第一篇：看人、看房、看还款能力,房贷业务风控的三大核心
看人、看房、看还款能力，房贷业务风控的三大核心
孙自通
在民间借贷领域，房屋抵押业务是最常见的业务，如何防范房屋抵押业务的风险，是很多行业从业人员非常关心的问题。房抵业务大体上可以分为以下流程：客户申请→业务受理→调查评估→合同签订（办理公证、抵押登记等）→贷款发放→贷后管理及追偿等。在整个业务流程中，对借款人的调查和评估是风险控制的核心，我的体会是，要想做好房屋抵押业务，关键要把控好以下三点：看人、看房、看还款能力。
笔者所在的律所在北京，并服务多家在北京的客户，从目前北京的民间借贷市场来看，借款人为自然人的情况占据业务量的90%以上（虽然很多自然人借款人名下也有企业，并且借款用途也是用于名下公司经营）。接下来，本文以自然人借款人为例来分析一下如何看人、看房、看还款能力。
一、看人
这里的看人包括两个方面，一是看借款人的人品；二是看借款人的能力和素质。
借款人人品如何，对借款的影响非常大，如果是一个品质及道德好的人，即使在还款能力不足的情况下，虽有可能会拖欠，但借款人会很配合，会积极筹措资金还款。但如遇到品质及道德很差的人，即便有还款能力，他也会想方设法地拒绝偿还借款，甚至会采取低价转让资产、无偿转让资产、虚构借款、虚构担保等各种方式逃废债务。在房贷业务中，只要确定借款人是品质、道德很差的人，则不应给予其发放贷款。借款人如果人品不好，其他条件再好，相应业务我们也不能做。一句话，人品不好的客户，我们一概PASS掉。
除了看人品之外，我们还要关注借款人的能力和素质如何，主要是关注借款人赚钱的能力如何，借款人赚钱能力越强，借款人的发展前景会越好，未来还款的能力也会越强。具体来说，“看人”我们要重点看以下方面：
（一）年龄
我们一般把30—45岁这一区间，作为评分最高的区间，大于和小于这个区间的评分得分相对会低一些。对于特别年轻的借款人，对其名下房屋要注意核实房屋来源，由于特别年轻的借款人往往自身没有能力和实力买房。
（二）职业及受教育程度
我们往往给予受教育程度高的人更高的评分，一般来说本科及以上学历属于低风险客户、中等学历客户是适度风险客户、小学学历或文盲半文盲属于高风险客户。对于借款人的职业，职业越稳定、收入越高往往评分越高。如果借款人自己经营公司，需要结合企业进行评估。
（三）家庭、婚姻及子女状况
我们要关注借款人的家庭状况（家庭背景、家庭成员、家庭是否和睦）、婚姻状况（单身、已婚、再婚、丧偶）、子女状况（子女性别、数量、年龄等）等。
一般来说，越和睦、越幸福的家庭得分越高，而存在家庭纠纷的借款人评分相对较低。已婚、有子女比未婚、没子女、离异等情况得分高些。对于结婚三年以上的已婚没子女借款人需要了解没有子女的原因，评估其家庭稳定性。我们还可以设计一些具体指标，比如借款人平时在家吃饭的次数、带家人旅游度假的次数、是否接送子女上下学、是否在家做饭、是否参加子女学校的活动、居住环境是否整洁、家庭成员精神风貌、住房及家具、家电档次等来了解借款人的情况；
注：单就北京房贷市场而言，从本人服务客户的统计数据来看，女性借款人整体比男性借款人风险更大，女单身借款人风险最大。这个数据和微贷领域统计数据是不太一样的，在微贷领域，女性借款人整体比男性借款人违约率低。
（四）家庭成员是否知晓借款、是否支持、是否了解借款用途等
要对借款人父母、配偶、子女等（尤其是配偶）对借款人借款之事是否了解、是否支持、是否知道借款用途等进行了解，了解时注意询问方式和技巧，借款人父母、配偶、子女等对业务人员的态度是否友善也能从侧面反映出很多问题。
（五）户籍状况
需要了解借款人是不是本地人、在当地拥有房产或其他财产情况、在当地居住生活的时间长短、客户家庭其他成员是否在当地生活、子女是否在当地上学、在当地有无其他亲戚朋友等情况。
但需要注意的是，随着经济的发展，人口流动性变得越来越强，户籍对还款意愿和还款能力的影响我们也需要辩证的看，如果外地人的事业重心和生活重心都在本地，并且在当地有住房和资产，这样的客户也是优质的客户。
（六）了解借款人信用状况、性格特征、个人嗜好、有无不良和犯罪记录
在具体指标设计上，对于借款人性格特征主要依靠面谈来了解，另外其对待家人、业务伙伴、员工等的态度也可以用于判断其性格特征。除此之外，在周边走访的过程中，也要有意识的问一下周边的人对借款人性格方面的评价。
对于有不良信用记录和违法犯罪记录的客户需要当心，尤其是有经济犯罪记录的客户。在实际做业务过程中，注意查询借款人有无被执行记录。
可以试探性的进行询问借款人的业务爱好，平时喜欢从事的活动，在此基础上，可以通过对邻居、亲友走访的方式进一步了解其这方面的信息。关于借款人以往的信用记录，在具体指标设计上，信贷人员在调查过程中，除查询企业主个人银行征信外，还要了解借款人有没有及时向其上游客户付货款、有无及时付水费、电费、房屋租金、有无及时给员工发放工资等，这些都是借款人的信用记录。
（七）了解客户的社会声誉和评价
我们要关注借款人是否担任一些重要职务、是否获得一些社会荣誉、有没有热心参与社会慈善事业、家庭成员对其评价、上下游客户、员工对其评价等。
（八）借款人及其家庭成员健康状况
调查人员要注意观察借款人及其家庭成员的精神状态、通过询问（注意询问技巧，可通过不经意的询问的方式）、通过外部调查等方式了解借款人及其家庭成员的身体状况是否健康。
（九）借款人品德及个人素质
我们可以通过借款人家庭是否稳定、文化程度、朋友观、道德观、社会责任观；性格与作风；提供资料是否弄虚作假；借款人的表情、眼神、言谈举止；对待员工、业务伙伴的态度；有无纠纷或诉讼及原因；是否过渡重视个人荣誉等判断借款人的品德及个人素质如何。对于借款人为企业主的情况下要关注其经营作风及理念、管理能力、是否进取心等。如果借款人是用于借款人名下企业使用，还要关注管理层及员工素质以及管理层的稳定性等方面。
（十）看从业经验及熟悉程度
需要了解借款人之前的经历，了解客户转行的原因，之前的行业与现在所从事的行业之间的联系。需要了解客户从事目前行业的时间。如果自然人借款人借款是用于名下公司经营，需要询问企业运营流程，了解借款人对上下游客户、供货商、分销渠道，销售季节性变化、经营风险的熟悉程度，通过询问未来的发展计划等问题可以识别借款人的从业经验和管理能力。
（十一）了解借款人的发展经历
了解借款人及其名下企业的发展经历可以避免信贷业务人员被眼前景象所迷惑，从而能够从整体上对客户目前状况及未来发展进行分析和判断，是分析和判断借款人及其经营企业稳定性和成长性的重要内容。
（十二）关注借款人其他能力
其他能力包括融资能力、销售能力、社会关系与政府资源等方面。
综上，就房贷业务而言，当借款人来向我们申请借款时，我们要具备“先看人后看事的思维”，重点关注借款人的人品和能力两个方面，人品不好的借款人，他的其他条件再好我们也不能做。除了看借款人的人品，我们还要看他的能力怎么样，关键是借款人赚钱的能力如何，越有能力的借款人，往往未来会发展的越好，未来的还款也会越有保障。
注：关于看人，以上指标供大家参考，由于各地情况及机构产品、风险偏好存在很大差别，需要要根据自己情况进行调整。如果读者想了解更多关于企业主软信息的调查技巧，可在本平台“信贷风险管理”回复数字24查看《老板的这十大“软信息”，重要性你真的知道吗？（附具体调查指标）》
二、看房
既然是房贷业务，房屋的重要性不言而喻，我们说完看人以后，再来聊聊看房，在房贷业务中，要重视对抵押房屋的审查和评估，根据其价值、使用年限、变现能力等，审慎选择并合理确定抵押期限和抵押率。房屋抵押作为一种担保措施可以起到保障债权实现的作用，当第一还款来源出现问题的时候，作为第二还款来源来弥补第一还款来源的不足。对于房我们要重点关注一下几点：
（一）看房屋及产权状况
需要关注房屋性质，商品房评分最高，经适房、已购公房、央产房得分相对较低；需要关注规划用途，住宅、公寓得分最高，别墅和商业得分次之，办公房屋得分最低；需要关注产权及房屋基本情况，包括产权人情况、产权是否清晰、是否有共有人、是否有权属纠纷、房产证号、坐落、面积、房屋建成时间（房龄）、房本时间（新购住房需谨慎）、所在层数/单元（是否附带花园）等；需要了解该房屋是否存在抵押、是否被查封、是否借款人唯一住房、抵押记录等。
（二）看房屋现状
主要包括小区名称、小区规模、环境绿化、停车位、房屋类型（板楼、塔楼、多层、连排、叠拼、独栋、平房）、户型及朝向、装修档次（毛胚、初装修、中装修、精装修）、使用现状【包括空置、自住、无偿使用（父母/亲戚/朋友）、有偿出租（商业/办公/居住）】、物业公司、管理费用、基础设施【水、电、煤气、天然气、供暖（集中/自供）、空调（中央/分体）等】。
（三）看所在区域状况
包括小区四至、周边道路、周边交通状况（有无车站、地铁、便捷程度等）、周边配套【银行、商业配套（大型商场/中型商场/社区商业/零星商店、医院、学校（大/中/小）、文体设施、公园/景观、其他】、周边小区、区域整体印象等。
（四）看房屋价格
需要客户提供参考价格、了解周边新楼盘价格（需要注明单价及价格来源）、二手房房价（可通过上网及到二手房中介了解，一定要向二手房中介询问快速出手价格）。注：通过综合分析确定房屋市场价格及快速出手价格，再考虑到过户的税款、中介费等之后综合确定最终评估价格及抵押率。房屋评估价格要合理，综合考虑房屋是否容易变现。
三、看还款能力
总的原则是要将借款人的第一还款来源是否充足作为发放借款的基本前提条件,要从严审核借款人基本信息、财务状况、信用程度、诚信状况。抵押物等第二还款来源只能作为第一还款来源的补充和风险缓释因素，要避免简单依据第二还款来源选择目标客户。我们要坚持救急不救穷的原则，要把钱借给急需资金并有还款能力的企业和个人，一定不能把钱借给还不起钱的贫困企业和个人。对于借款人的还款能力重点就是看其第一还款来源，对于第二还款来源重点是看房（详见前面论述），在实际做业务过程中还要挖掘其能否提供一些其他担保措施。关于看还款能力，主要涉及到一些财务指标，重点也看以下方面：
（一）看借款人现有资产状况及结构
对于自然人借款人，要了解借款人名下房屋、车辆、股权等资产状况，核实和测算其净资产。如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，还需要了解企业的资产状况，比如应收账款、固定资产、存货、对外投资等，了解之后综合分析借款人及其旗下企业资产状况、资产结构、净资产，重点关注资产是否容易变现，核算借款人流动比率、速动比率等反应企业变现能力的数据。
（二）了解借款人对外负债情况
重点了解是否有银行贷款、是否有其他民间借贷、是否给他人提供担保等信息，如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，还需要了解企业对外负债情况，结合企业特点核算企业资产负债率是否在合理范围内。
（三）了解借款人收入、开支状况
对于自然人借款人，需要了解借款人本人及其配偶的月收入和年收入状况、了解借款人家庭成本及开支情况，根据了解的情况对借款人的还款能力进行判断。如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，还需要了解借款人营业收入、成本费用的情况。通过测算净资产收益率、销售收入利润率等测算其盈利能力，通过测算利息保障倍数测算借款人偿还能力。
（四）了解现金流情况
如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，需要了解企业现金流量情况，需要测算现金流动负债比率，该比率反应的是企业经营活动产生的净现金流偿还短期债务的能力。
（五）了解借款用途
借款用途一定要合理、合规、合法，并与借款人的经营情况、经营规模等相匹配，结合其借款用途评估其所说还款来源是否靠谱。
（六）了解借款人的成长性及营运能力
如果自然人借款人所借款项是用于名下公司周转，企业收入为主要还款来源，需要关注企业的成长性，可根据了解的企业具体财务指标测算企业净资产增长率、主营业务收入增长率、销售收入增长率等反应企业成长性的指标。还需要了解应收账款增长率以及存货周转率等反应企业营运能力的指标。
（七）了解借款人或有负债情况
借款人如果对外有担保会影响到借款人的还款能力，一旦存在其他债权人往往也会对我们的债权实现造成影响，有必要做详细的了解。
（八）挖掘保证人、第三人抵押等担保措施
上面的分析主要是针对借款人第一还款来源的分析，根据具体业务情况，可根据借款人的具体情况，在其亲属、朋友、上下游客户、关联企业中挖掘保证人或第三人提供抵押等担保措施，从而降低第一还款来源出现问题的风险。
四、从事房贷业务需要考虑的一个问题
上面我们分析了做好房贷业务需要把握的三个要点：看人、看房、看还款能力。但从实际情况来看，房贷业务的借款人一般借钱都比较急，再加上现在市场竞争愈发激烈，从事房贷业务的机构需要在保证安全的情况下尽快做出信贷决策。以北京为例，笔者的多家客户都反映，目前北京房贷市场竞争非常激烈，如果参照传统的业务流程对借款人进行调查，把借款人调查个“底儿掉”，借款人一般不会配合，你不借，他就去找其他家了。再加上，借款人要钱都比较急，调查太多，放款速度太慢的话，借款人也就找其他家了。
针对上述问题，如何在效益、效率、安全中实现一个平衡是很多信贷机构都要面临的问题。鉴于北京目前的市场状况及行情，笔者建议在北京的客户，在上述成本、效率、安全三个方面，安全性是应该排在第一位的。在具体操作中，以看人、看房为重点，但不忽视对借款还款能力的考察和评估。对于看人来说，很多方面都是定性的分析，需要有一定业务经验的人员来进行。对于看房，相对来说容易一些，按照我们相应的要求进行调查就可以了。对于借款人还款能力尤其是对外负债的的评估是目前业务的难点，鉴于现在的竞争程度及效率要求，很多机构认为有重足的抵押物做担保借款就是安全的，这种想法是非常错误的。建议在做放贷业务时，不能忽视对借款人第一还款来源的评估，对于借款人的还款能力建议信贷机构一定要结合上面的分析进行一定程度的了解，但可以根据具体情况和风险偏好适当降低要求和标准，但不调查肯定是有问题的。从实操的角度，对于财务信息的调查一定抓重点，并通过多角度进行交叉和检验，做好财务数据的还原。如果有可能，增加保证人等担保方式作为第一还款来源的补充。
目前北京的市场还有一个非常普遍的做法，借款合同和抵押合同签订后，会要求借款人到公证处做强制执行公证，赋予相应借款合同及抵押合同强制执行的效力。除强执公证外，还会要求抵押人（一般就是借款人）给出借人指定的第三人出具全权委托的公证书，抵押人授权第三人在逾期后有权作为抵押人的代理人对外出售房屋，第三人可直接拿着公证书到房管局解押和过户，并将购房款用于偿还出借人的债务。该种方式目前在民间非常普遍，该方式的目的是希望在借款逾期后，可以不用抵押人出面直接将抵押房屋变现还债，对于该方式面临的风险未来我们会有专门的文章。另外，房屋抵押业务一定要到房管局办理抵押登记，抵押权才能设立和生效，关于抵押登记的问题，具体以所在地房管部门的要求为准，本文不再展开论述。
第二篇：民间借贷房抵风控三大核心及十大要点（最终版）
民间借贷房抵风控三大核心及十大要点
民间借贷房产抵押三大风控核心：
核心一：必须保证在不通知借款人（原房屋所有权人）、且不经过司法程序的情况下，就能将标的房产过户（变卖）。
核心二：任何情况下都不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。
核心三：任何情况下都不要给借款人留有任何手续。下面叙述民间借贷房抵十大风控要点： 要点一：
借条（据）与收条（据）
借条与收条必须打印和手写各一份，并且要在借款人姓名、身份证号、借款金额大、小写、借款人签名五处，由借款人按手印。
收条（据）必须写两套，每套两份（打印和手写各一份），一套是借款款项的收条，另一套是购房定金的收条，并且要在卖房人姓名、身份证号、购房定金金额大、小写、卖房人签名五处，由卖房人按手印。
切记：借款款项的收条与购房定金的收条，在书面表达意思上不要有任何法律关系，这个必须做精，而且购房定金的收条必须注明收到的是现金。
要点二：
《房屋全权委托公证》 《房屋全权委托公证》是必须做的，切记！这个是重中之重，民间借贷房产抵押借款的所有实操手续中，只有这个公证书可以实现民间借贷房产抵押三大风控核心中的核心一在不通知借款人（原房屋所有权人）、且不经过司法程序的情况下，就能将标的房产过户（变卖）。
《房屋全权委托公证》分为两种，沈阳线下的行话一种叫大全委，另一种叫小全委，大全委是委托房屋的全部权利项目，也就是一般性权利委托和特殊权利委托；小全委是委托房屋的部分权利项目，也就是一般性权利委托。其中关于房屋的继承权的委托是在特殊权利中，并且在公证书中规定，此房屋的继承人完全由受托人任意指定，这个条款是为了防止借款人（原房屋所有权人）在抵押期间意外死亡或意外丧失民事行为能力的情况下，受托人可以配合他项权利人直接把房子搞到手，不会有财产继承纠纷，所以《房屋全权委托公证》必须做成大全委。
《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人，原因我会在要点九里详细阐述。
要点三：
《借贷抵押合同》与《房屋买卖抵押（定金）合同》
这两个合同在法律上没有任何联系，《借贷抵押合同》是债权和抵押权的司法生效要件，而《房屋买卖抵押（定金）合同》是确定买卖合同关系，并且证明房屋购买方已支付支该标的房屋的部分受让价款做为买房定金，是两套完全不相干的法律手续。
重点解释： 这里所提到的《房屋买卖抵押（定金）合同》是沈阳市房产局监制的，在二手房通过中介交易时必须签属的合同，并且在此合同中，要求受让人在房屋过户前，必须缴纳在《房屋买卖抵押（定金）合同》中所约定的房屋成交价减去已支付定金的剩余金额价款后，才能由全权委托公证中的受托代理人配合房屋受让方办理房屋过户手续，并且此剩余金额价款的支付过程必须走沈阳市房产局二手房交易专项资金监管账户，所以此合同绝对不会构成流质担保契约。
要点四：
《房屋他项权利证》
房屋他项权利这里所说的权利是一个复合权利，它是多个权利的统称，是在同一标的房产上赋予的多项权利的集合名词，其中包括典权、抵押权、租赁权（使用权）、典质权、继续权、甚至还包括此基础上衍生出来的另一种用益物权的抵押等等。
而且在《担保法》中有明确规定，不动产做为债权的担保物权时，必须到相关部门登记，不登记不生效，不登记不得对抗善意第三人，其登记落实到纸质凭证上就是《房屋他项权利证》，只有办了这个证，其抵押权才具备司法生效要件，不会被任何第三方对，且保证其相应的抵押权顺位及优先受偿权顺位。
说到这里我再强调一次，关于网上流传的债务人（抵押人）伪造房屋租赁协议在抵押之前的说法纯属是扯淡，《中华人民共和国城市房屋管理法》规定，房屋出租需到当地房产部门进行登记备案（备案后进档案），不登记不得对抗第三人。而这个登记备案就是办理房屋租赁权（使用权）的他项权利证，如果该房屋办理了租赁权（使用权）的他项权利证，在提档时就能查出来，但是我在这篇文章的要点中并没有把提档的环节列出来，是因为办理进押时，如果不提档，房产局根本就不受理进押。
要点五：
《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》 这两个合同及协议都是沈阳市房产局制定的政府行政机关固定格式合同，前者是房产局提供电子版，自己打印的，后者是房产局统一印刷的三联无碳复写合同。前者的法律重点是确立购房定金的交付事实，后者是进一步确立买卖关系的成立，其中在《房屋买卖协议书》中的中介方，就是全权委托公证中的受托人。
《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》，可完全避免流质担保契约的成立。
要点六：
《房屋全权委托公证》和《房屋他项权利证》办理时的收费发票（前者360元，后都80元）必须由放款人保存，因为一旦借款发生逾期，房屋变现是由《房屋全权委托公证》中的受托代理人配合买房人办理过户的，在办理过程中，有时房产局需要受托人提供《房屋全权委托公证》发票。
要点七：
放款、砍头息、手续费的收取方式 一定要把所有手续全做完再放款，绝对不能放款后补手续，这个是命根子。但这里有两个手续需要另外说明一下：
1、他项权利证：这个证是在办理完进押手续，拿到房产局的受理回执单和发票后的三个工作日下证，自取或EMS邮寄均可（我都是自取，公司离房产局才一公里多点儿），这个没必要等三个工作日再放款，拿到受理单就可以放款了，不会有问题。
2、让借款人银行转账凭证上签字背书，这个必须在放款后才能让借款人签字，转账之前是拿不到凭证的，不过这个背书根本没什么用，房子已经进他项了，并且有两套收条，所以这个无所谓了。
砍头息：
我们都是在放款时直接扣两个月砍头息和全额手续费，这个不要在放款人账户的银行流水中体现出来，一般都是在放款前，给借款客户办张新的银行卡，然后开网银，把银行卡、身份证原件、U盾都放在放款人手里，这边放款到借款人的新银行卡中，然后再把两个月砍头息和全额手续费转到放款人这边其它自己人的帐户，或者是是直接取现，再或者是让借款人直接先用现金交砍头息和手续费，怎么弄都行，后续的展期也是每两个月付一次砍头息，还是要么交现金，要么转到放款人这边其它自己人的帐户，别用放款人的账户收利息。
要点八：
抵押率：在沈阳放贷，抵押率一般都是做到房屋实际可变现价值的50%，最高也就是60%，这是天价了。
要点九： 收定金、解押、过户
先解释一下民间借贷里在抵押借款、先息后本的情况下什么叫逾期？
每两个月收一次砍头息，在两个月到期时，借款人没有在10天之内还款，且没有交纳下两个月砍头息时，这就叫逾期，此时也就是打电话催催，同时这边就找中介给卖房子了。
在卖房子变现时，是由《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买卖协议，然后受托代理人代替原房主配合买房人去房产局办理过户手续，并且通过房产局的资金监管代收房款。
收定金：
《房屋全权委托公证》的受托代理人代替原房主与买房人签定买卖协议后，是由买房人向受托代理人先交付定金，个这定金尽量要多收一些，不管多大的房子，成交价多少，必须先收不低于房屋过户全额税费的定金（房屋过户全额税费我会在以后的帖子中详细说明），以免买房人反悔，如果不交的话就不和他扯了，重新寻找买主。
切记，一定是收了定金收再对进行解押，如果买房人反悔，这个定金是不退的。
极端情况：如果买房人交了定金，解押后反悔，或者是房款交不上，那就别磨叽了，直接把房子过户给原他项权利人，也就是出借人，这时就别在乎契税、过户费之类的东西了，因为收的定金可以覆盖这些费用了，而且房子已经解押了，必须先把房子搞到手，然后再重新寻找买主。这里就是为什么我在要点二的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人的原因。因为《房屋全权委托公证》中的受托代理人不能把公证书中的房产过户给自己。
这里涉及到一个解押的环节，这个解押也是由《房屋全权委托公证》的受托代理人与他项权利人之间配合完成的。
在顺利过户出售房产后，房款三至七天，由房产局的资金监管账户转发到受托人的指定账户，这时受托人和出借人（原他项权利人）怎么配合都行了，都是自己人，钱已经到手了。
再有一点，如果真遇到房子卖不出去的情况，受托人可以直接把房子过户给他项权利人，现把房子搞到手，早晚是钱，也不至于把自己给玩死，这个我在《民间房产抵押借贷，房子说过户就过户、说收就收，你信吗？》的帖子中有提到过。这也是我在要点二的后面提到《房屋全权委托公证》中的受托代理人绝对不能和抵押权人做成同一人的原因。
要点十：
重点解释以下两大核心的实际作用：
核心二：任何情况下都不要以抵押权起诉借款人，也就是说，任何情况下都不要涉及司法拍卖环节。
核心三：任何情况下都不要给借款人留有任何手续。
在房产抵押期间，如果出现了抵押权人之外的人对该抵押房产申请资产保全查封，这时《房屋全权委托公证》的受托代理人是不能直接把房产过户的，这个委托公证不能对抗法院的查封，这时间抵押权人必须向法院起诉，但是绝对不能以抵押权向法院提起诉讼，必须以买卖协议提起诉讼，这时要点五中所提到的《房屋买卖抵押（定金）合同》与《房屋买卖协议书》会起到非常重要的作用，以买卖协议提起诉讼，六个月的时间就能把房子搞到手，然后再去变现，这是在房屋抵押期间抵押权人之外的人对该抵押房产申请资产保全查封的情况下，最快、最稳妥的办法。
当然还有另外一种办法，就是以《房屋全权委托公证》中受托代理人的名义收债权，这个有一定的风险，也需要一些特定条件，这个我会在以后的帖子中写，本文不详细叙述了。
在网上我看到有一些朋友提到，以债权和抵押权起诉，现在唯一住房也可以强制执行拍卖，这个的确是事实，咱先不谈唯一住房的执行条件，我们先看一下如果如果以债权和抵押权起诉，变现需要什么流程？需要多长时间？
拍卖的情况分两种：
1、经诉讼后，法院判决债务人还款，要求债务人出还款计划，在还款计划未履行后，由债权人向法院提出强执行
2、做了强制执行公证，可直接向法院提出强制执行申请 以上两种情况在被法院认定可执行后，都必须经历以下流程： 申请→法院受理→申请复议（做了强制执行公证也需要此环节）→公告→查封（如提前申请资产保全，并提供保全担保可提前查封）→法院委托评估→拍卖（拍卖公司公告→展标→交保证金、领号→拍成后签《拍卖成交确认书》→交价款及佣金→法院裁定→裁定送达后15日过户）
现在走拍卖。一次拍成那是扯淡，拍卖公司要不给你整三次流拍，他也就别在这行混了，除非你够牛逼，去玩围标，那可费了劲了。就算你一次围标成功，拿到钱也得一年多。
三次流拍60天后，开始玩变卖。
上面我写的流程只是个大概，中间还有很多细节。
现在假设这个流程走得非常顺利，最后拿到钱也得将近二年，民间借贷这么玩不纯属扯犊子吗？？
至此，民间借贷房抵风控三大核心及十大要点叙述完毕，其内容并非全面，以后的帖子中本人还会就民间借贷房抵进行详细说明，请大家多指点，愿我们在共勉中一同成长。
第三篇：从法定职责看安监人员业务能力构成
从法定职责看安监人员业务能力构成中国人大网 日期： 2010-01-25浏览字号：大 中 小打印本页关闭窗口
国家安监总局近期颁发实施的《安全生产监管监察职责和行政执法责任追究的暂行规定》，进一步明确了安全生产监督部门的职责，为安全生产监督管理部门及其行政执法人员依法开展安全生产监管监察工作指明了方向。由于监管监察工作对象和方式的多样性、复杂性，要求安监人员必须具备较高的业务能力素质。根据《安全生产监管监察职责和行政执法责任追究的暂行规定》界定的职责和责任追究的内容，笔者认为一名合格的安监人员应具备以下几项业务能力：
一、较好的统筹能力
根据《暂行规定》中条款“安全监管监察部门应当按照安全监管和煤矿安全监察执法工作计划、现场检查方案，对生产经营单位是否具备有关法律、法规、规章和国家标准或者行业标准规定的安全生产条件进行监督检查”。
安监人员能否认真履责、是否认真履责，有一个原则性的参照系――安全监管监察工作计划、现场检查方案。因此，安监人员或安监部门每年初，要按照上级工作安排结合工作实际及事故发生的特点和规律，制定安全监管监察工作计划、现场检查方案，这就需要安监人员具备敏锐的洞察力和超前的预见力，具有全局观念和大局意识，做好全年工作的统筹和协调。
二、严谨的分析能力
代表政府实施安全生产执法监察的群体，安监人员应该做到“吃透上情、了解下情”。所谓“吃透上情”是指对所要执行的国家法律法规、党的路线方针政策以及上级政府的指示深刻领会，并及时传达给企业负责人。“了解下情”是要深入企业了解情况，及时掌握基层的各种真实情况和问题，为领导决策提供参考。安监人员作为政府与企业的“中间人”、政府安全决策的执行人、企业安全政策执行情况的监督人，不但要确保上级指示精神能够顺利贯彻执行,而且要结合实际创造性地开展工作，这就需要安监人员对各种各样的情况进行准确的分析和判断：在深入基层检查时，安监人员需要对作业环境和条件有良好的观察力，做到“窥一斑而知全身”，以点代面，能够及时发现存在的安全隐患和习惯性违章的苗头，及时加以处理；在与企业负责人或职工交谈时，留心观察他们的言行举止，善于发现安全理念、安全意识方面存在的问题并加以提醒、警告；特别是在参与事故救援时，要有超前的分析预见能力，判断事故发展走向和实施救援的有效途径，并及时向领导汇报，缩短事故救援时间，减少事故损失；在参与事故调查时，能通过观察企业负责人和职工的情绪、事故现场的情况，去伪存真，还原事故真相，依法追究相关责任人的责任，维护公平与正义。
每年国内都发生不少的安全生产事故。俗话说“以古为镜,可以知兴替;以人为镜,可以明得失。”每个安监人员都应该有着高度的职业的敏感性，从每起事故案例中寻找事故发生的原因，并从中得到启迪，分析预防措施，把事故隐患消灭在源头上。要参照类似事故的抢险救援，形成或及时修订相应事故救援预案、现场处置方案，完善应急物资储备，做好应急准备，真正做到“关口前移，重心下移”，减少安全事故造成的损失。
三、良好的适应能力
“安全责任重于泰山”。之所以重于泰山，一方面是因为与事故相伴的往往是一个个鲜活生命的消失，无法承受生命之重。平时工作责任和压力过大，在安全监管或执法监察时，不可避免地会遇到突发事件，也经常会遇到由矿产权纠纷、环境、噪声等方面的原因而引起的上访、信访问题。面对群众的尖锐的质疑和误解，面对企业负责人或其他相关方人员的抵 1
触情绪，面对突发事故的来临，如果缺乏过硬的心理素质,就会在突发事件面前手足无措，不知如何处理；但这些突发事件往往是重大事件，处理不好会造成很大的社会影响，给整个政府抹黑；另一个方面，任何人都不可能是全才，工作上稍有不慎，将会面临严厉的责任追究。近一个时期以来，有不少省部级高干、级别较高的安监部门负责同志被相继行政问责。随着科技的进步，企业生产技术逐步走向多样化、专业化、科学化，工艺流程逐渐复杂，安全监管工作面临着巨大的工作压力和精神压力。许多基层安监执法人员感叹，从事安监工作一直是战战兢兢，如履薄冰，但是既然身处这个岗位，就必须具备过硬的心理素质，不能把压力当作负担，要积极排解工作压力，将压力转化为工作的动力，依法依规、妥善处置各类突发事件，妥善处理各种矛盾和纠纷，尽职尽责、轻装上阵，努力化解各种压力和风险，做人民满意的安监人员。
四、高效的执行能力
《暂行规定》中明确了安全监管监察部门的各项职责。由于监管范围广、涉及内容多，任务量很大，这就要求我们要强化时间观念和效率意识，针对上级安排的工作任务和确定的工作计划，需要充分领会、服从上级指令，办事果断、有力、迅速；提高快速反应能力。平时经常深入基层，深入安全工作一线，深入安监实际工作，及时开展调查研究，收集第一手资料，积极探索服务群众的新渠道、新方式，掌握安全生产监管工作的主动权，发现问题，准确分析问题发生的原因和应对措施，促使问题及时、有效地得以解决。当履行行政许可职责时，需勤政高效，服务为民，不断提高工作效率,坚持文明服务，规范行政许可程序，妥善处理行政争议；当发现生产经营单位存在安全生产违法行为或者事故隐患时，要及时下达整改指令书等相关法律文书。对逾期不整改或达不到安全生产条件的企业，要依法进行行政处罚；当受理事故举报时，慎重地处理好每一起举报，坚持用证据说话，不偏听偏信，做到事事有回报，事事有回音，架好政府与企业沟通的桥梁。安监人员要发扬“立即行动、马上就办”的工作作风，抓紧时机、加快节奏，养成雷厉风行的工作习惯，不推诿应付，不走过场，真抓实干，不搞形式主义，用高效率真正为企业服务，为群众服务。
五、良好的沟通能力
《暂行规定》中规定“在同一作业区域内进行生产经营活动，可能危及对方生产安全的，与对方签订安全生产管理协议，明确各自的安全生产管理职责和应当采取的安全措施，并指定专职安全生产管理人员进行安全检查与协调的情况”、“安全监管监察部门应当依法受理、调查和处理本部门法定职责范围内的举报事项”等职责范围。由此可以看出，安监人员不仅承担着普法义务、执法监察的重任，而且还肩负着协调生产经营活动、受理举报等职责，要与形形色色的人接触。安监人员是否具有出色的人际关系处理与协调能力,将直接影响到能否顺利开展工作,保质保量地完成工作任务。安监人员跟其他执法人员不同，在工作现场多一句提醒,就可能避免一起事故,就可能挽救一条甚至更多宝贵的生命。每个安监人员都肩负着生命的重托，是生命的守护者。然而仍然有不少企业的负责人不理解安监工作，认为是在“故意找茬”，经常避讳谈事故，对安全执法监察行动存在抵触情绪，尤其是企业不符合安全生产条件被关停或者查封时，有时会发生对安监人员恶语相向，甚至威胁、恐吓、发生肢体冲突的现象。面对这种情况，作为一名执法人员必须要不断提高自身人格修养，做到遇事沉着冷静，杜绝浮躁心态，绝不可一时冲动而损坏政府形象。所以沟通协调既是安监工作的一项重要职能，也是安监人员所必须具备的重要能力。这种沟通面对的是国家、集体和公众利益，关系着政府威望和安监队伍整体形象，有其特殊的意义。一个处理矛盾大方得体、游刃有余而又不伤和气的安监人员必然是受老百姓欢迎的，如果出言不慎、出言不逊，就不可能获得监管对象的理解、支持，更不会得到别人的合作、帮助，很难把工作做到位。
六、坚定的执法能力
《暂行规定》指出：“安全监管监察部门应当严格依照法律、法规和规章规定的行政处罚的行为、种类、幅度和程序，按照各自的管辖权限，对监督检查中发现的生产经营单位及有关人员的安全生产非法、违法行为实施行政处罚。”因此，安全监管监察人员是否能够认真履责、严格执法、公正执法，是关系到自己会不会被责任追究的关键。一个合格的安监监察人员首先必须是一个守法者。只有自身知法守法，自觉遵守执法程序，做到职权法定、程序法定、行为法定，不贪脏枉法，不胡作为、乱作为，才能做到公正执法。其次，安监监察人员必须是一个依法办事者。清正廉洁，不为亲情友情所累，秉承“法律面前，人人平等”的理念，在安全许可或执法监察中，严格按照法规、标准、规范办事，自觉做到有法必依、执法必严，违法必究，严厉查处安全生产领域的违法违规行为，确保人民群众生命财产安全。
七、较强的创新能力
“业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随”。随着知识、经验的积累，容易形成一定的思考问题和解决问题的习惯方式。工作经验对于解决一般性的问题、老的问题是很有效的，但科技在发展，情况在变化，用老路子去工作对于解决新的问题来说，往往就成了障碍。面对日益发展的企业和不断更新的生产技术，安全监管方式不能产生滞后和脱节。然而不少在安监岗位干了很多年的人说，从事的时间越长，越觉得自己的知识贫乏，面对企业新的生产流水线，监管部位竟然无从下手，监管措施也不敢确定。因此，面对社会的发展，加强自身学习，在学中干、在干中学，不断完善知识体系，努力精通各个领域的安全管理方式方法，提高理论水平和工作能力，同时要自觉地运用新思路去思考问题，主动创新，不断学习新的法律法规、安全规程，熟悉新技术、新工艺、新材料，掌握新的安全工作规范，坚持学用结合，加强自身知识积累，在积累中升华，在升华中创新，摸索出一套新的思路、新的看法、提出新的观点，争当复合型、专家型的安全监管监察人才，更好地服务基层安全生产工作。
安监工作对安监人员的素质要求越来越高，虽然业务素质不是一朝一夕能够培养出来的，但作为基层安监人员要时刻牢记“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海”的信念，把握住每次学习的机会，保持积极进取的心态，弘扬拼搏进取的精神，练就持之以恒的毅力，去迎接每一次挑战，努力使自己成为一名合格的安监人员。
来源： 中国安全生产网（2010-01-04）
第四篇：郴州分行黄金业务亮相郴州市首届看房节暨家居环保节
郴州农行黄金业务亮相郴州市首届看房节暨家居环保节
交易活动现场掀起宣传高潮
11月6～7日，燕泉广场热闹非凡，人流如织。为期两天的郴州市首届看房节暨锦江源家居环保节在这里盛大开幕.农业银行、光大银行、浦发银行、郴州电视台、郴房网、三湘都市报、我爱汽车网及全市装修公司、建材企业、家居30多家房产开发商、100多家家具公司和30多个二手房中介公司共同协办。
为了大力拓展零售业务，郴州农行抓住本届‚2010年郴州秋季看房节暨低碳环保家居节‛交易展示会契机，个人金融部精心组织,周密部署,注重品位,突出特色,在醒目摊位隆重推出‚‘金’品传承，价值永恒‛黄金业务及个人一手住房贷款业务、个人二手住房贷款业务、房抵贷、置换式个人住房贷款、二手房交易资金托管等10个房贷品种，印发宣传折页9800份，印制客户联络卡、推荐购买卡1000张，安排客户经理18名，以产品最全、服务最优吸引客户眼球，前来购房客户纷纷前来咨询和洽谈。
该行兵分三路带领客户经理积极走访20余家地产公司和38家家居公司。通过现场的宣传和工作人员的耐心答疑，6家地产公司纷纷表示今后要进一步的加强合作。尤其是黄金业务的推出在交易会场引起轰动效应，前来看房客户非常惊奇，看到农行做工优良的‚传世之宝‛兴趣浓厚，边走边说，‚农行有黄金卖，做工也漂亮、有收藏价值‛，真可谓一传十、十传百，多数客户主动留下预约电话。客户经理虽辛苦，但脸上乐开了。当日客户经理推出3克、20克、50克和200克、500克黄金预约卡298份。（胡智飞李萍玉）1
第五篇：一部所有公司审计、合规、法务、风控都应该看的电影
一部所有公司审计、合规、法务、风控都应该看的电影
这周我们来聊一部新电影：
《Eye in the Sky》（中文名“空中之眼”）这不仅是一部以英美反恐战争为主题，探讨在战争中生命价值和人性选择的作品，更是一部反映当代大企业合规、法务和风控部门人员（简称“合法风”）工作生活的电影。片中重要军事行动的决策过程，像极了现实生活中大企业在重要决策时，法务、合规等部门与业务部门互相扯皮、互不相让、斗智斗勇的过程，甚至台词都与我们日常工作中听到的如出一辙。
而且电影对如何做好法务、合规和风控的工作也提供了不少好的借鉴，让从事合规工作的我颇受启发。堪称所有“合法风”人员，甚至是所有有机会参与公司重大决策的人必看的一部电影。因此，我有必要向各位同行隆重推荐，详细介绍这部电影。（预警：本文涉及丧心病狂的剧透）故事背景
这部电影描述的是一次跨国的反恐行动。英国情报机构锁定了一名重要恐怖分子（英国公民）将在某日出现在肯尼亚首都内罗毕的一栋民房中。英国、美国和肯尼亚决定联手对其实施抓捕。
为了更好地描述后面的剧情，我需要稍微介绍一下主要参与的各方及其身份：行动总指挥部： 这里有三个重要的角色影后海伦.米伦扮演的英国Powell上校，代表联军负责整个行动的具体指挥； Webb少校，负责军事行动的法律问题，是指挥部里的法律顾问；
Sadd中士，负责军事行动的技术分析和客观结果评估，例如决定实施一个轰炸之前，他负责评估“附带损失（CollateralDamages）”，供指挥官考虑。战情室的领导们： 一群英国高级别官员也在政府总部的战情室里通过实时卫星画面关注着这次行动。这里分四股势力： 外交部经首相授权负责这次行动。外交部的一把手外交大臣在国外出差，所以委派二把手国务大臣Woodale在现场，Woodale是现场的最高决策人；
外交部还有一位政务次官Angela也在现场，Angela比Woodale低一级；
Powell上校的领导，Benson中将，他负责军事方面的最高决定权；(扮演Benson中奖的是已故著名演员，《哈利波特》中的“斯内普教授”,Alan Rickman)英国检察总长，他代表法律问题上的最高决定权。行动具体实施者：
肯尼亚的军队在现场待命，准备随时实施抓捕。美国也为这次行动提供了“无人机”支持。无人机一方面负责提供现场实时图像，还携带了数枚“地狱火”飞弹，以备不时之需。具体操控无人机的是Watts中尉，他听从Powell上校的全权指挥。
（《绝命毒师》中的“小粉”扮演Watts中尉）这个架构一开始就像极了一个大公司：
总指挥Powell上校就像是分公司的业务部门负责人，她的身旁有专人帮他分析各种数据，帮她做商业上的决定。同时，她身旁也有分公司法务制约着。
Watts中尉就像是一线的业务人员，负责具体执行，让他打哪就打哪。而坐在战情室里的一帮领导们则像极了公司总部的各种部门。Benson中将是总部业务部门的老大；总检察长是公司的法律总顾问（GC）；外交大臣好比是CEO，有直接决定权，但他没来，所以授权国务大臣Woodale坐镇现场。Woodale相当于一个行政副总裁吧。政务次官Angela在整个决策过程中一直反对军方（业务部门）的建议，像极了公司合规官。
(Angela左右了整个决策过程)好了，各就各位，好戏开场了！第一回合
联军的计划是依靠无人机和其他高科技手段识别现场可疑人物，一旦确定目标恐怖分子出现，马上出动肯尼亚的地面部队实施突袭抓捕。
可这个计划一开始就失败了，还没等联军准备好，目标恐怖分子就迅速离开了原定地点，来到市区的另一个民宅内。可是新的地点被肯尼亚境内的反政府民兵控制，肯尼亚政府军不敢在这个区域大张旗鼓的实施抓捕，稍不留神就有可能引起大规模武装冲突。
这时Powell上校向战情室里的领导建议说，这个恐怖分子我们已经追了六年，机会难得，干脆一颗飞弹把他们丫全炸飞算了。
对于分公司业务部门提出的这个建议，总公司的领导们出现了两派不同的意见。Bensen中将当然支持自己的下属，同意炸飞恐怖分子。但总检察长和和Angela都认为首相只是授权了抓捕，并没授权实施轰炸，因此不同意发射飞弹。Woodale“副总裁”很自然地拒绝了这个建议，要求继续寻求抓铺的机会。这一回合，法务和合规联手，用显而易见的法律理由，没花什么力气就把业务部门的建议挡了回去。第二回合
但是形势马上急转直下，首先联军发现这帮恐怖分子正在屋里给两个年轻人身上绑各种雷管、炸药，并且正在安排祷告和录像。显然这两个人马上要出门实施自杀式炸弹袭击。Sadd中士根据炸药的数量和强度，估计这些炸药如果在闹市爆炸，至少80-100个人会受伤甚至送命。这样一来，现场实施抓捕已经不可能了。这个区域本身不在政府军控制之下，对方又携带重武器和大量炸药，一旦交火，后果难以想象。
同时联军还在现场识别出了其他两位被通缉的重要恐怖分子，加上原来的目标，英美在非洲通缉的二、四、五号恐怖分子居然同时出现在房间里，对军方来说这简直是一个千载难逢的机会。Powell上校觉得事已至此，就应该当机立断把这些人当场炸死。但这回她留了个心眼，没急着向战情室的领导们汇报，而是直接向身边的Webb少校施压，要求其确认在法律上没问题。因为Webb少校作为指挥部的法务，如果他同意了，Powell上校作为总指挥可以直接下令发射飞弹。
这一段实在是太贴近生活了。很多业务部门的人员也会观察不同的法务、合规和风控人员的风格，知道这些部门中的“短板”，关键时候选择比较“比较好说话的”或者“比较好搞定的”，恩威并施，先拿到一个sign-off，干了再说。所以“合法风”要非常注重部门内部的沟通，明确每一个人的权限，统一标准。并使大家形成一个习惯：一旦有任何不确定的问题，要马上向负责人汇报，各位不那么资深的“合法风”们，千万不要担心自己被认为“hold不住场面”，不能独立处理工作。在这样的部门工作，积极的和领导沟通汇报工作，不是逃避责任踢皮球，是对工作的负责。
Webb少校思路就非常清楚，他考虑到行动变更的重大影响，他坚持要求向战情室里的领导汇报。战情室里再次分成了两派：Benson中将支持炸飞恐怖分子；检察总长考虑到这些新的变化，也认为在法律上没问题。但是另外一边，Angela明确表示反对。她认为虽然法律上没问题，但是在政治上风险很大。首先，三个恐怖分子里有一个持美国护照，轰炸之前应当要和美国人打招呼；其次，英国从来没有在一个有外交关系的国家领土上用无人机进行轰炸，政府不应该随便破例。这一席话说完，所有人一片沉默。现场话事人国务大臣Woodale进退两难。
Angela的这番劝说从合规部门的角度来说堪称非常专业。在公司里，法务主要负责法律风险的把握，而法律风险相对来说是界限比较分明、标准比较清晰。而合规部门除了要关注法律和程序的要求，还要关注很多标准不那么清晰，对错不那么显而易见的潜在风险，例如声誉影响，公序良俗等。在这里，Angela巧妙的提出了两个方面的潜在风险，一是“与盟国的关系”，二是“此前的惯例”，这两个问题都非常微妙。美国毕竟是大哥，小弟要炸美国人最好还是先和大哥报备一声。另外，英国人最重惯例，在使用无人机执行轰炸任务的问题上一贯非常谨慎。要破这么一个先例，在场的谁都有压力。所以大家听完都陷入了沉默。
Angela的劝说方式也值得学习，她不是一味的表示反对，而是巧妙的提出了其他人没有意识到的风险。最重要的是，她提出的问题表面上看至少是可以解决的。副总裁Woodale马上汇报给“CEO”外交大臣。外交大臣说赶紧给美国国务卿打电话。Benson中将还想继续施压，他对CEO说，“大臣，十分钟后他们就要展开自杀式袭击了”。外交大臣的回复十分干脆：“那你只有十分钟找到美国国务卿”。
这也是一个经典的工作场景。业务部门常把时间压力挂在嘴上，希望能够网开一面，放松要求。例外可以给，但要看是不是一个原则性问题了。如果大家认准了是原则性问题，那么就勇敢地坚持吧。
时间一秒一秒的在流逝，屋子里的自杀袭击者看上去随时有可能出发，而锁定的恐怖分子们也似乎随时有可能逃之夭夭。终于，美国国务卿点头同意了。战情室里形成了统一意见：发射飞弹。第三回合
真正的故事现在才开始。就在Watts中尉根据指示，准备操控无人机发射飞弹时，他突然发现一个邻家小女孩拎着一筐面包，恰好在轰炸目标旁边停了下来，而且支起摊子准备卖面包了。这一个飞弹打下去，恐怖分子必死无疑，而这小女孩也肯定活不了。Watts中尉完全懵逼了，一边是和时间赛跑，稍有迟疑就满盘皆输的任务，一边是可爱无辜的小女孩。千钧一发之际，Watts中尉握着发射杆的手全是汗水，就是按不下去。犹豫再三的Watts中尉最终横下一条心向Powell上校说：“根据规则，我作为导弹发射操作员，有权根据现场的突发情况，要求重新评估轰炸的“附带损失”（即轰炸会对周边造成损失的具体评估）”。
这也是个很有启发的情节。一线的业务/销售在执行上级任务时，并非完全的盲目服从，对风险和合法合规的问题有着自己的判断。他本能觉得有点问题，即使在情势紧急，分秒必争的环境下，仍然把自己的问题提出来,合理利用程序规则，要求上级再做考虑。
我们常说，合规培训和合规意识的提升不能仅仅针对管理层，要深入到第一线的业务人员，因为他们在业务的第一线，是离风险最近的人，也是公司合规的第一道防火墙。如果能提高他们的合规意识，让他们有能力识别风险，懂得如何寻求帮助，是公司整体合规水平提升的关键一步。这时Powell上校已经快要急疯了，千载难逢的机会随时就要从手边溜走，而且只要那两颗人肉炸弹离开房间，大规模爆炸和流血就无可避免。她一方面要求Sadd中士重新评估“附带损失”，另一方面继续向身旁的法律顾问Webb少校施压。Powell上校说，“我们没有时间等了，也没有时间再向上汇报了，分分钟这些人就要离开现场，不仅恐怖分子逃之夭夭，放虎归山，上百人还会死于自杀袭击。我就要你现在给我一个决定”。各位是否觉得这个场景非常熟悉？业务部门的区域老大抓着一个年轻的法务，把公司的所有未来和命运压在他身上。“你丫快给我批准，老子没时间耽误了，一分钟十几亿啊，这生意做不了公司要关门所有人全部下岗都怪你”。仿佛一个小法务真能决定大公司的命运似得。
但是Webb少校顶着压力，说出了一番惊天动地的话，这里我建议所有的“合法风”人员认真学习这段话，最好能背下来，必要的时候说出来简直逼格不能再高：
“恕我直言，长官，这些决定不是由我来做的。我是来给你法律上的建议的。法律不是来阻挠你的，是来保护你的。行动是否必要、是否恰当在法律上也许已经没有争议，但为了保护你以及那个小女孩，我还是建议你向上级汇报。” 振聋发聩有没有？
“合法风”很多时候被业务部门当做对立面，被认为一心与业务部门作对，就是为了不让公司好好做生意。实际上很多时候“合法风”不仅仅是在保护公司，也是在保护业务部门的人员。很多人没有意识到如果他们作为具体参与者违反了法律，他们是要承担个人责任的。即使有了“合法风”的批准，也不一定能豁免这种责任。
Webb少校的表达方式也特别好，他不是仅仅强调自己的法律立场，而是巧妙地让Powell上校觉得他是在替她考虑，和她是站在一起的。也许Powell上校还是不认同他的观点，但这样至少能够避免强烈的情绪对立。大家都是普通人，都有情绪和脾气，太多时候公司里业务部门与法务合规争执不下，多少都有意气用事的因素。大家到了后来为了争一口气，甚至都忽略了一开始关注的重点。
无奈之下，Powell上校只好向战情室汇报。根据重新估算，如果向目标投弹，卖饼的小姑娘有65%-75%的几率会被炸死。
战情室里乱作一团。Benson将军当然支持自己的下属，认为一秒钟都不应当再耽搁，行动失败谁也承担不了这个责任；检察总长则非常犹豫，骑在墙上左右为难。他一方面觉得确实有足够的理由实施轰炸，但也担心行动细节泄露会引起民众不满。毕竟，明知轰炸范围内有一个无辜平民仍然下令轰炸在西方社会是很容易引起公关灾难的。
政务次长Angela仍然强烈的反对轰炸，她再次提出一个让所有人无以反驳的观点：“100个人死于自杀式袭击固然悲惨，但那毕竟是恐怖分子干的，直接责任不在我们，我们还可以借此赢得宣传战和道义上的优势；但是如果我们故意炸死一个小女孩，一旦泄露，恐怖分子就会获得道义上的优势，他们就会赢得宣传战。”
这个时候，故事已经变成了著名的哲学命题“电车困境”，大意是：假设你驾驶一辆停不下来的有轨电车，即将撞上前方轨道上的5个工人，他们根本来不及逃跑，除非你改变轨道。但是，备用轨道上也有1个工人，那么，是否可以通过牺牲这一个人的生命而拯救另外五个人？Angela的话非常冷血，但面对“电车困境”，不存在完美的选择。外交大臣左右为难，决定向首相汇报。首相很快回复了大家：“请大家尽一切可能减少损失”。
我看到这里简直拍案叫绝，这就好比公司有一个业务模式和合规的冲突几方争执不下，最后问题汇报给董事长。董事长说：“同志们，发展是硬道理，但遵纪守法也非常重要，要两手抓，两手都要硬”。这话一点错没有，但完全不解决问题啊。
董事长（首相）当然不傻，他知道你们都不想担责任，“让我来帮你们剪定时炸弹的引线，剪对了功劳是你们的，剪错了把我炸飞”。所以啊，董事长还是装装傻，说句废话吧。同学们，不要瞧不起职场上的废话，废话能保命啊。最后决定
不过这句话倒是提醒了Powell上校。她让Sadd中士试着调整一下投弹位置，看看有没有可能即把恐怖分子杀死，又能够尽可能减少小女孩受重伤或死亡的几率。Sadd中士调整了半天，指着另一个位置说，稍微投偏一点应该还是能够炸死恐怖分子，但小女孩重伤或死亡几率可以降低到45%-65%。不可能再低了，再低有可能炸不死恐怖分子了。
Powell上校如获至宝，马上向战情室汇报：调整投弹位置后小女孩死亡可能性在45%。对65%这个可能性上限Powell上校则绝口不提。
这个时候战情室里的所有人都明白，军方已经尽了最大的努力了，反对最坚决的Angela虽然仍然十分不满，但也实在找不出反驳的理由了。
像所有重大决策达成的过程一样，没有“完美的选择”，只有 “相对最好”的选择，没有一点风险都没有的方案，只有 “风险相对最小”的方案。“合法风”提出质疑，不是为了彻底地否定交易，而是希望在反复拉锯过程中尽可能的降低风险，找到那个大家都可以接受的平衡点。
Woodale艰难的下达了轰炸的指令，两颗地狱火飞弹射向了目标。最后恐怖分子和小女孩命运如何，我就留给各位去看电影了，后记
这个故事里没有“正派”和“反派”，虽然我站在一名公司合规官的角度来看这个故事，但我也不认为军方是所谓的“反派”。这里的每一个人，都是从自己的立场出发，做出了自己认为最正义、对国家最为有利的决定。
公司的决策过程也一样，业务部门和“合法风”的冲突，也完全是不同立场和价值观的冲突，但大部分情况下各方的出发点都是希望公司能够获益，最终完全可以走向统一和妥协。但是如何说服对方，如何达成一致，如何让对方接受“虽不完美，但更为现实”的结果，则充满了艺术和技巧。希望这部电影和这篇文章能给大家带来一点启发。本文授权转载自微信公众号：国际合规法律问题实务与观察，
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