银行个人住房贷款办理流程

第一篇：银行个人住房贷款办理流程

银行个人住房贷款办理流程

一、个人住房按揭贷款申请条件

1.合法的身份；

2.有，信用良好，有偿还贷款本息的能力，如加盖单位公章及财务专用章的收入证明；

3.年满18岁，具有完全民事行为能力，一般不能超过65周岁；

4.如果已婚提供夫妻双方的材料；未婚提供未婚证明；离婚提供离婚证。

二、个人住房按揭贷款办理流程

1.向开放商付首付款，注意保存首付款收据。2.到银行填写《个人住房贷款申请表》。

3.银行对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人住房按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。4.到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证和办理房屋保险。

5.选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。

6.经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

7.借款人按照事先约定好的时间按时还款，到还清为止。

一、操作流程图 提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明

1、提供咨询、受理申请、贷前调查

（1）提供咨询 经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。（2）受理申请 借款人在向中国银行咨询后，根据要求填写《中国银行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明），借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，契税凭证，信用评估报告，保证人同意担保的书面证明及中国银行要求提供的其他有关资料。

（3）贷前调查 经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。

2、贷款审批

（1）经办行审批权限内 经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

三、贷款发放

签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。

（1）签订合同 贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。

（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人 名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。

（3）合同生效后填制各类会计凭证。

（4）办理贷款划付手续 会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款

四、贷款回收

（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。

（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

五、贷后管理（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。

（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。

（3）档案管理：信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。

贷款偿还

可以选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法等。

借款合同生效后，如果有足够的资金来源，可提前向中国银行提出部分或全部提前还款申请。

等额本息

等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；在贷款末期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数—1]

等额本金

即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长。

贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率

第二篇：个人住房贷款如何办理

个人住房贷款如何办理.txt爱情是彩色气球，无论颜色如何严厉，经不起针尖轻轻一刺。一流的爱人，既能让女人爱一辈子，又能一辈子爱一个女人！个人住房贷款如何办理

在城里买房，尤其是房价上涨到目前的水平，消费者或多或少都会进行贷款。现在针对个人的住房贷款主要就是公积金贷款和银行按揭贷款。那么，他们的贷款程序分别是怎样的，各自的贷款期限和利率是多少，州城又有哪几家银行在办理个人住房按揭贷款？记者10月下旬对此进行了采访。

公积金贷款

据了解，目前，我州凡在住房公积金管理中心缴存了公积金的职工均可以申请公积金贷款。

申请贷款者必须提供的资料有：住房公积金申请表；夫妻双方身份证、户口本复印件；担保书；购房（或建房、装修）合同。我州个人住房公积金贷款最长期限是10年，年利率和国家标准一致，为：1至5年期3．96％，5至10年期4．41％。

值得注意的是，住房公积金的贷款差额必须进行质押，而且只能采取住房公积金质押担保的方式，所以很难进行较大额度贷款。

银行按揭贷款

目前，州城有农业银行、中国银行、工商银行可以办理个人住房按揭贷款，建行因为目前主要支持“两路”建设，没有开展个人住房按揭贷款的业务。

因为我州经济条件的限制，个人住房按揭贷款一般是由开发商和银行直接接洽完成，消费者在其中只起辅助作用。而且，因为竞争不激烈，楼盘总体而言都不大，所以同一楼盘的贷款业务一般都是由一家银行来做，消费者基本上没有选择其它银行的权利。

在我州，个人住房按揭贷款一般最长期限为15年，首付房款的30％或40％。在利率上，是按照中国人民银行今年3月新调整利率的有关规定执行。按规定，个人住房贷款利率都是实行下限管理，下限幅度不低于同期贷款基准利率的0．9倍。按同期基准利率，1至3年，年利率5．76％；3至5年，年利率5．85％；5年以上，年利率为6．12％。我州的几家银行多是按0．9倍下限来贷款的。如农行在硒都广场附近设的金融超市（今年初成立的，专门办理个人贷款业务），他们对个人住房按揭贷款的利率就分为：1至5年，年利率5．265％；5—15年，年利率5．508％。但是，对于消费者购买第二套房，利率有所提高。买二手房时，贷款期限有所限制，比如说本来最长期限可以贷款15年，但是如果所购二手房已经使用7年，那么现在只能贷款8年。

在按揭贷款手续上，如果夫妻双方都是工薪阶层，则要提供：身份证、户口薄、婚姻证明，没结婚的要未婚证明，离婚者要离婚证明或法院判决书；借款人收入证明（由单位出具）；贷款申请书、贷款抵押承诺书、购房合同、首付款发票等。如果借款的夫妻双方是个体户，除以上有关材料外，还要提供营业执照、税务登记证、经营情况说明等。

两者的利弊

公积金和银行按揭贷款，应该说各有利弊。

公积金利率要低得多，但是贷款对象有严格限制，必须是原先缴存了公积金的人才能贷款，而且额度较小，且难找到担保人（担保公积金）；银行按揭贷款对象广泛，只要是年满 18周岁、具有完全民事行为能力的自然人，有稳定收入等都可以进行贷款，它的贷款期限更长，额度更高，但是利率要高于公积金。

所以，可能的话，最好进行公积金和银行按揭的组合贷款方式，可减轻还款压力。

第三篇：申请银行个人住房贷款工作流程

申请银行个人住房贷款工作流程：

（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。

（二）支付30％以上的房款。

（三）去房管部门办理预售登记。

（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。

两种还贷方式利息天壤之别

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。

银行普遍主荐“等额法”

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。

在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。

究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：

“两种还贷方法哪一种更合算呢？”

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”

“哪一种更方便呢？”

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。

银行倾向性在于息差

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”

“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。

第四篇：个人住房贷款流程

个人住房贷款流程，涉及的内容及条件

类别:我的文章 评论(1)浏览(43)2009-04-14 19:04

标签：流程

一、选择房产

购房人如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房人在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

二、办理按揭贷款申请

购房人在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房人获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

三、银行审查

银行受理购房人贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房人进行资格审查，以确认是事符合规定条件。

不少购房人认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而最终是否向购房人提供贷款的决定权在银行。

置业如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

四、签订购房合同

银行收到购房人递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房人符合按揭贷款的条件后，发给购房人同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房人即可与发展商或其代理商签订购房合同。

五、签订楼宇按揭合同

购房人在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

六、办理抵押登记、保险

购房人、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房人申请人寿、财产保险。购房人购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。

七、开立专门还款帐户

购房人在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户，并签订授权书，授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有磁的贷款本息和欠款。

第五篇：公积金个人住房贷款办理流程(淄博市高新区)

公积金个人住房贷款办理流程

第一步： 贷款人（共同还款人）身份证、户口本原件及复印件。

市房管局开无房证明及复印件。（淄博市房管局位置：山东理工大学西校区北门，人民路与重庆路路口西约200米，公交2路、7路到山东理工大学西校区北门站下车，往西步行约200米。）

贷款人户口所在地的区（县）民政局婚姻登记处开未婚证明及复印件。

中国人民银行开个人征信。（中国人民银行位置：柳泉路与人民路路口东北角。）

贷款人现工作公司出示贷款人收入证明，盖公司红章。

贷款人工资卡对应银行出示最近一年的工资流水（交易记录）。

贷款人依据高新区公积金管理中心要求办理建行卡（或其他银行卡）一张并提交复印件。

以上材料协同售楼处提供的材料一并交高新区公积金管理中心审核。

第二步：

第一步完成大约3—4周之后，高新区公积金管理中心通知贷款人签字、摁手印。贷款人到高新区公积金管理中心签字，摁手印并确认手续齐全后，高新区公积金管理中心将向淄博市公积金管理中心递交审批材料。第三步:

第二步完成大约3—4周之后，淄博市公积金管理中心电话通知贷款人到淄博市公积金管理中心办理签字、摁手印手续。（淄博市公积金管理中心位置：公交159路到市直机关第二综合办公楼站下车，车站对面，联通路北。）

第四步：

第三步完成大约2—3周之后，西城建行电话通知贷款人到西城建行拿公积金借款合同。

第五步：

贷款人带身份证去西城建行个人信贷中心27号服务台签字后取公积金借款合同，并按合同要求开始还款。（西城建行位置：龙泰苑南门，联通路北。公交34、136、160路到联通路重庆路路口站下车，往西步行约200米。）

第六步：

贷款人拿首付收据及公积金借款合同去售楼处换取售楼处正式机打收据和购房合同以及补充协议。

注：以上步骤间隔时间依据个人情况确定，仅供参考。每步办理时请按照电话通知要求带好相应证件。

Eastlife