中央决定坚持调控楼市 促进房价合理回归

第一篇：中央决定坚持调控楼市 促进房价合理回归

中央决定坚持调控楼市 促进房价合理回归

中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

中央决定坚持调控楼市

明年继续实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”

据新华社电 中共中央政治局昨天召开会议，分析研究明年经济工作。中共中央总书记胡锦涛主持会议。会议强调，明年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性。会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。

保持经济政策连续

会议强调，明年是实施“十二五”规划承上启下的重要一年，要实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持宏观经济政策的连续性和稳定性，增强调控的针对性、灵活性、前瞻性，继续处理好保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通胀预期三者关系，加快推进经济发展方式转变和经济结构调整，着力扩大国内需求，着力加强自主创新和节能减排，着力深化改革开放，着力保障和改善民生，保持经济平稳较快发展和物价总水平基本稳定，保持社会和谐稳定。

宏观调控及时微调

会议提出，要更加有预见性地加强和改善宏观调控，准确把握好调控的力度、节奏、重点，并根据形势的变化及时作出预调、微调，解决经济运行中的突出矛盾，提高发展质量和效益。

要着力扩大内需特别是消费需求，完善促进消费的政策，努力提高居民消费能力，增加中低收入者收入。要进一步夯实农业基础，完善强农惠农富农政策，促进农业稳产增产。要努力保持物价总水平基本稳定，增强市场调控能力，搞好重要商品产运销衔接，切实降低流通成本。

促进房价合理回归

要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。要大力推进产业结构调整和区域协调发展，积极培育和发展战略性新兴产业，推动传统产业优化升级；加大对革命老区、民族地区、边疆地区、贫困地区发展的支持。

要认真落实“十二五”节能减排综合性工作方案。要促进对外经济稳步发展，推动出口结构升级，积极扩大进口，引导外资更多投向高端制造、节能环保等领域。要扎实推进重点领域和关键环节改革，深化财税、金融、资源性产品价格改革，完善促进民间投资体制。要加强以改善民生为重点的各项社会建设，加快教育事业改革发展，坚持就业优先战略，健全社会保障体系，深化医药卫生体制改革，扎实推进保障性安居工程建设，创新社会管理和服务。

预测房价：明年楼市是更冷的冬天

中原地产三级市场总监张大伟分析，中央强化宏观调控政策的基调一直并未改变，“从去年的抑制过快上涨，到现在的促进房价合理回归”，这说明了调控的目的已经改变，下调部分不合理区域房价已经成为政策主要目的。

张大伟说，因为实体经济出现萎缩风险，部分开发商和地方政府曾期待中央会放松楼市调控从而拉动经济上涨，但明年他们很可能会重新认识市场，明显下调房价的现象将更加普遍，“楼市已经彻底入冬”。

他分析说，未来几个月内，央行可能多次下调金融机构的存款准备金率，主要金融机构的存准率将降至19%或19.5%，由此市场会获得一定的流动性，肯定会有部分资金进入楼市，但是预计进入房地产领域的部分不会太多，对房地产企业资金链起不到多大的缓解作用。

目前房企的资金缺口巨大，即使部分资金缓解房企压力，只不过是延缓降价时间，市场拐点依然可以说基本确立。

“这次会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这体现了中央的坚定决心，意味着此轮房地产调控政策一定要达到预期的、明显的效果。”中国人民大学经济学院副院长王晋斌说。

物价：CPI可能降至3%-3.5%

交行金研中心研究员陆志明表示，受翘尾因素走低等多重因素影响，今年年末到明年年初物价将继续下行，预计12月CPI可能会降至4%以下，全年CPI可能在5.4%左右，2012年CPI可能下降到3%-3.5%。

国开证券研究中心宏观分析师杜征征表示，CPI目前已经处于下行通道，但仍有反弹的可能性。目前CPI的下降主要是食品价格下降带动，而食品价格与天气等因素关系非常密切，现有的有利因素不一定会长时间持续至明年。同时，欧洲进一步放松流动性，大宗商品价格可能进一步上涨，这些都是明年CPI可能出现反弹的潜在隐患。

金融：明年存准率或多次下调

海通国际预期明年可能有5-6次调降存款准备金，视具体情况也可能有不超过3次降息行动，以解决经济艰难的问题。

杜征征预计明年会下调存款准备金率3-4次，是否会降息存在很大不确定性。

郭田勇指出，目前看不到需要加息的必要。中国目前的存款准备金水平偏高，明年可以调整2-3次，使其达到20%以下的水平。

星展银行大中华区高级经济师梁兆基认为，根据目前中央对货币政策的取向，明年全年将不会降低利率，但存款准备金则有多次下调机会，预期到明年中期前下调两次到20%的水平。

交通银行金融研究中心最新发布报告显示，考虑到今年年末和明年年初物价压力有所缓解，但快速大幅回落的可能性较小、地方投资积极性可能下降、四季度GDP增速仍将继续回落、国际市场环境恶化对我国出口不利，货币政策可能继续保持稳健的总体基调，审慎平衡、前瞻把握、针对举措和适度放松。

释疑：宏观经济政策基调缘何不变？

原因1：有利于经济平稳运行

国开证券研究中心宏观分析师杜征征表示，“稳健货币政策”的内涵比较广，明年经济增长和物价走势都存在比较大的不确定性，可调整空间比较大。过早的放松或收紧货币政策都是不合适的，货币政策更强调灵活性和前瞻性。全面放松货币政策风险较大，而稳健的货币政策有利于经济的平稳运行。

原因2：政策需要保持连续性

中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇表示，货币宽松的结果通常是大量资金堆积到固定资产投资、房地产等领域，不仅埋下通胀、资产泡沫隐患，也使经济结构愈发扭曲。他认为应当适当提高对经济减速的容忍度。当经济增长速度降下来一些时，反而对调结构、推动各项改革有帮助。郭田勇同时指出，我们的政策需要保持连续性，在一些需要重点扶持的领域，比如中小企业、战略性新兴产业方面，可以引导资金倾斜，使资金投放到最需要的领域。

原因3：财政政策助结构调整

国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群认为，积极的财政政策用来解决增强经济发展的内生动力、推动结构调整问题。

中信证券首席宏观经济分析师诸建芳说，所谓积极的财政政策，并不一定要大兴土木，其实调节不同收入人士的税收，对部分缺乏资金的企业减税和下调各项收费，就可以给予经济实质性的帮助。“具体而言，国家将会更多地采取财政政策来调控宏观经济，可能会安排更多具体的财政政策进行调整，政策本身也会更加积极一些。”

海通国际经济及策略师黄薰辉表示，在积极的财政政策方面主要有两个重点，一是跟民生相关的支出，保障性住房，教育文化方面支出；另一方面是今年来下降过快的交通运输方面的投资。本报记者高晨

社科院发布住房绿皮书 住房市场的调整趋向“软着陆”

明年房价仍会缓步下降

本报讯（记者张然）昨天，中国社会科学院发布《住房绿皮书：中国住房发展报告（2011~2012）》。绿皮书认为，本季度房价下行通道刚刚打开，预测明年房价降字当头，明年一季度或现拐点，二季度老盘降价幅度将更大，三季度降价幅度会更深。整体来看，预计2011-2012年商品住宅市场的销售量和销售额将出现双降的局面，住房市场的调整趋向“软着陆”。

绿皮书表示，明年在不出现重大外部因素冲击的情况下，主要政策得当，住房市场的调整趋向“软着陆”。具体表现为经济增速略趋回落，新的经济增长动力仍显不足；房地产信贷或现审慎放松；土地市场延续降温趋势；商品住房投资逐月回落，开发商面临严峻考验，房地产行业重组可待；住房销售总体下滑，但下降速度不快；住房价格全年缓步下降，房价“拐点”将在一季度前后被陆续确认。在这样的情况下，很多购房者都处于观望状态，等待“抄底”。

对于房价何时能够见底，房地产行业绿皮书主编，中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞表示“趋向软着陆”不等于见底，即“软着陆”也不一定在2012年就完成。绿皮书指出，明年中国的住房市场面临着报复性反弹和“硬着陆”两大风险。建议继续坚持从严调控不动摇，完善调控行政措施。同时建立房地产调控的应急机制，做好房价下降的各种应对预案。

市场：促销优惠加剧价格竞争激烈

政策或现微调但从紧基调难变，各方结束观望将作有限调整。

限购政策下符合条件的需求主体难以快速增长，市场在价格方面的竞争激烈程度将加剧，促销优惠政策可能会吸引部分持币待购者出手，减缓成交量下降的速度。

2011年第四季度继续观望

2011年9月，物价涨幅、外贸增速及货币增速等出现回调迹象，宏观调控政策进一步取得成效，但是二、三线城市房价坚挺甚至上涨。所以即便第四季度宏观调控政策可能微调，但房地产领域从严调控的基调不会改变。短期内更多地方政府出台限购措施的可能性不大，但政策的细化、落实和执行会有所加强。

开发企业会进一步调整市场策略，尤其是资金或业绩完成压力大的企业，促销力度继续增强，降价或呈蔓延之势。值得注意的是，土地市场的低迷诱使大开发商可能快速清盘，腾出资金扩大土地储备，中小开发商采取跟随策略将会增多。由于房价下行通道刚刚打开，居民更多是采取继续观望的态度。

2012年第一季度信贷仍紧

中央对房地产领域严控立场不会松动，即使第一季度是信贷发放高峰期，但对房地产领域仍旧保持从紧。地方或许根据自身财政收入对房地产的依赖程度，以及2011年调控目标的完成情况，在某些领域作出调整。面对依然紧缩的资金环境，开发企业则继续加大促销力度回笼资金，降低库存。若降价幅度达到满足限购条件的部分购房者的预期，他们可能会出手购买。

2012年第二季度购房分化

如果通胀率进一步得到控制，能够达到预期目标，那么银根紧缩可能会缓解。如果房地产市场出现过冷局面，中央调控政策将适度微调，调控的针对性可能会增强，降低“一刀切”的负面影响。地方政府可能会针对本地出现的问题，在政策执行上相应作出调整。开发企业会在上半年的销售旺季采取更积极的策略，可能会由更多的暗降变成明降。购房者可能分化，部分购房者结束观望状态入场交易。

2012年第三季度心态复杂

中央的严控基调不会改变，限购也不会取消。如果地方财政吃紧，又没有可替代的资金来源，地方可能会在更大范围内打“擦边球”，或者在某方面向中央争取更有利于自身的政策调整。无论是开发商还是购房者，都会针对政策面的变化相应调整自身的策略。开发商会充分评估上半年的销售状况，相应调整年初计划。购房者的选择余地可能更大，是否出手购买的心态更复杂。

价格：一季度现拐点大降概率很小

价格由稳趋降，第一季度或现拐点。在整体性量价增幅逐步收窄的驱使下，销售量的破位将促使销售价格的下降，这种势头由一线城市向二、三线城市，城市的边缘区域向中心区域扩散。

2011年第四季度小幅下降

年底一般是开发企业各种款项的结算、资金支付密集的时期，也是第二年经营计划的制订期，上年各项任务的完成情况会在很大程度上影响下一年经营目标的确定。预计大开发商会率先选择性降价，降低库存的同时试探市场对价格的反应程度。如果反应良好，进一步以价换量的概率增大，部分中小开发商将会跟进。总体上绝对价格将会小幅下降，但是大幅降价的概率很小。

2012年第一季度拐点显现

受春节假期的影响，市场价格将总体保持平稳，拉锯状态将持续一段时间。

二、三线城市价格增幅将会收窄，同比增幅下降的城市继续增多。一线城市绝对价格下降的态势将持续，但是降幅不会很大，试探性降价、权衡降价可能是市场主导。开发企业在第一季度获得信贷资金的多寡将会对价格产生较大影响，信贷资金在房地产领域偏紧态势难以改观，价格拐点很可能在第一季度显现。

2012年第二季度老盘大降

2009年以来，高涨的房地产投资增幅、新开工面积增幅始终在高位运行，开发商库存量快速增加。为消化库存，降低资金压力，预计开发企业在第二季度会加大推盘力度，新盘定价更趋合理，老盘降价的幅度将更大，从而争取上半年的业绩。绝对价格下降的范围呈现扩大趋势。如果短期内整体降幅太大，市场将产生更大的期望。所以，整体性降价幅度有限。

2012年第三季度价格趋稳

如果政策面仍旧严控，开发企业融资困难，尤其是信贷资金不能满足需求，加之上半年销售远低于预期的话，那么降价范围会继续扩大，降价幅度会更深。如果上半年销售能够缓解资金压力，那么整体价格将趋稳，维持第二季度以来的价格状况的可能性较大。

销售：库存压力增大推盘速度降低

总体将呈下滑，其间或有波动。初步推测：2011年第四季度至2012年，由于2009年、2010年房地产开发投资高速增长，房地产库存压力增大，推盘速度会降低。

2011年第四季度短暂回升

预计商品住宅市场销售量和销售额在进一步下滑后，为消化库存，在资金链紧张和业绩要求的双重压力下，以价换量开发企业逐步增多，销量可能会短暂回升。

2012年第一季度再次下滑

预计销售量的增幅将进一步下滑，同比增幅可能会低于2011年同期，市场更加胶着。季度末如果市场价格能够达到部分购房者的预期，则会促使销量一定程度地增加，限购政策不太严格的二、三线城市的表现会更突出一些。

2012年第二季度决定业绩

第二季度是传统的旺季，也是上半年业绩的决定性时段。预计为完成上半年的业绩目标，开发企业的促销手段将会更加丰富，力度也会更大，若市场回应积极则销量将有所提升。在限购城市，销量增加是否满足以价换量的要求，很大程度上取决于有购买力的需求者是否符合购买条件。

2012年第三季度销量放大

如果市场拐点在第二季度出现，将有利于刺激市场销量的上升，市场活跃程度将提高，更多的刚性需求者将进入市场，形成对市场价格一定程度的支撑。如果上半年销量不理想，则第三季度整体性价格下降幅度较大，销量将会在第三季度放大。

房价稳中有降有望顺利实现

本报讯（记者孙雪梅）昨天，北京房地产协会发布11月北京新建普通住宅房价监测数据，11月份，全市新建商品住房成交均价每平方米21004元，同比下降5%，7个月以来首次实现同比下降；二手住房成交均价每平方米17061元，已连续5个月环比下降，同比下降0.7%。全年房价“稳中有降”目标有望顺利实现。

房价趋稳明显

北京房协秘书长陈志表示，11月新建、二手住房成交均价同比均出现下降，从年初2.5万到2.6万元/平方米的均价稳步下降，目前稳定在2.1万元/平方米，目前北京房价趋稳明显，但并没有出现某些机构说的跌破2万元的大跌态势，基本稳定在均价2.1万元/平方米。

作为本市房价控制目标的新建普通住房，1-11月份成交量占住房成交总量的85%，成交均价每平方米13914元，比去年全年水平下降6.3%，预计年底前市场形势不会发生大的改变，全年房价“稳中有降”目标有望顺利实现。

对于全市新建住房库存量达到13万多套，陈志称，其中有两万多套保障房，应该刨除。此外，2008年金融危机带来的房地产市场调整中，这一数据曾达到14万余套，但随着2009年相关政策的出台，只用了半年高库存量就发生了改变。

首现整体降价

“中心城区、城市功能拓展区、城市发展新区及生态涵养四大主要供应区，首次出现整体向下态势，趋势性的降价态势明显。”陈志介绍，这是首次出现四个功能区的整体房价下降。

数据显示，11月份，全市在售项目185个，其中价格下降的26个，持平的155个，合计占97.8%。在限购、限贷“双限”调控政策下，市场整体表现供大于求。“降价换量”项目由通州向大兴、房山、昌平等近郊热点区域蔓延，部分项目成交均价比周边或前期至少低了10%，均获得不同程度的热销。居民家庭首次购房比重连续第9个月维持在九成左右，投机投资性需求基本挤出，刚性需求得到较好满足。

陈志透露，目前，市房协已经联合伟业我爱我家、腾讯房产对整个楼市现状进行调查，相关调查结果会在下个月公布。他强调，随着房价稳中有降目标的实现和居民收入增长7%目标的实现，北京购房人购房支付能力将得到提高。（来源：京华时报）

第二篇：楼市陷入量跌价松政策面调控将加速房价下降

楼市陷入量跌价松政策面调控将加速房价下降

2012-10-06 09:01:18 来源:580地产家居网 点击:5436 网址:www.xiexiebang.com

对于指望借助“金九银十”大捞一把的开发商而言，“跌”字却成了今年9月、10月楼市的主旋律，这势必加剧开发商的资金饥渴。而随着我国政府明确表态继续坚定调控房地产市场，专家指出，在房价天平正处于反转向下的关头，楼市下跌的节奏势必会加速，市场调整将不可避免。

楼市陷入量跌价松

从实际情况来看，9月、10月多个城市的楼市处于成交低迷状态。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，从楼市的发展历程来看，向来是量在价先，楼市成交量的下降是必经的阵痛，然后才能实现部分高房价地区价格的实质性下跌。

而从国家统计局公布的数据分析可看出，全国房价拐点已初步显现。9月，70个大中城市中，价格环比下降的城市有17个，持平的城市有29个。业内人士预计，10月份全国房价拐点的特征将更为明显。在市场方面，万科、龙湖、中海等龙头房企已开启了降价潮，万科在京项目金隅万科城[最新消息 价格 户型 点评][最新消息 价格 户型 点评]预计三期开盘价为14000元/平方米，比之前便宜近20%。

9月、10月份，在上海、杭州、北京等地，纷纷出现了一定规模的退房潮。分析人士指出，这既表明楼市投资投机者甚至是刚需急于在潮退之前逃离楼市以避免搁浅，也暴露出部分房企资金链有断裂之虞。

政策面坚定调控将加速房价下降

10月29日，国务院总理温家宝在国务院常务会议上明确提出，坚定房地产调控信心不动摇，继续严格执行政策，进一步巩固调控成果。中国房地产学会副会长陈国强表示，这对于近期泛滥的各种杂音无异于当头棒喝，等于告诉市场，房地产调控仍会继续，限购限贷等政策并不会退出。这有利于引导市场预期，也必将加速房价的下降趋势。业内人士表示，房价开始下跌，效果正在显现，楼市正在降温，按照这种态势发展下去，楼市调控将会收到积极效果。

据了解，由于楼市量跌价松，全国土地市场也逐步趋冷，卖地难导致一些地方在调控上犹豫不决。陈国强同时表示，其实10月29日的国务院常务会议还有一个亮点，即强调要增加商品住房用地，促进房价合理调整，以往很少单独提到这一点，这不仅体现了调控手段的丰富性，也更加体现出调控的针对性，即对一些地方捂地等行为予以警示，有利于调控的推进。而就在11月1日，广东珠海市开始积极执行限购限价的双限政策：本地居民、缴纳一年以上社保或纳税证明的外地人在香洲主城区只能新购一套房;新申请预售楼盘价格不得超过11285元/平方米。分析人士指出，这表明调控仍在持续，短期内并没有松动的可能。少数项目会跌三成左右，多数项目将下跌一成

对于开发商而言，借助“金九银十”赚个钵满盆溢无疑对缓解整个资金链状况意义重大。尤其是在今年，开发商资金链普遍绷紧，那么9月、10月的楼市收成势必进一步影响开发商的状态。陈国强表示，年底一般是开发商比较难熬的日子，他们既需要偿还信贷欠款，也需要支付工程款、员工年终奖，如果“金九银十”成交低迷，那么必将加剧开发商在与政策博弈中的失衡感。陈国强预计，在开发商普遍负债增加，楼市供应量增大、购买力不足的局面下，开发商必然更期望采取以价换量的销售模式，房价下跌的步伐有望加快，价格拐点有望加速确立。

业内人士认为，今年底到明年初市场会迎来明显调整，但价格下跌的幅度并不会太大，更不会出现“硬着陆”。尽管政策面仍然从紧，但今年房地产企业的资金链状况好于2008年，这决定了楼市的这波调整幅度不会比2008年更大，就项目而言，少数项目会跌三成左右，多数项目将下跌一成。

业内人士同时表示，由于开发商存货压力比2008年更大，这意味着楼市的调整时间将比2008年更长，楼市或将步入漫长的阴跌中。2008年楼市下跌持续了6个月，这次时间可能更长一些，但深度要小，这与中国经济的调整节奏是一致的。这是我国政府主动调整经济、调控房地产的结果，总体来看，楼市处于可控范围之内。

陈国强表示，从目前政策释放出来的信号看，楼市调控从紧的方向不会改变，控制高房价的预期仍将持续较长时间，这将根本决定楼市的走势。

第三篇：楼市调控又入敏感期 房价反弹缺乏政策基础

楼市调控又入敏感期 房价反弹缺乏政策基础

近来的一些市场监测数据反映，部分城市的房价‚量价齐升‛。与此同时，国务院督查组对１６个省（市）房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。楼市调控再次进入敏感期。

业内人士认为，针对部分城市政策微调的倾向和楼市‚量价齐升‛的动向，中央开始进行‚精准修正‛，而不是再出台‚一刀切‛的调控政策。整体来看，房地产调控政策年内不会松动，房价的‚报复性反弹‛缺乏政策层面的支撑。

成交回暖引发房价反弹担忧

中国指数研究院最新数据显示，在７月１６日到２２日的一周中，交易量继续上升，在所监测的４０个城市中，３２个城市交易量同比上涨，６城市同比涨幅超过１５０％，其中苏州同比增幅最大，达３０６．４２％。部分城市６月份房价也在下跌９个月后首次回升。本应是楼市淡季的６、７月，居然‚量价齐升‛，超出业内预期。

一些业内人士也表示，自２００７年以来，房地产投资品属性凸显，单纯的供求规律已失效，在预期主导之下，脱离真实需求的高房价本身已蕴含风险。‚当前正值中国房地产调控的关键期，形势异常严峻与复杂，虽然总体仍处于调控目标区间，但是随着市场回暖压力加大，市场走势可能偏离调控目标。‛中国社会科学院财经战略研究 院院长、‚住房问题研究‛课题组组长高培勇说。

国土资源部全国主要城市地价监测系统的最新报告显示，截至目前全国１０５个监测城市中，３３个城市从不同角度出台楼市微调政策。在这种宏观政策调整与坚持房地产调控不放松，以及地方政府出台的微调政策不断加大的局面下，部分城市的市场预期正在出现变化，未来一段时间内，房地产市场再次进入敏感阶段。

市场并未逆转

上海财经大学不动产研究所副所长姚玲珍认为，部分城市成交量回暖对原因首先是开发商‚以价换量‛和货币政策的微调刺激刚性需求入市，另外市场预期转变也使得犹豫不决的购房者入市。但市场仍有很多的不确定性因素，房地产整体的供需关系并没有得到根本的扭转，成交大幅度反弹特别是价格大幅度反弹不具备政策基础。

以上海为例，２６日发布的‚工行－上海财大‛住房价格指数显示，上海近半年房价走势可概括为低位盘整和走势平稳。房价整体延续了去年四季度以来的低位，尽管５、６月指数出现小幅回升，但回升幅度远不及前期积累的降价幅度。地方政府以‚限购‛为核心频繁收紧楼市调控，而调控政策微调仅以提高首次臵业家庭的支付能力为目的，远未达到促进市场全面回暖的程度。

统计数据显示，房地产企业的经营状况不容乐观，目前房企的负债率依然较高，５成大型房地产企业的负债率超过６０％。截至目前，在沪深两市已经公布业绩预告的５９家房地产类上市公司中，有１３家预计业绩将出现下滑，有２０家预计出现亏损，整体预减比例达到 了５５．９％。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，现阶段还仅限于狭义市场成交量回暖，不足以导致市场基本面整体回暖，后市仍有不确定性。

发展仍需治“源”导“流”

业内人士认为，现阶段房地产调控仍处于关键期，需稳定市场预期。上海易居房地产研究院副院长杨红旭称，从成交数据来看，房价已经出现止跌反弹的苗头，但鉴于经济‚稳增长‛的压力也很大，此时不宜过度打压房地产市场。综合两方面因素考虑，即便再次调控也将以重申和强调既有政策为主，不会增加太多、太严厉的措施，而是加大对地方政府的督查力度。此次国务院督查１６个省（市）房地产市场释放出的强烈信号是督促落实既有政策。至于是否会有新政策出台，要视督查结果以及未来一两个月的房价表现而定。

‚应该看到，我国房地产市场并不均衡，东中西部城市回暖速度并不一致。因此，在未来的楼市调控中，也应分地区实行差异化的调控政策。‛中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌说。

‚眼下，部分城市楼市‘量价回升’是‘以价换量’所致的表象，‛上海财经大学副校长、不动产研究所所长王洪卫教授指出，要解决房地产业持续健康发展的长远问题，让市场回归本位而非让调控处于常态，仍需从体制、机制等方面着力，根除导致调控一松房价即涨的‚源‛与‚流‛。改革税制，以解决地方对土地财政的依赖，此为源头治理；调节投资，从‚炒房‛以获取增值收益为主转向以长期获取租赁收入为主，此为市场导流。堵疏并举，方可收楼市健康发展之功。（新华网 魏宗凯、刘灵骅）

第四篇：合理运用政府调控政策,促进房地产业健康发展

合理运用政府调控政策，促进房地产业健康发展

华工MBA2001（2）班 邓文岳

在当今世界，无论是西方还是东方，经济运行无论是市场唱主角还是政府唱主角，都带有混合经济的色彩。纯粹的市场经济或纯粹的计划经济都是不现实的。大多数国家都是以市场经济为主，在市场失灵时，政府对经济进行一定的干预，使经济运行回到原来的均衡区域。房地产无论是作为消费品还是投资品，都在国民经济中占有重要地位。各国政府都会在不同程度上对房地产市场进行宏观调控。干预程度则依市场发育程度的不同而有所不同。像美国这样自由市场经济运行得较好的国家，政府对市场干预较少。而像新加坡这些新兴市场国家，在市场刚起步阶段，政府做了大量建设性的工作，待市场较为成熟后政府逐渐淡出，将大部分任务交给市场完成。

房地产业在我国还是一个新兴产业，但它在国民经济中的地位日益重要，正在成为我国经济发展的新的支柱产业。但由于起步晚，加之发展不完善，我国的房地产市场呈现出较为明显的起伏性波动和其他一些较为典型的初级市场特征，如投机气氛较重，市场运行机制不规范，有关法律不健全。在这种情况下，政府应采取一些经济、法律、行政的措施对经济进行干预，以提高经济运行的效率。政府在推出一项政策前，首先应该明确，基于我国当前房地产市场的实际情况，我国政府对房地产市场进行宏观调控的目标应是为了保持市场的均衡发展，为市场的健康有序发展提供良好的外部环境，而不是一些媒体所宣传的提高住房需求，拉动国民经济的增长。经济学上对政府政策进行评价，很重要的一点是看该项政策能否有效地提高经济效率和经济运行质量。本文拟对我国政府当前若干房地产宏观调控政策从经济效率的角度来进行初步的经济学分析，来权衡其利弊得失，并在此基础上给出相关政策建议。

一、房地产产业政策分析

产业政策是指示产业发展方向、规划产业发展目标、调节各个产 业之间的相互关系及其结构产业化的措施和手段的总和，是整个经济政策体系中一个重要的组成部分。其主要内容有：产业结构政策、产业组织政策、产业促进和限制政策等。产业政策对社会经济资源的配置具有特定的导向功能，在现代经济增长过程中起着市场机制难以替代的制衡和稳定作用。政府在实施产业政策时，其取向是产业发展目标的体现。而各产业发展的基本目标是在一系列约束条件下生成的。现阶段，我国房地产市场所表现出来的初级市场特征决定了房地产产业政策目标在于完善房地产市场，充分发挥房地产业的支柱产业功能。这需要政府采取恰当的产业组织政策。产业组织政策包括产业竞争和反垄断政策、产业联合和集团政策等。在生产要素投入量既定的条件下，合理有效地组织这些生产要素，是提高资源配置效率的基本途径。同样，房地产的发展，不仅要制定合理的总量政策和结构政策，也需要有合理的组织政策。

由于房地产具有投资规模大，投资回收期长以及随之而产生的投资风险巨大等特点，使得房地产业的发展要求走规模经济的道路。作为资金密集型产业，房地产业的规模经济效应较其它行业更为明显。规模小，开发商的单位成本居高不下，在广告策划、营销推广、环境改造，配套设施、物业管理等方面规模较大的公司也占有明显优势。另外，规模大，尤其是具有较强现金实力的开发商在选择项目最佳开发时间上也具有主动权。这在客观上要求造就一些规模较大、实力较强的房地产企业，这要通过房地产业内部适度的资本集中来实现。房地产业内部适度的资本集中，能有效地节约房地产开发和经营成本，资本的适度集中还有利于节约房地产市场的交易费用，这是通过企业间的合并、兼并等经济机制来实现的。由此可见，通过房地产企业的资本集中，可以优化房地产市场组织，提高市场运行效率，并优化房地产企业的规模结构。

我国当前房地产市场的实际情况与规模经济的要求相去甚远。以上海市为例，目前上海证券交易所上市的房地产公司仅有9家（上海本地8家），入选上证30指数的房地产股仅陆家嘴一家。这8家房 2 地产公司在整个上海房地产业中的规模，市场占有率，业绩等多项指标大多平平，在1999年上海房地产企业销售面积，金额100强中也难见上市公司的踪影。而香港联交所房地产上市公司达100多家，恒生股指33个样本股中，地产或以地产为主业的公司近一半。这十几家大地产商的开发量、市场占有率等主要指标要占到整个香港地产市场的九成，其中长江实业、新鸿基、恒基兆业、新世界四大超级地产商更成为财富的象征。沪港两地房地产上市公司无论是数量还是质量都相距甚远，其原因自然与两地市场发育程度、微观主体的竞争实力有关，但两地政府对房地产业产业政策的不同取向也是造成上述现象的重要原因之一。在中国大陆各种媒体上，乃至政府正式文件上，经常有报导宣称政府决定把住宅产业培育成支柱产业和新的经济增长点。但在具体实施政策时，有关方面采取了冻结房地产公司上市的做法。当初之所以采取冻结上市的做法，管理层是出于对房地产泡沫的担忧。的确，到1992的年，房地产开发数量、开发投资额、开工面积等均创历史最高水平，这远远超过发当时我国的经济发展水平的承受力，造成供求矛盾十分突出。许多地方的炒楼、炒土地风较为严重，致使市场运行出现混乱无序的局面。鉴于此，政府果断地采取了紧缩供给的宏观调控政策，控制住了房地产市场严重失衡的局面。而亚洲金融危机以来，许多专家学者都或多或少地把金融危机的原因归于房地产泡沫的破裂。这使得中国政府在解开房地产企业上市禁令上更为谨慎。然而，东南亚金融危机的深刻诱因是经济结构的老化与调整的滞后，是知识储备的贫乏，是全要素增长率的落后。房地产泡沫只是这种危机的表象之一。因此，管理层大可不必因为担心房地产泡沫而阻止房地产企业上市。况且，股市除了筹集资金的作用外，还具有优化资源配置的功能。在较为健全的股市上，资金会从业绩差的企业流向业绩好的企业，从而实现资源的优化配置。股市本身的进入与退出制度也在客观上对股市的安全直到了一定的保护作用。管理层目前应做的是放弃保护政策，不再ST、PT下去了，让中国股市真正成为企业的试金石。如美国股市最近的振荡，有人指出这是股市正在挤除泡 3 沫，使高科技股票定价更符合其实际价值的表现。

我国房地产企业除了扩大规模，向规模经济要效益外，提高资产素质，向管理要效益也是从微观上培养一个健全的市场所必需的。政府在宏观层面上的制度创新，尤其是金融制度创新在这方面是大有作为的。当前，房地产证券化是一个可取的方向。房地产证券化可以促使房地产经营专业化，导致资源的合理配置。房地产经营管理的要求很高，尤其是在房地产市场发育的初级阶段，更需专家经营。证券化的优点之一，在于它促使了房地产所有权与经营权的分开，这就为其专业化经营提供前提条件。我国的房地产主体行为很不规范，真正具有实力、精于管理的房地产公司并不多，“房地产热”引致的市场虚假繁荣诱使大批不具备条件的企业纷纷涉足房地产，其结果势必导致资源特别是管理资源的巨大浪费，而借助证券化，房地产交专家经营，业主借证券化工具获得应有的收益，投资者亦可分享房地产资源的优化组合，使房地产市场主体行为从混沌走向有序。

二、房地产税费分析

根据中房指数的统计，目前在我国城镇商品房价格构成中，土地费用及税费占39％，建安成本占51％，其他费用占10％。在房地产利润率已普遍降至10%左右的情况下，税费负担过重就成了房价居高不下的主要原因之一。税费不仅关系到房价的高低，其本质上是一种价格，有些税收，如所得税等直接税也就成为市场经济均衡运行的润滑剂。

<一> 房地产税费总量分析

税，是政府凭借其行政权力强制获得的收入。而各种各样的费用更是名目繁多。这些费用的征收部门有三个层次。一是拥有立法、执法、司法权，执行广泛的社会管理职能的政府，包括中央和各级地方政府、各委办部机关、公检法等；第二层：一些负责提供公共品或准公共品的事业单位，如环保、卫生、教育等。它们的收入由政府拨付，同时政府又赋予它们在本部门负责的事业范围内执法监督的权力，如 4 卫生检查等；第三层，一些享有自然垄断或行政垄断地位，拥有一定强制力的国企，如电力、自来水、煤气公司、政府办的有行政垄断权中介机构。这些名目繁多的税费给房价下降造成了很大的刚性。清理税费，理顺房价的呼声日见高涨。但有人担忧清理税费会减少政府部门收入。

从税的角度来看，短期里，降低税率会减少政府部门的收入。但从中期来看，如果减少房地产税收负担能使房价下降足够的幅度，使居民的有效需求大幅度上升，此时部分因房价过高难以销售的空置商品房实现销售，政府就可以收到本来税基被各种规费侵蚀的营业税、土地增值税、城建税、企业所得税、契税等，完全可以抵消各种杂费的减少。将税收与税率的关系用坐标图表示出来，从图上可以看出，税率并不是越高越好，税率只有达到一定最优点，才能使税收达到最大。从长期来看，据世界银行测算，房地产投资对相关产业的系数效应为2倍。当住房消费启动后，每亿元住房投资会带来相关产业的GDP增长2亿元，经济发展，税基扩大，政府的收入呈现出良性的增长循环。

从费的角度来看，清理各种规费能减少对经济的扭曲作用，使各种规费给经济带来的间接成本减少到最小，提高经济效率，促进公平，这将有利于经济良好稳定的发展。各种费用给企业事业的间接成本远大于本身。名目多、部门多、环节多的规费，意味着企业至少要跑遍20几个部门、收集40几个公章才能获得或维持其合法地位。尽管有些规费本身数额并不大，但企业为遵循这些规定却耗费大量的人力和物力。房地产业属于资金密集型产业，并且国内大多数开发商的资金是通过银行贷款间接融资而来，资金的时间成本十分可观。除此之外，在房产市场日益成熟的今天，房产市场上开始不断推出各种流行房型设计。这使得市场先机对开发商来至关重要，资金的时间价值在此有了更深一层的含义。各种规费的存在降低了经济运行的效率，提高经济运行成本。税收取之于民，用之于民。而各种规费则成为各政府部 5 门自己的收入，并进而有可能成为腐败的重要原因。因此清理规费对提高经济运行效率而言有着更重要的意义。<二> 部分规费分析

从公共品的理论来看，政府部门提供公共品时，靠税收来筹集资金；提供私人品时，应按市场规律收取价款，而提供混合产品时，则应考虑依靠税收或收费补偿成本，哪一个效率高。在目前的房地产业中，有些看似应由政府部门提供的产品从经济学的角度来分析应交给市场来运作效率更高。

如政府代行市场职能收取的建筑工程质量检验费，虽然说由政府出面监督工程质量可以保护消费者利益，但其中却有一个极大的弊端：当质监站通过了一项工程，意味着政府对工程质量的认可，如果以后工程出了毛病，政府是否替房产商承担赔偿的责任呢？如果政府承担责任，则政府容易混淆作为经济运行的管理者和市场主体中的一方的角色；如果政府不承担赔偿责任，政府官员就完全没有了把好质量关的约束机制。如果这项服务交给市场的中介机构来做。中介机构、房产商、购房者之间是平等关系，追求利润最大化的中介机构会因担心招致赔偿而严格控制房产质量，这无疑是一种效率的改进。

工程质量检验费是政府行为应转为市场行为的例子。而对水、煤、电增客费这三类传统的自然垄断产业来说，这些收费在经济学上也不符合效率的原则。自然垄断产业固定成本所占的比重很大，变动成本的比重小，平均成本曲线向下倾斜。如果不对自然垄断企业进行政府管制，它们就会进行垄断生产，导致低效率；如果把这类企业分割成几个小企业，又会导致成本上升，规模不经济。这是政府经营不以盈利为目的自然垄断产业的理论基础。政府可以采取边际成本定价，也可以采取平均成本定价。无论采用哪种定价，公用事业部门，都可以从价格和补贴中完全弥补成本。现在房产商交纳了增容费，最后由消费者承担，建设了管道、缆线输送网，但却是公用事业部门从水电费、煤气费和补贴收回了成本，这等于消费者支付了双重费用，公用事业部门获得了超额利润。这背离了谁得益谁投资的市场法则。从提高社 会效率的角度出发，这些增容费应由公用事业部门而非房产商来承担。

因为完全市场调控手段的自发性与盲目性，我们不可能完全依靠市场去引导房地产这一新兴的未发育成熟的行业大发育成长，而必须以有效的经济、法律或行政手段去对其进行调控。但无论政府采取什么政策去干预房地产市场，都是对房地产业的引导和调控，政策的合理与否将直接影响着这一行业的成长。因此，政府在制定、实施有关政策时，应慎重考虑所采取的政策的利弊得失，使之真正成为政府引导房地产业规范、健康发展的有效手段，使我国的房地产业为社会主义市场经济的建设作出更大的贡献。参考文献：

1、《从我国现阶段房地产业政策的几点思考》刑建国、郑重载《房地产经济与管理》

2、《房地产税费问题透视》载《上海房地》1999年6月号

3、《现代西方经济学教程》黄亚钧著复旦大学出版社

4、《Towards Undividied Cities ：The Potential of Economic Revitalisation and Housing Redifferention 》Housing Studies，Vol，14 NO.5,573-584,1999

5、《Policy Review Housing Studies》Vol，13，No,6，833-839，1998 7

第五篇：中央调控政策频遭地方微调 楼市博弈加剧

中央调控政策频遭地方微调 楼市博弈加剧

2012年07月16日08:57中国新闻网

楼市现回暖迹象 6月百城住宅均价9个月来首次止跌

6月底，河南松绑首套房贷政策还未出台即遭夭折，7月14日，珠海未及出台的放松限购限价的楼市微调政策同样“昙花一现”。从去年下半年开始，北京、上海、武汉、厦门、佛山、扬州等多地接连“微调”政策，“松绑”楼市调控。中央多次强调坚定执行楼市调控政策，但在经济增长压力加大、地方土地财政收入减少的背景下，地方政府一直“潜伏”着放松楼市调控的冲动。

13日晚一条网络微博称，“珠海市政府会议决定全市取消限价，前山河以西取消限购”。此条微博迅速在国内各大网站传播，并一度有官员出面向媒体证实。但至14日0:40分左右，珠海市住房和城乡规划建设局最终确认，珠海楼市限购限价的政策目前不会作任何调整。至此珠海取消“双限令”政策仅仅存活了5个多小时。

在2010年开始的“史上最严厉”楼市政策调控下，一年多来，多地土地、住房交易受挫，地方政府放松楼市调控的冲动也一直存在。6月27日，河南支持首套房购房者贷款基准利率下浮30%，这项“擦边球”政策在国内楼市引发争议，随后被当地政府否认。

5月29日，湖南省发改委曾在会议文件上明确表示“在房地产调控总基调不变的情况下，将推出利率优惠、降低首套房首付比例、减免相关税费等措施，支持居民购买首套普通住房”。一天后，该消息即遭“辟谣”。湖南发改委官员表示“从未研究楼市救市措施”。

5月31日，石家庄市住房保障和房产管理局官员表示，石家庄市拟在坚持楼市调控政策不放松的前提下，对包括限购在内的具体措施进一步细化。约一周后，当地官员表示，曾草拟过住房限购政策微调办法未获上级主管部门批准。

从去年的佛山拟放松限购的政策“一日游”，到安徽芜湖的买房发补贴、广东中山悄然提限价等，可以看出，在中央楼市调控高压政策之下，饱受财政压力的地方政府一直在试探中央政府的限购决心。

据媒体统计，自2011年8月安徽马鞍山高层次人才买房税费优惠开始，近一年来，先后有近50个城市通过调整土地出让、首套房贷利率恢复、利率优惠折扣、房源解禁、税费优惠、买房奖励、购房入户、购房补贴、提高普通住宅价格标准、调整限购条件、提高公积金贷款额度等方式进行楼市政策微调。其中，上海、佛山、芜湖等城市政策由于触碰调控红线被紧急叫停，湖南、河南、石家庄、珠海等地政策被媒体曝光后未经出台就“胎死腹中”。

但也有相当一批“微调”政策因为没有触及中央政策底线，并没有被叫停。截至目前，包括成都、重庆、扬州在内的40多个城市“微调”政策放行通过。

今年3月开始，部分地区房地产交易量明显增加。在成交量连续回升的情况下，部分地区房价回稳。非官方数据显示，6月全国100个城市新建住宅平均价格环比5月上涨0.05%，结束了自2011年9月以来的连续9个月环比下跌的态势。

在此背景下，中央严令楼市调控政策不能打折，对于明显放松调控、扰乱政策预期的地方政策变化，一律叫停，并多次强调，今年中国楼市调控不会放松，限购、差别化的信贷政策仍将严格执行。

国务院总理温家宝7日在江苏省常州调研时再次强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。