者的追捧。

总述：

2010年末，南阳房地产市场迎来一片欢呼，众多楼盘扎堆上市，建业森林半岛、璟都国际、尚城国际、鸿德罗马帝景、绿都如意湾„„你认筹我开盘，好不热闹。位于高新路与独山大道处“光达时代银座一期”，312国道的“四季花城”开盘当日即售罄。不难看出，南阳这个三线城市地产发展局势，南阳拥有1000多万人口且刚性需求强烈。

南阳在2010年每日成交量平均约33套2955.24平方，南阳房管局批准预售1月份为3379套到12月约5207套，城区以卧龙区和宛城区为第二销售区域，东北方向为第一销售区域，由此可见南阳市场房屋成交量的上涨趋势及强烈的市场需求。

而2010年1月——12月全国120个城市累计供应住宅用地45380万平方米，同比增加45%。成交36216万平方米，同比增加45%。而12月成交住宅用地3215万平方米，同比增加23%，但环比上升2%，全国房产行业发展趋势呈上涨态势。

全国房地产市场，2010年12月31日完成房地产开发投资额4.7万亿元，同比增长37.4%，住宅开发投资额3.7万亿元，同比增长40.7%。全国商品房销售面积8.70亿平方米，比去年同期增长12%，其中，办公楼增长30.6%，商业营业用房增长40.3%，商品住宅销售面积增长8.7%。商品房销售额4.91万亿元，同比增长20.5%，增幅比1-12月提高0.35个百分点。商品住宅销售额增长14.5%，办公楼和商业营用房分别增长50.3%和55.3%。

2011年作为“十二五”的开局之年，房地产行业的发展牵动着整个国民的心，正所谓“牵一发而动全身”。房产行业的宏观调控作为促进经济结构调整的一种手段，“重击”还是“轻抚”时刻关乎我国整体国民经济体系。

2011年，我们有理由相信房地产行业的发展会回归理性。南阳的房地产市场起步较慢，房地产市场的发展还不成熟，房地产价格一直都是平稳增长。加之南阳人口众多整个市场的刚性需求旺盛，又伴城市发展战略的实施，另外，五月份出台的南阳城市规划方案，敲定了城市东移北扩的发展战略，伴随着2012年农运会的召开，南阳的房地产市场发展也将会是一片美好的前景。

2010年12月份简报

12月份中心城区商品房批准预售项目共计25个。

12月份商品房批准预售1507套，较上月上升64.52%，较去年同期下降71.49%。预售面积17.83万平方米，较上月上升57.51%，较去年同期下降46.52%。

12月份住宅商品房批准913套，较上月上升2.13%，较去年同期下降58.06%。预售面积12.25万平方米，较上月上升14.40%，较去年同期下降52.92%。

12月份非住宅商品房批准594套，较上月上升2600.00%，较去年同期下降80.89%。预售面积5.57万平方米，较上月上升818.46%，较去年同期下降23.70%。

12月份中心城区商品房销售1287套，较上月下降18.75%，较去年同期上升43.64%。商品房销售面积12.98万平方米，较上月下降43.49%，较去年同期上升了

22.16%。商品房销售均价为2949.7元/平方米，较上月下降13.92%，较去年同期上升10.49%。

12月份中心城区住宅商品房销售972套，较上月下降32.50%，较去年同期上升

14.76%。销售面积11.25万平方米，较上月下降36.07%，较去年同期上升12.20%。销售均价为2507.41元/平方米，较上月下降15.51%，较去年同期上升3.86%。

12月份中心城区非住宅商品房销售315套（间），较上月上升118.75%，较去年同期上升542.86%；销售面积1.73万平方米，较上月下降67.83%，较去年同期上升190.25%；非住宅销售价格为5832.84元/平方米，较上月上升18.26%，较去年同期下降16.40%。

12月份整体二手房共成交414套，较上月上升8.09%，较去年同期下降39.91%；成交面积为4.43万平方米，较上月下降16.18%，较去年同期下降30.99%；二手房均价为1637.44元/平方米，较上月上升30.00%，较去年同期上升17.60%。

12月份住宅二手房共成交358套，较上月上升8.16%，较去年同期下降46.41%；成交面积为3.49万平方米，较上月上升12.26%，较去年同期下降42.59%；住宅二手房均价1487.04元/平方米，较上月上升1.43%，较去年同期下降0.57%。

2010年中国房地产市场总结

政策环境

概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前

为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场全方位调控。

调控方向一：抑制投资投机需求

一、差别化信贷政策

二、限购政策

三、上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制

调控方向二：增加住房特别是保障房供应

一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重

二、通过减免税费，鼓励保障房建设

三、金融支持保障房建设

调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展

2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。

2010年加强房地产市场管理相关政策

时间

颁布单位

主要内容

2010.1.10 国务院办公厅 整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。

2010.3.10 国土部 切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，严肃查处房地产用地中的违法违规行为。

2010.3.18 国资委 国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

2010.4.17 国务院 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。

2010.8.3 国土部 严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，切实做到政事分开、管办分离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。

2010.9.29 住建部、国土部、监察部 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。

2010.10.25 北京市建委等 完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，在监管账户设立，资金使用，违规处罚等做出明确的规定。

2010.11.12 银监会 各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

2010年末，南阳房地产市场迎来一片欢呼，众多楼盘扎堆上市，建业森林半岛、璟都国际、尚城国际、鸿德罗马帝景、绿都如意湾„„你认筹我开盘，好不热闹。位于高新路与独山大道处“光达时代银座一期”，312国道的“四季花城”开盘当日即售罄。不难看出，南阳这个三线城市地产发展局势，南阳拥有1000多万人口且刚性需求强烈。

四季度批准销售的项目63个，商品房批准销售6488套，面积为74.70万㎡，商品住宅批准预售4972.00套，面积为61.73万㎡。

四季度，中心城区商品房成交4081.00套，共49.84万㎡，均价2966.12/㎡；商品住宅成交5577.00套，共67.62万㎡，均价2737.60/㎡；非住宅成交551.00套，共7.97万㎡，均价5031.11/㎡；整体二手房成交1143.00套，共13.01万㎡，均价1483.74/㎡；住宅二手房成交1003.00套，共9.51万㎡，均价1488.97/㎡。

商品房供求情况分析

第四季度，商品房批准预售面积74.70万㎡，实际销售面积为49.84万㎡。供应量远大于成交量。与去年同期相比预售面积大幅度增加，十、十一两月预售批准量近为去年同期的2-3倍，成交量略有下滑，成交主要集中在十一月份。这种现象可能由于国家调控导致买房者的观望有关。

第四季度，商品房预售量远远大于实际销售量，总体呈现供大于求的情况，这种现象在一定程度上避免了房价的上涨。然后我们可以根据图示看出，销售面积同均价已经不再成反函数关系。

中心城区商品房交易情况分析

第四季度各种类房产有所变化，商品房和商品住宅起伏较大，其余商品房交易情况基本都呈现平滑曲线。

第四季度南阳各种房产价格商品房、商品住宅下滑明显，而非住宅呈上升趋势，其余皆起伏不大。

2010年终报告

临近年终，南阳楼市网对新政下的楼市做出统计报告，全方位扫描2010全年的楼盘情况，成交量，价格走势，深度解析房企状态，购房者消费心态

从图上可以看出，2010年第一季度，中心城区商品房售出2264套，共37.37万㎡，均价2879.42元/㎡；第二季度略有上升，也基本保持在一个比较平衡的状态，没有大的变动。第三季度，中心城区商品房成交2510套，共27.89万㎡，均价2492.49/㎡；当新政再次来临，大家都学会了以不变应万变。也保持在一个比较平衡的状态，没有大的变动。开发商在观望，购房者也在观望，使得本来处于主线上升中的成交量在第三季度呈下滑趋势，第四季度，中心城区商品房成交4081.00套，共49.84万㎡，均价2966.12/㎡；又呈直线上升趋势，南阳楼市再次出现节前回暖现象。

南阳作为三线城市，房价增降幅度都不会出现大的波动。房价增长幅度小，一是由南阳本地经济收入水平决定，南阳是农业城市，农村人口比例较大，而中心城区市民工资收入水平不高，人均千元左右的薪水支撑不了三千左右的房产均价。省内南阳的房价排到第三，紧跟郑州洛阳之后，但是比起作为河南省政治经济重心省会的郑州，有着深厚工业、旅游底蕴且已经发展多年的洛阳，南阳的差距还是很大的。现在的情况是，房价已经达到一个高点，我们需要的是城市的发展、经济的增长、人均收入的提高来匹配这个房价。

从图中看出：第一季度商品住宅售出2193套，共28.98万㎡，均价2579.44元/㎡，第二季度销售面积略有上升，而均价少有回落，第三季度销售面积和销售均价皆有回落，是因为国家为打压房价而出台的“限购令”使原本一路走好的销售量直线下滑。

另一方面，降价是不可能的，其中最重要的原因是房地产在经济活动中占据极重要的一环，牵一发而动全身，所以大动的几率会极小。而南阳本地不存在像一线城市那样暴利的房地产泡沫，在大范围内看房价还算合理。南阳房管部门批准预售的项目远远超过市场购买力，房价变化也比较平缓，没有大的浮动，而销售量在经历二季度的低谷后，亦有所升温。编者认为提高居民收入是现在政府最需要解决的问题，控制房价的增长，逐步提高居民收入水平，使两者保持一个相对合理的状态，皆大欢喜。

第一季度整体二手房售出1529套，共15.45万㎡，均价1512.58元/㎡，其他季度二手房销售同比皆有所下降，这一点着实让笔者诧异了一下，一般看来，在楼市暗流涌动，多数人持观望态度的时刻，正是二手房销售的黄金时期，而南阳新房销售量比起去年后半年多有增加，二手房成交量却一直下滑。

通过笔者调查走访几家二手房中介公司了解到，二手房交易量上半年一直低迷，六月份某家比较知名的中介公司二手房成交量仅为两套。面对这个情况，该公司负责人说一方面这个不是主打业务，没有尽力去拓展，另一方面夏季是淡季，成交额一向不高。

交易数据分析总结

2010年度，在经历了第一次宏观调控的回暖期后，国家的二次调控立刻重拳出击，房贷的限制，限购令的出台，大部分一线二线城市在新政的调控下楼市都呈现出低迷的势态，而从南阳2010年度的数据可以看出我市并没有受到太大的影响。作为一个急速发展中的三线城市，编者认为经过近几年的房屋市场供应，刚性需求得到进一步的释放，南阳是一个人口大市，整个地区约2200万人口。而房地产一直处于稳步发展之中，新增的商品房和二手房交易仍然没能满足人口比例中的需求量，整个南阳市场还有很大的潜力值得挖掘。相比省内各大地级城市，南阳的房价处于中间水平。国家此次调控政策主要对象是一线城市，对我市影响并不是太大，所以进入传统的销售旺季，房价仍然表现出了回升势头。

住建部：2011年继续坚定不移实施房地产市场调控 热点城市房屋

本报讯 据中广网消息，2010年12月29日，住房和城乡建设部在北京召开年终工作会议。在此次会议上，住建部部长姜伟新表示，2011年住建系统要抓好的第一项工作就是“继续坚定不移地加强房地产市场调控”。

姜伟新表示，2011年在加强调控方面，住建部明确了重点，即在支持自住性、改善性住房需求的同时，抑制投资和投机性购房，遏制房价过快上涨；同时会同监察部对省、市人民政府稳定房价工作进行考核，对于政策落实不到位、工作不得力的，进行约谈直至追究责任；增加住房有效供给，配合国土部门在增加保障性住房供地的同时，切实保障普通商品住房的用地供应。继续大力规范和监管房地产市场秩序，维护消费者合法权益。除此之外，住建部还会打击捂盘惜售的行为，同时抑制境外热钱进入房地产市场，特别在一些热点地区和热点城市，房屋的限购令将进一步加强，2011年将进一步细化已经有的调控政策。

此外，2011年住建部将会同有关部门储备调控政策，这意味着如果新一轮房地产热继续延续，第三轮房地产调控就可能出现。

多城市“限购令”到期调控效果遭质疑

随着2010年的悄然流逝，厦门、海口、温州、福州等4个城市的限购令也退出舞台。2010年11月以来，上海、北京等一线城市再次掀起了一股房地产热潮，调控政策并没有取得实质性效果。

曾经被市场寄予厚望的“限购令”为什么没有扑灭楼市的热情？北京中原房地产三级市场研究部总监张大伟分析，虽然“限购令”控制住了需求，但是市场的供应却没有增加，主要还是供应没跟上。调控目前是在金融环节、交易环节设限，是治标不治本，要治本的话还是要增加供应。

在张大伟看来，“限购令”并非一张废纸，“限购令”出台的初衷是为了抑制投机，为其他的调控政策赢得时间，从这个方面讲，“限购令”还是起到了一定的作用。

住建部称2011年将细化措施调控房地产

人民网郑州12月31日专电 中国住房和城乡建设部12月29号召开工作会议称，明年将研究更细化措施，促使“国十条”等调控政策执行到位.住建部部长姜伟新称，2011年将打击投机投资性购房，并继续坚持房地产调控不放松。

在此前，中国总理温家宝就表示，中央完全有能力控制物价的总水平，并有信心让房价回到合理价位。重点是加大保障性住房的建设，并抑制投机。将利用信贷杠杆，并加强对土地的管理，土地要首先保障保障性用房，对于投机的土地使用要严加管理。在2010年岁末，政府多次的公开表态，都在传递着一个信号，那就是2011年政府将有加大力度进一步稳定房价。（张继忠）

政策法规

·[国家级] 三部门联合出台《房地产经纪管理办法》 2011/02/14 ·[国家级] 央行报告：去年房地产新增贷款占比超25% 2011/02/10

·[国家级] 三部委联手规范房地产中介 “吃差价”将被处罚 2011/02/09

·[国家级] 〔中国房地产〕周三起上调个人住房公积金存贷款利率,因央行加息--住建部 2011/02/09

·[国家级] 《房地产经纪管理办法》房产中介要戴紧箍咒 2011/01/29

·[地市级] 市规划国土委：房价过快增长被遏制 2011/01/28

·[国家级] 住建部：今年要继续遏制投资投机性购房

2011/01/28 ·[地市级] 省城楼市限购令解读 2011/01/27

·[国家级] 国务院出台新“国八条” 二套房贷首付提至六成 2011/01/27 ·[国家级] 《房地产经纪管理办法》出台 2011/01/27

·[国家级] 住建部：被征收人可以自己选房地产价格评估机构 2011/01/25 ·[地市级] 骗购者可能被曝光 2011/01/25 ·[地市级] 商品房销售 必须明码标价 2011/01/24

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2011/01/10

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·[国家级] 住建部：2011年继续坚定不移实施房地产市场调控 热点城市房屋 2011/01/01

第二篇：2010年南阳房地产市场总结（定稿）

2010年南阳房地产市场总结

2010年在整体经济环境运行良好的情况下，房地产宏观调控受到高度关注，4.15新政、9.27二次调控及相关政策密集出台。最具杀伤力要数限购令、禁购令、首付比例提高、第三套限贷。在政策与需求的博弈中，商品房销售量得到一定的抑制，而潜在需求仍然强劲，高性价比的楼盘依然得到市场的高度认可。可以说，政策空前严厉，而市场依然火热，2010年房地产市场是在政策负重下稳步前行。

回顾2010年，房地产行业发展趋势实在令人难以琢磨。年初的高速上涨、消费者购买狂热促使国家的两次抑制调控，才刚使得房地产市场暂时获得了短暂的理性与平静，第三季度突然的疯狂操盘明降暗升又一直持续到第四季度的强势突破。回顾一年的数据波动，国民所热切盼望的降价未曾实现。

第一季度，国家宏观调控抑制“膨胀”

无论是从宏观经济方面的通胀风险加大、调结构、稳物价，还是货币政策的“适度宽松”到“稳健”，市场的调控政策收效甚微仍是一个不争的事实，国家强势的限购限贷政策虽然在某种程度抑制了过快膨胀，但对于国民强大的需求还是远远不够的。而针对于三线城市（南阳），无论是市场的高度调控，还是货币经济发展，“刚性需求”仍是一个“未能满足体”。

第二季度，上涨趋势势头正旺

从第一季度的销售量、成交量、认购量不难看出市场的发展趋势，一月份全市均价以3000元到3100元每平方为成交金额。第二季度的数据就已明显上涨，以3200元到3400元每平方金额成交。

第三季度，国家抑制条例频频出台

进入第三季度，中国楼市量价齐升，全国房价趋势呼之欲出。在“量价齐升“的因素上9月29日国家开始了第二轮调控政策——“新国五条”。“新国五条”的出台与以往只重抑制投机大不相同，此次“新国五条”矛头指向了刚性需求。第二轮的调控要求是，首套房贷不分大小首付均不得低于30%，此外还提出了限定家庭购房套数。第二轮的调控刚刚出台，全国大中性城市也相继出台“限购令”，又是一场“无声喜剧”拉开了帷幕。10月20日，央行34个月以来首次加息；11月3日公积金贷款收紧；11月15日又出台了“限外令”„„中国的房地产行业与国家行市的博弈倒是越挫越勇，2010年年末的一轮又一轮调控政策直到最后也没能削减市场的热情。

第四季度，国家调控经济升华

9月末，中央有关部委再次出台措施，对房地产市场进行再次调控抑制。要求各地尽快出台落实国办发10号文件的实施细则。并且对房价过高的城市，限定居民家庭购房套数，将稳定房地产市场重任交于地方政府。与此同时对于一线城市也出台了“限购令”，将投资、投机需求彻底挤出市场，同时国家加大信贷政策的力度，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；住房贷款首付款比例调整到30%及以上等。

南阳房地产市场平稳发展

整体看来，南阳的房地产一如既往的平稳发展。房价增降幅度平稳，对比去年的房价曲线，房价走势一直都比较平缓。成交量，也保持在一个比较平衡的状态，没有大的变动。开发商在观望，购房者也在观望。

南阳市场刚性需求依然旺盛，投资性购房需求所占比例不大，整体受国家政策调控的影响不大

南阳作为三线城市，各种政策的下达实施比起一线城市都有着明显的滞后性。各种新政的出台，相关部门一直在强调的调控，针对的主要是高房价的一线城市，南阳受国家政策调控的影响不大。

南阳整体的市场基本以刚性需求和首次改善性需求为主，而且随着这两年城市改造、道路拓宽、城中村改造等带来的刚性居住需求还在不断增加，针对投资和高房价的调控政策对南阳短中期内都不会有太大的影响，市民购房的需求还很旺盛。

南阳受到土地供给量的限制以及“城中村”拆迁速度的影响，2010年到2011年整体供应非常有限

南阳城区本身土地储备十分有限，目前大部分可开发土地基本都集中在“城中村”和“旧城”改造项目中，2010年内能完成拆迁安置，实施开发建设的项目不多，能推出市场销售项目则更少，如凯旋城一期、璟都国际一期、诚发中央公园、盛世龙源二期、神龙花园、尚城国际等项目，基本都集中在东部和北部新区，随着上述项目的陆续入市，将能向市场供应7000~8000套住宅，虽然整体投放量相比2009年有了大幅上升，但是相对于一个有着1100万人口的南阳而言，仍然显得供应有所不足； 价格会呈整体上扬趋势

南阳目前在很大程度上存在一定的供小于求的局面；在“农运会”政府在加强土地储备和土地供应的政策措施上很难有大的作为，土地一级市场一定会出现价格攀升之势，与此同时，这一局面将必然导致开发企业在销售过程中提价销售或者捂盘囤货，再加上下半年建安成本受经济回升刺激应该会有小幅上扬，所以估计未来几个月南阳房地产价格应该会出现一波强劲的上扬走势。不过，银行作为开发商与客户的中间环节，目前对个人按揭贷款程序上的施行严格把控将导致部分客户的首付能力下降，这一点将是短期内压制南阳房价的唯一因素。

新楼盘依然受追捧

尽管外界政策调控如火如荼，南阳本地房地产却基本不受影响，2010年新开楼盘甚至比往年都要多，政策的调控不能影响购房者的刚性需求，新楼盘依然受到广大购房者的追捧。

总述：

2010年末，南阳房地产市场迎来一片欢呼，众多楼盘扎堆上市，建业森林半岛、璟都国际、尚城国际、鸿德罗马帝景、绿都如意湾„„你认筹我开盘，好不热闹。位于高新路与独山大道处“光达时代银座一期”，312国道的“四季花城”开盘当日即售罄。不难看出，南阳这个三线城市地产发展局势，南阳拥有1000多万人口且刚性需求强烈。

南阳在2010年每日成交量平均约33套2955.24平方，南阳房管局批准预售1月份为3379套到12月约5207套，城区以卧龙区和宛城区为第二销售区域，东北方向为第一销售区域，由此可见南阳市场房屋成交量的上涨趋势及强烈的市场需求。

而2010年1月——12月全国120个城市累计供应住宅用地45380万平方米，同比增加45%。成交36216万平方米，同比增加45%。而12月成交住宅用地3215万平方米，同比增加23%，但环比上升2%，全国房产行业发展趋势呈上涨态势。

全国房地产市场，2010年12月31日完成房地产开发投资额4.7万亿元，同比增长37.4%，住宅开发投资额3.7万亿元，同比增长40.7%。全国商品房销售面积8.70亿平方米，比去年同期增长12%，其中，办公楼增长30.6%，商业营业用房增长40.3%，商品住宅销售面积增长8.7%。商品房销售额4.91万亿元，同比增长20.5%，增幅比1-12月提高0.35个百分点。商品住宅销售额增长14.5%，办公楼和商业营用房分别增长50.3%和55.3%。

2011年作为“十二五”的开局之年，房地产行业的发展牵动着整个国民的心，正所谓“牵一发而动全身”。房产行业的宏观调控作为促进经济结构调整的一种手段，“重击”还是“轻抚”时刻关乎我国整体国民经济体系。

2011年，我们有理由相信房地产行业的发展会回归理性。南阳的房地产市场起步较慢，房地产市场的发展还不成熟，房地产价格一直都是平稳增长。加之南阳人口众多整个市场的刚性需求旺盛，又伴城市发展战略的实施，另外，五月份出台的南阳城市规划方案，敲定了城市东移北扩的发展战略，伴随着2012年农运会的召开，南阳的房地产市场发展也将会是一片美好的前景。

2010年12月份简报

12月份中心城区商品房批准预售项目共计25个。

12月份商品房批准预售1507套，较上月上升64.52%，较去年同期下降71.49%。预售面积17.83万平方米，较上月上升57.51%，较去年同期下降46.52%。

12月份住宅商品房批准913套，较上月上升2.13%，较去年同期下降58.06%。预售面积12.25万平方米，较上月上升14.40%，较去年同期下降52.92%。

12月份非住宅商品房批准594套，较上月上升2600.00%，较去年同期下降80.89%。预售面积5.57万平方米，较上月上升818.46%，较去年同期下降23.70%。

12月份中心城区商品房销售1287套，较上月下降18.75%，较去年同期上升43.64%。商品房销售面积12.98万平方米，较上月下降43.49%，较去年同期上升了

22.16%。商品房销售均价为2949.7元/平方米，较上月下降13.92%，较去年同期上升10.49%。

12月份中心城区住宅商品房销售972套，较上月下降32.50%，较去年同期上升

14.76%。销售面积11.25万平方米，较上月下降36.07%，较去年同期上升12.20%。销售均价为2507.41元/平方米，较上月下降15.51%，较去年同期上升3.86%。

12月份中心城区非住宅商品房销售315套（间），较上月上升118.75%，较去年同期上升542.86%；销售面积1.73万平方米，较上月下降67.83%，较去年同期上升190.25%；非住宅销售价格为5832.84元/平方米，较上月上升18.26%，较去年同期下降16.40%。

12月份整体二手房共成交414套，较上月上升8.09%，较去年同期下降39.91%；成交面积为4.43万平方米，较上月下降16.18%，较去年同期下降30.99%；二手房均价为1637.44元/平方米，较上月上升30.00%，较去年同期上升17.60%。

12月份住宅二手房共成交358套，较上月上升8.16%，较去年同期下降46.41%；成交面积为3.49万平方米，较上月上升12.26%，较去年同期下降42.59%；住宅二手房均价1487.04元/平方米，较上月上升1.43%，较去年同期下降0.57%。

2010年中国房地产市场总结

政策环境

概述：经济手段和行政措施并用，综合调控力度空前

为遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对房地产市场全方位调控。

调控方向一：抑制投资投机需求

一、差别化信贷政策

二、限购政策

三、上调住房公积金贷款利率，对使用公积金贷款购买多套住房进行限制

调控方向二：增加住房特别是保障房供应

一、大幅增加土地供给，提高保障房用地的比重

二、通过减免税费，鼓励保障房建设

三、金融支持保障房建设

调控方向三：加强市场管理，促进房地产市场健康发展

2010年政府还出台了系列政策，在企业融资、土地开发、商品房交易等环节加强管理，规范房地产企业及相关人员行为，促进房地产市场健康发展。

2010年加强房地产市场管理相关政策

时间

颁布单位

主要内容

2010.1.10 国务院办公厅 整顿房地产市场秩序；进一步加强土地供应管理和商品房销售管理；加强市场监测。

2010.3.10 国土部 切实加强房地产用地监管，建立健全信息公开制度，开展房地产用地突出问题专项检查，严肃查处房地产用地中的违法违规行为。

2010.3.18 国资委 国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

2010.4.17 国务院 加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大交易秩序监管力度，完善房地产市场信息披露制度。

2010.8.3 国土部 严禁行政管理人员在从事生产经营的事业单位或中介机构交叉任职，切实做到政事分开、管办分离，坚持和完善土地和矿业权招标、拍卖和挂牌制度。

2010.9.29 住建部、国土部、监察部 依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为；对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工时间、捂盘惜售等违法违规行为，要继续加大曝光和处罚力度；对有上述违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其新购置土地。

2010.10.25 北京市建委等 完善商品房预售制度，加强商品房预售资金监督管理，在监管账户设立，资金使用，违规处罚等做出明确的规定。

2010.11.12 银监会 各信托公司应立即对房地产信托业务进行合规性风险自查，督促信托公司在开展房地产信托业务时审慎选择交易对手，加强信托资金运用监控，严控对大型房企集团多头授信、集团成员内部关联风险，积极防范房地产市场调整风险。

第三篇：房地产市场总结

2004年，西安房地产业取得了较大发展，无论是在房屋质量、配套设施方面，还是在园林景观、物业管理方面，都有可圈可点之处。在此，记者特别挑选出几件大家较为关注或具有代表性的事件予以展示，就算是对今年楼市的一个总结吧———

■最大的新闻：李嘉诚来西安了

本月初，全球华人首富李嘉诚旗下的和记黄埔以总价10.05亿元人民币获得西安高新区727亩国有土地，这可是本西安房地产业最大的新闻。消息一传开，在西安业界立刻引起了强烈反响，媒体竞相热炒。在口口相传“李氏旋风”的同时，此举也引发了西安地产大腕们一个又一个猜想：李嘉诚究竟要干什么？和记黄埔布阵西安意欲何为？李嘉诚要在西安盖什么样的房子，会不会引发西安地产业的一次大地震……

李嘉诚来西安谁最关心？当然不是购房者了。就这一件事儿，有人讲了一个笑话，说消费者买鸡蛋的时候，只考虑鸡蛋的质量好不好，根本就不关心那只下蛋的鸡是谁，相反，只有那些“业内人士”，比如养鸡户、专家、学者，才关心这些事情。对比房地产行业，购房者关心的是房子的好坏，不太注意房子是谁开发的、谁建的。李嘉诚来西安，关心他的多是一些业内人士。昨日，有几位读者打电话咨询高新购房周事宜，记者趁机告诉他们李嘉诚来西安的事情，他们没有过大的反应，觉得这和他们买房没有多大的关系。

■最大的事儿：利息上调0.27个百分点

一年期贷款基准利率上调0.27个百分点是2004各行业最关注的新闻，其中房产、汽车、股票更是近期关注的焦点。那么近期的房价是升还是降了？

近年来，西安房价一直呈现较为强劲的上升趋势，一方面造成了市场大势趋热，但同时也把更多的购房者拒之门外。大多数开发商认为，开发成本过高造成商品房降价空间很小，但对于城区附近1平米动辄3千多元的房价，投资者看不到升值空间，购房者更是望房兴叹。很多购房者甚至业内人士都对西安房价保持了一个观望的态度。2004年，加息后，西安的房价也看不出大的变化，有人说稳中有升，那是平均走势，还有人说房价降了，那是局部的情况，不管如何，既然增加了利息，购房者的月供加大了，总希望房价会降，开发商增加了成本，希望房价会升也无可厚非，但是房价到底是升了还是降了，在没有拿到有关部门的统计数据之前，谁也不敢妄加评论。

■最准的事儿：商铺投资理性降温

从今年开始，西安商业地产市场就面临很大的压力，特别是在销售情况上不尽人意。2005年这种情况可能会进一步加剧。西安商业地产项目的不断放量，让市场的竞争更加激烈，不少高端写字楼在销售上也并没有市场预料的理想。据了解，国内外大型知名公司和企业在西安购买写字楼仍然比例不大，写字楼、商铺并没有像去年人们预期的那样走外向型发展之路。

商铺投资让商业地产在2003年火了一把。2004年西安还是有大量商业类投资性物业面市。卖家对商铺投资的回报率承诺一直是投资者关注的焦点，随着市场竞争的加剧，投资回报率的多少和以后商业经营的问题会让投资者更加理性，商铺投资的温度已经大不如以前，买家经过理性的分析考虑后，才会下定。其实这是业内人士在2003估计最准的事儿。

■最烦的事儿：小区供暖问题多

没房子让人发愁，有了房子没有暖气也让人发愁。每年冬季小区供暖问题都比较多，往年业主反映的问题主要集中在以下几个方面：供暖温度不达标，供暖时间不够，取暖费用高，暖气公摊大等问题。今年也不例外，除了这些问题外，还有一些新的问题，比如购房合同上明明写的是分户计量，为何住房的时候又成了吃“大锅饭”？不仅业主们很困惑，就连部分开发商也很困惑，这到底是谁的责任？发现有人“偷”用暖气，或者私自加大散热片的个数，有没有具体的处罚办法？对供暖方式，业主委员会参与讨论的权限有多大等等，这些问题都是引发物业矛盾的焦点，如果不能妥善处理，业主和物业公司的矛盾将会越来越深。

虽说，安装土暖（在家安装小锅炉，可烧煤也可烧天然气）暖气效果还可以，但是污染比较大，不少业主对此有意见，邻里关系处理不好也是一件烦心事。

■最乐的事儿：物业管理规范了

新的《陕西省物业服务收费管理实施办法（试行）》于7月1日施行后，受到了很多业主的欢迎，以前很多棘手的问题，现在都有了“办法”，物业管理更人性化了。

物业费问题一直是物业管理的矛盾所在。尽管大家都知道物业服务是有偿的，但具体的收费标准却不知道，有时候就连物业公司的工作人员也说不清这个问题。

以前收物业管理费，在住宅小区，除了车辆保管费外，还有两项内容，综合管理服务费和物业维修养护费。现在，在这几项收费以外，又添加了特约服务费这一项，比如，接受业主、使用人委托的特约服务如搬家、运送液化气、接送孩子、照顾老人等，这些服务收费必须实行明码标价，在物业管理区域的显著位置，按照价格主管部门统一规定的公示格式，将收费项目、收费标准、服务内容等进行公示。各物业管理企业须将公示内容按管理权限报经价格主管部门审查后方能公示。这个办法出台后，已经大大减少了社区的矛盾。

第四篇：县级城市房地产市场总结

县级房地产市场调查总结

1、县级市场目前供需关系较为平衡，市场存量不大，明年推盘不是太多，预计总量在30--50万左右；但是相对2011年，2012年放盘量较多，是2011年的1-2倍，对销售速度及价格提升存在一定影响。

2、2011年房贷政策对房地产市场冲击力极大，尤其是首付款的提高到40%、利率的提高、手续的严格审批，无论对客户购买还是对开发商回款极其不利，目前县级大部分项目售楼处日来访量都极少，2011年7月份以后，没有出现过2010年半夜排队购卡情况，虽然对销售价格影响较小，但是随着房控力度的提高，观望气氛日渐增高。

3、从楼盘业态来看：多层住宅存盘量较少且销售情况良好，但是速度相对放缓，是2010年的0.7倍，小高层、高层存盘量相对较多，销售速度况较慢，客户对高层产品抗性相对较大，2011年7月份后各楼盘销售速度极慢。

4、县级郊区土地供应较少，楼盘规模小，品牌带动力差；

5、目前县级市场销售价格（均价）出现阶层：多层：郊区3100-3300元左右，普通地段3700-4000元，黄金地段4200-4400元；高层：郊区3500元左右，普通地段3800元左右，黄金地段4100元左右；各开发商根据产品品质及销售目的不同做出不同的定价；

5、根据不同的客户群体、项目区位畅销户型区别较大：多层黄金地段130-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平；高层：黄金地段120-145平，普通地段100-120平，郊区80-115平。从户型需求来看，黄金地段市场追求户型舒适性要高一些，郊区追求总房款低的实用性高一些。

6、客户群体及诉求：郊区购买客户群体多为刚性需求，诉求先后点：总房款（低首付）、户型设计、区域位置、产品品质、建筑质量及物业管理；黄金地段购买客户群体多为改善性及投资型客户。诉求先后点：产品品质、区域位置、总房款、户型设计，建筑质量及物业管理。

第五篇：2011年上半年房地产市场总结

新乐市房地产管理办公室

关于2011年上半年房地产市场运行情况的总结报告

在新乐市委、市政府的正确领导下和石市房管局的关心指导下，我办努力学习贯彻十七大会议精神，坚持以“三个代表”重要思想为指导，全面落实科学发展观，按照构建和谐新乐的要求，以服务发展、服务基层、服务群众为出发点，紧紧围绕“三年大变样”活动为契机，结合房管工作面临的新形势、新情况，进一步统一思想、明确任务、振奋精神、狠抓落实，积极推动全市房地产业持续健康快速发展。现将2011年房地产市场运行情况汇报如下：

一、房地产市场运行情况

房地产市场商品房房源供应充足，上半年共办理房屋所有权证986个，登记面积11.83万平方米，办理《商品房预售许可证》5个，预售面积12.47万平方米。办理交易手续110起，交易面积1.15万平方米，办理房屋租赁登记备案许可证268个，办理抵押登记1044宗，抵押物价值总额5.08亿元。上半年完成税费收入160万元。

上半年以来，我们狠抓房地产市场管理，把执法所分为桥东和桥西两个所室，加大了执法力度，对全市房地产开发市场进行了清理整顿，共检查了37家房地产开发企业，其中对存在非法预售现象的有18家开发企业步入了法律程序，并对其完善了手续，我市的房地产市场秩序从根本上有了明显好转。与此同时，我们狠抓物业管理工作，为居民优化居住环境，由于种种原因部分小区物业公司与业主发生矛盾纠纷，我们接到群众投诉后在第一时间赶赴现场走访调查，并根据

各小区实际情况，找出症结，对症下药，将各种矛盾及时化解。例如，怡景苑物业外包问题、芳草苑私搭乱建问题等等。同时，为便于住宅小区的管理，充分体现业主自制原则，上半年我办又将具备条件的住宅小区按照相关法律程序成立了业主委员会。如芙蓉苑小区业主委员会，并依据有关法律规定，使小区实现了业主自治，顺应了群众的呼声，得到了群众的满意。

二、国家和省、市各项调控措施落实情况

为了落实国家和省、市规定的住房保障工作目标，2011年我们在南环西路南侧、原必得服装厂西侧安排了约50亩的土地，用于廉租房、公共租赁性住房和限价商品房的建设用地，可充分满足“十二五”期间保障房建设用地需求。目前已与土地使用者签订了土地征用手续，土地补偿资金已到位。建设项目正在立项审批之中。该项目暂定为“昌源小区”今年计划建设廉租住房24套，公共租赁住房263套。在4月25日已经开工，现在正进行基础建设。

按照市委、市政府文件要求，我市继续为人均住房面积低于15平方米、一人户低于30平方米，家庭人均月收入低于上城镇人均可支配收入0.8倍的低收入家庭，实施住房保障。经过认真调查核实，第一、二季度符合住房保障条件的低收入住房困难的家庭共计21户、58人。其中享受租赁补贴的共12户32人，享受实物配租的9户26人，我市今年的补贴标准为2.5元/平方米/人。上半年共支出补贴为5527.5元，购买和租赁廉租房支出5400元，合计10927.5元。

为了进一步整顿规范房地产市场秩序，优化房地产交易环境，根据上级部门《关于开展房地产市场秩序专项整治的通知》精神，结合我办实际，制定了房地产市场秩序专项整治实施方案：建立开发企业及开发项目登记备案制度；建立商品房预销售款监管制度；建立房屋拆迁保证金制度；建立商品房预售管理制度。以上各项制度自2010开始施行，在2011年上半年取得了显著成效，通过房地产市场专项整治，达到整顿规范与健康发展并重。房地产市场按照规范标准、简化程序、透明公开的原则运行。企业开始树立品牌意识，建立培育规范运作、依法经营、诚实守信的企业信用体系，实现我市房地产市场秩序的明显好转。

三、房价控制目标制定及落实情况

2011年房地产市场住房销售价格持平稳状态，截止到目前 2011年住房平均销售价格为2200/平方米；住房平均价格增长220元/平方米；城镇居民家庭人均可支配收入增长12%；地区生产总值增长11.7%；新建住房价格2450元/平方米。

四、个人住房信息系统建设的进展情况

个人住房信息系统建设要在实现统一业务规程、统一数据标准的前提下，实现统一管理平台和统一服务平台。实现统一平台是个人住房信息系统的一个高级目标，将大幅提高房产管理效率、降低管理成本，提升政府形象。建设个人住房信息系统的根本目的是应用系统，将系统的建设成果转化为现实的管理能力和服务能力。

我办做好个人住房信息系统建设工作没有退路，为打好这场攻坚

战，抱着必胜的信念迎难而上。首先建立起来了领导亲自抓、分管所长具体抓、业务部门着力抓的良性工作机制，为系统建设提供强有力的组织保障。其次科学制定了实施方案，统筹规划、科学组织是高标准建设信息系统的客观要求。结合我市实际，科学制定实施方案，统筹考虑现实需要和长远安排，制定详细的工作计划、分解任务、倒排工期。再次多渠道筹集资金，系统建设，没有资金寸步难行。软件开发、硬件配备、数据整理、人员培训等各项工作都需要资金作保障。而且不仅仅是一次投入的问题，还需要持续不断的经费支撑系统的长期运转和维护。于此同时，个人住房信息系统要逐步实现与住房保障、拆迁管理等房产应用系统的共享共用，我办积极加强与金融、土地、民政、公安等部门的信息合作，尽最大努力完善个人住房信息系统的建设和实施。

五、下半年市场预测情况

从今年走势来看，较往年变化不大，处于平稳状态。但从总体上看，房地产市场交易量有下滑趋势。具体分析存在以下几点：

1、近几年来房地产开发比较热，市场供大于需的状况比较明显，购买力减少。在严格土地使用政策作用下，住房土地开发速度将稳步增长。

2、城中村改造的实施，使得房量有所增加，满足了一部分群众的住房需求。住房保障政策落实使房地产投资将向中低档普通住房倾斜，保障性住房和中低档住房供应量有所增加，住房供应结构得到改善。

3、国家的政策调控和银行系统的货币紧缩政策，将使房地产开发投资增速稳步回落。开发商为尽快回收资金，将加快住房施工、竣工和销售速度，非合理住房需求会进一步得到抑制，消费者购房行为进一步理智，市场供求关系将有所改善。

新乐市房地产管理办公室

2011年8月3日