碧桂园参考资料(总结)

第一篇：碧桂园参考资料(总结)

进度、成本控制是项目管理的重要内容，很感谢集团给这个机会给我总结和发表意见,这段时间在集团领导的关心支持和大力指导下，将个人的一点工作体会与韶关项目过去两年工作的经验教训进行结合，谈谈对进度质量控制的一点认识和体会，供其它项目的同事批评、指正与参考，并提出更好的意见和建议，以达到抛砖引玉的效果。

一、进度控制

进度控制是项目管理的重要内容之一，能否成功地控制进度直接影响了项目的资金运作和成本，决定了能否实现对客户的交楼承诺，关系到公司的成本和声誉，是一项不容忽视的重要工作。进度控制的内容很多，这里仅站在项目部的角度，从事前、事中和事后三个过程谈谈对进度控制的认识和体会：

（一）事前控制

碧桂园项目的特点是占地面积大，往往位于郊区或二、三线城市。因此，作为项目部，在项目启动前，必须站在项目整体开发的角度上，和集团其它部门一起，全面、细致和周密地做好整个项目开发策划、规划、方案和计划工作，这是整个进度控制的关键。

1、做好整体小区的规划工作

2、合理确定项目的标高

3、做好土方平衡计划工作

4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划。

5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型。

6、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。

7、做好内外的沟通协调工作

8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作

9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。

10、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，作为进度控制的依据。

1、做好整体小区的规划工作

首先应根据项目各方面实际情况，与公司的有关部门一起制订整个项目的分段开发计划和顺序，统一意见后据此制定项目外部交通和内部临水、临电、市政和施工道路、临设、材实堆放、搅拌站、办公室等布置和计划，做到统一规划、有条不絮、避免重复投资，以利于加快进度，节省投资。其中，临水尽可能就地取材，利用合格的河水、水库水和地下水，这样有利于节省投资；临电根据开发计划合理布置；场内尽量提前施工小区市政道路作为施工道路，这样一方面能保证场内运输，另一方面也有利于文明施工，对土质较好的地段，可采用先利用底层砼路面作为施工道路，施工完成后再浇筑面层砼。土质较差地段的市政道路，可采用先倒底层砼路面作为施工道路，施工完成后再铺上沥青；临设材料堆放现场，办公室等场地应尽可能放在不影响施工，距离比较近的位置，避免多次搬迁，减少搬迁费用。搅拌站应考虑交通运输问题，放在较晚开发，且便于交通运输和取水的位置。另外，碧桂园的项目多数处于山区，还必须考虑防洪措施，做好边坡防护、截洪沟和场地排水工作。

2、合理确定项目的标高

对一个大型小区来说，土方工作量是非常大的，因此合理确定项目的标高是一项非常重要的工作。合理确定项目的标高可以大大地减少土方的开挖和外运，同时也减少了市政管线的埋设深度。从而达到加快进度，节省造价的目的，标高的确定必须综合考虑与外部市政道路、市政管线连接问题、外部地势的标高问题以及土方平衡问题，必须与设计院共同进行。

3、做好土方平衡计划工作

接收场地后必须对场地标高进行的精确测量，按初步确定的标高准确计算挖方量的填方量。如果不能满足平衡要求，可在不影响与外部市政道路、管线连接，不影响场地排水等问题前提下适当调整标高。

土方平衡运转中，应注意以下几个问题：

⑴、对开挖出来的石方应充分利用，可用于场地的道路回填、换土和挡土墙的原材料，以达到节省造价的目的。

⑵、对于含水量很大的土，如淤泥等，必须坚决运走，不能用于建筑物的回填，否则不但不能节省造价，还会大大提高基础处理的成本和时间。

⑶、含有大石块的土或者石块不能回填在准备进行桩基础施工的场地上，否则会大大增加桩基础施工的难度，增加成本和延缓施工的进度。⑷、鱼塘、水池应该抽干水，适当处理后再回填。

4、做好市政管线规划设计和综合管线平衡工作，并根据项目总体计划制定好市政报建，施工计划

小区内的涉及的市政管线比较多，主要有市政排水、排污、强电、弱电、自来水、煤气等。这些管线又分属于不同施工单位进行施工，为了避免管线漏设、位置冲突、埋深过深或过浅等问题，保证与外部市政管线的顺畅连接，并及时做好报建和施工工作，确保顺利验收。必须在开工前做好小区市政管线的规划设计和综合平衡工作。并根据小区的开发计划合理设计方案。制定报建计划和施工计划，配合施工和验收交楼工作的进行。

5、对地质进行详细的勘察。选择合理的基础类型和桩型 碧桂园的产品类型按系列定型的，因此对±0.00以上部分的成本和工期可以说是基本固定的，影响产品的成本和工期的主要是基础部分。根据不同的地质情况，设计不同的基础，例如天然基础、夯扩桩基础，预应力管桩基础，人工控孔桩基础，钻（冲）孔桩基础等，上述基础的成本和工期的差别是非常大的。

地质钻探工作，其成本占建筑施工总成本的比例是非常小的，但它是基础设计的依据。因此对成本和工期的影响又是非常大的。

因此，必须认真、细致做好地质钻探工作，选择合理的基础类型和桩型。这是需要注意的是，一般房地产大公司经过签订的都是框架协议，价格比较低。因此有时难以避免会出现偷工减料和做假资料的情况，导致地质报告与实际地质情况不符，以致设计错误，造成难以挽回的损失。以前富力等房地产公司都曾出现过这种情况。因此，要求项目部必须派有能力，责任心强专业工程师全程跟进，确保钻探工作的准确性和可靠性。

6、制订项目开发，施工计划，做好各项工作的穿插，尽可能缩短时间。

项目的进度，并不是单指施工进度。它包括方案、开发报建、专业审查、招投标和各种证件（规划、施工许可证和预售证等）的取得、各种验收（规划和各专业验收等）和备案等工作，而这些工作反过来又不同程度地影响施工进度。再加上碧桂园工程是各工程公司负责进行的：土建是由腾越负责施工的，机电是由机电公司负责施工的，精装修是由雅俊公司施工的，园艺、绿化也有专业公司，土方是土方队施工的，而自来水是由自来水公司施工的，煤气是煤气公司施工的。再加上白蚁、防雷等队伍。参建单位很多，协调管理的工作量很大，项目部在某种意义上起到了总包的作用。因此必须以片为单位，制订整个片区的整体开发建设计划，并做各项工作的穿插和组织。

7、做好内外的沟通协调工作 包括：对外做好与政府有关和周边村民等利益相关者的沟通协调，保证施工的顺利进行。对内做好与集团各有关部门的沟通协调工作，保证图纸、施工单位和资金等各种资源的及时到位

8、做好设计变更图纸会审和技术交底工作

施工前应组织项目部、监理和施工单位对施工图纸进行严格细致的审查，发现其中存在问题并由设计进行修改，保证施工的顺利进行，避免因图纸错误或对图纸理解错误造成返工，影响施工进度。

同时，还应由项目监理公司对施工进行技术交底，针对产品特点，明确有关要求，对可能出现的通病及预防措施对施工单位进行技术交底，尽可能避免因质量问题造成返工，延误工期。

9、督促施工单位及时进场，做好“三通一平”和场地交接。

10、督促施工单位按合同约定的时间，编制详细的施工计划，作为进度控制的依据。

（二）事中控制

施工过程中的进度是进度控制的一项重要工作，室外重要在于及时发现存在的问题，找到根本原因或主要矛盾，要及时进行处理和化解。

1、加强检查和督促

主要是检查施工单位的计划落实情况和人、材、机情况，发现异常应及时查找主要原因，采取相应措施进行处理。

2、加强组织、管理

碧桂园的施工队伍很多，有土方、土建、机电、铝窗、园艺、装修、绿化等。其中土建下面还有很多队，水平参差不齐。各施工单位只对自己施工单位范围负责，因此作为项目部的管理责任和协调工作量很大，必须全面、细致地做好整个项目的施工组织，保证各专业施工及时进场和穿插。同时还必须加强管理，抓好施工的质量和安全，确保施工顺利进行，才能保证施工进度。

3、加强协调和沟通

主要包括：

加强与当地政府及主管部门的沟通，争取他们的最大支持和帮助

加强与工地周边村民及有关利益团队，个人的沟通、协调，为施工创造一个良好的外部环境，保证施工的顺利进行。

做好与集团各有关部门的沟通协调工作，在工作上得到他们的理解和帮助，保证图纸各项安排和各种资源的及时到位。

做好与项目内部各参建单位，如监理、施工单位的沟通，了解他们存在的问题和困难，尽力协助、支持他们进行解决。同时针对碧桂园参建单位多、各单位仅对自己的自己施工范围负责的特点。全力做好协调工作，可采用现场会，定期（如期）召开各参建参加协调会议等方式，及时发现施工中出现的各种问题并加以协调处理，保证施工的顺利进行。

4、及时、果断地处理各类突发事件，保护公司的利益和声誉，确保项目的进度。碧桂园的项目具有处于市郊，或二、三线城市，与村庄交接，且具有开工面积大、参建单位多、工人素质参差不齐等特点，因此难以避免会出现各种突发事件。作为项目部，应尽早发现事件的苗头，及时、果断地进行处理，对通过努力处理不了的问题，需迅速向集团上报，争取集团的支持。

（三）、事后控制

主要是事后需组织项目部、监理和参建单位进行认真总结，找出不足的，需要提高的地方，加以完善，避免类似的情况再次发生，不断提高项目部的进度控制能力。从韶关碧桂园的情况来看，影响项目进度主要原因事前主要是：（1）、没有提前施工小区的市政道路作为施工通道，影响了整个小区的交通运输。（2）、没有做好小区的土方平衡，导致土方反复运进和运出，对西片的进度造成了严重影响。

韶关项目北片吸取了西片的经验教训，提前施工市政道路、认真做好土方平衡，取得了比较理想的效果。

事中影响项目进度的主要有以下几个因素：（1）、施工单位的资金实力和自身管理水平

以东片的几家外判单位为例，目前造成进度滞后的最主要原因是这几家单位存在资金实力不足，无力购买装修铺贴材料，水电等材料。再加上存在不同程度的分包情况，导致管理水平难以达到要求，解决问题不及时造成的。（2）、其他单位的影响

如西片，由于前序施工单位的进度达不到要求，使后续施工单位不能及时进场。（3）、材料价格上涨的影响

如东片几家外判单位因材料价格上涨而停工。

从事中控制情况看，影响项目进度的主要因素还是施工单位的资金实力和管理能力。因此，建议集团重视招标工作，选择真正有实力的施工单位，以保证项目进度目标的实现。

二、质量控制

质量控制是项目管理的重点，作为项目部，必须认真做好质量控制、确保产品的质量，维护公司的声誉和利益。这里主要站在项目部的角度，从施工前、施工中、施工后三个过程谈谈对质量控制的认识和体会。

（一）、施工前控制 施工前控制是质量控制的重点，应事先对影响质量的各种因素加以控制。而不能消极被动地等待出现质量问题再进行处理，造成不必要的损失。作为项目部，事前建议抓好以下几个环节：

   确立质量管理目标，并加以贯彻落实，并建立有效的整体质量管理体系。选择水平高、责任心强的项目部工程管理人员，建立质量制度，责任到人 选择好的监理单位，并检查督促他们根据项目的实际情况和可能出现的问题制订符合实际情况、切实可行的监理细则，落实安排质量和数量满足要求的监理人员进行监理工作。

 选择资金好，管理能力强的施工队伍，并督促他们建立和落实有针对性的、有效的，可实施的施工方案和质量控制措施。

 施工单位是施工实施者，也是质量控制的关键。选择好的施工队伍，根据项目部各方面的实际情况，制定有针对性的施工方案和质量控制措施是做好质量控制的一项很重要的工作。

 做好图纸会审和设计交底工作，使施工单位能理解设计图，避免因设计错误或对图纸理解错误造成质量问题。

  做对施工技术交底工作，并参与监督、施工单位做好对施工组技术交底。做好对施工方案的审核

（二）、施工中质量控制

施工中质量控制主要是要加强检查和管理，及时发现和处理存在的问题。

1、采用样板引路，对于各项工程，尽可能先做一个样板。

2、认真、监督各级质量管理人员的工作到位，包括施工员、质委员、监理工程师，工程部人员等。加强检查和抽查，及时发现存的质量问题，严格执行验收程序，保证质量控制体系的效运行。对于有代表性或者比较重林的质量问题，一定要做到以下几点：（1）必须查明质量问题的根本原因。

（2）必须明确责任，对引起较大损失的单位和个人必须给予相应处罚和处理，以示警戒。

（3）必须落实对各参建单位的教育工作，避免类似问题的再次发生。（4）认真落实做好各专业工程验收和交接工作（5）认真落实好产品保护工作

（6）对进场材料必须严格把关，保证施工单位按合同保证材料的质量

个人认为，施工过程的质量控制要注意以下三个问题：

1、坚持按质量标准、施工规范和施工图纸进行施工和验收质量标准是质量管理控制和验收的依据，碧桂园集团目前已经是国内名列前茅的房地产集团，质量是企业的生命。因此，完全有必要执行国家质量标准，施工规范，严格按施工图纸进行施工，这样才有可能真正地保证质量目标的实现。

2、管理要坚持以人为核心的原则

人是工程实施的管理者和实施者，各级施工和管理人员是否称职，直接决定了质量控制的效果。因此，施工过程管理必须严抓人的因素，坚持以人为核心，加强对各级人员的管理，保证他们能称职和到位。

首先，施工班组是施工的实际操作者，其能力素质、责任和配合程度直接决定了施工质量水平。因此，对施工班组，一方面要加强教育和技术交底，严格要求，另一方面对水平、素质不符合要求的班组要坚决撤换，才能保证施工质量控制的实施。另外对施工员、质安员、监理工程师、总监工程部人员也需严格要求，督促他们工作到位，对不称职人没要予以更换。

3、坚持公平、公正和科学的处理原则

对施工过程中出现的问题，要尊重事实，尊重合同，以数据为依据，客观公道处理，以保证施工的质量。

（三）施工后质量控制

主要是组织施工，监理和工程部进行认真总结，避免类似问题再次发生，并研究如何进一步提高施工质量水平。

韶关项目西片目前在住宅，市政存在的问题较多。这主要是施工前、施工中和施工后的控制工作没有完全到位造成的，同时特别在市政施工上，施工单位没有严格按照施工规范和质量标准进行施工，也是造成市政质量不理想的重要原因。综上所述，个人对质量、项目进度管理有以下认识和体会：

一、项目的质量、进度和成本控制不是绝对矛盾和相互制约的。质量是企业的生命，牺牲质量是追求进度和成本的产品是难以被客户认可和接受的。因此，只有认真做好质量管理，把质量控制在一个合理的水平（并非完美）避免返工造成工期延误和成本增加，才能保证项目的进度和成本控制目标的实现。因此，从这个意义上来说，质量、进度和成本控制的利益目标是一致的，只有做好项目的质量管理工作，才能保证进度、成本控制目标的实现。

二、无论是质量、进度和成本控制，事前控制是关键。因此在项目启动前、动工前必须从全局出发认真、周密、细致地做好规划、统筹和各项准备工作，才能达到理想的效果。

三、项目管理就象一台大机器一样，是由无数的零件（细节）组成的，一个零件出了问题，就会减慢甚至终止机器的运作。因此，在做好全盘计划、统筹的基础上，还必须加强管理，确保各人员工作到位，处理好每一个细节，才能保证项目管理目标的实现。

四、目前项目部的工作主要存在以下困难：在对外方面由项目多处在市郊和二、三线城市，政策法规相对不太完善，政府各部门和周边村民在征地、项目施工等问题上给项目的进度造成了很大的影响。从集团内部来说，集团内部部门较多，流程较长，而且项目多、分布广，也使各部门人员对项目的具体情况难以有充分的了解，致使内部处理问题的时间偏长。在项目管理上，由于参建单位很多，分工过细（分土方、土建、机电、装修、园建、绿化、铝合金等）且各参建单位是对其施工范围负责，造成项目总体管理统筹责任很重，协调工作量非常大。因此，要求项目部对外必须认真做好与各级政府，主管部门及周边村民、企业等利益相关者的沟通、协调工作，保证项目的一个良好的外部环境；对上必须加强与集团各主管部门的沟通和交流，使他们能及时掌握项目的实际情况和需求，才能保证各项资源的及时到位；在项目内部必须做好对各参建单位管理、沟通和协调，做好整个项目的计划和统筹，才能保证质量、进度和成本控制目标的实现。

五、从施工角度来说，施工单位是施工工作实施到立体，施工的进度和质量很大程度取决于施工单位的素质和能力，以韶关项目为例，东片外判的住友、机施等单位由于资金、管理等问题，目前已基本处于半停工状态，质量、进度控制难以进行。西片腾越不同的施工队伍，其进度、质量差别也很大。因此，需要集团大力重视施工单位的选择问题，选择符合要求的施工单位，才能保证施工质量进度和成本控制目标的实现。

第二篇：碧桂园读后感

读后感

1、一个企业有独特的商业模式、适合企业的商业模式至关重要。首先要学习不同行业中其他企业的长处、闪光点，结合自身需求把别人的东西转化为能为自己所用的东西，开创一个新的企业经营理念和价值观。其次要抓住机会、把握机会，将效率发挥到极致，将潜力无限开发，要想着“别人做不到的事情，我能做到！”将一个企业的整体优势展现出来。

2、做事情要分轻重缓急，能在最短时间内解决的事情，绝不拖延，为重要的事情节约出更多的时间。

3、凡事都要注重细节。有句话叫做“细节决定成败”，无论事情的大小，想法要全面，照顾得到事情的方方面面才是真，杨国强能注意的到广告牌上的字太小了！坚定地说，需要再大一点才能吸引来往车辆的目光。对于小区业主和员工吵架的事也非常关心，可以说是把细心发挥到了极致。

4、在企业人才上做投入，对于能给企业带来更大效益的人才，公司加大开支培养，企业最后收到的汇报会更多。

5、6、日常就要养成看书，阅读的好习惯。

针对自己的行业，要有胆量、有胆识去运作，碧桂园开发房产，就不能没有地，在资金能保障安全的情况下，把多余的钱用于买地，房地产公司没地是不行的，地是企业走向成功的核心竞争力。敢于投资能使企业产生更大核心竞争力的东西。

7、人性是自私的，只穿人性的弱点，鼓励企业员工“多劳多得”，努力工作，为公司企业创造更大的经济效益。

8、当企业遇到资金困难的时候，立刻采取措施，减少现有的成本开支，尽最大能力资产变现，保证经营的现金流。

第三篇：碧桂园专题研究报告

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碧桂园

——专题研究报告

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第一部分 碧桂园企业概况

一、碧桂园简介

碧桂园诞生于1992年，从奠基的那天起，碧桂园便以“用心建设，关怀住户，回报社会”的企业开发与经营理念，在房地产领域矢志耕耘到今天。目前已经为成功人士营造了十多个“环境优美，配套齐备，星级服务，严密保安”的五星级生活社区：超大型别墅城市凤凰城、清远假日半岛、华南板块大型成熟社区华南碧桂园、广州碧桂园、广佛都市圈超级经典别墅社区顺德碧桂园、碧桂花城、半岛碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、凤南花园、五邑碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园等。按城市模式规划的碧桂园各楼盘，已将社区的概念提升至城市层面，所开发的楼盘呈现出大配套、大环境的社区格局，几乎每个楼盘都拥有星级俱乐部或酒店体系、康体设施、医疗系统、教育连锁、商业体系等，可谓领各地行业之先。经过十多年的努力，如今，碧桂园已发展成为拥有10多万业主住户、4万多员工，属下机构涉及房地产开发各个环节的大型综合房地产企业，项目遍布于珠三角及国内其它省市，真正实现了区域拓展和规模化的品牌连锁经营，不仅成功构建了“碧桂园家园模式”和“五星级的家”的生活方式，更开创性的建立了碧桂园“星级酒店连锁体系”、“全国领先的教育连锁体系”和以大型主题公园和高尔夫球会为内容的“休闲娱乐配套体系”。成为各个区域的诚信品牌代表。碧桂园的每一次推出，总能赢得市场的青睐和追捧，集团旗下楼盘个个声名显赫，创造了房地产界引为传奇的经典，被誉为 “南中国居住领域的一面旗帜”。碧桂园大事记

1992–1998年 开卷力作—顺德碧桂园 首创五星级会所配套

建立全国著名学区广东碧桂园学校 成为南中国最大、最豪华的生活社区之一

前瞻性地开拓香港市场，成为3万港人的共同选择 1999年 品牌旋风—广州碧桂园 秉承先进的规模开发和配套模式 首创免费看楼车服务

全现楼带装修发售,社区配套、园林绿化同期交付 颠覆地产界春节不卖楼传统

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f 创下开盘单月销售洋房3000套的辉煌 2000年 开创新时代—华南碧桂园 首家进驻华南板块，引领地产大盘时代 开盘即在珠三角及港澳地区掀起抢购的狂潮 缔造5年持续热销的辉煌

2000—2001年

战略布局—均安碧桂园、碧桂花城、荔城碧桂园 将运动休闲与房地产结合，均安碧桂园率先成为优雅的高尔夫生活社区

转战佛山，碧桂花城推出后，连续8期在短时间之内售罄，销售率达100%，更荣获―佛山楼市奥斯卡‖之美称。

荔城碧桂园首期单位开售3天即告售磬，其后一直供不应求。2002—2005年

凤凰传奇—碧桂园凤凰城 ―五一‖开盘逾千套别墅洋房3天内抢购一空

开售8个月即勇夺2002年广州地区销售冠军，全国地区销售第二。以城市运营理念，开创南中国别墅城市生活新时代 中国首个配套白金五星级酒店的大型社区

创新引入主题公园概念，让休闲旅游与地产完美结合

2003—2005年

快速拓展—半岛碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、五邑碧桂园 位于顺德的半岛碧桂园三面环水，是风景优美的成功人士聚居地鹤山碧桂园开盘一个月的销售额就超过了鹤山2003整年的房地产成交总额高明碧桂园、五邑碧桂园隆重发售，全面提升当地居住品质。

2005年

经典再创—华南碧桂园―山语‖

月以震撼价、超高性价比入市彻底打破了广州楼市冰点再掀楼市抢购狂潮，600套单位1周售磬，二期尚未推出，客户就已排长龙翘首以待，供不应求。2005年 假日半岛—继凤凰城之后又一超级巨作

甫一爆光,便被媒体誉为―广州地区最值得关注的楼盘‖、―广州楼市的巨无霸‖

梦想岛国 山水之城----假日半岛位于广州市花都区花兜水库旁，坐拥8000亩天然湖泊及绵延的王子山脉,自然山水景观一流。

假日半岛―平过你自己起屋‖的价格定位,将令更多都市人有能力在这个世外桃源,和家人一起享受自己工作的成果和付出．

作为碧桂园的重点项目，假日半岛以其优越的地理位置、秀美怡人的自然风光、齐全的产品

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f 种类和丰厚的货量，创新的规划理念，必将成为新机场板块的最大热点！碧桂园继续将城市规划运营升级，假日半岛建有:五星级标准酒店、国际标准高尔夫球场(18洞湖景全灯光)、‖故乡里‖大型主题公园、商业广场、大型滨水公园、超市等多项城市超级配套。2005年底，南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园三盘齐发

碧桂园全新项目蓄势齐发，在南沙、南海、阳江分别掀起五星级居住热潮； 南沙碧桂园以优越地段、优美环境、优质产品，带旺了南沙房地产市场；

南海碧桂园依山傍水，社区配套齐全，五星级社区管理系统，为佛山人居注入高品质内涵；阳东碧桂园秉承―给您一个五星级的家‖理念，为阳东市民量身打造高品质生活新标准。

二、碧桂园的企业文化

十余年来，碧桂园人始终把“碧桂园，给您一个五星级的家”作为企业文化的核心思想，不断丰富“大规模社区+优质产品+超级配套体系+五星级服务+合理定价”为内涵的“碧桂园家园模式”，继续引领居住潮流。坚守诚信 回报社会

“诚信”是碧桂园立身之本，是碧桂园发展的基石，是碧桂园最宝贵的精神财富与核心价值。碧桂园始终以“诚”取“信”于客户，取“信”于伙伴，取“信”于社会，不断发展，追求完美。

碧桂园对业主、对客户高度负责，根据社会发展和客户对生活居住品质提升的需求，提供优质的产品与服务，“为社会建造物超所值的房子”，是碧桂园努力实践的核心竞争力，也是碧桂园追求的最高诚信，碧桂园已售出的物业中大部分是通过业主口碑创下骄人的业绩，这正是碧桂园在消费者心目中的公信力。

碧桂园对合作伙伴高度负责，以诚实守信为交往原则，碧桂园连年被各级政府部门评选为诚信企业代表，就是最好的证明。

碧桂园对社会高度负责，不仅积极纳税，更热心参与社会公益，带领推动行业良性发展。“为社会服务”，这是碧桂园追求集团利益，提高集团发展速度和效率的前提条件。碧桂园认为，对社会的回报，才是最大的成功。推动发展 携手共赢

碧桂园所到之处必会给当地的房地产市场注入无限生机；其强烈的社会责任意识，巨大的人文张力，更不断推动了区域环境的提升和经济的飞跃。全面提升人居品质

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f 先进的“碧桂园家园模式”每到一处，总会成为人居新标杆，给项目所在区域的房地产行业，带来全新人居理念的革命，促使行业整体水平的提高，产品与物业管理服务的升级换代，全面提升当地的居住品质，让当地居民紧随社会发展的步伐，享受更舒适、更优越的生活方式。创造更佳人文环境

碧桂园以建造绿色人居为己任，对项目开发进行科学的前期规划，结合项目的地形地貌和自然环境，合理进行不同产品和配套的布局，让项目所在区域的人文环境成为真正可持续发展的有效资源。带动区域经济发展

碧桂园的跨地域发展，推行本土化战略，迅速融入当地，为项目所在区域，提供大量的工作岗位，创造更多的就业机会；作为地方纳税大户，碧桂园凭借卓越的经营业绩积极纳税，直接支援地方财政收入；其巨大的品牌优势，凝聚、培养了大量高素质人材，全方位地拉动了区域经济的发展。塑造城市综合形象

碧桂园每到一处都将其规模社区、优美环境、五星级酒店、主题公园、商业广场等城市级配套和领先的生活方式带到当地，填补区域高端市场的空白，有效增强城市功能，整体提升了区域的综合形象。超凡实力 缔造传奇

任何一个到过碧桂园所属项目的人，都会被其庞大的规模、恢弘的气势、优美的环境和惊人的建设速度所震撼，“震撼”背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力。

碧桂园每个项目都在短时间内一次成型。惊人的速度和规模，与碧桂园长期坚持规模开发战略，“一条龙式”的建设模式密不可分，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前、售中、售后服务，碧桂园都以专业的精神和严格的质量监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。

目前，碧桂园在珠三角及国内其他省市共有20多个项目：顺德碧桂园(含西苑)、碧桂园东苑、沙湾碧桂园、碧桂园凤凰城、华南碧桂园(一至五期和七期)、华南碧桂园六期、半岛碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、五邑碧桂园、鹤山碧桂园、高明碧桂园、假日半岛(花都)、南沙碧桂园、南海碧桂园、阳东碧桂园、新会碧桂园、长沙碧桂园、肇庆碧桂园、台山碧桂园等。超级配套 更趋完美

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f 碧桂园经过不断探索与实践，形成了碧桂园独特的规模化“五星级配套连锁体系”。酒店业、休闲业，并不是碧桂园项目的附属品，他们是独立运作，在各自专业领域享有盛誉的优质品牌。星级酒店连锁体系

碧桂园星级酒店连锁体系创造性地将五星级标准酒店引入社区，提升项目所在区域服务行业的整体水平，促进高素质人群的凝聚和流动，推动当地商业、旅游业及相关产业的发展。社区商业及休闲娱乐配套体系

碧桂园通过深刻审视消费者的需求与自身产品的特征,将极具趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目,以及汇集传统文化、自然田园野趣、精彩缤纷游乐于一体的大型主题公园和休闲商业街融入现代社区生活,创造全方位的高品质生活享受方式,它不仅提升了社区的居住价值,更极大地改善了局域的居住、投资环境。

长久以来，碧桂园以“诚信“树立起良好的企业声誉与品牌形象，并凭借优异的经营业绩，以及对行业进步和社会发展所做出的突出贡献，获得全国各级各类奖项逾百项：中国房地产行业仅有的两个“中国驰名商标”之

一、06年中国私营企业纳税第一名、全国城市物业管理优秀示范住宅小区、广东省内各个区域纳税大户和诚信品牌的代表等。

三、碧桂园成功的开发模式——规模化品牌扩张

碧桂园的最大成功之处在于，它把品牌做起来了，并在强势品牌带动下，实行规模化生产、规模化营销，开辟了大盘开发时代；为业内经营者在市场经济大环境中塑造品牌，并为品牌延伸提供了成功经验。

其对广州房地产产生革命性影响之处在于成功准确地把握并引导了中国房地产业的走势：郊区化、大盘化（规模化）、复合（整化）化。与此相对应，其操作模式为：

A、产品路线：工业化建造、规模化；

B、企业运作：纵向一体化、建筑、装修、物业管理一条龙服务； C、营销策略：连锁化经营，在珠江三角洲大板块内扩张。

1、复合地产整合出“碧桂园”强大品牌。

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f “跳出地产做地产”是碧桂园的聪明绝招，且在七年以后就已进行，不可不谓先知先觉。（1）1994年初，其与名人辈出的北京石景山中学合办碧桂园学校，竟出人意料招到1300多名学生；（2）楼未建成，配套先行，五星级会所同时建成。这两点成了广州，乃至全国不少楼盘争相仿效的致胜招术（当初是绝招，后来用的开发商多了，便成了必备招术）。建校达到了聚人气、积资金、增加知名度、美誉度的效果。“给成功人士一个五星级的家”的经营理念，精彩演绎出“碧桂园”神话。

2、大盘化（规模化）。

不少专家特别提及碧桂园象工厂化那样大规模造房子，迅速满足了人们“安得广厦千万间”的住房需。，人们惊奇地发现，从涉足房地产开始以来的10年时间里，顺德碧桂园先以一片荒野之地变成一座现代卫星城，随后一年一个碧桂园诞生在广东省内其它城市。

广州碧桂园打破广州楼市春节不开盘的历史，且一口气销了4000多套房，创造了大盘神话，规模神话、品牌神话。这两年碧桂园以不可思议的速度在扩张，由区域发展到全国，华南碧桂园（占地面积超过1000亩），顺德碧桂园东园、顺德碧桂园西苑（占地178万多平方米）均安碧桂园（仅高尔球场占地就达1700多亩），佛山碧桂园，其已在珠江三角洲“遍地开花”。

3、郊区化居住模式。

碧桂园较早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市区工作5天，在郊区休息生活2天。后来，大凡在广州市区以楼盘（超过半小时车程）均非常推崇“5+2”生活模式。而随着大交通格局的奠定，社会上流行时尚和全新的“5+2”生活模式:5天给工作,2天给自己。用5天勤奋工作,花2天放松身心,或购物,或小叙,或健身,或充电,或泡氧吧,带上家人去郊外“深呼吸”!，已成为郊区大盘等类型项目的着眼点。

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f 这一模式，除了深圳万科外，广州还没有第二个发展商敢这样大规模操作。值得提醒的是：品牌在较小的范围内随大规模开发扩张市场的有效需求的容量。

第二部分 碧桂园品牌发展历程

“一年一个碧桂园”不仅反映出碧桂园强劲的生产制造能力，更是碧桂园营销、策划、品牌塑造的创新突破。碧桂园10多年的发展史，让人们看到了一个房地产强势品牌的成长历程，看到了一个房地产航母神话般的崛起。在努力为社会提供高品质产品和优质服务的同时，碧桂园永远以一颗感恩的心对待社会，并尽可能的回报社会。在碧桂园看来，尽自己最大的努力回报社会才是碧桂园真正的成功。

在激烈的房地产竞争中，碧桂园人始终把“碧桂园，给您一个五星级的家”作为企业文化的核心思想，根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价” 为内涵的碧桂园家园模式，继续引领居住新潮流，让愈来愈多的人享受到五星级的生活,为追求幸福生活的人实现五星级的生活梦想。

创新是碧桂园品牌的灵魂，创新精神是碧桂园赢得市场青睐、赢得长久发展的驱动力！在碧桂园十多年的品牌发展历程中，创新存在于房地产开发的每一环节，从定位到产品，从配套到服务，从营销到管理，创新无处不在，既成功为品牌增值，又深远地影响着中国的房地产市场。

一、碧桂园品牌发展的历程

创新是碧桂园品牌的灵魂，创新精神是碧桂园赢得市场青睐、赢得长久发展的驱动力！在碧桂园十多年的品牌发展历程中，创新存在于房地产开发的每一环节，从定位到产品，从配套到服务，从营销到管理，创新无处不在，既成功为品牌增值，又深远地影响着中国的房地产市场。

（一）创新超越永不停步—碧桂园品牌发展的历程 产品创新

1999年，当市场上大部分还是毛坯房产品发售的时候，广州碧桂园首推全现楼带豪华装修的花园洋房，社区配套、园林绿化同期交付，3000套洋房别墅在一个月内被抢购一空„„

2000年，华南碧桂园开始尝试别墅带装修发售，并获得成功。短短2年内，华南碧桂

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f 园社区入住户数近3000户，入住人口逾万，成为华南板块的超大型楼盘。

2002年的凤凰城更对洋房和别墅产品进行了细致分类，制定不同的豪华装修标准。装修设计除了考虑实用性及性价比，也更加突出个性。到了2005年，凤凰城更将私家花园的园林园艺也制定出交楼标准，根据产品和地形地貌的变化规律，设计出近千款产品。这种产品创新举措受到了客户的广泛认同，凤凰城开盘当年，仅用8个月的时间就勇夺广州地区销售冠军，全国地区销售第二，至今仍然持续热销。

不仅如此，2004年5月1日，凤凰城大胆尝试，推出300套单位只针对外籍人士的租赁小区凤凰岛。凤凰岛的建筑、装修、园林等全部根据外籍人士的居住和生活习惯设计，一经推出就受到外籍人士的青睐。这是凤凰城开拓租赁市场、走向国际化的新突破。

今年10月开盘的碧桂园假日半岛，是首个进行大规模 “全现楼”销售的楼盘。不仅免除了消费者漫长的收楼等待时期，更制定出不同系列的家私电器套餐，实现广大消费者梦寐以求的“收楼即入住”的愿望，被消费者誉为“完美交楼”的标准。

从洋房带装修交楼，到别墅带豪华装修交楼，再到私家花园的精美园林园艺也是交楼标准，到提供不同的家私电器套餐，碧桂园的居住价值在创新中不断提升。运营创新

从最初配套先行的(五星级学校+会所)模式领跑中国房地产市场，到今天（五星级酒店+高尔夫+主题公园）等城市化运作的跨越性探索，碧桂园建造了一座又一座人居新城市。

1992年，作为碧桂园开卷力作的顺德碧桂园，率先进行了配套先行，教育先行的大胆尝试。导入“教育”产业，与北京景山学校成功合办广东碧桂园学校，以教育启动房地产，以学校为依托，并组建五星级会所、俱乐部等社区配套场所，引发了中国房地产业的第一次“革命”，开创了教育地产的先河。

1994年，碧桂园创造性地把五星级服务引入社区经营和物业管理，并加以实践。在此后十余年的发展中经过不断的丰富和提升，最终沉淀为碧桂园品牌的基本元素。

2002年凤凰城的“别墅城市”概念，使中国房地产开发从单体楼到综合小区提升至城市层面，它突破了传统上小区的概念，超前规划、建设和配套。凤凰城更大胆地对碧桂园原有配套模式作出“跨越性新探索”，将社区文化向外辐射，小区商业向外拓展。广州首家以白金五星级标准建造的凤凰城酒店，以及陆续投入运作的凤凰城学校、荔枝文化村等，是对碧桂园五星级模式最好的创新与提升。

2005年，碧桂园假日半岛开创性地将五星级酒店、故乡里主题公园、36洞国际标准高尔夫球场、商业广场、大型滨水公园、8000亩天然湖泊及绵延的王子山脉有机结合，集休

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f 闲、旅游、度假、居住多种功能于一体，以全新的“4+3”度假式居住模式，再次掀起抢购的热潮。营销创新

1999年春节，当许多开发商还在欢度新春佳节之际，广州碧桂园却审时度势，打破常规，大年初一就开始推盘，并首家开通拥有50台大巴的“免费睇楼车”队。至此，碧桂园成为房地产假日经济的领头羊。

2002年，凤凰城凭借“白领也可以住别墅”这一全新的营销理念，掀起了别墅抢购的风潮。在短短8个月的时间里，凤凰城缔造了中国地产史上的销售奇迹。

2005年国庆，“梦想岛国，山水之城”假日半岛，凭借创新的配套模式、创新的交楼标准、创新的生活模式，以及“平过自己起屋”的营销理念，吸引了来自广州、深圳、东莞、清远、香港等地客户从四面八方蜂拥而来，仅仅7天时间，睇楼人数逾10万人，首期800套别墅、洋房基本售罄，再创地产界新的销售神话。假日半岛扛出“平过自己起屋”的旗号，再次将“物美价廉”进行到底，首期全现楼超低价发售，彻底打破了消费者的心理底线，赢得满堂红。

从首次开通免费看楼车服务，到颠覆春节不卖楼传统，到“白领也可以住别墅”，乃至今天“平过自己起屋”，碧桂园的创新营销理念成就一个又一个传奇。

碧桂园的每一次创新都能创造轰动性效应，不管是第一次实现全现楼销售，还是首创带全屋豪华装修、珍贵园林园艺交楼标准，甚至将综合社区的思路提升至城市的高度，等等„„碧桂园认为，创新就是要在满足客户需求的前提下，预见到产品升级换代的可能，预见到市场发展的方向，进而不断的改变和超越自我。

（二）坚守诚信，追求完美—碧桂园品牌的核心

碧桂园从创业发展到现在规模庞大的企业集团，靠的就是脚踏实地，讲求诚信，在追求利润的同时，不忘回报社会，这是碧桂园坚持物美价廉的初衷。也是碧桂园人追求的最高境界的诚信。“用心建设、关怀住户、回报社会”，碧桂园已经把诚信作为品牌发展的基石、作为企业文化的核心价值！

（三）物美价廉是竞争法宝

碧桂园的成功，合理的价格定位功不可没。价廉物美，是碧桂人追求的最高境界的诚信。为社会建造物美价廉的房子，成为碧桂园人努力实践的核心竞争力。

碧桂园合理定价的价格策略不是简单的减法，一方面通过不断丰富附加值来提升产品的居住价值，另一方面通过在建设过程中规模化、系统化、标准化的探索与实践，最大程度的f

f 让利于消费者，回报于社会，让更多人实现五星级的居住梦想。

凤凰城“白领也可以住别墅”、假日半岛“平过自己起屋”„„这些朴实的广告语，是碧桂园人脚踏实地、兢兢业业，大规模标准化生产、高效快速销售形成的良性资金循环链的产物。同时也让广大消费者在支付同等价值的情况下，得到了更优质的产品、更优质的服务、更完善的配套、更美好的生活。

今年7月份，华南碧桂园再次以震撼价、超高性价比入市，彻底打破了广州楼市冰点，再掀楼市抢购狂潮，600套单位1周售磬，二期尚未推出，客户就已排长龙 翘首以待，供不应求。

碧桂园的物美价廉赢得了广大消费者的认同，成为碧桂园品牌的核心竞争力，更是碧桂园“用心建设，关怀住户，回报社会”这种超越利润的企业诚信的最高象征。

（四）规模速度彰显竞争优势

任何一个到过碧桂园楼盘的人，都会被其庞大的规模、恢弘的气势以及优美的环境所震撼，并深深地感受到它那种奇特的影响力。震撼背后是碧桂园强大的综合开发实力、资源整合及调配能力，也是碧桂园长期以来坚持规模开发模式创造的奇迹。这种“一条龙式”的房地产开发模式，从前期策划、规划设计、园林绿化、户型配置到售前售后服务，每一环节都配备快速反应的精英团队，以专业精神和严格的质量监控，执着追求卓越的品质，成功地获得了“高品质”与“高速度”的双赢。

（五）五星级服务是品牌的DNA

人性化的星级“服务”也是碧桂园品牌最为独特的基因，是碧桂园品牌最大的魅力所在。对于消费者来讲，一个五星级的家，不仅应包括五星级的硬件设施，还应包括五星级的服务。而五星级的服务就是不管在何时何地，不管客人是哪种类型，只要是合理的需求，就应尽可能的满足。

碧桂园的五星级服务首先体现在根据社会和人居发展的趋势，前瞻性的满足客户需求。从配套先行，入住即能享受会所、学校、医院等高尚社区服务；到免费看楼车、节假日开售等营销举措，无一不是从客户角度出发，在客户还没有想到的时候，就已经解决了客户的深层次需求。

其次是不管何种类型的客户，均能在碧桂园找到适合自己的生活天空。碧桂园的产品从洋房到联体别墅、独立别墅乃至超豪别墅，配套设施从免费阅览室、免费钓鱼场到36洞高尔夫球场，从儿童游乐场到夕阳红老年人活动中心„„多元化的产品、个性化的装修、丰富多样的娱乐设施，照顾到了不同年龄、不同消费层次、不同兴趣爱好的客户。

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f 五星级服务，还包括将生活中的小事也做到极致，做到完美。服务不能仅仅停留在保安的敬礼致意、服务人员的微笑上，更主要的是体现在急客人所急、想客人所想，认真对待客人的合理要求，将每一个客人的要求或抱怨转换为满意的微笑和赞赏。近年来碧桂园营销系统的每一个环节都在执行 “ＡＡ”标准，ＡＡ即“Any time to anyone”，是公司要求不管何时何地对任何人都要提供高水平的五星级服务。ＡＡ标准细致严格的规定了售前、售中、售后每一个环节，向客人提供服务的标准。公司还采用“神秘顾客”“检查团”等多种方式来检查ＡＡ标准的贯彻执行情况，并制定了严格的奖惩制度。

在碧桂园，五星级服务，不是一句简单的口号，是碧桂园的决心、信心、耐心与诚心，是让物业持续保值、增值的能量，是一种让业主幸福一生的感觉！

随着时代发展与业主需求的提升，碧桂园的服务不停地创新改进，不断增值，不断丰富，最终沉淀为碧桂园品牌的基本元素，成为碧桂园人的一种自觉一种习惯。

（六）坚守诚信与超越利润的核心价值观

据统计，碧桂园已售出的物业中有相当大部分是通过业主的口碑创下骄人的业绩。这恰恰说明了碧桂园在消费者心中的公信力。

碧桂园公司负责人曾提到：“我们要切记，我们的公司要为社会负责，要做一家有良心的公司，我们的公司有自己独特的企业文化，这一点尤为重要。我们一定要坚持这样的理念：诚信，为社会服务。只有在这个大前提之下，才去追求集团的利益，提高集团的发展速度和效率，并保证产品的质量和安全。”碧桂园认为，对社会的回报，才是碧桂园最大的成功，正是这种超越利润的核心价值观，使碧桂园在不断变化和激烈的市场竞争中始终保持持续稳定的成长。

（七）专业发展，连锁经营—碧桂园品牌延展

经过不断探索与实践，碧桂园率先成功构建了便捷的、多功能的“碧桂园家园模式”，并形成了碧桂园独特的规模化“五星级配套连锁体系”：

星级酒店连锁体系创造性地将五星级标准酒店引入社区，为五星级的家园注入“五星级”含金量，让每一位成功人士更从容地从事商务活动和享受生活。

当大部分房地产项目还在跟风引进名校的复合地产模式，碧桂园已前瞻性地开创了全国领先的教育品牌连锁体系——从广东碧桂园学校、华南碧桂园学校、到凤凰城学校、碧桂花城学校，不仅成就了一个优质教育品牌王国，更是对社会的巨大回馈。

碧桂园高尔夫连锁体系将极具趣味性、挑战性的高尚休闲运动项目“高尔夫”融入现代社区生活，它不仅提升了社区的居住价值，更极大地改善了区域的居住、投资环境。

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f 碧桂园集团深刻审视消费者的需求与自身产品的特征，开创性地创建了大型品牌主题公园体系：汇集传统文化、自然田园野趣、精彩缤纷游乐项目的增城荔枝文化村、碧桂园农庄，再现祖辈生活情景的主题公园“故乡里”，使碧桂园成为国内最具特色的高尚山水休闲社区。

碧桂园的超级配套体系并不是楼盘的附属品，而是独立运作、在各自专业领域享有盛誉的优质品牌。可以说，碧桂园集团在坐拥品牌与产品两大优势之余，配套体系的整合无疑是锦上添花，而其愈发完善的功能，以及广大业主的良好口碑，都进一步将碧桂园的优势明朗化，同时也有力地提高了碧桂园自身的市场影响力，并形成强大的市场吸引力。

二、碧桂园品牌的成功之路

碧桂园品牌的成功归纳总结为四个方面： 第一，碧桂园品牌的一个远景：追逐百年的梦想； 第二，碧桂园品牌发展的一个目标：给你一个五星级的家； 第三，碧桂园的核心理念：坚守诚心追求完美； 第四，碧桂园经营模式：专业发展连锁经营。第一、追逐百年名企

真正的实现了规模化的品牌连锁经营，成功的构建了碧桂园家园模式，以及碧桂园五星级的生活方式，诞生了碧桂园五星级酒店连锁体系以及全国领先的教育体系，和休闲娱乐配套体系。在现今激烈的房地产竞争中，碧桂园人始终把“碧桂园给你一个五星级的家”这样一个庄严的承诺作为目标，碧桂园以打造百年名企为远景目标，并从以下几个方面维护和提升品牌形象。

（一）在标准化、系统化、规范化等方面改良和完善企业的管理和运营，不断的完善规范化的管理体制使企业朝着社会化、职业化的方向发展。

碧桂园现在已经是涉及房地产等的综合性开发企业，在产品建造方面碧桂园通过标准化的研究使成本得到了有效的控制，因此，这也是碧桂园提高竞争力的有利的竞争，支撑点。

（二）坚持创新和学习，保持发展的态势，学习和创新在碧桂园里边已经成为了一种主动性的超越，这种根据人均需求的变化，使碧桂园创造了一次又一次的销售神话。

（三）建立适合公司发展需要的人才引进和工作机制，碧桂园对人才的培养选拔任用以内部的竞争为主，充分的给予公司员工一个进步的机会和平台，公司也非常的注重人才的引进，逐步完善企业文化制度，在实现百年企业这样一个梦想打造一个统一思想、文化有共同价值观的优秀团体。

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（四）不断的深入对人均需求的探索和研究，提升产品的综合居住价值，未来房地产市场产品除了自身的建筑配套之外还必须注重环保、景观、绿化等因素，并且将更趋于符合人性的要求。中国在未来若干年的发展中，房地产都是一个相当好的行业，成就百年企业是我们的目标，实现这个目标很遥远、很艰难，但是我们可以规划好每一年，每五年、每十年的发展目标，脚踏实地的做好每一个项目，一年一个台阶，百年企业就不再是一个梦想。第二，创新超越永不停步。

碧桂园品牌发展历程中创新是碧桂园品牌的灵魂，创新精神是碧桂园赢得市场青睐的动力，从定位到产品，从配套到服务，从营销到管理，创新无处不在。创新从以下几个方面在体现：

首先就是产品的创新，在1999年市场上大部分还都是毛坯房的时候，广州碧桂园首先推出了洋房，3千多套洋房别墅在一个多月内被抢空。在2000年华南碧桂园开始尝试别墅园的，全部带装修。到了2005年，“凤凰城”更将私家花园也制定进了这个项目，这种产品的创新举措一下子受到了消费者的青睐，当时仅用了一个月的时间就成了广州地区的销售冠军。不仅如此，在2005年5月，碧桂园推出来的面对外籍人士的别墅，推出后受到了外籍人士的青睐，这是凤凰城走向国际化的一个新的突破点。在2005年10月份开始的首个进行大规模销售的一个楼盘，全部带装修、家私、电器，不仅免除了消费者漫长的收楼等待时期，实现了广大消费者梦寐以求的收楼就可以入住的一个愿望，被消费者誉为完美角楼的标准。从洋房到装修交楼，然后再到私家花园的精美园林也是交楼标准，碧桂园的居住价值在创新中不断的提升。

其次是公司在运营方面的创新，从最初配套的五星级学校加会所，带动了全国的房地产市场，到今天的星级酒店加高尔夫加公园，在1992年导入了教育产业，以教育起动房地产，以学校为依托，并组建了五星级的配套，引发了中国房地产业的第一次革命。在1994年，碧桂园创造性的把五星级的服务引入了社区经营和物业管理，在此后十余年的经验积累，得到了很大的提升。它突破了传统上小区的概念，超前规划建设和配套，凤凰城更大胆的对原有的模式作出了新探索。05年碧桂园假日半岛开创性的将五星级酒店36栋的国际高尔夫球场，以及8千亩天然湖泊，集休闲、旅游等模式经营，在此掀起抢购的热潮。

再次是在营销方面也有了一系列的创新举动，在99年的春节，当许多开发商还在欢度春天的时候，广州碧桂园就已打破常规，开始开盘。至此，碧桂园成为假日经济的领头羊，05年推出“白领也能住别墅”，在短短八个月的时间里凤凰城缔造了中国地产史上的销售奇迹。05年国庆推出了“梦想岛国”，口号是“便过自己起屋”，仅仅七天的时间看楼人数超

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f 过7万人，再次创造了新地产的神话。公司提出的将物美价廉进行到底，赢得了一个满堂红。

碧桂园的每一次创新都能够创造一个令人惊叹的神话，碧桂园认为创新就是要在满足消费者需求的前提下，预见到市场发展的方向，进而不断的改革和超越自我。第三，坚守诚心、追求完美，守时是诚信的一个基本点。

碧桂园从创业发展到现在规模庞大的一个企业集团，靠的就是一个脚踏实地讲求诚信，当然作为一个企业，它肯定会追求利润，但是在追求利润的同时公司绝对不会忘记回报社会，这就是碧桂园坚持物美价廉的一个初衷，碧桂园已经把诚信作为品牌发展的基石。为社会建造物美价廉的房子成为碧桂园人努力的方向，另一方面通过建设最大程度的让利与消费者，“给你一个五星级的家”、“白领也能住别墅”、“便过自己起屋”、“让更多人实现五星级的别墅梦想”，这些朴实的广告语就是碧桂园人在长期的服务过程中总结出来的。今年7月份“华南碧桂园”在此以震撼价、高性价比彻底打破了广州楼市的冰点，600套单位一周售空，碧桂园的物美价廉赢得了广大消费者的青睐，成为碧桂园品牌的核心竞争力。更重要的是碧桂园用心建设、关怀住户的企业象征，规模速度显示竞争优势，任何一个到过碧桂园的人都会被它优美的环境、宏大的气魄所震撼，这种一条龙式的开发模式从前期策划规划设计园林绿化到售前售后的服务，每一个环节都配备了快速反映的精英团队，以专业精神和严格的质量监控来缔造自己的品牌。五星级服务是品牌的DNA，对消费者来讲一个五星级的家不仅是包括五星级的硬件设施，还应包括五星级服务，碧桂园的五星级的服务，从免费看楼车到收楼就可以入住，这些营销举措无一不是从客户的角度出发，在客户还没有想到的时候就已经解决了客户深层次的需求。其实不管是何种类型的客户，都能够在碧桂园找到想要的房子，五星级的服务还包括了将生活中的小事做到及至，做到了完美，更重要的是体现在了急客人所急，想客人所想，将每一个客人的要求，或者是将抱怨转化为每一个客户的赞赏，近年来碧桂园的每一个员工都在执行AA标准，是公司要求不管何时何地对任何人都要提供高水平的五星级之的服务，AA标准细致严格的规定了售前售中售后的环节，公司还设立神秘顾客检查团的方式，在碧桂园五星级服务不是一句简单的口号，坚守诚信与超越利润的核心价值观。据统计碧桂园已经售出的一部分是通过先买者的口碑创造出来的价值。

第四，碧桂园要求每一个员工必须要学一句话，也是创始人说的：我们要切记，我们的公司有自己独特的企业文化，我们要坚持为社会服务。

碧桂园认为对社会的回报才是碧桂园最大的成功，正是这种超越利润的核心价值观，使碧桂园在激烈的市场竞争中始终保持稳定的成长，专业发展这是我所讲的最后一个方面，连锁经营，碧桂园品牌的一种厌战，经过不断的探索和实践，碧桂园首先成功的构建了多功能

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f 的碧桂园家园模式，星级酒店连锁体系，创造性的讲为五星级的家园注入了五星级的含金量。从广东碧桂园学校、华南碧桂园学校到凤凰城学校不仅成就了一个优质教育品牌的王国更是对社会的一个巨大回馈。碧桂园高尔夫连锁体系将极具区委性的高尔夫融入到了社会现代生活中，它不仅提升了生活价值，碧桂园集团深刻的审视消费者的需求与自身产品的特征，开创性的创建了大型公园体系，自然田园以及精彩的并分娱乐游乐项目。碧桂园的超级配套体系并不是楼盘的附属品而是独立运作在个作专业领域享有优质的品牌，可以说集团在做品牌和产品两大优势的同时，进一步的将碧桂园的优势提高了，并形成了强大的市场吸引力，随着房地产开发能力的不断提高，政府政策与银行政策将更倾向于有势力的房地产品牌企业，消费者在考虑基本的居住需求的同时，也越来越注重产品的品牌，成功的品牌对于房地产开发商来说意味着更大的市场，但成功品牌的建设不是盲目的，应该建立在符合社会进步满足消费者需求的基础之上，能够实现社会、消费者和企业的三赢。

第三部分 碧桂园产品研究

碧桂园解密

碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略，将对别墅的梦想和超低价格有机结合，开创了“给白领的别墅”的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。

脱颖而出 并非“从天而降”

碧桂园是一个善于制造神话的企业。10年前，著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园，学校先行的运作成功使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从此一发不可收拾：华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个，让同行看得目瞪口呆，让消费者大开眼界。碧桂园从一种现象提升为一种模式，1999年，广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。

1999年碧桂园开始进入广州，开始阶段不做宣传，不做广告，七十栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，造成“黑云压城”的大盘围城之势，许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，广州碧桂园以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至

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f 比同一地段的毛坯房还便宜，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创造了两个多月销售一空的奇迹。王志纲对此有一句很形象的比喻：“就像是一头大象闯进了瓷器店。”

这次在5.1黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。凤凰城圈地10000亩，是目前广州最大的楼盘。首期2500亩在去年10月开始打第一根桩，建筑工地24小时灯火通明，1万多名建筑工人日夜奋战。5月1日，当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时，呈现在他们眼前的是一座仿佛是一夜之间冒出来的新城市。虽然首期只开发了2500亩，但大规模的现楼和看得见的环境与配套，足以冲击消费者的视觉直至心灵，并直观地攥住消费者的心。

王志纲谈到碧桂圆的成功经验时指出，碧桂圆的特点在于低价、快速。应该说，王指出了碧桂园模式的最显著的特征或者说策略，但我们认为在背后，还有更深层次的本质或者说战略。

在碧桂园自己看来，真正的法宝就是两个：一个是给市场提供质优价廉的产品，一个便是提供优质的服务。其价格打破了消费者的心理底线，而其“给您一个五星级的家”的广告语人人皆知。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐。

碧桂园10年，攻城掠地无数，到底它为何能够在竞争激烈的广州房地产市场声名鹊起，在“众目睽睽”之下脱颖而出呢？

其实，无论是王的观点还是碧桂园的自述，都不够全面。我们认为碧桂园的战略可以概括为“准确定位，规模制造”八个字，这是碧桂园10年战无不胜的真正原因。

主体市场还是主流市场？

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曾长期负责碧桂园品牌规划的原碧桂园董事长助理刘文伟说：“碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，而一些发展商针对的是主流市场，针对的是较高端的消费者，他们讲究品味、档次，其欲望拉动着房地产未来的发展方向。从根本上来说，主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场，对格调、品味不会考虑太多，而讲究实在、性价比。因此，碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求，其旺销是必然的。”

碧桂园擅长的是大规模屋村式的生产，这种大规模的供应量正好适合了主体市场的定位策略。同样是面对主体市场，但每一个碧桂园的楼盘又有一定的区别。在凤凰城的操作中，对于目标消费群的划分与以前有很大不同。

凤凰城销售总监龙尔纲指出，在目标消费群的划分上凤凰城有重大转变，就是由以阶层来划分目标消费群转变为以阶段为标准。凤凰城的目标群是“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群，他们具有独特的特征，他们向往一种更优雅的生活环境，一种更好的生活方式，但同时对价格又具有很高的敏感性。

对目标消费群的透彻分析，为凤凰城的品牌定位和宣传主题确定了坚实的基础。

房地产定位思想成功运用的例子有史可鉴。在北京，有潘石屹的“SOHO现代城”；在深圳，有万科的城市花园；在广州，有以文化为定位的“丽江花园”，有以“运动”为主题的“奥林匹克花园”。

在对目标消费群的深入研究后，凤凰城进行了创造性的定位，“为每个成功的广州人建造满意的房子”是抽象的说法，而通俗的表述是“给白领的别墅”。住上别墅可以说是每个人的梦想，特别是先富起来的广州人，更想拥有自己的别墅，无奈别墅又太贵，不是人人都能拥有的。凤凰城凭借其低成本优势，可以为消费者提供心动价格的别墅。这正迎合了消费者心理，正如我国著名营销学者卢泰宏教授所说，“房子不仅仅是房子，它是人生孜孜追寻的梦。”

凤凰城以别墅为主打产品，以“森林 湖泊 新城市”为宣传主线，营造的是全程自然的生态环境。它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅，也不是市区中心那种“只显身份

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f 却无法得享优美环境”的住家别墅，而是“度假环境里的常驻别墅”，揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意，生活、休闲、享受得以和谐的统一。

价格是永远的主题，也是定位的主要要素。凤凰城的成功定位就在于将对别墅的梦想和超低价格有机结合，开创了“给白领的别墅”的空白市场。

凤凰城这次推出的别墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫阳光别墅，分为北美古典与现代两种风格，面积160～180平方米，户型多达9种，价格仅从50万元起。至于独立式的豪华别墅，建筑风格则以维多利亚式为主，立面效果丰富，营造出极富想象力的建筑造型，面积220～600平方米，共22种户型，价格仅由100万元起。我们可以比较一下，在广州市区的楼盘50万只能买一个80－90平米的房子，而且房子所处的环境绝没有像凤凰城那边好。这样的品牌定位和产品价格，你不心动吗？

规模制造，价格为王

碧桂园老板对碧桂园的定义是：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。”在这个信念支持下，针对不同消费对象的碧桂园相继问世了，虽然每一个碧桂园的选址不一样，但其建设开发理念是不变的。

1999年，广州洛溪桥双雄为丽江花园和祈福新村，它们从1991年底开发，已经有200多万平方米的供 应量。港资背景的祈福新村一向致力于营造鸟语花香的居家度假环境，已取得开发2000亩、售出16000多户的好成绩。丽江花园（占地1200亩、已开发600亩）经过八年的苦心经营，吸引了很多中国的白领阶层，包括艺术家、离退休干部，确立了独特的丽江生活方式，发展商自豪地称之为“丽江文化”。广州碧桂园以过江龙的姿态初进洛溪，以不到3000元／平方米的低价，重拳直击丽江花园6000元／平方米房价的“软肋”，很快把“双雄并峙”的局面改写成了“三足鼎立”。

凤凰城把规模制造、成本领先的战略阐述得非常清晰：88万元买382平米的别墅，50万元的联排别墅，均价2800元的优雅洋房。低价是吸引购买者最主要的因素之一。许多人谈到碧桂园，最直接的反应就是“50万元一栋别墅”。

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在过去的10年中，碧桂园不断扩展，而“物美价廉”却是其始终坚持的法则。碧桂园老板说，一个企业最重要的是能给人家什么东西，碧桂圆的理念就是建最好的房子，定不高的价位，即“价廉物美”，这是碧桂园保持长久生命力的原因。

碧桂园有员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂，就连碧桂园会所里面所说的家禽和青菜都是自己农场出产的，可谓将纵向一体化发挥到了极致。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此，碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。

按照科斯的交易成本理论，碧桂园的这种内部化交易方法减少了与外部交易的成本，同时它还使得公司能很好地控制成本。当然，这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的原因，通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的。

另外，一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。如果采用像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式，碧桂圆就很难保证每天24小时施工。如果企业不能快速反应，实现项目的快速回收，银行利息成本就会加大。众所周知，房地产项目的投资回收期一般较长，对银行的依赖性较强。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%，个别企业可能更高。一位银行行长戏称，“广州哪有什么房地产30强，只有中行、建行、工商、农行四强。”碧桂园操作如此大规模的房地产项目，来自银行的资金也不少，其中广东农业银行一年的授信额度就达到10亿。一个民营企业能得到银行如此的信任，主要归功于其能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系。

当然，规模经营让碧桂园的房子本身很难算得上是精品，因为规模化本身是拒绝个性的。从顺德碧桂园到华南碧桂园，房子风格基本上没有多大的变化，风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此，碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病。此次凤凰城的联排别墅也引来了大量的议论。一些看楼者认为这些联排别墅与农民房无异，仅有180平方米却要建成三层，楼梯狭窄，显得比较老土。但是从售楼中心反馈的消息来看，正是这种联排别墅卖得最为火爆。实际上这种情形在碧桂园其他楼盘也存在。这种现象的存在一点也不奇怪，主要是专业人士与消费者的眼光的差异造成的。

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“准确定位”为碧桂园找到了一个对价格敏感的消费者市场，“规模制造”为满足目标市场提供了可能。有的企业选择的是做大池塘中的小鱼，有的企业选择的是小池塘中的大鱼，而碧桂园是把大池塘先分成几个小池塘，再成为小池塘中的大鱼。

碧桂园模式值得我们探讨，可能更值得我们反思。

企业层面反思：有多少辉煌可以重来

·市场份额≠利润

1997年，维杰伊·韦斯瓦纳斯和乔纳森·马克在《哈佛商业评论》发表的《品牌经营的最佳战略》一文中，提出了以盈利能力为导向的品牌战略构架。

传统的观点认为，市场份额决定盈利能力。但是，当他们研究了40个大类消费品中高档品牌的盈利能力后发现，单单是市场份额一个因素并不能决定盈利能力。

他们认为，品牌的盈利能力是由两个因素决定的，即市场份额和这类产品的性质（或者说是品牌参与竞争的产品市场的性质）。一个品牌的相对市场份额对其盈利能力的影响，要根据整个商品大类是以高档品牌产品为主还是以低价品牌产品为主的情况而有所差异。他们运用这两个因素画出一个矩阵图。

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处于不同象限对一个品牌的潜在盈利能力有着不同的影响，一般来说，如果商品基本上由高档品牌构成，这类商品中的大多数品牌是有利可图的，而相反的话，所有产品的回报会低一些。如果你选择了不同的象限，相应的你也要采用不同的战略。

低路品牌，即产品在一个相对低价类商品中竞争，并且拥有一个较高的相对市场份额。大多数的低路品牌的利润并不是通过它们的价格实现的，更多的是通过成本领先来实现的。因此，在这个象限内的品牌，其首要目标应当是削减成本，并把节约的资金再投入到进一步的降价中去。

碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位，凤凰城在销售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回报。碧桂园凤凰城市场总监龙尔纲早于2002年５月８日就跟《南方都市报》记者表示，他对“五一”有总结，首先就是“多卖没多赚”。

正如模型所显示的，低路品牌的核心关键在于成本，凤凰城的成功无疑是成本领先的成功，但碧桂园的这种模式还有多大的空间？

·碧桂园剩余空间分析

碧桂园“低地价”的牌已经快打完了

除了花都买下的土地没有开发外，碧桂园在广州的东西南北都已经建起了一座座卫星城，在广州发展这种大盘的余地已经不大了。

碧桂园异地扩张面临挑战

从碧桂园将自己的广告语改为“南中国居住领域的旗帜”可以看出，碧桂园已经不甘于在广州周边的密集耕作了，其在异地进行品牌扩张已是势所必然。但是，异地的品牌扩张对于碧桂园的战略与品牌都提出了新的挑战。特别是一体化的经营模式，在异地根本就行不通，因为碧桂园的一体化是靠规模来支撑的。在异地不可能有这么大块大块的地给你经营。

消费者方面会慢慢成熟

消费者也会慢慢地成熟，当碧桂园所针对的主体市场一点点地缩小和逃离，当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时，碧桂园的“房屋大工厂”模式就会有很

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f 大的问题。你的目标消费者群针对的是主体消费者，是那些可能“为了两分钱就改变品牌忠诚”的消费者，但是，我们在这里忽略了更多的主流消费者。最先开发的顺德碧桂园，针对的是珠三角先富的阶层。这样可能导致很多“先富起来的人”不会在凤凰城买房，因为房子已不仅仅是房子，特别是这种别墅更是一种身份的显示，他们不希望和“毕业5年，成长中、发展型”的消费者混合在一起。

让消费者像买白菜一样买房的后果

凤凰城的营销者认识到，房地产的销售很大程度上是一种“人气”之战，目标消费群固然重要，其它的大众也不可忽视，一旦人气旺极，销售则是水到渠成的事。所有到了凤凰城的看房者，由不得你不购买。为什么呢？本来买房是一件很重大的事，可消费者在现场就像买白菜一样，根本来不及考虑那么多。看来人真是有羊群效应的，大家都买的东西肯定不会是差东西，将一件本来应该是理智性购买行为转化为冲动性购买行为，这是凤凰城的营销成功之处。

但我们也应看到，这样的做法会给以后的工作留下很多后遗症。如将来稍有不符消费者期望的地方，消费者可能就会投诉等。其实，所谓的不符期望，可能只是购房时消费者没有了解清楚地问题而已。

碧桂园有多少辉煌可以重来，又有多少“物美价廉”的碧桂园楼盘值得消费者等待？

行业层面反思：四对矛盾

凤凰城营销冲击波带来的震荡效果波及到整个广州房地产市场，甚至整个中国房地产市场，凤凰城给整个房地产行业提出了四对矛盾，这四对矛盾的探讨、争论、解决或许将决定房地产行业的走向！

·价格战还是价值战

尽管碧桂园不认为凤凰城掀起了广州房地产市场的价格战，但是业内人士认为，从某种意义上说，凤凰城前所未有的低价已经引领广州的房地产市场进入价格竞争时代。凤凰城的价格也可能成为一种新的标杆，它将影响到其他房地产企业的生存。在这个新的标杆下，除

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f 了少数几家靠差异化的品牌策略生存的房地产企业之外，其他的企业不可避免地要重新审视自己的生存机会。

事实上，5.1凤凰城获得巨大成功后，广州众多房地产商的别墅价格有意无意的在调低。凤凰城是否会让刚开始进入价值创新的广州房地产市场又回到价格的老路上？

·“竭泽而渔”还是“放水养鱼”

凤凰城为广州房地产的竞争设置了更高的平台，广州房地产业要保持长久的生命力，保障稳健有序的发展，就必需不断制造新的特点，取得新的突破。然而，凤凰城的成功，业已拉开了与同行的距离，后来者要想在凤凰城的基础上取得新的突破，其难度之大可想而知。通俗一点说，凤凰城是否提前“透支”了广州房地产业未来一段时期的“创新与突破”呢？凤凰城于2002年10.1再度开盘，但是我们没有见到5.1那样的火爆场面。

当青岛有100多栋别墅由于价格太贵而全部推翻，重建成一般楼房的时候，碧桂园由于低价而创造了销售神话。凤凰城的巨大成功到底是对市场的“竭泽而渔”还是“放水养鱼”？是否因为低价的冲击，就能够带来广州别墅市场的繁荣呢？

·规模经营与个性化矛盾

规模经营可以降低成本，但规模经营往往是以牺牲个性为代价的。因此规模化经营也使得碧桂园的房子本身很难算得上是精品。从顺德碧桂园到华南碧桂园，房子风格基本上没有多大的变化，因为风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此，碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病，甚至有人把凤凰城50万的白领别墅称为新时代的“筒子楼”。

·长期与短期的矛盾

在地产“服务品牌”上，碧桂园可谓华南地产界的成功典范，10年来高擎“服务品牌”大旗不松手，并且不断进行深化、细化、日常化，把服务变成整个公司无处不在的企业文化。

但在5.1凤凰城的广告传播中，碧桂园的核心价值被扔到一边，“给你一个五星级的家”没有在广告中出现，用的最多的是“给每一个成功的广州人士建造满意的房子”，“50

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f 万可以买别墅”。当凤凰城以价格作为主流定位时，也就是对于以往碧桂园品牌资产的释稀。广告没有品牌价值的传承，很大程度上从短期的销售而言，容易误导消费者对于价格的过度关注而忽略其品牌的内涵，对碧桂园长期积累下来的品牌资产是严重的损害。

点评：

凤凰城一天狂销7.5亿的案例可以说是空前的，但也可能是绝后的！

我们认为，这种模式的运作也存在不少的问题。事实上，如果碧桂园按自己的模式一直走下去，其他的企业又盲目跟进，整个产品大类，整个市场会进入一种负循环。我们的彩电业、DVD行业的惨剧就在眼前，虽然发展了这么多年，仍然可能要向别人交专利费。

有市场份额有用吗？有销售额又有用吗？

通过创新，产生差异化，为不同的消费者提供个性化的产品，不要把关注点总放在价格上，更应该体现价值。为企业的长远发展打算，不要为了一城一地的得失而追求暂时的销售额、追求暂时的辉煌。通过低路品牌获得的优势是暂时的、脆弱的，因为没有利润支持的市场份额是一种负担，而非优势；相反，通过创新、差异化获取的优势才是持久的、坚实的。

为消费者提供价值而非价格，进行创新、价值之争而非价格之战，是房地产企业乃至其他所有企业获取最后胜利的重要因素。

碧桂园的企业标志是一只抽象的凤凰，而凤凰城则完全用凤凰作为楼盘名，凤凰似乎已成为碧桂园的图腾。碧桂园让凤凰从高贵的神坛走下来，让普通人可以触摸到高贵的百鸟之王。碧桂园展开的是凤凰平民化运动，但也可能会让凤凰庸俗化，这是我们所不愿看到的。

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第四篇：案例——碧桂园[模版]

碧桂园项目管理案例介绍

一、应用背景

上市后规模化扩张

在业界，碧桂园一直以快速和规模性开发房地产项目而著称。开发一个项目，从拿地到销售，碧桂园仅仅只需短短6个月的时间。而随着其2007年4月在香港上市后，规模也随即从广东省内拓展到江苏、湖南、安徽、重庆、辽宁、内蒙等省外地区，项目开发量及交楼量与上市前相比实现了成倍增长：从数量上来看，2008年碧桂园的在开发项目达51个，开发量比上市前增长了一倍；从规模上看，碧桂园08年的交楼面积超过了06、07两年之和。另据碧桂园相关统计数据显示：截至2008年10月30日,碧桂园已取国土证的开发项目的总建筑面积高达4618万平方米，其中，在建总可售建筑面积高达1606万平方米。

扩张下的管理压力

随着碧桂园扩张力度的进一步加大，集团面临的管理压力也越来越大。比如，集团的管控模式为快速决策和调动资源带来一定困难；人才供应和人才培养成为企业一大难题；资金计划的准确率让人担忧；合作伙伴资源和知识管理没有专门和系统的维护，给企业的信息流失埋下隐患；合同签订、合同变更以及项目报告体系的粗放式管理导致“大企业病”，严重影响集团整体的办事效率等问题接踵而来。

ERP信息化建设成必然趋势

面对公司的规模化扩张，碧桂园高层意识到了信息化管理的急迫性和重要性。从07年4月份上市之后，碧桂园集团便立即启动了“碧桂园ERP计划”，先后上马了ERP系统中的财务管理、采购管理、资金管理以及HR管理等系统。2008年7月，碧桂园再次携手房地产管理软件专家明源软件，重点引入“碧桂园ERP计划”的核心系统——项目管理ERP系统。

二、项目管理ERP应用方案

碧桂园集团对项目管理ERP系统的实施投入了前所未有的庞大资源，项目实施领导小组组长直接由集团执行总裁崔健波及执行董事杨惠妍担任。同时，为了确保ERP项目的顺利实施，碧桂园还抽调专人，成立了“碧桂园项目管理ERP办公室”，专项开展ERP项目实施的管理与推进工作。

项目管理ERP系统是碧桂园整个集团的核心系统工程，触及集团上下，甚至涉及到碧桂园整个管理流程和标准的梳理与再造。该系统重点围绕碧桂园地产项目开发的全生命周期，从“进度、质量、成本和现金流”四条主线实现对整个项目的全面管理。分别覆盖“项目发展（包括项目论证、项目可行性分析）、规划设计、项目建设（包括采购招投标、施工等）和销售与服务”等项目运营管理的重要阶段，以实现对整个项目规范化、流程化和精细化的全方位管理。

2008年5月至8月，明源实施专家对碧桂园集团20多个一级部门以及若干个项目进行了深度调研，全面了解碧桂园项目管理的业务状况，并最终确定“试点先行→建立内部标杆→分阶段目标，全面推广”的实施方案。2008年10月1日，项目管理ERP在第一个试点区域正式上线，上线的系统包括进度的计划系统、合同付款系统、成本系统以及工作审批流等四大系统。

三、项目管理ERP的应用模式

进度系统

碧桂园在项目进度计划的管理上，采用了分级计划管理体系，即“区域公司级、项目总经理级、项目职能部门”三级管控模式。根据集团总体要求，由区域公司、项目部、集团派驻部门讨论确定主项计划、专项计划初稿，经审批后由项目部执行。编制主项计划时，区分一般工作项与集团关键节点，让最稀缺的高层时间锁定在最关键的节点上。

合同系统

合同的规范管理是实施成本控制、实现利润最大化的前提。目前，试点区域公司的合同已录入系统上千份。在合同录入系统的情况下，系统还支持合同分析，比如按照合同签订的类别分类显示各类合同签订的金额，并对合同变更、付款等情况进行分析，使合同签订状况、应付款、已付款等情况都在系统里一目了然。审批流

发起人上传合同或付款相关文件，终审领导上传手工签字扫描件，每一步骤责任人均可给出意见，不同意的情况下可以打回。目前，试点区域公司已通过的各类审批流近千条，实现了合同审批、付款审批、项目部周计划审批、行政审批等在ERP系统中的顺利运行，提高了审批效率并使区域在一定程度上实现了现代化的无纸化办公。

知识管理（1）会议制度

试点区域公司基于项目运营，细化会议体系，即在原体系（项目启动会、区域周例会）基础之上，将区域周例会分解为项目运营半月会议以及专题研讨会，并另外增加了阶段性成果审查会。同时，利用系统规范会前的输入产物和会后的输出产物，将项目月度的例行执行报告进行自动汇总，统计项目的关键节点完成率生成执行结果，使开会时完全聚焦在讨论与决策上，根据决策结果立刻调整项目计划，并直接落实责任部门、责任人，这样既保障了项目计划执行的真正落地，又有效提高项目运营决策的效率和决策的质量，规避决策的风险。

（2）“标准工作指引库”及“项目管理知识库”

试点区域公司利用系统建立 “标准工作指引库”及“项目管理知识库”，并对项目运营中的具体工作项操作及实施进行说明，以供经验不足的员工进行查询和操作。并通过对经验的不断总结和更新使操作流程更加合理，为新项目的开发提供重要参考。

四、应用效果

进度计划系统——项目管理的核心

1、形成计划编制、执行、汇报、调整（PDCA）的一个闭环管理模式；

2、集团领导可以通过系统快速查询项目部主项计划、关键节点计划完成情况及达成率，通过项目形象进度了解项目现场情况，从而及时掌控项目的整体开发情况；

3、区域公司及所属部门依照各自职能，可以监督项目部主项计划、专项计划的执行情况，并根据项目部的计划达成率进行评价，引导项目合理快速的开发；

4、项目总经理和项目部门经理权责分明，分别关注各自对应的主项计划、专项计划执行情况并进行及时汇报，以保证项目部在最大程度上按照预期开发及交楼；

5、规范管理，实现“集团级-区域公司级-项目部级”三级管控；

6、规范项目开发计划，明确开发步骤及开发周期；

7、通过系统分析了解项目开发情况，可作为项目部考核指标；

8、领导层可以通过形象进度的形式更直观、更及时的了解项目现场情况。知识库——项目管理的精华和沉淀

1、对具体工作项操作及实施进行说明，方便经验不足的员工进行查询和操作；

2、通过经验总结和更新使操作流程更加合理；

3、对于新项目的开发有重要的参考价值。合同系统——项目管理的基础

1、改变传统合同管理方式，实现电子化管理；

2、便于对合同执行情况进行分析，全面掌握项目开发情况；

3、在合同管理基础上进行成本控制、合约规划，使项目管理规范化；

4、与审批流紧密联系，实现电子化的合同、付款审批。审批流——联系项目、区域公司和集团公司的纽带

1、实现了合同审批、付款审批、项目部周计划审批、行政审批等在ERP系统中的顺利运行；

2、根据定义好的步骤自动流转，每一步骤处理完成第一时间传递至下一步骤，大大提高了审批效率，规范了审批流程；

3、代替传统的传真形式，实现无纸化办公；

4、规范审批过程，明确审批步骤；

5、体现每一个步骤的审批意见，供领导参考；

6、系统中的审批表单及附件使领导审批时能够更全面的掌握审批需要的信息。

五、小结

项目管理ERP系统在试点区域公司的实施改变了传统管理项目的方式，更直观、快速和准确的反映项目运营开发的情况，对集团公司实现现代化的企业管理、规范项目运营管理等方面产生了积极的推动作用。

点评1：阮家声

碧桂园集团项目管理ERP办公室主任

去年7月份的启动会是碧桂园与明源在项目管理ERP合作的一个开始，也标志着一个“伟大”的信息化工程的开始。这次的合作我个人觉得有几个特点是希望和大家分享的：

从项目的维度分享：第一，此次的合作所涵盖的项目规模应该是明源公司有史以来最大的。由于开发模式的特殊性，我们碧桂园一个项目的规模有可能等同于同行开发的项目规模的好几倍，甚至是好几十倍。因此，导致在业务解决方案、培训实施等的一般工作项都出现了很多意想以外的困难；第二，变化速度快。从正式启动开始，双方团队合作的实施计划已经由最初的1.0方案到3.0方案，而且按集团高层的指示，我们的项目已经进入全面实施的计划阶段。这对此次的合作增加了相当大的难度；第三，要求高。这体现在我司对实施效率和效果的要求上。第一个试点，沈阳区域，从7月份到10月份就完成了计划、合同、付款、行政审批的实施上线工作，并且在12月份进行了成本系统上线和知识库工作的开展。目前，沈阳区域的项目管理ERP已经成为了碧桂园全国范围内推广项目管理工作的第一个标杆。

从合作的维度分享，我想这样来形容：沟通密切、分工清晰、服务意识强、知识传递效果好、愉快、享受！

我们预见到的挑战是巨大的，但我相信，只要坚持着这份态度、这份执着、这份责任、这份激情，成功将和我们越来越近！

点评2：杨维国

明源软件高级实施顾问 碧桂园集团07年上市后在全国高速扩张，项目运营管理面临很大的挑战和压力：项目公司有五十多个、缺乏统一管理标准、缺乏有经验的管理人员、管理半径大、地域遍及全国、各地差异很大„„如何保证软件系统成功落地、兑现客户价值？这是摆在实施团队面前的一个复杂的问题。

经过双方团队详细深入的业务调研和分析，具体实施策略经过不断调整，最终确定为“试点先行→建立内部标杆→分阶段目标，全面推广”的实施方案，具体做法为：

【试点先行】选择管理基础较好、资源较充足、管理层意识较好的区域试点，可以降低实际落地风险。

【建立内部标杆】在试点项目建立配套管理措施、标准，调整管理流程、岗位，完善优化软件系统。在取得较好的应用效果后，作为集团内部应用标杆，为在其他项目中进行管理复制、系统应用模式复制打好基础。

【分阶段目标，全面推广】试点项目实施上线，取得成果和各方面认可后，就可以在集团全面推广，进行复制。在全面推广时，需要把实施目标分解成若干个阶段性目标，控制实施步骤，保证每个目标可以顺利实现。

目前碧桂园集团的实施已经推进到了【分阶段目标，全面推广】中第二个实施目标，预期将在09年5月前后，完成进度、合同系统的全面实施，并开始成本管理的全面推广工作。

第五篇：碧桂园企业文化

碧桂园企业文化

一、企业文化核心：

希望社会因我们的存在而变得更美好！

1.价值观：做有良心、有社会责任感的阳光企业

2.理想：衷心希望国家富强、民族复兴、人民过上美好生活

二、企业定位：

快速、大量提供社会需要的物美价廉住宅的工厂

三、企业核心竞争力：

“快速开发、快速销售”的运营开发模式

1.合法开发建设用地，项目选址城郊，不挤占核心资源

﹡碧桂园在国家法规允许的范围内开发建设，既考虑适应城市化进程，满足广大普通居民对提升住房品质的需求；也契合当地经济发展和政府对城市区域规划的需要。

﹡碧桂园属下部分项目选址于距大城市中心地带约10—30分钟车程，能迅速接驳道路交通网络的城郊区域。

﹡碧桂园属下项目亦大多选择在国内三线及四线城市发展。

2.快速开发，每年将保持1000万平方米以上的开发速度

碧桂园项目获取土地使用权证后，全部项目马上由集团自主开发建设，原则上于3年内完成全部开发。

﹡碧桂园每年将保持1000万平方米以上的开发速度。

﹡碧桂园产品平均于开工后一至两年内即可达到交付条件。

3.社区配套快速成熟，主动配合市政建设，推动城市化进程

﹡碧桂园一直响应中央构建和谐社会的号召，在党的十七大关于积极建设社会主义新农村的精神指引下，力所能及地推动三、四线城市的城市化进程。

﹡碧桂园一直用超前规划的理念建设和运作地产项目，大部分新项目都首期即建造五星级标准酒店、大型商业中心、学校等综合社区配套。

﹡积极主动地配合市政建设，碧桂园部分项目还建造水厂、公众性大型城市广场(论坛)、市政道路等城市级配套设施。

﹡碧桂园的配套旨在最短时间内给业主提供完整的居住生活解决方案，配套本身已不再局限于“社区”，而成为服务整个区域的生活、商务、休闲之所需。

例如：碧桂园的广州(论坛像册户型样板间视频1视频2视频3)项目，位于广州东部发展区，2002年5月开盘，在开盘不到一年的时间内，五星级广州凤凰城酒店(600间客房)、大型商业广场、主题公园、大型交通中心、中英文学校、大型水厂(日供水量达8万立方米)等配套设施已陆续启动运营，至今已有逾三万人入住其中。

4.快速销售，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过3500元/m2

﹡碧桂园产品以物美价廉著称，由于规模开发和高效运作，过往三年交付的公寓带全屋装修均价不超过人民币3500元/平方米。

﹡碧桂园产品在取得预售许可证后，会全数投放市场，实现快速销售，由于定价合理，批次日均销售率高达78%，平均积存率仅为2.5%。

﹡碧桂园已满足了近20万业主的居住需求，同时也力所能及地调节了区域市场供需和价格的平衡。