凤凰城街道教育工作总结(最新)(精)

第一篇：凤凰城街道教育工作总结(最新)(精)

2009—2010学年度第二学期 教育教学工作总结 凤凰城街道中心学校 二〇一〇年六月

凤凰城街道中心学校教育教学工作总结

一学期教育教学工作即将结束，回顾本学期的工作，我们在县教育局及街道办事处领导下，各中小学及幼儿园全体教师发扬与时俱进、敢为人先的时代精神，以教学工作为核心，落实规范办学精神，强化学校安全工作，着力推进教研教改，圆满地完成了本学期各项工作任务。两处中学、一处小学获得县教育工作先进单位，一人获得市教学能手，承担省级课题四项，市级课题三项，三名教师被确定为市级骨干教师培养对象。依据本学期的重点工作落实情况做以下总结。

一、完成工作情况

（一）创新转变教育质量的提高方式，不断探索提高教育教学质量和课堂教学效率的新路子。

1.加强家访指导，引导学生自主学习。

在规范办学的新形势下，指导学生组成课外合作互助小组，利用周六、周日和寒暑假，引导学生进行自主学习，教师通过家访进行跟踪指导、检查、取得明显成效。大力营造学习氛围，为学生创设良好的学习环境，我们以村为单位给学生分组，指定学习小组组长和学习地点。建立“学生→家长→老师”三位一体的假期教育模式。取得了令家长和学校满意的成绩。

2.校本教研室成为教研兴校、构建高效、和谐课堂的助推器。

中心校成立了“校本教研室”，强化校本教研力度，全面推进高效、和谐课堂改革与构建。校本教研室经过努力，带领广大教师对四种课型模式进行了卓有成效的探讨，现在已形成新授课、复习课、习题课、讲评课（语文学科还包括作文课与阅读课）四种基本的课型模式，上升到理论，用以指导课堂教学，提高了课堂效率。北朱小学校本教研工作逐渐形成了“以科研促教研，以科研带教研”的氛围，不断推动教学工作的发展。一年来，学校进一步加强课题研究的组织、实施和管理工作，强化科研兴教的意识，加强常规性教研、提高性教研、联片教研，内容丰富，形式多样，有力的促进了课堂教学效率的提升。

（二）大力强化安全工作。

面对严峻的校园安全形势，各中小学配备了专职保安，实行二十四小时无缝隙值班，购买了电警棒等器械，各中小学及幼儿园均安装了电子监控设备，筑起了一张保卫校园安全的 “天网”。中心校于５月１２日进行了防震演练，６月２１日进行了防火演练。店子

中学继续开展“安全教育活动月”活动，坚持定期安全大检查制度。东孙小学与市消防队和泰康人寿进行了“泰康人寿校园安全进课堂”活动。前宋小学把安全工作列入重中之重。为确保孩子的安全，一、二年级强调了学生家长接送，为确保学生安全，学校教师轮流值班，并在校路口设警示牌，学生戴安全帽，安全工作良好。被县教育局授予“安全管理先进单位”荣誉称号。东孙小学值班巡逻，严加防范。学校实行封闭管理，进出登记，门卫24小时值班。学校对学生进行全天候、全方位管理。由于措施具体、工作到位，本学期学校无一例意外安全事故发生，另外学校还组织进行安全常识讲座及防震自救演练，提升学生的自我保护意识。

（三）加强制度建设，教育教学管理水平进一步提高。

一学期来，学校始终把提高教学质量放在第一位，认真制定并落实《常规检查制度》《班级管理制度》《教师评价制度》《教职工聘任制度》，促进了学校工作的开展和工作效率的提高认真实施了“教师素质提高工程”，进一步加强了师资队伍建设。开展了“青年教师拜师学艺”、“听评课”等活动。规范办学行为，把“减负”工作作为规范教学行为的重中之中。小学成立红领巾监督岗，中学落实课程标准，按照国家规定的教育教学内容和课程设臵开展教学活动，不随意增减课程和课时。开展好技术、艺术、体育与健康、综合实践活动四个领域的教育教学工作。严格控制学生作息时间。

（四）加强师资队伍建设，全面提升教师素质。

以校本教研活动为载体，不断提升教师素质。校本教研室把研读教材、用好教材作为教研的核心，把校本教研作为教师学习新课改、实践新课改的有效途径，扎扎实实地组织教师开展教研活动，做到以教研促课改，有效地帮助教师更新观念，树立大教育观。在去年一举通过了利津县校本培训示范学校。自去年至今，教师共进行了49项校本课题的研究，每一项课题都立足于课堂，把研究学生作为出发点和研究方向，取得了良好的效果。教师撰写论文在市级以上刊物上发表200多篇，获省级奖励27篇，市级奖励15篇，县级奖励22篇；市公开课4节，县公开课9节。一名教师被评为市教学能手，5名教师被评为县教学能手。上学期，有两名教师获市优质课一等奖，其中一名老师被推选为省优质课评选。

（五）开展丰富多彩的活动。

1.教学上，各中小学校本教研扎实开展。全员赛课形成制度化，有力促进了教师业务素质的提高。充分利用民族节日，开展了“我们的节日·端午节活动，在媒体上刊发信息５篇。开展了“节能宣传周”活动主题为“攻坚，全民行动”，在全街道开展了开展了一次校园“低碳行动”，每个班上一节节能环保课。街道教育单位开展了“党建活动”，成立“党

员示范岗”，展示了共产党员的风采。组织开展了绿化校园活动，中心校植树1７0余棵，北朱小学植树２00余棵。2.幼教工作均衡、协调、快速发展。

建立健全了学前教育体系。充分发挥市级一类幼儿园和村集体幼儿园的示范、引领和辐射作用，形成了以公办幼儿园为骨干、以政府办园、村级办园为主体，带动民办园所健康发展的格局。

（1）端午节前夕，实验二幼的领导、老师和小朋友和徐集幼儿园的小朋友举行了“城乡结对手拉手，同庆端午节”活动。

（2）“六一”儿童节期间，街道办和中心校领导走访慰问了徐集、店子等幼儿园，向全街道少年儿童致以节日的祝贺，并向他们赠送了儿童玩具和图书。各幼儿园都做了精心准备，组织了丰富多彩的庆祝活动，受到各级领导以及社会各界的好评。

（3）开展全街道幼儿教师自制教玩具评比活动，激发幼儿学习兴趣，丰富幼儿游戏生活。

（4）坚持“预防为主，安全第一”的方针，扎实推进手足口病防控和安全管理工作，杜绝了安全事故的发生和手足口病在幼儿园的暴发流行，保障了全街道广大幼儿师生的身体健康与生命安全，维护了正常的教学秩序。3.小学教研工作步入正轨。

教研室自成立以来，锐意进取，扎实工作，各项工作均走在前面。开展了街道全员赛课活动，进行了首次教学常规检查，开展了“传唱优秀童谣，做有道德的人”网上签名活动，组织进行了期中考试质量分析，期末考试及阅卷工作安排紧凑，组织得力，为下一步开展好各项工作打下了良好的基础，有力促进了小学教学水平的提高。

二、存在的问题

一是四种课堂教学模式尚待进一步完善和推广。部分老教师仍沿用传统的教学方式方法，习题课与复习课路子陈旧，少、慢、差、费，制约了课堂教学质量和效率的进一步提高。

二是中小学、幼儿园布局比较分散，南北距离较远，教学资源难以得到优化配臵，需建设一处九年一贯制学校，中心园，以发挥整体办学效益。三是学生习惯养成不规范，制约了学生综合素质的提高。

三、今后的打算

下学期工作思路：以“高效和谐课堂建设年”为总抓手，以“四种课型改革”为突破 口，以“四学互动教学模式”为切入点，构建和谐高效课堂，向管理要质量，以质量求发展，规范办学行为，使学生自主学习成为习惯。具体措施：

（一）狠抓四种课型模式的完善与应用，搭建高效和谐课堂的载体。在深化新授课、习题课、复习课和讲评课模式研究的基础上，改革作文课、实验课、综合实践活动课等课型教学思路，通过“先听后上”、上示范课等途径，促进课堂教学效率的提高。

（二）强化校本教研，打造高素质的教师队伍。通过“四学互动”学案设计，课题研讨，教学观摩，教师赛课等教研教改活动，使教师在活动中锤炼功力，提高素质，提升能力，推进名师带动工程，和市教学能手的辐射作用，促进教师由“经验型”向“研究型”转变。

（三）进一步加强制度建设，狠抓管理，促各项活动的落实。充分发挥教学评价在课堂教学改革中的导向激励作用，建立促进教师发展的考评机制。

（四）进一步强化安全保卫工作，打造安全和谐校园。各中小学配备专职保安，配齐必要的安全器械，组织好教师值班，确保24小时安全无缝隙管理。

（五）积极推进幼儿园标准化建设，积极筹建凤凰城街道中心幼儿园，深入实施“三动”学前教育发展模式，进一步提高现有示范性幼儿园的办园水平，充分发挥店子园、前宋园的示范作用，带动整个凤凰城街道学前教育水平的大面积提高。下学期将出台“凤凰城街道幼儿园管理实施方案”，“民办幼师工资管理办法”，“民办幼师退养管理办法”等，强化幼儿园安全保卫工作，制定切实措施，确保幼儿园师生安全。

（六）抓学生习惯养成教育，让自主学习成为学生的自觉行动。重点培养学生课前预习习惯，课后巩固习惯，课堂讨论习惯，文明行走习惯，运用课堂知识开展丰富多彩的综合实践活动，培养学生终身学习的能力。

（七）积极筹划建设凤凰城街道九年一贯制新校（附设中心幼儿园）

凤凰城街道广大教育工作者，坚持规范办学行为不动摇，坚持质量第一的信心不动摇，坚持校园安全“四个确保”的决心不动摇。我们将努力办凤凰城街道人民满意的教育。2010-6-28

第二篇：凤凰城碧桂园报告

凤凰城碧桂园报告

今天我们来到位于广州市广园东路新塘路段的凤凰城碧桂园来参观学习。大概是早上的九点多钟就来到这里，我们首先是参观凤凰城酒店。这个酒店是全国首家以白金＂五星级＂标准建造的自然山水酒店。酒店依山面湖而建，设计豪华典雅、独具东西方文化底蕴和异域风情。凤凰城酒店的楼高6层，外边是用石块切成的，看上去很高贵，典雅，并且酒店还充分发挥“商务、度假、旅游、会议”的功能优势。

之后，我们进去酒店的大堂看看。大堂的的设计很特别，天花都是一些欧洲风格的画，看上去很有气派。并且大堂的一边走廊的设计也很特别，用了红线玉的柱子。灯光上用了一种偏于红色和黄色的灯光来照射柱子，这样的效果令人有一种严肃的而庄严的感觉在里面。红线玉做成的柱子是一条的，没有空隙，是很完整。酒店的柱子的旁边都有一些植物的承托，令到这种红黄色的射灯的柱子别有一番风格在。在这个长廊的地板是用抛光砖组成，这些砖的图案也很特别

很有立体感，并且是有一个砖是由三块组成的，颜色也不同的，令到这个大堂的长廊有颜色和射灯的颜色有呼应。然而这些长廊的欧洲风格的画，在这里有点缀的作用似的。所以，我自己觉得这个酒店的大堂长廊的整体设计和布局都是很不错的，自己也喜欢这种情调。整体颜色的搭配都是很协调的。

而我发现长廊的天花跟进门口的中心的天花是不同样的效果的，不过，凤凰城酒店里的整体都没有格格不入的感觉，很整体。在红线玉柱子的排列下和整个长廊的整体搭配下，这条长廊感觉一种走在皇宫下的走廊似的。并且有长廊的隔

壁的餐厅，这间是欧式的餐馆。天花的每处地方都是很细致的，这样的就能体现到五星级酒店的所在之处。

这个酒店大堂的地方，我还发现了一些设备。这些设备都是令人家很少会注意到得地方，但是大堂的布局者令这些设备在这个地方不会突出来，令到这些东西很好做到次要的作用。那就是消防设备，这些设备是必不可少的。并且在这么大的酒店里。

这里的消防栓就在一个长廊的转角处，并且它的旁边的颜色和整个空间不会显得突出，这样既可以令到消防设备不会少，也令这个空间的设计不会差。

参观了酒店后，我们来到酒店对面的公园走走，这里也有很多值得我们学习的东西在。例如五星级酒店下，园林的设计都是很讲究的。可能是天气太冷啦，没有什么人到园林公园走走。不过，一处有石块切成的喷水池切得很好。它是一块一块的贴上去的，不是我们平时看到市区的那些石墙。它是用一块一块石块用水泥贴上去的，并且很整体的。公园的水池更在番禺的宝墨园不同的是，宝墨园是人工造成的，看上去很不自然，而这里的水池看上去是很自然地，一点都不像是人工造成的。

所以看过一些园林的造型，像到凤凰城酒店的公园就运用知识，去了番禺的宝墨园没有错的。

后来，我们还看了一些凤凰城碧桂园的样板房。

在今天看了很多五星级的东西，有酒店，有园林公园，有样板房。这对我们以后设计室内空间有很大的帮助，也对室内空间对外的景观的设计有帮助。使得我们了解五星级的家使用的材料与设备的运用的效果是怎么样的。

指导老师： 学生：

时间；

第三篇：凤凰城社区银行

社区银行-

之火热热的营业

开业篇：社区银行开业一定要热闹但不奢华，能吸引人气。

一个社区行在我认知里面人气很重要，怎么样增加人气？

我认为增加人气最可行的办法是方便，社区银行不涉及现金业务，客户多逗留一会我想应该是可以的，能不能提供免费的上网，免费的茶水，小孩子有免费的糖果，并且有几位时刻能让人眼前一亮清心无比的社区员工，最近二七塔下面有一家珠宝店，20个鸡蛋换1克黄金，客户凌晨排长队，我恰好5月1的时候每天早上要路过，我惊奇的发现排队的全是老头老太太，珠宝店的目标客户肯定不是这些老头老太太，他们的目标客户应该是有能力消费的个体，但是你说这个活动失败吗？肯定不，因为通过这个活动他们成功的拉到了很多正面报道。电视报纸，都免费为他们宣传了，而我们是社区银行，面对的客户是社区客户，能不能也这样借鉴下，但是并不是以这种模式，其实社区奥兰花园客户目前住户为3000户，但是实际入住率并不高，我们能不能设置一个，本人生日，持身份证过来办理一张银行卡赠送某一种既有纪念价值又不是很贵的物品。让客户每每看到都会心中一暖，我们能不能给他们活动提供便利，例如晚上出来散步，前来喝杯水，小孩吃颗糖，如果到时候可行的话弄个投影仪弄他几十个小板凳，咱们晚上天天放电影。只要店面门口有人气，我就不信不开卡。

拓展篇：即无赖又不失身份。

我认为开业了有人气了，还要拓展，直接出击，只要物业同意，挨家挨户发单子，每个星期发售的理财产品弄成折页，一家门上咱们塞一个，虽然手段恶劣但是可行性比较高，3000户3个工作人员不可能送完，那么咱们也请点临时工学生之类的，如果有效果接着来，没有效果的话，另想他法。周围覆盖3公里我认为存款冲刺很重要，社区银行只要针对社区，社区内的客户大多为工薪阶层，很多房子买了还要还房贷，根本没有结余，这个时候我认为在覆盖区域内甚至于超过覆盖社区，去冲击批发市场，批发市场我认为10个客户5个缺钱，还有5个是富得流油，而随着咱行刷卡机满满条件变宽各项政策明朗化，均是机会。

守卫篇：保留现有，开拓疆土。

客户只要进了门，那么不好意思就不要走了，我们社区银行的宗旨，只准进不准出，每日拓展的客户均有专人负责制，专人跟踪制定相应的营销方案，每一个客户都要留心，维护好客户的关系同时让客户转介绍邻居之类的，争取到后期不出门客户天天有新鲜血液更换。一个小区3000户人家，百分之十是做生意的，300户人家拓展掉100家，100家覆盖的市场是20个，100转介绍覆盖整个郑州市所有专业批发市场。

刘玉坤

2014年5月16日星期五

第四篇：aec_-凤凰城销售推广

凤鸣山庄：首倡花园洋房新潮流

前言 新市镇浪潮

上个世纪初，经过工业化和城市化双重洗礼，西方国家的大城市在社会经济发展中的地位日益突出，居住在大城市中心区一度成为有产者的身份和地位的象征。

与此同时，以工业污染、汽车尾气、噪声污染为代表的“大城市病”尾随而来，严重损害着都市人的身体健康。

交通拥挤、市中心人口饱和、人际关系复杂，又使人的精神始终处于高度紧张的状态。

20世纪中叶，大城市病使人们对城市的美好向往彻底失望，城市居民特别是欧美国家的中产阶级在物质上满足之后又产生了回归自然的内在需求。

于是，满载工业文明成果的都市人群又开始了从都市中心区到城市郊区的回归之旅，希望在城市近郊大自然的怀抱中抚平过度城市化和工业化的创伤。

此举的直接结果是催生了生态环境良好、配套设施完善、区位特征清晰的新市镇。新市镇一般位于城市郊区，距离适中。

新市镇的精髓在于它把人们从拥挤不堪的市中心解放出来，同时又以适度的就业机会和完备的设施，使居住在新市镇的人不需要出市即可完成绝大部分生活、休闲、娱乐等活动。新市镇实际上是大都市延伸的都市新区。

这些新市镇依山傍水，环境优美，市政公用设施配套，社会服务设施完善，成为理想的居住、生活和工作场所。

如火如荼的新市镇浪潮，使大城市周围的新市镇蓬勃发展。如美国的洛杉矶市由88个新市镇组成，芝加哥则由260个新市镇组成。

在新市镇，拥有一套环境优美、配套齐全、功能完备的低密度“花园洋房”，曾经是美国中产阶级几代人的梦想。

能否享受日光浴、是否吃纯自然食品，甚至皮肤晒得黑不黑，开始成为衡量一个人是否富足、健康和成功的标志。

20世纪70年代以后，这种模式又开始在亚太地区流行，新加坡、韩国和日本的大城市以及香港纷纷兴建新市镇，以缓解城市中心的各种压力。

从90年代开始，中国进入城市化加速阶段。

同发达国家一样，中国的城市化也在重复着上个世纪的恶果，许多城市面临着住房紧张、交通拥挤、绿地面积不足、环境污染严重等“城市病”。

在中国，因不堪忍受城市中心区的环境，逃往城市近郊的人潮一浪高过一浪。于是，北京回龙观、上海新里城、深圳华侨城、广州星河湾等新市镇应运而生。

“住在新市镇，在家度假”成为中国那些注重家庭和谐、讲究生活格调，精于投资理财的中产阶层最为理想的生活方式。

在山东省会济南，三联集团城建开发总公司引领了这一潮流，继打造了城中城阳光舜城后，又在济南东部开发建设了面积更大的凤凰城。

凤凰城位于济南东部都市新区内，是三联城建为济南新兴的中产阶层度身定制的一座高档社区，是一座面向21世纪的以教育产业为主导的城市新市镇。

凤凰城把几代美国人的梦想——“城市花园洋房”和先进的居住文化带到济南，让济南的成功人士“住在新市镇”的愿望在一朝之间变成了现实。

凤凰城：济南东部的一颗明珠

改革开放以来，济南东部以其独特区位优势，逐渐发展成为济南科技最发达、文化最深厚、人才最密集、经济潜力最强大的区域。

如果把东部比作济南未来发展的一顶皇冠，那么，凤凰城就是皇冠上一颗最耀眼的明珠。

一、人文气息浓郁济南东部，山东大学、山东师范大学、山东经济学院、山东工艺美院、齐鲁软件学院、山东建筑工程学院新校等比邻而居；

百事、浪潮、轻骑、将军、小鸭、力诺等大企业星罗棋布；

齐鲁软件园、留学生创业园、环保科技园等云集其间。国家级开发区——济南市高新技术产业开发区正成为济南市经济的后盾和财富的源泉。

它们和具有强烈时代文化特征的东部新城区一道，共同组成东部大文化圈，使其成为济南的文化之都，创新之源。

二、交通方便快捷

20世纪80年代以来，经十路成为济南市城区发展的主轴。以经十路为轴心，沿途可达济南市主要政府机关、大专院校、科研机构、著名医院、旅游胜地、购物中心、会展中心。

2002年10月建成通车的经十路东延长线经十东路，是宽144米双向十车道的世纪景观大道，是国内城市第一路，成为济南未来城市发展的主轴。

经十东路打开了凤凰城的南部通道，凤凰城在经十东路北侧绵延三公里长，是东部最大的大盘项目。从凤凰城出发，乘坐私人交通工具，沿经十东路前行，距离市中心仅需15分钟车程，去济南国际机场10分钟车程，去市区任何一个地方，均不超过45分钟车程。

凤凰城紧邻国内最长的绕城高速公路——济南绕城高速公路，从凤凰城至济青、济德、京福、济聊高速公路只需5—15分钟。

经十东路、绕城高速、国际机场和将要建设的轻轨系统，使凤凰城形成高度开放的立体交通网络，打通了连接国内和世界的一切通路。

三、基础设施完备

东部是济南基础设施最完备的区域，特别是随着经十东路扩建，电信、电力、热力、广电等13种计19条线路已经预埋。区域南部的狼猫山水库水质良好，库容1557万立方米，日供水量2万吨的净水厂即将投入使用，北部扩建中的黄河二水厂日供水可达40万吨。更重要的是，根据市区交通的“45分钟定律”，凤凰城可以对老城区现有设施实施资源共享、有效利用。

四、生态环境良好

凤凰城地处缓坡丘陵地带，区内分布着雪山、凤凰山等七座百米左右的青山，地貌丰富，自然景观基础良好。

南部为蟠龙山森林公园，总面积8095亩，将成为凤凰城的后花园和超级“氧吧”。西部是济南市著名的龙洞风景区，地貌独特，溪水长流，湖光山色，交相辉映。

春、夏、秋三季，风从南来，带来大自然的醉人气息。区域东北，沿102省道，城子崖、平陵古城、洛庄汉墓等古迹和百脉泉等名胜一字排开，提供了丰富的旅游、休闲资源。

五、黄金机遇：济南东部核心居住区新世纪，新泉城。2002年，济南东部定位为高新经济产业带。济南东部面临着千载难逢的历史机遇。

日前，凤凰城已经被有关部门确认为东部经济产业带配套的唯一一个大型、综合性居住中心，是济南东部发展的助推器，承载着济南未来10年经济发展的历史使命。

为此，三联城建确立了把凤凰城建设成为一座以教育科研及相关产业为主导产业，集高档居住、商业、休闲、娱乐为一体的现代化、开放型、花园式卫星城的宏伟目标。

凤凰城内,金融、保险、咨询、法律等社会服务机构一应俱全。商务酒店，大型超市，医疗中心，商务俱乐部，使人尽享现代生活的便利。

东部优越的地理位置和巨大的发展潜质，吸引了国内外众多机构大规模开发，房地产的价格一路攀升，具有巨大的升值空间。2002年，凤凰城被省政府列为山东省重点工程项目，被济南市政府列为2003年重点新区开发项目。

凤凰城以其郊区大盘和三联城建的品牌优势，成为成功人士投资置业的首选。

凤鸣山庄：纯美风情小镇落户济南

凤凰城内建有山东省规模最大的高档住宅社区——凤鸣山庄。

凤鸣山庄背山面河，地处沧浪河和凤凰山之间，景色怡人，环境清幽。东临南洋国际学校，西接山东建工学院，充满浓郁的校园气息。

凤鸣山庄由国际著名的设计规划机构新加坡新工集团、澳大利亚五合国际以及国内著名的景观设计企业上海人居景观规划设计有限公司联袂规划设计，描绘了一个纯美风情小镇的蓝图。

凤鸣山庄总建筑面积12.3万平方米，以四层花园洋房为主，少量联体别墅（Townhouse）。

目前，花园洋房在中国还处在起步阶段，其投资额仅占整个房地产行业投资总额的8%多。尤其在济南，花园洋房更是新生事物，是凤凰城引领潮流之作。聚气上升的总体布局：

在布局设计上，凤鸣山庄基本以错列的方式使建筑成“V”型拼接，形成层次，同时在竖向上也达到了层层上升的效果，将独立的多栋居住单元组织在一起，形成一个富有特色的组团空间。

各单元之间随地势的升高形成1.5米和3米两种高差布局，在平面和空间上都有收束，形成上升聚气的格局。

不同标高之上都有绿化景观的变化，既达到了平面上曲径通幽的效果，又丰富了组团内部空间层次。

组团内部全部为3米宽步行道，并赋予其商业、休闲、健身、邻里交往等功能。

区内道路布局活泼，多蜿蜒曲折。步移景迁，沿途根据不同的气氛设不同的景观小品；闲庭信步，不断有惊喜和感叹在其中。

高度人性化的户型设计：

凤鸣山庄花园洋房为四层上下两户的跃式洋房，特意采取自由式的平面布局，充分利用一跃二，三跃四的特点，形成了“上户有天，下户有地”的立体格局。

花园洋房的上户拥有宽敞的南向露天平台，下户拥有前后100—210平米的庭院，保证了户户都有属于自己的活动空间。每户上下两层，将人的生活空间分为私人(private)空间和社交(social)空间，上下互不干扰。

布局紧凑合理，超大型起居厅舒适宽敞，主卧室明亮通畅，与之连为一体的弧形阳台宛如钢琴的优美线条，从中可感受到城市精英的优雅风采。

下沉式起居厅，挑空层高至6米，扩大了视觉空间；气派非凡的圆弧形阳台，无遮挡观山观云，让心情自由徜徉于大自然的怀抱。

沧浪河沿线的端头户型拥有半圆形起居室和屋顶露台，超大中空落地窗可以270度观景，让您拥有绿色和阳光。配合室外绿化带和沧浪河的景色，创造出人居与自然融为一体的感觉。

与世界同步的信息智能系统：

信息空间被认为是现代建筑的第三空间。凤鸣山庄充分考虑到信息时代精英阶层的需求，实行全方位的智能化，拥有光纤宽带网络系统、安全防范系统、物业管理系统等三大系统。可以与光同步，与世界同步。

百灵宽带网接口预留在每户的书房、起居室、主卧室、次卧室、露台、一层花园，真正形成了网口的全面覆盖，真正实现“居家办公”（SOHO）。

立体化的绿地系统: 绿地系统由花园、组团绿地、沿路绿化带和屋顶绿化成点、线、面的丰富层次结构，强调规划区生态环境的平衡和形象的塑造，大景中有小景，使居住者置身于一个变化多样，活泼而有意趣的生活环境中。

花园：大面积花园绿地主要分布于沧浪河一线，除自然的绿景外，配人工小品，植枫树、银杏成行，设序列喷泉。

沿河定点设观景亭、台，铺置木板道，设阶梯直至谷底。谷底植野花成片，令人亲近自然，融入自然。

组团绿地：主要位于建筑单体围合成的区域内，配合景观设计，儿童游戏场等。

沿路绿地带：道路旁、绿化隔离带、人行道两旁。屋顶绿化：位于屋顶、平台等空中花园，将绿意引入建筑。

完善的公共服务系统: 公共服务设施包括便利中心、小镇中心、文化中心和三星级旅游酒店。

便利中心：位于山庄的西面，紧邻凤凰路，包括超市、快餐店、美容、美发店、餐馆等日常生活所需的服务设施。建筑3万平方米。

小镇中心：凭借沿河谷的有利地形，多设露天服务区。以小镇特有的风情，结合特色小吃、餐饮、土特产等，不仅服务本地居民，而且吸引来往游客，为山庄也增添魅力。文化中心位于凤鸣山庄南端。设有运动竞技场、旱冰场、迷你高尔夫球场、网球场、歌舞剧院、健身中心等文体设施，与对岸建设中的教育区呼应。除高等学府外，教育区内设幼儿园、小学、中学，为入住居民提供一流的基础教育。

三星级旅游酒店：位于小镇中心以南，基地最南端。提供中高档文化娱乐、健身设施，前期着重满足商务洽谈、会晤和住宿功能，后期则凭借得天独厚的周边自然景观，为度假、疗养的好去处。

气象万千的沧浪河景观带：

一条生态走廊——以营造良好的景观环境为目标，沧浪河将规划建设集文化、娱乐、休闲、购物等功能于一体的绿色生态走廊。

两种景观感受——根据当地自然条件，河道分为有水期和干涸期，这样就形成了两种不同的景观感受，结合不同的时期，塑造与之相对的景观特色：水道景观和绿谷景观。

三种文化体验——结合周围的不同环境和用地性质，将整个河段从北往南分为三种不同区段，强化三种不同的文化体验：

（1）居住休闲活动区段：位于最北段，结合居住区中心绿地，形成一个大的整体的生态背景。从实际出发，结合地形、水体和绿化设计出良好的绿色开敞空间供居民使用。

（2）中心商业娱乐区段：位于中间段，结合主要的中心商业区，形成城市和自然的桥梁，为人们的购物、娱乐提供一个相对自然轻松的环境。

（3）高雅文化活动区段：位于最南段，结合文教区和山庄区，充分考虑和挖掘当地的文化资源，结合山水，形成文化气息浓厚的带状活动空间。

四个景观节点——以带状绿色空间为主导，结合功能与场地活动，局部放大，形成起步景观区、生态健康区、山水文化区、运动都市区四个景观节点。

四个景观节点是沧浪河景观带的高潮，以丰富的游憩活动内容，吸引游人，成为凤凰城崭新形象的核心。

倡导新生活理念——在家度假：

针对成功人士无暇外出度假的实际情况，凤鸣山庄提出了“在家度假”（Vacation at home）的居住理念。

凤凰城内优美的自然环境、绿化景观和完善的生活休闲设施，以及靠近的龙洞风景区、盘龙山森林公园、城子崖遗址等名胜古迹，是在家度假的重要资源。

凤鸣山庄内，根据地形特点，建设了各种类型的人行步道、山地自行车道以及其他体育运动设施。康体健身，老少咸宜，各有所乐。

对凤凰山进行修复，将其改造成一处具有浓郁乡村气息的“撒野公园”，教育、休闲、娱乐集于一体，成为城市儿童与自然亲近的理想天地。

凤凰山顶设置观景台，无论春夏秋冬，登高望远，无限天地造化、人工景观汇于眼前，令人目不暇接，心旷神怡。

打造国内一流学区

接受一流的教育，让下一代健康成长是所有成功人士的共同追求。为此，凤凰城在开发之初就提出了“教育先行，全力打造国内一流学区”目标。

开发3年来，凤凰城全面引进从幼儿园、小学、中学、高中乃至大学的教育体系，积极营造终身学习的环境，让成功者继续成功。

2002年9月16日，由南洋教育投资集团和三联集团合资办学的济南南洋国际学校正式开学。

南洋国际学校享有“中国现代民办教育第一品牌”美誉，它以“信息化、国际化、个性化、社会化”为办学宗旨，以“博学、博爱、自立、自强”为校规。

南洋中学实行封闭式管理，开放式办学，全面推行素质教育，着力培养现代复合型国际人才。

济南南洋国际学校建筑面积4万余平方米，设计规模为2000人，设有小学部、初中部和高中部，是济南市目前建设档次最高，设施最全的12年一贯制高级寄宿制学校。

2002年9月15日，山东建筑工程学院凤凰城新校区一期建设工程正式启动。

山东建筑工程学院是一座以工科专业为主，以土建类专业为特色，兼容文法理管等学科专业的综合性高等院校。建工学院新校区位于凤凰城文教区西部，规划建设用地2000多亩，规划建筑总面积60万平方米，一期工程22万平方米，2003年7月竣工，9月投入使用。

新校区工程全部完成后，可容纳在校师生3万余人，加上服务就业人员，可达5万人。

至此，一个从小学、中学到大学的教育产业链完整形成，凤凰城作为一座现代教育城、大学城在济南得以叫响，“把家安在大学城”，让孩子接受最好的教育，成为济南人居家的最高理想。

明天，一坐崭新城市在这里崛起

中国的房地产业已经进入大盘时代。

大盘时代的显著标志就是实力雄厚的大企业参与城市化进程，因为只有大企业才能够实现综合配套开发，实现“新环境、新科技、新人居”。

凤凰城的发展商三联集团是省政府重点培植的企业集团，是一个以服务业为主导产业，以知识密集、技术密集、资金密集为特征的大型、综合性经济组织，是中国特大型企业之一。

凤凰城的开发商三联集团城建开发总公司是具有综合功能的、以城市为主导产品的城市运营商，具有国家一级房地产开发资质。

三联城建2002年获得中国地产界最高荣誉“中国房地产品牌企业”称号，拥有阳光舜城、凤凰城、彩石花苑和田横岛度假村等大盘项目。

具体承担开发建设任务的三联城建直属企业——凤凰城发展有限公司是从事城市产品开发的高度专业化公司，具有城市建设的丰富经验和雄厚的人才储备。

在强大的实力保证下，凤凰城的建设始终处于高速运转之中。在一期项目基本完成的情况下，二期项目也将于2003年初动工。

凤凰城二期项目位于山东建工学院与起步区之间，中心区之南，占地39公顷，规划建筑面积30万平方米，其中包括近3万平方米的商业中心。

在未来一年内，南洋学校继续开发其二期项目100亩，总人数将达2000人；建工学院将有10000名师生进驻新校区；凤鸣山庄将入住2000人。

到2003年底，凤凰城入住总人数将达到15000人。一个成熟的大型社区将崛起在济南东部。

到2004年底，凤凰城入住人口将达到3万人，形成东部最具人气的高级住宅区，形成现代化新型城市，真正成为东部产业带的核心。

凤凰城将成为济南市一座浸润历史文化神韵的生态之城，一座充满生机与活力的教育之城，有力地推动着济南市的城市化进程。

作为凤凰城的奠基之作,凤鸣山庄将在济南住宅发展史上留下浓墨重彩的一笔。

东部，是太阳升起的地方，东部，是面向大海的方向，在济南，东部永远是置业的最佳选择。

第五篇：凤凰城住宅小区项目建议书

凤凰城住宅小区项目建议书

河南省开封开元房地产开发集团有限公司

二零一一年一月一日

河南省开封市开封大学土木建筑工程学院零九级建管班策划

第一章 项目基本情况

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目单位: 河南省开封市开元房地产开发集团有限公司

法人代表: 韩杏军

独立开发本项目。

1.1.2项目名称:《凤凰城》住宅小区

1.1.3拟建地点

项目拟建地点位于开封市金明区晋安路与金明大道交叉路口西北侧。

1.1.4承办单位概况

河南省开封市开元房地产开发集团成立于2000年2月，初建时名称为河南省开封市开元房地产开发有限公司。公司经过三年多跳跃式的发展，目前已逐步成为以房地产公司为龙头，物业公司、新型建材公司（含商品混凝土生产）、化工科技公司、投资顾问公司和石料厂协同发展的多元化、集团化公司的联合体，资产总额达1.7亿元，年利税4600万元，拥有400余人的高素质团队，其中，管理人员全部为大中专毕业生。

开元集团总裁韩杏军先生，1990年毕业于河南大学，2001年清华大学进修房地产MBA并获证书，2002年荣获人民大学MBA证书。他是郑州市连续两界“十佳青年企业家”，二七区政协委员，管城区人大代表。在2004年人代会和政协会上，韩杏军先生被授予“优秀党员”和“优秀政协委员”荣誉称号。这是政府对他的工作和成绩的又一次肯定。在集团管理中，他奉行坚持“以质量求生存，以诚信求发展”的企业宗旨，遵循“诚心诚意为大众”的企业理念，弘扬“令行禁止，雷厉风行，挑战自我，追求卓越，自强不息，永争第一”的企业精神，走“品牌战略”之路，科技兴企，创造了良好的经济效益和社会信誉，使公司一举成为“工商联直属会员单位”。

公司注重企业文化建设和团队建设，2003年成立了党支部，韩杏军先生担任第一界支部书记。公司在我国改革开放的大潮中，始终为市里分忧，为下岗职工解难，安排了几十名下岗职工在我们企业工作，为民营企业做出了榜样。韩杏军先生还要求，公司管理层必须全部是大专以上文化水平，能够使企业在持续发展态势中，始终保持一股后劲。也使得公司先后荣获“优秀民营企业”、“纳税先进单位”、“旺销守信企业”、“争创质量无投诉先进单位”、“争创诚信无投诉先进单位”称号，被农行系统评定为2003AA级信用客户。

河南省开封市开元房地产开发集团有限公司是具有独立法人资格、和三级开发资质的企业，专注于高质量商品住宅及商务置业的开发建设，以“倡导高尚生活，提升康居品质”为已任，遵循“以人为本，亲合自然”的开发理念，成功开发了民心园一期、民心园二期及建华·百合园、开泰家园近10万平方米的商品住宅。其中，建华·百合园、开泰嘉园正在建设之中，已经于今年6月竣工。最近，公司正在运做两个项目，其中一个是有着上千亩土地、总建筑面积130万平方米的、本市西部经济区大型旧村改造项目。这个项目属于城中村改造项目，享受政府多项优惠政策。项目紧邻开封市金明广场（金明池公园)和南水北调生态环境绿化带，属于高档社区开发地段。我们力争在5年时间内，将这一地区建设成为开封市最具亮点的康居示范小区。开元建材公司有混凝土搅拌站两个，三条生产线，年产100万方优质混凝土，已经是开封市最大的混凝土生产企业，并于2006年通过ISO9001质量认证，产品占据了开封市混凝土市场40%的份额。人们在各个街道上看到最多的，就是携带“河南省开封市开元”字样的混凝土搅拌输送车。

2004年元月兼并控股的石家庄市试剂厂，有固定资产2000万元，员工235人，年利税200万元。在挂牌河南省开封市开元化工科技有限公司仅一个月，就扭亏为盈，创造了民营兼并国营一个成功的范例。

目前，众诚公司正以崭新的面貌向着韩杏军董事长提出的“组建世界上最优秀的团队，创建世界上最伟大的企业”这个宏伟目标乘风破浪，奋勇前进。

1.2研究工作的依据和范围

1.2.1研究工作的依据

A、开封市委、市政府关于加快新区建设的战略发展精神。

B、项目土地挂牌出让地形图

C、有关基础数据资料。

1.2.2研究工作范围

本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及经济分析等进行研究。

1.3研究工作概况

项目单位依据市政府关于加快市新区城市化建设的战略意图,通过对开封市房地产还没有开发建设的需求，为了改善县城居住环境，弥补现有住宅档次低的现状，决定开发建设《凤凰城》住宅小区项目,以期为开封市居民提供能被工薪阶层接受的环境优美，集商业、健身娱乐、休闲广场、物业管理规范的绿色环境、小康达标的高品质的质优价廉的住房。1.4建设方案

1.4.1建设指导思想

结合市新区总体规划原则，根据当地实际，以人为本，合理利用土地，创造舒适、安宁、环境秀美、健康、适用的中高档住宅小区。

1.4.2建设规模

小区一期规划总占地2.67万平方米，总建筑面积3.7万平方米，建有多层住宅、高品质幼儿园、活动中心、商业网点、羽毛球场等健身设施及公建配套设施。

1.4.3建设条件

供电: 本项目计算用电总负荷 KVA，供电电源引自市区电力干线。供水：给水水源为市政管网，项目最高日最大时用水量 m3/h。供暖: 项目采暖为地热集中供热，采暖热负荷为 MW。

1.5土地利用

本项目建设为商品房项目，符合国家及省市的产业政策，土地在本市总体规划范围内，属城市商住两用建设用地。1.6研究结论

本项目建设符合国家产业政策和市政府关于加快城市化进程的要求，项目建成后，在一定程度上满足中、低收入家庭的住房需求，经计算项目一期总投资3700万元，财务内部收益率 %(税后)，投资利润率 %，投资利润率 %，借款偿还期2年。由此表明，项目具有一定盈利能力、清偿能力。虽然微利，具有一定风险，但社会效益显著，项目总体可行。

第二章 项目背景与建设的必要性 2.1项目背景

2.1.1产业政策

改革开放二十年来，我国经济已经进入了一个新的增长阶段，经济的发展迫切要求调整和优化产业结构，积极培育新的增长点。房地产业作为新兴产业，带动了建材、冶金、化工、轻工等数十个相关行业的发展，提供了大量的就业机会，已成为目前带动国民经济发展的一个先导性行业。

中共中央、国务院对房地产工作高度重视，把加快房地产建设开发，拉动消费增长作为扩大内需的重要内容，实现了以市场化为取向的一系列制度创新和突破，使我国房地产业开始在更高、更新的层次上发展。曲周县委、县政府十分注重本县房地产业的开发和建设工作，为此出台了一系列非常优惠的政策，为我市房地产业的发展提供了便利的条件，并在工作上给予了强有力的支持。

2.1.2项目建设的必要性

开封市属于内陆市级城市，改革开放二十多年来，政治、经济有了快速发展，但比起沿海开放县城来讲，其发展速度已经滞后，与全国其他市区相比，本市属于中原之中，发展建设过程中城市范围扩大的趋势非常之快。但是，我市因为古城原因，市区范围比较小，城区扩大的同时遗留了很多问题，尤其是住宅非城市化的现象越来越突出，已经到了非改造将会影响整个城市建设的关键时刻，市委市政府在此时提出城市化建设的思路，真正符合我们市发展建设战略上的需要，符合广大市民的需要，符合城市化的需要。这次大规模建设完成之后，开封的城市建设将会有一个大的飞跃，城市综合环境将会有较大的改观，人民生活也将会得到较大的改善。

宏观必要性 从一个城市的宏观上讲，首先表现在：土地作为城市的宝贵资源，未能实现其效用、效益的良性循环，未能发挥土地的最大经济效益、社会效益、环境效益；其次，城市化未能体现以人为主体的人文环境，城市的发展应该充分体现城市中“人”的地位和作用，不断满足人们的物质和精神需求，促进人的身心和个性的健康发展。同时，尤为值得关注的是随着城市化进程加快，原郊区村庄的改造将为当地居民和全体市民的居住和生活质量的提高带来非凡而深远的影响，因此加快城郊区域的建设是城市发展的必然结果。

2.2项目发展概况

河南省开封市开元房地产开发集团有限公司，积极响应市委市政府关于城市化建设的思路，经过与市国土局多次接触，广泛调查和积极运做，得到了开封市委市政府和人民大众一致的支持，我公司编制了项目建议书（代可行性研究报告），是根据国家及县有关规定，编制的本报告。

第三章 市场预测与建设规模

3.1市场预测

3.1.1基本形势分析

近几年，随着我国经济形势持续走强，我国房地产业也得到了迅猛发展。在国家下大力减少各类名目繁多的收费项目及不断出台鼓励和支持房地产业发展政策的形势下及建筑市场和建筑法规进一步完善，使房地产业进入了良性循环发展阶段。个人已成为商品房的消费主体，据统计，2002年1-8月份，全省商品房销售面积为192.4万平方米，同比增长11%，其中销售给个人的商品房面积为18.7万平方米，占商品房销售总面积的93.9%，同比提高了9.3个百分点。个人购房金额达29.7亿元。商业营业用房投资和销售大幅度增加，是房地产市场的又一个“亮”点。截止8月底，商业用房投资完成12.7亿元，竣工面积达15.3万平方米，销售建筑面积32.3万平方米，同比增长3.77倍；商业用房的销售额为8.3亿元，同比增长3.5倍。3.1.2市场供求

开封市现今房地产市场的一个重要问题就是产品结构不合理，住宅建设单一，品质低，但相对价位高，中低收入家庭买得起房子的数量不足、品质不够、地段不好。

在购房需求方面，首先，目前省会上市房大多属于低档次住宅，中高档价位对于此类房有投资能力的业主在一次置业和二次置业中已经购买，而资金有限的业主业只好望房兴叹。其次，符合省会老百姓投资置业安居的房子明显不足。其次，尽管开封市整体GDP指数很高，经济发展稳健，但其实真正缺房的是工薪阶层，他们对于几十万元的房价十很难接受的。所以，开发高品质、低价位的小户型住房是房地产开发商的明智选择。另外，还可吸引一次、二次置业的业主，进行三次、四次置业，以求得质优价廉得绿色环保高档适用住宅。

3.1.3区位优势分析

本项目凤凰城住宅小区在金明区，周围医疗、学校、商场、健身娱乐休闲等配套设施齐全，属于成熟社区。但项目紧邻工业区，周边环境较差，附近没有为工人们建造的大型生活区。改造完成后，依托紧邻民心河的优势、良好的交通状况，将会出现一个设备完善、环境优美、适合上班族居住的花园，这必将会吸引广大工薪阶层前来居住。3.1.4出售对象分析

河南省开封市目前人均收入仍较低，80%以上属于工薪阶层，由于收入限制工薪阶层对购房得首选条件是价位问题，因此高品位、适度低价位得住宅在省会有巨大得热销潜力。3.2建设规模

项目规划总用地面积356亩，建设内容包括住宅工程，公建工程包括小学、幼儿园、活动中心、商业......等。总建筑面积55.5万平方米。其中住宅面积50万平方米，公建面积5.5万平方米。

第四章 建设场址与建设条件 4.1建设场址

4.1.1场址选择

本项目拟建场址位于我市西南地段，用地南面为丰收路，西侧为沿西小区，北侧为北二环路，东面是沿东小区，建设场地呈长方形，规划总用地面积为356亩。该场址区域位置较好。

4.1.2自然条件

开封市地处中纬度内陆地带，华北平原中南部，属暖温带半湿润半干旱季风型大陆气候，北近滹沱河，西靠太行山。春季干旱多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷干燥，四季分明。每年降水集中于7、8月份。

1、气温

全年平均气温 13.4℃ 极端最低气温-19.8℃ 极端最高气温 42.9℃

2、湿度

冬季空气调节室外计算相对湿度 53% 夏季通风室外相对湿度 75%

3、降水量

日最大降水量度 359.3mm 时最大降水量 92.9mm 全年平均降水量 534.2mm

4、积雪深度

最大积雪深度过 190mm

5、冻土深度 最大冻土深度 56mm

6、风向

冬季主导风向及频率 C32%，N10% 夏季主导风向及频率 C35%，SE10% 年主导风向及其频率 C32%，SE9%

7、风速

冬季室外风速 1.8m/S 夏季室外风速 1.4m/S 全年平均风速 1.6m/S

8、全年日照量数 2533.4H 冬季日照率 61.6%

9、全年雷暴日数 30.4天

10、大气压力

冬季 1017.2hpa 夏季 995.7hpa

11、年平均相对湿度 62% 4.1.3 地质状况

开封市地处太行山东麓华北冲积大平原，地跨山地与平原两大地貌单位，地势由西北向东南倾斜，坡降均为千分之一，海拔67-68m，市区为滹沱河山前洪水冲积造成的倾斜平原，基底岩层以上有较厚的第四纪覆盖层，表层主要由亚粘土和轻亚粘土组成；地耐力一般为150-200kpa。

4.1.4 抗震设防 依据中国地震局制定，由国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001），本项目抗震地动峰值加速度按0.05g设防。4.2 建设条件 4.2.1 供电

本项目计算用电总负荷为8275KVA，电源引10KV电源至小区变电站，由10KV母线向小区各配电室提供电源，能满足本项目使用要求。4.2.2 给排水

本项目设计最高日最大时用水量为262.25 m3/h，给水水源为市政管网，水量及水质可满足项目需要。

本项目排水采用雨污分流，生活废水经化粪池处理后排入市政污水管网，生活污水（主要来源于厨房及洗涤用水）经中水系统收集处理后用于绿化和景观补水。屋面雨水经与地面雨水统一收集后排入市政雨水管网。4.2.3 供暖

本项目在我市集中供热区域范围内，采暖热源为集中供热蒸汽，压力约为0.4Mpa，采暖热负荷为25.8MW。4.2.4弱电

本项目弱电系统包括电话通信系统、不线电视系统、安全防范系统、小区三表集中抄表系统等。

第五章 工程技术方案

5.1工程设计原则

自然是与人工的完美结合，此设充分结合现代化的设计理念，即以“天人合一”的设计思想为指导来构建新世纪居住工程。

小区的建设是城市建设的一部分，把小区建设融入整个城市的规划之中，优美的自然环境，淳厚的文化底蕴，较高的文化品位，现代化的生活理念，将构成小区的一大特色，可谓“风景这边独好”，同时又考虑到城市总体环境，两者要达到水乳交融般和谐。

新颖而独具特色，人类与自然的完美结合是本项目总体设计原则。

5.2总平面布置

5.2.1总平面布置原则

1、根据功能不同，居住空间与公共空间分区布置。

2、按照小区、组团两级结构概念有机组织居住空间。

3、充分考虑与城市道路的关系，合理布置道路网络，形成“通而不畅”的道路系统河丰富得步行系统。

4、在三维空间上安排小区内的各种活动场所，形成丰富有趣、有家园氛围得空间序列。

5、按照可持续发展概念进行规划布局设计。

5.2.2 总平面布置综述

本居住小区规划总用地去为356亩，用地西侧为沿西小区居民住宅，南侧为丰收路，北侧为北二环路，东侧为沿东街，交通便利，小区共分五个组团，宏观上整体结构清晰明确，易于与城市联系并具有通畅的内部交通。

景观以入口为起点，以中心绿地为高潮，入口设小区标志性雕塑河构筑物，中心绿地设音乐、喷泉，形成丰富而怡人的环境。

各居住组团根据居住形式的不同，采用并联围合的组合式形成富于变化的室内外环境，为居住者提供了户外的休闲活动场所，同时加强了邻里交往。并与小区中心有机结合，联系紧密又互不干扰，形成具有优美景观的居住空间。小区管线整体考虑采用地下敷设方式，使环境更优美。

5.2.3 竖向设计

小区内地形较为平缓。竖向设计采用就地平整的平坡式布置形式。考虑到基槽余土等情况，小区内填挖土方量基本平衡。

5.2.4 总平面图布置经济技术指标

1、规划总占地面积23.7万m2，（356亩）

2、总建筑面积：55.5万m2。

其中：住宅建筑面积：50万m2 公建面积：2万m2。

3、居住户数：5000户。

4、居住人口：15000人。

5、建筑密度：、绿化率：42%。

7、容积率：2.34 5.3工程设计方案

5.3.1 建设内容

本小区建设内容包括住宅楼和公建工程。住宅33栋，公建工程包括物业管理中心、托幼、文化活动中心、小学等。各项工程详细指标见下表： 序号 项目 建筑面积（m2）建筑形式 备注物业管理中心 1200 框架文化活动中心 3498 框架商业服务 35000 框架 4 托劝 2100 框架结构居委会 334 砖混公厕 260 砖混变电站 140 砖混泵房 108 砖混热交换站 189 砖混垃圾转运站 243 砖混小学 4000 框架结构

5.3.2 建筑设计

1、户型设计

根据当今住宅发展趋势，并适应工薪阶层的需求。本小区以产品质精品舒适和经济为设计的主要指导思想，户型多样化，二室二厅、三室二厅、为主的组合体。

2、立面设计

小区内所有建筑物均采用现代风格简洁明快，细部精品化，力求与周围环境和谐，极富家园氛围和人情味。

3、内装修

为方便居民，本设计采取高、中、低档次不同的精装修。开创省城住宅基本无精装小区的先河。

4、建筑构造

住宅±0.000以上采用短肢剪力墙屋顶保温厚度为80mm，外门密闭性能好，采用塑钢门窗，气密性为Ⅲ级。

5、公建设计 外观造型与小区其他建筑相协调，内装修采用中档标准以满足与周围环境协调。

6、结构设计

小区住宅均为高层建筑，高层住宅设有地下室做为储藏间。所有住宅均采用多肢剪力墙结构，基础采用筏板，楼板砼全现浇。

公建工程大空间部分建筑采用框架结构，独立柱基。

5.4 给排水工程

5.4.1 设计依据

《建筑给水排水设计规范》GB15-88（1997年版）《住宅设计规范》GB50096-1999 《室外给水设计规范》GBJ13-87（97年）《室外排水设计规范》GBJ14-87（97年）建筑专业及有关专业提供的条件

5.4.2 给水工程

1、水源及水质

本项目用水水源由市政给水，水质符合《生活饮用水卫生标准》。可以满足本小区生活及消防用水的需要。

2、给水方案及用水量

本项目给水拟采用中水回用，即厨房及洗涤用水由物业管理中心统一收集处理后供卫生设备、洗车及绿化浇洒用水。经统计这样可节约近1/3的生活用水。故小区设计用水量为：

1、生活用水：按每人日均用水量150L/人.日，小时变化系数K取2.5，生活用水最高日用水量2250m3/d，最高日平均时用水量93.7m3/h，最高日最大时用水量234m3/h。

2、商业用水：最高日用水量10.5m3/d。

（1）公用建筑用水：公建用水量按生活用水量的8%估算为7.5 m3/h。

（2）采暖系统补水量根据采暖系统补水要求按6.2 m3/h考虑。

（3）浇洒道路用水量标准按2L/M2.次。每日1次计。（水源主要来源于中水）。

（4）浇洒绿化用水量标准按4L/ M2.次，每日1次计（水源主要来源于中水）。

（5）未预见水量：取生活用水量的15%，为14 m3/h。

以上总用水量为：

最高日用水量为：2517 m3/d 最高日平均时用水量为：104.9 m3/h 最高日最大时用水量为：262.25 m3/h

消防用水量：根据有关规范要求，该小区统一时间内火灾次数为一次。消防水压由小区二次加压泵保证，小区内设置室外消水栓，消防用水量按15L/S计算，楼内设室内消火栓，室内消防用水量10L/S，消火栓灭火时间按二小时计；故消防总用水量为180 m3。消防给水由消防水池集中供给，室外消火栓保护半径为150m，布置间距不大于120m，且消防泵出水管设置两条，分别与室外给水管网干管相连。

5.4.3 给水系统

本项目设置二次加压泵房。生活及消防采用联合给水系统，水由一条DN150管道引入小区内蓄水池，经二次加压后送至各用水点。各用水点厨房、洗涤用水统一回收经隔油、除渣、生物处理、消毒处理后供用水点卫生设备及绿化、洗车用水。加压泵采用变频调速供水设备，使水压保持恒定，同时达到减小噪音，充分节能的目的。

室外消火栓应适当布设在环状管网上。

为满足消防及生活用水水压，以及为调节供、用水之间的不均衡性，设地下式蓄水池及加压泵房。

1、蓄电池

蓄水池内生活用水的调节容积取最高日用水量的10%，为251 m3。蓄水池内的消防储畜为25L/SX2h = 180 m3。则蓄水池的总容积不应小于431 m3。

蓄水池选用国家标准图S822“钢筋混凝土蓄水池”，容量为450 m3一座。

2、加压泵房

生活给水采采变频恒压供水装置，以保证生活用水的需要，配用水泵为150DL – 150 – 20三台，其中两用一备，单台性能参数Q = 131.12 m3/h，H = 80mHO，电机功率P = 45KW。

消火栓系统加压泵选用两台100DL，其中一用一备，单台性能参数为Q = 100 m3/h，H = 80mHO，电机功率P = 37KW。

5.4.4 中水系统

1、中水水源

中水水源主要来源于厨房及洗涤用水。

2、用途

根据水量平衡估算，中水用于冲厕用水以及室外道路浇洒及绿化用水。

3、处理工艺

采用生物处理与物化处理相结合工艺流程，如下图所示： 原水→格栅→隔油池→调节池→生物处理→沉淀池污泥排放

↓ 过滤→消毒→中水储水池→用水点

5.4.5 给水管网

给水管网采用环状布置，以提高供水的安全性，且当管径大于等于DN100时，给水管材采用承插式给水铸铁管，小于DN100时采用镀锌钢管。

5.4.6 排水系统

由于本工程设有中水系统，经过水量平衡估算，本工程采用污废分流，废水作为中水水源回收利用，污废分流系统设有专用通气立管。污水直接排至室外化粪池，经处理后排入市政污水管网。屋面雨水与地面雨水经雨水口统一收集后一部分排入中水储水池，多余部分汇入市政雨水管网。

5.5 供热工程

5.5.1 设计依据

本设计依据《采暖通风与空气调节设计规范》以及土建、给排水专业所提条件进行。

5.5.2 气象参数

气象参数 大气压： 夏季：995.7hpa 冬季：1036.8hpa 冬季采暖计算干球温度：-8℃ 冬季平均风速：1.8m/s 冬季风向：N 冬季日照率：61.6% 最大冻土厚度：56mm 设计计算用采暖期天数：117天 5.5.3采暖设计方案

1、采暖热源：本项目采暖一次热源来自于城市供热管网提供的蒸气，蒸汽压力为4Kg/cm，通过设于热交换站的高效智能汽-水换热器生气出90—70℃热水作为采暖热煤。

2、采暖热负荷：小区住宅按节能住宅设计，采暖按45W/m2计算，住宅采暖热负荷约22.5MW；公建采暖面积5.5万m2，采暖负荷约3.3MW，总采暖热负荷25.8MW。冬季采暖期为四个月，供水温度为90℃，回水温度为70℃，管网漏损系数取1.03。则总循环水量为884T/h。采暖拨采用双管分户计量系统。室外采暖管道呈支状直埋敷设，室外采暖管道均采用无缝钢管，系统定压及水处理设备均集中设置在换热站内。

采暖系统形式以新双管分户计量单管跨越式为主，供水干管及回水干管均为埋地敷设。散热器选用单面定向对流铸铁散热器。

采暖管道采用低压流体用普通焊接钢管，管径＜= 32mm螺纹连接，管径＞32mm焊接或法兰连接。

供暖总立管和敷设在不采暖房间内的管道除锈后刷两道防锈漆，并做保温处理。保温材料采用40mm厚岩棉管壳。

供暖管路系统中的最高点和最低点，分别设置自动排气和自动泄水装置。

管道的热补偿采用波纹管补偿器，补偿器设在检查井内。为方便系统维修，在管道各分支处均 设关断用阀门和检查井。

5.6电气工程

5.6.1设计依据

1、《民用建筑电气设计规范》JGJ/T16-92

2、《建筑物防雷设计规范》GB50057-94

3、《建筑电气工程施工质量验收规范》GB50303-2002

4、《有线电视系统工程技术规范》GB50200-94

5、《低压配电设计规范》GB50054-95

6、《10KV及以下变电所设计规范》

7、《供配电系统设计规范》

8、其他相关专业提供的条件等

5.6.2电气设计规划

1、负荷概况：本小区建筑物均为高层建筑。该小区用电负荷除19层以上建筑为一级负荷外，其他均为二级负荷。本小区住宅面积500000m2，按每平米50瓦计，需要系数kx = 0.25，公建建筑面积为20000 m2，按15W/ m2估算Jx = 0.8，商用建筑面积为35000 m2，按60W/ m2估算，Kx = 0.85则总用电计算负荷8275KVA。小区内设四处变电所，可分设在地下设备层，采用环网方式供电。每处变配电所可依所承担负荷容量选用2~3台SC3-1000KVA节能变压器。负荷大多为单相负荷，按电业局要求采用电力电容器作为无功补偿装置，功率因数达0.9以上。

2、由变电所向相应组团采用电缆供电，小区内所有电缆线路走电缆沟，自变电所内引出的低压电缆以放射式结合树干式向各单体建筑物供电。建筑物内电源为380/220伏，三相五线制。配电系统为放射式与树干式混合供电。楼内管线均沿墙及现浇楼板内暗敷设。住宅楼内居民用电计量到户，按一户一表方式设计，要求电能表集中设置在一层和二层，楼梯间及地下室公用灯单独设表计量。住户地下室照明自户表内接线用电，由户表统一计量。每户设终端配电箱（配电系统）设五~六个回路，一个照明回路，三路插座回路（两路普通插座回路，一路空调回路，一路厨房浴厕插座回路），五个回路除前面四个回路外，增加一个客厅空调插座回路。插座回路设漏电保护装置，以保证人身安全。

3、住宅用电水平石家庄每年最热月最高温度平均值＞30度，夏季主要降温设备是空调器，主要用电负荷可分成四类：全年经常性负荷，降温负荷，电热取暖负荷和电炊负荷，每户住宅建筑面积超过100 m2的，确定一般住宅为6kW/户，高级住宅为8~9kW/户。

4、道路照明

小区内道路照明和庭院灯照明灯具集中控制，采用光敏元件控制开关。广场和景观照明可就近控制。所有照明电缆均穿管埋地敷设。

5、防雷接地系统

在建筑物顶层设独立避雷针或避雷网，利用建筑物柱内主筋做防雷引下线，基础钢筋网做接地极，辅助人工接地极。引下线与接地网及顶层屋面避雷网可靠焊接。组成防雷接地系统。变压器中性点直接接池。设备接池，通讯等电子设备接地与防雷接地系统共同接地装置，要求综合接地电阻小于1欧姆。当建筑物高于30m时，尚应采取以下防侧击的措施：

1、从30m起每隔不大于6m沿建筑物四周设水平避雷带并与引下线相连；

2、30m及以上外墙上的栏杆、门窗等较大的金属物与防雷装置连接；

3、在电源引入的总配电箱处宜装设过电压保护器。

5.6.3弱电远景规划

为了使小区跟上时代的步伐，通过综合配置住宅区内各功能子系统，以综合布线为基础，以计算机网络为小区内各种设备管理自动化平台的新型住宅小区。

1、小区内设置通信和管理系统

通信和管理系统包括电话（带传真）、电视、计算机网络、三表出户微机管理系统，为了满足通信发展的需要，每户电话线路不少于两对。一对接电话，一对接传真或电脑，每对线路可带主付机插座各一只，主要厅室均有通信插座，计算机通信可利用市话网络chinanet或internet联通，如今后有条件的话，可建立小区局域网与公共网联通。住宅内主要厅室均放置了有线电视终端，充分利用城市有线电视（CATV）网节目资源丰富，覆盖面广，投资省的优点。住宅内采用了三表计量出户，今后有条件将可改成三表出户自动计量、计量系统，我们将在小区局域网的设计上，充分利用总线资源，将数据通信，对讲、呼叫、报敬信号的传输纳人该总线，简化小区布线，节省投资，提高效益。

2、安全防范系统

小区对安全防范要求很高，在安全防范系统设计上充分利用新技术、新产品，建成开放式、全方位、多功能的小区安全防范系统。采用对讲或可视对讲系统、报警按钮、电视监控（CCTV）系统相结合的防盗报警系统，在住户室内与单元门口建立对讲系统或可视对讲系统，将来小区可利用小区通信总线在住户与警卫室或物业管理中心之间建立对讲，住户室内隐蔽处设置防盗按钮，在单元门口警卫室，或物业管理中心设置可显洋住户位置的声光报警装置；在小区出人口主要通道，单元门口等重要场所设置电视监控系统，以上三个系统结合，加上小区保安人员，物业管理人员及居民，将使小区具有一个较为完善的防益体系。

安全报警系统将来形成网纯利润，在住室内安装感烟（或感烟）火灾控制器、煤气控制器、火灾报警按钮和医疗呼救按钮等，在警卫室或物管理中心安装控制器，即可显示灾情类型和住户位置的报警装置，在单元门口设置声光报警装置，有利于保安人员组织救灾和居民互救，更好地消除灾情。

3、音响广播系统

音响广播系统与火灾事故广播合用。在公建内的办公区域，走道及霸天会场等公共场所设背景音乐扬声器，通过广播中心及消防控制室进行控制。平时可播放背景音乐，遇有火灾发生时，在消防控制室将扬声器和广播音响扩音机强制转入事故广播状态，进行紧急广播。

第六章 消防

6.1 设计依据 《建筑设计防火规范》GBJ16-87 《建筑灭火器配置设计规范》GBJ140-90

6.2 消防给水

设计范围：小区室内外消防系统设计。设计原则：以防为主，防消结合。

消防水源来自市政给水管网，小区内环状布置供水管网及室外地上式消火栓。

6.2.1 消防用水量标准

室风消火栓为10L/S，火灾延续时间2h。室外消火栓为15L/S，火灾延续时间2h。

6.2.2 消火栓给水系统

室外给水系统采用生活、消防联合供水系统，管网成环状布置，消防采用低压制，设地下式消火栓。设储水池一座及加压水泵房，储水池内贮消防用水及生活调节用水。室内消火栓适当设在环状给水管上，其半径布置间距不大于120m。

在不宜用水场所如变配电室、控制室等处置移动式和手提式“二氧化碳”和其他灭火器。

第七章 环保、节能与绿化

7.1 环保

7.1.1 设计依据

一、中华人民共和国国务院第253号令《建设项目环境保护条理》

二、河北省第八界人大常委会公告第80号《河北省建设项目环境保护管理条理》

三、《环境影响评价技术导则》（HJ/T2.1-2.3-93）

四、《环境影响评价技术导则-----非污染生态影响》（HJ/T19—1997）

7.1.2 施工期间环境影响因素

项目建设施工期间，主要污染源为施工机械噪声、扬尘、建筑垃圾等，会对该区域及周边的大气环境、生活环境、道路交通和附近居民日常生活造成一定的影响。施工单位在施工前必须到环保管理部门办理有关手续，并按环保要求，采取必要的降噪抑尘措施，及时清理外运建筑垃圾，以期降低不利影响。

7.1.3 运营期间环境影响因素

本项目为居民居住综合社区，建成投入使用后，不产生有害污染物，不会对环境造成污染，日常产生的生活垃圾实行分类收集堆放，由物业管理公司派专人负责清理外运。排水实行污废分流制，污水经化粪池处理后排入市政污水管网；废水作为中水水源回用，雨水经收集后部分用作中水回用，剩余部分排入市政雨水管道。

7.2 节能

7.2.1 设计依据

1、《民用建筑节能设计规程》（DBJ-2000）

2、《民用建筑节能设计标准》（GBJ26-95）

7.2.2 节能措施

本项目建筑材料选用建设部规定的新型节能材料；门窗采用密闭性能优良的塑钢窗，门窗结缝用保温材料封严；主要动力设备在满足功能的前提下选用节通设备，照明选用高效节能灯具，热力系统入口处安装调节节阀，用水系统设计有中水回用系统，并全部采用节水型设备，以节省能源，降低能耗。

7.3 绿化

小区绿化布置采用中心与局部相结合的方式。景观以入口广场为起点，中心绿地为高潮，庭院绿地与之融合。景观形成一个较大的绿色生态中心。各中心绿地和广场内部布置不同的绿地景观和自由绿化空间，形式活泼，种类多样，形成各区的景观中心和公共活动中心。绿地中的雕塑小品、景观构架和特色公建形式活动，且具有标志性，为加强邻里交往和娱乐休闲提供了场所。

第八章 物业管理

本项目建成投入使用前，将由房地产公组建小区物业管理公司，对整个小区实行现代化、专业化的管理，以更好地维护住宅的使用功能，延长房屋使用年限，为居民创造一个整洁、文明、安全、生活方便的居住环境。

8.1物管理的内容和目标

8.1.1管理内容

物业管理的内容主要有：维修管理、设备管理、保安管理、消防管理、保洁管理、交通管理、绿化管理。

8.1.2管理的目标 物业管理达到的目标有：

1、要充分保障物业使用人的消费权益，保证房屋及设施使用功能的正常发挥；

2、要保障物业产权人的所有权权益，在经营管理中保持房屋的价值和使用价值，使物业能发挥最大的使用效益和经济效益。

3、为物业使用人提供高效、优质、经济的全方位服务，为居民提供整洁、文明、安全、方便的居住条件和生活环境；

4、使物业公司获得最佳的经济效益和社会效益，以保证物业管理公司经营成良性循环，提高公司的服务水平和市场竞争力。

8.2机构设置与定员

8.2.1机构设置

物业公司设经理一名，副经理二名。下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、环卫部等六个部室。

1、办公室主管人事劳资、文秘档案、后勤保障、公司行政管理及公关等。

2、财务室主管日常经营收支，代收各种费用等。

3、经营部主管公司各经营部门管理，对外联络，公司发展规划等。

4、保安部主管门卫、保安、消防、安全检查等。

5、工程部主管小区房屋维护、修缮、公用设备设施的日常管理、维护。

6、环卫部主管小区环境卫生、垃圾清理外运、绿化等。

经 理

副经理 副经理

经 保 办 财 工 环

营 安 公 务 程 卫

部 部 室 室 部 部

8.2.2劳动定员

劳动定员表

序号 部 室 定 员 备 注

工作人员 管理人员 办公室 4 2 2 财务室 3 2 3 经营部 7 2 4 保安部 12 2 5 工程部 10 1 6 环卫部 8 1

合 计 44 10 54 8.3 物业公司经费来源

8.3.1物业管理是对物业的正常运营进行维护，对物业使用人和所有人提供全方位服务，所以需要一定的资金保证。物业管理公司的资金来源主要有以下几个方面。

8.3.2房地产公司提供该物业管理公司一定的公建经营用房及设备，由物业管理公司进行经营，其经营收益归入物业公司的管理资金项目内。

8.3.3房屋产权人、使用人定期交纳物业管理费。

第九章 项目实施计划和招标方案

9.1项目建设周期规划

本项目建设期2年，具体划分为以下阶段：

1、目前期及论证工作

2、步设计及施工图设计阶段

3、址清理

4、建施工

5、程扫尾，竣工验收 9.2实施进度安排

9.2.1 施进度安排 1、1月—2月 项目前期及论证工作2、3月—5月 初步设计及施工图设计3、3月—5月 场地清理4、5月—22月 土建施工 5、22月—24月 工程扫尾，竣工验收

9.2.2项目实施进度表（附后）

9.3招标方案

1、依据《中华人民共和国招投标法》和有关法律、法规的规定，确定招标方案。

2、招标内容：本建设项目的勘察设计、建安工程、监理设备

等。

3、招标方式：公开招标、邀请招标。

4、招标基本情况表。

项目实施进度表

序号 项 目 1-2月 3-4月 5月 6-21月 22月 23月 24月项目前期论证工作

初步设计施工图设计

场地清理 4 土建施工

工程扫尾，竣工验收

第十章 土地利用

10.1土地利用依据

１、国土资源部第７号令《建设项目用地预审管理办法》

２、开封市土地利用总体规划（１９９７－２０１０年）

10.２项目选址

本项目位于开封市西南部，用地南侧紧邻晋安路，北侧为大梁路，东侧为金明大道，西侧为集英街。场地交通便利。视野开阔、生态环境良好。

10.３用地情况

１、用地类型

本项目场址为城中村原址改造，在开封市土地利用总体规划范围内，市土地局已同意办理前期手续。

２、用地规模

本项目规划总占地３５６亩，地块为一长方形，地势较平坦。小区总建筑面积５５.５万m2。

本项目属城中村改造住宅项目，需交纳的各种土地费用有保证。

第十一章 投资估算及资金筹措

11.1 总投资估算

11.1.1 总投资及投资构成

本项目投资73592.94万元，其中建筑工程费52448.44万元，设备费10640万元，设备安装费49万元，其他费3786.60万元，预备费3346.2万元，建设期贷款利息3322.70万元。

11.1.2 估算依据

该项目投资估算依据国家现行政策法规及相关行业规定，并依据建设单位及各专业提供的基础资料进行编制。

11.1.3 投资估算范围：

住宅楼、公用建筑、室外工程的建安工程费和其他费、预备费、建设期利息。

11.1.4 费用标准及价格依据

1）建筑工程参照目前类似工程的技术经济指标结合当地价格水平进行估算。

2）设备购置费包括设备原价和运杂费，设备原价为询价。

3）安装工程费根据各项目指标按现行有关规定和概算进行估算。

4）其他工程费用按照2000年"河北省建设项目概算其它费用定额计取。

5）按市政[2002]14号文的优惠政策，本项目免收市政配套费、公建配套费、渣土费、墙改基 金、减半收取中学增建费。

11.2 项目资金筹措

本项目资金筹措为全部自筹，资金来源为本项目向银行贷款，年利率5.49%。

第十二章 财务评价

本篇根据国家计委、建设部颁发的《建设项目经济与评价方法与参数》及现行有关企业财务制度，对本项目的经济效益进行分析与评价。12.1 基本数据

12.1.1 建设成本估算

销售成本

本项目总销售成本按营业额的0.5%估算。

12.1.2 销售收入估算

根据本项目的成本及纳税额测算，考虑到本项目的地理位置，本项目的销售价格定位在住宅2350元/m2，预计第四年全部售完。详见总收入估算表

12.1.3 税金

营业税按5%，城建维护税按营业税的7%，教育附加按营业税的3.5%，所得税按利润总额的33%计算。

12.2 财务评价

计算评价指标如下：

投资利润率为（税后）10.43% 投资利润率为（税前）15.75% 投资利税率为（税后）23.03% 投资利税率为（税前）17.89% 财务内部收益率（税后）6.72% 财务内部收位置率（税前）9.82% 财务净现值（IC = 6%）税后912万元

财务净现值（IC = 6%）税前4949万元

投资回收期（税前）3.55年（含建设期）

投资回收期（税后）3.58年（含建设期）盈亏平衡点BEP = 75.64% 从财务评价可以看到，本项目具有一定的盈利能力和抗风险能力，因此，本项目在财务上是可行的。

第十三章 结论

凤凰城住宅小区“城中村”改造项目，严格贯彻执行国家和地方政府有关法规政策法规，功能齐全，符合城市总体规划，向社会提供安全、舒适、便捷的现代化住宅，其建设十分必要，同时具有良好的经济效益和社会效益，该项目是可行的。

学校：开封大学

学院：土木院

系别：09建管

姓名：李阳

学号：2009081348