房地产抵押估价指导意见[合集五篇]

第一篇：房地产抵押估价指导意见

房地产抵押估价指导意见

解释点：

银行及金融机构在具体操作抵押项目时，仍根据抵押贷款成数来确定其放款额度。即：放款额＝房地产抵押价值×抵押贷款成数

第一条 为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》，制定本意见。

解释点：出台背景，以及房地产抵押估价报告的法律法规的依据，在以后的抵押估价报告需要注明！

第二条 本意见适用于各类房地产抵押估价活动。

解释点：各类房地产抵押估价活动指相关的土地、建筑物、构筑物以及以房地产为主体的整体资产评估。

其中的土地的评估，因牵涉到目前的土地估价师和房地产估价师两种执业资格。可按照以下分类方法。

土地在出让之前，由国土资源部管理，由土地估价师来评估。土地出让转让之后，有建设部（城市规划管理部门）管理，由房地产估价师来评估。或者，城市规划区范围内的土地评估，由房地产估价师来评估；城市规划区范围之外的由土地估价师来评估。

第三条 本意见所称房地产抵押估价，是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。

第四条 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

本意见所称抵押房地产，包括拟抵押房地产和已抵押房地产。解释点1：其市场价值不同于一般情况下的市场价值，在一般的房地产评估情况下，其市场价值是不考虑其他权利负担的。在本意见中的市场价值也不等同于快速变现价值。而是基与谨慎原则下的市场价值。

可简单理解如下：完全市场价值 > 本意见的抵押价值 > 快速变现价值。

法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。解释点2：法定优先受偿款分一般优先权和特别优先权利，一般优先权是指依法律规定就债务人的全部财产优先受偿的权利。其又可分为公法上的优先权与私法上的优先权。一般优先权主要有以下几种：诉讼费用、医疗费用、丧葬费用、受雇人员的工资和各种补贴、补偿金、税收、各种保险费等；特别优先权，是指依法律规定就债务人特定的动产或不动产优先受偿的权利。依客体的不同，可分为特定动产优先权和特定不动产优先权。

在本意见中的法定优先受偿款，仅指特定不动产优先权利，即仅考虑与不动产相关的债权人就债务人的特定不动产的价值优先受偿的权利。主要包括：不动产保存人优先权，不动产修建人优先权，不动产出卖人优先权，不动产资金贷与人优先权，共同继承人就补偿金对其他继承人取得的不动产之优先权，共有物分割人就补偿金对原共有的不动产之优先权，等等。在抵押评估中也就是指法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额等。而处分房地产的费用以及税金是一般优先受偿权。在抵押估价报告中不与考虑。

解释点3：本意见中的发包人拖欠承包人的建筑工程价款：仅指未竣工验收的在建工程项目，如果该项目已经完成竣工验收，即工程竣工验收后则不考虑该欠款。

第五条 房地产抵押估价应当遵守独立、客观、公正、合法、谨慎的原则。解释点：与第十五条相关。

第六条 房地产估价机构、房地产估价人员与房地产抵押当事人有利害关系或者是房地产抵押当事人的，应当回避。

第七条 从事房地产抵押估价的房地产估价师，应当具备相关金融专业知识和相应的房地产市场分析能力。

第八条 委托人应当向房地产估价机构如实提供房地产抵押估价所必需的情况和资料，并对所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。

房地产估价师应当勤勉尽责，了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况；必要时，应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。解释点：强调估价师的义务，核对所需要资料的原件和复印件。

第九条 房地产抵押估价目的，应当表述为“为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值”。

第十条 房地产抵押估价时点，原则上为完成估价对象实地查勘之日，但估价委托合同另有约定的除外。

估价时点不是完成实地查勘之日的，应当在“估价的假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与在完成实地查勘之日的状况一致，并在估价报告中提醒估价报告使用者注意。解释点：明确抵押估价报告的估价时点，对“估价时点不是完成实地查勘之日的”在假设限制条件中予以说明，提醒报告使用方的注意。

第十一条 法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为抵押估价对象。

第十二条 房地产抵押估价报告应当全面、详细地界定估价对象的范围和在估价时点的法定用途、实际用途以及区位、实物、权益状况。解释点：遇上法定用途与实际用途等相差较大的情况，（柴博的意见：各种情况都做一遍），第十三条 房地产估价师了解估价对象在估价时点是否存在法定优先受偿权利等情况的，房地产抵押相关当事人应当协助。

法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录，应当作为估价报告的附件。

解释点：优先受偿款中的拖欠工程款项，由总包方出具相应的承诺函（书面说明），一般情况下，总包方提供的甲方欠款额，总比甲方所上报的大！（有谁见过相反情况的？呵呵）。这也体现了本意见第十五条的精神。

第十四条 房地产估价师应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。

内外部状况照片应当作为估价报告的附件。由于各种原因不能拍摄内外部状况照片的，应当在估价报告中予以披露。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。

第十五条 在存在不确定因素的情况下，房地产估价师作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中作出必要的风险提示。在运用市场比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘。在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧。

在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。

在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。

房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、利润率等估价参数值的，应当优先选用；不选用的，应当在估价报告中说明理由。解释点1：谨慎原则的充分考虑

解释点2：报酬率、资本化率、利润率等估价参数值，可由各地房地产估价管理机构公布。

柴博的意见：由当地房地产估价管理单位牵头，由估价单位提供各自所采用的报酬率、资本化率、利润率等参数，（当然要分各种用途、类型等），对所收集的资料分析后，得出各参数，供房地产估价机构使用。

（这也算是“特尔斐法”？？）

第十六条 估价对象的土地使用权是以划拨方式取得的，应当选择下列方式之一评估其抵押价值：

（一）直接评估在划拨土地使用权下的市场价值；

（二）评估假设在出让土地使用权下的市场价值，然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。

选择上述方式评估抵押价值，均应当在估价报告中注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算；当地政府没有规定的，参照类似房地产已缴纳的标准估算。第十七条 评估在建工程的抵押价值时，在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额。解释点：同第十三条

第十八条 房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的，应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。

第十九条 房地产估价师不得滥用假设和限制条件，应当针对房地产抵押估价业务的具体情况，在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。

已作为假设和限制条件，对估价结果有重大影响的因素，应当在估价报告中予以披露，并说明其对估价结果可能产生的影响。

解释点：对估价报告结果的有重大影响的因素，在报告中必须披露，特别是该参数是写进假设限制条件中的。

如待开发的土地，在报告中所使用的规划参数，其假设和限制条件不得滥用。不得随意假设该地块的规划参数如容积率，规划用途等。即便是采用的参数合理，符合当地的规划条件，在报告中也必须注明，其参数变化时，对估价结果可能产生的影响，并提醒报告使用方注意。第二十条 房地产抵押估价报告应当包含估价的依据、原则、方法、相关数据来源与确定、相关参数选取与运用、主要计算过程等必要信息，使委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。

解释点：估价师对所采用的数据、参数要说明其来源，说明其估价过程是客观、合法、合理的，目的是让委托人和估价报告使用者了解估价对象的范围，合理理解估价结果。并不需要提供技术报告。

第二十一条 房地产抵押估价报告应当确定估价对象的抵押价值，并分别说明假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，以及房地产估价师知悉的各项法定优先受偿款。

解释点：房地产抵押估价报告中的估价结果必须包括三项内容(不得含糊其辞)

A：未设立法定优先受偿权利下的市场价值

B：各项法定优先受偿款

C：估价对象的抵押价值

C＝A-B

第二十二条 房地产抵押估价报告应当向估价报告使用者作如下提示：

（一）估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响；

（二）在抵押期间可能产生的房地产信贷风险解释点；

（三）合理使用评估价值；

（四）定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

解释点：主要与《商业银行房地产贷款风险管理指引》的第三、十三、二十四条相关。

第二十三条 房地产抵押估价应当解释房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。

在评估续贷房地产的抵押价值时，应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。

解释点：掌握房地产市场的发展规律（宏观层次），房地产市场发展的周期性等。

第二十四条 房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。

变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

变现能力分析应当包括抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性，假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度，变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

解释点：对估价对象房地产的通用性、独立使用性、可分割转让性作出分析，该分析主要为定性分析。在报告中予以说明，并提醒报告使用方注意。

第二十五条 在处置房地产时，应当评估房地产的公开市场价值，同时给出快速变现价值意见及其理由。

解释点：（个人认为与抵押评估无关，在处置房地产时，评估的是房地产的处置价格，如拍卖价格，确定拍卖底价等。）

第二十六条 估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一年；房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的，应当缩短估价报告应用有效期。

超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由使用者承担。在估价报告应用有效期内使用估价报告的，相关责任由出具估价报告的估价机构承担，但使用者不当使用的除外。

解释点：明确估价报告的应用有效期为估价报告的出具之日。第二十七条 房地产抵押估价报告的名称，应当为“房地产抵押估价报告”，由房地产估价机构出具，加盖房地产估价机构公章，并有至少二名专职注册房地产估价师签字。解释点：以本估价指导意见所完成的房地产估价报告，规范其报告名称为《****房地产抵押估价报告》。

第二十八条 在房地产抵押估价活动中，本意见未作规定的事宜，应当按照《房地产估价规范》执行。

第二十九条 本意见由中国房地产估价师与房地产经纪人学会负责解释。

第三十条 本意见自2006年3月1日起施行。

第二篇：房地产抵押估价协议书

房地产抵押估价协议书

贷款方（甲方）：

房地产方（乙方）：

根据国家有关法律、法规的规定，经甲、已双方充分协商，签定房地产估价协议书，作为贷款合同的补充协议，双方共同遵守。

一、按照 ****分理处抵借字号合同，对兰房产字第号（房产，按照/㎡估价，并以估价的%折价计算，该房地产估价为元。

二、乙方及其财产共有人承诺自愿将该房地产作为贷款（大写）元的抵押物，在贷款未还清前，不得处分设定抵押的房地产，并承担连带责任保证。

三、本协议为不可撤消协议。

四、本协议经甲、已双方签字生效。

甲方：乙方：

法定代表人：财产共有人：

年月日年月日

第三篇：房地产抵押估价查勘现场注意事项及要求

房地产抵押估价查勘现场注意事项及要求

估价人员应当对估价对象进行实地查勘，将估价对象现状与相关权属证明材料上记载的内容逐一进行对照，全面、细致地了解估价对象，做好实地查勘记录，拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。内外部状况照片应当作为估价报告的附件。实地查勘记录应当作为估价档案资料妥善保管。查勘现场注意事项：

1、核对房地产的位置，如边界、四至关系、道路关系，核对房屋门牌号码。

2对房地产所处区域的经济地位、繁华程度，交通便捷程度，公共配套设施完备程度，周边环境和景观等影响房地产价格的因素，进行调查。公园广场及休闲娱乐设施、公交线路和公交站点、小学、中学教育配套设施、医院、银行网点、超市及市场分布等。

3核查房地产建筑风格、区内景观与绿化、噪声和粉尘污染、建筑年代等其他特点。

4对房地产所在楼宇的查勘，结构、类型（高层、中高层、小高层、多层）、建筑层数、外墙、几个梯位、一梯几户、热水、暖气等情况。注意：各楼层功能（商业、地下车库等）是否是电梯房、安全、消防等其他影响楼宇使用功能的明显因素。

5具体单元的情况：用途、所在楼层、户型、面积、装饰装修情况。现场拍摄照片要求：

1、部位：门牌号、楼宇外观、客厅、卧室、厨房、卫生间等。

2、细部：对评估对象应有细部拍摄、外墙装饰、房内装修、门窗、设施设备（热、暖）等。

3、内容：楼宇外观尽量要把整座楼的全景照进去，突出其特点；室内照片尽量要能体现出房内的装修情况，尽可能把地面，墙和天花都能照到。需要离被拍摄物远一点才能达到这个效果。

4、要拍摄出客户经理和借款人（签字人）的照片。最少要拍摄出客户经理的照片。搜集资料要求：

1、《房屋所有权证》原件、身份证《营业执照》复印件、委托书、优先权利状况表、（门牌证）、2、委托书和的填写：委托书、优先权利状况表面签，客户联系资料，身份证复印件或者拍照

3、房屋优先权利表的填写说明（询问客户并指导填写）

第四篇：房地产抵押的相关法律规定对估价的影响

房地产抵押的出现，目的是实现担保的首要功能，就是使债权人在债权债务关系以外，获得一种有利的救济手段，即在债务人不履行债务时，对债权人的一种救济。房地产抵押担保属于 经济 合同行为受我国相关 法律 的规范，如《我国民法通则》第7条规定：“民事活动应当尊重 社会 公德，不得损害社会公共利益，破坏国家经济计划，扰乱社会经济秩序”。我国《合同法》第7条规定：“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益”。《担保法》规定，如果担保合同的 内容 违法（指违反法律的强制性规范），则合同无效，此时相关的房地产估价同样出现法律 问题。

担保法关于房地产抵押方面的违法行为做出相应的规定，以下列房地产抵押的，为违反法律，抵押合同无效：〈1〉土地所有权；〈2〉耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定允许抵押的除外；〈3〉学校、幼儿园、医院 等以公益为目的的事业单位、社会团体的 教育 设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施，但是如果财产所有权属于学校、幼儿园、医院的非教育设施或者非医疗设施，例如幼儿园的小卖部，学校办的商店，医院办的农副产品基地，是可以抵押的；〈4〉所有权、使用权不明或者有争议的房地产。主要分两种情况：第一种是继承发生后，遗产尚未分割的房地产，此时财产到底归谁所有尚未清晰。第二种情况是有争议的财产，民事主体就财产的归属问题尚未达成一致，有关的司法机关或仲裁机关正在进行司法裁决或仲裁进行期间，而未有终局的处理决定，此时财产所有权人或使用人尚未清楚，故此类有争议的房地产不能用作抵押；〈5〉被依法查封、扣押的或者采取强制措施的房地产；〈6〉有关法律、法规禁止抵押的房地产。如已列入拆迁范围内的房地产。换句话说，以上的房地产不得抵押。另外，对抵押合同的生效也做出规定，即房地产抵押合同自办理登记之日起生效。

《担保法》规定的可抵押的房地产的范围是：

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；

（二）抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；

（三）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；根据抵押制度的要求，作为抵押物的房地产必须是能够转让的房地产，只有这样才能实现转让的目的，而且，通过对抵押物条件的规定体现了抵押物的法定主义。如果所抵押的房地产是法律规定不能转让的，即使设定抵押权的其他条件已经具备，这种抵押也是无效的民事行为，没有法律拘束力。根据以上原则，可抵押的房地产必须具备以下几个条件：

第一，房地产抵押人对所抵押的房地产必须具有处分权。

第二，抵押房地产必须是法律允许转让的。法律禁止转让的，如土地、国防设施等不得抵押，这类财产不能依民法 方法 转让所有权，所以不能作为抵押权的标的。

第三，抵押房地产价值应与所担保的债权金额一致，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。

第四，用作抵押物的财产原则上应便于管理和实施。我国《城市房地产管理法》规定，国有土地使用权可以抵押；集体所有土地使用权的抵押，从保护 农村 土地资源和集体经济的角度出发，农村和城市郊区的耕地、宅基地、自留地、自留山以及无定着物集体所有的土地使用权，不得抵押。另外，以集体所有的土地上的不动产抵押的，在实现抵押权时，不得改变土地的用途。从 金融 机构角度出发，抵押物是否符合法律规定有房地产行政管理机构、土地行政管理机构进行最后的防范，估价机构与金融机构应对房地产价值的估价过程、方法、估价原则、估价范围、估算价值的最后确定等关键问题严格审核，并对抵押物房地产的土地性质进行确认，以确定抵押权实现时的受偿风险。例如，对于集体所有的土地上的房地产进行估价的估价机构不得采用最高最佳使用原则进行估价，而只能按现在用途进行估价。

对于房地产的一部分是否可以作为抵押物，应以其是否为物的本质上的不可分割部分进行判断。如果为物的构成部分，而法律又要求共同处分的，不得就物的一部分设定独立的抵押权。

前面所涉及的抵押人所有的房屋是指〈1〉私有房产。例如，城市居民个人建造的房屋，自然 人、法人购买的住宅、别墅和其他商品房，外国人在我国境内的个人所有、数人共有的住宅和非住宅用房等。〈2〉集体所有房产。例如，乡镇 企业 的厂房〈3〉企事业单位投资建购的房屋。例如，企业、事业单位自建和购买的工商业用房、职工住房等。根据《城市房地产管理法》的规定：依法取得的房屋所有权可以设定抵押权。

《担保法》关于抵押担保不仅在性质上加以规定，同时在量上也有所要求，抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保的债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。这样就存在复合抵押的情况，复合抵押在实践中有以下三种形式：

〈1〉同一抵押物向同一债权人多次抵押；〈2〉同一抵押物向不同债权人分别抵押；〈3〉因偿还债权所带来的抵押物的余额部分进行的复合抵押。以同一抵押物向同一债权人多次抵押或向多个债权人抵押后，抵押人偿还了一部分债权，增大了抵押物的余额部分，这部分可以再进行复合抵押。

对于同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权实现时拍卖、变卖抵押物所得的价款《担保法》做出如下规定：

抵押合同已登记生效的，按照抵押物的登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿。同一财产以登记抵押方式向两个以上的债权人担保抵押的，作为第一顺序抵押登记的被担保的债权，就拍卖、变卖抵押物的价款优先清偿，顺序排在第二的，只能就拍卖、变卖抵押物的剩余部分受偿，依此类推。如几个抵押人进行抵押物登记的时间相同，即抵押物的登记顺序无前后之分，那么就按照被抵押担保的各债权的比例来清偿。注意，在同一抵押物上设有多个抵押权的情况下，惟有第一顺序的债权人行使抵押权，其他抵押权人无权直接行使，只能就第一顺序债权的余额满足自己的债权。估价机构在接受委托方委托对一房地产其余未抵押部分进行抵押目的估价时，一定要考虑上述法律规定对该部分房地产抵押价值的 影响。房地产估价人员应详细解读委估房地产权属证书中所记载的抵押情况。

房地产的抵押，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。很明显，登记是房地产抵押合同的生效要件，没有办理房地产抵押合同登记则其不发生效力，抵押权人也无从取得有效的抵押权。因此，在房地产抵押合同已登记的情况下，即使抵押合同缺乏书面形式要件，该抵押合同仍然有效成立并生效，抵押权人有效取得抵押权。在房地产抵押合同未办理的情况下，即使当事人之间已就房地产抵押合同订立书面形式，根据《担保法》第41条的规定，抵押合同并不生效。所以，房地产设立抵押权时，抵押合同的书面形式要求并不是抵押合同的生效要件。

办理房地产抵押登记的机关包括：

1.以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门。我国《土地管理法》第5条、第11条规定，国务院土地行政主管部门统一负责全国土地的管理和监督工作。县级以上地方人民政府土地行政主管部门由省、自治区、直辖市人民政府根据国务院有关规定确定。农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地，依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记机关，由国务院确定。根据《关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》的规定，土地使用权的抵押登记必须以土地使用权的登记为基础，并遵循登记机关一致的原则，异地抵押的，必须到土地所在地的原土地使用权登记机关办理抵押登记。县级以上地方人民政府的土地管理部门负责土地使用权登记工作。

2.以城市房地产或乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门。城市房地产属《中华人民共和国城市房地产管理法》调整的对象，该法的第6条、第59条、第61条规定，国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职、密切配合，负责全国的房地产管理工作。国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。

因此，无论是从房地产抵押合同的议定或是房地产估价来讲，确定权属情况及其性质是关键的环节，其直接规范着经济以及估价行为的合法性和有效性，对于从估价角度讲确权之后的重要问题是确定在该权属上的经济利益。

办理房地产抵押登记应提交的文件主要有主合同和抵押合同以及房屋所有权证书、土地使用权证书。抵押登记程序可细分为两部分：

一、土地使用权抵押登记程序

（一）土地使用权的地价评估和合同的签订。土地使用权抵押应当由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

1、以出让方式取得的国有土地使用权，由抵押权人进行地价评估或由具有土地估价资格的中介机构评估并经抵押权人认可后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

2、以划拨方式取得的国有土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门确认，并批准抵押，核定出让金后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。因此，在划拨土地的估价中，金融机构和房地产估价机构都应对出让金部分以及由此产生的相关税费加以重视，房地产估价机构有义务在估价报告中对其加以披露。这就要求房地产估价机构详细掌握当地有关房地产的各种政策、规章制度，有依据的向相关的报告使用者提供咨询意见，以实现房地产估价机构的顾问功能。

3、乡（镇）、村企业厂房等建筑物抵押涉及农民集体土地使用权的抵押，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，经土地管理部门的确认，并明确实现抵押权的方式，需要转为国有的，同时核定土地使用权出让金及相关税费。然后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

4、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的农民集体土地使用权，由抵押人委托具有土地估价资格的中介机构进行地价评估，并经土地管理部门确认后，由抵押人和抵押权人签订抵押合同。

抵押出让土地使用权的，抵押终止期限不得超过土地出让终止期限。

（二）土地使用权抵押登记申请

土地使用权设立抵押权的，抵押人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地的使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件共同到土地管理部门申请抵押登记，一方到场申请抵押登记的，必须持有对方的授权委托文件。除提交上述材料外，还应分别情况，提交以下材料：

5、以划拨土地使用权抵押的，提交土地管理部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金的证明；

6、以房屋及其占有范围内的土地使用权抵押的，提交房屋所有权证；

7、抵押乡（镇）、村企业厂房等建筑物涉及农民集体土地使用权抵押的，提交集体所有者同意抵押的证明；

8、以承包方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的，提交该集体土地所有者同意抵押的证明；

9、抵押人和抵押权人委托他人办理抵押登记的，提交委托书和代理人身份证件；

10、抵押权人为非金融机构的，其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续的，应当提交有关批准文件；

同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理登记。未按规定提交有关证明文件的土地使用权抵押登记申请，土地管理部门不予受理。

（三）土地使用权抵押登记和变更登记

抵押登记申请经审查，符合规定要求的，准予登记，土地管理部门在抵押土地的土地登记卡上进行注册登记。同时在抵押人的土地使用证内进行记录，并向抵押权人核发《土地他项权利证明书》，土地使用权抵押权正式生效。因此，土地使用权抵押权取得的法律证明文件是《土地他项权利证明书》，土地抵押权人以任何形式占有或控制抵押人的土地使用证，不仅不符合法律规定，而且对其未来实现其抵押权不会产生任何有利的影响。

土地使用权分割抵押的，由土地管理部门确定抵押土地的界线和面积，即一宗土地分割抵押时的分割划分权只能属于土地管理部门。

抵押期间，抵押合同发生变更的，抵押当事人应当在抵押合同变更后15日内，持有关文件到土地管理部门办理变更抵押登记手续。

因处分抵押财产转移土地使用权的，被处分土地使用权的受让方、抵押人和抵押权人应在抵押财产处分30日内持有关证明文件到土地管理部门办理变更土地登记手续。处分抵押财产涉及集体土地所有权转为国有土地的，按土地管理的有关规定办理。

抵押合同的解除或终止，抵押权人应出具解除或终止抵押合同的证明文件，与《土地他项权利证明书》一起交抵押人、抵押人自抵押合同终止或解除之日起15日内，持有关证明文件到土地管理部门办理注销抵押登记手续。

第五篇：房地产抵押设立与登记法律问题指导意见

附件：

房地产抵押设立与登记法律

问题指导意见

目录

一、房地产抵押设立的事前审查....................................................................................................2

（一）抵押主体审查事项.............................................................................................................2

（二）抵押物审查的一般事项...................................................................................................10

（三）对国有土地使用权的事前审查.......................................................................................16

二、办理房地产抵押登记常见问题..............................................................................................20

（一）应办理房屋和土地抵押双项登记...................................................................................20

（二）在建工程抵押登记...........................................................................................................21

（三）国有划拨土地使用权抵押登记.......................................................................................23

（四）办理地上构筑物抵押登记...............................................................................................25

三、办理房地产抵押登记若干疑难问题......................................................................................26

（一）抵押登记事项变更...........................................................................................................26

（二）登记机关要求签订固定格式抵押合同...........................................................................28

（三）登记机关要求将一笔债权分割为多笔...........................................................................29

（四）登记机关要求提供最高额抵押项下主合同...................................................................30

四、预告登记、更正登记和异议登记..........................................................................................31

（一）预告登记...........................................................................................................................31

（二）更正登记和异议登记.......................................................................................................32

房地产抵押是商业银行信贷中最为常见，也是最为重要的担保方式之一。不动产抵押权自登记之日起设立（《物权法》第14条、第187条）。因此，合法、正确、及时地办理房地产抵押登记，对抵押权的设立极为重要。实践中，由于法律规定不完善、“房”、“地”分别登记、不同地区登记机关规定不一以及房地产权状况的多样性等原因，使得房地产抵押登记的办理存在较大的法律风险。基于此，为规范我行房地产抵押登记操作流程，指导维护我行房地产抵押贷款的安全，特制定本指导意见。

一、房地产抵押设立的事前审查

（一）抵押主体审查事项

1、公司为他人提供抵押（1）审查公司章程 公司为他人提供担保的，应确保其担保决策合法，尤其应符合《公司法》第16条的规定。即：“公司为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程担保的总额或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东，不得参加前款规定事项的表决。该项表决由出席会议的其他股东所持表决权的过半数通过。”

在公司章程没有规定的情况下，从谨慎角度，建议要求抵押人出具股东（大）会的书面决议。

（2）对上市公司的审查

如抵押人为上市公司，而该上市公司在一年内担保金额超过公司资产总额30%的，应当由股东大会决议，并经出席会议的股东所持表决权的三分之二以上通过（《公司法》第122条）。

如上市公司为他人提供担保，除遵循《公司法》第16、122条规定外，还应当遵循证监会和银监会联合下发的《关于规范上市公司对外担保行为的通知》（证监发[2005]120号）的规定。经办行应根据前述规定，履行相关审查义务。

（i）确定董事会或者股东大会决定对外担保的权限。在确定上市公司的内部审批权限和程序时，除应严格执行《公司法》第16条和第122条必须应由股东会决议通过的担保外，还应当 依据证监发[2005]120号的规定，对公司（包括被担保单位）的财务状况，尤其是资产负债情况进行分析，判断是否须经股东大会决策。银行基于合理必要的注意义务，应当在能够收集的资料（包括但不限于企业提供的资料、企业公开披露的资料及银行通过征信管理系统了解的资料）的基础上进行分析，做出识别。无法判定的，应当由股东大会决议。

（ii）审查上市公司对外担保的议事和表决程序。经办行应依据法律法规（规章）、公司章程的要求，对上市公司对外担保的董事会和股东大会决议进行审查，尽到审慎的形式审查的义务。

（iii）审查上市公司对外担保履行信息披露的情况。公开信息披露是上市公司的法定责任，而对公开信息的审查则是监管机关给银行提出的明确要求。基于银行对董事会或者股东大会决议的合理注意及形式审查义务，对上市公司公开披露信息的审查是其中一项重要内容，上市公司对外担保履行信息披露义务的相关文件也是作为贷款审批的必备要件。

（iv）对上市公司的控股子公司应比照上市公司的规定执行。特别应当注意的是，金融机构的审查义务并不限于上市公司，对于非上市公司，如其属于上市公司的控股子公司，也要遵守上述要求。对于有关信息披露义务，应在其董事会或股东大会做出决议后及时通知上市公司履行有关信息披露义务。（3）分公司以自己名下房产为他人提供担保

根据最高院民二他字（2005）第8号批复：“根据我国房地产法律关于登记确权规定之精神，企业法人的分支机构以登记在其名下的房地产为他人债权设定抵押，该抵押设定行为符合担保法规定的抵押权生效条件的，人民法院应当认定有效。”该批复只规定了在满足法律所规定的抵押权生效条件的前提下,企业法人分支机构以登记在其名下的房地产设定抵押是合法有效的，但并未解决企业法人履行《公司法》第16条、122条规定的决议程序问题。

因此，银行还应取得企业法人根据章程所做的股东（大）会、董事会的决议文件（具体视章程规定）；从谨慎角度，还应取得企业法人允许分支机构以登记在其名下的房地产抵押的书面授权。

2、公益事业单位、社会团体的公益设施抵押无效 学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施不得设定抵押（《物权法》第184条第3款）。国家机关和以公益为目的的事业单位、社会团体违反法律规定提供担保的，担保合同无效（《<担保法>司法解释》第3条）。

在我国，判断是否能够抵押，应当首先判断抵押人是否为公益事业单位或社会团体，再判断拟抵押财产是否为公益财产。（1）判断抵押人是否属于公益事业单位或社会团体。对于公益事业的范围，目前我国法律、法规尚无统一规定。我国《公益事业捐赠法》的第3条规定可供参考：“本法所称公益事业是指非营利的下列事项：

（一）救助灾害、救济贫困、扶助残疾人等困难的社会群体和个人的活动；

（二）教育、科学、文化、卫生、体育事业；

（三）环境保护、社会公共设施建设；

（四）促进社会发展和进步的其他社会公共和福利事业。”

《公益事业捐赠法》第10条第3款：“公益性非营利的事业单位是指依法成立的，从事公益事业的不以营利为目的的教育机构、科学研究机构、医疗卫生机构、社会公共文化机构、社会公共体育机构和社会福利机构等。”

一般来说，社会公益性事业单位，包括学校、幼儿园、医院、卫生防疫站、血站、图书馆、博物馆、美术馆、科技馆，敬老院、福利院、寺庙、公园、体育馆等。社会公益性团体，包括红十字会、残疾人联合会、环境保护协会、宗教协会、人民友好协会等。

需要指出的是，民办教育事业与民办医疗卫生事业均属于公益性事业，诸如学校、幼儿园或医院等单位，不论其是公立还是私立，都应作为公益性事业单位（即使某些医院或学校登记为有限责任公司，仍应将其作为公益性机构对待）。

如无法判断某机构是否为公益性单位，可以考虑要求其主管部门提供该机构是否为公益性单位的书面证明。（2）判断抵押物是否为公益设施。

学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定抵押的，人民法院可以认定抵押有效。（《<担保法>司法解释》第53条）。但前述拟抵押的“非公益财产”也应当能够在登记机关办理抵押登记。另外，为慎重起见，可以要求抵押人出具书面承诺，确认抵押物用途为非公益，承诺未经抵押权人同意不变更抵押物用途。

3、未成年人名下房地产抵押

实务中，经常遇到未成年人作为抵押人的情况。《民法通则》第18条第1款规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”《房屋登记办法》1第14条规定，“未成年人的房屋，应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的，应当提交证明监护人身份的材料；因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供为未成年人利益的书面保证”。《土地登记办法》2第10条规定，“未成年人的土地权利，应当由其监护人代为申请登记。申请办理未成年人土地登记的，除提交本办法第九条规定的材料外，还应当提交监护人身份证明材料。”

建设部令〔2008〕第168号。

国土资源部令〔2007〕第40号。（1）监护人应作为抵押人签字。由于未成年人为无民事行为能力人或限制民事行为能力人（《民法通则》第11、12条）。未成年人为房屋所有权人或共有人时，办理抵押法律文件由监护人作为抵押人签字。3

对于已满十六周岁不满十八周岁，以自己劳动收入作为主要生活来源的，可根据《民法通则》第11条规定，视为完全民事行为能力人。在提供充足的证明材料后可由其本人作为抵押人签字。

（2）监护人应出具为未成年人利益而设定抵押的承诺。为未成年人利益抵押财产，目前法律上仍无明确的认定标准。对银行而言，接受未成年人为主体的抵押，存在因非为未成年人利益设定抵押，而被法院宣告无效的风险。即使抵押有效，以未成年人为抵押人的房地产，在通过法院强制执行实现抵押权时，可能被法院认定为侵害未成年人利益而产生执行上的困难。4

在此情况下，银行应要求监护人出具为未成年人利益而抵押的承诺，且应当说明贷款用途。就我行现有业务品种而言，如果监护人申请个人住房贷款（即所称的“个人住房按揭贷款”），用于 3《关于中国信达资产管理公司福州办事处与张景宗、雷珊珊、张填填、厦门正丰源保税有限公司借款合同纠纷一案的请示与答复》2001]民一他字第34号，该批复认为“购房合同书上的买方是张景宗和张填填的名字，而张景宗是张填填的法定监护人，张填填是未成年人，无法向其征询意见，所以保税区建行有理由相信张景宗具有对该房屋的处分权，因而与其签订了抵押合同，并依法办理了抵押登记，这充分表明，保税区建行尽到了注意义务，是没有过错的，因而是善意的。” 4《用十岁女儿房产抵押贷款195万 银行持执行证书催债 法院裁定不予执行》《人民法院报》2011年4月12日版。为未成年人购买房产并将该房产设定抵押，可认为是为未成年人的利益设定抵押，可接受此类抵押物。为第三人提供担保，则在认定是否损害未成年人利益上将存在很大争议，不宜接受此类抵押。

4、婚后取得的房地产抵押

对于共同共有的房地产，银行通常以房地产所有权登记证书上的记载来判定是否存在共有人，但因上述证书上可能并未将抵押人配偶记载为共有人。因此，若抵押人以婚后取得的房地产抵押的，其配偶应作为共有人在抵押合同上签字，或单独签署同意抵押的声明。

针对《<婚姻法>司法解释

（三）》（法释〔2011〕18号）的新规定，抵押人以婚后取得的房屋抵押，又要求单人签字的，建议要求抵押人提供充足的证明材料。该司法解释第7条规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”我行在接受此类房屋抵押时，如抵押人主张单人签字，则应由申请人提供相关证明材料，充分证明房屋为单独所有才可由一人签字。

5、审查该抵押人的名称与产权登记是否一致

如拟抵押财产的权属证明文件上所有人的名称和实际办理 抵押手续的抵押人名称不一致的，则可能存在抵押物权属不清晰的情况。故在拟抵押的财产未明晰产权之前，我行应谨慎接受该类财产作为抵押物。建议由抵押财产权利人办妥该财产权属证书更名手续后，在抵押人名称和抵押财产权属登记一致后，方可接受其为抵押担保。

6、不宜接受土地和房屋不属于同一主体的抵押物 办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的建设用地使用权权利主体一致的原则（《房屋登记办法》第8条）。

土地使用权与房屋所有权分属不同主体的原因非常复杂，其中可能隐含难以预料的权属纠纷。采取房屋所有权人与土地使用权人分别与我行签署抵押合同的方式，也不能够避免产权被有权机关变更的风险。因此，不宜接受此类抵押物。

（二）抵押物审查的一般事项

1、房地产权利登记应以房地产登记簿为准

我国对于房地产的权属采取绝对的登记主义，即以房地产主管部门的登记为准。根据《物权法》第17条、《土地登记办法》第16条以及《房屋登记办法》第26条规定，土地权利证书、房屋权属证书、登记证明与相应的土地登记簿、房屋登记簿记载不一致的，除有证据证明土地登记簿、房屋登记簿确有错误外，以土地登记簿、房屋登记簿为准。因此，经办行在办理业务时，除应进行实地勘察以及对抵押人提供的权属证明进行初步审查外，还应前往房地产主管部门进行核实。此外，以房屋抵押的，还应核实其是否有相应的建设用地使用权证以及用地性质、用途。

2、房屋和土地登记应当一致

我国遵循“房随地走、地随房走”的原则。由于多数地区房屋和土地登记机关不统一，记录也不共享，在抵押登记前，我行应对房屋和土地的抵押情况均予以调查。以房产抵押的，应到土地行政管理部门调查土地使用权是否设定了权利负担，以土地使用权抵押的，应到房产管理部门调查房屋所有权是否设定了权利负担。

3、审查是否存在其他优先于抵押权的权益

（1）税收优先权。我国《税收征收管理法》第45条第1款规定：“税务机关征收税款，税收优先于无担保债权，法律另有规定的除外；纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的，税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”第46条规定：“纳税人有欠税情形而以其财产设定抵押、质押的，应当向抵押权人、质权人说明其欠税情况。抵押权人、质权人可以请求税务机关提供有关的欠税情况。”经办行可通过查询税务公告和向税务机构查询抵押人欠税情况。

（2）建设工程价款优先受偿权。根据最高人民法院《关于 建设工程价款优先受偿权问题的批复》5第1条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”。前述《批复》第4条规定：“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”

根据以上规定，建设工程价款优先于抵押权，行使期限为六个月。实践中，经办行应审核确认抵押物是否会受到建设工程价款优先权的影响，并可以根据前述规定对建设工程价款优先受偿权提出抗辩。

（3）购房消费者利益优先保护。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

同时，参考《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院〈关于建设工程价款优先受偿权问题的批复〉应如何理解的意见》：为生活消费所购房屋的购房者，在交付全部或大部分购房款(超过50％)，且在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益行为的，购房消费者与抵押权人利益出现冲突时，人民法院应优先保护购房消费者的利益。

5法释〔2002〕16号。基于此，经办行在接受抵押前应了解抵押物是否已被消费者购买以及购房款支付情况。

（4）低保人群房屋被执行的豁免权。根据最高法院《关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释〔2005〕14号）第6条规定：“被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。”基于以上规定，不宜接受低保人群房屋作为抵押物。

（5）国有划拨的土地出让金优先缴纳。拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权（《担保法》第56条）。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿（《城市房地产管理法》6第51条）。

基于以上规定，在接受划拨土地抵押时，应充分考虑缴纳土地出让金的数额，合理确定抵押率，由于土地出让金优先于我行抵押权，应充分评估实现抵押权时，在缴纳出让金后所剩款项能否覆盖我行债权。

4、注意防范已出租房产作为抵押物的风险

根据2007年主席令第72号修正。接受已出租的房屋作为抵押物，应关注以下问题：（1）原租赁关系不受该抵押权的影响。订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响（《物权法》第190条）。抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效（《<担保法>司法解释》第65条）。（2）实现抵押权时，承租人享有优先购买权。抵押前房屋已被出租并不影响抵押权的生效，在实现抵押权时，要及时通知承租人，且承租人在同等条件下享有优先购买权。“出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。（最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具”体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第22条）

基于以上原因，若我行接受已出租的房屋作为抵押物，应充分关注租赁关系对处分抵押物、实现抵押权的不利影响。为此，可要求承租人书面承诺放弃优先购买权或同意在我行处分抵押物时解除租赁关系；同时还应关注租赁合同期限，优先选取租期短于信贷业务期限的房屋。

另外，如果房屋租金是抵押人（出租人）的还款来源，而该租金采取一次性向抵押人（出租人）支付的方式，则可能影响我行贷款的按期清偿。此种情况下，可考虑与承租人、抵押人（出租人）签署三方协议，对租金实施封闭监管，以保障我行债权的 安全。

5、持续了解最高额抵押物的状况

最高额抵押的，应当在每次放款前了解目前抵押物的状况，确认抵押物是否存在、是否被查封扣押或产生其他情况，如发生抵押物灭失、毁损、被查封等情形，新发生的债权的担保将可能落空。最高额抵押权存续期间，如果发生第三人申请财产保全、强制执行抵押人而查封抵押物，则该抵押物所担保的债权因此而确定，其后发生的债权不再享有抵押担保的效力（《物权法》第206条）。

另据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第27条规定：“人民法院查封、扣押被执行人设定最高额抵押权的抵押物的，应当通知抵押权人。抵押权人受抵押担保的债权数额自收到人民法院通知时起不再增加。人民法院虽然没有通知抵押权人，但有证据证明抵押权人知道查封、扣押事实的，受抵押担保的债权数额从其知道该事实时起不再增加。”因此，经办行应高度重视此类风险。经办人员应定期或于每次签订主合同前了解抵押物状况，并到登记机关落实是否有保全、查封、异议登记等情况，以防抵押物发生上述事项后我行仍发放贷款。

（三）对国有土地使用权的事前审查

本文所称的土地抵押，除下文专门讨论的划拨土地使用权抵押外，其他均为国有出让土地使用权抵押。集体土地和储备用地的抵押由于法律法规规定尚不明确，暂不做讨论。我行在接受国有土地使用权抵押时，应注意审查以下几个要素。

1、一级市场土地出让主体应为县级以上政府。根据现行有关法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）规定，我国只有县级以上人民政府才有权出让土地使用权，对于开发区管委会等单位无权出让土地使用权和颁发土地使用权证。“开发区管委会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。”

对我行而言，在该司法解释实施之日即2005年8月1日前签订的此类合同应要求当事方取得经市、县人民政府土地管理部门追认，以防合同被认定为无效，影响抵押权的效力。2005年8月1日后，以开发区管委会为出让方与受让方订立的出让合同所取得的土地使用权，我行不应接受其设定抵押。

2、若土地出让金未全部支付，土地使用权有被收回的风险。土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿（《城市房地产管理法》第16条）。依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记（《土地登记办法》第27条）。

根据上述规定，我行接受抵押前，应首先检查其土地使用权初始登记情况，并落实是否在规定的期限内支付出让金，逾期未支付的，应注意被政府解除出让合同的风险。

3、审查土地出让方式是否合法。经营性用地需以招标、拍卖、挂牌方式出让。《物权法》第137条第2款规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《城市房地产管理法》第13条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令〔2007〕第39号）第4条第1款规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”

基于此，我行在接受土地使用权抵押时，应审查确认土地出让方式的合法性，否则将影响抵押的效力。

4、审查是否按照出让合同的规定进行开发。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。（《城市房地产管理法》第26条）。

《闲置土地处置办法》（国土资源部令〔2012〕第53号）第2条规定，“闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地”。

基于上述规定，如出让土地未达到出让合同约定的开发条件,政府有可能收回土地。因此，我行在抵押设立前应认真审核，对于存在随时可能被收回风险的土地，应极为谨慎对待。

5、审查规划用地性质是否被改变。如土地使用者取得土地使用权时属工业用地，实际开发为商品房，则该商品房不得出售，必须重新办理土地出让手续。

“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件 开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚”。

“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记”（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》7第17条、第18条）。

因此，对改变用途的土地使用权，未履行土地用途变更手续之前，我行不宜接受其作为抵押物。

6、审查土地出让合同及其他相关协议中的限制性、制约性的条款。如土地出让合同或其他协议中有限制性、制约性的条款，可能影响我行的抵押权实现。如经济开发区、保税区等享受政府优惠政策的土地使用权，可能在相关协议中对土地转让有限制，或开发建设的房屋中有一部分为公益设施等。接受此类土地抵押时，应当特别注意审查土地出让合同及其他协议中的限制性、制约性条款，并根据限制性、制约性条款确定抵押物范围、抵押率等。

7、审查受让土地的可使用期限。土地使用权通过转让方式取得的，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去 7 国务院令〔1990〕第55号 原土地使用者已使用年限后的剩余年限（《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第22条）。因此，经办行应审查出让土地的剩余使用年限，并依此确定其担保的授信业务的期限。

8、从二级市场受让的土地做抵押的，应符合《城市房地产管理法》第38、39条的规定，且土地本身依照前述标准无瑕疵，并办理土地权属登记后，方可抵押。

二、办理房地产抵押登记常见问题

（一）应办理房屋和土地抵押双项登记

《物权法》第182条、《担保法》第36条以及《城市房地产管理法》第32条等法律法规，都不断强调“房随地走、地随房走”的原则。

由于我国大部分地区房屋和土地登记机关不一致，信息不共享，存在土地和房屋分别抵押给不同抵押权人的可能性，给抵押权的行使带来较多不便。为此，在办理房地产抵押登记时，应遵循以下原则：

1、尽量办理房屋和土地双项登记

（1）以房屋作抵押的，应将拟抵押的房屋及其占用范围内的土地一并办理抵押登记。当房屋下的土地面积较大、且抵押人不同意将整宗土地抵押时，可根据当地土地管理部门的实际情 况，通过分割土地证的方式，将房屋占用范围内的土地分割出来，就该部分土地再办理土地抵押登记。

（2）以土地作为抵押物的，应当在土地登记部门办理登记的同时，将土地上的房屋一并抵押给银行。土地抵押后的新增房屋，也应及时追加房屋的抵押，以避免房屋被抵押给其他抵押权人。

2、注意未办理抵押登记仅交付权利证书的风险

《担保法》司法解释规定，当事人办理抵押物登记手续时，因登记部门的原因致使其无法办理抵押物登记，抵押人向债权人交付权利凭证的，可以认定债权人对该财产有优先受偿权。但是，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人（《<担保法>司法解释》第59条）。需要注意的是，虽有法律相关规定，但收妥权证的方式不属于法定的抵押权生效的条件，无法对抗第三人，也无法避免抵押人通过挂失方式重新获得权证并重新办理抵押登记的风险。因此不宜采用收妥产权证的方式取代抵押登记。

（二）在建工程抵押登记

接受在建工程抵押时，应注意审查“四证”（即“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设用地规划许可证”、“建设工程施工许可证”）是否齐全，对国家重大建设项目，还应审查是否有有权部门的批复，以及相关建设合同，以确认在建工程的权属是否 清晰。

为正确办理在建工程抵押，根据《物权法》、《房屋登记办法》、《城市房地产抵押管理办法》8之规定，提出如下建议：

1、在建工程所对应的整宗土地均应抵押给我行。在办理在建工程抵押贷款时，应把握在建工程及土地使用权整体作为抵押物的原则，在抵押登记时应将整宗土地使用权纳入抵押登记的范围。在填写抵押物清单时宜表述为“编号为XX的《国有土地使用权证》项下全部土地使用权及其上全部在建工程” 或“某某在建工程及某《国有土地使用权证》项下全部土地使用权”而非“某某在建工程及该建筑物占用范围内的土地使用权”。

2、在建工程抵押后，应及时追加新建的部分。城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿（《物权法》第200条、《担保法》第55条第1款）。为维护我行债权，应密切关注在建工程的进度，及时追加新建的部分的抵押登记。

3、在建工程完工后，应及时办理房屋抵押登记。由于在建工程完工后，在建工程作为抵押物已经灭失，为使我行对建成后的房屋享有优先权，在建工程抵押登记办妥后，经办行应密切关注工程进度。在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，应及时 8 1997年5月9日建设部令第56号发布，2001年8月15日根据建设部令第98号修正。申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记（《房屋登记办法》第62条）。

4、对于无法办理在建工程抵押的地区，经办行可以先行办理建设用地使用权抵押登记，待房产权属证书办妥后，再办理正式的房产抵押登记。

（三）国有划拨土地使用权抵押登记

国有划拨土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。

1、划拨土地应与其上建筑物一并抵押

根据国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第44条、第45条，“国有划拨土地符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：…

（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；”

基于以上规定，划拨土地不能单独抵押，而需与其上建筑物一并抵押，并应当同时办理抵押登记。

2、国有划拨土地在土地管理部门办理抵押登记后，无须再办理审批手续

根据《城市房地产管理法》第40条，以划拨方式取得土地 使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。

依据上述规定，若房产抵押涉及国有划拨土地，应取得土地管理部门的审批同意，抵押权人方可以处分房屋占用范围内的国有土地使用权。但根据国土资源部2004年《关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知》（国土资发〔2004〕9号）以及最高人民法院转发该通知（法发〔2004〕11号）时所作的规定，经办行在办理以国有划拨土地使用权为标的物设定抵押担保贷款时，在土地管理部门依法办理了抵押登记手续，可以视同已经具有审批权限的土地管理部门的批准，无须另行办理审批手续。

3、注意划拨土地被收回的风险

根据最高人民法院《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释〔2003〕6号）第1条、《土地管理法》第58条第1款第（四）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第47条，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。

上述两规定，使划拨用地抵押权面临较大风险，而且根据有关资料显示，在破产案件中，一些地方政府正是利用上述规定，以“破产而停止使用为由”将划拨用地收回。因此在实践中，当抵押人破产时，划拨用地抵押在担保效果上存在很大的不确定性。

（四）办理地上构筑物抵押登记

根据《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机关办理。”实践中，水电站、水渠、港口、码头、船坞、船台等地上构筑物有可能整体作为抵押物。接受此类抵押物时，除应对抵押物是否属于《物权法》禁止抵押的公益设施、权属等进行实质审查外，还应当妥善办理抵押登记手续。

办理水电站等不动产抵押登记，应将地上构筑物与项目的其它不动产及动产作为整体一并抵押。水电站、水渠、港口、码头等一般仅属于整个项目的一部分，很难单独处置，需接受其作为抵押物的，应将项目的整体资产包括该项目的其它配套不动产或附属机器设备等一并抵押，并整体办理抵押登记。

1、对于有产权证的，应当到产权发证机关办理抵押登记。如建设用地使用权、沿海滩涂、海域使用权、建筑物部分的产权证，只要具备产权证，则应当到发证部门办理抵押登记。

2、无产权证的，如管道、附着于土地的机器设备、水坝的坝体、港口的地上构筑物等，若地方政府有规定，应到地规定的登记机关，如工商部门、水利局、经贸委（局）港口管理局、港务局等相应部门办理抵押登记；当地政府未规定的，如工商部门接受，则到工商部门办理抵押登记。抵押物范围应以向登记机关提交、并经过登记机关记载的抵押物清单为准。

三、办理房地产抵押登记若干疑难问题

（一）抵押登记事项变更

实践中，经办行都曾遇到需要对原抵押登记事项进行变更的情形，包括变更债权金额、期限、债权人、抵押物置换等。

1、能够办理变更登记的，应办理变更登记

《土地登记办法》第38条：“本办法所称变更登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名或者名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记”。由于抵押权以登记薄的登记为准，当实际情况发生变更时，应当办理变更登记。如抵押人的名称、被担保债权数额、登记时间、抵押物权属及其他状况等已登记事项发生变化时，应及时办理抵押权的相应变更登记（《房屋登记办法》第44、45条）。

2、不能够变更登记的情况 对于登记机关不接受变更登记的情况，应当尽量办理第二顺位抵押后，再解除原抵押登记，但抵押权顺位的改变可能影响我行抵押权，具体应考虑以下因素：

（1）核实该抵押物是否为债务人自身所提供。债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外（《物权法》194条）。因此，如抵押物为债务人所提供，且存在其他担保人，则应要求其他担保人承诺继续按原担保合同提供担保。否则，其他担保人会在此范围内免除担保责任，给我行债权造成风险。

（2）查明是否存在第二顺位及其后顺位的抵押。查明拟解除抵押登记的抵押财产上是否还存在其他第二顺位的抵押，如存在，则必须要求该第二顺位抵押权人出具同意将其抵押权劣后于我行的承诺，否则不应办理解除；并通过登记机关明确抵押顺位变更事项，保证我行仍为第一顺位抵押权人。

如存在第二顺位及其后顺位的抵押，且后顺位抵押人不同意将我行债权继续作为第一顺位，则不能够办理解除第一顺位的抵押登记，应考虑其他风险控制措施。

（二）登记机关要求签订固定格式抵押合同

目前，有地区在办理抵押登记时，遇到登记机关不认可我行的抵押合同文本，而要求签订其制订的文本，否则不予办理登记的情况。由于登记机关的《抵押合同》一般关于债权人的保护约定不如我行文本齐全、细致，对我行利益保护不足。因此，经办行遇到此类情况时，可考虑采取以下措施：

1、修改登记机关提供的合同文本。如果登记机关的合同可以修改，则尽可能将其内容修改与“建行格式合同”一致。

2、在登记机关合同中做特别约定。如登记机关不允许修改，则在签订“登记机关合同”的同时仍与担保人签订“建行格式合同”，并在“建行格式合同”中明确约定：“XX号《XX合同》的内容与本合同不一致的，以本合同为准”；并且同时在“登记机关合同”中约定“建设银行的XX号《XX合同》的内容与本合同不一致的，以建设银行的XX号《XX合同》为准”。

实践中，有些登记机关只对基于债权合同的抵押进行登记，对以股权收益权类合同为主合同等其他权利的抵押物不予登记。此类情况，建议签订登记机关要求的文本，并约定冲突之处以股权收益权合同等主合同为准。

最后，尽量将登记机关要求的文本与我行的合同共同交登记机关存档，以最大限度地避免文本不一致的情况。

（三）登记机关要求将一笔债权分割为多笔

对于多个财产共同为同一笔债权提供担保，而任一单个的担保财产价值低于债权金额的，或者人保和物保并存而担保财产价值低于债权金额的，有的登记机关会以《担保法》规定“被担保债权价值不得超过抵押物”为由，强制要求银行将一笔债权分割为多笔债权，每一个担保财产只对应一笔债权，使每一笔债权金额不超过对应的担保财产价值。由于担保人及担保物的担保能力并非恒定不变，因此上述做法对我行债权危害较大。遇此类情况，目前有经办行根据具体情形采取以下方式处理：

1、按登记机构要求重新签订一一对应的主从合同后，我行与抵押人另行书面约定：“抵押双方确认，XX号、XX号….以及XX 号抵押合同项下的全部抵押物，均为XX号、XX号….以及XX号XX合同（下称“主合同”）项下的全部债权提供共同担保。为避免疑问，只要任何一个主合同项下尚有债权未获清偿，抵押权人即有权处分上述任何一个抵押合同项下的抵押物，并就所得价款优先受偿。”建议将上述另行约定作为抵押合同的其他约定，并将该另行约定一并提交登记机关。

2、不重新签订主合同，即主合同的金额、编号不变，签订若干份《抵押合同》对应上述单一的主合同，每一个《抵押合同》在描述“担保范围”时，明确约定本合同项下的抵押物为上述主合 同的部分本金金额提供担保，同时约定“若因债务人清偿、债权人实现其他担保权利或任何其他原因导致主合同项下的债务部分消灭，抵押人仍应按照本合同的约定对尚未消灭的债务承担担保责任。”如《抵押合同》使用的是我行的格式文本，则无需约定上述内容。与此同时，还应在主合同补充条款中约定各项抵押物对应担保的主债权金额，以满足登记机关的要求。

从法律效力上讲，上述做法都无法充分保证我行的抵押权，因此经办行在实践中，还是应据理力争，尽量办妥多个抵押物共同为同一笔债权提供担保的抵押登记，并在《抵押合同》中的抵押物清单中将所有的抵押物列明，表示多个抵押物共同为同一主债权做担保。

（四）登记机关要求提供最高额抵押项下主合同

最高额担保一般是为未来的债权提供担保，所以在订立最高额担保合同时尚不存在主合同。这是最高额担保区别于普通担保的根本特征。

《房屋登记办法》第51条规定，“申请最高额抵押权设立登记，应当提交下列材料：

（五）一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因证明材料”。实务中，有的登记机关坚持要求申请最高额担保登记必须同时提交主合同。

为此，经办行可以设计一份内容简要的借款合同作为最高额 担保的“主合同”，该合同只简略约定未来的债权期间、担保最高额等几个关键要素即可，并在其中特别约定：“本合同为XX号最高额抵押合同的主合同之一，主债务人与债权人之间签订的借款合同等具体业务合同也是该最高额抵押合同的主合同，与本合同具有同等效力，也在该最高额抵押合同的担保范围内。”

四、预告登记、更正登记和异议登记

（一）预告登记

《物权法》第20条规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机关申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”同时《土地登记办法》和《房屋登记办法》对预告登记也做了相应的规定，《房屋登记办法》更是做了专节规定。

预告登记制度在银行业务的实际运用，主要是在个人住房贷款（通常所称“个人住房按揭贷款”）领域。对于预告登记制度，经办人员应注意：

1、应尽可能办理预告登记。预告登记制度，可以保护预告登记权利人，防止商品房买卖中的“一房多卖”的陷阱。因此，对

于可以办理预告登记的，应当及时办理。

2、预告登记并非取得抵押权的登记。预告登记使得被登记的不动产物权请求权具有了排他效力，但由于房屋尚未建成，银行并未完全取得抵押权。因此，在未正式办妥抵押登记前，不应解除房地产开发商的阶段性担保责任。

3、及时办理正式抵押登记。根据《物权法》第20条，应自能够进行不动产登记之日起三个月内申请正式登记。经办行应密切关注预抵押房产的产权办理进程，对于已经办妥房屋产权证书的，应立即将预告登记转为正式抵押登记，避免预告登记失效，使我行抵押权悬空。

4、已经进行预告登记的抵押物因被查封而导致登记机关不予办理正式登记的，应尽量要求登记机关出具不予登记的书面理由，或尽量保留其他证据，以便向法院主张未登记并非银行原因，同时应当按照合同约定提前收回贷款并行使其他担保权利。

（二）更正登记和异议登记

权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机关应当予以更正。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机关予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日

内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿（《物权法》第19条规定）。

不动产登记权利具有正确推定效力，第三人基于善意信赖登记所取得的权利，法律对其权利予以保护。因而实际权利人有可能因为瑕疵（错误）登记，随时面临丧失或受损害的危险。《物权法》规定的“更正登记”和“异议登记”，实际是对登记瑕疵后的实际权利人的一种救济途径。对于该项登记制度，应注意：

1、在接受房地产抵押时，查看抵押物是否存在异议登记，如有，则可能存在抵押物权属不明确事项，并存在诉讼的可能，不宜接受其作为抵押物；

2、持续关注抵押物的登记状况，对于已经抵押给我行的抵押物，由于登记机关的原因或者其他原因，注销了我行抵押权，应立即提出更正登记或者异议登记，并及时（或直接）向人民法院提起诉讼；

3、对于已经抵押给我行的抵押物被他人提出更正登记或异议登记的，经办行应立即书面拒绝更正，并提出证据证明登记正确，并且积极参与相关程序；

4、他项权利证书记载事项与合同约定要素不一致的，应及时申请变更登记。他项权证是权利人享有抵押权的证明，他项权证一般会登记担保的主债权种类、担保范围，如果合同约定主债权种类、担保范围与他项权证不一致，我行只能依据他项权证行

使相应的担保权利，未列入的主债权种类、担保范围不属于抵押物的担保范围。如果出现上述不一致的情况，应及时申请登记机关更正。