XX年房地产政策总结

第一篇：XX年房地产政策总结

XX年房地产政策总结

20XX年上半年，中国楼市的走向让人难以捉摸。一线城市政策收紧、热点城市房价扶摇直上调控风声四起、小城市出大招去库存、开发商疯狂抢地屡现地王、购房者摇摆不定……

有人说，此时的中国楼市正站在分叉路口。不论好坏，无关喜好，只为还原这半年来走过的路，房天下特此推出20XX年半年中国楼市白皮书。路途漫漫，下个半年，楼市会走向何方？

20XX年已经过半，回顾过去的半年，全国楼市持续升温。20XX年的房地产政策种类繁多，涉及金融、公积金、税收、城建、土地等方面，其中比较突出的仍是三四线城市的去库存政策以及一二线热点城市的调控政策。今年上半年都出台过哪些新政呢？让我们一起来回顾吧！

金融政策：降准、下调首套房首付比、上调公积金存款利率、调整公积金缴存比例。

20XX年3曰1日，降准：普遍下调存款准备金率个百分点。

20XX年2月2日，央行下调首套房首付比：在不“限购”的城市，居民首次购买普通住房的商业性贷款，最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

20XX年2月21日，上调公积金存款利率：职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期1。50%存款基准利率执行。

20XX年5月1日，调整公积金缴存比例：适当降低住房公积金缴存比例，凡缴存比例高于12%的，予以调整，不得超过12%。

税收政策：降契税、营业税、营改增

20XX年2月22日，调整房地产交易环节契税：个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。20XX年2月22日，营业税优惠政策：90平方米及以下住房减按1%的税率征收契税，90平米以上减按%征收契税。20XX年3月23日，全面实施“营改增”：建筑业和房地产业适用11%税率，二手房税率仍按5%征收，实际税负负担减少。

房屋新政、土地政策。

20XX年5月4日，鼓励个人出租房，允许商业房改租赁住房：国务院常务会议共推出四项举措，分别从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面，给予住房租赁市场支持。

20XX年2月23日，减少土地储备规模，叫停土地储备贷款：要求自20XX年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

鼓励农民工进城买房因城施策去库存 三四线城市为了去库存，制定购房补贴政策，鼓励进城上学、结婚、养老的农民工在城市购房。除此之外，各地因城施策，不断加大去库存力度。

海南、河南、内蒙古、重庆：凡市场上商品住房存量较大、可以满足安置房源要求的地区，一般不再审批新的商品住房开发项目。

甘肃、福建、青海、河南：原则上不再新建公租房，通过收购库存商品房或长期租赁住房作为公租房。

陕西、山西首套房最低首付20%；江西鼓励以租代售；江苏加大棚改力度；四川、黑龙江推“购房补贴”助推楼市；吉林省取消住房限购限贷；云南打出去库存“组合拳“；辽宁出“新15条“，全力去库存。

限购限价多措并举加大楼市调控力度

一二线楼市高烧不退，各地纷纷采取限购限价等多种政策，不断加大楼市调控力度。

北京通州区商住限购，商业办公项目不再对居民出售。

廊坊首付比例不得低于30%；上海二套普通房首付不低于五成；深圳贷款首付比例最低4成，非深圳户口社保1年提高至3年。

苏州限定房价涨幅；南京发布“最严限涨令“，首套房认房又认贷；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷。

第二篇：2003-2010年房地产政策汇总

09年---10年初房地产新政汇总 2010年初

2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.国家统计局数据显示,今年3月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%.1-3月,中国完成房地产开发投资6,594亿元,同比增长35.1%;房屋新开工面积3.23亿平方米,同比增长60.8%;商品房销售额7,977亿元,同比增长57.7%.4月18日,国务院发布通知指出,商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款.4月15日,国土资源部公布2010年住房供地计划,今年拟计划供应住房用地总量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多,超过去年全国实际住房用地总量.4月14日，国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。另外，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。

4月14日，国务院常务会议指出，全球金融危机的影响仍在持续，将保持货币信贷适度增长，坚决抑制住房价格过快上涨，并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。

4月11日，中国银监会主席刘明康表示，银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。

4月7日，国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序。

4月2日，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

3月23日，国土部提出，将在房价上涨过快城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地。

3月18日，国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后，退出房地产业务。

3月12日，国土资源部称，将于3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题。

3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

3月9日，温家宝总理所做的政府工作报告中强调，促进房地产市场平稳健康发展，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。其中，提出大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。

2月20日，银监会正式发布《流动资金贷款管理暂行办法》和《个人贷款管理暂行办法》，打击炒房者和投机行为。

1月21日国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

1月10日，国务院发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，二套房贷款首付比例不得低于40%。增加保障性住房和普通商品住房有效供给，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求，加强风险防范和市场监管，加快推进保障性安居工程建设，落实地方各级人民政府责任五大方面共11条措施，简称“国十一条”。2009年

一月

1月1日实施个人住房转让营业税新政

财政部、国税总局联合下发的通知。通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修订的《建设项目用地预审管理办法》开始施行

国土资源部最新修订的《建设项目用地预审管理办法》自2009年1月1日起开始施行。根据新修订的《建设项目用地预审管理办法》，项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。

1月2日 国务院总理温家宝签署第546号国务院令

国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

1月8日加强建设用地容积率管理和监督检查

监察部、住房和城乡建设部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求加强建设用地容积率管理和监督检查。

二月

2月18日国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》

国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》。据悉，该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，于日前出台《土地利用总体规划编制审查办法》，并自发布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》。三月

3月5日 温总理阐述房地产市场2009年工作任务

国务院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场2009年工作任务进行了阐述，提出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

3月11日 中央今年廉租房投入增数倍达330亿元

住房和城乡建设部副部长齐骥3月11日在全国人大专题采访中表示，今年中央用于各地廉租住房建设的资金投入将达330亿元。齐骥还透露，今年前两个月，相当多城市住房销售出现了回暖迹象。

3月30日 全国保障性安居工程工作会议在长沙召开

全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召开。会议确定，三年内解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。2009年，这两块分别完成260万户和80万户。同时，扩大农村危房改造试点，今年安排近80万户。国务院副总理李克强在会上强调，保障性安居工程事关群众特别是低收入群众的切身利益，事关经济社会发展。要认真贯彻中央的决策部署，坚持以人为本、执政为民，加快建设保障性安居工程，切实保障和改善民生，促进经济又好又快发展。

四月

4月12日银监局重申：非改善型二套房贷 首付至少四成

银监局要求各银行严格按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的有关精神发放住房贷款。即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。4月27日两部委特急彻查房产项目容积率

住房和城乡建设部与监察部将对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。

4月30日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整

财政部公布《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。

五月

5月18日 国土资源部土地利用管理司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持

国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。

5月22日 住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》

2009 年5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》，计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。5月24日 物权法两部司法解释出台

最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确诸多业主最关注问题，并将于2009年10月1日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。

5月25日 国务院公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》

国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确指出要深化房地产税制改革。研究开征物业税。而新的物业税实施方案将延续5年前的思路，“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”。

5月27日国务院13年来首次下调商品房资本金比例

国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

六月

6月9日 国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》 国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》。要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。

6月16日 财政部出台新规打击交易避税

财政部和国税总局日前下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与房屋的情形将被征收20%的个人所得税。

在《通知》中规定三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。此前国税总局曾经在2006年下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，规定个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印花税，而无须缴纳营业税和个人所得税。只有受赠人再次转让受赠不动产时候，才需要缴纳个人所得税。

随着今年二手房交易量的升温，尤其是随着交易价格和成交总价的上升，二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高，不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。此次财政部和国税总局出台新规也是为了加强个人所得税收征管，堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。

七月

7月17日银监会重申严格执行二套房政策

银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策，但仍强调重点支持借款人购买首套及符合改善型标准的自住住房的贷款需求，与之前并无太大区别。政策意图仅针对短期的过度投机行为，并无实质性收紧政策。

7月20日 最高人民法院发布《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》

最高人民法院日前发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件，成为《意见》的一项重点。统计显示，今年1至6月份，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。相关专家表示，这些案件中，增加房地产金融风险的案件大量显现。由于房地产企业的资金多来源于银行贷款，按揭则是购房人支付房价款的主要方式。少数开发商为缓解资金压力，以假按揭等违法方式套取银行贷款，而部分购房人由于偿还能力下降，拖欠银行按揭贷款，加大银行业金融风险。

八月

8月27日 住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况

今年中央财政安排了330亿元用于廉租房建设，这笔资金是否已经分解至市县一级，地方配套资金是否已经到位？对此，住房和城乡建设部近日下发通知试图摸底。地方需要上报2007-2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金分解下达情况，如省级政府向市级政府分解下达的额度，市级政府向县级政府分解下达的额度，各市财政向辖县（市）财政实际拨付额度等，这些都要一一填写。此外，地方还需要上报2009年实物廉租住房筹集计划进展情况，如通过集中新建、配建、购买、改建等方式各自筹集的廉租住房套数。

九月

9月1日国土部一周连发两文从重治理开发商囤地

继8月 24日明确表态要求加强监管之后，国土资源部网站9月1日正式公布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（下称《通知》）。《通知》明确要求，地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。

《通知》要求，加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。此前8月24日，国土资源部已经下发“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。同时，对如何治理囤地现象，《通知》也作出明文规定。对因城市规划调整造成已供地项目不能落地的，应允许用地者报经批准后改变土地具体用途，或者通过协商调整安排给其他符合规划的项目，但应依法办理相关供地手续。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。1999年4月实行的《闲置土地处置办法》规定，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，已经满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

9月4日住房保障时间表初定：三五年内解决困难群体住房

住房和城乡建设部部长姜伟新近日在接受中央电视台采访时表示，对于住有所居的理解，首先是从现在算起的三五年内，要把这些困难群体的住房问题解决掉，在这个前提下，到时再来总结，看是否还需要提出新的工作任务和工作目标。

9月14日国土部摸查地方土地储备 三年卖地收入需上报

国土部14日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》（下称《通知》）。《通知》要求地方在汇总相关数据后于10月10日前上报国土部，《通知》中要求地方政府上报的数据年份为2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全国土地调查抽查核实工作启动

国务院第二次全国土地调查领导小组办公室将派出10个抽查组，分赴耕地、建设用地面积变化较为明显的10个省区市，对第二次全国土地调查成果进行国家级抽查核实。

9月28日银监会摸底土地储备贷款风险

银监会正在紧急招集人马调研各省市土地储备中心的融资状况。调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体——土地储备中心和政府委托的企业法人。主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。

9月29日国土部：囤地要征增值地价

国务院最新发布的《关于集约用地的通知》（下称《通知》）对开发商囤地行为再出狠招，除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，《通知》明确，国土资源部正在制定办法，将对闲置房地产用地征缴增值地价。

十月

10月1日 保监会：保险资金投资房产不得开发地产和炒楼 新修订的《保险法》已于10月1号正式实施，明确保险资金“可投资不动产”。保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

10月16日住房城乡建设部：住房公积金结余将建设保障房

住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，按照利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。该意见对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。

10月21日银监会强调严格执行“贷”政策 加强监管

中国银监会二十一日发布消息称，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。而在公众关注的“二套房”方面，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。

十一月

11月16日国土部设限住宅用地出让面积

防止开发商垄断国土部设限住宅用地出让面积国土部近日印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“新目录”），对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

11月25日 住房等补贴将纳入工资管理不纳入福利费管理

财政部发布的《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》要求，企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理。

11月26日 国税总局：个人转租房屋征税 国税总局发布《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》）。通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

十二月

12月23日，财政部、国家税务总局正式下发《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》细则，明确了从2010年起，不足5年的普通住宅转让，将按照其销售收入减去购房款后的差额征收营业税，非普通住房则将全额征收。

12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地「分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％」。发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

12月14日，国务院常务会议就促进房地产市场健康发展提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，明确提出要遏制部分城市房价过快上涨势头，俗称“国四条”。

国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施；

12月7日，中央经济工作会议指出，要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

12月3日国家发改委：抑制部分行业产能过剩和重复建设 2008年国家出台的房地产政策汇总

2008年1月3日，国务院颁布《国务院关于促进节约集约用地的通知》。政策要点：闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，2008年6月底前，各省级政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。要将最低容积率、单位土地面积的住房建设套数和建设套型等规划条件写如土地出让合同，对国家机关办公和交通、能源、水利等基础设施（产业）、城市基础设施以及各类社会事业用地要积极探索实行有偿使用。

2008年2月28日，建设部发布《关于做好住房建设规划与住房建设计划制定工作的指导意见》。政策要点：建设部重申，新批商品房建设面积70%须90平米以下。建设部于2月28日发布《关于做好住房建设规划与住房建设计划制定工作的指导意见》明确，各地新建住房结构比例，即凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。各城市要在3月底前制定并公布2009年住房建设计划，在6月底前制定并公布2008年至2012年住房建设规划。

2008年3月5日，两会中温家宝的政府工作报告中与房地产相关的是“抓紧建立住房保障体系”。政策要点：（1）要健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，加强经济适用住房建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。同时，要积极改善农民工居住条件；（2）要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题；（3）要综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨；（4）要加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处闲置囤积土地、房源和炒地炒房行为。

2008年3月20日，证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；但对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。政策要点：（1）证监会表示支持优质房地产企业通过IPO或借壳上市等方式，通过资本市场实现做大做强；（2）证监会表示对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。

2008年4月16日，国家税务总局发布《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》，对房地产开发企业所得税预缴问题做出了明确规定。政策要点：对省级地区的住宅（非经济适用房）的预售收入，按照预计利润率不低于20%的标准预缴企业所得税，开发产品完工、结算计税成本后按照实际利润再行调整

2008年6月1日《国有建设用地使用权出让合同》示范文本出台。政策要点：国土资源部、国家工商行政管理总局日前向各地发布《国有建设用地使用权出让合同》示范文本，“合同要明确填写建设项目的开工时间、竣工时间。属于商品住宅项目的，原则上开发时间最长不得超过3年。” 2008年6月15日，央行上调存款类金融机构人民币存款准备金率。政策要点：（1）2008年1月25日由14.5%调至15%；（2）2008年3月25日由15%调至15.5%；（3）2008年4月25日由15.5%调至16%；（4）2008年5月20日上调0.5%调至16.5%。（5）2008年6月15日和25日分别上调0.5%调至17.5%。

2008年7月1日《房屋登记办法》出台。政策要点：住房和城乡建设部组织制定并发布了《房屋登记办法》。根据《办法》，所谓房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据。《办法》中明确规定，房屋权属证书、登记证明与房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

2008年8月1日《民用建筑节能条例》颁布。政策要点：各级人民政府应当加强对民用建筑节能工作的领导，积极培育民用建筑节能服务市场，健全民用建筑节能服务体系，推动民用建筑节能技术的开发应用，做好民用建筑节能知识的宣传教育工作。国家鼓励和扶持在新建建筑和既有建筑节能改造中采用太阳能、地热能等可再生能源。在具备太阳能利用条件的地区，有关地方人民政府及其部门应当采取有效措施，鼓励和扶持单位、个人安装使用太阳能热水系统、照明系统、供热系统、采暖制冷系统等太阳能利用系统。

2008年8月27日，央行银监会颁布关于金融促进节约集约用地的通知。政策要点：对国土资源部门认定的建设用地闲置两年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款（包括资产保全业务）。2008年8月27日，中国人民银行和中国银监会联合发出通知“监管部门重申：不得向小产权房发贷款”。政策要点：再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款的规定。按照通知，今后四类贷款项目将受到严格控制。这四类项目包括：

一、禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持；

二、对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持；

三、严格农村集体建设用地项目贷款管理；

四、严格商业性房地产信贷管理。2008年9月16日，央行通过人民银行网站宣布，即日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点；个人住房公积金贷款利率也相应下调。

2008年10月9日，存贷款利率分别下调0.27%；对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。2008年10月22日，财政部、税务总局，降低住房交易税率；央行，商贷下调至0.7倍，首付款比例降至20%。政策要点：自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%（原为1.5%）。对个人销售或购买住房暂免征收印花税（0.05%）；对个人销售住房暂免征收土地增值税（根据房子面积大小实行不同的税率）；自10月27日起，金融机构对居民首次购买住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍（原为0.8倍）；最低首付款比例调整为20%；个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。

2008年11月5日，温家宝主持国务院常务会确定扩大内需十项措施，2010年底前投资4万亿。政策要点：加快民生工程、基础设施、生态环境建设和灾后重建，提高城乡居民特别是低收入群体的收入水平，促进经济平稳较快增长。

2008年11月27日，中国人民银行决定下调人民币存贷款基准利率和金融机构存款准备金率。政策要点：

一、从2008年11月27日起，下调金融机构一年期人民币存贷款基准利率各1.08个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。

二、下调中央银行再贷款、再贴现等利率。从2008年12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。

三、活期存款利率从0.72腰斩，直接降到0.36。存款准备金率下调1个点，释放4500亿元的现金。

2008年12月10日，2008年中央经济工作会议部署明年重点任务，提出明年经济工作的5项重点任务。政策要点：会议提出要加强和改善宏观调控，实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，保持资本市场和房地产市场稳定健康发展。2003—2007年房地产政策汇总

2003年，随着房价的持续走高，为抑制房地产过热，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文件），规定对购买高档商品房、别墅或第二套以上（含第二套）商品房的借款人，适当提高首付款比例，加强房地产信贷，不再执行优惠住房利率规定。

2004年政府出台政策规定加强土地市场的调控力度，提高拿地“门槛”，严禁非法压低地价招商，征收房产税，上调存款准备金率。

2005年，政策进一步深入，3月26日，国务院办公厅针对房价上涨过快的现象下发《关于切实稳定住房价格的通知》，提出八点要求。紧接着在4月27日，政府提出加强房地产市场引导和调控的八项措施，把解决房地产投资规模和价格上升幅度过大的问题作为加强宏观调控的一个突出任务。5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》。05年的这些政策为后续的具体措施的出台提供了基础。

2006年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年房地产调控的序幕。

2006年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》》（国办发（2006）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70％的标准。2006年7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，被业内称为“外资限炒令”，加强了对外商投资企业房地产开发经营和境外机构和个人购房的管理。

2006年8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式施行，规范对招标拍卖挂牌或协议出让国有土地使用权的范围作了细化。

2006年10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。

2007 年，房地产政策方面以改善住宅供应结构和调整需求为主，大力建设住房保障体系，主要有以下政策：

1、落实从紧的货币政策，一年内6次加息，十次上调存款准备金率。

从2007年12月21日起调整金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%提高到4.14%，上调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点。从2007年12月25日起，存款准备金率上调至14.5，上调了1个百分点。

2、土地增值税开征。2007年1月16日晚，国家税务总局下发《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，根据《条例》及有关规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物（即转让房地产）并取得收入的单位和个人，应当缴纳土地增值税，税率为30%-60%不等。

3、国土资源部发布《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，11月1日起正式实施。4、2007年3月16日《物权法》在今年“两会”得以通过。《物权法》的核心就是确定财产(主要是土地和物业)所有权的归属问题，规定70年后自动续期。

5、央行、银监会9月27日共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理。通知要求，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

6、限外政策升级。2007年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括2007年12月1日起施行发改委和商务部联合颁的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。

7、国务院总理温家宝8月1日主持召开国务院常务会议，讨论并原则通过了《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，即“24号文”。该文以住房保障措施为主要议题，指出在完善“市场房”的同时，将加大“保障房”的建设力度，解决好城市低收入家庭住房困难。

8、建设部、发改委、监察部、民政部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局和统计局等九部门联合发布了《廉租住房保障办法》，对廉租住房制度建设中群众和地方政府普遍关心的问题作出了明确的规定。

第三篇：2011房地产调控政策总结

2011房地产调控政策总结：纵向最严横向宽松

从2011年12月1日起，珠三角七个城市（深圳除外）在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社

保缴纳证明。

纵向对比，东莞今年的调控政策最为严厉，信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较，由于没有限购，东莞的调控相对宽松。

银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下

2011年，银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息，大大提高了置业门槛，卡紧了开发商的资金链。

为控制物价，货币政策在2010年由“宽松”转向“稳健”，银根日益紧缩。央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率，其中仅2011年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点，但难以影响全年的信贷紧缩大局。

受屡次“提准”的影响，银行房贷额度纷纷告急，放款周期拉长，排队“等贷”成为常规现象，有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷，从三季度开始，上浮成为普遍现象，有的银行甚至上浮20%。更为严重的是，房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死，房地产企业的资金链日益紧张，不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。

同时，2011年1月27日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号))，把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭，也无法获得商业贷款。

此外，2011年连续3次加息，也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后，5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

对于有7折利率的存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元；按照基准利率申请的房贷，月息则要增加大约570元。

房价受控新住宅均价增幅不高于GDP涨幅

在中央要求的最后时限内，东莞在2011年3月31日公布了房价控制目标，2011年新建住房价格涨幅不高于GDP增长速度。

因为东莞GDP的增长目标为8.5%，参考这一数据和去年7606元/平方米的均价，业界给东莞新建商品住宅均价划了一条警戒线——8252元/平方米。

而此前疯传的东莞将限购的消息，在3月底的政府文件中只字未提。但2011年，东莞爆发的两拨限购传闻，激发了楼市“末班车”效应，使得成交量急剧增加。

9月中旬，开发商被市住建局约谈的消息传出。消息称，市住建局就东莞房价的上涨以及由此带来的限购可能性提出预警。

明码标价 一房一价，售价最多下浮15%

调控政策，2011年从宏观走入了微观，要求商品房买卖明码标价，童叟无欺。

2011年5月16日，东莞市有关政府部门发布了《关于进一步做好房地产市场调控工作实施意见的通知》(东府办〔2011〕62号)和《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》(东价〔2011〕50号)。

这两份文件所祭出新政是“一房一价”，对新建商品住房销售价格实行申报备案制度。自2011年5月16日起，开发企业在办理商品住房预售许可证或现售备案证书前，须到市物价局履行价格备案手续。开发企业在2011年1月1日后已领取预售许可证或现售备案证书的商品住房项目，应在2011年6月1日前将尚未售出的剩余商品住房，向市物价局申报价格备案。

开发企业取得预售许可证或现售备案证书后，应在10日内一次性公开全部销售房源。开发企业应当按照备案价格明码标价对外销售，在销售现场公示商品住房销售均价和《东莞市新建商品住房销售价格备案公示表》、价格优惠方式、房价外向购房者代收代缴的收费项目及其标准和依据。

“一房一价”政策实施后，开发商采取“高价备案、低价销售”的办法加以敷衍了事。于是，东莞市物价局、住建局和房管局联合在2011年8月5日发布了《关于加强新建商品住房销售价格备案管理的补充通知》(东价〔2011〕89号)，规定“销售价格一经备案，将自动设置15%的下浮限幅，即实际成交价格既不得高于备案价格，也不得比备案价格下浮超过15%。当实际成交价高于备案价或比备案价下浮超过15%时，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法进行网上签约程序”。

公积金新政公积金成为房贷“绿洲”

2011年5月1日，东莞实施了鼓励贷款的住房公积金新政。对比2007年以来实施的贷款政策，新政更为宽松，再加上低利率政策，公积金贷款成为购房贷款的一片“绿洲”。新政不再按照住房单价来严格限制贷款条件，而主要根据公积金贷款的次数来放款。只要是首次使用公积金贷款，不管是第几套房，首付的比例可以低至30%或20%，与商业贷款二套房6成首付、3套房停贷相比，十分宽松。

就算是第二次使用公积金贷款，只要是建筑面积不在144平方米以下的自住房，首付也可以低至50%。

与此同时，公积金贷款利率比商业贷款低一大截，五年以上住房公积金贷款年利率仅

4.9%，而商业贷款的年基准利率高达7.05%。

此外，没有在莞一年社保或纳税证明的珠三角其他城市的户籍人口(深圳除外)，也可以申请公积金贷款。

公积金新政，与收紧的商业贷款形成对冲，对东莞楼市的成交起到了举足轻重的拉动作用。

或许由于住房公积金贷款申请过于凶猛，住房公积金贷款政策作出“微调”。从2011年12月1日起，珠三角七个城市(深圳除外)在东莞贷款买房，须提供配偶在东莞1年以上的社保缴纳证明。

保障房17455套公租房已如期动工

我国住房制度向商品房和保障房双轨制迈进，“十二五”期间，开工建设3600万套保障房，2011年开工建设1000万套。

东莞分到的建设任务是17455套的任务，全部建成公租房，数量在全省排第三，是去年2978套廉租房数量的5.86倍。东莞市住建局10月底称，2011年所有公租房已经如期开工，完成了任务。

今年，公租房将陆续进入市场配租，非户籍人口将首次受惠于住房保障。但是这些公租房大部分是企业事业单位的集体宿舍，能否充分发挥住房保障作用，还得拭目观察。解读

建保障房大有可为

日前，有媒体报道称，根据住建部年底工作会议透露的对于2012年工作的部署，商品房价格较高，建设用地较紧的直辖市和少数省会城市，确需利用农村建设土地建公租房试点的，由省级政府报批并由国土资源部审批，批准试点。

同一消息还称，国务院副总理李克强也在日前举办的全国住房保障会议上特别提出，“政府也可通过购买合适的普通商品房来增加保障房有效供应”。

【点评】因为资金压力、工程质量等问题，保障房建设一直处于风口浪尖。具体到东莞，由于机关事业单位的集体宿舍占比过大，保障房备受诟病。如今，试点用集体土地建设保障房、购买商品房来充当保障房这两条政策出台，这将使得包括东莞在内的保障房走向更加扑朔迷离。

首先，住建部的集体用地试点建设保障房的政策口子，是被国土部在2011年5月发文明令禁止的，不同部门政策“打架”的现象重演。目前，在集体土地上兴建的非法“小产权房”在全国遍地开花，东莞也为数不少，如果开了允许在集体土地上建房的口子，在当前国情下，很容易走样，极易引发“小产权房”搭顺风车转正的乱象。现在，两个部门“打架”，保障房的用地供应和“小产权房”的未来命运迷局加深。

其次，购买商品房充当保障房，更被质疑成政府为房地产托市，民众普遍担心房地产调控因此大打折扣。目前，房地产成交低迷，房价有所松动，若政府大量购买商品房，那么成交量回升，那么价格调整自然戛然而止。同时，或将产生新的寻租腐败空间。

为什么商品房的供地不紧张，保障房的供地就紧张了？为什么建保障房缺钱，但是购买商品房就不差钱了？这两个“天问”折射的是政府深陷房地产利益纠葛中的被动局面。地方财政需要靠卖地收入充实，用集体用地来建保障房，就可以腾出国有建设用地来创收。房地产市场过于低迷，不利于经济稳定，也无法保障地方的财政收入。如何从被动局面中坚持调控，建好保障房，不仅考验政府的决心，更加考验政府的智慧。

而在东莞，土地出让金占比财政收入比例较低，腾挪空间更大，有能力也有责任发扬“敢为天下先”传统，杀出一条血路，率先搞好房地产调控和保障房建设。记者 曾德军 何建文

第四篇：2009房地产政策

一月

1月1日实施个人住房转让营业税新政

财政部、国税总局联合下发的通知。通知规定，个人购买不足两年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的非普通住房或者不足两年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人购买超过两年（含两年）的普通住房对外销售的，免征营业税。

新政执行时间自2009年1月1日至12月31日。

1月1日新修订的《建设项目用地预审管理办法》开始施行

国土资源部最新修订的《建设项目用地预审管理办法》自2009年1月1日起开始施行。根据新修订的《建设项目用地预审管理办法》，项目建设单位向发展改革等部门申报核准或审核建设项目时，必须附国土资源部门预审意见；没有预审意见或预审未通过的，不得核准或批准建设项目。

1月2日 国务院总理温家宝签署第546号国务院令

国务院总理温家宝签署第546号国务院令，宣布1951年8月8日由原政务院公布的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。

1月8日加强建设用地容积率管理和监督检查

监察部、住房和城乡建设部联合发出《关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知》，要求加强建设用地容积率管理和监督检查。

二月

2月18日国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》

国土资源部网站公布《土地利用总体规划编制审查办法》。据悉，该办法为进一步规范规划编制工作和规划审查报批程序，提高土地利用总体规划的科学性和可操作性，于日前出台《土地利用总体规划编制审查办法》，并自发布之日起施行，同时废止1997年10月28日原国家土地管理局发布的《土地利用总体规划编制审批规定》。

三月

3月5日 温总理阐述房地产市场2009年工作任务

国务院总理温家宝在做关于政府工作的报告中对房地产市场2009年工作任务进行了阐述，提出：促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。

3月11日 中央今年廉租房投入增数倍达330亿元

住房和城乡建设部副部长齐骥3月11日在全国人大专题采访中表示，今年中央用于各地廉租住房建设的资金投入将达330亿元。齐骥还透露，今年前两个月，相当多城市住房销售出现了回暖迹象。

3月30日 全国保障性安居工程工作会议在长沙召开

全国保障性安居工程工作会议在湖南长沙召开。会议确定，三年内解决750万户城市低收入家庭、240万户林区垦区煤矿等棚户区居民的住房困难。2009年，这两块分别完成260万户和80万户。同时，扩大农村危房改造试点，今年安排近80万户。国务院副总理李克强在会上强调，保障性安居工程事关群众特别是低收入群众的切身利益，事关经济社会发展。要认真贯彻中央的决策部署，坚持以人为本、执政为民，加快建设保障性安居工程，切实保障和改善民生，促进经济又好又快发展。

四月

4月12日银监局重申：非改善型二套房贷 首付至少四成

银监局要求各银行严格按照《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的有关精神发放住房贷款。即对于已贷款购买一套住房，但人均面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定，但贷款首付必须至少为四成。

4月27日两部委特急彻查房产项目容积率

住房和城乡建设部与监察部将对2007年至2009年3月底期间领取规划许可证的所有房地产项目进行清理，重点对大中城市涉及提高容积率及改变土地性质的房地产项目逐一清理检查。

4月30日财政部对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整

财政部公布《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》通知，对部分地区新增建设用地土地有偿使用费的征收等别进行调整。从2009年5月1日起，各地依法获得批准的新增建设用地，均统一按照经调整的《新增建设用地土地有偿使用费征收等别》计征新增建设用地土地有偿使用费。新增建设用地土地有偿使用费征收等别调整后，每个征收等别对应的新增建设用地土地有偿使用费征收标准保持不变。新标准中，前几等的征收等别调整不大，上海九个区仍为一等，北京城八区和上海浦东新区为二等。

五月

5月18日 国土资源部土地利用管理司对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持

国土资源部土地利用管理司发布《关于切实落实保障性安居工程用地的通知》，对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定。

5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》

2009年5月22日住房和城乡建设部、发展改革委、财政部颁部《2009～2011年廉租住房保障规划》，计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题。进一步健全实物配租和租赁补贴相结合的廉租住房制度，并以此为重点加快城市住房保障体系建设，完善相关的土地、财税和信贷支持政策。

5月24日 物权法两部司法解释出台

最高人民法院公布《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，明确诸多业主最关注问题，并将于2009年10月1日起施行。司法解释施行前已经终审，解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用此司法解释。

5月25日 国务院公布《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》

国务院批转国家发改委《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》，明确指出要深化房地产税制改革。研究开征物业税。而新的物业税实施方案将延续5年前的思路，“对不动产开征统一规范的物业税，相应取消相关收费”。

5月27日国务院13年来首次下调商品房资本金比例

国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整结果，普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%。

六月

6月9日 国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》

国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》。要求地方填报具体的房地产项目土地出让价款，以及房屋售价等。

6月16日 财政部出台新规打击交易避税

财政部和国税总局日前下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》规定，除了直系亲属等三种情况之外，其他无偿赠与房屋的情形将被征收20%的个人所得税。

在《通知》中规定三种情形中，房屋产权无偿赠与对当事双方不征收个人所得税：这三种情形包括房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。除规定的上述三种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。此前国税总局曾经在2006年下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，规定个人无偿赠与不动产行为时只需全额缴纳契税和印花税，而无须缴纳营业税和个人所得税。只有受赠人再次转让受赠不动产时候，才需要缴纳个人所得税。

随着今年二手房交易量的升温，尤其是随着交易价格和成交总价的上升，二手房交易需要交纳的税费也随之水涨船高，不少二手房交易打起了通过无偿赠与来避税的主意。此次财政部和国税总局出台新规也是为了加强个人所得税收征管，堵塞税收漏洞，可以有力的打击通过无偿赠与规避房屋交易税收的行为。

七月

7月17日银监会重申严格执行二套房政策

银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理》的通知重申严格执行二套房政策，但仍强调重点支持借款人购买首套及符合改善型标准的自住住房的贷款需求，与之前并无太大区别。政策意图仅针对短期的过度投机行为，并无实质性收紧政策。

7月20日最高人民法院发布《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》

最高人民法院日前发布《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》，妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件，成为《意见》的一项重点。统计显示，今年1至6月份，全国法院受理房地产民事案件67294件，同比上升10.58%。相关专家表示，这些案件中，增加房地产金融风险的案件大量显现。由于房地产企业的资金多来源于银行贷款，按揭则是购房人支付房价款的主要方式。少数开发商为缓解资金压力，以假按揭等违法方式套取银行贷款，而部分购房人由于偿还能力下降，拖欠银行按揭贷款，加大银行业金融风险。

八月

8月27日 住房部首度摸底限价房公租房关注资金落实情况

今年中央财政安排了330亿元用于廉租房建设，这笔资金是否已经分解至市县一级，地方配套资金是否已经到位？对此，住房和城乡建设部近日下发通知试图摸底。地方需要上报2007-2009年中央财政廉租住房保障专项补助资金分解下达情况，如省级政府向市级政府分解下达的额度，市级政府向县级政府分解下达的额度，各市财政向辖县（市）财政实际拨付额度等，这些都要一一填写。此外，地方还需要上报2009年实物廉租住房筹集计划进展情况，如通过集中新建、配建、购买、改建等方式各自筹集的廉租住房套数。

九月

9月1日国土部一周连发两文从重治理开发商囤地

继8月24日明确表态要求加强监管之后，国土资源部网站9月1日正式公布《国土资源部关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》（下称《通知》）。《通知》明确要求，地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息。

《通知》要求，加快运行建设用地“批、供、用、补、查”综合监管平台，重点对土地利用规划和计划执行、土地审批及土地征收、土地供应、项目用地开发利用等情况进行动态监管，切实预防和防止未批即用、批而未征、征而未供、供而未用等现象的发生。此前8月24日，国土资源部已经下发“禁令”：在确保拉动内需项目和民生项目的情况下，要加强土地的批后监管，防止趁机搭车圈地造成住宅市场供应紧张和“地荒”现象。同时，对如何治理囤地现象，《通知》也作出明文规定。对因城市规划调整造成已供地项目不能落地的，应允许用地者报经批准后改变土地具体用途，或者通过协商调整安排给其他符合规划的项目，但应依法办理相关供地手续。对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。1999年4月实行的《闲置土地处置办法》规定，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，已经满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权。

9月4日住房保障时间表初定：三五年内解决困难群体住房

住房和城乡建设部部长姜伟新近日在接受中央电视台采访时表示，对于住有所居的理解，首先是从现在算起的三五年内，要把这些困难群体的住房问题解决掉，在这个前提下，到时再来总结，看是否还需要提出新的工作任务和工作目标。

9月14日国土部摸查地方土地储备 三年卖地收入需上报

国土部14日下发的一份《关于开展土地储备制度建设和运行情况调查的紧急通知》（下称《通知》）。《通知》要求地方在汇总相关数据后于10月10日前上报国土部，《通知》中要求地方政府上报的数据年份为2006年、2007和2008年。

9月21日第二次全国土地调查抽查核实工作启动

国务院第二次全国土地调查领导小组办公室将派出10个抽查组，分赴耕地、建设用地面积变化较为明显的10个省区市，对第二次全国土地调查成果进行国家级抽查核实。

9月28日银监会摸底土地储备贷款风险

银监会正在紧急招集人马调研各省市土地储备中心的融资状况。调查对象直指商业银行批准的具有政府背景的两大贷款主体——土地储备中心和政府委托的企业法人。主要调研区域锁定在地价和房价屡创新高的城市。

9月29日国土部：囤地要征增值地价

国务院最新发布的《关于集约用地的通知》（下称《通知》）对开发商囤地行为再出狠招，除重申要严格执行土地闲置两年无偿收回的政策外，《通知》明确，国土资源部正在制定办法，将对闲置房地产用地征缴增值地价。

十月

10月1日 保监会：保险资金投资房产不得开发地产和炒楼

新修订的《保险法》已于10月1号正式实施，明确保险资金“可投资不动产”。保险机构投资不动产主要是购买办公用房、投资廉租房、养老实体和商业物业等，保险机构不直接参与房地产开发，不允许进行房地产的炒作。

10月16日住房城乡建设部：住房公积金结余将建设保障房

住房和城乡建设部、财政部、发改委、人民银行、监察部、审计署、银监会等七部门日前联合印发《关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见》，按照利用住房公积金闲置资金支持保障性住房建设的试点工作正式启动。该意见对试点目标原则、职工权益保障、资金使用方向、贷款风险防范、工程建设质量等方面做出了明确规定。

10月21日银监会强调严格执行“贷”政策 加强监管

中国银监会二十一日发布消息称，要科学把握信贷节奏，加强风险管理制度和机制建设。而在公众关注的“二套房”方面，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行“二套房贷”政策不动摇。

十一月

11月16日国土部设限住宅用地出让面积

防止开发商垄断国土部设限住宅用地出让面积国土部近日印发《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》（下称“新目录”），对商品住宅用地的宗地出让面积首度给出明确的上限，其中大城市20万平方米，中等城市14万平方米，小城市（镇）7万平方米。

11月25日 住房等补贴将纳入工资管理不纳入福利费管理

财政部发布的《关于企业加强职工福利费财务管理的通知》要求，企业为职工提供的交通、住房、通讯待遇，已经实行货币化改革的，按月按标准发放或支付的住房补贴、交通补贴或者车改补贴、通讯补贴，应当纳入职工工资总额，不再纳入职工福利费管理。

11月26日 国税总局：个人转租房屋征税

国税总局发布《关于个人转租房屋取得收入征收个人所得税问题的通知》（以下简称《通知》）。通知称，个人将承租房屋转租取得的租金收入，属于个人所得税应税所得，应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税。

十二月

12月3日国家发改委：抑制部分行业产能过剩和重复建设

国家发改委等部门12月3日召开“抑制部分行业产能过剩和重复建设，引导产业持续健康发展”第三次部门联合信息发布会，由发展改革委产业司、工业和信息化部原材料司负责同志介绍抑制钢铁、水泥、平板玻璃行业产能过剩和重复建设，引导产业健康发展等方面的有关情况。

12月9日个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年

国务院总理温家宝9日主持召开国务院常务会议，决定：个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施；将减征1.6升及以下小排量乘用车车辆购置税的政策延长至2010年底，减按7.5%征收。

会议指出，明年中国经济发展面临的困难和挑战仍然很多，为实现经济平稳较快发展，仍然需要坚持扩大内需特别是增强消费对经济增长的拉动作用。总的原则是，促进消费的政策必须进一步加强，现行政策大部分要继续执行，同时为了进一步加强对农民和困难群众的消费支持，并且根据经济结构调整和环境保护的要求，对一些政策进行必要的调整和完善。

第五篇：房地产政策

试论房地产调控政策对当前常德市房地

产市场的现状

作者：不详 更新时间：2013-3-5 17:46:10 【摘 要】近年来，房地产调控政策一直是人们关注的焦点，作为一个发展迅速的地级市，常德房地产市场在这几年也经历了快速发展的过程，当前房地产市场经如何发展，政策调控起着至关重要的作用。

【关键词】调控政策；常德市；房地产市场；影响

自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。

一、2012年上半年常德市房地产现状

自住房制度改革以来，我国房地产市场经历了起步、快速发展、短暂回调等阶段，2010年以来，国家综合运用土地、信贷、税收等多种调控手段，对房地产市场进行了严格的差别化调控。本文以常德市为例，分析了房地产调控政策的影响，并为促进常德市房地产市场可持续发展提出政策建议。

1.2012年1-6月常德市房地产环比价格指数波动较小，同比价格指数小幅度回落。2012年1-6月常德市房地产环比价格指数分别为99.6、100、100、100、99.9、100.1。1-6月常德市房地产同比价格指数分别为100.5、100、100、99.5、99.2、99.8。

2.市城区商品房销售面积和销售量缓慢下降。上半年城区商品房销售面积为29.28万m2，1-6月商品房销售面积分别为63592m2、30529m2、57423m2、48530m2、50049m2、42648m2。受房地产调控政策的影响，商品房销售数量缓慢下跌，1-6月市城区商品房销售量分别为609套、302套、567套、481套、492套、410套。但根据市房管局数据显示：市城区商品房库存量持续减少，截至本月底商

品房库存量大概在2500-3000套，比上季库存有所减少。

3.市城区商品房销售额缓慢下跌。上半年市城区商品房销售额12.7亿元，1-6月商品房销售额分别为2.63亿元、1.29亿元、2.52亿元、2.16亿元、2.16亿元、1.94亿元。其中2月包含春节，是房地产市场的传统淡季，故销售额较小。

二、常德市房地产市场观望加剧的主要原因

1.国家宏观调控政策影响明显。和2009-2011年常德市房地产市场的快速发展相比，2012年上半年，全市房地产市场一方面受调控政策的持续影响，投资型需求和改善型需求都受到抑制，银行信贷额度的控制也使得部分刚性需求被暂时限制。另一方面，持续从紧的调控政策使得消费者对未来市场预期持谨慎态度，加上部分项目在价格上采取明升暗降，使得消费者对房价下降期望值加大，加上大众对房地产市场不看好，市场观望氛围浓厚。

2.开发商新开盘和每月推出房源减少。2012年上半年，在调控政策未出现任何松动迹象之时，常德市房地产市场总体上处于一种胶着状态，开发商、购房者都在博弈。上半年常德市房地产开发商平均每月新开盘3-4个，推出房源300-400套，今年开发商推出房源和去年同期相比减少，一定程度上抑制了购房者购买需求。

3.购房者买涨不买跌的心理影响。在这种卖者看涨保值、买者看跌观望的僵持局面中，潜在购房客户由客户看多、买少，转换到了看少、买少的局面。上半年房地产销售价格虽然较去年同期略有上涨，但房地产商为促进销售采用送面积、现金返还甚至是直接价格折扣等方式来吸引购房者，实际成交价格和去年同期相比基本持平。购房者预期房价持续走低，导致购房者延迟购房需求，市场观望加剧。

三、促进常德市房地产市场可持续发展的对策建议

常德市房地产市场的发展既要保护低收入群体和普通大众的购房需求，也应促进常德房地产市场可续续发展。房地产行业是上游行业，辐射影响到建材、建筑等相关行业，对常德市经济发展具有推

动作用。

1.保持调控政策的连续性和权威性。对当前的过火房地产市场需持续调控，加强宏观管理，充分考虑政策的延时性，增强政策的前瞻性，保持其连续性，进行适当的预调、微调，促进房地产市场健康发展。2011年，“新国八条”、“限购令”、“调整个人住房转让营业税”相继出台，各种调控政策在很多人看来仍然是政府的暂时民意的妥协，但坚持到现在，很多开发商、个人已经谨慎起来，认真面对这些政策。现在房价上涨的压力仍然存在，但只有政府继续严厉的调控，房地产市场才能保持可持续发展。

2.建立健全完善的土地管理审批制度。有一些企业无视国家土地管理法律法规，擅自改变土地用途，搞起来房地产开发；还有个别主管部门隐瞒不报，导致一些违法问题长期得不到解决。这说明我国目前的土地管理审批制度不够完善。只有进一步推进国有土地的市场化供应，不断规范土地供应方式，完善供应市场，使土地资源在市场机制的作用下实现供需平衡，为房地产市场的稳定、持续发展提供坚实的基础。

3.政府各部门要贯彻落实房地产调控政策。各相关部门须严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，建立和完善房地产市场价格调控管理措施，包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施。加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。

4.加快建设廉租房和经济适用房，提高其在新建住宅比重。地方政府在房地产市场发展过程中必须要考虑到低收入群体的购房需求，要求开发商建廉租房和经济适用房要占到新建住宅比重的10%左右，缓解低收入群体的购房压力，使低收入群体能够感受到社会经济发展带来的好处。

5.切实强化价格监测工作。基层房地产市场监管部门需建立和完善价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。

6.全面落实明码标价规定。政府相关部门一方面应加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助房地产经营企业做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。

2012年半年报常德市城区房地产市场价格情况的调查

住房问题是重要的民生问题。加强房地产市场调控、保持房地产市场价格的合理水平，也一直是人们普遍关注、关心的问题。前段，根据市委主要领导的批示，我们深入到市相关部门走访调查、召开部分房地产开发商座谈会，并组织相关工作专项检查，对我市城区目前房地产市场价格情况进行了调查研究。从调研的情况来看，我们总的认为，我市城区房地产市场价格呈现高位平稳运行态势，政策调控仍需继续坚持、不可放松。具体情况如下：

一、目前我市城区房地产市场价格现状

近两年来，我市积极贯彻落实国家宏观调控政策，加强房地产市场的调控和管理，切实促进房地产业的持续健康发展，努力维护房地产市场价格的基本稳定。2011年，我市城区商品房投资建设、供应销售均维持了一定的增长，保障性住房建设规模明显加大。2012年以来，市城区商品房开工建设、供应销售有所下降，但新房峻工仍有较大增长，保障性住房建设继续保持了强劲势头。同时，房地产市场价格除了一段时间出现小幅波动外，总体上保持了基本稳定。

1、商品房销售价格持续上升，且呈现高位平稳运行态势。近两年来，我市城区商品房销售价格保持持续上升。2011年，市城区商品房成交均价为4171元/平米，同比上涨32%，其中商品住宅成交均价为3472元/平米，同比上涨22.73%。当年的商品房销售价格走势主要是一季度房价上涨较大，自4月份起，在国家一系列调控措施的作用下，再加上保障性、福利性房源的陆续上市，市城区商品房销售价格出现一定程度的下滑，成交均价一度跌至每平米3000元左右。进入2012年，市城区商品房销售价格出现强力回升，1-4月，商品房成交均价达4656元/平米，同比上涨13.42%，创2009年以来的新高，5月份房价仍在每平米4600-4700元之间。据有关方面的信息表明，今年我市城区商品房销售价格将会维持在高位平稳运行的水平上，后期还会有小幅走高的趋势。

2、商品房销售价格秩序基本正常，但个别企业行为不够规范。近两年来，我市城区商品房价格虽然呈现持续上升势头，但是房价秩序总体上保持了基本正常，大多数房地产开发企业或销售企业都能够诚信经营，极少出现价格垄断、价格欺诈、价格暴利等价格违法问题，也未出现过严重的“炒房”

现象和“天价”楼盘。据从市物价局“12358”价格举报中心了解，这两年该中心很少接到消费者关于房价的价格违法问题的举报投诉。但是，也有个别房地产经营企业不严格遵守和执行有关调控和监管规定，商品房销售价格行为不够规范。如，有的擅自突破备案的预售价格，有的不严格实施明码标价，有的搞虚假宣传，蒙骗消费者，还有的推出畸高房价，且不服从相关管理，等等。可见，规范房地产价格行为还有许多工作要做。

3、商品房销售出现小幅下滑，消费者等待观望成为主因。近两年，我市城区房地产建设总体是平稳的。进入今年以来，房地产市场出现了偏冷的现象，1-4月份，市城区商品房供应和销售分别比去年同期下降33.72%、8.36%，但同期商品房的销售金额却同比增长3.92%（这也表明我市城区商品房销售价格是较为强劲的）。我市城区商品房销售出现小幅下滑，从原因上分析，除了国家宏观调控政策的影响以及保障性、福利性房源较多上市外，消费者等待观望、持币待购应该是主要因素。据一些新开楼盘的房地产经营企业反映，当前消费者看房的多、咨询价格变化情况的多，普遍持有等待房价下降的心理，真正下决心购房的少。有关专业人士分析说，我市城区商品房价格回归到一定水平、且稳定一定时期后，消费者的购房欲望会被较大激发，商品房销售便会较大地拉动起来。

二、物价部门前段在房地产价格调控中所做的工作

根据现行价格法律法规和政策规定，目前，省以下物价部门仅对经济适用住房价格、国有直管公房租金、廉租住房租金等保障性住房实行政府定价或政府指导价管理，而商品房价格实行的是市场调节价。在这种情况下，近两年来，我市物价部门认真贯彻落实国家、省调控政策措施，在房地产价格调控管理方面也做了一些积极工作。

1、搞好商品房价格监测和信息发布。按照省物价局要求，我局积极开展商品房价格监测工作，监测内容包括多层经济适用房、不同地段高层及多层普通商品房、写字楼和商业用房的价格情况。为此，我们确定市房管局和金城房地产开发企业为商品房价格监测点，定时采集房地产价格，并做好房地产价格走势的分析工作，确保监测数据的准确性和及时性，为全省房地产宏观调控提供数据支持。从2011年开始，我们固定每周四对江北城区、江南城区、德山开发区三地进行采价，选取的采价楼盘均为价格处于中等、品质较好的楼盘，像富华东郡、江山如画和生活湾等，并通过市物价局网站、常德政府网和常德民生报开辟的《物价与民生》专栏发布商品房价格和其他重要民生商品价格，让市民及时了解目前市城区各地楼盘均价及走势，同时起到督促各楼盘明码标价、实时实价的作用。

2、大力推行商品房销售明码标价工作。去年以来，我局通过会议和文件、公告等方式，全面部署全市商品房销售明码标价工作，从2011年5月1日起正式施行。商品房销售明码标价要求房地产经营企业在开盘前一次性公开全部销售房源，在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表、公告牌或者价格手册，有条件的还可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式对商品房价格和收费进行公示，并要求商品房销售明码标价实行“一套一标”，除标明总价外，还应当标示建筑面积单价。随后，我局多次组织对商品房销售明码标价情况的巡查、检查，落实效果较好。目前，市城区在售的商品房全部实行了明码标价，且绝大部分实行了“一套一标”，促进了公示价格及实际成交价格的统一，防止了价格欺诈等行为的发生。对于执行明码标价不严格、不规范的，及时督促整改。如，今年4月，在对市城区15个在售商品房销售明码标价情况的检查中，发现北金城、金色家园、雅林春晓、馨香东庭、富华东郡、鸿正苑二期、三一翡翠湾等7个项目的商品房销售明码标价存在不同程度的缺失，我局及时责令其限期整改，并对未在限期内整改或整改未达到要求的，依法予以了行政处罚。

3、积极规范商品房交易价格行为。商品房实行的是市场调节价，物价部门对其实施管理主要是规范价格行为。近几年，我们在规范商品房价格行为上做了一些积极的工作。2009年，我局会同市房地产管理局联合下发了《关于贯彻〈湖南省新建商品房交易价格行为规则〉的实施意见》，主要从商品房销售的信息发布、价格构成、合同签订、前期物业管理等方面规范房地产经营企业交易价格行为，严禁商品房销售价外收取水、电、气等开通费，切实落实“一口价”规定。同时，我局还多次组织开展包括房地产经营企业在内的价格诚信单位评选活动，树立价格诚信的典型，引导企业搞好价格自律。

4、切实加强保障性住房价格管理。近年来，我们在规范商品房价格行为的同时，还注意加强保障性住房价格管理，支持和促进其发展。2011年，我局根据省政府办公厅《关于进一步加快廉租住房建设意见的通知》精神，会同住建、财政等部门制定了保障性安居工程项目建设相关优惠政策的文件，降低保障性住房有关行政事业性收费和服务性收费标准，减轻建设成本，促进保障性住房建设。同时，我们注意保持廉租房、公租房租金和经济适用住房价格的合理水平。目前我市城区廉租房、公租房的租金标准继续控制2004年的水平未作调整。经济适用住房价格在严格实行成本审核、成本公开的基础上，按照保本不盈利的原则制定价格标准，保持经济适用住房与普通商品房的适度差价，减轻了困难群众的住房支出负担。

三、下一阶段加强房地产价格调控管理的对策建议

近几年来，我市在落实国家、省房地产调控政策上做了许多积极的工作，取得了良好的成效，但工作上也还有不少需要完善和加强的地方，保持房地产市场价格合理水平和平稳运行的任务还很艰巨。为此，提出如下意见建议：

1、坚决贯彻落实国家、省房地产调控政策。首先，要进一步统一思想，坚定决心，切实做到抓好房地产调控管理不动摇、不松劲。其次，要严格执行国家和省一系列房地产的调控政策，贯彻落实市政府《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（常政发〔2011〕18号）文件精神，建立和完善房地产市场价格调控管理措施（包括领导协调、部门联动、联合执法等制度、措施），加大房地产市场价格执法力度，从严查处捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价、违规预售、散布虚假信息等各类违法行为，维持良好的房地产市场秩序。

2、切实强化房地产市场价格监测工作。进一步完善和合理布局采价、监测网点，建立和完善日监测、周报告的价格监测制度，及时收集和掌握房地产市场价格信息，科学研判市场价格走势，对市场价格变化情况及时进行分析、研究，对重大的异常波动情况及时搞好预警、预报，并做到每半年专题分析、报告一次房地产市场价格情况，为房地产价格调控管理提供有效的信息服务。

3、全面落实商品房销售明码标价规定。一方面，加大政策宣传力度，提供政策咨询服务，尤其是对新进入常德市场的房地产经营企业，及时搞好商品房销售明码标价的相关法规和政策宣传，帮助其做好商品房销售明码标价工作，做到“一套一标”。另一方面，组织开展对城区各在售楼盘的定期巡查或不定期抽查，督促房地产经营企业进一步完善商品房销售明码标价内容，对不符合规范或者涉嫌价格违法的行为及时纠正，对存在价格违法行为又屡教不改的企业予以严厉查处，确保商品房销售明码标价工作的有效落实。

4、探索加强商品房价格备案管理。研究并建立商品房价格备案管理制度，明确房地产经营企业在获得商品房预售许可之后，及时向物价部门报送预售价格，搞好明码标价前的备案把关，促使预售

价格与明码标价、实际售价相衔接、相统一，促进商品房销售价格的合理、规范。

5、积极开展重点商品房开发成本调查。为进一步规范房地产经营企业价格行为，对于在备案管理或市场检查中发现的过高价格的商品房楼盘，有重点地对其建设成本费用（包括土地取得费用、建安成本、税费、配套及财务费用等）开展调查，及时纠正成本虚高等问题，并将成本调查情况适时予以公布，以提高商品房价格透明度，让市民明明白白消费。

常德市房地产价格发展趋势分析

湖南省统计局 2005-08-11 16:00:2

4近几年来，在第三产业中，常德市房地产业增加值比重日益增大，与餐饮、交通、金融、旅游等强势行业成鼎足之势，住房消费已成为当前国民经济的重要增长点。2004年，常德市房地产投资?23.97亿元，占全社会固定资产投资总额的16.5%，实现增加值25.22亿元，占第三产业增加值的12.7%。然而，近年不断上涨的房地产价格抑制消费结构升级，影响着国民经济健康发展，也引发了一些社会问题，成为社会各界关注的焦点。2005年5月11日，国家建设部等7部委出台了《关于做好稳定住房价格工作意见》（“新国八条”），宏观调控房地产价格上涨过快及房地产市场发展的问题。房地产价格作为房地产市场的核心，是政府宏观调控的切入点。本文从目前常德市房地产价格的现状、上涨过快的成因入手，对房地产价格发展趋势分析。

一、现阶段房地产价格涨幅超出居民实际购买力

所谓房地产价格，是房地产开发生产和经营全过程中的全部社会必要劳动时间而形成的价值和土地资本化的货币表现。房地产价格是调节房地产合理收入和社会公平分配的重要经济杠杆，也是国家征收房地产税费、制定房地产金融政策的客观依据。

据统计资料显示，2004年，常德市房地产价格的房屋销售指数为106.4，土地交易

价格指数为111.2，房地产价格涨幅分别高于同期商品零售价格涨幅的6个和10.8个百分点。

商品住房作为最终消费进入居民家庭，尽管住房信贷按揭，延缓了居民现金支付时间，依然与居民家庭现金数量多少密切相关。改革开放以来，地方生产总值大幅度增长，为居民收入增长打下了坚实的基础。2004年，全市城镇居民人均可支配收入8871元，比“十五”时期开局年2001年增长42.1%，比上年增长12.3%，使居民商品住房购买能力相应得到不断提高。如何衡量商品住房价格是否过高，对不同的国家和地区来说，其货币表现则不尽相同。依据国际上认同的一个通用标准，商品住房价格与居民家庭年收入比例的合理区间一般为1：3—1：6，如若高于此比例上限，就表明商品住房价格过高。以市辖区武陵区为例，多数商品住房价格为1300—1700元/平方米，中心繁华地带为1800—2400元/平方米，最高达3100元/平方米。据城镇住户抽样调查资料，同期武陵区城镇居民家庭户均可支配收入25726元，如购买一套中等户型115平方米的住房，一般楼盘耗资14.95万元—19.55万元，中心繁华地带楼盘耗资20.7万元—27.6万元，分别相当于中等收入居民家庭年收入的5.8倍—7.6倍和8.1倍—10.7倍。在居民家庭中，如果除掉正常的消费支出，用剩余的收入部分金融资产（手存现金、存款、有价证券、贷款）户均13987元，则相当于居民家庭最大可能储蓄倍数更大。

诸如上述，目前常德市房地产价格价位超越了合理区间，价格涨幅与居民收入不相适应，已超出了居民实际购买能力。

二、构成并推动房地产价格上涨的原因

常德市房地产价格涨幅升高的因素是多方面的，主要是受房屋消费需求拉动，价格内在因素和外在因素的不合理性，成本推动和利益驱动下的投机行为的综合作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。

第一、居民消费水平提高、城市化进程加快和城市功能提升，使住房需求加大，总需求与总供给关系相互作用推动房地产价格上涨。从理论上讲，房价的上涨或下跌，其

根本的动因都是由供求关系所决定的。在当前，房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果，主要表现在占80%以上的住房消费需求的作用。其一，居民消费结构升级转型，住房消费有效需求拉动。常德市人均GDP突破1000美元大关之后，城镇居民已进入以改善住房条件和购买小汽车为代表的消费结构升级转型初期，加快了住房消费有效需求释放。其二，城镇化快速发展，住房消费被动需求推动。2003年，常德市城镇化率上升到30%，进入人口城镇化快速上升阶段，2004年新增城镇人口9.76万人，比上年以1.5个百分点的速度发展，农民工大量进城，旧城改造和居民拆迁，推动了住房消费被动需求释放。其三，投资性需求膨胀是高档房价过快增长的直接动力。大批投资性资金流向房地产市场，购房以豪华和高档商品住宅为主要对象，反过来又直接拉动其价格快速增长，进而造成整个房地产价格上涨和结构扭曲。其四，房地产开发商的投机行为与房屋销售市场炒作现象的不利影响，使房屋销售市场存在一定比例的不合理需求，提升了房屋市场销售的价格，最终转嫁到消费者。

第二、房地产价格内在构成不合理形成高房价基础。在价格构成中，成本是形成价格的主体部分，一般规律的比例70%左右。据调查，目前商品住房每平方米价格构成中，建筑安装费用占的比重仅在40%左右，而60%来自各项政策性税费、房地产业利润及其它行政性收费。具体来讲，一是税费种类繁多，税制结构不合理。现行房地产税收制度主要涉及14个税种，实际征收的12种，占全国实际征收税种数量（24种）的一半。收费项目就更加繁多。由于现行房地产政策基本上是不卖不税，不租不税，一旦售租，则数税并课，造成房地产交易环节和保有环节税负偏轻，而流转环节税负过高，如土地增值税的税率高达30%—50%，企业的平均税负水平达到40%以上，致使征收额占到商品住房价格30%左右；二是房地产行政事业重复收费。市政建设重复收费，如企业缴付了土地出让金，还要缴纳综合性的市政建设配套费、单向性的配套设施建设费；征地费与土地使用费重叠；对土地转让收益重复计征；某些管理费重复收取。三是房地产业利润太高，利润率普遍在20%以上，经济适用房的利润率也不低于15%。由于房地产价格内在构成的不合理，形成了房屋销售价格过高的基础。

第三、高档房地产项目投资过快增长，拉动房屋销售价格过快上扬。目前，高档房地产项目（别墅、高档公寓、写字楼）具有高定价和丰厚的利润，驱动房地产开发商竞

相投资，出现了过快增长，一般住房建设投资的比例呈下降趋势。一方面增加建筑成本的需求，拉动建筑费用的过快上涨；另一方面由于一般住房建设和高档房地产项目建设在成本上相差不大，但利润却非常悬殊，因利润的不均衡性，导致房地产开发商的盲目攀比，为追逐均衡利润，追风涨价，带动住房销售价格上扬。

第四、建筑装饰材料等价格大幅上涨，使房地产开发成本不断提高，对房屋销售价格上涨形成了推动力。2004年，全市固定资产投资价格比上年上涨5.5%。其中，建筑安装工程价格上涨7.9%、材料费价格上涨4.29%，而建筑领域最受关注的建筑用钢材价格上涨14.46%。在住房销售价格中，作为成本的原材料和建安工程费用所占比重在不断增加，成为推动房屋销售价格上涨的内在动力之一。

三、下半年乃至近两年房地产价格的变化趋势判断

在国家出台一系列调控措施之后不久，中国人民银行公布的二季度全国城镇储户问卷调查结果表明，炒房者的投机行为受到了遏制，近期有购房意向和为买房而储蓄的居民人数所占比重双双回落。据湖南省统计局提供的数据，1—5月，全省房地产开发投资140.56亿元，同比增长33.2%，比去年同期增速回落15.4个百分点，比今年一季度和4月份分别回落12.2个和1.6个百分点。增幅在中部地区低于湖北（50%）、河南（48%）、安徽（46.1%）、山西（40.2%），排名第5，二季度，房屋销售价格指数（105.4）环比回落1.1个百分点。常德市房地产开发投资排在全省第四位，1—6月，投资9.44亿元，比去年同期增长17%，增速回落29.2个百分点。这些信息可见，房地产市场房屋销售价格正在下滑，尽管扣除政策时滞的影响，房地产价格增长速度也只是略有回落。

自2003年以来，全国房地产业进入了一个快速发展通道，目前正处于房地产市场发展的关键和敏感期。那么，在宏观调控的大背景下，今年下半年及近两年常德市房地产价格走向如何？可从以下几个角度加以判断。

——从供求发展趋势角度看，回落的幅度不大。

从下半年开始，近两年内，需求会受到一定的影响，房屋销售价格出现平稳回落。房地产市场需求分为生存需求、改善需求、投资需求和投机需求。生存需求和改善需求是刚性的，当前，可能有部分消费者预期房屋价格下跌，持币待购，但这部分需求是客观存在的，且数量巨大，必然要释放出来。据业内人士分析，全市综合经济环境客观力量推动，测算市城区房地产市场需求，近两年每年需增加住房建筑面积160万平方米。对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策调控作用下，近两年内这部分需求肯定会大幅度下降。如今后投资渠道不畅，至于这部分从房地产市场中撤出的资金仍有可能重新回归，将继续推高下一轮房地产市场行情。在目前情况下，供给状况近两年内难有大的改观，房地产开发投资规模存在过大，进一步加快房地产开发投资是不现实的。因此，供求双方的发展趋势表明，下半年及近两年内居民房屋巨大需求与供给短缺的矛盾会持续存在，房地产价格增长速度呈现回落态势，但回落幅度不会太大。

——从房屋价格构成角度看，下跌的空间不大。

土地成本走高。国家一些有关土地和拆迁政策的出台，使土地取得费、前期工作费、施工工作费上涨，土地补偿费用的提高。据湖南省统计局最新发布的价格调查资料显示：今年二季度全省土地交易价格与一季度相比走高，同比上涨6.3%，升高3.3个百分点，全市也仍维系上高涨幅。加上土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土地供应的相对不足和土地供需不平衡，在一定程度上推动了地价上涨。因此土地成本将呈逐步升高的趋势。

建安成本增长。建筑安装工程中，人工费和机械使用费价格呈上升势头，今年上半年人工费上涨7.1%，比去年底多涨3.2个百分点；机械使用费上涨5.7%，比去年底上涨了2.1个百分点。从建筑材料费看，各种建材价格仍持续全面上涨。建材价格的上涨直接导致了商品房竣工造价的上涨，2004年全市商品房平均竣工造价比上年增长13%。尽管近期建材价格涨幅有所回落，但电力、煤炭、石油供应紧张的局面仍将持续，建材价格仍维持在高位。另一方面，随着商品房屋的品质逐步提高，配套设施和环境的不断改善，在一定程度上将加大商品房屋的开发成本。

开发利润难降。由于房地产开发企业的人力成本特别是专业技术人员工资将会持续上涨，项目期间的费用短期内也不可能明显下降，挤压利润空间，同时对于企业的开发利润，国家采取了加大普通商品住宅和经济适用房建设、整顿规范市场秩序等宏观调控政策，预期会下降一些。但房地产企业作为市场法人主体，其着眼点只能以盈利为中心，开发利润难以明显下降。

——从房地产市场主体行为角度看，下跌的动力不足。

地方政府关键抓稳定住房价格。地方政府是房地产市场的最大受益者，对巨额土地收益和房地产交易费的高度依赖，房地产价格上涨既增加地方GDP，又获得更多的土地出让金，却又没有付出任何经济上的成本，也几乎不承担因房地产业膨胀带来的土地减少、银行坏帐、资源衰竭的最终责任。因成本和收益的极端不对称性，决定了地方政府严厉调控房地产价格的力度，着力点放在稳定住房价格，而不希望房地产价格的大幅度下降。

商业银行对房地产价格大涨大跌都不希望，其影响是中性的。从银行业的利益出发，房地产价格的大涨和大跌都不符合银行业的利益，商业银行对房地产价格的影响基本上是中性的，对房地产开发企业的贷款紧缩减少了房地产市场的供应量，对按揭贷款用户的紧缩减少了房地产市场的需求量。但在目前商业银行信贷资金大多注入房地产市场的状况下，房屋销售价格下跌会直接影响信贷资金的回收，隐含着巨大的金融风险。

房地产开发企业力保自身利益，期盼房地产价格涨声不断。作为供给方的房地产开发企业期盼有良好的房地产价格走势，肯定不希望房屋销售价格的下跌，他们会跟进地方政府的博弈选择相应的对策，力保自己的利益最大化。如果房地产开发企业真的有暴利，那么房地产价格至少具有理论上的下跌空间；反之，如果盈利空间不大，那么住房销售价格下跌的结果是房地产开发企业停止开发，甚至破产。

多数最终消费者迫切希望买到低价适用住房。房屋最终消费者行为是选择、购买和使用房屋的各种行为。影响他们购买决策和行为有经济与非经济因素，房屋作为大宗商品，对购买行为理性的购房者来说，“买涨不买跌”已经一去不复返了，肯定希望价格

下跌，买到廉价适用的住房。

以上分析可见，在整个房地产市场主体中，大多数人不希望房地产价格的下跌，总体希望近两年内房地产价格增长保持相对稳定状态。

四、稳定房地产价格的几点政策建议

房地产价格运行是否稳定，取决于房屋总供给与总需求两者关系的平衡，供给减少引起价格上涨，供给增多导致价格下跌。为了实现整个国民经济的持续稳定发展，保障社会的稳定，稳定房地产价格，最终基本上使房地产价格与居民的收入水平相适应创造条件是可取的，需要做好各项工作。

1、积极发挥地方政府的作用。中央政府宏观调控政策的是稳定房价，不是打压房价，相应地方政府的政策跟进，也应是出于同样的目的。宏观调控的切入点是房地产价格，因此需要地方政府的积极作为。首先，应该努力阻断房地产业投资规模过大和投资性需求过旺两条不良传导链，恢复宏观经济的正常运行。具体要加强房地产开发项目的规划许可监管，加强对建设用地供应调控和做好对闲置土地的清理工作。其次，强化城市规划调控，改善房屋供应结构。要完善房屋供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住宅供应。建设（房地产、规划）主管部门要会同有关部门提出近两年普通商品房和经济适用房的建设规模，要以中低价位、中小套型普通商品住宅和经济适用房项目为主，明年的项目要纳入近期建设规划，做出具体的进度安排，并有效解决商业营业用房空置较突出、高层建筑来势太猛等问题。

2、努力按照市场规律办事。要及时进行房地产市场运行态势及价格变动情况分析，科学预测房地产开发对土地的需求，适时披露房地产市场供求及房价、地价变动等信息。为避免下半年和明年初出现房地产价格反弹，要继续扩大房屋供应总量，保持供求基本平衡，控制商品房屋上市节奏，保持供给略大于需求的较好格局。

3、坚持工业化、城镇化、农业产业化“三化”建设发展目标，增加居民收入，大力

提高普通百姓的购房能力。切实提高城镇居民的收入水平尤其是人均可支配收入水平，继续发挥公积金对居民购买自住用房的支持作用，并帮助普通家庭改善住房条件。

4、相关部门要加强对房地产开发企业房屋销售利润的监管，限制获取暴利，遏制投机炒作。

[常德市统计局 许维焕 供稿]