第一篇：调控措施精细,楼市去库存成效初显
调控措施精细，楼市去库存成效初显
2015年，中央经济工作会议就提出了要化解房地产库存。要求加快提高户籍人口城镇化率以及深化住房制度改革，通过农民市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
2016年，是中国楼市去库存攻坚之年，精细的分类调控、得当的因城施策思路，一二线城市房楼市集体呈降温之势，三四线城市去库存取得初步成效。
政策强硬，掷地金声
自从2015年中央经济工作会议针对房地产市场提出多条有利于去库存的政策措施后，各地把加快农民市民化，以消化库存、稳定市场作为重点之一。2016年10月26日，河南省政府办公厅出台政策，鼓励农民工进城购房。其中包括，研究出台扩大住房公积金制度覆盖范围的政策措施，将符合条件的农民工等纳入住房公积金受益范围。出台适合本地实际的农民进城购房补贴政策，鼓励建立农民进城购房贷款担保机构，为进城购房农民提供融资便利和支持。
其他各省在吸引农民进城购房方面也采取积极措施，落实农民享受基本公共服务的政策，特别是子女上学问题等。出台各项优惠政策，对农民工购房进行补贴。努力解决农民工就业问题。措施给力，效果明显。
各地还出台金融优惠政策，降低购房门槛。在推进公积金异地贷款、提高贷款额度、延长贷款年限、放宽提取条件、降低首付比例等方面做出特别规定，以期鼓励有住房需求的职工购房，使公积金在去库存过程中发挥更好作用。
除了鼓励农民工进城购房，许多三四线城市正逐步打通棚户区改造与商品房的通道，棚改越来越多地实现货币化安置。实践证明，被安置居民拿到拆迁补偿款后去市场上购买商品房，既解决了安置问题，又有效促进了去库存。
另外，一些地方也在积极推动企业利用存量房发展旅游、养老、创业等地产项目，开展多元化经营。如山东、海南等省份已探索将空置海景房、山景房改造为分时度假酒店、养老养生地产、家居式短租宾舍等持有型物业。有的地方将符合条件的非住宅库存改造为中小学和幼儿园、电商用房等。
措施得当，成效初显
国家统计局最新数据显示，11月末，商品房待售面积69095万平方米，比10月末减少427万平方米，连续9个月减少。尽管去库存已在很多城市初步见效，但仍有相当数量的三四线城市仍处在漫长的去库存过程中。
面对这种状况，有专家表示，对我国的房地产形势作出预测，首先要看基本条件。中国经济长期向好的基本面没有改变，有了这个基本面，房地产市场平稳健康发展就有了前提条件。其次，中国的城镇化进程没有变。目前已有7.7亿人口住在城镇，常住人口的城镇化率56.1%。“十三五”末期要达到60%。这样一个大规模的城镇化进程，为房地产发展提供了巨大的空间。再其次就是居民的住房需求，特别是新市民住房需求没有变。城镇居民有改善性需求、有刚性需求，特别是新市民住房需求量还很大。城镇居民的住房需求和新市民的住房需求是未来房地产发展的巨大潜力。在中央对房地产市场发展长效机制构建图景已然清晰的情况下，应对中国的房地产市场平稳健康发展充满信心。
市场分化，必需重视
2016年是房地产市场分化加剧的一年，三四线城市处于比较漫长的去库存周期，一二线热点城市的房地产市场则十分火爆。春节以后，以上海、深圳为首的一线城市开始出现房价的快速上涨。3月25日，上海、深圳出台促进房地产市场平稳健康发展意见，从严执行限购政策，延长了非本地居民连续缴纳个税和社保的年限，同时对信贷政策作出了新规定，比如，深圳实行差别化的信贷政策，上海提高二套房首付。
但今年初以来，热点二线城市楼市的涨幅开始扩大，南京、苏州、合肥、厦门等几个二线城市一度领涨全国。随后，一些热点二线城市也相继出台了或紧或松的调控措施，但效果似乎并不是很理想。不少热点城市的楼市仍旧热度不减，成交量上升，价格飙高。
面对一二线城市过热的房地产市场，国庆节前后，20多个一线和热点二线城市密集出台调控措施。这些措施大都针对投机性需求，从限购、限贷、增加供应等多个角度，给高烧的楼市降温，促进其平稳发展。
政策的效果总体是明显的。密集的调控措施出台后，一二线市场降温，走势明显趋稳。然而，仍有个别城市短暂趋稳之后又出现快速上涨苗头。于是，深圳、南京、武汉等城市的楼市政策又进一步收紧，随后上海、天津在信贷和土地市场等方面，也继续收紧调控措施。市场人士普遍认为，短短1个多月三波调控来袭，彰显了各个层面控制楼市过热的决心。
一二线城市通过密集的房地产调控政策的发布，楼市逐渐降温，不久也许会归于平稳。但三四线城市去库存仍是一个漫长的过程。既然国家有政策、有信心，相信不久的将来三四线城市的库存也会逐渐减少。中国房地产市场也会一步步走向正规。
第二篇：楼市调控措施无用论[模版]
楼市调控措施无用论
谈到高房价，大家首先联想到便是调控措施，它是房价管理者治理高房价所采取的应对手段，其对房价虎头蛇尾式的作用，让房价越调越高成为规律，为何总是事与愿违？这与房价管理者不知自我反思有关，他们错误地将高房价的成因归咎于市场的不规范，造成市场供需（求)失衡导致房价上涨，因此出台调控措施整治市场，如果调控的思路及观点是正确的话，那么为什么这么多年来房价问题依旧没能得到根本解决呢？在此不得不指出调控措施是无用的，因为现行房价的根本问题不在于市场的不规范，其根源来自房地产的顶层设计不够健全、不够完善，所以无论房价管理者在调控措施方面如何努力，不仅不能治本连治标都有问题，要根本解决现行房价的问题，须从房价顶层设计改革着手。房地产是由多项专业组合所构成的综合专业产业，其专业理论的深度及广度是较大的，因此要做好房地产顶层设计是一项难度很高的工程，从已有的顶层设计的变革情况，可看出房地产改革之初顶层设计者们在对房地产理论的认知有限及缺乏实务运作的经验，再加上政治大环境等不利因素下，能“拼凑”出一套房地产顶层设计体系已属不易，其顶层设计存在瑕疵在所难免，从一些相关法规是暂行的，可得知顶层设计者对其顶层设计保留再改革的空间，让人感到困惑的是经过漫长的岁月，当初的顶层设计基本不变延用至今，难道说顶层设计是块权威禁区无人敢碰？还是能力有限无法作为？或是外行领导内行？甚至是既得利益者，从中作梗？还是另有隐情不得而知，但顶层设计僵化的现况，却是不争的事实，这也是房价会出现问题的缘故。
关于房价的顶层设计，其存在的问题也着实不少，是房地产顶层设计的重灾区之一（另有房地产的规划、房地产的税制等），基本上是须要进行再改革，因有国有土地出让方式的不当，让本应在社会主义市场中运作的房价，却在资本主义的市场中运行，当房价出现失序问题时，房价管理者不知市场错位及房价错位（之前帖子已有论述）问题的存在，片面对错位的市场实施调控无疑是错上加错的举措，既使市场是正确的，就调控措施而言，其理论技术含量不高且行政权力过度干预市场，这绝非应有的调控手段；楼面地价是属于土地所有权的基本单价，却被错误地当作土地的使用权基本单价使用，甚至单价地王还靠它来评定，这凸显出房价管理者对房价属性理论的认知水平，同理，商品房预售合同中对房价不当的计价方式，让开发商的暴利有处可藏，有损购房消费者的权益；房价相关的税收，其现况也是问题重重，带着错误税基的房产税，带病试点上岗，媒体上有不少不求甚解者，不仅过度夸大其对房价抑制的功能，在房地产登记制度尚未全国联网，就迫不及待倡言将其尽速扩围，仿佛它是解决高房价的救星，更不靠谱的是，房产税竟被纳入调控措施中，而真正具有抑制房价作用的土地增值税却被弃之一旁，只是现行土地增值税也是个“患者”，其病症比房产税还严重无法发挥其应有的功能，在房地产的税制中，个人所得税与土地增值税是不能并存的，它们之间的关系是水火不相容的，因为两者的征税原理是互为矛盾的，在房地产的税制中只能择一而用，让两者并存是不该有的现象；上述的例举只是现行房价问题的局部，错位的房价与错位的市场，足以说明房价的顶层设计须再改革，对此房价管理者应反思，不怕房价顶层设计有缺失，怕就怕不知缺失的存在。
房价计价机制（有别于现行民间房地产估价机制）是房价管理者管理房价的基石，因此房价计价制度（可参阅法定房价的帖子）的建立是当务之急，它不仅能确保房价健康、有序的发展，房地产的税收根据它来确定税基，房地产的征收或征用方面，它也发挥举足轻重的作用，总之与房价有关的事项皆涉及房价计价制度，当初顶层设计者遗漏了它，至今仍不知它的存在，所以房价的管理及发展之路总是坎坷不平；房价管理者不要再浪费时间、精力在调控措施上面，再改革房价的顶层设计才是应有的思路。
第三篇：宏皓：楼市去库存需精准发力
宏皓：楼市去库存需精准发力
近日，据国家统计局公布6月70个大中城市，房价涨势继续收窄，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。一线城市涨幅走高，二、三线城市环比涨幅持续收窄，二线热门城市中合肥厦门南京继续领跑。同时，国土部对105个主要城市二季度地价监测显示，全国地价平均为3715元/平方米，其中住宅地价5662元/平方米，同比增长5.73%，环比增幅1.95%；一线城市地价涨势有所放缓，但就住宅地价而言，环比增速仍超过3%，处于快速上升状态，上海的增速高达6.87%。同比增17.35%。
二线城市前期楼市的快速上涨对土地市场的拉动效应显化。厦门、南京、合肥三市的住宅地价环比增速依次处于全国高值城市的前三位，同比增速在全国亦处于最高的前十城市之中；其中厦门环比和同比涨幅分别为12.9%和20.07%。
中国6月70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)中：
环比价格上涨55个(前值60个)，下跌10个(前值4个)，持平5个(前值6个)。同比价格上涨57个(前值50个)，下跌12个(前值18个)，持平1个(前值2个)。环比价格变动中，最高涨幅为4.9%(合肥)，最低为下降0.5%(锦州)。同比价格变动中，最高涨幅为47.4%(深圳)，最低为下降3.5%(锦州)。一线城市新建商品住宅：
北京6月新建商品住宅价格环比+2.3%(前值+2.4%)，同比+22.3%(前值+21.4%)。上海6月新建商品住宅价格环比+2.4%(前值+2.3%)，同比+33.7%(前值+33.8%)。广州6月新建商品住宅价格环比+1.8%(前值+2.7%)，同比+19.4%(前值+19.0%)。深圳6月新建商品住宅价格环比+2.6%(前值+0.5)，同比+47.4%(前值+54%)。二线城市新建住宅：
合肥6月新建商品房价格环比涨4.9%(前值为5.1%)，同比涨29.1%(前值为23.3%)。厦门6月新建商品房价格环比涨4.7%(前值为5.5%)，同比涨34.0%(前值为28.3%)。南京6月新建商品房价格环比涨4.0%(前值为4.1%)，同比涨31.5%(前值为27.1%)。由此可以总计出，环比上涨城市个数继续减少，涨幅继续收窄。发布的数据显示，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市分别有55个和48个，分别比上月减少5个和1个；下降的城市分别有10个和14个，分别比上月增加6个和1个。新建商品住宅价格环比上涨的55个城市里，有33个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.9%，低于上月0.6个百分点。二手住宅价格环比上涨的48个城市里，有21个城市的涨幅比上月收窄；最高涨幅为4.3%，低于上月2.0个百分点。环比涨幅总体继续收窄。据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均分别上涨1.8%和1.2%，分别比上月收窄0.1和0.2个百分点。分城看，一线城市环比涨幅比上月略有扩大，二、三线城市环比涨幅持续收窄。
其次，同比上涨城市个数继续增加，但涨势有所放缓。6月份70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格同比上涨的城市分别有57个和52个，分别比上月增加7个和2个。同比总体继续上涨，但涨势有所放缓。据测算，6月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均涨幅只比上月扩大0.5个百分点，而5月份扩大了1.2个百分点；二手住宅价格同比综合平均涨幅与上月相同，而5月份扩大了0.4个百分点。分城看，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比平均涨幅均继续收窄，二、三线城市同比平均涨幅仍在扩大。
房价增速虽有所降低，但房地产市场“冷热不均”的局面并未有明显改变。宏皓教授指出，当前，我国房地产市场依旧分化严重，一线城市和部分二线城市房价成为房价上涨的“主力军”，特别是今年上半年，部分热点二线城市的上涨势头更是抢了一线城市的“风头”。
3月份以来，合肥、厦门这两个城市超越并取代深圳、上海，其房价环比涨幅稳稳“站住”全国70个大中城市的前两名，而6月份环比涨幅排在第三位的南京，其房价更是实现了连续16个月上涨。
相比之下，三、四线城市房价则上涨较慢，不少城市房价还出现了负增长。根据统计局数据，6月份，银川、乌鲁木齐、包头等城市的新房价格环比涨幅均为负。
对此，宏皓教授指出市场分化不仅仅是不同层级城市之间的分化，而且表现为一线城市也出现了分化，北上广深这四个一线城市，在之前历次的房价上涨过程中，涨幅都是居前而且差别很小，但是去年深圳的涨幅远远超过了北京、上海，这是从来没有出现过的现象。
我国楼市分化已经持续了很长一段时间，分化的局面趋于复杂。房地产市场结构性问题正表现得越来越突出，一、二线城市容易吸引投资与住房需求，三、四线城市则困难重重。那么，要解决这些长期积累的问题，则不能操之过急，要做好长期消化的准备，这也意味着，楼市分化的局面可能还会再持续一段时间。
针对楼市的持续分化，需要紧抓去库存这一房地产市场调控的主基调。上半年，我国已经在这方面取得了一定成绩。根据统计局数据，3月份以来，商品房待售面积连续4个月减少，6月末商品房待售面积比3月末减少了2100万平方米。去库存的有效推进为楼市分化问题提供了解决之道，上半年库存的持续下降既有一、二线城市的贡献，也与三、四线城市去库存的持续推进密切相关。但是，由于三、四线城市库存量很大，短期内完全消化这些库存仍比较困难。
中国指数研究院的报告显示，一、二线城市商品住宅库存压力已基本释放，三、四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据，一、二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三、四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。
下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨；对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。
当前，不少地方已经开始根据本地情况采取精准去库存的措施。浙江省制定方案为农民进城购房创造条件，将全面取消县（市）购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求；湖南省郴州市则采取推进棚改货币化安置、组织外地购房团来郴州看房购房等措施，并力争在2016年至2018年消化商品房库存面积500万平方米。
宏皓教授表示，房地产去库存，需从宏观、中观、微观等角度精准发力施策，为此他开出了四剂“药方”。一是要保持货币政策的稳健性。二是要从房地产市场、资本市场的跷跷板游戏中考虑问题，逐步把云集在房地产市场中的过多货币向资本市场缓释。他指出，只要把沉淀在房地产中货币流通量的10%吸引到A股交易中去，我国的房地产泡沫就会温和地刺破，同时资本市场也会得到迅猛发展。三是鼓励房地产企业间的兼并重组，形成寡头垄断的市场结构，便于政府指导其进行价格调整。四是要引导房地产企业降价销售。但是，买涨不买跌是人类经济行为的常态。他指出，为了在降价中化解库存，打破这一行为常态的最有效办法，是在降价促销前设定降价的界线和水平，并承诺达到这一水平后不再降价，如果继续下跌，则由售房方或地方政府承诺全额补贴消费者的购房损失。只有如此，才能在动态降价促销中打破消费者的进一步降价预期。
宏皓教授是中国目前首位指导各地政府产业投资基金的建立及运作，帮助地方政府用金融创新搭建多元化的投融资平台实现转型升级的金融实战专家。是对企业、政府、银行、家庭讲授金融全产业链综合课程第一人，是讲授房地产企业转型发展第一人，是目前企业投融资管理和资本运作课程最具权威的教授，也是国内目前唯一给银行高管讲授金融创新转型升级课程的实战专家。宏皓教授受邀给很多大中型的央企、国企性质的房地产企业讲转型升级的课程，很多房企过去两年都是高价拍地，目前没有现金流开工，宏皓教授除了教给他们如何解决当下的融资困境，创新的融资方法如何落地，也会利用一部分课时专门讲房企要站在未来长远的角度，通过金融创新改变公司传统的粗放的拿地造楼的发展模式。曾多次为房地产企业进行授课，例如：
2014年11月9日金融学家宏皓给清华大学房地产总裁班讲授《互联网思维重塑房地产商业模式》、2015年3月27日金融学家宏皓给新希望房地产公司讲授《房地产企业融资方法与投融资管理》、2015年9月11日金融学家宏皓给北科建集团讲授《宏观经济形势分析与房地产行业转型升级》等等。
2016年6月3日，著名金融学家宏皓给民生银行总行讲授《投资银行业务操作实务》，课程中详细讲述了国内外优秀投资银行的操作案例，以及结合民生银行目前的投行业务，提出了创新的建设意见，投行业务权威专家宏皓深受学员的一致好评。
当前中国经济还在转型中，房地产仍然是支柱。经济转型成功，则意味着房地产市场在价格方面将可以得到支撑，即便是一线城市也是如此。当前一线城市的房价已经脱离了购房者自身的收入轨道，而更多的是依靠首付款或者长辈的支持，很显然这样的购房方式不可持续，所以未来房价收入比迟早会下降。如果经济转型成功，那么提供更高附加值的一线城市工作将得到更高的收入，对房地产的支撑将加强。对于其他三四线城市来说，由于房价并不高，所以经济转型成功是为了激发更多的需求。
第四篇：多个城市楼市调控细则出台推出严格限购措施
多个城市楼市调控细则出台推出严格限购措施
中新网2月20日电 今年1月26日，国务院公布了新一轮楼市调控政策。因应“国八条”，中国各地落实细随之则陆续出台。目前北京、上海、广州、青岛、南京、成都、长春、南宁和贵阳等城市已经出台调控细则。而据业界估计还将共有30多个城市需要出台或者更新符合新“国八条”规定的调控措施。一场全国范围内的房地产调控序幕已经拉开。
北京：限购令被称为“史上最严厉”
北京本月16日出台了包括限购升级、加快保障房建设、加强金融税收管理等极为严厉的楼市调控措施。
根据北京市最新出台的规定，自17日起，对已拥有1套住房的北京市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭)、持有北京市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税的非本市居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
对已拥有2套及以上住房的北京市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非北京市户籍居民家庭，对无法提供北京市有效暂住证和连续5年(含)以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在北京市向其售房。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，北京这份方案中的限购尤其是对外地人限购措施是目前国内最严格的限购措施，在北京供不应求的楼市格局中，能平衡供需。
上海：购房需查验户籍婚姻证明
在上海购买住房，不仅要执行“限购”规定，还必须提交家庭户籍、婚姻等材料，以供房地产交易中心审核。2月17日，上海市住房保障和房屋管理局下发了执行住房限售政策的一系列操作细则。
1月31日，上海出台限购政策，规定：在上海已有1套住房的本地户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在上海累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明的非本地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；拥有2套及以上的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及不能提供相关个税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，则暂停向其售房。
广州：非户籍高层次人才限购一套住房
广州市政府常务会议原则通过了“新国八条”的落地细则。据报道，广州市已经制定了系列政策措施，以促进广州房地产市场平稳健康发展。
限购1套住房：其中明确要严格落实国家住房限购措施，合理引导住房需求，在一定时期内，暂定对在本市(含市辖十区和从化、增城市)已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。
暂停在本市向其售房：对在本市已拥有2套以及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。境外机构和个人购买商品住房的，严格按照国家有关政策执行，违反规定购房的，不予办理房地产登记。
对符合《中共广州市委、广州市政府关于加快吸引培养高层次人才的意见》有关高层次人才条件的非本市户籍人员，限购1套住房。
信贷政策：意见中提出，要认真配合、协助各商业银行严格执行差别化住房信贷政策，对贷款(包括住房公积金贷款)购买第二套住房的，其首付比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
南京：本地家庭限购第三套房
南京市房地产市场调控细则本月19日出炉。细则规定：
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房；无法提供1年以上(含1年)本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区内向其销售住房。
努力控制新建住房价格。根据经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定新建住房价格控制目标，并于3月底前向社会公布。
另外，新建商品住房上市必须明码标价、“一套一标”；申领预售许可证应当申报价格，且开盘价格应与申报价格一致，申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的必须重新申报
认真执行差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍
调整个人住房转让营业税政策。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。
成都：户籍家庭暂停购买第3套住房
根据成都的楼市调控政策，暂时限定居民家庭购房套数。在成都市主城区(锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、高新区)暂时实行住房限购政策。
成都市户籍居民家庭在主城区已拥有1套住房的，可以再购买第2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)，暂停购买第3套住房。
此外，外地户籍居民家庭在成都市主城区无住房的，可凭该市纳税证明或社会保险缴纳证明在该市主城区购买1套住房，暂停购买第2套住房；不能提供本市纳税证明或社会保险缴纳证明的外地户籍居民家庭，暂停在本市主城区购买住房。
房地产开发企业、经纪机构应当在销售现场、经营场所显著位置公示限购政策，不得向属于限购对象的购房人出售住房或提供中介服务。对违反规定购房的，房管部门不予办理房产登记、过户手续。
贵阳 ：本地家庭限购第三套房
贵阳“限购令”在2月16日出台，实施细则明确：自意见实施之日起至2011年12月30日内，对已有一套住房的当地户籍居民家庭、能够提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非户籍居民家庭，限购一套住房；对已拥有两套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有一套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一年以上(含一年)纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停向其出售贵阳市中心城区人口密集、房价过高一环内的住房。
南宁：本地家庭不得购买第3套房
按照日前出台的南宁楼市“限购令”，已有1套住房的南宁市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭)、能够提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍无住房居民家庭，在南宁市区范围内限新购1套住房(含新建商品住房、二手住房)；对于拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供在本市行政区域内累计一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市市区范围内向其出售住房。
其中，居民家庭成员包括购房人及配偶、未成年子女。部分业内人士指出，成年子女不纳入“限制范围”，为家庭购房行为留出了一定空间。
济南：每户家庭年内限购一套新房
济南市1月21日正式出台“限购令”。规定每户家庭年内限购一套新建商品住房。
济南市实行限定居民家庭购房套数政策，从2011年1月21日起至2011年12月31日，济南市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内(包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区)新购一套新建商品住房。交易时间以济南市房地产信息系统网签购房合同时间为准认定。对违反此规定的购房者，相关部门将不予受理房产登记申请。
青岛：本地家庭限购第三套房
青岛在该市市辖七区实行住房限购措施：
对已有1套住房的本市户籍居民家庭(含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭，包括夫妻双方及未成年子女)、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停向其售房。
长春：第三套房全民禁购
长春版“限购令”的核心是本市居民最多可购买两套住房，外地居民限购一套住房，第三套房全民禁购。
长春规定：对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；
对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市内向其售房。
同时，长春市还将执行差别化的住房信贷政策，对于贷款购买二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。
第五篇：华业行观察：楼市一连串政策调整对准了去库存
华业行观察：楼市一连串政策调整对准了去库存
华业行机构市场研究院4月2日报道，房地产库存之所以失控，直接原因就是基建和地方债的恶性循环。化解房地产库存，当务之急是在源头上切断土地无效供应，接着是清理在售和在建房屋中的无效供应，然后是提振需求，消化存量的有效供应部分，主要手段就是降低购房成本，特别是贷款成本。
3月下旬以来，房地产频吹政策“暖风”。先是公积金新政，住建部3月20日召开公积金工作会议，强调“各地要用好用足住房公积金，提高贷款额度，推进异地支取使用和贷款”；然后是3月27日，国土部和住建部下发通知，要求住房供应明显偏多的市、县，减少住宅用地供应量，调整用地规划满足自住和改善性需求，未开发的甚至可以转做产业用地，符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁房房源；最后是3月30日，央行、银监会降低二套房贷首付成数、财政部将二手房营业税免征期从5年降到2年。
能将这一连串的政策“串起来”的这个点就是“去库存”。目前，不管是国家统计局还是研究机构，披露的库存数据严重偏低。国家统计局的数据是，去年末，全国商品房待售面积62169万平方米，比2013年末增长26%，比2011年增长2.2倍，相当于2008年的销售面积。但这仅是达到销售条件的待售存量，在建但未达到销售条件、已出让未建设的用地更多。据住建部政策研究中心主任秦虹的统计，在建房屋中90%的部分未卖出去，这约可解决1.5亿人的住房，而这还没有包括已出让、未开发的土地。
房地产库存之所以失控，直接原因就是基建和地方债的恶性循环。2009年以来，地方政府大规模上基建项目，模式就是“土地抵押+银行贷款”。基建项目规划和落地(如地铁、商务区、广场等)提升了片区地价，成为继续出让土地并开展新一轮基建的砝码。基建项目短期现金流不足以偿还债务，逼迫地方政府还得出让土地，而土地能否卖出去、卖个高价，又取决于所在片区的规划和公共设施水平，反过来又逼迫政府增加片区公共项目投入，而这又加重地方债务，于是形成了“土地出让-债务偿还”的循环。根据国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”去年的调查，各地规划的各种新城、新区建成后，可容纳34亿人，多出来的无效供应可见一斑。
巨大无效供应的另一面，就是债务压顶。经过甄别清理后，显化的地方政府债务超过40万亿，足足比2013年末审计出的规模翻倍。这样来看，若房地产无效供应消化不了，无论对财政、还是银行来说，这40万亿债务都是颗定时炸弹。因此，化解房地产库存迫在眉睫，当务之急是在源头上切断土地无效供应。3月27日，国土部和住建部下发通知，目的就在于此。
从源头上“卡死”了新增无效土地供应后，接下来就要清理在售和在建房屋中的无效供应。首先，对于未开发的、已出让的住宅开发用地，通知提出可转作国家支持的产业用地。例如，一些人口、资源集聚能力有限的二三线、三四线城市，政府好大喜功规划了很多CBD、综合体、商务区等用地，需转作他用；其次，调整现有未开发住宅的套型结构，以满足自主性和改善性住房需求；最后，商品住宅开发用地被整体购买用于棚改安置房和公租房的，可调整规划建设条件、优化户型结构。
卡死了新增无效供应、消化了存量无效供应后，接下来就要提振需求，消化存量的有效供应部分，主要手段是降低购房成本，特别是贷款成本。从去年5月、6月央行、银监会相继“喊话”，要求银行支持合理住房需求，到9月 “央四条”，放松首套房认定标准、降低首套房贷利率，降低商业性贷款成本是政策主旨。但是，囿于商业银行存款成本上升和楼市风险的考量，商业性房贷利率并无显著下降，基本上在基准利率附近小幅浮动。
因此，今年以来，管理层除了通过降息来直接降低房贷基准利率水平外，将注意力更多转向了公积金。目前，五年期以上商业贷款基准利率为5.9%，而同期公积金贷款利率为4%。利用公积金贷款，其利率相当于商业贷款基准利率打了6.8折。于是，“两会”一结束，住建部便马不停蹄地召开公积金会议，内容有三：提高公积金贷款额度、降低首付成数、推进公积金异地流转。
但是，在属地管理和本位利益下，公积金异地调剂余缺，愿望虽好，但难以实现。越大的城市住房需求越强烈，再加上公积金提取、贷款门槛越来越低，公积金“水位”经常“告急”，特别是在松绑政策后。因此，笔者认为，大幅提高贷款额(如上海传言最高140万)难以实现。如果提高公积金贷款额度实现不了，公积金在支持住房需求方面的效果就有限。
因此，笔者以为当下最有效的政策，还是直接降低商业房贷首付成数和税费。二套房贷首付降到40%后，相当于首次付款金额降低了33%，确实有助于改善性住房需求的实现。目前，很多发达国家或地区(如美国、澳洲、我国香港等)房贷首付比例往往在10%，我国不存在房贷证券化和衍生品，房贷风险可控，降低二套房贷首付比例可行。另外，我国城镇居民负债仅占GDP的31%，远低于发达国家76%的平均水平，还有加杠杆的空间，而且居民总体居住质量较低，有待通过贷款支持来改善。
营业税金及附加合计约占房价5.5%，约占二手房交易总税费的一半。目前，无论因家庭人口扩大、梯次改善居住面积、工作调动换房等，均不会在首套房购置5年后发生，故营业税全额缴纳免征期从5年调回到2年是合理的。从宏观调控“逆风向而动”的特征、回归楼市新常态、支持改善性需求并助力稳增长，同时对于缓解地方债务，从而避免未来楼市“硬着陆”，造成地方债务风险、金融风险和楼市风险叠加爆发来说也是必要的。笔者认为，从因城施策、楼市分化、一线城市房价已开始上涨的市场现状来看，建议降低商业房贷首付的政策在二三线和三四线城市“落地”，而一线城市则保持原有政策不变。
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