如何规范接出警程序讲稿

第一篇：如何规范接出警程序讲稿

如何规范接出警程序

概念

接警即报警受理，它是指公安消防总（支、大）队的消防通信指挥中心或公安消防中队的通讯室，接受外界灾害事故报警，并迅速准确处理的过程。它是灭火救援战斗行动的开始。

出动即灭火、抢险救援出动，它是指消防人员从接警到出动指令至奔赴现场的过程，是灭火作战行动的首个环节，包括蹬车出动和奔赴现场两个环节。

第一部分 报警的方式和“三台合一”接处警模式

（一）报警的方式

报警的方式，一般可分为有线报警、无线报警、瞭望报警及其他形式报警。

1、有线报警（1）有线市话报警

是指公众使用公共市话系统拨打119等灾害事故报警特别服务号码，通过报警专用线路，把灾害事故信息传递到消防通信指挥中心或应急联动中心的一种报警方式。（2）有线专线报警

有线专线报警是指通过设臵在消防安全重点单位与消防通信指挥中心或应急联动中心之间的报警专用线路传递灾害事故信息的一种报警方式。（3）有线自动报警

是指通过设臵在城市火灾自动报警系统与消防通信指挥中心或应急联动中心之间的报警专线传递灾害事故信息的一种报警方式。火灾时，报警系统自动启动报警装臵和有关联动设备；消防通信指挥中心可以自动显示火警单位、地址等信息，并根据预案进行调度；此方式能极大的缩短接处警时间，有利于将火灾扑灭在初期阶段。

2、无线报警（1）无线市话报警

是指公众使用移动电话拨打119，将灾害事故信息传递到消防通信指挥中心或应急联动中心的一种报警方式。（2）无线专网报警

是指公安机关或重点单位通过建立的无线专用网来传递灾害事故信息的一种报警方式。（3）无线自动报警

是指设臵有无线火灾报警系统的消防安全重点单位发生火灾时，将火灾信息通过无线报警数据通道发送到消防通信指挥中心或应急联动中的一种报警方式。（4）手机短信报警

3、瞭望报警

（1）图像监控报警

是指在城市若干个制高点设臵监视设备，并与消防通信指挥中心或应急联动中心建立话音通信，图像传输信道和控制信道，利用有线或微波接力等方法传递火灾信息的一种报警方式。

（2）人工瞭望报警

是指设臵在城市若干个制高点派出人员进行人工瞭望监视，并通过有线或无线电话、无线电台向消防通信指挥中心或应急联动中心报告火灾信息的一种报警方式。

4、其它形式报警

（1）来人报警

是指公众发现灾情，无法通过信息工具进行报警，直接到消防中队、消防通信指挥中心或应急联动中心报告灾情的一种报警方式。

（2）声光报警

是指由于受条件限制，在少数地区和特殊情况下，采用敲锣、击鼓、撞钟、鸣笛、燃放烟火等方式发送灾情信息的一种报警方式。它具有原始、简单、直接的特点。

在这里，我们经常遇到的报警方式是有线市话报警和无线市话报警两种。其中无线市话报警最为广泛它具有及时、快速、灵活的特点，但易受地形地物及移动通信网覆盖范围的限制。

（二）“三台合一”接处警模式

公安机关“三台合一”接处警系统技术规范中明确了三种“三台合一”建设模式。依据2006年12月25日在南京召开的公安机关“三台合一”工作现场会有关精神，此三种模式分别为：

（1）统一接警，同席分类处警模式。

110报警服务台集中接受110、119、122报警电话，每个接警台均可受理3种报警电话，110民警负责调度消防力量、相关警种及社会联动力量。

（2）统一接警，异席分类处警模式。

110报警服务台集中接受110、119、122报警电话，在不同席位上分别按不同警情处警。这种模式中，110报警服务台和公安消防指挥中心采用相同的接处警系统和三方通话功能，与公安消防中队终端台都建立调度专线，由110报警服务台负责接受火灾及其他灾害事故的报警、调度第一出动消防力量、调度相关警种和社会相关联动单位；公安消防指挥中心负责调度增援消防力量、监听并可与110报警服务台共同调度消防第一出动力量。

（3）统一接警，异地分类处警模式。

110报警服务台集中汇接辖区范围内的110、119、122报警电话，经过中心系统的自动分析判断后，自动分流到公安消防指挥中心进行接处警。一是系统中心设在市公安局110报警服务台，负责同步监听消防部门的接处警情况，调度相关警种及社会联动单位协同配合灭火救援；公安消防指挥中心设远程接处席，负责城区灭火救援接处警工作，监控各县（市）119接警情况。二是110接处警中心与119消防指挥中心实行并网。110报警服务台接警后，如属119火警电话，则通过系统排队机直接分配到公安消防指挥中心接处警系统，全面负责接处警工作；110报警服务台负责调派相关警种及社会联动单位协同配合，可对消防部队接处警情况实施监听。

第二部分 报警受理人员的要求

1、良好的心理素质

在受理火警时，良好的心理素质也是尤为重要的。在报警时有些市民的精神高度紧张，出现情绪激动、语无伦次甚至大声哭喊的情况，导致不能够把火灾地址详细的向接警员描述。这时候接警员就要极力稳定自已的情绪，千万不能因对方紧张而使自已也高度紧张，否则只能使接警速度更加缓慢。此刻保持头脑的敏捷、思路的清晰极为重要，切忌出现恼火、不耐烦而粗暴受警的现象。

2、语言表达能力

这一点是最为重要的，首先接警员要尽量讲普通话。其次，遇有方言较重或年岁较大报警人时更要耐心询问，细心倾听，可采取让能听懂本地方言的人接听，或者建议让报警人身边的人接听电话进行询问。当报警人由于心情紧张而语无伦次不知道如何表达周围情况时，接警人可采取提问式来询问火场情况。若对方过度紧张出现哭叫等现象，可先对报警人进行语言安慰劝说，使其情绪稳定后再进行询问，并可根据对方言语来判断其情绪状况，问话中间接插几句安抚的话，以达到详细了解火灾现场情况为最终目的。

3、注意礼貌用语

为了在市民中树立119报警台规范化的良好服务形象，受理火警时注意礼貌用语也很重要。总队、支队多次对接处警文明用语进行了规范。一般接火警的文明用语有“你好”、“请不

要慌张，请说清失火（事故）单位名称，详细地址；”“请问什么物质燃烧（泄漏、爆炸），火（现）场情况如何，有无人员被困。”“请问你的姓名和电话号码，请你组织人员在火（现）场路口接应消防车”等。受理火警时应停止手中其它一切工作，坚决杜绝出现“请稍等一下”及类似言语，特别是第一受警人受理火警时，也尽可能地不重复询问相同的问题，因为这只会导致让报警人感觉接警员不够迅速、不够紧急的心理。

4、掌握一般的消防常识

接警员除应具备以上几点外，还应熟悉辖区的基本情况，特别是交通道路、重点单位、消防水源等情况。同时要懂得一些简单的灭火常识。如油锅起火用锅盖盖严窒息法、灭火器的开启方法、什么类型的灭火器适用于什么火灾等等。有时报警人在火灾初起时能够找到灭火器材但不会使用，拿在手里不知所措，就打119边报警边求助灭火器材使用方法，这在生活当中确实存在。因此在处警工作当中就遇到过类似问题。这就要求接警员懂得一些这方面的常识，以便能够把火灾消灭在初起阶段。同时，这也要求接警员具备一定判断力：若是电话中无法讲清或是对方没有扑灭的可能，就不要冒险，否则会酿成报警人不必要的人身伤害或造成严重后果。

总之，作为一名119接警员就是消防部队的眼睛和耳朵，在具备熟练的日常业务技能的同时，还应具有良好的心理素质和准确的判断力，敏锐的洞察力。平稳中求快捷，快捷中求准确。

第三部分 报警受理的方法及处理

警情接报、处理“四步工作法”

（一）询——询问

1、询问的基本要素：

（1）灾害事故地点。包括灾害事单位名称、详细地址（什么路、什么巷或周边标志性建筑等）等。

（2）灾害事故情况。包括燃烧物类型或事故的性质、灾害程度，建筑物情况，发生灾害的部位，灾害现场有无被困人员和爆炸、倒塌、泄漏及毒害物品等情况。

（3）报警人相关信息。包括报警人姓名、单位，联系电话或现场其他联系方式，以及报警人所处的位臵、与事故现场处于什么关系等。

接警员在接警的过程中如果对灾害事故单位的地址询问不清楚或记录错误，就会造成消防车无法及时赶到事故现场，贻误战机小火变大灾；如果是灾害情况和类型没有询问清楚就会造成调度力量不及时，调度力量不正确等严重后果。根据灾害事故类型确定不同类型的警情：（1）火灾：建筑情况，火势。

（2）事故：事故类型，是否有爆炸泄漏危险。（3）灾害：是否有爆炸泄漏风险，道路交通情况。（4）救助：是否有生命危险，被困人员状态。

2、接处警过程中的两个要求：

（1）要求110指挥中心调派事故辖区派出所或巡警力量到场协

助处臵。

（2）要求报警人到灾害现场附近的主要路口接应消防车辆。

（二）判 ——判断

1、判定警情类型，2、判断警情所在的辖区，3、判断调集力量的数量和车辆装备的种类，4、判断是否调集增援力量，5、判断是否通知上级指挥员出动。

6、判断是否调集医疗急救、工程抢险等相关力量。

7、判断是否需要上传现场图像。

（三）处 ——处理

1、根据警情合理的进行力量调度；

2、一般性火灾和抢险救援、社会救助，中队值班室要在出警后5分钟内将出警类型、地点、有无人员被困、出警人数和车辆、带队干部、报警人电话等报告给支队指挥中心。

3、五类场所（高层、地下、人员密集场所、易燃易爆危险化学品场所、大跨度大空间场所）发生火灾或抢险救援时，要在出警后3分钟内支队指挥中心报告。

4、支队指挥中心接到报告后，值班干部要及时向值班首长和总队指挥中心报告，必要时向带班首长报告，特殊紧急情况可以越级报告。

5、各队警情处理完毕后，要及时向支队指挥中心报告归队情况。

6、按照要求，及时填报《重要灭火救援情况报告表》，并及时编报《值班信息快报》。

（四）跟 ——跟踪

1、对扑救、处臵时间长的重大警情、灾情，要及时跟踪。

2、对扑救、处臵参战力量多的重大警情、灾情，要及时跟踪。

3、对人员伤亡多，过火面积大的火灾，要及时跟踪。

4、对领导批示指示的警情、灾情，要及时跟踪。

5、对重大勤务活动的消防安保情况，要及时跟踪。

第四部分 出动

一、出动要求

遇有下列情况时，公安消防部队必须立即出动：

（１）接到火灾及其职责任务范围内的报警或者上级命令时；（２）上级检查执勤战备情况，发布出动命令时；（３）其他需要立即出动的情况。

二、统一出动铃声，明确出动警情

今年以来，在总、支队视频监控抽查和日常督查中，发现各队存在接警出动信号不统一，未按警情出动着装，出动速度缓慢等现象，严重影响了我支队的执勤战备工作。为此，支队首长高度重视，要求全体官兵切实增强抓好接警出动工作的责任感和紧迫感，采取行之有效的措施，进一步规范接警出动程序，增强执勤备战能力。

支队规定警铃“一声连续长音”为火警出动，持续时间为15秒钟；警铃“连续三声短音”为抢险救援和社会救助出动，重复

五次；警铃“连续两声短音”为战备检查出动，重复五次。上级部门在辖区内进行执勤备战检查的模拟报警，值班员根据报警情况发出火警或抢险救援信号。

三、规范出动秩序，明确出动力量

1、严格落实首批力量出动不得少于2台消防车的规定，夜间出警照明车必须出动；

2、大队值班干部必须随首车出动或第一时间赶赴现场；

3、中队出动后，接警人员、带队干部要与事故现场继续保持，跟踪了解灾害现场变化情况；距离营区较远（30公里以上）的事故救援，应考虑城区的留守力量，根据事故类型应就近调度乡镇专兼职消防队力量到场，留守干部对留守力量要及时进行调整和分工。

4、上级组织紧急出动时，中队执勤人员都应着装登车（着灭火防护服），所有执勤车辆均要驶离车库。

（1）火警出动。当听到出动警铃时，全体官兵着灭火防护服根据执勤分工登车出动，执勤队长乘首车出动，首车到达值班室后，执勤队长根据出动命令和接处警值班员报告的现场情况，确定出动力量，未出动的车辆与人员恢复战备；

（2）抢险救援和社会救助出动。当听到出动警铃时，执勤队长和抢险救援班战斗员着救助服，其他官兵着灭火防护服根据执勤分工登车出动，执勤队长乘座抢险救援车出动（抢救救援车为首车），首车到达值班室后，执勤队长根据出动命令和接处警值班员报告的现场情况，确定出动力量，未出动的车辆与人员恢复战备；

（3）到队战备检查出动。当听到出动警铃时，全体官兵着灭火防护服根据执勤分工登车，所有执勤车辆驶离车库停于车库前，车辆停稳后，大队值班领导或中队执勤队长跑至车前指挥位臵，各车官兵下车跑至车辆右侧按指挥员、班长（组长）、战斗员、驾驶员的顺序呈纵队集合（从车辆左侧下车的官兵从车辆后侧绕至车辆左侧集合），再由排头指挥队列以跑步带至集合位臵（根据指挥员的位臵确定），行进过程中要有番号，大队值班领导或中队执勤队长整齐队伍，整理着装，清点人员后向上级报告。

（4）监控视频战备检查出动。如果上级部门利用远程监控系统进行视频战备检查出动时，接处警值班员首先要对来电进行甄别，明确来电部门或领导，当接到出动命令后要迅速按支队规定的警情铃声发出出动信号。当听到出动警铃时，全体官兵按到队战备检查出动的要求出动。集合列队完毕后，大队值班领导或中队执勤队长迅速跑至值班室，用值班室电话向来电部门或领导报告出动人员和车辆情况。

四、配齐值班人员，明确任务分工

各大（中）队按不少于2人（要求为当地的语言能力较强且对辖区情况比较熟悉的合同制消防员）的要求配齐接处警值班人员，设立正、副值班员。各单位出警时，副值班员随首车出动，并担任火场通信员，通信员要能时刻保持与支队指挥中心（中队值班室）的通信畅通，并及时报告现场灾情进展情况。

五、登车出动

（一）着装登车

执勤人员听到出动信号后，应立即停止一切活动，跑步进入

车库，按照规定着装登车，并按规定的位臵乘坐。

1、按规定着装

2、按规定携带器材装备

3、按规定位臵乘坐

执勤人员应按照分工依次登车，在规定的位臵乘坐。严禁坐在车厢顶部或站在车外。非执勤人员不得登车。

（二）检查登车情况

各战斗班长应迅速检查战斗员登车情况，发现问题及时纠正。支队要求出现下列情况消防车不能出动：

1、首车出动没有干部跟车不准出动。

2、执勤车辆车门未关牢不准出动。

3、车辆制动系统气压不足不准出动。

六、奔赴火场

奔赴火场，是指消防车驶出车库至到达火场的过程。在这一过程中，需要开展多项工作，其中最主要的就是判断、预测火场情况，做好相应的战斗准备，实施超前指挥。

（一）选择行车路线

消防队接到出动命令后，应根据消防通信指挥中心的指令、平时“六熟悉”掌握的情况或应用车载导航设备选择最佳的行车路线，迅速、准确、安全地到达火场。

1、选择最近的路线

通常应选择行驶距离最近的路线奔赴火场。

2、选择最快的路线

如果最近的路线是路面狭窄、坑洼不平，或是人员、车辆十分拥挤的路段，执勤队长应及时选择路况良好、交通便捷的路线奔赴火场。

3、选择安全的路线

扑救有毒物质、易燃气体、易燃液体和大面积物资堆场火灾时，应根据作战任务、当时当地风力方向、地形条件等情况，选择安全的行车路线和停车位臵，从上风或侧上风方向驶抵燃烧区。在行驶中，应注意观察前方情况，发现行车路线异常时，应及时更改行车路线。

（二）保持途中联络

奔赴火场途中，应保持出动车辆与消防通信指挥中心、各出动车辆之间的通信联络通畅。途中联络的主要内容包括：

1、核对情况

车辆驶出车库后，首车通信员应及时向消防通信指挥中心（值班室）或报警人核对火场地址和任务，发现差错立即纠正，并立即通知各出动车辆。

2、报告情况

奔赴火场的途中，执勤队长应向消防通信指挥中心报告（值班室）观察到的火情，如浓烟升腾、夜间火光映红天空等火势状态；途中遇到的意外情况以及行进方位、路况等信息。途中即使未发现烟雾和火光等燃烧迹象，也应及时报告。

3、传递信息

消防车出动途中，消防通信指挥中心（值班室）与中队首车之间应及时互相传递下列信息：报警人提供的灾害信息；预案及数据库中存储的此类灾害的性质、特点及处臵对策；消防通信指挥中心和上级指挥员下达的各项指令；消防车行驶情况；气象报告；火场及周围道路、消防水源、建筑结构、地形地物等资料。

（三）做好战斗准备

奔赴火场的途中，执勤队长通过观察和消费通信指挥中心告知的火场情况，判断预测火情，提前向各车部署作战任务和停车方位。这种超前指挥，对大大加快灭火战斗进程起着重要的作用。

1、及时了解火场情况

在奔赴火场的途中，往往有数分钟乃至更长的行车时间，执勤队长应利用这段时间通过询问消防通信指挥中心、询问报警人、数据传输、调阅车载计算机/PDA等通信装备的存储资料、观察火场等方式，尽可能多地掌握火情情况，为扑救火灾做好准备。

2、预测判断火场情况

执勤队长预测火场可能出现的情况，判断火势的发展，通常需要综合考虑下列因素：报警人提供的情况、着火物质的性质和特点、火灾的发生时段、当时的气象情况、途中观察到的火场情况和平时掌握的情况等。其中，最重要、最可靠的是途中观察到的火场情况。通常可根据烟雾、火焰颜色和燃烧范围等判断火灾类别和火势大小。

3、想定作战方案

执勤队长应根据预测、判断的结果，灭火作战预案，周围道路、水源等综合情况、围绕火场主要矛盾，想定灭火战斗行动方案。向各车指挥员简要部署作战任务，明确水源的选用、供水形式、进攻方向等事项，不知有关预防性措施，提示作战注意事项，进行必要的战前动员。

4、及时申请增援

执勤队长应根据预测、判断的结果，估算火场所需灭火力量，及时向消防通信指挥中心请求调集增援力量，明确提出所需增援的消防车种类和数量。

（四）保证行驶安全

奔赴火场途中。执勤队长和各车班长应提醒驾驶员注意观察道路和行人情况，控制消防车行驶速度，确保行驶安全。

1、视道路情况控制车速

消防车出动途中应视道路情况控制车速，遇到交通高峰、冰雪、迷雾、暴雨天气或路面湿滑地段时，驾驶员应减速行驶，尤其要防止紧急刹车；在道路狭窄、路况很差的情况下，不得强行超车。

2、避开空中障碍物

注意避开道路上方的管线、电缆、树木、标志牌等障碍物；看清前方桥洞、隧道、管线的标高，按标高规定通行。

3、通过特殊路段

通过火车和汽车交岔道口时，应听从铁路道口管理人员的指

挥；遇无人看护的铁路道口时应先减速，观察确定安全后方可通行；通过坡大、弯急的山路时，应严格控制车速；遇有乡间小桥时，执勤队长应先下车，待观察确定小桥荷载能够满足通过消防车时，才能缓速通过；通过乡间郊外的松软湿滑路段、涵洞时，应先让乘员下车，然后边观察边通过。

第二篇：接房标准程序

接房标准程序

接房标准程序 :查看“三书一证一表” 如果开发商不能提供这些文件，您可以拒绝收房。

一、收房程序心中有数 收房的一般程序是：

1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。

2、买家应在收房通知单上注明的时间（通常是30天左右)内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

3、楼房现场验收。发展商应首先出示：如果开发商不能提供这些文件，您可以拒绝收房。

（1）《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

（2）《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》（3）《建筑工程竣工备案表》（《竣工备案表》上必须要有建委同意备案的章）（4）《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）（5）《住户验房交接表》（6）《楼宇验收记录表》

（7）管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)【提示】：（1）开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

（2)买家缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

（3)依原合同约定标准验楼。

（4)验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

（5)根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过15天；无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

（6)如对楼房基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并签署钥匙凭条。业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》，在《住户验房交接表》上签字认可。

4、办理入住手续

1)换发票、缴交各项相关费用；

2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；

3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。

二 做好充分准备

接到发展商寄来的收房通知书起，收房准备工作就应该开始。收房前的准备宜细不宜漏。

首先应看清发展商约定的收房时间，确定具体收房日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。

其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约)，各期还款单据（发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员的相片，收房通知书，等等。

最后，当然要找一位有经验的收房专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙，可以大大减少收房验房细节上的疏漏。找多些人一起收房，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收房时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。

三、查看“三书一证一表”

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

1、《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；

2、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证；

3、《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。

这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。

4、《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

5、《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。

因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。

四 收房过程见招拆招

●陷阱一：收房时限

发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。

对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址，一定要容易接收并能保障亲自签收的地点，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。

●陷阱二：证件不齐要接楼

“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。

对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。●陷阱三：先签文件后验楼

上文所述的先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。

●陷阱四：疲劳战

商家典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房，造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收房的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是，对于发展商来说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余，也往往亏透了！

对策：应对这种伎俩的方法是莫被收房现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。

●陷阱五：灰尘满积

清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。

对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。

●陷阱六：大事化小

无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。这其实又是商家的一个陷阱，将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重，让不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。

对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。●陷阱七：巧立名目的收费

虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收房入住时又巧立名目乱收费用。如天河的张生在看楼时，发展商在样板间的门上贴出说明，明示此门“随楼附送”，签合同时，张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收房时，开发商未装防盗门却提出收防盗门安装费，理由是门确实附送了，但锁是具备防盗功能的进口货，因此要收费，且他们的收费也符合物价局的标准，发展商把无理的事情说的似乎头头是道。王小姐在楼盘的认购须知里，发展商明确标出了入住收费的价格，其中一项收售费让王小姐甚为不解，楼小姐明明说可视对讲系统是赠送的，但收房时却要交3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目，而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费，但要化400元购买长期所有权。

对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱，另外，收房时也要不怕麻烦，与发展商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，更好保护自身利益。五 查房验楼有技巧

●户外环境要看清，面积仔细量

首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件，购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差是否可以接受。据《商品房销售管理办法规定》，如面积误差比绝对值在正负0.06％（含0.06％)的购销双方不作任何补偿，0.06％（含0.06％)至3％以内（含3％)的，据实结算房价款，超出3％的，买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问，可先自行测定房内面积，确有问题，再请房地产测绘机构测绘，以其认定的房屋建筑平面图为准。

●地面需平坦无裂漏

如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空洞声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖部分面积下面是虚空的。

●墙体和墙面，笔直均匀是关键

检查墙角，墙体转角线是否笔直；带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方正，用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度；查一查墙脚部分硬度是否高于墙面，地否平整，是否在一个平面上。墙脚的高度以12～15公分为宜，色彩最好与地面相同。不同等级的建筑，其墙面处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸。贴墙布等。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较租的颗粒或印迹大，说明质量低。喷塑的要看墙面的整体性，色点大小应均。查看墙纸、墙布是否有气泡，纸与纸，布与布的交接处是否平整。

●门窗材质挺重要

首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，注意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用；看门开启是否自如，关闭严不严。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻，有无残缺。窗户的密封性要好，注意窗台有无渗水，窗底部滑道是否平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在收房时解决。

●设备要齐全

业主可检测给水管、排水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座是否有电。对于附送设备的性能，消费者应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。如对于空调，可先设置温度然后到建筑内各部分实测温度，检验其吻合程度。对于烟感器、温感器，可局部改变建筑室内的烟度和温度，看这些设备在标准的烟度、温度下是否报警。

●插孔探头要点清

如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。当然了，还要查一查电制板有没有堵塞或崩裂，有没电力供应。

●顶棚要结实

住宅的顶棚构造一般较简单，消费者可检查吊柜是否结实，上下取物是否方便。给、排水管道、空调送风管、电线网等的处理是否合理。顶棚支撑在上面吊下的构架上。消费者应看构架是否结实，顶棚上的灯具是否完好，各送风口是否均有风。

●厨卫重点是防水

厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次２４小时闭水试验，看是否漏水。

卫生间要注意查看天花有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，洗手盆及浴缸排水是否顺畅，坐厕把手与水龙头等能否灵活操作。厨房应查看厨柜有无损坏，柜门是否开关自如；煤气喉是否安装妥当，有没破裂，炉具有没刮花；检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始，排水位是否够斜、有无淤塞，水龙头有没破裂、上、下水、灶具排烟是否通畅；瓷砖质量、铺砌款式及位置是否按照购房合同的说明，墙身磁砖是否够1.5米高；随楼附送的家电是否齐全；各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符，等等。

●裂缝千万别放过

在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开发商进行补修，一般这类裂缝不会发生安全问题。

接房应注意四个程序

1.开发商发出收房通知。其中包括接房时间、需交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。

2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。3.验房。购房者对房屋进行验收，检查是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行修理后购房者应再次验房。

4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。钥匙的交付一般是房屋交接的主要标志。除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。审查开发商手续要注重细节

二、接房时应怎样审查开发商交房手续是否完善？

审查开发商交房手续是否完善，要注重各个细节，其中主要审查以下六方面的内容：

1.是否具备竣工验收备案证书。

我市目前推广使用的商品房买卖合同范本中明确约定，房屋经竣工验收合格后方能交付使用。开发商在交付房屋时，应提供房屋经竣工验收合格的证明文件，这是开发商合格交房的基本条件。

2.审查房屋的附属设施是否符合合同约定。

接房时，应按照合同中附件三的约定，逐项验收是否达到。特别是一些公用设施设备，比如电梯、过道、楼梯间、管道、电气设备等都应按设计文件全部安装到位，并按规定完成各种测试项目，是否符合国家规范要求。3.审查房屋结构是否符合合同约定、质量是否存在缺陷。

验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以按照合同约定要求开发商承担违约责任。房屋的质量上主要考虑以下方面：

（1）各种管道应进行通水、试压、通气试验等验收工作。

（2）屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。对此，建议购房者在接房前，选择雨后天晴的日子去验收房屋，可以了解屋顶和外墙是否有渗水现象。

（3）户内各房间的地板和天花板，应做到无裂缝、无空鼓、无起壳，表面平整、色泽基本均匀，线角顺直。

（4）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。上下水管道无漏水，无堵塞。（5）户内门窗无渗水、锈蚀，开启灵活，关闭是否密封。

（6）户内水电是否安装到位。电表的容量是否符合正常使用。

4.审查房屋面积是否有缩水现象。

在交房时，开发商应提供专业部门出具的面积测绘报告。该报告应经房屋交易管理部门备案登记。在该报告中，明确标注有房屋的套内建筑面积和公摊面积。

5.审查各种代收费、物管费是否符合规定。

在交房时，开发商一般要收取各种代收费用，也就是所谓的五通费等。按照相关规定，这些费用应该由提供服务的单位向最终用户收取。开发商如果要收取，应该提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并向购房者说明收费标准，否则，购房者有权拒交。

大修基金的收取：按照建设部的规定，住宅的大修基金按照购房款的2%~3%的标准收取，开发商可以代收。但收取的大修基金必须立即交纳给管理部门，作为给业主办理权属证书的依据。

物管费的收取标准：交房时，物管单位应该提供物价局的批文，或者提供经物价局备案的收费标准。业主可以根据物价局审核的住房的配套设施、设备标准就小区内的公共设施设备、配套设施、绿化标准等进行验收，如果交房时无法达到该标准，物管公司应相应下浮物管费的收费标准。

6.审查是否提供了住宅使用说明书和质量保修书（简称两书）。

按照建设部规定，开发商在交付住宅时必须提供两书。业主应仔细审查两书内容是否齐全，粘贴的证明文件是否加盖有开发商的公章，是否有物管公司的公章，两书内约定的保修内容、保修期限是否符合相关规定。新房出现问题应保全证据

三、接房时出现问题因该怎么处理？

交房时出现的问题一般有：未达到交房条件、房屋设施设备不完善、房屋质量存在缺陷等问题。出现这些问题时，律师提醒业主应作好证据保全，以便更好地维护自己的权益，主要收集好以下证据：

1.开发商发出的书面交房通知。若开发商只是以口头形式通知接房，应要求开发商出具书面通知。

2.在合同约定的交房时间去接房，同时，就自己接房的过程做一个证据保全。有录音录像设备的，可以把接房的全过程摄录下来。

3.如果出现了质量问题，可以向开发商提出书面的整改通知。该通知应要求开发商签收，自己留一份原件。整改合格后，记录下整改合格的时间。

4.如果开发商逾期交房超过一定时间，业主作出退房选择时，应以书面形式向开发商提出退房要求，并明确要求开发商在约定的时间内退还房款并承担违约金。买房重庆搜房网重庆业主论坛搜房业主论坛购房" 5.可以聘请专业律师等专业人士陪同接房。

一、接房应注意四个程序

1.开发商发出收房通知。其中包括接房时间、需交纳的费用、未按时收房的处理等。通知的形式有电话、传真、信件等。

2.购房者交纳有关费用。如房屋价款结算、物业费、公共维修基金等。3.验房。购房者对房屋进行验收，检查是否存在质量问题，对发现的质量问题向开发商提出，开发商进行修理后购房者应再次验房。

4.购房者接收房屋。房屋验收合格后，开发商将钥匙交给购房者。钥匙的交付一般是房屋交接的主要标志。除了所有权（所有权转移时间以管理机关办理过户手续的时间为准）外，房屋的一切权利都从钥匙交付时由购房者来行使了。当然，风险也从此时由购房者来承担了（比如房屋交付后出现火灾、地震等造成房屋灭失的风险）。审查开发商手续要注重细节

二、接房时应怎样审查开发商交房手续是否完善？

审查开发商交房手续是否完善，要注重各个细节，其中主要审查以下六方面的内容：

1.是否具备竣工验收备案证书。

我市目前推广使用的商品房买卖合同范本中明确约定，房屋经竣工验收合格后方能交付使用。开发商在交付房屋时，应提供房屋经竣工验收合格的证明文件，这是开发商合格交房的基本条件。

2.审查房屋的附属设施是否符合合同约定。

接房时，应按照合同中附件三的约定，逐项验收是否达到。特别是一些公用设施设备，比如电梯、过道、楼梯间、管道、电气设备等都应按设计文件全部安装到位，并按规定完成各种测试项目，是否符合国家规范要求。3.审查房屋结构是否符合合同约定、质量是否存在缺陷。验房主要是看房屋是否与合同约定一致，包括户型、朝向、尺寸、结构等。如果这些方面发生变化，则购房者可以按照合同约定要求开发商承担违约责任。房屋的质量上主要考虑以下方面：

（1）各种管道应进行通水、试压、通气试验等验收工作。

（2）屋面工程项目进行蓄水、淋水试验。有防水要求的房间地面应严格按照防水层、保护层的建筑要求来规划，在验收时应进行两次蓄水试验，做到无渗漏。对此，建议购房者在接房前，选择雨后天晴的日子去验收房屋，可以了解屋顶和外墙是否有渗水现象。

（3）户内各房间的地板和天花板，应做到无裂缝、无空鼓、无起壳，表面平整、色泽基本均匀，线角顺直。

（4）地漏与泛水坡度符合设计要求，达到不倒泛水，结合处严密平顺，无渗漏。上下水管道无漏水，无堵塞。

（5）户内门窗无渗水、锈蚀，开启灵活，关闭是否密封。

（6）户内水电是否安装到位。电表的容量是否符合正常使用。

4.审查房屋面积是否有缩水现象。

在交房时，开发商应提供专业部门出具的面积测绘报告。该报告应经房屋交易管理部门备案登记。在该报告中，明确标注有房屋的套内建筑面积和公摊面积。

5.审查各种代收费、物管费是否符合规定。

在交房时，开发商一般要收取各种代收费用，也就是所谓的五通费等。按照相关规定，这些费用应该由提供服务的单位向最终用户收取。开发商如果要收取，应该提供收费单位的委托证明，或者提供物价局的文件，并向购房者说明收费标准，否则，购房者有权拒交。

大修基金的收取：按照建设部的规定，住宅的大修基金按照购房款的2%~3%的标准收取，开发商可以代收。但收取的大修基金必须立即交纳给管理部门，作为给业主办理权属证书的依据。

物管费的收取标准：交房时，物管单位应该提供物价局的批文，或者提供经物价局备案的收费标准。业主可以根据物价局审核的住房的配套设施、设备标准就小区内的公共设施设备、配套设施、绿化标准等进行验收，如果交房时无法达到该标准，物管公司应相应下浮物管费的收费标准。

6.审查是否提供了住宅使用说明书和质量保修书（简称两书）。

按照建设部规定，开发商在交付住宅时必须提供两书。业主应仔细审查两书内容是否齐全，粘贴的证明文件是否加盖有开发商的公章，是否有物管公司的公章，两书内约定的保修内容、保修期限是否符合相关规定。新房出现问题应保全证据

三、接房时出现问题因该怎么处理？

交房时出现的问题一般有：未达到交房条件、房屋设施设备不完善、房屋质量存在缺陷等问题。出现这些问题时，律师提醒业主应作好证据保全，以便更好地维护自己的权益，主要收集好以下证据：

1.开发商发出的书面交房通知。若开发商只是以口头形式通知接房，应要求开发商出具书面通知。

2.在合同约定的交房时间去接房，同时，就自己接房的过程做一个证据保全。有录音录像设备的，可以把接房的全过程摄录下来。

3.如果出现了质量问题，可以向开发商提出书面的整改通知。该通知应要求开发商签收，自己留一份原件。整改合格后，记录下整改合格的时间。

4.如果开发商逾期交房超过一定时间，业主作出退房选择时，应以书面形式向开发商提出退房要求，并明确要求开发商在约定的时间内退还房款并承担违约金。

5.可以聘请专业律师等专业人士陪同接房。

第三篇：接房标准程序

接房标准程序

一 收房程序心中有数

收房的一般程序是：

1、发展商在收房前十几天通过挂号信将收房通知单邮递给买家，告知具体收房的时间及须准备的资料。

2、买家应在收房通知单上注明的时间（通常是30天左右)内带齐所需文件资料（包括收房通知书、业主身份证复印件、原缴交房款收据等单据、购房合同等)到指定单位（楼盘现场)办理收房入住手续。如购房者在约定时间内没有办理相关手续，则视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。

3、楼房现场验收

1)发展商应首先出示

1《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》

2《建筑工程质量认定书》《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》

3《建筑工程竣工备案表》（《竣工备案表》上有没有建委同意备案的章）

4《商品房面积测绘技术报告书》（盖测绘队公章）

5《住户验房交接表》

6《楼宇验收记录表》

7管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)

如果开发商不能提供这些文件，您可以拒绝收房。

【提示】：开发商在交房时向业主提供的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。

2)买家缴交身份证复印件、收房通知书，领取房屋钥匙，并由商家接待人员带领，到所购楼房依双方约定的交楼标准查验楼房状况。

3)依原合同约定标准验楼。

4)验完楼后，买家按实际验收情况填写《住户验房交接表》，同时将水表、电表底数抄在指定表格（一般附在《验房交接表》中)；如有不满意的地方，可提出意见并将意见填写在《楼宇验收记录表》中，作为书面依据，如发展商未准备有关表格，买家应另以书面形式将意见送交发展商。

5)根据买家意见，买卖双方协商解决办法，如属可整改内容，应协商并签署有关整改维修文件，约定下次验收时间，一般不应超过15天；无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议

6)如对楼房基本满意，向开发商索取单独的“二书”和竣工后房屋水电管线图，交纳尾款、配套设施费后，再领钥匙，并签署钥匙凭条。业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》，在《住户验房交接表》上签字认可。

4、办理入住手续

1)换发票、缴交各项相关费用；

2)填写《住户档案表》、《入住协议》、《消防责任书》等表格；

3)领取《住户手册》、《服务指南》等各种入住手册及赠送品。

二 做好充分准备

接到发展商寄来的收房通知书起，收房准备工作就应该开始。

收房前的准备宜细不宜漏。首先应看清发展商约定的收房时间，确定具体收房日期。然后是要找出购房合同，仔细研究合同中的交楼约定，充分了解哪些标的物是发展商必须交付的，交楼时你的权益有哪些。

其次，是要准备齐各种相关资料，包括申办产权证需要的原购房合同（契约)，各期还款单据（发票或用于换发票的收据)，如属按揭购房的要带上银行贷款合同，还有业主本人的身份证、常住人员的相片，收房通知书，等等。

最后，当然要找一位有经验的收房专家做伴。如果身边有位懂房地产、建筑、法律或曾经买过房、收过楼验过房的专家或朋友帮忙，可以大大减少收房验房细节上的疏漏。找多些人一起收房，附带要准备的还有度量用的尺子，以及矿泉水、面包等饮料与点心，还有面巾纸，以备收房时东奔西走又排队又爬窗，又要与发展商争论，脚酸腿疼口干肠饿又没有能量补充。

三 查看“三书一证一表”

“三书”是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》，“一证”是指《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，“一表”是指《竣工验收备案表》。

《建筑工程质量认定书》是房屋通过有关部门质量验收的凭证；

《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》是房产项目通过有关部门综合验收凭证； 《竣工验收备案表》是楼盘向主管部门上报验收备案的详细资料，是开发商必须对楼盘负责的标记文件。

这三份文件是楼盘通过验收，经过国家有关部门权威认可的标记，是发展商交楼的必要条件。但有不少发展商在楼房未经验收时就发出收房通知单，如购房者不明就里稀里糊涂收了楼并签了相关文件，根据契约自由、自治的原则，一旦签了字，就视为对楼宇质量的认可。打起官司来购房者难以得到法律的支持。

《住宅质量保证书》是开发商针对房屋质量及保修期限、范围的承诺。

《住宅使用说明书》是针对房屋设计、施工及验收中的各项具体技术指标，如抗震指标、墙体结构类型等的相关说明。

因此，购房者收房前可千万记住要求发展商出示“三书一证一表”，确定该楼已验收合格，并且与购房合同一致，只有证件齐全了，你才能签署入住单，收房。

四 收房过程见招拆招

●陷阱一：收房时限

发展商约定的收房时限一般在收房通知书寄出30天内，按有关规定，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。收房通知书一般以挂号信方式寄出。

对策：购房者在购房时切记要写清楚邮寄地址（一定要容易接收并能保障亲自签收的地点)，如合同约定的收房期恰遇上购房者出差等，可通过电话或亲友咨询具体情况。有特殊情况不能如期到场的，可以书面形式委托亲友、律师帮忙，也可及时与发展商联系，商议另行约定时间，并有书面形式确认。

●陷阱二：证件不齐要交楼

“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，往往因为楼盘整体建筑未完成而根本无法验收。而为尽快回笼资金等原因，发展商又急于交楼，问题往往因此而起。

对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房，如果确实被要求收，也要在相关文件，如《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见《ＸＸＸＸ表》”等字样并妥善保留好相关文件副本。

●陷阱三：先签文件后验楼

上文所述的先验房后交费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但商家大多数采取先交钱填表、签文件，再验楼的伎俩，目的是让消费者先签了收房认可书再验楼，等发现问题时购房者后悔已不及，而商家的主动性更大责任更小。

对策：针对这种陷阱，购房者在定合同时就应该将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房不收房。如当初合同未有约定，商家要求一定要先签文件，则可采取变通方法，在每份文件中注明“房内情况未看”或“屋内情况未明”、或“未验房”等字样，验房时如出现什么情况，也可灵活处理。

●陷阱四：疲劳战

商家典型的做法是先办手续再验楼，并将办理换发票、发表、交费、入住登记等各种手续地方特意安排在不同的地方，更绝的是集中在同一时间里通知更多的买家收房，造成收房人要东奔西跑排了这队排那队的现象，让收房的人未进自家门已精疲力尽恨不得早点结束，哪有耐心仔仔细细地查验所购房屋的上上下下里里外外，更没精力再就房屋出现的问题与发展商细加论理。于是，对于发展商来说，最关键的验房一关便轻松过去。而买家累惨之余，也往往亏透了！

对策：应对这种伎俩的方法是莫被收房现场的人山人海吓怕，最好与发展商另约时间；如没法再约时间，可采取“人多好办事”的战术，请来多位老友亲戚一起亲临现场，大家分工合作，分头排队，发现的问题自然会更多些，一举两得。

●陷阱五：灰尘满积

清洁明净一般较讨好人，因此大多数发展商交楼时都会提前将屋内打扫干净，以博个印象分。但也有商家例外，有意或无意地在地板、窗台等等地方留下一层土。可别小看这层土，往往裂缝呀、漏水渍呀、砖面不齐呀等等问题就全在这土底下了。因为这层土，你可能就忽略了好多质量问题。

对策：扫去土或往地面冲水，一方面可冲去泥层，看清地板质量，另一方面也可测测地板的水平状态及排水状况。

●陷阱六：大事化小

无论你在验房时发现了什么问题，陪同验房的人员第一句话总会说：“这没什么，小问题啦，我们到时让人整一整就可以了。”还直拍胸口让购房人放心，不用写进验收文件里。

这其实又是商家的一个陷阱，将房屋的一些毛病如墙面、地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题等故意说得无足轻重，让不明就里的你麻痹大意，又以“私人感情”动之以情，目的就是不将缺陷写进验楼文件里。如果轻信了他轻易收了楼，到时小问题极有可能因无人管而变成大问题。

对策：不管陪同人员如何口舌如簧，如何信誓旦旦如何套交情，你都要坚持原则，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件与表格中记录下来，如楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录，并写清自己的意见，再与发展商交涉。

●陷阱七：巧立名目的收费

虽然物价局已对入住费的相关费用有明文规定，《商品房销售管理办法》也对发展商样板间及附送物品等有较明确行文，但发展商往往在签合同时对购房者大加承诺，而到收房入住时又巧立名目乱收费用。

如天河的张生在看楼时，发展商在样板间的门上贴出说明，明示此门“随楼附送”，签合同时，张先生没有将这件小事写进合同附件。结果收房时，开发商未装防盗门却提出收防盗门安装费，理由是门确实附送了，但锁是具备防盗功能的进口货，因此要收费，且他们的收费也符合物价局的标准，发展商把无理的事情说的似乎头头是道。王小姐在楼盘的认购须知里，发展商明确标出了入住收费的价格，其中一项收售费让王小姐甚为不解，楼小姐明明说可视对讲系统是赠送的，但收房时却要交3500元的开通费。还有物价局明文规定的邮箱不列入收费项目，而发展商解释说邮箱作为小区的一项配套是不收费，但要化400元购买长期所有权。对策：发展商的解释无非都是在玩文字游戏，订合同时最好请律师帮你逐个分析各项收费条款，少花冤枉钱，另外，收房时也要不怕麻烦，与发展商据理力争，不该交的钱坚决不交，必要时可向物价局、房管局投诉，向新闻媒体爆光，更好保护自身利益。

五 查房验楼有技巧

●户外环境要看清，面积仔细量

首先要看房子是否经过政府部门验收备案。一般规范的发展商在交房前都要给购房人提供政府部门的验收备案表和面积实测文件，购房人应该了解一下交房面积和一开始所签合同中的面积是否有误差，该误差是否可以接受。据《商品房销售管理办法规定》，如面积误差比绝对值在正负0.06％（含0.06％)的购销双方不作任何补偿，0.06％（含0.06％)至3％以内（含3％)的，据实结算房价款，超出3％的，买房人有权退房。买家如对房屋面积有疑问，可先自行测定房内面积，确有问题，再请房地产测绘机构测绘，以其认定的房屋建筑平面图为准。

●地面需平坦无裂漏

如是未装修地面，地面应光整、起伏小。可在室内地面上薄铺一层水，若水向一面聚集，说明地面有倾斜。如是已铺砖地面，要看地面砖灰缝大小是否均匀；看地面砖拼接线的曲、直程度，拼接线要整齐笔直；另外，还要看每块地面砖是否粘牢，地板下是否空心。具体办法是用一木槌轻敲地面砖，如出现空洞声响，说明下面水泥砂浆未抹均匀或用量不够，地面砖部分面积下面是虚空的。

●墙体和墙面，笔直均匀是关键

检查墙角，墙体转角线是否笔直；带个卷尺量一下层高、量一量房子是否方正，用三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度；查一查墙脚部分硬度是否高于墙面，地否平整，是否在一个平面上。墙脚的高度以12～15公分为宜，色彩最好与地面相同。不同等级的建筑，其墙面处理也不同。墙面处理方式有：抹灰、喷塑、贴墙纸。贴墙布等。对于抹灰，可从侧面看墙上的印迹是否均匀，若墙面上留有较大、较租的颗粒或印迹大，说明质量低。喷塑的要看墙面的整体性，色点大小应均。查看墙纸、墙布是否有气泡，纸与纸，布与布的交接处是否平整。

●门窗材质挺重要

首先看户门是否与发展商的承诺相符包括功能、品牌、材质，注意户门周边密闭性是否好，如果门框间缝隙较大，应该要求调整，试试锁头是否好用；看门开启是否自如，关闭严不严。要注意窗玻璃的材质、厚度是否符合承诺，有没有双玻改单玻，有无残缺。窗户的密封性要好，注意窗台有无渗水，窗底部滑道是否平滑。纱窗往往是购房人容易忽略的，但入住后自配纱窗往往麻烦且不易配套，最好能在收房时解决。

●设备要齐全

消费者可检测给水管、排水管是否通畅，管道是否已具有锈迹，气管是否接通，灯头、插座

是否有电。对于附送设备的性能，消费者应根据建筑设计和设备说明书，逐一检查。如对于空调，可先设置温度然后到建筑内各部分实测温度，检验其吻合程度。对于烟感器、温感器，可局部改变建筑室内的烟度和温度，看这些设备在标准的烟度、温度下是否报警。

●插孔探头要点清

如今新建商品房住宅往往配有各种线路插孔，一般性用电与大家电的用电采用了不同的线路和插孔，另外，还配有电视、宽带网络的插孔，很多小区配备了可视对讲、窗磁、门磁、家庭保安自动控制系统等，购房人应对照合同将其一一点清，并分清其用途，特别注意厨、卫、洗衣间、露台上的电插孔应该是带盖的防水插孔。如果是毛坯房，应该看看已安装的插孔面板是否为墙面装修作了预留。当然了，还要查一查电制板有没有堵塞或崩裂，有没电力供应。

●顶棚要结实

住宅的顶棚构造一般较简单，消费者可检查吊柜是否结实，上下取物是否方便。给、排水管道、空调送风管、电线网等的处理是否合理。顶棚支撑在上面吊下的构架上。消费者应看构架是否结实，顶棚上的灯具是否完好，各送风口是否均有风。

●厨卫重点是防水

厨卫中最关键的是墙面、地面防水的质量。最后做一次２４小时闭水试验，看是否漏水。卫生间要注意查看天花有无水渍，地漏排水是否顺畅，地面是否存水或向房间外渗水，洗手盆及浴缸排水是否顺畅，坐厕把手与水龙头等能否灵活操作。厨房应查看厨柜有无损坏，柜门是否开关自如；煤气喉是否安装妥当，有没破裂，炉具有没刮花；检查水、电、煤气表的度数是否由零度开始，排水位是否够斜、有无淤塞，水龙头有没破裂、上、下水、灶具排烟是否通畅；瓷砖质量、铺砌款式及位置是否按照购房合同的说明，墙身磁砖是否够1.5米高；随楼附送的家电是否齐全；各种设备的生产厂家、品牌、规格、型号、件数是否与契约内相符，等等。

●裂缝千万别放过

在查看墙面、梁柱、阳台时，要注意是否有裂缝。如果梁上或阳台与建筑主体连接处有结构性裂缝，则比较危险，如果是由材料或工艺引起的裂缝，应该要求开发商进行补修，一般这类裂缝不会发生安全问题

第四篇：102规范讲稿

第十章

保养和维修

《建设工程质量管理条例》第21条规定：“设计单位应当-----注明工程合理使用年限”。建筑物的合理使用年限与设计、施工、使用和维护有着密切的关系，建筑物合理使用年限实质上涉及两个问题：

⑴建筑物的合理使用年限不仅仅决定于设计的要求，它涉及到设计、施工、建筑材料的选用和使用环境等诸多因素。施工质量的好坏，直接影响建筑物的寿命，在一些工程质量事故中，也有少数是因设计质量有缺陷，但大多是施工质量低劣所造成的，近几年因施工质量低劣垮蹋的房屋已有不少。

⑵建筑的合理使用就是按照建筑物的功能特征正常使用它，在长期使用中要定期进行维护而不改变建筑物的使用性质。如办公楼不可作为图书馆来使用，一般民用建筑不可作为工业建筑来使用。当然，有些建筑物则有可能在一定范围内改变其使用性质，如集体宿舍可作为一般的办公室来使用等。也有把旧的工业厂房或仓库改为民用建筑。总之，建筑物在漫长的使用过程中有可能因为这样或那样的原因而改变其使用性质；当然，建筑物在使用过程中随意改变使用性质也会影响其耐久年限。

建筑物的合理使用年限就好像某些产品一样，从产品设计、制作加工到合理使用，应该是一个涉及到很多因素的系统工程。从设计来讲，应该给这种特殊“产品”出具一份通俗易懂的“产品”说明——建筑物使用说明书。就像我们日常使用的电冰箱、电饭锅和洗衣机一样，给出建筑物使用范围和维护要求，以保证建筑物在正常使用情况下达到其预期的耐久年限。

要给建筑物出具一份内容详细的使用说明书并不是一件简单的事情。建筑物种类繁多用途各异，不同地区的气象条件又有较大的差异。这些对建筑物的使用寿命都有一定的影响。就我国目前有关建筑使用现状来看，解决此问题是有一定难度的。虽然问题比较复杂，但我们可以先从主要对象着手。从工程设计来讲，影响建筑物寿命的主要因素是建筑和结构，当然，对于建筑物的正常使用有时要涉及到其他方面。就大量民用建筑和一般工业建筑而言，影响其寿命的不外乎是结构体系的安全度和围护结构的完整性。围护结构的完整性对于建筑物的寿命是有直接关系的。如一幢钢筋混凝土建筑物的主体结构暴露在大气环境中，经常承受风吹雨打，它的耐久年限显然要低于相同情况下有较好的围护结构的建筑物。如果一幢建筑物没有很好的围护体系，那么它也无法正常使用。另外还有屋面防水工程。如果建筑物其它部位一切完好，就是屋面经常漏水，这也影响建筑物的正常使用。屋面经常漏水使得主体结构（不管是钢结构还是混凝土结构）经常处于干湿交替环境，这也会影响建筑物的寿命。除了建筑与结构影响建筑物的寿命外，建筑物在使用阶段，加大建筑物的使用荷载，较强的腐蚀介质经常侵蚀建筑物的重要部位等，这些都会影响建筑物的寿命。设计建筑的都是专业人员，而使用建筑物并非都是专业人员。对正确使用和维护建筑物并非人人都是内行。因此，给出建筑物的使用说明书，对确保正常使用和延长其耐久年限是相当必要的。就像我们在市场上购买一件新产品，如果不看说明书，就乱用一气，有可能使其立即损坏或缩短其使用寿命。建筑物虽然不是一般的产品，但在市场经济社会中已从非产品性质变为一种特殊的“产品”。如果有了这种“产品”的说明书，在建筑物使用过程中出现买卖易主、负债抵押、生产改造等情况，一般是不会出现因改变其使用性质，而损坏建筑物或使其寿命缩短现象。就是改变建筑物的使用性质，也是在原说明书中允许的范围内，一般不会影响建筑物寿命的。另外，如果有了这样的说明书，对建筑物的安全使用也是有保障的。现在有些单位或个人在对旧的房屋买卖交易过程中，根本不重视原有建筑物的使用性质，有少数业主为了自身的利益，随意改变建筑物的用途。这种做法弊多利少，轻则影响建筑物的使用寿命，重则会造成建筑物损坏倒塌，使用说明书无疑是给建筑物合理使用指明了方向。

鉴于编制建筑物的使用说明书的重要性和必要性，在住宅设计中已开始试行简单使用说明书。说明书主要是指导居民对建筑队（住宅）二次装修，以免损坏主体结构，影响建筑物的安全使用，同时对那些部位的墙体可以开设门、窗洞口给予了说明。有这样一份书面文件对居民装修房子起到了很好的指导作用，对预防因二次装修而引起的损坏建筑物的事故起到了一定的扼制作用，避免了因盲目装修而操作或毁坏建筑物的不良后果。但是，我国现在民用公共性建筑和工业建筑至今还没有这样简单的使用说明书。前面已经谈到了使用建筑物的人并非是像设计建筑物专业人员那样，他（她）们对建筑物的结构性能、交通疏散组织等是不了解的。前几年，有些地方和部门擅自改变建筑物的使用性质或在建筑物疏散通道上增设防盗门。如果建筑物在正常使用过程中有一份内容详细的说明书，指导业主对建筑物的正确使用，那么也就不会出现一些不必要的财产损失和人身伤亡事故了。由此可见，建筑物的使用说明书不但有经济意义，而且也有很好的社会意义。我国已经加入WTO，那么我们的一些技术管理工作，特别是要涉及经济的标准也应该适应新形势的需要。现在城市建筑中有量大面广的玻璃幕墙工程，我们可以从玻璃幕墙工程开始，给出如何正确使用玻璃幕墙工程的指导意见，在全国各地试行一段时间后，建设部和国家有关部门可以组织经验交流，对各地试行的情况进行一次总结和交流，在有一定经验的基础上再组织编制一部如何编制各类建筑物（和构筑物）使用说明书的行业标准。各设计单位可以按照这个标准编制各类建（构）筑物的使用说明书。

《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102-2003规定：“幕墙工程竣工验收时，承包商应向业主提供《幕墙使用维护说明书》”。一．一般规定

1．《幕墙使用维护说明书》应包括下列内容：

1）幕墙的设计依据、主要性能参数及幕墙结构的设计使用年限； 2）使用注意事项；

3）环境条件变化对幕墙工程的影响； 4）日常与定期的维护、保养要求；

5）幕墙的主要结构特点及易损零部件更换方法； 6）备品、备件清单及主要易损件的名称、规格； 7）承包商的保修责任。

2．幕墙工程承包商在幕墙交付使用前应为业主培训幕墙维修、维护人员。

3．幕墙交付使用后，业主应根据《幕墙使用维护说明书》的相关要求及时制定幕墙的维修、保 养计划与制度。

4．雨天或4级以上风力的天气情况下不宜使用开启窗；6级以上风力时，应全部关闭开启窗。5．幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修工作不得在4级以上风力和大雨（雪）天气下进行。6．幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修使用的作业机具方便、安全可靠；每次使用前都应进行安全装置的检查，确保设备与人员安全。

7．幕墙外表面的检查、清洗、保养与维修的作业中，凡属高空作业者，应符合现行行业标准《建筑施工高处作业安全技术规范》JGJ80的有关规定。

二．检查与维护

1．日常维护和保养应符合下列规定：

1）应保持幕墙表面整洁，避免锐器及腐蚀性气体和液体与幕墙表面接触； 2）应保持幕墙排水系统的畅通，发现堵塞应及时疏通；

3）在使用过程中如发现门、窗启闭不灵或附件损坏等现象时，应及时修理或更换； 4）当发现密封胶或密封胶条脱落或损坏时，应及时进行修补与更换；

5）当发现幕墙构件或附件的螺栓、螺钉松动或锈蚀时，应及时拧紧或更换。6）当发现幕墙构件锈蚀时，应及时除锈或采取其他防锈措施。2．定期检查和维护应符合下列规定：

①在幕墙工程竣工验收后一年时，应对幕墙工程进行一次全面的检查，此后每五年应检查一次。检 查项目应包括：

1）幕墙整体有无变形、错位、松动，如有，则应对该部位对应的隐蔽结构进行进一步检查；幕墙 的主要承力构件、连接构件和连接螺栓等是否损坏、连接是否可靠、有无锈蚀等；

2）玻璃面板有无松动和损坏；

3）密封胶有无脱胶、开裂、起泡，密封胶条有无脱落、老化等损坏现象；

4）开启部分是否启闭灵活，五金附件是否有功能障碍或损坏，安装螺栓或螺钉是否松动和失效； 5）幕墙排水系统是否通畅。

②应对第1款检查项目中不符合要求者进行维修或更换；

③施加预拉力的拉杆或拉索结构的幕墙工程在工程竣工验收后六个月时，必须对该工程进行一次全 面的预拉力检查和调整，此后每三年应检查一次。

④幕墙工程使用十年后应对该工程不同部位的结构硅酮密封胶进行粘接性能的抽样检查；此后每三 年宜检查一次。3．灾后检查和修复应符合下列规定：

1）当幕墙遭遇强风袭击后，应及时对幕墙进行全面的检查，修复或更换损坏的构件。对施加预拉力的拉杆或拉索结构的幕墙工程，应进行一次全面的预拉力检查和调整。

2）当幕墙遭遇地震、火灾等灾害后，应由专业技术人员对幕墙进行全面的检查，并根据损坏程度制定处理方案，及时处理。三．清洗

1．业主应根据幕墙表面的积灰污染程度，确定其清洗次数，但不应少于每年一次。2．清洗幕墙应按《幕墙使用维护说明书》要求选用清洗液。3．清洗幕墙过程中不得撞击和损伤幕墙。

附录（参考件）

玻璃幕墙使用维护说明书（草案）

第一条

为保证玻璃幕墙在正常使用和维护下，达到其设计使用年限，特制定玻璃幕墙使用维护说明书。

第二条

依据《建筑结构可靠度设计统一标准》、GB50068和《玻璃幕墙工程技术规范》JGJ102-2003的规定，玻璃幕墙属于易于替换的结构件，玻璃幕墙设计使用年限属二类，其设计使用年限为25年。

第三条

玻璃幕墙设计基准取为50年。

1．本工程玻璃幕墙基本风压取×××KN/m2，地面粗糙度类别取×类，风荷载设计值：

墙面区×××KN/ m2；墙角区×××KN/ m2。

2．本工程玻璃幕墙抗震按×设防，设计基本地震加速度取0.×g。

2．本工程玻璃幕墙杆件，采用××××（铝合金、耐候钢、彩色钢板等），其强度标准值为：

×××N/ mm2。

4．本工程玻璃幕墙玻璃采用×××玻璃（浮法玻璃、钢化玻璃、半钢化玻璃、×××玻璃+×××玻璃的夹层玻璃、×××玻璃+×A+×××玻璃的中空玻璃）其强度标准值为×××N/mm2。

5．本工程拉杆采用××××××（牌号）不锈钢，其强度标准值为×××N/ mm2。

6．本工程拉索采用××××××（牌号）不锈钢纹线，其破断拉力为×××N/ mm2。

7．本工程点式配件，采用××××（牌号）钢爪、××××（牌号）连接件、××××（牌号）吊夹。其材料强度标准值为××××N/ mm2。

第四条

玻璃幕墙使用耐气候性材料，除不锈钢外，均进行表面处理。

1．本工程杆件使用的铝合材料，经阳极氧化处理，膜厚AA××级（复合膜×级）（氟碳喷涂×涂，膜厚≥××µm）（静电粉末喷涂，局部膜厚40µm≤T≤120µm）

2．本工程杆件使用彩色钢板冷弯构件，采用外用聚酯（硅改性聚酯、外用丙烯酸），涂层厚度≥20µm，塑料溶胶，涂层厚度≥100µm。3．本工程杆件使用耐候钢。

4．本工程杆件使用钢构件，采用聚酯（丙烯酸），涂层厚度≥××µm。

第五条 本工程玻璃幕墙采用：

1．浮法玻璃 2．钢化玻璃

3．半钢化玻璃

4．阳光控制镀膜玻璃（真空磁控溅射法生产工艺、在线热喷涂生产工艺）

5．低辐射镀膜玻璃（真空磁控溅射生产工艺、在线热喷涂生产工艺）

6．夹层玻璃（浮法、钢化、浮法镀膜、钢化镀膜）

7．中空玻璃（浮法、钢化、浮法镀膜、钢化镀膜）第六条 本工程玻璃幕墙采用：

1．构件式（单元式）玻璃幕墙；

2．明框（内侧装玻璃、外侧装玻璃）玻璃幕墙；

3．隐框（内嵌式、外扣式、外挂内装式、外挂外装式、外顿式、外插式）玻璃幕墙。第七条 玻璃幕墙防雷采用全属杆件与已和主体结构防雷体系连通的预埋件[后设锚板（例如用膨 胀螺栓固定锚板）]连接的方式。本工程控制静电等级为×级。

第八条

玻璃幕墙层间防火隔断采用在1.5mm厚钢板上设置100mm厚防火棉。

第九条

玻璃幕墙为围护构件，不能承担建筑物上（除玻璃幕墙自重以外的）竖向荷载。

第十条

玻璃幕墙周围建筑物改扩建时，应将风环境改变对玻璃幕墙的影响进行评估，并根据评估结果采取相应的措施。

第十一条

玻璃幕墙应按设计的规定正常使用，并且特别注意以下事项：

1．不得在玻璃幕墙上施加设计以外的任何荷载。点支承幕墙的支承装置只用来支承幕墙玻璃和玻璃承受的风荷载或地震作用，不应在支承装置上附加其它设备和重物。

2．进行室内装修时，室内装修分格应与幕墙杆件协调（不得在玻璃部分分格），并且与玻璃幕墙杆件间留变形缝，用密封材料填缝，不得紧靠幕墙杆件。

3．不得在玻璃幕墙表面上设霓虹灯、招牌及广告。

4．窗帘盒不得固定在玻璃幕墙上，窗帘应距玻璃幕墙一定距离，窗帘材料应为纯棉，不能使用化纤材料。

5．在距玻璃幕墙2m范围内不得敷设埋入地下的上、下管道及其他金属管线，以避免反击。

6．在楼板外缘应设踏脚线，防止物件滚动撞击玻璃幕墙。

7．不得随意将玻璃面板明框改为隐框（隐框改为明框）或更换为石材面板。不得随意改变幕墙分格。

8．不得随意在玻璃幕墙上添加遮阳设施。不得穿越玻璃面板设置金属管线（合理设置穿越玻璃幕墙的金属管线要有防雷设施）。

9．不得将污水或其它含有有害物质的水向玻璃幕墙排放。

第十二条

清洁房间时，不得使用水冲洗，以免水流入防火隔断，使防火棉失效。第十三条

在屋顶（及有防雷设施处）设置广告牌时，应保护好幕墙防雷体系。第十四条

对玻璃肋玻璃幕墙玻璃肋之间，张拉索杆点式玻璃幕墙支承结构之间不得设置其他设施。第十五条

不允许用硬物刻划或磨擦玻璃镀膜面层及金属杆件涂漆（镀膜）表面，伤害其表面。

第十六条

玻璃幕墙工程验收交工后，使用单位应及时制订幕墙的保养、维修计划与制度。

第十七条

玻璃幕墙的保养应按下列要求进行；

1．应根据幕墙面积灰污染程度，确定清洗幕墙的次数与周期，每年应至少清洗1次，清洗镀膜玻璃膜面时不允许使用清洗液，必须用柔软、纯棉布擦拭。

2．清洗幕墙外面的机械设备（如清洗机或吊篮等）应操作灵活方便，以免擦伤幕墙墙面。

第十八条

玻璃幕墙的检查与维修应按下列要求进行：

1．当发现螺栓松动应拧紧或焊牢，当发现连接件锈蚀应除锈补漆；

2．当发现玻璃松动、开裂、破损、中空玻璃空气层结露应及时修复或更换；

3．隐框玻璃幕墙更换玻璃应用固化期满的组件更换，不得直接在玻璃幕墙上更换；

4．当发现密封胶和密封条脱落或损坏，应及时修补与更换；

5．当发现幕墙构件及连接件损坏，或连接件与主体结构的锚固松动或脱落，应及时更换或采取措施加固修复；

6．定期检查幕墙排水系统，当发现堵塞，应及时疏通；

7．当五金件有脱落、损坏或动能障碍时，应及时进行更换和修复；

8．当遇台风、地震、火灾等自然灾害时，灾后应对玻璃幕墙进行全面检查，并视损坏程度进行维修加固；

9．对张拉索杆的张拉力每年（大风或地震后）应检查一次，如低于设计值，应补充张拉到设计值。对索（杆）、钢爪、连接件检查其锈蚀并及时处理或更换；

10．对张拉索杆结构依附的锚定结构（主体结构）每半年检查一次，检查其是否有异常（开裂、挠曲等）；

11．对防火膈断每半年检查一次，如发现防火棉受潮应及时更换；

12．在对防雷系统接地电阻每年检测基础上，对防雷系统每年检测一次，如发现杆件与主体结构不连通，应及时修理。对防雷金属接闪器每年检查一次，如发现锈蚀、搭接不够，应及时修理更换。

第十九条

玻璃幕墙在正常使用时，每隔5年应进行一次全面的检查，对玻璃、密封条、密封胶、结构硅酮密封胶等应在不利的位置进行检查。

第二十条

在对玻璃幕墙进行保养和维修中应符合下列安全规定；

1．不得在4级以上风力及大雨天气进行幕墙外侧的检查、保养与维修工作；

2．对玻璃幕进行检查、清洗、保养、维修时所采用的机具设备（清洗机、吊篮）必须牢固、操作方便、安全可靠；

3．在玻璃幕墙的保养与维修工作中，凡属高处作业者，必须遵守现行国家标准《建筑施工高处作业安全技术规范》（JGJ80）的有关规定。

第二十一条

玻璃幕墙三包（包修、包换、包赔）时间为：

1． 幕墙玻璃两年； 2． 金属杆件十年； 3． 结构胶十年； 4． 配件、附件两年。

第二十二条

玻璃幕墙三包期内，提供修理、更换用材料；三包期后按合同规定。

第五篇：党员接转组织关系程序

党员组织关系接转程序

1、根据中央组织部的有关规定，在全国范围内可以直接相互转移党员组织关系的党组织是：（1）县级及县级以上地方各级党委组织部。（2）中央直属机关各部门、中央国家机关各部门及中央一级人民团体的机关党委。（3）省、自治区、直辖市直属机关党委（工委）组织部。（4）省、自治区、直辖市党委各工作委员会组织部（处）。

（5）新疆生产建设兵团政治部组织部、各农业师（管理局）政治部（处）。（6）中国人民解放军师（旅）或相当于师以上政治部或其组织部门。（7）铁路系统的各铁路局党委组织部。

2、办理转移**集团的党员组织关系的党组织上级主管机关是市经济技术开发区工委。

3、办理转移党员组织关系应开具统一式样的“中国共产党党员组织关系介绍信”。要用毛笔或钢笔填写，字迹要清楚，不得涂改，介绍信上应注明有效期，加盖公章，介绍信和存根的连接部位要加盖骑缝章。介绍信的有效期可根据具体情况确定，一般不应超过3个月。

4、党员组织关系介绍信由党员自己携带，不能自己携带的，应由机要交通或机要邮政传递。

5、办理转移到**集团的*市以外地区的党员组织关系应由本单位上级有在全国范围内接转党员组织关系权利的主管机关党组织开具党员组织关系介绍信，接受单位为市委组织部，由市委组织部开具转至 1

开发区工委的党员组织关系介绍信，开发区工委开具转至**集团党委的组织关系介绍信。

6、办理转移到**集团的*地区的党员组织关系应由本单位上级主

管机关党组织开具党员组织关系介绍信，接受单位为开发区工委，开发区工委再开具转至**集团党委的党员组织关系介绍信。

7、办理转移出**的*市以外地区的党员组织关系由**集团党委开

具党员组织关系介绍信，到开发区工委换开到市委组织部的党员组织关系介绍信，由市委组织部开至有在全国范围内接转党员组织关系权利的所到单位上级党组织的党员组织关系介绍信，所到单位上级党组织再转到所到单位。

8、办理转移出*市地区的党员组织关系由**集团党委开具到开发

区工委的党员组织关系介绍信，开发区工委换开至所到单位上级党组织的党员组织关系介绍信，所到单位上级党组织再转到所到单位。