第一篇：资产评估程序、规范
资 产 评 估 程 序
一、资产评估程序的定义
资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。资产评估程序如下：
（一）、明确资产评估业务基本事项；
（二）、编制资产评估计划；
（三）、资产勘察与现场调查；
（四）、收集资产评估资料；
（五）、评定估算；
（六）、编制和提交资产评估报告书；
（七）、资产评估工作档案归档。
二、资产评估程序的重要性
（一）、资产评估程序是规定资产评估行为、提高资产评估业务质量和维护资产评估服务公
信力的重要保证；
（二）、资产评估程序是相关当事方评价自查评估服务的重要依据；
（三）、恰当执行资产评估程序是资产评估机构和人员防范执业风险、保护自身合法权益、合理抗辩的重要手段之一。
三、资产评估程序的内容
（一）、明确资产评估业务基本事项
1、委托方和相关当事方基本状况。
2、资产评估目的。
3、评估对象基本状况。
4、价值类型及定义。
5、资产评估基准日。（评估资产价值对应的时点）
6、资产评估限制条件和重要假设。
7、其他需要明确的重要因素。
资产评估机构和人员在明确上述资产评估基本事项的基础上，应当分析下列因素，确定是否承接资产评估项目：
（1）、评估项目风险。
（2）、专业胜任能力。
（3）、独立性分析。
（二）、编制资产评估计划
编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素：
1、资产评估目的、资产评估对象状况；
2、资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度；
3、评估对象的性质、行业特点、发展趋势；
4、资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况；
5、相关资料收集状况；
6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完
整性和相关性；
7、资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。
（三）资产查勘与现场调查
现场查勘是评估的一项基础性工作。现场查勘的质量，现场查勘获得信息量大小，直接
影响到评估方法的选择，从而影响评估价格的客观、公正、科学的确定，影响到评估师
所承担的风险的大小。
1、现场查勘的内容
现场查勘是对资产状况进行实地考察。在核实资产的实际功能、核对帐物的真实性、可
靠性的共同点的基础上，还应区别不同的评估方法所必须相关的查勘要求，旨在为正确
评估提供第一手资料;
（1）资产实物状态的确认
资产实物的确认是对资产实物状态的清查核定。以动产为主的评估，物体的确认重点是
型号、产地、数量、成新度及目前状况等；以地产为主的评估，物体的确认重点是坐落、地号、面积及附着物状态等；以房产为主的评估，物体的确认重点是建筑结构、构造、用途、成新度及地段坐落、区域环境等。
（2）资产权属关系的确认
权属关系的确认是在核实资产有无及其状态之后，确认其归属关系。权属关系一般分为
所有权和使用权。
（3）资产财务状况的核对
主要是核实资产的原始价值、现值，作为估价结果的对照，注意价值差异的分析，保证
估价结果的客观。
（四）收集资产评估资料
1、资产评估人员在资产评估过程中，应当考虑下列相关信息：
（1）有关资产权利的法律文件或其他证明资料；
（2）资产的性质、目前和历史状况信息；
（3）有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；
（4）有关资产的使用范围和获利能力的信息；
（5）资产以往的评估及交易情况信息；
（6）资产转让的可行性信息；
（7）类似的资产的市场价格信息；
（8）卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；
（9）可能影响资产价值的宏观经济前景信息；
（10）可能影响资产价值的行业状况及前景信息；
（11）可能影响资产价值的企业状况及前景信息；
（12）其他相关信息。
2、执行资产评估业务过程中信息的来源
（1）收集资产所有者或占有者内部的信息资料；
如：会计报表、产权证明、合同等都归企业内部的信息。
评估信息大量的是通过企业内部得到的。但不是唯一的。
（2）收集资产所有者或占有者外部的信息资料；
①市场信息。
②政府部门。
③政券交易机构。
④媒体。
⑤行业协会或管理机构及其出版物。
⑥学术出版物。
3、资产评估过程中信息的初步处理
（1）资产信息资料的分析
判断资产信息资料合理性和可靠性的主要因素：
①该渠道过去提供的信息的质量；
②该渠道提供信息的动因；
③该渠道是否被通常认为是该种信息的合理提供者；
④该渠道的可信度。
（2）资产信息资料的筛选与调整
在资产信息资料鉴定的基础上，要对资产信息资料进行筛选、整理和分类。一般可将鉴
定后的资产信息资料按两种标准进行分类：
①按可用性原则划分：可用信息、有参考价值信息、不可用信息；
②按信息来源划分：一级信息、二级信息。
一级信息是从信息源来的未经处理的事实。这些信息是没有经过变动、调整或根据有关
人员的观点选择处理过的。是最原始的信息。
二级信息提供的是变动过的信息。二级信息比一级信息更容易找到。但经过某些信息源的加工，与一级信息比有变化。
（五）评定估算
1、资产评估的基本方法
（1）市场法
市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并
将类似资产的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。
（2）成本法
成本法是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被
评估资产价值的方法。
（3）收益法
收益法是指通过估算被评估资产未来预期收益并折算成现值，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。资产评估价值与资产的效用或有用程度密切相关，资产的效用越大，获利能力越强，它的价值也就越大。
2、资产评估方法的选择
（1）资产评估方法的选择必须与资产评估价值类型相适应。
资产评估价值类型与资产评估方法是两个不同层次的概念。资产评估价值类型说明“评什么”，是资产评估价值质的规定，具有排他性，对资产评估方法具有约束性；资产评估方法说明“如何评”，是资产评估价值量的确定，具有多样性和替代性，并服务于评估价值类型。
（2）资产评估方法必须与评估对象相适应。
（3）评估方法的选择还要受可搜集数据和信息资料的制约。
3、机器设备评估
机器设备是指由金属或其他材料组成，由若干零部件装配起来，在一种或几种动力驱动下，能够完成生产、加工、运行等功能或效用的装置。典型的机器设备主要是由原动机部分、传动部分和工作部分三大部分组成。
评估方法：通常采用市场法、成本法、机器设备不具备独立的获利能力，难用收益法。
（1）成本法
机器设备评估值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
（2）市场法
市场调查选取市场参照物，应注意参照物的时间性、地域性、可比性；从时间上讲，参照物的交易时间应尽可能接近评估基准日。
4、房地产评估
房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产。
评估方法：市场比较法、成本法、收益法、假设开发法
（1）市场比较法
将要评估的房地产与在评估时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算要评估的房地产的客观合理价格或价值的方法。
（2）成本法
求取评估对象在评估时点的重置价格（即在现在的市场行情下，重新建造评估对象所需的费用）或重建价格，扣除折旧，以此计算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
（3）收益法
预计评估对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到评估时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
（4）假设开发法
预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。
5、无形资产评估
无形资产是指特定主体所控制的，不具有实物形态。对生产经营长期发挥作用且能带来经济利益的资源。包括专利权、商标权、著作权、商誉、计算机软件、集成电路布图等。
评估方法：收益法、成本法
（1）收益法
无形资产转让和投资价格的评估，是指以无形资产作为投资手段或确认的转让对象所进行的评估，或者说，是将无形资产作为获利能力进行的评估。
（2）成本法
无形资产评估值＝无形资产重置成本×成新率
6、流动资产评估
流动资产包括现金、各项存款、应收账款、预付款、存货、短期投资等；
评估方法：历史成本法、重置成本法、现行市价法、清算价格法
（1）历史成本法
历史成本法，亦称帐面价值法。其基本含义是：任何一种资产的取得，都以当时购建或交换时实际发生的成本计算，资产价值一经入帐，以后就按其实际成本减去以该实际成本为基础提取的折旧额后的余额作为资产的价值。
（2）重置成本法
重置成本法是指将过去购置的资产按目前在市场上的价格来计价或按目前制造该资产的成本，同时考虑损耗、完工程度等确定重估价值的方法称为重置成本法。
（3）现行市价法
现行市价法，亦称公允市价法。其计算公式为：资产评估价值＝全新资产的市场价格－减值因素。
（4）清算价格法
清算价格法是指企业在破产清算时，按流动资产拍卖时可变现的价值重估价值。
7、长期投资及其他资产评估
长期投资是指企业投入财力（包括本企业和企业以外的投资活动），以期获得投资报酬的活动和行为；包括：债券、股票等。
债券：①在正常情况下，上市债券的现行市场价格（评估基准日的收盘价）可以作为它的评估值。
②根据非上市债券还本付息的方法，把债券分类两类：每年支付利息、到期还本的情况和到期一次还本付息、平时不支付利息的情况。
股票：
股票进行评估，与股票的内在价格、清算价格和市场价格有关。
（六）、编制和提交资产评估报告书
资产评估报告是指评估机构按照评估工作制度的有关规定，在完成评估工作后向委托方和有关方面提交的说明评估过程和结果的书面报告。
（七）、资产评估工作档案归档
资产评估档案是指企业在资产评估活动过程中形成的、归档保存的具有保存价值的各种不同载体的文件材料。资产评估档案是资产评估活动的真实记录,是今后企业各项工作总结、查考的重要依据,是企业全宗档案的重要组成部分,是一笔珍贵的无形资产,必须立卷归档。
四、履行资产评估程序的基本要求
（一）、资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评
估程序制度。
（二）、资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产
评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。
（三）、资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人
员实施资产评估程序。
（四）、如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程
序中的某个基本环节。应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。
（五）、资产评估机构和人员应当将资产评估程序的组织实施情况记录于工作底稿，并将主
要资产评估程序执行情况在资产评估报告中予以披露。
第二篇：资产评估准则评估程序讲解
资产评估准则评估程序讲解
《资产评估准则——评估程序》讲解 崔劲 主要内容
程序准则制定的依据 程序准则相关问题分析
与《操作规范意见》的比较与说明 程序准则讲解
程序准则制定的依据(基本准则)第十二条 注册资产评估师执行评估业务，应当根据业务的具体情况履行适当的评估程
序。
第十三条 评估程序包括八项内容 明确评估业务基本事项 签订业务约定书 编制评估计划 现场调查 收集评估资料 评定估算
编制和提交评估报告 工作底稿归档 相关问题分析
我国评估行业缺乏对评估程序的研究与规范 评估实践发展对规范程序提出更高要求
评估准则有利于法律责任的界定(行业进入高法律风险阶段)评估程序准则是评估质量的基础保证 资产评估基本准则的制定基础 国际评估准则对评估程序的规范 与《操作规范意见》比较与说明(1)《操作规范意见》
第三章“资产评估操作程序”中对评估机构自接受评估项目委托起至完成评估项目、建立项目档案止的操作程序规定了15项。
《程序准则》
根据基本准则的要求将有关内容进行了归纳，例如将第5项指导资产占有单位清查、填报，搜集准备资料，第6项检查核实资产，验证资料;第7项检测鉴定资产的相关内容归纳为“现场调查程序”。增加“收集评估资料程序”，将第8项选择评估方法和计算公式;第9项针对具体对象进行评定估算合并为“评估估算程序”。
与《操作规范意见》比较与说明(2)《操作规范意见》
第25条:评估机构必须派出足够数量、富有经验的专职业务人员到现场检查核实资产占有单位进行的清查情况，验证所提供的资料。要逐项核查建筑物、机器设备、在建工程;逐笔检查长期投资、无形资产、递延资产和货币资金、应收及预付款项、短期投资等资产及负债。
《程序准则》
第十七条 应当根据评估业务具体情况对评估对象进行适当的现场调查。第十八条 要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。要求委托方或者产权持有者对其提供的评估明细表及相关证明材料以签字、盖章或者其他方式进行确认。
与《操作规范意见》比较与说明(2)(续)《程序准则》
第十九条 注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
第二十条 注册资产评估师在执行现场调查时无法或者不宜对评估范围内所有资产、负债等有关内容进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。
第二十一条 注册资产评估师应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或者调整现场调查工作。
与《操作规范意见》比较与说明(3)《操作规范意见》
第22条 一个评估项目只能有一个评估基准日。在征求委托方意见的基础上，评估机构选定评估基准日---程序准则
明确评估业务基本事项中，提示评估基准日由委托方确定。与《操作规范意见》比较与说明(4)程序准则增加了风险评价程序
第十二条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务。准则内容介绍 程序准则 共四章33条 第一章 总则(1-4条)第二章 基本要求(5-10条)第三章 评估程序要求(11-32条)第四章 附则(33条)第一条 为规范注册资产评估师履行评估程序行为，维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益，根据《资产评估准则——基本准则》，制定本准则。
讲解: “资产评估各方当事人”具体对象包括注册资产评估师、委托方和相关当事方 第二条 本准则所称评估程序，是指注册资产评估师执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。
第三条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守本准则。讲解: 所称程序涵盖评估业务全过程，按照评估业务的进展步骤阐述具体程序。只有履行了合理有效的评估程序，才能出具评估报告。
评估程序的要求既是对注册资产评估师的要求，也是对评估机构的要求。本准则中仍以“注册资产评估师”为规范主体，对其执行评估业务提出要求。
第五条 注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守法律、法规和资产评估准则的相关规定，履行适当的评估程序。
第七条 注册资产评估师应当根据本准则，结合评估业务情况，制定并实施适当的具体评估程序。
讲解: 基本评估程序是注册资产评估师执行一项完整评估业务时应该履行的主要重点工作步骤及要求，针对每一基本程序还应有具体的实施安排或步骤，评估师应当根据评估对象、评估范围、业务规模的不同，在制定评估计划时落实现场调查、收集评估资料、确定估算方法的具体实施步骤。
具体评估步骤可按照不同评估对象、不同评估方法分别确定。
第八条 注册资产评估师在执行评估业务过程中，由于受到客观限制，无法或不能完全履行评估程序，可以根据能否采取必要措施弥补程序缺失和对评估结论是否产生重大影响，来决定继续执行评估业务或终止评估业务。
讲解: 1.主观限制与客观限制
2.如果重大限制将对报告评估目的下的评估结论的合理性产生重大影响，应与委托方沟通，当委托方明知限制无法排除而又拒绝接受明确充分披露下的评估结论，或评估师认为即使进行充分披露也将影响报告的合理性时，注册资产评估师应提出终止评估业务的要求，解除业务约定书。
第九条 注册资产评估师应当指导业务助理人员履行评估程序。第十条 注册资产评估师应当记录评估程序履行情况，形成工作底稿。讲解: 资产评估基本准则与职业道德准则中指出，注册资产评估师应当指导业务助理人员遵守本准则，这就要求注册资产评估师要有引导相关协助人员的工作能力，对他们的工作要有控制能力与管理能力，并对业务助理人员的工作结果负责。
为规避风险、规范执业，要求注册资产评估师对评估对象的调查、评定估算等工作程序与工作步骤形成书面或电子记录，收集评估依据，形成工作底稿。形成的工作底稿应具体、详细、完整。
第十一条 注册资产评估师应当明确下列评估业务基本事项: 委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者;评估目的;评估对象、评估范围;价值类型;评估基准日;评估报告使用限制;委托协议书相关内容;评估报告提交时间及方式;评估服务费总额、支付时间和方式;委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。讲解: 理解在评估前期明确价值类型的作用
价值类型是影响和决定资产评估价值的重要因素
专业评估师应避免使用未经限定的“价值”概念而应对所涉及的特定价值类型进行详细描述
价值类型制约评估方法的选择
明确价值类型，可以更清楚的表达评估结果，可以避免报告使用者误用评估结果
具体按价值类型准则要求
第十二条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况，对专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，并由评估机构决定是否承接评估业务。
第十三条 评估机构在决定承接评估业务后，应当与委托方签订业务约定书。评估目的、评估对象、评估基准日、或者评估范围发生重大变化，评估机构应当与委托方签订补充协议或重新签订业务约定书。讲解: 1.评估项目风险。一般业务风险主要有来自委托方的风险，来自产权持有者(资产占有方)的风险，来自评估对象的风险，评估报告使用中的风险等等。
2.专业胜任能力。评估机构和评估师应当根据所了解的评估业务的基础情况和复杂性，分析本机构和评估人员是否具有与该项目相适应的专业胜任能力及相关经验，判断是否有来自注册资产评估师及助理人员执业能力不足而带来的风险。
3.判断项目是否存在明显或潜在的利益冲突，确认与委托人或相关当事方是否存在现实或潜在的利害关系。
第十四条 注册资产评估师应当编制评估计划。评估计划的内容涵盖现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估业务实施全过程。
评估计划通常包括履行的具体步骤、时间进度、人员安排和技术方案等内容。注册资产评估师可以根据评估业务具体情况确定评估计划的繁简程度。讲解: 评估计划一般在项目开展前编制，为保证各种资源最有效的配置并合理利用，需要对未来可能进行的所有主要评估工作进行规划，依照评估工作程序的要求对现场调查、收集评估资料、评定估算、编制和提交评估报告等评估工作的各个具体环节进行规划，具体对评估步骤、工作进度安排、专业人员、时间、重点关注的事项等内容加以明确。
第十七条:注册资产评估师执行资产评估业务，应当根据评估业务具体情况对评估对象进行必要的现场调查。
讲解: 现场调查是对评估对象相关情况的调查，是注册资产评估师为获得被评估对象的基础资料，核实评估对象的存在性和完整性，勘查评估对象的品质和使用状况，查验评估对象的法律权属资料，通过询问、核对、勘查、函证等方式进行的一系列尽职调查工作。一般包括:(1)获得需要评估的资产清单;(2)核实评估对象的存在性及完整性;(3)对评估对象品质、使用状况的现场勘查;(4)对评估对象的法律权属资料的查验等，应涵盖了解所有评估对象各种信息的工作。
现场调查应当在评估对象或评估业务涉及的主要资产所在地进行。注册资产评估师通常应当对评估业务涉及的主要资产进行资产勘查。第十八条 注册资产评估师应当要求委托方提供涉及评估对象和评估范围的详细资料。
注册资产评估师应当要求委托方或产权持有者对填制的评估明细表及相关证明材料以签字盖章或者其他方式进行确认。
第十九条 注册资产评估师应当通过询问、函证、核对、监盘、勘查、检查等方式进行调查，获取评估业务需要的基础资料，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。
讲解: 由于委托方和产权持有者可能不是同一个企业或组织，产权持有者有义务提供相关资料并保证资料的真实、合法和完整，委托方也有义务督促产权持有者提供相关资料。产权持有者应该对评估对象进行核实，填写资产清查评估申报明细表。
需要盖章确认的资料一般为评估对象或评估范围明细表、有关证明材料等。第二十条 注册资产评估师在执行现场调查时无法或不宜对评估范围内所有资产进行逐项调查的，可以根据重要程度采用抽样等方式进行调查。
第二十一条 注册资产评估师应当根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充或调整现场调查工作。
讲解: 注册资产评估师实施抽查方法，是从评估对象总体中选取一定数量的样本进行测试，并根据测试结果，推断总体特征的方法。注册资产评估师在设计与选择样本、评价抽样结果时，应当运用专业判断。第二十二条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况收集评估资料，并根据评估业务需要和评估业务实施过程中的情况变化及时补充收集评估资料。
第二十三条 注册资产评估师收集的评估资料包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托方、产权持有者等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料。
评估资料有查询记录、询价结果、检查记录、行业资讯、分析资料、鉴定报告、专业报告及政府文件等形式。
讲解: 收集评估资料主要是规范注册资产评估师在执行评估业务过程中根据评估业务具体情况收集评定估算需要的评估相关资料。评估工作资料是评估师在现场调查后，进行评估时的必备资料，与现场调查所收集的的相关资料是不同的。注册资产评估师需要进一步了解获取与判断评估对象价值相关的其他资料，如市场调查资料、政府部门的有关规定、相关专业机构的分析报告或文件等，作为评估作价的依据。
第二十四条 注册资产评估师应当根据评估业务具体情况对收集的评估资料进行必要的分析、归纳和整理，形成评定估算的依据。
讲解: 资产信息资料的分析，指对资产信息资料合理性和可靠性的识别。信息资料本身的可靠性可通过参考其他来源查证，必要时也可以进行适当的调查验证。
第二十五条 注册资产评估师应当根据评估对象、价值类型、评估资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法等各种资产评估基本方法的适用性，恰当选择评估方法。第二十六条 注册资产评估师应当根据所采用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成初步评估结论。
讲解: 1.评估方法的选择应当与评估目的、评估时的市场条件、评估对象所处状态以及评估的价值类型相适应。
2.评估方法选择应与评估对象的类型、现实状态等相适应。3.评估方法的选择也应当与占有资料的情况相适应。
4.选取评估方法包括选择评估技术思路、实现评估技术思路的具体方法以及选择技术经济参数等内容
第二十七条 注册资产评估师应当对形成的初步评估结论进行综合分析，形成最终评估结论。
注册资产评估师对同一评估对象采用多种评估方法的，应当对各种方法产生的初步评估结论进行分析比较，确定最终评估结论。
讲解:(一)注册资产评估师应当正确地对一种评估方法下的初步结论进行分析，判断评估结论的合理性。
1.注册资产评估师应当对评估资料的全面性、客观性及适时性，参数选取的合理性及适时性，计算公式的正确性，计算表格链接的正确性等进行分析;2.将评估结论再次核实是否与明确评估目的及价值类型相适应。进行相关增减值分析判断评估结论的合理性。
(二)注册资产评估师应当知晓，如果采用了多种评估方法，不仅要确保满足各种评估方法适用的条件要求和程序要求，还要对各种评估方法取得的各种价值结论进行比较，最终确定评估结论。第二十九条 注册资产评估师应当根据相关法律、法规、资产评估准则和评估机构内部质量控制制度，对评估报告及评估程序执行情况进行必要的内部审核。
第三十条 注册资产评估师提交正式评估报告前，可以在不影响对最终评估结论进行独立判断的前提下，与委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通。
第三十一条 注册资产评估师完成上述评估程序后，由其所在评估机构出具评估报告并按业务约定书的要求向委托方提交评估报告。
讲解: 1.评估报告出具前应该进行内部复核
2.在提交正式评估报告前，注册资产评估师可以与委托方或委托方许可的相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通
3.提交报告的方式
第三十二条 注册资产评估师在提交评估报告后，应当按照法律、法规和资产评估准则的要求对工作底稿进行整理，与评估报告一起及时形成评估档案。
讲解: 评估机构应该有明确的档案建设和档案管理意识 资产评估档案规范化管理
第三篇：资产评估工作操作规范
资 产 评 估 工 作
操 作 规 范
目 录
一、流动资产评估..................................1
二、长期投资评估.................................12
三、房屋建筑物评估...............................13
四、机器设备评估.................................19
五、递延资产评估.................................25
六、无形资产评估.................................26
七、整体资产评估.................................33
八、流动负债评估.................................36
九、长期负债评估.................................40
资产评估操作规范
一、流动资产评估
1、货币资金(1)评估过程
用货币资金申报明细表与基准日会计报表中的货币资金项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与货币资金总帐及明细帐核对）。
对现金进行实地盘点，并填制现金盘点表。如果帐实不符，应查明原因并作出记录或作适当调整。若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。
索取所有银行帐户基准日时的银行对帐单及银行存款余额调节表，对所有的银行帐户进行函证。
用银行对帐单、银行存款余额调节表与银行存款明细帐进行核对。
对银行存款余额调节表中的未达帐项逐项了解其原因，对三个月以上的未达帐项要求企业出具文字说明（签名、盖章）。
(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 货币资金申报明细表，银行对帐单、银行存款余额调节表
对银行余额调节表中三个月以上的未达帐项出具文字说明（签名、盖章）相关银行的函证地址、邮编等资料
若有充抵库存现金的借条、未提现支票、未作报销的原始凭证，需在“盘点表”中注明或作出必要的调整，并要求企业提供文字说明（签名、盖章）。②在评估过程中形成的工作底稿 况
2、短期投资(1)评估过程 现金盘点表 银行询证函
填制函证情况表，并写出函证情况说明，主要写出函证结果不符的原因及处理情 用短期投资申报明细表与基准日会计报表中的短期投资项目进行核对（如没有会计师—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 审计的情况下，还需与短期投资总帐及明细帐核对）。
了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）。
对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。
对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。
对非上市的股票，按帐面值确认评估值。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 短期投资申报明细表。
对无法变现的有价证券出具文字说明（签名、盖章）短期投资各项目的复印件 有价证券保管人的通讯地址 有价证券购入的原始凭证
②在评估过程中形成的工作底稿 库存有价证券盘点表 有价证券询证函
上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。
3、应收票据(1)评估过程
用应收票据申报明细表与基准日会计报表中的应收票据项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收票据总帐及明细帐核对）。
索取所有应收票据的复印件与申报明细表逐项核对。对于在评估现场工作日已变现的应收票据，应由企业对变现金额及变现情况出具文字说明（签名、盖章）。
逐项了解应收票据的可变现情况。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 应收票据申报明细表。
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资产评估操作规范 应收票据复印件
对可能和已经坏帐的应收票据出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。 对权属不明确的票据（如：用于抵押、质押的票据等），应由企业提供详细的文字说明（签名、盖章）和抵押、质押合同等法律文书的复印件。 对可能坏帐、已经坏帐的票据，要求企业出具坏帐原因、坏帐金额、及有关坏帐依据（如对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料）的文字说明（签名、盖章）。 应收票据在评估基准日的贴现率
②在评估过程中形成的工作底稿 贴现计算过程
4、应收帐款(1)评估过程
用应收帐款申报明细表与基准日会计报表中的应收帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收帐款总帐及明细帐核对）。
分析应收帐款的及余额构成，选取帐龄长、金额大的应收帐款向债务人函证，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性与可收回性。
对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证。
检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。
检查向债务人询证回函的例外事项及存有争议的余额。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 应收帐款申报明细表。
根据评估人员的要求提供应收帐款的函证地址。
对应收帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。
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资产评估操作规范 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。 部分合同、发票及原始凭证。
②在评估过程中形成的工作底稿 函证结果汇总表 应收帐款帐龄分析表
5、预付帐款(1)评估过程
用预付帐款申报明细表与基准日会计报表中的预付帐款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与预付帐款总帐及明细帐核对）。
选择预付帐款重要项目，函证年末余额的正确性，并根据回函情况编制函证结果汇总表。回函金额不符的，要查明原因作出记录或适当调整；未回函的，可再次复询，如不复询可采用替代程序进行检查，根据替代检查结果判断其债权的真实性或出现坏帐的可能性。
对未发询证函的应收帐款，应抽查有关合同、发票及原始凭证，一是检查手续是否齐备，二是检查是否属于预付性质。
抽查入库记录，查核有无重复付款或将同一笔已付清的帐款在预付帐款和应付帐款、在建工程这两个科目同时挂帐的情况。
检查应收帐款中有无债务人破产或者死亡的，以及破产或者遗产清偿后仍无法回收的，或者债务人长期未履行偿债义务的，检查是否经授权批准，并向企业索取相关证明。
(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 预付帐款申报明细表。
根据评估人员的要求提供预付帐款的函证地址。
对预付帐款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。 部分合同、发票及原始凭证。
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资产评估操作规范 ②在评估过程中形成的工作底稿
6、应收股利（应收利润）(1)评估过程 函证结果汇总表 预付帐款帐龄分析表
用应收股利申报明细表与基准日会计报表中的应收股利项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收股利总帐及明细帐核对）。
了解应收股利收回的可能性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应收股利申报明细表。
被投资单位关于发放股利的董事会决议。
对应收股利中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。
若对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
7、应收利息(1)评估过程
用应收利息申报明细表与基准日会计报表中的应收利息项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收利息总帐及明细帐核对）。
核实企业帐面记录的应收利息计算是否正确。 了解应收利息收回的可能性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
索取企业应收利息申报明细表。 债券或借据的复印件。
对应收利息中不能收回的项目，要求企业出具有关说明（签字、盖章）。 对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
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资产评估操作规范
8、应收补贴款(1)评估过程
用应收补贴款申报明细表与基准日会计报表中的应收补贴款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与应收补贴款总帐及明细帐核对）。
了解应收补贴款收回的可能性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应收补贴款申报明细表。
企业取得应收补贴款的相关文件。
对应收补贴款中不能收回的项目，要求企业出具有关说明。
9、其他应收款(1)评估过程
用其他应收款申报明细表与基准日会计报表中的其他应收款项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与其他应收款总帐及明细帐核对）。
选择金额较大和异常的项目,检查原始凭证或对其进行函证。 逐项了解其他应收款收回的可能性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 其他应收款申报明细表。
根据评估人员的要求提供债务人的地址。
对其他应收款中不能收回的项目，要求企业出具有关证明。对方企业破产，应要求企业提供法院判决书或其他外部证明材料。
债务人死亡、失踪、对方企业长期亏损无力偿付等其他情况，应要求企业出具文字说明（签名、盖章）。②在评估过程中形成的工作底稿 帐龄分析表 回函情况汇总表
10、待摊费用(1)评估过程
用待摊费用申报明细表与基准日会计报表中的待摊费用项目进行核对（如没有会计师—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 审计的情况下，还需与待摊费用总帐及明细帐核对）。
抽查证明大额待摊费用发生的原始凭证及相关文件、资料,以查核其发生额是否正确。 了解待摊费用的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。
A：根据企业提供的申报资料，分析企业待摊费用摊销方法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。
B：如果待摊费用对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。 检查有无不属于待摊费用性质的会计事项，有无长期未结清的待摊费用，如有，应查明原因并作出记录。
(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 待摊费用申报明细表。
待摊费用各项目发生时的原始凭证的复印件。
②在评估过程中形成的工作底稿 待摊费用的评估方法及过程。
11、存货(1)评估过程
①核对： 盘点表各级合计数是否正确；申报表各级合计数是否正确。
用申报汇总表与基准日会计报表中的存货项目进行核对。（如没有会计师审计的情况下，还需与存货总帐及明细帐核对。）对数据不符的应查明原因，及时提出处理意见。
②需要了解、掌握的情况 了解产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。 了解各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。积压情况。盘盈、盘亏情况。
主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。
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资产评估操作规范 ③对存货进行现场盘点和勘察。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。 一般要求：存货的抽查数量应达到４０％以上，价值量应达到6０％以上；并对质量状况、成新率进行记录、评价
④分项目的具体要求
材料采购（在途物资）
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。
了解是否有一年以上未清理的在途材料，如果有，了解原因，并要求企业出具文字说明（签章）。 当年发生的在途材料按申报的帐面价值进行确认，以前发生的根据具体情况确认。
原材料
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制原材料抽查盘点表*。
了解各类原材料的核算、计价方法。
按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。 对积压原材料按50%--80%折算评估值。对报废原材料按10%折算评估值。
第6项的评估值加第7项评估值加第8项评估值为最后确认的原材料的评估值。
包装物
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类包装物的核算、计价方法。
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资产评估操作规范 在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制包装物抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
委托加工材料
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取委托加工合同。
核对申报总计数与明细帐是否一致。了解委托加工材料的核算方法。选择一定量的样本向受托方函证。
逐项了解委托加工材料是否存在呆帐等情况，如果存在，要求企业提供说明并签章。 填制原材料抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
产成品（库存商品）
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。
索取产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）及销售政策。索取产成品（库存商品）盘点表。核对申报总计数与明细帐是否一致。
了解各类产成品（（库存商品）的核算、计价方法
逐项清查产成品（库存商品），并对质量状况、成新率进行记录、评价。填制产成品（库存商品）清查表*。计算产成品（库存商品）市价。
评估确认值为市价减预计销售费用和预计所得税。
在产品
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制在产品抽查盘点表*。了解在产品的核算、计价方法。了解在产品完工程度。
按实际成本核算的，根据申报表会计帐面数减积压、报废数，加盘盈金额减盘亏金额确认评估值。 对积压产品的在产品，根据完工程度按帐面价50%--80%折算评估值。对报废在产品按帐面价的10%折算评估值。
确认的在产品评估值为第7项的评估值加第8项评估值加第9项评估值。
分期收款发出商品
◆索取申报表，并核对各级合计数是否正确
◆索取分期收款发出商品销售价格表（注明是否含税）及销售政策。
◆索取存货盘点表。
◆索取分期收款销售合同。
◆核对申报总计数与明细帐是否一致。
◆了解各类分期收款发出商品的成本结转方法及合同履行情况和成本结转是否与合同执行进度一致。
◆向购货方进行函证。
◆根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
低值易耗品
在库低值易耗品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。
核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类低值易耗品的核算、计价方法。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
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资产评估操作规范 在用低值易耗品 索取申报表，并核对各级合计数是否正确。索取低值易耗品盘点表。
核对申报总计数与明细帐是否一致（五五摊销法）。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对；并对质量状况、成新率进行记录、评价。 填制低值易耗品抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
委托代销商品
索取申报表，并核对各级合计数是否正确。
索取委托代销商品销售价格表（注明是否含税）及销售政策。索取委托代销合同。
核对申报总计数与明细帐是否一致。向受托方进行函证。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。
受托代销商品
(2)索取申报表，并核对各级合计数是否正确。核对申报总计数与明细帐是否一致。了解各类受托代销商品的核算、计价方法。
在申报表中选取一定量样本与实物核对；在现场选取一定量样本与申报表核对。向委托方函证。
填制受托代销商品抽查盘点表*。
根据申报表帐面价值并考虑了解的具体情况确认评估值。向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 存货申报表。
产成品（库存商品）销售价格表（注明是否含税）。评估基准日的存货盘点表。
受托代销、委托代销商品合同及对方单位的联系人、单位通讯地址清单。
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资产评估操作规范 分期收款发出商品合同及实际执行情况（包括成本结转比例）。如果有委托仓库应取得对方的负责人姓名、单位通讯地址。
如果存货中有积压、报废的物资，要求企业出具积压、报废物资的明细表及积压报废原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。 如果存货中有盘盈、盘亏的情况，要求企业出具存货盘盈盘亏原因的详细说明（相关人员签字、盖章）。②在评估过程中形成的工作底稿 产成品（库存商品）的销售情况（哪些产品是畅销的，哪些是一般销售的，哪些是滞销的）。 各类存货的质量状况（失效、变质、残损等）。积压情况。盘盈、盘亏情况。
主要外购存货主要的供货厂家及现行市价。
二、长期投资评估
1、评估过程
将申报明细表与基准日会计报表中的长期投资项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对）。
了解投资种类、变现能力及其他需要了解的特殊事项。对无法变现的有价证券，要求企业出具文字说明（签字、盖章）。
将申报明细表中所列被投资单位、投资日期、投资金额、投资期限与投资协议、合同、章程核对，必要时要向被投资单位进行函证。
股权超过50％的长期投资须对被投资单位进行整体评估，相应地提供被投资单位评估所需要的资料。
对上市的有价证券，应根据其在评估基准日的收盘价、持有量计算有价证券在评估基准日时的价值。
对非上市的债券，应根据票面利率或约定利息率、面值计算债券在评估基准日时的本息和。
对非上市的股票，按帐面值确认评估值。
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资产评估操作规范
2、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿 ①向企业索取的资料 长期投资申报明细表；
投资协议、合同、章程及被投资单位基准日资产负债表； 有价证券所有权证明。
对外投资或购买证券的原始凭证。
②在评估过程中形成的工作底稿 长期投资所采用的评估方法。库存有价证券盘点表 有价证券询证函
上市证券基准日的市场价格查询资料及非上市带息证券的利息计算过程。
三、房屋建筑物评估
1、房屋建筑物评估数据资料的收集(1) (2) 了解评估对象的概况及评估范围： 房屋建筑物评估申报明细表； 房屋建筑物建筑质量、使用状况资料； 房屋建筑物概况的书面说明； 其它相关资料。取得产权证明材料
房屋所有权证，没有房屋所有权证的房屋，要取得企业所在地政府房管部门出具的产权证明； 购商品房的合同和公证文件； 房地产抵押合同和清单；
在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。(3) 收集计价资料
当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额；
当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格；
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资产评估操作规范 当地现行有关报建费用（工程前期费用和其它费用）规定；近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸；近期主要房屋建筑物大修状况资料； 主要评估对象原值构成分析；
在建工程(建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料； 在建工程(建筑物或构筑物)帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。用市场法评估，收集三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料； 用收益法评估，收集房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；(4)
2、(1) 其它相关资料
评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景； 地质水文状况和抗震等级；
交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离； 基础设施及文化娱乐设施状况资料； 自然环境及生态环境等方面的资料。房屋建筑物评估过程 评估明细表的申报辅导
要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查； 指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报； 解答企业相关资产管理人员提出的问题；
要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表（经审计后的）进行核对，做到帐表相符; 要求企业所填报的申报明细表每一项房屋建筑面积与房产证登记面积相符，没有房产证的房屋建筑面积要与实际面积相符。每一项构筑物及其他辅助设施工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等）要与实际工程量相符; 符。申报表中每一项房屋建筑结构、建成年月要与房屋的台帐核对，做到与实际相—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范(2)现场勘察核实
对企业提交的资产评估申报明细表进行核查，如有不一致要查明原因并要求企业写出书面说明。
①房屋建筑物的数量和帐面价值的核对。 明细表与固定资产台帐核对，主要核对建筑物名称、建筑结构、建成年月、建筑面积和工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等），同时建筑面积要与房产证进行核对，建筑面积要与房产证一致，没有房产证的房屋，建筑面积要与台帐核对； 明细表与财务帐核对，主要核对帐面原值和帐面净值与资产负债表或汇总表的帐面原值和帐面净值是否一致，作到帐表相符。
②房屋建筑物的实地勘察核实，包括：建筑结构、建筑标准、建筑面积、使用状况、新旧程度、使用年限等；具体要求如下：
要深入建筑物及构筑物现场，逐项勘察、核对实物、丈量核实建筑面积和工程量（长度、宽度、高度、直径、容积等）； 详查建筑物质量，建筑结构、层数、层高、檐高、轨高、吊车吨位、建筑跨度、柱距，简要绘制平面图； 详查室内外装修情况，水暖、电等配套设施的安装使用情况； 了解建筑物的拆、改、扩建情况等;将测量数据及勘察鉴定结果详细记入《房屋建筑物现状鉴定表》中作为评估计算的重要依据； 对盘盈的建筑物，按上述步骤操作，要求企业写出盘盈情况说明并盖公章； 对盘亏、待报废的建筑物，要求企业提供上级主管部门的批件或写出盘亏、待报废情况说明并盖公章。
3、评估测算
评估方法一般上采用重臵成本法 其计算公式如下：评估值＝重臵价值×成新率(1)重置价值的确定
重臵价值＝综合造价＋前期费用＋其它费用＋资金 成本 ①建筑安装工程综合造价的确定
建安工程造价主要采用决(预)算调整法和类比法计算。按委托评估建筑物的用途分类归集，选其同类用途和结构中有一定代表性的建筑物进行决算指标调整，评估人员根据当地有—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 关土建、安装等工程造价资料，将有代表性的参照建筑物的价格调整至评估基准日公允的综合造价和单方造价，用来比较计算其他同类委托评估资产的建安工程造价和单方造价。以计算出来的工程造价及单方造价为依据，采用类比法分别对各种结构的房屋建筑物的具体施工用料、层高、檐高和装修等方面的情况进行调整计算。
②前期费用和其他费用
前期费用和其它费用主要包括：规划管理费、勘察设计费、建设单位管理费、招标管理费、质量监督费、合同鉴证费、安全监督管理费、工程监理费、抗震技术审查费、白蚁防治费、墙体材料基金、消防设施配套费等。
各地的前期费用和其它费用都不一样，具体评估时，评估人员要根据当地的费用标准计算。
③资金成本的确定
资金成本按正常建设工期和评估基准日正在执行的同期固定资产建设贷款利率计算。假定建设期间工程投资为均匀投入，其计算公式为: 资金成本=工程总造价×建设期×贷款利率×(1/2)。贷款利率根据具体房屋正常施工工期分别计取。(2)成新率的确定
建筑物成新率的测算采用使用年限法和打分法两种方法，并以打分法为主，最后综合确定建筑物成新率。
①使用年限法
以估测出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用寿命（年限）的比率作为建筑物的成新率。用公式表示即为: 建筑物成新率=建筑物尚可使用年限÷（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）×100% ②打分法
依据建筑物成新率的评分标准，包括建筑物整体成新率评分标准，以及按不同构成部分的评分标准进行对照打分，汇总得出建筑物的成新率。
根据原城乡建设环境保护部 1985年1月1 日颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》进行现场技术鉴定。
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资产评估操作规范 根据上述标准，按房屋的结构、装修、设备等组成部分的完好和损坏量程度，划分为5个等级：（1）完好房；（2）基本完好房；（3）一般损坏房；（4）严重损坏房；（5）危房。各等级均对应有相应的成新率范围及标准。
用打分法估测建筑物的成新率按下列数学式进行：
成新率=结构部分合计得分×G+装修部分合计得分×S+设备部分合计得分×B 式中： G为结构部分的评分修正系数，取0.85 S为装修部分的评分修正系数, 取0.05 B为设备部分的评分修正系数, 取0.1 ④成新率综合确定
使用年限法权重取0.4, 打分法权重取0.6, 加权平均确定建筑物成新率, 则： 成新率=使用年限法权确定的成新率×0.4+打分法确定的成新率×0.6(3)计算评估值
根据测算出的重臵价值和成新率，逐一计算评估值。(4)房屋建筑物类在建工程
①对正在建的房屋建筑物: 获取房屋建筑物预算资料，已付工程款凭证 计算评估值并调整负债
评估值=房屋建筑物重臵价值×形象进度(%)负债（应付）=房屋建筑物评估值-已付工程款 ②对已完工投入使用的在建工程 按固定资产评估
查明是否欠付工程款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债
4、撰写评估技术说明
评估人员要完成各自负责范围内各项建筑物的清查、核实、评估技术说明的撰写，说明要符合财政部91号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏资产、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。
5、房屋建筑物评估工作底稿资料 房屋建筑物评估申报明细表； 房屋建筑物概况的书面说明；
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资产评估操作规范 房屋所有权证或当地政府房管部门出具的产权证明； 购商品房的合同和公证文件； 房地产抵押合同和清单；
在建项目立项、审批文件，主要有立项批文、建设用地许可证、房屋规划许可证、开工许可证、施工许可证等。
当地现行建筑、安装工程概（预）算及费用定额中相关资料复印件； 当地最近工程造价信息及市场人工费、机械台班费、材料价格； 当地现行有关报建费用（工程前期费用和其它费用）规定； 近期完工的主要房屋建筑物决算资料及有关图纸； 近期主要房屋建筑物大修状况资料； 主要评估对象帐面原值构成分析资料；
在建工程(建筑物或构筑物)项目内容及有关工程进度等方面的资料； 在建工程(建筑物或构筑物)帐面价值的明细构成及支付工程款的情况。
若用市场法评估，有三个以上的相同或类似的评估案例，当地经济发展情况和房地产市场价格资料；
若用收益法评估，有房屋建筑物的收益状况及收益额，当地经济发展情况和房地产市场未来的发展趋势；
评估对象所在的区位条件、开发程度、工业集聚状况和前景资料； 地质水文状况和抗震等级资料；
交通状况：机场、车站、长途站、公路干线距离； 基础设施及文化娱乐设施状况资料； 自然环境及生态环境等方面的资料； 房屋建筑物帐面价值核对情况说明； 房屋建筑物现状鉴定表；
房屋建筑物拆、改、扩建情况的资料； 房屋建筑物清查核实及调整情况说明资料； 房屋房产证面积与核实面积情况说明资料； 房屋建筑物盘盈、盘亏情况说明并盖公章； 28．计算中使用参数的取值、计价标准资料；
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资产评估操作规范 评估过程中遇到的重大问题及解决措施； 30．评估技术说明初稿；
31.评估结果及说明的复核意见；
四、机器设备评估
1、机器设备数据资料的收集(1)(2)1.取得机器设备评估申报明细表； 企业设备总体情况说明
设计生产能力、实际生产能力、达不到设计生产能力原因； 产品的工艺流程及工艺的先进程度； 设备日常管理制度、维修保养情况等； 设备的分类管理情况； 主要重点设备简介；
工厂的环保情况、设备的安全状况、能源消耗情况、是否存在不符合国家有关环保劳动安全能源政策规定的设备。
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资产评估操作规范(3)(4)重点设备清单；
重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明；
(5)(6)(7)重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购置发票复印件； 进口设备的购置发票、合同、报关单、说明书复印件；
自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重置价值；
(8)(9)近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件；
企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件；
(10)全部车辆的行驶证复印件及当地购置车辆有关税费规定文件的复印件；(11)报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章;(12)盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章；(13)在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度；
2、机器设备评估过程(1)评估明细表的申报辅导
要求企业按规定申报并及时对申报的明细表进行检查； 指导企业相关资产管理人员对评估申报明细表进行填报； 解答企业相关资产管理人员提出的问题；
要求企业所填报的申报明细表与基准日资产负债表（经审计后的）进行核对，做到帐表相符; 要求企业所填报的申报明细表格式要符合要求、内容要规范、齐全，如设备的规格型号、制造厂家、购臵日期、启用日期，运输车辆的车牌号、规格型号、制造厂家、已行驶公里一定要填全；在建项目的帐面已付款额是否按“设备费”、“资金成本”、“安装费及其他费用”分别填写，设备的规格型号、制造厂家、开工日期、预计完工日期、完工程度等项目是否填全；
如设备无设备编号、出厂编号则请厂方临时进行编号，以免现场清查时重复； 申报表中多台（套）同型号设备分开一项一项申报，便于评估人员现场操作；
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资产评估操作规范(2)现场清查核实
将申报明细表中帐面原值、帐面净值汇总后与评估基准日的资产负债表核对，如不相符查明原因并作出说明；
分析资产构成, 对不了解的设备向专家咨询, 结合企业提供的重点设备清单确定重点设备, 制定现场清查及鉴定计划（时间计划、鉴定要点等）；
根据设备编号对设备进行逐台清点；
通过察看设备标牌核对设备名称、型号、规格、制造厂家、出厂日期、出厂编号等内容，如实物与申报资料不符在清查表中作出记录，如出入较大查明原因，作相应处理，重大调整需企业作出书面说明；
观察设备现状及使用环境并向设备管理人员、设备操作人员了解设备的目前使用情况、设备最近大修理、改造情况，如设备目前使用情况不好、闲臵或处于待报废、报废状况应在申报表中注明；
对于申报表上有而现场没有的设备，按盘亏处理，应在申报表中注明，并要企业出据说明并加盖公章；对于申报表上没有而现场发现的盘盈设备，首先应查明原因，确定为真实的盘盈设备后，根据不同的评估目的，确定盘盈设备是否属于评估范围内，如属于则要企业出据说明并加盖公章；
通过向设备管理人员、设备操作人员了解、观察、查阅有关可以作为依据的技术资料（如：技术说明书、企业对设备的定期精度检测数据资料等）或采取其他技术手段对设备的现实状态作出判断，并作出必要的文字记录；
对重点设备、车辆填写机器设备技术鉴定表及运输设备技术鉴定表；
获取与判断成新率相关的信息和资料，对重要的信息和资料应留下书面记录（文字记录、图片、复印件等）；
实体性贬值资料
对于可以用年限法计算的设备：了解其经济使用寿命、实际已使用年限、开动率等资料，另外还要了解实际使用中可能对使用寿命产生影响的个别因素，以作出调整；
对于可以用测定损耗的方法计算的设备：用可行的方法获得其损耗情况,测定设备严重磨损或损耗，检查设备加工的工件是否能达到工艺要求等；
功能性贬值资料
了解可能引起功能性贬值的各种因素，如技术进步，出现了新的、性能更优的设备，使—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 原有设备功能相对落后，产生贬值等情况；
经济性贬值资料
了解可能引起经济性贬值的各种因素，如产品改型更新换代、产品滞销而引起设备利用率降低或闲臵等情况；
获取与计算重臵成本相关的信息和资料； 目前可以在市场获得的普通国产设备：可在现场工作结束后了解通过市场询价获得其市场价格； 目前市场已不销售的普通国产设备：应了解目前替代产品的情况、价格、技术及功能方面的差异； 进口设备：取得进口合同及报关单复印件；
老旧进口设备：了解国内是否有替代产品，替代产品的型号、规格、制造厂家、价格，以及技术性能、功能方面的差异； 自制设备：获取计算自制设备造价的有关资料，如：外购标准件的规格型号、数量、单价，各种材料耗材量、单价，应分摊的各种费用如管理费用、设计费、安装调试费、基础费、人工工资等费用及部分利润。
从整体角度（一套设备、一条生产线、一个车间、一个工厂等）鉴定其状态（如：原设计技术指标、现技术指标、原设计能力、现达能力、维修保养情况、技术改造情况、能耗情况、安全情况、环保情况等），作出文字说明。
(3)评估测算
评估方法一般上采用重臵成本法 其计算公式如下：评估值＝重臵价值×成新率 ①重臵价值的确定
A．分析确定重臵价值的构成要素
普通国产设备的重臵价值一般包括：设备的购臵价、运杂费、安装费、基础费、其他取费（根据行业概算指标体系确定）、资金成本、税金等；
进口设备除上述费用外，还包括进口从属费用：国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等；
运输车辆的重臵成本包括：车辆购臵价、车辆购臵附加费、牌照费等（根据当地规定确定）。
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资产评估操作规范 B．重臵价值的计算
设备的购臵成本的确定可采用： 市场询价 类比法 核算法
运杂费、安装费、基础费、其他取费可采用行业概算指标确定；国外运费、国外保险费、关税、增值税、银行手续费、公司手续费、海关监管手续费等按有关规定确定。
②计算成新率
机器设备成新率的测算采用使用年限法和鉴定法两种方法，并以鉴定法为主，最后综合确定机器设备成新率。
A.使用年限法
以估测出的机器设备尚可使用年限占机器设备全部使用寿命（年限）的比率作为机器设备的成新率。用公式表示即为: 机器设备成新率=机器设备尚可使用年限÷（机器设备实际已使用年限+机器设备尚可使用年限）×100%
B.鉴定法
依据机器设备成新率的鉴定标准，包括机器设备整体成新率鉴定标准，以及按不同构成部分的鉴定标准进行现场鉴定，通过必要的计算，得出机器设备的成新率。具体步骤如下：
1）分析存在的各种贬值因素 2）选用计算方法 3）计算各种贬值 4）计算成新率
C.成新率综合确定
使用年限法权重取0.4, 鉴定法权重取0.6, 加权平均确定机器设备成新率, 则： 成新率=使用年限法权确定的成新率×0.4+鉴定法确定的成新率×0.6 ③计算评估值
根据测算出的重臵价值和成新率，逐一计算评估值。
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资产评估操作规范 ④机器设备类在建工程
A.对正在安装的机器设备: 获取设备原始购货合同复印件 已付合同款
计算评估值并调整负债
评估值=设备现重臵价+已发生的运杂费、安装费等的重臵价 负债（应付）=原始购货合同额-已付合同款额
B.对已完工投入使用的在建工程
按固定资产评估
查明是否欠付合同款、工程款未在负债方反映，如有相应调增负债 C.对设备未到、定货时间不长、价格变化不大的机器设备， 可按帐面值作为评估值。
⑤固定资产清理中的设备的评估 核实、了解固定资产清理中设备目前的状况，是否仍有实物，设备是已拆除、出售或报废未处理等情况，并在申报表中注明； 根据不同情况确认评估值，若设备已处理无实物，则评估值为零，若设备未处理仍有实物则考虑设备是否有变现价值，如有则以设备的变现价值减去处理费用确定评估值，若无变现价值，评估值为零。(4)撰写评估技术说明
评估人员要完成各自负责范围内机器设备的清查、核实、评估技术说明的撰写，技术说明要符合财政部91号文件的要求。评估技术说明中对盘盈、盘亏、待报废资产、抵押、担保事项、各类资产贬值及增值的原因或其它重要问题要在特别事项中予以说明。
3、机器设备评估工作底稿资料 机器设备评估申报明细表； 企业设备总体情况说明 重点设备清单；
重点设备有关技术文件、设备的大修记录及技术改造文件、历年精度检测技术数据资料及监测说明；
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资产评估操作规范 重点国产设备的定货合同、设备使用说明及原始购臵发票复印件； 进口设备的购臵发票、合同、报关单、说明书复印件；
自制设备提供各种材料耗材量、单价，外购通用设备总体情况的简介，包括设备分类情况、技术水标准件的型号规格、数量、单价、设计费、管理费以及其它费用、加工工时等数据并核算自制设备的重臵价值；
近三年设备大修理、改造纪录，大修理设备合格验收单复印件；
企业关于设备产权的声明，有无租赁使用、融资租入、有无抵押、担保资产等，如有则提供具体明细及合同复印件；
全部车辆的行驶证复印件及当地购臵车辆有关税费规定文件的复印件； 报废设备、盘亏设备清单、情况说明并加盖公章; 盘盈设备的清单、情况说明并加盖公章； 在建工程具体内容、订货合同、实际完工程度； 机器设备帐面价值核对情况说明； 机器设备、运输设备技术鉴定表； 机器设备清查核实及调整情况说明资料； 计算中使用参数的取值、计价标准资料； 评估过程中遇到的重大问题及解决措施； 评估技术说明初稿； 评估结果及说明的复核意见；
五、递延资产评估
1、评估过程(1)用递延资产申报明细表与基准日会计报表中的递延资产项目进行核对（如没有会计师审计的情况下，还需与总帐及明细帐核对）。
(2)了解递延资产的原始发生额、摊销方法、摊销期、各项待摊费用对应的资产或权利在评估基准日是否存在。
根据企业提供的申报资料，分析企业递延资产的摊销方法是否合理，摊余金额是否正确。如果企业申报金额不正确，则应计算正确的摊余金额。
如果递延资产对应的资产为实物资产，则应按实物资产的评估方法进行评估。
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资产评估操作规范 如果递延资产所列费用为设备或房产的更新改造或大修理费用等，则要考虑是否与固定资产重复评估。
2、向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿(1)向企业索取的资料
企业递延资产申报明细表。
递延资产各项目发生时的原始凭证的复印件。(2)2.在评估过程中形成的工作底稿
递延资产的评估方法及过程。
六、无形资产评估
1、无形资产评估数据资料的收集(1)商标评估所需收集的资料
①商标权的法律保护状况
有关商标公告和批准文件，注册商标证书，商标权的批准时间及续展情况； ②商标权的具体内容 商标的名称、文字、图案； 商标的适用领域范围； 商标权的来源。
③商标权的使用情况 商标的时间使用时间； 商标权的使用范围、场所；
商标权对外许可使用的情况、许可区域、被许可人的数量。④商标权的成本费用和历史收益情况 商标的开发设计、申请注册费用； 外购商标的成本；
商标使用、对外许可、转让所带来的收益。
⑤商标的知名度，广告宣传情况，同类产品的品牌商标情况 ⑥商标权的预期寿命和收益情况
使用该商标产品的预期寿命、售价、销售量、利润和市场占有率；
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资产评估操作规范 同类产品的售价主要竞争对手的市场占有率、盈利情况 ⑦国外申请权益情况
被评估商标权是否在国外已申请商标权；（已经申请国家或地区，已经获得商标权的国家或地区。
⑧与其他无形资产的关联状况 被评估商标权与其他无形资产要素是否有关联，使用该商标权的商品是否含有专利权或专有技术； (2)商标权是否与外观设计专利权、著作权形成联合保护。专利权评估所需收集的资料
①专利权的法律保护状况资料： 专利申请和审批文件、专利证书、专利说明书、专利登记簿，专利公告文件； 专利的类型、发明人、专利权人和专利有效期，最近一年专利年费交纳凭证复印件；
②专利权具体内容： 专利名称、类别
专利内容的详细介绍，包括专利技术的来源、技术开发的起因、时间、解决的主要技术问题；主要的应用范围和适用的领域、所达到的技术经济指标，国内国际同类型技术的比较分析、该技术所处国内或国际水平分析； 专家鉴定书及专家背景资料；
专利权的来源、维护、转让情况（提供相关的合同复印件）； 专利技术的先进性、垄断程度和成熟程度的说明。
③专利权的使用情况 专利历史或目前有关的法律纠纷的详细情况；
专利实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件； 专利权对外实施许可的地域范围和被许可人的数量； 专利权实际使用时间、使用范围；
企业专利或专有技术实际使用情况的详细介绍，包括使用的目的（提高生产质量、价格、生产量，还是降低产品的生产成本等）、应用的场合、由于使用该技术企业历年所实现的经济效益（详细的计算过程）；
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资产评估操作规范 专利应用的前景分析，包括雨季该技术的剩余技术经济寿命期（年）及在此剩余寿命期内企业利用该技术年可创经济效益情况（详细计算过程）； 该技术投资项目的可行性研究报告；
④专利权的成本费用和历史收益情况 获取该专利的耗费明细，自我开发的技术包括投入的时间、人力在（工作日数量及人员技术结构）、资金、物质和材料的数量和价值等方面的原始凭证和情况介绍；外购的技术提供购买合同和技术说明书复印件； 专利技术开发、权益申请费用； 购买专利、维护专利的成本；
实施专利、对外许可使用专利、转让专利所带来的历史收益。
⑤专利的收益期和预期收益额情况 专利保护期专利权人的经营管理能力； 专利产品的技术寿命和经济寿命；（专家意见）专利产品售价、销售数量和市场占有率及利润情况； 同类产品售价情况；
主要竞争对手的市场占有率及盈利情况； 专利的获利能力和收益水平。
⑥国外申请权益情况 被评估专利权是否在国外申请了权益； 已经申请的国家或地区； 已经授权的国家和地区。
⑦与其他无形资产的联系情况 (3)被评估专利权和其他无形资产要素是否有关联； 与专有技术的关联情况；
专利产品是否有商标，商标是否申请注册、是否获得商标权。专有技术评估所需收集的资料
①专有技术的产权证明 专有技术的开发研制过程（有关部门对专有技术鉴定或验收报告）； 专有技术的产权申明。
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资产评估操作规范 ②专有技术的具体内容 专有技术名称、类别、技术内容； 专有技术适用产品和领域；
专有技术的真实性、有效性、先进性； 专有技术的成熟程度和验证资料。
专有技术被保持的原因及预计的保持时间，同领域改进技、类似或相关技术情况；
③专有技术的来源
专有技术存在的媒体、保护的形式和加密的程度、与有关技术人员的保密协议； ④专有技术的使用情况 专有技术实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件； 专有技术的实际使用时间、使用范围； 专有技术对外许可使用和转让情况。
专有技术实际使用情况的详细介绍，包括使用的目的（提高生产质量、价格、生产量，还是降低产品的生产成本等）、应用的场合、由于使用该技术企业历年所实现的经济效益（详细的计算过程）； 专有技术应用的前景分析，包括雨季该技术的剩余技术经济寿命期（年）及在此剩余寿命期内企业利用该技术年可创经济效益情况（详细计算过程）； 该技术投资项目的可行性研究报告。
⑤专有技术的成本费用和历史收益情况 获取该专有技术的耗费明细，自我开发的技术包括投入的时间、人力在（工作日数量及人员技术结构）、资金、物质和材料的数量和价值等方面的原始凭证和情况介绍；外购的技术提供购买合同和技术说明书复印件； 购买专有技术、维护专有技术的成本；
实施、对外许可使用专有技术、转让专有技术所带来的历史收益。
⑥专有技术的收益期和预期收益额情况 专有技术持有人的经营管理能力； 专有技术更新和新产品开发能力； 专有技术的获利能力和收益水平；
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资产评估操作规范 专有技术的技术寿命和经济寿命；
专有技术产品的售价和销售量，市场占有率和利润情况； 同功能产品售价情况；
主要竞争对手的市场占有率和盈利情况。
2、无形资产评估过程(1) 无形资产评估程序
指导资产占有单位提供有关无形资产的情况介绍并搜集准备资料； 初步设定评估方法，并制定相应的评估计划； 向委托方和资产占有方通报评估计划；
进入现场检查核实资产、验证资料（重点注意产权问题），与有关技术、管理人员座谈； 现场检测鉴定资产； 收集有关评估所需资料； 确定评估方法和计算公式； 针对具体对象进行评定估算；
分析确定评估结果、撰写评估技术说明； 汇总编写资产评估报告、汇集资产评估工作稿； 机构内部审核检验评估结果；
根据资产评估审核确认单位的意见进行补充或修改调整评估报告内容。提交资产评估报告书，并按规定报送有关材料；(2)无形资产评估方法
①成本法 成本法基本公式如下：
被评估资产的评估值 = 重臵全价 – 价值贬损
VR(1)
式中：V——被评估专利资产的评估价值； R——被评估专利资产的重臵全价；
——价值贬损系数。
重臵全价是指到评估基准日为止获得和保有该专利资产所发生的全部成本费用的现值总—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 和。
价值贬损包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。②市场法 市场法的基本基本公式如下：
被评估资产的评估价值 = 市场上可比参照物的交易价格×调整系数
被评估专利资产价值与市场参照物的交易价格之间的差异主要由时间因素、寿命因素、获利能力、以及其他因素造成的。
③收益法 收益法的基本公式是：
资产的价值 = ∑资产在未来各期的受益额 × 相应的折现系数 针对不同的资产评估的具体情况，收益法有一些变通的形式。它们是： 超额收益法
其计算公式如下：
nVF(1i)t1t
式中：V——资产的评估价值；
F——资产创造的超额收益； i——适当的折现率； t——第t年份；
n——资产的剩余经济寿命。 收益分成法
收益分成法的计算公式如下：
nVRt1tr(1i)t
式中：Rt——第t年的分成基数（产品的销售收入、利润总额或净利润）； r——与分成基数对应的分成率；
3、无形资产评估工作底稿资料
资产评估说明（按财政部[1999]91号文件的要求撰写）
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资产评估操作规范(1) (2) 委托方和资产占有方企业一般性介绍资料
企业的营业执照、税务登记证、企业法人代码证、国有资产产权登记证复印件； 企业的一般经营范围及所处行业性质； 企业设立的协议、合同和章程及其他文件； 企业组织结构图、主要领导层人员介绍； 企业简介、前三年的财务报表； 企业的赋税情况；
企业近三年内有的和未来可能有法律诉讼或债务纠纷的详细资料； 与企业的经营产品/提供服务有关的可资利用的新闻报道或荣誉证书。法律保护状况资料：
专利申请和审批文件、专利证书、专利说明书、专利登记簿，专利公告文件； 专利的类型、发明人、专利权人和专利有效期，最近一年专利年费交纳凭证复印件； (3) 专有技术的开发研制过程（有关部门对专有技术鉴定或验收报告）； 专有技术的产权申明；
有关商标公告和批准文件，注册商标证书，商标权的批准时间及续展情况； 根据评估所需资料收集到的资产具体内容资料；
专利内容的详细介绍，包括专利技术的来源、技术开发的起因、时间、解决的主要技术问题；主要的应用范围和适用的领域、所达到的技术经济指标，国内国际同类型技术的比较分析、该技术所处国内或国际水平分析； 专家鉴定书及专家背景资料；
能证明专利、专有技术和商标权的来源、维护、转让情况（提供相关的合同复印件）； (4) 专利、专有技术的先进性、垄断程度和成熟程度的说明。资产的使用情况
历史或目前有关的法律纠纷的详细情况； 专利、专有技术和商标的使用时间； 专利、专有技术和商标的使用范围、场所；
专利、专有技术和商标对外许可使用的情况、许可区域、被许可人的数量；
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资产评估操作规范 专利、专有技术实施需要具备的经济、技术、设备、原材料、环境等方面的前提或基础条件； 企业对专利或专有技术实际使用情况的详细介绍材料；
专利、专有技术和商标应用的前景分析，包括预期该资产的剩余技术经济寿命期（年）及在此剩余寿命期内企业利用该资产年可创经济效益情况（详细计算过程）； (5)(6) (7)(8) (9)项目的可行性研究报告；
专利、专有技术和商标的成本费用和历史收益情况 专利、专有技术和商标的收益期和预期收益额情况 资产所有权人的经营管理能力；
资产的技术寿命和经济寿命；（专家意见）
无形资产产品售价、销售数量和市场占有率及利润情况； 同类产品售价情况；
主要竞争对手的市场占有率及盈利情况； 资产的获利能力和收益水平。国外申请权益情况 与其他无形资产的联系情况
与评估专利、专有技术和其他无形资产要素有关联说明； 与资产关联的无形资产证明文件。评估结果及说明的复核意见；
七、整体资产评估
1、整体资产评估数据资料的收集(1)企业历史财务报表及成本费用资料：
企业前五年（或前三年）资产负债表； 企业前五年（或前三年）损益表；
企业前五年（或前三年）不同产品项目分类成本表； 企业前五年（或前三年）主要产品单位成本表； 企业前五年（或前三年）期间费用明细表。
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资产评估操作规范(2)企业未来五年收入（要分析产品的销售数量及价格）、成本费用、税赋及追加投资的预测分析。
(3)(4)(5)(6)(7)(8)企业未来发展规划（目标、战略和措施）。
对企业生能力和未来发展有重大影响的技改及投资项目的可行性研究报告。企业现有长期投资历史收益情况和未来收益分析。企业当前赋税、贷款与利息支出情况。
企业简介、营业执照复印件及有关经营合同、章程复印件。
企业所处行业的行业发展状况、行业盈利水平，同业竞争情况和主要竞争对手分析（包括产品的技术水平、市场占有情况、研究开发能力、客户状况和营销方式等）。
2、整体资产评估过程
整体资产评估是将企业的资产和相关负债作为一个整体，从收益的角度出发，按特定的折现系数评估出一拖工机公司的整体价值。整体资产评估的主要目的是对用重臵成本法评估的企业整体资产价值进行验证。
(1)1.现场收集、整理相关资料
评估人员利用有关资料了解行业和委估企业基本情况，并初步确定评估的具体途径、方法和参数；
评估人员在现场了解企业经营情况以及各类资产的技术状况、运营现状，了解企业未来发展的安排和打算；
评估人员与委估企业的有关职能部门的管理人员座谈，了解各方面情况，掌握第一手资料；
评估人员收集与评估有关的文件、资料等；
评估人员收集企业有关的中长期发展规划资料，掌握其未来发展动态；
评估人员根据委估企业提供的未来收益预测表，结合委估企业目前的实际经营状况，讨论修正有关方法和参数，提出未来收益预测表和资料的修改意见；
(2)2.对企业近三年财务状况进行分析
根据企业提供的财务报表和有关资料，对企业近三年财务状况进行分析，具体内容如下： 产品销售成本、销售费用变化趋势是否稳定；
管理费用、财务费用在近三年所占产品销售收入的比例是否基本稳定；
近三年营业利润随着产品销售收入的增长，其所占销售收入的比例是否呈稳定趋势。
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资产评估操作规范(3)预测的前提条件
收益预测分析是企业整体资产评估的基础，而任何预测都建立在一定假设条件下。 企业所处的社会经济环境不产生大的变更；国家有关法律、法规、政策与现时无重大变化；
企业将按现有状况下经营，并在经营范围、方式和决策程序上与现时大方向保持一致。 有关信贷利率、赋税基准及税率、材料和产品价格不发生重大变化； 无其他人力不可抗拒因素及不可预见因素，造成对公司重大不利影响。(4)整体资产评估测算
预测企业未来的销售收入；
确定企业未来的成本费用，主要包括产品销售成本、产品销售费用、管理费用、财务费用及其它费用等；
折现率的确定
折现率的确定采用:无风险报酬率+行业风险报酬率。
行业风险报酬率主要考虑经营风险、行业风险、市场风险、政策风险等确定。 测算评估结果
根据企业未来五年的经营状况、产品在市场上的销售情况，预测其未来五年的收益，并假定从第六年开始到未来无穷远将保持等额的收益，分别将两部分收益进行折现处理，最后计算出整体资产的评估价值。具体评估步骤如下：
1)计算前五年净利润现值和；
2)从第六年前起，以第五年净利润作为永续年金，计算第六年至无限期净利润在第六年时现值和；
3)将第(2)部分中收益折现至评估基准日； 4)计算持续经营条件下收益现值和。(5)撰写评估技术说明
评估人员要完成评估值的测算后，撰写评估技术说明，技术说明要符合财政部91号文件的要求。
3、整体资产评估工作底稿资料
企业前五年（或前三年）资产负债表； 企业前五年（或前三年）损益表；
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资产评估操作规范 企业前五年（或前三年）不同产品项目分类成本表； 企业前五年（或前三年）主要产品单位成本表； 企业前五年（或前三年）期间费用明细表；
企业未来五年收入（要分析产品的销售数量及价格）、成本费用、税赋及追加投资的预测分析资料；
企业未来发展规划（目标、战略和措施）；
对企业生能力和未来发展有重大影响的技改及投资项目的可行性研究报告； 企业现有长期投资历史收益情况和未来收益分析； 企业当前赋税、贷款与利息支出情况资料；
企业简介、营业执照复印件及有关经营合同、章程复印件；
企业所处行业的行业发展状况、行业盈利水平，同业竞争情况和主要竞争对手分析（包括产品的技术水平、市场占有情况、研究开发能力、客户状况和营销方式等）；
企业近三年有关产品销售成本、销售费用、管理费用、财务费用、营业利润分析表； 企业未来销售收入预测表及相关依据资料； 折现率确定的依据资料；
16．评估计算中使用参数的取值、计价标准资料； 17．评估技术说明初稿；
18.评估结果及技术说明的复核意见；
八、流动负债评估1、1、短期借款(1)（1）评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
申报明细与对应的借款合同、抵押合同相核对，内容是否一致，并与设备、房产等评估人员联系，把抵押物清单所列资产名称与企业申报的资产明细表相核对，以证实抵押物清单所列内容真实。
函证借款本金及欠息情况。评估人员首先填列银行往来询证函，由企业财务人员持此函到各借款银行盖章确认。如有不符情况，应查明原因。
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资产评估操作规范 如有截止评估基准日尚未付息情况，则根据借款金额、利率预提借款利息。 如有外币情况，则根据外币金额，按评估基准日的汇率（中间价）折算成人民币金额后作为评估值。
(2)（2）向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 短期借款申报明细表 短期借款合同、展期合同 抵押合同、抵押物清单
②在评估过程中形成的工作底稿 函证记录 利息计算过程
2、应付票据(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
向票据持票人函证，确定应付票据的余额是否正确。 盘点应付票据并与申报明细表所列各项目核对；
抽查与应付票据相关的合同等资料并与对应的应付票据核对；
应查明是否有长期未付票据，并查明相应的原因，证实确实存在债权人。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 应付票据申报明细表 相关票据复印件 与应付票据相关的合同
②在评估过程中形成的工作底稿 盘点记录 函证结果
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资产评估操作规范
3、应付帐款、预收帐款和其它应付款(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
抽取部分大额购货合同与对应的购货发票、入库单相核对； 抽取部分大额销售合同与对应的预收帐款明细及出库单核对；
分析帐龄，查明长期未偿还的款项及相应的原因并复印有关的文件资料； 有无不属于往来性质的款项并做相应调整，并说明调整的原因；
对于货物已到，但发票未到的存货，如果企业拥有所有权但未办理暂估入库，评估时应根据此部分货物的暂估价调增企业的应付帐款金额。
函证部分大金额款项并填列往来款函询情况表。 检查是否存在未入帐的往来款。 检查往来款项长期挂帐的原因。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 申报明细表；
部分大额购货合同与对应的购货发票、入库单；
企业需提供无需支付款项的证明及相关法律文件。例如债权人死亡、失踪，则提供有关证明；又如与债权人存在债权、债务纠纷的情况，则需提供有关法院或公安机关或其他权威机关的证明文件等资料。②在评估过程中形成的工作底稿 回函情况表。
4、预提费用(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
收集有关合同、计提依据等相关资料，了解计提方法，已计提的费用是否属于评估基准日以前应承担的费用。如已计提的费用不属于评估基准日以前应承担的费用，则应在评估中调减预提费用金额；
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资产评估操作规范 对于长期未支付的预提费用，应查证是否存在债权人及计提的正确性。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
预提费用申报明细表 有关合同、计提依据
5、应交税金、其它应交款(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
查阅被评估单位纳税鉴定或纳税通知及征、免、减税的批准文件，了解被评估单位适用的税种、计税基础、税率以及征、免、减税的范围及期限，确认其应纳税项的内容。
抽查部分原始凭证及纳税凭证，检查各税种的计算是否正确。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应交税金、其它应交款申报明细表。 收集被估单位相关的税费政策及优惠政策。
6、应付工资、应付福利费(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
审查工资、福利费的计提、发放及使用情况。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应付工资、应付福利费申报明细表 收集被估单位的工资、福利政策等。 收集被估单位发放工资的计划本。
7、应付利润（应付股利）(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对；
核实应付利润是否按照合同、协议进行了分配。
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资产评估操作规范(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
应付工资、应付福利费申报明细表
被估单位利润分配政策及相应的合同、协议。
九、长期负债评估
1、长期借款：(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
申报明细与对应的借款合同、抵押合同相核对，内容是否一致，并与设备、房产等评估人员联系，把抵押物清单所列资产名称与企业申报的资产明细表相核对，以证实抵押物清单所列内容真实。
函证借款本金及欠息情况。评估人员首先填列银行往来询证函，由企业财务人员持此函到各借款银行盖章确认。如有不符情况，应查明原因。
如有截止评估基准日尚未付息情况，则根据借款金额、利率预提借款利息。 如有外币情况，则根据外币金额，按评估基准日的汇率（中间价）折算成人民币金额后作为评估值。
(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 短期借款申报明细表 短期借款合同、展期合同 抵押合同、抵押物清单
②在评估过程中形成的工作底稿 函证记录 利息计算过程
2、应付债券(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
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资产评估操作规范 核对债券发行种类、金额、利率、期限、用途是否与批文一致。 核对债券利息是否已按期计提，计提方法、金额是否正确。 核查是否有长期应付未付债券，并核查原因。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 应付债券申报明细表
如有票据存根，则盘点票据存根并与申报明细表相核对。如为托管债券，则应检查有无托管协议，如无托管协议，则应进行函证或实地盘点。 发行债券的相关批文。
②在评估过程中形成的工作底稿 债券利息的计算检验过程。
3、长期应付款(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
相关的融资租赁合同并与申报明细表、融资租赁设备清单核对。
如为引进设备款，则需收集相应的合同、设备清单、报关单，并与申报明细表相核对。 检查利息及汇率净损失的计算是否正确，如不正确，则按正确值进行调整。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
①向企业索取的资料 长期应付款申报明细表 相关的融资租赁合同。
如为引进设备款，则需收集相应的合同、设备清单、报关单，并与申报明细表相核对。
②在评估过程中形成的工作底稿 利息及汇兑损益的计算检验过程。
4、住房周转金(1)评估过程
将明细表总计金额与企业提供的资产负债表、总帐、明细帐核对，如有审计后的资产—————————————————————————————————————————————
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资产评估操作规范 负债表，则与审计后的资产负债表相核对。
核查被评估单位住房周转金的形成途径和用途。(2)向企业索取的资料和在评估过程中形成的工作底稿
住房周转金申报明细表
计提住房公积金的计提依据及相关资料。
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第四篇：资产评估
0158资产评估
单选DABDBBDDCBAADCABCBDDBBCBADDDAB
多选1.ABE2.ABCD3.ABCD4.ACDE5.CD
名词解释1企业价值评估：是指注册资产评估师对基准日特定目的下企业整体价值、股东全部权益价值或部分权益价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。
2.房地产：是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物；土地与建筑物合成一体的房地产。在国外一般称之为不动产，是实物、权益和区位三者的结合。
简答题1.答：确定机器评估范围时应注意区别下列几个问题：
(1)机器设备和土地、房屋及构筑物。在资产评估中机器设备和土地、房屋及构筑物的关系可能出现以下几种情况：其一，有些设备是安装附着在土地、房屋及构筑物上，它们对后者的功能会有很大影响，如油井、旋转屋顶的机构、电梯等，评估时要考虑这些设备具有的不动产特征。其二，许多物业为了方便适用或具有多种功能，除土地、房屋结构外还需配置水、电、汽、电讯、智能等附属设备。在评估这些具有独立功能的物业时，可以将诸如配电设备、泵站、锅炉、电话、交换机等列入物业范围，随建筑物一起评估。其三，许多加工设备都有设备基础等构筑物，在续用条件下不能将设备基础漏评。通常情况下，简易基础，如机床设备基础等，可以含在设备评估价值中，大型设备基础要单独作为构筑物评估。
(2)机器设备和无形资产。比较复杂和先进的机器设备，特别是成套设备、机组、检测设备等，其功能的正常发挥还需要有专利、专有技术和计算机软件等无形资产支持。一般来说，对单台设备和通用性较强的无形资产，应将设备和无形资产分开评估；而成套设备、机组和复杂的检测设备中含有的专用无形资产，可含在设备价值中一起评估。
(3)机器设备和流动资产。许多成套设备、机组在其价值构成中包含有试车用原材料、配套易损件及技术培训费等。在续用条件下对这些机器设备评估时，应注意不要漏评。
2.答：项目负责人着重从自身基本职责和操作实务的角度审核评估报告，具体要求是：
（1）根据上级关于资产评估报告结构的规定，从总体结构上审核评估报告正文的编制是否达到以下要求：内容是否完整，应列入报告的各项内容是否都已分列叙述清楚，有没有错漏；附件有无短缺；报告中文字上的差错是否已改正等。
（2）通过审核评估报告，回顾本项目开展评估的全过程，审视整体评估工作是否客观、公正、科学，是否全部符合关于资产评估操作程序的规定，如发现有疏忽不妥之处，要及时弥补。
（3）重点审核评估结果，对报告所列各类资产和负债以及总资产、净资产的评估依据、评估价值认真进行审核，保证评估结果的科学性、准确性、客观性、公正性、有效性。计算题1.答案：(1)未来5年收益额折现之和
2.(1)工程造价=600万元
(2)前期费用及其他费用=600×5.77%=34.62(万元)
(3)资金成本=(600+34.62)×5.94%×2×1/2=37.70(万元)
(4)重置成本=600+34.62+37.70=672.32(万元)
(5)打分法成新率=0.55×83%+0.15×82%+0.3×83%=82.85%
使用年限法成新率=(1-5/25)=80%综合成新率=82.85%×0.6+80%×0.4=81.71%
(6)实体性贬值=672.32×(1-81.71%)=122.97(万元)(7)功能性贬值=300-200=100(万元)
(8)经济性贬值=10×(P/A，8%，5)=39.93(万元)
(9)该楼的评估值=672.32-122.97-100-39.93=409.42(万元)
4.(1)权益资本成本=10%+(12%-10%)×2=14%
(2)评估时所用的折现率=10%×60%×（1-33%）—+14%×40%=9.8%
第五篇：资产评估
资产评估
1-5CDDCB 6-10ACBDB 11-15DCCAB 16-20ABABC 21-25DBDCA 26-30CADDC
31CD 32BCDE 33BDE 34ABCDE 35ACD
根据证券分析人员对未来收益的预测而折算出来的股票现时价格
针对不同资产类别的特点，分别对不同类资产评估业务中的评估师执业行为进行规范 38 被评估对象和评估范围应依据经济活动所设计的资产范围而定。第一，鉴定流动资产。弄清被评估流动资产范围，必须主义划清流动资产与其他资产的界限，防止将不属于流动资产的机器设备等作为流动资产，也不得把属于流动资产的低值易耗品等作为其他资产，以避免重复评估和漏评估。第二，查核待评估流动资产的产权。企业中存放的外单位委托加工材料、代保管的材料物资等，尽管存在于该企业中，但不得将其列入流动资产评估范围。此外，根据国家有关规定抵押后的资产不得用于再投资，这类流动资产也不得列入评估范围。第三，对被评估资产清单是正确估价资产的基础资料，被评估资产的清单应以实存数量为依据而不是以账面记载情况为标准。
1、它为被委托评估的资产提供作价意见。
2、资产评估报告是反映和体现资产评估工作情况，明确委托方及有关方面责任的依据。
3、对资产评估报告进行审核是管理部门完善资产评估管理的重要手段
4、资产评估报告是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
重量成本=120*（1+20%）+40*（1+30%）+30*（1+15%）+10*（1+10%）=241.5万元 消耗的成本5*5*（1-25%）+8=26.75
5年后折现率3.79
超额运营成本的折现值=26.75*3.79=101.38万元
生产线价值=241.5-101.38=140.12万元
土地取得费=460*5.4+460*5.4*2%=2533.68
土地开发费=300*5.4=1620
税费=15*5.4=81
利息=(2533.68+81)*5.4%+1620*5.4%*50%=184.93
利润=（2533.68+1620+81）*15%=635.20
土地增值收益率=（2533.68+1620+81+184.93+635.2）*25%=1263.7
土地价格（无限年期地价）=2533.68+1620+81+184.93+635.2=6318.51
该宗土地价格6318.51*15.4558=97657.63万元
每年新增利润的折现值
50*0.9091+55*0.8264+54*0.7513+52*0.6830+51*0.6209+50*2.4869*0.5645=260.58万元 评估价值260.58*25%*（1-25%）=48.86万元
折现率为5%+2*（8%-5%）=11%
前5年收益率=50*PIVA11%，5=50*3.6959=184.79万元
后六年的收益为50*（1+3%）÷（8%-3%）*1÷（1+11%）5 =611.3
价值为184.79+611.3=796.1万元
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