景区物业管理

第一篇：景区物业管理

景区物业管理

公司始终贯彻“以人为本，和谐物业服务，服务第一”、“100%客户、用户第一”的服务理念，倡导与各方共同合作，营造人与自然相融会的物业管理服务环境。

公司将认真贯彻国家《物业管理条例》，坚持只有学习才能理解，只有在理解的基础上，才能做好宣传贯彻工作的方法。作为物业管理业内翘楚要身先垂范，规范自生和企业的行为。我公司将充分利用现代科学技术到物业管理之中，根据本景区的特点，将逐步提高物业管理的科技含量，从停车管理、档案管理、游人管理、设备管理到于客户沟通、交流以及实现企业形象设计和宣传都通过网络进行，使物业管理更上一个台阶。

公司吸收了丰富的管理信息资源和人力资源。在景区物业管理方面，服务中心将充分利用公司的人力资源和管理信息资源，同时可将可能出现的疑难问题提交公司共同研究探讨并提出适合客观情况的解决问题的方案。建立全面有效的管理体制和方便、便利、全方位为客户服务的运作模式，形成了制度化、标准化、人性化、专业化、市场化、及灵活的管理机制。

成熟可靠的智能化安全保障体系，完善的管理制度以及有纪律严明保安队伍，实施了人防、技防相结合的保安管理系统，保障了物业安全运行。

1.完善施工设计

我公司将以物业管理和客户的角度，通过审视建筑、机电设备及装饰方案和施工图纸，及时提出各种有利于日后发挥各项综合设计使用功能和物业管理的意见和建议，达到完善设计、节约投资和方便管理之目的。

2.专业技术支援 我公司不仅具备有各类优秀的专业物业管理和工程管理人员，而且拥有物业管理专业的各项专业服务和合作伙伴，随时可提供各项咨询、清洁、园林绿化、工程技术和保安等各方面的技术支援。

3.一站式服务 客户、游客只需将他的需求告诉我公司任何一位员工，都将迅速、进入一套严密、高效的处理程序，以其为客户、游客提供最为便捷之服务。

4.科普宣传 开展多种形式的消防、治安防范培训或宣传，使游览的市民、员工了解到安全防范的基本常识，提高安全防范的意识。

氛围管理服务 针对旅游景区的特点，我公司拟从外围入手，有外及里，开展“氛围营造”工程。有序的车辆行驶、停放管理到位等。

一：物业管理整体设想、策划与分项管理方案

（一）整体设想

1．弘扬一种全新的服务管理理念

在盘龙湖风景区的物业管理中，坚持以人为本的和谐物业服务管理理念。要以客户为中心，以客户的利益为半径，以客户满意为管理的出发点和归宿点。为充分体现开发区创造一座“欣赏、品位、尊贵”物业的开发初衷，延续高水准的生活居住理念，我们将坚持管理来不得半点松懈，服务来不得半点疏忽，既“服务第一、管理从严” 的原则，专业管理与游客自治自律相结合的原则和物业管理为主、多种经营的原则，寓服务于管理之中，坚持以客户的利益为前提，对风景区实施科学的管理、优质的服务，并在现有的管理经验及管理资源的基础上，不断调整与金龙湖风景实际需求相符的管理模式，营造温馨、舒适、安全、便捷的休闲氛围，不断进取开拓，使广大客户员工、游客真切地感受到高品位物业服务所带来的新生活、新理念，实施物业保值增值。

2.三大原则

● 专业化原则 在本物业的管理服务人员中，专业上岗证持有率达100%；同时，为保证员工工作的高标准，公司将不断地开展各种岗位服务技能及服务意识的培训。

● 责任到人的原则 服务中心与公司签订《目标责任书》，责任书以本方案书之承诺指标为标准，由服务中心负责人承担落实，并与个人收益、奖金直接挂钩。服务中心各部门责任人与服务中心签订《责任确认书》，包括服务中心副经理、保安主管、保洁主管、客户服务、设备定岗维护责任到人，明确工作计划、明确责任，明确奖惩办法。必须做到“事事有人负责，处处有人关心”、“事事有着落，件件有回音”。

● 全程监督的原则 服务中心的工作将完全处于一种高标准、严要求的动态监督之中。包括：

服务品质监督——由公司每半年组织一次“客户满意率”调查，让广大客户、游客进行最公正的评判；

工作效率监督——由公司组织不定期的“事务完成情况”调查，重点检查维修及时率，投诉处理率、维修合格率；同时公司监管科也将以专业调查的方式对服务中心进行每月不少于二次的例行检查及每半年不少于二次的综合考评，并出具专项报告书、整改建议书；

财务动态监督——每月收支情况汇总、分析，及时发现偏差，及时进行调整，保证收费与服务相一致的原则。

3.两大保证：

● 质量保证 导入ISO9001：2000版的质量管理体系，紧密结合具体实际，制订行之有效的管理制度，以制度促管理，寓服务于管理之中。

● 人员保证 我公司将抽调经验丰富的管理骨干和技术全面的专业技术人员负责景区的管理工作和专业技术工作。对于新招聘的员工，我公司将严格按照员工培训计划，采取多种形式进行岗前培训和岗中培训，确保员工队伍的高素质，管理工作的高效率、高质量。4.突出四个管理服务重点景区是高档生态水景景观，在管理中应当突出四个管理重点

（1）生态管理景区建在武汉经济开发区未来的政治、经济、文化中心，营造的景区之韵，幽幽弥漫，故保护和维护好生态环境极为重要。我们组建以保洁为主保安、维修为辅的生态维护队伍，制订完善的生态保护制度，广泛开展生态保护宣传和消防安全宣传教育

（2）设备设施管理

配备作风踏实、技术精湛的专业技术人员，建立规范的共用设备设施管理制度和操作规程，对设施设备进行严格管理，并根据不同型号产品的保养要求进行日常检查，精心养护，消除隐患，确保设备安全、正常运行。

（3）消防管理 贯彻“预防为主、防消结合”的方针，组建高素质的义务消防队伍，制订完善的消防制度，加强消防设备设施的管理。要运用多种方式，在中广泛开展消防宣传教育。5.创造企业管理服务五大特色

在景区的物业管理中，我公司将努力创造自己的管理特色。

（1）提高物业管理的智能化水平。我公司将根据景区物业管理的需求，逐步建立物业管理软件操作平台。并对设备实现最优控制的过程自动化，以运行状态监视和计算机为中心的设备管理自动化，以安全监视为中心的防灾自动化，以节能运行为中心的能量管理自动化。

（2）创建环保。要依托景区优越的自然环境，在绿化、美化环境的同时，采取多种方式进行环保宣传、教育，积极开展“垃圾分类、你丢我捡”等环保活动，坚持从物业服务中心的员工抓起，全体动员，人人参与，努力创建拥有蓝天、碧水、绿色、清静的环保。

（3）个性化服务与规范服务相结合。在景区的物业管理服务中既要强调规范化服务，又要重视个性化服务。既要有大众化的服务的方式和内容，又要有酒店式的服务方式的内容使景区的客户、游客能够各取所需，各得其乐。

（4）增加物业管理服务的文化含量。我公司将对物业进行日常管理的同时，十分重视软环境的建设：与客户、游客的交流、人际关系的协调和沟通、精神文明的宣传、社会公德的倡导、文化的普及等等。物业管理文化含量的增加，是一个渐进过程，既不能无所作为，也不能急功近利。要从大处着眼，小处着手，因地制宜，持之以恒。

（二）策划

1.管理方式

◇ 在总经理领导下的服务中心经理负责制；

◇ 导入、实施ISO9001：2000国际质量管理体系，确保物业管理过程有效运行；

◇ 依法管理，严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，确保 各类人员的专业素质和综合素质；

◇ 运用现代管理手段，实现办公自动化；

◇ 实施超前性、创造性、全方位的服务，开展多元化经营；

◇ 运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式；

◇ 致力于精神文明建设，实施品牌和形象战略，提升整体品位。

正常管理工作计划表

分项管理方案

景区的物业管理大体上分为治安防范管理、金龙湖管理、消防管理、清洁绿化管理、亭廊、桥梁及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、景区文化建设等方面，在实际操作中，根据景区的具体特点，有重点、有步骤地逐项落实。1.安全防范管理方案

在管理中，运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进的设备、工具和人的主观能动性，维护物业和客户（物业使用人）、游客的安全，这是一项很重要的工作，最为关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（1）管理内容

（2）A.常规防范：采用站岗值勤与巡逻值勤相结合的方式，协助公安机关维护公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、客户、游客安全的行为。

·门岗的任务

a.礼仪服务（向客户行举手礼或注目礼）； b.维护出入口的交通秩序

c.制止酗酒者、乞讨者、衣冠不整者和小商贩进入； d.严禁携带任何危险品进入；

e.遇有外来人员将大件物品带出，即与物主核实，并作登记。f.为客户、游客提供便利性服务

·巡逻岗的任务

a.按规定路线巡视检查，不留死角；

b.巡查车辆停放情况，维护道路畅通，做好安全防范工作； c.对进入风景区内的嫌疑人进行检查防范； d.亭廊、桥梁、雕塑、假山、绿地安全检查； e.消防安全检查；

f.防范和处理各类治安案件； g.防范和制止各类违反管理制度行为。

B.技术防范：运用红外线监控系统、电子巡更系统等技术防范手段，对景区内的治安情况实施24小时监控，确保安全。

·对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点拍照措施，并及时通知值班保安就地处理。

·值班保安接到治安报警，迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到客户服务，由客户服务作详细记录，留档备查。

（2）管理措施

·保安实施准军事化管理，制订各项保安管理制度和奖惩措施，并严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心。

·强化保安人员的内务管理，开展系统军事化素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能，每年组织不少于4次会操。

·加强保安人员的行为规范教育，要求服装统一，佩证上岗，言语文明，举止得当。

·保安严格执行巡更到点制度，确保巡逻质量。

·监控中心设备每天检查、保养，监控系统沿线影响监控效果的杂物及时清除。

工作质量考核文件

《员工行为准则》《岗位职责》《巡视检查记录》《月工作质量评估表》《奖惩制度》

2.消防管理方案 消防管理也是物业管理的重要组成部分。根据消防法规要求，结合景区的实际切切实实做好消防安全工作，确保客户、游客的生命财产安全。

（1）管理内容

A.做好消防设施、器材的管理；

B.保持消防通道的畅通；

C.加强木质亭廊的消防安全管理；

D.严禁违章燃放烟花爆竹；

E.严禁使用瓶装液化气；

F.严禁携带、储藏易燃易爆物品；

G.防止电器短路、管道煤气泄漏等引发火灾因素。

（2）管理措施

A.制订并落实消防制度和消防安全责任制，做到责任制落实，器材落实，检查落实；

B.制订消防事故处理预案，防患于未然；

C.建立义务消防队，预防为主，防消结合，发现隐患，及时清除；

D.做好消防器材、设备的检查 保养，使之始终处于完好状态； E.制止任何违反消防安全的行为；

F.积极开展防火安全宣传教育，定期向客户传授消防知识；

G.发生火灾，及时组织扑救并迅速向有关部门报警。

清洁方案

清洁作为物业管理的重头戏，是不可缺少的部分，关系到整个的形象，也是测定环境质量的一个重要标志，故制订以下管理方案：

（1）管理内容

A.清洁卫生

·绿化及公共设施、道路： 每天打扫二次、捡拾绿化带内杂物，清洁所有设施（含各种标识标牌）、地灯、亲水平台、背景音乐广播、雕塑，随时清除各类污渍，清扫积水，每周对垃圾桶进行清洁、消毒；每月对照明设施、假山进行擦拭。·垃圾中转处：

每天分上下午各收集一次景区的垃圾，清运到垃圾房，并清洗垃圾中转处。

·亭廊、桥梁：

每天保洁二次，木桥、桥面、扶手、栏杆、坐凳、台阶（含踢脚线）每天保洁二次。·各功能房：半月拖抹、清扫水泵房、安全监控中心、配电房等地面（日常保洁由各功能房工作人员负责）。

·公共厕所：每天上下午都擦拭墙壁、地面、踢脚线、门及门框、蹲坑、小便斗、镜面、洗手盆等，清理并清洁垃圾箱。每月擦拭清洁照明灯、排气扇等。

（2）管理措施

A.建立保洁制度，狠抓落实； B.严格按操作程序进行规范操作；

C.加强保洁人员的思想教育和业务培训，提高员工素质，增强专业技能； D.以“三查”形式对绿化保洁工作进行经常性监督检查（“三查”指：保洁员自查、管理主管巡查、服务中心经理抽查）；

E.抓好保洁人员的行为规范管理，要求服装统一、标识齐全、言行文明。

3.财务管理方案

财务管理是物业管理中重要的内容之一，财务管理目标要求在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高经济效益。

（1）管理内容： A.加强现金收支管理； B.搞好财务核算；

C.财务收支状况每年公布一次； D.做好年度财务预算和决算工作； E.认真审核报销票据，严格控制费用报销；

F.及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策提供依据。

（2）管理措施

A.根据财务法规政策，制订财务管理制度； B.财务人员持证上岗；

C.抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质； D.加强成本控制；

E.加强财务监督和财务检查。

质量管理方案

导入ISO9001：2000版质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助于实现决策、计划与控制、协调与结合，有助于实现既定的质量目标。

（1）管理内容：

A.按照ISO9001：2000版质量体系标准，制订质量工作计划； B.实施所制订的工作计划和措施；

C.对照计划，检查执行的情况和效果，及时发现和总结存在问题；

D.根据检查结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

（2）管理措施

A.抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作；

B.制订质量责任制，保证质量管理工作落到实处；

C.接受公司对管理工作的现场指导；

D.配合公司开展质量体系审核。

4.人力资源管理方案

一流的物业必须需一流的管理，一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业人才，而人才的管理和培训，对于保持员工队伍的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。

（1）管理内容

A.按照合理的人才结构配置各类人才；

B.任人唯贤，量才录用；

C.开展业务培训，全面提高业务素质； D.进行业绩考核，优胜劣汰。

（2）管理措施

A.制订岗位职责，做到责、权、利分明；

B.建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；

C.加强思想作风建设，树立全心全意为100%用户服务的观念和企业品牌意识；

D.岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合； E.全面考核，做到公开、公平、公正。

5.景区文化建设

景区文化建设是一项长期工作，既要坚持，又要出新，天长地久，潜移默化，教育人，塑造人的功效自然会被人们所认识。

开展景区文化建设，对于促进社会主义精神文明建设，活跃景区氛围，丰富客户生活，陶冶客户情操，具有重大意义。

（1）管理内容

A.环境建设

·道路整洁，绿化茂盛，空气清新，亭廊外观统一和谐，无违章搭建，配套设施齐全。

·各类标识（警示、导向）设计美观，布局合理，功能全面。·告示牌、宣传牌、宣传栏的设置赏心悦目，内容健康向上。

B.精神文明建设

·绿化自然，如开展爱绿、养绿活动。·保护环境，如开展收集分类垃圾活动。·弘扬公德，如开展文明游览活动。

·发扬传统，如开展与高铁国际商务区管理办公室共建活动。C.文化建设

从实际出发，开展丰富多彩的景区文化活动。·组织客户参加社会公益活动，加强与外界联系。

·开展经常性的健身活动；各类竞赛，如篮球比赛、网球比赛、游泳比赛、桥牌比赛等。

（2）管理措施

A.建立制度、场地、经费保证体系

·制度保证

为保证金龙湖风景区景区文化顺利开展，要制订一套完整的规章制度，如《精神文明公约》、《景区文化工作制度》、《景区文化活动运作流程》等。·场地保证

要落实景区文化活动场地，做到活动场地整洁、安全，能够满足各类活动的需要。·经费保证

多渠道筹集景区文化活动经费：

1.服务中心划拨 2.有些活动适当收费 3.寻求外界赞助

B.运用多种形式向客户宣传物业管理知识，使广大客户了解并支持物业管理工作；

C.定期走访和谈心活动。

6.档案建立与管理

建立金龙湖风景区的资料档案，加强资料档案的管理，对于保存的历史信息，维护管理的连续性和规范化，便于亭廊及设备设施的检查、维护、更新和客户、游客的沟通、联系，作用不可低估。

（1）管理内容

A.工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施资料等；

B.管理档案：绿化资料、日常巡查、（清洁、维修、保安）记录、值班记录、车辆管理记录、监控记录、监控录像、各类活动的照片资料、维修记录、设备运行记录、有偿服务记录、会议记录、荣誉资料等 ；

C.财务档案：逐年形成的财务收支报表、物业维修基金使用报表等； D.文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等。

（2）管理措施

A.制订档案管理制度，并严格执行；

B.按照档案管理要求，分门别类，编目造册，方便查阅，利于管理； C.专人管理，责任到人，存放有序，管理规范；

D.配置专门的档案管理用房和必要的设备设施，以满足档案管理要求；

E.根据档案资料的形式、性质，采取不同的管理手段，科学管理，确保档案资料完整、安全；

F.实现电脑化管理，提高管理水平。7.增收节支措施（内容）

1.如我公司在正式接管金龙湖风景区后，将审视物业内的公用水、电2.的消耗情况，重点检查各设备的运行状况，总结研究节能措施，其中包括：



3.制订切实可行的增收节支、反对浪费规章制度，开展经常性的节约活动。

4.建立有效的节约激励机制，通过明确的奖惩措施，从小处着眼，集水成 流。



5.加强设备设施管理和养护，保持良好状态，减少维修支出降低经营成本。

6.严格控制办公用品消耗管理，坚持反复利用，节约行政开支。

 7.加强物料采购、使用、保管、审批等程序管理，少库存、多周转，做到物尽其用。

 8.经常检查和关闭楼道灯 

9.按时关闭照明灯具



10.平时关闭机房内和部分车库照明 

11.杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。



12.严格把好采购关，货比三家，杜绝采购伪劣产次品，杜绝浪费。

13.根据物业的实际情况及的特殊性，制订合理的管理服务人员，以14.求人员 最精干，人员配备最有效。



15.强化服务中心资金、物资的管理职能，制订严格的管理制度，监督各部 门的财务消耗过程。



16.在每一财务审计年度开始时，公司将根据自身的管理经验，制订当年的 服务中心物业管理财务预算，对于超出预算的部分进行分析讨论，在不降低管理质量的前提下，以求将物业管理开支严格控制在预算范围内。

武汉市盘龙殷商旅游发展有限公司

2015年6月

第二篇：景区物业管理项目承包协议

物业管理项目承包协议

甲方： 法定代表人： 乙方：法定代表人：

为加强**景区物业管理，确保景区安全和环境卫生整洁，经甲、乙双方共同协商，达成如下协议：

一、甲方将**景区的安全管理和环境卫生保洁项目整体承包给乙方，乙方组织人员全面负责该区域的安全管理和环境保洁工作。

二、该项目全年承包费为人民币××元整（小写：￥××元）。

三、承包费由甲方按月向乙方以 方式支付。

四、该项目承包区域为：×××区域（具体见《项目安全管理和环境保洁区域图》）。

五、甲方有权指派专人定期不定期对乙方进行的安全管理工作和按照卫生保洁标准对乙方进行的卫生保洁工作进行检查。

乙方物业管理人员应服从甲方的管理和指挥,遵守甲方各项管理制度。甲方为乙方物业管理人员无偿提供简单的办公、存放清洁工具、更换服装的房子及用水和用电。

六、乙方必须选派足够数量的物业管理人员，特别是保洁员人数不得少于3名。根据工作需要,或因情况变化更换物业人员,乙方应提前通知甲方。

七、乙方安全管理人员须进行×小时值守，确保责任区域安全有序。

八、乙方保洁员需每天对上述指定区域进行卫生清扫和保洁。垃圾（包括冬季积雪）须日产日清，保证广场、道路、桥面、绿化带等保洁区域的卫生干净清洁，不留死角。

九、乙方物业人员当班期间应保持着装整洁，集中精力工作，不得高声喧哗、谈笑、嬉耍、打闹以及做与工作无关的事。

十、乙方物业人员需认真做好工作记录和交接班记录，要将当班期间发生的主要事件和重要情况清楚的记录在案。

十一、签订《协议》时乙方需缴纳履约保证金和物业管理质量保证金，合计为人民币**元整（小写：￥***元）。如果在承包期内能按照甲方要求圆满完成物业管理工作，承包期结束后甲方一次性退还保证金。

十二、乙方如不能履约，按照以下条款执行：

1、签订本协议后，视为乙方已经完全知悉并详细了解本协议约定的承包内容、范围、工作量及工作要求，并具有完全的履约能力，乙方不得以任何理由中途停止履约。如乙方中途不能履约，则以全部履约保证金（￥***元）作为对 甲方的毁约赔偿；

2、乙方必须按甲方要求完成物业管理任务并随时接受甲方管理人员的监督、检查。如未按规定完成工作任务或未达到工作质量要求，每次视实际情况从保证金中扣除**—**元。若保证金扣完，从承包费中继续扣除。

十三、甲方提供卫生清扫工具和必要的安全管理设施设备，乙方必须爱惜甲方提供的清扫工具和安全管理设施设备。

十四、乙方须为派出的物业管理人员购买人身意外伤害保险及其他相关保险；配备必需的劳保用品。

十五、乙方应遵循安全生产、文明施工的有关规定。对其派出的物业管理人员进行工作期间及上下班期间的安全教育培训，并要求保洁人员遵纪守法、遵章守规，严格杜绝安全隐患及事故。在进行物业管理（包括安全管理、卫生清扫、保洁）过程中要时刻注意自身安全，在处理突发或意外事件时要首先保证自身安全；在进行卫生保洁时，对过往车辆要主动避让，提高警惕，确保人身安全。如发生人身安全事故，责任与费用由乙方自行承担。

十六、本协议期一年，时间为2015年×月×日至2016年×月×日。协议期满后，如甲方继续对外承包该项目，同等条件下乙方拥有优先权。

十七、违约责任

1、甲、乙双方应严格履行合同,如乙方不能按照甲方要求的工作质量标准完成物业管理工作,经甲方指出后不改正的，甲方有权随时解除合同。

2、甲、乙双方无正当理由不得无故终止合同，否则违约方应向对方支付违约金。

十八、本协议如有未尽事宜，经甲乙双方共同协商，可作出补充规定，补充规定与本协议具有同等法律效力。

十九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，经双方签字盖章后生效。

甲方代表（签章）：

乙方代表（签章）：

年 月

日

第三篇：物业管理

组织架构及项目情况

公司设有综合管理部、工程维修部部、业主服务部、秩序维护部等部门。目前，公司接管物业的类型主要为商用写字楼等。主要有：哈尔滨银行大厦及新哈尔滨银行大厦项目，经营范围涉及物业管理服务、中介、汽车租赁、房屋租赁、国内广告设计制作发布业务、室内装修装饰、家政服务、干洗服务等诸多领域。经营理念及企业文化-------普惠金融，和谐共富

公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式，以业主至上、服务第一为宗旨，建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制，确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针，制定了一整套严格的管理制度和操作规程，通过科学的管理和优质的服务，努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围。同时，公司总结经营管理经验，形成了以人为本、和谐共存，“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念，为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。

企业文化

1.文化理念：以人为本，诚信立业。

一切按经济价值规律办事，一切按有理服从原则办事，一个以提高效率为中心的企业风格。

一切按经济价值规律办事，用经济的手段去激励员工的工作热情，用经济的手段去规范员工的工作行为。

一切按有理服从原则办事，用制度来约束管理者权威办事的行为，用制度来构建全员化创新竞争的平台。

一个以提高效率为中心的企业风格。用富翁贫民论来激发企业的活力，用管理工具来确保效率的最大化。

我们高度重视人才，认为人才是物业发展壮大所必需的力量源泉；我们选拔人才的标准是干，不是说，也不是看出来的。我们认为任何员工都有自己的特长，都是公司发展所需的人才；每个人的特长不一，不等于人格的高贵与鄙见，而是相互依存，相互欣赏；而且，通过努力学习，不断创新，都可以成长为技能更精的复合型人才；公司为人才创造一个良好的成长环境：我们惟才是用、量才适用，始终将人才视为我们的创业伙伴；人无完人，天生人人皆可用，只要具备公司的企业精神，只要符合公司行为规范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互竞争、相互帮助、取长补短，优势互补，大家和企业一起成长，共创美好明天。

2.物业发展愿景：为社会营造完美和谐的环境，为业主提供精到细致的服务，为员工构建展示才华的舞台，为股东创造持续稳定的收益。

公司为响应国家创建和谐社会的精神，把“为社会营造完美和谐的环境”作为发展愿景之一具有及其深远的意义，这也是公司可持续发展战略的基础；“为业主提供精到细致的服务”是公司发展壮大的重要条件，物业是业主的百年工程，通过几代人的管理，确保所管物业的完好和物业的保值增值是公司的职责所在，只有通过为业主创造价值，才能体现公司的价值，才能实现员工和股东的价值，实现公司的经营管理目标；公司坚信没有员工的进步就不可能有公司的成长，员工是公司最重要的资源：物业管理作为服务行业之一，公司最大的资产就是人力资源，公司通过引导、培训和激励员工，对人力资源进行结构的优化和质量的提升，打造出一流的管理团队，创造出一流的管理业绩。只有通过员工的不断成长和进步，才有公司的不断发展和壮大；“为股东创造持续稳定的收益”是公司向前

发展的动力，股东的投入是公司成立和发展的先决条件，那么为股东创造收益就是公司的使命之一，只有为股东带来收益，才有公司的持续稳定发展。

3物业的价值观：尊重信任员工，诚信依法服务，不断超越创新，用心服务业主。

公司无论大局还是细节，服务是靠具体的人来实现的，公司珍惜员工的劳动的奉献，我们力求让每一位员工的服务行为都能体现公司的质量目标，体现良好的职业道德与操守，真正赢得业主的满意；打造阳光企业，诚信依法服务是必须的，这也是公司长存的重要保证；创新是一个企业的生命，没有创造力的企业是没有发展的，所以提倡超越创新是公司继续发展的动力；为业主提供高质量和最大价值的精心服务，以确保业主对公司的认同、信赖。

物业管理工作是单调的，大多是简单重复的工作。但在我们眼里，没有枯燥与乏味，只有无尽的创造、无穷的乐趣。我们每天都在即兴创作出优良的管理服务，每一款给付的服务，都是世间罕有的艺术精品。微笑的艺术，爱心的艺术，专业的艺术，使我们与业主的生活精彩纷呈。只有平庸无能的人才会把工作做得越来越简单，越来越枯燥无味，越来越没有意义。精彩生活每一天，是我们工作生活的态度，也正是有了我们，社区生活的每一天都会更加精彩。

4物业品牌风格：时代高档物业特征，完美优质服务标志。

品牌表明了公司在市场的知名度和信誉度，公司创建品牌的最终目的是要树立业主信心，开拓市场，通过合作共赢，与业主或租户/相关利益者共同构建和谐社区。对专业化管理的执著，对专业形象的追求，是公司打造行业知名品牌的主要措施。只有通过专业管理，塑造专业形象，才能创建公司的专业品牌，才能打造公司的核心竞争力。

5物业企业精神：团结，创新，诚信，高效。

团结是一个团队的基本要素，没有团结就无所谓团队，没有团队就不可能有公司的凝聚力和战斗力。我们提倡有精心协作的团结，反对无原则的一团和气；我们倡导在有效沟通前提下增进团结，鼓励通过讨论甚至争论达到意见一致，从而使团结得到巩固和升华。

创新是进步的源泉。公司提倡和鼓励员工创新，包括体制创新、组织创新、制度创新、管理创新、服务创新。反对经验主义、保守主义。创新是公司管理服务水平不断进步的体现，是员工能力不断提升的表现，也是我们工作责任心和事业心的表现。

诚信是企业的经营之本。诚以修身，信以立德，是做人的根本。所谓诚，就是提倡员工光明正大，实事求是，敢于正视问题和解决问题，考虑事情和处理问题从公心出发，从工作出发，从业主的利益出发。信，就是提倡恪守对业主的承诺、对业主的承诺、对股东的承诺以及对员工的承诺；信对于员工来说，就是倡导员工严格执行上级的工作指令，切实履行好工作的职责，圆满完成对业主的服务承诺。

高效是专业的表现。在当今瞬息万变的信息时代，高效是把握住时代脉搏，是体现公司核心竞争力的表现之一。高效既是公司的要求，也是业主对服务的要求。我们必须树立时间观念、效率观念，过了时效，再努力的弥补也没有意义。做到今天的事今天做、能做的事马上做、困难的事想法做、重要的事优先做、复杂的事梳理做、限时的事计时做、琐碎的事插空做、所有的事认真做。6物业服务宗旨：快乐服务，温馨和睦。

我们所生存的世界，是由服务关系组成的世界。你服务他人，他人服务你，这个服务与被服务的简单关系，构成人类社会的本质。一切皆服务。作为物业管理公司的员工，我们服务业主住户，为业主住户提供多种服务内容，而业主也用他们的方式为我们服务，他们定期向我们缴纳管理费为我们支付衣食住行的费用。

公司的服务宗旨是“快乐服务，温馨和睦”，并形成了快乐服务的价值链，即：让员工的在创新中寻找快乐、在服务中体会快乐、在成功中感悟快乐，通过快乐服务，让快乐服务使千家万户温馨和睦，让业主享受被快乐服务的温馨，让合作方感受到快乐服务的温馨。快乐，可以激发员工的热情、激情以及无限的创造力；温馨，可以给业主带来欢笑，让业主对我们的服务更加满意；可以让我们的员工走向成熟、让公司走向卓越。

7物业经营理念：追求卓越，互利共赢。

通过全体员工的共同努力，只有打造一流，把工作做精做优，把企业做大做强，才会有卓越的品牌，逐步成为中国物业管理的领航者；实现经济效益、社会效益和环境效益的同步增长，才会有良好的效益和回报，我们的企业才能长盛不衰，让城市变得更加美好。

公司倡导共赢的理念，共赢是合作的基础，没有共赢的合作是不可持续，更不可能构建和谐的氛围。和谐是物业管理追求的最高境界，作为构建和谐社会的基本单元，公司以打造每一个和谐社区的具体实践积极响应国家社会发展的宏伟目标。

8物业服务理念：业主至上，精细服务，和谐管理，持续创新。

业主至上是我们的服务标准，要让业主对我们的工作满意，我们就必须想业主之所想，急业主之所急，业主想到的我们要做到，业主没有想到的，我们要想到，我们想到的就一定要做好；拓展服务的领域，创新服务的内容，不断给业主创造惊喜；只有让业主满意了，我们的目的才算达到。

精细服务要注重细节，细节体现了专业水准，从服务的礼仪礼貌、服务态度、服务知识、服务技能、服务效率、服务项目、服务程序、服务方式、服务内容、服务沟通反馈等方面全面体现服务的个性化，要从服务的广度、深度、持续创新全面拓展服务的内涵，重视服务的每一程序、每一环节、每一标准、每一细节，给业主以无微不至的专业体验。

和谐管理是我们服务的方向，管理中要求业主和物业之间的和谐，说到做到，务实求真；全情投入细心服务，用心做事，挑战自我，实现优秀到卓越的跨越，时刻意识到业主的满意是我们的追求。

时刻意识到追求持续创新服务品质是我们永恒的目标。我们必须要善于创新。创新，是追求卓越的具体行动。创新是可以在任何领域和任何工作中进行的。如果我们公司的每一位员工都懂得创新，则我们公司就是一个充满创新精神和创新活力的公司。

9物业质量方针：秩序安全，环境优美，舒适健康，业主满意。

业主满意度是衡量服务工作的关键指标。满足业主的合理需求是服务行业从业人员的基本工作要求，追求业主的满意度是服务人员的工作目标。为此，物业从业人员务必牢固树立“业主是上帝，业主是衣食父母”等基本观念，任何时候都必须牢记在不违法的前提下“业主总是对的”的思想观念，如果业主错了，就是由于我们解释工作还没有做到位。因此，要永远站在业主的角度和立场来思考问题，想业主之所想，急业主之所急，才能真正地把服务工作做好。

我们恪守“秩序安全，环境优美，舒适健康，业主满意”的质量方针，将品质意识灌输到全员的服务行为，将品质保证渗透到每一个服务流程，在不间断的预防与纠正中实现优质服务；创造优美舒适、和谐的环境，为公司和业主创造价值。10物业员工素养最基本要求：准时，守纪，敬业，原则。

准时，是每个企业对员工的最基本要求，准时是企业确保工作时间和稳定生产的前提；守纪，是公司进行管理的有力保障，“无以规矩，不成方圆”，这句话绝不是泛泛之谈，公司想要各项工作有序进行，就必须制定相应的管理制度并认真落实下去，让员工认真遵守；敬业，是公司对每个员工职业素质的期望，这也是每个人的素质体现；原则，是公司保证所制定的规章制度、岗位职责不流于形式的必要力量。

员工箴言

道德标准：忠诚正直、敬业爱岗。

伦理观念：尊敬领导、团结同事。

自强意识：天行健，君子以自强不息。

学习意识：知识改变命运。

团队观念：一个篱笆三个桩，一个好汉三个帮！

忧患意识：不敬业就失业，不爱岗就下岗。

创新观点：苟日新、日日新，又日新。

保密意识：非礼勿视、非礼勿听、非礼勿言、非礼勿动。

能动意识：能摆出问题，更要提出解决方案。

效率意识：案无积卷、日事日毕。

工作态度：把工作仅仅当工作来做，你会觉得很累，把工作当事业来做，你会很快乐，而且你会取得超出你想象的成绩！

工作心态：心态决定命运，意识决定效果。

问题意识：与其被动回避，不如主动出击！

完美意识：如果你的工作已经做得很好，相信你一定可以做得更好！相处原则：退一步，海阔天空；一转念，柳暗花明。

沟通原则：不回避矛盾，对事不对人，沟通增进互信。

失误认知：如果你错了，就赶在别人面前先承认自己的错误！

责任意识：不敢承担责任，永远得不到委任。

培训意识：部下素质低不是你的责任，不能提高部下素质就是你的责任。批评认知：如果上级愿意批评你，请你珍惜并好好改进。

第四篇：物业管理

任务须知：

1．项目背景及需求；

2．E-R图设计（局部与全局E-R图）；

3．数据库表设计（包含E-R图中的所有实体与联系所对应的关系表）；

如需要，还可以添加一些关键业务所需的视图，触发器，存储过程设计等；

4，给出各sql脚本程序的测试结果。

任务18物业管理信息系统：

物业管理信息系统软件是一套具备记录，查询物业小区业主信息，物业管理费用信息，水电煤气有线电视等费用信息，有线电视信息，供暖费用信息，业主房款缴纳信息，并且可以打印输出上述信息报表（月报表，季报表，年报表）的管理软件系统。

1．记录业主基本信息如：身份证号，楼号，房号，姓名，工作单位，联系电话，建筑面积等，并生成业主的综合信息表（包括所有业主有费用综合信息表，单个业主信息表）；

2．记录月水电煤气抄表数据并打印业主交费通知单，包括水电煤气有线电视费通知单，供暖费通过单，物业管理通知单：

3．记录业主交费情况并打印交费单，包括水电煤气费，供暖费，物业管理费，分期付款。

4．统计业主信息月，季和年报表，包括：物业实收费汇总表，物业应收未收汇总表，应交未交费用业主信息表，月度房款还款明细表，单用户应收贷款还款表。

5．数据备份与恢复及权限管理。

第五篇：物业管理

第一章 总则

第一条 为维护本物业区域内全体业主、使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护本物业区域内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，建设管理有序、服务规范完善、秩序良好、环境优美、文明和谐的物业管理区域，根据国务院《物业管理条例》等法律法规的规定，制定本规约。

第二条 本规约由建设单位制定，作为房屋销售合同的附件，建设单位应当在物业销售前将本规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本规约予以书面承诺，表示对本规约内容认可。本规约对建设单位、业主和物业使用人均具有约束力。其效力及于以后的物业买受人。

第三条 建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。

第二章 物业的使用、维护和管理

第四条（业主的权利和义务）

业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》以及相关法律、法规、规章政策的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。

第五条（相邻关系）

各业主同意，按照有利于共同生活、和谐相处的原则，根据相关法律法规的规定，妥善处理供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第六条 业主和物业使用人同意按照房屋销售合同中约定的和房屋使用说明书中载明的功能使用物业；合同未约定或约定不一致或房屋使用说明书中未列明的，按照规划部门核准的设计用途使用物业；不改变物业使用性质。

第七条 业主和物业使用人使用电梯时，除遵守本物业区域内电梯使用管理规定外，并共同承担电梯运行、维修、更新所产生的费用。

第八条 业主和物业使用人按照国家、本市的相关规定及本物业管理区域的相关制度，文明饲养宠物、燃放鞭炮等。

第九条 业主和物业使用人在车辆行驶和停放方面，遵守以下规定和约定：

（一）吨以上货车（搬家等特殊情况除外）、大型客车以及载有易爆、剧毒、放射性等危险品的车辆禁止进入小区；

（二）机动车辆在小区内行驶，时速不得超过5公里，禁止鸣号、试车和练车；

（三）机动车辆按规定的车位（停车区域）停放，禁止在消防通道、消防井盖、绿化等场地停放；

（四）按照规定或约定交纳车位使用费；

（五）爱护停车场设备设施，造成损坏的应承担赔偿责任；车位只可用作停放车辆，不得堆放杂物、安装设施或改作他用；

（六）对车辆有保管要求的，与物业服务企业另行签订车辆保管协议；

（七）。

第十条 业主和物业使用人应当增强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作。还遵守以下规定：

（一）；

（二）；

（三）。

第十一条（使用物业的禁止行为）

业主和物业使用人在本物业区域内，除应当遵守法律、法规政策的规定外，不得从事下列危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为：

（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外貌（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；

（二）擅自占用或损坏楼梯、扶栏、走廊、大堂、地下室、平台、天台、外墙、屋面、道路、绿地、停车场等物业共用部位、共用设施设备及相关场地。

（三）擅自拆除、移装、占用或损坏供水、供电、供气、通讯、排水、消防、体育、建筑小品等物业共用设施。

（四）在公共场所晾晒衣物（预留的固定晾晒处除外）。

（五）在非指定位置堆放、倾倒或抛弃垃圾、杂物。

（六）在本物业区域内存放易燃、易爆、剧毒、放射性物品;排放有毒有害物质；发出超标噪声。

（七）在物业共用部位和相关场所随意悬挂、张贴、涂鸦或刻画。

（八）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动。

（九）高空抛洒物品（对高空悬挂、搁置的物品应妥善管理）。

（十）法律法规禁止的其他行为。

第十二条（物业的维修养护）

业主、物业使用人同意按照下列规定维修养护物业：

（一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护物业确需进入相关业主或物业使用人的物业专有部分时，业主、物业使用人、开发建设单位或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主或物业使用人应给予必要配合；因阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，阻挠人应负责维修并承担赔偿责任。

（三）因维修物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向物业服务企业提出申请，经书面同意后方可实施，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿。

（四）物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。

（五）发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主或物业使用人，确实无法通知到的，物业服务企业可在公安部门、社区居委会和其他无利害关系业主的监督下，先行进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后sp。第十三条（专项维修资金的筹集、管理和使用）

业主应当按照相关规定缴存、使用、续筹本物业区域内物业专项维修资金。使用专项维修资金的，由物业服务企业或其他管理人按照有关规定，根据维修项目提出维修资金使用方案、所需资金预算、列支范围、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布，并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

第十四条（共有部分的收益归属）在符合相关法律规定且不侵害业主、物业使用人及他人的合法权益的情况下，利用业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、会所经营、商业促销等活动的，所得利益应当单独列帐，主要用于补充专项维修资金、改善共用设施设备，也可以按照业主大会的决定使用，每半年向业主公示使用情况。

第三章 装饰装修管理

第十五条 业主和物业使用人在装饰装修时，应遵守以下管理规定：

（一）业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务企业，签定室内装饰装修管理服务协议，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等内容，并遵守装饰装修的注意事项和有关规定。

因装饰装修房屋影响或损坏物业共用部位、共用设施设备的，相关业主或者物业使用人应及时恢复；给其他业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。

（二）业主应在 时间段内，不得从事敲、凿、锯、钻等产生超标噪声的施工。在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不擅自占用共有部分。

（三）业主或物业使用人应按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不擅自拆改。

（四）业主因房屋装饰装修或其专有部位中发生渗水等问题影响其他业主安全、正常使用物业的，业主应及时予以修复处理，由此造成的损失，相关责任人要及时予以赔偿。

（五）商铺业主和物业使用人不得随意悬挂招牌、招贴广告和宣传画。如需悬挂招牌、招贴广告和宣传画的，应符合相关规定，不得影响物业整体形象，不得损害相邻业主权益。

（六）为保持本物业管理区域的规划建设原貌和整体美观。同意按照设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，按物业服务企业指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

（七）如需在房屋建筑的外墙上安装遮阳篷、防护栏、晒衣架、花架、鞋架、封闭阳台等的，应按照物业服务企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。

（八）安装太阳能热水器应征得相关业主同意并符合相关安装规范，不得违反房屋安全使用规定、破坏楼宇外观、侵害其他业主利益。

第四章 物业服务费用的交纳

第十六条 各业主同意，物业服务收费按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用，并接受业主大会、业主委员会的监督。

第十七条 业主和物业使用人委托物业服务企业或其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、有偿服务的，其费用由双方约定；物业服务企业或其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公布。

第五章 物业出租和转让

第十八条 业主将房屋出租时，应当告知并要求承租人遵守物业管理制度和本临时管理规约。业主转让物业时，本临时管理规约对物业继受人具有同等约束力。

业主出租或者转让物业后，应当将物业出租或者转让情况和通讯方式书面告知物业服务企业。

第十九条 业主转让物业时应当结清物业管理服务费等相关费用。

第六章 违约责任

第二十条 业主未按规定交纳物业服务费用（物业服务资金）的，业主委员会应当督促其限期交付；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务企业或其他管理人可以在本建筑区划内公布物业服务费用（物业服务资金）收交情况，并注明欠交费用的业主房门号；仍不交纳的，物业服务企业或其他管理人可以依法 ：

（一）向物业所在地的仲裁委员会申请仲裁；

（二）向人民法院提起诉讼。

第七章 附则

第二十一条 若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。

第二十二条 本规约作为物业买卖合同附件，自物业第一买受人签字承诺之日起生效（承诺书见附件），至业主大会制定的管理规约生效之日终止。第二十三条 本规约由业主、开发建设单位、物业服务企业各持一份。

购房人（业主）签字： 开发建设单位盖章：

年 月 日 年 月 日