个人住房贷款操作流程

第一篇：个人住房贷款操作流程

个人住房贷款操作流程

一、操作流程图

提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明

1、提供咨询、受理申请、贷前调查

（1）提供咨询经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。

（2）受理申请借款人在向建设银行咨询后，根据要求填写《中国建设银行浙江省分行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明，借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，保证人同意担保的书面证明及建设银行要求提供的其他有关资料。

（3）贷前调查经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。

2、贷款审批

（1）经办行审批权限内经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国建设银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

3、贷款发放

签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。

（1）签订合同贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。

（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。

（3）合同生效后填制各类会计凭证。

（4）办理贷款划付手续会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款

4、贷款回收

（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。

（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

5、贷后管理

（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。

（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）

押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。

（3）档案管理：信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。

第二篇：个人住房贷款流程

个人住房贷款流程，涉及的内容及条件

类别:我的文章 评论(1)浏览(43)2009-04-14 19:04

标签：流程

一、选择房产

购房人如想获得楼宇按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房人在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认发展商开发建设的房产是否已获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。

二、办理按揭贷款申请

购房人在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房人获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《按揭贷款申请书》。

三、银行审查

银行受理购房人贷款申请后，要从民事主体资格、资信状况、还款能力等方面对购房人进行资格审查，以确认是事符合规定条件。

不少购房人认为，只要选择了得到银行楼宇按揭支持的房产，就理所应当地得到银行的按揭服务。这是一种误解。银行为发展商开发建设的楼宇提供按揭支侍，仅仅表明该楼宇已取得一定规模的贷款额度，而最终是否向购房人提供贷款的决定权在银行。

置业如果在未取得银行按揭贷款支持确认的情况下，盲目地与发展商签订购房合同，在不符合银行条件时，就无法获得按揭贷款，会造成资金外的被动，被迫选择其他付款方式，从而影响自己资金安排，甚至放弃购房，造成定金的损失。

四、签订购房合同

银行收到购房人递交的按揭申请和有关法律文件，经审查确认购房人符合按揭贷款的条件后，发给购房人同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房人即可与发展商或其代理商签订购房合同。

五、签订楼宇按揭合同

购房人在签订购房合同，并取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与发展商和银行签订《楼宇按揭抵押贷款合同》，明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。

六、办理抵押登记、保险

购房人、发展商和银行持《楼宇按揭抵押贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房人申请人寿、财产保险。购房人购买保险，应列明银行为第一受益人，在贷款履行期内不得中断保险，保险金额不得少于抵押物的总价值。在贷款本息还清之前，保险单交由银行保管。

七、开立专门还款帐户

购房人在签订《楼宇按揭抵押贷款合同》后，按合同约定，应在银行指定的金融机构开立专门还款帐户，并签订授权书，授权该机构从该帐户中支付银行与按揭贷款合同有磁的贷款本息和欠款。

第三篇：商业性个人住房贷款流程

商业性个人住房贷款流程：

1、借款人在银行填写申请表请信贷员初审,符全申请资格的给予开具《审查通知单》。

2、将身份证、户口本、婚姻证明、购房契约、首付款发表、收入证明、以及其他贷款行所需的资料交于银行指定的律师事务所。

3、由律师对贷款申请人的材料进行初审并向银行出具《法律意见书》和《见证书》，对贷款申请人的身份及资信状况作评估，收取相关费用。

4、银行对贷款申请人的资信材料进行复审。

5、审批通过后，由律师负责对所签署的法律文件进行审查。

6、银行签署发放款合同及其它材料，递交发展商和借款人，贷款资金划入开发商帐户。

7、借款人按照规定的还款方式，按时归还借款。

8、借款人还清贷款本息，解除抵押、担保合同，收回相关抵押证明资料。

按揭贷款购买期房的房产证放在哪？

房产证是在房屋通过验收交房以后，你交上契税、维修基金、房价的差额（多退少补）后开发商给办理，一般一个月就下来了。不过因为你有银行贷款，房产证要存放在房管局保管，用的时候（如办理户口）可以申请借用，用后归还。等到贷款还清后，房产证就真正交道你手里了。

贷款买的期房一样可以退房

去年年底，张先生看好了某楼盘的位置和户型，而且半年后即可入住，便下决心贷款买房。因此张先生与开发商签订了商品房预售合同，交了首付款，申请的贷款也很快下来了，张先生开始按月偿还贷款。可到今年6月份办理入住后，他发现房屋屋顶经常渗水，经权威部门核验，认定房屋主体结构有问题。依照合同，张先生有权退房，可开发商却说：“你是按揭贷款买的期房，就是我同意给你退，银行也不会同意。”那么，真如开发商所言吗？贷款买的期房 就不能退房吗？开发商的话，是没有根据的。从法律角度讲，购房人与开发商签订的商品房预售合同，是买卖合同关系；购房人与贷款银行签订的借款合同，是借贷关系，两者是独立的法律关系。2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》第35条规定，商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。《合同法》94条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：其中第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。也就是说只要依据商品房预售合同，开发商交付的房屋存在双方约定的退房条件，张先生就可以行使合同解除权，要求退房，并不受借款合同存在与否的影响。购房人要求退房，如何行使权利？张先生有权要求退房，如果开发商以种种理由拖延时间，此时，张先生需要注意，依据《合同法》第95条规定，法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。《合同法》第96条规定，当事人一方依照合同有关约定解除和法定解除的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对主有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。因此，张先生应在商品房预售合同中约定的解除合同的期限内，并建议采用书面形式及时通知开发商，行使合同解除权。如果开发商有异议，可以通过法律手段解决，否则，商品房预售合同自此解除。此外，对于已到房屋土地部门管理登记备案的预售合同，应予以撤销登记。退房以后，如何处理按月支付的购房款？经多次交涉，张先生终于退了房，但按月支付的购房款该如何处理呢？既然借款合同与房屋买卖合同是两个独立的合同关系，如何还贷自然须由购房人与银行依照借款合同的约定协商解决。对于张先生来说，实

际上是提前还款行为。依借款合同中提前还款条款的约定，张先生须在提前还款日前一个月内书面通知贷款人。归还的贷款金额为当期应偿还的贷款本息及尚未偿还的贷款本金。但实际上，由于张先生所贷购房款已由银行划给开发商，因此，由开发商将这部分款项直接支付给银行，从而结束张先生的还款义务。同时，开发商须将购房首付款及张先生已按月向银行偿还的贷款本息全部返还给张先生。此外，《合同法》第97条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张先生有权要求开发商承担因购房所发生的费用，开发商作为违约方应该承担相应的违约责任，赔偿张先生的实际损失。购房人购买的保险如何退？我国《保险法》第14条规定：除本法另有规定或保险公司另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除合同。第38条规定，保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。张先生在贷款之前，购买了银行指定的保险，保险受益人是贷款银行。张先生在填写保险投保单的同时，向保险公司交纳了保险费。也就是说，张先生与保险公司之间建立了保险合同关系，它是独立于房屋买卖合同、借款合同之外的又一法律关系。在解除借贷关系以后，如果张先生在投保时，保单上没有”不得退保”字样，张先生就有权解除保险合同。保险公司在扣除自张先生投保日起至解除保险合同之日止期间保险费及手续费后，应将剩余部分退还给张先生。

您好，请问我是贷款买的期房，现在因为自己的问题想卖，请问我需要怎么做谢谢。

正在还款期的商品房要出手转卖，将不再是难事。由光大银行金融超市推出的“跨行转按揭”贷款业务，近日发放了第一笔贷款。购房者无论在哪一家银行办理了以房屋产权证为抵押的住房按揭贷款业务，都可在漫长的还款期间内，通过此业务出售房屋。

许多购房者最初都抱着投资的目的，向银行借款购房。在以按揭方式取得房屋后，购房者发现，即使房屋升值，也很难找到一次性付清房款的买家，于是只能通过出租房屋获取收益。最终导致了投资回报期相对漫长，且投资者需承担相当大的市场风险。而“跨行转按揭”贷款业务的出现，可以为房地产投资者提供快捷的变现通道。另外，不少已购房者希望通过“卖旧买新”、“卖小买大”进一步改善住房条件，他们原有的住房是通过按揭购买的，住房产权抵押给了银行，新的买主通常也没有实力一次性付清房款，这就对住房按揭贷款的“弹性”提出了更高的要求，使得个人二手房“跨行转按揭”贷款业务有了更广的市场需求。光大银行金融超市有关负责人介绍，个人二手房“跨行转按揭”贷款业务的实质就是已购房产的借款人主体的变更，意味着购房人在未还清住房贷款时可以卖出该房屋，而买入该房的人可向光大银行金融超市申请二手房购房贷款。

第四篇：银行个人住房贷款办理流程

银行个人住房贷款办理流程

一、个人住房按揭贷款申请条件

1.合法的身份；

2.有，信用良好，有偿还贷款本息的能力，如加盖单位公章及财务专用章的收入证明；

3.年满18岁，具有完全民事行为能力，一般不能超过65周岁；

4.如果已婚提供夫妻双方的材料；未婚提供未婚证明；离婚提供离婚证。

二、个人住房按揭贷款办理流程

1.向开放商付首付款，注意保存首付款收据。2.到银行填写《个人住房贷款申请表》。

3.银行对申请人提交的材料进行审查和逐级审批，如果认为符合银行的贷款条件，会通知申请人签订《个人住房按揭贷款合同》，合同期限不超过30年。4.到房管局办理《房屋他项权利证》，用以证明此房产上有银行的抵押权。到公证部门办理产权抵押公证和办理房屋保险。

5.选用委托扣除款方式还款的客户需与银行签订委托扣款协议，并在贷款行指定的营业网点开立还款专用的储蓄存折账户或储蓄卡、信用卡账户。

6.经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款直接转入借款人在贷款行开立的存款账户内，或将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

7.借款人按照事先约定好的时间按时还款，到还清为止。

一、操作流程图 提供咨询 —>受理申请 —>贷前调查 —>贷款审批 —>贷款发放 —>贷款回收 —>贷款管理

二、流程中各环节简要说明

1、提供咨询、受理申请、贷前调查

（1）提供咨询 经办人向客户提供咨询服务，咨询内容包括：已开办的个人信房贷款种类，对象、条件、额度、期限、利率，还款方式等情况。（2）受理申请 借款人在向中国银行咨询后，根据要求填写《中国银行个人住房贷款申请书》提出贷款申请，并提供以下资料：身份证，抵押人夫妻关系证明（单身需提供有效证明），借款人收入证明，购房合同，首付款凭证，契税凭证，信用评估报告，保证人同意担保的书面证明及中国银行要求提供的其他有关资料。

（3）贷前调查 经办人受理借款申请后，对借款申请人递交的《申请书》和要求提供的资料的完整性，真实性、有效性和合法性进行调查。通过贷前调查，认为符合贷款条件，准备报批。

2、贷款审批

（1）经办行审批权限内 经办行信贷人员——信贷部门负责人——经办行负责人

（2）经办行审批权限以外经办行审批同意——报上级行信贷审批机构审批经办人员经调查后，在《中国银行个人住房贷款审批表》写明情况并写出审查意见，并将贷款审批表及审批材料交信贷部门负责人，信贷部门负责人在审批表上签署审批意见并交支行分管行长在审批表上鉴署审批意见。超过支行审批权限的，经支行签署审批意见后交上级行信贷审批机构审批。

三、贷款发放

签订合同——办理抵（质）押登记、保险、公证等手续——合同生效后填各类凭证——借款人开立存款帐户——办理贷款划付手续。

（1）签订合同 贷款审批后，经办人员按不同的借款用途和贷款担保方式要求分别填与合同、借款人当事人（借款人、抵（质）押人、保证人）与建设银行有权签字人签订有关合同。

（2）办理抵（质）押登记、保险公证、开立借款人存款帐户等有关手续，签订抵（质）押合同及收妥抵（质）押物后，信贷部门应按抵（质）押物逐项登记“抵（质）押物及权证登记簿”同时根据抵（质）押价值填制“中国建设银行抵（质）押物收妥通知书”加盖经办人 名章、业务部门公章及借款人或抵（质）押人名章后，连同抵（质）押权证、质物及权证交保管部门和会计部门。

（3）合同生效后填制各类会计凭证。

（4）办理贷款划付手续 会计部门收到信贷部门的发放款通知并审核无误后，按有关规定和程序办理贷款划付手续、划款采用直按款或专项划款中的一种方式划款

四、贷款回收

（1）委托扣款方式：借款人应与贷款行签订委托扣款协议。

（2）柜台还款方式：借款人将现金或信用卡、储蓄卡交柜台经办人办理。

五、贷后管理（1）日常管理：对所发入个人住房贷款进行跟踪管理、查询分析、具体包括贷款台帐、贷款日常通知、逾期催收、贷后检查、查询统计、抵（质）押物日常保管，直至贷款结清。

（2）清户撤押：当借款人按期还清全部借款本息后，信贷部门应销记“抵（质）押物及权证登记簿”同时填制“中国建设银行抵押物、质押物转出通知书”通知会计部门和抵（质）押物保管部门。会计部门、保管部门、保管部门审核无误后据此办理清户撤押手续。

（3）档案管理：信贷经办人员办妥每笔贷款后，定期将收集齐全的有关资料整理后，将合同正本交档案专管员，并办理有关移交手续。合同副本留信贷部门专人保管以备日常管理。贷款本息结清后信贷部门应通知档案专管员将档案正式归档。

贷款偿还

可以选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法等。

借款合同生效后，如果有足够的资金来源，可提前向中国银行提出部分或全部提前还款申请。

等额本息

等额本息还款法，即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。由于每月的还款额相等，因此，在贷款初期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较少；在贷款末期每月的还款中，剔除按月结清的利息后，所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长，同时它还便于借款人合理安排每月的生活和进行理财（如以租养房等），对于精通投资、擅长于“以钱生钱”的人来说，无疑是最好的选择。

每月还款额=[贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数]÷[（1+月利率）^还款月数—1]

等额本金

即借款人每月按相等的金额偿还贷款本息，其中每月贷款利息按月初剩余贷款本金计算并逐月结清。

在贷款后期因贷款本金不断减少、每月的还款额中贷款利息也不断减少，每月所还的贷款本金就较多。这种还款方式，实际占用银行贷款的数量更多、占用的时间更长。

贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。等额本金还款法是一种计算非常简便，实用性很强的一种还款方式。基本算法原理是在还款期内按期等额归还贷款本金，并同时还清当期未归还的本金所产生的利息。方式可以是按月还款和按季还款。由于银行结息惯例的要求，一般采用按季还款的方式（如中国银行）。等额本金还款方式，不是节省利息的选择。如果真正有什么节省利息的良方，那就是应当学会理智消费，根据自己的经济实力，量体裁衣、量入为出，尽量少贷款、贷短款，才是唯一可行的方法。

每季还款额=贷款本金÷贷款期季数+（本金-已归还本金累计额）×季利率

第五篇：中国银行个人住房贷款业务操作办法

中国银行关于印发《中国银行个人住房贷款业务操作办法》的通知

各省、自治区、直辖市分行，深圳市分行：

为加强个人住房贷款管理，规范业务操作，根据住房市场变化和业务发展需要，总行对原《中国银行个人住房贷款管理实施细则（试行）》进行了修改和完善，现将修改后的《中国银行个人住房贷款业务操作办法》印发各行，请遵照执行。

特此通知。

附：

中国银行个人住房贷款业务操作办法

第一章 总则

第一条 为规范个人住房贷款管理，维护借贷双方权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》，特制定本操作办法。

第二条 本办法所称个人住房贷款是指贷款人用自有资金向借款人发放的用于购买各类住房的商业性贷款；本办法所称贷款人是指中国银行开办此项业务的分支机构，借款人是指具有完全民事行为能力的自然人。

第三条 商业性个人住房贷款实行“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。借贷双方应依法签订有关法律合同。

第四条 本办法适用于中国银行（海外分支机构除外）向个人发放的各类商业性住房贷款，不适用于住房公积金等政策性住房贷款。

第二章 贷款对象与条件

第五条 个人住房贷款的对象为具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 申请个人住房贷款的借款人必须同时具备下列条件：

（一）在中国境内具有常住户口或有效居留身份；

（二）具有稳定的职业和经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（三）已经签署购买住房的合同或协议。购买外销住房的合同或协议必须办理公证，购买期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）或尚未确权的房屋应提供手续齐全的房屋建设和销售证明文件；

（四）必须支付不低于所购住房全部价款２０％以上的首期购房款。购买外销房必须支付不低于所购住房全部价款的５０％以上的首期购房款；

（五）提供经贷款人认可的有效担保；

（六）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款币种、限额、期限与利率

第七条 贷款币种：个人住房贷款币种为人民币和外币。申请外币的借款人应是具有外汇还款来源的华侨、港澳同胞、外企工作人员等。

第八条 贷款限额：个人住房贷款的最高限额不得超过所购住房价值或评估价值的８０％。

第九条 贷款期限：人民币个人住房贷款最长期限不得超过３０年，外币个人住房贷款最长期限不超过８年。

第十条 贷款利率：人民币个人住房贷款执行中国人民银行规定的同档次住房贷款利率。外币个人住房贷款执行中国银行规定的同档次外汇贷款利率。贷款期限在一年以内的，遇法定利率调整，按原合同利率计息。贷款期限在一年以上的，遇法定利率调整，于下年１月１日开始执行新的利率。

第四章 贷款申请与审批

第十一条 申请个人住房贷款时，借款人应提出书面申请，并提供以下资料：

（一）借款申请书；

（二）具有法律效力的身份证件（居民身份证、户口本、军官证，或其他有效居留证件）；

（三）支付所购住房首期购房款的证明；

（四）贷款人认可的经济收入证明（包括借款人家庭经济收入证明、纳税证明、银行对账单、银行储蓄簿等的原件及复印件）；

（五）购买住房的合同、协议或其他有效文件；

（六）借款担保的抵（质）押物清单、权属证明、有处分权人同意抵（质）押的证明及抵押物估价文件；

（七）保证人同意为其提供借款担保的书面文件及其资信证明；

（八）开发商证明借款人所购期房（多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二）或尚未确权房屋的建设和销售文件资料；

（九）贷款人要求提供的其他证明文件或资料。

第十二条 个人住房贷款实行审贷分离和尽职调查制度。对借款金额小的贷款，应在信贷业务部门内部实行审贷分离和事后尽职调查；对借款金额大的贷款应实行跨部门审贷分离和事前尽职调查。对超权限贷款，应送同级风险管理部门尽职调查后审批或双线拉直报上级行零售业务部门和风险管理部门审批。

第十三条 信贷业务部门受理借款人的住房贷款申请后，应对借款人提供的资料进行认真调查核实，并对借款人的还款能力以及保证人的担保能力进行审查评估。重点调查内容为：借款人和保证人的身份与资格是否真实有效；借款人和保证人提供资料是否真实合法；借款用途是否符合规定要求；借款人的家庭经济收入是否真实，是否具有按期偿还贷款本息的能力；借款保证人是否具有担保能力，提供的抵（质）押物是否足额有效。

在办理贷款手续时，贷款人可委托律师事务所代办有关贷款手续和承办相关法律事宜，以保证有关资料和贷款手续的合法性。主要法律事宜包括：验证房产的合法性、借款人身份及所提供资料的真实性、完整性以及其他法律事宜等。

第十四条 信贷业务部门应对借款人的借款申请写出能否贷款的初步审查意见，送信贷评审部门审查，并对审查报告的真实性负责。信贷评审部门对信贷业务部门的初审报告要进行认真复审，重点审查贷款手续及文件资料的合规性和合法性，评价借款人偿还贷款的能力和保证人的担保能力。对符合贷款条件的借款申请写出审查报告送有权批准人审批；对不符合条件的借款申请退回信贷业务部门重新调查。

第十五条 贷款经审批同意后，信贷业务部门应及时通知借款人和保证人签署《借款合同》与《抵／质押合同》或《保证合同》，填写借款借据、抵（质）押登记等申请表，办理抵押物保险，一次性缴付抵押登记、评估、保险、公证等有关费用。合同中应约定贷款种类、贷款用途、贷款金额、贷款利率、还款期限、还款方式、违约责任和双方认为需要约定的其他事项。对不同意贷款的，信贷评审部门应出具不批准贷款的书面意见，并及时通知信贷业务部门，由信贷业务部门向借款人说明不予贷款的理由，并退回有关申请资料。

第五章 贷款担保与保险

第十六条 个人住房贷款的担保方式为：抵押担保、质押担保、保证担保、履约保证保险（亦称还款责任险）。借贷双方可根据具体情况协商选择担保方式。原则上个人住房贷款只能选择一种担保方式。如接受两种担保方式，贷款人应要求保证人对全部债务提供担保，并明确表示放弃其抗辩权。

第十七条 以抵押方式申请贷款的，抵押权人和抵押人应当以书面形式订立抵押合同。抵押物和抵押合同应当符合《中华人民共和国担保法》中的有关规定。抵押物首先应是抵押人所拥有的房屋或预购房屋；其次可以用抵押人依法取得的国有土地使用权及贷款人认可的其他有效财产。

（一）以房屋设定抵押权的，应分别办理抵押登记手续

１．以期房抵押的，多层住宅主体结构必须封顶、高层住宅必须完成总投资的三分之二，抵押人和抵押权人应持依法生效的预购房屋合同到期房坐落的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付使用后持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

２．以现房抵押的，抵押人和抵押权人应持《房屋所有权证》到房屋所在地的房地产登记机关办理抵押登记，以取得《房屋他项权证》。

（二）以土地使用权设立抵押权的，抵押权人和抵押人应在抵押合同签订后１５日内持所抵押土地的土地使用证、抵押合同、地价评估及确认报告，以及抵押人和抵押权人的身份证及有关资料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，以取得《土地他项权利证明书》。

（三）抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件（原件）及抵押物的保险单（正本）等，均由抵押权人执管并承担保管责任。抵押权人收到上述文件单证后，应出具保管证明。抵押物由抵押人占管。抵押贷款本息未清偿前，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押、出租、变卖、赠予或以其他方式处置，并保证抵押物的安全、完整，并随时接受抵押权人的监督检查。

（四）抵押物发生继承、遗赠的，继承人和受遗赠人必须提供有关法律文件并与贷款人签订有关补充文件，承担原合同一切未履行的责任。

（五）以房屋所有权和土地使用权设定抵押的，抵押合同自抵押物登记之日起生效；以其他有效资产抵押，当事人自愿办理抵押登记的，抵押合同自签订之日起生效。

第十八条 以质押方式申请贷款的，质押方式可以是动产质押或权利质押，质权人和出质人必须签订书面质押合同。采取权利质押的，质物一般为银行存单、国债、金融债券、国家重点建设债券和ＡＡＡ级企业债券等，股票暂不接受质押。需要办理质押登记的，应当按照《中华人民共和国担保法》的有关规定办理登记。质押合同的有关内容和生效日期应当符合《中华人民共和国担保法》的有关规定。贷款人认为需要公证的，借款人（或质押人）应当办理公证。

（一）对出质人提交的质物，贷款人应进行查询和认证。出质人应将确认后的权利凭证交贷款人执管。质押期间，贷款人不得擅自处分质物，如造成质物损坏、遗失，贷款人应承担责任并赔偿损失。

（二）质押期间，出质人未经质权人同意，不得转移或重复质押已被质押的财产，不得以任何理由挂失。

（三）以有价证券作质押的，在质押期内，有价证券到期时，可以选择以下处理方式：

１．借款人与贷款人共同兑现，并偿还贷款或转换为储蓄存单继续用于质押；

２．借款人用贷款人认可的等额有价证券替换到期的有价证券。

第十九条 用于抵（质）押的财产，需要估价的，可以由贷款行进行评估，也可委托贷款人认可的资产评估机构进行估价。以贷款所购房屋抵押的，抵押率不得超过抵押物价值的８０％，以其他房产抵押的，抵押率不得超过７０％；以相同期限的银行存单和凭证式国债质押的，质押率不得超过质押物价值的９０％；以其他有价证券质押（暂不接受股票质押）的，质押率需视质物价值从严确定质押率。

第二十条 以保证方式申请贷款的，借款人应提供贷款人可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，且必须符合《中华人民共和国担保法》的规定，保证人与债权人应以书面形式订立保证合同。保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，借款人应及时通知贷款人，并重新提供足额担保和重新签订《保证合同》。

（一）采取保证方式的，保证人和债权人必须签订由保证人承担连带责任的书面保证合同。保证人发生变更时，必须按照规定办理变更担保手续，未办理变更担保手续，原保证合同不得撤销。

（二）保证人是法人的，必须有代为偿还全部贷款本息的能力，且在贷款行开立存款账户。保证人是自然人的，应当有稳定的经济来源，具有足够的代偿能力，在银行存有一定的保证金，不从事冒险行业和高风险活动。

（三）保证期应延续到借款合同规定的贷款到期之后两年。借款合同变更时应按《担保法》的规定处理有关事项。

第二十一条 借款人以购买保险公司履约保证保险（亦称还款责任险）申请贷款的，保险单应注明贷款人为该项保险的第一受益人，并由贷款人执管保险合同。购买保险金额不得低于贷款本金和利息之和，保险期不得短于贷款期限。

第二十二条 贷款人可与选定的保险公司商议代理开办个人购房贷款保险事宜，并签订代理保险协议。以房产作为抵押的，借款人必须在合同签订前向贷款人指定的保险公司按指定的险种为抵押物办理房屋保险，也可委托贷款人代办有关房屋保险手续。投保金额不得低于抵押贷款本息额，投保期应长于贷款期，同时保险单必须注明贷款人作为该项保险的第一受益人。抵押期内，保险单正本由贷款人保管。

第二十三条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。为防止保险中断，借款合同应规定，贷款人可以代替借款人投保，保险费用由借款人承担，保险权益属贷款人；在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第六章 贷款发放与偿还

第二十四条 借款申请获得批准后，信贷业务部门或委托律师事务所应通知借款人（包括财产共有人）、保证人及其他有关当事人在指定的时间到贷款银行签订有关法律合同和办理用款手续，并开立贷款账户。

第二十五条 贷款发放。在《抵／质押合同》或《保证合同》生效之日起５个工作日内，贷款人应按《借款合同》约定将贷款一次或分次划至借款人在贷款银行开立的账户，也可直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户，由贷款人监管使用。

第二十六条 贷款使用。借款人必须按合同规定使用贷款。违反借款合同规定使用贷款，贷款人有权停止贷款和提前收回部分或全部贷款。对不按合同规定用途使用贷款的部分，按中国人民银行的有关规定加收利息。

第二十七条 贷款偿还。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款方式和还本付息计划，授权贷款人可在约定的还款日主动从借款人指定的账户中扣收贷款本息。如采取企事业单位代扣现金还贷的，可以签订委托代扣协议。贷款期限在１年以内（含１年）的，可按月偿还贷款本息或到期一次偿清贷款本息。贷款期限在１年以上的，借款人应按月并自使用贷款后第二个月开始按月偿付贷款本息。

第二十八条 还款方式。偿还贷款本息的方式可选择一次性还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。在等额本息还款法下可采取月均还款法、等额累进还款法、等比累进还款法；在等额本金还款法下可采取等额递减还款法和等比递减还款法。借款人可与贷款人协商选择还款方式。一笔借款只能选择一种还款方式，合同签订后，未经贷款人同意不得擅自改变还款方式。

为方便操作起见，主要采取一次性还款法和月均还款法。计算公式如下：

（一）一次性还款法。

到期还本付息额=本金＋本金×利率

（二）月均还款法。

还款月数

贷款本金×月利率×（１＋月利率）

月均还款额=－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－

还款月数

（１＋月利率）－１

第二十九条 提前还款处理。借款人在借款合同生效后，若有足够的资金来源，可提前１５个工作日向贷款人提出部分或全部提前还款申请，贷款人可视情况按提前还款金额收取一定比例的违约金。

第三十条 贷款重整处理。借款人因正当理由不能按原计划偿还贷款本息，可提前３０个工作日向贷款人申请进行债务重整，即调整贷款期限和每期还款数额。贷款重整原则上不超过一次。重整后的贷款金额应小于原借款金额，贷款利率执行原贷款发放日至重整后的贷款到期日的同档次期限利率。

第三十一条 展期贷款处理。贷款期限在一年以内并采用一次性归还贷款本息方式的，借款人不能按照合同规定的期限偿还贷款本息，应提前３０个工作日向贷款人申请展期，具体展期条件按中国银行的有关文件规定执行。展期申请经贷款人审查批准后，借贷双方应签订展期协议。展期协议须经抵（质）押人、保证人书面认可，并办理延长抵（质）押登记、保险手续；对以分期付款方式偿还贷款的，不得办理展期，但借贷双方可协商进行贷款重整。

第三十二条 逾期贷款处理。贷款逾期的，贷款人应将逾期部分及时转入逾期贷款科目核算，并向借款人加收逾期贷款利息。具体逾期时间计算和加收利息标准按中国银行的有关文件规定执行。如贷款出现连续三个月逾期或累计六个月未能如数还款，贷款人应向保证人追偿或处分抵（质）押物，直到偿清全部贷款本息为止。

第三十三条 呆滞、呆账贷款处理。贷款逾期（含展期后到期）超过规定年限仍未归还的贷款，贷款人应按中国银行的有关文件规定及时将此部分贷款转入呆滞、呆账贷款科目核算，并按规定程序进行核销。对已核销的呆账贷款，贷款人应保留追索权利，继续向借款人或保证人催收。

第七章 借款合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。涉及第三方担保的，变更条款还应征得第三方保证人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人在还款期间内经有权部门宣告死亡或失踪，借款人财产的合法继承人或受赠人应继续履行借款人签订的借款合同。如借款人丧失民事行为能力或无继承人和受馈赠人拒绝履行借款合同，贷款人有权依据抵（质）押合同的规定处理抵押物或质物。

第三十六条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人并重新办理担保手续。

第三十七条 借款人在清偿全部贷款本息及相关费用后，借款合同自行终止。在合同终止３０日内，贷款人应约同有关当事人前往有关部门办理注销抵押登记（或备案）或出质登记的手续，返还权利凭证及保险单，通知保证人，借贷关系、抵押／质押担保或连带责任保证关系即告终止。

第八章 债权保护

第三十八条 借款人、保证人必须严格履行《借款合同》、《抵／质押合同》和《保证合同》的条款，如发生如下情况之一者均构成违约行为：

（一）借款人未能或拒绝按《借款合同》的条款规定，及时足额偿还贷款本息和应支付的其他费用；

（二）借款人和保证人未能履行有关合同所规定的义务，包括借款人未按《借款合同》规定的用途使用贷款；

（三）借款人和保证人在有关合同中的陈述与保证发生重大失实，或提供虚假文件资料，或隐瞒重要事实，已经或可能造成贷款损失的；

（四）抵押物受毁损导致其价值明显减少或贬值，以致全部或部分失去了抵押价值，足以危害我行权利的，而借款人未按我行要求重新落实抵押、质押或保证的；

（五）抵押人、出质人未经贷款人书面同意擅自、赠予、出租、拆迁、转让、重复抵（质）押或以其他方式处置抵押物或质物的；

（六）出质人转让质物执管收据及未经贷款人同意而挂失所质押的权利凭证；

（七）继承人或受遗赠人拒绝履行原合同中未履行的义务；

（八）借款人拒绝或阻挠贷款人监督检查贷款使用情况的；

（九）借款人、保证人在贷款期间的其他违约行为。

第三十九条 借款人、保证人在贷款期间发生任何上述违约事件，贷款人可采取以下任何一项或全部措施：

（一）要求限期纠正违约行为；

（二）要求增加所减少的相应价值的抵（质）押物或更换保证人；

（三）停止发放尚未使用的贷款；

（四）在原贷款利率基础上计收罚金；

（五）提前收回部分或全部贷款本息（包括有权直接从借款人账户中扣收）；

（六）向保证人追偿；

（七）依据有关法律及规定处分抵（质）押物；

（八）向仲裁机关申请仲裁或向人民法院起诉。

第四十条 借款人、保证人因发生下列特殊事件而不能正常履行偿还贷款本息时，贷款人有权采取停止发放尚未使用的贷款和提前收回贷款本息等措施。

（一）借款人、保证人（自然人）死亡或宣告失踪而无继承人或遗赠人；

（二）借款人、保证人（自然人）破产、受刑事拘留、监禁，以至影响债务清偿的；

（三）保证人（非自然人）经营和财务状况发生重大的不利变化或已经法律程序被宣告破产，影响债务清偿或丧失了代为清偿债务能力；

（四）借款人、保证人对其他债务有违约行为或因其他债务的履行，影响贷款人权利实现的。

第九章 贷款管理与考核

第四十一条 贷款人要加强对个人住房贷款的管理，严格按照规定程序做好贷前调查、贷时审查、贷后检查和贷款收回与总结工作。

第四十二条 贷款发放以后，贷款人要经常检查贷款的偿还情况，检查贷款抵（质）押品有无变化，检查借款人的财务经济状况和第三方保证人的偿债能力。

第四十三条 贷款人要建立和完善贷款质量考核制度，对不良贷款按规定进行分类、登记、考核、催收和核销。在全面推行贷款风险分类法之前，目前主要考核贷款逾期率、贷款呆滞率、贷款收息率。

第四十四条 贷款人应建立贷款台账和加强台账管理。台账的内容包括：借款人姓名、贷款合同号、还款账号、借款金额、期限、利率、还款方式等。

第四十五条 贷款人应加强贷款档案管理，定期对档案的情况进行检查，防止档案的损坏、丢失，特别要检查贷款合同、借款借据等重要法律文件的完整性。

第四十六条 个人住房贷款单设会计科目核算和统计科目统计。

第十章 附则

第四十七条 个人住房贷款办理过程中所发生的抵押登记费、保险费、律师费、合同公证费、鉴证费、评估费、契税、印花税等有关税费均由借款人承担。

第四十八条 个人住房贷款的借款合同、保证合同和抵（质）押合同均应包括内容详尽、表述明确的法律条款。

第四十九条 本操作办法由总行负责解释和修改。各一级分行和直管分行根据此办法制定操作实施细则。

第五十条 本操作办法自颁布之日起生效。原《中国银行个人住房贷款实施细则》同时废止。